pertemuan ke 6 kontrak konstruksi

7/24/2019 Pertemuan Ke 6 Kontrak Konstruksi

1/19

OLEHPrijambodo, ST.,MT


2/19

I. MODEL KONTRAK KONSTRUKSI

Sesuai Pasal 1338 KUH Perdata : Semua perjanjian yang dibuat secara sah

berlaku sebagai undang undang bagi mereka yang membuatnyaasas

kebebasan berkontrak

Kontrak dikelompokkan dalam 3 golongan :

a. Versi Pemerintah

Standar yang biasanya dipakai adalah dari Kementerian Pekerjaan

Umum, meskipun masing-masing Dirjen memiliki standar kontraksendiri-sendiri

b. Versi swasta Nasional

Versi ini bermacam-macam sesuai selera Pengguna jasa/Pemilik proyek

Kadang mengutik Kementerian PU, atau mengikuti kontrak LN seperti

FIDIC (Federation Internationale des Ingenieurs Consels), AIA (American

Institute Architects), dan biasanya diambil setengaah-setengah maka

rawan sengketa.

c. Versi/Standar Swasta/Asing

Umumnya para pemilik Proyek Asing menggunakan kontrak dengan

sistem FIDIC atau JCT (Joint Contract Tribunals)


3/19

II. Kendala, Isi Kontrak (Kertancuan, Salah pengertian,

berbenturan)

a. Hal-hal yang rancu :

i. Kontrak dengan sistem pembayaran pra pendanaan penuh dariKontraktor (Contract full prefinance) dianggap Kontrak rancang

Bangun (Design Build/Turn key)

ii. Penyelesaian sengketa : Pengadilan atau Arbitrase (dalam kontrak

keduanya disebut secara jelas)

b. Salah pengertian :

Salah pengertian yang sering terjadi dalam suatu kontrak konstruksi

adalah Fixed Lump Sump Price. Karena ada kata-kata Fixed sering

diartikan bahwa nilai kontrak tidak boleh berubah.

c. Kesetaraan Kontrak

Umumnya KK belum adil dan setara (fair and equal)

Contoh :i. Bila penyedia jasa lalai maka pihaknya akan terkena sangsi, tapi bila

Pengguna jasa lalai maka tidak ada sangsi

ii. Kelambatan penyelesaian pekerjaan akan terkena sangsi (denda),

tapi kelambatan pembayaran tidak mendapat ganti rugi (interest

bank)


4/19

d. Isi Kontrak kurang jelas

i. Jumlah hari Pelaksanaan Kontrak

Kata hari harus dijelaskan hari kerja atau hari kalender

ii. Kerancuan dalam Penetapan saat mulai pelaksanaan pekerjaan apakahsejak tanggal kontrak, tanggal Surat Perintrah Kerja atau saat Penyerahan

lahan atau Surat Perintah Mulai Kerja.

iii. Dokumen kontrak tidak lengkap, dan isi dokumen bertentangan satu

sama lain sehingga menyulitkan pelaksanaan

iv. Pengawasan kontrak tidak berjalan sebagaimana mestinya . Pengguna

Jasa sering mencampuri secara langsung pelaksanaan di lapangan yangsesungguhnya sudah didelegasikan kepada Manajer Kontruksi sebagai

pengawas lapangan

e. Kepedulian pada kontrak sangat rendah

Biasanya kontrak dibuat dalam rangkap 10 misalnya, didistribusikan

kemana saja?

f. Klaim Kontrak Konstruksi

Sampai saat ini belum pernah terdengar ada Penyedia Jasa mengajukan

klaim konstruksi, Karena klaim dianggap sebagai tuntutan, padahal arti

kliam sesunggunya adalah permintaan, tapi dapat berupah menjadi

tuntutan apabila tidak dipenuhi.


5/19

III. BENTUK-BENTUK KONTRAK KONSTRUKSI

Bentuk-bentuk Kontrak Konstruksi Ditinjau dari 4 aspek :

a. Aspek Perhitungan Biaya :

1. Fixed Lump Sum Pricea). Adalah suatu kontrak dimana volume pekerjaan yang tercantum dalam

kontrak tidak boleh diukur ulang atau dalam bahasa Inggris :A Fixed

Lumpsum Price Contract is a contract where the Bill of Quantity is not

subject to remeasurement

b). PP 29/2000 tentang Penyelanggaraan Jasa Konstruksi pasal 21ayat (1)

memberikan batasan sbb :

Kontrak kerja konstruksi dengan bentuk imbalan Lump Sum sebagai-

mana dimaksud dalam Pasal 20 ayat (3) huruf a angka 1 merupakan

kontrak jasa atas penyelesaian seluruh pekerjaan dalam jangka waktu

tertentu dengan jumlah harga yang pasti dan tetap serta semua risiko

yang mungkin terjadi dalam proses penyelesaian pekerjaan yangsepenuhnya ditanggung oleh penyedia jasa sepanjang gambar dan

spesifikasi tidak berubah.


6/19

Selanjutnya penjelasan pasal 21 ayat 1 :

Pada pelelangan dengan bentuk imbalan Lump Sum, dalam hal terjadi

pembetulan perhitungan perincian harga penawaran dikarenakan

adanya kesalahan aritmatik, maka harga penawaran total tidak boleh

diubah. Perubahan hanya boleh dilakukan pada salah satu atau volume

pekerjaan atau harga satuan, dan semua risiko akibat perubahan karena

adanya koreksi aritmatik menjadi tanggung jawab sepenuhnya penyedia

jasa, selanjutnya harga penawaran menjadi harga kontrak (nilai

pekerjaan).

c) Robert D gilbreath dalam buku Managing Construction Contract

menulis dan terjemahannya sbb :

Lumpsum : Harga pasti

Suatu harga yang pasti dan tertentu telah disetujui para pihak

sebelum kontrak ditandatangani. Harga ini tetap tidak berubah

selama berlakunya kontrak dan tidak dapat diubah kecuali karenaperubahan lingkup pekerjaan atau kondisi pelaksanaan dan perintrah

tambahan dari Pengguna jasa. Dalam Kontrak Lumsum, resiko biaya

bagi pengguna jasa kecil memberi cukup pengawasan atas

pelaksanaan dan pengikatan.


7/19

2. Unit Price Contract

Adalah kontrak dimana volume pekerjaan yang tercantum dalam kontrak

hanya merupakan perkiraan dan akan diukur ulang untuk menentukan

volume pekerjaan yang benar-benar dilaksanakan atau : A unit Price

contract is a contract where the Bill of Qujantity is subyect to re measurementPP 29/2000 pasal 21 ayat (2) mengatakan : Kontrak kerja konstruksi

dengan bentuk imbalan Harga Satuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal

20 ayat (3) huruf a angka 2 merupakan kontrak jasa atas penyelesaian

seluruh pekerjaan dalam jangka waktu tertentu berdasarkan harga satuan

yang pasti dan tetap untuk setiap satuan/unsur pekerjaan dengan

spesifikasi teknis tertentu, yang volume pekerjaannya didasarkan pada

hasil pengukuran bersama atas volume pekerjaan yang benar benar telah

dilaksanakan oleh penyedia jasa.

Dalam penjelasan pasal 21 ayat (2) :Pada pelelangan dengan bentuk imbalan

harga satuan dalam hal terjadi pembetulan perhitungan perincian harga

penawaran dikarenakan adanya kesalahan aritmatik, harga penawaran total

dapat berubah, akan tetapi harga satuan tidak boleh diubah. Koreksi aritmatik

hanya boleh dilakukan pada perkalian antara volume dengan harga satuan atau

penjumlahan hasil perkalian volume dengan harga satuan. Semua risiko akibat

perubahan karena adanya koreksi aritmatik menjadi tanggung jawab

sepenuhnya penyedia jasa. Penetapan pemenang lelang berdasarkan harga

penawaran terkoreksi. Selanjutnya harga penawaran terkoreksi menjadi harga

kontrak (nilai pekerjaan).


8/19

b. Aspek Perhitungan Jasa

Aspek ini belum pernah dipakai di Indonesia

1. Cost Without Fee ( Biaya tanpa jasa)

Adalah kontrak dimana Penyedia jasa hanya dibayar biaya pekerjaanyang dilaksanakan tanpa mendapatkan imbalan jasa. Biasanya untuk

pekerjaan yaang bersifat sosial (charity purpose), yayasan sosial,

pembangunan tempat ibadah (masjid, pesantren, gereja) dll.

2. Cost plus fee = CPF (Biaya ditambah jasa)

Penyedia Jasa dibayar seluruh biaya untuk melaksanakan pekerjaan

ditambah jasa yang biasanya dalam bentuk presentase (misal 10%).

Tapi dalam prakteknya fee ini sangat merugikan pengguna jasa,

sehingga pemrintah melarang Contract Cost Plus Fee ini th 1966.

Tapi dalam PP 29/2000 pasal 21 ayat (3) dihidupkan kembali : Kontrak

kerja konstruksi dengan bentuk imbalan Biaya Tambah Imbalan Jasa

sebagaimana dimaksud dalam Pasal 20 ayat (3) huruf a angka 3

merupakan kontrak jasa atas penyelesaian seluruh pekerjaan dalam

jangka waktu tertentu, dimana jenis jenis pekerjaan dan volumenya

belum diketahui dengan pasti, sedangkan pembayarannya dilakukan

berdasarkan pengeluaran biaya yang meliputi pembelian bahan, sewa

peralatan, upah pekerja dan lain lain, ditambah imbalan jasa yang telah

disepakati oleh kedua belah pihak.


9/19

3. Cost Plus Fixed Fee = CPFF (Biaya ditambah Jasa Pasti)

Bentuk ini lebih baik dari CPF, meski tetap beresiko, hanya penyedia

jasa tidak terangsang untuk menambah biaya, dan bila ini terjadi akan

tidak ada tambahanfee.Fee ini ditetapkan sebelum kontrak

ditandatangani.

c. Aspek Cara pembayaran

1. Cara Pembayaran Bulanan (Monthly payment)

Cara pembayaran ini, prestasi penyedia jasa dihitung setiap akhir

bulan, setelah prestasi tersebut diakui Pengguna Jasa maka PenyediaJasa dibayar sesuai prestasi tersbut.

2. Cara pembayaran atas Prestasi (Stage payment)

Pembayaran kepada penyedia jasa dilakukan atas dasar prestasi/

kemajuan pekerjaan yang telah dicapai sesuai ketentuan dalam

kontrak. Besarnya prestasi dinyatakan dalam persentase.Yang lebih dikenal selama ini adalah Pembayaran Termin.

3. Pra pendanaan Penuh dari Penyedia jasa (Contractors Full Pre financed)

Penyedia jasa mendanai seluruh pekerjaan sesuai kontrak. Setelah

pekerjaan selesai 100% dan diterima oleh Pengguna jasa , maka akan

dibayar oleh Penyedia Jasa penuh 100%.


10/19

d. Aspek Pembagian Tugas

1. Bentuk Kontrak Konvensional

Pembagian tugasnya sederhana saja, yanitu Pengguna Jasa

menugaskan Penyedia jasa untuk melaksanakan suatu pekerjaan.

Perencanaannya sudah dilaksanakan oleh pihak lain, penyedia jasa

tinggal melaksanakan sesuai kontrak.

2. Bentuk Kontrak spesialis

Pengguna jasa membagi-bagi kontrak beberapa buah berdasarkan

bidang pekerjaan khusus/spesialis seperti : pekerjaan sub structures

kepada Penyedia Jasa A, Structure pada penyedia Jasa B dst.Keuntungannya :

a). Mutu pekerjaan lebih handal

b). Penghematan waktu

c) Penghematan biaya

d) Kemudahan untuk mengganti Penyedia jasa

3. Bentuk Kontrak Rancang Bangun (Design Construct/Build, Turn-key)

a) Dari aspek pembayaran :

1) DCB dilakukan pembayaran sesuai kemajuan pekerjaan

2) T-K dilakukan sekaligus setelah seluruh pekerjaan selesai


11/19

b). Dari Aspek Penugasan

1). DCB maupun T-K sama-sama melaksanakan perencanaan

sekaligus membangun

2). Penyedia jasa mendapat imbalan dari pekerjaan konstruksinya

juga mendapat imbalan dari pembuatan rencana/designdariproyek tersebut.

3). Perintah perubahan hampir tidak ada karena segala sesuatu

ditetapkan dari awal.

4). Jaminan pembayaran (Payment Guarantee) dari Pengguna jasa

minimum senilai harga Kontrak, dengan masa berlaku sesuai

pelaksanaan. Tapi jaminan ini bukan merupakan instrumenpembayaran.

4. Bentuk KontrakEngineering, Procurement & Construction (EPC)

EPC sama dengan DCB maupun T-K, akan tetapi pada industri minyak,

gas bumi, pabrik pupuk urea.

Dalam kontrak EPC yang dinilai bukan hanya selesainya pekerjaanmelainkan unjuk kerja (performance) dari pekerjaan tersebut

Dalam UU 18/1999 ps 16 ayat (3) dlm penjelasan :

Penggabungan ketiga fungsi tersebut dikenal antara lain dalam model

penggabungan perencanaan, pengadaan, dan pembangunan (EPC)

serta model penggabungan perencanaan dan pembangunan (design

and build) dengan tetap menjamin terwujudnya efisiensi.


12/19

5. Bentuk kontrak BOT (Build Operate Transfer) & BLT (B Lease T)

Bentuk kontrak ini merupakan polakerjasama antara Pemilik /Lahan

dan investor yang akan menjadikan lahan tersebut menjadi fasilitas

untuk perdagangan, hotel, resort, jalan tol dsb.

- Dimulai dari investor membangun fasilitas (Build)- Investor diberi hak untuk mengelola untuk kurun waktu tertentu

(Operate)

- Setelah masa pengoperasian selesai fasilitas tadi dikembalikan

kepada pemilik (Transfer)

- Bentuk perjanjiannya disebut Concession Contract/Aggrement

Untuk BLT adalah setelah mambangun fasilitas, Pemilik seolah-olah

menyewa kepada investor (dapat pula dijadikan angsuran dari

investasi yg ditanam) kurun waktu tertentu, atau fasilitas tersebut

disewakan pada pihak lain. Setelah masa sewa berakhir, fasilitas

dikembalikan kepada pemilik fasilitas (transfer).

6. Swakelola (Force Account)

Atau disebut Eigen Beheer , yang memberi perintah, mengawasi

dan mengerjakan adalah sipemilik sendiri, ini biasanya dilakukan

oleh instansi pemerintah.


13/19

IV. ASPEK-ASPEK YANG TERKANDUNG DALAM

KONTRAK KONSTRUKSI

a. Aspek Teknis

Aspek Teknis yang terkandung dalam dokumen kontrak :

1. Syarat-syarat Umum Kontrak (General Condition of Contract)

2. Lampiran-lampiran (appendices)

3. Syarat-syarat khusus kontrak (Special Condition Of Contract)

4. Spesifikasi teknis (Technical Specificaatrion)

5. Gambar-gambar kontrak (Contract Drawing)

b. Aspek Hukum

Sesungguhnya seluruh dokumen kontrak itu sendiri adalah hukum ini

sesuai dengan Pasal 1338 KUHPerdata.

Sedang aspek hukum yang sering menimbulkan dampak hukum yang

cukup luas :

1. Penghentian Sementara Pekerjaan (Suspension of Work)

Pasal ini sering kali lupa dicantumkan dalam kontrak, ini akan

mengakibatkan ketidakpastian dalam hukum.


14/19

2. Pemutusan Kontrak

Pelaksanaan kontrak dihentikan secara sepihak oleh salah satu

pihak dengan membatalkan kontrak.

3. Ganti Rugi Keterlambatan (Liquidity Damages)

Misal ganti rugi keterlambatan per hari 1 %o dan ganti rugi

maksimum 5% artrinya keterlambatan 50 hari, bagaimana setelah 50

hari pekerjaan belum juga selesai, penyedia jasa diizinkan terus

bekerja, bila ya apakah pekerjaan diteruskan tanpa ganti rugi.

4. Penyelesaian perselisihan (settlement of dispute)

Pasal ini perlu dicantumkan secara tegas sesuai dengan UU No.18/1999 pasal 36 (1).Penyelesaian sengketa jasa konstruksi dapat

ditempuh melalui pengadilan atau di luar pengadilan berdasarkan

pilihan secara sukarela para pihak yang bersengketa.

Atau pasal 49 (1) PP 29/2000, Penyelesaian sengketa dalam penye-

lenggaraan jasa konstruksi di luar pengadilan dpt dilakukan dg cara:

a. melalui pihak ketiga yaitu:1) mediasi (yang ditunjuk oleh para pihak atau oleh Lembaga

Arbitrase dan Lembaga Alternatif Penyelesaian Sengketa);

2) konsiliasi; atau

b. arbitrase melalui Lembaga Arbitrase atau Arbitrase Ad Hoc.


15/19

5. Keadaan Memaksa (Force Majeure)special Risk

Adalah keadaan yang terjadi diluar kehendak dan kemampuan

pengguna jasa maupun penyedia jasa

6. Hukum yang berlaku (Governing Law)

Pasal ini harus dicantumkan dalam kontrak agar mengantisipasitimbulnya perselisian. Namun PP 29/2000 pasal 23 ayat 6 secara tegas

mengatakan bahwa kontrak kerja harus tunduk pada hukum yang

berlaku di Indonesia.

7. Bahasa Kontrak (Contract Language)

Umumnya kontrak konstruksi di indonesia dibuat dalam bahasaIndonesia. Bila kontrak konstruksi dibuat dalam 2 bahasa : Inggris

dan Indonesia, harus dinyatakan berlaku hanya 1 bahasa, Inggris atau

Indonesia. PP 29/2000 pasal 23 ayat 5 secara tegas , walaupun dibuat

lebih dari satu bahasa, yang berlaku adalah kontrak dalam bahasa 1

(satu) bahasa yang mengikat secara hukum.

8. Domisili (tempat kedudukan)Kesepakatan mengenai domisili para pihak dalam suatu kontrak

ditentukan hanya dengan maksud apabila timbul perselisihan/

sengketa, permasalahan akan diselesaikan oleh pengadilan


16/19

c. Aspek Keuangan Perbankan

1. Nilai Kontrak (Contract Amount)/harga Borongan

2. Cara Pembayaran/Method of payment

3. Jaminan-jaminan (Guarantee/Bonds)- Jaminan Uang Muka (Advance payment Bond)

- Jaminan Pelaksanaan (Performance Bond)

- Jaminan Pemeliharaan ( Maintenance bond)

Jaminan yang lazim dlm kontrak konstruksi adalah :

a) Bank Garansi dan Standby Letter of CreditDitinjau dari segi hukum merupakan perjanjian penanggungan

(borghtocht) diatur dalam pasal 1820 sd 1850 KUHPer

b) Surety Bond

Jaminan yang diberikan oleh perusahaan asuransi. Risiko yang

dijamin dari Surety Bond tidak ditahan sendiri oleh penjamin,

tapi di reasuransikan kembali oleh perusahaan asuransi.

Adalah perjanjian yang bersifatIrrevocable(tidak dapat

dibatalkan)


17/19

d. Aspek Perpajakan

1. Pajak Pertambahan Nilai (PPN)

a) Jenis Pajak tidak langsung

b) Dasar pengenaan pajak adalah nilai penggantianc) Besar tarif PPN adalah 10%

2. Pajak penghasilan (PPh)

a) Jenis pajak langsung yang dipungut pemerintah

b) Wajib pajak dapat melunasi atau membayar pajak sendiri, atau

pemotongan pajak oleh pihak lain.

c) Besarnya tarif pemotongan pajak PPh pasal 23 oleh pihak

pengguna jasa sebesar 15% dari perkiraan penghasilan bruto.

e. Aspek Perasuransian

1. Contractors All Risk (CAR) dan Third Party Liability Assurance (TPL),

Aspek perasuransian yang biasanya terdapat dalam kontrak

konstruksi adalah asuransi yang mencakup seluruh proyek, termasuk

jaminan kepada pihak ke tiga dengan masa pertanggungan selama

proytek berlangsung.

2. Asuransi tenaga kerja (ASTEK) dan Asuransi Kesehatan (ASKES).


18/19

f. Aspek Sosial Ekonomi

1. Dalam kontrak konstruksi adakalanya dipersyaratkan

menggunakan tenga kerja setempat

2. Dampak lingkungan juga harus diatur dlm kontrak. Sesuai UUJK Ps

22 ayat 2 butir m : aspek lingkungan, yang memuat kewajiban parapihak dalam pemenuhan ketentuan tentang lingkungan.

g. Aspek administrasi

1. Keterangan para pihak harus tercantum secara jelas dlm kontrak

2. Laporan kemajuan pekerjaan perlu diatur dalam tata cara besertaformat baku dan periode laporan.

3. Korespondensi diperlukan untuk tertib administrasi yaitu mengenai

informasi antara para pihak agar semua dapat didokumentasikan.

4. Yang dimaksud dengan hubungan kerja antara Penyedia jasa dan

Pengguna Jasa adalah penetapan nama orang/badan yaang

mewakili Pengguna Jasa di lapangan.


19/19

pertemuan ke 6 kontrak konstruksi

Documents