studi ekskursi - planning

7/24/2019 STUDI EKSKURSI - PLANNING

http://slidepdf.com/reader/full/studi-ekskursi-planning 1/52



2

| P l a n n i n g - L ’ A ven u e



3




4


3.1 Latar Belakang Pengadaan Proyek

Dalam proyek pembangunan, dikenal 3 tahapan penting dalam manajemen proyek

konstruksi yaitu planning (perencanaan), scheduling (penjadwalan), dan controlling

(pengendalian). Planning sebagai kegiatan awal penyelenggaraan kegiatan proyek menjadi

tahapan vital yang harus dipersiapkan secara matang. Planning didefinisikan sebagai kegiatan

penetapan sasaran, pendefinisian proyek, penentuan organisasi proyek.

Dalam kegiatan perencanaan, dikenal istilah pengadaan proyek. Pengadaan proyek

adalah kegiatan untuk mendapatkan segala hal atau sesuatu yang dibutuhkan dalam suatu

proyek. Dalam pengadaan proyek konstruksi, pengadaan ini terdiri dari pengadaan barang,

pengadaan pekerjaan konstruksi dan konsultasi, serta pengadaan jasa lainnya.

Pengadaan barang yaitu pengadaan setiap benda baik berwujud maupun tidak

berwujud, bergerak maupun tidak bergerak yang dipergunakan atau dimanfaatkan dalam

proyek. Misalnya pengadaan alat pengaduk semen, pengadaan material seperti kayu, batu

bata, semen dan lain-lain.

Pengadaan pekerjaan konstruksi yaitu seluruh pekerjaan yang berhubugan dengan

pelaksanaan konstruksi bangunan atau pembuatan wujud fisik lainnya. Pengadaan pekerjaan

konstruksi misalnya jasa kontraktor, mandor, kepala tukang dan lain-lain. Adapun pengadaan

jasa konsultasi yaitu jenis pelayanan profesional yang membutuhkan keahlian tertentudiberbagai bidang keilmuan yang membutuhkan adanya olah pikir. Salah satu pengadaan jasa

konsultasi yaitu jasa konsultan arsitektur yang memberikan konsultasi dalam rancang bangun

proyek tersebut baik dari segi struktur, utilitas dan estetika.

Pengadaan jasa lainnya yaitu jasa yang membutuhkan kemampuan tertentu yang

mengutamakan keterampilan dalam suatu sistem tata kelola yang telah dikenal luas di dunia

usaha untuk menyelesaikan suatu pekerjaan atau segala pekerjaan dan/atau penyediaan jasa

selain jasa konsultasi, pelaksanaan pekerjaan konstruksi dan pengadaan barang. Salah satu

bentuk pengadaan jasa lainnya misalnya jasa pengelolaan proyek setelah proyek konstruksi

berakhir, seperti Inna, Santika, dan lain-lain.

Kegiatan pengadaan barang dan jasa proyek konstruksi biasanya dilakukan dengan

melibatkan satu/lebih pihak yang berpengalaman dan berkecimpung dalam proyek

konstruksi. Pemilihan pihak yang berwenang dalam proyek dapat dilakukan dengan berbagai

cara, yaitu dengan pelelangan, penunjukkan langsung, pengadaan langsung, serta

kontes/sayambara.



5


Dalam hal pengadaan proyek, pemilik proyek dan pihak-pihak yang terlibat dalam

pengadaan proyek dirasa penting untuk mengetahui latar belakang dan tujuan dari proyek

yang akan dikerjakan sehingga proyek yang dikerjakan dapat berjalan dengan lancar.

3.2 Fungsi Bangunan

3.2.1 Fungsi dan Jenis

Fungsi bangunan dapat diartikan sebagai cara bangunan tersebut dalam melayani

pemakainya untuk melakukan suatu kegiatan yang berproses. Sebuah bangunan dapat

diartikan berfungsi dengan baik apabila segala sesuatu diatur dengan baik sehingga tidak

mengalami hambatan dalam proses operasionalnya.

Fungsi bangunan juga dapat diartikan sebagai bangunan yang dapat digunakan atau

dikelompokan berdasarkan fungsinya, berikut ini adalah beberapa jenis fungsi yaitu :

1.

Bangunan Wisma : Berfungsi untuk rumah tinggal.

2. Bangunan Karya : Berfungsi untuk tempat bekerja.

3. Bangunan Suka : Berfungsi untuk tempat hiburan.

4.

Bangunan Tempat Ibadah : Berfungsi untuk tempat ibadah.

3.2.2 KepemilikanKepemilikan adalah suatu hak milik dalam arti yang luas, sehingga untuk mencoba

menemukan pengertian yang umum dari hak milik itu dapat diuraikan dari hak pemilikan

tersebut. Istilah hak milik ini pada hakekatnya sudah bersifat lebih konkrit karena menuju

pada pengertian suatu benda yang akan dimiliki oleh seseorang.

Kata kepemilikan menunjukan penguasaan efektif, misalnya sebidang tanah dengan

bangunan yang secara langsung disewakan kepada orang lain, maka orang tersebutlah yang

secara efektif dapat menguasainya.

3.2.3 Kompleksitas

Kompleksitas dapat diartikan sebagai keseluruhan, dalam hal ini berkaitan dengan

segala sesuatu yang berhubungan dengan bangunan guna mendukung fungsi dari bangunan

tersebut sesuai dengan operasionalnya.

Proyek gedung memiliki item pekerjaan yang banyak, melibatkan banyak pihak,

durasi pelaksanaan yang seharusnya lebih panjang, risiko yang tinggi, ketidakpastian tinggi,



6


serta melibatkan disiplin ilmu yang banyak. High rise building bisa jadi salah satu bangunan

yang memiliki kompleksitas yang tertinggi.

3.2.4 Klasifikasi Bangunan

Suatu bangunan gedung dapat memiliki lebih dari satu fungsi atau kombinasi fungsi

dalam bangunan gedung, misalnya kombinasi fungsi hunian dan fungsi usaha, seperti

bangunan gedung rumah-toko (ruko), rumah-kantor (rukan), apartemen-mal, dan hotel-mal,

atau kombinasi fungsi-fungsi usaha, seperti bangunan gedung kantor-toko dan hotel atau

mal.

Agar pemenuhan persyaratan teknis setiap fungsi bangunan gedung lebih efektif dan

efisien, fungsi bangunan gedung tersebut diklsifikasikan berdasarkan tingkat kompleksitas,

tingkat permanensi, tingkat resiko kebakaran, zonasi gempa, lokasi, ketinggian, dan

kepemilikan. Pengklasifikasian bangunan gedung ini diatur dalam Pasal 5 Peraturan

Pemerintah No 36 Tahun 2005 tentang Bangunan Gedung.

KLASIFIKASI BANGUNAN GEDUNG

Tingkat Kompleksitas Sederhana karakter, kompleksitas dan teknologi

sederhana

Tidak Sederhana karakter, kompleksitas dan teknologi

tidak sederhana

Khusus penggunaan dan persyaratan khusus

Tingkat Permanensi Permanen umur layanan di atas 20 tahun

Semi Permanen umur layanan 5 s/d 10 tahun

Darurat / Sementara umur layanan s/d 5 tahun

Tingkat Resiko

Kebakaran

Resiko kebakaran tinggi mudah terbakarnya tinggi

Resiko kebakaran

sedang

mudah terbakarnya sedang

Resiko kebakaran

rendah

mudah terbakarnya rendah

Zonasi Gempa Zona 1 daerah sangat aktif

Zona 2 daerah aktif



7


Zona 3 daerah lipatan dengan retakan

Zona 4 daerah lipatan tanpa retakan

Zona 5 daerah gempa kecil

Zona 6 daerah stabilLokasi Lokasi Padat di pusat kota

Lokasi Sedang di daerah pemukiman

Lokasi Renggang di daerah pinggiran kota

Ketinggian Bertingkat Tinggi lebih dari 8 lantai

Bertingkat Sedang 5 s/d 8 lantai

Bertingkat Rendah s/d 4 lantai

Kepemilikan Milik NegaraMilik Badan Usaha

Milik Perorangan

Fungsi dan Klasifikasi bangunan gedung harus sesuai dengan peruntukan lokasi yang

diatur dalam Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) Kabupaten/Kota, Rencana Detail Tata

Ruang Kawasan Perkotaan (RDTRKP), dan/atau Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan

(RTBL). Fungsi dan Klasifikasi bangunan gedung diusulkan oleh pemilik bangunan dalam

pengajuan permohonan Ijin Mendirikan Bangunan (IMB).

3.2.5

Zona Gempa pada Bangunan

High rise building memiliki bentuk fisik yang langsing dan tinggi. Perbedaan antara

luasan tapak dan ketinggiannya cukup signifikan. Sesuai dengan tujuan high rise building

untuk menambah ruang dengan keterbatasan lahan, bangunan ini memiliki luasan tapak yang

kecil yaitu 750 m2 sampai dengan 1500m2. Sedangkan ketinggiannya hingga 20-30 lantai

dengan setial lantainya memiliki ketinggian 3,75 m pada umumnya.

Bentuk fisik yang langsing tersebut secara alamiah akan terpengaruh apabila terkena

getaran saat gempa. Semakin tinggi lantainya, civitas akan semakin merasakan guncangan

gempa. Untuk menghindari robohnya bangunan, maka sejak awal perencana seharusnya

memperhitungkan dengan baik kekuatan pondasi yang compatible dengan bentuk dan tinggi

bangunan.

Zonasi Gempa



8


3.2.6 Tingkat Ketinggian

High rise building memiliki risiko bahaya ketinggian. Semakin tinggi akan semakin

bahaya. Sehingga tuntutan safety akan makin tinggi jika ketinggian gedung bertambah.

Gedung ini tinggi dan menjulang. Dapat dikategorikan sesuai dengan tingkat

ketinggian gedung berdasarkan jumlah lantainya. Walaupun tidak sepenuhnya benar karena

bisa saja jumlah lantainya banyak tetapi tinggi floor to floor -nya rendah. Jika dianggap tinggi

floor to floor adalah 3.75 m (standard), maka suatu gedung dapat dikategorikan high rise

building apabila memiliki jumlah lantai di atas 20 lantai. Berdasarkan pengamatan, umumnya

gedung di Jakarta berada pada ketinggian 20 – 35 lantai.

3.2.7 Tingkat Resiko Kebakaran

Pada bangunan gedung bertingkat dimana akses untuk menyelamatkan diri adalah

sedikit dan terbatas, perlu dilakukan tindakan – tindakan pencegahan bahaya kebakaran yang

efektif dan efisien serta terintegrasi dalam satu sistem manajemen sehingga implementasi dan

pembaharuannya dapat mengikuti kebutuhan yang ada. Hasil temuan menyatakan bahwa

kebakaran di gedung bertingkat lebih mematikan dan merugikan dibandingkan dengan dari

lokasi-lokasi lain dimana bencana kebakaran terjadi. Ditambah lagi penanganan kebakaran di

lokasi gedung bertingkat lebih menyulitkan dan berisiko tinggi.

Sebuah data dikutip dari National Academy of Sciences US (1986) mencatat bahwa

50% sampai 80% kematian karena kebakaran disebabkan oleh racun asap yang keluar dari

bencana kebakaran. Data lain menjelaskan bahwa asap merupakan pembunuh terbesar dalam

kejadian kebakaran. Sebanyak 72% korban kebakaran diakibatkan oleh asap, maka dengan

mudah asap dapat melampaui kecepatan jalan anak-anak, wanita hamil dan orang – orang

yang memiliki keterbatasan (disabled people) pada saat dilakukan evakuasi. Fakta yang sama juga terjadi di Indonesia, dimana kejadian kebakaran di gedung bertingkat juga sering terjadi.

Besarnya risiko bahaya kebakaran pada bangunan tinggi dapat diakibatkan oleh faktor

teknis maupun non-teknis. Faktor teknis diantaranya adalah :

1. Bangunan yang tidak memiliki akses keluar / masuk yang mudah sehingga

menyulitkan penggunanya untuk melarikan diri dalam keadaan darurat. Contoh: tidak

memiliki tangga darurat, atau jalur evakuasi tertutup oleh tumpukan barang / material.



9


2. Bangunan yang tidak dilengkapi alat pemadam kebakaran ataupun tidak cukup

(insufficient ) dalam menyediakan peralatan pemadam kebakaran. Contoh: gedung

tidak memiliki hydrant , tidak memiliki pemercik (sprinkler ).

3. Bangunan yang dilengkapi dengan alat pemadam kebakaran, namun tidak dilakukan

pemeliharaan berkala sehingga alat pemadam tersebut tidak dapat difungsikan /

berfungsi dengan baik dalam keadaan darurat. Contoh: ada hydrant namun tidak

berfungsi, ada alarm kebakaran namun tidak dapat mendeteksi asap, disediakan alat

pemadam api ringan (APAR) namun tekanan dalam tabungnya tidak memadai.

4. Bangunan yang tidak / kurang memiliki arahan / petunjuk / rambu yang memberikan

informasi kepada penggunanya mengenai jalur – jalur evakuasi, perletakan peralatan

pemadam api, maupun peringatan adanya bahan – bahan yang mudah terbakar, dan

rambu lain yang relevan. Contoh: tidak ada penunjuk jalur – jalur evakuasi, minimnya

petunjuk posisi alat pemadam api.

5. Bangunan yang desainnya mudah dalam menjalarkan api baik karena penggunaan

bahannya maupun sifat desain struktur / arsitekturnya memungkinkan api untuk

menjalar dengan cepat. Contoh: penggunaan unsur kayu pada arsitektur gedung,

gedung memiliki struktur inti (core structure) dimana semua akses termasuk tangga &

elevator berada pada pusat gedung sehingga menyulitkan evakuasi mereka yang

tinggal di atas lantai yang terbakar, banyaknya shaft – shaft yang memungkinkan

penyebaran api dengan cepat.

6. Bangunan yang memiliki terlalu banyak penghuni sehingga sulit bagi mereka untuk

melarikan diri dalam keadaan darurat. Contoh: Rumah susun dengan penghuni

melebihi kapasitas.

7. Bangunan yang dibuat dengan spesifikasi teknis lebih rendah dari standar yang

berlaku. Contoh: penggunaan kabel / penghantar arus listrik dengan ukuran yang lebih

kecil dari seharusnya, pemutus arus (circuit breaker ) yang lebih besar dari yang

seharusnya terpasang sehingga menyebabkan panas berlebih pada kawat penghantar.

8. Bangunan yang diubah fungsinya sehingga menjadi rentan dalam bahaya kebakaran.

Contoh: bangunan sebagai rumah tinggal beralih fungsi menjadi bengkel.

Adapun faktor non-teknis kebanyakan diakibatkan oleh kelalaian manusia (human

error ) terutama yang berkenaan dengan penggunaan api seperti memasak, merokok,




menyalakan lilin, menyalakan obat nyamuk bakar, dan lain sebagainya. Kelalaian tersebut

pada umumnya disebabkan oleh:

1. Faktor Pengguna Gedung

• Tidak tahu / kurang mengetahui prinsip dasar pencegahan / penanggulangan bahaya

kebakaran.

•

Meletakkan barang-barang yang mudah terbakar tanpa menghiraukan norma-norma

pencegahan dan penanggulangan bahaya kebakaran.

• Pemakaian listrik yang belebihan, melebihi kapasitas.

•

Menyalakan api ditempat terlarang / membuang puntung rokok sembarangan.

•

Adanya unsur kesengajaan.

2. Faktor Manajemen / Pengelola Gedung

• Tidak ada / kurang komitmennya terhadap K3.

•

Kurang pengawasan terhadap kegiatan pengguna gedung.

• Tidak ada standar kode yang dapat diandalkan atau penerapannya tidak tegas atau

sengaja menggunakan barang – barang sub-standard dengan motif ekonomi.

•

Sistem penanggulangan kebakaran tidak memadai

• Tidak dilakukan pelatihan penanggulangan bahaya kebakaran bagi pengguna gedung.

• Sarana proteksi kebakaran tidak ada atau kurang

3.3 Tujuan Pengadaan Bangunan

3.3.1 Pembahasan

Setiap bangunan memiliki latar belakang dan alasan mengapa bangunan tersebut

dibuat. Hal ini akan ditinjau oleh owner/pemilik sehingga melahirkan sebuah ide dan gagasan

yang kemudian berlanjut kepada suatu proses perancangan. Tahap pertama untuk mengetahui

perencanaan dan perancangan yang baik adalah dengan mengetahui tujuan awal dari

pembuatan bangunan itu sendiri. Apakah bangunan tersebut untuk publik, privat, apakah

jenisnya, mengapa jenis bangunan tersebut dipilih, dan lain sebagaimananya.

Tujuan pengadaan bangunan biasanya bergantung pada kebutuhkan masyarakat dan

lingkungan. Dewasa ini banyak yang harus diperhatikan oleh arsitek dalam aspek




penggunaan lahan khususnya apabila membahas mengenai resident/rumah, office/kantor, dan

urban building lainnya. Aristek tidak bisa memutuskan kedua hubungan ini karena penciptaan

pengiritan lahan ini yang kemudian memiliki output berupa high rise building mengikuti

perkembangan dari sebuah daerah itu sendiri. High rise building adalah respon natural kepada

sebuah kepadatan penduduk, kelangkaan lahan, dan tingginya harga lahan (Redy : 1996,23)

3.3.1.1 High Rise Building

High Rise Building atau dalam Bahasa Indonesia adalah Bangunan Tinggi, memiliki banyak

pengertian, berikut adalah beberapa pengertian dari high rise building :

• Dikutip sesuai aslinya dan diterjemahkan dari Emporis.com: sebuah bangunan tinggi

adalah bangunan dengan struktur arsitektural dengan ketinggian diantara 35m-100m.

strukturnya secara otomatis tergolong dalam bangunan tinggi ketika bangunan

tersebut memiliki tinggi minimum 12lantai. Apabila bangunan tersebut memiliki

lantai kurang dari 40 dan tingginya tidak terdefinisi, maka bangunan tersebut juga

termasuk bangunan tinggi.

• International Conference on Fire Safety in High-Rise Buildingsmengartikan bangunan

tinggi sebagai "struktur apapun dimana tinggi dapat memiliki dampak besar terhadap

evakuasi".

• New Shorter Oxford English Dictionary mengartikan bangunan tinggi sebagai

"bangunan yang memiliki banyak tingkat"

• Massachusetts General Laws mengartikan bangunan tinggi lebih tinggi dari

70 kaki (21 m)

• Banyak insinyus, inspektur, arsitek bangunan dan profesi sejenisnya mengartikan

bangunan tinggi sebagai bangunan yang memiliki tinggi setidaknya 75 kaki (23 m).

Dari pengertian-perngertian diatas dapat disimpulkan bahwa high rise building atau

bangunan tinggi merupakan bangunan yang memiliki lantai diatas 5 dalam jumlah dan

tinggi setidaknya 20m. Bangunan yang berada jauh diatas spesifikasi ini terkadang juga

disebut dengan sky-scrapper atau bangunan pencakar langit.

http://id.wikipedia.org/wiki/Massachusetts


http://id.wikipedia.org/wiki/Kaki_%28satuan_panjang%29







2


3.3.1.2 Mix-Use Building

Bangunan tinggi biasnaya memiliki banyak tempat untuk kemudian digunakan

sebagai berbagai fungsi. Terkadang ada fungsi yang mono, atau fungsi tunggal seperti kantor,

rumah sakit, dll. Namun fungsi ganda atau majemuk juga dapat diciptakan dalam bangunan

tingkat tinggi. Bangunan yang memiliki fungsi majemuk, disebut sebagai bangunan Mix-Use.

Mixed-use development is—in a broad sense—any urban, suburban or

village development, or even a single building, that blends a combination

of residential, commercial, cultural, institutional, or industrial uses, where

those functions are physically and functionally integrated, and that

provides pedestrian connections. (Wikipedia, 2015).

Dari pengertian diatas, dapat diterjemahkan menjadi; pembangunan fungsi majemuk

adalah sebuah pembangunan desa/masyarakat, atau bahkan bangunan tunggal, yang

mencampurkan kombinasi natara perumahan, komersial, kultural, insitusional, atau

pemakaian industri, dimana fungsi-fungsi tersebut secara fisik dannonfisik saling

berintegrasi, yang kemudian menyediakan koneksi bagi civitasnya. Sedangkan

dalam konteks urban, bangunan tinggi multi fungsi, dikenal dengan istilah "mixed-use

building" adalah suatu bangunan yang mengakomodasi beberapa fungsi sekaligus, umumnya

fasilitas komersial yang meliputi mall, perkantoran. perbankan, perhotelan, kondominium,

apartment, rekreasi, auditorium, sineplex, studio radio/TV, ruang observasi dan restoran,

parkir. Kesemua fungsi tadi disusun secara vertical dalam wujud suatu bangunan tinggi

untuk memenuhi kebutuhan hidup manusia, menciptakan citra (image) dan identitas spesifik

serta integrasi maksimal semua elemen system dalam bangunan.

Keuntungan dari bangunan dengan fungsi majemuk antara lain:

• lebih banyak variasi perumahan, lebih banyak unit-unit yang terjangkau

• mengurangi jarak antar rumah, temapt kerja, business retail, dan ujuan

wisata/kebutuhan laiinya.

• Lebih banyak akses ke makanansegar dll, karena makanan dan petani dari pasar dapat

dijangkau dengan berjalan kaki/naik sepeda

• Pengembangan yang lebih compact, ada sinergi dalam pemakaianlahan

• Aspek social lebih baik



3


• Dapat meraih tujuan sekitar denganberjalan kaki, mengurangi biaya transportasi

Tujuan utama dari mixed use building ini adalah menuju bangunan tinggi sebagai sinergi

antar multi fungsi, dimana semua fasilitas yang dirancang sebagai sumber pendapatan harus

saling mendukung dan melengkapi dengan menghindari kompetisi antar fasilitas sehingga

secara kolaboratif dapat memberikan kontribusi pendapatan yang baik.

3.3.1.3 Apartment

Apartemen atau flat merupakan sebuah model tempat tinggal yang hanya mengambil

sebagian kecil ruang dari suatu bangunan. Suatu gedung apartemen dapat memiliki puluhan

bahkan ratusan unit. Apartemen merupakan tempat tinggal yang modelnya berupa rumah

susun. Jadi, yang membedakan adalah penekanannya, yang satu pada hak, sementara lainnya

pada fisik bangunan.

Apartemen servis adalah apartemen yang disewakan berikut layanan harian (daily

service) layaknya hotel. Sementara itu, apartemen sewa (nonservis), yakni apartemen yang

disewakan, baik fully furnish maupun non-furnish, tanpa daily service.

3.3.1.4 Condotel

Kondominium atau biasa menyebutnya secara singkat dengan kondo berasal dari kata

bahasa Inggris, yakni condominium. Kata ini merupakan gabungan dari kata Latin "con" yang

artinya bersama atau bergabung dan "dominium" atau kepemilikan atau pengendalian.kecil

ruang dari suatu bangunan. Berdasarkan asal-usul katanya, kondominium berarti lebih

mengacu pada status kepemilikan, bukan jenis hunian. Ada pula yang mengatakan,

kondominium merupakan bentuk lain hak guna perumahan. Di Indonesia sendiri dikenal hak

guna bangunan atas rumah susun. Sedangkan Condotel yang namanya digabungkandari kata

condominium dan hotel, adalah sebuah gedung yang diperuntukan sebagai tempat

tinggal/guna perumahan, namun fisik bangunannya menjulang ke atas sertabertingkat-tingkat

seperti apartment. Kondotel dapat ditempati langsung oleh pemilik karena biasanya telah full

furnish, namun bias juga untuk disewakan.

Perbandingan antara investasi kondotel dan apartemen :

https://id.wikipedia.org/wiki/Bangunan






4


1. Membeli kondotel seperti membeli apartemen yang sudah fully furnished. Sementara

kalau membeli apartemen yang didapat adalah unitnya saja, sedangkan interiornya

diusahakan sendiri oleh sang pemilik. Pada kondotel, pemilihan konsep interiornya

sudah ditentukan oleh manajemen hotel yang mengelolanya,

2. Membeli apartemen untuk dihuni atau disewakan sendiri oleh pemilik. Sedangkan

jika membeli kondotel, begitu dibeli langsung dikelola oleh manajemen hotel sebagai

sebuah hotel. Sehingga pemiliknya yang memang berniat untuk berinvestasi tidak

perlu repot mengelola, namun bisa mendapat keuntungan rutin dari unitnya.

Perbandingan antara investasi kondotel dan hotel :

1.

Berbeda dengan hotel, pada kondotel terdapat dapur karena memang kondotel

didesain untuk yang ingin tinggal tidak hanya sehari-dua hari, dengan konsep

huniannya mirip apartemen.

2. Yang paling membedakan dengan hotel, kondotel bisa dibeli per unit dimana hal ini

tidak mungkin dilakukan untuk sebuah hotel yang harus dibeli dengan keseluruhan

bangunan beserta fasilitasnya.

3.3.1.5 Gedung Pertunjukan

Gedung pertunjukan adalah sebuah bangunan gedung dengan fungsi untuk melayani

dan memfasilitasi berbagai macam pertunjukan. Gedung ini merupakan gedung komersil

yang memiliki tujuan untuk entertrain people dengan pertunjukan yang ditampilkan. Fungsi

dari sebuah gedung pertunjukan berbanding lurus dengan pertunjukan yang ditampilkan,

namun seiring berkembangnya jaman dan teknologi, sudah banyak gedung pertunjukan yang

multi-fungsi, seperti Ballroom dengan fungsi sebagai dance hall, music concert, Public

Performing Space dengan fungsi sebagai pementasan drama.

Tujuan dibangunnya gedung pertunjukan ini biasanya karena kurangnya sarana

hiburan dalam satu daerah atau kota dan juga untuk memfasilitasi atau mewadahi local artist

untuk mengeksplorasi kreatifitas dan bakat. Gedung pertunjukan umumnya dibangun di pusat

kota dengan pertimbangan mudah dalam pencapaian/akses dan pengumpulan audience. Akan

tetapi tidak sedikit juga gedung pertunjukan yang dibangun di pesisir pantai dengan tujuan

untuk menampung lebih banyak massa karena daerah pesisir cenderung lebih luas. Gedung

pertunjukan dapat berupa gedung yang berdiri sendiri maupun menjadi bagian dalam suatu

http://www.rahadiproperti.com/2013/09/analisa-perbandingan-apartemen-hotel.html#88731

http://www.rahadiproperti.com/2013/09/analisa-perbandingan-apartemen-hotel.html#88731



5


gedung tinggi. Pada gedung tinggi, ruangan yang dimanfaatkan untuk menggelar pertunjukan

adalah Ballroom. Ballroom merupakan suatu ruangan yang cukup luas tanpa tiang atau kolom

di tengah ruangan. Ballroom dilengkapi peredam suara pada dinding sehingga pertunjukan

yang diadakan tidak menggangu ketenangan ruangan lain.

3.3.1.6 Sport Hall

Sport Hall atau gelanggang olahraga merupakan sebuah bangunan/gedung yang

dibangun untuk memfasilitasi segala aktifitas dan kegiatan yang berhubungan dengan

olahraga. Tujuan utama dibangunnya sport hall adalah :

• Menyediakan fasilitas bagi atlet-atlet untuk mengasah kemampuan dan bakat.

• Menyediakan sarana bagi masyarakat yang ingin menjaga kondisib kesehatan dengan

praktis dan instan.

• Menjadi tempat diselenggarakannya event-event yang berkaitan dengan olahraga

seperti olimpiade dan sejenisnya.

Sport hall umumnya dibangun pada daerah atau kota yang penduduknya padat dan

cenderung sibuk, seperti perumahan yang tidak memiliki sarana untuk olahraga seperti

taman, tempat-tempat yang mudah dijangkau seperti pusat kota. Sport hall juga bisa diletakan

pada mix-use building seperti apartment guna mempermudah akses civitas dalam bangunan.

3.2.2 Peraturan Daerah (Perda)

Setiap bangunan pada dasarnya harus memenuhi syarat-syarat atau standarisasi yang

ditentukan baik dari segi keselamatan, keamanan, perijinan untuk menjadi sebuah bangunan

yang berdiri. Peraturan daerah tentang bangunan tinggi paling signifikan berdampak padaDKI Jakarta mengingat status Jakarta sebagai ibukota dan pusat pemerintahan. Bangunan-

bangunan yang dibangun harus sesuai dengan RTRW, RDRT, atau peraturan daerah yang

berlaku. Bangunan tinggi banyak dibangun di DKI Jakarta guna mendukung kebutuhan

pemerintahan dan semakin membludaknya penduduk Jakarta dari tahun ke tahun. Dengan

adanya perda ini, pembangunan di Jakarta berlangsung tertib dan berkembang secara

konsisten. Adapun perda yang mengatur tentang bangunan gedung yang berlaku di DKI

Jakarta : Perda No.7 tahun 2010 tentang Bangunan Gedung.



6


3.4 Proses Perencanaan

3.4.1 Pengertian Perencanaan

Pada dasarnya perencanaan merupakan suatu proses kegiatan untuk menyiapkan

keputusan mengenai apa yang diharapkan, bukan sebuah perkiraan tetapi pemikiran yang

dilakukan dengan matang. Seperti halnya pada perencanaan gedung bertingkat yang harus

dipertimbangkan dengan baik karena memiliki resiko yang besar dan memiliki sangkut paut

dengan investasi dana yang jumlahnya tentu tidak sedikit. Dalam perencanaan gedung ada

beberapa nilai yang perlu di perhatikan, yaitu :

-

Strength (kekuatan)

- Stiffness (kekakuan)

- Serviceable (dapat dipergunakan)

Pengertian perencanaan menurut para ahli :

1. Menurut Conyers & Hills, perenanaan adalah : “suatu proses bersinambung yang

mencakup keputusan-keputusan atau pilihan-pilihan alternative untuk mencapai

tujuan pada masa yang akan datang.”

2. Menurut George Terry, perencanaan adalah : “memilih dan menghubungan fakta,

membuat serta menggunakan asumsi mengenai masa depan dalam visualisasi dan

perumusan kegiatan yang diangap perlu untuk mencapai hasil.”

3. Menurut George Picket 7 John J. Hanlon, perencanaan adalah : “proses menentukan

bagaimana mencapai suatu tujuan begitu tujuan itu ditetapkan.”

4.

Menurut Husein Umar, perencanaan adalah : “kegiatan atau proses membuat rencana

yang kelak dipakai perusahaan dalam rangka melaksanakan pencapaian tujuannya.”

5. Menurut Cuningham, perencanaan adalah : “menyeleksi dan menghubungkan

pengetahuan, fakta, imajinasi, dan asumsi untuk masa yang akan datang dengan

tujuan memvisualisasi dan emformulasi hasil yang diinginkan, urutan kegiatan yang

diperlukan, dan perilaku dalam batas-batas yang dapat diterima dan digunakan dalam

penyelesaian.”



7


6. Menurut Deacon, perencanaan adalah : “upaya menyusun berbagai keputusan yang

bersifat pokok, yang dipandang paling penting dan yang akan dilaksanakan menurut

urutannya guna mencapai tujuan yang telah ditetapkan.”

Kesimpulan yang dapat ditarik dari pengertian perencanaan diatas :

1. Perencanaan adalah sebuah konsep yang terencana dan disusun secara sistematis demi

tercapainya suatu tujuan.

2. Perencanaan adalah suatu hal yang menyangkut masa yang akan datang dan

menyangkut tindakan-tindakan yang akan dilakukan.

3. Perencanaan adalah pemilihan dan penetapan kegiatan, selanjutnya apa yang

harus dilakukan, kapan, bagaimana dan oleh siapa.

3.4.2 Tahapan yang dilalui dalam perencanaan

1. Identifikasi Persoalan

2. Perumusan tujuan umum

3. Proyeksi keadaan di masa yang akan datang

4. Pencarian dan penilaian berbagai alternatif

5. Penyusunan rencana terpilih

3.4.3 Proses perencanaan

1. Latar Belakang

Hal yang paling mendasar adalah mencari tahu apa saja yang dibutuhkan serta apa

saja yang menjadi kebutuhan dari pembangunan tersebut. Selain itu keinginan dari pemilik

atau investor yang menjadi sumber dana juga harus menjadi latar belakang dari pembangunan

tersebut.

2.

Analisa Masalah

Pada tahap ini ada beberapa hal yang perlu diketahui yaitu data existing, potensi yang

dimiliki yang dapat dijadikan nilai jual, serta masalah yang ada sehingga dapat ditangani.

Dengan mengetahui beberapa hal tersebut selanjutnya akan dilakukan analisa dari data

existing, analisa potensi, serta analisa masalah yang didasari dengan fakta yang ada pada

lapangan.



8


3. Solusi Desain

Pada tahap inilah mulai terbentuknya ide maupun gagasan dari desain perancangan

tersebut. Selain ide dan gagasan, planning programming juga dibuat pada tahap ini.

4.

Skematik Desain

Tahap skematik desain merupakan tahapan yang masuk lebih dalam lagi karena pada

tahap ini sudah dapat dihasilkan gambar berupa gambar arsitektur, gambar struktur, system

utilitas bangunan, serta gambar landscape.

5.

Desain Final

Tahap ini sudah menghasilkan dokumen perencanaan yang sudah terdiri dari desainserta gambar final yang nantinya akan diwujudkan atau direalisasikan

6. Realisasi Perencanaan

Ini merupakan proses terakhir dari proses perencanaan yaitu dengan merealisasikan

desain yang telah dibuat dengan cara memulai pelaksanaan pembangunan.

3.4.4 Fungsi perencanaan

1. Menentukan titik tolak dan tujuan usaha.

Tujuan adalah sesuatu yang ingin dicapai sehingga merupakan sasaran, sedangkan

perencanaan adalah alat untuk mencapai sasaran tersebut. Setiap usaha yang baik harus

memiliki titik tolak, landasan dan tujuannya.

2. Memberikan pedoman, pegangan dan arah.

Suatu perusahaan harus mengadakan perencanaan apabila hendak mencapai suatu

tujuan. Tanpa perencanaan, suatu perusahaan tidak akan memiliki pedoman, pegangan dan

arahan dalam melaksanakan aktivitas kegiatannya.

3. Mencegah pemborosan waktu, tenaga dan material.

Dalam menetapkan alternatif dalam perencanaan, kita harus mampu menilai apakah

alternatif yang dikemukakan realistis atau tidak atau dengan kata lain, apakah masih dalam

batas kemampuan kita serta dapat mencapai tujuan yang kita tetapkan.



9


4. Memudahkan pengawasan.

Dengan adanya planning, kita dapat mengetahui penyelewengan yang terjadi karena

planning merupakan pedoman dan patokan dalam melakukan suatu usaha. Agar dapat

membuat perencanaan yang baik, maka manajer memerlukan data-data yang lengkap, dapat

dipercaya serta aktual.

5. Kemampuan evaluasi yang teratur.

Dengan adanya planning, kita dapat mengetahui apakah usaha yang kita lakukakn

sudah sesuai dengan tujuan yang ingin kita capai. Sehingga tidak terjadi under planning dan

over planning.

6.

Sebagai alat koordinasi.

Perencanaan dalam suatu perusahaan kadang-kadang begitu kompleks, karena untuk

perencanaan tersebut meliputi berbagai bidang di mana tanpa koordinasi yang baik dapat

menimbulkan benturan-benturan yang akibatnya dapat cukup parah. Dapat kita misalkan,

perjalanan suatu kereta api yang dengan tanpa adanya koordinasi yang baik, kemungkinan

akan terjadi tabrakan atau harus menunggu terlalu lama pada simpangan-simpangan.

3.4.5

Proses Perencanaan Struktur Bangunan Gedung

1. Menentukan lokasi soil test (sondir/deep boring), denah diambil dari gambar

arsitektur

2. Evaluasi hasil test tanah dengan referensi dr hasil uji lab tanah. Dari tahapan ini bisa

ditentukan jenis pondasi yang dipakai dan daya dukung pondasi

3.

Menghitung dan menganalisis bangunan dengan menggunakan bantuan program

struktur (ETABs/SAP). Memodelkan bangunan harus sesuai dengan gambar arsitektur

yang terbaru bukan gambar yang lama. Input beban pada model struktur harus sesuai

Peraturan Pembebanan Indonesia.

4. Dari hasil perhitungan di atas maka dapat diperoleh ditentukan :

- dimensi kolom: jumlah diameter tulangan dan diameter jarak sengkang (syarat

minimum tulangan kolom harus terpenuhi)

- dimensi balok; jumlah, diameter tulangan dan diameter jarak sengkang (syarat

minimum tulangan pada balok harus terpenuhi)



2


- dimensi plat dan diameter tulangan: jarak tulangan (syarat minimum tulangan pada

plat harus terpenuhi)

5. Setelah item 4 selesai, buat sketsa untuk denah balok, penulangan balok tiap lantai,

penulangan plat lantai dan penulangan kolom. Kemudian sketsa dapat dituangkan

dalam gambar komputer.

3.4.6

Apartemen

Menurut Oxford English Dictionarydefinisi Apartemen adalah beberapa ruangan yang

merupakan tempat tinggal, atau berbentuk flat. Sedangkan menurut Kamus Besar Bahasa

Indonesia apartemen adalah:

a. Tempat tinggal (terdiri atas kamar duduk, kamar tidur, kamar mandi, dapur,

dan sebagainya) yang berada pada satu lantai, bangunan bertingkat, rumah

flat.

b. Bangunan bertingkat yang terbagi dalam beberapa tempat tinggal

Apartemen juga dapat diartikan sebagai suatu ruang atau rangkaian ruang yang

dilengkapi dengan fasilitas serta perlengkapan rumah tangga dan digunakan sebagai tempat

tinggal. (Harris; 1975; 20)

Dapat disimpulkan definisi apartemen adalah sebuah bangunan beringkat yang terdiri

beberapa unit tempat tinggal, yang terdiri dari kamar duduk, kamar tidur, kamar mandi,

dapur, dan lain sebagainya.

3.4.7 Standar Perancangan Apartemen

1. Entrance Apartemen

•

Bagian entrance apartemen harus menarik dan mudah dilihat.

• Bagian entrance menyediakan tempat untuk: berjalan, kendaraan menurunkan

penumpang, menaikkan barang bawaan, dan tempat untuk menurunkan barang

bawaan.

• Bagian entrance harus mudah di akses, dan mudah akses bila terjadi kebakaran.

• Kanopi entrance melindungi dari angin dan hujan.

• Skala dan karakter entrance mengikuti desain bangunan.

•

Lebar entrance minimal 5.5 meter, atau dapat dilalui untuk 2 mobil.



2


2. Pengiriman Barang:

• Pengiriman dan pengantaran barang, pengantar barang tidak boleh hingga depan

pintu.

3. Aktivitas Orang Tua Dan Anak Dilakukan Di Ruang Keluarga:

• Kamar anak sebisa mungkin dapat diakses dari ruang keluarga, sehingga dapat

diawasi.

4. Akses Dari Ruang Tidur Ke Kamar Mandi:

• Akses dari ruang tidur ke kamar manditidak menjadi satu jalur dengan ruang

keluarga.

5.

Akses Dari Dapur Ke Kamar Mandi:

• Akses dari dapur ke kamar mandi, dapat dimungkinkan satu jalur dengan ruang

keluarga.

6. Servis Dari Dapur Ke Ruang Makan:

• Servis dari dapur ke ruang makan dapat berhubungan dengan ruang lainnya.

3.5 Dasar Perencanaan

3.5.1 Pedoman Perencanaan

Pedoman dalam perencanaan yang berlaku adalah Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 1 tahun 2008 tentang Pedoman Perencanaan Kawasan Perkotaan. Dalam Peraturan ini

membahas tentang pedoman tentang perencanaan Kawasan perkotaan.

Dasar Hukum yang melandasi Pedoman Umum Perencanaan PIP2B adalah:

1.

Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung

2. Undang-Undang Nomor 18 Tahun 1999 tentang Jasa Konstruksi

3. Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1992 tentang Perumahan dan Permukiman

4.

Peraturan Pemerintah Nomor 36 Tahun 2005 tentang Peraturan Pelaksanaan

5. SK Menteri Permukiman dan Prasarana Wilayah Nomor 332/KPTS/M/2002 tentang

Pedoman Teknis Pembangunan Bangunan Gedung Negara

6. Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 30/PRT/M/2006 tentang Pedoman Teknis

Fasilitas dan Aksesibilitas pada Bangunan Gedung dan Lingkungan

7. Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 29/PRT/M/2006 tentang Pedoman

Persyaratan Teknis Bangunan Gedung



22


8. SK Menteri Negara Pekerjaan Umum Nomor 10/KPTS/2000 tentang Ketentuan

Teknis Pengamanan terhadap Bahaya Kebakaran pada Bangunan Gedung dan

Lingkungan

9. SK Menteri Negara Pekerjaan Umum Nomor 11/KPTS/2000 tentang,

KetentuanTeknis Manajemen Penanggulangan Kebakaran di Perkotaan

10. SK Direktorat Jenderal Perumahan clan Permukiman Nomor 58/KPTS/DM/2002

tentang Petunjuk Teknis Rencana Tindakan Darurat Kebakaran pada Bangunan

Gedung.

11. SNI 03-1728-1987, Tata Cara Pelaksanaan Mendirikan Bangunan Gedung

12.

SNI 03-1726-1989, Tata Cara Perencanaan Ketahanan Gempa untuk Rumah dan

Gedung

13. SNI 02-2406-1991, Tata Cara Perencanaan Umum Drainase Perkotaan

14.

SNI 19-2454-1991, Tata Cara Pengolahan Teknik Sampah Perkotaan

15. SNI 03-3242-1994, Tata Cara Pengelolaan Sampah di Permukiman

16. SNI 03-453-1987, Tata Cara Instalasi Petir Untuk Bangunan

17.

SNI 03-1727-1989, Tata Cara Perencanaan Pembebanan untuk Rumah dan Gedung

18. SNI 03-1728-1989, Tata Cara Pelaksanaan Mendirikan Bangunan Gedung

19. SNI 03-1734-1989, Tata Cara Perencanaan Beton Bertulang dan Struktur Dinding

Bertulang untuk Rumah dan Gedung

20. SNI 03-1736-1989, Tata Cara Perencanaan Struktur Bangunan Pencegah Bahaya

Kebakaran pada Bangunan Rumah dan Gedung

21.

SNI 03-1745-1989, Tata Cara Pemasangan Sistem Hidran Untuk Pencegahan

Bahaya Kebakaran Pada Bangunan Rumah dan Gedung

22. SNI 03-2847-1992, Tata Cara Perhitungan Struktur Beton untuk Bangunan dan

Gedung

23.

SNI 03-1735-1993, Tata Cara Perencanaan Bangunan dan Lingkungan Untuk

Pencegahan Bahaya Kebakaran Pada Bangunan Rumah dan Gedung

24. SNI 03-1733-2004 SNI 03-3985-1995, Tata Cara Perencanaan Pemasangan Sistem

Deteksi Alarm Untuk Pencegahan Bahaya Kebakaran Pada Bangunan Rumah dan

Gedung

25. SNI 03 - 1746 - 2000 tentang Tata Cara Perencanaan dan Pemasangan Sarana Jalan

Keluar untuk Penyelamatan terhadap Bahaya Kebakaran pada Bangunan Gedung



23


26. SNI 03 - 3989 - 2000 tentang Tata Cara Perencanaan dan Pemasangan Sistem

Sprinkler Otomatik untuk Pencegahan Bahaya Kebakaran pada Bangunan Gedung

27. SNI 03 - 1735 - 2000 tentang Tata Cara Akses Bangunan dan Akses Lingkungan

untuk Pencegahan Bahaya kebakaran pada Bangunan Gedung

28. SNI 03 - 1736 - 2000 tentang Tata Cara Perencanaan Sistem Proteksi Pasif untuk

Pencegahan Bahaya Kebakaran pada Bangunan Gedung

29.

SNI 03 - 1745 - 2000 tentang Tata Cara Perencanaan dan Pemasangan Sistem Pipa

Tegak dan Selang untuk Pencegahan Bahaya Kebakaran pada Bangunan Rumah dan

Gedung

30.

SNI 03 - 6481 - 2000 tentang Tata Cara Perencanaan dan pemasangan Sistem

Plambing pada Bangunan Gedung

31. SNI 03 - 3985 - 2000 tentang Tata Cara Perencanaan, Pemasangan, dan Pengujian

Sistem Deteksi dan Alarm Kebakaran untuk Pencegahan Bahaya Kebakaran pada

Bangunan Gedung

32. SNI 03 - 6570 - 2001 tentang Pompa yang Dipasang Tetap untuk Proteksi

Kebakaran

33. SNI 03 - 6571 - 2001 tentang Sistem Pengendalian Asap Kebakaran pada Bangunan

Gedung

34.

SNI 03 - 6572 - 2001 tentang Tata Cara Perancangan Sistem Ventilasi dan

Pengkondisian Udara pada Bangunan Gedung

35. SNI 03 - 6575 - 2001 tentang Pencahayaan Alami pada Bangunan Gedung

36.

SNI 03 - 6574 - 2001 tentang Tata Cara Penerangan Darurat, Tanda Arah, dan

Sistem Peringatan Bahaya pada Bangunan Gedung

37. SNI 03 - 2396 - 2001 tentang Pencahayaan Buatan pada Bangunan Gedung

38. SNI 03 - 1726 - 2002 tentang Standar Perencanaan Ketahanan Gempa untuk Struktur

Bangunan Gedung

39. SNI 03 - 1729 - 2002 tentang Tata Cara Perencanaan Struktur Baja pada Bangunan

Gedung

40.

SNI 03 - 1728 - 2002 tentang Tata Cara Perencanaan Struktur Beton pada Bangunan

Gedung

41. SNI 03 – 6759 – 2002 tentang Tata Cara Perencanaan Teknis Konservasi Energipada

Bangunan Rumah dan Gedung



24


3.5.2

Tujuan Perencanaan

Menurut Bintoro Tjokroaminoto, perencanaan ialah proses mempersiapkan kegiatan-

kegiatan secara sistimatis yang akan dilakukan untuk mencapai tujuan tertentu. Tujuan

Perencanaan :

1. Standar pengawasan, yaitu mencocokan pelaksanaan dengan perencanaan

2. Mengetahui kapan pelaksanaan dan selesainya suatu kegiatan

3.

Mengetahaui struktur organisasinya

4. Mendapatkan kegiatan yang sistematis termasuk biaya dan kualitas pekerjaan

5. Memimalkan kegiatan-kegiatan yang tidak produktif

6.

Memberikan gambaran yang menyeluruh mengenai kegiatan pekerjaan

7.

Menyerasikan dan memadukan beberapa subkegiatan

8. Mendeteksi hambatan kesulitan yang bakal ditemui

9. Mengarahkan pada pencapaian tujuan

10. Menghemat biaya, tenaga dan waktu

3.5.3 Proses Perencanaan

Proses perencanaan atau planning adalah bagian dari daur kegiatan manajemen yang

terutama berhubungan dengan pengambilan keputusan (decision making) untuk masa depan,

baik jangka panjang maupun jangka pendek, sehubungan dengan pokok pertanyaan: apa,

siapa, bagaimana, kapan, di mana, dan berapa, baik sehubungan dengan lembaga yang

dimanajemeni maupun usaha-usahanya.

Proses perencanaan dapat dilaksanakan menyeluruh, misalnya dalam perencanaan

korporat, perencanaan strategis, atau perencanaan jangka panjang. Bisa juga dilakukan

per divisi atau unit bisnis stategis menjadi rencana divisi atau anak perusahaan tertentu di

dalam suatu korporasi yang lebih besar. Bisa juga dilakukan per fungsi baik di dalam

korporasi, di dalam divisi maupun unit bisnis individual, misalnya rencana fungsi pemasaran,

rencana fungsi keuangan, rencana fungsi produksi dan distribusi, dan rencana

fungsi personalia. Bagaimana pun lingkup perencanaan yang dilakukan, pokok pertanyaan

yang dipikirkan sama saja: apa, siapa, bagaimana, kapan, di mana, dan berapa. Perbedaannya

menyangkut metode yang digunakan untuk menjawab pertanyaan-pertanyaan itu. Karakter

atau Pendekatan Dasar Proses Perencanaan :

• Dari atas ke bawah (top-down)

https://id.wikipedia.org/wiki/Manajemen

https://id.wikipedia.org/wiki/Pengambilan_keputusan

https://id.wikipedia.org/w/index.php?title=Perencanaan_korporat&action=edit&redlink=1


https://id.wikipedia.org/wiki/Perencanaan_strategis

https://id.wikipedia.org/w/index.php?title=Perencanaan_jangka_panjang&action=edit&redlink=1

https://id.wikipedia.org/wiki/Divisi

https://id.wikipedia.org/w/index.php?title=Unit_bisnis_stategis&action=edit&redlink=1

https://id.wikipedia.org/wiki/Anak_perusahaan

https://id.wikipedia.org/wiki/Pemasaran

https://id.wikipedia.org/wiki/Keuangan

https://id.wikipedia.org/wiki/Produksi

https://id.wikipedia.org/wiki/Distribusi

https://id.wikipedia.org/w/index.php?title=Personalia&action=edit&redlink=1

https://id.wikipedia.org/w/index.php?title=Personalia&action=edit&redlink=1

https://id.wikipedia.org/wiki/Distribusi

https://id.wikipedia.org/wiki/Produksi

https://id.wikipedia.org/wiki/Keuangan

https://id.wikipedia.org/wiki/Pemasaran

https://id.wikipedia.org/wiki/Anak_perusahaan

https://id.wikipedia.org/w/index.php?title=Unit_bisnis_stategis&action=edit&redlink=1

https://id.wikipedia.org/wiki/Divisi

https://id.wikipedia.org/w/index.php?title=Perencanaan_jangka_panjang&action=edit&redlink=1

https://id.wikipedia.org/wiki/Perencanaan_strategis




https://id.wikipedia.org/wiki/Pengambilan_keputusan

https://id.wikipedia.org/wiki/Manajemen



25


Pendekatan ini mendesak bagian bawah bekerja sesuai kemauan atasan di dalam

perencanaan tanpa memedulikan situasi nyata bagian bawah. Waktu perencanaan bisa sangat

pendek, tetapi ada banyak hal yang terlewatkan karena sempitnya forum informasi dan

komunikasi. Biasanya menimbulkan kepatuhan yang terpaksa namun untuk sementara waktu

efektif.

• Dari bawah ke atas (bottom-up)

Pendekatan ini merupakan upaya melibatkan semua pihak sejak awal, sehingga setiap

keputusan yang diambil dalam perencanaan adalah keputusan mereka bersama, dan

mendorong keterlibatan dan komitmen sepenuhnya untuk melaksanakannya. Kelemahannya

memerlukan banyak waktu dan tenaga untuk perencanaan. Diperlukan pengembangan budaya

perusahaan yang sesuai.

Proses perencanaan dilakukan melalui lima langkah berikut ini :

1) Menetapkan tujuan atau serangkaian tujuan

2) Merumuskan keadaan saat ini

3) Mengidentifikasi segala kemudahan dan hambatan

4) Mengembangkan rencana atau serangkaian kegiatan untuk mencapai tujuan

5) Mengimplemantasikan rencana dan mengevaluasi hasilnya.

3.5.4 Penjadwalan

Penjadwalan proyek adalah kegiatan menetapkan jangka waktu kegiatan proyek yang

harus diselesaikan, bahan baku, tenaga kerja serta waktu yang dibutuhkan oleh setiap

aktivitas. Penjadwalan dibutuhkan untuk membantu:

Menunjukkan hubungan tiap kegiatan lainnya dan terhadap keseluruhan proyek.

Mengidentifikasikan hubungan yang harus didahulukan di antara kegiatan.

Menunjukkan perkiraan biaya dan waktu yang realistis untuk tiap kegiatan.

Membantu penggunaan tenaga kerja, uang dan sumber daya lainnya dengan cara hal-

hal kritis pada proyek

Faktor-faktor yang harus dipertimbangkan dalam membuat jadwal pelaksanaan proyek :

kebutuhan dan fungsi proyek tersebut. Dengan selesainya proyek itu proyek

diharapkan dapat dimanfaatkan sesuai dengan waktu yang sudah ditentukan.

https://id.wikipedia.org/w/index.php?title=Budaya_perusahaan&action=edit&redlink=1







26


keterkaitannya dengan proyek berikutnya ataupun kelanjutan dari proyek selanjutnya.

alasan social politis lainnya, apabila proyek tersebut milik pemerintah.

kondisi alam dan lokasi proyek.

keterjangkauan lokasi proyek ditinjau dari fasilitas perhubungannya.

ketersediaan dan keterkaitan sumber daya material, peralatan, dan material pelengkap

lainnya yang menunjang terwujudnya proyek tersebut.

kapasitas atau daya tampung area kerja proyek terhadap sumber daya yang

dipergunakan selama operasional pelaksanaan berlangsung.

produktivitas sumber daya, peralatan proyek dan tenaga kerja proyek, selama

operasional berlangsung dengan referensi dan perhitungan yang memenuhi aturan

teknis.

cuaca, musim dan gejala alam lainnya.

referensi hari kerja efektif.

Pendekatan yang lazim digunakan adalah digram:

Gantt Chart,

PERT (Project Evaluation and Review Technique), dan

CPM (Critical Path Method).

3.5.5 Sifat Perencanaan

Rencana akhir terdiri atas tiga bagian yang berkaitan: lingkup, jadwal, dan biaya.

Bagian lingkup (scope) menvebutkan spesifikasi setiap paket pekerjaan dan nama dari orang

atau unit organisasi yang bertanggung jawab. Jika proyek adalah salah satu proyek yang

memiliki spesifikasi yang tidak je1as, sebagaimana pada kasus yang terjadi di banyak

proyek-proyek konsultasi, riset dan pengembangan, pernyataarr ini hams ringkas dan umum.

Bagian jadwal (schedule) menyatakan estimasi waktu yang diperlukan untuk menyelesaikan

setiap paket pekerjaan dan hubungan antara paket pekerjaan, yaitu paket pekerjaan yang

mana yang harus diselesaikan sebelum paket pekerjaan yang lain dimulai. Perangkat

hubungan-hubungan ini disebut jaringan pekerjaan. Jaringan pekedaan akan dijelaskan di

dalam bagian berikutnya. Biaya (cost) yang dinyatakan di dalam anggaran proyek, biasanya

disebut anggaran pengendalian. Jika pekerjaan tidak cukup besar, biaya satuan moneter

diperlihatkan secara kumpulan dari beberapa paket pekerjaan. Sumber daya yang akan

https://fairuzelsaid.wordpress.com/2009/11/24/anaslisis-sistem-informasi-gantt-chart/

https://fairuzelsaid.wordpress.com/2009/11/24/anaslisis-sistem-informasi-gantt-chart/



27


dipergunakan unhrk masing-masingpaket pekerjaan, dinyatakan dalam jumlah nonmoneter

seperti jumlah hari kerja, atau beton dalam yard kubik.

Analisis Jaringan

Beberapa alat tersedia untuk menyusun jadwal proyek. Ada yang dikenal dengan

teknik evaluasi dan penilaian program PERT, dan metode jalur kritis (critical path method

CPM). Setiap teknik mempunyai tiga langkah pokok: (1) memperkirakan waktu yang

dibutuhkan untuk setiap paket pekerjaan, (2) mengidentifikasi saling ketergantungan antara

paket pekerjaan (yaitu, paket pekerjaan yang harus diselesaikan sebelum paket pekerjaan

tertentu dapat dimulai), dan (3) menghitung jalur kritis. Secara kolektil hal-hal tersebut

adalah teknik teknik untuk analisis jaringan kerja (network analysis). Suatu diagram jaringan

kerja terdiri atas (a) sejumlah titik (nodes ),misdnyamilesfone, yang masing-masing

merupakan standar yang harus dicapai untuk dapat menyelesaikan proyek garis-garis yang

menghubungkan satu node dengan lainnya; garis-garis ini menggambarkan aktivitas-

aktivitas. Perkiraan waktu untuk melaksanakan tiap aktivitas ini diperlihatkan pada diagram.

Satu aktivitas yang menghubungkan dua kejadian, misalnya A dan B, menunjukkan bahwa

aktivitas yang mengarah kepada B tidak dapat dimulai sebelum peristiwa A terjadi. Kegiatan

ini adalah paket-paket pekeriaan. Jadi, diagram jaringan kerja memperlihatkan urut-urutan

kronologis di mana peristiwa-peristiwa harus diselesaikan untuk menyelesaikan keseluruhan proyek. kejadian yang membutuhkan waktu total terpendek untuk menyelesaikan proyek.

Probabilitas PERT

Seperti pemikjran awal dari PERT, perkiraan waktu yang diperkirakan bagi setiap

aktivitas dalam jaringan dibuat atas dasar probabilitas. Tiga perkiraan dilakukan untuk setiap

aktivitas; waktu yang sangat mungkin terjadi, waktu optimis dan waktu pesimis. waktu

optimis dan waktu pesimis seharusnya mewakili probabilitas dari kira-kira 0,01 sampai 0,99

pada distribusi probabilitas normal. Kemudian disadari bahwa pendekatan ini mempunyai

kesulitan yang serius dalam pelaksanaannya. para insinyur serta pihak-pihak lain yang

diminta untuk membuat tiga perkiraan, menernukan hal ini merupakan pekerjaan yang paling

sulit.

Memperkirakan Biaya

Karena alasan kepraktisan, perkiraan biaya sering kali dibuat pada tingkat agregat

yang menggabuagkan beberapa paket pekerjaan menjadi satu. Sumber daya yang digunakan



28


pada masing-masing paket pekerjaan dikendalikan dalam hal kuantitas fisiknya, bukan dalam

bentuk biaya, sehingga membuat perkiraan biaya bagi setiap paket pekerjaan tidak akan

banyak memberikan manfaat. Perkiraan biaya untuk kebanyakan proyek cenderung kurang

akurat dibandingkan dengan perkiraan biaya untuk barang barang produksi karena proyek

kurang terstandardisasi, dan informasi biaya yang terkumpul untuk pekerjaan sejenis, tidak

absah untuk dijadikan sebagai dasar perbandingan. Namun demikian, jika kontraktor

ielahmelaksanakan pekerjaan yang sama, biaya yang timbul pada paket pekerjaan ini akan

memberikan titik awar untuk menaksir biaya proyek baru. Untuk beberapa pekerjaan, norma

industri, atau peraturan telah dikembangkan dan berguna dalam memperkirakan biaya. Jelas,

tidak seorang pun tahu apa yang akan terjadi di masa depan; oleh karenanya tidak seorang

pun tahu berapa biaya yang akan terjadi nantinya. Dalam mem perkira kan biaya, dua macam

ketidaktahuan yang harus pertimbangkan. Jenis pertama adalah ketidaktahuan yang diketahui

adalah perkiraan biaya untuk aktivitas-aktivitas yang telah diketahui akan terjadi, misalnya

menggali fondasi untuk rumah. sifat pekerjaannya diketahui; dan biayanya, walaupun tidak

diketahui, sering kali dapat ditaksir dalam batas-batas yang layak berdasarkan pengalaman

masa lalu. Tetapi, bila dijumpai kondisi-kondisinya diharapkan, misanya tanah berbatu

perkiraan ini mungkin dapat menyimpang jauh. Ketidaktahuan yang lain adalah ketidak

tahuan yang tidak diketahui untuk kegiatan ini, penaksir tidak tahu bahwa ini akan terjadi,

dan oleh karenanya, tidak mungkin dapat memperkirakan biayanya. Penghentian pekerjaan,

kerusakan karena badai atau banjir, tertundanya penerimaan bahan baku, kecelakaan,

gagainya pengawas dari pihak pemerintah untuk bertindak secara tepat waktu, merupakan

contoh-contoh kejadian ini. Dalam kontrak harga tetap, biasanya dinyatakan bahwa biava

yang timbul karena kejadian seperti itu ditambahkan ke dalam harga tetap.

Penyiapan Anggaran pengendalian

Anggaran pengendalian dipersiapkan mendekati awal pekerjaan, memberikan, waktu

yang hanya cukup untuk meminta persetujuan oleh pengambil keputusan sebelum komitmen

dari biaya. untuk proyek yang panjang, anggaran pengendalian awal dapat dipersiapkan

dengan rinci hanya untuk fase pertama proyek dengan perkiraan biaya yang agak kasar untuk

tahap berikutnya. Anggaran yang terinci bagi fase berikutnya dipersiapkan hanya seberum

pekerjaan dimulai pada fase-fase ini. Memperlambat penyiapan pengendalian anggaran

sampai kepada hanya pekerjaan akan dimulai, memastikan bahwa anggaran pengendarian



29


memakai informasi sekarang ini tentang cakupan dan jadwal, hasil analisis biaya, dan data

sekarang tentang tingkat gaji, harga-harga baharr, dan variabel lainnya

Aktivitas Perencanaan yang Lain

Selama fase perencanaan, aktivitas yang lain tetap dikerjakan, bahan-bahan baku

dipesan, izin-izin diperoleh, wawancara awal dilaksanakan, personel dipilih, dan seterusnva.

semua aktivitas ini harus dikendalikan dan diintegrasikan ke dalam upaya proyek

keseluruhan. Satu perangkat aktivitas berhubungan dengan seleksi dan pengorganisasian

personel. setelah personel mulai bekerja, mereka akan saling mengenal satu sama lain dan

menemukan di mana mereka cocok ditempatkan. di dalam,organisasi proyek, mereka belajar

tentang apa yang diharapkan dari mereka. Informasi yang dipelajari dan harapan yang

dikembangkan selama tahap ini merupakan bagian dari ikrim pengendalian, dan mereka dapat

mempunyai dampak yang besar pada keberhasilan penyelesaian proyek.

3.5.6 Macam-macam Perencanaan

3.5.6.1 Tingkat Manajemen

Dilihat dari tingakatan organisasi, manajemen dibagi dalam 3 tingkatan yaitu:

1. Manajemen Puncak (Top Management )

Manajer bertanggung jawab atas pengaruh yang ditmbulkan dari keputusan-keputusan manajemen keseluruhan dari organisasi. Misal: Direktur, wakil direktur,

direktur utama. Keahlian yang dimiliki para manajer tinggkat puncak adalah

konseptual, artinya keahlian untuk membuat dan mmerumuskan konsep untuk

dilaksanakan oleh tingkatan manajer dibawahnya.

2. Manajemen Menengah ( Middle Management )

Manajemen menengah harus memeiliki keahlian interpersonal/manusiawi,

artinya keahlian untuk berkomunikasi, bekerjasama dan memotivasi orang lain.Manajer bertanggungjawab melaksanakan reana dan memastikan tercapainya suatu

tujuan. Misal: manajer wilayah, kepala divisi, direktur produk.

3. Manajemen Bawah/Lini ( Low Management )

Manager bertanggung jawab menyelesaikan rencana-rencana yang telah

ditetapkan oleh para manajer yang lebih tinggi. Pada tngkatan ini juga memiliki

keahlian yaitu keahlian teknis, artinya keahlian yahng mencakup prosedur, teknik,



3


pengetahuan dan keahlian dalam bidang khusus. Misal: supervisor/pengawas

produksi, mandor.

Secara umum, terdapat emat keterampilan manajer pada masing-masing tingkat

manajer:

1. Keterampilan konseptual

Ketrampilan atau kemampuan mental untuk mengkordinasikan dan

mengintegrasikan seluruh kepentingan dan kegiatan organisasi.

2. Keterampilan Kemanusiaan

Kemampuan untuk saling bekerja sana dengan memahami dan memotivasi

orang lain.

3.

Keterampilan Administrasi

Kemampuan yang ada hubungannya dengan fungsi manajemen yang

dilakukan.

4. Keterampilan Teknik

Kemampuan untuk menggunakan peralatan-peralatan, prosedur, dan metode

dari suatu bidang tertentu.

3.5.6.2

Jangka Waktu

Pengawasan dan Pengendalian Waktu Pekerjaan (Time Control)

Pengawasan dan Pengendalian Waktu atau bisa kita sebut dengan penjadwalan

merupakan alat yang diperlukan guna menyelesaikan suatu proyek. Untuk proyek dengan

beberapa kegiatan, tahap pelaksanaan umumnyadapat dibayangkan sehingga penjadwalan

tidak begitu mutlak dilakukan. Akan tetapi berbeda masalahnya pada proyek berskala besar

dimana selain jumlah kegiatan yang sangat banyak dan rumitnya ketergantungan antar

kegiatan tidak mungkin lagi diolah dalam pikirran. Penjadwalan dan pengontrolan menjadi

rumit, jadi sangatlah penting agar kegiatan dapat dilakukan dengan efektif dan efisien.

Unsur utama dari penjadwalan adalah peramalan (forecasting), walaupun perlu

disadari bahwa perubhan-perubahan dapat saja terjadi dimasa mendatang dan akan

mempengaruhi pola rencananya sendiri.

Penjadwalan adalah berfikir secara mendalam melalui berbagai persoalan-persoalan,

menguji jalur-jalur yang logis, menyusun berbagai macam tugas yang menghasilkan suatu



3


kegiatan lengkap, dan menuliskan macam-macam kegiatan dalam kerangka yang logis dan

rangkaian waktu yang tepat.

Mengenai adanya perubahan-perubahan yang selalu terjadi pada saat pelaksanaan,

maka faktor-faktor yang harus diperhatikan untuk membuat jadwal yang cukup efektif yaitu:

1 Secara teknis jadwal tersebut dapat dipertanggungjawabkan

2 Disusun berdasarkan perkiraan yang akurat dimana perkiraan waktu, sumber

daya, serta biaya dibandingkan dengan kegiatan pada proyek sebelumnya.

3

Sesuai dengan sumber daya yang tersedia

4 Sesuai dengan penjadwalan proyek lain, yang mempergunakan sumber daya

yang sama

5

Fleksibel terhadap perubahan-perubahab, misalnya perubahan spesifikasi proyek.

6 Mendetail dipakai sebagai alat pengukur hasil yang di capai dan pengendalian

kemajuan proyek.

7

Dapat menampilkan kegiatan pokok yang kritis.

Teknis penjadwalan proyek juga dapat menggunakan bar chart. Mereka ini bertujuan

untuk mengidentifikasi unsur waktu dan urutan dalam merencanakan suatu kegiatan, terdiri

dari waktu mulai, waktu selesai, dan dan pada saat pelaporan.

Penggambaran bar chart terdiri dari kolom dan baris. Pada kolom tersusun urutan

kegiatan yang disusun secara berurutan. Pada baris menunjukkan periode waktu yang dapat

berupa hari, minggu, ataupun bulan. Selain metode bar chart dapat juga dipakai metode kurva

S yang merupakan hasil plot dari bar chart, bertujuan untuk mempermudah melihat kegiatan-

kegiatan yang masuk dalam suatu jangka waktu pengamatan progress pelaksanaan proyek.

Kurva S merupakan gambaran diagram % (persen) komulatif biaya yang diplot pada

suatu sumbu, dimana sumbu x menyatakan satuan waktu sepanjang durasi proyek dan sumbu

y menyatakan nilai % (persen) komulatif biaya selama durasi proyek tersebut.

Grafik dari hasil pembuatan kurva S dapat dilihat apakah proyek tersebut mengalami

keterlambatan atau tidak. Dengan kurva S juga dapat dilihat instensitas pekerjaan.

Kemiringan curam menunjukkan pada saat itu pekerjaan besar (intensitas tinggi) dan

kemiringan andai menunjukkan pekerjaan pada saat itu sedikit.



32


Dari penjelasan diatas, maka sekitar kegiatan pengawasan dan pengendalian terhadap

waktu pekerjaan proyek dapat menjadi suatu tantangan bagi manajer proyek untuk dapat

mencapai sasaran proyek dengan baik.

3.5.6.3

Daerah Berlakunya

Berdasarkan daerah berlakunya, kita mengenal perencanaan yang dibuat secara

internasional (antar bangsa), nasional (di dalam suatu negara), regional (antar wilayah), dan

local (daerah). Tata pemerintahan Indonesia mengenal urutan sebagai berikut : nasional

(pusat), propinsi, kabupaten/kota madya, kecamatan, kelurahan dan sebagainya.

3.5.6.4 Materi Perencanaan

Perencanaan Proyek adalah disiplin untuk menyatakan bagaimana untukmenyelesaikan sebuah proyek dalam jangka waktu tertentu, biasanya dengan tahapan yang

ditetapkan, dan sumber daya yang ditunjuk. Salah satu pendangan dari perencanaan proyek

bagi beberapa aktivitas, antara lain : menetapkan tujuan, mengidentifikasi, perencanaan

jadwal, dan membuat rencana mendukung (termasuk yang berkaitan dengan : sumber daya

manunsia, metode komunikasi, dan manajemen resiko). Sebagai elemen penting dari

menejemen proyek, perencanaan proyek melibatkan pengembangan tindakan dan

penjadwalan yang akan membuat proyek bergerak maju secara konsisten. Bila dilaksanakan

dengan baik, perencanaan proyek juga akan mencangkup tanggal target untuk penyelesaian

setiap tindakan.

Proses perencanaan lebih memfokuskan pada pemilihan sumber daya yang dibutuhkan

untuk proyek, serta menyediakan kerangka kerja umum untuk mencapai tujuaan yang

diinginkn. Sebaliknya, perencanaan proyek lebih memfokuskan pada mengidentifikasi dan

mengatur tugas individu yang diperlukan untuk menyelesaikan setiap langkah dalam proyek

menggunakan sumber daya yang mengidentifikasi dalam perencanaan proses.

Prinsip Perencanaan Proyek

Prinsip-prinsip organisasi adalah nilai-nilai yang digunakan sebagai landasan kerja bagi

setiap orang yang ada dalam organisasi tersebut untuk mencapai keberhasilan tujuan yang

telah disepakati. Prinsip-prinsip yang ada dalam organisasi meliputi :

a) Tujuan organisasi yang jelas

b) Tugas yang dilakukan harus jelas



33


c) Pembagian tugas yang adil

d) Penempatan posisi yang tepat

e) Adanya koordinasi dan integrasi

Kelompok Proses Manajemen Proyek

Merupakan serangkaian aktifitas yang dilakukan untuk mencapai hasil tertentu. Pada

tiap fase dari siklus hidup proyek“lifecycle” terdiri atas sejumlah aktivitas. Yang terdiri atas 5

proses yang saling berhubungan, diantaranya :

1. Proses inisiasi proyek

Pada proses ini proses inisiasi mencakup pengenalan dan fase dari sebuah proyek, dan

beberapa organisasi membuat business case tujuannya adalah menyeleksi dan memulai

proyek secara formal. Beberapa outcome dari proses ini yaitu : Penugasan manajer proyek,

identifikasi stakeholder, business case : dokumen berisikan alasan inisiasi proyek investasi

beserta cost benefit analysis, dan project charter serta penandatangan.

2. Proses perencanaan proyek

Mencakup kesembilan knowledge area tujuannya adalah sebagai panduan dalam

pelaksanaan proyek.Beberapa contoh keluaran dari proyek ini : dokumen kontrak tim, pernyataan tentang ruang lingkup proyek, Work Breakdown Structure (WBS), jadwal proyek

dalam bentuk Gantt Chart, berikut semua dependencies & resources yang dibutuhkan, daftar

resiko

3. Proses eksekusi proyek

Proses yang paling banyak membutuhkan waktu dan sumderdaya sehingga manajer

proyek membutuhkan kemampuan kepemimpinan untuk mengatasi tantangan pada saat

eksekusi proyek dan selama eksekusi, pembuatan laporan milestone dapat membantu pada

proses pembuatan project manager.

4. Proses pengawasan dan pengontrolan proyek

Proses yang mempengaruhi seluruh kelompok proses serta lifecylce proyek.

Aktivitasnya melingkupi : mengukur kemajuan proyek, memonitor penyimpangan terhadap

rencana, dan pengambilan corrective action sebagai penyesuaian kemajuan saat ini terhadap



34


apa yang sudah direncanakan. Keluaran berupa : laporan peforma, laporan permintaan

perubahan dan laporan update terhadap planning

5. Proses penutupan proyek

Bagaimana memperoleh penerimaan stakeholder dan pengguna trhadap hasil akhir

produk/layanan, meskipun tidak selesai proyek harus ditutup secara formal. Keluaran proyek

berupa : laporan akhir proyek, dan persentasi kepada sponsor/ manajemen senior.

Proses Perencanaan Sistem

Proses perencanaan sistem dapat dikelompokkan dalam tiga proses utama, yaitu :

1. Merencanakan proyek-proyek sistem

Tahapan proses perencanaan sistem yaitu :

a) Mengkaji tujuan, perencanaan strategi dan taktik perusahaan.

b) Mengidentifikasi proyek-proyek sistem.

c) Menetapkan sasaran proyek-proyek sistem.

d) Menetapkan kendala proyek-proyek sistem (mis. Batasan biaya, waktu, umur

ekonomis, peraturan yang berlaku).

e) Menetukan prioritas proyek-proyek sistem.

f) Membuat laporan perencanaan sistem.

g) Meminta persetujuan manajemen.

2. Mempersiapkan proyek-proyek sistem yang akan dikembangkan

Persiapan ini meliputi :

a) Menunjuk team analis (dapat berasal dari departemen pengembangan yang ada

atau dari luar perusahaan (konsultan).

b) Mengumumkan proyek pengembangan system.

3. Mendefinisikan proyek-proyek sistem yang dikembangkan

Melakukan studi untuk mencari alternatif pemecahan terbaik yang paling layak untuk

dikembangkan.

Tahapan yang dilakukan yaitu :

a) Mengidentifikasi kembali ruang lingkup dan sasaran proyek system.

b) Melakukan studi kelayakan.

c) Menilai kelayakan proyek system.



35


d) Membuat usulan proyek system.

e) Meminta persetujuan manajemen

3.5.7.

Standar Perencanaan dan Peraturan Terkait

Daftar SNI Bidang Konstruksi Dan Bangunan

1 SNI 02-2406-

1991

Tata Cara Perencanaan

Umum Drainase

Perkotaan

Tata cara ini digunakan untuk memperoleh

hasil perencanaan drainase perkotaan yang

dapat dilaksanakan sesuai dengan

ketentuan-ketentuan teknik perencanaan

2 SNI 03-0090-

1999

Spesifikasi Bronjong

Kawat

Standar ini menetapkan dimensi bronjong

kawat dan persyaratan bahan baku, syarat

mutu, pengambilan contoh, syarat lulus uji,

pengemasan dan syarat penandaan bronjong

kawat.

3 SNI 03-0675-

1989

Spesifikasi Ukuran

Kusen Pintu Kayu,

Kusen Jendela Kayu,

Daun Pintu Kayu

Untuk Bangunan

Rumah dan Gedung

Spesifikasi ini bertujuan untuk mewujudkan

pembuatan, pemasangan, dan pengawasan

pelaksanaan yang optimal

4 SNI 03-1724-

1989

Tata Cara

Perencanaann

Hidrologi dan

Hidraulik untuk

Bangunan di Sungai.

Tata cara ini digunakan dalam mendesain

Bangunan disungai (bangunan

pemanfaatan, konservasi dan silang) agar

memenuhi persyaratan persyaratan

hidrologi dan hidraulik, dan bertujuan

untuk melestarikan dan meningkatkan

keandalan bangunan di sungai dan

sungainya sendiri.

5 SNI 03-1725-

1989


Pembebanan Jembatan

Tata Cara ini digunakan dalam menen-

tukan beban-beban gaya-gaya untuk

perhitungan tegangan-tegangan yang terjadi

http://www.pu.go.id/balitbang/sni/detail_sni.asp?gto=000695



























36


Jalan Raya. pada setiap bagian jembatan jalan raya.

Penggunaan pedoman ini dimaksudkan

untuk mencapai perenca-naan ekonomis

sesuai kondisi setempat, tingkat keperluan,

kemampuan pelaksanaan dan syarat teknis

lainnya, sehingga proses perencanaan

menjadi efektif.

6 SNI 03-1726-

2002


Ketahanan Gempa

Untuk Rumah dan

Gedung.

Standar ini menetapkan ketentuan,

perencanaan umum struktur gedung,

perencanaan struktur gedung tak beraturan,

kinerja struktur gedung, pengaruh gempa pada struktur bawal, pengaruh gempa pada

unsur sekunder, unsur arsitektur dan

instalasi mesin listrik. Syarat-syarat

perencana struktur gedung tahan gempa

yang ditetapkan dalam standar ini tidak

berlaku untuk bangunan sebagai berikut:

1)gedung dengan sistem struktur yang tidak

umum atau yang masih memerlukan

pembuktian tentang kelayakannya; 2)

gedung dengan sistem isolasi landasan

(hase isolation) untuk meredam pengaruhi

gempa terhadap struktur atas; 3) Bangunan

Teknik Sipil seperti Jembatan, bangunan

air, dinding, dan dermaga pelabuhan,

anjungan lepas pantai dan bangunan non

gedung lainnya; 4).Rumah tinggal satu

tingkat dan gedung-gedung non-teknis

lainnya.

7 SNI 03-1727-

1989


Pembebanan Untuk

Tata cara ini digunakan untuk memberikan

beban yang diijinkan untuk rumah dan

gedung, termasuk beban-beban hidup untuk













37


Rumah dan Gedung atap miring, gedung parkir bertingkat dan

landasan helikopter pada atap gedung tinggi

dimana parameter-parameter pesawat

helikopter yang dimuat praktis sudah

mencakup semua jenis pesawat yang biasa

dioperasikan. Termasuk juga reduksi beban

hidup untuk perencanaan balok induk dan

portal serta peninjauan gempa, yang

pemakaiannya optional, bukan keharusan,

terlebih bila reduksi tersebut

membahayakan konstruksi atau unsur

konstruksi yang ditinjau

8 SNI 03-1728-

1989

Tata Cara Pelaksanaan

Mendirikan Bangunan

Gedung

Tata cara ini digunakan untuk memberikan

landasan dalam membuat peraturan-

peraturan mendirikan bangunan di masing-

masing daerah, dengan tujuan

menyeragamkan bentuk dan isi dari

peraturan-peraturan bangunan yang akan

dipergunakan di seluruh kota-kota di

Indonesia

9 SNI 03-1729-

2002


Bangunan Baja Untuk

Gedung

Tata cara ini digunakan untuk mengarahkan

terciptanya pekerjaan perencanaan dan

pelaksanaan baja yang memenuhi ketentuan

minimum serta mendapatkan hasil

pekerjaan struktur yang aman, nyaman danekonomi

10 SNI 03-1730-

2002


Gedung Sekolah

Menengah Umum

Tata cara ini mencakup : ” perencanaan

arsitektur, struktur / konstruksi dan utilitas

gedung; ” Sistem pendidikan sekolah

menengah umum; ” Perubahan sistem

pendidikan sekolah menengah umum; ”


















38


Pembakuan gedung sekolah menengah

umum.

11 SNI 03-1731-

1989

Tata Cara Keamanan

Bendungan.

Tata cara ini digunakan dalam

melaksanakan kegiatan desain, konstruksi,

operasi dan pemeliharaan, serta

penghapusan bendungan dengan tujuan

untuk menjamin keamanan bendungan dan

lingkungannya.

12 SNI 03-1732-

1989


Tebal Perkerasan

Lentur Jalan Raya

dengan Analisa

Metode Komponen

Tata Cara ini merupakan dasar dalam

menentukan tebal perkerasan lentur yang

dibutuhkan untuk suatu jalan raya.

13 SNI 03-1733-

2004


Kawasan Perumahan

Kota.

Tata cara ini bertujuan untuk menghasilkan

suatu lingkungan perumahan yang

fungsional sekurang-kurangnya bagi

masyarakat penghuni

14 SNI 03-1734-

1989


Beton Bertulang dan

Struktur Dinding

Bertulang Untuk

Rumah dan Gedung

Tata cara ini digunakan untuk

mempersingkat waktu perencanaan

berbagai bentuk struktur yang umum dan

menjamin syarat-syarat perencanaan tahan

gempa untuk rumah dan gedung yang

berlaku

15SNI 03-1735-2000


Akses Bangunan dan

Akses Lingkungan

Untuk Pencegahan

Bahaya Kebakaran

Pada Bangunan

Rumah dan Gedung.

Tata cara ini digunakan dalam

merencanakan bangunan dan

lingkungannya khususnya dalam hal

pencegahan terhadap bahaya kebakaran

meliputi pengamanan dan penyelamatan

terhadap jiwa, harta benda dan

kelangsungan fungsi bangunan




























39


16 SNI 03-1736-

2000


Struktur Bangunan

untuk Pencegahan

Bahaya Kebaka-ran

pada Bangunan

Rumah dan Gedung

Tata cara ini digunakan untuk perencanaan

struktur bangunan terhadap pencegahan

bahaya kebakaran pada bangunan rumah

dan gedung

17 SNI 03-1737-

1989

Tata Cara Pelaksanaan

Lapis Aspal Beton

(LASTON) untuk

Jalan Raya

Tata cara ini dimaksudkan untuk

mendapatkan suatu permukaan atau lapis

antara pada perkerasan jalan raya yang

mampu memberikan sumbangan daya

dukung yang terukur serta berfungsisebagai lapisan kedap air yang dapat

melindungi konstruksi di bawahnya.

18 SNI 03-1738-

1989

Metode Pengujian

CBR Lapangan

Metode ini digunakan untuk mengetahui

nilai CBR (California Bearing Ratio)

langsung di tempat (in place) atau bila

diperlukan dapat dilakukan dengan

mengambil contoh tanah asli dengan

cetakan CBR (undisturb).

19 SNI 03-1739-

1989

Metode Pengujian

Jalar Api Pada

Permukaan Bahan

Bangunan untuk

Pencegahan Bahaya

Kebakaran pada

Rumah dan Gedung.

Judul direvisi menjadi

:Cara Uji Jalar Api

pada Permukaan

Bahan Bangunan

untuk Pencegahan

Metode ini digunakan untuk menentukan

mutu bahan bangunan dalam kelompok

sukar terbakar (semi non-combustible),

menahan api (fire retardant), agak menahan

api (semi fire retardant) dan mudah terbakar

(easilytible) Standar ini memuat petunjuk

pengujian jalar api pada permukaan bahan

yang meliputi peralatan uji, ukuran dan

jumlah benda uji, prosedur pengujian dan

kriteria hasil uji. Pada standar ini tidak

mencakup pengaturan tentang keselamatan

kerja, bagi pengguna harus menetapkan























4


Bahaya Kebakaran

pada Bangunan

Rumah dan Gedung

tersendiri ketentuan tentang keselamatan

kerja tersebut.

20 SNI 03-1740-

1989

Metode Pengujian

Bakar Bahan

Bangunan Untuk

Pencegahan Bahaya

Kebakaran Pada

Bangunan Rumah dan

Gedung Judul direvisi

menjadi :Cara UjiBakar Bahan

Bangunan untuk

Pencegahan Bahaya

Kebakaran pada

Bangunan Rumah dan

Gedung

Metode ini digunakan untuk menentukan

sifat bahan bangunan yang tidak terbakar

dan yang dapat terbakar pada bangunan

rumah dan gedung Standar ini memuat

petunjuk pengujian bakar yang meliputi

peralatan uji, ukuran dan jumlah benda uji,

prosedur pengujian dan kriteria hasil uji

Pada standar ini tidak mencakup pengaturan tentang keselamatan kerja, bagi

pengguna harus menetapkan tersendiri

ketentuan tentang keselamatan kerja

tersebut.

3.5.8 Manfaat Perencanaan

Adapun manfaat dari perencanaan yaitu:

1. Standar pelaksanaan dan pengawasan

2. Pemilihan sebagai alternatif terbaik

3. Penyusunan skala prioritas, baik sasaran maupun kegiatan

4. Menghemat pemanfaatan sumber daya organisasi5. Membantu manajer menyesuaikan diri dengan perubahan lingkungan

6. Alat memudahakan dalam berkoordinasi dengan pihak terkait

7. Alat meminimalkan pekerjaan yang tidak pasti








4


3.6

Studi Kasus

A. Latar Belakang Pengadaan Proyek

L’Avenue merupakan suatu kawasan hunian dan office yang berada di kawasan

Pancoran, Jakarta Selatan. PT. Bintang Rajawali Perkasa yang menaungi proyek ini

mencetuskan nama ‘ L’Avenue’ diadaptasi dari kata ‘The avenue’yang didefinisikan sebagai

jalan besar yang dinaungi pepohonan. Pertimbangan lain lagi kata ‘ A venue’ ketika dipisah

memiliki arti suatu tempat. Setelah didiskusikan kembali, kata ‘The Avenue’ diganti menjadi

L'AVENUE, yang memiliki arti sama karena dalam bahasa Perancis "L" berarti "The", juga

karena terinspirasi oleh bentuk tanah seluas + 2,5 Ha lahan proyek ini berbentuk seperti huruf

L.

PT. Bintang Rajawali Perkasa selaku developer , memilih site yang berada di Jalan

Raya Pasar Minggu sebagai letak kawasan office dan apartemen L’avenue atas dasar daerah

tersebut memiliki potensi bisnis yang baik untuk dikembangkan hunian dan perkantoran.

Hingga kini, belum ada apartemen yang mampu menampung penduduk dengan luasan unit

apartemen yang nyaman untuk ditempati di daerah Pancoran pada khususnya. Selain itu, site

memiliki daerah jual yang tinggi karena terletak di daerah Jakarta Selatan yang berada di

kawasan bisnis dan dekat dengan segitiga emas Jakarta.

Kawasan perkantoran dan apartemen L’Avenue dirancang dengan konsep yang

diadaptasi dari konsep urbanis milik Ridwan Kamil. Modern, futuristic, dan green dipilih

sebagai konsep umum dari keseluruhan kawasan tersebut. Dari segi penampilan gedung,

gedung tersebut sangat kental dengan suasana modern dan futuristic yang umum diterapkan

Gambar 1 : Letak site L’Avenue di Jalan Raya Pasar Minggu



42


pada high rise building khususnya bangunan komersial. Konsep green-nya sendiri

ditampilkan melalui landscape dan sistem utilitas yang melengkapi bangunan, misalnya pada

penghawaan koridor menggunakan cross ventilation, tidak lagi menggunakan AC.

Kawasan L’Avenue juga menggunakan teknologi terbarukan berupa VRV system

pada pengkondisian udara buatan. VRV system ini dinilai lebih efisien diibandingkan chiller

system yang pada umumnya diaplikasikan pada bangunan tinggi. Keuntungan VRV system

adalah hemat energi. 1 ruangan memiliki 1 outdoor VAF. Peletakkan outdoor VAF untuk

lantai 1-15 terletak pada basement sedangkan untuk lantai 16-keatas terletak pada roof top

level. Teknologi baru yang digunakan juga diterapkan pada jenis STP yaitu, RBC system.

B.

Fungsi Bangunan

Developer dari proyek L’Avenue adalah PT. Bintang Rajawali Perkasa. PT Bintang

Rajawali Perkasa didirikan pada tahun 2006, adalah badan usaha yang sahamnya dimiliki

oleh Sinarmas Multi Artha, EuroAsia dan beberapa individu pendiri perusahaan. Manajemen

dari PT Bintang Rajawali dipimpin oleh Direktur Utama (Hadi Kusuma Christanto) dibantu

oleh para profesional sebagai penasihat (advisor) yaitu untuk bidang perencanaan dan desain

(Pingki Elka Pangestu) dan Konstruksi dan pembangunan (Subianto Satmaka).

Gambar 2 : Perspektif kawasan L’Avenue dengan konsep modern, futuristic, dan green



43


Berdasarkan hasil study kami di lapangan dapat disimpulkan bahwa kawasan ini

memiliki fungsi ganda, yaitu sebagai kawasan apartement dan office tower . Pemilihan fungsi

tersebut didasari oleh kesadaran developer akan banyaknya waktu yang dihabiskan seorang

pekerja untuk bekerja, baik waktu yang dihabiskannya di jalan maupun waktu yang

dihabiskannya di kantor. Dari sana developer memiliki ide untuk mempersingkat waktu

perjalanan untuk bekerja dengan meletakan office dan tempat tinggal dalam satu kawasan.

Terkait pemilihan site, developer memilih daeran Pancoran di Jakarta Selatan sebagai

tempat apartemen dan office tower karena daerah tersebut dinilai strategis karena berada tidak

jauh dari daerah ‘segitiga emas’ Jakarta dan merupakan daerah yang memiliki nilai jual yang

tinggi dibandingkan daerah Jakarta yang lainnya. Dilihat dari keadaan alamnya, daerah

Pancoran berada di daerah yang cukup tinggi daripada wilayah Jakarta lainnya, sehingga

resiko banjir semakin kecil.

Sesuai dengan kondisi geografis Indonesia yang rawan akan terjadinya bencana

gempa, maka respon dari perencanaan bangunan ini mulai dari bagian pondasi yaitu

menggunakan pondasi bore pile. Alasan pihak L’avenue lebih memilih bore pile dari pada

tiang pancang yaitu karena memerhatikan lingkungan sekitar dimana, telah banyaknya

banguanan yang berdiri di sekeliling kawasan pembangunan L’avenue. Jika menggunakan

tiang pancang, saat proses pemasangan tiang pancang melalui pemukulan diesel hammer

tentunya akan menghasilkan suara dan getaran yang keras yang dapat mengganggu

lingkungan sekitar, bahkan juga dapat merusak bangunan yang ada di kawasan tersebut.

Gambar3 : Letak kawasan L’Avenue yang dinilai cukup strategis



44


Selain dari segi struktur, respon yang juga diberikan sebagai antisipasi bencana gempa

yaitu melengkapi bangunan dengan tangga dan pintu darurat baik pada bangunan kantor

maupun apartment. Kemudian pengguna bangunan akan dievakuasi menuju tingkat ground

bagian depan baik yang dari basement maupun tower.

Untuk ketinggian bangunan, ketinggian bangunan yang dianjurkan oleh pihak

Bandara Halim Perdana Kusuma yaitu setinggi 92,4 meter. Peraturan ini diberlakukan di

kawasan L’avenue karena mengingat lokasinya yang dekat dengan bandara, demi faktor

keselamatan.

C. Tujuan Pengadaan Bangunan

Mempersembahkan suatu kawasan gaya hidup perkotaan baru yang terdapat ditengah

kota. Berlokasi sangat strategis di Jakarta Selatan, hanya berjarak beberapa menit ke

kawasan bisnis Segitiga Emas Jakarta. L’Avenue merupakan suatu kawasan gaya hidup

perkotaan yang sesungguhnya, yang dinaungi kehijauan pepohonan dan dilengkapi sebuah

danau resapan air. Terdiri dari dua menara gedung apartemen hunian yang menawan, dan

sebuah menara gedung perkantoran yang ikonik dengan gaya arsitektur futuristik, serta

deretan pertokoan gaya hidup yang akan diisi oleh restoran dan kafe, semua berada dalam

satu kawasan yang dibutuhkan untuk tempat tinggal atau hunian, bekerja atau bahkanmemanfaatkan waktu senggang dengan bersantai.

D.

Proses Perencanaan

Proyek yang dijadikan objek observasi bertempat di wilayah Pancoran, Jakarta.

L'Avenue mengambil konsep desain yang terinspirasi dari Ridwan Kamil dengan konsep

urbaning, konsep yang diambil berupa konsep modern, futuristic, serta green dimana konsep-

konsep tersebut sudah masuk dalam perencanaan pembangunan proyek tersebut dan

diaplikasikan dengan bijak, contohnya pada konsep green yang menerapkan cross ventilation

pada koridor gedung serta penempatan output unit yang di letakan diluar tetapi tetap tidak

merusak fasade yang telah dibuat.

Tahapan perencanaan yang digunakan secara garis besar dapat dikatakan sesuai

dengan materi yang didapat sebelumnya yaitu :

1. Identifikasi Persoalan



45


Tahap ini merupakan tahapan yang paling dasar, dimana sebelum mendesain maupun

membangun sebuah proyek harus mengidentifikasi persoalan yang ada. Pada proyek ini

permasalahan yang ada diambil dari lingkungan sekitar dimana wilayah pancoran memiliki

masalah pada permukiman yang sangat kurang jika dibandingkan dengan kebutuhan

masyarakat di wilayah tersebut.

2. Perumusan tujuan umum

Setelah mengidentifikasi masalah yang ada terdapat tahap perumusan tujuan umum

dimana pada tahap ini data-data pada identifikasi masalah dapat dipakai dan dijadikan bahan

acuan tujuan dari pembangunan proyek tersebut, pada kasus L'Avenue masalah permukiman

yang kurang tersebut diatasi dengan memilih fungsi perencanaan proyek sebagai apartemen

yang menjadi tujuan dari proyek tersebut.

3. Proyeksi keadaan di masa yang akan datang

Selain pemilihan fungsi sebagai apartemen dilihat dari peluang yang ada pada masa

yang akan datang maka proyek L'Avenue ini juga memiliki satu gedung yang berfungsi

sebagai gedung perkantoran karena masyarakat akan lebih nyaman memiliki rumah tinggal

yang jaraknya hanya beberapa meter dengan kantor dikarenakan padatnya arus lalu lintas

yang berada di daerah Jakarta dengan demikian dapat dijadikan nilai tambahan untuk potensi

di masa yang akan datang.

E.

Dasar Perencanaan

a. Pedoman Perencanaan

PT Bintang Rajawali Perkasa, perusahaan pengembang kawasan L’Avenue

yang Berlokasi sangat strategis di Jl. Raya Pasar Minggu, Jakarta Selatan ini

menggunakan Pedoman Perencanaan. Pedoman Perencanaan yang digunakan L’Avenue

adalah Peraturan-peraturan RDTRK (Rencana Daerah Tata Ruang Kota) dan Peraturan

Bandara Halim Perdana Kusuma. Untuk merespon peraturan tersebut Arsitek

mengajukan block plan yang telah disetujui oleh pemerintah kota.

Di dalam Undang-Undang No. 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang, Rencana

Detail Tata Ruang (RDTR) Kota, merupakan penjabaran dari Rencana Umum Tata

Ruang Wilayah Kota ke dalam rencana distribusi pemanfaatan ruang dan bangunan serta



46


bukan bangunan pada kawasan kota. Dengan kata lain Rencana Detail Tata Ruang Kota

mempunyai fungsi untuk mengatur dan menata kegiatan fungsional yang direncanakan

oleh perencanaan ruang diatasnya, dalam mewujudkan ruang yang serasi, seimbang,

aman, nyaman dan produktif. Muatan yang direncanakan dalam RDTR kegiatan

berskala kawasan atau lokal dan lingkungan, dan atau kegiatan khusus yang mendesak

dalam pemenuhan kebutuhannya.Rencana Detail Tata Ruang.

Kota dilakukan berdasarkan tingkat urgensi/prioritas/keterdesakan, penanganan

kawasan tersebut di dalam konstelasi wilayah kota. Rencana Detail Tata Ruang Kota

juga merupakan rencana yang menetapkan blok-blok peruntukan pada kawasan

fungsional kota, sebagai penjabaran “kegiatan” ke dalam wujud ruang, dengan

memperhatikan keterkaitan antar kegiatan fungsi dalam kawasan, agar tercipta

lingkungan yang serasi, selaras, seimbang dan terpadu.

b. Tujuan Perencanaan

Mempersembahkan suatu kawasan gaya hidup perkotaan baru yang terdapat

ditengah kota. Berlokasi sangat strategis di Jakarta Selatan, hanya berjarak beberapa

menit ke kawasan bisnis Segitiga Emas Jakarta. L’Avenue merupakan suatu kawasan

gaya hidup perkotaan yang sesungguhnya, yang dinaungi kehijauan pepohonan dan

dilengkapi sebuah danau resapan air. Terdiri dari dua menara gedung apartemen hunian

yang menawan, dan sebuah menara gedung perkantoran yang ikonik dengan gaya

arsitektur futuristik, serta deretan pertokoan gaya hidup yang akan diisi oleh restoran

dan kafe, semua berada dalam satu kawasan yang dibutuhkan untuk tempat tinggal atau

hunian, bekerja atau bahkan memanfaatkan waktu senggang dengan bersantai.

Konsep pembangunan L’Avenue yang terintegrasi akan meningkatkan kualitas

hidup dalam perkotaan, dimana tempat pertemuan yang “bebas –stress” tersedia di lantaidasar dari kawasan ini, membentang sepanjang gedung perkantoran ke arah bangunan

hunian dan sekitarnya, memberikan berbagai pilihan restoran dan kedai kopi.

c. Proses Perencanaan

Perencanaan merupakan suatu proses menyusun konsepsi dasar suatu rencana

yang berhubungan dengan pengambilan keputusan (decision making) untuk masa

depan, baik jangka panjang maupun jangka pendek, sehubungan dengan pokok



47


pertanyaan: apa, siapa, bagaimana, kapan, di mana, dan berapa, baik sehubungan

dengan lembaga yang dimanajemeni maupun usaha-usahanya.

Berikut adalah faktor pertimbangan untuk memaksimalkan proses

perencanaan L’Avenue ;

1. Konsep gedung lavenue diadaptasi dari konsep Ridwan Khamil yaitu urbaning,

konsep yang diambil modern, futuristic, dan green. Konsep modern diperlihatkan

pada konsep bangunan dengan menunjukkan material fasade yang menggunakan

cotton wall material ini merupakan material baru yang diaplikasikan pada

perancangan apartement .

2.

Konsep green diterapkan pada bangunan berupa penggunaan cross ventilation

uintuk meminimalisir penggunaan ac pada koridor, selain itu kaca reflektif dan

sun shading juga digunakan untuk mengurangi panas yang masuk kedalam

bangunan perwujudan lain dari konsep green adalah sky garden yang terdapat

pada lantai 8-9 dan 11-12. Dipilihnya konsep green berlandaskan atas keinginan

arsitek, dengan persetujuan TPAK (Tim Penasehat Arsitektur Kota)

perhitunangan dari tim ini berupa zero run off, landscape, STP.

Gambar 4 : Layout kawasan L’Avenue secara keseluruhan



48


3. Pemilihan site dimulai dari pemilihan tanah yang potensial di Jakarta Selatan. Hal

ini dikarenakan wilayah ini memililki nilai jual yang tinggi dibandingkan daerah

lainnya, selain itu daerah ini memiliki kontur yang lebih tinggi dibandingkan

daerah Jakarta yang lain.

4. Setelah melakukan pemilihan site kegiatan selanjutnya adalah visibility study.

Keadaan awalnya daerah ini merupakan area industry berupa pabrik tinta yang

merupakan daerah non cvd. Kontur tanah daerah ini bertransis menurun kearah

timur setinggi 4,5 meter. Hasil dari visibility study adalah sempadan jalan 15

meter yang diperuntukkan untuk pembuatan jalan layang, grade dari apartement

yaitu middle-up dan tower grade a, serta ketinggian bangunan yang dianjurkan

oleh pihak Bandara Halim Perdana Kusuma setinggi 92,4 meter.

5. Peraturan-peraturan yang digunakan adalah RDTRK (Rencana Daerah Tata

Ruang Kota) dan peraturan Banadara Halim Perdana Kusuma. Untuk merespon

peraturan tersebut arsitek mengajukan block plan yang telah disetujui oleh

pemerintah kota.

6. Teknologi baru yang digunakan berupa VRV system pada pengkondisian udara

buatan. VRV system ini dinilai lebih efisien diibandingkan chiller system yang

pada umumnya diaplikasikan pada bangunan tinggi. Keuntungan VRV system

adalah hemat energi. 1 ruangan memiliki 1 outdoor VAF. Peletakkan outdoor

VAF untuk lantai 1-15 terletak pada basement sedangkan untuk lantai 16-keatas

terletak pada roof top level. Teknologi baru yang digunakan juga diterapkan pada

jenis STP yaitu, RBC system.

7. Pembagian area privat dan publik dibatasi oleh Lasanya. Area privat terdapat

dibelakang berupa 2 building apartement, tenis court, playground, club, jogging

track.

8. Perkantoran menyediakan 130 unit untuk public. Pertokoan yang terdapat

sekarang seperti, coffee bean yang sifatnya masih sementara untuk menunjang

kebutuhan marketing sehingga masih memungkinkan untuk mengembangkan

fasilitas yang ada.



49


9. Terkait sirkulasi terbagi menjadi 2 enterance yaitu, pintu utara dan pintu selatan.

Pintu utara diperuntukkan untuk public yang memasuki wilayah perkantoran,

sedangkan pintu utara diperuntukkan untuk user apartement.

10.

Terdapat arcade yang menghubungkan perkantoran dan lasanya. Dari arcade

public dapat melihat outdoor escalator yang merupakan pocal point dari lasanya.

Desain dari outdoor escalator ini berbentuk cangkang yang berupa dome.outdoor

escalator menghubungkan ground level menuju lower ground. Di bagian sisi

selatan dari arcade hingga ramp dimanfaatkan untuk peletakkan kondensor. Pada

lasanya terdapat perbedaan level sehingga tidak terlihat kosong.

11. Terdapat 2 lobby yaitu pada ground floor dan lower ground.

12.

Penyebaran jenis kamar pada tiap lantai yaitu untuk 1 kamar tidur terdapat 3 unit,

2 kamar 12 unit, dan 3 kamar 4 unit.

d. Penjadwalan

Penjadwalan dalam proyek L’Avenue sendiri di laksanakan secara bersamaan

baik proyek apartemen dan perkantoran sehingga dalam prosesnya tidak ada bagian

yang tidak berjalan. Sehingga penjadwalan dari kontraktor maupun konsultan sendiri

sudah sangat baik.

e.

Sifat Perencanaan

Sifat perencanaan sendiri didasarkan atas pertimbangan pekerjaan, waktu, dan

keluarga. Sehingga sifat perencanaan dari L’Avenue mendirikan perkantoran dan

apartemen secara berdekatan, didasarkan atas 3 aspek tersebut civitas dapat

melaksanakan ketiga aktifitas tersebut dengan maksimal karena saving time yang

telah dirancang atas dasar perkotaan Jakarta

f. Macam-Macam Perencanaan

1. Tingkatan Manajemen

Tingkatan manajemen sendiri terdiri dari konsultan (mewakili pihak

owner), dan pihak kontraktor beserta sub-sub kontraktornya. Sehingga dengan



5


manajemen bukan satu pihak, maka proyek milik Swasta ini dapat berjalan

dengan baik.

2.

Jangka Waktu

Jangka waktu proyek ini sendiri di rencanakan akan selesai pada tahun

2016, demi memenuhi kebutuhan konsumen dan perkembangan pasar.

3.

Daerah Berlakunya

Berdasarkan daerah berlakunya, maka proyek ini merupakan proyek

yang bersifat dibuat secara local yaitu Kota Madya, karena daerah Jakarta

Selatan sendiri merupakan daerah yang perkembangannya sangat pesat.

g. Standar Perencanaan dan Peraturan Terkait

Pada Study kasus bangunan L’Avenue yang berlokasi di Pancoran Jakarta,

mengikuti peraturan-peraturan yang terkait dengan pembangunan gedung bertingkat

tinggi yang disesuaikan dengan lokasi atau daerah tempat pembangunan gedung ini.

Peraturan yang ada pun terkait dengan masalah lingkungan sekitar, wilayah

peruntukan site tersebut serta kondisi-kondisi khusus lainnya.

Peraturan-peraturan yang digunakan adalah RDTRK (Rencana Daerah TataRuang Kota) dan peraturan Banadara Halim Perdana Kusuma. Untuk merespon

peraturan tersebut arsitek mengajukan block plan yang telah disetujui oleh pemerintah

kota.

Salah satu yang dijelaskan adalah mengenai peraturan “Rencana Tata Ruang

Kota”. Dapat dilihat digambar, lokasi proyek ini terletak di kawasan Perkantoran,

perdagangan dan jasa. Penataan ruang wilayah ini dilakukan agar penataan kota

secara keseluruhan dapat diatur sesuai dengan fungsi dan kegunaannya masing-

masing.

Untuk kondisi-kondisi khusus lainnya, proyek ini berada tidak jauh dari

bandara Halim sehingga ada ketentuan khusus mengenai ketinggian bangunan yang

dapat dibangun. Ketinggian bangunan yang dianjurkan oleh pihak Bandara Halim

Perdana Kusuma setinggi 92,4 meter.



5


h. Manfaat Perencanaan

Adapun manfaat dari perencanaan pada proyek ini dapat dilihat pada

perencanaan sirkulasi entrance yang dapat dirancang walaupun pengerjaan bangunan

masih berjalan tetapi penghuni ataupun pengunjung yang sudah menempati

apartement tersebut memiliki main entrance yang berbeda dengan kendaraan-

kendaraan proyek ataupun pekerja. Sehingga ketika seluruh pengerjaan proyek telah

selesai, sirkulasi entrance diatur ulang sehingga pemakai dari entrance hanyalah

pengunjung atau penghuni saja.

Gambar 5 : Peta Rencana Pola Ruang Daratan Provinsi DKI Jakarta



3.7 Simpulan

Berdasarkan hasil observasi kami dilapangan, dapat ditarik kesimpulan bahwa

L’Avenue merupakan sebuah apartement yang menggunakan konsep green architecture serta

memiliki fungsi ganda, yaitu sebagai kawasan apartement dan office tower . Pemilihan fungsi

tersebut didasari oleh kesadaran developer akan banyaknya waktu yang dihabiskan seorang

pekerja untuk bekerja, baik waktu yang dihabiskannya di jalan maupun waktu yang

dihabiskannya di kantor. Dari sana developer memiliki ide untuk mempersingkat waktu

perjalanan untuk bekerja dengan meletakan office dan tempat tinggal dalam satu kawasan.

Terkait pemilihan site, developer memilih daeran Pancoran di Jakarta Selatan sebagai

tempat apartemen dan office tower karena daerah tersebut dinilai strategis karena berada tidak

jauh dari daerah ‘segitiga emas’ Jakarta dan merupakan daerah yang memiliki nilai jual yang

tinggi dibandingkan daerah Jakarta yang lainnya. Dilihat dari keadaan alamnya, daerah

Pancoran berada di daerah yang cukup tinggi daripada wilayah Jakarta lainnya, sehingga

resiko banjir semakin kecil.

studi ekskursi - planning

Documents