LAPORAN PENILAIANOBJEK PAJAK BUMI DAN BANGUNAN

SOLTHANA RESIDENCEPT. BATARA SARANA MANDIRIJL Veteran Selatan, No. 381, Barombong, MakassarNOP :

DIREKTORAT JENDERAL PAJAKKANTOR WILAYAH VI DJP JAYA KHUSUS

KANTOR PELAYANAN PAJAK BUMI DAN BANGUNAN JAKARTA SELATAN

JANUARI 2000

KEMENTERIAN KEUANGAN REPUBLIK INDONESIADIREKTORAT JENDERAL PAJAKDIREKTORAT PAJAK BUMI DAN BANGUNAN

Nomor : 001/IND_VAL/VI/2000 15 Januari 2000Lampiran : 1 (satu) berkasPerihal : Laporan Penilaian Solthana Residence JL Veteran Selatan, No. 381,

Barombong, Makassar NOP. 31.71.041.006.004.0001.0

Yth. :Kepala Kantor Pelayanan PBB Jakarta SelatanJl. Raya Pasar MingguJakarta Selatan

Dengan hormat,

Sesuai dengan perintah Bapak melalui Surat Tugas nomor : ST-007/WPJ.005/KB.06/2000, tanggal 25 Oktober 1999 tentang Penilaian Individual, dengan ini kami sampaikan laporan penilaian objek pajak sebagaimana pada pokok surat. Laporan Penilaian dengan keseluruhan isi dan lampirannya menjelaskan rincian metoda penilaian dan seluruh data pendukung yang digunakan dalam analisis penilaian objek pajak dimaksud sesuai dengan penelitian yang kami lakukan.

Setelah mempertimbangkan segala data dan informasi yang objektif, kami mengambil kesimpulan bahwa nilai jual objek pajak atas objek pajak dimaksud pada 1 Januari 2000 adalah sebesar : Rp. 112.880.625.000,- (SERATUS DUA BELAS MILYAR DELAPAN RATUS DELAPAN PULUH JUTA ENAM RATUS DUA PULUH LIMA RIBU RUPIAH)

Kami menyatakan bahwa terhadap objek pajak tersebut kami tidak memiliki kepentingan apapun baik saat ini maupun masa yang akan datang dan setiap kondisi yang membatasi dinyatakan dalam laporan penilaian ini.

Penilai:

1. (NAMA LENGKAP)NPM. 1330300051xx

LAPORAN PENILAIANOBJEK PAJAK BUMI DAN BANGUNAN

SOLTHANA RESIDENCEPT. BATARA SARANA MANDIRIJL Veteran Selatan, No. 381, Barombong, MakassarNOP. 31.71.041.006.004.0001.0

Jenis Penggunaan Bangunan (JPB)

JPB 2 : Perkantoran

JPB 12 : Gedung Parkir

KEMENTERIAN KEUANGAN RIDIREKTORAT JENDERAL PAJAK

KANTOR WILAYAH VI DJP JAYA KHUSUSKANTOR PELAYANAN PAJAK BUMI DAN BANGUNAN JAKARTA SELATAN

______________________________________________________________________Januari 2000

DAFTAR ISI

DAFTAR ISI.............................................................................................................................iii

1.0. SERTIFIKASI NILAI..................................................................................................1

2.0. RINGKASAN LAPORAN PENILAIAN....................................................................1

3.0. PERNYATAAN, ASUMSI DAN SYARAT YANG MEMBATASI.........................2

4.0. TUJUAN PENILAIAN................................................................................................3

5.0. TANGGAL PEMERIKSAAN & TANGGAL PENILAIAN......................................3

6.0. DEFINISI NILAI.........................................................................................................4

7.0. DATA WILAYAH DAN LINGKUNGAN.................................................................4

8.0. DATA PROPERTI.......................................................................................................4

9.0. STATUS KEPEMILIKAN..........................................................................................8

10.0. METODA PENILAIAN..............................................................................................8

11.0. PENILAIAN................................................................................................................9

12.0. KONVERSI NILAI OBJEK PAJAK.........................................................................10

13.0. PERBANDINGAN NJOP.........................................................................................10

14.0. SIMPULAN NILAI...................................................................................................10

LAMPIRAN :

RINCIAN PERHITUNGAN FOTO PETA LOKASI DENAH TAPAK DAN BANGUNAN DATA LAIN YANG MENDUKUNG

iii

1.0. SERTIFIKASI NILAI

Kami menyatakan bahwa nilai yang dihasilkan adalah:

Berdasarkan pengetahuan kami dan berdasarkan data yang kami percayai;

Berdasarkan pernyataan atas fakta yang dinyatakan dalam laporan ini dan fakta

tersebut adalah benar;

Berdasarkan atas analisis, opini dan kesimpulan yang dibatasi oleh asumsi dan

kondisi yang membatasi dan hal ini merupakan hasil analisis, opini dan kondisi

profesional penilai;

Berdasarkan pada kondisi bahwa kami tidak memiliki kepentingan khusus atau

pribadi baik sekarang maupun pada masa akan datang atas properti yang dinilai;

Telah disiapkan, dibuat sesuai dengan aturan praktis Standar Penilaian

Indonesia dan Kode Etik Penilai Indonesia;

Berdasarkan pada peninjauan langsung terhadap properti yang dinilai dalam

laporan ini.

2.0. RINGKASAN LAPORAN PENILAIAN

Objek Pajak : Solthana Residence

Alamat Objek Pajak : JL Veteran Selatan, No. 381, Barombong, Makassar

Subjek Pajak : PT. Batara Sarana Mandiri

Luas Tanah : 5.860 m2

Luas Bangunan : terdiri dari:

a) 23.671 m2 – Bangunan Perkantoran terdiri 15 lantai untuk

disewakan dan basement 2 lantai, dibangun tahun 1992.

b) 6.774 m2 – Bangunan Parkir 6 lantai.

Jenis Hak : Hak Guna Bangunan

1

Simpulan Nilai Jual Objek Pajak

Simpulan Nilai Berdasarkan Metode Data Pasar & Metode Biaya per 1 Januari 2000

adalah sebagai berikut:

Tanah : Rp. 32.398.768.000

Bangunan : Rp. 79.918.125.000

Total : Rp. 112.880.625.000

Konversi berdasarkan Kep.Men.Keu. No: 523/KMK.04/1998

Tanah : Rp. 32.962.500.000

Bangunan : Rp. 79.918.125.000

Total : Rp. 112.880.625.000

3.0. PERNYATAAN, ASUMSI DAN SYARAT YANG MEMBATASI

Penilai menyatakan dan membuat asumsi sebagai berikut:

1. Penilaian dilakukan berdasarkan data dan informasi yang disampaikan oleh wajib

pajak dan atas ketidakbenaran data dan informasi yang diberikan oleh wajib pajak

bukan menjadi tanggung jawab Penilai.

2. Objek pajak dinilai sebagai objek yang bebas dari segala beban atasnya, kecuali

dinyatakan lain.

3. Kompetensi kepemilikan dan manajemen objek pajak merupakan tanggung jawab

pemilik / subjek pajak.

4. Keterangan yang diberikan oleh pihak lain dianggap layak selama berdasarkan

analisa dan objektif yang dilakukan Penilai.

5. Seluruh rancangan bangunan diasumsikan benar. Gambar tapak dan gambaran

material dalam laporan ini dimaksudkan hanya untuk membantu pembaca dalam

menvisualisasikan objek pajak yang dinilai.

6. Diasumsikan bahwa tidak satupun hal yang berkaitan dengan objek pajak

disembunyikan yang mengakibatakan bertambah atau berkurangnya nilai. Penilai

tidak bertanggung jawab atas rekayasa yang memungkinkan hal-hal yang ditutupi

oleh wajib pajak.

7. Diasumsikan bahwa penilaian telah dilaksanakan dengan mempertimbangkan

seluruh batasan dan peraturan pemerintah yang berlaku dan melekat atas objek

pajak, kecuali dinyatakan lain.

2

8. Diasumsikan bahwa peraturan mengenai peruntukan dan tata ruang atas objek

pajak telah dipenuh, dan bila ada pengecualian telah dinyatakan dalam laporan ini.

9. Diasumsikan bahwa penggunaan tanah dan bangunan serta sarana pelengkapnya

dalam area objek pajak yang dinilai telah dirinci dalam laporan ini dan tidak ada

beban atau kewajiban, kecuali dinyatakan lain.

Laporan Penilaian ini dibuat dengan syarat batasan umum sebagai berikut:

1. Setiap alokasi dari total nilai yang diestimasikan dalam Laporan ini antara tanah

dan bangunan, berlaku hanya bagi rencana penggunaan yang dinyatakan. Nilai

yang terpisah dialokasikan atas tanah dan bangunan tidak boleh digunaan dalam

hubungannya dengan penilaian lain dan dinyatakan invalid apabila digunakan.

2. Laporan ini bersifat rahasia dan tidak dapat disebarluaskan secara umum tanpa ijin

dari Direktorat Jendral Pajak cq. Direktorat Pajak Bumi da Bangunan atau Kantor

Pelayanan PBB Jakarta Selatan.

3. Untuk alasan penilaian ini, Penilai dapat dimintakan pendapatnya atau

kesaksiannya apabila semata-mata berkaitan dengan penentuan NJOP dalam

laporan ini.

4. Baik seluruhnya maupun sebagian dari laporan ini, (khususnya konklusi nilai,

identitas penilai, atau perusahaan yang berhubungan dengan penilai), tidak boleh

disebarluaskan untuk umum melalui iklan, berita, penjualan atau media lainnya

tanpa persetujuan terlebih dahulu dari penilai dan izin dari Kantor Pelayanan

Pajak Bumi dan Bangunan Jakarta Selatan.

5. Penilaian didasarkan pada kondisi pada saat dilakukan penilaian berdasarkan data

dan informasi, baik grafis maupun non grafis, SPOP, LSPOP dan data-data lain

yang diberikan oleh wajib pajak serta pengalaman dan pengamatan Penilai.

6. Penilaian ini hanya ditujukan untuk tujuan sebagaimana disebutkan dalam tujuan

penilaian dalam laporan ini serta menjadi satu kesatuan yang tidak dapat

dipisahkan, dan Penilai tidak bertanggung jawab terhadap penggunaan untuk

tujuan lainnya.

4.0. TUJUAN PENILAIAN

3

Untuk menentukan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) sebagai dasar pengenaan PBB

tahun pajak 2000, sebagaimana dinyatakan dalam pasal 6 ayat 1 UU No. 12 tahun

1985 jo. UU No. 12 tahun 1994.

5.0. TANGGAL PEMERIKSAAN & TANGGAL PENILAIAN

Tanggal pemeriksaan lapangan dilakukan pada 25 s/d 27 Maret 2015. Tanggal

penilaian adalah tanggal 27 Maret 2000 dengan asumsi tidak ada perubahan sejak

tanggan pemeriksaan dilapangan. Tanggal penilaian per 27 Maret dipakai sebagai

dasar penentuan NJOP sesuai dengan pasal 8 ayat 2 UU No. 12 tahun 1985 jo. UU

No. 12 tahun 1994.

6.0. DEFINISI NILAI

Sesuali dengan Undang-undang No. 12 tahun 1985 Jo. Undang-undang No. 12 tahun

1994, pasal 6 ayat 1 yang dimaksudkan dengan Nilai Jual Objek Pajak adalah harga

rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar, dan bila

mana tidak terdapat transaksi jual beli, Nilai Jual Objek Pajak ditentukan melalui

perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis, atau nilai perolehan baru, atau

nilai jual objek pajak pengganti.

7.0. DATA WILAYAH DAN LINGKUNGAN

Lokasi Solthana Residence terletak di JL Veteran Selatan, No. 381, Barombong,

Makassar yang merupakan jalur padat dan dapat dilalui oleh kendaraan baik pribadi

maupun umum dari berbagai arah. Keuntungan lainnya adalah dekatnya lokasi dari

fasilitas social seperti kantor Lurah Barombongan, Puskesmas, pusat perbelanjaan Mall

GTC yang dapat ditempuh sekitar 7 menit berkendara, dan tempat rekreasi Pantai

Losari sekitar 15 menit berkendara dari lokasi.

8.0. DATA PROPERTI

a. DATA TANAH

Berdasarkan hasil pemeriksaan di lapangan dan telah sesuai dengan sertifikat,

keluasan objek pajak adalah 5.860 m2. Lokasi tanah terletak pada sudut

pertemuan antara Jl. MT. Haryono dengan Jl. Raya Pasar Minggu. Bentuk tanah

4

adalah persegi panjang dengan kontue tanah rata dan membunyai ketinggian

elevasi sama dengan jalan disekitarnya. Fasilitas yang tersedia meliputi jaringan

pipa air minum dari PAM Jaya, listrik, telepon dan fisilitas pada umumnya.

b. DATA BANGUNAN

A. Keterangan data komponen utama

No Nama BangunanLuas (m2) Jumlah Lantai

Konstruksi

Tahun dibangun

Kondisi

Struktur

Basement

Struktur

Basement

1 Perkantoran 17.959 5.712 15 2 Beton 1992 Baik2 Gedung Parkir 6.774 - 6   Beton 1992 Baik

B. Keterangan data komponen material

No

KomponenPerkantoran Gedung ParkirStruktur Basement Struktur Basement

1Material Dinding Dalam Gypsum Impor

Pas. 1/2 batu Pas.dind.1/2 batu -

2 Material Dinding Luar Kaca - Pas 1/2 Batu -

3Pelapis Dinding Dalam Wallpaper Cat Cat -

4 Pelapis Dinding Luar Kaca Impor - Cat -5 Langit-langit Akustik - - -6 Atap Plat Beton - Beton -

7 Penutup LantaiGranit Impor, Vinil Semen Semen -

C. Keterangan data komponen fasilitas Perkantoran

No Komponen Jumlah Kapasitas

1 Air Conditioner       PK  a. Split 18 Unit 3 PK  b. Window - Unit - PK  c. Floor - Unit -    d. Central Ada2 Jumlah Lift    a. Penumpang 7 Unit    b. Barang 1 Unit  3 Escalator    a. Lebar < 0,80 M - Unit  

5

  b. Lebar > 0,80 M - Unit  4 Pagar 150 M Besi5 Genset 1250 KVA6 Daya Listrik Terpasang 1815 KVA7 Sistem Air Panas -8 Sistem Pengolah Limbah Ada        9 Kedalaman Sumur Arteis 195 M  10 Reservoir Ada11 Proteksi Api Hydrant, Sprinkler, Alarm, Interkom12 Penangkal Petir Ada13 Jumlah Saluran PABX 288 Sal.  14 Sistem Tata Suara Ada15 Video Intercom -116 Sistem TV    a. MATV -  b. CCTV Ada17 Kolam Renang - M2  18 Jumlah Lapangan Tenis    a. Beton - Ban    b. Aspal - Ban    c. Tanah Liat - Ban  19 Luas Perkerasan    a. Ringan - M2    b. Sedang 1500 M2    c. Keras - M2  

6

Gedung Parkir

No Komponen Jumlah Kapasitas1 Air Conditioner       PK  a. Split - Unit - PK  b. Window - Unit - PK  c. Floor - Unit -    d. Central Ada2 Jumlah Lift    a. Penumpang - Unit    b. Barang - Unit  3 Escalator    a. Lebar < 0,80 M - Unit    b. Lebar > 0,80 M - Unit  4 Pagar - M Besi5 Genset - KVA6 Daya Listrik Terpasang - KVA7 Sistem Air Panas -8 Sistem Pengolah Limbah -        9 Kedalaman Sumur Arteis - M  10 Reservoir -11 Proteksi Api Hydrant, Sprinkler, Alarm, Interkom12 Penangkal Petir Ada13 Jumlah Saluran PABX - Sal.  14 Sistem Tata Suara -15 Video Intercom -116 Sistem TV    a. MATV -  b. CCTV -17 Kolam Renang - M2  18 Jumlah Lapangan Tenis    a. Beton - Ban    b. Aspal - Ban    c. Tanah Liat - Ban  19 Luas Perkerasan    a. Ringan - M2    b. Sedang - M2    c. Keras - M2  

c. PERUNTUKAN

Peruntukan tanah (zoning) dari objek pajak adalah komersial. Hal ini telah sesuai

dengna ketentuan peraturan peraturan dari Pemerintah Daerah DKI Jakarta dan dilihat

dari objek pembanding disekitar objek tersebut antara lain Gedung Siemens, WIsma

7

Indomobil, Mugi Griya, Mustika Ratu Centre, Wisna/Menara Bidakara, Asuransi

Jasindo, Gedung IBA Graha Batara, Wisma Airon MBAU. Kebijaksanaa atas

perubahan atas zoning dari Pemerintah Daerah setempat yang berpengaruh pada

potensi nilai tanah, berdasarkan analisa tidak ditemukan dalam waktu dekat.

9.0. STATUS KEPEMILIKAN

Status kepemilikan bjek pajak sesuai dengan Sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB)

no. 380 berdasarkan surat Keputusan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN tanggal 26

Oktober 1993 No. 1305/HGB/BPN/93

- Nama pemegang hak : PT. Batara Sarana Mandiri

- Tahun perolehan hak : 1993

- Lamanya hak berlaku : 30 tahun

- Berakhirnya hak : 3 Mei 2024

- Luas tanah : 5.860 m2

Status pendirian bangunan telah sesuai denga ketentuan Ijin Mendirikan Bangunan

(IMB) dan Ijin Penggunaan Bangunan (IPB) yang telah dikeluarkan oleh Dinas Tata

Kota Pemda DKI Jakarta berdasarkan nomor IMB : No.3/8/1992 dan nomor IPB :

No.478/12/1992.

10.0. METODA PENILAIAN

10.1. Penilaian Tanah

Metode penilaian yang digunakan untuk menentukan NJOP tanah berdasarkan

pendekatan data pasar yaitu membandingkan secara langsung objke pajak yang

akan dinilai dengan data transaksi pembanding yang telah dianalisa, dengan

menggunakan faktor-faktor penyesuaian (adjustment).

10.2. Penilaian Bangunan

Metode penilaian yang digunakan untuk menentukan NJOP bangunan yang

dimaksud menggunakan Metode Biaya, yaitu suatupendekatan penentuan nilai

dengan cara menghitung keseluruhan biaya yang dikeluarkan untuk memperoleh

bangunan pada kondisi baru sesuai tanggal penilaian, dikurangi dengan

8

penyusutan yang terjadi pada bangunan sesuai hasil pengamatan langsung dari

aspek penyusutan fisik, fungsi dan ekonomis.

1. Perhitungan Biaya Komponen Bangunan

Perhitungan biaya pembuatan baru bangunan berdasarkan Daftar Biaya

Komponen Bangunan (DBKB) yang berlaku di wilayah Kantor Pelayanan

PBB Jakarta Selatan. DBKB disusun berdasarkan harga satuan per m2 yang

dihitung dengan melibatkan semua biaya material, upah, jasa arsitek, PPN.

Hasil perkalian tersebut merupakan biaya pembuatan baru dari bangunan

objek pajak.

2. Perhitungan Penyusutan

Perhitungan Penyusutan bangunan didasarkan pada tabel penyusutan dalam

Lampiran 29 Keputusan Direktur Jenderal Pajak Nomor : Kep-04/PJ.6/1998

tanggal 16 Juni 1998.

11.0. PENILAIAN

10.3. Penilaian Tanah

Berdasarkan analisa terhadap oobjek pajak yang dinilai dan data pembanding

yang diperoleh, maka nilai pasar objek pajak adalah sebagai berikut :

No Objek Pajak Luas (m2) Nilai (Rp.)/m2 Total Nilai (Rp)Tanah 5.860 5.529.000 32.399.940.000

Analisa nilai tanah dan data transaksi pembanding sebagaimana dalam Lampiran

Perhitungan.

10.4. Penilaian Bangunan

Perhitungan nilai bangunan berdasarkan DBKB dan penyusutan adalah sebagai

berikut :

No Objek Pajak Luas (m2)

Nilai (Rp.)/m2

Total Nilai (Rp)

1 Perkantoran 23.671 3.220.005 76.220.738.3552 Gedung Parkir 6.774 723.783 4.902.906.042

9

Total Nilai Bangunan 81.123.644.397

Dasar perhitungan nilai bangunan sebagaimana dalam Lampiran Perhitungan.

12.0. KONVERSI NILAI OBJEK PAJAK

No Objek PajakNilai (Rp. 000)

Luas (m2)

Nilai/m2

(Rp. 000)

KonversiNJOP (Rp. 000)Klas

Nilai/m2 (Rp. 000)

1 Tanah 32398840 5860 5529 B45 5625 329625002 Bangunan 81123644 30445 2665 B17 2625 79918125  Total Nilai 113523584         112880625

13.0. PERBANDINGAN NJOP

Objek Pajak

Sebelum dinilai Hasil Penilaian Kenaikan %

Luas (m2)

KlasNilai/m2 Rp. 000

NJOP Rp. 000

Luas (m2)

KlasNilai/m2 Rp. 000

NJOP Rp. 000

Bumi 5860 B45 5625 32962500 5860 B45 5625 32962500 0Bangunan 30445 B19 2200 66492800 30445 B17 2625 79918125 20%Total       99455300       112880625 13%

14.0. SIMPULAN NILAI

Berdasarkan hasil analisa dan penilaian terhadap objek pajak, serta

mempertimbangkan berbagai faktor yang mempengaruhi nilai, kami menyimpulkan

bahwa Nilai Jual Objek Pajak SOLTHANA RESIDENCE (PT. Batara Sarana

Mandiri) di Jalan M.T. Haryono Kav. 26, Kelurahan Pancoran, Kecamatan Pancoran,

Kotamadya Jakarta Selatan per kondisi 1 Januari 2000 adalah sebesar Rp.

112.880.625.000,00 (SERATUS DUA BELAS MILYAR DELAPAN RATUS

DELAPAN PULUH JUTA ENAM RATUS DUA PULUH LIMA RIBU RUPIAH).

Penilai:

1. (NAMA LENGKAP) 1. ....................................

NPM. 1330300051xx

10

15. LEMBAR PENGESAHAN

Sehubungan dengan hasil laporan penilaian atas objek pajak SOLTHANA

RESIDENCE (PT. Batara Sarana Mandiri) di Jalan M.T. Haryono Kav. 26, Kelurahan

Pancoran, Kecamatan Pancoran, Kotamadya Jakarta Selatan per kondisi 1 Januari 2000,

dengan ini kami menyatakan persetujuan atas seluruh hasil penilaian tersebut sesuai data dan

informasi objektif terhadap faktor yang mempengaruhi nilai objek pajak.

Diteliti oleh

Kasi Pendanil

...................................................

NIP.

Disetujui oleh

Kepala KP. PBB Jakarta Selatan

........................................................

NIP.

11