Modul 4: Estimasi Biaya Konseptual

3

ISI MODUL 4:Esimasi Biaya Konseptual

4

Daur Hidup Proyek (review)

Project formulation

process

Planning process

Engineering and design

process

Construction process

Use managemen

t process

Disposal process

Need

Awareness of need

ProjectConcept

formulation

Project Scope

definition

Full Projectdescription

Project Completion and

Acceptance For use

Fulfillment Of need

UserRequirements

Project FeasibilityAnd scope

Project EngineeringAnd design

Project Field engineeringAnd construction

Facility use and

management

Facilitydemolition

Or conversion

Estimasi Biaya Konseptual pada saat Planning Process

5

Latar Belakang

• Estimasi Biaya sangat fundamental dalam industri konstruksi

• Estimasi adalah pendekatan atau perkiraan biaya yang diharapkan terjadi dari suatu pelaksanaan proyek konstruksi

• Estimasi menjadi alat untuk membantu pengambilan keputusan

6

Daur Hidup Proyek dan Keputusan (Review)

Level ofInfluence

CumulativeTotal Cost

Increasing Expenditures

DecreasingInfluence

Time

Planning

100%

50%

0%

100%

50%

0%

Design

Construction

O & M

Kebutuhan akan Estimasi Biaya Konseptual

7

Kategori Estimasi• Estimasi Order of magnitude. Digunakan untuk studi

kelayakan, memilih antar alternatif dan menentukan ekonomi dari suatu proyek pada tahap awal (Konseptual)

• Estimasi Anggaran. Digunakan untuk penganggaran dan persetujuan pendanaan, serta sebagai dasar pengendalian biaya dasar

• Estimasi Definitif. Estimasi detail di mana informasi yang digunakan melingkupi gambar, spesifikasi, dan harga usulan dari sub-kontraktor dan supplier

8

Akurasi Jenis Estimasi

Order of Magnitute Budget Definitive

Most Probable Cost

Amount ofInformationAvailable

ExpectedPercent

VarianceWithout

Contingency

Execute

-15%-5%

+15%+20%

+50%

-30%

0% 10-15% 80%+

Conceive Develop

Post Fund AuthorizationPre-Fund Authorization

9

Informasi yang Diperlukan

• Gambar• Spesifikasi• Basis data produktivitas• Basis data harga• Basis data proyek yang telah dilaksanakan• Harga dari suppliers dan subkontraktor• Kebijakan dan strategi perusahaan• Kondisi pasar dan pesaing

10

Metoda Estimasi Biaya Konseptual

• Cost Indices• Cost Capacity Factor• Location Factor• Equipment Factored• Parameter (Elemental)

11

Metoda Cost Indices

• Biasa digunakan pada tahap estimasi konseptual

• C2 = C1 . I2 / I1

Dimana:

C1 = Harga yang diketahui pada saat t1

C2 = Harga yang dicari pada saat t2

I1 = Index harga pada t1

I2 = Index harga pada t2

12

ENR* Building Cost Index

*ENR=Engineering News Record

13

ENR Construction Cost Index

14

ENR – Input Type

Building Cost Component Construction Cost Component

CommonLabor76%

StructuralSteel14%

Lumber2 x 4s8%

PortlandCement2%

SkilledLabor60%

StructuralSteel20%

Lumber2 x 4s14%

PortlandCement3%

15

No Komponen Satuan Bobot Kuantitas Tertimbang (q)

1 Kayu balok* m3 20,82 % 0,1205

2 Semen zak 8,75 % 2,1834

3 Besi Beton U24 Kg 5,66 % 9,1250

4 Keramik Lantai 30x30 putih polos m2 4,40 % 1,0100

5 Batu bata Buah 4,01 % 88,4409

6 Kayu papan* m3 3,91 % 0,0274

7 Genteng Buah 2,95 % 39,1362

8 Pasir Pasang m3 2,75 % 0,2989

9 Kepala Tukang Hari 2,56 % 0,6476

10 Tukang Hari 14,52 % 4,5259

11 Pekerja Hari 11,42 % 4,5604

TOTAL 81,75 %

*Kualitas kayu yang dipakai adalah kayu borneo super

Komponen Dominan Bangunan Gedung Sederhana Jawa Barat

Indeks Biaya (Jawa Barat)

• IB Jurnal, sumber: Jurnal Harga Satuan Bahan Bangunan dan Konstruksi. Terbit 2-3 kali dalam satu tahun.• IB BIC, sumber: Analisa Harga Satuan dari Building Information Centre (BIC) propinsi Jawa Barat. Terbit 1 kali dalam

satu tahun

Base Year 2002 = 100

Tahun IB Jurnal IB BIC

1995 33,70

1996 37,33

1997 40,31

1998 45,52

1999 62,65

2000 69,58

2001 99,72

2002 100,00 100,00

2003 117,07 108,59

2004 129,93 111,80

2005 135,15 143,33

Dimana:B1 = biaya periode 1B2 = biaya periode 2IL1 = indeks biaya periode 1IL2 = indeks biaya periode 2

1

212 IB

IBBB

17

Metoda Cost Capacity Factor

• Biasa digunakan pada tahap estimasi konseptual• C2 = C1(Q2 / Q1)x

Dimana:C1 = Harga fasilitas yang diketahui

C2 = Harga fasilitas yang baru

Q1 = Kapasitas fasilitas yang diketahui

Q2 = Kapasitas fasilitas yang baru

Nilai x tergantung kepada jenis fasilitas atau peralatan dan kapasitasnya:• 0.6 untuk peralatan• 0.7 untuk pabrik• 0.8 untuk gudang

18

Contoh Penggunaan

• Pada Januari 1980 sebuah gudang berkapasitas 500 m3 dibangun dengan biaya 425 juta rupiah. Jika pada Januari 1986, akan dibangun gudang serupa dengan kapasitas 2,5 kalinya, berapakah estimasi biayanya? Diketahui: I1980=1895, I1986 =2440.

• Jawab:– C2 = C1*(I2/I1)*(Q2/Q1)x

Faktor Kapasitas (Jawa Barat)

Fungsi Bangunan SatuanFaktor

Kapasitas Biaya, fk

Rentang Kapasitas

Perkantoran m2

1,3595123 – 3280

Pendidikan Dasar (SD) m2

0,8913115 - 1064

Pendidikan Tinggi (PT) m2

1,0037837 - 8790

Perkantoran pegawai1,0656

10 - 1000

Pendidikan Dasar (SD) murid1,0399

56 - 397

Pendidikan Tinggi (PT) mahasiswa0,9133

246 - 4341

Dimana:B1 = biaya dari fasilitas/ kapasitas yang diketahuiB2 = biaya dari fasilitas/kapasitas yang baruK2 = ukuran fasilitas/kapasitas yang baru,K1 = ukuran fasilitas/kapasitas yang diketahui, danfk = faktor kapasitas biaya yang tergantung tipe dari industri/proyek

fk

K

KBB

1

212

20

Metoda Equipment Factored

• Biasa digunakan pada tahap estimasi budget untuk peralatan permanen

• Faktor yang ditetapkan memperhitungkan biaya instalasi dan suku cadang suatu modul imajiner

• Modul imajiner mencakup pondasi, timbunan, platform, tangga dll.

• Ini dilakukan karena informasi yang ada masih terbatas

21

22

Metoda Equipment Factored (lanjutan)

• EFC = ni Ci fi

Dimana:i = jenis peralatann = jumlahC = harga peralatanf = equipment factorEFC = Equipment Factored Costs

23

Contoh Equipment Factors

Equipment Factor

Electric MotorsHeat ExchangersCentrifugal Pump and MotorTower ColumnsFurnacesCentrifugal Compressor and DriverBlowers and Fans

8.54.87.04.02.02.02.5

24

Metoda Location Factor

• Biasa digunakan pada tahap estimasi konseptual• Setiap lokasi akan memberikan index harga

tersendiri• C2 = C1 . L2 / L1

Dimana:C1 = Harga yang diketahui di lokasi 1

C2 = Harga yang dicari di lokasi 2

L1 = Index harga pada lokasi 1

L2 = Index harga pada lokasi 2

25

Contoh Location Factors

Indeks Lokasi (Jawa Barat)

Base Location: Bandung, Base Year: 2005 (100)

Lokasi IL Jurnal IL BIC

Bandung 100 100

Bekasi 99,26 93,26

Bogor 96,97 97,59

Sukabumi 93,84 95,27

Cirebon 94,72 95,57

Dimana:B1 = biaya dari lokasi 1B2 = biaya dari lokasi 2IL1 = indeks lokasi 1IL2 = indeks lokasi 2

1

212 IL

ILBB

27

Metoda Parameter (Elemental)

• Metoda ini banyak macamnya dan populer digunakan pada tahap estimasi budget

• Biaya sebuah proyek dihubungkan dengan beberapa parameter, seperti:– Luas lantai– Luas atap– Luas muka dinding dll.

• Metoda ini memerlukan gambar skematik

SI-3251 Manajemen Konstruksi 28Muhamad Abduh, Ph.D.

Contoh Metoda Parameter

29

Estimasi Parameter (Jabar)RFG =0.6 RFG =0.7 RFG =0.8

JL = 1 JL = 2 JL = 1 JL = 2 JL = 1 JL = 2

Biaya (Rp) Biaya (Rp) Biaya (Rp) Biaya (Rp) Biaya (Rp) Biaya (Rp)

Luas Lantai

1000 869,481,000 914,225,000 793,662,000 834,504,000 729,044,000 766,561,000

1050 930,965,000 976,537,000 849,784,000 891,382,000 780,597,000 818,808,000

1100 995,356,000 1,041,814,000 908,560,000 950,967,000 834,587,000 873,541,000

1150 1,062,750,000 1,110,149,000 970,077,000 1,013,343,000 891,096,000 930,839,000

1200 1,133,247,000 1,181,641,000 1,034,427,000 1,078,601,000 950,207,000 990,784,000

1250 1,206,952,000 1,256,390,000 1,101,705,000 1,146,832,000 1,012,007,000 1,053,459,000

1300 1,283,970,000 1,334,500,000 1,172,007,000 1,218,131,000 1,076,585,000 1,118,954,000

1350 1,364,410,000 1,416,080,000 1,245,432,000 1,292,596,000 1,144,032,000 1,187,356,000

1400 1,448,382,000 1,501,238,000 1,322,082,000 1,370,329,000 1,214,441,000 1,258,760,000

1450 1,536,003,000 1,590,090,000 1,402,062,000 1,451,433,000 1,287,910,000 1,333,260,000

1500 1,627,389,000 1,682,751,000 1,485,479,000 1,536,014,000 1,364,535,000 1,410,955,000

1550 1,722,660,000 1,779,343,000 1,572,443,000 1,624,183,000 1,444,419,000 1,491,946,000

1600 1,821,942,000 1,879,988,000 1,663,067,000 1,716,051,000 1,527,664,000 1,576,335,00

Parameter yang digunakan adalah luas lantai gedung (m2), jumlah lantai (1 sd 2), dan RFGatau Rasio Fungsi Gedung, yang merupakan perbandigan antara luas lantai gedung fungsionaldengan luas total gedung.

30

EBK On-Line (Home)

31

EBK On-Line (Aplikasi Estimasi)

32

Contoh Kasus 1 Jika diketahui data biaya jembatan yang ada di Jepang tahun 1998.

Biaya

(100 Juta Yen) Type

Panjang (m)

Lebar (m)

Center span (m)

Akashi Kaikyo Bridge 5.000 S 3.991 35,5 1991

Onaruto Bridge 1.100 S 1.629 34 876

Shimotsui-Seto Bridge 1.042 S 1.447 30 940

Hitsuishijima Bridge 482 CS 792 27,5 420

Iwakurojima Bridge 482 CS 792 27,5 420

Yoshima Bridge & Other 3.562 TG 5.941 28 45

Kita Bisan-Seto Bridge 1.168 S 1.611 35 990

Minami Bisan-Seto Bridge 1.264 S 1.723 35 1100

Tatara Bridge 900 CS 1.480 30,6 890

Kurushima Bridges 1 665 S 960 27 600

Kurushima Bridges 2 1.049 S 1.515 27 1020

Kurushima Bridges 3 1.087 S 1.570 27 1030

Seandainya akan dibangun suatu rangkaian jembatan yang melintasi suatu selat di Indonesia pada tahun 2006 dengan konfigurasi berikut:

Type Jumlah Panjang (m) Lebar (m) Center Span (m) S 3 2.500 30 1.500

CS 2 1.250 30 800 TG 1 4.500 30 50

Lakukan estimasi biaya (dalam rupiah) secara konseptual rangkaian jembatan yang akan dibangun tersebut dengan menggunakan data yang ada dan jika diketahui tingkat inflasi Yen Jepang per tahun adalah 0,1%, dan perkiraan nilai kurs 1 Yen = 75 Rupiah pada tahun 2006.

33

Contoh Kasus 2Suatu developer/kontraktor spesialis apartemen di kota Jakarta mempunyai data proyek yang telah dikerjakan sebagai berikut:

Apartemen Jumlah Kamar

Tingkat Luas Total

(m2) Tahun

Nilai Kontrak (Rp Juta)

Kuning Mas 250 8 53.750 2000 161.250

Kenanga Indah 315 10 67.725 2001 253.968

Kemang Nan Asri 286 7 42.900 2002 175.890

Bumi Ketapang 176 7 30.800 2002 123.200

Palm Indah 126 8 28.350 2003 141.750

Tahun 2006 yang akan datang, developer tersebut ditunjuk untuk mengembangkan sebuah apartemen di kota Cimahi dengan tinggi 6 lantai, luas total 14.820 m2, dengan jumlah kamar 78 buah. Dari hasil survey yang dilakukan pada akhir bulan Desember 2005 di dua kota yaitu: Jakarta dan Bandung, didapatkan data harga beberapa item seperti pada tabel berikut:

Harga Satuan (Rp) Item Satuan Jakarta Bandung

Semen Zak 27.500 28.500 Baja Struktur kg 3.000 3.500

Tukang orang-hari 28.500 25.000 Tukang Ahli orang-hari 35.000 30.000 Kayu Borneo m3 1.100.000 1.200.000 Bata Merah buah 175 130

Lakukan estimasi biaya secara konseptual untuk penentuan besarnya biaya pengembangan apartemen di Cimahi tersebut. Buat asumsi yang diperlukan dan nyatakan pada awal perhitungan.

34

Pustaka lebih lanjut…• Badan Pusat Statistik: Indeks Harga Konsumen (IHK), Indeks Kemahalan Konstruksi (IKK), consumer

price index (CPI), wholesale price index (WPI).• Papers:

– Muhamad Abduh, Budi Kurniawan, "Pengembangan Indeks Lokasi untuk Estimasi Biaya Konseptual Konstruksi Bangunan Gedun," Seminar Nasional Peran Teknologi Teknik Sipil dalam Pembangunan Nasional 9 Desember 2006, Universitas Muhammadiyah Malang.

– Ima Fatima, Muhamad Abduh, Rochhardjanto, “Sistem Estimasi Biaya Konseptual on-line untuk Konstruksi Bangunan Gedung, “Prosiding ICIC 1st, 1st Indonesian Construction Industry Conference, Hotel Sultan, Jakarta, 8 – 9 November 2006.

– Ayar Fa’ati Amelia, Muhamad Abduh, "Model Faktor Kapasitas Biaya untuk Estimasi Biaya Konseptual Konstruksi Bangunan Gedung," International Civil Engineering Conference "Towards Sustainable Civil Engineering Practice" Universitas Kristen Petra, Surabaya, August 25-26, 2006.

– Donny Riswan, Muhamad Abduh, "Pengembangan Model Estimasi Biaya Parameter Pada Proyek Pembangunan Gedung Negara," International Civil Engineering Conference "Towards Sustainable Civil Engineering Practice" Universitas Kristen Petra, Surabaya, August 25-26, 2006.

– Dwiretno Wijiastuti, Muhamad Abduh, “Development of Indonesian Building Cost Index,” Prosiding the 10th East-Asia Pacific Conference on Structural Engineering and Construction, Bangkok, Thailand, Agustus 2006.

– Ima Fatima, Muhamad Abduh, Rochhardjanto, Budi Primantoro, Donny Riswan, Ayar Fa’ati Amelia, Dwiretno Wijiastuti, “ Pengembangan Model Estimasi Biaya Konseptual (EBK) Konstruksi Bangunan Gedung”, Prosiding seminar Peringatan 25 Tahun Pendidikan MRK di Indonesia, 18-19 Agustus 2005, Aula Barat ITB