Pembiayaan Berbasis Manajemen Risiko Keuangan

Pada Proyek Griya Dago Asri

Indri Gunantia Yadin (2010 023 051)

Obaja Kurniawan (2010 023 065)

Tesis Program Magister Manajemen

Wijawiyata Manajemen

Angkatan 63

PPM School of Management

Jakarta

2011

Dipertahankan di depan Dewan Penguji

xiii

Program Magister Manajemen Wijawiyata Manajemen

PPM School of Management,

dan Diterima

untuk Memenuhi Sebagian dari Syarat-syarat Guna Memperoleh

Gelar Magister Manajemen

pada Tanggal

________________________

Mengesahkan,

PPM SCHOOL OF MANAGEMENT

Ir. Martinus Sulistio Rusli, M.B.A., Ph.D

Ketua

DEWAN PENGUJI :

1.

(Ketua)

2.

(Anggota)

3.

(Anggota)

KATA PENGANTAR

xiii

Puji syukur kepada Tuhan YME atas berkat dan rahmat-Nya kepada kami,

sehingga tesis kami dapat terselesaikan dengan baik.

Dalam penyusunan tesis, kami telah banyak sekali mendapat bantuan,

bimbingan, dan dukungan dari berbagai pihak. Oleh karena itu, Penulis ingin

menyampaikan rasa terima kasih kepada :

1 Bapak Ir. Andi Ilham Said, M.S.O.M, Ph.D selaku Direktur Utama PPM School

of Management yang telah memberikan kesempatan kepada kami untuk

menimba ilmu di PPM.

2 Bapak Ir. Martinus Sulistio Rusli, M.B.A, Ph.D. selaku Ketua PPM School of

Management dan Bapak Dr. Ir. Alexander S.F. Liang, M. Eng., selaku Ketua

Program Magister PPM School of Management, yang telah memberikan

motivasi kepada kami.

3 Bapak Aries Heru Prasetyo, MM, RPF-I selaku supervisor kami yang telah

banyak memberikan bimbingan dan dukungan kepada kami.

4 Bapak G.B. Indrardjo K.W. Soemasto selaku counterpart kami yang telah

memberikan bantuan dan bimbingan kepada kami.

5 Bapak Toto, Ibu Nora, dan Bapak Bram atas bantuan dan bimbingannya

kepada kami.

6 Papi dan mami, keluarga tercinta yang telah mendukung dari segi moril

maupun materiil. Terkhusus untuk emak yang “kehadirannya” terus

memberikan motivasi dan semangat untuk menghadapi setiap tantangan dan

hambatan dalam menapaki masa depan.

7 Rekan-rekan Wijawiyata Management PPM School of Management yang telah

xiii

banyak membantu baik secara langsung maupun tidak langsung khususnya

angkatan 63.

8 Para mentor kami yaitu Pak Rifani dan Pak Aries atas motivasi, saran, dan

bimbingannya selama kami kuliah.

9 Karyawan PPM School of Management yang telah membantu pengurusan

administratif selama kami kuliah, terkhusus Pak Tumino, Mbak Dhevy, Ibu

Dyah, Mas Matius, Pak Nana, Mbak Alice, Mbak Sari, Mbak Shinta dan Mas

Windhu.

10 Serta seluruh pihak yang telah membantu, yang tidak dapat kami sebutkan

satu per satu.

Kiranya Allah sang Sumber Kebaikan selalu menyertai dan memberkati jerih

payah dan kehangatan yang telah kami rasakan.

Kami menyadari bahwa tesis dan masukan yang kami berikan tentunya tidak

lepas dari segala kekurangan, oleh karena itu segala kritik dan saran untuk

kesempurnaan laporan ini sangat diharapkan. Akhir kata, semoga tesis ini

berguna dan dapat dijadikan bahan refererensi bagi rekan mahasiswa dan pihak

yang membutuhkan.

Jakarta, 30 Juni 2011

Penulis

xiii

ABSTRAK

Nomor Mahasiswa : 2010 023 051

2010 023 065

Nama Mahasiswa : Indri Gunantia Yadin

Obaja Kurniawan

Program / Angkatan : Wijawiyata Manajemen / 63

Judul Tesis : Pembiayaan Berbasis Manajemen Risiko Keuangan Pada

Proyek Griya Dago Asri

Tahun Kelulusan : 2011

Abstrak :

PT Karsa Agung Realtindo, selaku perusahaan yang beroperasi pada bidang properti, memiliki rencana investasi perumahan sederhana yang akan launching pada bulan September 2011. Proyek perumahaan tersebut diberi nama Griya Dago Asri, yang bertempat di daerah Sawangan, Kota Depok. Di atas tanah seluas 25.754 m2 akan dibangun 182 unit rumah sederhana dengan target pasar adalah orang yang berpengasilan antara Rp. 5.000.000 s/d Rp. 17.000,000,- per bulannya.

Sehubungan dengan rencana tersebut, pada saat ini perusahaan membutuhkan sumber pendanaan yang dapat memenuhi kebutuhan investasinya. Adapun jumlah investasi yang dibutuhkan adalah sebesar Rp. 6.954.202.000,-. Berdasarkan kebutuhan ini maka penulisan ini memiliki tiga tujuan yaitu pertama,menganalisis sumber pendanaan yang optimal antara hutang dan ekuitas untuk proyek Griya Dago Asri; kedua, melakukan analisis investasi untuk proyek Griya Dago Asri berdasarkan bauran pendanaan yang optimal, dalam kondisi pesimis, moderat, dan optimis; ketiga, menganalisis manajemen risiko keuangan untuk proyek Griya Dago Asri.

Pendekatan yang digunakan dalam penentuan bauran pendanaan optimal adalah pendekatan biaya modal (cost of capital) yang paling minimum. Selain itu, akan digunakan pendekatan risiko kebangkrutan Altman Z-Score, risiko keuangan dalam bentuk kenaikan tingkat inflasi dan suku bunga.

Berdasarkan hasil analisis maka bauran pendanaan yang optimal untuk proyek ini adalah komposisi antara hutang 44% (35% pinjaman ke bank dan 9% hutang pemegang saham) dan ekuitas, dalam bentuk retained earnings, sebanyak 56 % dari total investasi. Berdasarkan komposisi tersebut dihasilkan cost of capital

xiii

paling minimum yaitu 40,41%. Berdasarkan hasil komposisi tersebut, dilakukan analisa investasi terhadap proyek Griya Dago ASri dengan pendekatan NPV dan IRR yang menghasilkan NPV sebesar Rp. 557.498.750,- dan IRR sebesar 43.84%. Berdasarkan hal ini maka investasi pada proyek Griya Dago Asri dapat disebut layak dari sudut pandang keuangan.

Selanjutnya dilakukan analisis manajemen risiko dalam bentuk analisis skenario dengan risk event kenaikan inflasi dan suku bunga. Dalam skenario pesimis, dimana angka inflasi dan suku bunga kredit merupakan angka tertinggi selama lima tahun belakangan, dihasilkan penghitungan NPV proyek menjadi minus Rp. 4.910.135.740. Sedangkan dalam skenario optimis, dimana angka inflasi dan suku bunga kredit merupakan angka terendah selama lima tahun belakangan, dihasilkan penghitungan NPV proyek sebesar Rp. 5.312.277.990 dan IRR sebesar 79,57%. Satu jenis risiko yang teridentifikasi adalah risiko kebangkrutan PT Karsa Agung. Melalui analisis Altman Z-Score, PT Karsa Agung Realtindo masih jauh di atas ambang kebangkrutan dengan nilai Altman Z-Score 5,285 (> dari 2,6). Walaupun demikian, risiko kebangkrutan berpotensi terjadi khususnya di saat kondisi perekonomian makro sedang bergejolak dan mempengaruhi daya beli masyarakat, pada saat yang sama hutang bank harus dibayar lunas tanpa ada lagi kebijakan perpanjangan masa pinjaman.

DAFTAR ISI

LEMBAR PERSETUJUAN ii

KATA PENGANTAR iii

xiii

ABSTRAK v

DAFTAR ISI vii

DAFTAR GAMBAR xi

DAFTAR TABEL xii

BAB 1 PENDAHULUAN 1

1 Latar Belakang 1

2 Rumusan Masalah 3

3 Batasan Masalah 3

4 Tujuan Penelitian 4

5 Sistematika Penulisan 4

BAB 2 TINJAUAN TEORITIS 6

1 Investasi dan Keputusan Pendanaan 6

2 Analisis Kelayakan Investasi 8

1 Net Present Value 9

2 Internal Rate of Return 10

3 Modal 11

1 Ekuitas 12

2 Pinjaman 13

3 Perbedaan Antara Ekuitas Dan Pinjaman 15

4 Struktur Modal 17

1 Teori Tentang Struktur Modal 18

5 Biaya Modal 21

1 Biaya Ekuitas (Cost of Equity) 24

xiii

1 Tingkat Suku Bunga Bebas Risiko 25

2 Premi Risiko 26

3 Beta 28

2 Biaya Pinjaman (Cost of Debt) 31

6 Bauran Pendanaan yang Optimal (The Optimal Financing Mix) 33

1 Pendekatan Cost of Capital 33

7 Risiko 34

8 Manajemen Risiko 36

1 Tahapan-Tahapan dalam Penerapan Manajemen Risiko 38

9 Risiko Keuangan 41

1 Risiko Kebangkrutan 41

2 Risiko Suku Bunga 43

10 Skenario Analisis 43

BAB 3 KERANGKA ANALISIS DAN METODOLOGI PENELITIAN 45

1 Kerangka Analisis 45

2 Metode Pengumpulan Data 46

3 Metode Analisis 47

1

2

3

xiii

1

2

3

1 Analisis Investasi 47

2 Analisis Bauran Pendanaan 48

3 Analisis Skenario dan Manajemen Risiko 50

BAB 4 GAMBARAN UMUM PERUSAHAAN 51

1

2

3

4 Sejarah Perusahaan 51

1

1 Struktur Organisasi 53

2 Proses Bisnis 54

3 Gambaran Umum Keuangan Perusahaan 56

4 Proyek Griya Dago Asri 59

4 Gambaran Umum Proyek 59

5 Struktur Organisasi Proyek Griya Dago Asri 65

6 Fase Proyek dan Jadwal Penyelesaian 67

BAB 5 ANALISIS DAN PEMBAHASAN 68

1

1 Analisis Pembauran Pendanaan 68

7 Biaya Modal Minimum 70

4 Analisis Investasi 75

xiii

5 Analisis Skenario Berbasis Manajemen Risiko Keuangan 79

1 Skenario Pesimis 80

2 Skenario Optimis 84

6 Analisis Risiko Kebangkrutan 87

7 Pembahasan 91

BAB 6 KESIMPULAN DAN SARAN 1026.1 Kesimpulan 102

6.2 Saran 104

6.3 Rekomendasi 104

DAFTAR PUSTAKA 106

LAMPIRAN

xiii

DAFTAR GAMBAR

Gambar 2.1 Siklus Manajemen Risiko 39

Gambar 2.2 Diagram Pemetaan Risiko 40

Gambar 3.1 Kerangka Analisis 45

Gambar 4.1 Struktur Organisasi PT Karsa Agung Realtindo 53

Gambar 4.2 Proses Bisnis PT Karsa Agung Realtindo 54

Gambar 4.3 Site Plan Proyek Griya Dago Asri 61

Gambar 4.4 Proses KPR 62

Gambar 4.5 Struktur Organisasi Proyek Griya Dago Asri 65

xiii

DAFTAR TABEL

Tabel 2.1 Kelebihan dan Kelemahan Pinjaman Jangka Panjang 17

Tabel 3.1 Langkah-langkah Analisis 46

Tabel 4.1 Proyek-proyek PT Karsa Agung Realtindo 52

Tabel 4.2 Neraca PT Karsa Agung Reatindo per 31 Desember 2008, 2009, 2010,

dan April 2011 56

Tabel 4.3 Laporan Laba Rugi PT Karsa Agung Reatindo per 31 Desember 2008,

2009, 2010, dan April 2011 58

Tabel 4.4 Initial Investment Proyek Griya Dago Asri 60

Tabel 4.5 Tugas dan Tanggung Jawab Personil Proyek Griya Dago Asri 66

Tabel 4.6 Fase Proyek dan Jadwal Penyelesaian 67

Tabel 5.1 Beta PT Karsa Agung Realtindo Desember 2010 71

Tabel 5.2 Cost of Equity PT Karsa Agung Realtindo 72

Tabel 5.3 Cost of Debt PT Karsa Agung Realtindo 73

Tabel 5.4 Alternatif Proporsi Pendanaan Proyek Griya Dago Asri 74

Tabel 5.5 FCFF Proyek Griya Dago Asri 77

Tabel 5.6 NPV dan IRR Griya Dago Asri 78

Tabel 5.7 FCFF pada Skenario Pesimis 82

Tabel 5.8 NPV dan IRR pada Skenario Pesimis 84

Tabel 5.9 FCFF pada Skenario Optimis 86

Tabel 5.10 Atlman Z-Score PT Karsa Agung Realtindo 2011 88

Tabel 5.11 Atlman Z-Score Pada Saat Proyek Bulan ke-0 88

xiii

Tabel 5.12 Perbandingan DER PT Karsa Agung Realtindo dengan Industri 90

Tabel 5.13 Pinjaman Bank oleh PT Karsa Agung Realtindo 92

Tabel 5.14 Perbandingan COE PT Karsa Agung Realtindo dengan Beberapa

Perusahaan 94

Tabel 5.15 Simulasi Beta PT Karsa Agung Realtindo 96

Tabel 5.16 Simulasi COE PT Karsa Agung Realtindo 96

Tabel 5.17 Simulasi Initial Invesment sebelum dan sesudah KPR indent 99

Tabel 5.18 Simulasi Alternatif Pendanaan dengan KPR indent 101

Tabel 5.19 NPV dan IRR dengan KPR indent 101

xiii