ANALISA KONTRAK PEMBIAYAAN TAKE OVER DI BANK

DKI SYARIAH DALAM PERSPEKTIF UNDANG-UNDANG

PERPAJAKAN DAN PERLINDUNGAN KONSUMEN

Oleh :

MUADZ HILMI

NIM : 1110046100185

KONSENTRASI PERBANKAN SYARIAH

PROGRAM STUDI MUAMALAT (EKONOMI ISLAM)

FAKULTAS SYARIAH DAN HUKUM

UIN SYARIF HIDAYATULLAH

JAKARTA

1437 H/2016 M

i

ANALISA KONTRAK PEMBIAYAAN TAKE OVER DI BANK

DKI SYARIAH DALAM PERSPEKTIF UNDANG-UNDANG

PERPAJAKAN DAN PERLINDUNGAN KONSUMEN

SKRIPSI

Diajukan Kepada Fakultas Syariah dan Hukum Untuk Memenuhi

Salah Satu Persyaratan Memperoleh Gelar Sarjana Ekonomi Syariah (SE.Sy)

Oleh :

MUADZ HILMI

NIM : 1110046100185

KONSENTRASI PERBANKAN SYARIAH

PROGRAM STUDI MUAMALAT (EKONOMI ISLAM)

FAKULTAS SYARIAH DAN HUKUM

UIN SYARIF HIDAYATULLAH

JAKARTA

1437 H/2016 M

v

ABSTRAK

Muadz Hilmi. NIM: 1110046100185, ANALISA KONTRAK

PEMBIAYAAN TAKE OVER DI BANK DKI SYARIAH DALAM

PERSPEKTIF UNDANG-UNDANG PERPAJAKAN DAN PERLINDUNGAN

KONSUMEN. Skripsi Program Studi Muamalat (Ekonomi Islam), Fakultas

Syariah dan Hukum Universitas Islam Negeri Syarif Hidayatullah Jakarta, 1437

H/2016 M.

Pembiayaan take over merupakan salah satu produk perbankan syariah

yang menawarkan kelebihan tersendiri kepada masyarakat terutama dari sisi

idealisme keysariahan. Secara prinsip akad yang diterapkan dalam pembiayaan

take over memang telah sesuai dengan ketentuan Fatwa DSN-MUI, namun secara

teknis pelaksanaan, ditemukan banyak hal yang tidak sesuai dengan ketentuan

Fatwa DSN-MUI serta peraturan perundang-undangan yang terkait. Oleh karena

itu dalam penelitian ini akan dikaji mengenai kesesuaian kontrak pembiayaan take

over di Bank DKI Syariah dengan peraturan perundang-undangan tentang

perpajakan dan perlindungan konsumen.

Metode dalam penelitian ini menggunakan pendekatan yuridis normative.

Teknik pengumpulan data yang digunakan adalah dengan wawancara, studi

dokumentasi dan studi pustaka. Kemudian data yang diperoleh disajikan secara

kualitatif dengan pendekatan deskriptif-analitis.

Hasil dari penelitian ini disimpulkan bahwa dalam kontrak pembiayaan

take over di Bank DKI Syariah tidak terdapat pelanggaran yang berkaitan dengan

UU Perpajakan, namun bisa dikategorikan kedalam tindakan penghindaran pajak.

Namun terdapat beberapa ketidaksesuaian isi kontrak take di Bank DKI Syariah

dengan UU Perlindungan Konsumen yaitu pembatasan tindakan nasabah serta

bahasa kontrak yang terlalu ilmiah serta klausula kontrak yang banyak dan

berbelit-belit sehingga sulit dipahami oleh masyarakat awam.

Kata kunci : Kontrak Pembiayaan, Take Over Syariah, Perpajakan,

Perlindungan Konsumen

vi

KATA PENGANTAR

Bismillahirrahmanirrahim

Tiada yang pantas terucap dari lisan ini kecuali hanya puja dan pujian

kehadirat Allah SWT atas seluruh nikmat, rahmat serta karunia-Nya sehingga

penulis mampu menyelesaikan skripsi ini dengan sebaik-baiknya. Shalawat serta

salam tidak lupa senantiasa tercurah limpahkan kepada junjungan kita, Nabi

Muhammad SAW beserta keluarga dan para sahabatnya. Semoga kita senantiasa

menjadi umatnya yang istiqomah menjalankan sunnah-sunnahnya. Amin.

Rasa terimakasih yang paling besar ingin penulis ucapkan kepada Abi dan

Umi tercinta, Mahfudz dan Hilyah. Mereka adalah orangtua yang kasih dan

sayangnya tiada terukur, serta cinta dan pengorbanannya yang tidak akan pernah

terbalas. Orang tua yang senantiasa memberikan do’a, semangat dan motivasinya

kepada penulis. Semoga Allah senantiasa melimpahkan nikmat dan kasih sayang-

Nya, serta memberikan kesehatan dan keberkahan dalam umur yang panjang.

Amin.

Penulis sebagai manusia biasa yang tidak luput dari salah dan khilaf

menyadari bahwa dalam penulisan skripsi ini masih terdapat banyak kekurangan,

dikarenakan keterbatasan ilmu, wawasan dan pengalaman yang penulis miliki.

Penulis berharap semoga skripsi ini dapat bermanfaat bagi kemaslahatan bersama

dan bernilai ibadah dalam pandangan Allah SWT.

Penulis tidak memungkiri akan peran berbagai pihak yang telah banyak

membantu, mendo’akan dan memberikan semangat serta motivasi dalam

vii

menyelesaikan skripsi ini. Oleh karena itu, dengan penuh kerendahan hati

perkenankanlah penulis untuk mengucapkan banyak terimakasih kepada:

1. Bapak Asep Saepuddin Jahar, MA., Ph.D., selaku Dekan Fakultas Syariah

dan Hukum Universitas Islam Negeri Syarif Hidayatullah Jakarta.

2. Bapak AM Hasan Ali, M.A, selaku Ketua Program Studi Muamalat, dan

Bapak H. Abdurrauf, LC, MA, selaku Sekretaris Program Studi Muamalat.

3. Bapak H. Azharuddin Lathif, M.Ag, MH, selaku Dosen Pembimbing

Skripsi yang sudah memberikan bimbingan serta arahan sehingga saya

dapat menyelesaikan skripsi ini.

4. Bapak Dr. Muhammad Maksum, MA, selaku Dosen Pembimbing

Akademik.

5. Para Dosen Fakultas Syariah dan Hukum UIN Syarif Hidayatullah Jakarta

yang telah memberikan ilmu, wawasan, pengalaman, perhatian serta

nasihat kehidupan yang berguna kepada seluruh mahasiwa.

6. Ibu Husna Azka selaku Administrasi Pembiayaan di Bank DKI Syariah

Cabang Pondok Indah yang telah meluangkan waktunya dalam membantu

dan memberikan data serta informasi yang sangat membantu penulis

dalam menyelesaikan skripsi ini.

7. Adik-adikku Achmad Rifqi dan Wanda Chairunnisya yang selalu

memberikan semangat, motivasi dan do’anya serta kasih sayang yang luar

biasa. Semoga Allah memberikan kesehatan dan keberkahan serta umur

yang panjang.

viii

8. Teman-teman Perbankan Syariah D yang telah memberikan bantuan, saran

serta dukungannya selama menjalani perkuliahan di UIN Syarif

Hidayatullah Jakarta.

9. Seluruh Keluarga KAHFI Motivator School yang selalu memberikan

semangat dan motivasi untuk menyelesaikan skripsi ini dengan sebaik

mungkin.

10. Sahabat-sahabat karib terdekat dan rekan seperjuangan yang tidak dapat

penulis sebutkan satu-persatu, namun telah berkontribusi sangat besar

dalam penulisan skripsi ini.

Mengakhiri kata pengantar ini, kepada seluruh pihak yang telah membantu

dalam menyelesaikan skripsi ini, penulis hanya bisa mengucapkan terimakasih

serta memanjatkan do’a kepada Allah SWT, semoga kebaikan yang telah

diberikan dapat diridhoi oleh Allah SWT, dan semoga mendapatkan pahala serta

balasan yang berlipat-lipat ganda. Amin.

Jakarta, Juni 2016

Muadz Hilmi

ix

Daftar Isi

Halaman

HALAMAN JUDUL i

LEMBAR PENGESAHAN PEMBIMBING ii

LEMBAR PENGESAHAN PENGUJI iii

LEMBAR PERNYATAAN iv

ABSTRAK v

KATA PENGANTAR vi

DAFTAR ISI ix

DAFTAR GAMBAR xii

DAFTAR LAMPIRAN xiii

BAB I : PENDAHULUAN

A. Latar Belakang Masalah 1

B. Identifikasi Masalah 5

C. Pembatasan dan Perumusan Masalah 6

D. Tujuan dan Manfaat Penelitian 6

E. Kajian Pustaka (Riview Studi Terdahulu) 8

F. Metodologi Penelitian 12

x

G. Sistematika Penulisan 15

BAB II : LANDASAN TEORI

A. Perancangan Kontrak 17

1. Pembuatan Draft Kontrak 17

2. Saling Menukar Draft Kontrak 18

3. Jika Perlu Diadakan Revisi 18

4. Dilakukan Penyelesaian Akhir 19

5. Penutup 19

B. Perpajakan 19

1. Ketentuan Umum Perpajakan 19

2. Undang-undang Perpajakan Tentang Jual Beli 21

C. Perlindungan Konsumen 26

1. Pengertian Perlindungan Konsumen 26

2. Asas dan Tujuan Perlindungan Konsumen 26

3. Perlindungan Konsumen Berdasarkan Peraturan

Otoritas Jasa Keuangan (POJK) 29

BAB III : TAKE OVER SYARIAH

A. Take Over Syariah 35

1. Definisi Take Over Syariah 35

2. Landasan Hukum Take Over Syariah 36

3. Tujuan Take Over Syariah 37

4. Bentuk-bentuk Akad Take Over Syariah 38

xi

B. Aplikasi Pembiayaan Take Over di Bank DKI Syariah 40

1. Sejarah, Visi Misi serta Produk dan Layanan

Bank DKI Syariah 40

2. Struktur Organisasi Bank DKI Syariah 42

3. Kinerja bank DKI Syariah 42

4. Teknis Pembiayaan Take Over di Bank DKI Syariah 45

BAB IV : HASIL DAN PEMBAHASAN

A. Analisa Isi Kontrak Pembiayaan Take Over di Bank DKI

Syariah 48

B. Analisis Kontrak Pembiayaan Take Over di Bank DKI Syariah

Dalam Perspektif Undang-undang Perpajakan 63

C. Analisis Kontrak Pembiayaan Take Over di Bank DKI Syariah

Dalam Perspektif Undang-undang Perlindungan Konsumen 72

BAB V : PENUTUP

A. Kesimpulan 77

B. Saran 78

DAFTAR PUSTAKA

LAMPIRAN

xii

DAFTAR GAMBAR

Gambar 3.1. Struktur Organisasi Bank DKI Syariah 42

Gambar 4.1 Flowchart Pembiayaan Take Over di Bank DKI Syariah 68

xiii

DAFTAR LAMPIRAN

Lampiran 1 Transkrip Wawancara Bank DKI Syariah 84

Lampiran 2 Surat Keterangan Penelitian di Bank DKI Syariah 87

Lampiran 3 Kontrak Pembiayaan Take Over di Bank DKI Syariah 88

1

BAB I

PENDAHULUAN

A. Latar Belakang Masalah

Tak bisa dipungkiri, bahwa inovasi produk menjadi kunci perbankan

syariah untuk lebih kompetitif dan lebih berkembang dengan cepat sesuai

dengan kebutuhan masyarakat. Inovasi produk harus menjadi strategi prioritas

bagi bank-bank syariah, karena inovasi memiliki peran penting dalam

merambah dan menguasai pasar yang selalu berubah. Keberhasilan sistem

perbankan syari’ah di masa depan akan banyak tergantung kepada

kemampuan bank-bank syari’ah menyajikan produk-produk yang menarik,

kompetitif dan memberikan kemudahan transaksi, sesuai dengan kebutuhan

masyarakat, namun tentu harus tetap sesuai dengan kadiah dan pedoman

syariah yang telah ditetapkan oleh Dewan Syariah Nasional MUI.

Salah satu poin penting untuk menciptakan produk perbankan syariah

dalam menyahuti tuntutan kebutuhan masyarakat modern adalah dengan

pengembangan hybrid cocntract (multi akad). Karena bentuk akad tunggal

dipandang sudah tidak mampu merespon transaksi keuangan kontemporer.

Salah satu produk baru perbankan syariah dari hasil pengembangan hybrid

contract (multi akad) adalah pembiayaan take over (pengalihan hutang). Pada

pembiayaan take over ini perbankan syariah menawarkan kelebihan tersendiri

kepada masyarakat terutama dalam sisi idealisme kesyariahan, sehingga

penawaran pembiayaan take over oleh bank/lembaga keuangan syariah

ditawarkan kepada nasabah-nasabah yang sudah memiliki fasilitas kredit di

2

bank konvensional. Produk pembiayaan take over ini diharapkan dapat

memikat msyarakat, karena sebagai upaya hijrah dari transkasi ribawi

bank/lembaga keuangan konvensional yang berbasis bunga (haram) kepada

transaksi syariah yang halal. Selain itu, suku bunga bank konvensional yang

fluktuatif membuat biaya angsuran bulanan nasabah menjadi tidak menentu.

Berbeda dengan konvensional, bank syariah menawarkan angsuran tetap

setiap bulannya sehingga memberikan kepastian kepada nasabah dan

memudahkannya untuk mengatur arus pengeluaran dan pendapatannya.

Dalam fatwa DSN-MUI tentang pengalihan hutang terdapat 4 alternatif

akad yang dapat digunakan, yaitu:

1. Qardh dan murabahah

2. Syirkah al-milk dan murabahah

3. Qardh dan ijarah

4. Qardh dan IMBT (Ijarah Muntahiyah bit-Tamlik)

Pada prakteknya, kebanyakan bank syariah menggunakan alternatif akad

yang pertama yaitu penggabungan antara akad qardh dan murabahah. Hal

tersebut karena alternatif akad yang lain kurang popular baik di kalangan

masyarakat maupun di kalangan perbankan syariah itu sendiri.1 Selain itu akad

qardh dan murabahah ini adalah akad yang paling mudah diterapkan.2

Secara prinsip akad yang diterapkan dalam pembiayaan take over memang

telah sesuai dengan ketentuan Fatwa DSN-MUI. Namun secara teknis

1 Fauzia Ramadhan, Skripsi: Analisa Terhadap Mekanisme Take over Pada pembiayaan

Kepemilikan Rumah (Studi Pada Divisi Syariah PT Bank Negara Indonesia), (Jakarta: UIN Syarif

Hidayatullah Jakarta, 2009), hlm. 74 2 Farida Sutarsih, Skripsi: Desain Akad Pembiayaan Take over KPR Syariah Di Bank

Muamalat Indonesia, (Jakarta: UIN Syarif Hidayatullah Jakarta, 2008), hlm. 52.

3

pelaksanaan di lapangan, ditemukan fakta bahwa banyak terjadi hal-hal yang

menyimpang dan belum sesuai dengan ketentuan Fatwa DSN-MUI dan

peraturan perundang-undangan.

Seperti fakta yang ditemukan dalam penelitian yang dilakukan oleh M.

Koni Rumaini Aziz di Bank DKI Syariah. Pembiayaan take over di Bank DKI

Syariah menggunakan alternatif akad yang ketiga yaitu penggabungan akad

qardh dan IMBT (ijarah muntahiyah bit-tamlik), di mana bank memberikan

dana talangan kepada nasabah untuk melunasi kreditnya di bank konvensional.

Setelah lunas, objek take over (rumah) mutlak milik nasabah. Kemudian

nasabah menjualnya kepada Bank DKI Syariah menggunakan akad Bai’ (jual

beli). Rumah sekarang menjadi milik Bank DKI Syariah. Karena kepemilikan

rumah sudah berpindah tangan, seharusnya terjadi pergantian balik nama,

tetapi ini tidak dilakukan. Kemudian bank syariah menyewakan rumah ini

kepada nasabah yang diakhiri pada masa akhir sewa dengan kepemilikan

rumah pada nasabah dengan menggunakan akad IMBT, Maka seharusnya

terjadi lagi penggantian balik nama objek take over (rumah) dari bank syariah

ke nasabah.3 Meskipun dalam hal ini akan mengeluarkan biaya yang lumayan

lebih besar.4 Bukan hanya itu, ketika terjadi transaksi jual-beli terdapat

beberapa ketentuan atau kewajiban perpajakan yang harus dipenuhi oleh

penjual dan pembeli. Kewajiban pajak yang timbul ketika terjadi transaksi

jual-beli diantaranya adalah Pajak Penghasilan (PPh) yang dibebankan kepada

3 Salim, Hukum Kontrak (Teori & Teknik Penyusunan Kontrak), (Jakarta: Sinar Grafika,

2003), hlm. 128. 4 M. Koni Rumaini Aziz, Skripsi: Analisa Take over Di Bank DKI Syariah, (Jakarta: UIN

Syarif Hidayatullah Jakarta, 2011), hlm. 84.

4

penjual dan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) yang

dibebankan kepada pembeli.

Temuan selanjutnya masih dalam penelitian yang dilakukan oleh M. Koni

Rumaini Aziz di Bank DKI Syariah, terdapat beberapa aspek yang belum

sesuai antara aplikasi take over dengan teori akad pengalihan hutang (hiwalah)

berdasarkan ketentuan Fatwa DSN-MUI dan UU Perpajakan. Dalam draft

kontrak pembiayaan take over, biaya pajak seluruhnya dibebankan kepada

nasabah. Padahal dalam perjanjian IMBT, kepemilikan barang masih dipegang

oleh bank hingga berakhir masa sewa dan perpindahan kepemilikan, maka

seharusnya pihak bank yang menaggung dan membayar pajak atas barang

tersebut.5

Hal ini bisa terjadi karena tidak ada proses pergantian balik nama pada

saat nasabah menjual assetnya (rumah) kepada bank, sehingga sertifikat rumah

masih atas nama nasabah. Hal inilah yang mendasari bank membuat klausula

dalam draft kontrak, biaya pajak dibebankan kepada nasabah.

Penyimpangan-penyimpangan yang terjadi dalam teknis pelaksanaan

pembiayaan take over tersebut tidak terlepas dari kontrak perjanjian yang

disepakati antara pihak bank syariah dan nasabah pada awal transaksi.

Seringkali karena alasan efisiensi operasional dan melindungi kepentingan

bank, dalam kontrak baku (standard contact) yang dibuat oleh bank

melanggar ketentuan-ketentuan yang terdapat dalam Fatwa DSN-MUI dan

peraturan terkait terutama Undang-Undang Perlindungan Konsumen. Dan

5 Ibid., hlm. 85.

5

yang lebih parahnya lagi bahkan masih sering ditemukan pencantuman

klausula baku yang berpeluang melemahkan nasabah. Karena pada prakteknya

pihak nasabah tinggal membaca isi kontrak baku tersebut dengan pilihan tetap

melanjutkan transaksi atau tidak sama sekali, sehingga kesempatan untuk

bernegosiasi sebagai proses awal memperoleh kata sepakat sangat kecil

bahkan terabaikan.

Berdasarkan latar belakang masalah yang telah dipaparkan diatas, maka

penulis tertarik untuk melakukan pengkajian lebih dalam mengenai

permasalahan tersebut dengan judul “Analisa Kontrak Pembiayaan Take

over Di Bank DKI Syariah Dalam Perspektif Undang-Undang

Perpajakan Dan Perlindungan Konsumen”.

B. Identifikasi Masalah

Dari latar belakang masalah tersebut, maka dapat diidentifikasikan

beberapa permasalahan sebagai berikut:

1. Apa yang dimaksud dengan pembiayaan take over?

2. Bagaimana aplikasinya dalam Lembaga Keuangan Syariah (LKS)?

3. Bagaimana isi kontrak perjanjian take over di Lembaga Keuangan

Syariah (LKS)?

4. Beban pajak apa saja yang timbul dalam akad pembiayaan take over?

5. Apa yang dimaksud dengan perlindungan konsumen?

6. Apakah draft kontrak perjanjian take over di Lembaga Keuangan

Syariah (LKS) sudah sesuai dengan peraturan perlindungan

konsumen?

6

C. Pembatasan dan Perumusan Masalah

1. Pembatasan Masalah

Pada penelitian ini yang menjadi objek penelitian adalah draft kontrak

pembiayaan take over. Oleh karena itu dalam penelitian ini diberikan

pembatasan masalah dengan maksud agar penelitian ini tidak terlalu

melebar dan fokus kepada topik yang dibahas sehingga hasil yang dicapai

dapat memberikan pemahaman yang sesuai dengan tujuan penelitian.

Maka pembahasan masalah yang akan dikaji dalam penelitian ini hanya

terfokus pada analisa kontrak pembiayaan take over di Bank DKI Syariah

ditinjau dari perspektif Undang-undang Perpajakan dan Undang-undang

Perlindungan Konsumen.

2. Perumusan Masalah

Dari pemaparan latar belakang masalah yang telah dijelaskan diatas,

penulis merumuskan permasalahan dalam pertanyaan-pertanyaan berikut:

a. Bagaimana isi kontrak pembiayaan take over di Bank DKI Syariah?

b. Apakah isi kontrak pembiayaan take over di Bank DKI Syariah telah

sesuai dengan peraturan perundang-undangan perpajakan dan

perlindungan konsumen?

D. Tujuan dan Manfaat Penelitian

1. Tujuan Penelitian

a. Untuk mengetahui isi kontrak pembiayaan take over di Bank DKI

Syariah.

b. Untuk menganalisis kesesuaian isi kontrak pembiayaan take over di

7

Bank DKI Syariah berdasarkan peraturan perundang-undangan tentang

perpajakan dan perlindungan konsumen.

2. Manfaat Penelitian

a. Manfaat Akademis

Penelitian ini dapat menjadi tambahan informasi/ilmu pengetahuan

bagi kalangan akademisi institusi tentang isi kontrak pembiayaan take

over di Bank DKI Syariah ditinjau dari perspektif peraturan

perundang-undangan tentang perpajakan dan perlindungan konsumen.

b. Manfaat Praktis

1) Bagi Penulis

Untuk menerapkan dan mempersembahkan sebuah karya tulis

terhadap ilmu yang telah didapat selama masa perkuliahan dan

untuk memperluas wawasan pada bidang kajian ekonomi islam.

2) Bagi Peneliti Selanjutnya

Penelitian ini diharapkan dapat menjadi wacana baru dalam

kajian ekonomi syariah yang pada gilirannya akan mendorong

lahirnya karya-karya baru oleh para akademisi.

3) Bagi Lembaga Keuangan Syariah

Dan bagi para praktisi lembaga keuangan syariah hasil

penelitian ini diharapkan dapat dijadikan rujukan serta memberi

masukan dalam mengevaluasi kesesuaian produk-produk yang

dijalankan dengan ketentuan yang ditetapkan oleh Dewan Syariah

Nasional MUI .

8

E. Kajian Pustaka (Review Studi Terdahulu)

1. Farida Sutarsih (2008)

Judul Skripsi: Desain Akad Pembiayaan Take over KPR Syariah di

Bank Muamalat Indonesia

Penelitian ini menggunakan metode penelitian kualitatif yang

menghasilkan data deskriptif dan tertulis dengan informasi dari lembaga

yang terlibat dalam objek penelitian.

Permasalahan yang dibahas adalah mengenai bagaimana aplikasi

pembiayaan take over KPR Syariah di Bank Muamalat, dan bagaimana

desain akad take over KPR Syariah yang lebih relevan dan lebih sesuai

syariah.

Hasil dari penelitian ini adalah akad pembiayaan take over KPR

Syariah di Bank Muamalat Indonesia menggunakan akad qardh dan

murabahah yang merupakan alternatif pertama dari empat alternatif yang

ditetapkan DSN-MUI dalam fatwa no. 31/DSN-MUI/VI/2002 tentang

pengalihan hutang. Namun pada prakteknya alternatif akad pertama ini

kurang sesuai syariah karena salah satu syarat yang harus dipenuhi dalam

murabahah adalah komoditas/barang dari nasabah sendiri dengan

perjanjian buy back (pembelian kembali) adalah sama dengan transaksi

berbasis bunga, dalam hal ini mirip bai’ al-inah.

2. Fauzia Ramadhan (2009)

Judul Skripsi: Analisa Terhadap Mekanisme Take over pada

Pembiayaan Kepemilikan Rumah (Studi Pada Divisi Syariah PT Bank

9

Negara Indonesia)

Skripsi ini menggunakan jenis penelitian kualitatif, dimana data yang

dihasilkan adalah data deskriptif yang diperoleh dari berbagai sumber baik

lisan maupun tulisan. Teknik pengolahan dan analisis data yang digunakan

dalam penelitian ini adalah dengan mencari data-data yang diperlukan

terlebih dahulu, kemudian mengelompokkan berdasarkan pembahasan tiap

bab. Kemudian setelah mempelajari data yang ada, penulis akan menelaah

data, dan dari proses analisa tersebut, penulis akan mengambil kesimpulan

dari masalah yang bersifat umum kepada masalah yang bersifat khusus.

Pembahasan pada skripsi ini adalah menjelaskan apa yang dimaksud

dengan take over pada kredit pemilikan rumah (KPR), sebab-sebab

terjadinya take over pada kredit pemilikan rumah, serta menganalisa

mengenai bagaimana aplikasi dan mekanisme take over pada pembiayaan

KPR di BNI Syariah.

Hasil yang didapat dari penelitian ini menjelaskan bahwa yang

dimaksud take over pad kredit pemilikan rumah (KPR) adalah pengalihan

hutang dengan sistem kredit di bank konvensional menjadi pembiayaan

dengan sistem jual beli di bank syariah dimana yang menjadi objek

akadnya adalah sisa angsuran nasabah di bank asal. Selanjutnya hal-hal

yang mempengaruhi terjadinya take over yang paling utama adalah

kondisi mikro ekonomi Indonesia yang kemudian berdapak pada kebijakan

yang ditetapkan oleh bank. Dan beberapa hal lain yang menyebabkan take

over adalah sebagai berikut:

10

a. Suku bunga bank konvensional yang fluktuatif membuat angsuran

KPR nasabah menjadi tidak menentu.

b. Kekecewaan nasabah terkait dengan laporan pembayaran angsuran yng

dibebankan bank konvensional yang ternyata pada awal-awal tahun

perjanjian KPR sebagian besar hanya untuk membayar bunganya

sehingga outstanding pokok KPR turunnya tidak signifikan.

c. Kesadaran nasabah bahwa sistem bunga bank tidak halal

d. Apabila take over terjadi dari bank syariah satu ke bank syariah lain

dapat disebabkan oleh perbedaan tingkat margin antar bank.

Pada take over KPR, proses perpindahan kredit menjadi pembiayaan

dengan jual beli di bank syariah terasa berbelit-belit tetapi proses itu akan

diurus oleh pihak bank. Pengaplikasian akad untuk take over di BNI

Syariah didominasi oleh kombinasi akad qardh dan murabahah karena

akad tersebut lebih mudah dipahami oleh masyarakat umum maupun

praktisi perbankan syariah itu sendiri.

3. M. Koni Rumaini Aziz (2011)

Judul Skripsi: Analisa Perjanjian Take over di Bank DKI Syariah

Jenis penelitian ini dalah yuridis normatif, yakni penelitian yang

difokuskan untuk mengkaji penerapan kaidah-kaidah dalam hukum positif.

Teknik analisis data yang digunakan adalah dengan cara menganalisa isi

(content analysis). Analisis isi atau yang biasa disebut analisis dokumen

adalah analisa data yang berasal dari dokumen untuk memaparkan

informasi-informasi yang berguna. Bahan yang dipelajari dalam penelitian

11

dapat berupa bahan yang diucapkan juga bahan yang tertulis.

Pada skripsi ini pembahasannya mengenai bagaimana konsep take over

secara prinsip syariah, bagaimana aplikasi pembiayaan take over KPR di

Bank DKI Syariah, dan selanjutnya menganalisa kesesuaian mekanisme

pembiayaan take over KPR di Bank DKI Syariah dengan konsep take over

dalam prinsip syariah.

Hasil dari penelitian ini adalah pada pembiayaan take over di Bank

DKI Syariah akad yang digunakan adalah akad qardh dan ijarah

muntahiyah bit-tamlik (IMBT). Terdapat beberapa aspek yang belum

sesuai antara aplikasi take over dengan teori akad pengalihan hutang

(hiwalah) diantaranya:

a. Jaminan

b. Status hak kepemilikan barang yang tidak ada penggantian balik

namanya

c. Pajak yang ditanggung oleh mustajir/nasabah

d. Pembatasan tindakan mustajir/nasabah

e. Kerugian atas objek take over yang ditanggung oleh mustajir/nasabah

f. Klausula sanksi-sanksi

Dari tinjauan beberapa skripsi terdahulu tersebut terdapat persamaan dan

perbedaan dalam kajian penelitian yang dibahas. Persamaannya adalah objek

penelitian yang dibahas mengenai pembiayaan take over di Bank Syariah.

Sedangkan perbedaan yang coba penulis bahas adalah mengenai kontrak

pembiayaan take over di Bank Syariah ditinjau dari perspektif peraturan

12

perundang-undangan tentang perpajakan dan perlindungan konsumen.

F. Metodologi Penelitian

1. Jenis Penelitian

Penelitian ini merupakan jenis penelitian yang bersifat normatif yaitu

penelitian yang menganalisis ketentuan-ketentuan hukum positif maupun

asas-asas hukum, dengan melakukan penjelasan secara sitematis ketentuan

hukum dalam sebuah kategori hukum tertentu, menganalisis hubungan

antara ketentuan hukum, menjelaskan dan memprediksi perkembangan

kedepan.6

2. Pendekatan Masalah

Untuk menganalisis permasalahan yang ada, penelitian ini

menggunakan beberapa pendekatan, yaitu pendekatan konsep, perundang-

undangan dan pendekatan kasus. Pendekatan konsep dilakukan untuk

melihat kesesuaian konsep dengan aplikasi pembiayaan take over di Bank

DKI Syariah. Pendekatan perundang-undangan dilakukan untuk

menyingkap substansi draft kontrak pembiayaan take over dalam sistem

hukum di Indonesia. Untuk tujuan tersebut akan dikaji Undang-undang

Perpajakan dan Undang-undang Perlindungan Konsumen. Sedangkan

pendekatan kasus bertujuan unutk mempelajari penerapan norma-norma

atau kaidah hukum yang dilakukan dalam praktek hukum. Hal ini

dilakukan untuk melihat pelanggaran klausula kontrak dengan konsep atau

6 Soerjono Soekanto, Pengantar Penelitian Hukum, Cet. Ke-3. (Jakarta: UI Press, 1986),

hlm. 51

13

teori dan perundang-undangan di Bank DKI Syariah. Dalam penelitian ini

fokus penelitian adalah pada draft kontrak pembiayaan take over yang

meliputi akad murabahah, akad qardh, surat pernyataan, surat pengakuan,

berita acara serah terima dokumen, surat permohonan realisasi

pembiayaan, dan akad bai’.

3. Jenis, Kriteria dan Sumber Data

1. Data Primer

Data Primer adalah data yang didapat dari sumber pertama, baik

dari individu atau perseorangan seperti hasil dari wawancara.7 Dalam

penelitian ini data primer didapatkan melalui wawancara dengan Ibu

Husna Azka selaku Administrasi Pembiayaan di Bank DKI Syariah

cabang Pondok Indah.

2. Data Sekunder

Data Sekunder adalah data yang diperoleh melalui studi

dokumen/pustaka (library research).8 Data sekunder yang digunakan

meliputi draft kontrak pembiayaan take over di Bank Dki Syariah,

Fatwa DSN MUI, peraturan perundang-undangan, hukum kontrak, dan

beberapa literatur mengenai fiqh muamalat.

4. Teknik Pengumpulan Data

Dalam mengumpulkan data yang diperlukan dalam penelitian ini,

maka penulis menggunakan beberapa teknik pengumpulan data sebagai

7 Husein Umar, Metode Penelitian Untuk Skripsidan Tesis Bisnis, (Jakarta: PT. Raja

Grafindo Persada, 2004), hlm. 42. 8 Tommy Hendra Purwaka, Metodologi Penelitian Hukum, (Jakarta: Universitas Atma

Jaya, 2007), hlm. 72.

14

berikut:

1. Wawancara (interview)

Penulis menggunakan wawancara untuk mendapatkan informasi

yang berkaitan dengan praktek pembiayaan take over di Bank DKI

Syariah. Pihak yang diwawancara adalah bagian administrasi

pembiayaan yang berwenang dan mengetahui secara detail bagaimana

aplikasi pembiayaan take over di Bank DKI Syariah.

2. Studi Dokumentasi

Studi dokumentasi adalah teknik pengumpulan data yang ditujukan

kepada subyek penelitian.9 Studi dilakukan dengan cara melihat

dokumen dan arsip yang dijadikan objek penelitian yang berkaitan

dengan masalah penelitian.

3. Studi Pustaka

Dalam metode ini penulis melakukan penelitian dan mempelajari

buku-buku kepustakaan, literatur, artikel, bahan-bahan materi kuliah

yang berkaitan dengan pembahasan skripsi ini.

5. Teknik Analisis Data

Data atau informasi yang diperoleh dalam penelitian ini akan disajikan

secara kualitatif dengan pendekatan deskriptif-analitis dan perspektif-

analitis. Analisis data dilakukan secara menyeluruh dan merupakan satu

kesatuan, metode yang demikian ditempuh karena penelitian ini

mementingkan pada kesesuaian prosedur dan isinya dengan teori dan

9 Sukandar Rumidi, Metodologi Penelitian (Petunjuk Praktis untuk Peneliti Pemula),

(Yogyakarta: UGM Press, 2004), hlm. 100.

15

Undang-undang.

Teknik analisis diawali dengan mengumpulkan bahan-bahan hukum

baik bahan hukum primer maupun bahan hukum sekunder yang berkaitan

dengan hukum perpajakan dan perlindungan konsumen. Bahan-bahan

hukum tersebut diperoleh melalui studi kepustakaan, buku-buku hukum,

jurnal hukum, internet, hasil seminar dan lain-lain.

Pada bahan hukum primer dipelajari dan diidentifikasi kaidah-kaidah

atau asas-asas hukum yang telah dirumuskan dalam peraturan perundang-

undangan, menganalisis masalah dengan tujuan mencari dalil. Kemudian

bahan-bahan penelitian yang telah ditentukan tersebut dipelajari dengan

seksama sehingga diperoleh kesimpulan yang terkandung didalamnya,

baik berupa ide, usul, argumentasi, maupun ketentuan-ketentuan terkait.

6. Teknik Penulisan

Penulisan skripsi ini ditulis dengan mengikuti “Pedoman Penulisan

Skripsi UIN Syarif Hidayatullah Jakarta”.

G. Sistematika Penulisan

Sistematika penulisan yang digunakan dalam skripsi ini terdiri dari 5

(lima) bab. Masing-masing bab memiliki isi yang saling berkaitan dalam

proses penelitian dan untuk analisa hasil penelitian di lapangan. Berikut

adalah ulasan mengenai isi dari tiap bab tersebut:

BAB I PENDAHULUAN

Bab ini menjelaskan tentang latar belakang masalah, identifikasi

masalah, pembatasan dan perumusan masalah, tujuan dan manfaat

16

penelitian, review pustaka terdahulu, metode penelitian, dan sistemaika

penulisan.

BAB II LANDASAN TEORI

Bab ini menjelaskan tentang teori-teori yang berkaitan dengan skripsi

ini yaitu teori tentang perancangan kontrak, serta ketentuan tentang

hukum perpajakan dan perlindungan konsumen.

BAB III TAKE OVER SYARIAH

Bab ini menjelaskan tentang take over syariah mulai dari definisi take

over, landasan hukum take over, tujuan take over, sebab-sebab

terjadinya take over, bentuk-bentuk take over, serta aplikasi

pembiayaan take over di Bank DKI Syariah.

BAB IV HASIL DAN PEMBAHASAN

Bab ini menjelaskan tentang analisa isi kontrak pembiayaan take over

di Bank DKI Syariah serta analisa kesesuaian isi kontrak pembiayaan

take over di Bank DKI Syariah berdasarkan peraturan perundang-

undangan tentang perpajakan dan perlindungan konsumen.

BAB V PENUTUP

Bab ini menjelaskan tentang kesimpulan dari rumusan permasalahan

yang telah dibahas dan saran.

17

BAB II

LANDASAN TEORI

A. Perancangan Kontrak

Dalam perancangan kontrak, harus diperhatikan berbagai tahap dalam

perancangannya. Ada lima tahap dalam perancangan kontrak di Indonesia, yaitu:10

1. Pembuatan Draft Kontrak

Adalah pembuatan draft isi/materi kontrak terdiri dari seluruh unsur-

unsur suatu kontrak yang akan disampaikan kepada pihak lain untuk

dipelajari, didiskusikan dan diperdebatkan untuk dapat dicapai satu

pengertian dan pemahaman yang sama agar dapat dilaksanakan.11

Pembuatan

draft kontrak meliputi:12

a) Judul kontrak

Dalam kontrak harus diperhatikan kesesuaian isi dengan judul serta

ketentuan hukum yang mengaturnya, sehingga kemungkinan adanya

kesalahpahaman dapat dihindari.

b) Pembukaan kontrak

Biasanya berisi tanggal pembuatan kontrak.

c) Pihak-pihak dalam kontrak

10

Salim dan Abdullah, Perancangan Kontrak dan Memorandum Of

Understanding(MOU) (Jakarta: Sinar Grafika, 2007), hlm. 90. 11

Saefuddin Arif dan Azharuddin Lathif, Kontrak Bisnis Syariah (Jakarta: Uin Press,

2011), hlm. 53. 12

Salim, Hukum Kontrak: Teori dan Teknik Penyusunan Kontrak (Jakarta: Sinar Grafika,

2006), hlm.126.

18

Perlu diperhatikan jika pihak tersebut orang pribadi serta badan

hukum, terutama kewenangannya untuk melakukan perbuatan hukum

dalam bidang kontrak.

d) Racital

Yaitu penjelasan resmi/latar belakang terjadinya suatu kontrak.

e) Substansi/isi kontrak

Bagian yang merupakan inti kontrak. Yang memuat apa yang

dikehendaki, hak, dan kewajiban termasuk pilihan penyelesaian sengketa.

f) Penutup

Memuat tata cara pengesahan suatu kontrak.

2. Saling Menukar Draft Kontrak

Setelah draft kontrak yang dibuat oleh masing-masing pihak telah selesai,

maka tahap selanjutnya adalah saling menukar draft kontrak yang telah

dibuatnya. Tujuan dari tukar-menukar draft kontrak ini adalah untuk

memberikan kesempatan kepada para pihak untuk mempelajari isi draft

kontrak yang telah disusunnya.13

3. Jika Perlu Diadakan Revisi

Apabila naskah kontrak telah selesai dirancang, maka salah satu naskah

tersebut harus diserahkan kepada pihak lainnya, apakah pihak pertama atau

pihak kedua. Penyerahan kepada salah satu pihak mempunyai arti yang sangat

penting, yaitu salah satu pihak bisa melakukan revisi terhadap rancangan

13 Salim dan Abdullah, Perancangan Kontrak dan Memorandum Of

Understanding(MOU) (Jakarta: Sinar Grafika, 2007), hlm. 90.

19

naskah. Revisi adalah suatu upaya melakukan perubahan-perubahan terhadap

substansi kontrak yang dibuat oleh para pihak.14

4. Dilakukan Penyelesaian Akhir

Penyelesaian akhir merupakan upaya untuk membereskan atau

menyudahi naskah kontrak yang dibuat oleh para pihak dan para pihak telah

menyetujui naskah kontrak yang telah dirancang, baik oleh salah satu pihak

maupun dirancang secara bersama oleh kedua belah pihak.

5. Penutup

Bagian penutup merupakan bagian akhir dari tahap-tahap perancangan

kontrak. Bagian penutup ini merupakan tahap penandatanganan kontrak oleh

masing-masing pihak.

Tidak semua kontrak tertulis harus melalui tahap tersebut di atas, karena

dapat saja terjadi bahwa hanya satu pihak yang membuat draft kontrak

kemudian diserahkan pihak lain untuk mencermati apa-apa yang masih perlu

diperbaiki (ditawar) oleh pihak lainnya, kemudian diadakanlah perbaikan-

perbaikan seperlunya hingga terjadi kesepakatan mengenai seluruh klausul

yang terdapat dalam draft kontrak tersebut.15

B. Perpajakan

1. Ketentuan Umum Perpajakan

Berikut beberapa ketentuan umum dalam perpajakan berdasarkan UU

14

Ibid., hlm. 90. 15

Ahmadi Miru, Hukum Kontrak dan Perancangan Kontrak (Jakarta: PT.Raja Grafindo,

2007), h.161.

20

Republik Indonesia No. 28 Tahun 2007 Tentang Ketentuan Umum dan Tata Cara

Perpajakan Pasal 1 menyebutkan bahwa yang dimaksud dengan:16

a. Pajak adalah kontribusi wajib kepada Negara yang terutang oleh pribadi

atau badan yang bersifat memaksa berdasarkan Undang-undang, dengan

tidak mendapatkan imbalan secara langsung dan digunakan untuk

keperluan Negara bagi sebesar-besarnya kemakmuran rakyat.

b. Wajib Pajak adalah orang pribadi atau badan, meliputi pembayar pajak,

pemotong pajak, dan pemungut pajak, yang mempunyai hak, dan

kewajiban perpajakan, sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-

undangan perpajakan.

c. Badan adalah sekumpulan orang dan/atau modal yang merupakan

kesatuan baik yang melakukan usaha maupun yang tidak melakukan

usaha yang meliputi perseroan terbatas, perseroan komanditer, perseroan

lainnya, badan usaha milik Negara atau badan usaha milik daerah dengan

naman dan dalam bentuk apapun, firma, kongsi, koperasi, dana pensiun,

persekutuan, perkumpulan, yayasan, organisasi massa, organisasi social

politik, atau organisasi lainnnya, lembaga dan bentuk badan lainnya

termasuk kontrak investasi kolektif dan bentuk usaha tetap.

d. Pengusaha adalah orang pribadi orang pribadi atau badan dalam bentuk

apapun yang dalam kegiatan usaha atau pekerjaannya menghasilkan

uang, mengimpor barang, mengekspor barang, melakukan usaha

perdagangan, memanfaatkan barang tidak berwujud dari luar daerah

16 Herman Purnawan dan Eveline Angriani, Undang-Undang Perpajakan Tahun 2007

Ketentuan Umum dan Tata Cara Perpajakan, (Jakarta: Erlangga, 2008), hlm. 4-5.

21

pabean, melakukan usaha jasa, atau memanfaatkan jasa dari luar pabean.

2. Undang-undang Perpajakan Dalam Jual Beli

Hampir setiap transaksi ekonomi di Indonesia dikenakan pajak.17

Berikut ini

beberapa ketentuan pajak yang terkait dengan jual beli:

a. Pajak Penghasilan (PPh)

Berdasarkan Pasal 1 Undang-undang No. 36 Tahun 2008 tentang Pajak

Penghasilan (PPh) yang dimaksud Pajak Penghasilan adalah Pajak yang

berkenaan dengan penghasilan yang diterima atau diperoleh oleh subjek pajak

dalam tahun pajak.

Dalam Pasal 2 dijelaskan yang menjadi subjek pajak adalah:

(1) Orang Pribadi

Orang Pribadi sebagai subjek pajak dapat bertempat tinggal atau

berada di Indonesia ataupun di luar Indonesia.

(2) Warisan yang belum terbagi sebagai satu kesatuan

Warisan yang belum terbagi sebagai satu kesatuan merupakan

subjek pajak pengganti, menggantikan mereka yang berhak yaitu ahli

waris. Penunjukkan warisan yang belum terbagi sebagai subjek pajak

pengganti dimaksudkan agar pengenaan pajak atas penghasilan yang

berasal dari warisan tersebut tetap dapat dilaksanakan.

(3) Badan

Badan adalah sekumpulan orang dan/atau modal yang

merupakan kesatuan baik yang melakukan usaha maupun yang tidak

17

Saefuddin Arif dan Azharuddin Lathif, Kontrak Bisnis Syariah (Jakarta: Uin Press,

2011), hlm. 46.

22

melakukan usaha yang meliputi prseroan terbatas, perseroan

komanditer, perseroan lainnya, badan usaha milik Negara atau badan

usaha milik daerah dengan nama dan dalam bentuk apapun, firma,

kongsi, koperasi, dana pensiun, pesekutuan, perkumpulan, yayasan,

organisasi massa, organisasi social politik, atau organisasi lainnya,

lembaga, dan bentuk badan laiinya termasuk kontrak investasi

kolektif dalam bentuk usaha tetap.

(4) Bentuk Usaha Tetap

Bentuk Usaha Tetap adalah bentuk usaha yang dipergunakan

oleh orang pribadi yang tidak bertempat tinggal di Indonesia, orang

pribadi yang berada di Indonesia tidak lebih dari 183 hari dalam

jangka waktu 12 bulan, dan badan yang tidak di dirikan dan tidak

bertempat kedudukan di Indonesia untuk menjalankan usaha atau

melakukan kegiatan di Indonesia. Bentuk Usaha Tetap merupakan

subjek pajak yang perlakuan perpajakannya dipersamakan dengan

subjek pajak badan.

Selanjutnya dalam Pasal 4 dijelaskan bahwa yang menjadi objek pajak

adalah penghasilan, yaitu setiap tambahan kemampuan ekonomis yang

diterima atau diperoleh Wajib Pajak, baik yang berasal dari Indonesia

maupun dari luar Indonesia, yang dapat dipakai untuk konsumsi atau untuk

menambah kekayaan Wajib Pajak yang bersangkutan, dengan nama dan

dalam bentuk apapun, termasuk laba usaha dan keuntungan karena penjualan

atau karena pengalihan harta.

23

b. Pajak Pertambahan Nilai (PPN)

Berdasarkan UU No. 42 Tahun 2009 Tentang Pajak Pertambahan Nilai

Barang dan Jasa dan Pajak Penjualan Atas Barang Mewah yang dimaksud

dengan Pajak Pertambahan Nilai (PPN) adalah pajak yang berkenaan dengan

kegiatan penyerahan Barang Kena Pajak. Dalam Pasal 1A ayat (1) dijelaskan

bahwa yang termasuk dalam pengertian penyerahan Barang Kena Pajak

adalah:

(a) Penyerahan hak atas Barang Kena Pajak karena suatu perjanjian;

(b) Pengalihan Barang Kena Pajak karena suatu perjanjian sewa beli

dan/atau perjanjian sewa guna usaha (leasing);

(c) Penyerahan Barang Kena Pajak kepada pedagang perantara atau

melalui juru lelang;

(d) Pemakaian sendiri dan/atau pemberian Cuma-Cuma atas Barang

Kena Pajak;

(e) Barang Kena Pajak berupa persediaan dan/atau aktiva yang menurut

tujuan semula tidak untuk diperjual belikan, yang masih tersisa pada

saat pembubaran perusahaan;

(f) Penyerahan Barang Kena Pajak dari pusat ke cabang atau sebaliknya

dan/atau penyerahan Barang Kena Pajak antar cabang;

(g) Penyerahan Barang Kena Pajak secara konsinyasi; dan

(h) Penyerahan Barang Kena Pajak oleh Pengusaha Kena Pajak dalam

rangka perjanjian pembiayaan yang dilakukan berdasarkan prinsip

syariah, yang penyerahannya dianggap langsung dari Pengusaha

24

Kena Pajak kepada pihak yang membutuhkan Barang Kena Pajak.

Kemudian dalam Pasal 7 dijelaskan mengenai tarif PPN yaitu:

(1) Tarif Pajak Pertmabahan Nilai adalah 10% (sepuluh persen)

(2) Tarif Pajak Pertambahan Nilai sebesar 0% (nol persen) diterapkan

atas:

a. Ekspor Barang Kena Pajak Berwujud;

b. Ekspor Barang Kena Pajak Tidak Berwujud; dan

c. Ekspor Jasa Kena Pajak.

(3) Tarif pajak sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dapat diubah

menjadi paling rendah 5% (lima persen) dan paling tinggi 15% (lima

belas persen) yang perubahan tarifnya diatur dengan Peraturan

Pemerintah.

c. Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)

Berdasarkan Pasal 1 UU Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan

(BPHTB) yang dimaskud dengan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan

Bangunan adalah pajak yang dikenakan atas perolehan hak atas tanah dan

atau bangunan, yang selanjutnya disebut pajak. Perolehan hak atas tanah dan

atau bangunan adalah perbuatan atau peristiwa hukum yang mengakibatkan

diperolehnya hak atas tanah dan atau bangunan oleh orang pribadi atau badan.

Dalam Pasal 2 dijelaskan bahwa:

(1) Yang menjadi objek pajak adalah perolehan ha katas tanah dan atau

bangunan

(2) Perolehan ha katas tanah dan atau bangunan sebagaimana dimaksud

25

dalam ayat (1) meliputi:

a. Pemindahan hak karena:

1. Jual beli;

2. Tukar-menukar;

3. Hibah

4. Hibah wasiat;

5. Waris;

6. Pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya;

7. Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan;

8. Penunjukan pembeli dalam lelang;

9. Pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan

hukum tetap;

10. Penggabungan usaha;

11. Peleburan usaha;

12. Pemekaran usaha;

13. Hadiah.

b. Pemberian hak baru karena:

1. Kelanjutan pelepasan hak;

2. Diluar pelepasan hak.

(3) Hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) adalah:

a. Hak milik;

b. Hak guna usaha;

c. Hak guna bangunan;

26

d. Hak pakai;

e. Hak milik atas satuan rumah susun;

f. Hak pengelolaan.

Selanjutnya dalam Pasal 4 dijelaskan bahwa:

(1) Yang menjadi Subjek Pajak adalah orang pribadi atau badan yang

memperoleh hak atas tanah dan atau bangunan.

(2) Subjek Pajak sebagaimana dimaksud pada ayat (1) yang dikenakan

kewajiban membayar pajak menjadi Wajib Pajak menurut Undang-

undang ini.

Kemudian dalam Pasal 5 dijelaskan mengenai tarif pajak BPHTB yaitu

sebesar 5% (lima persen).

C. Perlindungan Konsumen

1. Pengertian Perlindungan Konsumen

Undang-undang Perlindungan Konsumen mengacu pada proses pembuatan

kontrak bahwa proses pembuatan kontrak termasuk tahapan lahirnya sebuah

kontrak yang mengikat perjanjian diantara pihak yang berakad.

Menurut UU No. 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen yang

dimaksud dengan perlindungan konsumen adalah segala upaya yang menjamin

adanya kepastian hukum untuk memberi perlindungan kepada konsumen.18

2. Asas dan Tujuan Perlindungan Konsumen

Hukum perlindungan konsumen di Indonesia terbangun dari asas-asas pokok

18

Abdul R. Saliman, dkk, Hukum Bisnis untuk Perusahaan: Teori dan Contoh Kasus,

(Jakarta: Prenada Media Group, 2007), hlm. 220.

27

yang menjiwainya. Pelaku usaha di Indonesia dalam menjalankan usahanya

berlandaskan atas asas persaingan usaha yang sehat dengan tetap memperhatikan

adanya keseimbangan antara pelaku usaha dan kepentingan umum harus

berlandaskan asas-asas yang harus dipatuhi oleh para pelaku usaha konsumen.19

Didalam perlindungan konsumen terdapat asas sebagaimana pasal 2 UU

Perlindungan Konsumen disebutkan bahwa: “Perlindungan Konsumen berasaskan

manfaat, keadilan, keseimbangan, keamanan, dan keselamatan konsumen, serta

kepastian hukum”.

Perlindungan konsumen diselenggarakan sebagai usaha bersama berdasarkan

5 (lima) asas yang relevan dalam pembangunan nasional, yaitu:

a. Asas manfaat dimaksudkan untuk mengamantkan bahwa segala upaya

dalam menyelenggarakan perlindungan konsumen harus memberikan

manfaat sebesar-besarnya bagi kepentingan konsumen dan pelaku usaha

secara keseluruhan.

b. Asas keadilan dimaksud agar partisipasi seluruh rakyat dapat diwujudkan

secara maksimal dan memberikan kesempatan kepada konsumen dan

pelaku usaha untuk memperoleh haknya dan melaksanakan kewajibannya

secara adil.

c. Asas keseimbangan dimaksudkan untuk memberikan keseimbangan antara

kepentingan konsumen, pelaku usaha, dan pemerintah dalam arti materiil

dan spiritual.

d. Asas keamanan dan keselamatan konsumen dimaksudkan untuk

19

Ahmad M. Ramli, Permasalahn E-Commerce dan RUU PTI: Perlindungan Hukum

Terhadap Konsumen Dalam Transaksi E-Commarce, Yayasan Pengembangan Hukum Bisnis, Vol.

18, (Maret 2002), hlm. 16.

28

memberikan jaminan atas keamanan dan keselamatan kepada konsumen

dalam penggunaan, pemakaiam, dan pemanfaatan barang dan/atau jasa

yang dikonsumsi atau digunakan.

e. Asas kepastian hukum dimaksudkan agar pelaku usaha maupun konsumen

menaati hukum dan memperoleh keadilan dalam menyelenggarakan

perlindungan konsumen, serta Negara menjamin kepastian hukum.

Sedangkan tujuan dari Perlindungan Konsumen adalah sebagai berikut:20

a. Meningkatkan kesadaran, kemampuan, dan kemandirian konsumen untuk

melindungi diri.

b. Mengangkat harkat dan martabat konsumen dengan cara

menghindarkannya dari akses negative pemakaian barang dan/atau jasa.

c. Meningkatkan pemberdayaan konsumen dalam meilih, menentukan dan

menuntut hak-haknya sebagai konsumen.

d. Menciptakan sistem perlindungan konsumen yang mengandung unsur

kepastian hukum dan keterbukaan informasi serta akses untuk

mendapatkan informasi.

e. Menumbuhkan kesadarn pelaku usaha mengenai pentingnya perlindungan

konsumen sehingga tumbuh sikap yang jujur dan bertanggung jawab

dalam berusaha.

f. Meningkatkan kualitas barang dan/atau jasa yang menjamin kelangsungan

usaha produksi bang dan/atau jasa, kesehatan, kenyamanan, dan

keselamatan konsumen.

20

Abdul R. Saliman, dkk, Hukum Bisnis untuk Perusahaan: Teori dan Contoh Kasus,

(Jakarta: Prenada Media Group, 2007), hlm. 221.

29

3. Perlindungan Konsumen Berdasarkan Peraturan Otoritas Jasa

Keuangan (POJK)

a. Kewajiban Pelaku Usaha

Berdasarkan peraturan Otoritas Jasa Keuangan (OJK)

No.1/POJK.07/2013 tentang Perlindungan Konsumen Sektor Jasa Keuangan,

dalam Pasal 4 menyebutkan bahwa: 21

1) Pelaku Usaha Jasa Keuangan wajib menyediakan dan/atau

menyampaikan informasi mengenai produk dan/atau layanan yang

aakurat, jujur, jelas, dan tidak menyesatkan.

2) Informasi sebagaimana dimaksud ayat (1) dituangkan dalam

dokumen atau sarana lain yang dapat digunakan sebagai alat bukti.

3) Informasi sebagaimana dimaksud pada ayat (1) wajib:

(a) Disampaikan pada saat memberikan penjelasan kepada

konsumen mengenai hak dan kewajibannya

(b) Disampaikan pada saat membuat perjanjian dengan konsumen,

dan

(c) Dimuat pada saat disampaikan melalui berbagai media antara

lain melalui iklan di media cetak atau elektronik

Dan pada Pasal 5 menyebutkan bahwa Pelaku Usaha Jasa Keuangan

wajib menyampaikan informasi yang terkini dan mudah diakses kepada

konsumen tentang produk dan/atau layanan.

Pasal 7 menyebutkan bahwa:

21

Muliaman D. Hadad, “Peraturan Otoritas Jasa Keuangan No.1/POJK.07/2013”,

artikel diakses pada 15 Januari 2016 dari http://www.ojk.go.id/education-and-protection-id

30

1) Pelaku Jasa Keuangan wajib menggunakan istilah, frasa, dan/atau

kalimat yang seederhana dalam bahasa Indonesia yang mudah

dimengerti oleh konsumen dalam setiap dokumen yang:

(a) Memuat hak dan kewajiban konsumen

(b) Dapat digunakan konsumen untuk mengambil keputusan, dan

(c) Memuat persyaratan dan dapat mengikat konsumen secara

hukum

2) Bahasa Indonesia dalam dokumen sebagaimana dimaksud pada ayat

(1) dapat disandingkan dengan bahasa lain jika dieprlukan.

3) Pelaku Usaha Jasa Keuangan wajib menggunakan huruf, tulisan,

symbol, diagram dan tanda yang dapat dibaca secara jelas.

4) Pelaku Usaha Jasa Keuangan wajib memberikan penjelasan atas

istilah, frasa, kalimat dan/atau symbol, diagram dan tanda yang

belum dipahami oleh konsumen.

5) Dalam hal dokumen sebagaimana dimaksud dalam ayat (1)

berdasarkan ketentuan peraturan perundang-undangan menggunakan

bahasa asing, bahasa asing tersebut harus disandingkan dengan

bahasa Indonesia.

Dalam Pasal 9 menyebutkan bahwa Pelaku Usaha Jasa Keuangan wajib

memberikan pemahaman kepada konsumen mengenai hak dan kewajiban

konsumen.

Dalam pasal 10 ayat (1) menyebutkan bahwa Pelaku Usaha Jasa

Keuangan wajib memberikan informasi mengenai biaya yang harus

31

ditanggung konsumen untuk setiap produk dan/atau layanan yang disediakan

oleh Pelaku Usaha Jasa Keuangan.

Dalam pasal 11 menyebutkan bahwa:

1) Sebelum konsumen menandatangani dokumen dan/atau perjanjian

produk dan/atau layanan, Pelaku Usaha Jasa Keuangan wajib

menyampaikan dokumen yang berisi syarat dan ketentuan produk

dan/atau layanan kepada konsumen.

2) Syarat dan ketentuan produk dan/atau layanan sebagaimana maksud

pada ayat (1) sekurang-kurangnya memuat:

(a) Rincian biaya, manfaat, dan resiko; dan

(b) Prosedur pelayanan dan penyelesaian pengaduan di Pelaku

Usaha Jasa Keuangan.

Dalam pasal 12 ayat (1) menyebutkan bahwa: “Pelaku Usaha Jasa

Keuangan wajib menginformasikan kepada konsumen setiap perubahan

manfaat, biaya, resiko, syarat, dan ketentuan yang tercantum dalam dokumen

dan/atau perjanjian mengenai produk dan/atau layanan Pelaku Usaha Jasa

Keuangan”. Dan dalam pasal 12 ayat (3) menyebutkan bahwa: “Dalam hal ini

konsumen tidak menyetujui perubahan terhadap persyaratan produk dan/atau

layanan sebagaimana dimaksud pada ayat (1), maka konsumen berhak

memutuskan produk dan/atau layanan tanpa dikenakan ganti rugi apapun”.

Selanjutnya dalam pasal 21 menyebutkan bahwa: “Pelaku Usaha Jasa

Keuangan wajib memenuhi keseimbangan, keadilan, dan kewajaran dalam

pembuatan perjanjian dengan konsumen”.

32

Kemudian pasal 22 menyebutkan bahwa:

1) Dalam hal Pelaku Usaha Jasa Keuangan menggunakan perjanjian

baku, perjanjian baku tersebut wajib disusun sesuai dengan peraturan

perundang-undangan.

2) Perjanjian baku sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dapat

berbentuk digital atau elektronik untuk ditawarkan oleh Pelaku

Usaha Jasa Keuangan melalui media elektronik.

3) Perjanjian baku sebagaimana dimaksud ayat (2) yang digunakan oleh

Pelaku Usaha Jasa Keuangan dilarang:

(a) Menyatakan pengalihan tanggungjawab atau kewajiban Pelaku

Usaha Jasa Keuangan kepada konsumen.

(b) Menyatakan bahwa Pelaku Usaha Jasa Keuangan berhak

menolak pengembalian uang yang telah dibayar oleh konsumen

atas produk dan/atau layanan yang dibeli.

(c) Menyatakan pemberian kuasa dari konsumen kepada Pelaku

Usaha Jasa Keuangan, baik secara langsung maupun tidak

langsung, untuk melakukan segala tindakan sepihak atas barang

yang digunakan oleh konsumen, kecuali tindakan sepihak

tersebut dilakukan berdasarkan peraturan perundang-undangan.

(d) Mengatur tentang kewajiban pembuktian oleh konsumen, jika

Pelaku Usaha Jasa Keuangan menyatakan bahwa hilangnya

kegunaan produk dan/atau layanan yang dibeli oleh konsumen,

bukan merupakan tanggungjawab Pelaku Usaha Jasa Keuangan.

33

(e) Memberi hak kepada Pelaku Usaha Jasa Keuangan untuk

mengurangi kegunaan produk dan/atau layanan atau mengurangi

kekayaan konsumen yang menjadi objek perjanjian produk dan

layanan.

(f) Menyatkan bahwa konsumen tunduk pada peraturan baru,

tambahan, lanjutan dan/atau perubahan yang dibuat secara

sepihak oleh Pelaku Usaha Jasa Keuangan dalam masa

konsumen memanfaatkan produk dan/atau layanan yang

dibelinya; dan/atau

(g) Menyatakan bahwa konsumen memberi kuasa kepada Pelaku

Usaha Jasa Keuangan untuk pembebanan hak tanggungan, hak

gadai, atau hak jaminan atas produk dan/atau layanan yang

dibeli oleh konsumen secara angsuran.

Dan dalam Pasal 29 menyebutkan bahwa Pelaku Usaha Jasa Keuangan

wajib bertanggungjawab atas kerugian konsumen yang timbul akibat

kesalahan dan/atau kelalaian pengurus, pegawai Pelaku Usaha Jasa Keuangan

dan/atau pihak ketiga yang bekerja untuk kepentingan Pelaku Usaha Jasa

Keuangan.

b. Larangan Bagi Pelaku Usaha

Dalam Pasal 10 ayat (2) menyebutkan bahwa Pelaku Usaha Jasa

Keuangan dilarang memberikan fasilitas secara otomatis yang mengakibatkan

tambahan biaya tanpa persetujuan tertulis dari konsumen.

Dalam pasal 17 menyebutkan bahwa Pelaku Usaha Jasa Keuangan

34

dilarang menggunakan strategi pemasaran produk dan/atau layanan yang

merugikan konsumen dengan memanfaatkan kondisi konsumen yang tidak

memiliki pilihan lain dalam mengambil keputusan.

35

BAB III

TAKE OVER SYARIAH

A. Take over Syariah

1. Definisi Take over

Secara bahasa take over diartikan sebagai mengambil alih.22

Menurut fatwa

DSN-MUI yang dimaksd pengalihan hutang (take over) adalah pemindahan

hutang nasabah dari bank/lembaga keuangan konvensional ke bank/lembaga

keuangan syariah.23

Jadi yang dimaksud pembiayaan take over adalah pembiayaan

yang timbul sebagai akibat dari pengalihan transaksi non syariah yang telah

berjalan di bank/lembaga keuangan konvensional ke bank/lembaga keuangan

syariah.

Take over yang dilakukan di bank syariah ini melibatkan 3 pihak, yaitu

nasabah yang memiliki kredit di bank konvensional, bank syariah (selaku pihak

yang akan men-take over kredit nasabah tersebut) dan pihak bank asal (selaku

pihak yang kredtinya akan di take over).

Dalam proses take over ini, bank syariah sebagai pihak yang akan melakukan

take over terhadap kredit yang dimiliki calon nasabahnya di bank konvensional,

bertindak sebagai wakil dari calon nasabahnya untuk melunasi sisa kredit yang

terdapat di bank asal, mengambil bukti lunas, surat asli agunan, perizinan, polis

asuransi dan surat roya, sehingga barang/asset menjadi milik nasabah secara utuh.

Kemudian, untuk melunasi hutang nasabah kepada bank syariah, maka nasabah

22

John M. Echols dan Hasan Shadily, Kamus Inggris-Indonesia, cet. XXVI, (Jakarta: PT.

Gramedia Pustaka Utama, 2005), hlm. 578. 23

Dewan Syariah Naisonal MUI, Himpunan Fatwa DSN-MUI, cet. Ke-3, edisi revisi,

(Ciputat: CV. Gaung Persada, 2000), hlm. 185.

36

menjual kembali rumah tersebut kepada bank syariah. kemudian bank syariah

akan menjual rumah tersebut lagi kepada nasabah dengan pilihan kombinasi akad

yang tertera dalam Fatwa DSN-MUI No. 31/DSN-MUI/VI/2002 tentang

Pengalihan Hutang, yaitu kombinasi akad qardh dan murabahah, syirkah al-milk

dan murabahah, qardh dan ijarah, serta qardh dan ijarah muntahiya bit-tamlik

(IMBT).

Jasa pengambil alihan hutang nasabah di bank konvensional dapat dibedakan

menjadi dua, yaitu jasa hiwalah apabila yang diambil alih hanya hutang pokonya

saja dan jasa qardh apabila yang diambil alih adalah hutang pokok plus bunga.24

Pemberian jasa qardh pada pengambil alihan hutang pokok nasabah ditambah

dengan bunganya dikarenakan penggunaan qardh tidak terbatas, termasuk untuk

menalangi hutang yang berbasis bunga. Sedangkan jasa hiwalah tidak bisa untuk

menalangi hutang yang berbasis bunga.

Hutang yang di take over oleh bank syariah dari bank konvensional adalah

sisa nagsuran nasabah di bank konvensional. Hal ini berarti bank syariah

melakukan take over atas hutang pokok nasabah ditambah dengan keuntungan

bank konvensional (bunga), maka pemberian jasa qardh lebih tepat diberikan

untuk mengalihkan hutag nasabah di bank konvensional ke bank syariah.

2. Landasan Hukum Take over

Mekanisme take over (pengalihan hutang) yang diperbolehkan Fatwa DSN-

MUI adalah mekanisme pengalihan hutang yang didasarkan prinsip syariah, yaitu

qardh dan murabahah, syirkah al-milk dan murabahah, qardh dan ijarah, serta

24

Ir. Adiwarman A. Karim, Bank Islam : Analisis Fiqih dan Keuangan, (Jakarta: PT.

Raja Grafindo Persada, 2007), hlm. 248.

37

qardh ijarah muntahiya bit-tamlik (IMBT). Oleh karena itu dasar hukum yang

digunakan meliputi dalil-dalil yang berhubungan dengan keempat alternatif akad

tersebut. Diantara dalil yang dikemukakan adalah:

QS. Al Maidah ayat 1

يب أيهب الذين آمنىا أوفىا ببلعقىد

Artinya:

“Wahai orang-orang yang beriman, penuhilah janji”.

QS. Al Isra’ ayat 34

وأوفىا ببلعهد إن العهد كبن مسئىلا

Artinya:

“Dan penuhilah janji. Sesungguhnya janji itu pasti dimintai

pertanggungjawabannya”.

Dalam sebuah hadits yang diriwayatkan oleh Bukhari dari Abu Hurairah,

Rasulullah SAW. Bersabda yang artinya:

“Dari Abu Hurairah r.a. bahwasanya Nabi SAW. bersabda: “penangguhan

yang dilakukan oleh orang kaya adalah perbuatan dzalim. Dan apabila

hutang salah seorang kamu dialihkan kepada orang kaya, hendaklah diterima

pengalihan itu.” (HR. Bukhari).25

3. Tujuan Take Over

Seiring semakin pesatnya perkembangan bank syariah di Indonesia, semakin

besar pula keinginan dan kesadaran masyarakatnya untuk menjalankan roda

25

Abu Fadli bin Ali bin Hijr al-Asqalani, Bulugul Maram (Bab al-Hiwalah Wa Adh-

Dhamman), (Beirut: Daar al-Fikr, 1409/1989 M), hlm. 184.

38

perekonomian berdasarkan prinsip Al Qur’an dan As Sunnah. Oleh karena itu

ditengah persaingan dunia perbankan yang semakin kompetitif bank syariah

dituntut harus cepat tanggap terhadap hal ini. Salah satu bentuk jasa pelayanan

keuangan yang dibuthkan oleh masyarakat adalah take over.

Disini Bank Syariah berusaha untuk memfasilitasi masyarakat yang ingin

memindahkan transaksinya sesuai dengan syariah sehingga dapat memperoleh

kebaikan di dunia dan akhirat kelak. Jadi pembiayaan take over bertujuan untuk

membantu masyarakat untuk mengalihkan transaksi non syariahnya yang sedang

berjalan menjadi transaksi yang sesuai dengan syariah.

4. Bentuk-bentuk Akad Take over

Berdasarkan Fatwa DSN-MUI No. 31/DSN-MUI/VI/2002 Tentang

Pengalihan Hutang (take over) bisa dilakukan dengan beberapa alternatif akad,

yaitu:26

a. Alternatif Pertama

Pada alternatif pertama ini lembaga keuangan syariah (LKS) memberikan

qardh pada nasabah yang kemudian digunakan oleh nasabah untuk melunasi

(kredit) hutangnya pada lembaga keuangan konvensional (LKK), dan dengan

demikian asset yang telah dibeli nasabah menjadi miliknya secara penuh.

Kemudian nasabah menjual assetnya kepada LKS dan dengan hasil

penjualannya itu nasabah melunasi qardh-nya kepada LKS. Lalu LKS

menjual secara murabahah asset yang telah menjadi miliknya tersebut kepada

nasabah dengan pembayaran secara angsuran.

26 Dewan Syariah Naisonal MUI, Himpunan Fatwa DSN-MUI, cet. Ke-3, edisi revisi,

(Ciputat: CV. Gaung Persada, 2000), hlm. 186.

39

Pada alternatif pertama ini Fatwa DSN-MUI No. 19/DSN-MUI/IV/2001

tentang qardh dan fatwa DSN No. 04/DSN-MUI/IV/2000 tentang murabahah

berlaku dalam pelaksanaan pembiayaan pengalihan hutang (take over).

b. Alternatif Kedua

Pada alternatif kedua ini Lembaga Keuangan Syariah (LKS) membeli

sebagian asset nasabah dengan seizin Lembaga Keuangan Konvensional

(LKK), sehingga dengan demikian terjadilah syirkah al-milk antara LKS dan

nasabah atas asset tersebut. Asset yang telah dibeli nasabah sebagian asset

yang senilai dengan hutang (sisa angsuran) nasabah kepada LKK. Kemudian

LKS menjual secara murabahah bagian asset yang menjadi miliknya kepada

nasabah, dengan pembayaran angsuran.

Pada alternatif kedua ini Fatwa DSN-MUI No. 04/DSN-MUI/IV/2000

tentang murabahah berlaku dalam pelaksanaan pembiayaan pengalihan

hutang (take over).

c. Alternatif ketiga

Pada alternatif ketiga ini, dalam pengurusan untuk memperoleh

kepemilikan penuh atas asset, nasabah dapat melakukan akad ijarah dengan

LKS sesuai dengan Fatwa DSN-MUI No. 09/DSN-MUI/IV/2002. Dan

apabila diperlukan LKS dapat membantu menalangi kewajiban nasabah

dengan menggunakan akad qardh sesuai dengan Fatwa DSN-MUI No.

19/DSN-MUI/IV/2001. Kemudian akad ijarah yang digunakan oleh bank

harus terpisah dari pemberian talangan yang berdasarkan akad qardh tersebut.

Besarnya imbalan jasa ijarah tidak boleh berdasarkan kepada jumlah talangan

40

yang diberikan LKS kepada nasabah.

d. Alternatif Keempat

Pada alternatif keempat ini LKS memberikan qardh kepada nasabah yang

kemudian digunakan oleh nasabah untuk melunasi (kredit) hutangnya pada

LKK, dan dengan demikian asset yang telah dibeli nasabah menjadi miliknya

secara penuh. Kemudian nasabah menjual assetnya kepada LKS dan dengan

hasil penjualan itu nasabah melunasi qardh-nya kepada LKS. Lalu LKS

menyewakan asset tersebut kepada nasabah dengan akad ijarah muntahiyah

bit-tamlik.

Pada alternatif keempat ini Fatwa DSN-MUI No. 19/DSN-MUI/IV/2001

tentang qardh dan Fatwa DSN-MUI No. 27/DSN-MUI/III/2002 tentang al-

ijarah muntahiyah bit-tamlik berlaku pula dalam pelaksanaan pembiayaan

pengalihan hutang.

B. Aplikasi Take Over di Bank DKI Syariah

1. Sejarah, Visi Misi serta Produk dan Layanan Bank DKI Syariah

Bank DKI Syariah merupakan Unit Usaha Syariah (UUS) dari PT. Bank DKI

berdasarkan Surat Izin Bank Indonesia No. 6/371/DPbS tanggal 8 Maret 2004.

Kemudian Bank DKI Syariah diresmikan operasional usahanya pada tanggal 16

Maret 2004 oleh Gubernur DKI Jakarta Bpk. H. Sutiyoso bertempat di Gedung

Cabang Syariah Wahid Hasyim, dengan pemberian modal dari PT. Bank DKI

pada saat dibentuknya unit usaha syariah sebesar Rp. 2 Milyar, kemudian pada

41

tahun 2007 meningkat menjadi Rp. 100 milyar.27

Dalam waktu 7 tahun, total aset yang dikelola Bank DKI Syariah telah

mencapai Rp. 638,31 milyar. Dana pihak ketiga yang dihimpun sebesar Rp.

361,45 milyar dan portofolio pembiayaan yang telah disalurkan sebesar Rp.

602,58 milyar. Dan pada tahun 2010, Bank DKI Syariah berhasil membukukan

laba sebesar Rp. 15,46 milyar.28

Hingga saat ini Bank DKI Syariah telah memiliki jaringan kantor sebanyak

49 unit, yang terdiri dari 2 kantor cabang pembantu, 7 kantor kas dan 37 kantor

layanan syariah yang tersebar di wilayah Jabodetabek ditambah dukungan fasilitas

ATM 24 jam melalui kerjasama dengan ATM Bank DKI dan ATM Bersama.29

Bank DKI Syariah memiliki Visi, “Menjadi Bank Terbaik Yang

Membanggakan”. Serta Misinya adalah, “Bank berkinerja unggul, mitra strategis

dunia usaha, masayarakat dan andalan Pemerintah Provinsi DKI Jakarta yang

memberi nilai tambah bagi stakeholder melalui pelayanan terpadu dan

profesional”.

Sedangkan produk dan layanan yang ditawarkan Bank DKI Syariah dibagi

menjadi dua, yaitu Produk Dana dan Produk Pembiayaan. Produk Dana terdiri

dari Tabungan IB Simpeda, Tabungan IB Taharoh, Giro IB, Deposito IB,

Tabunganku IB, dan Wakaf Uang. Sedangkan Produk Pembiayaannya terdiri dari

KPR IB, Pembiayaan Modal Kerja, Pemiayaan IB Investasi, Pembiayaan IB

Mikro Syariah, Pembiayaan IB Beragunan Tunai serta Gadai Emas IB.

27

“Profil Perusahaan”, artikel ini diakses pada 3 Februari 2016 dari

http://bankdkisyariah.co.id 28

Ibid. 29

Ibid.

42

2. Struktur Organisasi Bank DKI Syariah

Berikut ini adalah struktur organisasi yang terdapat di Bank DKI Syariah:30

Gambar 3.1

3. Kinerja Bank DKI Syariah

a. Return On Asset (ROA)

Return On Asset (ROA) Bank DKI Syariah secara umum dari tahun 2009

sampai tahun 2013 mengalami fluktuasi. Pada tahun 2009, rata-rata ROA

sebesar 7,06%. Kemudian pada tahun 2010, rata-rata ROA turun menjadi

2,28%. Hal in menunjukkan bahwa pada tahun 2010 tingkat keuntungan yang

dihasilkan oleh Bank DKI Syariah lebih kecil dibandingkan tahun 2009. Pada

tahun 2011 ROA kembali turun menjadi 0,24%. Selanjutnya pada tahun 2012

30

“Struktur Organisasi”, artikel ini diakses pada tanggal 3 Februari 2016 dari

http://bankdkisyariah.co.id

43

rata-rata ROA mengalami kenaikan cukup signfikan dari tahun sebelumnya

yaitu sebesar 4,93%. Hal ini menunjukkan bahwa pada tahun 2012 tingkat

profitabilitas Bank DKI Syariah mengalami peningkatan yang cukup drastis

dibandingkan tahun 2011. Namun sayangnya kembali mengalami penurunan

pada tahun 2013, rata-rata ROA hanya sebesar 2,33%, hal ini menunjukkan

kinerja Bank DKI Syariah yang menurun dikarenakan beberapa faktor.

Namun demikian, rasio ROA tersebut masih diatas nilai minimum dari

ketentuan Bank Indonesia yaitu dibawah 1,22%.

b. Net Interest Margin (NIM)

Net Interest Margin (NIM) Bank DKI Syariah mulai dari tahun 2009

sampai tahun 2013 mengalami penurunan. Pada tahun 2009, rata-rata NIM

sebesar 13,35%. Kemudian turun menjadi 11,2% pada tahun 2010. Pada

tahun 2011 kembali mengalami penurunan menjadi 10,22%, lalu menjadi

9,06% pada tahun 2012. Dan pada tahun 2013 pun mengalami penurunan

kembali menjadi 7,85%. Hal ini menunjukkan kurangnya manajemen Bank

DKI Syariah dalam mengendalikan resiko pembiayaan sehingga peningkatan

aktiva produktif tidak diikuti oleh peningkatan laba yang signifikan.

c. Financing to Deposit Ratio (FDR)

Financing to Deposit Ratio (FDR) secara umum mengalami fluktuasi dari

tahun 2009 sampai tahun 2013, dan rasio FDR selalu berada diatas 100%.

Pada tahun 2009, rata-rata FDR sebesar 258,27%. Di tahun 2010 turun

menjadi 193,69%, kemudian naik mengalami kenaikan menjadi 290,41%

pada tahun 2011. Tetapi rata-rata FDR turun lagi menjadi 174,06 pada tahun

44

2012, dan kembali turun di tahun berikutnya yaitu tahun 2013, rata-rata FDR

menjadi 166,71%.

d. Beban Operasional Terhadap Pendapatan Operasional (BOPO)

Rasio BOPO secara umum dari tahun 2009 sampai 2013 mengalami

fluktuasi. Pada tahun 2009 rata-rata BOPO sebesar 48,62%. Kemudian pada

tahun 2010, rata-rata BOPO mengalami peningkatan menjadi 84,01%. Hal ini

menunjukkan besarnya biaya operasional yang dikeluarkan oleh Bank DKI

Syariah dibandingkan tahun sebelumnya. Pada tahun 2011, rata-rata BOPO

kembali mengalami kenaikan menjadi 101,94%. Dan berhasil turun menjadi

66,81% pada tahun 2012. Hal ini menunjukkan bahwa pada tahun 2012, Bank

DKI Syariah mampu menekan tingkat efisiensi biaya yang dikeluarkan

dibandingkan pada tahun sebelumnya. Namun pada tahun berikutnya yaitu

tahun 2013, rata-rata BOPO naik kembali menjadi 80,44%. Walaupun

demikian rasio tersebut masih berada dibawah nilai maksimum ketentuan

Bank Indonesia yaitu sebesar 93,5%.

e. Non Performing Finance (NPF)

Non Performing Finance (NPF) atau jumlah pembiayaan bermasalah pada

Bank DKI Syariah juga mengalami fluktuasi dari tahun 2009 sampai 2013.

Rasio rata-rata NPF pada tahun 2009 sebesar 1,34%, kemudian mengalami

penurunan pada tahun berikutnya yaitu tahun 2010 menjadi 0,72%. Hal ini

menunjukkan mampunya Bank DKI Syariah dalam mengatasi terjadinya

pembiayaan bermasalah. Namun pada tahun berikutnya yaitu tahun 2011

mengalami kenaikan yang cukup signifikan menjadi 20,6%. Hal ini

45

diakibatkan Bank DKI Syariah meningkatkan jumlah pembiyaannya. Pada

tahun 2012, rata-rata NPF berhasil turun menjadi 15,96%, dan kembali turun

lagi pada tahun berikutnya yaitu tahun 2013 menjadi 15,4%. Ini menunjukkan

secara perlahan Bank DKI Syariah mulai mampu mengatasi tingakt

pembiayaan bermasalah.

4. Teknis Pembiayaan Take Over di Bank DKI Syariah

Produk pembiayaan take over yang terdapat dalam Bank DKI Syariah adalah

KPR IB. KPR IB adalah fasilitas Pembiayaan Kepemilikan Rumah diperuntukkan

kepada para pegawai PNS, BUMN/BUMD, swasta, wirausaha maupun

professional dengan jangka waktu maksimal 15 tahun.31

Tujuan dari KPR IB

adalah untuk pembelian rumah baru atau lama, ruko, rukan, apartemen, rusun dan

Kavling Siap Bangun (KSB), pembangunan atau renovasi, refinancing dan take

over.32

Keuntungan yang ditawarkan dari Produk Pembiayaan KPR IB adalah

jumlah angsuran perbulan nasabah yang menentukan, proses cepat dan mudah,

angsuran fixed/tetap sampai dengan pembiayaan lunas, marjin kompetitif,

pelunasan sebelum akhir masa pembiayaan tidak dikenakn penalty.33

a. Syarat Calon Nasabah Take Over KPR IB DKI Syariah

Berikut ini persyaratan yang harus dipenuhi dalam pembiayaan take over

di Bank DKI Syariah:34

1) Minimal usia 21 tahun atau sudah menikah

31

“KPR IB”, artikel ini diakses pada tanggal 3 Februari 2016 dari

http://bankdkisyariah.co.id 32

Ibid. 33

Ibid. 34

Ibid.

46

2) Pembiayaan harus sudah lunas pada usia 56 tahun untuk karyawan dan

usia maksimal 60 tahun untuk professional, dosen dan pengusaha.

Untuk karyawan PNS yang masa pensiunnya diatur tersendiri, maka

jangka waktu pembiayaan dapat disesuaikan dengan masa pensiunnya.

3) Menyiapkan dokumen (secara umum)

a) Surat permohonan pembiayaan dari (calon) nasabah

b) Foto copy KTP pemohon dan Suami/Istri

c) Foto copy Kartu Keluarga

d) Foto copy Akta Nikah/Cerai/Pisah Harta

e) Foto copy dokumen agunan pembiayaan yaitu

SHM/SHGB/SHPTU/SHP Strata title diatas SHGB/SHM

f) Foto copy NPWP (Pembiayaan diatas Rp. 50 juta)

g) Foto copy rekening Koran atau tabungan selama 3 bulan terakhir

b. Prosedur Pengajuan Take over KPR IB DKI Syariah

Berikut ini prosedur pengajuan pembiayaan take over di Bank DKI

Syariah:35

1) Calon nasabah terlebih dahulu mengajukan permohonan pembiayaan

take over

2) Nasabah harus melengkapi data-data dan syarat permohonan

pembiayaan

3) Bank melakukan proses BI Checking untuk melihat daftar riwayat

transaksi nasabah di bank lain

35

Wawancara pribadi dengan Ibu Husna Azka (Administrasi Pembiayaan Bank DKI

Syariah cabang Pondok Indah), Jakarta, 4 Januari 2016

47

4) Bank melakukan verifikasi data yang diajukan oleh calon nasabah

5) Bank melakukan analisa kelayakan permohonan pembiayaan yang

diajukan oleh calon nasabah

6) Jika dinyatakan layak, maka pihak bank akan mengeluarkan Surat

Pemberitahuan Persetujuan Pembiayaan (SP3)

7) Selanjutnya dilakukan penandatanganan akad/kontrak dengan terlebih

dahulu pihak notaris dan pihak bank membacakan isi kontrak.

8) Pengambilan jaminan berupa surat-surat dan dokumen

Flowchart Prosedur Pengajuan Take over di Bank DKI Syariah

Pengajuan Permohonan

Pembiayaan

Melengkapi Data dan

Syarat

Bank DKI Syariah

melakukan BI Checking

Verifikasi Data oleh Bank

DKI Syariah

Analisa Kelayakan

Permohonana Pembiayaan Bank Mengeluarkan SP3

Penandatanganan

Akad/Kontrak

Pengambilan Jaminan

(Surat-surat dokumen)

48

BAB IV

HASIL DAN PEMBAHASAN

A. Analisis Isi Kontrak Pembiayaan Take over di Bank DKI Syariah

Isi kontrak take over terdiri dari beberapa akad, yaitu akad murabahah, akad

qardh, surat pernyataan, surat pengakuan, berita acara serah terima dokumen,

surat permohonan realisasi pembiayaan, dan akad bai’.36

I. Isi Kontrak Perjanjian Murabahah

Pada dasarnya, susunan dan anatomi kontrak dapat digolongkan menjadi

tiga bagian, yaitu bagian pendahuluan, bagian isi dan penutup.37

Berikut ini

penjelasannya:

a. Bagian Pendahuluan

Dalam bagian pendahuluan dibagi menjadi tiga sub bagian, yaitu:

1) Subbagian Pembuka

a) Sebutan nama kontrak (Judul Kontrak), yaitu:

“AKAD PEMBIAYAAN MURABAHAH”.

b) Tanggal kontrak pembiayaan murabahah, yaitu:

“Pada hari ini, XXX tanggal XX-XX-XXXX (tanggal-bulan-

tahun)”

c) Tempat kontrak pembiayaan ini dibuat dan ditandatangani,

yaitu:

36

Draft Kontrak Terbaru Pembiayaan Take Over di Bank DKI Syariah 37

Salim. Hukum Kontrak (Teori & Teknik Penyusunan Kontrak), (Sinar Grafika: Jakarta,

2003), Hlm. 127

49

“Akad ini dibuat dan ditandatangani di ________ oleh BANK

dan NASABAH”

2) Subbagian Pencatuman Identitas Para Pihak

Pada subbagian ini dicantumkan identitas para pihak yang

mengikatkan diri dalam kontrak dan siapa saja yang menandatangani

kontrak murabahah tersebut. Dalam kontrak murabahah ini yang

mengikat diri adalah:

I. Nama : _____________________

No. KTP : _____________________

Alamat : _____________________

Warga Negara : Indonesia

Selaku Pemimpin PT. Bank XXX (Cabang Syariah / Cabang

Pembantu Syariah*) berdasarkan Keputusan Direksi PT Bank

XXX Nomor ………, beralamat di (alamat unit kerja syariah**),

bertindak untuk dan atas nama PT Bank XXX, berdasarkan kuasa

Direksi Nomor ……. , untuk selanjutnya disebut “ BANK

II. Nama : ________________________

No.KTP : ________________________

Alamat : ________________________

dalam hal ini bertindak untuk dan atas nama diri sendiri dan untuk

melakukan tindakan hukum dalam Akad ini telah mendapat

persetujuan dari (Suami/Istrinya*) yang turut menandatangani

Akad ini ,

Nama : _______________________

No KTP : _______________________

Alamat : _______________________

untuk selanjutnya disebut "NASABAH".

3) Subbagian Penjelasan

Pada subbagian ini alasan pembiayaan dijelaskan, yaitu:

1. Bahwa NASABAH dalam rangka memenuhi kebutuhannya

mengajukan permohonan pembiayaan kepada BANK dalam

rangka memiliki (rumah,dll *) sebagaimana terdapat dalam

Pemohonan Pembiayaan KPR iB XXX Syariah tanggal _______

50

2. Bahwa BANK setuju memberikan pembiayaan kepada

NASABAH menggunakan transaksi syariah dalam bentuk

Murabahah dengan ketentuan sebagaimana terdapat dalam Surat

Pemberitahuan Persetujuan Pembiayaan (SPPP) nomor : ______

tanggal ________

3. Bahwa dalam rangka memenuhi prinsip transaksi syariah

Murabahah untuk Pengalihan Utang maka telah dilakukan Akad

Qardh sebagaimana terdapat dalam Dokumen Akad Qardh

dalam rangka Pengalihan Utang Nomor _____ tanggal ______

dan akad Bai’ sebagai mana terdapat dalam dokumen Akad Bai’

dalam rangka Pengalihan Utang nomor ______ tanggal_______

4. BANK telah membeli Tanah dan Bangunan dari NASABAH

sebagaimana terdapat dalam Dokumen Akad Bai’ Dalam Rangka

Pengalihan Utang nomor ____ tanggal ______ sehingga Tanah

dan Bangunan secara prinsip merupakan milik BANK dan sah

untuk dijadikan Obyek Murabahah dalam Akad ini.

5. Bahwa NASABAH telah melakukan pemeriksaan/penelitian

secara menyeluruh atas tanah dan bangunan dan berjanji

membebaskan BANK dari segala gugatan dan pembatalan akad

karena cacatnya tanah dan bangunan yang menjadi Obyek

Murabahah dalam Akad ini sebagaimana terdapat dalam Surat

Pernyataan Pertama tanggal _______

6. Bahwa seluruh dokumen termasuk dan tidak terbatas pada

Permohonan Pembiayaaan KPR iB XXX Syariah, SPPP, Akad

Qordh Dalam Rangka Pengalihan Utang, Akad Bai’ Dalam

Rangka Pengalihan Utang, Surat Pernyataan Pertama, Surat

Pernyataan Kedua dan dokumen lainnya merupakan satu kesatuan

dan bagian yang tidak terpisahkan pada Akad ini.

Selanjutnya, PARA PIHAK sepakat untuk membuat dan

menandatangani Akad Pembiayaan Murabahah. (selanjutnya disebut

”Akad”) ini untuk dipatuhi dan dilaksanakan oleh PARA PIHAK

dengan syarat-syarat dan ketentuan-ketentuan.

b. Bagian Isi

Bagian isi terdiri dari:

1) Pasal 1 menjelaskan tentang Definisi

51

2) Pasal 2 menjelaskan tentang Obyek Murabahah

3) Pasal 3 menjelaskan tentang Fasilitas Pembiayaan, Harga Jual dan

Pembayarannya

4) Pasal 4 menjelaskan tentang Jangka Waktu Pembiayaan

5) Pasal 5 menjelaskan tentang Syarat Realisasi

6) Pasal 6 menjelaskan tentang Biaya, Potongan dan Pajak-pajak

7) Pasal 7 menjelaskan tentang Ta’widh (Ganti Rugi) dan Ta’zir

(Denda)

8) Pasal 8 menjelaskan tentang Pengakuan Utang dan Pembuktian

Utang

9) Pasal 9 menjelaskan tentang Agunan

10) Pasal 10 menjelaskan tentang Kewajiban Pemeliharaan

11) Pasal 11 menjelaskan tentang Kuasa Bank Atas Rekening Nasabah

12) Pasal 12 menjelaskan tentangPeristiwa Cidera Janji

13) Pasal 13 menjelaskan tentang Akibat Cidera Janji

14) Pasal 14 menjelaskan tentang Pernyataan dan Jaminan Nasabah

15) Pasal 15 menjelaskan tentang Pembatasan Terhadap Tindakan

Nasabah

16) Pasal 16 menjelaskan tentang Risiko

17) Pasal 17 menjelaskan tentang Asuransi

18) Pasal 18 menjelaskan tentang Force Majure

19) Pasal 19 menjelaskan tentang Pengawasan dan Pemeriksaan

20) Pasal 20 menjelaskan tentang Hukum yang Berlaku

52

21) Pasal 21 menjelaskan tentang Penyelesaian Perselisihan

22) Pasal 22 menjelaskan tentang Surat Menyurat

c. Bagian Penutup

Bagian penutup dalam akad ini dijelaskan dalam Pasal 23 yaitu

Ketentuan Penutup dan pernyataan sebagai berikut:

“Demikian, Akad ini dibuat dan ditandatangani di _______ oleh BANK

dan NASABAH di atas kertas yang bermaterai cukup dalam dua rangkap,

yang masing-masing disimpan oleh BANK dan NASABAH, dan masing-

masing berlaku sebagai aslinya.”

II. Isi Kontrak Perjanjian Qardh

a. Bagian Pendahuluan

1) Subbagian Pembuka

a) Sebutan nama kontrak, yaitu:

“AKAD QARDH DALAM RANGKA PENGALIHAN

HUTANG”

b) Tanggal kontrak pembiayaan qardh, yaitu:

“Pada hari ini, XXX tanggal XX-XX-XXXX (tanggal-bulan-

tahun)”

c) Tempat kontrak pembiayaan ini dibuat dan ditandatangani, yaitu:

“Akad ini dibuat dan ditandatangani di ________ oleh BANK dan

NSABAH”

2) Subbagian Pencantuman Identitas Para Pihak

Pada subbagian ini dicantumkan identitas para pihak yang

mengikatkan diri dalam kontrak dan siapa saja yang menandatangani

53

kontrak murabahah tersebut. Dalam kontrak qardh ini yang mengikat

diri adalah:

I. Nama : _____________________

No. KTP : _____________________

Alamat : _____________________

Warga Negara : Indonesia

Selaku Pemimpin PT. Bank XXX (Cabang Syariah / Cabang

Pembantu Syariah*) berdasarkan Keputusan Direksi PT Bank

XXX Nomor ………, beralamat di (alamat unit kerja syariah**),

bertindak untuk dan atas nama, berdasarkan kuasa Direksi Nomor

……., selaku Pemberi Pembiayaan dan Pemberi Qardh untuk

selanjutnya disebut “BANK”.

II. Nama : ________________________

No.KTP : ________________________

Alamat : ________________________

dalam hal ini bertindak untuk dan atas nama diri sendiri dan untuk

melakukan tindakan hukum dalam Akad ini telah mendapat

persetujuan dari (Suami/Istrinya*) yang turut menandatangani

Akad ini ,

Nama : _______________________

No KTP : _______________________

Alamat : _______________________

selaku Penerima Pembiayaan dan Penerima Qardh untuk

selanjutnya disebut "NASABAH".

3) Subbagian Penjelasan

Pada subbagian ini menjelaskan bahwa para pihak (Bank dan

Nasabah) sepakat untuk membuat dan menandatangani Akad Qardh

Dalam Rangka Pengalihan Hutang.

b. Bagian Isi

Bagian isi terdiri dari:

54

1) Pasal 1 menjelaskan tentang Jumlah Pinjaman, Pengakuan Utang dan

Pembuktian Utang

2) Pasal 2 menjelaskan tentang Jangka Waktu Pinjaman dan Pembayaran

Kembali Pinjaman

3) Pasal 3 menjelaskan tentang Kuasa Bank Atas Rekening Nasabah

4) Pasal 4 menjelaskan tentang Pembatasan Tindakan Nasabah

c. Bagian Penutup

Bagian penutup pada akad ini dijelaskan dalam pasal 5 dan pernyataan

sebagai berikut:

“Demikian akad ini dibuat dalam rangkap dua dan ditandatangani

oleh BANK dan NASABAH pada hari dan tanggal sebagaimana

disebut pada awal akad ini sehingga keduanya mempunyai

kekuatan hokum yang sama”

III. Isi Kontrak Surat Pernyataan

Terdapat tiga surat pernyataan pada kontrak pembiayaan ini, yaitu

sebagai berikut:

1. Surat Pernyataan Pertama

Surat yang ditandatangani oleh nasabah penerima pembiayaan dan telah

mendapat persetujuan dari (Suami/Istrinya) ini menerangkan hal sebagai

berikut:

a. Bahwa Kami mengajukan permohonan pembiayaan kepada PT.

Bank XXX (Cabang Syariah / Cabang Pembantu Syariah*) dalam

rangka rangka Take over KPR atas (rumah,dll*) dari Bank

Konvensional dengan spesifikasi :

Tanah seluas _______ dengan (SHM/SHGB/SHP/Strata Title

*) no____atas nama _________ di atasnya berdiri bangunan

seluas ___________ dengan IMB no __________________

55

sebagaimana terdapat dalam Permohonan Pembiayaan KPR iB

XXX Syariah tanggal ___

b. Bahwa PT. Bank XXX (Cabang Syariah / Cabang Pembantu

Syariah*) setuju memberikan pembiayaan dimaksud menggunakan

transaksi syariah dalam bentuk Murabahah dengan ketentuan

sebagaimana terdapat dalam Surat Pemberitahuan Persetujuan

Pembiayaan (SPPP) nomor : ____________ tanggal

______________

Atas beban dan tanggungjawab Kami sebagai Pemohon dan Penerima

Pembiayaan, dengan ini Kami menyatakan bahwa :

1. Kami memiliki kewajiban untuk melakukan pemeriksaan/penelitian

terhadap Tanah dan Bangunan sebagaimana dimaksud pada huruf a

surat pernyataan ini yang menjadi obyek akad pembiayaan, baik

terhadap keadaan fisik maupun sahnya bukti-bukti, surat-surat

dan/atau dokumen-dokumen yang berkaitan dengan kepemilikan

atau hak-hak lainnya atas Tanah dan Bangunan tersebut.

2. Kami berjanji membebaskan PT. Bank XXX (Cabang Syariah /

Cabang Pembantu Syariah*) dari risiko cacat fisik, dokumen

maupun ketidaksesuaian Tanah dan Bangunan sebagaimana

dimaksud pada huruf a surat pernyataan ini yang telah Kami pilih

dan tentukan sendiri sesuai permohonan pembiayaan.

3. Kami berjanji membebaskan PT. Bank XXX (Cabang Syariah /

Cabang Pembantu Syariah*) dari segala tuntutan, gugatan dan/atau

ganti rugi yang datang dari pihak mana pun dan/atau berdasarkan

alasan apapun atas risiko cacat sebagaimana dimaksud pada angka

2 surat pernyataan ini.

4. Kami berjanji tidak akan membatalkan Akad Pembiayaan

Murabahah di kemudian hari berdasarkan alasan apapun atas risiko

cacat sebagaimana dimaksud pada angka 2 surat pernyataan ini

yang menjadi Obyek Murabahah dalam Akad Pembiayaan

tersebut.

Demikian Surat Pernyataan ini dibuat dengan sebenarnya tanpa paksaan

dari siapapun dan dapat dipertanggungjawabkan.

2. Surat Pernyataan Kedua

Pada surat pernyataan kedua ini menerangkan hal sebagai berikut:

56

a) Bahwa Kami mengajukan permohonan pembiayaan kepada PT.

Bank XXX (Cabang Syariah / Cabang Pembantu Syariah*) dalam

rangka memiliki (rumah, dll*) dengan spesifikasi :

Tanah seluas _______ dengan (SHM/SHGB/SHP/Strata Title *)

no____atas nama _________ di atasnya berdiri bangunan seluas

___________ dengan IMB no __________________

sebagaimana terdapat dalam Permohonan Pembiayaan KPR iB XXX

Syariah tanggal _____

b) Bahwa PT. Bank XXX (Cabang Syariah / Cabang Pembantu

Syariah*) setuju memberikan pembiayaan dimaksud menggunakan

transaksi syariah dalam bentuk Murabahah dengan ketentuan

sebagaimana terdapat dalam Surat Pemberitahuan Persetujuan

Pembiayaan (SPPP) nomor : ____________ tanggal

__________________

c) Kami sebagai wakil BANK telah melaksanakan kewajiban yang

dinyatakan dalam Akad Wakalah nomor _______ tanggal _____

sehingga Tanah dan Bangunan secara prinsip merupakan milik

BANK dan Sah untuk dijadikan Obyek Murabahah dalam Akad

Pembiayaan Murabahah.

d) Telah dilakukan Akad Pembiayaan antara Kami (NASABAH) dan

PT. Bank XXX (Cabang Syariah / Cabang Pembantu Syariah*)

(BANK) sebagaimana terdapat dalam Dokumen Akad Pembiayaan

Murabahah nomor___________ tanggal __________

Atas beban dan tanggungjawab Kami sebagai Pemohon dan Penerima

Pembiayaan, dengan ini Kami menyatakan bahwa:

1. Apabila pembayaran harga jual berdasarkan Akad Pembiayaan

Murabahah tersebut di atas tidak dapat dibayarkan dan atau

diselesaikan sesuai jangka waktu yang telah ditetapkan, maka hal

tersebut telah cukup membuktikan kelalaian kami, maka segera atau

lambat-lambatnya dalam waktu 90 hari Obyek Murabahah

sebagaimana tersebut dalam Akad Pembiayaan Murabahah di atas

segera akan diserahkan kepada BANK tanpa tuntutan apapun;

2. BANK berhak untuk mengambil kembali Obyek Murabahah

dimaksud dengan caranya sendiri atau dengan bantuan pihak

berwajib dari siapapun dan di mana pun Obyek Murabahah tersebut

berada ; untuk kepentingan tersebut, maka BANK berhak untuk

memasuki tanah dan bangunan atau harta tak bergerak dimana

Obyek Murabahah tersebut berada.

57

3. Menyetujui penunjukan penjual atas Obyek Murabahah oleh

BANK. Oleh karenanya mengenai

bonafiditas penjual, jenis, spesifikasi, harga, kelengkapan dokumen

atas Obyek Murabahah, Obyek Murabahah tersebut sepenuhnya

menjadi kewenangan BANK untuk penyelesaian kewajiban.

Apabila terjadi permasalahan yang berhubungan dengan Penjual

dan Obyek Murabahah tersebut, pembayaran harga jual yang telah

disepakati dalam perjanjian tersebut akan tetap kami penuhi.

Demikian Surat Pernyataan ini dibuat dengan sebenarnya tanpa paksaan

dari siapapun dan dapat dipertanggungjawabkan.

3. Surat Pernyataan Fasilitas Pembiayaan Pemilikan Properti dan

Pembiayaan Konsumsi Beragunan Properti

Berikut isi surat pernyataan yang ketiga tersebut:

Yang bertandatangan dibawah ini

Nama (debitur) :

………………………………………………………

Alamat :

………………………………………………………

No KTP :

………………………………………………………

Dan

Nama (pasangan) :

………………………………………………………

Alamat :

………………………………………………………

No KTP :

………………………………………………………

Menyatakan bahwa saat ini :

1. Belum memiliki fasilitas pembiayaan Pemilikan Properti

atau Pembiayaan Konsumsi beragun properti

Tidak sedang mengajukan fasilitas pembiayaan Pemilikan

Properti atau Pembiayaan Konsumsi beragun properti di

bank/perusahaan/lembaga lainnya

58

Sedang menikmati fasilitas pembiayaan Pemilikan Properti

atau Pembiayaan Konsumsi beragun properti di Bank XXX.

Sedang menikmati fasilitas pembiayaan Pemilikan Properti

atau Pembiayaan Konsumsi beragun properti di

bank/perusahaan/lembaga lainnya

Rincian fasilitas pembiayaan pemilikan property atau

pembiayaan beragun properti saat ini adalah sebagai berikut :

1. …………………………………………………………

……

2. …………………………………………………………

……

3. …………………………………………………………

……

2. Tidak terdapat perjanjian pemisahan harta diantara kami.

3. Pada saat ini, kami tidak sedang mengajukan pembiayaan

kepada Bank XXX Cabang lain atau Bank lain

Demikian pernyataan ini benar apa adanya yang kami buat dalam

keadaan sadar, tanpa tekanan dari pihak manapun.

IV. Isi Kontrak Surat Pengakuan

Surat pengakuan yang ditandatangani oleh Nasabah penerima

pembiayaan dan telah mendapat persetujuan dari (Suami/Istrinya*) ini adalah

menerangkan hal sebagai berikut:

1. Terkait Permohonan Pembiayaan KPR iB XXX Syariah nomor _____

tanggal _______, PT. Bank XXX (Cabang Syariah / Cabang Pembantu

Syariah*) setuju memberikan pembiayaan dimaksud menggunakan

transaksi syariah dalam bentuk Murabahah dengan ketentuan

sebagaimana terdapat dalam Surat Pemberitahuan Persetujuan

Pembiayaan (SPPP) nomor : ____________ tanggal

__________________

2. Telah dilakukan Akad Pembiayaan dengan PT. Bank XXX (Cabang

Syariah / Cabang Pembantu Syariah*) sebagaimana terdapat dalam

Dokumen Akad Pembiayaan Murabahah nomor___________ tanggal

__________

59

Atas beban dan tanggungjawab Kami sebagai Pemohon dan Penerima

Pembiayaan, dalam hal ini memilih domisili yang umum dan tetap,

mengikat diri dan sanggup pada tanggal:

----------------- ------------------------------- (tanggal) ---------------------

membayar lunas pembiayaan, uang sejumlah:

Rp _________________________ (sebesar harga jual*)

kepada:

PT. Bank XXX (Cabang Syariah / Cabang Pembantu Syariah*)

(Alamat)

atau pihak lain yang akan ditunjuk oleh PT. Bank XXX (Cabang Syariah /

Cabang Pembantu Syariah*)

V. Isi Kontrak Berita Acara Serah Terima Dokumen

Isi kontraknya adalah mengenai kesepakatan Bank dan Nasabah untuk

membuat dan menandatangani Berita Serah Terima Dokumen dimana Bank

menyerahkan Dokumen-dokumen kepada Nasabah berupa:

a. Asli Sertifikat Hak Milik nomor

b. Asli Surat Izin Mendirikan Bangunan nomor

c. Asli Surat Pernyataan Lunas Pembiayaan dan Berakhirnya Akad

Pembiayaan Ijarah Muntahiyah Bit Tamlik dari PT. Bank XXX

(Cabang Syariah / Cabang Pembantu Syariah*) nomor _____

tanggal _________

d. Asli Permohonan Roya dari PT. Bank XXX (Cabang Syariah /

Cabang Pembantu Syariah*) kepada Badan Pertanahan Nasional

(wilayah Kantor Pertanahan sesuai letak tanah) nomor ________

tanggal ________. (Jika nasabah ingin urus sendiri ke Kantor

Pertanahan setempat)

60

VI. Surat Permohonan Realisasi Pembiayaan

Isi suratnya adalah mengenai permohonan Nasabah kepada pihak Bank

untuk melakukan 2 (dua) hal sebagai berikut:

1. Melakukan pencairan dana pembiayaan sebesar Rp _____ (_______)

ke rekening saya :

Nama :_____________________________

No Rekening :_____________________________

Bank :_____________________________

2. Secara langsung melakukan transfer dana sebesar Rp_______

(_________) dari rekening saya tersebut angka 1 ke rekening

(Developer/Penjual*) :

Nama :_____________________________

No Rekening :_____________________________

Bank :_____________________________

VII. Isi Kontrak Perjanjian Bai’

a. Bagian Pendahuluan

1) Subbagian Pembuka

a) Sebutan nama kontrak (Judul Kontrak), yaitu:

“AKAD BAI’ DALAM RANGKA TAKE OVER PEMBIAYAAN”

b) Tanggal kontrak bai’, yaitu:

“Pada hari ini, XXX tanggal XX-XX-XXXX (tanggal-bulan-

tahun)”

c) Tempat kontrak bai’ ini dibuat dan ditandatangani, yaitu:

“Akad ini dibuat dan ditandatangani di ________ oleh BANK dan

NSABAH”

2) Subbagian Pencantuman Identitas Para Pihak

61

Pada subbagian ini dicantumkan identitas para pihak yang

mengikatkan diri dalam kontrak dan siapa saja yang menandatangani

kontrak murabahah tersebut. Dalam kontrak bai’ ini yang mengikat diri

adalah:

I. Nama : _____________________

No. KTP : _____________________

No.Tlp/HP : _____________________

Alamat : _____________________

Warga Negara : Indonesia

Selaku Pemimpin PT. Bank XXX (Cabang Syariah / Cabang

Pembantu Syariah*) berdasarkan Keputusan Direksi PT Bank

XXX Nomor ………, beralamat di (alamat unit kerja syariah**),

bertindak untuk dan atas nama PT Bank XXX berdasarkan Surat

Kuasa Direksi Nomor ……. selaku Pemberi Pembiayaan dan

Pembeli untuk selanjutnya disebut “ BANK”.

II. Nama : ________________________

No.KTP : ________________________

No.Tlp/HP : _______________________

Alamat : ________________________

dalam hal ini bertindak untuk dan atas nama diri sendiri dan untuk

melakukan tindakan hukum dalam Akad ini telah mendapat

persetujuan dari (Suami/Istrinya*) yang turut menandatangani

Akad ini,

Nama : _______________________

No KTP : _______________________

No.Tlp/HP : _______________________

Alamat : _______________________

untuk selanjutnya disebut "NASABAH"

3) Subbagian Penjelasan

Pada subbagian ini dijelaskan beberapa hal:

1. Terkait Permohonan Pembiayaan KPR iB XXX Syariah tanggal

_______, PT. Bank XXX (Cabang Syariah / Cabang Pembantu

Syariah*) setuju memberikan pembiayaan dimaksud

menggunakan transaksi syariah dalam bentuk Murabahah dengan

62

ketentuan sebagaimana terdapat dalam Surat Pemberitahuan

Persetujuan Pembiayaan (SPPP) nomor : ____________ tanggal

______________

2. Telah dilakukan Akad Qardh sebagai maka Dokumen Akad

Qardh Dalam Rangka Take over Pembiayaan nomor _____

tanggal _____

3. Bahwa NASABAH telah melakukan pemeriksaan/penelitian atas

tanah dan bangunan yang dijual kepada BANK dan berjanji

membebaskan BANK dari segala gugatan dan pembatalan Akad

Pembiayaan Murabahah tersebut angka 1 di kemudian hari karena

cacatnya Obyek Sewa berupa tanah dan bangunan yang telah

dijual NASABAH kepada BANK sebagaimana terdapat dalam

Surat Pernyataan Pertama tanggal ________

b. Bagian isi

Bagian isi dalam kontrak bai’ ini menerangkan tentang obyek akad dan

harga dari obyek tersebut, yaitu:

“Selanjutnya, BANK dan NASABAH sepakat untuk membuat dan

menandatangani Akad Bai’ Dalam Rangka Take over dimana BANK

telah membeli dari NASABAH berupa :

Sebidang tanah seluas ______ di _____ sesuai SHM nomor

_____ berikut segala sesuatu yang ditanam, ditempatkan dan

didirikan diatas tanah tersebut baik sekarang ada maupun yang

akan ada dikemudian hari, yang menurut sifat, guna

peruntukannya atau menurut ketetapan Undang-undang dapat

dianggap sebagai barang tetap. Termasuk bangunan seluas

_____ sesuai nomor _____ .

Dengan harga Rp _________________”

c. Bagian Penutup

Berikut ini pernyataan bagian penutup pada kontrak bai’:

63

“Demikian akad ini dibuat dalam rangkap dua dan ditandatangani oleh

BANK dan NASABAH pada hari dan tanggal sebagaimana disebut

pada awal akad ini sehingga keduanya mempunyai kekuatan hukum

yang sama.”

B. Analisis Kontrak Pembiayaan Take over Dalam Perspektif Undang-

undang Perpajakan

Dibandingkan dengan transaksi berdasarkan sistem konvensional yang telah

dikenal, terdapat perbedaan antara transkasi berdasarkan prinsip syariah dengan

transaksi yang dilakukan berdasarkan sistem konvensional. Perbedaan tersebut

disebabkan oleh adanya prinsip tertentu yang harus diperhatikan oleh Usaha

Berbasis Syariah dalam melaksanakan kegiatan usahanya, yaitu: kehalalan

produk, kemaslahatan bersama, menghindari spekulasi dan riba. Terkait dengan

prinsip menghindari riba, kegiatan pemberian pinjaman yang dilakukan oleh jasa

keuangan dengan menggunakan tingkat bunga tertentu tidak dapat dilakukan oleh

usaha berbasis syariah. Kegiatan tersebut dalam Usaha Berbasis Syariah

dilakukan melalui beberapa pendekatan antara lain:

a. Transaksi bagi hasil dalam bentuk mudharbah dan musyarkah;

b. Transkasi jual beli dalam bentuk murabahah, salam, dan istisna;

c. Transaksi sewa menyewa dalam bentuk ijarah dan ijarah muntahiya

bittamlik; dan

d. Transkasi pinjam meminjam dalam bentuk qardh;

Perbedaan antara transkasi berdasarkan prinsip syariah dengan transaksi

berdasarkan sistem konvensional tersebut akan mengakibatkan beberapa

implikasi. Perbedaan tersebut menyebabkan perlakuan perpajakan yang berbeda

64

dalam suatu industri yang sama, yaitu untuk kegiatan usaha berdasarkan prinsip

syariah dan kegiatan usaha berdasarkan sistem konvensional. Dengan perlakuan

yang berbeda tersebut, maka perlakuan perpajakan menjadi tidak netral bagi para

pihak yang terlibat untuk menentukan pilihan apakah menggunakan transaksi

berdasarkan prinsip syariah atau berdasarkan prinsip konvensional. Hal tersebut

juga dapat menghambat bahkan mematikan usaha/bisnis keuangan syariah.

Implikasi berikutnya terkait dengan kesulitan-kesulitan dalam pelaksanaan bagi

kegiatan usaha berdasarkan prinsip syariah tertentu, apabila ketentuan Pajak

Penghasilan yang berlaku umum diterapkan atas transaksi syariah yang mendasari

kegiatan usaha tersebut. Berdasarkan pertimbangan tersebut, Undang-undang

Nomor 36 Tahun 2008 tentang Perubahan Keempat atas Undang-undang Nomor 7

Tahun 1983 tentang Pajak Penghasilan dalam Pasal 31D memerintahkan untuk

membentuk Peraturan Pemerintah yang mengatur perlakuan Pajak Penghasilan

atas transkasi kegiatan Usaha Berbisnis Syariah dipersamakan dengan atau

sebagaimana yang berlaku atas transkasi sepadan yang dilakukan oleh pelaku

usaha dalam industri yang sama yang berdasarkan sistem konvensional. Dengan

demikian perlakuan Pajak Penghasilan akan memberikan perlakuan yang sama

bagi Wajib Pajak dalam suatu industri yang sama.

Dalam Pasal 4 Peraturan Pemerintah Nomor 25 Tahun 2009 tentang Pajak

Penghasilan Kegiatan Usaha Berbasis Syariah disebutkan bahwa:

“Ketentuan mengenai tata cara pengenaan Pajak Penghasilan untuk

Usaha Berbasis Syariah diatur dengan atau berdasarkan Peraturan

Menteri Keuangan.”

65

Dalam Pasal 4 Ayat (2) Peraturan Menteri Keuangan Nomor

137/PMK.03/2011 Tentang Pengenaan Pajak Penghasilan Untuk Kegiatan Usaha

Pembiayaan Syariah menjelaskan:

“Kegiatan pembiayaan konsumen yang dilakukan berdasarkan akad

Murabahah, Salam, atau Istisna’ berupa margin keuntungan atau laba,

dikenai Pajak Penghasilan sesuai ketentuan pengenaan Pajak Penghasilan

atas bunga.”

Karena transaksi murabahah yang dilakukan oleh Bank Syariah tujuannya

adalah pembiayaan bukan semata-mata jual beli, maka yang ditetapkan sebagai

penghasilan yang merupakan objek pemotongan Pajak Penghasilan (PPh) adalah

margin keuntungan.

Pajak lain yang terkait dalam transaksi murabahah dalam pembiayaan Kredit

Pemilikan Rumah (KPR) adalah Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan

(BPHTB). Sebagaimana yang dijelaskan dalam Peraturan Daerah Provinsi DKI

Jakarta Nomor 18 Tahun 2010 Tentang Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan

Bangunan, dalam Pasal 1 angka 18, 19 dan 20 yang berbunyi:

“Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan adalah Pajak atas

perolehan hak atas tanah dan/bangunan.”

“Perolehan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan adalah perbuatan atau

peristiwa hokum yang emngakibatkan diperolehnya hak atas tanah

dan/atau bangunan oleh orang pribadi atau badan.”

66

“Hak atas Tanah dan/atau Bangunan adalah hak atas tanah, termasuk

hak pengelolaan, beserta bangunan diatasnya, sebagaimana dimaksud

dalam Undang-undang di bidang pertanahan dan bangunan.”

BPHTB ini dibebankan kepada pembeli yang mendapat perolehan hak atas

tanah dan bangunan yaitu berupa hak milik.

Selanjutnya pajak yang juga berkaitan dengan transaksi murabahah adalah

Pajak Pertambahan Nilai (PPN). Dengan berlakunya Undang-undang Nomor 42

Tahun 2009, perlakuan PPN untuk transaksi pembiayaan murabahah yang selama

ini menjadi ganjalan dan perdebatan oleh berbagai pihak menjadi lebih jelas. Bank

Syariah tidak perlu memungut PPN atas penyerahan barang kena pajak kepada

pembeli akhir. Berdasarkan Pasal 1A ayat (1) huruf (h) UU No. 42 Tahun 2009

Tentang Pajak Pertambahan Nilai Barang dan Jasa dan Pajak Penjualan atas

Barang Mewah menjelaskan bahwa:

“Penyerahan Barang Kena Pajak oleh Pengusaha Kena Pajak dalam

rangka perjanjian pembiayaan yang dilakukan berdasarkan prinsip

syariah, yang penyerahannya dianggap langsung dari Pengusaha Kena

Pajak kepada pihak yang membutuhkan Barang Kena Pajak.”

Namun Undang-undang tersebut menimbulkan kejanggalan apabila

diterapkan dalam pembiayaan take over ini. Karena pembebasan PPN dalam

transaksi murabahah yang dimaksud oleh Pasal 1A ayat (1) huruf (h) UU No. 42

Tahun 2009 tersebut adalah transaksi murabahah yang objek murabahahnya

berasal dari pihak ketiga yang bertindak sebagai penjual, sehingga penyerahan

barang kena pajaknya langsung dari pihak penjual kepada pembeli dalam hal ini

67

nasabah pembiayaan. Sedangkan transaksi murabahah dalam pembiayaan take

over ini menjelaskan bahwa objek murabahahnya yang berupa rumah, bukan

berasal dari pihak ketiga, melainkan milik Bank DKI Syariah sendiri yang telah

dibeli dari nasabah.

Maka ketentuan yang berlaku dalam hal tersebut adalah Pasal 1A ayat (1)

huruf (a) UU No. 42 Tahun 2009 yang berbunyi:

“Penyerahan hak atas Barang Kena Pajak karena suatu perjanjian.”

Karena peralihan kepemilikannya langsung dari pihak Bank DKI Syariah

kepada nasabah maka dalam hal ini pihak Bank DKI Syariah yang memungut

PPN kepada nasabah.

Untuk lebih memudahkan dalam menentukan perlakuan pajak apa saja yang

mungkin timbul dari pembiayaan take over di Bank DKI Syariah, berikut ini akan

dijelaskan ketentuan dan alur pembiayaan take over di Bank DKI Syariah

berdasarkan hasil wawancara dengan pihak Administrasi Pembiayaan Bank DKI

Syariah38

:

1. Ketentuan Pembiayaan Take over (Dari Lembaga Keuangan Konvensional

ke Bank Syariah)

a. Akad yang digunakan

1) Qardh: Digunakan untuk melunasi sisa kewajiban nasabah pada

LKK.

2) Al Bai’: Digunakan untuk membeli aset nasabah yang telah dilunasi

dari LKK yang kemudian dana hasil penjualan property ini

38 Wawancara pribadi dengan Ibu Husna Azka (Administrasi Pembiayaan Bank DKI

Syariah), Jakarta, 4 Januari 2016

68

digunakan untuk melunasi qardh nasabah dan apabila take over

disertai tambahan, sebagian lagi digunakan untuk pembelian barang

lainnya.

3) Wakalah: Digunakan dalam rangka bank memberi kuasa kepada

nasabah untuk membeli barang, memeriksa fisik barang dan

menerima barang dari penjual.

4) Murabahah: Digunakan untuk melunasi sisa kewajiban nasabah

kepada bank syariah dengan cara mengangsur sampai dengan selesai.

2. Alur Pembiayaan Take over (Dari Lembaga Keuangan Konvensional ke

Bank Syariah)

Gambar 4.1

Sumber: Buku Panduan Pembiayaan Take over Bank DKI Syariah

69

Keterangan:

1) Nasabah mengajukan permohonan take over pembiayaan termasuk

tambahannya ke bank.

2) Jika disetujui maka Bank memberikan surat persetujuan kepada

nasabah.

3) Nasabah dan bank melakukan perjanjian pembiayaan qardh sebesar

sisa kewajiban nasabah kepada LKK.

4) Nasabah membuat surat permohonan realisasi pembiayaan kepada

bank.

5) Bank mencairkan dana ke rekening nasabah.

6) Atas permohonan nasabah bank mentransfer dana pencairan ke

rekening LKK.

7) LKK menyerahkan property kepada nasabah (pelaksanaan

pengambilan dokumen sertifikat dan IMB harus didampingi petugas

bank atau dikuasakan ke bank).

8) Bank membeli property milik nasabah (penggunaan dana sebagian

untuk melunasi qardh dan sisanya untuk keperluan pembelian barang

lainnya jika disertai tambahan pembiayaan).

9) Nasabah melunasi pembiayaan qardh.

10) Bank dan nasabah menandatangani akad wakalah untuk membeli

barang lain sebesar tambahan pembiayaan.

11) Bank dan nasabah menandatangani akad Murabahah.

12) Nasabah menyerahkan bukti pembelian barang kepada bank.

70

13) Nasabah membayar angsuran pembiayaan sampai dengan lunas.

Akad wakalah digunakan hanya jika nasabah meminta tambahan pembiayaan

diluar dana pinjaman qardh yang diberikan Bank DKI Syariah untuk melunasi

hutang nasabah di Lembaga Keuangan Konvensional. Tambahan pembiayaan

tersebut nantinya akan digunakan untuk membeli beberapa barang lain seperti

perlengkapan alat-alat rumah tangga atau untuk membeli bahan bangunan untuk

meronovasi rumah nasabah tersebut.

Selanjutnya dalam ketentuan dan alur pembiayaan take over di Bank DKI

Syariah tersebut terdapat akad Bai’ (Jual-Beli) antara Bank DKI Syariah dengan

Nasabah. Dimana Nasabah menjual assetnya (rumah) kepada Bank DKI Syariah

dalam rangka melunasi hutang Qardh yang diberikan Bank DKI Syariah kepada

Nasabah untuk melunasi sisa hutang di Lembaga Keuangan Konvensional tempat

awal Nasabah melakukan pembiayaan kredit rumah. Dalam akad bai’ (jual beli)

tersebut tidak terdapat biaya pajak yang dibebankan kepada kedua belah pihak

baik pihak Bank DKI Syariah maupun pihak nasabah karena akad bai’ ini

dilakukan semata-mata hanya untuk memenuhi ketentuan pembiayaan take over

berdasarkan prinsip syariah. Tidak terjadi proses pergantian balik nama

kepemilikan dan peralihan hak atas tanah dan bangunan sehingga surat/akta

kepemilikan tanah/rumah masih atas nama nasabah.

Dalam draft kontrak pembiayaan take over tidak dijelaskan secara rinci

mengenai beban pajak apa saja yang harus dibayarkan oleh kedua pihak (Bank

DKI Syariah dan Nasabah), namun dari hasil wawancara dengan pihak

Administrasi Pembiayaan Bank DKI Syariah mengenai biaya pajak yang timbul

71

dari pembiayaan take over di Bank DKI Syariah adalah tidak ada beban pajak

sama sekali yang harus dibayarkan terkait pembiayan take over di Bank DKI

Syariah ini. Hal ini karena akad transkasi bai’ (jual beli) dan murabahah hanya

dilakukan sebagai isyarat memenuhi ketentuan prinsip syariah bukan berdasarkan

ketentuan hukum yang berlaku. Tidak ada proses pergantian balik nama dan

pengurusan peralihan hak atas tanah dan bangunan kepada kantor pemerintahan

yang berwenang. Sehingga bebas dari pengenaan terhadap Pajak Penghasilan

(PPh), Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) dan Pajak

Pertambahan Nilai (PPN).

Memang tidak dipungkiri, pajak dirasakan sebagai beban yang merupakan

suatu bentuk pengeluaran dana yang tidak memberikan imbalan secara langsung

dan jelas pembayar pajak. Apalagi dalam dunia bisnis, beban pajak yang

dikeluarkan berarti mengurangi jumlah keuntungan yang didapat oleh penjual dan

bagi pembeli berarti menambah biaya pengeluaran. Begitupun dalam dunia

perbankan, terutama dalam transaksi pembiayaan properti yang terdapat beberapa

ketentuan beban pajak yang harus dipenuhi. Maka pihak manajemen bank sebisa

mungkin mencari celah untuk membuat kontrak yang dapat menghindarkan bank

dari kewajiban membayar pajak. Penghindaran pajak yang dilakukan oleh wajib

pajak memang dimungkinkan atau tidak bertentangan dengan undang-undang atau

ketentuan hukum yang berlaku, karena dianggap praktek-praktek yang

berhubungan dengan penghindaran pajak lebih kepada pemanfaatan celah-celah

yang terdapat dalam undang-undang perpajakan. Praktek penghindaran pajak ini

sebenarnya menjadi suatu dilema bagi pemerintah, karena mengakibatkan

72

berkurangnya penerimaan kas Negara, tetapi dilakukan dengan tidak bertentangan

dengan ketentuan-ketentuan yang berlaku. Namun bagi pihak-pihak terkait

dengan perbankan syariah yang telah melakukan penghindaran pajak dengan

melakukan berbagai macam cara yang memang masih kategori penghindaran

pajak secara yuridis agar menghentikan cara-cara tersebut. Karena tindakan

seperti itu justru akan mencederai atau mencoreng wajah perbankan yang

didasarkan atas nilai-nilai syariat islam yang luhur dalam ajarannya sangat

menekankan aspek substansi akad daripada hanya sekedar formalitasnya.39

C. Analisis Kontrak Pembiayaan Take Over Dalam Perspektif Undang-

undang Perlindungan Konsumen

Berikut ini adalah beberapa ketidaksesuaian UU Perlindungan Konsumen dan

peraturan terkait lainnya yang terdapat dalam draft kontrak pembiayaan take over

di Bank DKI Syariah:

1. Pembatasan Terhadap Tindakan Nasabah

Dalam pasal 15 kontrak perjanjian take over di Bank DKI Syariah tertulis

mengenai pembatasan terhadap tindakan nasabah, yaitu sebagai berikut:

NASABAH berjanji dan dengan ini mengikatkan diri, bahwa selama

masa berlangsungnya Akad ini, kecuali setelah mendapatkan

persetujuan tertulis dari BANK, NASABAH tidak akan melakukan

salah satu, sebahagian atau seluruh perbuatan-perbuatan sebagai

berikut:

1. NASABAH menyewakan, menjaminkan, mengalihkan atau

menyerahkan Obyek Murabahah kepada pihak lain.

2. Melakukan renovasi atau pengembangan terhadap rumah tersebut

tanpa seijin BANK. Dengan ketentuan bahwa jika terjadi

39

Azharuddin Lathif, Jurnal: Analisis Yuridis Pengenaan PPN dalam

PembiayaanMurabahah di Perbankan Syariah. Hlm. 16.

73

pelunasan atau penjualan atas rumah tersebut biaya renovasi atau

pengembangan yang telah dikeluarkan tidak diperhitungkan

3. membuat utang kepada pihak ketiga ;

4. memindahkan kedudukan/lokasi barang agunan dari

kedudukan/lokasi barang itu semula atau sepatutnya berada,

dan/atau mengalihkan hak atas barang atau barang agunan yang

bersangkutan kepada pihak lain ;

5. mengajukan permohonan kepada yang berwenang untuk

menunjuk eksekutor, kurator, likuidator atau pengawas atas

sebagian atau seluruh harta kekayaan NASABAH;

6. Dalam hal NASABAH berbadan hukum, NASABAH tidak akan

melakukan hal-hal berikut:

a) Melakukan akuisisi, merger, restrukturisasi dan/atau

konsolidasi perusahaan NASABAH dengan perusahaan atau

orang lain ; atau

b) Menjual, baik sebagian atau seluruh asset perusahaan

NASABAH yang nyata-nyata akan mempengaruhi

kemampuan atau cara membayar atau melunasi utang atau sisa

utang NASABAH kepada BANK, kecuali menjual barang

dagangan yang menjadi kegiatan usaha NASABAH; atau

c) Mengubah Anggaran Dasar, susunan pemegang saham,

Komisaris dan/atau Direksi perusahaan NASABAH; atau

Melakukan investasi baru, baik yang berkaitan langsung atau

tidak langsung dengan tujuan perusahaan NASABAH.

a) Klausula yang ditetapkan oleh pihak Bank DKI Syariah mengenai

pembatasan tindakan debitur dalam melakukan tindakan bisnis jelas

memberatkan debitur. Investasi baru serta melakukan hubungan

hukum dengan pihak ketiga dalam rangka melakukan pengembangan

bisnis harusnya tidak dikekang oleh pihak kreditur karena hal itu tidak

berhubungan dengan kontrak yang dibuat, apalagi klausula tersebut

terdapat dalam kontrak murabahah pembiayaan rumah.

b) Pengalihan asset yang dimiliki debitur demi kepentingan bisnisnya

harusnya tidak dikekang dengan keharusan mendapat persetujuan dari

74

pihak kreditur karena dalam kontrak tersebut telah diatur adanya

jaminan yang harus diberikan pihak debitur sebagai jaminan

terlaksananya kewajiban debitur dalam kontrak tersebut. Yang mana,

kreditur menempatkan kedudukannya sebagai kreditur yang

didahulukan. Seharusnya penambahan klausul dalam suatu kontrak

tidaklah menjadikan suatu yang memberatkan salah satu pihak terlebih

dalam kasus ini membatasi dalam hal melakukan tindakan dan

pengembangan bisnis. Adanya pembatasan tindakan terhadap salah

satu pihak dalam kontrak haruslah dilakukan secara seimbang dengan

hak yang dimiliki serta mempunyai relevansi yang kuat dengan tujuan

dan substansi kontrak yang dibuat.

2. Bahasa yang terlalu ilmiah serta klausula kontrak yang banyak dan

berbelit-belit sehingga sulit dipahami oleh masyarakat awam

a) Hampir semua kontrak financing di bank, isinya kebanyakan

menggunakan bahasa yang sulit dipahami dan tidak digunakan dalam

aktifitas sehari-hari terutama oleh nasabah kalangan bawah yang

mayoritas berpendidikan rendah seperti yang terdapat di dalam kontrak

pembiayaan take over di Bank DKI Syariah seperti istilah “pailit” pada

pasal 12 ayat (12), “lisensi” pada pasal 14 ayat (4), “akuisisi, merger,

restrukturisasi dan/atau konsolidasi” pada pasal 15 ayat (6), dan istilah

“addendum” pada pasal 23 ayat (3). Namun teknis persoalan bahasa

hukum hendaknya ada di dalam lampiran penjelasan istilah di

belakang kontrak, sehingga alangkah baiknya bank ketika membuat

75

kontrak juga membuat lampiran definisi untuk istilah-istilah yang sulit

dipahami tersebut agar nasabah dapat memahami maksud dari istilah-

istilah yang ada di dalam kontrak.

b) Selain itu juga klausula kontrak yang digunakan pun berbelit-belit,

seperti yang terdapat dalam pasal 3 ayat (7) tentang fasilitas

pembiayaan, harga jual dan pembayarannya yaitu:

NASABAH diperkenankan melakukan pembayaran dipercepat atas

angsuran harga jual kepada BANK untuk seluruhnya bersama-

sama dengan kewajiban lain yang harus dibayar sehingga tanggal

pembayaran lebih cepat/awal dari tanggal pembayaran yang telah

ditentukan.

Klausula tersebut mengggunakan bahasa yang tidak to the point,

berbelit-belit dan sulit dipahami. Padahal jika bahasa yang digunakan

adalah sebagai berikut:

NASABAH diperkenankan melakukan pembayaran lebih

cepat/awal dari tanggal pembayaran yang telah ditentukan atas

angsuran harga jual kepada BANK termasuk kewajiban lain yang

harus dibayar.

Bahasa tersebut akan lebih mudah untuk dipahami oleh nasabah karena

kalimatnya langsung tertuju pada maksud dan tidak berbelit-belit.

c) Apabila bank tidak memberitahu padanan isi kontrak yang mudah

dipahami oleh nasabah kalangan bawah serta klausula kontrak yang

dicantumkan berbelit-belit, maka bank telah melanggar UUPK No.8

tahun 1999 pasal 4 ayat (6), yaitu: ”hak untuk mendapat pembinaan

dan pendidikan konsumen”. Selain itu, bank juga melanggar UUPK

No.8 tahun 1999 pasal 18 ayat (2), Peraturan Bank Indonesia Nomor

76

16/ 1 /Pbi/2014 pasal 8 ayat (2), yaitu: “pelaku usaha dilarang

mencantumkan klausula baku yang letak atau bentuknya sulit

terlihat, tidak dapat dibaca secara jelas, atau yang

pengungkapannya sulit dimengerti”. Dan melanggar peraturan

Otoritas Jasa Keuangan (OJK) No. 1/POJK.07/2013 pasal 7 ayat (1)

yaitu; “Pelaku Usaha Jasa Keuangan wajib menggunakan istilah,

frasa, dan/atau kalimat yang sederhana dalam Bahasa Indonesia

yang mudah dimengerti oleh Konsumen”.

77

BAB V

PENUTUP

A. KESIMPULAN

Dari beberapa pemaparan Berdasarkan analisis penulis terhadap isi kontrak

pembiayaan take over di Bank DKI Syariah, maka penulis dapat menyimpulkan

bahwa:

1. Tidak terdapat beban pajak yang harus dibayarkan oleh kedua pihak yang

bertransaksi yaitu pihak Bank DKI Syariah dan pihak nasabah dalam

kontrak pembiayaan take over ini. Meskipun terdapat akad bai’ (jual-

beli) dan murabahah, namun hanya dilakukan berdasarkan prinsip

syariah dan tidak berdasarkan ketentuan hukum yang berlaku seperti

proses pergantian balik nama dan pengurusan peralihan hak atas tanah

dan bangunan, sehingga terbebas dari kewajiban membayar pajak seperti

Pajak Penghasilan (PPh), Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan

(BPHTB) dan Pajak Pertambahan Nilai (PPN). Hal ini dapat

dikategorikan kedalam tindakan penghindaran pajak.

2. Terdapat beberapa ketidaksesuaian isi kontrak pembiayaan take over di

Bank DKI Syariah dengan Undang-undang Perlindungan Konsumen dan

peraturan terkait lainnya yaitu diantaranya pembatasan tindakan nasabah,

dan bahasa kontrak yang terlalu ilmiah serta klausula kontrak yang

banyak dan berbelit-belit sehingga sulit dipahami oleh masyarakat awam.

78

B. SARAN

Sebagai penutup dari penelitian yang telah penulis lakukan, maka disini

penulis akan memberikan saran-saran yang bisa dijadikan bahan pertimbangan

terkait dengan perbaikan dalam transkasi pembiayaan take over di bank syariah,

sebagai berikut:

1. Agar Dewan Pengawas Syariah lebih memberikan perhatian dan aktif

dalam melakukan pengawasan terhadap bank syariah khususnya terkait

kontrak yang dibuat oleh bank syariah serta pengaplikasian dari kontrak

yang dibuat tersebut agar tidak menyimpang dari nilai-nilai syariah.

DSN MUI juga harus aktif dan kreatif dalam meninjau dan

mengeluarkan fatwa yang dibutuhkan dalam industri modern seperti

saat ini sehingga dapat menunjang perkembangan dan kemajuan dari

perbankann syariah di Indonesia.

2. Dewan Pengawas Syariah juga harus merevisi alternatif akad yang

digunakan dalam pembiayaan take over, selain karena pada aplikasinya

ada yang tidak sesuai dengan prinsip dan ketentuan syariah, juga

terdapat alternaif akad yang lebih tepat untuk digunakan dalam

pembiayaan take over yaitu akad musyarakah mutanaqisah dan akad

hawalah bil ujrah.

3. Diperlukan juga adanya studi komparatif terkait berbagai macam variasi

alternatif akad yang ada dalam pembiayaan take over di bank syariah.

4. Terkait perpajakan, seharusnya pemerintah menerapkan perlakuan yang

adil dan setara antara bank konvensional dan bank syariah. Karena

79

tujuan utamanya sama, yaitu sebagai lembaga penghimpun dan

penyaluran dana. Namun bank syariah tidak boleh mengkomersilkan

akad pinjam-meminjam secara murni seperti bank konvensional, oleh

karena itu bank syariah menggunakan akad murabahah, ijarah, IMBT

dan lain-lain hanya sebagai media untuk penyaluran dana sehingga

bank bisa mendapatkan keuntungan yang tidak bertentangan dengan

aturan syariah.

5. Dikarenakan masih terbatasnya data-data yang didapatkan dalam

penelitian ini, maka masih diperlukan penelitian lanjutan khususnya

mengenai aspek perpajakan dan pengikatan jaminan dalam pembiayaan

take over di bank syariah.

80

Daftar Pustaka

Al Qur’an dan Terjemahannya, Jakarta: Departemen Agama RI, 1990

Al Asqalani, Abu Fadli bin Ali bin Hijr. Bulughul Maram. Beirut: Daar al-Fikr,

1989.

Antonio, Muhammad Syafi’i. Bank Syariah: Dari Teori Ke Praktek, Jakarta:

Gema Insani, 2001.

Arif, Saefuddin dan Azharuddin, Lathif. Kontrak Bisnis Syariah. Jakarta: UIN

Press, 2011.

Aziz, Koni Rumaini. Skripsi: Analisa Take over di Bank DKI Syariah. Jakarta:

UIN Press, 2011.

Bank DKI Syariah. KPR IB, diakses pada 3 Februari 2016 dari

http://bankdkisyariah.co.id

Bank DKI Syariah. Profil Perusahaan, diakses pada 3 Februari 2016 dari

http://bankdkisyariah.co.id

Bank DKI Syariah.Struktur Organisasi, diakses pada 3 Februari 2016 dari

http://bankdkisyariah.co.id

Dewan Syariah Nasional MUI. Himpunan Fatwa Dewan Syariah Nasional MUI,

cet. III, Ciputat: CV Gaung Persada, 2000.

Echols, John M dan Shadily, Hassan. Kamus Inggris-Indonesia, cet. XXVI.

Jakarta: PT. Gramedia Pustaka Utama, 2005.

81

Hadad, Muliaman D. “Peraturan Otoritas Jasa Keuangan No.1/POJK.07/2013”,

diakses pada 15 Januari 2016 dari http://www.ojk.go.id

Haroen, Nasrun. Fiqih Muamalah. Jakarta: Gaya Media Pratama, 2007.

Hasan, M. Ali. Berbagai Macam Transaksi dalam Islam (Fiqh Muamalat),

Jakarta: PT. Raja Grafindo Persada, 2004.

Karim, Adiwarman A. Bank Islam: Analisis Fiqih dan Keuangan, Jakarta: PT.

Raja Grafindo Persada, 2007.

Kasmir. Manajemen Perbankan, Jakarta: Raja Grafindo Persada, 2000.

Lathif, Azharuddin. Jurnal: Analisis Yuridis Pengenaan PPN dalam Pembiayaan

Murabahah di Perbankan Syariah.

Miru, Ahmad. Hukum Kontrak dan Perancangan Kontrak, Jakarta: PT. Raja

Grafindo, 2007.

Muhammad. Panduan Teknis Pembuatan Akad atau Perjanjian pada Bank

Syariah. Yogyakarta: UII Press Yogyakarta, 2009.

Peraturan Otoritas Jasa Keuangan (OJK) Nomor 1/POJK.07/2013 Tentang

Perlindungan Konsumen Sektor jasa Keuangan.

Peraturan Pemerintah Nomor 25 Tahun 2009 Tentang pajak Penghasilan Kegiatan

Usaha Berbasis Syariah.

Peraturan Menteri Keuangan Nomor 137/PMK.03/2011 Tentang Pengenaan Pajak

Penghasilan Untuk Kegiatan Usaha Pembiayaan Syariah.

82

Peraturan Daerah Provinsi DKI Jakarta Nomor 18 Tahun 2010 Tentang Bea

Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan.

Purnawan, Herman dan Eveline Angriani. Undang-Undang Perpajakan Tahun

2007 Ketentuan Umum dan Tata Cara Perpajakan, Jakarta: Erlangga, 2008.

Purwaka, Tommy Hendra. Metodologi Penelitian Hukum. Jakarta: Universitas

Atma Jaya, 2007.

Ramadhan, Fauziah. Skripsi: Analisa Terhadap Mekanisme Take over Pada

Pembiayaan Kepemilikan Rumah (Studi pada Divisi Syariah PT. Bank

Negara Indonesaia), Jakarta: UIN Press, 2009.

Ramli, Ahmad R. Permasalahan E-Commerce dan RUU PTI: Perlindungan

Hukum Terhadap Konsumen Dalam Transaksi E-Commerce, Yayasan

Pengembangan Hukum Bisnis, 2002.

Rumidi, Sukandar. Metodologi Penelitian (Petunjuk Praktis untuk Peneliti

Pemula). Yogyakarta: UGM Press, 2004.

Salim. Hukum Kontrak (Teori dan Teknik Penyusunan Kontrak). Jakarta: Sinar

Grafika, 2003.

Salim dan Abdullah. Perancangan Kontrak dan Memorandum Of Understanding

(MOU). Jakarta: Sinar Grafika, 2007.

Saliman, Abdul R. Hukum Bisnis untuk Perusahaan: Teori dan Contoh Kasus,

Jakarta: Prena dan Media Group, 2007.

83

Soekanto, Soerjono. Pengantar Penelitian Hukum, Cet. Ke-3. Jakarta: UI Press,

1986.

Sutarsih, Farida. Skripsi: Desain Akad Pembiayaan Take over KPR Syariah di

Bank Muamalat Indonesia. Jakarta: UIN Press, 2008.

Umar, Husein. Metode Penelitian Untuk Skripsi dan Tesis Bisnis. Jakarta: PT.

Raja Grafindo Persada, 2004.

Undang-undang Republik Indonesia Nomor 35 Tahun 2008 Tentang Pajak

Penghasilan (PPH)

Undang-undang Republik Indonesia Nomor 42 tahun 2009 Tentang Pajak

Pertambahan Nilai (PPN)

Undang-undang Republik Indonesia Nomor 8 Tahun 1999 Tentang Perlindungan

Konsumen

Wawancara Pribadi dengan Ibu Husna Azka (Administrasi Pembiayaan Bank DKI

Syariah), pada tanggal 4 Januari 2016 di Jakarta

84

Hasil Transkrip Wawancara

1. Bagaimana aplikasi pembiayaan Take over di Bank DKI Syariah?

Alternatif akad manakah yang diterapkan oleh Bank DKI Syariah?

Jawab: Alternatif akad yang digunakan yaitu Qardh dan Murabahah

2. Apa alasan menggunakan alternatif akad tersebut?

Jawab: Karena sudah ditentukan oleh Dewan Group Syariah

3. Bagaimana prosedur sampai realisasi pembiayaan Take over di Bank DKI

Syariah?

Jawab: Pertama calon nasabah harus melengkapi persyaratan dari bank,

kemudian pihak bank melakukan BI Checking, selanjutnya survey asset

yang dimiliki calon nasabah, setelah itu verifikasi data, lalu di analisa oleh

pihak bank. Apabila keluar SP3 (Surat Pemberitahuan Persetujuan

Pembiayaan) maka pihak bank langsung melakukan akad/transaksi dengan

calon nasabah tersebut. Setelah ada kesepakatan, pihak Bank DKI Syariah

melunasi sisa hutang nasabah ke bank lain. Kemudian pihak bank membeli

asset tersebut dari nasabah dan nasabah melunasi Qardh. Setelah asset itu

sah menjadi milik Bank, maka asset tersebut lah yang dijadikan obyek

transaksi murabahah.

85

4. Siapakah yang bertanggung jawab atas pembuatan draft kontrak

pembiayaan take over di Bank DKI Syariah?

Jawab: Yang bertanggung jawab Group Syariah

5. Apakah pada saat pra perancangan kontrak/akad take over, pihak bank

melakukan negosiasi dengan nasabah mengenai isi akad?

Jawab: Tidak

6. Ketika kontrak sudah jadi, dan jika nasabah tidak setuju dengan isi kontrak

apakah pihak nasabah diberi kesempatan untuk merubah isi kontrak?

Jawab: Tidak

7. Bagaimana penentuan persentase margin dalam proses pembuatan

kontrak?

Jawab: Margin sudah ditentukan oleh manajemen, sebesar 13,25%.

8. Biaya-biaya apa saja yang dibebankan kepada nasabah dalam draft

kontrak/akad pembiayaan take over?

Jawab: Biaya administrasi, asuransi jiwa dan kebakaran, biaya blokir dan

biaya notaris.

9. Beban pajak apa saja yang timbul dari perjanjian take over ini?

Jawab: Tidak ada beban pajak

86

10. Bagaimana peran notaris dalam proses pembuatan kontrak/akad

pembiayaan take over di Bank DKI Syariah?

Jawab: Notaris membuat PP, kemudian mengurus penyelesaian serrikat

untuk jaminan PPJB, AJB dan lain-lain.

11. Apa kriteria jaminan yang ditetapkan oleh pihak Bank DKI Syariah?

Jawab: Tidak berada di jalur hijau, dilalui oleh mobil, tidak berada

dibawah sutet dan lokasi marketable.

88

“Hai orang-orang yang beriman, penuhilah segala Akad-Akad itu…”

(QS. Al Maidah: 1)

"Hai orang-orang yang beriman, janganlah kamu mengkhianati Allah dan Rasul

dan juga janganlah kamu mengkhianati amanah-amanah yang dipercayakan

kepada kamu, sedang kamu mengetahui"

(QS. Al-Anfaal: 27).

DIBUAT SCR NOTARIL

AKAD PEMBIAYAAN MURABAHAH

Nomor : ...................

Pada hari ini, _____________ tanggal ______________, yang bertandatangan di bawah

ini :

1. Nama : _____________________

No. KTP : _____________________

Alamat : _____________________

Warga Negara : Indonesia

Selaku Pemimpin PT. Bank XXX (Cabang Syariah / Cabang Pembantu Syariah*)

berdasarkan Keputusan Direksi PT Bank XXX Nomor ………, beralamat di (alamat unit

kerja syariah**), bertindak untuk dan atas nama PT Bank XXX, berdasarkan kuasa Direksi

Nomor ……. , untuk selanjutnya disebut “ BANK

II. Nama : ________________________

No.KTP : ________________________

Alamat : ________________________

dalam hal ini bertindak untuk dan atas nama diri sendiri dan untuk melakukan tindakan

hukum dalam Akad ini telah mendapat persetujuan dari (Suami/Istrinya*) yang turut

menandatangani Akad ini ,

Nama : _______________________

No KTP : _______________________

Alamat : _______________________

untuk selanjutnya disebut "NASABAH".

BANK dan NASABAH, selanjutnya disebut “PARA PIHAK”, terlebih dahulu menerangkan

hal-hal sebagai berikut:

1. Bahwa NASABAH dalam rangka memenuhi kebutuhannya mengajukan permohonan

pembiayaan kepada BANK dalam rangka memiliki (rumah,dll *) sebagaimana terdapat

dalam Pemohonan Pembiayaan KPR iB XXX Syariah tanggal _______

2. Bahwa BANK setuju memberikan pembiayaan kepada NASABAH menggunakan

transaksi syariah dalam bentuk Murabahah dengan ketentuan sebagaimana terdapat dalam

Surat Pemberitahuan Persetujuan Pembiayaan (SPPP) nomor : ______ tanggal ________

89

3. Bahwa dalam rangka memenuhi prinsip transaksi syariah Murabahah untuk Pengalihan

Utang maka telah dilakukan Akad Qardh sebagaimana terdapat dalam Dokumen Akad

Qardh dalam rangka Pengalihan Utang Nomor _____ tanggal ______ dan akad Ba‟i

sebagai mana terdapat dalam dokumen Akad Ba‟i dalam rangka Pengalihan Utang nomor

______ tanggal_______

4. BANK telah membeli Tanah dan Bangunan dari NASABAH sebagaimana terdapat dalam

Dokumen Akad Ba'i Dalam Rangka Pengalihan Utang nomor ____ tanggal ______

sehingga Tanah dan Bangunan secara prinsip merupakan milik BANK dan sah untuk

dijadikan Obyek Murabahah dalam Akad ini.

5. Bahwa NASABAH telah melakukan pemeriksaan/penelitian secara menyeluruh atas tanah

dan bangunan dan berjanji membebaskan BANK dari segala gugatan dan pembatalan akad

karena cacatnya tanah dan bangunan yang menjadi Obyek Murabahah dalam Akad ini

sebagaimana terdapat dalam Surat Pernyataan Pertama tanggal _______

6. Bahwa seluruh dokumen termasuk dan tidak terbatas pada Permohonan Pembiayaaan KPR

iB XXX Syariah, SPPP, Akad Qordh Dalam Rangka Pengalihan Utang, Akad Ba'i Dalam

Rangka Pengalihan Utang, Surat Pernyataan Pertama, Surat Pernyataan Kedua dan

dokumen lainnya merupakan satu kesatuan dan bagian yang tidak terpisahkan pada Akad

ini.

Selanjutnya, PARA PIHAK sepakat untuk membuat dan menandatangani

Akad Pembiayaan Murabahah. (selanjutnya disebut ”Akad”) ini untuk dipatuhi dan

dilaksanakan oleh PARA PIHAK dengan syarat-syarat dan ketentuan-ketentuan sebagai

berikut:

Pasal 1

DEFINISI

Dalam Akad ini yang dimaksud dengan :

I. Murabahah adalah suatu bentuk akad atau perjanjian jual-beli barang antara BANK dan

NASABAH dimana BANK menegaskan kepada NASABAH tentang harga perolehan dan

margin keuntungan yang diambil.

II. Obyek Murabahah adalah barang yang diperjual-belikan.

III. Harga Perolehan adalah sejumlah uang yang dikeluarkan BANK untuk membeli barang

yang menjadi Obyek Murabahah dari (Developer/Penjual*) yang diminta NASABAH dan

disetujui oleh BANK berdasarkan Surat Pemberitahuan Persetujuan Pembiayaan.

IV. Uang Muka adalah sejumlah uang yang wajib disediakan oleh NASABAH sebagai tanda

kesungguhan nasabah dalam transaksi Murabahah.

V. Margin Keuntungan adalah jumlah keuntungan yang diambil BANK berdasarkan Akad ini

yang disetujui PARA PIHAK.

VI. Harga Jual adalah harga perolehan (setelah dikurangi uang muka) ditambah margin

keuntungan yang harus dibayar NASABAH kepada BANK.

VII. Surat Pemberitahuan Persetujuan Pembiayaan (SPPP) adalah surat persetujuan prinsip

pembiayaan dari BANK kepada NASABAH yang memuat ketentuan dan syarat-syarat

Pembiayaan Murabahah yang merupakan bagian tak terpisahkan dari Akad ini.

VIII. Surat Pengakuan (Accept) adalah surat yang dibuat oleh NASABAH yang berisi

penegasan bahwa NASABAH sanggup untuk membayar sejumlah kewajiban kepada

BANK akibat pembelian barang secara tidak tunai/cicilan.

IX. Dokumen Agunan adalah segala macam dan bentuk surat bukti tentang kepemilikan atau

hak-hak lainnya atas Obyek Murabahah yang dijadikan jaminan guna atau jaminan

90

tambahan lainnya untuk menjamin terlaksananya kewajiban NASABAH terhadap BANK

berdasarkan Akad ini.

10. Cidera Janji adalah peristiwa atau peristiwa-peristiwa sebagaimana dimaksud Pasal 12

Akad ini, yang menyebabkan BANK dapat menghentikan seluruh atau sebagian dari isi

Akad ini, menagih seketika dan sekaligus jumlah kewajiban NASABAH kepada BANK

sebelum jangka waktu Akad ini berakhir.

11. Hari Kerja BANK adalah Hari Kerja yang berlaku di Bank XXX

12. Jam Operasional BANK adalah pukul 08.00 sampai dengan 15.00 WIB

Pasal 2

OBYEK MURABAHAH

Tanah dan Bangunan beralamat di ______________ berdasarkan SHM/SHGB/SHP/Strata

Title nomor _______ atas nama __________dengan IMB nomor _________

Pasal 3

FASILITAS PEMBIAYAAN, HARGA JUAL DAN PEMBAYARANNYA

1. BANK menyediakan Obyek Murabahah melalui fasilitas pembiayaan sesuai permintaan

NASABAH dengan Harga Jual sebagai berikut :

a) Harga Perolehan :

Rp ...................................

(..............................................................................................)

b) Uang Muka :

Rp ...................................

(.............................................................................................) -

c) Pembiayaan BANK :

Rp ...................................

(..............................................................................................)

d) Margin Keuntungan :

Rp ...................................

(..............................................................................................) +

Harga Jual Rp .......................................

(..............................................................................)

2. Harga Jual tersebut pada ayat 1 Pasal ini dibayar oleh NASABAH secara angsuran per-

bulan sebesar Rp ____________ (__________) sesuai jadwal pembayaran harga jual

dari BANK.

3. Pembayaran angsuran harga jual sebagaimana dimaksud pada ayat 2 Pasal ini dilakukan

pada jam operasional dan dibayarkan melalui rekening yang dibuka oleh dan atas nama

NASABAH yang ada pada BANK.

4. Dalam hal pembayaran diterima oleh BANK setelah jam kerja BANK, maka

pembayaran tersebut akan dibukukan pada keesokan harinya. Apabila hari tersebut

91

bukan Hari Kerja BANK, maka pembukuan akan dilakukan pada Hari Kerja BANK

berikutnya setelah pembayaran diterima.

5. Apabila tanggal jatuh tempo atau saat pembayaran angsuran harga jual jatuh tidak pada

Hari Kerja BANK, maka NASABAH berjanji dan dengan ini mengikatkan diri untuk

menyediakan dana atau melakukan pembayaran kepada BANK pada 1 (satu) hari kerja

sebelumnya.

6. Dalam hal pembayaran dilakukan melalui rekening NASABAH di BANK, maka dengan

ini NASABAH memberi kuasa yang tidak dapat berakhir karena sebab-sebab apapun

termasuk tetapi tidak terbatas pada sebab-sebab yang ditentukan dalam pasal 1813 Kitab

Undang Undang Hukum Perdata untuk mendebet rekening NASABAH dari waktu ke

waktu guna pembayaran seluruh kewajiban yang timbul sehubungan Akad ini.

7. NASABAH diperkenankan melakukan pembayaran dipercepat atas angsuran harga jual

kepada BANK untuk seluruhnya bersama-sama dengan kewajiban lain yang harus

dibayar sehingga tanggal pembayaran lebih cepat/awal dari tanggal pembayaran yang

telah ditentukan.

Pasal 4

JANGKA WAKTU PEMBIAYAAN

Jangka waktu Pembiayaan adalah selama ___________ (_______) bulan terhitung sejak tanggal ….....

sampai dengan tanggal …………..

Pasal 5

SYARAT REALISASI

1. Dengan tetap memperhatikan batasan-batasan pembiayaan yang ditetapkan oleh pihak

yang berwenang, BANK berjanji dan mengikat diri untuk melaksanakan realisasi,

setelah NASABAH memenuhi seluruh persyaratan sebagai berikut:

a. Menyerahkan kepada BANK seluruh dokumen yang disyaratkan oleh BANK

termasuk tetapi tidak terbatas pada dokumen bukti diri NASABAH, dokumen

kepemilikan agunan dan atau surat lainnya yang berkaitan dengan Akad ini, yang

ditentukan dalam Surat Pemberitahuan Persetujuan Pembiayaaan (SPPP) dari

BANK;

b. Menandatangani Akad Qardh dalam Rangka Pengalihan Utang dan Akad Ba‟I

dalam Rangka Pengalihan Utang.

c. Menandatangani dan menyerahkan Surat Pernyataan Pertama, Surat Pernyataan

Kedua dan Surat Pengakuan (Accept);

d. Menandatangani Akad ini dan perjanjian pengikatan agunan yang disyaratkan oleh

BANK;

e. Melunasi biaya-biaya yang disyaratkan oleh BANK sebagaimana tercantum dalam

Surat Pemberitahuan Persertujuan Pembiayaaan (SPPP) dan yang terkait dengan

pembuatan Akad ini.

2. Atas penyerahan dokumen-dokumen dari NASABAH tersebut, BANK wajib

menerbitkan dan menyerahkan tanda bukti penerimaannya kepada NASABAH.

Pasal 6

BIAYA, POTONGAN DAN PAJAK-PAJAK

1. NASABAH berjanji dan dengan ini mengikatkan diri untuk menanggung dan membayar

biaya-biaya berupa antara lain:

92

a. Biaya Administrasi dan harus dibayar pada saat Akad ditandatangani; dan

b. Biaya-biaya lain yang timbul berkenaan dengan pelaksanaan Akad termasuk tetapi

tidak terbatas pada biaya Notaris/PPAT, premi asuransi, dan biaya pengikatan

jaminan; sepanjang hal itu diberitahukan BANK kepada NASABAH sebelum

ditandatanganinya Akad ini, dan NASABAH menyatakan persetujuannya.

c. Biaya-biaya yang timbul atas Obyek Jual kepada pihak yang berwenang.

2. Dalam hal NASABAH cidera janji sehingga BANK perlu menggunakan jasa Penasihat

Hukum untuk menagihnya, maka NASABAH berjanji dan dengan ini mengikatkan diri

untuk membayar seluruh biaya jasa Penasihat Hukum, jasa penagihan dan jasa-jasa

lainnya sepanjang hal tersebut dapat dibuktikan secara sah menurut hukum.

3. Setiap pembayaran/pelunasan kewajiban sehubungan dengan Akad ini dan/atau akad lain

yang terkait dengan Akad ini, dilakukan oleh NASABAH kepada BANK tanpa

potongan, pungutan, bea, pajak dan/atau biaya-biaya lainnya, kecuali jika potongan

tersebut diharuskan berdasarkan peraturan perundang-undangan yang berlaku.

4. Setiap potongan yang timbul berdasarkan peraturan perundang-undangan yang berlaku

wajib dibayarkan oleh NASABAH melalui BANK,.

5. Segala pajak yang timbul sehubungan dengan Akad ini merupakan tanggungan dan

wajib dibayar oleh NASABAH, kecuali Pajak Penghasilan BANK.

Pasal 7

TA’WIDH (GANTI RUGI) DAN TA’ZIR (DENDA)

1. Dalam hal NASABAH terlambat membayar kewajiban dari jadwal yang telah ditetapkan

sebagaimana dimaksud dalam Akad ini, maka BANK akan membebankan biaya Ta’widh

(ganti rugi) kepada NASABAH yang besarnya ditentukan berdasarkan kerugian

riil/biaya operasional bank (biaya telepon, surat menyurat, dll).

2. BANK membebankan pula denda Ta’zir (denda) atas keterlambatan tersebut sebesar 5%

dari jumlah angsuran tertunggak.

3. Dana dari denda atas keterlambatan yang diterima oleh BANK akan diperuntukkan

sebagai dana sosial, sedangkan untuk dana dari Ta’widh yang diterima BANK akan

menjadi pengganti biaya operasional penagihan BANK .

Pasal 8

PENGAKUAN UTANG DAN PEMBUKTIAN UTANG

1. NASABAH dengan ini mengaku berutang pada BANK atas Kewajiban harga jual

NASABAH yang belum dilunasi kepada BANK. Oleh karenanya NASABAH dengan ini

sekarang untuk nanti pada waktunya mengaku benar-benar dan secara sah telah berutang

kepada BANK uang sejumlah sebesar (Rp sesuai harga jual*) (______________)

yang wajib dibayar oleh nasabah kepada BANK disebabkan karena Kewajiban

NASABAH yang timbul berdasarkan Akad ini.

2. NASABAH menyetujui bahwa jumlah Kewajiban NASABAH yang terutang oleh

NASABAH kepada BANK pada waktu-waktu tertentu akan terbukti dari

dokumen-dokumen sebagai berikut yang merupakan satu kesatuan dan bagian yang tidak

dapat dipisahkan dari Akad ini.

a. Rekening NASABAH yang dipegang dan dipelihara oleh BANK ;

b. Surat Pengakuan (Accept);

93

c. Buku-buku, catatan-catatan dan administrasi yang dipegang dan dipelihara oleh

BANK mengenai atau sehubungan dengan pemberian Pembiayaan Murabahah kepada

NASABAH; dan/atau;

d. Surat-surat dan dokumen-dokumen lain yang dikeluarkan oleh BANK.

Pasal 9

AGUNAN

1. Guna menjamin ketertiban pembayaran atau pelunasan Harga jual sebagaimana

dimaksud pada Pasal 3 Akad ini secara tepat pada waktu yang telah disepakati oleh

PARA PIHAK berdasarkan Akad ini, maka NASABAH berjanji dan dengan ini

mengikatkan diri untuk membuat dan menanda-tangani pengikatan jaminan,

menyerahkan Agunan kepada BANK sebagaimana yang dilampirkan pada dan

karenanya menjadi satu kesatuan yang tak terpisahkan dari Akad ini

2. NASABAH menjaminkan barang kepada BANK berupa:

a.

b. . ………………………………, dst.

Pengikatan barang jaminan sebagai Agunan tersebut akan dibuat dalam suatu akta/akad

tersendiri sesuai dengan ketentuan yang berlaku.

(catatan: butir a dan b tersebut di atas, diisi sesuai dengan jenis agunan yang

diserahkan kepada Bank)

3. Apabila menurut pendapat BANK nilai dari Agunan tidak lagi cukup untuk menjamin

pembayaran Harga Jual NASABAH kepada BANK, maka NASABAH wajib menambah

agunan lainnya yang disetujui BANK.

Pasal 10

KEWAJIBAN PEMELIHARAAN

NASABAH berjanji, bahwa :

1. Atas biayanya sendiri wajib merawat Obyek Murabahah sehingga selalu dalam keadaan

baik dan terpelihara.

2. Tidak akan melakukan perubahan, penambahan dan/atau pengurangan apapun terhadap

Obyek Murabahah yang dapat menimbulkan kerusakan, berkurangnya manfaat, dan/atau

kerugian atas nilai ekonomis Obyek Murabahah.

3. Dalam melakukan perubahan, penambahan dan/atau pengurangan atas Obyek

Murabahah harus mendapat persetujuan dari BANK.

4. Objek Murabahah yang mengalami perubahan, penambahan dan/atau pengurangan

dengan sendirinya menjadi hak milik BANK.

5. Kecuali untuk pemeliharaan, perbaikan atau pemeriksaan secara berkala atau jualktu-

waktu yang dilakukan dengan izin BANK, pada setiap saat Obyek Murabahah harus

tetap berada di bawah pengawasan dan penguasaan NASABAH

6. NASABAH berjanji untuk memberi izin kepada BANK atau wakilnya yang ditunjuk,

untuk jualktu-waktu memasuki halaman dan bangunan guna memeriksa, mengambil

gambar (photo), membuat photo copy atas catatan atau keterangan dan/atau mengawasi

segala sesuatu yang berkaitan dengan Obyek Murabahah tersebut.

perbaikan atas Obyek Murabahah.

Tambahan Jika rumah Cluster : NASABAH berjanji memenuhi setiap aturan

pemeliharaan dan prosedur yang diwajibkan atau disarankan dari setiap pembuat Obyek

Murabahah atau orang lain yang berwenang, melakukan servis yang diperlukan, di samping

94

menggunakan personil yang cakap dan memenuhi syarat dalam melakukan perbaikan atas

Obyek Murabahah.

Pasal 11

KUASA BANK ATAS REKENING NASABAH

NASABAH tanpa surat kuasa tersendiri memberi kuasa kepada BANK yang tidak akan

berakhir karena sebab-sebab sebagaimana diatur dalam Pasal 1813 Kitab Undang-undang

Hukum Perdata untuk mencairkan, mendebet dan memblokir sejumlah dana pada rekening

Tabungan atau rekening lainnya atas nama NASABAH yang ada pada BANK untuk

pembayaran kembali pembiayaan yang merupakan hak BANK dan segala biaya yang timbul

karena dan untuk pelaksanaan akad ini.

Pasal 12

PERISTIWA CIDERA JANJI

Menyimpang dari ketentuan dalam Pasal 3 Akad ini, BANK berhak untuk menagih

pembayaran dari NASABAH atau siapa pun juga yang memperoleh hak darinya, atas seluruh

atau sebahagian jumlah utang NASABAH kepada BANK berdasarkan Akad ini, untuk

dibayar dengan seketika dan sekaligus, tanpa diperlukan adanya surat pemberitahuan, surat

teguran, atau surat lainnya, apabila terjadi salah satu hal atau peristiwa tersebut di bawah ini :

1. NASABAH tidak melaksanakan kewajiban pembayaran / pelunasan harga jual tepat pada

waktu yang diperjanjikan sesuai dengan tanggal jatuh tempo atau jadwal angsuran yang

telah diserahkan NASABAH kepada BANK ;

2. Dokumen atau keterangan yang dimasukkan / disuruh masukkan ke dalam dokumen

yang diserahkan Nasabah kepada BANK sebagaimana dimaksud Pasal 5 Akad ini palsu,

tidak sah, atau tidak benar ;

3. Pihak yang bertindak untuk dan atas nama serta mewakili NASABAH dalam Akad ini

menjadi pemboros, pemabuk, atau dihukum penjara atau kurungan berdasarkan putusan

Pengadilan yang telah berkekuatan tetap dan pasti (in kracht van gewijsde) karena tindak

pidana yang dilakukannya;

4. NASABAH tidak memenuhi dan atau melanggar salah satu ketentuan atau lebih

ketentuan yang tercantum dalam Pasal 14 dan Pasal 15 Akad ini;

5. Apabila berdasarkan peraturan perundang-undangan yang berlaku pada saat Akad ini

ditandatangani atau diberlakukan pada kemudian hari, NASABAH tidak dapat atau tidak

berhak menjadi NASABAH;

6. NASABAH atau pihak ketiga telah memohon kepailitan terhadap NASABAH;

7. Apabila karena sesuatu sebab, seluruh atau sebahagian Akta Pengikatan Jaminan

dinyatakan batal atau dibatalkan berdasarkan Putusan Pengadilan/ Badan Arbitase atau

nilai agunan berkurang sedemikian rupa sehingga tidak lagi merupakan agunan yang

cukup atas seluruh kewajiban, satu dan lain menurut pertimbangan dan penetapan

BANK;

8. Apabila keadaan keuangan NASABAH/Penjamin tidak cukup untuk melunasi

kewajibannya kepada BANK baik karena kesengajaan atau kelalaian NASABAH;

9. Harta benda NASABAH/Penjamin, baik sebagian atau seluruhnya yang diagunkan atau

yang tidak diagunkan kepada BANK, diletakkan sita jaminan (conservatoir beslag) atau

sita eksekusi (executorial beslag) oleh pihak ketiga;

10. NASABAH/Penjamin masuk dalam Daftar Pembiayaan Macet dan atau Daftar Hitam

(blacklist) yang dikeluarkan oleh Bank Indonesia atau lembaga lain yang terkait .

95

11. NASABAH/Penjamin memberikan keterangan, baik lisan atau tertulis, yang tidak benar

dalam arti materiil tentang keadaan kekayaannya, penghasilan, barang agunan dan segala

keterangan atau dokumen yang diberikan kepada BANK sehubungan kewajiban

NASABAH kepada BANK dan atau surat pemindahbukuan yang ditandatangani oleh

pihak–pihak yang tidak berwenang untuk menandatanganinya sehingga surat

pemindahbukuan tersebut tidak sah.

12. NASABAH/Penjamin meminta penundaan pembayaran (surseance van betaling), tidak

mampu membayar, memohon agar dirinya dinyatakan pailit atau dinyatakan pailit,

dilikuidasi, ditaruh dibawah perwalian atau pengampuan, atau karena sebab-sebab

apapun juga (apabila NASABAH adalah suatu badan usaha berbadan hukum atau bukan

badan hukum) tidak berhak lagi mengurus, mengelola atau menguasai harta bendanya.

13. NASABAH, sebelum atau sesudah Akad ini ditandatangani, juga mempunyai utang

kepada pihak ketiga dan hal yang demikian tidak diberitahukan kepada BANK baik

sebelum fasilitas diberikan atau sebelum utang lain tersebut diperoleh.

14. NASABAH/Penjamin lalai, melanggar atau tidak dapat/tidak memenuhi suatu ketentuan

dalam Akad ini, perjanjian pemberian agunan atau dokumen-dokumen lain sehubungan

dengan pemberian fasilitas ini.

15. NASABAH/Penjamin meninggal dunia/dibubarkan/bubar (apabila NASABAH adalah

suatu badan usaha berbadan hukum atau bukan badan hukum), meninggalkan tempat

tinggalnya/pergi ke tempat yang tidak diketahui untuk waktu lebih dari 2 (dua) bulan dan

tidak menentu, melakukan atau terlibat dalam suatu perbuatan/peristiwa yang menurut

pertimbangan BANK dapat membahayakan pemberian fasilitas pembiayaan dalam Akad

ini, ditangkap pihak yang berwajib atau dijatuhi hukuman penjara.

16. Terjadi peristiwa apapun yang menurut pendapat BANK akan dapat mengakibatkan

NASABAH/Penjamin tidak dapat memenuhi kewajiban-kewajibannya kepada BANK.

Pasal 13

AKIBAT CIDERA JANJI

Apabila terjadi satu atau lebih peristiwa sebagaimana dimaksud dalam Pasal 12 Akad ini,

maka dengan mengesampingkan ketentuan dalam Pasal 1266 dan 1267 Kitab Undang-

Undang Hukum Perdata, BANK berhak untuk :

1. Menghentikan jangka waktu jual yang ditentukan dalam Akad ini

2. Meminta NASABAH membayar sisa Harga Jual dan mengosongkan Obyek Jual

tanpa berhak atas ganti rugi apapun dari BANK yang diikuti dengan penyerahan

Obyek Jual kepada BANK dalam kondisi baik dan layak serta mengosongkan Obyek

Jual tersebut ; atau

3. Mengambil tindakan lain yang dianggapnya perlu untuk menjamin pelunasan Harga Jual

yang merupakan hak BANK ; dan atau

4. BANK akan memasang pengumuman di Obyek jual yang bertuliskan “ Rumah ini dalam

penguasaan Bank XXX”

Pasal 14

PERNYATAAN DAN JAMINAN NASABAH

96

NASABAH dengan ini menyatakan mengakui dan menjamin dengan sebenarnya, dan tidak

lain dari yang sebenarnya, bahwa :

1. NASABAH berhak dan berwenang sepenuhnya untuk menandatangani Akad ini dan

semua surat dokumen yang menjadi kelengkapannya serta berhak pula untuk

menjalankan usaha tersebut dalam Akad ini.

2. Dalam hal NASABAH berbentuk Badan Hukum, NASABAH menjamin, bahwa segala

surat dan dokumen serta akta yang NASABAH tanda-tangani dan/atau gunakan

berkaitan dengan Akad ini adalah benar, keberadaannya sah, tindakan NASABAH tidak

melanggar atau bertentangan dengan Anggaran Dasar perusahaan NASABAH.

3. Dalam hal NASABAH berbentuk Badan Hukum, NASABAH menyatakan, bahwa pada

saat penandatanganan Akad ini para anggota Direksi dan anggota Komisaris perusahaan

NASABAH telah mengetahui dan menyetujui hal-hal yang dilakukan NASABAH

berkaitan dengan Akad ini.

4. Selama berlangsungnya masa Akad ini, NASABAH akan menjaga semua perizinan,

lisensi, persetujuan dan sertifikat yang wajib dimiliki untuk melaksanakan usahanya.

5. Diadakannya Akad ini dan/atau Akad tambahan dari Akad ini tidak akan

bertentangan dengan suatu Akad yang telah ada atau yang akan diadakan oleh

NASABAH dengan pihak ketiga lainnya.

6. Dalam hal belum dicukupinya Agunan untuk melunasi utang NASABAH kepada

BANK, NASABAH berjanji dan dengan ini mengikatkan diri untuk dari waktu ke waktu

selama utangnya belum lunas akan menyerahkan kepada BANK, jaminan-jaminan

tambahan yang dinilai cukup oleh BANK.

7. Sepanjang tidak bertentangan dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku,

NASABAH berjanji dan dengan ini mengikatkan diri mendahulukan untuk membayar

dan melunasi kewajiban NASABAH kepada BANK dari kewajiban lainnya.

8. Dalam hal-hal yang berkaitan dengan ayat 1, 2 dan atau 3 Pasal ini, NASABAH berjanji

dan dengan ini mengikatkan diri untuk membebaskan BANK dari segala tuntutan atau

gugatan yang datang dari pihak mana pun dan/atau atas alasan apa pun.

Pasal 15

PEMBATASAN TERHADAP TINDAKAN NASABAH

NASABAH berjanji dan dengan ini mengikatkan diri, bahwa selama masa berlangsungnya

Akad ini, kecuali setelah mendapatkan persetujuan tertulis dari BANK, NASABAH tidak

akan melakukan salah satu, sebahagian atau seluruh perbuatan-perbuatan sebagai berikut:

1. NASABAH menyewakan, menjaminkan, mengalihkan atau menyerahkan Obyek

Murabahah kepada pihak lain.

2. Melakukan renovasi atau pengembangan terhadap rumah tersebut tanpa seijin BANK.

Dengan ketentuan bahwa jika terjadi pelunasan atau penjualan atas rumah tersebut biaya

renovasi atau pengembangan yang telah dikeluarkan tidak diperhitungkan

3. membuat utang kepada pihak ketiga ;

4. memindahkan kedudukan/lokasi barang agunan dari kedudukan/lokasi barang itu semula

atau sepatutnya berada, dan/atau mengalihkan hak atas barang atau barang agunan yang

bersangkutan kepada pihak lain ;

5. mengajukan permohonan kepada yang berwenang untuk menunjuk eksekutor, kurator,

likuidator atau pengawas atas sebagian atau seluruh harta kekayaan NASABAH;

6. Dalam hal NASABAH berbadan hukum, NASABAH tidak akan melakukan hal-hal

berikut:

a) Melakukan akuisisi, merger, restrukturisasi dan/atau konsolidasi perusahaan

NASABAH dengan perusahaan atau orang lain ; atau

97

b) Menjual, baik sebagian atau seluruh asset perusahaan NASABAH yang nyata-nyata

akan mempengaruhi kemampuan atau cara membayar atau melunasi utang atau sisa

utang NASABAH kepada BANK, kecuali menjual barang dagangan yang menjadi

kegiatan usaha NASABAH; atau

c) Mengubah Anggaran Dasar, susunan pemegang saham, Komisaris dan/atau Direksi

perusahaan NASABAH; atau

d) Melakukan investasi baru, baik yang berkaitan langsung atau tidak langsung dengan

tujuan perusahaan NASABAH.

Pasal 16

RISIKO

Terhitung sejak tanggal penyerahan Obyek Murabahah menurut Akad ini, NASABAH

berjanji untuk :

1. Menanggung biaya pemeliharaan Obyek Murabahah yang sifatnya ringan dan tidak

menghalangi kemanfaatan Obyek Murabahah; atau

2. Menanggung kerusakan Obyek Murabahah yang disebabkan dari penggunaan yang

diperbolehkan atau karena kelalaian NASABAH dalam menjaganya; atau.

3. Menanggung sendiri risiko dalam bentuk apapun sehubungan dengan penggunaan

Obyek Murabahah serta berjanji dan dengan ini mengikatkan diri untuk membebaskan

BANK dari beban atau kerugian apapun yang disebabkan karena kerusakan, gangguan,

atau berkurangnya kemanfaatan Obyek Murabahah termasuk dan tidak terbatas yang

disebabkan kesalahan atau kelalaian NASABAH atau orang lain.

Pasal 17

ASURANSI

1. Selama kewajiban NASABAH sebagaimana dimaksud dalam Akad ini belum dipenuhi,

maka Agunan yang dapat diasuransikan wajib diasuransikan oleh dan atas beban

NASABAH kepada Perusahaan Asuransi berdasarkan prinsip syariah yang ditunjuk dan

atau disetujui oleh BANK terhadap risiko kerugian yang macam, nilai dan jangka

waktunya ditentukan oleh BANK.

2. Dalam perjanjian asuransi (Polis) wajib dicantumkan klausula yang menyatakan bahwa

bilamana terjadi pembayaran ganti rugi dari perusahaan asuransi, maka BANK berhak

memperhitungkan hasil pembayaran klaim tersebut dengan seluruh kewajiban

NASABAH kepada BANK (Banker’s Clause).

3. Premi asuransi atas Agunan wajib dibayar lunas atau dicadangkan oleh NASABAH

dibawah penguasaan BANK sebelum dilakukan penarikan pembiayaan atau

perpanjangan jangka waktu pembiayaan.

4. Dalam hal penutupan asuransi dilakukan oleh BANK, dengan ini NASABAH

memberikan kuasa kepada BANK untuk mengasuransikan barang yang menjadi

Obyek Murabahah dan jaminan-jaminan lainnya (bila ada) serta melakukan tindakan

sehubungan dengan barang-barang tersebut, dengan ketentuan bahwa biaya yang timbul

dari penutupan asuransi sepenuhnya menjadi beban NASABAH.

5. Bila terjadi kerugian atas Agunan yang dipertanggungkan dalam Polis tersebut diatas,

maka dengan ini NASABAH memberi kuasa kepada BANK untuk mengajukan klaim

serta menerima hasil klaim tersebut dari perusahaan asuransi untuk kemudian

mempergunakan hasil klaim tersebut bagi pelunasan kewajiban/hutang NASABAH

kepada BANK.

98

6. Dalam hal ini, hasil klaim asuransi tersebut belum dapat memenuhi seluruh

kewajiban/hutang NASABAH kepada BANK, maka NASABAH berkewajiban untuk

menambah kekurangan tersebut.

7. Dalam hal hasil uang pertanggungan tidak cukup untuk melunasi kewajiban, sisa

kewajiban tersebut tetap menjadi kewajiban NASABAH kepada BANK dan wajib

dibayar dengan seketika dan sekaligus oleh NASABAH pada saat ditagih oleh BANK.

8. Asli kwitansi atau pembayaran resmi premi asuransi dan asli polis asuransi beserta

„Banker‟s Clause” wajib diserahkan kepada BANK.

Pasal 18

FORCE MAJEURE

1. Force Majeure yaitu yaitu peristiwa-peristiwa yang disebabkan oleh kebakaran,

kerusuhan massa, perang dan bencana alam seperti gempa bumi dan banjir yang

dibenarkan oleh penguasa atau pejabat dari instansi terkait di daerah setempat

2. Dalam hal terjadi force majeure sebagaimana ayat 1 Pasal ini maka pihak yang terkena

akibat langsung dari force majeure tersebut wajib memberitahukan secara tertulis

selambat-lambatnya 14 (empat belas) hari kerja terhitung sejak tanggal force majeure

ditetapkan

3. Keterlambatan atau kelalaian NASABAH untuk memberitahukan adanya Force Majeure

tersebut mengakibatkan tidak diakuinya peristiwa tersebut sebagai Force Majeure oleh

BANK

4. Segala dan tiap-tiap permasalahan yang timbul akibat terjadinya Force Majeure akan

diselesaikan oleh NASABAH dan BANK secara musyawarah untuk mufakat tanpa

mengurangi hak- hak BANK sebagaimana diatur dalam Akad ini.

Pasal 19

PENGAWASAN DAN PEMERIKSAAN

Nasabah berdasarkan Akad ini memberikan izin kepada BANK atau petugas yang

ditunjuknya, guna melaksanakan pengawasan/pemeriksaan terhadap Obyek Murabahah

maupun barang agunan, memeriksa pembukuan dan catatan NASABAH pada setiap saat

selama berlangsungnya Akad ini dan segala sesuatu yang berhubungan dengan fasilitas

pembiayaan Murabahah yang diterima NASABAH dari BANK secara langsung,

dan atau melakukan tindakan-tindakan lain termasuk tetapi tidak terbatas pada memasuki

halaman dan bangunan guna memeriksa, mengambil gambar (photo), membuat photo copy

atas catatan atau keterangan dan/atau mengawasi segala sesuatu yang berkaitan dengan

Obyek Murabahah, untuk mengamankan kepentingan BANK.

Pasal 20

HUKUM YANG BERLAKU

Pelaksanaan Akad ini tunduk kepada ketentuan perundang-undangan yang berlaku di

Indonesia dan ketentuan syariah yang berlaku bagi BANK, termasuk tetapi tidak terbatas

pada Peraturan Bank Indonesia, Otoritas Jasa Keuangan dan Fatwa Dewan

Syariah Nasional Majelis Ulama Indonesia.

Pasal 21

PENYELESAIAN PERSELISIHAN

99

1. Apabila terjadi perbedaan pendapat dalam memahami atau menafsirkan bagian-bagian

dari isi, atau terjadi perselisihan dalam melaksanakan Akad ini, maka PARA PIHAK

akan berusaha untuk menyelesaikannya melalui musyawarah untuk mufakat.

2. Apabila usaha menyelesaikan perbedaan pendapat atau perselisihan melalui musyawarah

untuk mufakat tidak menghasilkan keputusan yang disepakati oleh PARA PIHAK, maka

dengan ini BANK dan NASABAH sepakat untuk memilih domisili hukum yang umum

dan tetap di Pengadilan Agama (sesuai domisili cabang dan capem syariah)

Pasal 22

SURAT MENYURAT

1. Semua surat menyurat atau pemberitahuan-pemberitahuan yang harus dikirim oleh

masing-masing pihak kepada pihak lain dalam Akad ini mengenai atau sehubungan

dengan Akad ini, dilakukan dengan pos “tercatat” atau melalui perusahaan ekspedisi

(kurir) dengan sarana komunikasi lain ke alamat-alamat yang tersebut di bawah ini :

BANK

Nama : PT. Bank XXX __________________________

Alamat : ______________________________________

Telepon : _______________________________________

Fax. : _______________________________________

NASABAH

Nama : ____________________________________

Alamat : ____________________________________

Telp./Fax : ____________________________________

Email : __________________________________________

U.p. : ____________________________________________

2. Surat menyurat atau pemberitahuan-pemberitahuan dianggap telah diterima berdasarkan

bukti pengiriman pos tercatat atau bukti penerimaan yang ditanda tangani oleh pihak-

pihak yang berhak mewakili BANK atau NASABAH.

3. Dalam hal terjadi perubahan alamat dari alamat tersebut di atas atau alamat terakhir yang

tercatat pada masing-masing pihak, maka perubahan tersebut harus diberitahukan secara

tertulis kepada pihak lain dalam Akad ini selambat-lambatnya 5 (lima) hari kerja

sebelum terjadinya perubahan alamat yang dimaksud. Jika perubahan alamat tersebut

tidak diberitahukan, maka surat menyurat atau pemberitahuan-pemberitahuan

berdasarkan Akad ini dianggap telah diberikan sebagaimana mestinya dengan

dikirimnya surat atau pemberitahuan itu dengan pos “tercatat‟ atau melalui perusahaan

ekspedisi (kurir) atau dengan sarana komunikasi lain yang ditujukan ke alamat tersebut

di atas atau alamat terakhir yang diketahui/tercatat pada masing-masing pihak.

Pasal 23

KETENTUAN PENUTUP

1. Sebelum Akad ini ditandatangani oleh NASABAH, NASABAH mengakui dengan

sebenarnya, dan tidak lain dari yang sebenarnya, bahwa NASABAH telah membaca

dengan cermat seluruh isi Akad ini berikut semua surat dan/atau dokumen yang menjadi

100

lampiran Akad ini, sehingga oleh karena itu NASABAH memahami sepenuhnya segala

yang akan menjadi akibat hukum setelah NASABAH menandatangani Akad ini.

2. Jika salah satu atau beberapa ketentuan dalam akad ini berdasarkan hukum yang berlaku

menjadi tidak sah, tidak berlaku, atau tidak dapat dilaksanakan maka ketentuan-

ketentuan lain akan tetap berlaku secara penuh.

3. Apabila ada hal-hal yang belum diatur atau belum cukup diatur dalam Akad ini,

maka BANK dan NASABAH akan mengaturnya bersama secara musyawarah untuk

mufakat dalam suatu Addendum yang ditandatangani oleh PARA PIHAK dan

merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan dari Akad ini.

4. Perubahan dan Persetujuan Perubahan Harga Jual akan mengacu pada Surat Persetujuan

Pemberian Pembiayaan (SPPP) dan Dokumen lain terkait Perubahan dan

Persetujuan Perubahan Harga Jual yang merupakan satu kesatuan dan bagian yang tidak

terpisahkan pada Akad ini.

Demikian, Akad ini dibuat dan ditandatangani di _________________ oleh BANK dan

NASABAH di atas kertas yang bermeterai cukup dalam dua rangkap, yang masing-masing

disimpan oleh BANK dan NASABAH, dan masing - masing berlaku sebagai aslinya.

BANK NASABAH

Materai

(…………………………) (………….……………)

Menyetujui,

(.........................................)

101

“Hai orang-orang yang beriman, penuhilah segala Akad-Akad itu…”

(QS. Al Maidah: 1)

"Hai orang-orang yang beriman, janganlah kamu mengkhianati Allah dan Rasul

dan juga janganlah kamu mengkhianati amanah-amanah yang dipercayakan

kepada kamu, sedang kamu mengetahui"

(QS. Al-Anfaal: 27).

AKAD QARDH

DALAM RANGKA PENGALIHAN UTANG

Nomor : ...................

Pada hari ini, _____________ tanggal ______________,yang bertanda tangan di bawah

ini :

I. Nama : _____________________

No. KTP : _____________________

Alamat : _____________________

Warga Negara : Indonesia

Selaku Pemimpin PT. Bank XXX (Cabang Syariah / Cabang Pembantu Syariah*)

berdasarkan Keputusan Direksi PT Bank XXX Nomor ………, beralamat di (alamat unit

kerja syariah**), bertindak untuk dan atas nama, berdasarkan kuasa Direksi Nomor ……. ,

selaku Pemberi Pembiayaan dan Pemberi Qardh untuk selanjutnya disebut “ BANK”.

II. Nama : ________________________

No.KTP : ________________________

Alamat : ________________________

dalam hal ini bertindak untuk dan atas nama diri sendiri dan untuk melakukan tindakan

hukum dalam Akad ini telah mendapat persetujuan dari (Suami/Istrinya*) yang turut

menandatangani Akad ini ,

Nama : _______________________

No KTP : _______________________

Alamat : _______________________

selaku Penerima Pembiayaan dan Penerima Qardh untuk selanjutnya disebut

"NASABAH".

Terlebih dahulu menerangkan bahwa terkait Permohonan Pembiayaan KPR iB XXX Syariah

tanggal _____, PT. Bank XXX (Cabang Syariah / Cabang Pembantu Syariah*)

setuju memberikan pembiayaan dimaksud menggunakan transaksi syariah dalam bentuk

Murabahah dengan ketentuan sebagaimana terdapat dalam Surat Pemberitahuan Persetujuan

Pembiayaaan (SPPP) nomor : ____________ tanggal __________________

102

Bahwa BANK dan NASABAH sepakat untuk membuat dan menandatangani

Akad Qardh Dalam Rangka Pengalihan Utang (selanjutnya disebut "Akad Qardh")

yaitu pemberian pinjaman dana yang dapat ditagih atau diminta tanpa imbalan apapun untuk

tujuan take over pembiayaan, dengan syarat-syarat dan ketentuan sebagai berikut :

Pasal 1

JUMLAH PINJAMAN, PENGAKUAN UTANG DAN PEMBUKTIAN UTANG

1. BANK memberikan pinjaman kepada Nasabah berupa uang sebesar Rp ______________

(_______________)

2. NASABAH dengan ini mengaku berutang pada BANK atas pinjaman tersebut Pasal 1

ayat 1 yang belum dilunasi kepada BANK selama jangka waktu pinjaman.

Oleh karenanya NASABAH dengan ini sekarang untuk nanti pada waktunya mengaku

benar-benar dan secara sah telah berutang kepada BANK disebabkan karena Kewajiban

NASABAH yang timbul berdasarkan Akad Qardh ini.

3. NASABAH menyetujui bahwa jumlah Kewajiban NASABAH yang terutang tersebut

Pasal 1 ayat 2 pada waktu-waktu tertentu akan terbukti dari dokumen yang merupakan

satu kesatuan dan bagian yang tidak dapat dipisahkan dari Akad Qardh ini :

a. Rekening NASABAH yang dipegang dan dipelihara oleh BANK ;

b. Buku-buku, catatan-catatan dan administrasi yang dipegang dan dipelihara oleh

BANK mengenai atau sehubungan dengan Akad Qardh ini.

Pasal 2

JANGKA WAKTU PINJAMAN DAN PEMBAYARAN KEMBALI PINJAMAN

1. Jangka waktu pinjaman Qardh adalah 3 hari, terhitung sejak ditandatangani perjanjian

ini.

2. NASABAH wajib membayar kembali kepada BANK jumlah pinjaman sebagaimana

dimaksud Pasal 1 ayat 1 Akad Qardh ini sampai dengan lunas.

Pasal 3

KUASA BANK ATAS REKENING NASABAH

NASABAH tanpa surat kuasa tersendiri, memberi kuasa kepada BANK yang tidak akan

berakhir karena sebab-sebab sebagaimana diatur dalam Pasal 1813 Kitab Undang-undang

Hukum Perdata, untuk jualktu-waktu tanpa persetujuan dari NASABAH untuk mencairkan,

mendebet dan memblokir sejumlah dana pada rekening Tabungan atau rekening lainnya atas

nama NASABAH yang ada pada BANK untuk pembayaran kembali pinjaman yang

merupakan hak BANK dan segala biaya yang timbul karena dan untuk pelaksanaan

perjanjian ini.

Pasal 4

PEMBATASAN TINDAKAN NASABAH

Tanpa persetujuan tertulis terlebih dahulu dari BANK, NASABAH tidak diperkenankan

untuk menerima pinjaman dari pihak lain dan mengambil lease dari perusahaan leasing.

103

Pasal 5

PENUTUP

1. Perjanjian ini dibuat dalam rangkap dua dan ditandatangani oleh Para Pihak pada hari

dan tanggal sebagaimana disebut pada awal Perjanjian ini masing-masing di atas materai

cukup sehingga keduanya mempunyai kekuatan hukum yang sama.

2. Hal-hal yang belum diatur atau belum cukup diatur dalam Perjanjian ini dan atau

perlu diadakan perubahan-perubahan ketentuan dalam Perjanjian ini apabila dipandang

perlu, maka BANK dan NASABAH sepakat menuangkan dalam Addendum yang

merupakan satu kesatuan dengan Akad Qardh ini.

Demikian akad ini dibuat dalam rangkap dua dan ditandatangani oleh BANK dan

NASABAH pada hari dan tanggal sebagaimana disebut pada awal akad ini

sehingga keduanya mempunyai kekuatan hukum yang sama.

BANK

______________________

Pemimpin PT. Bank XXX

(Cabang Syariah / Cabang

Pembantu Syariah*)

NASABAH

Materai

(Nama Nasabah Penerima

Pembiayaan dan Penerima

Qardh)

Nama Suami/Istri dari

Nama Nasabah Penerima

Pembiayaan dan Penerima

Qardh

104

SURAT PERNYATAAN PERTAMA

Yang bertanda tangan di bawah ini, bertindak untuk dan atas nama diri sendiri :

Nama : __________________ (Nasabah Penerima Pembiayaan)

No. KTP : __________________

No. Tlp/HP : __________________

Alamat : __________________

Telah mendapat persetujuan dari (Suami/Istrinya*) yaitu :

Nama : _________________

No. KTP : _________________

No. Tlp/HP : _________________

Alamat : _________________

Terlebih dahulu menerangkan hal sebagai berikut :

a. Bahwa Kami mengajukan permohonan pembiayaan kepada PT. Bank XXX (Cabang

Syariah / Cabang Pembantu Syariah*) dalam rangka rangka Take Over KPR atas

(rumah,dll*) dari Bank Konvensional dengan spesifikasi :

Tanah seluas _______ dengan (SHM/SHGB/SHP/Strata Title *) no____atas nama

_________ di atasnya berdiri bangunan seluas ___________ dengan IMB no

__________________

sebagaimana terdapat dalam Permohonan Pembiayaan KPR iB XXX Syariah tanggal

___

b. Bahwa PT. Bank XXX (Cabang Syariah / Cabang Pembantu Syariah*) setuju

memberikan pembiayaan dimaksud menggunakan transaksi syariah dalam bentuk

Murabahah dengan ketentuan sebagaimana terdapat dalam Surat

Pemberitahuan Persetujuan Pembiayaan (SPPP) nomor : ____________ tanggal

__________________

Atas beban dan tanggungjawab Kami sebagai Pemohon dan Penerima Pembiayaan,

dengan ini Kami menyatakan bahwa :

1. Kami memiliki kewajiban untuk melakukan pemeriksaan/penelitian terhadap Tanah dan

Bangunan sebagaimana dimaksud pada huruf a surat pernyataan ini yang menjadi obyek

akad pembiayaan, baik terhadap keadaan fisik maupun sahnya bukti-bukti, surat-surat

dan/atau dokumen-dokumen yang berkaitan dengan kepemilikan atau hak-hak lainnya

atas Tanah dan Bangunan tersebut.

2. Kami berjanji membebaskan PT. Bank XXX (Cabang Syariah / Cabang Pembantu

Syariah*) dari risiko cacat fisik, dokumen maupun ketidaksesuaian Tanah dan Bangunan

sebagaimana dimaksud pada huruf a surat pernyataan ini yang telah Kami pilih dan

tentukan sendiri sesuai permohonan pembiayaan.

3. Kami berjanji membebaskan PT. Bank XXX (Cabang Syariah / Cabang Pembantu

Syariah*) dari segala tuntutan, gugatan dan/atau ganti rugi yang datang dari pihak mana

pun dan/atau berdasarkan alasan apapun atas risiko cacat sebagaimana dimaksud pada

angka 2 surat pernyataan ini.

105

4. Kami berjanji tidak akan membatalkan Akad Pembiayaan Murabahah di kemudian hari

berdasarkan alasan apapun atas risiko cacat sebagaimana dimaksud pada angka 2 surat

pernyataan ini yang menjadi Obyek Murabahah dalam Akad Pembiayaan tersebut.

Demikian Surat Pernyataan ini dibuat dengan sebenarnya tanpa paksaan dari siapapun dan

dapat dipertanggungjawabkan.

_________ , ____________________

Pemberi Pernyataan

Materai

__________________________

Nasabah Penerima Pembiayaan

____________________________

(Suami / Istri*)

106

SURAT PERNYATAAN KEDUA

Yang bertanda tangan di bawah ini, bertindak untuk dan atas nama diri sendiri :

Nama : __________________ (Nasabah Penerima Pembiayaan)

No. KTP : __________________

No. Tlp/HP : __________________

Alamat : __________________

Telah mendapat persetujuan dari (Suami/Istrinya*) yaitu :

Nama : _________________

No. KTP : _________________

No. Tlp/HP : _________________

Alamat : _________________

Terlebih dahulu menerangkan hal sebagai berikut :

a) Bahwa Kami mengajukan permohonan pembiayaan kepada PT. Bank XXX (Cabang

Syariah / Cabang Pembantu Syariah*) dalam rangka memiliki (rumah, dll*) dengan

spesifikasi :

Tanah seluas _______ dengan (SHM/SHGB/SHP/Strata Title *) no____atas nama

_________ di atasnya berdiri bangunan seluas ___________ dengan IMB no

__________________

sebagaimana terdapat dalam Permohonan Pembiayaan KPR iB XXX Syariah tanggal

_____

b) Bahwa PT. Bank XXX (Cabang Syariah / Cabang Pembantu Syariah*) setuju

memberikan pembiayaan dimaksud menggunakan transaksi syariah dalam bentuk

Murabahah dengan ketentuan sebagaimana terdapat dalam Surat Pemberitahuan

Persetujuan Pembiayaan (SPPP) nomor : ____________ tanggal __________________

c) Kami sebagai wakil BANK telah melaksanakan kewajiban yang dinyatakan dalam

Akad Wakalah nomor _______ tanggal _____ sehingga Tanah dan Bangunan

secara prinsip merupakan milik BANK dan Sah untuk dijadikan Obyek Murabahah dalam

Akad Pembiayaan Murabahah.

d) Telah dilakukan Akad Pembiayaan antara Kami (NASABAH) dan PT. Bank XXX

(Cabang Syariah / Cabang Pembantu Syariah*) (BANK) sebagaimana terdapat dalam

Dokumen Akad Pembiayaan Murabahah nomor___________ tanggal __________

Atas beban dan tanggungjawab Kami sebagai Pemohon dan Penerima Pembiayaan,

dengan ini Kami menyatakan bahwa :

1. Apabila pembayaran harga jual berdasarkan Akad Pembiayaan Murabahah tersebut di

atas tidak dapat dibayarkan dan atau diselesaikan sesuai jangka waktu yang telah

ditetapkan, maka hal tersebut telah cukup membuktikan kelalaian kami, maka segera atau

lambat-lambatnya dalam waktu 90 hari Obyek Murabahah sebagaimana tersebut dalam

Akad Pembiayaan Murabahah di atas segera akan diserahkan kepada BANK tanpa

tuntutan apapun;

2. BANK berhak untuk mengambil kembali Obyek Murabahah dimaksud dengan caranya

sendiri atau dengan bantuan pihak berwajib dari siapapun dan di mana pun

107

Obyek Murabahah tersebut berada ; untuk kepentingan tersebut, maka BANK

berhak untuk memasuki tanah dan bangunan atau harta tak bergerak dimana

Obyek Murabahah tersebut berada.

3. Menyetujui penunjukan penjual atas Obyek Murabahah oleh BANK.

Oleh karenanya mengenai bonafiditas penjual, jenis, spesifikasi, harga, kelengkapan

dokumen atas Obyek Murabahah, Obyek Murabahah tersebut sepenuhnya menjadi

kewenangan BANK untuk penyelesaian kewajiban. Apabila terjadi permasalahan

yang berhubungan dengan Penjual dan Obyek Murabahah tersebut, pembayaran harga

jual yang telah disepakati dalam perjanjian tersebut akan tetap kami penuhi.

Demikian Surat Pernyataan ini dibuat dengan sebenarnya tanpa paksaan dari siapapun dan

dapat dipertanggungjawabkan.

_________ , ____________________

Pemberi Pernyataan

Materai

__________________________

Nasabah Penerima Pembiayaan

____________________________

(Suami / Istri*)

108

SURAT PERNYATAAN

FASILITAS PEMBIAYAAN PEMILIKAN PROPERTI

DAN PEMBIAYAAN KONSUMSI BERAGUNAN PROPERTI

Yang bertandatangan dibawah ini

Nama (debitur) :

…………………………………………………………………………………………

Alamat :

…………………………………………………………………………………………

No KTP :

…………………………………………………………………………………………

Dan

Nama (pasangan) :

…………………………………………………………………………………………

Alamat :

…………………………………………………………………………………………

No KTP :

…………………………………………………………………………………………

Menyatakan bahwa saat ini :

1. Belum memiliki fasilitas pembiayaan Pemilikan Properti atau Pembiayaan Konsumsi

beragun properti

Tidak sedang mengajukan fasilitas pembiayaan Pemilikan Properti atau Pembiayaan

Konsumsi beragun properti di bank/perusahaan/lembaga lainnya

Sedang menikmati fasilitas pembiayaan Pemilikan Properti atau Pembiayaan Konsumsi

beragun properti di Bank XXX.

Sedang menikmati fasilitas pembiayaan Pemilikan Properti atau Pembiayaan Konsumsi

beragun properti di bank/perusahaan/lembaga lainnya

Rincian fasilitas pembiayaan pemilikan property atau pembiayaan beragun properti saat ini

adalah sebagai berikut :

1. …………………………………………………………………………………………

……

2. …………………………………………………………………………………………

……

3. …………………………………………………………………………………………

……

2. Tidak terdapat perjanjian pemisahan harta diantara kami.

3. Pada saat ini, kami tidak sedang mengajukan pembiayaan kepada Bank XXX Cabang lain

atau Bank lain

Demikian pernyataan ini benar apa adanya yang kami buat dalam keadaan sadar, tanpa

tekanan dari pihak manapun.

Jakarta,…………………………… 2013

Yang Menyatakan

Meterai Rp.6.000

109

SURAT PENGAKUAN

(ACCEPT)

Yang bertanda tangan di bawah ini, bertindak untuk dan atas nama diri sendiri :

Nama : __________________ (Nasabah Penerima Pembiayaan)

No. KTP : __________________

Alamat : __________________

Telah mendapat persetujuan dari (Suami/Istrinya*) yaitu :

Nama : _________________

No. KTP : _________________

Alamat : _________________

Terlebih dahulu menerangkan bahwa ;

1. Terkait Permohonan Pembiayaan KPR iB XXX Syariah nomor _____ tanggal _______,

PT. Bank XXX (Cabang Syariah / Cabang Pembantu Syariah*) setuju memberikan

pembiayaan dimaksud menggunakan transaksi syariah dalam bentuk Murabahah

dengan ketentuan sebagaimana terdapat dalam Surat Pemberitahuan Persetujuan

Pembiayaan (SPPP) nomor : ____________ tanggal __________________

2. Telah dilakukan Akad Pembiayaan dengan PT. Bank XXX (Cabang Syariah / Cabang

Pembantu Syariah*) sebagaimana terdapat dalam Dokumen Akad Pembiayaan

Murabahah nomor___________ tanggal __________

Atas beban dan tanggungjawab Kami sebagai Pemohon dan Penerima Pembiayaan,

dalam hal ini memilih domisili yang umum dan tetap, mengikat diri dan sanggup pada

tanggal:

----------------- ------------------------------- (tanggal) ---------------------

membayar lunas pembiayaan, uang sejumlah:

Rp _________________________ (sebesar harga jual*)

kepada:

PT. Bank XXX (Cabang Syariah / Cabang Pembantu Syariah*)

(Alamat)

atau pihak lain yang akan ditunjuk oleh PT. Bank XXX (Cabang Syariah / Cabang Pembantu

Syariah*)

_______, _________________

Pemberi Pernyataan

Materai

______________________

Nasabah Penerima Pembiayaan

_______________________

(Suami / Istri*)

110

“Hai orang-orang yang beriman, penuhilah segala Akad-Akad itu…”

(QS. Al Maidah: 1)

BERITA ACARA SERAH TERIMA DOKUMEN

Nomor : ................... (keperluan pelunasan sesuai jangka waktu akad)

Pada hari ini, _____________ tanggal ______________,yang bertandatangan di bawah ini

:

I. Nama : _____________________

No. KTP : _____________________

Alamat : _____________________

Warga Negara : Indonesia

Selaku Pemimpin PT. Bank XXX (Cabang Syariah / Cabang Pembantu Syariah*)

berdasarkan Keputusan Direksi PT Bank XXX Nomor ………, beralamat di (alamat unit

kerja syariah**), bertindak untuk dan atas nama, berdasarkan kuasa Direksi Nomor ……. ,

selaku Pemberi Pembiayaan dan Pemberi Dokumen untuk selanjutnya disebut “ BANK”.

II. Nama : ________________________

No.KTP : ________________________

Alamat : ________________________

dalam hal ini bertindak untuk dan atas nama diri sendiri dan untuk melakukan tindakan

hukum dalam Akad ini telah mendapat persetujuan dari (Suami/Istrinya*) yang turut

menandatangani Berita Acara Serah Terima Dokumen ini ,

Nama : _______________________

No KTP : _______________________

Alamat : _______________________

selaku Penerima Pembiayaan dan Penerima Dokumen untuk selanjutnya disebut

"NASABAH".

Terlebih dahulu menerangkan bahwa ;

1. Terkait Permohonan Pembiayaan KPR iB XXX Syariah tanggal _______,

PT. Bank XXX (Cabang Syariah / Cabang Pembantu Syariah*) setuju memberikan

pembiayaan dimaksud menggunakan transaksi syariah dalam bentuk Murabahah

dengan ketentuan sebagaimana terdapat dalam Surat Pemberitahuan Persetujuan

Pembiayaan (SPPP) nomor : ____________ tanggal __________________

2. Telah dilakukan Akad Pembiayaan dengan PT. Bank XXX (Cabang Syariah /

Cabang Pembantu Syariah*) sebagaimana terdapat dalam Dokumen Akad

Pembiayaan Murabahah nomor___________ tanggal __________

3. Berakhirnya jangka waktu pembiayaan dan NASABAH sudah membayar seluruh

kewajiban Akad Pembiayaan tersebut angka 2.

111

Selanjutnya, BANK dan NASABAH sepakat untuk membuat dan menandatangani

Berita Acara Serah Terima Dokumen dimana BANK menyerahkan Dokumen-Dokumen

kepada NASABAH berupa :

a. Asli Sertifikat Hak Milik nomor

b. Asli Surat Izin Mendirikan Bangunan nomor

c. Asli Surat Pernyataan Lunas Pembiayaan dan Berakhirnya Akad Pembiayaan

Ijarah Muntahiyah Bit Tamlik dari PT. Bank XXX (Cabang Syariah / Cabang Pembantu

Syariah*) nomor _____ tanggal _________

d. Asli Permohonan Roya dari PT. Bank XXX (Cabang Syariah / Cabang Pembantu

Syariah*) kepada Badan Pertanahan Nasional (wilayah Kantor Pertanahan sesuai letak

tanah) nomor ________ tanggal ________. (Jika nasabah ingin urus sendiri ke Kantor

Pertanahan setempat)

Demikian Berita Acara Serah Terima Dokumen ini dibuat dalam rangkap dua dan

ditandatangani oleh BANK dan NASABAH pada hari dan tanggal sebagaimana tersebut di

atas

BANK

_______________________

Pemimpin PT. Bank XXX

(Cabang Syariah / Cabang

Pembantu Syariah*)

NASABAH

meterai

(Nama Nasabah Penerima

Pembiayaan dan Dokumen)

Nama Suami/Istri dari

Nasabah Penerima

Pembiayaan dan Dokumen

Surat Permohonan Realisasi Pembiayaan

_________, ________________

112

Kepada Yth.

PT. BANK XXX

(Cabang Syariah / Cabang Pembantu Syariah*)

Perihal : Permohonan Realisasi Pembiayaan

Assalaamu’alaikum Wr.Wb.

Sehubungan dengan telah diterima dan ditanda tanganinya Surat Pemberitahuan Persetujuan

Pembiayaan (SPPP) nomor : ______ tanggal _____ dan Akad Pembiayaan Murabahah

nomor___________ tanggal __________, terkait dengan Jual Beli Rumah di alamat

__________________ dengan (Developer/Penjual*) sebagaimana terdapat dalam

Permohonan Pembiayaan KPR iB XXX Syariah tanggal _______, maka kami mohon Bank

melakukan 2 (dua) hal sebagai berikut :

1. Melakukan pencairan dana pembiayaan sebesar Rp _____ (_______) ke rekening

saya :

Nama :_____________________________

No Rekening :_____________________________

Bank :_____________________________

2. Secara langsung melakukan transfer dana sebesar Rp_______ (_________)

dari rekening saya tersebut angka 1 ke rekening (Developer/Penjual*) :

Nama :_____________________________

No Rekening :_____________________________

Bank :_____________________________

Demikian permohonan ini disampaikan, atas perhatiannya saya mengucapkan terimakasih.

Wassalaamu’alaikum Wr.Wb.

( Nasabah Penerima Pembiayaan )

Catatan :Dilarang ada coretan / catatan / isian yang dilakukan oleh BANK,

baik atas perintah Nasabah maupun inisiatif BANK membantu Nasabah

“Hai orang-orang yang beriman, penuhilah segala Akad-Akad itu…”

(QS. Al Maidah: 1)

"Hai orang-orang yang beriman, janganlah kamu mengkhianati Allah dan Rasul

dan juga janganlah kamu mengkhianati amanah-amanah yang dipercayakan

kepada kamu, sedang kamu mengetahui"

(QS. Al-Anfaal: 27).

113

AKAD BA'I

DALAM RANGKA TAKE OVER PEMBIAYAAN

Nomor : ...................

Pada hari ini, _____________ tanggal ______________,yang bertanda tangan di bawah ini :

f. Nama : _____________________

No. KTP : _____________________

No.Tlp/HP : _____________________

Alamat : _____________________

Warga Negara : Indonesia

Selaku Pemimpin PT. Bank XXX (Cabang Syariah / Cabang Pembantu Syariah*) berdasarkan Keputusan

Direksi PT Bank XXX Nomor ………, beralamat di (alamat unit kerja syariah**), bertindak untuk dan atas

nama PT Bank XXX berdasarkan Surat Kuasa Direksi Nomor ……. selaku Pemberi Pembiayaan dan Pembeli

untuk selanjutnya disebut “ BANK”.

II. Nama : ________________________

No.KTP : ________________________

No.Tlp/HP : ________________________

Alamat : ________________________

dalam hal ini bertindak untuk dan atas nama diri sendiri dan untuk melakukan tindakan hukum dalam Akad ini

telah mendapat persetujuan dari (Suami/Istrinya*) yang turut menandatangani Akad ini ,

Nama : _______________________

No KTP : _______________________

No.Tlp/HP : _______________________

Alamat : _______________________

untuk selanjutnya disebut "NASABAH".

Terlebih dahulu menerangkan bahwa ;

d. Terkait Permohonan Pembiayaan KPR iB XXX Syariah tanggal _______, PT. Bank

XXX (Cabang Syariah / Cabang Pembantu Syariah*) setuju memberikan pembiayaan dimaksud

menggunakan transaksi syariah dalam bentuk Murabahah dengan ketentuan sebagaimana terdapat dalam

Surat Pemberitahuan Persetujuan Pembiayaan (SPPP) nomor : ____________ tanggal

__________________

e. Telah dilakukan Akad Qardh sebagai maka Dokumen Akad Qardh Dalam Rangka Take Over

Pembiayaan nomor _____ tanggal ___

f. Bahwa NASABAH telah melakukan pemeriksaan/penelitian atas tanah dan bangunan yang

dijual kepada BANK dan berjanji membebaskan BANK dari segala gugatan dan pembatalan Akad

Pembiayaan Murabahah tersebut angka 1 di kemudian hari karena cacatnya Obyek

Sewa berupa tanah dan bangunan yang telah dijual NASABAH kepada BANK sebagaimana

terdapat dalam Surat Pernyataan Pertama tanggal ________

Selanjutnya, BANK dan NASABAH sepakat untuk membuat dan menandatangani Akad Ba'i

Dalam Rangka Take Over dimana BANK telah membeli dari NASABAH berupa :

Sebidang tanah seluas ______ di _____ sesuai SHM nomor _____ berikut segala sesuatu yang ditanam,

ditempatkan dan didirikan diatas tanah tersebut baik sekarang ada maupun yang akan ada dikemudian

hari, yang menurut sifat, guna peruntukannya atau menurut ketetapan Undang-undang dapat dianggap

sebagai barang tetap. Termasuk bangunan seluas _____ sesuai nomor _____ .

Dengan harga Rp _________________

114

Demikian akad ini dibuat dalam rangkap dua dan ditandatangani oleh BANK dan NASABAH

pada hari dan tanggal sebagaimana disebut pada awal akad ini sehingga keduanya mempunyai kekuatan hukum

yang sama.

BANK

______________________

Pemimpin PT. Bank XXX

(Cabang Syariah / Cabang

Pembantu Syariah*)

NASABAH

(Nama Nasabah Penerima Pembiayaan

dan Penjual)

Nama Suami/Istri dari

Nasabah Penerima Pembiayaan

dan Penjual