c. ekotek-kriteria investasi

69
IR. ERLINDA MUSLIM, MEE NIP : 19601028 198811 2 001 DEPARTEMEN TEKNIK INDUSTRI - FTUI EKONOMI TEKNIK KRITERIA INVESTASI

Upload: debrina-puspitarini

Post on 27-Oct-2015

134 views

Category:

Documents


5 download

DESCRIPTION

Ekonomi teknik, engineering economy

TRANSCRIPT

Page 1: c. Ekotek-kriteria Investasi

IR. ERLINDA MUSLIM, MEENIP : 19601028 198811 2 001

DEPARTEMEN TEKNIK INDUSTRI - FTUI

EKONOMI TEKNIK

KRITERIA INVESTASI

Page 2: c. Ekotek-kriteria Investasi

Konsep ekivalensi nilai uang terhadap waktu, pada dasarnya menunjukkan suatu logika yang dapat digunakan untuk menyatakan bahwa, pada tingkat suku bunga tertentu keadaan aliran dana suatu rencana investasi akan mempunyai nilai ekivalensi pada saat tertentu atau suatu nilai serial (uniform) tertentu.Berangkat dari konsep ini, diturunkan beberapa metode pembandingan yang digunakan untuk mengevaluasi beberapa rencana investasi, yang kemudian membandingkan nilai daya tarik (attractiveness) relatif dari masing-masing rencana investasi tersebut, sehingga dapat dipilih rencana investasi terbaik di antara alternatif yang tersedia.

METODE-METODE PEMBANDINGAN TERSEBUT ADALAH :

ANALISIS NILAI SAAT INI (PRESENT WORTH ANALYSIS)ANALISIS ALIRAN DANA TAHUNAN (ANNUAL CASH FLOW ANALYSIS)ANALISIS LAJU PENGEMBALIAN (RATE OF RETURN ANALYSIS)ANALISIS RASIO MANFAAT-BIAYA (BENEFIT-COST RATIO ANALYSIS)ANALISIS PERIODE PENGEMBALIAN (PAYBACK PERIO ANALYSIS)

KRITERIA INVESTASI

Page 3: c. Ekotek-kriteria Investasi

Bertujuan untuk mendapatkan keuntungan pada masa yang akan datang (future benefits)

Meliputi jangka waktu yang relatif lama (beberapa periode)

Penuh resiko

Biasanya meliputi jumlah uang yang besar

KARAKTERISTIK DARI PENANAMAN

MODAL INVESTASI

Page 4: c. Ekotek-kriteria Investasi

Analisis nilai saat ini digunakan untuk menentukan nilai ekivalen pada saat ini dari aliran dana (cashflow) di masa datang dari suatu proyeksi rencana investasi atau asset tertentu. Sehingga apabila cashflow di masa datang dapat diperkirakan, maka dengan tingkat suku bunga yang dipilih dapat dihitung nilai saat ini dari rencana investasi tersebut. Atau untuk suatu aktiva (asset) tertentu, apabila cashflownya diketahui pula, maka dapat dihitung harga aktiva tersebut apabila ingin dijual saat ini.Pada analisis saat ini, horison perencanaan atau periode penelahaan sangat penting diperhatikan karena sangat berpengaruh bagi ketepatan penggunaan metode ini.Berkenan dengan periode penelaahan ini, dapat dikemukakan bahwa terdapat tiga kemungkinan situasi yang berbeda :– Beberapa rencana investasi yang akan diperbandingkan memiliki umur

ekonomis yang sama– Masing-masing rencana investasi yang akan diperbandingkan memiliki

umur ekonomis yang berbeda– Rencana investasi memiliki periode pemakaian yang tak terbatas (n=~)

ANALISIS NILAI SAAT INIPRESENT WORTH ANALYSIS

Page 5: c. Ekotek-kriteria Investasi

Secara umum dapat dikatakan bahwa permasalahan analisis ekonomis dari suatu rencana investasi dapat dipecahkan baik dengan metode Analisis Nilai Saat ini, maupun dengan metode yang lainnya.Permasalahannya adalah pada penentuan kriteria pemilihan alternatif, yaitu harus menggunakan kriteria yang konsistenPada Analisis Nilai Saat ini, sebuah rencana investasi dapat diterima apabila rencana investasi tersebut mempunyai Nilai Sekarang Bersih (NSB) yang positip ; NSB > 0Apabila evaluasi rencana investasi dilakukan terhadap beberapa alternatif yang bersifat saling terpisah (Mutually Exclusive) maka kriteria pemilihannya adalah maksimum NSB dari rencana investasi yang diperbandingkanNSB ini merupakan selisih antara Nilai Sekarang Penerimaan dengan Nilai Sekarang Ongkos atau :

NSB = NS Penerimaan - NS Ongkos

SITUASI PERBANDINGANANALISIS NILAI SEKARANG

Page 6: c. Ekotek-kriteria Investasi

Net Present Value adalah Present Value Net Cash-Flows dikurangi Present Value Outlay (Net Investment).

Langkah-langkah perhitungan dengan NPV :1. Tentukan discount rate yang akan dipergunakan dalam hal ini

dapat dipakai :- Biaya Modal (cost of capital)- Tingkat keuntungan minimum yang dikehendaki (MARR)

2. Hitung PV dari Net Cash-Flows dengan discount rate di atas3. Hitung PV dari Net Outlay4. Hitung NPV dengan mengurangkan PV Net Outlay pada PV Net

Cash-Flows.5. Apabila NPV positip berarti rate of return dari investasi lebih

tinggi dari discount rate6. Kriteria : Investasi dapat dipertimbangkan bila ; NPV > 0

METODE NET PRESENT VALUE

Page 7: c. Ekotek-kriteria Investasi

7

Sec 4.1 – Formulating Alternatives

Types of alternatives

Mutually exclusive (ME) - only one viable project can be accepted. Do-nothing (DN) alternative is selected if none are justified economically

Independent - more than one project can be selected. DN is one of the projects

Do-nothing – maintain status quo/current approach

Types of cash flow estimates for an

alternative Revenue – estimates

include costs, revenues and (possibly) savings

Cost – only cost estimates included; revenues assumed equal for all alternatives

Page 8: c. Ekotek-kriteria Investasi

8

Sec 4.2 – PW of a Single Alternative

Single project analysis

Calculate PW at stated MARR

Criterion: If PW ≥ 0,project is economically justified

Example: MARR = 10% First cost, P = $-2500Annual revenue, R =

$2000Annual cost, AOC = $-

900Salvage value, S = $200Life, n = 5 years

PW = P +S(P/F,10%,5) + (R-AOC)(P/A,10%,5) = -2500 + 200(P/F,10%,5) + (2000-900)(P/A,10%,5) = $1794

PW > 0; project is economically justified

Page 9: c. Ekotek-kriteria Investasi

9

What is MARR?

MARR is the minimum interest rate that encourages the investor to invest in financial projects. It is not the rate of return on the project. MARR shows how much an investor is interested in investment.

Page 10: c. Ekotek-kriteria Investasi

MARR

MARR is company specific– utilities - MARR = 10 - 15%– mutuals - MARR = 12 - 18%– new venture - MARR = 20 - 30%

MARR based on– firms cost of capital– Price Index– Treasury bills

Page 11: c. Ekotek-kriteria Investasi

Investment Worth Alternatives

• NPW(MARR) > 0 Good Investment

• EUAW(MARR) > 0 Good Investment

• IRR > MARR Good Investment

Page 12: c. Ekotek-kriteria Investasi

Sec 4.2 – Equal-life ME AlternativesExample: Two ME cost alternatives for

traffic analysis. Revenues are equal. MARR is 10% per year. Select one. (cont→)

EstimateElectric-powered

Solar-powered

P, $/unit -2,500 -6,000AOC, $/year -900 -50S, $ 200 100n, years 5 5

Page 13: c. Ekotek-kriteria Investasi

Sec 4.2 – Equal-life ME AlternativesDetermine PWE and PWS; select larger PW

PWE = -2500-900(P/A,10%,5)+200(P/F,10%,5)

= $-5788

PWS = -6000-50(P/A,10%,5)+100(P/F,10%,5)

= $-6127

Conclusion: PWE > PWS; select electric-powered

Page 14: c. Ekotek-kriteria Investasi

Sebuah perusahaan sedang memikirkan mesin yang sebaiknya dipilih di antara dua alternatif mesin yang ditawarkan. Kedua mesin tersebut masing-masing harganya Rp 1.000.000 dan mempunyai umur pakai yang sama yaitu selama 5 tahun, dan tanpa nilai sisa. Mesin A diperkirakan dapat menghemat ongkos operasi sebesar Rp 300.000 per tahun. Mesin B akan menghemat ongkos operasi sebesar Rp 400.000 pada tahun pertama dan turun sebesar Rp 50.000/tahun. Apabila tingkat suku bunga yang dipergunakan untuk analisis adalah 7% pertahun, mesin mana yang sebaiknya dipilih ?

1000 1000

300400 350

300 250 200

CONTOH PERIODE UMUR EKONOMIS

SAMA

Page 15: c. Ekotek-kriteria Investasi

MESIN A

NSB = 300.000 (P/A,7%,5) - 1.000.000= 300.000 (4,100) - 1.000.000= Rp 230.000

MESIN B

NSB = 400.000 (P/A,7%,5) - 50.000 (P/G,7%,5) - 1.000.000= 400.000 (4,100) - 50.000 (7,647) - 1.000.000= Rp 257.650

NSB MESIN B > NSB MESIN A

PILIH MESIN B

CONTOH PERIODE UMUR EKONOMIS

SAMA

Page 16: c. Ekotek-kriteria Investasi

Sebuah perusahaan harus memutuskan untuk memilih satu di antara dua alternatif MESIN X atau MESIN Y, kedua alternatif tersebut mempunyai karakteristik sbb (dalam ribuan RP)

MESIN X MESIN Y

HARGA 2000 3000PENDAPATAN PER TAHUN 450 600UMUR EKONOMIS (TAHUN) 6 6NILAI SISA 100 700

Apabila tingkat suku bunga adalah 8% per tahun, maka alternatif mana yang harus dipilih ?

CONTOH PERIODE UMUR EKONOMIS

SAMA

Page 17: c. Ekotek-kriteria Investasi

MESIN X

2000

450

6

100

NSB = 450 (P/A,8%,6) + 100 (P/F,8%,6) - 2000= 450 (4,623) + 100 (0,6302) - 2000= 143

MESIN Y

3000

600

6

700

NSB = 600 (P/A,8%,6) + 700 (P/F,8%,6) - 3000= 600 (4,623) + 700 (0,6302) - 3000= 215

NSB MESIN Y > NSB MESIN X

PILIH MESIN Y

CONTOH PERIODE UMUR EKONOMIS

SAMA

Page 18: c. Ekotek-kriteria Investasi

Pada uraian di atas, telah dikemukan bahwa masalah periode umur ekonomis pada Analisis Nilai Saat ini perlu diperhatikan karena berpengaruh pada hasil analisis

Pada contoh pertama, umur pakai/analisis dari masing-masing alternatif adalah sama

Pada praktek mungkin umur pakai dari alternatif yang dievaluasi berbeda

Apabila terjadi perbedaan dalam umur analisis, maka Analisis Nilai Saat ini harus dilaksanakan pada kondisi periode analisis yang sama.

Oleh karena itu Analisis Nilai saat ini perlu didahului oleh langkah penyamaan periode analisisnya

PERIODE UMUR EKONOMIS BERBEDA

Page 19: c. Ekotek-kriteria Investasi

Sec 4.3 - Different-life Analysis - Example

Use PW to select lower-cost alternative: For 5-year study period Using LCM of alternatives’ lives

Assume MARR = 15% per year (cont →)

Page 20: c. Ekotek-kriteria Investasi

Sec 4.3 - Different-life Analysis - Example

Study period of 5 yearsAssume deposit returns are good estimates after 5 years

Location A

Location B

PWA = ?

PWB = ?

For 5 years at i = 15%: PWA = $-26,236 and PWB = $-27,397

Select Location A with lower PW of costs

P = -15,000 A = -3,500

P = -18,000 A = -3,100

F = 1,000

F = 2,000

Page 21: c. Ekotek-kriteria Investasi

Sec 4.3 - Different-life Analysis - Example

For 18 years at MARR = 15%: PWA = $-45,036

For 18 years at MARR = 15%: PWB = $-41,384Select location B

Note: Selection changed from 5-year study period

Page 22: c. Ekotek-kriteria Investasi

Andaikata umur dari alternatif MESIN X pada contoh sebelumnya adalah 8 tahun, bukan 6 tahun, maka alternatif mana yg harus dipilih ?

PENYELESAIAN :– Untuk memecahkan persoalan ini, maka langkah awal

adalah menyamakan periode penelahaannya.– Pada kondisi seperti ini, maka analisis dilakukan pada

periode 24 tahun, yaitu sebagai kelipatan terkecil dari periode pakai.

– Pada setiap akhir umur pakai, diasumsikan MESIN yang bersangkutan dibeli lagi, dan karakteristiknya sama dengan yang semula

– Sehingga dengan demikian kondisi masalah ini menjadi :

CONTOH PERIODE UMUR EKONOMIS

BERBEDA

Page 23: c. Ekotek-kriteria Investasi

MESIN X

0 8 16 24

2000 2000 2000

100 100 100

450

NSB = 450 (P/A,8%,24) + 100 (P/F,8%,8) + 100 (P/F,8%,16) + 100 (P/F,8%,24) - 2000 - 2000 (P/F, 8%,8) - 2000 (P/F,8%,16)= 1172

3000 3000 3000 3000 3000

700 700 700 700

450 MESIN Y

0 6 12 18 24

NSB = 600 (P/A,8%,24) + 700 (P/F,8%,6) + 700 (P/F,8%,12) + 700 (P/F,8%,18) + 700 (P/F,8%,24) - 3000 - 3000 (P/F, 8%,6) - 3000 (P/F,8%,12) - 3000 (P/F,8%,18) = 489

CONTOH PERIODE UMUR EKONOMIS

BERBEDA

Page 24: c. Ekotek-kriteria Investasi

Dengan demikian, apabila umur pakai MESIN X adalah 8 tahun, sedangkan MESIN Y tetap seperti semula yaitu 6 tahun, dan karakteristik lainnya tidak berubah, maka MESIN X adalah lebih menguntungkan dibandingkan dengan MESIN Y. Oleh karena itu dipilih MESIN X.

Tampaknya dalam kaitan penyamaan periode analisis, pada contoh di atas masih dapat dikatakan cukup beralasan. Tetapi bagaimana apanila alternatif yang satu mempunyai umur 7 tahun sedangkan yang lainnya adalah 13 tahun. Apakah kemudian disamakan menjadi 91 tahun tahun ? Barangkali hal ini sukar diterima dalam dunia nyata.

Untuk mengatasi hal ini perlu diperkirakan suatu tahun tertentu, yang kemudian disebut sebagai “TERMINAL VALUE” , sebelum akhir dari umur pakainya

Gambar berikut ini dapat menunjukkan dengan contoh penggunaan konsep terminal value tersebut.

PERIODE UMUR EKONOMIS BERBEDA

Page 25: c. Ekotek-kriteria Investasi

Dapat dilihat bahwa alternatif yang pertama pada gambar di bawah, diasumsikan dibeli kembali setelah habis masa tujuh tahun pertama, tetapi kemudian diperkirakan terminal valuenya pada tahun kesepuluh.Sedangkan alternatif yang kedua perlu dibeli lagi, tetapi juga diperkirakan terminal valuenya pada tahun ke sepuluh.Penentuan pada tahun mana terminal value itu perlu diperkirakan sangat tergantung pada kondisi yang terjadi pada kasus yang dihadapi.Tidak ada suatu ketentuan yang baku. Secara umum dapat dikatakan bahwa terminal value merupakan penjumlahan (nilai ekivalen) dari nilai sisa dan opportunity dari sisa umur pakainya.Oleh karena itu terminal value akan lebih besar dibandingkan nilai sisa

7 10 14

F1 F’1 F1

10 13

F’2 F2

PERIODE UMUR EKONOMIS BERBEDA

Page 26: c. Ekotek-kriteria Investasi

Investasi dengan Cash-Flow yang besarnya sama (dalam ribuan rupiah)Net Outlay = 2.000Net Cash-Flow = 1.000 per tahun selama 3 tahunNilai residu = 0Cost of capital (i) = 10%Apabila Net Cash-Flows sama, dari tabel dapat dicari discount factor pada n =3 dan rate = 10% yaitu = 2,487

PV Net Cash-Flows= 2,487 X 1.000 = 2.487PV Net Outlay = 2.000Net Present Value = 487

NPV Positif berarti rate of return dari investasi tersebut lebih besar dari 10% yang berarti lebih besar dari biaya modal (cost of capital), sehingga pembelian investasi dapat dipertimbangkan

CONTOH

Page 27: c. Ekotek-kriteria Investasi

Investasi dengan Net Cash-Flow yang besarnya tidak sama ( Ribuan Rp.)Net Outlay = Rp 5.000Net Cashflow tahun 1 = Rp 2.000

2 = Rp 4.0003 = Rp 1.000

Nilai residu = 0Cost of capital (i) = 30%

Karena Net Cash-Flows tidak sama besar, maka PV Net Cash-Flows :tahun ke 1 = 0,769 X 2.000 = 1.538

2 = 0,592 X 4.000 = 2.368 3 = 0,455 X 1.000 = 455 (+)

4.361PV Net Outlay 5.000 (-)Net Present Value (639)

Investasi tidak dapat dipertimbangkan

CONTOH

Page 28: c. Ekotek-kriteria Investasi

Seorang pimpinan perusahaan harus memilih diantara

2 alternatif yaitu :

Dalam Ribuan Rupiah

Mesin Periode Cash-Flows 0 1 2 3 A (5.000) 6.000 - - B (5.000) 2.500 2.500 2.500

Apabila Biaya modal (cost of capital) = 10% per tahun

Mesin mana yang sebaiknya dibeli ?

SOAL : NPV

Page 29: c. Ekotek-kriteria Investasi

Pimpinan perusahaan mempertimbangkan 2 alternatif pembelian mesin.

Dalam Ribuan Rupiah

Mesin Jumlah Penanaman Modal Umur Biaya Pemeliharan per tahun

A 7.000 2 tahun 2.000 B 10.000 3 tahun 2.100

Mesin A dan B menghasilkan manfaat yang sama, mana yang lebih baik dibeli ?

Cost of capital = 15%

SOAL : NPV

Page 30: c. Ekotek-kriteria Investasi

Perusahaan memerlukan suatu mesin; baginya terbuka 2 alternatif yaitu beli atau sewa

Kalau membeli sendiri perlu modal Rp 10 juta. Biaya pemeliharaan Rp 4 juta per tahun Umur mesin 3 tahun

Kalau menyewa Rp 8 juta per tahun bersih,dalam arti tidak ada tambahan biaya lagi.

Apabila cost of capital = 15% ; alternatif mana yang dipilih ?

SOAL : NPV

Page 31: c. Ekotek-kriteria Investasi

Analisis Nilai Tahunan digunakan untuk menentukan nilai ekivalen tahunan uniform (serial) yang berasal dari aliran dana (cashflow) yang dimiliki oleh suatu rencana investasi atau aktiva (asset).

Analisis Nilai Tahunan ini sering digunakan karena adanya kecendrungan luas di kalangan praktisi untuk menyatakan ‘prestasi’ dari suatu kegiatan dengan ukuran tahunan ; misal, pernyataan rugi-laba (income statement) dari sebuah perusahaan atau, orang kebanyakan lebih mudah mengerti apabila dinyatakan proyek tersebut memberi keuntungan sekian juta setiap tahunnya selama sekian tahun.

Di samping kecendrungan tersebut, Analisis Nilai Tahunan sangat bermanfaat untuk kegiatan evaluasi rencana investasi, karena tidak perlu mempersamakan dulu periode penelaahan masing-masing rencana investasi apabila kebetulan memiliki umur berguna yang berbeda.

ANALISIS NILAI TAHUNAN(ANNUAL CASH FLOW ANALYSIS)

Page 32: c. Ekotek-kriteria Investasi

Pada Analisis Nilai Tahunan , apabila sebuah rencana investasi mempunyai Nilai Tahunan Bersih yang positif, atau NTB > 0, maka rencana investasi tersebut dapat diterima.

Sedangkan kriteria rencana beberapa alternatif yang saling terpisah (mutually exclusive) adalah memaksimumkan NTB dari investasi yang diperbandingkan tersebut.

NTB ini merupakan selisih antara Nilai Tahunan Penerimaan dengan Nilai Tahunan Ongkos/Biaya atau :

NTB = NT dari penerimaan – NT dari ongkos

NTB ini dapat dihitung langsung dari NSB yang telah diketahui dengan cara :NTB = NSB (A/P, i %, n) = NS penerimaan (A/P, i %, n) – NS Ongkos (A/P, i %, n)

SITUASI PERBANDINGAN ANALISIS NILAI TAHUNAN

Page 33: c. Ekotek-kriteria Investasi

Pada contoh sebelumnya pada Analisis Nilai Saat Ini, masalah diselesaikan dengan Analisis Nilai Saat Ini, maka apabila masalah tersebut diselesaikan dengan Analisis Nilai Tahunan, hasilnya adalah sebagai berikut :

Mesin A :

A = 300.000

P = 1.000.000

NTB = 300.000 – 1.000.000 (A/P, 7 %, 5) = Rp 56.100,-

5

CONTOH

Page 34: c. Ekotek-kriteria Investasi

Mesin B :A = 400.000G = - 50.000

P = 1.000.000

NTB = 400.000 – 50.000 (P/G, 7 %, 5) – 1.000.000 (A/P, 7 %, 5) = Rp 62.850,-

Dapat dilihat bahwa NTB dari Mesin B lebih besar dibandingkan NTB Mesin A, sehingga dengan demikian yang harus dipilih adalah Mesin B.Kesimpulan ini sama dengan kesimpulan pada contoh pada pembahasan Analisis Nilai Saat Ini.

5

CONTOH

Page 35: c. Ekotek-kriteria Investasi

Untuk : n = 6 tahun

700 600

1 6 3000

NTB Mesin = 600 + 700 (A/F, 8%, 6) – 3000(A/P, 8 %, 6) = 46,51

CONTOH PERIODE UMUR EKONOMIS

BERBEDA

Page 36: c. Ekotek-kriteria Investasi

Untuk n = 24 tahun :

700 700 700 700

600

6 12 18 24

3000 3000 3000 3000

NTB Mesin Y = 600 + {700 (P/F, 8 %, 6)} + 700 (P/F, 8 %, 12) + 700 (P/F, 8 %, 18)

+ 700 (P/F, 8 %, 24 )(A/P, 8 %, 24) - {3000 + 3000 (P/F, 8 %, 6) +

3000 (P/F, 8 %, 12) + 3000 (P/F, 8 %, 18)} (A/P, 8 %, 24)

= 46,51

CONTOH PERIODE UMUR EKONOMIS

BERBEDA

Page 37: c. Ekotek-kriteria Investasi

Sec 5.2 – AW Evaluation – Example 1

To select the more economic alternative at i = 12%, compare AWX over 4 years with AW Y over 6 years

AWX = -40,000(A/P,12%,4) + 10,000(A/F,12%,4) – 25,000

= $-36,077

AWY = -75,000(A/P,12%,6) + 7,000(A/F,12%,6) – 15,000

= $-32,380 Select Y

Page 38: c. Ekotek-kriteria Investasi

Sec 5.2 – AW Evaluation – Example 2 In the previous example, assume the selected

equipment will be retained for a total of 8 years. Additionally, assume after 8 years S = 0 for X and Y; and AOCX continues at $25,000, but AOCY doubles starting in year 7

0 1 2 6 7 8

P = $40,000

AOC = $25,000

Alternative X

0 1 2 6 7 8

P = $75,000

AOC = $15,000

Alternative Y

AOC = $30,000

Page 39: c. Ekotek-kriteria Investasi

Sec 5.2 – AW Evaluation – Example 2

Study period is n = 8 years

AWX = -40,000(A/P,12%,8) – 25,000 = $-33,052

AWY = -75,000(A/P,12%,8) – 15,000 - 15,000(F/A,12%,2)(A/F,12%,8)

= $-32,683

Still select Y as the cheaper choice;however the advantage of Y over X is now only 1/10 of the previous

AW values

Page 40: c. Ekotek-kriteria Investasi

Tingkat pengembalian atau Internal Rate of Return (IRR) dari suatu investasi atas suatu penggunaan dapat didefinisikan sebagai tingkat suku bunga yang akan menyebabkan nilai ekivalen biaya/investasi sama dengan nilai ekivalen penerimaan. Dengan demikian perumusan Nilai Sekarang (Present Value) dan Nilai Tahunan (Annual Value) merupakan dasar bagi perhitungan IRR.

Dari suatu investasi IRR yang diperoleh menunjukkan investasi tersebut ekivalen dgn menyimpan uang di Bank pada tingkat suku bunga IRR tsb. Tingkat suku bunga tersebut dibandingkan dengan Minimum Attractive Rate of Return (MARR) = tingkat suku bunga terendah yang menarik.

Jika IRR > MARR, maka investasi tersebut menguntungkan.

MARR adalah tingkat suku bunga deposito yang berlalu saat peninjauan. Suatu investasi jika IRR > MARR berarti investasi tersebut lebih menguntungkan dibandingkan menyimpan uang tersebut di Bank.

ANALISIS TINGKAT PENGEMBALIAN

INTERNAL RATE OF RETURN (IRR)

Page 41: c. Ekotek-kriteria Investasi

What is MARR?

MARR is the minimum interest rate that encourages the investor to invest in financial projects. It is not the rate of return on the project. MARR shows how much an investor is interested in investment.

Page 42: c. Ekotek-kriteria Investasi

Menghitung IRR Sbb :

1. Perumusan Nilai Sekarang (Present Value)

NSB = 0

NS Penerimaan – NS Ongkos = 0

NS Penerimaan------------------------ = 1NS Biaya

Menghitung IRR Sbb :

2. Nilai Tahunan (Annual Value)

NTB = 0

NT Penerimaan – NT Biaya = 0

NT Penerimaan------------------------- = 1NT Biaya

ANALISIS TINGKAT PENGEMBALIANINTERNAL RATE OF RETURN (IRR)

Page 43: c. Ekotek-kriteria Investasi

Sebuah proyek dengan investasi sebesar Rp 8.200.000,- akan memberikan penerimaan sebesar Rp 2.000.000,- per tahun selama 5 tahun. Berapa IRR dari proyek investasi tersebut ?

NS penerimaan 2.000.000 (P/A, i %, 5)----------------------- = 1 ------------------------------ = 1 (P/A,i%,5) = 4,100NS biaya 8.200.000

Dari tabel bunga didapat :

i (P/A, i %, 5)

6 % 4,212 7 % 4,100 8 % 3,993

Dari tabel di atas diperoleh bahwa investasi tersebut mempunyai IRR = 7 %.

CONTOH IRR

Page 44: c. Ekotek-kriteria Investasi

Sebuah proyek mempunyai aliran dana sebagai berikut :

Tahun Aliran Dana0 - 7001 1002 1753 2504 325

Hitung IRR dari proyek tersebut !NSB = 0NS penerimaan – NS biaya = 0NSB = 100 (P/A, i %, 4) + 75 (P/G, i %, 4) – 700 = 0

Nilai i ditentukan dengan cara coba-coba (trial & error) sebagai berikut :Coba i = 5 %NSB = 100 (P/A, 5 %, 4) + 75 (P/A, 5 %, 4) – 700 = + 37

CONTOH IRR

Page 45: c. Ekotek-kriteria Investasi

Ternyata dengan i = 5 % diperoleh NSB > 0, yang berarti nilai i = 5 % ini terlalu kecil untuk mendapatkan NTB = 0, oleh karena itu nilai i perlu dinaikkan.

Coba i = 8 %NSB = 100 (P/A, 8 %, 4) + 75 (P/G, 8 %, 4) – 700 = - 20

Ternyata dengan i = 8 % diperoleh NSB < 0, yang berarti nilai i = 8 % ini terlalu besar untuk mendapatkan NSB = 0. Oleh karena itu nilai i perlu diturunkan kembali.

Dari kedua nilai NSB dapat disimpulkan bahwa 5 % < IRR < 8 %.

Bila dicoba dengan i = 7 %, akan diperoleh NSB = 0, yang berarti bahwa proyek tersebut mempunyai IRR = 7 %.

CONTOH IRR

Page 46: c. Ekotek-kriteria Investasi

Hitung IRR dari proyek yang mempunyai aliran dana sebagai berikut :

Tahun ke 0 1 2 3 4 5Aliran dana -100 20 30 20 40 40

NSB = 20 (P/F, i %, 1) + 30 (P/F, i %, 2) + 20 (P/F, i %, 3) + 40 (P/F, i %, 4) + 40 (P/F, i %, 5) – 100

Untuk i = 10 % : NSB = 10,16

Untuk i = 15 % : NSB = - 4,02

CONTOH IRR

Page 47: c. Ekotek-kriteria Investasi

Dari kedua nilai NSB tersebut dapat disimpulkan bahwa untuk proyek tersebut

10 % < IRR < 15 %, dan dapat kita gambarkan dengan grafik sebagai berikut :

NSB + 10,16

10 % 15 %

- 4,02

10,16Sehingga IRR = 10 % + (15 % - 10 %) x ----------------- = 13,58

% (10,16+4,02)

CONTOH IRR

Page 48: c. Ekotek-kriteria Investasi

Net Cashflow per tahun : TIDAK SAMA

Net Outlay = Rp 7.608.000Net Cashflow tahun 1 = Rp 2.000.000

2 = Rp 6.000.000 3 = Rp 4.000.000

Coba i = 25 % NPV = (120.000)i = 20% NPV = 538.000i = ? NPV = 0

Interpolasi i = 24,09%

CONTOH IRR

Page 49: c. Ekotek-kriteria Investasi

Dalam proses coba-coba, dapat timbul suatu pertanyaa yaitu :

“Kita Harus Mulai Dari Mana Atau Dari rate Berapa %”

Ada suatu cara sederhana untuk membantu menemukan rate dimana sebaiknya kita mulai.Net outlay kita bagi dengan rata-rata cash flow, hasilnya kita lihat pada tabel.Kalau kita ambil contoh diatas :Rata-rata cash flow = (2.000 + 6.000 + 4.000) : 3 = 4.000

Net outlay = 7.608 = 1.902Rata-rata cash-flow 4.000

Pada tabel, untuk n = 3 maka angka 1,902 terletak sekitar rate 26% proses coba-coba kita mulai dari 26%

CONTOH IRR

Page 50: c. Ekotek-kriteria Investasi

Bila rencana investasi yang dievaluasi lebih dari satu alternatif, maka alternatif rencana investasi tersebut dapat diterima apabila mempunyai IRR yang lebih besar dari tingkat pengembalian minimum yang diinginkan (Minimum Attractive Rate of Return, MARR) oleh investor, bila sebaliknya alternatif tersebut ditolak.

Bila investasi tersebut mempunyai alternatif-alternatif, maka digunakan metode kenaikan. Metode kenaikan tersebut dapat dijelaskan sebagai berikut.

Misal, terdapat dua alternatif yang harus dievaluasi. Kedua alternatif tersebut dinyatakan dalam hubungan sebagai berikut :

Alternatif Dengan Biaya = Alternatif Dgn Biaya Investasi Lebih Rendah Investasi Lebih Tinggi + Selisih (Perbedaan Di Antara Keduanya)

Selisih atau perbedaan ini dapat terlihat sebagai proyek semu (dummy) yang juga memiliki (dapat dihitung) IRR-nya.

IRR dari proyek semu ini disebut IRR kenaikan.

SITUASI PERBADINGAN ANALISIS TINGKAT PENGEMBALIAN

Page 51: c. Ekotek-kriteria Investasi

SITUASI KEPUTUSAN

IRR > MARR Pilih Alternatif Dengan Biaya Investasi Yang Lebih TinggiIRR < MARR Pilih Alternatif Dengan Biaya Investasi Yang Lebih Rendah

Bila alternatif yang dibandingkan lebih dari dua buah, maka langkah pertama adalah menentukan urutan proyek berdasarkan biaya investasi, dan disusun biaya proyek yang terendah ke tertinggi. Langkah selanjutnya adalah melakukan analisis kenaikan proyek urutan 1 dan 2 kemudian alternatif terpilih dibandingkan proyek urutan 3 dan seterusnya,

A

B

CALTERNATIF TERBAIK

D

SITUASI PERBADINGAN ANALISIS TINGKAT PENGEMBALIAN

Page 52: c. Ekotek-kriteria Investasi

Misal dua alternatif dengan aliran dana sebagai berikut :

Tahun Alternatif 1 Alternatif 20 - 10 - 201 15 28

Tentukan alternatif terpilih jika MARR = 6 %

Alternatif 1 :NSB = - 10 + 15 (P/F, 6 %, 1) = 4,15

Besarnya IRR dapat ditentukan sebagai berikut :

NSB = -10 + 15 (P/F, i %, 1) = 0 (P/F, i %, 1) = 0,667Diperoleh IRR = 50 %

CONTOH

Page 53: c. Ekotek-kriteria Investasi

Alternatif 2 :

NSB = -20 + 28 (P/F, 6 %, 1) = 6,40Besarnya IRR dapat ditentukan sebagai berikut :

NSB = -20 + 28 (P/F, i %, 1) = 0 (P/F, i %, 1) = 0,7143

Diperoleh IRR = 40 %

Dengan demikian kedua proyek tersebut mempunyai kemampuan sebagai berikut :

Alternatif NSB IRR1 4,15 50 %

2 6,40 40 %

CONTOH

Page 54: c. Ekotek-kriteria Investasi

Bila analisa nilai saat ini yang digunakan maka yang harus dipilih adalah alternatif 2. Tetapi bila kriteria yang digunakan adalah memaksimumkan IRR, maka alternatif 1 yang harus dipilih. Pertentangan kesimpulan ini menunjukkan pentingnya penggunaan analisis kenaikan IRR, yaitu sebagai berikut :

Alternatif 1 Alternatif 2 Alternatif 2 – Alternatif 1

- 10 - 20 - 10 15 28 13

IRR = - 10 + 13 (P/F, i %, 1) = 0 (P/F, i %, 1) = 0,7692

IRR kenaikan = 30 %Memperlihatkan bahwa IRR > MARR = 6 %, berarti alternatif yang dipilih adalah alternatif dengan investasi yang lebih besar, yaitu alternatif 2.

CONTOH

Page 55: c. Ekotek-kriteria Investasi

Bila MARR = 6% dan n = 20, alternatif mana yang harus dipilih antara alternatif berikut ini:

Alternatif A B C D E

Biaya investasi 4000 2000 6000 1000 9000

Penerimaan per tahun 639 410 761 117 785

IRR 15 % 20 % 11 % 10 % 6 %

Hasil Perhitungan :Langkah pertama adalah menyusun alternatif menurut besarnya investasi dari kecil ke yang besar :

Alternatif D B A C EBiaya investasi 1000 2000 4000 6000 9000

Penerimaan per tahun 117 410 639 761 785

IRR 10 % 20 % 15 % 11 % 6 %

CONTOH

Page 56: c. Ekotek-kriteria Investasi

Analisis kenaikan IRR adalah sebagai berikut :

B - D A - B C - A E – A

Biaya investasi 1000 2000 2000 5000Penerimaan per tahun 293 229 122 146IRR 29 % 10 % 2 % < 0 %

Keputusan Pilih B Pilih A Pilih A Pilih A

Dengan demikian alternatif A merupakan alternatif terbaik yang harus dipilih.

CONTOH

Page 57: c. Ekotek-kriteria Investasi

RMB merupakan perbandingan antara nilai ekivalen manfaat dengan ekivalen biaya, atau dirumuskan sebagai berikut :

NS Manfaat NT Manfaat RMB = --------------- atau RMB = -------------

NS Biaya NT Biaya

Kriteria untuk penerimaan atau penolakan sebuah alternatif adalah, diterima jika RMB > 1 dan ditolak jika RMB < 1.

Jika alternatif yang dievaluasi lebih dari sebuah, maka dilakukan analisis kenaikan dari RMB, seperti halnya pada analisis kenaikan IRR, dengan kriteria :

Situasi Keputusan :RMB > 1 Pilih alternatif dengan biaya investasi yang lebih besar

RMB < 1 Pilih alternatif dengan biaya investasi yang lebih kecil

ANALISIS RASIO MANFAAT – BIAYA (RMB)

BENEFIT-COST RATIO ANALYSIS

Page 58: c. Ekotek-kriteria Investasi

Sec 7.3 – B/C Analysis – Example 2

8-year study period; i = 7%; usage cost alternatives

cont →

Step 1. Total cost is sum of two incentives. Determine AW over 8 years. For proposal 1

AW1 = 250,000(A/P,7%,8) + 25,000 = $66,867

Page 59: c. Ekotek-kriteria Investasi

Sec 7.3 – B/C Analysis – Example 2

8-year study period; i = 7%; usage cost alternatives

cont →

Step 1. Total cost is sum of two incentives. Determine AW over 8 years. For proposal 1

AW1 = 250,000(A/P,7%,8) + 25,000 = $66,867

Page 60: c. Ekotek-kriteria Investasi

Sec 7.3 – B/C Analysis – Example 2

Step 2. Order alternatives by increasing AW of total costs

cont →

Step 3. Compare 2-to-1 over 8 years; use ∆usage costs for ∆B ∆B = entrance fee decrease + sales tax receipt increase

= 50,000 + 10,000 = $60,000∆C = 93,614 – 66,867 = $26,747

Step 4. ∆B/C = 60,000/26,747 = 2.24

Step 5. 2.24 > 1.0; eliminate 1; 2 survives

Page 61: c. Ekotek-kriteria Investasi

Sec 7.3 – B/C Analysis – Example 2

Step 6. Compare 3-to-2 (back to step 3)

Table below completes the analysis

Page 62: c. Ekotek-kriteria Investasi

Sec 7.3 – B/C Analysis – Example 2

Results of comparisons Compare 3-to-2: ∆B/C = 25,000/40,120 =

0.62Proposal 2 survives

Compare 4-to-2: ∆B/C = 220,000/120,360 = 1.83

Proposal 2 eliminated; 4 survives

Conclusion: Select Proposal 4

Page 63: c. Ekotek-kriteria Investasi

Bila terhadap persoalan sebelumnya digunakan analisis RMB,maka penyelesaiannya adalah sebagai berikut :

B – D A – B C – A E – A

Biaya investasi 1000 2000 2000 5000NS Manfaat 293 229 122 146RMB 3,36 1,32 0,70 0,33Keputusan Pilih B Pilih A Pilih A Pilih A

Dengan demikian yang akan dipilih adalah alternatif A.

CONTOH

Page 64: c. Ekotek-kriteria Investasi

Periode pengembalian atau ‘Payback period’ dari suatu proyek dapat didefinisikan sebagai waktu yang dibutuhkan agar jumlah penerimaan sama dengan jumlah investasi/biaya.

Seperti telah dijelaskan sebelumnya, APP sering digunakan oleh karena mudah penggunaannya dan mudah dimengerti, terutama oleh pihak yang tidak akrab dengan konsepsi ekivalensi.

Tetapi perlu hati-hati menggunakan metode ini karena terdapat beberapa kelemahan yang nyata, yaitu :

- Tidak didasarkan konsepsi nilai waktu dari uang- Semua konsekuensi ekonomi setelah periode

pengembalian tidak diperhitungkan, atau diabaikan- Oleh karena itu APP hanya merupakan pendekatan

saja, bukan suatu perhitungan yang pasti- Akibatnya, kesimpulan dari APP ini dapat saja salah.

ANALISA PERIODE PENGEMBALIAN (APP)

PAYBACK PERIOD ANALYSIS

Page 65: c. Ekotek-kriteria Investasi

Dalam APP, kriteria yang digunakan untuk menilai alternatif terbaik adalah periode pengembalian yang terpendek.

Makin pendek periode pengembalian suatu proyek makin disukai.

Kriteria ini lebih banyak digunakan untuk mengetahui investasi mana yang lebih cepat kembali dalam hal jumlah uang yang diinvestasikan, tanpa melihat nilai waktu dari uang.

Tentu saja investasi tersebut NSB/NTB-nya bernilai + (positif).

Analisa ini hanya merupakan alat bantu tambahan.

ANALISA PERIODE PENGEMBALIAN (APP)

PAYBACK PERIOD ANALYSIS

Page 66: c. Ekotek-kriteria Investasi

Hitung periode pengembalian dari suatu alternatif yang memiliki karakteristik sebagai berikut

Tahun Aliran dana0 - 10001 3502 4503 5004 500

Untuk menentukan periode pengembalian dari alternatif tersebut dapat dihitung dengan menentukan nilai kumulatif dari proyek tersebut.

Tahun Aliran dana Kumulatif

0 - 1000 - 10001 350 - 6502 450 - 2003 500 3004 500 800

CONTOH

Page 67: c. Ekotek-kriteria Investasi

300

2 3

200 200

Periode pengembalian = 2 + (3-2) (------------------) (200+300)

= 2,4 tahun

Diterima atau ditolaknya suatu proyek dengan perbedaan pengembalian tertentu tergantung kepada periode pengembalian terpendek yang diinginkan oleh investor. Jika periode pengembalian lebih kecil dari periode pengembalian terpendek yang diinginkan oleh investor, maka proyek diterima, jika sebaliknya proyek ditolak.

CONTOH

Page 68: c. Ekotek-kriteria Investasi

Dua alternatif mempunyai karakteristik sebagai berikut :

Alternatif Biaya Penerimaan/th Nilai sisa Umur Berguna

A 2000 450 100 6 tahunB 3000 650 700 8 tahun

Bila kriteria APP yang digunakan, alternatif mana yang seharusnya diambil ?

Alternatif A : 2000

Periode pengembalian = ---------------- = 4,4 tahun 450

Alternatif B : 3000

Periode pengembalian = ---------------- = 4,6 tahun 650

Berdasarkan hasil perhitungan di atas, maka alternatif A merupakan alternatif terpilih karena mempunyai periode pengembalian terkecil.

CONTOH

Page 69: c. Ekotek-kriteria Investasi

SEKIAN DAN TERIMA KASIH

KRITERIA INVESTASI