DESAIN AKAD PEMBIAYAAN TAKE OVER KPR SYARIAH

DI BANK MUAMALAT INDONESIA

Skripsi

Diajukan Untuk Memenuhi Persyaratan Memperoleh

Gelar Sarjana Ekonomi Islam (SE.I)

Oleh:

Farida Sutarsih

NIM 204046102914

KONSENTRASI PERBANKAN SYARIAH

PROGRAM STUDI MUAMALAT

FAKULTAS SYARIAH DAN HUKUM

UIN SYARIF HIDAYATULLAH

JAKARTA

1429 H /2008 M

DESAIN AKAD PEMBIAYAAN TAKE OVER KPR SYARIAH

DI BANK MUAMALAT INDONESIA

Skripsi

Diajukan Kepada Fakultas Syariah dan Hukum

Untuk Memenuhi Persyaratan Memperoleh

Gelar Sarjana Ekonomi Islam (SE.I)

Oleh:

Farida Sutarsih

NIM 204046102914

Pembimbing

Drs. Djawahir Hejazziey, SH, MA

NIP 130 789 745

KONSENTRASI PERBANKAN SYARIAH

PROGRAM STUDI MUAMALAT

FAKULTAS SYARIAH DAN HUKUM

UIN SYARIF HIDAYATULLAH

JAKARTA

1429 H /2008 M

PENGESAHAN PANITIA UJIAN

Skripsi berjudul DESAIN AKAD PEMBIAYAAN TAKE OVER KPR SYARIAH

DI BANK MUAMALAT INDONESIA telah diujikan dalam sidang Munaqasah

Fakultas Syariah dan Hukum UIN Syarif Hidayatullah Jakarta pada tanggal 9

Desember 2008. Skripsi ini telah diterima sebagai salah satu syarat untuk

memperoleh gelar sarjana Ekonomi Islam (SE.I) pada program studi Muamalat

Jakarta .....................

Disahkan

Dekan,

Prof. Dr. H. Muhammad Amin Suma, SH, MA, MM

NIP 150 210 422

PANITIA UJIAN MUNAQASAH

Ketua : Drs. Djawahir Hejazziey, SH, MA (.............................)

NIP 130 789 745

Sekretaris : Drs. Ahmad Yani, M.Ag (.............................)

NIP

Pembimbing : Drs. Djawahir Hejazziey, SH, MA (.............................)

NIP 130 789 745

Penguji I : Drs. Noryamin Aini, MA (.............................)

NIP

Penguji II : Drs. Ahmad Yani, M.Ag (.............................)

NIP

LEMBAR PERNYATAAN

Dengan ini saya menyatakan bahwa:

1. Skripsi ini merupakan hasil karya asli saya yang diajukan untuk memenuhi salah

satu persyaratan memperoleh gelar strata 1 di Universitas Islam Negeri Syarif

Hidayatullah Jakarta.

2. Semua sumber yang saya gunakan dalam penulisan ini telah saya cantumkan

sesuai dengan ketentuan yang berlaku di Universitas Islam Negeri Syarif

Hidayatullah Jakarta.

3. Jika kemudian hari terbukti bahwa karya ini bukan hasil karya asli saya atau

merupakan jiplakan karya orang lain, maka saya bersedia menerima sanksi yang

berlaku di Universitas Negeri Syarif Hidayatullah Jakarta.

Jakarta, 24 November 2008

Farida Sutarsih

KATA PENGANTAR

��� ا ا�� �� ا�� ���

Sungguh tiada keagungan dan kebesaran selain milik Allah, Tuhan sekalian

alam. Dialah yang telah mencipta dan mengatur segala apa yang tercipta. Maka sudah

menjadi keharusan apabila penulis menyampaikan puji syukur atas segala anugerah

yang telah dilimpahkan sehingga penulisan skripsi yang berjudul “Desain Akad

Pembiayaan Take Over KPR Syariah di Bank Muamalat Indonesia” dapat

diselesaikan dengan baik. Shalawat dan salam tak lupa terucap kepada rasul pilihan

pengemban risalah ilahi, Nabi Muhammad SAW beserta keluarga dan para

sahabatnya.

Dengan kerendahan hati izinkan penulis mengucapkan terima kasih sebesar-

besarnya kepada semua pihak yang telah membantu dan mendukung penulis baik

secara langsung maupun tidak langsung dalam penulisan skripsi ini yang tidak akan

mendekati kesempurnaan tanpa bantuannya. Oleh karena itu dalam kesempatan ini

penulis ingin menyampaikan terima kasih tak terhingga kepada yang terhormat:

1. Bapak Prof. Dr. H. Muh. Amin Suma, SH, MA, MM, Dekan Fakultas Syariah dan

Hukum Universitas Islam Negeri Syarif Hidayatullah Jakarta.

2. Ibu Dr. Euis Amalia, M.Ag, Ketua Program studi Muamalat dan Bapak Ah.

Azharuddin Lathif, M.Ag, Sekretaris Program studi Muamalat Fakultas Syariah

dan Hukum Universitas Islam Negeri Syarif Hidayatullah Jakarta.

3. Bapak Drs. Djawahir Hejazziey, SH, MA, Koordinator Teknis Program

Nonreguler Fakultas Syariah dan Hukum sekaligus dosen pembimbing dan Bapak

Drs. Ahmad Yani, M.Ag, Sekretaris Teknis Program Nonreguler Fakultas Syariah

dan Hukum Universitas Islam Negeri Syarif Hidayatullah Jakarta.

4. Bapak Agustianto, MA, terima kasih saran, kritik, semua data dan informasi

sehingga skripsi ini selesai dengan baik sesuai dengan harapan. Semoga…

5. Orang tua yang melahirkan dan yang tidak melahirkanku, Ayah (I hope you

pride), Ibu, Om Harno, Bulek Nur, Om Tino, Bulek Ani’, Om Jo, Bulek Tarti,

Pakde Giyoto, Bude Lis, Biyung, adikku Hesti, Kiki, Dito, Dimas, Nisa, keluarga

besarku tanpa terkecuali, terimakasih untuk kebersamaan, doa, kebahagiaan,

kesedihan, tawa, tangis, dan dukungan yang lebih dari apapun, lebih dari 100 %,

bahkan lebih banyak dari yang penulis harapkan.

6. Bank Muamalat Indonesia, terutama Bapak Gatut Prakoso selaku Officer yang

telah memberikan informasi dan data yang diperlukan penulis dalam penulisan

skripsi ini.

7. Muamalat Institute Karawaci dan Muamalat Institute Slipi, buat Mbak Narti, Mas

Rohim, Mbak Lia, terima kasih untuk bantuannya.

8. Sahabat terbaikku Mbak Ing, Mbak Winny, Mbak Estu, Mbak Mimah, Mbak

Amla, Mbak Enung, Mbak Fitri, teman- teman angkatan 2004 terkhusus PS- C,

teman-teman IMM cabang Ciputat, teman- temen seperjuangan di Muamalat

Institute, teman-temanku di Wonogiri, terima kasih telah menemani perjalanku

selama ini semoga ini tak berakhir di sini, tetap terus terjalin sampai nanti sampai

mati.

9. Perpustakaan Pusat UIN Syarif Hidayatullah Jakarta, Perpustakaan Fakultas

Syariah dan Hukum, Perpustakaan Pasca Sarjana UI Salemba, untuk semua staf

yang telah membantu penulis mencari buku referensi yang diperlukan.

Penulis berharap dan berdoa semoga amal baik mereka dibalas oleh Allah SWT

dengan pahala yang berlipat ganda. Semoga skripsi ini dapat bermanfaat dan menjadi

sumbangan positif bagi banyak pihak.

Jakarta, November 2008

Penulis

DAFTAR ISI

KATA PENGANTAR …………………………………………………….. i

DAFTAR ISI……………………………………………………………….. iv

DAFTAR GAMBAR………………………………………………………. vi

BAB I PENDAHULUAN

A. Belakang Masalah …………………………………………… 1

B. Pembatasan dan Perumusan Masalah ………………………. 7

C. Tujuan dan Manfaat Penelitian 7

C. Kajian Pustaka ………………………………………………. 8

D. Kerangka Teori ……………………………………………… 12

E. Metode Penelititian …………………………………………. 14

F. Sistematika Penulisan ………………………………………. 16

BAB II LANDASAN TEORI

A. Definisi Akad ………………………………………………… 18

B. Definisi Take Over dan Hiwalah …………………………….. 25

C. Dasar Hukum Take over dan Hiwalah ……………………….. 32

BAB III GAMBARAN UMUM BANK MUAMALAT INDONESIA

A. Sejarah Perkembangan Bank Muamalat Indonesia ……………… 37

B. Visi, Misi, dan Strategi Bank Muamalat Indonesia……………… 39

C. Struktur Organisasi Bank Muamalat Indonesia …………………. 41

D. Produk- Produk Bank Muamalat Indonesia …………………….. 48

BAB IV DESAIN AKAD PEMBIAYAAN TAKE OVER KPR SYARIAH

DI BANK MUAMALAT INDONESIA

A. Aplikasi Pembiayaan Take Over KPR Syariah

di bank Muamalat Indonesia ………………………………….. 53

B. Desain Akad Pembiayaan Take Over KPR

yang Sesuai Syariah ……………………….................................. 59

C. Analisis Terhadap Akad pembiayaan Take Over KPR syariah….. 64

BAB V PENUTUP

A. Kesimpulan …………………………………………………… 66

B. Saran- saran …………………………………………………… 67

DAFTAR PUSTAKA ……………………………………………………….. 70

DAFTAR GAMBAR

Gb. 4.1. Proses Musyarakah Mutanaqisah …………………………………… 63

BAB I

PENDAHULUAN

A. Latar Belakang Masalah

UU RI nomor 4 tahun 1994 tentang perumahan dan pemukiman menyatakan

pada bab I bahwa yang dimaksud rumah adalah bangunan yang berfungsi sebagai

tempat tinggal atau hunian dan sarana pembinaan keluarga. Sedangkan

perumahan adalah kelompok yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal

atau lingkungan hunian yang dilengkapi dengan sarana dan prasarana lingkungan.

Sarana lingkungan merupakan fasilitas penunjang yang berfungsi sebagai

penyelenggara dan mengembangkan kehidupan ekonomi.1

Pemberian KPR sebagai salah satu produk jasa di dalam dunia perbankan

sangat membantu masyarakat menengah ke bawah (pada umumnya) di dalam

memenuhi kebutuhan yang tidak memiliki cukup uang untuk membeli secara

kontan. Seperti KPR yang ditawarkan kepada pegawai negeri dan swasta atau

KPR Rumah sederhana (RS) maupun Rumah Sangat Sederhana (RSS) bagi

masyarakat menengah ke bawah.2

Selama ini penyediaan kredit pemilikan rumah (KPR) merupakan salah satu

kegiatan bank konvensional yang tidak lepas dari bunga. Dalam penyelenggaraan

1 “UU No. 4 tahun 1994 tentang perumahan dan pemukiman”, diakses pada tanggal 26 Mei

2008 dari http://www.pu.go.id/ditjen_mukim/peraturan/perumahandan permukiman/4_1992a.pdf.

2 Mahfudin, “Kesesuaian Aplikasi Jual Beli Murabahah dalam Pembiayaan KPR Syariah

(studi kasus pada UUS PT. Bank Permata Tbk.)”, (Skripsi S1 Fakultas Syariah dan Hukum,

Universitas islam Negeri Syarif Hidayatullah Jakarta, 2007), h. 5.

kredit kepemilikan rumah ini terlibat unit-unit usaha lain, seperti perseroan

terbatas (PT), yang menyediakan lokasi tanah pembangunan rumah. Hal yang

ditetapkan dalam KPR antara lain harga jual kontan, uang muka, suku bunga,

angsuran bulanan dan benda-benda lain yang harus dibayar oleh pembeli

(debitur). Misalnya biaya penyambungan listrik, provisi bank, dan biaya notaris.3

Menggunakan jasa keuangan konvensional menimbulkan kekhawatiran bagi

sebagian orang. Sebab, bisa jadi kondisi politik dan ekonomi menjelang kenaikan

harga BBM dan pemilu berubah. Jika hal itu terjadi, suku bunga naik dan

akhirnya berdampak pada besarnya cicilan yang harus dibayarkan bank. Cicilan

rumah yang tadinya rendah bisa tiba-tiba naik drastis karena mengikuti

perkembangan tingkat suku bunga. Untuk mengatasi kekhawatiran tersebut,

perbankan menawarkan alternatif solusi berupa pola pembiayaan berbasis syariah.

Kredit pemilikan rumah (KPR) syariah lebih aman bagi nasabah karena

memiliki kepastian besarnya cicilan. Jadi meskipun tingkat suku bunga naik,

besarnya cicilan tidak berubah. Dengan model pembiayaan syariah, meskipun

terjadi peningkatan suku bunga, tidak akan menyebabkan kenaikan margin yang

diambil bank. Sebab dari awal perjanjian atau akad kreditnya sudah menetapkan

margin yang diambil bank dan besarnya cicilan yang harus dibayar nasabah. Jika

nasabah membeli rumah lewat KPR syariah, maka hingga jangka waktu

pengambilan kredit berakhir, besarnya cicilan yang harus dibayar tetap. Dengan

3 Chuzaimah T. Yanggo dan Haifiz Anshary AZ, Problematika Hukum Islam Kontemporer,

cet. III, (Jakarta: Pustaka Firdaus, 1997), h. 51.

prinsip syariah, karena perjanjian di depan, maka sampai tenor selesai besarnya

cicilan fixed dan tidak ada perubahan. Sedangkan pembiayaan KPR secara

konvensional ada yang fixed-nya hanya setahun, dua, atau tiga tahun. Setelah itu

bunga bersifat floating (naik turun) tergantung perkembangan pasar.

Masih ada anggapan di masyarakat bahwa bank syariah hanya

diperuntukkan untuk muslim saja, padahal ini tidaklah benar. Bank Islam atau

bank syariah tidak khusus diperuntukkan untuk sekelompok orang, namun sesuai

dengan landasan Islam yang “rahmatan lil ‘alamin”, didirikan guna melayani

masyarakat tanpa membedakan keyakinan yang dianut. Bagi kaum muslimin,

kehadiran bank syariah adalah memenuhi kebutuhannya, namun bagi masyarakat

lainnya, bank Islam adalah sebagai sebuah alternatif lembaga jasa keuangan di

samping perbankan konvensional yang telah ada.4

Suatu hal yang menggembirakan bahwa belakangan ini para ekonom

muslim telah mencurahkan perhatian besar guna menemukan cara untuk

menggantikan sistem bunga dalam transaksi perbankan dan keuangan yang lebih

sesuai dengan etika Islam. Upaya ini dilakukan untuk membangun model teori

ekonomi yang bebas bunga dan pengujiannya terhadap pertumbuhan ekonomi,

dan ketika masyarakat muslim Indonesia mulai menyadari dan ingin

memindahkan semua transaksi yang telah dilakukannya di bank konvensional,

baik berupa tabungan, deposito, dan utang ke bank syariah, maka bank syariah

4 Muhammad, Manajemen Dana Bank Syariah, cet. I, (Yogyakarta: Ekonisia, 2004), h. 182-

183).

harus segera meresponnya. Jangan sampai orang yang sudah berniat baik untuk

meninggalkan transaksi ribawi kembali terjerumus dalam transaksi itu lagi.5

Dalam implementasinya, upaya pengembangan perbankan syariah

memerlukan aturan-aturan syariah yang mengikat bagi perbankan syariah. Dalam

kaitan ini, fatwa yang terkait dengan perbankan syariah dikeluarkan Dewan

Syariah Nasional-Majelis Ulama Indonesia (DSN-MUI), sangat bernilai dan

berperan besar sebagai referensi utama dalam proses penyusunan peraturan Bank

Indonesia bagi perbankan syariah.6

Transaksi perpindahan (take over) pembiayaan dari bank konvensional ke

bank syariah diatur dalam fatwa No. 31/DSN-MUI/VI/2002 tentang pengalihan

hutang. Dalam fatwa ini disebutkan ada empat alternatif akad yang dapat

digunakan7 yaitu:

1. Qard dan murabahah

2. Syirkah al-milk dan murabahah

3. Qard dan ijarah

4. Qard dan IMBT (Ijarah Muntahiya bit-Tamlik)

5 Mardhiyah Hayati, “Telaah Terhadap Fatwa DSN-MUI No. 31/DSN-MUI/VI/2002”, artikel

ini diakses pada tanggal 9 April 2008 dari http://msi-

uii.net/baca.asp?kategori=rubrik&menu=ekonomi&baca=artikel7id=211.

6 Ibid.

7 Dewan Syariah Nasional-MUI, Himpunan Fatwa Dewan Syariah Nasional, cet. ketiga, edisi

revisi, (Ciputat: Gaung Persada, 2000), h. 185.

Bank syariah saat ini menggunakan alternatif akad 1 (qard dan murabahah)

untuk pengalihan hutang. Akad ini secara teori tidak menjadi persoalan karena

memang diperbolehkan secara syariah. Permasalahan yang muncul adalah setelah

dipraktekkan akad tersebut kurang sesuai dengan syariah karena menimbulkan

bai’ gharar dan bai’ al-innah.

Gharar didefinisikan sebagai: “a transaction which is uncertain to both

parties as a result of improsing uncertain condition in natural certainty contracts

(suatu transaksi yang mengandung ketidakpastian bagi kedua belah pihak yang

melakukan transaksi sebagai akibat dari diterapkannya kondisi ketidakpastian

dalam suatu akad yang secara alamiah seharusnya mengandung kepastian)8. Bai’

al-innah adalah akad jual beli ketika penjual menjual asetnya kepada pembeli

dengan janji untuk dibeli kembali (sales and buy back) dengan pihak sama. Bai’

al-innah adalah penjualan tunai (cash sale) dilanjutkan dengan pembelian

tangguh (deferred payment sale).9 Bai’ al-innah adalah jual beli yang bertujuan

untuk menghindar dari hutang dengan riba yaitu seseorang menjual suatu barang

dengan harga tangguh bayar atau belum diterima, kemudian membelinya dengan

kontan. Akad jual beli bai’ al-innah ini mempunyai kemiripan dengan pinjaman

tunai dengan jaminan aset pada bank konvensional. Perbedaannya terletak pada

akadnya. Sedangkan secara fisik nasabah sama-sama memperoleh dana tunai.

8 Adiwarman Karim, Ekonomi Mikro Islam, edisi kedua, (Jakarta: The International Institute

of Islamic thought Indonesia), h. 55.

9 Ascarya, Akad dan Produk Bank Syariah, edisi. 1, (Jakarta: RajaGrafindo Persada, 2007), h.

189.

Menurut ulama Malaysia jual beli dengan akad bai’ al-innah dibolehkan.

Namun demikian ulama Timur Tengah dan Indonesia berpendapat bahwa bai’ al-

innah tidak dibolehkan karena ketiga unsur iwad, yaitu risiko, kerja dan usaha,

dan tanggung jawab tidak ada dalam transaksi ini, seluruh proses hanya dalam

dokumen.10

Berdasarkan latar belakang masalah di atas, maka penulis tertarik untuk

melakukan pengkajian lebih dalam tentang perpindahan akad pembiayaan ini ke

dalam sebuah skripsi yang berjudul DESAIN AKAD PEMBIAYAAN TAKE

OVER KPR SYARIAH DI BANK MUAMALAT INDONESIA.

B. Pembatasan Dan Perumusan Masalah

Dari persoalan yang telah dideskripsikan dan melihat permasalahan yang

berkaitan dengan pemindahan akad pembiayaan KPR syariah, maka penulis

membatasi masalah pada proses pemindahan akad pembiayaan KPR pada Bank

Muamalat Indonesia. Adapun yang menjadi perumusan masalah dalam penulisan

skripsi ini adalah:

1. Bagaimana aplikasi akad pembiayaan take over KPR syariah di Bank

Muamalat Indonesia?

2. Bagaimana desain akad pembiayaan take over KPR yang lebih relevan dan

lebih sesuai dengan syariah?

10 Ibid.

C. Tujuan Dan Manfaat Penelitian

Berdasarkan pokok permasalahan yang penulis rumuskan di atas, ada

beberapa tujuan yang ingin dicapai diantaranya:

1. Untuk mengetahui aplikasi akad pembiayaan take over KPR syariah di Bank

Muamalat Indonesia.

2. Untuk mengetahui desain akad pembiayaan take over KPR yang lebih relevan

dan lebih sesuai dengan syariah.

Sedangkan manfaat yang dapat diambil dari penelitian ini diantaranya adalah:

1. Secara akademik, penelitian ini menambah khasanah pengetahuan tentang

akad pembiayaan take over KPR pada bank syariah khususnya tentang akad

pembiayaan take over KPR pada Bank Muamalat Indonesia.

2. Secara praktik, penelitian ini dapat memberikan informasi kepada bank

syariah mengenai alternatif lain dari akad pembiayaan take over KPR yang

lebih sesuai dengan syariah sehingga masyarakat yang terlanjur menggunakan

pembiayaan KPR di bank konvensional akan melakukan pembiayaan take

over KPR-nya ke bank syariah.

D. Review Studi Terdahulu

Berdasarkan telaah yang telah dilakukan terhadap beberapa sumber

kepustakaan, penulis melihat bahwa masalah pokok dalam penelitian ini masih

kurang mendapatkan perhatian, untuk mengatakan belum pernah diteliti.

Beberapa penelitian yang telah dilakukan sebelumnya antara lain: judul

skripsi “Analisis Pembiayaan Kepemilikan Rumah (KPR) BTN Syariah (Studi

Kasus: Bank BTN Kantor Cabang Syariah Jakarta- Harmoni)”, oleh: Dian Lestari,

tahun 2006, penerbit: Fakultas Syariah dan Hukum.

Permasalahan yang diteliti dalam skripsi ini mengenai mekanisme yang

digunakan dalam pembiayaan KPR syariah, tinjauan hukum Islam mengenai

aplikasi pembiayaan KPR syariah, mekanisme penentuan margin dan perlakuan

akuntansi pada pembiayaan KPR BTN syariah, dan hasil analisa matrik SWOT

dan strateginya agar dapat diaplikasikan untuk peningkatan pembiayaan KPR

BTN syariah.

Hasil penelitiannya adalah bahwa mekanisme pengajuan pembiayaan KPR

BTN syariah melalui 4 tahap, yakni:

1. Tahapan pengajuan permohonan pembiayaan KPR

2. Tahapan analisa 3 pilar analisa: analisa kemampuan, kemauan, dan agunan

3. Tahapan persetujuan

4. Tahapan pelaksanaan/ penandatanganan akad

Dalam penetapan margin KPR BTN syariah menggunakan persentase

(pendekatan based lending rate). Selama komponen dan data-data perhitungan

yang dipergunakan dan proses untuk menghasilkan persentase tersebut tidak

mengandung unsur riba dan sesuai syariah maka penetapan margin dengan

persentase tersebut sah.

Perlakuan akuntansi pembiayaan KPR BTN syariah mengacu pada

akuntansi syariah, PAPSI dan PSAK no. 59. Dan yang menjadi pembeda dengan

bank konvensional adalah bahwa pembiayaan ini penerapan dari konsep jual beli

bukan konsep kredit. Hutang nasabah tidak terbagi atas hutang pokok dan hutang

bunga. Denda diakui sebagai pendapatn halal atau kewajiban dana kebajikan/

sosial. Margin diakui sebagai perdapatan pada periode terjadinya.

Bagi nasabah yang bermasalah, BTN syariah menawarkan solusi-solusi

yang lebih bersifat kekeluargaan yakni melalui musyawarah maupun

menggunakan jasa badan penyelesaian sengketa, Basyarnas. Bahkan segala hasil

penyelesaian sengketa tersebut pun seperti penjualan agunan haruslah sesuai

dengan prinsip syariah.

Judul skripsi “ Sistem Operasional Kredit Kepemilikan Rumah (Studi

Kasus: Bank Tabungan Negara dan Bank Muamalat Indonesia)”, oleh: Roiyatul

Qudsiyah, tahun 2004, penerbit: Fakultas Syariah dan Hukum.

Permasalahan yang diteliti dalam skripsi ini mengenai operasional kredit

kepemilikan rumah pada BTN dan BMI, mekanisme pengelolaan sistem kredit

pemilikan rumah pada BTN dan BMI, dan analisis perbandingan sistem kredit

pemilikan rumah pada BTN dan BMI.

Hasil penelitiannya bahwa operasional kredit pemilikan rumah pada BTN

dan BMI pada dasarnya tidak jauh berbeda. Keduanya sangat membantu

masyarakat dalam memenuhi kebutuhan memiliki rumah dengan cara kredit atau

bayar secara angsuran sehingga masyarakat yang kurang mampu atau cukup uang

bisa memiliki rumah.

Mekanisme pengelolaan KPR pada bank syariah yaitu sistem bagi hasil

dilaksanakan dengan cara bank sebagai penyedia dana, yaitu mula-mula bank

membelikan rumah sesuai dengan yang diperlukan oleh nasabah atas nama bank.

Kemudian bank pada waktu itu juga menjual rumah tersebut kepada nasabah pada

tingkat harga yang disetujui bersama yang terdiri dari harga pembelian ditambah

mark- up atau margin keuntungan. Maka kepemilikan rumah itu menjadi hak

sepenuhnya milik nasabah. Sedangkan pada bank konvensional, yaitu dana di

nasabah, pertama-tama nasabah membayar dana awal kemudian bank

memberikan rumah tersebut dengan syarat akan membayar angsuran pada setiap

bulannya beserta bunganya berdasarkan perjanjian yang disepakati.

Analisis perbandingan bank konvensional dan bank syariah terletak pada

perbedaan dan persamaan sistem yang digunakan oleh kedua bank tersebut dan

tentang kelemahan dan keunggulan dari dua bank tersebut. Perbedaan yang terjadi

antara kredit pemilikan rumah pada BTN dan BMI terletak pada sistem yang

digunakan bank tersebut. Bank konvensional menggunakan sistem bunga dengan

persentase dari mulai 10 %- 24,5 %. Sedangkan bank syariah menggunakan

sistem bagi hasil. Pembiayaan produk KPR di BMI menggunakan metode jual

beli dengan konsep murabahah, BBA (bai’ bi tsaman ajil) dan berdasarkan

musyarakah mutanaqisah. Kelebihan sistem bagi hasil di bank syariah adalah

tidak adanya diskriminasi terhadap masyarakat/nasabah yang ekonominya kurang.

Sedang kelemahan dari sistem bagi hasil adalah dalam hal pembagian keuntungan

tidak jelas, tergantung pada keuntungan yang diperoleh. Kelebihan dari bank

konvensional adalah persentase keuntungan jelas dan kekurangan sistem bunga

adalah menyebabkan eksploitasi orang- orang kaya terhadap orang- orang miskin.

Judul skripsi “ Kredit Perumahan dalam Perspektif Hukum Islam”, oleh:

Nurhayati, 2003, penerbit: Fakultas Syariah dan Hukum.

Permasalahan yang diteliti dalam skripsi ini mengenai jual beli kredit dalam

perspektif Islam dan kenerja bank syariah dalam melayani pembiayaan kredit

perumahan.

Hasil penelitiannya bahwa prinsip jual beli kredit dalam Islam pada

dasarnya adalah mubah, baik secara kredit maupun kontan, selama rukun dan

syarat terpenuhi.

Bank syariah memiliki instrumen yang dapat digunakan dalam melayani

masyarakat yang membutuhkan kredit perumahan, yaitu dengan menggunakan

prinsip IMBT (Ijarah Muntahiya bi Tamlik) dan bai’ bi tsaman ajil. Namun,

teknis operasional dalam penggunaan kredit perumahan pada bank syariah masih

mengacu pada cara teknik yang digunakan oleh bank konvensional.

Kajian terdahulu hanya membahas mekanisme pembiayaan KPR yang dari

awal transaksi menggunakan prinsip syariah. Dimana dalam pembiayaan itu

digunakan akad Ijarah Muntahiya bi Tamlik (IMBT) atau Bai’ bi Tsaman Ajil

(BBA). Sedangkan dalam skripsi ini akan dibahas mekanisme yang digunakan

apabila pada awal transaksi pembiayaan KPR dilakukan di bank konvensional

tetapi kemudian pembiayaan yang masih berjalan di bank konvensional ini

dialihkan ke bank syariah.

E. Metode Penelitian

1. Jenis Penelitian

Penelitian ini menggunakan metode penelitian kualitatif yang

menghasilkan data deskriptif dan tertulis dengan informasi dari lembaga yang

terlibat dalam objek penelitian.11

Jenis pelaporan yang digunakan adalah metode

deskriptif analisis, yaitu penulis menggambarkan permasalahan dengan didasari

pada data yang ada lalu dianalis lebih lanjut untuk kemudian diambil suatu

kesimpulan. Proses analisa dimulai dari membaca, mempelajari dan menelaah

data yang didapat secara seksama, selanjutnya dari proses analisa tersebut

penulis mengambil kesimpulan dari masalah yang bersifat umum kepada

masalah yang bersifat khusus.

2. Teknik Pengumpulan Data

a. Penelitian kepustakaan (library research), penulis mengadakan penelitian

terhadap beberapa literatur yang ada kaitannya dengan penulisan skripsi ini.

Literatur itu berupa buku, majalah, surat kabar, artikel, internet, dan lain

sebagainya. Langkah dalam melaksanakan studi pustaka ini adalah dengan

cara membaca, mengutip, serta menganalisa dan merumuskan hal- hal yang

dianggap perlu dalam memenuhi data dalam penelitian ini.

11 Moeloeng Lexy J, Metode Kualitatif, (Bandung: PT. Remaja Rosyada Karya, 2002), h. 9.

b. Penelitian lapangan (field research), untuk mendapatkan data-data dan

informasi, penulis langsung terjun ke objek penelitian yaitu lembaga yang

diteliti, dengan menggunakan teknik pengumpulan data sebagai berikut:

1) Interview yaitu melakukan wawancara dengan pihak Bank Muamalat

Indonesia yang diwakilkan kepada Bapak Gatut Prakoso selaku

Officer Bank Muamalat Indonesia yang menangani masalah akad-akad

pembiayaan.

2) Dokumentasi yaitu mengumpulkan data berdasarkan laporan yang

didapat dari lembaga yang diteliti dan laporan lainnya yang berkaitan

dengan masalah penelitian.

3. Teknik Penulisan

Dalam penyusunannya secara teknis penulisan, semua berpedoman pada

prinsip- prinsip yang telah diatur dan dibukukan dalam pedoman penulisan

skripsi yang diterbitkan oleh UIN Syarif Hidayatullah Fakultas Syariah dan

Hukum tahun 2007.

F. Sistematika Penulisan

Untuk mempermudah penulisan ini, maka disusun sistematika penulisan

yang terdiri lima bab dengan rincian sebagai berikut:

BAB I PENDAHULUAN

Bab ini menguraikan tentang Latar Belakang Masalah, Pembatasan

dan Perumusan Masalah, Tujuan dan Manfaat Penelitian, Kajian

Pustaka, Metode Penelitian, Sistematika Penulisan.

BAB II LANDASAN TEORI

Bab ini membahas tentang Definisi Akad, Definisi Take Over dan

Hiwalah, Dasar Hukum Take over dan Hiwalah.

BAB III GAMBARAN UMUM BANK MUAMALAT INDONESIA

Bab ini membahas tentang Sejarah Perkembangan Bank Muamalat

Indonesia, Visi, Misi, dan Strategi Bank Muamalat Indonesia, Struktur

Organisasi Bank Muamalat Indonesia, Produk-produk Bank Muamalat

Indonesia.

BAB IV DESAIN AKAD PEMBIAYAAN TAKE OVER KPR

SYARIAH DI BANK MUAMALAT INDONESIA

Bab ini membahas tentang Aplikasi Pembiayaan Take Over KPR

Syariah, Desain Akad Pembiayaan Take Over KPR yang Sesuai

Syariah, Analisis Terhadap Akad Pembiayaan Take Over KPR syariah

BAB V PENUTUP

Bab ke lima menjelaskan tentang Kesimpulan dan Saran-saran.

DAFTAR PUSTAKA

LAMPIRAN- LAMPIRAN

BAB II

LANDASAN TEORI

A. Definisi Akad

Istilah “perjanjian” dalam hukum Indonesia disebut “akad” dalam hukum

Islam. Kata akad berasal dari kata al-aqad, yang berarti mengikat, menyambung

atau menghubungkan (ar-rabt).12

Dalam istilah fikih, secara umum akad berarti sesuatu yang menjadi tekad

seseorang untuk melaksanakan, baik yang muncul dari satu pihak, seperti wakaf,

talak, sumpah, maupun yang muncul dari dua pihak, seperti jual beli, sewa,

wakalah, dan gadai.13

Secara khusus akad berarti keterkaitan antara ijab (pernyataan penawaran/

pemindahan kepemilikan) dalam lingkup yang disyariatkan dan berpengaruh pada

sesuatu.14

Akad mengikat kedua belah pihak yang saling bersepakat, yakni masing-

masing pihak terikat untuk melaksanakan kewajiban mereka masing-masing yang

telah disepakati terlebih dahulu. Dalam akad, term and condition sudah ditetapkan

secara rinci dan spesifik. Bila salah satu atau kedua belah pihak yang terikat

12 Syamsul Anwar, Hukum Perjanjian Syariah Studi Tentang Teori Akad dalam Fikih

Muamalat, (Jakarta: RajaGrafindo Persada, 2007), h. 68. 13 Ascarya, Akad dan Produk Bank Syariah, edisi 1, ( Jakarta: RajaGrafindo Persada, 2007),

h. 35.

14 Ibid.

dalam kontrak itu tidak dapat memenuhi kewajibannya, maka ia/mereka

menerima sanksi seperti yang disepakati dalam akad.

Terkadang kata akad menurut istilah dipergunakan dalam pengertian umum,

yakni sesuatu yang diikatkan seseorang bagi dirinya sendiri atau bagi orang lain

dengan kata harus15

.

1. Unsur-unsur Akad

Telah disebutkan sebelumnya, bahwa definisi akad adalah pertalian antara

ijab dan qabul yang dibenarkan syara’ yang menimbulkan akibat hukum

terhadap objeknya. Dari definisi tersebut dapat diperoleh tiga unsur yang

terkandung dalam akad, yaitu sebagai berikut:16

a. Pertalian ijab dan qabul

Ijab adalah pernyataan kehendak oleh satu pihak (mujib) untuk melakukan

sesuatu atau tidak melakukan sesuatu. Qabul adalah pernyataan menerima

atau menyetujui kehendak mujib tersebut oleh pihak lainnya (qaabil). Ijab

dan qabul ini harus ada dalam melaksanakan suatu perikatan. Bentuk dari

ijab dan qabul ini beraneka ragam dan diuraikan pada bagian rukun akad.

b. Dibenarkan oleh syara’

Akad yang dilakukan tidak boleh bertentangan dengan syariah atau hal-hal

yang diatur oleh Allah SWT dalam al-Quran dan Nabi Muhammad dalam

15 Abdullah al- Muslih dan Shalah Ash- Shawi, Fikih Ekonomi Keuangan Islam, cet. Ke-2,

(Jakarta: Darul Haq, 2008), h. 26. Penerjemah Abu Umar Basyir . Judul asli Ma La Yasa’ at-Tajira

Jabluhu.

16 Ghufron Mas’adi, Fiqh Muamalat Kontekstual, cet. 1, (Jakarta: RajaGrafindo Persada,

2002), h. 76-77.

hadits. Pelaksanaan akad, tujuan akad, maupun objek akad tidak boleh

bertentangan dengan syariah. Jika bertentangan, akan mengakibatkan akad

itu tidak sah. Sebagai contoh, suatu perikatan yang mengandung riba atau

objek perikatan yang tidak halal (seperti minuman keras), mengakibatkan

tidak sahnya suatu perikatan menurut hukum Islam.

c. Mempunyai akibat hukum terhadap objeknya

Akad merupakan salah satu dari tindakan hukum (tasharruf). Adanya akad

menimbulkan akibat hukum terhadap objek hukum yang diperjanjikan

oleh para pihak dan juga memberikan konsekuensi hak dan kewajiban

yang mengikat para pihak.

2. Asas-asas Akad

Asas berasal dari bahasa Arab asasun yang berarti dasar, basis, dan

fondasi. Secara terminologi, asas adalah dasar atau sesuatu yang menjadi

tumpuan berpikir atau berpendapat.17

Dalam kaitannya dengan akad, Fathurrahman Djamil sebagaimana dikutip

oleh Gemala Dewi18

mengemukakan enam asas, yaitu asas kebebasan, asas

persamaan atau kesetaraan, asas keadilan, asas kerelaan, asas kejujuran dan

kebenaran, dan asas tertulis. Namun, ada asas utama yang mendasari setiap

17 Departemen Pendidikan Nasional, Kamus Besar Bahasa Indonesia, edisi 3, (Jakarta: Balai

Pustaka, 2002), h. 70.

18 Gemala Dewi, dkk., Hukum Perikatan Islam di Indonesia, cet. 2, (Jakarta: Prenada Media

Group, 2006), h. 30.

perbuatan manusia, termasuk perbuatan muamalat, yaitu asas ilahiah atau asas

tauhid.19

a. Asas ilahiah

Setiap tingkah laku dan perbuatan manusia tidak akan luput dari

ketentuan Allah SWT. Kegiatan muamalat, termasuk perbuatan perikatan,

tidak akan pernah lepas dari nilai-nilai ketauhidan. Dengan demikian,

manusia memiliki tanggung jawab akan hal ini. Tanggung jawab kepada

masyarakat, tanggung jawab kepada pihak kedua, tanggung jawab kepada

diri sendiri, dan tanggung jawab kepada Allah SWT. Akibatnya, manusia

tidak akan berbuat sekehendak hatinya, karena segala perbuatan akan

mendapatkan balasan dari Allah SWT.

b. Asas kebebasan (al-Hurriyah)

Islam memberikan kebebasan kepada para pihak untuk melakukan

suatu perikatan. Bentuk dan isi perikatan tersebut ditentukan oleh para

pihak. Apabila telah disepakati bentuk dan isinya, maka perikatan itu

mengikat para pihak yang menyepakatinya dan harus dilaksanakan segala

hak dan kewajibannya. Namun, kebebasan ini tidaklah absolut. Sepanjang

tidak bertentangan dengan syariah Islam, maka perikatan tersebut boleh

dilaksanakan.

19 Ibid.

c. Asas persamaan atau kesetaraan (al-Musawah)

Suatu perbuatan muamalah merupakan salah satu jalan untuk

memenuhi kebutuhan hidup manusia. Seringkali terjadi, bahwa seseorang

memiliki kelebihan dari yang lainnya. Untuk itu, antara manusia satu

dengan yang lain hendaknya saling melengkapi atas kekurangan yang lain

dari kelebihan yang dimilikinya. Oleh karena itu, setiap manusia memiliki

kesempatan yang sama untuk melakukan suatu perikatan. Dalam

melakukan perikatan ini, para pihak menentukan hak dan kewajiban

masing-masing didasarkan pada persamaan atau kesetaraan ini. Tidak

boleh ada suatu kezaliman yang dilakukan dalam perikatan tersebut.

d. Asas keadilan (al-‘Adalah)

Istilah keadilan tidaklah dapat disamakan dengan suatu persamaan.

Menurut Yusuf Qardhawi sebagaimana yang dikutip oleh Gemala Dewi20

,

keadilan adalah keseimbangan antara individu dan masyarakat, dan antara

masyarakat satu dengan lainnya yang berlandaskan pada syariah Islam.

Dalam asas ini, para pihak yang melakukan perikatan dituntut untuk

berlaku benar dalam pengungkapan kehendak dan keadaan, memenuhi

perjanjian yang telah mereka buat, dan memenuhi semua kewajiban.

e. Asas kerelaan (al-Ridha)

Segala transaksi yang dilakukan harus atas dasar suka sama suka atau

kerelaan antara masing-masing pihak, tidak boleh ada tekanan, paksaan,

20 Ibid.

penipuan, dan mis-statement. Jika hal ini tidak terpenuhi, maka transaksi

tersebut dilakukan dengan cara yang batil (al-akl bil bathil).

f. Asas kejujuran dan kebenaran (ash-Shidiq)

Kejujuran merupakan hal yang harus dilakukan oleh manusia dalam

segala bidang kehidupan, termasuk dalam pelaksanaan muamalat. Jika

kejujuran ini tidak diterapkan dalam perikatan, maka akan merusak

legalitas perikatan itu sendiri. Selain itu, jika terdapat ketidakjujuran

dalam perikatan, akan menimbulkan perselisihan di antra para pihak.

g. Asas tertulis (al-Kitabah)

Allah SWT menganjurkan kepada manusia hendaknya suatu perikatan

dilakukan secara tertulis, dihadiri oleh saksi-saksi, dan diberikan tanggung

jawab individu untuk melakukan perikatan, dan yang menjadi saksi. Selain

itu, dianjurkan pula bahwa apabila suatu perikatan dilaksanakan tidak

secara tunai, maka dapat dipegang suatu benda sebagai jaminan. Adanya

tulisan, saksi, dan/atau benda jaminan ini menjadi alat bukti atas

terjadinya perikatan tersebut.

3. Macam-macam Akad

Dari segi ada atau tidak adanya kompensasi, fikih muamalat membagi

akad menjadi dua bagian, yakni akad tabarru’ dan akad tijarah/ mu’awadah.

a. Akad Tabarru’

Akad tabarru’ (gratuitous contract) adalah segala macam perjanjian

yang menyangkut not- for profit transaction (transaksi nirlaba). Transaksi

ini pada hakikatnya bukan transaksi bisnis untuk mencari keuntungan

komersil. Akad tabarru’ dilakukan dengan tujuan tolong-menolong dalam

rangka berbuat kebaikan (tabarru’ berasal dari kata birr dalam bahasa Arab,

yang artinya kebaikan ). Dalam akad tabarru’, pihak yang berbuat kebaikan

tersebut tidak berhak mensyaratkan imbalan apapun kepada pihak lainnya.

Imbalan dari akad tabarru’ adalah dari Allah SWT., bukan dari manusia.

Namun demikian, pihak yang berbuat kebaikan tersebut boleh

meminta kepada counter-part-nya untuk sekedar menutupi biaya (cover the

cost) yang dikeluarkannya untuk dapat melakukan akad tabarru’ tersebut.

Namun, ia tidak boleh sedikitpun mengambil laba dari akad tabarru’ itu.

Contoh akad tabarru’ adalah qard, rahn, hiwalah, wakalah, kafalah,

wadi’ah, hibah, shadaqah, hadiah, dan lain- lain. .21

b. Akad Tijarah

Akad tijarah/ mu’awadah (compensational contract) adalah segala

macam perjanjian yang menyangkut for profit transaction. Akad-akad ini

dilakukan dengan tujuan mencari keuntungan, karena itu bersifat komersil.

Contoh akad tijarah adalah akad-akad investasi, jual-beli, sewa-menyewa,

dan lain- lain.22

21 Muhammad Firdaus NH, dkk, Cara Mudah Memahami Akad-akad Syariah, (Jakarta:

Renaisan, 2005), hal.66

22 Ibid.

Akad atau transaksi yang berhubungan dengan kegiatan usaha bank syariah

dapat digolongkan ke dalam transaksi untuk mencari keuntungan (tijarah) dan

transaksi tidak mencari keuntungan (tabarru’). Transaksi untuk mencari

keuntungan dapat dibagi lagi menjadi dua, yaitu transaksi yang mengandung

kepastian (natural certainty contract/ NCC), yaitu kontrak dengan prinsip non

bagi hasil (jual beli dan sewa), dan transaksi yang mengandung ketidakpastian

(natural uncertainty contract/NUC), yaitu kontrak dengan prinsip bagi hasil.

Transaksi NCC berlandaskan pada teori pertukaran, sedangkan NUC

berlandaskan pada teori percampuran. Semua transaksi untuk mencari keuntungan

tercakup dalam pembiayaan untuk pendanaan, sedangkan transaksi tidak untuk

mencari keuntungan tercakup dalam pendanaan, jasa pelayanan (fee based

income), dan kegiatan sosial.23

B. Definisi Take Over dan Hiwalah

1. Definisi Take Over

Secara bahasa take over diartikan sebagai mengambil alih.24

Menurut

fatwa DSN-MUI yang dimaksud pengalihan hutang (take over) adalah

pemindahan hutang nasabah dari bank/lembaga keuangan konvensional ke

bank/lembaga keuangan syariah.25

Jadi yang dimaksud pembiayaan take over

23 Ascarya, Akad dan Produk Bank Syariah, edisi. 1, (Jakarta: RajaGrafindo Persada, 2007),

h. 37-38..

24 John M. Echols dan Hasan Shadily, Kamus Inggris-Indonesia, cet. XXVI, (Jakarta: PT.

Gramedia Pustaka Utama, 2005), h. 578.

adalah pembiayaan yang timbul sebagai akibat dari pengalihan transaksi

nonsyariah yang telah berjalan di lembaga keuangan konvensional ke lembaga

keuangan syariah.

Take Over sesungguhnya dapat juga disebut sebagai hiwalah, yaitu

hiwalah muthlaqah, karena muhal ‘alaih tidak memiliki hutang kepada muhil

(nasabah), karena itu pengalihan itu tidak terkait dengan hutang bank kepada

muhil (nasabah), karena memang hutang itu tidak pernah ada.26

Dalam take over, hiwalah telah dibungkus dengan beberapa akad

sebagaimana yang ditetapkan dalam fatwa DSN-MUI No. 31/DSN-

MUI/VI/2002 yaitu:

5. Qard dan murabahah

6. Syirkah al-milk dan murabahah

7. Qard dan ijarah

8. Qard dan IMBT (Ijarah Muntahiya bit-Tamlik)

Qard adalah pemberian harta kepada orang lain yang dapat ditagih atau

diminta kembali atau dengan kata lain meminjamkan tanpa mengharapkan

25 Dewan Syariah Nasional- MUI, Himpunan Fatwa DSN-MUI, cet. Ke-3, edisi revisi,

(Ciputat: CV. Gaung Persada, 2000), h. 185.

26 Agustianto, Hiwalah: Materi kuliah pascasarjana UI, IEF Trisakti, dan Universitas

paramadina.

imbalan. Dalam literatur fiqh klasik, qard dikategorikan dalam aqad

tathawwui atau akad saling membantu dan bukan transaksi komersil.27

Murabahah adalah istilah dalam fikih Islam yang berarti suatu bentuk

jual beli tertentu ketika penjual menyatakan biaya perolehan barang, meliputi

harga barang dan biaya-biaya lain yang dikeluarkan untuk memperoleh barang

tersebut, dan tingkat keuntungan (margin) yang diinginkan. Tingkat

keuntungan ini bisa dalam bentuk lumpsum atau persentase tertentu dari biaya

perolehan. Bank syariah pada umumnya telah menggunakan murabahah

sebagai metode pembiayaan mereka yang utama, meliputi kira-kira tujuh

puluh lima persen dari total kekayaan mereka.28

Syirkah al-milk menurut ulama fiqh adalah dua orang atau lebih

memiliki harta bersama tanpa melalui atau didahului oleh akad asy-syirkah.29

Status harta masing-masing bersifat berdiri sendiri secara hukum. Apabila

masing-masing ingin bertindak hukum terhadap harta serikat itu, harus ada

izin dari mitranya, karena seseorang tidak memiliki kekuasaan atas bagian

harta orang yang menjadi mitra serikatnya.30

27 Muhammad Syafi’i Antonio, Bank Syariah dari Teori ke Praktik, cet. I, (Jakarta: Gema

Insani Press, 2001), h. 131.

28 Ibid., h. 81-82.

29 Nasrun Haroen, Fiqh Muamalah, cetakan 1, (Jakarta: Gaya Media Pratama,2000), h.167.

30 Ibid., h. 167.

Ijarah adalah akad pemindahan hak guna barang atau jasa, melalui

pembayaran upah sewa, tanpa diikuti dengan pemindahan kepemilikan

(ownership/milkiyyah) atas barang itu sendiri.31

Ijarah muntahiya bit-tamlik adalah sejenis perpaduan antara kontrak jual

beli dan sewa atau lebih tepatnya akad sewa yang diakhiri dengan

kepemilikan barang di tangan penyewa. Sifat pemindahan kepemilikan ini

pula yang membedakan dengan ijarah biasa.32

2. Definisi Hiwalah

Hiwalah, menurut bahasa ialah al-intiqal (perpindahan). Maksudnya di

sini adalah memindahkan hutang dari tanggungan muhil menjadi tanggungan

muhal ‘alaih. Muhil adalah sebagai yang berutang, muhal adalah orang yang

menghutangkan, dan muhal ‘alaih adalah orang yang melakukan pembayaran

hutang.33

Dalam pengertian lain, arti harfiyah dari kata hiwalah diartikan

dengan “pengalihan, pemindahan, perubahan kulit, dan memikul sesuatu di

pundak”.34

31 Muhammad Syafi’i Antonio, Bank Syariah dari Teori ke Praktik, cet. I, (Jakarta: Gema

Insani Press, 2001), h. 117.

32 Ibid., h. 118.

33 Sayyid Sabiq, Fiqih as-Sunnah, jilid 3, (Beirut: Daar al- Fath, 1417/1996 M), h. 224.

34 M. Hasan Ali, Berbagai Macam Transaksi Dalam Islam, edisi I, cet. Ke-2, (Jakarta: PT.

RajaGrafindo Persda, 2004), h. 219.

Dalam istilah fiqih, hiwalah dengan kasrah huruf “ha” atau bisa juga

disebut hawalah yaitu dengan difathah huruf “ha” berasal dari kata hawala

yang berarti intiqal (perpindahan).35

Sedangkan pengertian hiwalah menurut istilah adalah pengalihan hutang

dari orang yang berutang kepada orang lain yang menanggungnya (artinya ada

satu pihak yang akan menjamin utang pihak lain)36

. Dalam istilah ulama, hal

ini merupakan pemindahan beban utang muhil ‘alaih atau orang yang

bertanggung jawab (berkewajiban) membayar hutang37

.

Dua ulama fiqih mazhab Hanafiyah mengemukakan definisi hiwalah

yang berbeda. Di satu pihak Ibnu Abidin sebagaimana yang dikutip oleh

Sutan Remy Sjahdeini38

mengatakan bahwa hiwalah adalah pemindahan

kewajiban membayar hutang dari orang yang berhutang (muhil) kepada orang

yang berhutang lainnya (muhal ‘alaih). Di lain pihak Kamal bin Humman

sebagaimana yang dikutip oleh sutan Remy Sjahdeini39

mengatakan bahwa

hiwalah adalah pengalihan kewajiban membayar hutang dari beban pihak

pertama kepada pihak lain yang berhutang kepadanya atas dasar saling

35 Ahmad Warson Munawwir, al- Munawwir Kamus Arab-Indonesia, cet. Ke- 14, (Jakarta:

Pustaka Progressif, 1997), h. 311.

36 Sunarto Zulkifli, Panduan Praktis Transaksi Perbankan Syariah, (Jakarta: Zikrul Hakim,

2003), h. 29.

37 Muhammad Syafi’i Antonio, Bank Syariah Suatu Pengenalan Umum, (Jakarta: Tazkia

Institute, 2000), h. 179. 38 Sutan Remy Sjahdeini, Perbankan Islam dan Kedudukannya dalam Tata Hukum

Perbankan Indonesia, cet. I,(Jakarta: Pustaka Utama Grafiti, 1999), h. 93.

39 Ibid.

mempercayai. Perbedaan mendasar dari definisi tersebut menurut Ibnu Abidin

dengan terjadinya akad hiwalah, maka hutang yang semula menjadi beban

pihak pertama secara otomatis terlepas darinya. Sedangkan menurut Kamal

bin Human pihak pertama tidak secara otomatis terlepas dari kewajiban

membayar hutangnya kepada pihak kedua.40

Menurut mazhab Malikiyah, dan Syafi’iyah, hiwalah ialah pemindahan

atau pengalihan hak untuk menuntut pembayaran hutang dari satu pihak

kepada pihak lain.41

Apabila dikaitkan dengan hukum lembaga pembiayaan hiwalah dikenal

dengan istilah factoring atau anjak piutang yaitu sebagai kegiatan pembiayaan

dalam bentuk pembelian dan atau pengalihan serta perumusan piutang atau

tagihan jangka pendek suatu perusahaan dari transaksi perdagangan dalam

atau luar negeri.42

3. Macam-macam Hiwalah

Menurut mazhab Hanafiyah, hiwalah dikelompokkan menjadi dua,

yakni muthlaqah (umum) dan muqayyadah (terikat)43

.

40

Ibid.

41 Ibid. 42 Pasal 1 huruf (1) keputusan Menteri Keuangan Republik Indonesia nomor

125/KMK.013/1988 tentang Ketentuan dan Tata Cara Pelaksanaan Lembaga Pembiayaan.

43 Syafi’i Antonio, Bank Syariah Wacana Ulama dan Cendikiawan, h. 205.

a. Hiwalah muthlaqah

Hiwalah muthlaqah ini terjadi jika seseorang memindahkan hutangnya

agar ditanggung muhal ‘alaih, sedangkan ia tidak mengaitkannya dengan

hutang piutang mereka, sementara muhal ‘alaih menerima hiwalah.

Ulama selain mazhab Hanafi tidak membolehkan hiwalah semacam

ini. Sebagian ulama berpendapat, pengalihan hutang secara mutlak ini

termasuk kafalah mahdhah (jaminan). Untuk itu harus didasarkan pada

kerelaan tiga pihak, yaitu orang yang punya piutang, orang yang

berhutang, dan orang yang menanggung hutang.

b. Hiwalah muqayyadah

Hiwalah muqayyadah ini adalah jika orang yang berutang

memindahkan beban hutangnya tersebut pada muhal ‘alaih dengan

mengaitkannya pada hutang muhal ‘alaih padanya. Inilah hiwalah yang

dibolehkan berdasarkan kesepakatan ulama.

Ada sedikit perbedaan hukum antara hiwalah mutlaqah dengan

hiwalah muqayyadah. Perbedaan itu adalah sebagai berikut:44

1. Apabila hiwalah itu bersifat mutlaqah, sedangkan muhal ‘alaih tidak berutang

kepada muhil, maka muhal menagih hutang hiwalah kepada muhal ‘ alaih.

Atau muhal ‘alaih berhutang kepada muhil tanpa mengaitkan dengan hutang

tersebut. Muhal ‘alaih pun tidak keberatan dengan beban tambahan tersebut.

Maka, muhal ‘alaih akan ditagih untuk membayar dua macam hutang

44

Ibid., h. 206-207.

sekaligus, yaitu hutang hiwalah dan hutang pada muhil. Muhal menuntut

bayar hutang hiwalah dan muhil meminta bayar hutang terhadapnya. Apabila

muhil membatasi hiwalah pada hutangnya kepada muhal, maka muhil tidak

boleh menuntut muhal ‘alaih untuk melunasi hutang kepadanya. Maka

terjadilah muqashah antara muhal ‘alaih dan muhil.

2. Apabila hiwalah itu bersifat muqayyadah, sedangkan muhal ‘alaih sudah

bebas dari hutang pada muhil maka batallah hiwalah. Tapi apabila hiwalah itu

bersifat mutlaqah dan muhal ‘alaih sudah lepas dari hutang, maka hiwalah

tidak batal.

3. Muhil mungkin meninggal sebelum muhal ‘alaih melunasi hutang kepada

muhal. Muhil juga mempunyai hutang pada orang-orang selain muhal.

Sedangkan muhil tidak mempunyai harta apapun selain piutang yang ada pada

muhal ‘alaih. Jika hiwalah mereka bersifat muqayyadah, muhal boleh

mengambil piutang tersebut meskipun harus dibagi dengan para pemilik

piutang lainnya. Jika hiwalah itu bersifat mutlaqah, maka semua piutang

muhil yang ada pada muhal ‘alaih dapat diambil untuk dibagi- bagikan kepada

orang- orang yang punya piutang kepada muhil, kecuali pada muhal yang

memang tidak berhak atas pembagian tersebut. Hak muhal tetaplah

piutangnya yang telah dihiwalahkan kepada muhal ‘alaih. Dengan kata lain,

muhal ‘alaih tetap harus menunaikan kewajibannya kepada muhal.

Ditinjau dari segi objek akad, hiwalah dibagi menjadi dua, yaitu

hiwalah al- haq dan hiwalah ad- dain.45

1. Hiwalah al-haq

Hiwalah al-haq adalah pemindahan hak (piutang) dari seseorang

pemilik kepada pemilik piutang lainnya. Biasanya itu dilakukan bila pihak

pertama mempunyai hutang kepada pihak kedua. Ia membayar hutang itu

bukan dalam bentuk barang/benda, maka perbuatan tersebut dinamakan

sebagai hiwalah haq. Pemilik piutang dalam hal ini adalah muhil karena dia

yang memindahkan kepada orang lain untuk mengembalikan haknya.

2. Hiwalah ad-dain

Hiwalah ad-dain adalah lawan dari hiwalah al-haq. Hiwalah ad-dain

adalah pengalihan hutang dari seorang penghutang kepada penghutang

lainnya. Ini dapat dilakukan karena penghutang pertama masih mempunyai

piutang pada penghutang kedua. Muhil dalam hiwalah ini adalah orang yang

berutang, karena ia memindahkan kepada orang lain untuk membayar

hutangnya.

Ketiga mazhab selain mazhab Hanafi hanya membolehkan hiwalah

muqayyadah dan mensyaratkan pada hiwalah muqayyadah agar hutang muhal

kepada muhil dan hutang muhal ‘alaih harus sama, baik sifat maupun jumlahnya.

Kalaupun beda salah satunya, maka hiwalah tidak sah.46

45 Sutan Remy Sjahdeini, Perbankan Islam dan Kedudukannya …., h. 95.

C. Landasan Hukum Take Over dan Hiwalah

Mekanisme take over (pengalihan hutang) yang diperbolehkan fatwa DSN-

MUI adalah mekanisme pengalihan hutang yang didasarkan prinsip syariah, yaitu

al- qard dan murabahah; syirkah al-milk dan murabahah; al-qard dan ijarah; al-

qard dan al-ijarah al-muntahiya bit-tamlik. Oleh karena itu dasar hukum yang

digunakan meliputi dalil-dalil yang berhubungan dengan keempat alternatif akad

tersebut47

. Di antara dalil yang dikemukakan adalah:

Qs. Al- Maidah ayat 1

��������� �� ���� ����������� ��������� ���� ��!"��#$ % &'�(�)*� +�,-" �./☺�2�3

45�/��678�� 9:# ��� %;<(�7�� =+�,!><(�? �@=A⌧C DEFG���H

�I!�JK"�� =+76���� CM�A�) , NO# ���� �+�,!�-P ��� I�EA�� RST

Artinya:

“Hai orang-orang yang beriman, penuhilah akad-akad itu. Dihalalkan bagimu

binatang ternak, kecuali yang akan dibacakan kepadamu. (Yang demikian itu)

dengan tidak menghalalkan berburu ketika kamu sedang mengerjakan haji.

Sesungguhnya Allah menetapkan hukum-hukum menurut yang dikehendaki-Nya”.

46 Zainul Arifin, Dasar-Dasar Manajemen Bank Syariah, cet. 4, (Jakarta: Pustaka Alvabet,

2006), h. 29.

47 Dewan Syariah Nasional- MUI, Himpunan Fatwa Dewan Syariah Nasional, h. 614.

Qs. Al- Isra’ ayat 34

U:�� ���$�A! -G �V��� 45��W��!"�� 9:# X4Y�"��#$ Z;�[

\]^&)�� %X_Y/) ⌧��(=`�� a<bI���� % �����������

�I&�/�!"��#$ � NO# /I&�/�!"�� c ⌧d e:��f^�� RET

Artinya:

“Dan janganlah kamu mendekati harta anak yatim, kecuali dengan cara yang

lebih baik (bermanfaat) sampai ia dewasa, dan penuhilah janji; sesungguhnya

janji itu pasti diminta pertanggungjawabannya”.

Sejauh ini berdasarkan buku-buku yang dijadikan referansi oleh penulis

tidak ditemukan adanya dasar hukum hiwalah yang bersumber dari al-Quran.

Hiwalah sebagai salah satu bentuk transaksi antara sesama manusia dibenarkan

oleh hadis Nabi Muhammad SAW dan ijma’ para ulama.

Dalam sebuah hadis yang diriwayatkan oleh Bukhari dari Abu Hurairah,

Rasulullah SAW bersabda:

� أ�� ه���ة ر�� ا� �� ان� ا������ ���� ا� ��� وا� و����

روا6 ( -���0/ �234� آ� ��� أ�0/ أا ذا-" ,+*( ا�)��' &��: #"ل

)ا��8"ري

Artinya:

Dari Abu Hurairah r.a. bahwasanya Nabi SAW bersabda: “penangguhan yang

dilakukan oleh orang kaya adalah perbuatan dzalim. Dan apabila hutang salah

seorang kamu dialihkan kepada orang kaya, hendaklah diterima pengalihan itu.”

(HR. Bukhari)48

48 Abu Fadli bin Ali bin Hijr al-Asqalani, Bulughul Maram, ( Beirut: Daar al-Fikr, 1409/ 1989

M), Bab al-Hiwalah Wa adh-Dhamman, h. 184.

Pada hadis tersebut, Rasulullah memberitahukan kepada orang yang

menghutangkan, jika orang yang berhutang menghawalahkan atau mengalihkan

hutang tersebut kepada orang yang kaya/mampu, hendaklah ia menerima hiwalah

itu dan hendaklah ia menagih kepada yang dihiwalahkan (muhal ‘alaih), dengan

demikian haknya dapat terpenuhi.

Hadis tersebut juga memberikan keterangan bahwa penangguhan

pembayaran hutang dapat dilakukan oleh orang yang kaya merupakan suatu

perbuatan zalim. Menurut para ulama, orang yang menangguhkan pembayaran

hutang bila ia sanggup membayarnya/ melunasinya maka orang tersebut dianggap

fasid.49

Islam membenarkan hiwalah dan membolehkannya karena ia diperlukan.

Mayoritas ulama berpendapat bahwa hukumnya melakukan atau menerima

hiwalah adalah sunah atau boleh. Hal ini merujuk pada hadis rasul tersebut di

atas. Namun, sebagian ulama menilai bahwa perintah untuk menerima hiwalah

dalam hadis tersebut menunjukkan wajib. Oleh karena itu, wajib bagi yang

mengutangkan (muhil) menerima hiwalah tersebut.

49 Tengku Muhammad Hasbi ash-Shidiqi, Koleksi Hadis Dan Hukum, edisi 2, cet. 3,

(Semarang: PT. Pustaka Riski Putra, 2001), h. 138-139.

Menurut Syafi’i Antonio50

, hiwalah diperbolehkan pada hutang yang

berbentuk benda atau barang, karena hiwalah merupakan perpindahan hutang

yang bersifat finansial.

Dalam hukum positif, hiwalah sebagai salah satu produk perbankan syariah

di bidang jasa telah mendapatkan dasar hukum yang kokoh melalui UU No. 10

tahun 1998 tentang perubahan atas UU No. 7 tahun 1992 tentang perbankan.

Dalam tatanan teknis hiwalah diatur dalam ketentuan pasal 36 huruf c poin

kedua No. 6/24/PBI/2004 tentang bank umum yang melakukan kegiatan usahanya

yang meliputi melakukan pemberian jasa pelayanan perbankan berdasarkan akad

hiwalah.51

Selain itu, dasar hukum pelaksanaan take over dan hiwalah ini adalah fatwa

dari Dewan Syariah Nasional dan Majelis Ulama Indonesia. Take over diatur

dalam fatwa No. 31/DSN-MUI/VI/2002, sedangkan hiwalah diatur dalam fatwa

No. 121/DSN-MUI/VI/2000.

50 Muhammad Syafi’i Antonio, Bank Syariah Suatu Pengenalan Umum, (Jakarta: Tazkia

Institute, 2002), h. 180.

51 Abdul Ghofur Anshori, Perbankan Syariah di Indonesia, cet. I, (Yogyakarta: Gadjah Mada

University Press, 2007), h. 147-148.

BAB III

GAMBARAN UMUM BANK MUAMALAT INDONESIA

A. Sejarah Singkat Bank Muamalat Indonesia

PT Bank Muamalat Indonesia Tbk didirikan pada tahun 1991, diprakarsai

oleh Majelis Ulama Indonesia (MUI) dan Pemerintah Indonesia, dan memulai

kegiatan operasinya pada bulan Mei 1992. Dengan dukungan nyata dari eksponen

Ikatan Cendekiawan Muslim se-Indonesia (ICMI) dan beberapa pengusaha

Muslim, pendirian Bank Muamalat juga menerima dukungan masyarakat, terbukti

dari komitmen pembelian saham Perseroan senilai Rp 84 miliar pada saat

penandatanganan akta pendirian Perseroan. Selanjutnya, pada acara silaturahmi

peringatan pendirian tersebut di Istana Bogor, diperoleh tambahan komitmen dari

masyarakat Jawa Barat yang turut menanam modal senilai Rp 106 miliar.

Bank Muamalat Indonesia merupakan bank yang beroperasi sesuai dengan

prinsip-prinsip syariah Islam yaitu tidak mempergunakan perangkat bunga,

melainkan sistem bagi hasil. Bank Muamalat Indonesia menghindari perangkat

bunga karena masih sangat banyak kalangan umat islam yang percaya bahwa tata

cara penggunaannya dikhawatirkan mengandung unsur riba.52

52 Zainulbahar Noor, Bank Muamalat Sebuah Mimpi, Harapan, dan Keyakinan, (Jakarta:

Bening Publishing, 2006), h. 312.

Pada tanggal 27 Oktober 1994, hanya dua tahun setelah didirikan, Bank

Muamalat berhasil menyandang predikat sebagai Bank Devisa. Pengakuan ini

semakin memperkokoh posisi Perseroan sebagai bank syariah pertama dan

terkemuka di Indonesia dengan beragam jasa maupun produk yang terus

dikembangkan.

Pada akhir tahun 90an, Indonesia dilanda krisis moneter yang

memporakporandakan sebagian besar perekonomian Asia Tenggara. Sektor

perbankan nasional tergulung oleh kredit macet di segmen korporasi. Bank

Muamalat pun terimbas dampak krisis. Di tahun 1998, rasio pembiayaan macet

(NPF) mencapai lebih dari 60%. Perseroan mencatat rugi sebesar Rp 105 miliar.

Ekuitas mencapai titik terendah, yaitu Rp 39,3 miliar, kurang dari sepertiga modal

setor awal.

Dalam upaya memperkuat permodalannya, Bank Muamalat mencari

pemodal yang potensial, dan ditanggapi secara positif oleh Islamic Development

Bank (IDB) yang berkedudukan di Jeddah, Arab Saudi. Pada RUPS tanggal 21

Juni 1999 IDB secara resmi menjadi salah satu pemegang saham Bank Muamalat.

Oleh karenanya, kurun waktu antara tahun 1999 dan 2002 merupakan masa-masa

yang penuh tantangan sekaligus keberhasilan bagi Bank Muamalat. Dalam kurun

waktu tersebut, Bank Muamalat berhasil membalikkan kondisi dari rugi menjadi

laba berkat upaya dan dedikasi setiap Kru Muamalat, ditunjang oleh

kepemimpinan yang kuat, strategi pengembangan usaha yang tepat, serta ketaatan

terhadap pelaksanaan perbankan syariah secara murni.

Melalui masa-masa sulit ini, Bank Muamalat berhasil bangkit dari

keterpurukan. Diawali dari pengangkatan kepengurusan baru dimana seluruh

anggota Direksi diangkat dari dalam tubuh Muamalat, Bank Muamalat kemudian

menggelar rencana kerja lima tahun dengan penekanan pada (i) tidak

mengandalkan setoran modal tambahan dari para pemegang saham, (ii) tidak

melakukan PHK satu pun terhadap sumber daya insani yang ada, dan dalam hal

pemangkasan biaya, tidak memotong hak Kru Muamalat sedikitpun, (iii)

pemulihan kepercayaan dan rasa percaya diri Kru Muamalat menjadi prioritas

utama di tahun pertama kepengurusan Direksi baru, (iv) peletakan landasan usaha

baru dengan menegakkan disiplin kerja Muamalat menjadi agenda utama di tahun

kedua, dan (v) pembangunan tonggak-tonggak usaha dengan menciptakan serta

menumbuhkan peluang usaha menjadi sasaran Bank Muamalat pada tahun ketiga

dan seterusnya, yang akhirnya membawa Bank kita, dengan rahmat Allah Rabbul

Izzati, ke era pertumbuhan baru memasuki tahun 2004 dan seterusnya.53

Hingga akhir tahun 2004, Bank Muamalat tetap merupakan bank syariah

terkemuka di Indonesia dengan jumlah aktiva sebesar Rp 5,2 triliun, modal

pemegang saham sebesar Rp 269,7 miliar serta perolehan laba bersih sebesar Rp

48,4 miliar pada tahun 2004.54

53 Bank Muamalat Indonesia, Laporan Tahunan 2006, (Jakarta: Bank muamalat Indonesia,

2006), h. 5.

54 Sejarah Singkat Bank Muamalat Indonesia, diakses pada tanggal 4 September 2008 dari

http://www.muamalatbank.com/profil/label.asp.

B. Visi, Misi, dan Strategi Bank Muamalat Indonesia

1. Visi

Menjadi bank syariah utama di Indonesia, dominan di pasar spiritual,

dikagumi di pasar rasional.

2. Misi

Menjadi ROLE MODEL Lembaga Keuangan Syariah dunia dengan

penekanan pada semangat kewirausahaan, keunggulan manajemen dan

orientasi investasi yang inovatif untuk memaksimumkan nilai bagi

stakeholder.

3. Strategi

Menerapkan konsep- konsep syariah murni yang Islami dan meningkatkan fee

based income. Untuk mencapai tujuannya, Bank Muamalat Indonesia

mendasarkan usaha kegiatan sebagai berikut:

a. Sasaran pembinaan yaitu membina dan mempercepat perkembangan

masyarakat ekonomi menengah ke bawah bangsa Indonesia untuk

menjembatani kesenjangan sosial ekonomi yang terjadi karena dampak

pembangunan, sehingga terbentuk dasar yang kokoh bagi pengembangan

manusia seutuhnya dalam pembangunan nasional jangka panjang 25 tahun

kedua.

b. Strategi pengembangan yaitu:

1) Bekerjasama dengan baik dengan bank- bank perkreditan rakyat

(BPR) yang telah ada. Mendorong pengembangan bank-bank

perkreditan rakyat (BPR) baru di daerah potensial.

2) Bekerjasama dengan badan amil zakat, infak, dan shodaqoh

(BAZIZ) mengintensifkan pengelolaan dana zakat, infak, dan

shodaqoh.

3) Merangsang tumbuh dan berkembang lebih baik lembaga-lembaga

penyediaan bantuan tehnik manajemen untuk pengusaha kecil dan

menengah.

4) Merangsang tumbuh dan berkembang lebih baik lembaga-lembaga

penyediaan bantuan pembinaan ketrampilan akuntansi.

5) Mengembangkan peranan kelembagaan penyediaan teknologi pasca

panen.

6) Mengembangkan peranan kelembagaan pemasaran hasil produksi.55

C. Struktur Organisasi Bank Muamalat Indonesia

Setiap perusahaan mempunyai struktur organisasi tersendiri yang

memberikan ciri khas organisasinya, sehingga berbeda dengan organisasi lainnya

55 Hasan Muarif…et al., Suplemen Ensiklopedi Islam, cet. Ke-4, (Jakarta: PT. Ikrar Mandiri

Abadi, 1999), h. 64- 65.

yang sejenis. Organisasi PT. Bank Muamalat Indonesia terdiri dari bagian-bagian

berikut:

1. Shareholders Meeting (Rapat Umum Pemegang Saham)

Adalah dewan tertinggi yang ada di Bank Muamalat Indonesia. Tugasnya

memimpin rapat pemegang saham serta mengawasi jalannya kegiatan yang

dilaksanakan oleh Bank Muamalat Indonesia.

2. Board of Commissioner (Dewan Komisaris

Adalah wakil dari pemegang saham yang mempunyai peran sebagai pengawas

dan bersama dewan direksi merumuskan strategi jangka panjang perusahaan.

Adapun tugas dan wewenang dewan komisaris adalah sebagai berikut:

a. Mengesahkan anggaran

b. Menetapkan kebijaksanaan- kebijaksanaan perusahaan

c. Menetapkan arah dan tujuan perusahaan

d. Mengawasi jalannya perusahaan

3. Dewan Pengawas Syariah (Shariah Supervisory Board)

Didalam pasal 5 Peraturan Pemerintah Republik Indonesia no. 72/92 tentang

bank berdasarkan prinsip bagi hasil, disebutkan bahwa bank berdasarkan

prinsip bagi hasil wajib memiliki dewan pengawas syariah yang mempunyai

tugas melakukan pengawasan atas produk perbankan dalam menghimpun

dana dari masyarakat dan menyalurkannya kepada masyarakat agar berjalan

sesuai prinsip syariah. Dewan Pengawas Syariah dalam organisasi bank

bersifat independen dan terpisah dari pengurusan bank, sehingga tidak

mempunyai akses terhadap operasional bank. Tugas dan wewenang Dewan

Pengawas Syariah adalah sebagai berikut:

a. Memberikan pedoman garis-garis besar syariah.

b. Mengadakan perbaikan atas produk yang tidak sesuai dengan syariah.

c. Memberikan jawaban dalam bentuk fatwa atas permasalahan yang

dihadapi pihak ekskutif dan operasi.

d. Memeriksa buku laporan tahunan dan kesesuaian syariah disemua produk

dan operasi selama satu tahun berjalan

e. Menerima penjelasan dari direksi dan aparat bank lainnya tentang hal- hal

yang ditanyakan.

4. Operation Director

Mempunyai wewenang dan tanggung jawab membuat kebijakan khususnya

dalam bidang operasional, melaksanakan koordinasi dan pembinaan bawahan

serta pengawasan kegiatan operasional.

5. Administration Group

a. Melakukan supervisi dan monitoring terhadap segenap kantor cabang atas

pelaksanaan atau jalannya operasional.

b. Melakukan konsolidasi terhadap pembuatan dan monitoring laporan-

laporan bulanan keuangan bank dan menyampaikannya pada pihak intern

dan ekstern yang berkepentingan.

c. Melakukan koordinasi dalam pelaksanaan rekrutmen dan seleksi

karyawan, proses terminasi atau pengunduran diri karyawan serta

memonitor dan memelihara date base kepersonaliaan.

d. Melakukan proses administrasi pembiayaan karyawan, pembayaran gaji

serta pembayaran Jamsostek dan pajak (PPh 21) seluruh karyawan serta

pengurus bank.

e. Melakukan koordinasi dalam penyediaan sarana logistik dalam rangka

persiapan pembukaan atau pengembangan kantor cabang yang meliputi

jaringan komunikasi dan sarana penunjang operasional lainnya.

f. Melakukan koordinasi terhadap pengelolaan sistem komunikasi data untuk

mendukung operasional online pusat data keseluruhan cabang Bank

Muamalat Indonesia serta berkoordinasi dengan pihak ekstern.

6. Corporate Support Group

Ruang lingkup kerja:

a. Menyiapkan dan melaksanakan legal action atas kebijakan manajemen.

b. Memberikan masukan dalam penyusunan manual, produk, akad, dan

keputusan yang terkait dalam aspek hukum.

c. Meningkatkan pengetahuan dalam positif masyarakat tentang bank

Muamalat Indonesia.

d. Membangun pendekatan dan citra positif bank Muamalat Indonesia pada

emotional market.

e. Meraih dukungan moril maupun materiil dari stockholder maupun new

investor.

7. Internal Audit Group

Ruang lingkup kerja:

a. Berwenang untuk melakukan akses terhadap catatan karyawan, sumber

daya dan dana serta aset bank lainnya yang berkaitan dengan pelaksanaan

audit.

b. Memeriksa dan menilai atas kecukupan dari struktur pengendalian intern.

8. SISOP (System Operation Procedure) dan UAT (User Acceptance Test)

a. Merencanakan, menyusun atau membuat dan memperbaiki prosedur

peraturan atau kebijakan pribadi.

b. Menyebarkan ketentuan pemerintah seperti SEBI, PP, Undang- undang

dan sejenisnya untuk bidang operasi bank.

c. Sosialisasi dan implementasi prosedur yang telah dibuat dan direvisi.

d. Memantau dan melakukan supervisi terhadap layanan dan operasi selindo,

sehingga kualitas layanan operasi dapat dipenuhi

e. Melakukan UAT atas produk atau program yang akan diluncurkan dan

disesuaikan dengan manual operasi yang dibuat

9. Financing Support Group

Ruang lingkup kerja:

a. Financing supervision

b. Shariah financial institution

c. Financing product development

10. Network and Alliance Group

Ruang lingkup kerja:

a. Network Alliance (POS, Da’i Muamalat, pegadaian )

b. Shar- E Gerai Optimizing

c. Virtual banking Operation (call center and card center)

d. Memeriksa dan menilai kualitas kerja dalam melaksanakan tanggung

jawab yang telah dilaksanakan.

e. Memeriksa sarana perbaikan baik untuk kecukupan dan efektifitas atau

kehandalan struktur pengendalian intern maupun perbaikan pelaksanaan.

f. Memberikan informasi dan sarana kepada manajemen mengenai hal-hal

yang berkaitan dengan upaya menjadikan bank lebih maju.

11. Business development Group

Ruang lingkup kerja:

a. Membuat marketing plan dan marketing strategy sebagai guidance bagi

cabang.

b. Bersama financing dan seattlement group membuat target lending dan

revenue system dan technology.

c. Melakukan pengembangan sistem dan teknologi untuk mendukung

operasional bank.

Produk development:

a. Melakukan riset dan survei dan pengembangan produk

b. Melakukan review produk dan fitur produk

c. Merumuskan tarif layanan produk

Gambar 3.1. Struktur Organisasi PT. Bank Muamalat Indonesia, Tbk.

INTERNAL AUDIT

GROUP

- Resident Auditor

- Administration and Information Technology

System

- Data Control

- Financing and Treasury

- Monitoring and Audit Analysis

CORPORATE SUPPORT

- Corporate Secretary

- Communication and Public Relation

- Corporate Legal and Investor Relation

- Protocolair and Internal Relation

- Corporate Planning

ADMINISTRATION

- MIS and Tax

- Personnel Administration and Logistic

- Information and Technology

- Technical Support and Data Center

- Operation Supervision and SOP

FINANCING &

SETTLEMENT

- Financing Supervision & SOP

- F.I and Sharia Financial Institution

- Financing Product Development

BUSINESS UNITS

- Operational Head Office

- Coordinating Branches and Branches Office

- DPLK

BUSINESS INNOVATION

- System Development and SOP

- Product Development and Maintenance

- Treasury

- Network Alliance (POS, Da'i Muamalat,

Pegadaian)

- Shar-E and Gerai Optimizing

- Virtual Banking Operations (Call Center and

Card Center)

(Sumber Annual report Bank Muamalat, 2006)

D. Produk- produk Bank Muamalat Indonesia

Produk muamalat terbagi menjadi dua

1. Produk bagi Penyimpan Dana (shahibul Maal)

Mengamanahkan dana di Bank Muamalat bukan sekedar menyimpan

atau menitipkan dana. Dana Anda InsyaAllah akan diinvestasikan secara

optimal untuk membiayai berbagai macam usaha halal dan produktif bagi

kepentingan Ummat.

Bagi hasil yang nasabah yang diperoleh setiap bulannya merupakan

hasil dari pembiayaan Bank Muamalat untuk usaha-usahanya yang tidak

diragukan kehalalannya.

Saat ini Bank Muamalat mengimplementasikan pola bagi hasil atas

pendapatan (revenue sharing) yang berarti bank membagikan hasil usaha

secara penuh dan adil sesuai dengan nisbah yang telah disepakati, sebelum

dikurangi biaya- biaya operasional bank.

Setiap akhir bulan bank akan menghitung pendapatan yang berasal

dari tiap Rp 1000,- (seribu rupiah) dana nasabah kemudian membagi

hasilkannya sesuai nisbah yang disepakati.

Terdiri dari:

1) Tabungan Ummat

Tabungan Ummat merupakan sarana investasi murni sesuai syariah dalam

mata uang Rupiah yang memungkinkan nasabah melakukan penyetoran

dan penarikan tunai dengan sangat mudah.

2) Tabungan Ummat Junior

Tabungan Ummat Junior adalah tabungan khusus untuk pelajar.

3) Shar- E

Shar- E adalah investasi syariah yang dikemas khusus dalam bentuk paket

perdana seharga Rp 125.000,- dan dapat diperoleh di kantor- kantor Pos

Online di seluruh Indonesia.

4) Tabungan Haji Arafah

Tabungan Haji Arafah merupakan jenis tabungan yang ditujukan bagi

anda yang berniat melaksanakan ibadah haji secara terencana sesuai

dengan kemampuan jangka waktu yang nasabah kehendaki.

5) Giro Wadiah

Giro Wadiah Bank Muamalat dalam mata uang Rupiah maupun valas,

pribadi ataupun perusahaan, ditujukan untuk mendukung aktivitas usaha

nasabah.

6) Deposito Mudharabah

Merupakan pilihan investasi dalam mata uang Rupiah maupun USD

dengan jangka waktu 1, 3, 6, dan 12 bulan yang ditujukan bagi nasabah

yang ingin berinvestasi secara halal, murni sesuai syariah. Dana anda akan

diinvestasikan secara optimal untuk membiayai berbagai macam usaha

produktif yang berguna bagi kepentingan Ummat.

7) Deposito Fulinves

Merupakan pilihan investasi dalam mata uang rupiah maupun USD

dengan jangka waktu 6 dan 12 bulan yang ditujukan bagi nasabah yang

ingin berinvestasi secara halal, murni sesuai syariah. Deposito ini

dilengkapi dengan fasilitas asuransi jiwa.

8) DPLK Muamalat

Dana Pensiun Lembaga Keuangan (DPLK) Muamalat merupakan badan

hukum yang menyelenggarakan program pensiun, yaitu suatu program

yang menjanjikan sejumlah uang yang pembayarannya secara berkala dan

dikaitkan dengan pencapaian usia tertentu.

2. Produk bagi Pengelola Dana (Mudharib)

Sistem pembiayaan Bank Muamalat menempatkan nasabah sebagai

mitra bank Muamalat dalam berwirausaha sehingga skema apapun yang

dipilih, jual beli ataupun bagi hasil, Bank Muamalat dengan komitmennya

untuk mendukung sektor riil yang halal, akan memberikan dukungan

pembiayaan. Bahkan tersedia asistensi manajemen untuk memudahkan usaha

yang akan dijalankan, bila para mitra dan nasabah memerlukannya.

Terdiri dari:

1) Piutang Murabahah

Fasilitas penyaluran dana dengan sistem jual beli. Bank akan membelikan

barang-barang halal apa saja yang nasabah butuhkan kemudian

menjualnya kepada nasabah untuk diangsur sesuai dengan kemampuan

nasabah. Produk ini dapat digunakan untuk memenuhi kebutuhan usaha

(modal kerja dan investasi: pengadaan barang modal seperti mesin,

peralatan, dll) maupun pribadi (misalnya pembelian kendaraan bermotor,

rumah, dll).

2) Piutang Istishna’

Fasilitas penyaluran dana untuk pengadaan objek/ barang investasi yang

diberikan berdasarkan pesanan nasabah.

3) Pembiayaan Mudharabah

Pembiayaan dalam bentuk modal/dana yang diberikan oleh bank untuk

dikelola dalam usaha yang telah disepakati bersama. Selanjutnya dalam

pembiayaan ini nasabah dan bank sepakat untuk berbagi hasil atas

pendapatan usaha tersebut. Resiko kerugian ditanggung penuh oleh pihak

bank kecuali kerugian yang diakibatkan oleh kesalahan pengelolaan,

kelalaian dan penyimpangan pihak nasabah seperti penyelewengan,

kecurangan, dan penyalahgunaan.

4) Pembiayaan Musyarakah

Pembiayaan musyarakah adalah kerjasama perkongsian yang

dilakukan antara nasabah dan Bank Muamalat dalam suatu usaha dimana

masing-masing pihak berdasarkan kesepakatan memberikan kontribusi

sesuai dengan kesepakatan bersama berdasarkan porsi dana yang

ditanamkan.

Jenis usaha yang dapat dibiayai antara lain perdagangan, industri/

manufacturing, usaha atas dasar kontrak dan lain-lain.

5) Rahn (Gadai Syariah)

Bekerjasama dengan Perum Pegadaian membentuk Unit Layanan

Gadai Syariah (ULGS)

Rahn (Gadai Syariah) adalah perjanjian penyerahan barang atau harta

sebagai jaminan berdasarkan hukum gadai berupa emas/ perhiasan/

kendaraan. Anda cukup mengisi dan menandatangani Surat Bukti Rahn,

kemudian dana segarpun dapat segara diterima dengan jumlah maksimal

90 % dari nilai taksir terhadap barang yang diserahkan.

BAB IV

DESAIN AKAD PEMBIAYAAN TAKE OVER KPR SYARIAH

DI BANK MUAMALAT INDONESIA

A. Aplikasi Pembiayaan take over KPR Syariah di Bank Muamalat Indonesia

Banyak nasabah konvensional yang kecewa dan mengeluhkan laporan

pembayaran angsuran yang diberikan bank konvensional, yang ternyata setiap

membayar angsuran KPR pada awal-awal tahun perjanjian KPR sebagian besar

hanya untuk membayar bunganya saja dan untuk pembayaran pokoknya hanya

sedikit sekali sehingga outstanding pokok KPR-nya turun tidak signifikan. Untuk

itu mereka mau mengalihkan KPR-nya ke bank syariah, karena di bank syariah

setiap membayar angsuran antara pembayaran pokok dengan pembayaran margin

hampir berimbang, sehingga penurunan outstanding pokok KPR-nya signifikan.56

Respon positif dari masyarakat akan jasa keuangan syariah telah membawa

mereka pada satu kebutuhan untuk mengalihkan dana yang selama ini mereka

taruh di lembaga keuangan konvensional ke lembaga keuangan syariah. Bank

Muamalat sebagai salah satu lembaga keuangan syariah yang paling senior di

Indonesia merespon hal itu dengan menyediakan produk pembiayaan take over

KPR syariah bagi nasabah yang telah terlanjur mengajukan pembiayaan KPR-nya

56 Alihozi, Ayo Beralih ke KPR Syariah, artikel diakses pada tanggal 12 November 2008 dari

http://alihozi77.blogspot.com/2008/04/ayoberalih-kpr-syariah.html.

di bank konvensional dan ingin memindahkan pembiayaan KPR-nya di bank

Muamalat.

Mekanisme pemindahan pembiayaan ini menggunakan proses take over,

dimana sisa tanggungan KPR diambil alih oleh bank Muamalat. Syaratnya juga

tidak rumit. KPR yang bisa dipindahkan minimal sudah berjalan satu tahun atau

lebih.

Selain digunakan untuk pembiayaan KPR, take over di bank Muamalat

Indonesia juga digunakan untuk pembiayaan kendaraan, baik mobil maupun

motor, dan untuk modal kerja. Take over juga bisa digunakan untuk produk-

produk yang memakai prinsip jual beli maupun bagi hasil.57

Pembiayaan take over KPR syariah di bank Muamalat Indonesia

menggunakan alternatif akad pertama, yaitu qard dan murabahah karena akad ini

yang paling mudah.58

Prosedur take over di Bank Muamalat kurang lebih seperti ini, Nasabah

yang berhutang rumah kepada Bank Konvensional (BK) secara riba, lalu ia ingin

hijrah ke bank syariah datang ke bank Muamalat (Muhal ‘alaih) minta take over

kredit rumahnya. Sebelum menyetujui pembiayaan take over ini, bank Muamalat

melakukan survei terlebih dahulu ke bank konvensional tempat nasabah

berhutang, memastikan benar tidaknya nasabah punya hutang, bagaimana 5 C-nya

57 Wawancara pribadi dengan Bapak Gatut Prokoso, Officer Bank Muamalat Indonesia,

Arthaloka Building, hari Rabu tanggal 22 Oktober 2008.

58 Ibid.

(character, capacity, capital, collateral, condition) nasabah, dan hal lain yang

terkait. Jika semua jelas, Bank Muamalat akan menyerahkan dana qard ke

rekening nasabah yang ada di bank Muamalat. Setelah memastikan berapa

outstanding (sisa) angsuran pokoknya, dana tersebut ditransfer ke rekening

nasabah yang ada di bank konvensional. Dengan dana ini nasabah bisa melunasi

hutangnya di Bank konvensional. Setelah itu dokumen-dokumen pembiayaan

yang ada di bank konvensional diminta oleh Bank Muamalat. Setelah semua

dokumen lengkap, yang terjadi selanjutnya adalah akad antara nasabah dengan

bank Muamalat. Nasabah menjual rumah itu kepada Bank Muamalat, dananya

digunakan untuk melunasi qard. Kemudian bank Muamalat menjual rumah itu

secara Murabahah kepada nasabah.59

Ada alasan mengapa dana qard masuk ke rekening nasabah di bank syariah

terlebih dahulu dan tidak langsung masuk ke rekening yang ada di bank

konvensional. Hal ini dikarenakan bank syariah menerapkan prinsip kehati-hatian.

Jikakalau kemudian terjadi wanprestasi nasabah, maka bukti transfer ke rekening

nasabah di bank syariah ini bisa dijadikan bukti di pengadilan.

Perlu untuk diketahui bahwa bank syariah hanya men-take over sisa pokok

pinjamannya saja. Sedangkan bunga berjalan dan pinalti atau denda di bank

konvensional (jika ada) tidak ditake over. Misalnya KPR di bank konvensional

Rp 100 juta, jangka waktu 10 tahun, bunga 14 persen. Pada tahun kedua pokok

59 Ibid.

utang katakanlah tinggal Rp 90 juta. Maka yang diambil alih bank syariah hanya

Rp 90 juta. Bila nasabah dikenakan denda oleh bank konvensional karena

memindahkan KPR yang baru berjalan 1-2 tahun, maka nasabah harus membayar

sendiri.60

Jadi sebelum melakukan take over nasabah harus menyiapkan dana

untuk membayar denda/pinalti (jika ada) di bank konvensional.

Keuntungan yang dapat diperoleh jika menggunakan pembiayaan di bank

syariah, entah itu KPR atau lainnya, jika nasabah hendak melunasi lebih cepat

dari waktu yang ditentukan tidak dikenakan denda seperti yang terjadi di bank

konvensional.61

Kedua akad ini jelas sekali berbeda, yang satu akad tabarru’ dan yang

satunya akad tijarah. Ini berarti sifat tolong-menolong dalam transaksi ini hilang

karena bank mencari keuntungan (komersil). Tapi bukan itu yang menjadi

permasalahan pokok kenapa alternatif akad pertama ini kurang sesuai syariah.

Masalahnya adalah salah satu syarat yang harus dipenuhi dalam murabahah

adalah komoditas/barang dibeli dari pihak ketiga. Sehingga pembelian

komoditas/barang dari nasabah sendiri dengan perjanjian buy back ‘pembelian

kembali’ adalah sama dengan transaksi berbasis bunga. Dalam hal ini mirip bai’

al-inah.

60 Pindah KPR ke Bank Syariah Mudah, artikel diakses pada tanggal 6 Mei 2008 dari

http://blog.pemiliklangsung.com/pindah-bank-kpr/

61 Wawancara pribadi dengan Bapak Gatut Prokoso, Officer Bank Muamalat Indonesia,

Arthaloka Building, hari Rabu tanggal 22 Oktober 2008.

Bai’ al-inah adalah akad jual beli ketika penjual menjual asetnya kepada

pembeli dengan janji untuk dibeli kembali (sales and buy back) dengan pihak

sama. Bai’ al-innah adalah penjualan tunai (cash sale) dilanjutkan dengan

pembelian tangguh (deferred payment sale).62

Dalam akad ini penjual (nasabah) menjual aset (rumah) kepada pembeli

(bank syariah) tunai untuk kemudian dibeli kembali secara tangguh. Hal inilah

yang menyebabkan akad yang dipakai oleh bank syariah dalam pembiayaan take

over KPR dirasa perlu untuk ditinjau kembali.

B. Desain Pembiayaan Take Over KPR yang Lebih Sesuai Syariah

Akad yang digunakan oleh bank syariah dalam mentake over pembiayaan

KPR syariah memang telah sesuai dengan fatwa yang dibuat oleh DSN-MUI,

tetapi pada prakteknya akad yang digunakan tersebut mirip bai’ al-inah sehingga

rasanya perlu dicari akad baru yang lebih sesuai syariah baik secara teori maupun

setelah dipraktekkan.

Selain keempat alternatif akad yang telah disahkan oleh DSN-MUI , dalam

hal pembiayaan take over, terdapat akad yang dirasa lebih sesuai syariah yang

telah diterapkan di bank-bank syariah di negara lain yaitu akad musyarakah

mutanaqisah.

62 Ibid., h. 189.

Musyarakah mutanaqisah adalah akad bagi hasil yang merupakan

penyertaan modal secara terbatas dari satu mitra usaha kepada mitra usaha lain

untuk jangka waktu tertentu.63

Dalam salah satu aplikasinya (seperti yang dilakukan oleh Kuwait Finance

house/KFH), akad musyarakah mutanaqisah digunakan untuk pembiayaan

perumahan dan properti. Dalam hal ini, pembiayaan dengan akad musyarakah

mutanaqisah merupakan bentuk kerja sama kemitraan ketika bank dan nasabah

bersama-sama membeli rumah atau properti. Aset tersebut kemudian disewakan

kepada nasabah dengan biaya sewa bulanan. Bagian pendapatan sewa nasabah

digunakan sebagai penambahan kepemilikan, sehingga pada waktu tertentu (saat

jatuh tempo), rumah atau properti tersebut menjadi milik nasabah sepenuhnya.64

Mervyn K. Lewis dan Latifa M. Algoud65

menyebut akad ini perpaduan

antara musyarakah menurun (diminishing musyarakah) dan ijarah. Konsep ini

mengharuskan pemilik modal dan klien berpartisipasi dalam kepemilikan bersama

sebuah properti. Saham pemilik modal kemudian dibagi ke dalam beberapa unit.

Pihak klien dapat membeli unit itu satu demi satu secara berkala sehingga ekuitas

63 Ibid., h. 195.

64 Ascarya, Akad dan Produk Bank Syariah, edisi 1, ( Jakarta: RajaGrafindo Persada, 2007),

h. 195. 65 Mervyn K. Lewis dan Latifa M. Alqoud, Perbankan Syariah : Prinsip, Praktik dan

Prospek, cet. I, (Jakarta: Serambi Ilmu semesta, 2003), h. 82. Penerjemah Burhan Subrata, Judul asli

Islamic Banking, (Edward Elgar: Massachusetts, 2001).

yang dipegang bank semakin lama semakin berkurang. Pada akhirnya, bank

memiliki nol-equitas (zero equity) dan berhenti menjadi mitra.

Di Pakistan akad musyarakah menurun ini salah satunya diaplikasikan

untuk pembiayaan pemilikan rumah (pembelian, pembangunan, renovasi, dan

pengalihan). Dalam hal ini, bank sepakat untuk membiayai pembelian rumah

nasabah sampai 85 %. Selanjutnya, nasabah setuju untuk membayar cicilan

bulanan yang berupa bagian pembayaran sewa dan cicilan modal. Cicilan bulanan

ini menurun karena setiap bulan bagian modal nasabah bertambah besar, sedang

bagian modal bank berkurang, sehingga bagian pembayaran sewa berkurang.

Ketika cicilan lunas, aset (rumah) sepenuhnya menjadi milik nasabah.66

Implementasi dalam operasional perbankan syariah adalah merupakan

kerjasama antara bank syariah dengan nasabah untuk pengadaan atau pembelian

suatu barang (benda). Dimana aset barang tersebut menjadi milik bersama.

Adapun besaran kepemilikan dapat ditentukan sesuai dengan jumlah modal atau

dana yang disertakan dalam kontrak kerjasama tersebut. Dalam pembiayaan take

over KPR dari bank konvensional ke bank syariah, nasabah memiliki persentase

aset sejumlah yang telah dibayarkan ke bank konvensional. Bank syariah

memiliki sisanya, sejumlah yang dibayarkan untuk melunasi hutang nasabah di

bank konvensional. Selanjutnya nasabah akan membayar (mengangsur) sejumlah

dana/modal yang dimiliki oleh bank syariah. Perpindahan kepemilikan dari porsi

66 Ascarya, Akad dan Produk Bank Syariah….., h. 160.

bank syariah kepada nasabah seiring dengan bertambahnya jumlah modal nasabah

dari pertambahan angsuran yang dilakukan nasabah. Hingga angsuran berakhir

berarti kepemilikan suatu barang atau benda tersebut sepenuhnya menjadi milik

nasabah. Penurunan porsi kepemilikan bank syaraih terhadap barang atau benda

berkurang secara proporsional sesuai dengan besarnya angsuran.

Selain jumlah angsuran yang harus dilakukan nasabah untuk mengambil alih

kepemilikan, nasabah harus membayar sewa kepada bank syariah hingga

berakhirnya batas kepemilikan bank syariah. Pembayaran sewa dilakukan

bersamaan dengan pembayaran angsuran. Pembayaran angsuran merupakan

bentuk pengambilalihan porsi kepemilikan bank syariah. Sedangkan pembayaran

sewa adalah bentuk keuntungan (fee) bagi bank syariah atas kepemilikannya

terhadap asset tersebut. Pembayaran sewa merupakan bentuk kompensasi

kepemilikan dan kompensasi jasa bank syariah.67

Ketentuan pokok yang perlu diperhatikan dalam akad musyarakah

mutanaqisah adalah unsur kerjasama (syirkah) dan unsur sewa (ijarah).

Kerjasama dilakukan dalam hal penyertaan dana atau modal dan kerjasama

kepemilikan. Sementara sewa merupakan kompensasi yang diberikan salah satu

pihak kepada pihak lain. Ketentuan pokok yang terdapat dalam musyarakah

mutanaqisah merupakan ketentuan pokok kedua unsur tersebut.

67 Karnaen A. Perwataatmadja, Musyarakah Mutanaqisah, artikel diakses pada tanggal 25

November 2008 dari http://www.pkesinteraktif.com/content/view/3192/905/lang,id/

Berkaitan dengan syirkah, keberadaan pihak yang bekerjasama dan pokok

modal, sebagai obyek akad syirkah, dan sighat (ucapan perjanjian atau

kesepakatan) merupakan ketentuan yang harus terpenuhi. Sebagai syarat dari

pelaksanaan akad syirkah (1) masing-masing pihak harus menunjukkan

kesepakatan dan kerelaan untuk saling bekerjasama, (2) antar pihak harus saling

memberikan rasa percaya dengan yang lain, dan (3) dalam percampuran pokok

modal merupakan percampuran masing-masing dalam kepemilikan objek akad

tersebut.

Sementara berkaitan dengan unsur sewa, ketentuan pokoknya meliputi;

penyewa (musta’jir) dan yang menyewakan (mu’jir), sighat (ucapan

kesepakatan), ujrah (fee), dan barang/benda yang disewakan yang menjadi objek

sewa. Besaran sewa harus jelas dan dapat diketahui kedua pihak.68

Dalam musyarakah mutanaqisah harus jelas besaran angsuran dan besaran

sewa yang harus dibayar nasabah. Dan ketentuan batasan waktu pembayaran

menjadi syarat yang harus diketahui kedua belah pihak. Besar kecilnya harga

sewa dapat berubah sesuai kesepakatan. Dalam kurun waktu tertentu besar

kecilnya sewa dapat dilakukan kesepakatan ulang.69

68 Ibid.

69 Ibid.

Gambar 4.1. Bagan Proses Musyarakah Mutanaqisah

C. Analisis terhadap Akad Pembiayaan Take Over KPR Syariah

Salah satu produk unggulan perbankan nasional dalam menyalurkan kredit

konsumtif adalah Kredit Kepemilikan Rumah (KPR). Hampir semua bank

berlomba-lomba menawarkan produk KPR-nya kepada masyarakat dengan

memberikan segala fasilitas kemudahan. Dengan kondisi ekonomi yang tidak

menentu seperti sekarang ini, yang berimbas pada naik turunya suku bunga,

banyak nasabah tertarik untuk menggunakan produk KPR syariah yang tidak

terpengaruh suku bunga.

Nasabah yang sudah terlanjur menggunakan KPR konvensional ingin

memindahkan KPR-nya ke bank syariah dengan menggunakan mekanisme take

over. Skema pembiayaan yang digunakan adalah qard dan murabahah. Skema

pembiayaan ini dirasa penulis kurang sesuai syariah, karena dalam prakteknya

mirip dengan bai’ al-inah yang jelas-jelas diharamkan oleh para ulama di

Indonesia.

Di banyak bank syariah di Negara lain, dalam hal pembiayaan KPR

diterapkan akad musyarakah mutanaqisah. Akad ini adalah campuran antara

syirkah dengan ijarah. Musyarakah mutanaqisah ini dirasa lebih sesuai dengan

syariah dibandingkan dengan akad qard dan murabahah.

Musyarakah mutanaqisah memungkinkan pemberian jangka waktu

pembiayaan yang lebih lama daripada pembiayaan murabahah. Meskipun semua

itu kembali kepada kebijakan bank syariah masing-masing.

BAB V

PENUTUP

A. KESIMPULAN

Dari pembahasan pada bab-bab terdahulu dapat ditarik kesimpulan sebagai

inti dari pembahasan pada bab-bab sebelumnya, yaitu:

1. Akad pembiayaan take over KPR syariah di Bank Muamalat Indonesia

menggunakan qard dan murabahah yang merupakan alternatif 1 dari empat

alternatif yang ditetapkan DSN-MUI dalam fatwa No. 31/DSN-MUI/VI/2002

tentang pengalihan hutang. Bank Muamalat memberikan qardh kepada

nasabah. Dengan qardh tersebut nasabah melunasi kredit (hutang)-nya dan

dengan demikian, aset yang dibeli dengan kredit tersebut menjadi milik

nasabah secara penuh Nasabah menjual aset dimaksud kepada Bank

Muamalat, dan dengan hasil penjualan itu nasabah melunasi qardh-nya

kepada Bank Muamalat. Bank Muamalat menjual secara murabahah aset

yang telah menjadi miliknya tersebut kepada nasabah, dengan pembayaran

secara cicilan. Alternatif akad pertama ini kurang sesuai syariah karena salah

satu syarat yang harus dipenuhi dalam murabahah adalah komoditas/barang

dibeli dari pihak ketiga. Sehingga pembelian komoditas/barang dari nasabah

sendiri dengan perjanjian buy back ‘pembelian kembali’ adalah sama dengan

transaksi berbasis bunga. Dalam hal ini mirip bai’ al-inah.

2. Desain akad pembiayaan take over KPR yang lebih relevan dan lebih sesuai

dengan syariah yang telah diterapkan di bank-bank syariah di negara lain yaitu

akad musyarakah mutanaqisah. Musyarakah mutanaqisah adalah akad bagi

hasil yang merupakan penyertaan modal secara terbatas dari satu mitra usaha

kepada mitra usaha lain untuk jangka waktu tertentu. Dalam hal ini,

pembiayaan dengan akad musyarakah mutanaqisah merupakan bentuk kerja

sama kemitraan ketika bank dan nasabah bersama-sama membeli rumah atau

properti. Aset tersebut kemudian disewakan kepada nasabah dengan biaya

sewa bulanan. Bagian pendapatan sewa nasabah digunakan sebagai

penambahan kepemilikan, sehingga pada waktu tertentu (saat jatuh tempo),

rumah atau properti tersebut menjadi milik nasabah sepenuhnya.

B. SARAN

Setelah melakukan analisis, maka saran-saran yang dapat penulis berikan

adalah:

1. Dalam pembiayaan take over terdapat empat alternatif akad yang bisa

digunakan. Ada baiknya bank syariah terbuka jika nasabah menginginkan

bertransaksi dengan alternatif akad yang lain selain alternatif akad 1 (qard,

bai’, murabahah). Hal ini sesuai dengan kaidah fikih bahwa “pada dasarnya

semua bentuk muamalah boleh dilakukan kecuali ada dalil yang

mengharamkannya”. Jangan menetapkan akad sepihak hanya dikarenakan

alasan kemudahan. Bank syariah hendaknya memberikan penjelasan kepada

nasabah tentang semua alternatif akad yang dapat digunakan sehingga

nasabah bisa memilih sesuai dengan kemauan dan kemampuannya. Untuk itu

diperlukan SDM yang lebih berkualitas yang mengerti tentang akad-akad

syariah. Selain itu dalam transaksi pengalihan hutang akad ijarah saja kurang

tepat, karena setelah masa penyewaan ini berakhir nasabah tidak bisa

memiliki barang tersebut tetapi kalau ijarah al-muntahia bitamlik bisa juga

dilakukan, karena akad ini merupakan akad sewa-menyewa yang diakhiri

dengan pengalihan barang dari bank ke nasabah. Dan di dalam akad ini pihak

nasabah mempunyai kebebasan penuh di dalam penggunaan modalnya. Akad

ijarah al-muntahia bitamlik ini hanya bisa dilakukan apabila transaksi

pengalihan hutang ini dalam bentuk barang yang dapat disewa dan bukan

dalam bentuk uang, karena ijarah al-muntahia bitamlik merupakan prinsip

sewa-menyewa.

2. Tugas utama Dewan Pengawas Syariah adalah mengawasi jalannya

operasional bank sehari-hari agar selalu sesuai dengan ketentuan-ketentuan

syariah. Hal ini karena transaksi-transaksi yang berlaku dalam bank syariah

sangat khusus jika dibandingkan Bank Konvensional. Fungsi utama lain dari

Dewan Syariah Nasional adalah meneliti dan memberi fatwa bagi produk-

produk yang dikembangkan oleh Lembaga Keuangan Syariah (LKS).

Seharusnya jika dalam prakteknya, akad yang telah ditetapkan ternyata rawan

terhadap riba atau hal lain yang menjadikannya tidak sesuai syariah, DSN

cepat tanggap dan mencari solusi yang tepat agar tidak terkesan di masyarakat

awam bahwa bank syariah sama dengan bank konvensional, hanya beda nama

produknya saja.

3. Jumlah penduduk muslim yang mayoritas, belum tentu menjadi jaminan

mulusnya Bank dan KPR Syariah bertumbuh kembang. Ini menjadi ironi bila

melihat perkembangan aktifitas dan lalu lintas keuangan syariah di Indonesia.

Hal ini dikarenakan dukungan pemerintah yang masih setengah hati, serta

masih terdapatnya sengkarut antara regulasi dan implementasi, khususnya

perkara fiskal, turut berkontribusi terhadap keengganan masyarakat mayoritas

negeri ini untuk memanfaatkan jasa perbankan berbasis syariah. infrastruktur

dan regulasinya sudah cukup memadai dan memungkinkan prinsip keuangan

syariah berkembang di sana. Oleh karena itu, pemerintah diharapkan

membuat regulasi dan aturan main yang tidak terlalu kaku. Salah satunya

menerapkan fleksibilitas dengan acuan aturan syariah internasional yang pada

dasarnya membebaskan pajak berganda.

DAFTAR PUSTAKA

Al- Quran dan Terjemahannya, tt., Bandung. CV. Gema Risalah Press.

Abu Fadli bin Ali bin Hijr al- Asqalani, Bulughul Maram, Beirut: Daar al- Fikr,

1409/ 1989 M.

Agustianto, Hiwalah: Materi kuliah pascasarjana UI, IEF Trisakti, dan Universitas

paramadina.

Ali, M. Hasan, Berbagai Macam Transaksi Dalam Islam, Jakarta: PT.

RajaGrafindo Persda, 2004, edisi I, cet. ke- 2.

Alihozi, Ayo Beralih ke KPR Syariah, artikel diakses pada tanggal 12 November

2008 dari http://alihozi77.blogspot.com/2008/04/ayoberalih-kpr-syariah.html.

.

Anshori, Abdul Ghofur, Perbankan Syariah di Indonesia, Yogyakarta:

Gadjah Mada University Press, 2007, cet. I.

Antonio, Muhammad Syafi’I, Bank Syariah dari Teori ke Praktik, Jakarta:

Gema Insani Press, 2001, cet. I.

------- Bank Syariah Suatu Pengenalan Umum, Jakarta: Tazkia Institute, 2000.

------- Bank Syariah Wacana Ulama dan Cendikiawan, Jakarta: Tazkia

Institute, 1999.

Anwar, Syamsul, Hukum Perjanjian Syariah Studi Tentang Teori Akad dalam

Fikih Muamalat, Jakarta: RajaGrafindo Persada, 2007.

Arifin, Zainul, Dasar- Dasar Manajemen Bank Syariah, Jakarta: Pustaka

Alvabet, 2006, cet. 4.

Ascarya, Akad dan Produk Bank Syariah, Jakarta: RajaGrafindo Persada,

2007, edisi. 1.

Bank Muamalat Indonesia, Laporan Tahunan 2006, Jakarta: Bank Muamalat

Indonesia, 2006.

Departemen Pendidikan Nasional, Kamus Besar Bahasa Indonesia, Jakarta: Balai

Pustaka, 2002, edisi 3.

Dewan Syariah Nasional- MUI, Himpunan Fatwa Dewan Syariah Nasional,

Ciputat: Gaung Persada, 2000, cet. ketiga, edisi revisi.

Dewi, Gemala,, dkk., Hukum Perikatan Islam di Indonesia, Jakarta: Prenada Media

Group, 2006, cet. 2.

Echols, John M dan Hasan Shadily, Kamus Inggris- Indonesia, Jakarta: PT.

Gramedia Pustaka Utama, 2005, cet. XXVI.

Fatwa Tentang Pengalihan Hutang, diakses pada tanggal 9 April 2008 dari

http://www.mui.or.id/mui_in/product_2/fatwa.php?id=39&pg=2.

Fatwa Tentang Hawalah, diakses pada tanggal 8 agustus 2008 dari

http://sharialearn.wikidot.com/fdsn012.

Hayati, Mardhiyah, “Telaah Terhadap Fatwa DSN-MUI No. 31/DSN-MUI/VI/2002”,

artikel ini diakses pada tanggal 9 April 2008 dari http://msi-

uii.net/baca.asp?kategori=rubrik&menu=ekonomi&baca=artikel7id=211

Karim, Adiwarman., Ekonomi Mikro Islam, Jakarta: The International Institute of

Islamic Thought Indonesia, tt., edisi kedua.

------- Bank Islam Analisis Fiqih dan Keuangan, Jakarta: Rajawali Press, 2004,

edisi kedua.

Mahfudin, “Kesesuaian Aplikasi Jual Beli Murabahah dalam Pembiayaan KPR

Syariah (studi kasus pada UUS PT. Bank Permata Tbk.)”, Skripsi S1 Fakultas

Syariah dan Hukum, Universitas islam Negeri Syarif Hidayatullah Jakarta,

2007

Mas’adi, Ghufron, Fiqh Muamalat Kontekstual, Jakarta: RajaGrafindo Persada, 2002,

cet. 1.

Moeloeng Lexy J, Metode Kualitatif, Bandung: PT. Remaja Rosyada Karya, 2002.

Muarif, Hasan …et al., Suplemen Ensiklopedi Islam, Jakarta: PT. Ikrar Mandiri

Abadi, 1999, cet. ke-4.

Muhammad, Manajemen Dana Bank Syariah, Yogyakarta: Ekonisia, 2004, cet. I.

Munawwir, Ahmad Warson, al- Munawwir Kamus Arab- Indonesia, Jakarta:

Pustaka Progressif, 1997,cet. ke-14.

al- Muslih, Abdullah dan Shalah Ash- Shawi, Fikih Ekonomi Keuangan

Islam, penerjemah Abu Umar Basyir . judul asli Ma La Yasa’ at- Tajira

Jabluhu, Jakarta: Darul Haq, 2008, cet. ke-2.

NH, Muhammad Firdaus dkk, Cara Mudah Memahami Akad- akad Syariah,

Jakarta: Renaisan, 2005.

Noor, Zainulbahar, Bank Muamalat Sebuah Mimpi, Harapan, dan Keyakinan,

Jakarta: Bening Publishing, 2006.

Pasal 1 huruf (1) keputusan Menteri Keuangan Republik Indonesia nomor

125/KMK.013/1988 tentang Ketentuan dan Tata Cara Pelaksanaan Lembaga

Pembiayaan.

Perwataatmadja, Karnaen A., Musyarakah Mutanaqisah, artikel diakses pada tanggal

25 November 2008 dari

http://www.pkesinteraktif.com/content/view/3192/905/lang,id/

Pindah ke KPR Syariah, Mengapa Tidak?, diakses pada tanggal 6 Mei 2008, dari

http://fatiaali.wordpress.com/2008/04/pindah-ke-kpr-syariah-mengapa-tidak

Pindah KPR ke Bank Syariah Mudah, artikel diakses pada tanggal 6 Mei 2008 dari

http://blog.pemiliklangsung.com/pindah-bank-kpr/

Sabiq, Sayyid. Fiqih as- Sunnah, Beirut. Daar al- Fath,). jilid 3.

ash- Shidiqi, Tengku Muhammad Hasbi. (2001), Koleksi Hadis Dan Hukum,

Semarang: PT. Pustaka Riski Putra, 1417 H/1996 M, edisi 2, cet. 3.

Sejarah Singkat Bank Muamalat Indonesia, diakses pada tanggal 4 September 2008

dari http://www.muamalatbank.com/profil/label.asp.

ash- Shidiqi, Tengku Muhammad Hasbi, Koleksi Hadis Dan Hukum, Semarang: PT.

Pustaka Riski Putra, 2001, edisi 2, cet. 3.

Sjahdeini, Sutan Remy, Perbankan Islam dan Kedudukannya dalam tata

Hukum Perbankan Indonesia, Jakarta: Pustaka Utama Grafiti, 1999, cet. I.

UU No. 4 tahun 1994 tentang perumahan dan pemukiman”, diakses pada tanggal 26

Mei 2008 dari http://www.pu.go.id/ditjen_mukim/peraturan/perumahandan

permukiman/4_1992a.pdf.

Wawancara pribadi dengan Bapak Gatut Prokoso, Officer Bank Muamalat Indonesia,

Arthaloka Building, Rabu tanggal 22 Oktober 2008.

Yanggo, Chuzaimah T dan Haifiz Anshary AZ, Problematika Hukum Islam

Kontemporer, Jakarta: Pustaka Firdaus, 1997, cet. III.

Zulkifli, Sunarto, Panduan Praktis Transaksi Perbankan Syariah, Jakarta:

Zikrul Hakim, 2003.

LAPORAN HASIL WAWANCARA

Nara Sumber : Bp. Gatut Prakoso

Tempat : Bank Muamalat Indonesia

Arthaloka Building, Jl. Jend. Sudirman No. 2 Jakarta

Tgl/ waktu : 22 Oktober 2008/ pukul 16.00- 16.30 WIB

1. Bagaimana praktik pembiayaan take over di BMI saat ini?

Jawab: Sebelumnya kita sepakati dulu bahwa take over yang disini tidak sebatas

pemindahan dari bank konvensional ke bank syariah, tetapi take over adalah

pengalihan dari bank satu ke bank lain. Dalam hal ini bisa antar bank

syariah satu ke bank syariah lain atau dari bank syariah ke bank

konvensional. Untuk take over yang dari bank konvensional ke bank syariah

kami menyebutnya “hijrah”. Saat ini praktik pembiayaan take over di BMI

sudah berjalan dengan baik, karena pada intinya apapun produknya asalkan

baik dan tidak mengandung unsur maghrib (mayshir, gharar, riba) pasti

akan direspon dengan baik juga.

2. Di BMI pembiayaan take over digunakan untuk produk apa saja?

Jawab: Sampai saat ini pembiayaan take over di BMI digunakan untuk produk

KPR, modal kerja, dan kendaraan baik mobil maupun motor. Selain itu

pembiayaan take over di BMI juga bisa digunakan untuk produk dengan

prinsip bagi hasil dan jual beli.

3. Dalam pembiayaan take over (pengalihan hutang) terdapat 4 alternatif akad

yang disahkan oleh DSN-MUI, saat ini di BMI alternative akad yang mana yang

digunakan dalam pengalihan hutang KPR?

Jawab: Alternatif akad yang pertama (qard, bai’ dan murabahah) karena paling

mudah. BMI memberikan qardh kepada nasabah. Dengan qardh tersebut

nasabah melunasi kredit, sehingga aset menjadi milik nasabah. Kemudian

nasabah menjualnya ke BMI. Hasil penjualan ini untuk melunasi qardhnya.

Setelah itu BMI menjual aset kepada nasabah secara murabahah dengan

pembayaran secara cicilan.

4. Bisa lebih dijelaskan prosedur pen-take over-an KPR, Pak?

Jawab: Nasabah yang berhutang rumah datang ke bank Muamalat minta take over

kredit rumahnya. Sebelum menyetujui pembiayaan take over ini, bank

Muamalat melakukan survei terlebih dahulu ke bank konvensional tempat

nasabah berhutang, memastikan benar tidaknya nasabah punya hutang,

bagaimana 5 C-nya (character, capacity, capital, collateral, condition)

nasabah, dan hal lain yang terkait. Jika semua jelas, Bank Muamalat akan

menyerahkan dana qardh ke rekening nasabah yang ada di bank Muamalat.

Setelah memastikan berapa outstanding (sisa) angsuran pokoknya, dana

tersebut ditransfer ke rekening nasabah yang ada di bank konvensional.

Dengan dana ini nasabah bisa melunasi hutangnya di Bank konvensional.

Setelah itu dokumen-dokumen pembiayaan yang ada di bank konvensional

diminta oleh Bank Muamalat. Setelah semua dokumen lengkap, yang terjadi

selanjutnya adalah akad antara nasabah dengan bank Muamalat. Nasabah

menjual rumah itu kepada Bank Muamalat, dananya digunakan untuk

melunasi qardh. Kemudian bank Muamalat menjual rumah itu secara

Murabahah kepada nasabah.

Pewawancara Narasumber,

(Farida Sutarsih) (Bp. Gatut Prakoso)