BAB IITINJAUAN PUSTAKA

2.1 Standard dan Tata Cara Perencanaan Hotel

Hotel berasal dari kata hostel, konon diambil dari bahasa Perancis kuno.

Bangunan publik ini sudah disebut-sebut sejak akhir abad ke-17. Maknanya kira-

kira, "tempat penampungan buat pendatang" atau bisa juga "bangunan penyedia

pondokan dan makanan untuk umum". Jadi, pada mulanya hotel memang

diciptakan untuk meladeni masyarakat.

Tak aneh kalau di Inggris dan Amerika, yang namanya pegawai hotel

dulunya mirip pegawai negeri alias abdi masyarakat. Tapi, seiring perkembangan

zaman dan bertambahnya pemakai jasa, layanan inap-makan ini mulai

meninggalkan misi sosialnya. Tamu pun dipungut bayaran. Sementara bangunan

dan kamar-kamarnya mulai ditata sedemikian rupa agar membuat tamu betah.

Meskipun demikian, bertahun-tahun standar layanan hotel tak banyak berubah.

Sampai pada tahun 1793, saat City Hotel dibangun di cikal bakal wilayah

kota New York. City Hotel itulah pelopor pembangunan penginapan gaya baru

yang lebih fashionable. Sebab, dasar pembangunannya tak hanya mementingkan

letak yang strategis. Tapi juga pemikiran bahwa hotel juga tempat istirahat yang

mumpuni. Jadi, tak ada salahnya didirikan di pinggir kota.

Setelah itu, muncul hotel-hotel legendaris seperti Tremont House (Boston,

1829) yang selama puluhan tahun dianggap sebagai salah satu tempat paling top

di Amerika Serikat (AS). Tremont bersaing ketat dengan Astor House, yang

dibangun di New York, 1836. Saat itu, hotel modern identik dengan

perkembangan lalu lintas dan tempat beristirahat. Saat pembangunan jaringan

kereta api sedang gencar-gencarnya, hampir di tiap perhentian (stasiun) ada hotel.

Maksudnya jelas, untuk mengakomodasi orang-orang yang baru saja

bepergian dengan kereta api. Karena masa itu naik kereta api sangat melelahkan,

6

hotel-hotel pun "dipersenjatai" berbagai hiburan pelepas penat. Hotel jenis ini,

diembeli-embeli dengan kata "transit", karena memang ditujukan buat para

musafir.

Seiring dengan berkembangnya teknologi dan makin luasnya jangkauan

angkutan darat (terlebih setelah ditemukannya kendaraan bermotor), kawasan

sekitar rel kereta api tak lagi menarik minat para investor. Orang kemudian lebih

suka jalan-jalan pakai mobil ketimbang kereta. Kepopuleran hotel transit pun

tersaingi oleh kehadiran "motel", gabungan kata "motor hotel" yang sama dengan

tempat istirahat para pengendara kendaraan bermotor.

Kejayaan motel tak berlangsung lama. Seiring makin pesatnya

perkembangan kota, berakhir pula era motel. Terutama karena letaknya yang agak

di pinggir kota dan fasilitasnya yang kalah bagus dengan hotel di pusat kota.

Kalaupun terpaksa bermalam di kawasan pinggiran, motel harus bersaing dengan

hotel resort, yang banyak tumbuh di tempat-tempat peristirahatan.

Selain hotel, resort, anak-anak kandung hotel yang lahir di era 1990-an tak

kalah hebatnya. Sebut saja berbagai extended-stay hotel, khusus buat tamu yang

membutuhkan tempat menginap minimal lima malam. Sedangkan pelaku bisnis

yang harus bernegosiasi di kampung atau negeri orang, bisa mencari hotel

apartment. Di Amerika, dua jenis hotel ini berkembang sangat pesat.

Di Indonesia, kata hotel selalu dikonotasikan sebagai bangunan

penginapan yang cukup mahal. Umumnya di Indonesia dikenal hotel berbintang,

hotel melati yang tarifnya cukup terjangkau namun hanya menyediakan tempat

menginap dan sarapan pagi, serta guest house baik yang dikelola sebagai usaha

swasta (seperti halnya hotel melati) ataupun mess yang dikelola oleh perusahaan-

perusahaan sebagai tempat menginap bagi para tamu yang ada kaitannya dengan

kegiatan atau urusan perusahaan.

Biaya dan kualitas hotel biasanya berdasarkan jangkauan dan tipe

pelayanan yang tersedia. Dikarenakan kenaikan besar-besaran dalam turisme di

7

seluruh dunia, selama dekade terakhir abad 20, pendirian hotel terutama yang

kecil telah meningkat secara drastis. Untuk pembandingan, sistem penilaian telah

diperkenalkan satu sampai lima bintang dan juga tingkat melati di Indonesia yang

lebih murah.

2.2 Investasi Proyek

Faktor produksi langka yang dimanfaatkan dalam suatu usaha investasi

proyek merupakan sumber daya yang harus dianggarkan dalam pemanfaatannya.

Anggaran investasi tersebut secara terperinci meliputi :

1. Dana modal tetap; untuk pengadaan barang modal.

2. Biaya pra-investasi; seperti biaya penyiapan desain dan kalkulasi biaya

proyek, tender pembangunan proyek, biaya penyusunan studi kelayakan,

percobaan laboratorium dan lain-lain.

3. Tanah, pengurusan dan persiapan tanah; harga tanah ditambah dengan

biaya pengurusan dan persiapan lahan.

4. Gedung dan prasarana bangunan.

5. Furnitur dan peralatan fasilitas kamar.

6. Kendaraan dan alat angkut lainnya.

7. Perlengkapan telekomunikasi dan peralatan hotel.

8. Pengadaan teknologi dan bantuan manajemen.

9. Bunga selama masa pembangunan proyek.

10. Biaya produksi percobaan.

11. Cadangan kenaikkan jumlah anggaran.

12. Dana modal kerja awal.

Selain anggaran yang diperlukan dalam investasi, Sutojo.S (2000) juga

memberi ciri-ciri khusus dari investasi proyek. Ciri-ciri tersebut adalah :

1. Investasi proyek menyerap dan mengikat dana dalam jumlah besar, jangka

waktu ikatan dana tersebut cukup lama, biasanya lebih dari satu tahun.

2. Manfaat yang akan diperoleh perusahaan ( misalnya keuntungan ) baru

dapat dinikmati sepenuhnya beberapa masa ( bulan atau tahun ) setelah

investasi dilakukan.

8

3. Tingkat resiko yang ditanggung perusahaan lebih tinggi bila dibandingkan

misalnya dengan investasi harta lancar ( penambahan jumlah persedian,

piutang dagang dan sebagainya ).

4. Keputusan investasi proyek yang keliru, tidak dapat direvisi begitu saja,

seperti halnya keputusan memberi kredit penjualan kepada pelanggaran

baru secara tidak tepat, tanpa harus menderita kerugian yang cukup besar.

Berdasarkan ciri-ciri tersebut maka sebelum memutuskan akan

menanamkan sejumlah dana dalam suatu proyek, terlebih dahulu dilakukan survai

dan perhitungan yang matang dari berbagai aspek seperti kemampuan keuangan

dan tenaga ahli, manfaat yang akan diperoleh terhadap perusahaan dan lingkungan

masyarakat, serta memperkirakan beberapa faktor penghambat yang mungkin

akan dihadapi. Masalah-masalah yang mungkin timbul akan dapat menjadi suatu

hambatan atas keberhasilan suatu proyek antara lain :

1. Rencana pembangunan yang kurang matang.

2. Terjadinya suatu peristiwa ekonomi/moneter nasional, regional atau

internasional yang membawa dampak kurang menguntungkan.

3. Timbulnya gejolak politik atau sosial yang berdampak kurang

menguntungkan.

4. Terjadinya bencana alam di lokasi proyek atau daerah sekitarnya.

5. Jumlah dana yang disediakan untuk membangun proyek tidak cukup.

6. Pertimbangan selanjutnya adalah dalam hal memilih lokasi dan tempat

proyek .

Faktor – faktor yang mempengaruhi kedua hal tersebut adalah :

1. Pertimbangan pemilihan lokasi proyek :

a. Faktor kelancaran pemasaran produk.

b. Faktor kelancaran dan efisiensi pengadaan bahan baku.

c. Kondisi infrastruktur publik dan tingkat lingkungan sosial.

d. Rencana pembangunan Pemerintah Pusat dan Daerah.

2. Pertimbangan letak proyek :

a. Biaya pengadaan tanah.

b. Kelancaran pemasaran produk.

9

c. Perbandingan kondisi infrastruktur publik dan suasana sosial

ekonomis masing-masing tempat.

d. Biaya yang harus ditanggung dalam persiapan dan pembangunan

proyek dimasing-masing tempat.

2.3 Analisis/Evaluasi Proyek

Analisis terhadap suatu proyek menyertai sejumlah tahap kegiatan. Dalam

hal ini, berbagai unsur perlu dipersiapkan dan diuji untuk mencapai suatu

keputusan. Oleh karena itu persiapan suatu proyek (project preparation) dapat

dilihat sebagai suatu rangkaian kegiatan yang pada akhirnya harus ditunjang

dengan sejumlah penelahaan (studi) dan dokumen-dokumen untuk

memungkinkan pengambilan keputusan. Demikian pula ruang lingkup serta

ketepatan daripada informasi yang diperlukan untuk pengambilan keputusan

dalam berbagai tahap proyek, tergantung daripada sifat-sifatnya, besarnya proyek,

tingkat kompleksitasnya dan resiko.

Beberapa aspek yang dapat dievaluasi terhadap rencana suatu proyek.

Sesuai dengan pendapat Kadariah dkk (1999), evaluasi itu dilakukan terhadap :

1. Aspek teknis.

Aspek ini meliputi evaluasi tentang input dan output dari barang dan jasa

yang akan diperlukan dan diproduksi oleh proyek.

2. Aspek Manajerial dan Administratif.

Aspek ini menyangkut kemampuan staf proyek dalam menjalankan

aktivitas administrasi dalam ukuran besar. Keahlian manajemen hanya

dapat dievaluasi secara subyektif, jika tidak mendapat perhatian khusus

berdampak pada pengambilan keputusan yang kurang realistis dalam

proyek yang direncanakan.

3. Aspek Organisasi.

Perhatian utama ditujukan pada hubungan antara administrasi proyek

dengan bagian administrasi pemerintah lainnya dan untuk melihat apakah

10

hubungan masing-masing wewenang dan tanggung jawab dapat diketahui

dengan jelas.

4. Aspek Komersial.

Aspek komersial menyangkut penawaran input (barang dan jasa) yang

diperlukan proyek, baik waktu membangun proyek maupun pada waktu

proyek sudah berproduksi; dan menganalisis pemasaran output yang akan

diproduksi oleh proyek.

5. Aspek Finansial.

Aspek ini menyangkut perbandingan antara pengeluaran uang dengan

revenue earning proyek; apakah proyek itu akan terjamin dananya. Apakah

proyek akan mampu membayar kembali dana tersebut dan apakah proyek

itu akan berkembang sedemikian rupa sehingga secara finansial dapat

berdiri sendiri.

6. Aspek Ekonomis.

Aspek ini diperhatikan dalam rangka menentukan apakah proyek yang

bersangkutan akan memberikan sumbangan atau mempunyai peranan yang

positif dalam pembangunan ekonomi secara keseluruhan dan apakah

peranannya cukup besar untuk men-justify penggunaan sumber-sumber

langka yang dibutuhkan.

2.3.1 Aspek finansial dan ekonomis

Aspek finansial sepintas memiliki satu pengertian dengan aspek ekonomis.

Dalam rangka evaluasi proyek kedua aspek tersebut dibedakan. Aspek finansial

menilai proyek dari sudut pandang badan atau orang yang menanamkan modalnya

dalam suatu proyek atau yang berkepentungan langsung dalam proyek. Aspek

ekonomis memandang proyek dari sudut perekonomian secara keseluruhan.

Dua aspek tersebut dibedakan sebagai berikut :

1. Harga

Apabila kita berpegang pada teori Keynes, bahwa harga terjadi pada

keseimbangan antara permintaan dan penawaran di pasar. Kenyataan

adalah bahwa ; tidak ada pasar yang sempurna dan situasi perekonomiam

11

tidak bisa tetap berada dalam keseimbangan, jadi harga pasar yang

sebenarnya tidak mencerminkan nilai-nilai yang sempurna. Walaupun

adanya kenyataan ini, pada umumnya cara terbaik untuk mencari “nilai

sebenarnya” ( true value ) daripada barang dan jasa adalah harga pasarnya

(market prices). Dalam istilah yang praktis, harga pasar unutk suatu barang

merupakan harga terbaik untuk digunakan menilai biaya ataupun manfaat.

Aspek ekonomis menggambarkan nilai sosial atau nilai ekonomis yang

sesungguhnya dari unsur-unsur biaya maupun hasil. Aspek finansial selalu

memagai harga pasar.

2. Pembayaran

a. Pajak

Aspek ekonomis dalam pembayaran pajak tidak akan dikurangkan

dalam benefit proyek. Pajak merupakan bagian dari hasil bersih

proyek yang diserahkan kepada pemerintah yang akan digunakan

untuk kepentingan masyarakat. Aspek finansial menganggap pajak

sebagai biaya yang akan mengurangi benefit.

b. Subsidi

Didalam analisa finansial subsidi dapat merupakan pengurangan

pajak, pembebasan pajak impor terhadap bahan baku, dapat pula

berbentuk sarana-sarana lainnya yang dapat dimanfaatkan proyek

yang bersangkutan dan akan mengurangi biaya proyek, berarti akan

menambah keuntungan.

c. Bunga

Dalam aspek ekonomis, bunga modal tidak dipisahkan atau

dikurangkan dari hasil bruto. Dalam aspek finansial bunga dibedakan

atas :

1. Bunga yang dibayarkan kepada orang-orang dari luar yang

meminjamkan uangnya kepada proyek ; bunga dianggap sebagai

cost dan pembayaran kembali utang dari luar proyek dikurangi

dari hasil bruto sebelum didapatkan arus benefit.

12

2. Bunga atas modal proyek tidak dianggap sebagai biaya karena

bunga merupakan bagian dari financial return yang diterima oleh

modal proyek.

2.3.2 Benefit Proyek

Benefit proyek terdiri dari :

1. Direct benefits.

a. Kenaikan dalam output fisik disebabkan oleh :

1. Kenaikan dalam produksi fisik.

2. Perbaikan mutu produk.

3. Perubahan dalam lokasi dan waktu penjualan.

4. Perubahan dalam bentuk.

b. Penurunan biaya disebabkan oleh :

1. Keuntungan dari mekanisasi.

2. Penurunan biaya pengangkutan.

3. Penurunan atau penghindaran kerugian.

2. Indirect benefits.

Indirect benefits disebut juga dengan secondary benefits dimaksudkan

sebagai benefit yang timbul atau dirasakan di luar proyek karena adanya

realisasi suatu proyek terdiri dari:

a. Benefit yang induced oleh proyek yang biasa disebut multiplier effect

dari proyek.

b. Benefit yang disebabkan karena adanya economic of scale.

c. Benefit yang ditimbulkan karana adanya dynamic secondary effects

berupa perubahan dalam produktifitas tenaga kerja yang disebabkan

oleh perbaikan kesehatan atau keahlian.

3. Intangible benefits.

Benefit ini sulit dinilai dengan uang seperti :

a. Perbaikan lingkungan hidup.

b. Perbaikan pemandangan karena adanya suatu taman.

13

c. Perbaikan distribusi pendapatan.

d. Intregasi nasional.

e. Pertahanan nasional.

f. Dan lain-lain.

2.3.3 Biaya Proyek

Komponen biaya yang biasanya dibutuhkan oleh suatu proyek meliputi :

1. Sunk Costs

Adalah biaya yang dikeluarkan jauh sebelum rencana investasi tersebut

diputuskan.

2. Depresiasi (penyusutan).

Depresiasi atau penyusutan adalah pengalokasian biaya infestasi suatu

proyek pada setiap tahun sepanjang umur ekonomis proyek tersebut.

3. Pelunasan utang dan bunganya.

Dimasukkan atau tidaknya pengeluaran anggaran dari bunga dalam biaya

ekonomi tergantung pada apakah ada beban sosial yang dianggap harus

ditanggung oleh masyarakat sehubungan dengan pelunasan pembiayaan

suatu proyek.

4. Engineering and Feasibility Studies.

Biaya – biaya yang dikeluarkan untuk membuat desain akhir dalam

investasi setelah ada keputusan bahwa proyek akan dilaksanakan.

5. Tanah.

Biaya yang terjadi bila tanah yang digunakan untuk proyek tersebut

merupakan tanah yang memberikan hasil seperti tanah sawah/kebun.

6. Biaya konstruksi/pengadaan peralatan.

Biaya konstruksi terdiri dari :

a. Peralatan

b. Material

c. Tenaga kerja

7. Bunga selama masa konstruksi.

Biaya bunga yang harus dibayar selama masa konstruksi akibat adanya

pinjaman jangka pendek.

14

8. Modal kerja.

Modal kerja terikat dalam proyek dan seharusnya dianggap sebagai biaya

ekonomis; dimasukkan sebagai biaya tahun pertama digunakan pada akhir

umur proyek dihitung sebagai bagian dari salvage value.

9. Biaya operasi dan pemeliharaan.

Biaya rutin salama umur ekonomis proyek harus diperhitngkan, yang

meliputi;

a. Gaji dan upah ditambah segala macam tunjangan dan bonus.

b. Bahan bakar, air, listrik dan telekomunikasi.

c. Bahan baku.

d. Pembelian barang dan jasa untuk pemeliharaan dan perbaikan.

e. Biaya lainnya seperti ; biaya perjalan, jasa tenaga ahli.

10. Biaya pembaruan dan penggantian.

Biaya yang dikeluarkan untuk penggantian karena telah lewat umur

ekonomis.

11. Biaya tak terduga.

Kesalahan perhitungan prediksi biaya diawal proyek menyebabkan biaya –

biaya yang dikeluarkan menjadi lebih tinggi dari perkiraan.

12. Intangible costs.

Biaya ini sulit ditentukan besarnya seperti perencanaan udara, air dan

suara serta rusaknya pemandanga karana adanya jaringan listrik.

2.4 Analisis Kelayakan Ekonomis

Tujuan diadakannya evaluasi ekonomi proyek pembangunan Hotel ini

adalah untuk mengetahui kelayakan ekonomi dipandang dari sudut perekonomian

secara keseluruhan. Proyek ini memberikan manfaat bagi perekonomian secara

keseluruhan maksudnya pembangunan Hotel ini memberikan manfaat yang jauh

lebih besar dibandingkan dengan biaya investasinya dengan menunjukan tingkat

kelayakan dari pembangunan proyek Hotel tersebut. Newman Donald ( 1980 )

memberikan beberapa indikator yang dapat dipakai yaitu NPV, IRR, BCR, dan

BEP. Indikator – indikator terebut diterangkan lebih lanjut berikut ini :

15

2.4.1 Kriteria dasar ekonomi

Kriteria dasar ekonomi yang digunakan untuk menentukan kelayakan

ekonomi dan /atau tingkat keefiienan ekonomi yaitu:

1. Net Present Value ( NPV )

Net Present Value adalah harga bersih suatu proyek; jumlah kenaikan

bersih cost flow yang discounted suatu proyek. Adalah nilai saat ini dari

kenaikan pendapatan nasional yang diperoleh dari investasi. NPV bisa

bernilai negatif atau positif, proyek secara ekonomi dapat dikatakan

menguntungkan/layak untuk dilakukan apabila NPV bernilai positif pada

tingkat bunga yang ditentukan terlebih dahulu yang merefleksikan biaya

kesempatan mendapatkan modal Soeharto.I (2001) memberikan indikasi

angka perolehan penilaian berdasarkan NPV. Indikasi dari angka

perolehan perhitungan NPV adalah :

a. NPV bernilai positif (+) berarti baik dan dapat diterima.

b. NPV bernilai negatif (-) berarti ditolak.

c. NPV sama dengan nol (0) bersifat netral; boleh diterima, bisa juga

ditolak.

Penilaian NPV memilki kelebihan yaitu :

a. Memasukkan faktor nilai waktu dari uang.

b. Mempertimbangkan semua aliran kas proyek.

c. Mengukur besaran absolut bukan relatif sehingga mudah

mengikutinya terhadap usaha meningkatkan kekayaan perusahaan atau

pemegang saham.

2. Internal Rate of Return (IRR)

Internal Rate of Return adalah tingkat bunga dimana jika di aplikasikan

pada aliran manfaat dan biaya sebagaimana direfleksikan dalam cash flow

proyek, menghasilkan NPV sama dengan nol yang merupakan tingkat

bunga maksimum yang dapat dibayarkan oleh proyek untuk sumber-

sumber yang digunakan jika ingin mendapatkan kembali semua

pembelanjaannya dan tetap impas (break even) untuk proyek yang secara

16

ekonomi layak, IRR harus sama dengan satu atau lebih besar dari biaya

kesempatan mendapatkan modal atau tingkat bunga.

3. Benefit Cost Ratio (B/C)

Benefit Cost Ratio dalah nilai sekarang dari manfaat komulatif proyek

dibagi denga nilai sekarang dar biaya komulatif proyek. Untuk proyek

yang ekonomi layak, ratio B/C harus paling sedikit 1,0 untuk tingkat suku

bunga yang ditentukan sebelumnya yang merefleksikan biaya kesempatan

mendapatkan modal. NPV sangat bermanfaat karena dapat menunjukan

ukuran relatif suatu proyek. IRR sangat tepat karena (1) Perhitungan dapat

dibuat sebelum diputuskan tingkat bunga sebenarnya di Indonesia; (2)

Cara ini masih dipakai oleh banyak badan untuk analis keuangan dan

ekonomi.

4. Payback Periods

Payback Periods merupakan jangka waktu periode yang diperlukan untuk

membayar kembali ( mengembalikan ) semua biaya-biaya yang telah

dikeluarkan didalam investasi suatu proyek. Makin cepat pengembalian

modal/biaya investasi makin baik pula penilaiannya dan kemungkinan

besar proyek dimaksud akan dipilih bila disediakan beberapa alternatif

proyek. Metode ini belum memperhatikan time value of money.

5. Break Even Point (BEP)

BEP (Break Even Point) dikenal juga dengan titik impas . BEP merupakan

suatu kegiatan usaha dalam keadaan tidak untung dan tidak merugi.

Keadaan impas ini terjadi saat total pendapatan (total revenue = TR) yang

diterima sama dengan total pengeluaran (total cost = TC). Dengan kata

lain, keadaan impas terjadi apabila TR = TC.

2.5 Konsep Perancangan

Sesuai dengan fungsi bangunan sebagai hotel yang disewakan, maka yang

paling mendasar dalam desain adalah aspek efisiensi dan daya tarik. Oleh karena

itu, unit-unit yang disewakan beserta sistem utilitasnya selain efisien dan mudah

dalam perawatannya namun juga memiliki daya tarik terhadap pengunjung

sehingga meningkatkan jumlah penyewa yang datang.

17

Selain itu, proyek Hotel ini ditujukan untuk disewa oleh perorangan,

keluarga maupun group, dan juga menyewakan jasa ruang pertemuan. Oleh

karena itu, nilai estetika, kebersihan dan keindahan untuk “Hotel di jalan

Hangtuah Duri” adalah menjadi dasar utama dalam pembangunan Hotel ini.

2.5.1. Pendekatan perancangan

Pendekatan yang digunakan adalah pendekatan fungsional, yaitu

pendekatan desain yang mengacu pada fungsi hotel yang disewakan untuk bidang

perdagangan jasa. Hal ini bertujuan supaya rancangan bangunan dan fasilitas yang

disediakan dapat menjawab tuntutan-tuntutan bangunan untuk Hotel.

Dengan pendekatan fungsional diharapkan dapat memperkuat konsep

efisiensi, dengan cara mengolah rancangan menjadi Hotel yang efektif, dalam arti

luasan bangunan yang dirancang dapat dipakai semaksimal mungkin untuk dijual

atau disewakan. Penyediaan fasilitas-fasilitas yang tepat dan dapat menambah

keuntungan bagi pengelola Hotel.

2.6. Aplikasi Konsep ke Dalam Bangunan

Konsep estetika diaplikasikan ke dalam bangunan, yaitu pada pola

penataan bentuk dan massa, serta pola penataan ruang.

2.6.1. Pola penataan bentuk dan massa

Bentuk dan massa bangunan dirancang dengan mengambil bentuk yang

sederhana, yaitu bentuk persegi. Karena dengan bentuk persegi akan memudahkan

dalam penataan struktur dan pembagian ruang-ruang untuk fasilitas yang

direncanakan. Bentukan bangunan mengambil bentuk dasar persegi, karena

bentuk persegi memiliki luas yang lebih maksimal daripada bentuk lainnya. Hal

ini berkaitan dengan pemaksimalan luas bangunan, selama tidak melebihi KLB

yang diijinkan. Supaya tidak terlihat terlalu masif dan monoton, bentuk bangunan

dimodifikasi menjadi persegi panjang.

18

2.6.2. Pola penataan ruang

Efisiensi desain Hotel yaitu dalam :

Modul unit kamar yang disewakan berdasarkan kemungkinan- kemungkinan

besaran ruang yang dibutuhkan oleh berbagai macam penyewa, yaitu:

a. Deluxe

Ruangan untuk kapasitas 1-3 orang, dengan luas area antara 12-20 m2

b. Luxury

Ruangan untuk kapasitas keluarga dan peroarangan yang membutuhkan

keleluasaan, dengan luas area antara 20-40 m2

c. President Suite

Ruangan untuk perorangan dan keluarga yang menyajikan kenyamanan

penuh serta kesan mewah, dengan luas area di atas 40 m2

2.6.3 Bentuk dan struktur bangunan

Bentuk bangunan yang sederhana dan efisien untuk pembagian ruangnya.

Serta struktur bangunannya yang tidak terlalu rumit, sehingga biaya yang

dikeluarkan menjadi relatif lebih sedikit. Dengan demikian dapat dibuat koridor di

antara modul unit ruang (double zone)

Untuk tujuan efisiensi waktu dalam pemasangannya, material struktur

menggunakan struktur baja untuk kolom dan balok. Dari studi modul ruang di

atas, modul terkecil dengan besar 3 x 4 meter bisa dipakai sesuai kelipatan modul

beton. Supaya lebih efisien, modul kolom dibuat dengan jarak 4 meter, 5 dan 6

meter. Besaran ruang yang dibutuhkan tersebut berdasarkan pada kemungkinan -

kemungkinan penataan kamar menurut estetika.

Penataan kamar untuk perorangan :

a. Membutuhkan 1 tempat tidur

b. Bofet

c. Kamar Mandi

Penataan ruang kerja untuk sekertaris :

a. Meja kerjanya bersifat sebagai penerima (reception)

b. Dengan sejumlah tempat duduk untuk menunggu

Penataan ruang kerja untuk kepala divisi :

19

a. Ruang kerja tersendiri (private office)

b. Dilengkapi dengan beberapa kursi di depan meja kerjanya untuk

rapat informal

Penataan ruang kerja untuk grup kerja individual :

a. Beberapa meja kerja dalam satu ruangan

b. Meja kerja diberi jarak atau sekat, dan berkesan soliter

c. Bila pekerjaannya menyangkut bertemu langsung dengan

klien, maka dilengkapi dengan beberapa kursi di depan meja

d. Dilengkapi dengan lemari penyimpanan data/arsip dan

atau alat cetak kantor (mesin fotokopi, printer, dll).

Penataan ruang kerja untuk grup kerja komunal :

a. Beberapa meja kerja dalam satu ruangan

b. Meja kerja yang diatur berdekatan / tanpa sekat

c. Dilengkapi dengan lemari penyimpanan data/arsip dan atau alat

cetak kantor (mesin fotokopi, printer, dll).

Sirkulasi dalam bangunan :

a. Sirkulasi Hotel.

Sirkulasi pada lantai Hotel berpusat pada inti bangunan yang berisi lift dan

toilet, di mana kedua fasilitas itu dipakai oleh semua orang yang ada di

lantai tersebut.

Sirkulasi pada tiap tower dibuat bercabang sehingga terbentuk double

zone. Dengan tujuan satu koridor bisa mengakses ruangan-ruangan yang

ada di kedua sisinya.

b. Sirkulasi parkir

Untuk parkir di dalam gedung, dibuat bercabang supaya lebih efisien

karena bisa mengakses dua sisi dari satu jalur. Sedangkan untuk parkir di

halaman gedung, ada yang linear dan ada yang bercabang, disesuaikan

dengan penataan lansekapnya. Sirkulasi kendaraan servis dibuat terpisah

dengan sirkulasi kendaraan umum, supaya tidak mengganggu kegiatan

area servis.

20

Efisiensi energi :

Pemakaian listrik untuk penerangan dapat dikurangi dengan memasukkan

pantulan cahaya sinar matahari (daylight) dari bukaan dinding/side light. Dengan

kedalaman ruang sebesar 6 meter, maka daylight cukup untuk menerangi seisi

ruangan. Pendingin ruangan yang efisien untuk Hotel adalah pendinginan udara

secara sentral dengan sistem VRV (Variable Refrigerant Volume) karena besaran

ruang yang dipakai oleh penyewa berbeda-beda dan setiap tower dilengkapi 6

buah outdoor unit.

Bahan bangunan:

Menggunakan material yang memiliki tampilan yang menarik, tetapi

ringan dan murah. Untuk kulit luar bangunan, pemakaian papan panel GRC dapat

memberi penampilan yang menarik bagi eksterior bangunan. Selain itu, papan

panel GRC lebih ringan dibandingkan bila ditutup dengan dinding pengisi serta

dapat mengurangi penetrasi panas sinar matahari dibandingkan dengan material

kaca.

2.7. Program Ruang dan Besaran Ruang

Berdasarkan fungsi bangunan sebagai Hotel untuk bidang jasa, maka harga

sewa menjadi pertimbangan bagi para penyewa. Harga sewa dipengaruhi oleh

pemilihan lokasi, biaya pembangunan dan biaya material yang dipakai. Pemilihan

material sebagai pendalaman desain ditujukan supaya material yang efisien dan

murah serta sesuai dengan fungsi untuk gedung perkantoran. Program ruang

untuk Hotel di jalan Hangtuah Duri ini didapat dari pengelompokan pengguna

Hotel, fasilitas-fasilitas penunjang dan studi dari literatur.

2.7.1. Pengelola

Pengelola adalah instansi yang mengelola fasilitas-fasilitas di Hotel dan

menangani urusan administrasi dengan pihak penyewa. Program ruang untuk

kantor pengelola disusun berdasarkan struktur organisasinya :

Struktur organisasi badan pengelola Hotel macam-macam pengguna Hotel

studi literatur fasilitas-fasilitas tambahan Program Ruang

21

Fasilitas yang dibutuhkan oleh pengelola antara lain :

a. Fasilitas penerima berupa lobby dan resepsionis.

b. Fasilitas untuk kegiatan kerja yang bersifat resmi seperti ruang kerja

direktur, ruang divisi beserta ruang untuk manajer/kepala divisi.

1) Fasilitas untuk utilitas bangunan

2) Fasilitas musala untuk karyawan yang beragama Islam

3) Fasilitas penitipan anak

4) Fasilitas kafe dan restoran untuk makan

2.7.2. Penyewa

Penyewa dibedakan menjadi penyewa unit kantor dan penyewa unit retail.

Penyewa dapat memakai satu atau beberapa unit sekaligus, sesuai dengan

kebutuhan ruangan yang diinginkan. Fasilitas yang dibutuhkan oleh penyewa

antara lain :

a. Fasilitas unit-unit yang disewakan

b. Fasilitas musalah untuk karyawan yang beragama Islam

c. Fasilitas penitipan anak

d. Fasilitas kafe dan restoran untuk makan

2.7.3. Pengunjung

Pihak pengunjung yang merupakan masyarakat umum dan berkepentingan

dengan pihak-pihak yang ada di dalam gedung, baik dengan pengelola atau

dengan penyewa.

Fasilitas yang disediakan oleh pengunjung antara lain :

a. Fasilitas penerima berupa lobby dan resepsionis

b. Pusat ATM

c. Fasilitas-fasilitas umum seperti kafe, restoran, dan mini market bila

dibutuhkan oleh pengunjung.

2.8. Sistem Struktur

Hotel ini menggunakan sistem struktur kolom-balok. Karena sistem ini

sederhana, sehingga memudahkan pada tahap konstruksinya. Sedangkan untuk

22

materialnya menggunakan material baja untuk kolom dan baloknya. Dengan

demikian, diharapkan tahap kostruksi bisa lebih cepat.

2.9. Sistem Utilitas

2.9.1. Sistem air bersih

Sistem air bersih pada Hotel ini menerapkan sistem down feed. Jadi air

dari saluran PDAM kota disalurkan ke tandon bawah yang berada di bawah ruang

ATM. Dari tandon bawah dipompa ke tandon atas yang berada di lantai atap. Dari

lantai atap kemudian disalurkan ke pipa-pipa sanitasi tiap lantai melalui pipa air

bersih yang berada pada shaft.

Pada lantai tipikal, air bersih disalurkan ke unit-unit sanitair pada kamar

kecil di inti bangunan. Kecuali pada lantai paling atas, terdapat musalah yang

membutuhkan suplai air bersih untuk aktivitas wudhu. Sedangkan pada lantai

dasar, air bersih juga dialirkan ke unit-unit sanitair. Tetapi pada lantai dasar

terdapat fasilitas-fasilitas yang membutuhkan air bersih, seperti dapur restoran,

pantry kafe dan daycare.

2.9.2. Sistem air kotor dan kotoran

Sistem pembuangan air kotor dan kotoran pada Hotel menggunakan pipa-

pipa yang berpusat di dalam shaft. Di lantai paling bawah, pipa air kotor dan pipa

kotoran ditampung di bak penampungan sementara, karena letak STP kurang

dekat dengan shaft. Dari bak penampungan tersebut, kotoran dan air kotor

dipompa ke STP untuk diolah.

2.9.3. Sistem jaringan listrik

Sistem jaringan listrik pada Hotel ini terdiri dari meteran PLN,

transformator, MDP (Main Distribution Panel) dan mesin genset. Semuanya

ditempatkan pada ruang tersendiri di ruang dekat jalur masuk menuju semi

basement.

Penyaluran listrik ke lantai-lantai atas melalui shaft-shaft yang ada pada

ruang panel tiap lantai. Pada ruang panel, terdapat panel-panel listrik dan meteran

yang melayani tiap satu cabang.

23

2.10. Pendalaman

Pendalaman yang dipakai adalah pendalaman material. Dengan pemilihan

material yang sesuai dan murah, maka biaya konstruksi Hotel ini bisa ditekan

sehingga ikut memperkuat konsep efisiensi. Pemilihan material antara lain untuk

material yang diaplikasikan pada unit-unit Hotel, dinding lobby dan ruang

resepsionis. Pemilihan material unit Hotel menekankan pada jenis-jenis material

yang mudah dalam pemasangan dan pembongkarannya. Sehingga pengelola dapat

memenuhi keperluan ruang yang diminta penyewa dengan cepat dan praktis.

Material tersebut berupa dinding gipsum yang mudah dibongkar-pasang untuk

dinding pembatas ruang. Pemakaian dinding kaca untuk dinding yang berbatasan

untuk selasar, sehingga kesan yang ada pada selasar tidak terasa panjang dan

monoton. Sedangkan untuk material lobby dan ruang resepsionis menekankan

material yang memiliki kesan elegan dan formal. Yaitu dengan pemakaian

material granit untuk lantai dan dinding.

24