1

ASPEK PASAR DAN PEMASARAN

1.1 Gambaran umum prospek pasar produk

1.1.1 Kondisi Lokasi

Kotamadya Jakarta Pusat memiliki luas : 48,17 Km2, dengan kondisi topografi relatif

datar dan secara administratif dibagi : 8 Kecamatan, 44 Kelurahan, 394 RW dan 4662 RT.

Sebelah Utara dibatasi oleh : JL. Duri Raya, Jl. KH Zainal Arifin, Jl. Sukardjo

Wiryopranoto, Rel Kereta Api, Jl. Mangga Dua, Jl. Sunter Kemayoran. Sebelah Timur : Jl.

Jendral Akhmad Yani ( By Pass ). Sebelah Selatan : Jl. Pramuka, Jl. Matraman, Kali

Ciliwung/Banjir Kanal, Jl. Jendral Sudirman, Jl. Hang Lekir, dan sebelah Barat : Kali Grogol,

Jl. Pal Merah, JL Pal Merah Utara, Jl. Aipda KS.Tubun, Jl. Jembatan Tinggi, Banjir Kanal.

Lokasi proyek pembangunan hotel yang akan dinamakan Hotel Alexandria terletak di

Jalan Kebon Kacang IV, Jakarta Pusat. Luas lahan yang dimiliki proyek tersebut adalah

sebesar 600 meter2. Lokasi proyek ini hanya berjarak 1 blok rumah dari Jalan K.H Mas

Mansyur.

Kondisi lingkungan di sekitar objek sangat kondusif, aman dan ramai. Terletak di lokasi

yang sangat strategis, 500 m dari Pasar Tanah Abang yang merupakan pusat grosir yang

sangat terkenal di seluruh Indonesia.

2

Denah Lokasi Proyek

Sebelah Utara proyek berbatasan langsung dengan Jalan Kebon Kacang IV,

sedangkan sebelah Selatan, Timur, dan Barat dibatasi oleh rumah warga.

1.1.2 Penggunaan Lahan Eksisting

Lahan yang akan digunakan untuk proyek hotel ini sebelumnya berupa lahan kosong

yang tidak pernah dimanfaatkan karena merupakan lahan sengketa yang sekarang ini sudah

diselesaikan permasalahannya di pengadilan.

1.1.3 Aksesibilitas

Seperti yang sudah disebutkan di atas bahwa lokasi proyek sangat strategis. Terlihat

pada Gambar denah lokasi proyek, lokasi proyek yang berada di Jalan Kebon Kacang IV

hanya berjarak 10 meter dari Jalan KH. Mas Mansyur yang mempunyai akses langsung ke

3

Pasar Tanah Abang. Juga mempunyai akses ke Bundaran Hotel Indonesia melalui Jalan Raya

Kebon Kacang dan akses ke Pusat Perbelanjaan Sarinah melalui Jalan KH. Wahid Hasyim.

Tidak jauh dari lokasi proyek, terdapat Monumen Nasional yang merupakan Objek Wisata

Unggulan menurut Dinas Pariwisata DKI Jakarta. Lokasi proyek ini juga memiliki akses

ke Stasiun Tanah Abang dan Stasiun Karet. Jalan KH. Mas Mansyur direncanakan akan

dilewati Monorail yang memiliki stasiun di Kebon Kacang dengan akses Gedung

MPR/DPR, Gelora Bung Karno, Mega Kuningan, dan tempat penting lainnya di Pusat Kota.

1.1.4 Peruntukan lahan & Ketentuan Bangunan

Proyek pembangunan Hotel Alexandria ini menempati lahan seluas 400 Meter (lahan

untuk kawasan bisnis) dimana berdasarkan ketentuan peruntukkan lahan (town planning),

lahan tersebut mempunyai ciri-ciri:

KDB: 60%

KLB: 3,5

GSB : 6,0 m

Jumlah Lantai Maksimum : 5 lantai

Aspek Regulasi pada lembar lampiran. Mengacu aspek regulasi tersebut, maka secara

teknis (intensitas dan kepadatan bangunan) rencana pembangunan harus sesuai (tidak

melanggar batas/ketentuan) dengan regulasi Suku Dinas Tata Kota.

1.2 Kondisi pasar eksisting

1.2.1 Pengunjung Kota Jakarta

Kunjungan wisatawan mancanegara melalui Bandara Soekarno-Hatta, Tanjung

Priok, dan Halim Perdana Kusuma pada tahun 2005 sebagai berikut :

4

Jumlah Wisatawan Mancanegara Ke Jakarta (2005)

Bulan

Soeta

T. Priok

Halim PK

Jumlah

Januari 81.227 5.466 18 86.711

Februari 79.714 4.830 7 84.551

Maret 96.898 5.381 54 102.333

April 89.931 4.555 42 94.528

Mei 90.686 5.422 43 96.151

Juni 93.274 5.078 32 98.384

Juli 108.895 5.735 58 114.688

Agustus 108.492 5.530 59 114.081

September 99.494 4.897 44 104.435

Oktober 76.530 5.410 81 82.021

November 85.139 4.994 87 90.220

Desember 95.379 5.308 46 100.733

Jumlah 1.105.659 62.606 571 1.168.836

Sumber: BPS DKI Jakarta

1.2.2 Kunjungan Wisatawan Mancanegara berdasarkan Jenis Kelamin (2005)

Kunjungan Wisatawan Mancanegara berdasarkan Jenis Kelamin (2005)

No

Kebangsaan

Pria

Wanita

Jumlah

1 Singapura 172.905 42.056 214.961

2 Jepang 155.603 26.515 182.118

3 Taiwan 72.606 32.648 105.254

4 Malaysia 57.646 19.215 76.861

5 Amerika Serikat 53.069 13.654 66.723

5

6 Australia 52.338 10.004 62.342

7 Belanda 34.853 11.672 46.525

8 Korea Rep 38.696 7.362 46.058

9 Jerman 30.822 7.747 38.569

10 Inggris 23.861 10.362 34.223

11 Prancis 27.529 6.645 34.174

12 Saudi Arabia 27.561 4.513 32.074

13 Afrika 18.573 1.494 20.067

14 Asia Lainnya (Tanpa Asean) 66.331 16.866 83.197

15 Eropa Lainnya 48.728 12.619 61.347

16 Asean Lainnya 30.661 11.772 42.433

17 Amerika Lainnya 12.062 3.886 15.948

18 Oceania Lainnya 4.507 1.275 5.782

Jumlah 928.351 240.305 1.168.656

Sumber: BPS Prov. DKI Jakarta (Diolah Disparda DKI Jakarta)

Seperti pada umumnya terjadi hampir di seluruh penjuru dunia, pria lebih

mendominasi jumlah wisman yang berkunjung ke DKI Jakarta yaitu sejumlah 928.351

orang atau 79,44% sedangkan wanita hanya berjumlah 240.305 orang atau 20,56% dari

jumlah keseluruhan kunjungan 1.168.656 orang. Data yang cukup menarik untuk dicermati

adalah angka yang menunjukkan; wanita Taiwan menempati prosentase terbanyak yaitu

sepertiga (31,02%) dari jumlah 105.254 orang wisman dari negaranya. Hal itu jauh lebih

tinggi dari jumlah prosentase kunjungan wanita dari negara lainnya termasuk negara-negara

yang dikenal dengan kesetaraan gendernya seperti Amerika Serikat dengan jumlah wanita

sebanyak 13.654 (20,46%) dari jumlah seluruhnya 66.723 dan juga Australia dengan hanya

16,05% wisman wanita dari keseluruhan wisman dari negaranya.

6

Statistik Kunjungan Wisatawan di Indonesia 2000 - 2007

TAHUN

JUMLAH

WISATAWAN

MANCANEGARA

RATA-RATA

PENGELUARAN

PER ORANG (USD)

RATA-

RATA

LAMA

TINGGA

L

(HARI)

PENERIMAAN

DEVISA (JUTA

USD)

PER

KUNJUNGAN

PER

HARI

2000 5.064.217 1.135,18 92,59 12,26 5.748,80

2001 5.153.620 1.053,36 100,42 10,49 5.396,26

2002 5.033.400 893,26 91,29 9,79 4.305,56

2003 4.467.021 903,74 93,27 9,69 4.037,02

2004 5.321.165 901,66 95,17 9,47 4.797,88

2005 5.002.101 904,00 99,86 9,05 4.521,89

2006 4.871.351 913,09 100,48 9,09 4.447,98

2007 5.505.759 970,98 107,70 9,02 5.345,98

Sumber: Statistical Report on Visitor Arrivals to Indonesia

1.2.3 Jumlah serta Pertumbuhan Kunjungan Wisatawan Nusantara ke DKI Jakarta

sampai Tahun 2005

Tahun

Jumlah

Selisish

Pertumbuhan

2001 9.090.923

2002 9.108.728 17.805 0,20%

2003 9.336.446 227.718 2,70%

2004 9.397.000 60.554 3,37%

2005 11.746.250 2.349.250 28,96%

Sumber: BPS DKI Jakarta

7

Pertumbuhan kunjungan wisnus ke DKI Jakarta pada tahun 2005 melonjak

tajam menjadi 11.746.250 orang atau mengalami kenaikan 28,96% dibanding dengan

tahun 2004 sejumlah 9.397.000 orang. Hal ini disebabkan adanya event-event besar di

DKI Jakarta. Diprediksi, event yang paling memberikan pengaruh kepada jumlah

kunjungan wisnus adalah Enjoy Jakarta Shopping Festival 2005 yang menyerap

banyak jumlah pengunjung. Berdirinya hypermarket baru di DKI Jakarta dan sekitarnya

telah mengundang keingintahuan masyarakat Indonesia di luar Jakarta. Prediksi jumlah

kunjungan wisnus tahun 2005 ini masih harus diidentifikasi ulang jika mengingat

jumlah kunjungan ke tujuan-tujuan wisata pada tahun ini telah mencapai 13.571.432

orang (melihat data kunjungan wisatawan berdasarkan 10 objek unggulan yang memuat

data kunjungan untuk delapan tujuan wisata).

Statistik Perkembangan Wisatawan Nusantara (Wisnus)

TAHUN

WISNUS

(000 orang)

PERJALANAN

(000 orang)

RATA-RATA

PERJALANAN

TOTAL

PENGELUARAN

(Trilyun Rp)

PENGELUARAN

PER PERJALANAN

(Ribu Rp)

2001

103.884

195.770

1,88

58,71

324,58

2002 105.379 200.589 1,90 68,82 343,09

2003 110.030 207.119 1,88 70,87 373,56

2004 111.353 202.763 1,82 71,70 373,85

2005 112.701 213.303 1,89 74,72 394,43

2006* 114.391 216.503 1,92 78,67 400,35

2007** 116.107 219.751 1,95 79,85 406,35

* Angka sementara, ** Angka sangat sementara

Catatan: Pengeluaran per perjalanan adalah rata-rata tertimbang dari setiap provinsi

Sumber: Pusat Pengelolaan Data dan Sistem Jaringan (P2DSJ)

1.2.4 Kunjungan Wisatawan Berdasarkan Delapan Objek Unggulan

Kunjungan Wisatawan berdasarkan delapan objek unggulan dapat dilihat pada tabel

dibawah ini ;

8

Statistik Perkembangan Wisatawan Nusantara (Wisnus)

Objek Unggulan Tahun

2003 2004 2005

TIJA (Ancol) 12.051.106 10.088.300 10.121.251

TMII 4.217.896 487.489 601.275

KB. Ragunan 3.121.677 3.358.740 2.050.055

Monumen Nasional 615.263 554.795 582.560

Museum Nasional 105.786 80.114 24.268

M. Satria Mandala 72.123 74.132 59.247

M. Sejarah Jakarta 52.321 45.303 43.992

Pel. Sunda Kelapa 8.419 12.437 13.784

Sumber: BPS DKI Jakarta

Taman Impian Jaya Ancol (TIJA) merupakan tujuan wisata yang paling

favorit bagi wisnus. Dari tahun ke tahun jumlah pengunjungnya mengalami

peningkatan yang konstan antara 3-4%. Pengunjung Pelabuhan Sunda Kelapa

mengalami pertumbuhan sekitar 11% menjadi 13.784 orang. Sementara itu, Taman

Mini Indonesia Indah (TMII) mengalami penurunan drastis pada tahun 2004

meskipun mengalami kenaikan kembali pada tahun 2005, tetapi masih jauh lebih rendah

dibanding dengan jumlah kunjungan tahun 2003 (601.2754.217.896).

Jumlah kunjungan Kebun Binatang Ragunan pada tahun ini menurun hampir

mencapai 40% dibanding tahun 2004.

1.3 Penawaran

Terlihat pada gambar di bawah ini bahwa supply hotel melati sampai tahun 2005

hanya berjumlah 194 hotel.

9

Supply Hot el di Kot a Jakart a, T ahun 2005

200

180 160 140 120 100 80 60 40 20 0

142

194

60

Hotel Bintang Hotel Melati Lainnya

Gambar Supply Hotel diJakarta

Sedangkan lebih spesifik masuk ke wilayah Jakarta Pusat dimana Hotel

Alexandria yang termasuk jenis hotel non classified akan dibangun, terdapat 58 Hotel

Melati yang sudah ada.

Tabel 2. 12 Jumlah Hotel, Akomodasi Lainnnya, Kamar dan Tempat tidur menurut Kotamadya

10

1.4 Proyeksi permintaan dan penawaran

Dari data supply dan demand yang sudah dipaparkan di atas maka dapat

diproyeksikan ke depannya kecenderungan permintaan meningkat. Hal ini dapat

dilihat dari data statistik khususnya sejak tahun 2005 data kunjunagan wisatawan

yang konstan dan cenderung meningkat.

1.5 Analisa peluang

Dari data supply dan demand yang sudah dipaparkan di atas maka proyek

Hotel Alexandria memiliki kesempatan yang besar untuk mendapatkan

pengunjung/penghuni kamar. Karena kunjungan wisatawan ke Jakarta yang cukup

besar peningkatannya masih baru ditampung oleh 132 Hotel Berbintang dan 139

Hotel Melati.

1.6 Persaingan

Di sekitar lokasi Hotel Alexandria yang akan dibangun sudah terdapat hotel- hotel

sejenis. Ada 4 hotel terdekat yang berada di sekitar lokasi Hotel Alexandria yaitu Hotel

Alma, Hotel Gani, Hotel Kalisma, dan Hotel Focus. Hotel-hotel ini selanjtunya akan menjadi

acuan untuk pembangunan fasilitas dan operasional Hotel Alexandria. Terlihat pada gambar

di bawah ini, di sekitar lokasi Hotel Alexandria yang akan dibangun sudah terdapat hotel-

hotel sejenis.

11

Gambar 2. 12 Denah lokasi proyek

Ada 5 hotel terdekat yang berada di sekitar lokasi Hotel Alexandria. Yang

akan ditampilkan disini adalah Hotel Alma, Hotel Gani, Hotel Kalisma, dan Hotel

Focus.

Benchmark Hotel Alexandria dan Hotel Sekitar

Hotel Alexandria

Hotel Focus

Hotel Gani

Hotel Alma

Hotel Kalisma

Peruntukan

Hotel Transit Pengusaha

Asing dan Domestik

Hotel Transit

Pengusaha Asing dan

Domestik

Hotel Transit

Pengusaha Asing

Hotel Transit

Pengusaha Asing

Hotel Transit

Pengusaha Asing

Jumlah Kamar 41 kamar 40 kamar 36 kamar 40 kamar 36 kamar

Spesifikasi

Bangunan

5 Lantai 5 Lantai 5 Lantai 7 Lantai 5 Lantai

Kelas Kamar

Standar

Semi Deluxe

Standar

Semi Deluxe

Standar

Deluxe

Seruni I

Seruni II

Standar

Deluxe

Deluxe

Super Deluxe

Deluxe

Super Deluxe

Melati

Anggrek

Room Facilities Standard Standard Standard Seruni I Standard

1. Kamar Standar dengan Air Conditioner

2. Kamar Mandi air

panas & dingin

3. Telephone

4. TV Warna

5. Safe Deposit Box

6. Wastafel dan kloset

duduk

1. Kamar Standar

dengan Air

Conditioner

2. Kamar Mandi air

panas & dingin

3. Telephone

4. TV Warna

1. Kamar Standar

dengan Air

Conditioner

2. Kamar mandi dg

wastafel dan kloset

duduk

3. Telephone

4. TV Warna

5. Double Springbed

6. Safe Deposit Box

1. Kamar Standar

dengan Air

Conditioner

2. Kamar mandi dg

wastafel dan kloset

duduk

3. Telephone

4. TV Warna dg

Indovision

5. Double Springbed

6. Safe Deposit Box

7. Kulkas

1. Kamar Standar

dengan Air

Conditioner

2. Kamar mandi

dg wastafel dan

kloset duduk

3. Telephone

4. TV Warna

5. Double

Springbed

6. Safe Deposit

Box

Semi Deluxe Semi Deluxe Deluxe Seruni II Deluxe

1. Kamar Standar dengan Air Conditioner

2. Kamar Mandi air

panas & dingin

3. Telephone

4. TV Warna dan Astro

5. Safe Deposit Box

6. Wastafel dan kloset

duduk

7. Kulkas

1. Kamar Standar

dengan Air

Conditioner

2. Kamar Mandi air

panas & dingin

3. Telephone

4. TV Warna

5. Kulkas

1. Kamar Standar

dengan Air

Conditioner

2. Kamar Mandi air

panas & dingin

3. Telephone

4. TV Warna

5. Kulkas

6. Sofa

7. Safe Deposit Box

1. Kamar Standar

dengan Air

Conditioner

2. Kamar mandi dg

wastafel dan kloset

duduk

3. Telephone

4. TV Warna dg

Indovision

5. Double Springbed

6. Safe Deposit Box

7. Kulkas

1. Kamar Standar

dengan Air

Conditioner

2. Kamar Mandi

air panas &

dingin

3. Telephone

4. TV Warna

5. Kulkas

6. Sofa

7. Safe Deposit

Box Deluxe Deluxe Melati

1. Kamar Besar dengan Air Conditioner

2. Kamar Mandi air

panas & dingin

3. Telephone

4. TV Warna dan Astro

5. Safe Deposit Box

6. Wastafel dan kloset

duduk

7. Kulkas

8. Sofa

1. Kamar Besar

dengan Air

Conditioner

2. Kamar Mandi air

panas & dingin

3. Telephone

4. TV Warna

5. Kulkas

6. Sofa

1. Kamar Besar dengan Air

Conditioner

2. Kamar mandi dg

wastafel dan kloset

duduk

3. Telephone

4. TV Warna

5. Double Springbed

6. Safe Deposit Box

7. Kulkas

8. Sofa

30

31

Super Deluxe Super Deluxe Anggrek

1. Kamar Ekstra dengan Air Conditioner

2. Kamar Mandi air

panas & dingin

3. Telephone

4. TV Warna dan Astro

5. Kulkas

6. Sofa

7. Safe Deposit Box

8. Kulkas

1. Kamar Ekstra

dengan Air

Conditioner

2. Kamar Mandi air

panas & dingin

3. Telephone

4. TV Warna

5. Kulkas

6. Sofa

1. Kamar Ekstra dengan Air

Conditioner

2. Kamar mandi dg

wastafel dan kloset

duduk

3. Telephone

4. TV Warna

5. Double Springbed

6. Safe Deposit Box

7. Kulkas

8. Sofa

Kamar Tamu Tersedia Tersedia Tersedia Tersedia Tersedia

Room

service/Lobby

Tersedia Tersedia Tersedia Tersedia Tersedia

Restaurant

(Caf)

Tersedia Tidak Tersedia Tidak Tersedia Tersedia Tidak Tersedia

Front Office Tersedia Tersedia Tersedia Tersedia Tersedia

Meeting Room Tersedia Tersedia Tersedia Tersedia Tersedia

Alat Mobilisasi Tangga tangga Tangga Lift tangga

Tempat Parkir Tersedia, namun sangat

terbatas

Tersedia, namun sangat

terbatas

Tersedia, cukup luas Tersedia, cukup luas Tersedia, cukup

luas

Secuity stand by 24 jam stand by 24 jam stand by 24 jam stand by 24 jam stand by 24 jam

Normal Rate

Standar Rp

160.000,- Semi Deluxe

Rp 175.000,- Deluxe

Rp 185.000,- Super

Deluxe Rp 250.000,-

Standar Rp

160.000,- Semi Deluxe

Rp 175.000,- Deluxe

Rp 185.000,- Super

Deluxe Rp

250.000,-

Standar Rp

160.000,- Deluxe

Rp 185.000,-

Seruni I

Rp 235.000,- Seruni

II Rp

236.000,- Melati

Rp 282.000,- Anggrek

Rp 411.750,-

Standar

Rp 160.000,-

Deluxe

Rp 185.000,-

Fasilitas

Tambahan

Jasa pengepakan barang Jasa pengepakan

barang

Tidak Tersedia Tidak Tersedia Tidak Tersedia

1.6.1 Produk

Lahan kosong yang berada di Tanah Abang tersebut, akan dibangun Hotel Alexandria dengan luas

tanah yang dibangun 600 m2

dengan tinggi bangunan 18 m untuk 4 lantai sehingga luas lantai

bangunan 1.338 m2. Direncanakan hotel ini memiliki 41 kamar. Lantai 1 dijadikan sebagai basement

dan lantai 2 terdapat kafe, office, dan loby hotel, serta 6 kamar hotel. Selanjutnya 3 lantai ke atas

terdapat 35

40

kamar dengan luas kamar berkisar antara 12-16 m2. Hotel ini juga memiliki 2 lift dan

tangga. Desain Hotel Alexandria keseluruhannya dapat dilihat pada lampiran rencana

gambar teknis Hotel Alxandria

1.6.2 Harga

Harga yang ditawarkan di Hotel Alexadria ini cukup bervariasi, tergantung dari

pelayanan kelas yang akan disewakan. Perbedaan harga yang bervariasi tersebut tergantung dari

pelayanan, fasilitas kamar serta besar kecilnya ruang kamar. Variasi harga kamar dapat dilihat

pada tabel di bawah ini :

Tabel 2. 14 Harga sewa per-kamar berdasarkan kelas kamar

No

Kelas Kamar Jumlah Kamar

Harga Sewa

1 Standar 13 Rp 160,000

2 Semi Deluxe 11 Rp 175,000

3 Deluxe 10 Rp 185,000

4 Super Deluxe 7 Rp 250,000 1.6.3 Promosi

Dalam mempromosikan usaha ini kami melakukan berbagai cara antara lain adalah :

Melakukan publikasi secara reguler di media massa (majalah, radio, koran)..

Selebaran : membagikannya di cafe, mall dan tempat wisata dll.

Melakukan kerjasama dengan Travel Agent, Bandara, serta stasiun kereta api.

Memberikan paket promosi, sebagai promosi perkenalan

Mempromosikan semua produk secara on line melalui Global Distribution System

(GDS).

1.7 Segmentasi Pasar

Strategi yang digunakan untuk menjalankan dan mengelola Usaha Perhotelan dilakukan

dengan memperhatikan dan menyelaraskan kemampuan dan potensi segmen tamu yang

menginap dengan tarif sewa kamar. Sesuai karakteristik lingkungan dan konsumen sekitar

Jakarta pusat dan utara.

Segmentasi pasar usaha perhotelan Alexandria diperlakukan untuk semua golongan.

Apabila terdapat golongan menengah ke bawah yang ingin menginap, dapat menyewa kamar

41

dengan sistem paket yang disediakan oleh pihak hotel, sedangkan untuk golongan menengah ke

atas yang tidak terlalu yang tidak punya masalah perihal biaya/tarif kamar, mereka dapat

menerima pelayanan sesuai dengan kelas yang mereka inginkan.

Target pasar untuk hotel Alexandria antara lain adalah para wisatawan nusantara dan

mancanegara yang ingin berkunjung ke tempat-tempat wisata dan pasar tanah abang tentunya,

serta para konsumen lain yang hanya bertujuan sebagi tempat transit sementara.

42

ASPEK TEKNIS DAN TEKNOLOGI

2.1 Aspek Teknis

Nama Proyek: HOTEL ALEXANDRIA

Lokasi: Kebon Kacang IV Tanah Abang, Jakarta Pusat

Peruntukan: Hotel

KDB: 60%

KLB: 3,5

Luas Tanah: 600 m2

Luas 1 lantai: 334,5 m2

Jumlah Lantai: 4 Lantai

Jumlah Kamar: 41 Kamar

Luas Bangunan: 1338 m2

2.2 Desain Produk

2.2.1 Desain Bangunan Hotel Alexandria,

Gambar Denah Bangunan Tampak Depan

43

Gambar Site Plan

2.2.2 Desain Kamar berdasarkan kelas

Kelas Standar

53

Kelas Semi Deluxe

Kelas Deluxe dan Super Deluxe

54

ASPEK HUKUM DAN LEGALITAS

3.1 Badan Hukum Organisasi

Setelah mempertimbangkan skala usaha dan juga tujuan pendirian organisasi maka diputuskan

bahwa bentuk hukum badan hukum yang paling sesuai untuk organisasi yang akan didirikan ini

adalah Perseroan terbatas (PT). Pada tabel dapat dililhat pertimbangan pertimbangan dari segi

keuntungan dan kerugian bentuk hukum perseroan terbatas:

keuntungan dan kerugian bentuk hukum perseroan terbatas:

No. Keuntungan

Kerugian

1. Kewajiban pemegang saham dalam

membayar hutang terbatas. Aset pribadi para

pemegang saham terpisah dari usaha dan tidak

bisa disita untuk membayar hutang perusahaan.

Ada pengecualian biasanaya dengan penipuan.

Peraturan pemerintah yang meluas. Ada

banyak peraturan pemerintah yang

mempengaruhi suatu perluasan daripada dalam

kepemilikan tunggal atau kemitraan. Perseroan

harus memberikan laporan ke berbagai jenjang

pemerintahan.

2. Perencanaan pajak yang fleksibel. Berbagai

keuntungan pajak yang tersedia untuk PT yang

tidak ada dalam bentuk usaha kemitraan atau

kepemilikan tunggal. Perencanaan pajak harus

ditangani dengan bantuan akuntan profesional.

Aktifitas dibatasi oleh hukum dan

perjanjian. Hukum dan perjanijian bisa sangat

meluas dan membatasi aktifitas PT.

3. Para pemilik dapat aktif dalam menejemen

usaha sampai tingkat yang diinginkan. Agen,

petugas, dan direktur dengan

Manipulasi. Pemegang saham minoritas berada

dalam posisi potensial untuk dieksploitasi oleh

pemegang saham mayoritas.

4. Pembiayaan yang tersedia lebih banyak.

Investor lebih tertarik lebih tertarik untuk

menanamkan modalnya pada perusahaan

dimana kewajiban pembayaran hutangnya

terbatas. Pembiayaan jangka panjang yang

berasal dari institusi peminjaman lebih cepat

tersedia karena peminjam dapat menggunakan

Pengeluaran. Biaya untuk membuat dan

menjalankan PT lebih mahal karena dokumen

dan formulir yang dibutuhkan lebih banyak.

Kerugian operasi perusahaan tetap ditanggung

perusahaan.

55

aset perusahaan dan jaminan pribadi sebagai

anggunan.

.

5. Keberadaan perusahaan yang berkelanjutan.

Perusahaan terus ada dan berjalan meskipun

ada perubahan pemegang saham. Kematian

pemegang saham tidak akan mematikan

perusahaan. Keberadaan perusahaan yang

berkelanjutan adalah alat yang efektif untuk

membangun dan mendapatkan goodwill.

6. Kepemilikan siap untuk dipindahtangankan

kapan pun. Biasanya prosedur untuk

memindahtangankan kepemilikan lebih

sederhana hanya dengan memindahkan saham

kecuali ada larangan.

3.2 Anggaran Dasar dan Angaran Rumah Tangga (AD / ART)

Untuk mengatur kehidupan organisasi pada masa yang akan datang maka perlu disusun suatu

anggaran dasar atau rumah tangga.

Nama perusahaan : PT. Young Engineers Tbk

Landasan hukum : Pancasila / UUD 45

Tujuan : Memberikan jasa penginapan

Fungsi : Hotel Bidang

usaha : Penginapan

Perlengkapan organisasi : RUPS

Kepengurusan : Jajaran direksi dan manajemen

Tahun buku : Berlangsung 1 Jan 31 Des

Modal usaha : Saham

Pembagian keuntungan : Deviden

Jangka waktu berdiri : Unlimited

Pembubaran organisasi : Mengadakan RUPS lalu dibubarkan secara resmi.

5.3 Prosedur Perizinan

56

Jenis- jenis perjanjian yang diperlukan:

57

Untuk mendapatkan legalitas usaha, maka organisasi harus mendapatkan perijinan dalam

melakukan operasinya. Prosedur pendirian PT adalah sbb:

1. Membuat Akta Notaris di notaris yang berkantor di wilayah setempat. Persyaratan untuk

membuat Akta Notaris antara lain:

a. Fotocopy KTP para pendiri perseroan

b. Draft anggaran dasar yang sudah ditanda tangani pendiri

2. Melakukan pendaftaran ke pengadilan negri dengan membawa Akta Notaris yang sudah

ditanda tangani pendiri

3. Menyampaikan permohonan untuk menjadi Wajib Pajak Badan di kantor pajak

setempat dengan menyerahkan Akta Notaris yang dilegalisasi oleh Pengadilan Negri

setempat.

4. Melakukan pendaftaran ke dinas Perdagangan / Perindustrian dengan membawa Akta

Notaris yang dilegalisasi oleh pengadilan

5. Mendatangi kantor departemen Kehakiman dan HAM RI di Jakarta untuk membuat ijin

penggunaan nama dan pengesahan dan pengesahaan oleh menteri Kehakiman dan

HAM RI dengan membawa persyaratan sb;

a. akta notaris

b. NPWP

c. Fotocopy KTP para pendiri

Sedangkan bentuk perijinan yang dibutuhkan antara lain:

a. akta notaris

b. Surat keterangan domisili dari kantor Kelurahan / Kecamatan setempat

c. Surat Ijin lokasi berupa Surat Ijin Tempat Usaha (SITU) oleh kepala Daerah

setempat

d. Surat Ijin gangguan (HO) dari kepala daerah

e. Surat Ijin mendirikan bangunan (IMB) dan ijin penggunaan gedung.

58