PERENCANAAN DAN PERHITUNGAN INVESTASI

GREEN HOUSING DENGAN PENDEKATAN TECHNO-ECONOMIC PRENEUR DI

SLEMAN, YOGYAKARTA

Disusun Oleh :

YUNISA ZAHRAH

I 0212088

FAKULTAS TEKNIK

JURUSAN ARSITEKTUR PROGRAM STUDI ARSITEKTUR

UNIVERSITAS SEBELAS MARET

SURAKARTA

2014

BAB I

PENDAHULUAN

Judul: “Green Housing dengan Pendekatan Techno-Economicpreneur di Sleman, Yogyakarta

1.1. PENGERTIAN JUDUL

a. Green

Green Architecture atau sering disebut sebagai Arsitektur Hijau adalah arsitektur

yang minim mengonsumsi sumber daya alam, ternasuk energi, air, dan material, serta minim

menimbulkan dampak negatif bagi lingkungan. (Arsitektur Hijau, Tri Harso Karyono, 2010).

Arsitektur hijau merupakan langkah untuk mempertahankan eksistensinya di muka

bumi dengan cara meminimalkan perusakan alam dan lingkungan di mana mereka tinggal.

Istilah keberlanjutan menjadi sangat populer ketika mantan Perdana Menteri Norwegia GH

Bruntland memformulasikan pengertian Pembangunan Berkelanjutan (sustaineble

development) tahun 1987 sebagai pembangunan yang dapat memenuhi kebutuhan manusia

masa kini tanpa mengorbankan potensi generasi mendatang untuk memenuhi kebutuhan

mereka sendiri.

b. Housing (Perumahan)

Perumahan adalah kelompok rumah yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal

atau lingkungan hunian yang dilengkapi dengan prasarana dan sarana lingkungan.

Permukiman merupakan bagian dari lingkungan hidup di luar kawasan lindung, baik yang

berupa kawasan perkotaan, maupun perdesaan yang berfungsi sebagai lingkungan

tempat tinggal atau lingkungan hunian dan tempat kegiatan yang mendukung

perikehidupan dan penghidupan.

Berdasarkan Undang-undang No. 4 tahun 1992 tentang Perumahan dan Permukiman

yang dimaksud dengan perumahan adalah kelompok rumah yang berfungsi sebagai

lingkungan tempat tinggal/hunian yang dilengkapi dengan sarana dan prasarana

lingkungan.

Berdasarkan UU No. 1 Tahun 2011 Tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman

Perumahan adalah kumpulan rumah sebagai bagian dari permukiman, baik perkotaan

maupun perdesaan, yang dilengkapi dengan prasarana, sarana, dan utilitas umum

sebagai hasil upaya pemenuhan rumah yang layak huni.

c. Techo-Economic Preneur

Technopreneur merupakan penggabungan dari technology dan entrepeneur.

Technopreneur mengandung makna tentang bagaimana cara pemanfaatan teknologi yang

sedang berkembang pesat untuk dijadikan sebagai peluang usaha. Karena untuk

entrepreneur itu sendiri mengandung arti sesesorang/badan usaha yang mengelola usaha

dengan keberanian untuk mengambil resiko guna mencapai keuntungan dan

pertumbuhan dengan cara mengidentifikasi peluang yang ada. Dan teknologi di masa

sekarang menjadi salah satu peluang yang ada.

Technopreneur adalah Entrepreneur yang mengoptimalkan berbagai potensi

perkembangan teknologi yang ada sebagai basis pengembangan usaha yang di

jalankannya.

Technopreneur adalah Entrepreneur modern yang berbasis pada teknologi dalam

menjalankan usahanya.

Economic merupakan bagaimana cara mengontrol dan meningkatkan laju pertumbuhan

ekonomi.

Techno-Economic Preneur adalah perencanaan dan perancangan sebuah usaha dengan

teknologi tertentu untuk meningkatkan laju pertumbuhan ekonomi.

1.2. ALASAN PEMILIHAN JUDUL

Alasan melakukan investasi pada perumahan adalah sebagai berikut:

Calon investor tidak harus memiliki uang tunai sebanyak harga beli properti yang

akan dibeli. Investor bisa mendapatkan properti dengan menggunakan sebagian

uang sendiri dan sisanya memakai uang orang lain, dalam hal ini uang bank.

Investor bisa membeli properti dengan nilai yang jauh lebih tinggi daripada yang

dibayarnya.

Investor bisa meningkatkan nilai propertinya secara besar-besaran tanpa

mengeluarkan banyak uang. Investor bisa mendapatkan kredit lagi dari properti

yang sudah dimiliki, kemudian membelikan properti yang lain.

Investor tidak perlu memantau properti yang sudah dimiliki setiap saat.

Investor tidak perlu harus memantau harga properti setiap hari atau setiap bulan.

Setelah properti dibeli, maka dapat langsung disewakan. Setelah itu, tidak perlu

memikirkan apakah harganya akan naik atau turun. Dengan demikian, beban pikiran

relatif ringan dibanding dengan investasi atau bisnis yang lain.

Harga properti cenderung naik. Kenaikannya yang pasti adalah secara perlahan-

lahan dan konsisten, tapi tidak menutup kemungkinan kenaikannya akan melejit

karena adanya perubahan positif disekitar properti.

Alasan pemilihan lokasi: Kawasan Godean, Sleman, Daerah Istimewa Yogyakarta

menjadi pilihan investasi karena merupakan kawasan potensial yang terletak di

daerah Sleman. Kawasan ini merupakan kawasan yang nyaman karena belum terlalu

ramai layaknya pusat kota Yogyakarta namun masih dapat mudah dijangkau dari

pusat kota. Pada daerah Sleman ini juga sudah banyak terdapat fasilitas umum yang

menunjang kebutuhan sehari-hari seperti supermarket, pasar tradisional, mall, dan

lain-lain. Selain itu pada kawasan ini mempunyai pasar yang luas karena daerah ini

juga salah satu sasaran investor di bidang properti.

Alasan pemilihan pendekatan Techno-Economic Preneur adalah perumahan ini

diharapkan mampu menerapkan konsep green-living dengan teknologi yang berkembang

sehingga diharapkan dapat meningkatkan laju perekonomian daerah tersebut.

Alasan Pemilihan Green Housing:

Menurut Siregar (2012) green architecture adalah gerakan untuk pelestarian

alam dan lingkungan dengan mengutamakan efisiensi energi (arsitektur ramah

lingkungan). Menurut Pradono (2008) green (hijau) dapat diinterpretasikan sebagai

sustainable (berkelanjutan), earth friendly (ramah lingkungan), dan high performance

building (bangunan dengan performa sangat baik). Konsep green building yang telah lama

berkembang di negara maju dapat diterapkan untuk mengurangi polusi udara di

lingkungan perkotaan.

Di Indonesia, kampanye go green ini sudah mulai digalakkan. Banyak bangunan-

bangunan seperti rumah tinggal atau bangunan komersial lainnya yang mulai

menyelaraskan konsep desainnya dengan green architecture. Menurut Antar (2009)

Pemahaman arsitektur hijau sendiri di masyarakat ternyata bervariatif. Sebagian

beranggapan besaran volume bangunan (koefisien dasar bangunan/KDB) harus lebih kecil

dari koefisien dasar hijau (KDH) dari total luas lahan. Perbandingan KDB (50%-70%) dan

KDH (30%-50%) yang seimbang diharapkan mampu mewujudkan hunian ideal dan sehat

secara konsisten.

Ketersediaan lahan hijau dikembangkan optimal di halaman depan, samping,

belakang, serta teras balkon depan, dan tengah/samping. Taman merupakan bagian dari

penghijauan rumah yang bertujuan memperbaiki kualitas lingkungan kota, mendinginkan

udara sekitar rumah, mendapatkan pemandangan alam, dan ruang bermain. (Antar,

2009).

Daniel (2009) mengatakan bahwa bagi Indonesia dengan iklim tropis, perlu

diterapkan pendekatan enam strategi rumah hijau, yaitu mencakup pelapis bangunan,

penerangan, pemanasan, pendinginan, konsumsi energi, dan pengolahan limbah.

Maka dari itu sangat beralasan jika program green architecture ini dapat

diterapkan di masyarakat luas, karena dengan menerapkan konsep ini keuntungannya

dari sisi ekonomi sangat nyata dan terukur. Penggunaan pendingin ruangan dan

penerangan ruangan serta penghematan air hingga 26-40 % setiap bulan. Selain itu

penerapan konsep ini pun sejalan dengan pengurangan emisi karbon 2020.

Meskipun teknologi baru yang terus dikembangkan untuk melengkapi praktek

saat ini dalam menciptakan struktur hijau, tujuan umum adalah bahwa bangunan hijau

dirancang untuk mengurangi dampak keseluruhan lingkungan binaan terhadap kesehatan

manusia dan lingkungan alam dengan cara :

1) Efisien menggunakan energi, air, dan sumber daya lainnya. Dirancang dengan biaya

lebih sedikit untuk mengoperasikan dan memiliki kinerja energi yang sangat baik.

2) Melindungi kesehatan penghuni dan meningkatkan produktivitas karyawan

3) Mengurangi sampah, polusi dan degradasi lingkungan

4) Bangunan alami, yang biasanya pada skala yang lebih kecil dan cenderung

untuk fokus pada penggunaan bahan-bahan alami yang tersedia secara lokal.

5) Bangunan hijau tidak secara khusus menangani masalah perkuatan rumah yang ada.

6) Mengurangi dampak lingkungan : Praktek green building bertujuan untuk

mengurangi dampak lingkungan dari bangunan.

Berikut data tabel-tabel yang mendukung alasan pemilihan judul:

Tabel 01. Tabel Luas Wilayah, Jumlah dan Kepadatan Penduduk Kabupaten/Kota di Provinsi D.I. Yogyakarta

Tahun 2011 Sumber: Badan Pusat Statistik D.I. Yogyakarta

Tabel 02. Tabel Pertumbuhan Ekonomi D.I. Yogyakarta terhadap Nasional tahun 2004-2012 (%)

Sumber: Badan Pusat Statistik D.I. Yogyakarta

Gambar 03. Tabel Jumlah Penduduk menurut Kabupaten/Kota di D.I. Yogyakarta

Sumber: Badan Pusat Statistik D.I. Yogyakarta

Gambar 04. Tabel Jumlah Luasan Lantai Terluas Kabupaten/Kota di D.I. Yogyakarta

Sumber: Badan Pusat Statistik D.I. Yogyakarta

1.3. KEUNGGULAN YANG MUNGKIN DIHADAPI

Perumahan ini terletak di daerah Godean, Sleman, Yogyakarta ini menawarkan

konsep hunian hijau yang nyaman dan aman.. Lokasi yang dipilih di daerah Godean, Sleman,

Yogyakarta yang belum terlalu ramai layaknya kota namun sudah tersedia fasilitas umum

yang lengkap dan mudah dijangkau. Hanya membuthkan waktu ±15 menit untuk mencapai

pusat kota malioboro dengan kendaraan pribadi.

Gambar 05. Rencana Lokasi Site Perumahan

Sumber: www.wikimapia.org

Keunggulan lokasi perumahan adalah sebagai berikut:

Terletak dekat dengan berbagai fasilitas umum seperti supermaket GIANT, Swalayan

mirota kampus, Pasar Godean, Pom Bensin Godean, ATM yang mudah dijangkau.

Terletak tidak jauh dari pusat perbelanjaan dan kuliner seperti Jogja City Mall.

Terletak dari destinasi wisata “Kusuma Edu Park”.

Fasilitas jalan yang baik.

lokasi

Fasilitas air dan listrik yang baik.

1.4. HAMBATAN YANG MUNGKIN DIHADAPI

Hambatan-hambatan yang mungkin dihadapi adalah sebagai berikut:

Harga tanah yang semakin naik

Area lokasi yang semakin berkembang dengan bisnis perumahan membuat harga

tanah semakin meningkat.

Penggunaan Modal yang Besar

Kebutuhan modal yang besar akan meliputi beberapa biaya seperti :

a. Biaya pembebasan lahan

b. Biaya perijinan

c. Biaya konstruksi bangunan rumah

d. Biaya sarana dan prasarana ( jalan utama, jalan lingkungan, saluran, pagar

cluster, pos jaga, taman, trafo gantung/gardu, jaringan listrik dll )

e. Biaya promosi,marketing,gaji karyawan, adm dll ( biaya operasional + overhead )

f. Bajak penjualan bangunan 5% dari harga jual rumah excl. ppn 10%

Birokrasi dan Legalitas

Birokrasi dan legalitas perizinan sangat penting dalam hal investasi, maka hal yang

perlu disiapkan adalam sertifikat hak kepemilikan atas investasi yang dibuat. Agar dapat

dipenuhi beberapa diantaranya :

a. Izin Mendirikan Bangungan

b. Izin Peruntukan Lahan

Persaingan antar Pengembang Rumah

Semakin berkembangnya masyarakt membuat berbagai pilihan investasi perumahan

juga berkembang pesat.penawaran konsep yang sederhana namun menjanjikan akan dibuat

agar dapat memiliki penawaran yang berbeda dengan lingkungan sekitar dimana perumahan

yang ada hanya sekedar bangunan tempat tinggal.

Apabila terdapat hambatan, maka solusi diperlukan, sehingga :

Harga Tanah yang Terus Meningkat

Solusi terhadap hambatan ini adalah pemilihan lokasi yang tepat dan penyegeraan

negosiasi terhadap pemilik lahan.

Penggunaan Modal yang besar

Pada bisnis investasi, kebutuhan akan modal dapat dicapai dengan cara :

a. Kerjasama dengan pemilik lahan

Beli Lahan dengan Sistem Bagi Hasil

Pada sistem ini, pemilik modal atau investor dan pemilik tanah akan

membuat beberapa negosiasi dimana pembagian hasil atas pengelolaan

tanah dan proyek yang dilakukan dan dapat berbeda beda. Bisa 70 – 30 %

Beli Lahan dengan bayar bertahap

Sistem ini seperti cicilan namun dengan pembayaran tanpa uang muka.

Sistem pembayaran kepada pemilik tanah

Pada sistem ini proses pembayaran akan langsung diterima kepada pemilik

tanah, sehingga pengembang tidak perlu mengeluarkan uang untuk

pembelian lahan, hanya pada pembangunan dan pengembangan.

Mengundang Investor

Hal ini investor akan berperan sebagai pengurus lahan, apabila pemilik lahan

pada kawasan ini banyak, maka mengundang investor sebagai pengurus

pembelian lahan sangat bermanfaat.

b. Kerjasama dengan Bank

Peminjaman Modal untuk pembangunan proyek

Hal ini merupakan peminjaman dengan melihat bisnis investasi yang akan

dilakukan.

Menggunakan Sistem KPR yang disediakan Bank

Pada metode KPR, bank yang membayar pelunasan rumah kepada

pengembang, lalu pembeli unit rumah yang akan mencicil pada Bank dengan

bunga tertentu. Bank hanya membayar paling banyak 70%-80% dari harga

rumah sesuai hasil analisa kelayakan kredit, sisanya (20%-30%) adalah uang

muka yang harus pembeli bayar kepada kita sebagai pengembang. Jangka

waktu kredit 3-15 tahun bahkan hingga 20 tahun.

Birokrasi dan Legalitas

Penyelesaian solusi disini yaitu:

a. Pemilihan lokasi yang sesuai denganaturah peruntukan lahan sebuah kota

RTRK ( Rencana Tata Ruang Kota)

b. Pengususan perizinan ke Dinas PU dan Bappeda

c. Pengurusan izin tanah ke Badan Pertanahan Negara untuk pengecakan

besaran dan kesesuaian dengan sertifikat tanah

d. Pengurusan AMDAL (Analisa Dampak Lingkungan)/ UKL/UPL ( upaya

pengelolaan lingkungan hidup dan upaya pemanfaatan lingkungan hidup )

e. Pengurusan IMB (Izin Mendirikan Bangunan) dengan dilampirkan berkas

amdal dan tanah yang telah diurus sebelumnya.

Kebutuhan pada IMB adalah :

- Gambar kerja Rumah yang akan dibangun

- Surat pernyataan Tetangga yang disyahkan tetangga kanan kiri depan

belakang, RT/RW, Kelurahan, Kecamatan

- Surat Pernyataan bertanggung jawab terhadap semua kegiatan yang

dilakukan dan segala yang ditimbulkan.

- Copy Status Tanah

- Copy KTP penanggung jawab

- Copy lunas PBB

1.5. URUTAN PELAKSANAAN

a. Menentukan bentuk dan model investasi yang potensial agar memiliki inovasi terhadap

lingkungan sekitar.

b. Penentuan Lokasi dan Negosiasi Pembelian lahan.

c. Perencanaan dan perhitungan investasi.

d. Penentuan besarnya modal investasi.

e. Survey lokasi yang akan dibangun.

f. Pembuatan Desain dan Gambar Kerja.

Desain merupakan gambaran mengenai bentuk hotel yang akan dibangun, mulai dalam

bentuk DED (Desain Engineering Detail) dan visualisasi 3D. Sedangkan gambar kerja

adalah gambaran detail yang digunakan sebagai acuan untuk dilaksanakan / dikerjakan

di lapangan, gambar kerja ini harus dibuat sedemikian rupa supaya mudah dimengerti

dalam pelaksanaan pekerjaannya. Selain itu, gambar kerja merupakan penyempurnaan

dari gambar desain yang telah ada dan disesuaikan dengan kondisi keadaan existing.

g. Pembuatan Rencana Anggaran Biaya.

Manfaat perhitungan RAB adalah sebagai berikut:

Untuk mengetahui estimasi biaya yang diperlukan untuk menyelesiakan kegiatan

sebelum kegiatan tersebut dilaksanakan;

Mengetahui jumlah/volume kebutuhan tenaga kerja, bahan dan alat yang

diperlukan untuk menyelesaikan kegiatan;

Sebagai pedoman pada saat pelaksanaan kegiatan pembangunan prasarana,

khususnya pada saat melakukan pengadaan tenaga kerja, bahan dan alat, baik

menyangkut jumlah, jenis, maupun harga satuannya masing-masing.

h. Pengurusan IMB ke dinas terkait.

IMB ini merupakan izin yang diberikan oleh instansi atau pemerintah setempat, sehingga

dalam proses pengerjaannya dapat berjalan dengan lancar.

i. Pemilihan Kontraktor Pelaksana sampai Kontrak Kerja terhadap kontraktor.

j. Melakukan Kontrak Kerja

Borongan tenaga kerja dan material

Pembangunan rumah seperti ini sepenuhnya diserahkan kepada pemborong atau

kontraktor.Dari penyediaan tukang sampai pada material bangunannya.

Borongan tenaga

Pada sistem ini, pemborong atau kontraktor hanya menyediakan tenaga

kerja.Sedangkan untuk pemilihan material sudah disiapkan oleh pemilik rumah atau

user.

Tenaga harian

Untuk sistem ini, pemilik rumah mencari sendiri tenaga kerja untuk pembangunan

rumah dan pembayaran upah disesuaikan dengan standar upah pada umumnya.

k. Pelaksanaan Pembangunan Perumahan.

Dalam tahap pelaksanaan pembangunan rumah, ketepatan waktu sangat diperlukan

supaya biaya yang dikeluarkan tidak menyimpang dari Rencana Anggaran Biaya yang

telah dibuat sebelumnya.

l. Pemasaran soft desain sampai pembangunan selesai.

Dalam tahap pemasaran, yang dilakukan adalah memasarkan rumah kepada pembeli

atau penyewa melalui promosi, seperti pembuatan pamphlet, brosur, dan sebagainya.

m. Pengelolaan Kawasan.