modul dokumen kontrak · web viewmodul dokumen kontrak modul dokumen kontrak pusdiklat sda dan...

MODUL DOKUMEN KONTRAK


DAFTAR ISI

DAFTAR ISI ................................................................................................................. iDAFTAR GAMBAR .................................................................................................... ii

BAB I PENDAHULUAN ..............................................................................................1

1.1 Tujuan Pembelajaran .....................................................................................1

1.2 Materi Pokok Pembelajaran ...........................................................................1

1.3 Metode Kegiatan Belajar Mengajar ................................................................1

1.4 Sumber Belajar ...............................................................................................2

1.5 Evaluasi ..........................................................................................................2

BAB II KONTRAK ......................................................................................................3

2.1. Umum .............................................................................................................3

2.2. Pembentukan Kontrak ....................................................................................3

2.3. Pelanggaran Kontrak ......................................................................................7

2.4. Pemutusan Kontrak ........................................................................................9

2.5. Kerugian Akibat Pelanggaran Kontrak .........................................................10

2.6. Hubungan Kontrak dalam Proyek Konstruksi ...............................................13

BAB III JENIS-JENIS KONTRAK ............................................................................15

3.1 Jenis-jenis Kontrak .......................................................................................15

3.2 Kontrak berdasarkan Pengaturan Penggantian Biaya .................................15

3.3 Kontrak berdasarkan Cara Pembayaran ......................................................20

3.4 Kontrak berdasarkan Aspek Pembagian Tugas ...........................................21

3.5 Kontrak berdasarkan Perpres No. 70 Tahun 2012 .....................................26

BAB IV SISTEM JAMINAN DAN PEMBAYARAN DALAM KONTRAK...................28

4.1 Sistem Jaminan dan Pembayaran dalam Kontrak .......................................28

4.2 Sistem Pembayaran .....................................................................................30

BAB V DOKUMEN KONTRAK ................................................................................32

5.1 Dokumen Kontrak .........................................................................................32

5.2 Rangkuman ..................................................................................................36

BAB VI ASPEK LEGAL DARI KONTRAK ...............................................................37

6.1 Ketentuan Legal yang Penting dari Kontrak .................................................37

PUSDIKLAT SDA DAN KONSTRUKSI I


DAFTAR GAMBAR

Gambar 2.1 Struktur Hubungan Kontraktual Proyek Konstruksi ...............................13

Gambar 3.1 Bentuk Kontrak Konvensional/Tradisional ............................................22

Gambar 3.2 Bentuk Kontrak Spesialis ......................................................................23

Gambar 3.3 Bentuk Kontrak Design-Build ................................................................24

Gambar 3.4 Bentuk Kontrak Berdasarkan Perpres No. 70 Tahun 2012 ...................26

PUSDIKLAT SDA DAN KONSTRUKSI II


BAB I

PENDAHULUAN

1.1. TUJUAN PEMBELAJARANA. Kompetensi Dasar

Peserta diklat mampu menjelaskan dan memahami tentang dokumen kontrak

dalam proses kerjasama berbagai pihak yang ada terkait proyek

pembangunan sungai.

B. Indikator Keberhasilan

Setelah mengikuti diklat, peserta diharapkan mampu dan memahami

beberapa hal berikut, diantaranya adalah:

a. Kontrak

b. Jenis-jenis kontrak

c. Sistem penjaminan dan pembayaran dalam kontrak

d. Dokumen kontrak

e. Aspek legal dalam kontrak

1.2.MATERI POKOK PEMBELAJARANa. Kontrak

b. Jenis-jenis kontrak

c. Sistem penjaminan dan pembayaran dalam kontrak

d. Dokumen kontrak

e. Aspek legal dalam kontrak

1.3.METODE KEGIATAN BELAJAR – MENGAJAR1. Proporsi tatap muka di kelas

a. Teori dengan bobot 60 %

b. Dilakukan dengan metode ceramah dan Tanya jawab.

PUSDIKLAT SDA DAN KONSTRUKSI 1


2. Metode pembelajaran kolaboratif

a. Pembelajaran dilakukan dengan bersama-sama

b. Pembelajaran berdasarkan pengetahuan yang dimiliki sebelumnya

c. Tiap peserta berperan aktif

d. Lebih menekankan berbagi pengalaman

1.4. SUMBER BELAJARa. Pedoman pelatihan

b. Modul pelatihan

c. Bahan tayang

1.5. EVALUASIa. Sebelum pelatihan dilakukan evaluasi pretest

b. Sesudah pelatihan dilakukan evaluasi post test



BAB II

GAMBARAN UMUM TENTANG KONTRAK

2.1. UMUMElemen yang paling penting dalam suatu proses kerjasama antara berbagai pihak

untuk mewujudkan suatu tujuan tertentu yang telah disepakati bersama adalah

kontrak. Dalam proyek konstruksi, kontrak merupakan dokumen yang harus

dipenuhi dan dilaksanakan bersama antara pihak yang telah sepakat untuk saling

terikat. Tahap awal yang harus dipahami lebih dahulu adalah dasar-dasar

pengertian kontrak serta konsep kontrak konstruksi.

Dasar-dasar pengertian mengenai kontrak dalam konteks kontrak pekerjaan

konstruksi mencakup pengetahuan mengenai hal-hal yang berkaitan dengan :

Proses pembentukan kontrak

Proses dan prosedur pelaksanaan kontrak

Pelanggaran kontrak

Analisis kerugian akibat pelanggaran kontrak

Hubungan kontraktual.

2.2. PEMBENTUKAN KONTRAKProses pembentukan kontrak (contract formation) diawali dengan adanya dua pihak

atau lebih yang telah saling menyetujui untuk mengadakan suatu transaksi,

umumnya berupa kesanggupan oleh satu pihak untuk melakukan sesuatu bagi

pihak lainnya dengan sejumlah imbalan (monetary value) yang telah disepakai

bersama. Namun demikian, tidak semua persetujuan dan transaksi akan dilanjutkan

dalam bentuk kontrak. Persetujuan hanya dapat dilanjutkan dalam bentuk kontrak.

Persetujuan hanya dapat dilanjutkan dalam bentuk kontrak bila memenuhi dua

aspek utama, yaitu saling menyetujui (mutual consent) serta ada penawaran dan

penerimaan (offer and acceptance)



A. Saling Menyetujui

Apabila dua belah pihak melakukan transaksi terhadap proyek tertentu dan

transaksi tersebut disetujui bersama yang bersifat mengikat serta berlaku

terhadap semua aspek prinsipil yang menyangkut persetujuan tersebut,

dikatakan bahwa kedua belah pihak telah saling menyetujui. Aspek-aspek

prinsipil yang harus dipenuhi dalam suatu persetujuan menyangkut

kelengkapan aspek-aspek subyektif dan obyektif persetujuan. Untuk

menjelaskan hal ini, dapat dikemukakan kasus berikut :

Bila seorang investor membuat persetujuan dengan sebuah

perusahaan penyedia jasa (kontraktor/konsultan) untuk

merancang/membangun sejumlah mall berikut fasilitasnya,

tetapi kedua belah pihak belum berhasil menyebutkan

sejumlah biaya/harga yang disepakati maka pada tahap ini

belum dapat dikatakan bahwa kontrak telah terbentuk. Bila

selanjutnya terjadi kesepakatan suatu harga, durasi

pelaksanaan, tata cara pembayaran maka kesepakatan

tersebut dapat dituangkan dalam dokumen tertulis

(kontrak). Hal yang sama juga dapat berlaku pada suatu

persetujuan yang tidak dapat secara tegas menetapkan

waktu penyelesaian pekerjaan

Secara umum, suatu persetujuan yang disepakai bersama harus bebas

dari semua mmaterial yang dapat mempunyai arti mmaterial ganda

(ambiguous). Terminologi atau kata-kata yang bermakna samar/ganda dapat

menimbulkan keragu-raguan dalam pengartian dan penafsirannya. Akibatnya,

masing-masing pihak akan berusaha memberikan penafsiran tersendiri, yang

tentunya dengan maksud untuk tidak merugikan diri sendiri sehingga kerap

menjadi bibit perselisihan (dispute). Oleh karena itu sangat penting bagi semua

pihak yang terikat ataupun terlibat dalam kontrak untuk mengerti dan



memahami apa yang diharapkan dan apa yang akan diberikan oleh masing-

masih pihak.

Sebuah contoh ketidakjelasan kontrak dapat terjadi pada kesepakatan

waktu penyelesaian suatu proyek. Suatu kontrak harus secara tegas

menyebutkan waktu penyelesaian pekerjaan dalam satuan waktu yang

terdefinisikan secara lengkap dan jelas. Jika disebutkan bahwa waktu

penyelesaian sebuah proyek adalah 100 hari maka harus dijelaskan apa yang

dimaksud dengan 100 hari, apakah 100 hari kalender ataukah hari kerja. Hal ini

secara langsung berkaitan dengan perencanaan pelaksanaan pekerjaan dan

pada akhirnya berakibat pada biaya proyek.

Suatu prinsip dasar yang harus diperhatikan dalam upaya memahami dan

menginterpretasikan suatu mmaterial yang meragukan adalah bahwa

kesempatan penafsiran lebih diutamakan (previlage) bagi pihak yang tidak atau

bukan menulis rancangan kontrak.

B. Penawaran dan Penerimaan

Prinsip utama dalam sebuah kesepakatan dilandasi pada azas keadilan.

Semua transaksi yang terjadi selama proses pembentukan kontrak harus

dilakukan secara adil, kedua belah pihak yang akan mengadakan transaksi

harus bebas dari segala tekanan dan diberikan kesempatan yang sama untuk

melakukan penawaran bagi pihak yang satu dan melakukan penerimaan bagi

pihak lainnya. Transaksi terjadi bila satu pihak melakukan penawaran kepada

pihak lain dalam hal untuk mengadakan atau melakukan sesuatu hal, dan

pihak lain akan memberikan tanggapan atas penawaran tersebut. Jawaban

atas penawaran tersebut dapat berupa penerimaan, penolakan atau

penerimaan dengan syarat melalui suatu proses negosiasi.

Sebagai gambaran dalam menjelaskan situasi tersebut di atas, dapat

dicermati contoh berikut. Pada saat pemilik proyek mengadakan pelelangan,

bukan berarti bahwa pemilik akan memberikan suatu proyek kepada

kontraktor, tetapi lebih berupa tawaran bagi calon rekanan untuk memberikan



tanggapan dengan cara mengajukan penawaran harga. Jadi, di sini tampak

bahwa pemilik memberikan suatu tawaran kepada calon kontraktor berupa

kesempatan untuk memvberikan tawaran kembali (counter offer), atau bahkan

tidak ikut sama sekali dalam pelelangan. Para calon kontraktor tersebut akan

mengajukan penawaran harga atas pekerjaan yang ditawarkan atau tidak

menanggapi tawaran tersebut bahkan menolak sama sekali tawaran tersebut.

Pemilik proyek pada akhirnya mempunyai hak untuk menerima tawaran

tersebut, menolak atau melakukan suatu tawar menawar lagi. Dengan

demikian, kedua belah pihak mempunyai kesempatan yang sama dalam

memberikan dan memutuskan hasil penawaran.

Hal penting lainnya yang berkaitan dengan aspek penawaran adalah

adanya waktu berlakunya penawaran. Untuk kontrak-kontrak yang dilelangkan,

dalam setiap penawaran umumnya dicantumkan waktu berlakunya harga

penawaran, biasanya mencapai 60 sampai 90 hari setelah saat pemasukan

penawaran. Selama periode tersebut, penawar (calon kontraktor) tidak

diperbolehkan menarik atau mengubah harga penawarannya. Sebaliknya,

setelah periode tersebut pemilik tidak dapat lagi memaksa calon kontraktor

untuk tetap mempertahankan dan menggunakan harga penawaran yang lama.



Penetapan masa berlakunya penawaran dimaksudkan untuk melindungi

pihak yang melakukan penawaran dan/atau pihak yang akan menerima

penawaran dari risiko kerugian yang dapat timbul akibat perubahan sistem

mmate, politik dan moneter yang terjadi selama transaksi tawar-menawar

tersebut belum disepakati.

2.3. PELANGGARAN KONTRAKDalam proyek konstruksi, mmate selalu terjadi pergeseran terhadap klausal-

klausal kontrak. Hal ini disebabkan oleh karakteristik proyek tersebut dan juga aksi

atau reaksi dari pihak-pihak yang telah bersepakat dalam kontrak. Terjadinya

pergeseran tersebut tidak semuanya dikategorikan sebagai pelanggaran kontrak

(contract violation), tetapi harus ditinjau secara detail situasi dan kondisi yang

menyebabkannya. Pelanggaran kontrak terjadi jika salah satu atau semua pihak

yang terlibat dalam kontrak melanggar sebagian atau seluruh kesepakatan yang

telah disetujui bersama. Akibatnya salah satu pihak atau kesemuanya akan

mengalami kerugian dan oleh karena kerugian tersebut dapat dilakukan tuntutan

penggantian pada pihak yang menyebabkannya.

Pelanggaran kontrak akan terjadi jika pihak-pihak yang bersepakat

melakukan pelanggaran terhadap satu atau lebih persyaratan yang terkandung

dalam kontrak, dengan konsekuensi yang harus ditanggung oleh pihak yang

bersepakat. Dengan merujuk pada kadar pelanggaran yang terjadi, pihak yang

merugikan dapat dituntuk sesuai aturan yang berlaku atas akibat pelanggaran

tersebut.

Konsep penilaian terhadap kadar pelanggaran kontrak dapat dikelompokkan

menjadi dua, yaitu pelanggaran material dan pelanggaran mmaterial. Keduanya

menjadi sangat penting meskipun pembedaan dan penentuannya sangat sulit

karena hal tersebut menentukan hal-hal apa yang boleh dan tidak boleh dilakukan

oleh pihak yang melanggar. Pembedaan pelanggaran material dan mmaterial

sangat bergantung pada prinsip pihak yang bersepakat. Misalnya kegiatan A

merupakan hal yang sangat penting bagi pengguna jasa X, tetapi kurang penting

bagi pengguna jasa Y.



Akibat yang terjadi dari pelanggaran yang bersifat material adalah

pemutusan hubungan kerja (kontrak), sedangkan untuk pelanggaran mmaterial

akibat yang ditanggung oleh si pelanggar mungkin hanya berupa ganti rugi financial

atau bahkan tidak ada sama sekali.

Suatu pelanggaran dikatakan material jika pelanggaran tersebut menyangkut

aspek-aspek vital dari suatu perjanjian. Sebaliknya suatu pelanggaran terhadap

kontrak dikatakan mmaterial jika pelanggaran yang terjadi menyangkut aspek-aspek

yang kurang atau tidak penting dari suatu perjanjian. Seorang kontraktor yang tidak

muncul di lapangan selama satu bulan setelah kontrak ditandatangani dapat

dikategorikan sebagai pelanggaran yang material. Pada umumnya seusai kontraktor

memenangkan lelang maksimum 12 hari sejak dikeluarkannya SPK (Surat Perintah

Kerja), kontraktor harus telah melakukan kegiatan pelaksanaan. Keterlambatan

pembayaran yang dilakukan oleh pemilik umumnya akan dinilai sebagai

pelanggaran material. Untuk menggambarkan kondisi ini, diberikan sebuah kasus

berikut :

Seorang kontraktor pada proyek pembangunan mmater Mursapa di

Cepu mengalami keterlambatan pekerjaan selama lima bulan dari

total waktu rencana penyelesaian dua belas bulan. Untuk prestasi

yang dicapai tersebut apakah kontraktor dapat dinilai melanggar

kontrak? Kalau memang ulah kontraktor tersebut melanggar

ketentuan kontrak, apakah pelanggaran tersebut bersifat material?

Dalam kasus di atas, penggolongan jenis pelanggaran harus mencermati

secara seksama penyebab pelanggaran dan suasana pada saat itu. Belum tentu

pelanggaran yang dilakukan oleh kontraktor sepenuhnya adalah kesalahan. Hal ini

mungkin disebabkan oleh pihak lain yang akibatnya harus ditanggung oleh

kontraktor. Setelah ditinjau, kronologi mulai dari proyek dilaksanakan sampai saat ini

ternyata adalah terjadi redesain terhadap gambar rencana yang mengakibatkan

pelaksanaan di lapangan terhenti dan baru dimulai setelah gambar rencana selesai.



Kondisi demikian mungkin saja masuk ke dalam pelanggaran material ataupun

mmaterial, tergantung apakah pihak penilai menyadari benar situasi yang terjadi.

2.4. PEMUTUSAN KONTRAKSiklus hidup sebuah kontrak akan terhenti dengan berakhirnya kontrak. Pada

umunya, kontrak dilengkapi dengan klausal-klausal mengenai pemutusan kontrak

(contract termination). Pemutusan kontrak dapat terjadi dengan sendirinya (by

default) atau karena pertimbangan lain yang menyebabkan kontrak terhenti sebelum

saatnya. Pelaksanaan suatu kegiatan/pekerjaan dengan semua pemenuhan

persyaratannya baik syarat teknis maupun administrasi secara otomatis

mengakibatkan kontrak selesai (terminated). Namun demikian, jika dalam proses

pelaksanaan terjadi kegagalan bersifat material yang dilakukan oleh kontraktor,

yang oleh pemilik dapat dinilai membahayakan kelangsungan dan penyelesaian

pekerjaan, seperti yang tercantum dalam klausal mengenai pemutusan kontrak,

maka dapat terjadi pemutusan hubungan kontrak melalui pemberitahuan singkat

atau bahkan tanpa ada pemberitahuan terlebih dahulu kepada kontraktor. Apabila ini

terjadi maka pemutusan tersebut tentunya harus disertai dengan ganti rugi yang

memadai bagi pihak kontraktor.



Terhadap suatu pelanggaran kontrak secara umum pihak yang tidak melanggar

kontrak mempunyai tiga pilihan :

Membebaskan/mengabaikan pelanggaran yang terjadi dan tidak menuntut

ganti rugi kepada pihak yang melanggar

Memilih untuk memutuskan kontrak dengan sendirinya

Mengajukan tuntutan ganti rugi

Ketiga pilihan tersebut ditentukan oleh sifat pelanggarannya, apakah material atau

mmaterial.

Kasus :

Seorang pemilik menilai kualitas pekerjaan pembetonan pada lantai

kedua dari sebuah bangunan yang dilakukan oleh kontraktor tidak

memenuhi spesifikasi teknis yang telah ditetapkan. Tanpa

pemberitahuan lebih lanjut, pemilik memutuskan hubungan kontrak

karena berangapan bahwa kontraktor melakukan pelanggaran

material. Pada persoalan tersebut di atas, seharusnya pemilik tidak

langsung memutuskan, tetapi harus memberitahukan lebih dahulu

kepada kontraktor perihal pelanggaran yang dilakukan. Kontraktor

berhak memperoleh pemberitahuan terlebih dahulu dan

kesempatan untuk memperbaikinya.

2.5. KERUGIAN AKIBAT PELANGGARAN KONTRAKDalam pelanggaran kontrak, selalu ada pihak-pihak yang dirugikan. Pihak

yang dirugikan berhak atas penggantian kerugian (compensation) yang dialami

akibat pihak lain yang melakukan pelanggaran kontrak. Perhitungan dapat dilakukan

dengan berbagai metoda perhitungan penggantian dasar, yaitu biaya penyelesaian,

selisih nilai, dan Liquidated Damages.



A. Biaya Penyelesaian

Jika kontraktor diberhentikan karena dinyatakan tidak berhasil dalam

memenuhi persyaratan yang ditetapkan maka pemilik dapat memilih kontraktor

lain untuk menyelesaikan pekerjaan tersebut. Sistem pendanaannya, yaitu

semua biaya yang dikeluarkan untuk penyelesaian tersebut diambil dari sisa

pembayaran terhadap kontraktor pertama. Jika biaya yang dikeluarkan lebih

besar maka kontraktor yang melanggar kontrak berkewajiban membayar

perbedaannya. Misalnya dengan nilai kontrak total sebesar Rp. 10 juta, saat ini

prestasi yang telah diselesaikan 50%. Pada saat yang sama, kontraktor

diberhentikan dan ditunjuk kontraktor lain untuk menyelesaikan sisa pekerjaan.

Jika kontraktor yang ditunjuk tidak bersedia menyelesaikan dengan biaya Rp. 5

juta, tetapi sanggup jika biayanya Rp. 7,5 juta, maka kekurangan Rp. 2,5 juta

dibebankan kepada kontraktor yang pertama.

B. Selisih Nilai

Untuk beberapa keadaan, perhitungan dengan metode biaya penggantian

tidak dapat dilakukan. Misalnya pelanggaran kontrak yang disebabkan oleh

pekerjaan yang tidak sesuai dengan gambar rencana/ gagal (defective work) dan

bukan karena pekerjaan tersebut tidak selesai. Sebagai contoh adalah perbaikan

pekerjaan pembetonan balok dan plat lantai yang tidak mencapai kekuatan K225

seperti yang disyaratkan. Misalnya nilai balok dan plat adalah 20 juta maka

kontraktor yang ditunjuk memperoleh Rp. 20 juta + biaya pembongkaran + biaya

penyetelan kembali. Lihat ilustrasi berikut :

Seorang kontraktor menunutut pemilik yang menolak

pekerjaan yang telah sebagian diselesaikannya. Atas

penolakan pembayaran tersebut, kontraktor dapat menuntut

pemilik untuk memberikan biaya penggantian (compensation

damages) yang dapat dihitung berdasarkan :



1. Nilai kontrak dikurangi biaya yang diperlukan untuk

penyelesaiannya.

2. Nilai pasar yang berlaku untuk pekerjaan yang telah

dilakukan, tetapi tidak melewati nilai kontrak yang telah

disepakati.

Masalah yang paling sulit dalam hal ini adalah menentukan nilai sebenarnya

dari suatu pekerjaan yang telah dikerjakan, tetapi belum selesai sepenuhnya

(method of measurement). Metode pengukuran untuk pekerjaan demikian

biasanya dilakukan dengan penilaian ahli dan kelemahannya adalah sifat

subyektifitas yang tinggi.

C. Liquidated Damages /LD

Bentuk penggantian liquidated damages atau disingkat LD (kerugian

terhapus) didasarkan pada kerugian yang diperkirakan akan dialami karena

kegagalan penyelesaian persetujuan. Berbeda dengan bentuk-bentuk

penggantian yang dasar penentuannya adalah aspek-aspek yang terkandung

dalam kontrak, misalnya pekerja, material, alat, metode, hasil kerja, maka

konsep LD lebih didasarkan pada kompensasi terhadap hilangnya kesempatan

untuk beroleh keuntungan akibat tidak dapat digunakannya fasilitas pada

waktunya. Sebaliknya jika suatu proyek akan mengenakan mekanisme denda

untuk setiap keterlambatan maka untuk adilnya harus pula diberlakukan sistem

bonus bagi penyelesaian yang lebih awal. Sebagai gambaran diberikan ilustrasi

sebagai berikut :

Seorang pengusaha gedung perkantoran berencana

memanfaatkan gedung barunya pada Januari 2002. Gedung

tersebut telah habis disewa oleh para penyewa. Namun

karena kelalaian kontraktor, penyelesaian pekerjaan

pembangunan gedung tersebut mengalami keterlambatan.

Terhadap kelalaian kontraktor tersebut, pengusaha dapat

mengenakan “semacam” denda keterlambatan terhadap



kontraktor, yang besarnya ditentukan dari biaya sewa

tersebut, mulai dari saat perkiraan penyelesaian awal

sampai banguanan restoran tersebut benar-benar dapat

berfungsi.

2.6. HUBUNGAN KONTRAK DALAM PROYEK KONSTRUKSIKeterlibatan pihak-pihak dalam proyek dapat dikelompokkan menjadi

hubungan yang bersifat kontraktual. Artinya pihak tersebut menandatangani sebuah

kontrak dan juga hubungan antar pihak yang secara tidak langsung terlibat dalam

pelaksanaan proyek konstruksi.

Gambar 2.1

Struktur Hubungan Kontraktual Proyek Konstruksi

Seperti terlihat pada gambar di atas mengenai struktur hubungan kontrak

tradisional berikut ini, garis tegas menunjukkan hubungan yang terjadi dengan

adanya suatu kontrak, sementara garis terputus menunjukkan hubungan yang

terjadi akibat kontrak-kontrak tersebut. Pada struktur hubungan kontrak tersebut,



meskipun institusi penjamin (bonding company) hanya terikat kontrak dengan

kontraktor utama, tetapi implikasinya terhadap proyek melibatkan banyak pihak lain.

Penjamin memberikan jaminan atas kontraktor pada pemilik dengan memberikan

jaminan pelaksanaan (performance bond), jaminan pembayaran (payment bond),

jaminan pemeliharaan (maintannce bond) dan bentuk-bentuk jaminan lain.



BAB IIIGAMBARAN UMUM TENTANG JENIS-JENIS KONTRAK

3.1 JENIS-JENIS KONTRAKHal yang perlu dipertimbangkan pertama kali oleh pemilik proyek atau

pengguna jasa adalah memilih jenis-jenis kontrak yang akan diterapkan.

Terdapat berbagai jenis kontrak yang terlihat dalam industri konstruksi, antara lain :

Kontrak Konstruksi, sering juga disebut “Surat Perjanjian Pelaksanaan

Pekerjaan”

Kontrak Pengadaan, yaitu kontrak yang hanya membahas aspek pengadaan

barang

Kontrak Agensi, yaitu kontrak pengadaan jasa (misalnya kontrak antara

pemilik proyek dan konsultan)

Dalam pembahasan selanjutnya di modul ini hanya dibatasi hal-hal yang

terkait dengan kontrak konstruksi. Ada beberapa jenis kontrak konstruksi

diantaranya sebagai berikut.

3.2 Kontrak Berdasarkan “Pengaturan Penggantian Biaya”Telah kita ketahui bersama bahwa pihak-pihak yang terlibat dalam kontrak

yaitu: kontraktor, pemilik pekerjaan dan perencana akan menjadi sangat berarti

dalam penyusunan dokumen kontrak proyek-proyek konstruksi termasuk di

dalamnya lingkungan kerja proyek tersebut yang juga harus didefinisikan.

Dalam kontrak juga harus disebutkan dengan jelas jangka waktu

penyelesaian proyek tersebut dan kewajiban yang harus dipenuhi kontraktor jika

terjadi keterlambatan.

Sistem pembayaran yang akan dilakukan kepada pihak yang terlibat, baik kontraktor

maupun konsultan, harus dipaparkan secara gambling karena sistem pembayaran

akan membedakan jenis dokumen kontrak proyek konstruksi. Tiga jenis cara

pembayaran dalam kontrak proyek konstruksi adalah :



Kontrak harga satuan

Kontrak biaya plus jasa

Kontrak lump sum

Pemilihan kontrak yang sesuai untuk proyek konstruksi lebih didasarkan dari

karakteristik dan kondisi proyek itu sendiri. Ditinjau dari sudut pandang pemilik

proyek (owner), hal ini erat kaitannya dengan antisipasi dan penanganan resiko

yang ada pada proyek tersebut.

A. Kontrak Harga Satuan

Hal penting dalam kontrak harga satuan (unit price contract) adalah penilaian

harga setiap unit pekerjaan telah dilakukan sebelum konstruksi dimulai. Pemilik

telah menghitung jumlah unit yang terdapat dalam setiap elemen pekerjaan.

Berdasarkan arti kata unit price contract, dapat dipahami bahwa perikatan terjadi

terhadap harga satuan setiap jenis/item pekerjaan sehingga kontraktor hanya perlu

menentukan harga satuan yang akan ditawar untuk setiap item dalam kontrak.

Penetuan besarnya harga satuan ini harus mengakomodasi semua biaya yang

mungkin terjadi seperti biaya overhead, keuntungan, biaya-biaya tak terduga dan

biaya untuk antisipasi resiko.

Penggunaan jenis kontrak ini menjadi tepat apabila proyek mempunyai

karakteristik sebagai berikut : proyek dapat didefinisikan secara jelas, kuantitas

actual masing-masing pekerjaan sulit untuk diestimasi secara akurat sebelum

proyek dimulai. Metode tidak seimbang (unbalanced) adalah metode yang

digunakan kontraktor dalam penawaran harga satuan tanpa mengubah harga

keseluruhan. Kontraktor menggunakan metode ini untuk mendapatkan keuntungan

dari beberapa aspek proyek. Misalnya, dengan menaikkan harga satuan pada

pekerjaan-pekerjaan awal sebagai biaya mobilisasi alat atau material yang

diperlukan.

Metode ini juga dapat dimanfaatkan jika kontraktor ingin menggunakan uang

pemilik proyek sebagai dana segar untuk membiayai pelaksanakan proyek jika

sebenarnya kontraktor mengalami kesulitan dalam menyediakan masalah



keuangan. Faktor lain yang mendasari pemakaian metode ini adalah kesalahan

pemilik dalam melakukan/mempersiapkan owner’s estimate.

Apabila terjadi perbedaan antara kuantitas yang sebenarnya dengan kuantitas

hasil estimasi (umumnya berbeda 20%-25%) maka harga satuan untuk tiap item

dapat dinegosiasi ulang. Hal lain yang dapat digunakan oleh pemilik adalah

mengidentifikasi pekerjaan tambah kurang secara lebih akurat sehingga dapat

menghilangkan praktik penawaran tidak seimbang (unbalanced bid).

Dalam kontrak jenis ini, pembayaran akan dilakukan kepada kontraktor yang

besarnya sesuai dengan kuantitas terpasang menurut hasil pengukurannya. Oleh

sebab itu, pemilik perlu menyakinkan hasil pengukuran kontraktor dengan

melakukan pengukuran sendiri.

Kelemahan dari penggunaan kontrak jenis ini adalah pemilik tidak dapat

mengetahui secara pasti biaya actual proyek hingga proyek selesai. Untuk

mencegah ketidakpastian ini, perhitungan kuantitas tiap unit perlu dilakukan secara

akurat.

Melihat karakteristik kontrak harga satuan ini maka jenis-jenis proyek yang

kiranya sesuai untuk kontrak jenis ini adalah proyek dengan estimasi kuantitas yang

tidak dapat dilakukan dengan akurat, seperti pekerjaan tanah, jalan raya,

pemasangan pipa dan sebagainya. Pada proyek-proyek seperti ini sangat penting

bagi kontraktor untuk mengetahui dan memahami batas-batas pay item dan pay line

yang ada dalam kontrak.

B. Kontrak Biaya Plus Jasa

Pada kontrak biaya plus jasa (cost plus fee contract) jenis ini, kontraktor akan

menerima sejumlah pembayaran atas pengeluarannya ditambah sejumlah biaya

untuk overhead dan keuntungan. Besarnya overhead dan keuntungan umumnya

didasarkan atas persentase biaya yang dikeluarkan.

Metode pembayaran dalam kontrak jenis ini dibedakan menjadi 2 (dua) yaitu :



1. Pembayaran biaya plus tertentu

Pada metode ini kontraktor tidak mendapat kesempatan menaikkan

biaya untuk menambah keuntungan dan overhead.

2. Pembayaran biaya plus persentase biaya dengan jaminan maksimum

Metode ini dapat meyakinkan pemilik bahwa biaya total proyek tidak

akan melebihi suatu jumlah tertentu

Kontrak jenis ini umumnya digunakan jika biaya aktual dari proyek atau bagian

proyek sulit diestimasi secara akurat. Hal ini dapat terjadi jika perencanaan belum

selesai, proyek tidak dapat digambarkan secara akurat, proyek harus diselesaikan

dalam waktu singkat sementara rencana dan spesifikasi tidak dapat diselesaikan

sebelum proses konstruksi dimulai.

Kekurangan dari kontrak jenis ini adalah pemilik kurang dapat mengetahui

biaya aktual proyek yang akan terjadi. Pemilik harus menempatkan staf untuk

memonitor kemajuan pekerjaan sehingga dapat diketahui apakah biaya-biaya yang

ditagih benar-benar dikeluarkan.

Penentuan fee untuk kontraktor dalam kontrak jenis ini dapat dilakukan dengan

berbagai cara, baik itu merupakan jumlah yang tetap (cost plus fixed fee), dalam

bentuk persentase biaya (cost plus percentage) atau dengan memberikan jaminan

biaya maksimum (cost plus fee with maximum guaranted price).

Cost plust fixed fee, jenis kontrak ini telah mempertimbangkan pembayaran

kembali kepada kontraktor berupa biaya nyata (actual cost) yang telah dikeluarkan

oleh kontraktor ditambah biaya umum (overhead cost) dan sejumlah keuntungan

yang tetap (fixed fee). Yang diamksud biaya nyata adalah semua biaya upah

tenaga kerja, bahan bangunan, biaya peralatan. Kontrak semacam ini digunakan

untuk pekerjaan yang sangat mendesak, misalnya tidak memungkinkan untuk

mempersiapkan gambar neraca.

Cost plus precentage, kontraktor akan menerima kembali/ganti semua biaya

nyata (actual cost) yang telah dikeluarkan dan akan menerima kompensasi yang

besarnya didasarkan pada persentase dari biaya nyata (actual cost) sesuai dengan



kesepakatan bersama dengan pemilik proyek. Kontrak semacam ini digunakan

untuk pekerjaan yang sangat mendesak, misalnya tidak memungkinkan untuk

mempersiapkan gambar rencana. Pada kontrak jenis ini, biasanya terjadi

kecenderungan kontraktor untuk memperlambat pekerjaannya dengan harapan

memperbesar biaya nyata sehingga kompensasi yang diterima menjadi lebih

banyak.

Cost plus fee with maximum guaranteed price, kontraktor akan menerima

kembali semua biaya yang telah dikeluarkan ditambah dengan kompensasi yang

besarnya berdasarkan persentase yang telah disepakati bersama, tetapi besarnya

kompensasi tersebut dibatasi jumlah maksimum tertentu.

Kontrak jenis ini sesuai untuk pengadaan proyek-proyek yang mempunyai sifat

ketidakpastian cukup tinggi khususnya bersifat mendesak (emergency), seperti

proyek perbaikan jembatan yang putus. Untuk proyek seperti itu, waktu yang

dibutuhkan untuk menetapkan perancang, melakukan perancangan, menetapkan

pelaksanan dan pelaksanaan perbaikan akan memakan waktu yang relatif lama.

Sebaliknya bila ditunjuk seorang kontraktor yang mampu merancang dan

melaksanakan perbaikan yang dibutuhkan dengan segera, penetapan biaya

perancangan dan perbaikan dapat dihitung langsung ditambah fee untuk

kontraktor/perancang. Keputusan ini perlu didukung kenyataan bahwa kontraktorlah

pihak yang paling mampu mengatasi persoalan tersebut dengan baik dan cepat.

C. Kontrak Biaya Menyeluruh

Kontrak biaya menyeluruh (lump sum contract) ini digunakan pada kondisi

kontraktor akan membangun sebuah proyek sesuai rancangan yang ditetapkan

pada suatu biaya tertentu. Jika terjadi perubahan baik desain, jenis material dan

segala sesuatu yang menyebabkan terjadinya perubahan biaya, maka dfapat

dilakukan negosiasi antara pemilik dan kontraktor untuk menetapkan pembayaran

yang akan diberikan kepada kontraktor terhadap perubahan pekerjaan tersebut.

Semua biaya yang dikeluarkan untuk setiap pekerjaan tambah kurang harus

dinegosiasikan antara pemilik dan kontraktor.



Persyaratan utama dalam mengaplikasikan kontrak jenis ini adalah perencanaan

benar-benar telah selesai sehingga kontraktor dapat melakukan estimasi kuantitas

secara akurat. Jika anggaran biaya dari pemilik terbatas maka jenis kontrak ini

menjadi pilihan yang tepat karena memberi nilai pasti terhadap biaya yang akan

dikeluarkan. Pekerjaan konstruksi yang tepat untuk kontrak jenis ini antara lain

pembangunan gedung.

Salah satu kelemahan pemakaian kontrak jenis ini adalah proses konstruksi

yang akan tertunda karena menunggu selesainya perencanaan.

Kesalahan/ketidaktepatan rancangan akan berakibat fatal yang dapat menimbulkan

biaya ekstra yang tidak sedikit. Untuk itu kiranya perlu ada pertimbangan yang

matang sehingga tidak terjadi pelaksanaan konstruksi yang terburu-buru yang dapat

menyebabkan kesalahan dalam perancangan dan pembuatan spisifikasi.

3.3 KONTRAK BERDASARKAN CARA PEMBAYARANDilihat dari aspek cara pembayaran, bentuk kontrak konstruksi dapat di bagi

menjadi 3 (tiga), yaitu :

pembayaran bulanan (monthly payment),

pembayaran bertahap (stage payment), dan

prapendanaan penuh oleh kontraktor (contractor’s full prefinance).

Bentuk kontrak pembayaran bulanan (monthly payment) adalah bentuk

kontrak konstruksi dimana kontraktor mendapatkan pembayaran atas pekerjaan

yang telah dilakukan setiap bulan. Bentuk ini cukup lama ditemukan pada proyek-

proyek konstruksi besar dan menuntut performa kontraktor yang baik sehingga

jumlah pembayaran bulanan tidak terlalu kecil.

Bentuk kontrak pembayaran bertahap (stage payment) adalah bentuk

kontrak konstruksi di mana kontraktor memperoleh pembayaran secara bertahap

sesuai dengan prestasi pekerjaan yang telah disetujui bersama.



Sedangkan bentuk kontrak prapendanaan penuh oleh kontraktor (contractor’s full

prefinance) adalah bentuk kontrak konstruksi dimana biaya pelaksanaan pekerjaan

sepenuhnya ditanggung terlebih dahulu oleh kontraktor. Untuk itu pemilik proyek

harus menyerahkan jaminan bank sebagai jaminan pembayaran.

3.4 KONTRAK BERDASARKAN ASPEK PEMBAGIAN TUGASBerdasarkan aspek pembagian tugas, bentuk kontrak konstruksi dapat

dibedakan menjadi 6 (enam), yaitu :

a. Kontrak Konvensional,

b. Kontrak Spesialis,

c. Kontrak Design-Build,

d. Kontrak Epc,

e. Kontrak Bot/Blt, Dan

f. Kontrak Swakelola/Force Account.

A. Kontrak Konvensional/Tradisional

Bentuk kontrak konvensional atau tradisional adalah bentuk yang paling umum

digunakan dalam proyek-proyek konstruksi. Dalam bentuk ini terdapat pemisahan

jelas antara pemilik proyek, kontraktor, dan konsultan. Dengan demikian terdapat

beberapa kontrak terpisah, misalnya kontrak antara pemilik proyek dan konsultan

perencana, kontrak antara pemilik proyek dan konsultan pengawas, serta kontrak

antara pemilik proyek dan kontraktor. Untuk lebih jelasnya bentuk pembagian tugas

pada kontrak konvensional dapat dilihat pada gambar berikut :


PEMILIK PROYEK

KONSULTAN

KONTRAKTOR UTAMA

Pemasok/Pemasok Dinominasikan

Subkontraktor/Subkontraktor dinominasikan


Gambar 3.1 Bentuk kontrak konvensional/tradisional

B. Kontrak Spesialis

Bentuk kontrak spesialis merupakan perkembangan dari bentuk kontrak

konvensional dimana dalam pelaksanaannya, pemilik proyek menunjuk beberapa

kontraktor utama dengan tujuan efisiensi waktu dan kepastian kualitas pekerjaan

karena item pekerjaan diserahkan kepada kontraktor spesialis, penghematan biaya,

kemudahan untuk mengganti kontraktor utama. Meskipun demikian bentuk ini

menimbulkan kecakapan pemilik proyek dalam menilai performa kontraktor dan

biasanya hanya diterapkan oleh pemilik proyek yang telah berpengalaman dan

memang bergerak di sektor konstruksi.


PEMILIKPROYEK

KONTRAKTOR UTAMAKONTRAKTOR UTAMAKONTRAKTOR UTAMA

KONSULTAN

NS/SNSC/SC NSC/SCNSC/SC NS/SNS/S

NS/SNSC/SC NSC/SCNSC/SC NS/SNS/S


Gambar 3.2 Bentuk kontrak spesialis

C. Kontrak Design-Build

Bentuk kontrak selanjutnya yakni bentuk kontrak design-build, sering disingkat

DB, adalah bentuk kontrak dimana kontraktor tidak hanya bertanggung jawab atas

pelaksanaan konstruksi tetapi juga terhadap desain konstruksi. Dengan demikian

kontraktor utama berfungsi pula sebagai konsultan perencana. Tujuan utama dari

diterapkannya bentuk ini adalah agar waktu perencanaan dan perancangan desain

dengan waktu pelaksanaan konstruksi dapat berjalan overlapping sehingga

memperpendek durasi siklus proyek konstruksi.


Pemasok/Pemasok Dinominasikan

KONTRAKTOR UTAMA

Subkontraktor/Subkontraktor dinominasikan

Konsultan Desain

PEMILIKPROYEK


Gambar 3.3Bentuk kontrak design-build

D. Kontrak EPC

Bentuk kontrak EPC (Engineering, Procurement, and Construction) adalah

kontrak konstruksi dimana kontraktor memegang tanggung jawab terhadap jasa

desain (engineering), pengadaan material (procurement) dan pelaksanaan

konstruksi (construction). Bentuk kontrak ini hampir sama dengan bentuk kontrak

design-build dimana kontraktor bertanggung jawab atas desain dan pelaksanaan

konstruksi. Pada umumnya bentuk kontrak design-build lebih banyak diterapkan

untuk proyek bangunan gedung sedangkan bentuk kontrak EPC lebih banyak

diterapkan untuk proyek-proyek infrastruktur yang lebih menekankan pada aspek

operasional sistem infrastruktur.



E. Kontrak BOT/BLT

Bentuk kontrak BOT (build-operate-transfer) dan BLT (build-lease-transfer)

merupakan bentuk kontrak konstruksi dimana pemilik lahan mengajak kontraktor

untuk berinvestasi dengan cara melaksanakan sebuah pembangunan di atas lahan

pemilik. Dengan demikian kontraktor mendanai seluruh biaya pekerjaan dan ketika

pekerjaan telah selesai, kontraktor diberikan hak untuk mengelola (operate) maupun

menyewakan (lease) bangunan tersebut kepada pemilik atau pihak lain, Setelah

kurun waktu tertentu dimana pembiayaan telah dianggap lunas, barulah bangunan

tersebut dikembalikan kepada pemilik proyek/lahan.

F. Kontrak swakelola/Force Account

Bentuk kontrak swakelola (force account) adalah bentuk kontrak konstruksi

dimana seluruh tahapan proyek konstruksi dipegang hanya oleh salah satu pihak.

Bentuk ini biasanya hanya mampu diterapkan oleh para pengembang besar atau

kontraktor besar yang memiliki sumber daya dan teknologi yang memadai. Dalam

bentuk ini, seluruh tahapan proyek konstruksi, mulai dari desain, pengadaan, hingga

pelaksanaan proyek dilakukan oleh pemilik proyek dengan menggunakan personel

dan peralatannya sendiri.

Dari berbagai bentuk kontrak konstruksi yang ada, yang perlu diperhatikan

adalah distribusi resiko kedua belah pihak. Dengan memahami berbagai

pendekatan terhadap bentuk kontrak konstruksi tersebut, kedua belah pihak dapat

mengerti sejauh mana pengaruh bentuk kontrak terhadap harga pekerjaan/nilai

kontrak serta pengaruhnya dalam meminimalkan potensi terjadinya sengketa

konstruksi.


PembebananTahun

Anggaran

Tahun Jamak

Tahun Tunggal

Kontrak Payung

Pengadaan Bersama

Pengadaan Tunggal

SumberPendanaan

Terima Jadi

Persentase

Gabungan Lump Sum dan Harga Satuan

Harga Satuan

Lump sum

Cara Pembayaran

Pekerjaan Teintegrasi

Pekerjaan Tunggal

Jenis Pekerjaan

Bentuk KontrakPerpres No. 70/2013


3.5 KONTRAK BERDASARKAN PERPRES NO. 70 TAHUN 2012

Selain penggolongan bentuk kontrak konstruksi sebagaimana telah

dijelaskan sebelumnya, Pemerintah Indonesia telah menerbitkan Peraturan

Presiden Republik Indonesia Nomor 70 tahun 2012 tentang Perubahan kedua atas

Peraturan Presiden Nomor 54 tahun 2010 tentang Pengadaan Barang/Jasa

Pemerintah. Penjelasan dalam Perpres No. 70 tahun 2012 ini lebih dimaksudkan

untuk pengadaan barang/jasa pemerintah yaitu proyek-proyek konstruksi yang

didanai dan dikelola oleh pemerintah.

Gambar 3.4Bentuk kontrak berdasarkan Perpres No. 70 tahun 2012



Kontrak tahun tunggal merupakan kontrak yang pelaksanaan pekerjaannya

mengikut dana anggaran selama masa 1 (satu) tahun anggaran. Sedangkan kontrak

tahun jamak merupakan kontrak yang pelaksanaan pekerjaannya untuk masa lebih

dari 1 (satu) tahun anggaran atas beban anggaran.



BAB IV SISTEM JAMINAN DAN PEMBAYARAN DALAM KONTRAK

4.1 SISTEM JAMINAN DAN PEMBAYARAN DALAM KONTRAKA. Sistem Jaminan Dalam Kontrak

Menurut pasal 1820 dan 1316 KUH Perdata, definisi jaminan adalah suatu

perjanjian dimana seorang pihak ketiga guna kepentingan si berhutang,

mengikatkan diri untuk memenuhi perhutangan ataupun mengganti kerugian si

berhutang, manakala si berhutang melakukan wanprestasi. Yang dimaksud

wanprestasi adalah jika salah satu pihak dalam perjanjian tidak memenuhi prestasi

karena kesalahannya.

Tujuan dan isi dari jaminan ialah memberikan jaminan untuk dipenuhinya

perhutangan ataupun penggantian di dalam perjanjian pokok. Ada beberapa

jaminan yang harus disediakan kontraktor dalam proses penawaran sampai dengan

pelaksanaan dan pemeliharaan pekerjaan.

B. Jaminan Penawaran

Jaminan penawaran tujuannya agar kontraktor bertanggung jawab atas

penawarannya. Besarnya jaminan antara 1.5 sampai 3%. Jaminan ini menjadi milik

pemberi tugas (Pemerintah), jika ternyata kontraktor menolak untuk

menandatangani kontrak. Bentuk jaminan berupa Jaminan Bank atau Security Bond.

Jaminan dikembalikan setelah penandatanganan kontrak.

C. Jaminan Pelaksanaan

Jaminan pelaksanaan tujuannya agar kontraktor bertanggung jawab untuk

menyelesaikan pekerjaan kontrak sampai selesai. Besarnya jaminan antara 5

sampai 10%, berupa jaminan bank atau security bond, yang berlaku sampai

pekerjaan fisik selesai. Jaminan ini menjadi milik Pemerintah, jika terjadi pemutusan

hubungan kontrak yang disebabkan oleh kesalahan/kelalaian kontraktor



(wanprestasi). Jaminan pelaksanaan dikembalikan kepada kontraktor setelah

pekerjaan selesai dan telah dilakukan serah terima pertama (PHO).

D. Jaminan Uang Muka

Ini berlaku dalam persyaratan kontrak kontraktor dapat meminta uang muka.

Terhadap jumlah uang muka ini kontraktor memberikan jaminan berupa jaminan

bank atau security bond, yang berlaku sampai angsuran kembali uang muka selesai,

atau sampai pekerjaan fisik selesai. Besarnya uang muka maximum 20%. Jaminan

uang muka ini dapat diclaim kepada badan penjamin sebanyak sisa uang muka

yang belum diangsur, jika terjadi pemutusan kontrak.

E. Uang Retensi

Uang retensi adalah uang yang ditahan dalam setiap pembayaran progress

pekerjaan kepada kontraktor, jika disyaratkan dalam syarat-syarat umum kontrak,

yang tujuannya agar kontraktor benar-benar melakukan pemeliharaan dan

perbaikan-perbaikan kekurangsempurnaan yang ternyata terlihat setelah pekerjaan

fisik selesai. Jaminan ini dapat dicairkan oleh Pimpinan Proyek, jika kontraktor tidak

mampu melaksanakan pekerjaan pemeliharaan tersebut, dan selanjutnya

dilaksanakan oleh pimpinan proyek sendiri atau oleh pihak ketiga.

Masa pemeliharaan (warranty period) berlaku setelah pekerjaan fisik selesai, dan

telah dilakukan serah terima sementara (Provisional Hand Over/PHO). Lama masa

pemeliharaan tergantung pada persyaratan kontrak. Untuk pekerjaan konstruksi

jalan kabupaten misalnya, masa pemeliharaan pekerjaan konstruksi minimum 6

bulan untuk pekerjaan pemeliharaan periodik, masa pemeliharaannya minimum 3

bulan.

Diadakan masa pemeliharaan yang cukup panjang, tujuannya adalah agar dapat

diketahui ketidaksempurnaan konstruksi setelah konstruksi itu dimanfaatkan, dan

telah mengalami keadaan musim hujan. Biasanya selama masa jaminan

pemeliharaa itu akan terlihat bagian-bagian konstruksi yang kurang sempurna, yang

selama masa konstruksi tidak terdeteksi. Kekurangsempurnaan tersebut harus



diperbaiki kembali oleh kontraktor atas tanggungan kontraktor. Uang retensi

dikembalikan kepada kontraktor, setelah masa pemeliharaan berakhir dan telah

dilakukan serah terima akhir (Final Hand Over/FHO)

F. Asuransi

Asuransi bersifat intern kontraktor dengan badan asuransi. Biasanya asuransi

diperlukan untuk mobilsasi/angkutan peralatan berat, yang mengandung resiko

besar. Sering dalam kontrak dijadikan persyaratan yang tujuannya agar pekerjaan

tidak tertunda lama, jika terjadi resiko dalam pengangkutan peralatan berat.

Asuransi lainnya berupa asuransi tenaga kerja kontraktor melalui Astek. Asuransi

pekerjaan yaitu jaminan jika pekerjaan gagal total. Sistem asuransi pekerjaan

biasanya sudah dipersyaratkan bagi kontraktor-kontraktor di Luar Negeri, yang

tujuannya sebagai persyaratan untuk mendapatkan kredit bank untuk pelaksanaan

proyek.

4.2 Sistem Pembayaran dalam bentuk :Sistem pembayaran atas prestasi kontraktor, diantaranya adalah sebagai berikut.

A. Sistem Termijn

Angsuran pembayaran setelah progress tertentu tercapai, misalnya setelah

progress bernilai 25, 40, 60, 80 dan 100%, yang disebut dengan sistem termijn.

Sistem ini biasanya diberlakukan untuk kontrak lump sum, berdasarkan

permintaan kontraktor. Untuk kepentingan pengendalian, pencapaian progress

bulanan tetap diperlukan, agar dapat dilakukan tindakan-tindakan koreksi jika

diperlukan serta guna keperluan pelaporan.

B. Sistem MC

Sistem MC atau Monthly Certificate, adalah sistem pembayaran yang ditetapkan

dalam kontrak berdasarkan prestasi bulanan yang tercapai. Umumnya sistem ini



berlaku untuk kontrak pekerjaan jalan dan pengairan. Kontrak-kontrak pekerjaan

yang berbantuan Luar Negeri, selalu mensyaratkan pembayaran dengan sistem MC.

C. Sistem Turn Key

Sistem ini merupakan salah satu alternatif kontrak berdasarkan lump sum yang

pembayarannya dilakukan setelah pekerjaan selesai seluruhnya, yang kontraknya

disebut turn key contract. Biasanya ini berlaku pada pekerjaan yang unitnya kecil-

kecil dan seragam yang jumlah unitnya banyak. Biasanya ditemui pada kontrak

pekerjaan di kalangan swasta.



BAB VDOKUMEN KONTRAK

5.1 DOKUMEN KONTRAKA. Pengertian Dokumen Kontrak

Dokumen kontrak (konstruksi) adalah kumpulan dokumen tertulis yang

menjelaskan peranan, tanggung jawab dan “pekerjaan” dalam kontrak konstruksi

dan mengikat bagi para pihak yang berkontrak.

Secara umum, dokumen kontrak konstruksi harus mencakup point-point sebagai

berikut :

Instrument perjanjian yang menjelaskan semua dokumen yang menjadi

bagian dari dokumen kontrak dan termasuk klausal pelaksanaan

Kondisi-kondisi kontrak yang menjelaskan isi perjanjian secara lebih

mendetail

Korespondensi antara pihak yang berkontrak

Spesifikasi pekerjaan.

B. Jenis-jenis/Komponen-komponen dalam Dokumen KontrakDokumen kontrak terdiri dari : petunjuk untuk peserta tender, penawaran

termasuk harga satuan dan kuantitas (dalam kontrak unit – price), kontrak, syarat-

syarat umum kontrak termasuk addendum, syarat-syarat khusus kalau ada,

spesifikasi umum termasuk addendum, spesifikasi khusus kalau ada termasuk

addendum, gambar rencana, dan berita acara penjelasan pekerjaan. Jika suatu saat

terdapat perbedaan diantara dokumen yang satu dengan yang lainnya, maka urutan

ketentuan yang harus dipakai adalah sebagai berikut :

1. Agenda kontrak kalau ada

2. Perjanjian kontrak

3. Syarat-syarat khusus (kalau ada)

4. Syarat-syarat umum

5. Spesifikasi khusus (kalau ada)

6. Spesifikasi Umum



7. Daftar penawaran dan daftar kuantitas dan harga

8. Gambar rencana

C. Petunjuk untuk peserta tender (Intruction to the bidders)

Ini berlaku hanya selama proses tender, yaitu berupa petunjuk bagi peserta

tender, yang berisi jadwal-jadwal proses tender, syarat-syarat penawaran,

pemasukan penawaran, pembukaan penawaran, evaluasi penawaran, jumlah hari

pelaksanaan, volume pekerjaan (Bill of Quantity) untuk tender Unit Price, Jaminan

penawaran, dan bentuk dokumen kontrak.

D. Syarat-syarat Umum Kontrak (General Condition of the Contract)

Syarat-syarat umum kontrak, merupakan persyaratan umum kontrak yang

mengatur hubungan kerja pihak-pihak yang terikat kontrak, ketentuan-ketentuan

mengenai : penandatanganan kontrak, masa pelaksanaan konstruksi, masa

pemeliharaan konstruksi, domisili, wewenang pimpinan Pimpro dan konsultan

supervisi, hak dan kewajiban kontraktor, penilaian progress, pembayaran,

keamanan dan keselamatan kerja, jaminan-jaminan , pengendalian mutu,

perubahan pekerjaan, sangsi dan denda keterlambatan, kenaikan harga, force

majeure, penyelesaian masalah yang timbul, arbitrase, pemutusan hubungan

kontrak, tata cara penyerahan pekerjaan PHO dan FHO, serta sistem pelaporan.

E. Syarat-syarat Khusus

Syarat-syarat khusus memuat hal-hal yang tidak tercantum dalam syarat-syarat

umum jika hal ini memang ada.

F. Volume Pekerjaan : (bill of Quantity)

Volume pekerjaan yang ditender (Bill of Quantity/BOQ) merupakan salah satu

dokumen kontrak, untuk kontrak jenis unit price, yang dipergunakan untuk menilai

progress pekerjaan dan contract change order. Nilai perkiraan pekerjaan didapat



setelah semua volume pekerjaan selesai dihitung dan dikalikan dengan harga

satuan untuk masing-masing item pekerjaan → akan jadi harga penawaran.

G. Gambaran Rencana/Desain

Merupakan rencana konstruksi yang akan dilaksanakan, yang digunakan untuk

perhitungan volume item-item pekerjaan. Kalau gambar berubah akibat adanya

contract change order. Kontraktor harus membuat gambar terlaksana (As Build

Drawing), setelah pekerjaan fisik selesai, yang mana akan menjadi arsip atau leger

dari konstruksi.

Kadang-kadang ada beberapa macam gambar sesuai dengan peranannya

masing-masing misalnya : gambar…., landscape, gambar arsitek, gambar struktur

dan gambar electrical dan mechanical work.

H. Spesifikasi Teknis

Spesifikasi umum merupakan pedoman teknis dan prosedur mengenai jaminan

mutu mengenai bahan dan pekerjaan, kekuatan, bentuk, warna dan sebagainya;

cara pencampuran bahan, cara pengerjaan dan cara pengujiannya; sistem sampling

untuk pengujian; urutan pekerjaan pengujian; standar form laporan pengujian;

toleransi mutu yang diijinkan; peralatan pengujian yang digunakan dan sebagainya.

Spesifikasi Teknis merupakan standar mutu bahan dan pekerjaan dan sebagai

bahan untuk pengendalian mutu pekerjaan. Kontraktor harus melaksanakan

pekerjaan sesuai dengan spesifikasi teknis ini. Konsultan supervisi mengawasi

pelaksanaan spesifikasi pada setiap proses tahap kegiatan dan menyatakan apakah

bahan atau pekerjaan bisa diterima atau tidak. Tugas pengendalian mutu pada

tahap pertama merupakan tanggung jawab kontraktor.

Kontraktor harus melakukan pengendalian mutu bukan konsultan supervisi. Oleh

karena itu kontraktor harus mengadakan peralatan dan personel yang diperlukan

untuk melakukan pengujian mutu, karena segala akibat dari kekurangan dalam mutu

merupakan resiko kontraktor, yang bisa berakibat fatal bagi kontraktor, karena



pekerjaan harus diperbaiki kembali, dibongkar dan diulang kerjakan, yang akan

memakan biaya yang jauh lebih besar. Kontraktor dalam sistem manajemennya

harus membelanjakan biaya pengendalian/kontrol yang wajar, kalau tidak biaya ini

akan keluar juga dalam bentuk lain yaitu biaya kegagalan yang jauh lebih besar.

Spesifikasi teknis ini merupakan standar mutu. Kalau telah ada/dikeluarkan

standar mutu secara Nasional, maka spesifikasi teknis hanya menunjuk kepada

standar Nasional tersebut, tidak diuraikan lagi dalam dokumen spesifikasi umum

dalam dokumen kontrak, misalnya Peraturan Beton Indonesia (PBI) dan

sebagainya. Spesifikasi ini biasanya berasal dari hasil penelitian ilmiah, percobaan-

percobaan yang telah diuji kebenarannya dan yang dianggap paling ekonomis, yang

biasanya dilakukan oleh Negara yang telah maju, yang dapat digunakan oleh

Negara berkembang.

Untuk pekerjaan yang kuantitasnya besar dan seragam tetapi berulang, seperti

pekerjaan jalan, saluran, biasanya kontraktor dianjurkan untuk membuat mix-desain

(desain campuran bahan) untuk setiap jenis dan kualitas bahan yang digunakan,

dalam mencapai spesifikasi mutu. Mix desain dilakukan dari sample bahan,

dilakukan dengan berbagai variasi campuran, kemudian ditest di laboratorium

mengenai mutu yang dapat dicapai masing-masing mix desain. Mix desain yang

sesuai baru digunakan di lapangan. Biasanya di lapangan dilakukan percobaan-

percobaan konstruksi, dari mix desain, seperti untuk pekerjaan lapisan pondasi

bawah dan atas jalan., untuk pekerjaan timbunan/tanggulk yang memerlukan

kepadatan tertentu. Pada percobaan ini diamati proses pekerjaan, dan cara

pemadatan. Dengan ini diketahui berapa lintasan mesin pemadat (road roller)

tertentu yang diperlukan untuk mencapai kepadatan yang disyaratkan dalam

spesifikasi. Percobaan konstruksi ini sangat membantu memudahkan pengendalian

mutu pekerjaan selanjutnya serta untuk mengetahui produktivitas pekerjaan.

I. Spesifikasi Khusus

Spesifikasi khusus diperlukan jika ada keperluan khusus, yang tidak tercantum

dalam spesifikasi teknis.



J. Kesepakatan dalam Dokumen KontrakKesepakatan ini dibuat agar dapat menghilangkan kesalahpahaman diantara

pemilik pekerjaan dengan kontraktor.

Kesepakatan tersebut antara lain :

Spesifikasi lebih kuat/berlaku daripada syarat-syarat umum

Tulisan tangan lebih berlaku daripada ketentuan yang diketik

Ketentuan yang diketik lebih berlaku daripada dicetak

Kata-kata lebih berlaku daripada nomor-nomor angka

Bila ada yang merugikan, diinterpretasikan melalui gambar

Spesifikasi lebih berlaku daripada gambar.

5.2 RANGKUMAN

Di dalam bab ini peserta diajak untuk mengenal, mendalami dan memahami arti

dokumen kontrak; komponen-komponen/jenis-jenis dokumen apa saja yang harus

dibendel dalam satu kesatuan dokumen yang tidak dapat dipisah-pisahkan satu

dengan lainnya.

Peserta juga diperkenalkan kesepakatan-kesepakatan antara kedua pihak dalam

menjalankan pekerjaan agar di dalam menghadapi satu masalah, solusinya

mempunyai persepsi yang sama.



BAB VIASPEK LEGAL DARI KONTRAK

6.1 KETENTUAN LEGAL YANG PENTING DARI KONTRAK

1. Penyerahan lapangan kepada kontraktor

2. Surat perintah memulai pekerjaan (SPMK)

3. Bentuk jaminan-jaminan, dan masa berlakunya jaminan

4. Masa jaminan pemeliharaan, dan perbaikan cacat, dan uang retensi

5. Rencana kerja dan jadwal , dan persetujuan pinpro

6. Konsultan supervisi dengan task concept, atau advice concept

7. Persetujuan pimpro atau wakil kontraktor di lapangan (general super

Intendant)

8. Persetujuan pimpro sub kontraktor

9. Penilaian dan sertifikasi progress

10.Perubahan pekerjaan (contract change order), dan perubahan harga satuan

11.Masa pembayaran

12.Force majeure, dan masa pengajuan kepada pinpro

13.Jaminan laporan-laporan proyek

14.Dokumen PHO dan FHO

15.Perpanjangan waktu kontrak dan denda keterlambatan

16.Kelalaian kontraktor

17.Pekerjaan mendesak

18.Penyelesaian perselisihan, upaya damai, dan arbitrase

19.Pemutusan kontrak oleh pimpro, akibat kelalaian kontraktor

20.Claim dari kontraktor

21.Pemutusan kontrak akibat kelalaian pemilik.



Aspek legal dari suatu typical kontrak yang penting adalah :

A. Penyerahan Lapangan

Surat Penyerahan Lapangan (SPL) untuk sebagian / seluruh, untuk

memungkinkan kontrakor memulai pekerjaan sesuai dengan rencana kerja,

dikeluarkan oleh Pimpro, dalam waktu 15 hari setelah penanda tanganan kontrak.

Kontraktor dapat meminta perpanjangan waktu kontrak jika SPL terlambat.

Pengeluaran SPL. Dapat bersamaan dengan Dengan Surat Memulai Perkerjaan

(SPMK)

B. Surat Perintah Memulai Pekerjaan (notice To Proceed), SPMK

Masa pelaksanaan dimulai dari tanggal diterbitnya SPMK. Keterlambatan

penerbitan SPMK, mengakibatkan akhir masa kontrak lebih lama, atau timbul claim

kontraktor.

C. Bentuk Jaminan-jaminan dan masa berlakunya

Bentuk jaminan standar (dari Bank atau badan penjamin), dimana jaminan dapat

dicairkan dalam masa waktu 7 hari setelah diajukan claim oleh pimpro terhadap

wan-prestasi, yang dicantumkan dalam jaminan tanpa menunggu penjamin

menyelesaikan persoalan angunan dari jaminan.

Jaminan yang dicairkan, merupakan milik Negara, kecuali jaminan masa

pemeliharaan yang semula berupa uang retensi, diganti dengan jaminan uang

retensi, pada akhir tahun anggaran, karena pekerjaan masa pemeliharaan belum

selesai. Jaminan uang retensi dapat digunakan Pimpro dengan melaksanakan

pekerjaan pemeliharaan dan perbaikan cacat sendiri atau dengan pihak ke tiga.

Jaminan pelaksanaan umumnya berlaku sampai dengan PHO, kecuali

dinyatakan lain dalam kontrak. Perpanjangan waktu kontrak, harus disertai

perpanjangan masa jaminan yang sesuai.



D. Masa jaminaan pemeliharaan dan perbaikan cacat

Pada kontrak dengan BLN, disediakan cukup waktu minimal, untuk dapat melihat

kekurangan-kekurangan dan cacat pekerjaan yang ada, yang tak terdeteksi selama

pelaksanaan, setelah proyek berfungsi.

Biasanya untuk pekerjaan peningkatan dan pekerjaan baru nminimal 6 bulan,

atau setelah mengalami masa satu kali musim hujan. Untuk pekerjaan pemeliharaan

berakala 3 bulan, dan untuk pekerjaan pemeliharaan rutin tidak perlu masa

pemeliharaan.

Untuk jaminan dilakukan pemotongan pada setiap pembayaran sebesar 5

persen untuk jaminan pemeliharaan, yang disebut uang yang ditahan atau uang

retensi. Besarnya uang retensi tergantung dari kontrak, biasanya 5 persen.

Jika terjadi perpanjangan waktu kontrak melewati tahun anggaran, untuk

mencegah administrasi SIAP, dapat diganti dengan jaminan dari penjamin.

E. Rencana kerja dan jadwal

Rencana kerja disiapkan kontraktor, sesuai dengan jadwal waktu yang

dicantumkan dalam kontrak, atau menurut ketentuan Keppres 16/94 Rencana kerja

tersebut, disertai curva S, harus di teliti dan disyahkan Pimpro, yang kemudian

menjadi pedoman pelaksanaan dan supervisi. Setiap kali ada perubahan rencana

kerja dan jadwal, harus dengan pesertujuan Pimpro.

Perpanjangan waktu rencana kerja dan jadwal, karena kelalaian kontraktor, tidak

menghilangkan sangsi denda keterlambatan.

Perpanjangan waktu akibat adanya hambatan pelakasanaan pekerjaan, dapat

dipertimbangan pimpro, dengan syarat sudah harus diajukan secara tertulis

maksimal 14 hari setelah terjadinya hambatan tersebut, disertai alas an-alasnya.



F. Konsultan Supervisi

Ada dua macam tugas konsultan supervisi :

a. Advice Concept : sebagai pembantu Pimpro, dan memberikan advice untuk

tindakan supervisi

b. Task Concept : sebagai Direksi atau Engineer yang melakukan tugas supervisi

langsung kepada kontraktor, sebagaimana diatur dalam kontrak.

Masa kontrak konsultan supervisi dapat sampai PHO, atau FHO tergantung

kontrak. Pekerjaan supervisi dalam masa pemeliharaan dan perbaikan cacat

memerlukan tenaga supervisi yang lebih sedikit.

Pekerjaan supervisi dalam masa pemeliharaan dan perbaikan cacat memerlukan

tenaga supervisi yang lebih sedikit.

Konsultan supervisi berhak untuk menilai pengeluaran nyata oleh kontraktor

untuk pelaksanaan pekerjaan di lapangan, guna keperluan Pimpro untuk

perencanaan proyek masa yang akan datang, atau untuk keperluan bahan

negosiasi penyesuaian harga akibat adanya perintah perubahan pekerjaan.

G. Persetujuan Pimpro atas Penetapan Wakil Kontraktor di Lapangan (General Super Intendant)

Untuk persetujuan Pimpro harus meneliti secara wajar kemampuan wakil

kontraktor. Jika wakil kontraktor di lapangan menunjukkan kinerja yang kurang baik,

Pimpro dapat mengusulkan untuk menggantinya, dengan yang memenuhi syarat.

H. Persetujuan Sub Kontraktor

Kontraktor atau wakilnya harus mengajukan nama calon sub kontraktor untuk

persetujuan Pimpro. Pimpro dapat menolak sub kontraktor yang dapat diketahui

telah menunjukkan kinerja yang buruk. Pimpro dapat meneliti kontrak sub kontraktor

tentang sistem pembayaran, pengendalian mutu, dan sistem sangsinya, guna

menghindari keterlambatan-keterlambatan. Pimpro dapat member sangsi pada

kontraktor, jika ternyata sub kontraktor tidak dibayar sesuai perjanjian kontrak.



I. Penilaian Progress

Progress bulanan pekerjaan, dibuat dan diajukan kontraktor, untuk diperiksa dan

disetujui konsultan supervisi dan Pimpro. Pengajukan progres tersebut paling lambat

akhir bulan yang bersangkutan. Pemeriksaan lapangan terhadap progres bulanan,

dilakukan konsultan supervisi dengan memberi tahu kontraktor jadwalnya dan agar

dihadiri oleh kontraktor.

Jika kontraktor tidak mengajukan progres bulanan, penilaian progres dilakukan

sendiri oleh konsultan supervisi, dengan pemberitahuan jadwalnya pada kontraktor.

Penilaian progres oleh konsultan supervisi harus disetujui kontraktor. Perbedaan-

perbedaan kecil-kecil mengenai nilai progres dapat diperhitungkan pada penilaian

progres bulan berikutnya.

J. Perintah Perubahan Pekerjaan

Setiap perubahan pekerjaan dari kontrak atau Contract Change Order (CCO)

harus dengan perintah tertulis dari Pimpro. Dalam keadaan mendesak dapat dengan

perintah lisan, tetapi harus dinyatakan secatra tertulis maksimal setelah 72 jam

setelah perintah lisan. Dalam melakukan perubahan harus memperhatikan aspek

legal dari kontrak, sasaran proyek dan peraturan yang berlaku, tentang persetujuan

perubahan.

CCO meliputi berbagai perubahan seperti : perubahan dari item pembayaran,

gambar desain, volume, perubahan spesifikasi, perubahan waktu, dan nilai item

pembayaran atau nilai kontrak.

Di dalam kontrak biasanya dicantumkan pasal-pasal tentang batas perubahan

item pembayaran yang mengakibatkan dapat disesuaikannya harga satuan

pembayaran dari item yang bersangkutan. Besarnya antara 15% sampai 20%. Ini

merupakan resiko kontraktor yang harus diperhitungkannya dalam penawaran.

Harga satuan penawaran dapat disesuaikan dengan negosiasi, jika perubahan

melebihi batas maksimal atau minimal yang ditentukan dalam kontrak, atas

permintaan kontraktor atau pimpro.



CCO dapat mengakibatkan perubahan bobot item pembayaran atau perubahan

nilai kontrak keseluruhan. Perubahan-perubahan tersebut harus diadministrasikan

dalam sistem penilaian progress dan pembayaran yang telah dan yang akan

dilakukan, dalam rencana dan jadwal pelaksanaan kontrak. Perubahan-perubahan

yang mengakibatkan perubahan bobot item untuk penilaian pembayaran, harus

dilakukan dengan addendum kontrak sebelum dilakukan pembayaran.

Perubahan kecil-kecil yang tak merubah harga satuan item pembayaran terjadi

berkali-kali, dan addendum kontraknya dapat dilakukan secara komulatif, sebelum

volume item pembayaran kontrak yang asli dilampaui.

K. Masa Pembayaran

Masa pembayaran adalah tenggang waktu antara disetujuinya permintaan

pembayaran oleh kontraktor (invoice), dengan diajukan pembayaran kepada KPKN,

atau Kas Daerah. Keterlambatan pembayaran dapat dijadikan claim oleh kontraktor.

Di dalam kontrak biasanya dicantumkan masa tenggang waktu tersebut,

biasanya ditentukan 90 hari. Ini merupakan resiko yang harus diperhitungkan

kontraktor dalam penawaran.

Dalam waktu 7 hari pengajuan permintaan pembayaran bulanan oleh kontraktor,

yang disertai Berita Acara Pembayaran (BAP) harus sudah ditandatangani oleh

Pimpro.

L. Force Majeure

Force majeure adalah keadaan pekerjaan oleh keadaan khusus di luar

tanggungan kontraktor, yang dinyatakan dalam kontrak, yang mengakibatkan

pekerjaan tambahan dan atau perpanjangan waktu.

Terjadinya keadaan khusus yang bukan dikategorikan sebagai force majeure

seperti adanya hambatan pelaksanaan pekerjaan, kontraktor harus member tahu

Pimpro adanya pekerjaan tambahan (keadaan khusus), dalam waktu 14 hari setelah



terjadinya keadaann khusus tersebut, untuk pertimbangan Pimpro dalam

perpanjangan waktu pelaksanaan.

M. Jaminan atas Quality Control dari Kontraktor

Tanggung jawab pertama atas mutu adalah tanggungan kontraktor. Jaminan

mutu oleh kontraktor harus dapat diperlihatkannya :

Dengan tersedianya peralatan pengujian mutu, sesuai dengan

persyaratan spesifikasi, dan tenaga yang terlatih

Mencantumkan persyaratan mutu dalam kontrak sub kontraktor

Memelihara dokumen pengendalian mutu.

Penerimaan pekerjaan secara partial oleh Pimpro tidak mengurangi tanggung

jawab kontraktor atas mutu pekerjaan secara keseluruhan.

N. Dokumen Laporan Proyek

Dokumen tertulis pelaksanaan proyek seperti laporan harian, mingguan,

pengujian mutu, inspeksi langsung lapangan, berita acara rapat, perintah tertulis

tentang perubahan, penghentian, percepatan dan perbaikan, progress, invoice,

claim-claim dari Pimpro maupun dari kontraktor, harus dipelihara dengan baik oleh

kontraktor, untuk kemudian diserahkan kepada Pimpro setelah kontrak selesai.

Dokumen-dokumen tersebut menjadi sangat penting, guna penyelesaian

masalah jika terjadi ketidaksesuaian antara Pimpro dan Kontraktor, seperti untuk

negosiasi perubahan harga satuan penawaran akibat perintah perubahan pekerjaan,

pertimbangan perpanjangan waktu, pekerjaan tambahan, dan untuk keperluan

upaya damai, atau upaya arbitrase.

O. Dokumen PHO dan FHO

PHO (Provisional Hand Over) atau penyerahan sementara dilakukan setelah

pekerjaan fisik selesai 100% dan diterima Pimpro/Direksi. Pengajuan PHO dapat



dilakukan oleh kontraktor di saat pekerjaan telah mencapai 97% selesai, guna

menghindari keterlambatan PHO, karena proses pemeriksaan pekerjaan.

Dokumen PHO berupa dokumen berita acara pemeriksaan pekerjaan fisik

selesai, dan berita acara penyerahan sementara (PHO) pekerjaan. Tanggal dari

dokumen ini menentukan apakah perlu dikenakan sangsi denda kepada kontraktor.

Masa grace period untuk PHO adalah suatu waktu PHO yang ditentukan Pimpro,

jika dalam pemeriksaan pekerjaan selesai, ternyata ditemui ada kekurangan kecil-

kecil yang harus diperbaikan oleh kontraktor sebelum PHO dilakukan. Pembayaran

terhadap progres pekerjaan dilakukan, kecuali uang retensi yang ditahan, yang baru

diserahkan setelah FHO.

Pengenaan denda keterlambatan diperhitungkan pada pembayaran progress

pekerjaan 100% dari PHO. Dalam pemeriksaan pekerjaan selesai 100% untuk PHO,

Pimpro harus ikut mempertimbangkan adanya hubungan pembayaran pekerjaan

oleh kontraktor dengan sub kontraktor atau supplier dan buruh yang belum

diselesaikan untuk diselesaikan lebih dulu sebelum PHO atau ada jaminan dan

persetujuan pihak yang bersangkutan akan diselesaikan segera setelah PHO.

Claim-claim kontraktor harus telah diajukan sebelum PHO dilakukan. Setelah

PHO, berlaku masa pemeliharaan dan perbaikan cacat.

FHO (Final Hand Over) atau penyerahan akhir, dilakukan setelah ada berita

acara pemeriksaan akhir, yang menyatakan bahwa pekerjaan telah selesai. Setelah

FHO berakhirlah tanggung jawab kontraktor terhadap kontraknya. Berbeda dengan

AV 1941 yang lama dimana dinyatakan tanggung jawab kontraktor berlaku sampai

lima tahun setelah pekerjaan selesai.

Uang retensi yang ditahan dikembalikan kepada kontraktor setelah FHO.

Dokumen FHO harus dilengkapi oleh kontraktor, dengan dokumen gambar

terlaksana (as built drawing), dan dokumen-dokumen pelaksanaan proyek. Claim-

claim dari kontraktor jika masih ada harus telah disampaikan dalam waktu 39 hari

setelah FHO.



P. Perpanjangan Waktu dan Denda Keterlambatan

Waktu pelaksanaan fisik kontrka, yang dihitung dari diterbitkannya SPMK sampai

dengan pekerjaan fisik selesai 100%. Jika terjadi,keterlambatan oleh karena

kelalaian kontraktor, harus dikenakan denda keterlambatan yang besarnya seperti

tercantum dalam dokumen kontrak.

Dalam keterlambatan diperhitungkan sewaktu pekerjaan selesai 100% atau di

saat pemutusan kontrak akibat kelalaian kontraktor.

Perpanjangan waktu pelaksanaan fisik dapat diperpanjang, jika permintaan

tertulis dari kontraktor dan persetujuan Pimpro, tentang adanya force majeure, dan

hambatan pelaksanaan pekerjaan, perintah perubahan pekerjaan yang

menimbulkan tambahan waktu, perintah penghentian sementara pekerjaan.

Persetujuan pimpro harus dinyatakan dengan berita acara perpanjangan waktu

pekerjaan. Biasanya perpanjangan waktu akibat hujan, banjir dalam siklus yang

dianggap normal, tidak diperkenankan.

Persetujuan Pimpro mengenai revisi time schedule (rencana kerja dan jadwal),

oleh kontraktor tidak membebaskan kontraktor atas sangsi denda keterlambatan.

Perlu diingat bahwa persetujuan Pimpro untuk perpanjangan waktu dapat

dijadikan alas an oleh kontraktor untuk claim kenaikan harga kontrak.

Q. Pekerjaan Mendesak

Dalam kedaan mendesak seperti : untuk mengurangi resiko kerusakan pekerjaan

yang sedang dilaksanakan oleh banjir, dan hambatan lain yang dapat diramalkan

akan terjadi atau untuk membuang/mengeluarkan dari lokasi proyek material yang

dinyatakan tidak sesuai Pimpro dapat memberi perintah tertulis pada kontraktor,

untuk melakukan pekerjaan itu dalam jangka waktu tertentu, yang dianggap wajar,

dan kontraktor harus melaksanakan perintah tersebut, setelah diberi peringatan tiga

kali, Pimpro dapat mengambil alih bagian pekerjaan yang bersangkutan, untuk

dikerjakan sendiri atau dengan menggunakan pihak ketiga. Dalam hal ini Pimpro

harus mengusahakan persetujuan dari kontraktor, agar tidak terjadi kesulitan dalam

pembayaran.


modul dokumen kontrak · web viewmodul dokumen kontrak modul dokumen kontrak pusdiklat sda dan...

Documents