8

II. GAMBARAN UMUM PROYEK

A. Lokasi Proyek

Proyek Pembangunan Gedung Serba Guna /Auditorium ini berlokasi di Jalan

Z.A. Pagar Alam Bandar Lampung dengan batas-batas sebagai berikut:

1. Utara : Rumah penduduk

2. Selatan : Jl.Pagar Alam (Gang PU)

3. Timur : Rumah penduduk

4. Barat : TK Kartika Jaya

Gambar 1. Denah Lokasi Proyek

9

Gambar layout proyek untuk perencanaan gambar kerja sebagai gambaran

proyek itu dikerjakan terlihat seperti gambar dibawah ini.

Gambar 2. Layout Gedung Serba Guna / Auditorium

B. Data Umum Proyek

Data Proyek Pembangunan Gedung Serba Guna/Auditorium ini adalah

sebagai berikut :

1. Nama Proyek : Proyek Pembangunan Gedung Serba

Guna/Auditorium

2. Lokasi : Jl. Pagar Alam (Gang PU)

Kedaton, Bandar Lampung

3. Pemilik Proyek : Adi Gayuh Kartiko

4. Kontraktor Pelaksana : CV. CLIANTA NUSANTARA

5. Konsultan Pengawas : CV. CLIANTA NUSANTARA

6. Nilai Kontrak + PPN : Rp. 9.750.000.000,00

7. Waktu Pelaksanaan : Januari 2012 - Januari 2013

( 28-01-2012 s/d 27-01-2013)

10

8. Masa Pemeliharaan : 3 bulan, Setelah ST (Serah Terima)

9. Mata Uang : Rupiah

10. Luas Bangunan : 2400 m2

11. Luas Lahan : 9890 m2

12. Bangunan : 2 lantai

13. Sifat Tender : Penunjukan langsung

14. Cara Pembayaran : Termyn (persen)

15. Uang Muka : 5 %

16. Jenis Kontrak : Lump sum fixed contract

C. Data Struktur Proyek

1. Luas Bangunan

Luas bangunan yang nantinya akan dibangun pada Proyek Pembangunan

Gedung Serba Guna / Auditorium ini adalah 2400 m2. Gedung ini terdiri

dari 2 lantai pada bagian depan.

2. Elevasi Bangunan

Bangunan terdiri dari 2 lantai dengan ketinggian sebagai berikut :

a. Lantai 1 – lantai 2 : 4 m

b. Lantai 2 – atap : 6 m

11

3. Pondasi

Proyek pembangunan Gedung Serba Guna / Auditorium memakai pondasi

telapak (foot plate), dengan karakteristik sebagai berikut :

a. Pondasi telapak dengan kedalaman ± 2,5 m dan dimensi pondasi 2 x 2

meter dengan bentuk persegi. Pondasi foot plate yang digunakan

berasal dari CV. CLIANTA NUSANTARA dengan titik yang

dipondasikan sebanyak 56 titik. Sebelum dipasang pondasi telapak

(foot plate), ditanamkan terlebih dahulu strauss pile dengan diameter 40

cm dan kedalaman 4 meter untuk menahan beban getaran yang

mungkin terjadi. Mutu beton yang digunakan ialah K-225 dan

tulangannya adalah tulangan baja ulir D16 dengan sengkang Ø10-20.

4. Sloof

Sloof yang digunakan pada proyek pembangunan Gedung Serba Guna/

Auditorium ini ada dua macam ukuran, yaitu sloof dengan dimensi 20/30

cm dan sloof dengan dimensi 15/20 cm. Tulangan yang digunakan ialah

tulangan polos dengan diameter tulangan utama 4D12 dan sengkang Ø8-

20. Mutu beton untuk sloof ialah K225.

5. Kolom

Kolom pada proyek ini menggunakan bentuk persegi dengan dimensi

kolom utama K1 sebesar 600 x 600 mm dan K2 sebesar 300 x 300 mm

sedangkan kolom praktis K3 sebesar 120 x 200 mm. Struktur kolom yang

digunakan adalah struktur baja komposit. Jenis baja yang digunakan

12

untuk kolom utama, yaitu jenis H-Beam 450 x 200 x 9 x 14, WF 346 x

174 x 6 x 9, WF 300 x 150 x 6,5 x 9, WF 200 x 100 x 5,5 x 8. Sedangkan

untuk kolom praktis digunakan tulangan utama 4D10 dan sengkang Ø8-

200.

6. Balok

Ukuran balok-balok yang digunakan pada proyek ini adalah :

a. Balok level 1

IWF 346 x 174 x 6 x 9

IWF 300 x 150 x 6,5 x 9

b. Balok Level 2

IWF 300 x 150 x 6,5 x 9

IWF 200 x 100 x 5,5 x 8

c. Balok Anak dengan profil baja IWF 200 x 100 x 5,5 x 8

Gambar 3. Balok Induk dan Balok Anak

13

7. Rafter (Rangka Atap)

Rafter (rangka atap) bangunan menggunakan kuda-kuda dari baja profil

WF 200 x 100 x 5,5 x 8 dengan BJ37. Purlin atau gording bangunan

menggunakan profil baja kanal CNP 150 x 65 x 20 x 2,3. Trekstang yang

digunakan adalah BJTP 12 dan untuk ikatan angin menggunakan BJTP 16.

Pada bagian atas bangunan digunakan penutup atap dari bahan metal

dengan dilapisi isolasi atap polynum untuk menahan panas dari luar.

D. Fasilitas Proyek

Pada pelaksanan Proyek Pembangunan Gedung Serba Guna / Auditorium ini,

pihak kontraktor menyediakan fasilitas-fasilitas demi kelancaran dan

kemudahan pelaksanaan pembangunan, antara lain :

1. Direksi Keet (Kantor Direksi)

Kantor direksi merupakan bangunan kantor yang berfungsi sebagai tempat

melakukan rencana kerja dan evaluasi hasil kerja di lapangan. Sarana

yang tersedia pada kantor ini antara lain instalasi listrik, kursi, dan meja.

Gambar 4. Direksi keet

14

2. Gudang Material

Gudang material berfungsi sebagai tempat penyimpanan material dan

peralatan kerja. Gudang material pada proyek ini terletak bersebelahan

dengan kantor direksi.

Gambar 5. Gudang material dan peralatan

3. Los Kerja

Los kerja yaitu suatu areal yang digunakan untuk melakukan suatu

pekerjaan seperti perakitan tulangan, pembengkokan tulangan,

pemotongan tulangan, pemotongan balok kayu, pembuatan bekisting,

pengelasan baja dan lain-lain. Los kerja pada proyek ini terletak di bagian

depan kantor direksi.

4. Listrik dan Air

Listrik dan air merupakan sarana penting dalam membantu pelaksanaan

suatu proyek. Sumber listrik yang digunakan pada proyek ini berasal dari

15

jaringan PLN, sedangkan sumber air diambil dari sumur bor yang terletak

di belakang proyek.

5. Pagar Proyek

Pembuatan pagar proyek dalam suatu pelaksanaan proyek konstruksi

merupakan suatu keharusan. Hal tersebut, untuk menjamin keamanan

kerja dalam lingkungan proyek. Karena fungsinya sebagai pengaman,

maka pagar harus dibuat kokoh agar tidak mudah roboh. Konstruksi pagar

proyek, pada proyek ini dibuat dengan menggunakan dinding seng dan

didukung oleh tiang–tiang besi atau kayu dan diikat dengan baut pengikat

pada jarak tertentu, sehingga konstruksinya kuat sebagai pengaman proyek

yang dikerjakan. Pada proyek ini pagar menggunakan dinding seng dan

didukung tiang-tiang kayu.

Gambar 6. Pagar proyek

Selain fasilitas-fasilitas di atas, bangunan Gedung Serba Guna ini juga

nantinya juga memiliki fasilitas-fasilitas pendukung antara lain :

1. Jaringan listrik

2. Jaringan telepon

16

3. AC

4. Jaringan air bersih

5. Tempat parkir

6. CCTV

7. Kantor

8. Pos Satpam

E. Manajemen Proyek

Manajemen proyek adalah kegiatan atau usaha yang ditujukan untuk mencapai

sasaran yang telah didefinisikan dengan jelas, seefisien, dan seefektif mungkin

(Manajemen Konstruksi, 2001).

Manajemen dalam konteks pembangunan mempunyai fungsi untuk

menciptakan motivasi orang agar bekerja dengan baik dan mengarahkan

sumberdaya agar berjalan sesuai jalur yang ditentukan untuk mencapai sasaran

yang telah ditetapkan.

Dalam merealisasikan suatu proyek ada beberapa manajemen proyek yang

saling berkaitan, antara lain :

1. Studi Kelayakan (Feasibility Study)

Tujuan dari tahap ini adalah untuk meyakinkan pemilik proyek bahwa

proyek konstruksi yang diusulkannya layak untuk dilaksanakan, baik dari

aspek perencanaan, aspek ekonomi (biaya dan sumber pendanaan) dan

aspek lingkungan. Sebelum dibuat rencana detail proyek-proyek

17

konstruksi, dipelajari terlebih dahulu apakah proyek tersebut akan

memberi manfaat baik secara komersial maupun non-komersial.

Hasil dari studi kelayakan merupakan informasi yang sangat bermanfaat

untuk menilai apakah proyek layak dibangun dan dapat

dipertanggungjawabkan serta untuk mempermudah dalam pengambilan

keputusan.

Studi kelayakan harus berisikan pernyataan yang jelas mengenai :

a. Lingkup dan Tujuan Proyek

Lingkup proyek adalah batasan-batasan pekerjaan pembangunan suatu

proyek. Tujuan studi kelayakan adalah untuk menilai manfaat

dikemudian hari dari suatu investasi baik dari segi ekonomi maupun

non-ekonomi.

b. Aspek Ekonomi

Aspek ekonomi ditinjau untuk mengetahui manfaat pembangunan

proyek dikemudian hari dari segi ekonomi, bahwa keuntungan yang

didapat dari proyek tersebut akan lebih besar dari modal yang

diinvestasikan.

c. Analisa Keuangan

Analisa keuangan adalah mengenai pendanaan, antara lain mengenai

bagaimana struktur pembiayaan yang paling menguntungkan, berapa

keuntungan yang akan diperoleh dan perbandingannya dengan

beberapa alternatif lain, dll.

18

d. Aspek Teknis dan Teknologi

Aspek teknis mengkaji antara lain, fasilitas yang akan dibangun

berikut tipenya, jenis teknologi yang dipakai, peralatan yang

digunakan, persediaan material setempat, sumberdaya manusia yang

tersedia, dan lokasi proyek.

e. Aspek Sosial dan Lingkungan Hidup

Dampak terhadap lingkungan hidup dan sosial harus dikaji untuk

mengetahui secara dini pengaruh-pengaruh negatif yang mungkin

terjadi di kemudian hari. Kemungkinan pencemaran lingkungan

sebagai dampak berdirinya proyek harus diteliti dampaknya terhadap

masyarakat serta kemungkinan terburuk yang dapat terjadi apabila cara

penanggulangannya kurang efektif.

Akan tetapi dalam pelaksanaan proyek Pembangunan Gedung Serba

Guna/Auditorium ini studi kelayakannya tidak diadakan dikarenakan

pembangunan gedung ini adalah proyek bernilai kecil, jika dilakukan

studi kelayakan maka biaya yang dikeluarkan cukup besar sehingga

tidak sebanding dengan nilai proyek.

2. Perencanaan

Pada tahap ini konsultan perencana memulai perencanaan yang

disesuaikan dengan alokasi dana yang tersedia untuk melengkapi

penjelasan proyek dan menentukan tata letak, rancangan, metode

konstruksi, dan taksiran biaya agar mendapatkan persetujuan dari

proyek dan pihak berwenang yang terlibat.

19

Hal-hal yang perlu diperhatikan pada tahap ini yaitu :

a. Program kerja, pada proyek ini menggunakan kurva S (terlampir)

b. Penelitian dan pengukuran, pada proyek ini telah dilakukan diawal

pekerjaan

c. Penentuan jenis konstruksi yang akan dipakai, kontruksi yg dipakai

pada proyek ini menggunakan baja komposit

d. Perhitungan struktur bangunan, pada proyek ini dilakukan

menggunakan SAP

e. Metode pelaksanaan, pada proyek ini dilakukan secara bertahap.

Pada proyek ini, perencanaan yang telah dilakukan sesuai dengan

hal-hal di atas.

3. Pengadaan/Pelelangan (Procurement/Tender)

Tujuan dari tahap ini adalah untuk menunjuk kontraktor sebagai pelaksana

atau sejumlah sub-kontraktor yang melaksanakan konstruksi di lapangan.

Pada proyek ini pelelangan dilakukan dengan cara penunjukan langsung

dikarenakan pemilik proyek mempercayai kemampuan kontraktor dalam

bidangnya dan telah terbukti.

4. Penjadwalan

Penjadwalan merupakan fase untuk menterjemahkan perencanaan ke

dalam suatu diagram waktu. Penjadwalan adalah menentukan kapan

aktivitas-aktivitas dimulai dan diselesaikan sehingga pemakaian sumber

daya disesuaikan.

20

Contoh metode penjadwalan yang digunakan untuk merencanakan suatu

pekerjaan konstruksi yaitu Critical Path Method (CPM). Metode ini

merupakan salah satu metode yang sangat ampuh dimana perencana

diharuskan memikirkan seluruh aspek kegiatan proyek sambil

memperhatikan sasaran proyek tersebut.

Ciri-ciri diagram CPM adalah suatu aktivitas harus selesai 100% terlebih

dahulu sebelum memulai aktivitas lainnya. Penjadwalan proyek ini telah

sesuai dengan waktu yang telah ditentukan di lapangan. Pada pelaksanaan

proyek ini juga progres dalam pengerjaannya sesuai dengan apa yang telah

dijadwalkan dan tidak melebihi waktu yang telah ditentukan.

6. Pelaksanaan Konstruksi

Tujuan dari tahap pelaksanaan adalah untuk mewujudkan bangunan yang

dibutuhkan oleh pemilik proyek yang sudah dirancang oleh konsultan

perencana, dalam batasan biaya dan waktu yang telah disepakati, dan

dengan mutu yang telah disyaratkan. Karena dalam tahap ini terdiri dari

sejumlah kegiatan yang saling berkaitan, maka kegagalan satu kegiatan

dapat merusak keseluruhan waktu pelaksanaan, untuk itu harus dibuat

rencana pelaksanaan yang cermat.

Kegiatan yang dilakukan dalam tahap ini adalah merencanakan,

mengendalikan dan mengkoordinasi, baik jadwal waktu pelaksanaan,

organisasi lapangan, tenaga kerja, peralatan, dan materil untuk proyek ini

dijelaskan pada Bab III.

21

7. Pemeliharaan dan Persiapan Penggunaan

Pada tahap ini dilakukan pengecekan prasarana proyek dan penjelasan

serta penggunaan prasarana yang ada. Selain itu juga pelaksana dapat

menjamin bangunan yang telah dilaksanakan sesuai dengan perencanaan.

Masa pemeliharaan yang diberikan kepada CV. CLIANTA

NUSANTARA untuk memperbaiki kekurangan dan kerusakan adalah 180

hari kalender terhitung sejak tanggal serah terima pertama dari kontraktor

kepada pemilik proyek. Dalam jangka waktu tersebut kontraktor masih

bertanggungjawab terhadap kerusakan ataupun kekurangan akibat tidak

baiknya pekerjaan dengan biaya kontraktor.

F. Sistem Pelelangan (berdasarkan Keppres No. 80 Tahun 2003)

1. Definisi dan Tujuan Pelelangan

Pelelangan adalah suatu sistem pemilihan yang ditawarkan oleh pemilik

proyek atau wakilnya kepada kontraktor untuk mengadakan penawaran

biaya pekerjaan secara tertulis. Tujuan dari pelelangan adalah memilih

kontraktor yang memenuhi syarat dalam pelaksanaan pembangunan suatu

proyek yang dilelangkan, sesuai dengan persyaratan dokumen pelelangan

yang ditentukan dengan harga paling ekonomis.

22

2. Jenis Pelelangan

Secara umum jenis pelelangan terbagi atas 4 jenis, yaitu :

a. Pelelangan Umum atau Terbuka

Pelelangan terbuka merupakan proses pelelangan yang bersifat tidak

terbatas. Kesempatan diberikan kepada kontraktor manapun yang

mampu melaksanakan proyek tersebut. Penentuan pemenang lelang

berdasarkan kualifikasi dan persyaratan teknis kontraktor dan juga

penawaran yang realistis. Umumnya kontraktor diundang melalui

iklan surat kabar atau media lainnya.

b. Pelelangan Terbatas

Merupakan pelelangan yang diikuti oleh rekanan yang terbatas dengan

menyebarkan undangan kepada rekanan yang dianggap mampu.

Biasanya kontraktor yang telah diundang adalah kontraktor-kontraktor

yang telah memiliki reputasi baik dalam melaksanakan pekerjaan di

lapangan.

c. Penunjukan Langsung

Metode ini dilakukan dengan menunjuk langsung suatu badan usaha

atau rekanan yang mampu tanpa melalui pelelangan resmi oleh pemilik

proyek. Beberapa hal yang menyebabkan diadakannya penunjukan

langsung adalah :

23

1. Keterbatasan waktu pelaksanaan proyek karena sifatnya mendadak

atau sebagai pekerjaan lanjutan, dimana pemilik proyek menilai

kontraktor telah melakukan sebelumnya dengan hasil yang

memuaskan.

2. Kepercayaan terhadap suatu kontraktor karena kemampuan dalam

bidangnya telah terbukti.

d. Dilaksanakan Sendiri (Swakelola)

Cara ini digunakan bila dalam pelaksanaan seluruh proyek ditangani

atau dikendalikan sendiri oleh pemilik proyek/pemberi tugas. Dalam

pengerjaan suatu proyek, pemilik proyek dapat merangkap sebagai

perencana sekaligus pelaksana (kontraktor).

Metode ini disarankan untuk proyek yang memiliki skala kecil dan

tidak memiliki tingkat kompleksitas tinggi, misalnya pekerjaan

perbaikan atau renovasi ringan, pekerjaan pemeliharaan, dan lain

sebagainya.

Pada Proyek Pembangunan Gedung Serba Guna ini, jenis pelelangan yang

digunakan adalah jenis pelelangan penunjukan langsung oleh pihak

perorangan (swasta) kepada CV. CLIANTA NUSANTARA sebagai

kontraktor rancang bangun karena pemilik proyek meyakini kemampuan

CV. CLIANTA NUSANTARA dalam bidangnya.

24

G. Kontrak

1. Definisi dan Tujuan Kontrak

Kontrak adalah suatu perjanjian atau pesetujuan bersama yang mempunyai

kekuatan hukum atau saling mengikat antara pemilik proyek dengan

kontraktor berhubungan dengan pelaksanaan proyek, termasuk dengan

semua perubahan yang disetujui bersama.

Fungsi kontrak adalah sebagai landasan pokok untuk mengatur hubungan

kerja, hak, kewajiban dan tanggung jawab dari masing-masing pihak yang

terlibat. Untuk memperjelas landasan pokok, maka pada dokumen kontrak

ditambahkan dengan penjelasan-penjelasan lingkup pekerjaan dan syarat-

syarat lain yang berkaitan dengan pelaksanaan proyek.

2. Jenis Kontrak

Jenis-jenis kontrak yang umum digunakan pada proyek kontruksi di

Indonesia antara lain :

a. Kontrak dengan Harga Satuan (Unit Price Contract)

Kontraktor selaku pelaksana, hanya menawarkan harga satuan

pekerjaan kepada pemilik proyek. Hal ini karena volume pekerjaan

atau yang biasa disebut Bill of Quantity (BQ) telah dihitung

sebelumnya oleh konsultan perencana dan dicantumkan dalam

dokumen tender. Meskipun volume pekerjaan telah dihitung oleh

konsultan perencana, pihak kontraktor bisa meneliti ulang perhitungan

volume pekerjaan.

25

Dengan kontrak sistem Unit Price, resiko fluktuasi biaya di proyek

ditanggung bersama secara proporsional oleh pemilik proyek dan

kontraktor. Fluktuasi biaya akibat penambahan volume pekerjaan

menjadi tanggung jawab pemilik proyek sedangkan fluktuasi biaya

akibat kenaikan harga bahan, upah kerja, dan ongkos peralatan

menjadi resiko kontraktor. Dalam kontrak sistem ini, peranan

konsultan supervisi atau quantity surveyor sangat penting, karena

mereka diharapkan bisa membuat penilaian yang jujur dan obyektif.

b. Kontrak dengan Harga Tetap (Lump Sum Fixed Price Contract)

Biasa dikenal dengan istilah kontrak borongan, dimana seluruh harga

kontrak dianggap tetap, pemilik proyek tidak mengakui adanya

fluktuasi biaya konstruksi di proyek. Maka bila terjadi fluktuasi

biaya selama proses kontruksi berlangsung, sepenuhnya menjadi

resiko kontraktor. Sehingga kontraktor mau tidak mau, harus bisa

bekerja dengan mengendalikan biaya dan waktu pelaksanaan secara

efektif dan efisien. Pekerjaan di bawah kontrak ini memerlukan

gambar kerja, dan spesifikasi yang jelas sehingga interpretasi kedua

belah pihak tidak bias. Pemilik akan membayar sejumlah uang yang

telah disepakati kepada kontraktor untuk menyelesaikan suatu proyek

sesuai dengan rencana dan spesifikasi-spesifikasi yang telah dibuat

oleh konsultan perencana. Biasanya pemilik akan membayar sebagian

dari jumlah uang tersebut kepada kontraktor pada waktu yang telah

ditentukan, tergantung dari nilai pekerjaan yang telah diselesaikan.

26

c. Kontrak dengan Harga Tidak Tetap

Pada proyek ini pemilik akan membayar biaya yang ditentukan untuk

membangun proyek tersebut kepada kontraktor, meliputi biaya tenaga

kerja, biaya bahan dan material, biaya subkontraktor dan biaya

peminjaman peralatan pekerjaan. Dan juga akan membayar biaya

tambahan kepada kontraktor berupa biaya manajemen, pajak-pajak,

dan asuransi. Imbalan yang diberikan oleh pemilik proyek kepada

kontraktor dengan jumlah tetap atau berdasarkan prosentase nilai

proyek. Pemilik proyek juga harus menanggung resiko apabila terjadi

fluktuasi biaya proyek, sehingga kontraktor kurang sungguh-sungguh

melakukan pengendalian biaya dan waktu pelaksanaan secara efektif

dan efisien.

d. Putar Kunci (Turn Keys Contract)

Pada kontrak jenis ini, mulai dari peninjauan proyek, pelaksanaan dan

penyediaan dananya diatur oleh kontraktor. Pemilik akan membayar

semua biaya pembangunan proyek kepada kontraktor sesuai dengan

perjanjian yang ada setelah proyek selesai ditambah dengan masa

pemeliharaan. Jika pihak pemilik proyek menghendaki diadakan

perubahan terhadap bangunan maka biaya yang berhubungan dengan

hal tersebut diperhitungkan sebagai biaya tambah-kurang. Demikian

juga apabila dalam pelaksanaan kontraktor melakukan perubahan,

maka akan diperhitungkan pula sebagai biaya tambah-kurang.

Kontrak yang disepakati pada proyek Pembangunan Gedung Serba Guna

ini adalah kontrak dengan harga tetap (Lump Sum Fixed Price Contract)

27

dengan nilai kontrak sebesar Rp. 9.750.000.000,-. Namun jika terjadi

perubahan volume pekerjaan yang disebabkan oleh pemilik proyek, maka

biaya akan berubah sesuai dengan perubahan volume pekerjaan dengan

berdasar pada harga satuan yang diajukan kontraktor. Perubahan itu

termasuk dalam pekerjaan tambah atau kurang yang menjadi tanggung

jawab pemilik proyek.

Isi kontrak tersebut menyepakati hal-hal antara lain :

1) Luasan pekerjaan yang harus

dilaksanakan dan memuat uraian pekerjaan serta syarat pekerjaan.

2) Penentuan harga borongan.

3) Sanksi apabila terjadi permasalahan.

4) Penyelesaian apabila terjadi

perselisihan.

5) Progress payment.

6) Hak melaksanakan quality control.

7) Hak mendapatkan laporan berkala.

Kontraktor dalam melaksanakan tugas serta lingkup pekerjaan berdasarkan

atas dokumen kontrak yang telah disepakati, secara nyata dapat dilihat

pada Rencana Kerja dan Syarat-syarat (RKS).

H. Sistem Pembayaran

Sistem pembayaran yang umumnya digunakan dalam suatu kontrak adalah

sebagai berikut :

28

1. Sistem Pembayaran Progress

Pemilik proyek akan melakukan pembayaran kepada kontraktor sesuai

dengan volume pekerjaan yang telah dilaksanakan kontraktor tiap batas

waktu yang telah disepakati.

2. Sistem Pembayaran Bulanan

Pemilik akan membayar sejumlah uang yang telah disetujui kepada

kontraktor selama selang waktu yang telah ditetapkan yaitu selama satu

bulan, dimana besarnya bayaran tergantung dari bobot volume pekerjaan

yang telah diselesaikan. Kontraktor biasanya mengeluarkan rincian biaya

yang telah dikeluarkan selama satu bulan atau selang beberapa hari sesuai

dengan perjanjian kontrak.

3. Sistem Pembayaran Penuh

Pemilik akan membayar kepada kontraktor setelah volume pekerjaan fisik

total dilaksanakan oleh kontraktor. Sistem pembayaran yang dilakukan

pada proyek Gedung Serba Guna ini adalah dengan sistem pembayaran

termiyn. Dimana pembayaran dilakukan sesuai dengan kemajuan proyek

berdasarkan volume pekerjaan. Untuk itu, owner yang diwakili oleh

direksi lapangan harus mengecek progress report yang diajukan

kontraktor sesuai dengan keadaan sebenarnya. Bila sesuai, maka

dibandingkan dengan nilai kontrak dan dibuat laporan progress yang

diserahkan ke owner untuk mendapatkan pembayaran.

29

4. Masa Pemeliharaan

Masa pemeliharaan yang diberikan kepada pihak owner untuk

memperbaiki kekurangan dan kerusakan adalah selama 3 bulan kalender

terhitung 15 bulan kalender sejak kick off tanggal 28 Januari 2012. Dalam

jangka waktu tersebut pimpinan proyek masih bertanggung jawab terhadap

kerusakan ataupun kekurangan akibat tidak baiknya pekerjaan.

I. Struktur Organisasi

1. Struktur Organisasi Proyek

Pengertian organisai pada umumnya adalah sekelompok orang yang

melakukan kegiatan dalam wadah dan cara tertentu untuk mencapai tujuan

tertentu pula. Dalam kaitannya dengan pelaksanaan proyek juga bisa

diartikan bahwa organisasi proyek merupakan sekelompok orang dari

berbegai latar belakang ilmu, yang terorganisir dan terkoordinir dalam

wadah tertentu yang melaksanakan tugas dengan cara tertentu untuk

mencapai tujuan bersama. Tugas yang dimaksud di sini adalah mengelola

pelaksanaan proyek dengan harapan pekerjaan bisa berlangsung dengan

lancar dan dapat mencapai tujuan atau sasaran yang ditetapkan berupa

keuntungan bagi perusahaan dan kepuasan pelanggan sebagai pengguna

jasa.

30

Untuk mencapai tujuan dalam pengelolaan proyek diperlukan suatu

koordinasi kerja antar pihak yang terkait dalam pelaksanaan proyek

tersebut.

Prinsip dasar manajemen yang harus diperhatikan dalam struktur

organisasi kerja adalah :

a. Masing-masing personil memiliki tugas dan tanggung jawab sesuai

dengan wewenang yang diberikan untuk mengambil keputusan sesuai

dengan jabatannya.

b. Jalur instruksi harus langsung dan sependek mungkin.

c. Uraian pekerjaan untuk masing-masing personil harus jelas dan terinci.

d. Iklim kerja harus dibina agar kerja sama dapat berjalan dengan baik.

Adapun unsur-unsur organisasi proyek terdiri dari:

a. Pemilik Proyek (Owner)

Pemilik proyek adalah orang atau badan hukum yang menghendaki

dilaksanakannya suatu proyek sekaligus penyandang dana atas

pembangunan proyek. Pada proyek pembangunan ini, pemilik proyek

adalah Adi Gayuh Kartiko S.T.

Hak dan kewajiban pemilik proyek :

1) Melakukan kontrak dengan Konsultan Perencana, Konsultan

Pengawas, maupun Kontraktor, yang memuat tugas dan wewenang

secara jelas.

2) Menyediakan dana yang diperlukan untuk pembangunan proyek

tersebut.

31

3) Menerima atau menolak saran-saran kontraktor dalam kaitannya

dengan pembangunan proyek.

4) Menyetujui atau menolak penambahan, pengurangan dan

perubahan pekerjaan di luar dokumen kontrak yang diusulkan

Kontraktor.

5) Memberikan informasi dan penjelasan kepada Kontraktor

mengenai segala hal yang dibutuhkan untuk kepentingan proyek.

6) Mengambil tindakan atas keputusan yang diperlukan untuk

menjamin kelancaran pelaksanaan proyek.

7) Mencabut dan membatalkan kontrak terhadap Kontraktor apabila

Kontraktor menangguhkan pekerjaan proyek tanpa alasan yang

dapat diterima.

8) Menerima penyerahan pekerjaan apabila sudah memenuhi syarat

dan peraturan-peraturan yang ada.

b. Konsultan Perencana

Perencanaan yang baik akan menjadi awal yang sangat penting guna

kemudahan dalam pelaksanaan proyek. Konsultan Perencana ditunjuk

oleh pemilik proyek untuk merencanakan proyek dan memberi

penjelasan mengenai proyek yang diinginkan. Pada proyek ini

Konsultan Perencana terdiri dari :

Perencanaan Arsitektur : CV. CLIANTA NUSANTARA

Perencanaan Struktur : CV. CLIANTA NUSANTARA

Perencanaan MEP : CV. CLIANTA NUSANTARA

32

Tugas dan tanggung jawab Konsultan Perencana adalah :

1) Mengumpulkan dan mencari data lapangan untuk mendukung

perencanaan.

2) Merencanakan pembangunan konstruksi dalam bentuk gambar dan

bestek.

3) Menyiapkan volume pekerjaan dan rencana anggaran biaya serta

jangka waktu pelaksanaan.

4) Menyetujui atau menolak perubahan pekerjaan yang diajukan

kontraktor.

5) Bertanggung jawab terhadap segala sesuatu yang berhubungan

dengan perencanaan, sehingga perencanaan tersebut dapat

dilaksanakan.

c. Konsultan Pengawas

Konsultan Pengawas ditunjuk oleh pemilik proyek untuk mengawasi

jalannya pekerjaan agar sesuai dengan syarat yang telah ditentukan.

Konsultan pengawas pada proyek ini sama seperti konsultan perencana

yaitu CV. CLIANTA NUSANTARA.

Tugas dan wewenang konsultan pengawas adalah :

1) Mengawasi jalannya pekerjaan proyek dari segi kualitas dan

kuantitas.

2) Mencatat perubahan maupun penyimpangan dalam pelaksanaan

proyek.

33

3) Memberikan peringatan kepada pelaksana apabila terjadi

penyimpangan.

4) Membuat laporan tentang kemajuan proyek dan pekerjaan

tambahan.

5) Memeriksa apabila terjadi kekurangan selama masa pemeliharaan.

d. Kontraktor

Kontraktor adalah badan hukum atau perorangan yang diberi surat

perintah kerja oleh pemilik proyek guna melaksanakan pembangunan

proyek sesuai dengan yang direncanakan. Pada proyek ini, pemilik

proyek menunjuk CV. CLIANTA NUSANTARA sebagai Kontraktor

Pelaksana setelah melalui proses pelelangan.

Tugas dan wewenang kontraktor adalah :

1) Menyiapkan tenaga kerja, material dan peralatan untuk

melaksanakan proyek.

2) Melaksanakan pekerjaan sesuai dengan RKS.

3) Bertanggung jawab terhadap hasil pekerjaan yang telah dilakukan.

4) Mengusulkan kepada pemilik proyek apabila terjadi perubahan

pekerjaan.

5) Membuat laporan mengenai kemajuan pekerjaan yang telah

dilaksanakan.

6) Menyerahkan hasil pekerjaan tepat waktu dan membuat berita

acaranya.

e. Sub Kontraktor

34

Sub kontraktor adalah kontraktor pembantu yang masing-masing

memiliki keahlian khusus. Dalam melaksanakan tugas sub kontraktor

bertanggung jawab penuh kepada CV. CLIANTA NUSANTARA

selaku kontarktor utama. Sub kontraktor yang terlibat dalam proyek

pembangunan Gedung Serba Guna / Auditorium adalah:

1) PT. Patama Adijaya S. : Konstruksi Baja

2) PT. Cakra Kembang Abadi : Material Alam

3) PT. Supra Jaya : Material Kayu

4) PT. Berkat Jaya : Besi,Beton, Baja dll

5) PT. Jaya Celcon : Bata dan Concrete Block

6) PT. Cakrawala Maju Makmur : Semen

7) PT. Talentamas Jaya Makmur Sentosa dan

PT. Interdesign Ciptaoptima : Plafond dan Partisi

Struktur organisasi proyek adalah susunan yang memberikan gambaran

tentang pihak-pihak yang terlibat dalam suatu proyek. Masing-masing

pihak mempunyai wewenang dan tanggung jawab sesuai dengan tugasnya.

Pada proyek ini juga pengawas dan pelaksana masih dalam satu

perusahaan CV. CLIANTA NUSANTARA bisa menyebabkan

kemungkinan kerjasama antar komponen struktur organisasi yang tidak

rapih seperti pada penyelenggaraan, pelaporan dan keuangan tidak sesuai

struktur organisasi.

Adapun pihak-pihak yang terkait dalam proyek pembangunan Gedung

Serba Guna / Auditorium ini di halaman berikut :

Pemilik Proyek

Adi Gayuh Kartiko S.T.

Konsultan PerencanaCV. Clianta Nusantara

Konsultan PengawasCV. Clianta Nusantara

Kontraktor PelaksanaCV. Clianta Nusantara

Sub Kontraktor

35

Gambar 7. Struktur Organisasi Proyek

Keterangan :

: Garis Komando

: Garis Tanggung jawab

: Garis Koordinasi

2. Struktur Organisasi Pelaksana Konstruksi (Kontraktor)

36

Kontraktor dalam menjalankan kegiatan proyeknya harus mempunyai

struktur organisasi. Hal ini agar kegiatan-kegiatan yang berlangsung dapat

berjalan secara efektif dan efisien sesuai dengan yang direncanakan.

Adapun struktur organisasi yang dimiliki oleh CV. CLIANTA

NUSANTARA beserta tugas-tugasnya adalah sebagai berikut :

a. Project Manager ( Pimpinan Proyek )

Project Manager adalah orang yang mewakili pihak kontraktor yang

bertanggung jawab terhadap seluruh kegiatan proyek agar proyek

tersebut dapat selesai sesuai dengan batas waktu dan biaya yang telah

direncanakan. Project Manager pada proyek ini adalah Adi Gayuh

Kartiko S.T.. Wewenang dan tanggung jawab pimpinan proyek antara

lain :

1) Mengadakan konsultasi dengan pemilik proyek mengenai

perkembangan pelaksanaan maupun permasalahan teknis.

2) Bertanggung jawab atas berlangsungnya kegiatan proyek.

3) Mengatur rencana pekerjaan dan anggaran selama pelaksanaan

proyek.

4) Menerima laporan dari pelaksana lapangan mengenai masalah-

masalah yang dihadapai selama pelaksanaan dan membuat

solusinya. Mengkoordinasi dan memimpin seluruh kegiatan

proyek.

b. Manager Teknik

37

Manager teknik adalah orang yang mewakili pihak kontraktor yang

bertanggung jawab terhadap seluruh kegiatan proyek agar proyek

tersebut dapat selesai sesuai dengan batas waktu dan biaya yang telah

direncanakan. Manager teknik pada proyek ini adalah Adi Gayuh

Kartiko S.T.

Wewenang dan tanggung jawab manajer proyek antara lain :

1) Mengadakan konsultasi dengan pemilik proyek mengenai

perkembangan pelaksanaan maupun permasalahan teknis.

2) Bertanggung jawab atas berlangsungnya kegiatan proyek.

3) Mengatur rencana pekerjaan dan anggaran selama pelaksanaan

proyek.

4) Menerima laporan dari manajer lapangan mengenai masalah-

masalah yang dihadapai selama pelaksanaan dan membuat

solusinya.

5) Mengkoordinasi dan memimpin seluruh kegiatan proyek.

c. Site Manager (Manajer Lapangan)

Manajer lapangan adalah orang bertugas mengatur, mengawasi

pelaksanaan proyek sesuai kontruksi dan spesifikasi yang telah

ditetapkan. Manajer lapangan proyek ini adalah Krishna G Pawaka,

S.T.

Tugas dan wewenang site manager adalah :

38

1) Mengadakan pengawasan dan mengecek pelaksanaan pekerjaan

proyek sesuai dengan rencana gambar dan spesifikasi teknik.

2) Mengatasi masalah-masalah mengenai pelaksanaan teknis dan

kelancaran proyek di lapangan.

3) Menentukan metode pelaksanaan yang akan dilaksanakan di

lapangan oleh pelaksana-pelaksana sesuai dengan rencana

mingguan atau bulanan.

4) Melaporkan kesulitan-kesulitan yang terjadi dalam pelaksanaan

dan dirundingkan dengan manajer proyek.

5) Menginstruksikan metode dan rencana kerja kepada pelaksana

yang bersangkutan.

6) Monitoring pelaksanaan dan hasil kerja pelaksana-pelaksana.

7) Merubah metode pelaksanaan kerja yang kurang sesuai dengan

kondisi lapangan.

8) Membuat keputusan alternative untuk efisiensi pekerjaan.

9) Membuat laporan harian, mingguan, dan bulanan untuk diserahkan

kepada manager teknik.

d. Logistik

Logistik berkaitan dengan penyediaan suatu bahan dan peralatan serta

kebutuhan material di proyek. Logistik pada proyek ini adalah

M.Yusuf.

Tugas bagian logistik adalah :

1. Bertanggung jawab terhadap sirkulasi barang dan peralatan.

39

2. Mencatat inventarisasi barang dan alat.

3. Mengecek dan mencatat material yang masuk sesuai pesanan.

4. Membuat laporan logistik untuk dilaporkan kepada manajer

lapangan.

5. Melaksanakan prosedur pengadaan barang berdasarkan permintaan

dari proyek berupa pemesanan barang hingga pembelian barang.

6. Mencari penawaran harga barang dari pemasok sesuai dengan

kualitas yang disyaratkan dan dapat dipertanggung jawabkan.

7. Menjalin hubungan baik dengan pemasok.

e. Mandor

Mandor adalah orang yang mengatur dan mengawasi para pekerja

agar kegiatan proyek dapat berjalan dengan lancar. Mandor Proyek ini

adalah Samsudin.

Tugas mandor antara lain :

1. Mengatur pekerja agar pekerjaan dapat dilaksanakan dengan benar.

2. Meminta keterangan kepada manajer lapangan tentang hal yang

tidak diketahui selama pelaksanaan.

3. Mengepalai dan mengawasi aktifitas pekerja.

Struktur organisasi pada proyek ini belum berjalan sesuai struktur yang

ada karena masih berdasarkan kekeluargaan (saling mengenal) antar

komponen yang ada sehingga secara fungsi tidak berjalan baik. Misalkan

pada komponen logistik di lapangan dalam pembuatan laporan logistik

40

tidak secara formal kepada manajer lapangan, selain itu dalam pemesanan

material langsung berhubungan dengan struktur yang lain tanpa koordinasi

terlebih dahulu terhadap manajer proyek.