29

BAB 2

ESTIMASI BIAYA KONSTRUKSI

Tujuan khusus pembelajaran :

Mahasiswa mampu:

Menjelaskan rincian kegiatan/ pekerjaan pelaksanaan proyek

Membuat work breakdown structure suatu kegiatan pekerjaan

Menjelaskan siklus estimasi biaya

Menjelaskan dan membuat cash flow

2.1 Susunan Rincian Pekerjaan

Susunan rincian pekerjaan, adalah gambaran tentang kegiatan pekerjaan apa saja

yang harus dilakukan dalam penyelesaian suatu proyek. Kegiatan itu terdiri dari dua

kegiatan, yaitu kegiatan pokok dan kegiatan penunjang. Oleh karena itu harus

disusun lebih dahulu, sebagai langkah awal penyusunan estimasi biaya.

Penyusunan ini dimulai dengan mempelajari seluruh dokumen proyek (kontrak,

spesifikasi, dan gambar-gambar) dan peninjauan lokasi proyek, untuk mendapatkan

semua informasi yang diperlukan untuk proses estimasi harga penawaran. Susunan

rincian pekerjaan, dirumuskan melalui hierarki jenis proyek yang bersangkutan

misalnya bangunan gedung, jembatan, jalan, bendungan dan lain sebagainya.

Kegiatan pelaksanaan proyek diuraikan menjadi bagian-bagian (sub proyek)

dengan mengikuti pola struktur dan hierarki tertentu, manjdi item-item pekerjaan

yang cukup terinci, melalui beberapa tingkatan. Hasil rincian kegiatan ini sering

disebut sebagai Work Breakdown Structure (WBS).

a. Untuk bangunan gedung, susunan rincian pekerjaan dapat diuraikan dengan

bagan seperti gambar 3.1:

Bangunan gedung

Pekerjaan persiapan

Pekerjaan Fondasi

Struktur Bawah

Struktur Atas Pekerjaan Finishing

Pekerjaan M/E

30

Gambar 3.1 Hierarki Proyek Gedung

b. Untuk pondasi gedung, susunan rincian pekerjaan dapat diuraikan dengan

bagan seperti gambar 3.2:

Gambar 3.2 Hierarki Pekerjaan Fondasi

Struktur Atas

Struktur Beton

Struktur Baja

KolomBalok dan Plat

Dinding Core Wall

Formwork Cor Beton Penulangan

Pemadatann

Curing Finishing

Fondasi Tiang Bor

Fondasi Tiang pancang

Fondasi Langsung

Pengadaan Tiang Pancang

Pemancangan Tiang

Pekerjaan Pengukuran

Pemotongan Tiang

Pekerjaan Fondasi

31

c. Untuk struktur bawah, susunan rincian pekerjaan dapat diuraikan dengan

bagan seperti gambar 3.3:

Gambar 3.3 Hierarki Struktur Bawah

d. Untuk Finishing, susunan rincian pekerjaan dapat diuraikan antara lain

sebagai berikut :

- Pasangan bata termasuk plester

- Pasangan tegel

- Plafond

- Pintu dan jendela

- Pengecatan

- Dan seterusnya, sesuai gambar dan spesifikasinya.

e. Untuk mekanikal dan elektrikal, susunan rincian pekerjaan dapat diuraikan

antara lain sebagai berikut:

- Plumbing

- Hydrant/sprinkle

- Air Conditioning

- Transport Vertikal (lift)

- Generator, transformer

- Panel Tegangan Menengah

- Security system

Dinding Basement

Raft FoundationGalian Basement

Galian Tanah Pembuangan Tanah Galian

Support Galian

Struktur Bawah

Kolom, Balok, dan Plat

32

- Fire Alarm System

- Building Automation System (BAS)

2.2 Pekerjaan Penunjang

Pekerjaan – pekerjaan pokok yang diuraikan dalam rincian pekerjaan, hanya

dapat dilaksanakan dengan suatu metode, yaitu penanganan alat, tenaga, dan material

ditambah dengan pekerjaan penunjang atau temporary work.

2.2.1 Hubungan Kegiatan Pokok dan Penunjang

Hubungan antara masing-masing kegiatan pekerjaan pokok dengan pekerjaan

penunjang dapat digambarkan dalam bagan, seperti gambar 3.4:

Gambar 3.4 Hubungan Kegiatan Pokok dengan Penunjang

Gabungan antara kegiatan pokok dan kegiatan penunjang tersebut merupakan

suatu metode pelaksanaan, yang dikenal sebagai Construction Method. Kegiatan

penunjang tersebut didalam Bill of Quantity (kwantitas item pekerjaan) dapat muncul

Site Plan Kantor lapangan, gudang, barak kerja, jalan kerja, pagar

Galian Basement Dewatering, drainage lingkungan, support galian

Angkutan Tanah Keluar

Safety

Atap

Finishing Interior

Finsihing Luar

Struktur Atas

Struktur Bawah

Jalan kerja, jembatan kerja, drainage lingkungan, pembersih jalan

Scaffolding, formwork, temporary support, cencreting

Scaffolding, formwork, temporary support, tower crane, passanger hoist

Scaffolding, penggantung, angker bout, tower crane, platform

Mobile Scaffolding, platform, tangga, tower crane, hoist

Tower crane, scaffolding

Jaringan pengaman, pagar, rambu-rambu, toilet, klinik dan lain lain

33

dalam dua tempat, yaitu termasuk dalam item pekerjaan pokok atau berdiri sendiri

sebagai item pekerjaan persiapan (preliminary).

2.2.2 Preliminaries (Persiapan)

Yang dimaksud dengan preliminaries, adalah berbagai macam pekerjaan

persiapan yang perlu dilakukan dalam rangka proses pelaksanaan proyek konstruksi.

Kegiatan-kegiatan ini pada umumnya ditetapkan berdasar metode konstruksi yang

disusun.

Preliminaries ini termasuk dalam kelompok direct cost, oleh karena itu

persaingan harga penawaran dari para kontraktor tidak semata-mata dipengaruhi oleh

harga pekerjaan pokoknya saja, tetapi juga biaya preliminaries-nya. Untuk proyek-

proyek besar, jumlah biayapreliminaries-nya cukup berartti dan dapat mencapai ±

15% dari direct cost. Oleh karena itu, penetapan item-item preliminaries beserta

harga satuannya, dapat mempengaruhi suatu harga penawaran, cukup bersaing atau

tidak.

Item-item preliminaries tidak dapat ditetapkan hanya dari membaca gambar

konstruksi saja, tetapi harus diihat juga keadaan lokasi proyek, kontrak dan metode

konstruksi yang ditetapkan. Tahapan menghitung biaya preliminaries, dapat

dilakukan sebagai berikut:

o Dirinci/didaftar seluruh item – item pekerjaan yang diperlukan pada

kegiatan persiapan.

o Dihitung quantity (kwantitas) dari masing-masing item tersebut.

o Dihitung unit price (harga satuan) tiap-tiap item preliminaries tersebut.

o Dalam hal kwantitas dan harga satuannya sulit diuraikan, maka

harganya ditetapkan secara lump sum.

34

Contoh preliminaries, pada proyek gedung dapat dilihat antara lain sebagai berikut:

- Soil investigation Rp. 7.200.000,00

- Temporary Site Office Rp. 16.200.000,00

- Road Maintenance Rp. 8.260.000,00

- Ceremony Rp. 5.000.000,00

- Contract document Rp. 5.000.000,00

- Shop & As-built Drawing Rp. 12.000.000,00

- Astek Rp. 67.000.000,00

- Site over head Rp. 368.000.000,00

- Konsumsi, computer, EKBM, dll Rp. 185.000.000,00

- Pembersihan lapangan Rp. 80.000.000,00

- Pengukuran Rp. 1.500.000,00

- Sample & testing Rp. 6.000.000,00

- Biaya telepon Rp. 4.000.000,00

- Fire protection Rp. 2.000.000,00

- Mobilisasi & demobiliasasi tenaga Rp. 7.500.000,00

- Izin Rp. 350.000.000,00

- K-3 Rp. 80.000.000,00

- Biaya bank Rp. 250.000.000,00

2.3 Siklus Estimasi Biaya

Proses pembuatan estimasi biaya sering diulang bila mendapat angka yang kurang

diinginkan. Oleh karena itu, prosesnya merupakan suatu siklus yang dapat

ditunjukkan seperti gambar 3.5:

35

A

( x )

( + )

C B

Gambar 3.5 Siklus Estimasi Biaya

Bila estimasi biaya yang dihasilkan (angka finalnya) kurang memenuhi harapan,

maka proses perhitungan diulang. Biasanya untuk owner berkaitan dengan dana yang

dapat disediakan, sedang untuk kontraktor biasanya berkaitan dengan persaingan

harga penawaran.

2.4 Cash Flow

Suatu estimasi biaya sangat dipengaruhi oleh kebijakan keuangan yang dilakukan

oleh perusahaan, yaitu kebijakan pembiayaan, terutama dalam menentukan Unit

Price. Kebijakan pembiayaan ini, biasanya dipengaruhi oleh kondisi keuangan

perusahaan yang bersangkutan. Bila kondisi keuangan bagus, biasanya cenderung

menggunakan kebijakan pembiayaan secara tunai, tetapi sebaliknya bila kondisi

keuangan kurang bagus, biasanya menerapkan kebiajakan pembiayaan secara kredit.

Bila kondisi keuangan tidak mencukupi untuk menunjang kegiatan pelaksanaan

proyek, dapat ditempuh dua cara, yaitu:

Survey Lokasi Proyek

- Kontrak- Spesifikasi- Gambar-gambar- Addenda

Work Breakdown Structure

- Time schedule- Construction

Method- Harga satuan,

dan produktivitas sumber daya

- Kebijakan keuangan

Bill of Quantity

Unit Price

Direct Cost

Mark Up

Biaya Proyek

36

1. Pinjam uang ke bank atau lembaga keuangan lain, untuk keperluan

pembiayaan secara tunai, agar dapat menekan biaya, tetapi dilain pihak harus

membayar bungapinjaman.

2. Tidak pinjam uang, tetapi menggunakan kebijakan kredit untuk barang atau

jasa yang diperlukan. Dalam hal ini memang terbebas dari bunga pinjaman,

tetapi harga yang diperoleh biasanya lebih tinggi disbanding bila dilakukan

secara tunai.

Dari dua cara tersebut harus dievaluasi, yang mana yang lebih memungkikan.

Karena bunga pinjaman akan menambah biaya proyek, maka kebijakan pinjaman

harus dikelola dengan sebaik-baiknya, melalui suatu pernecanaan keuangan yang

disebut cash flow proyek.

Perhitungan biaya proyek yang dilakukan oleh kontraktor akan sangat

dipengaruhi oleh cara pembayaran yang ditetapkan oleh owner, yang dapat

ditunjukkan dengan gambar.

Kebijakan keuangan dari kontraktor

Kebijakan Pembiayaan

Harga Satuan Pekerjaan

Harga Proyek

Kebijakan keuangan dari owner

Kebijakan pembayaran

37

Cash flow menurut arti katanya adalah arus kas. Cash flow merupakan salah satu

produk perencanaan, diantara produk perencanaan yang lain dalam construction

planning, seperti time schedule, construction method, cost budgeting (anggaran biaya

pelaksanaan). Peranan cash flow dalam pelaksanaan proyek adalah besar sekali dan

sangat penting. Arus uang yang masuk dan uang yang keluar menandakan adanya

suatu kegiatan.

Unsur utama dari cash flow ada 2 (dua) yaitu:

1. Jadwal Penerimaan

2. Jadwal pengeluaran.

2.4.1 Jadwal Penerimaan

Unsur utama dari cash flow adalah penerimaan, karena dari penerimaan atau

rencana penerimaan yang ada, maka terjadilah kegiatan pengeluaran. Untuk proyek

konstruksi, realisasi penerimaan sangat ditentukan oleh cara pembayaran yang telah

ditetapkan dalam surat perjanjian atau kontrak konstruksi.

Cara pembayaran proyek konstruksi ada bermacam-macam, yaitu antara lain:

- Pembayaran dengan uang muka atau tanpa uang muka

- Pembayaran bulanan (monthly payment)

- Pembayaran termin (progress payment)

- Pembayaran sekali di akhir (turn key payment)

Cara pembayaran yang menguntungkan bagi pemberi jasa, ditinjau dari cash flow

adalah :

- Pembayaran dengan uang muka, dimana diperlukan persyaratan tertentu,

misalnya jaminan bank.

- Pembayaran bulanan, biasanya diberikan persyaratan prestasi minimal, missal

5%. Pencairan pembayaran biasanya dipotong untuk angsuran pengembalian

uang muka dan sebagian ditahan sebagai jaminan retensi (retention).

Oleh karena itu, biasanya kontraktor selalu menghendaki cara pembayaran seperti

tersebut di atas.

38

2.4.2 Jadwal Pengeluaran

Pedoman dasar dari pengeluaran adalah rencana kegiatan kerja, dimana

berpengaruh langsung. Sebagai contoh, bila kegiatan membesar maka pengeluaran

juga membesar.

Sesuai dengan system dalam akuntansi, maka pengeluaran uang perusahaan dapat

untuk menunjang berbagai tujuan, yaitu:

1. Direct cost yang terdiri dari:

- Biaya upah

- Biaya material

- Biaya alat

- Biaya-biaya langsung lainnya

2. Biaya tidak langsung yang terdiri dari:

- Biaya overhead kantor cabang

- Biaya overhead kantor pusat

3. Pajak – pajak

4. Investasi

5. Deviden

Untuk perhitungan cash flow proyek, biasanya pengeluaran yang disebutkan dalam

buitr (2), (3), (4) dan (5) tidak termasuk, tetapi hanya pengeluaran untuk biaya

langsung saja.

2.4.3 Unsur – unsur cash flow secara lengkap

Unsur-unsur cash flow selengkapnya adalah sebagai berikut:

1) Penerimaan bersih, yaitu uang dari proyek yang masuk ke dalam kas (plus)

2) Pengeluaran, yaitu uang yang dikeluarkan untuk keperluan pelaksanaan

proyek (minus).

3) Selisih penerimaan dan pengeluaran

4) Bila positif tanpa diberi tanda dan bila negative diberi tanda kurung sebagai

pengganti tanda minus.

5) Kas awal, yaitu uang yang disediakan sebelum kegiatan proyek dimulai.

6) Kas sebelum financial, yaitu kondisi kas sebelum ada kebijakan financial atau

penjumlahan butir (3) dan (4).

39

7) Finansial, terdiri dari pinjaman, pengembalian pinjaman dan bunga pinjaman

serta total financial.

8) Kas akhir, yaitu penggabungan kas sebelum financial dan total financial.

9) Jumlah pinjaman secara kumulatif, merupakan total pinjaman yang terjadi

pada tiap akhir bulan.

10) Jumlah kumulatif pinjaman yang paling tinggi diperlukan untuk menetapkan

plafond pinjaman.

Unsur-unsur tersebut dapat dilihat dalam contoh formulir cash flow, seperti tabel 3.1,

tabel 3.2 rincian penerimaan dan pengeluaran serta tabel 3.3 cash flow proyek.

40

No UraianBulan

1 2 3 4 5 6 7 8

1 Penerimaan bersih

2 Pengeluaran

3 Pen - Peng

4 Kas awal

5 Kas sebelum finansial

6

Finansial:

- Pinjaman

- Pengembalian

- Bunga pinjaman

Total Finansial

7 Kas Akhir

8 Komulatif pinjaman

Tabel 3.1 Form cash flow

41

RINCIAN PENERIMAAN DAN PENGELUARAN

No UraianBulan

Keterangan1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

1 Prestasi Pekerjaan (%) 5 15 26 38 53 73 82 90 95 100 - -

2

Penerimaan : (juta rupiah)

- Uang muka 20%

- Termin pekerjaan

- Pencairan retensi (5%)

-

-

-

200

-

-

-

-

-

-

160

-

-

-

-

200

-

-

-

200

-

-

-

-

-

190

-

-

50

Total Penerimaan - 200 - 160 - 200 - 200 - - 190 50

3

Pengeluaran: (juta rupiah)

- Upah

- Material

- Alat

- Sub kontraktor

- Over head, dll

10

-

5

-

12

20

100

5

-

10

25

-

5

40

10

25

100

8

-

10

30

-

4

60

10

30

-

3

-

10

25

100

4

-

10

20

-

3

-

10

20

100

-

3

10

5

-

3

-

10 5

Total Pengeluaran 27 135 80 143 104 43 139 33 133 18 5

Tabel 3.2 Rincian Penerimaan dan Pengeluaran

42

CASH FLOW PROYEK

No UraianBulan

Keterangan1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

1 Penerimaan bersih - 200 - 160 - 200 - 200 - - 190 50

2 Pengeluaran 27 135 80 143 104 43 139 33 133 18 5

3 Pen - Peng (27) 65 (80) 17 (104) 157 (139) 167 (133) (18) 185 50

4 Kas awal 50 23 88 58 174 69 175 36 203 70 52 237

5 Kas sebelum finansial 23 88 8 175 70 226 36 203 70 52 237 287

6

Finansial:

- Pinjaman

- Pengembalian

- Bunga pinjaman

-

-

-

-

-

-

50

-

-

-

-

(1)

-

-

(1)

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

Total Finansial - - 50 (1) (1) - - - - - - -

7 Kas Akhir 23 88 58 174 69 175 36 203 70 52 237 287

8 Komulatif pinjaman - - 50 50 50 - - - - - - -

Tabel 3.3 Cash Flow Proyek

43

2.5 Direct Cost

Pada dasarnya secara matematis direct cost diperoleh dari perkalian dua factor,

yaitu factor quantity dan factor unit price.

2.5.1 Quantity pekerjaan

Quantity pekerjaan mempunyai bermacam-macam satuan tergantung jenis pekerjaan

dan kesepakatan cara menghitung, seperti misalnya: m, m2, m3, ton, kg, biji (buah)

Biasanya satuan-satuan tersebut telah ditetapkan dalam standard of measurement.

Kecermatan dalam menghitung quantity pekerjaan sangat berpengaruh terhadap

kecermatan estimasi biaya, oleh karena itu untuk menjamin kecermatan tersebut,

dalam proses menghitung diperlukan metode dan kesepakatan-kesepakatan dalam hal

tertentu.

a) Method of measurement

Standard of Measurement telah dikembangkan oleh quantity surveyor, sangat

bermanfaat khususnya untuk perhitungan quantity pekerjaan pada proyek gedung

yang sangat kompleks.

Dalam metode perhitungan kuantitas pekerjaan, urut-urutannya sebagai berikut:

Taking off

Taking off adalah kegiatan mengambil ukuran suatu elemen bangunan dari

gambar tender atau gambar pelaksanaan, dan dimasukkan ke dalam suatu

formulir, beserta keterangan rinci mengenai elemen tersebut.

Squaring

Squaring adalah kegiatan menghitung satuan panjang, luas, volume, dan biji

dari ukuran yang telah diambil dalam proses taking off.

Abstracting

Abstracting adalah mengumpulkan elemen dan jumlah kuantitas tiap-tiap

elemen yang sudah di “square”kan, mengikuti jenis dari formulir untuk

direkapitulasi, untuk mendapatkan jumlah keseluruhan kuantitas tiap-tiap

elemen tersebut.

Billing

Billing adalah menyiapkan draft Bill of Quantity (BoQ) tiap item pekerjaan

berdasarkan rekapitulasi.

44

Formulir lembar kerja tersebut dapat dilihat seperti pada tabel 3.4:

Nama proyek :

No. Gambar :

Lembar kerja : Hal: …../……

Timesing Dimension Squaring Description

(1) (2) (3) (4)

Tabel 3.4 Formulir lembar kerja

45

Contoh pengisian formulir seperti pada tabel 3.5

Timesing Dimension Squaring Description

(1) (2) (3) (4)

3/

15/

2/10/

22,00

10,00

4,00

12,00

12,00

0,10

66,00 m

600,00 m2

288,00 m3

Pipa baja diameter 3 inci

Pasangan bata tebal 15 cm

Beton lantai

Tabel 3.5 Contoh Pengisian

Arti dari formulir tersebut di atas adalah sebagai berikut:

- Dalam gambar ada pipa baja berdiameter 3 inci, sepanjang 22,00 m sebanyak

3 buah, jadi squaringnya adalah 3 x 22,00 m = 6,00 m

- Dalam gambar ada pasangan bata tebal 15 cm, dengan ukuran panjang 10 m

x lebar 4 m, sebanyak 15 buah. Jadi squaringnya adalah 15 x 10 x 4 m2 =

600 m2

- Dalam gambar ada plat lantai beton, dengan ukuran panjang 12 m, lebar 12 m

dan tebal 0,10 m, sebanyak 10 buah, di 2 (dua) tempat. Jadi squaringnya 2 x

10 x 12 x 12 x 0,10 = 288,00 m3

b) Volume Pekerjaan Tanah

Khusus untuk pekerjaan sipil, dimana sering menghadapi pekerjaan tanah yang

cukup besar volumenya, seperti pada pekerjaan saluran irigasi, pekerjaan Dam

(bendungan besar), maka perlu dipahami benar-benar tentang konversi volume tanah.

Volume tanah dapat berubah-ubah besarnya, walaupun jumlah materinya sama,

terutama bila tanah terkena gangguan / kekuatan dari luar. Hal ini dapat terjadi

46

karena tanah terdiri dari butir-butir yang dilekatkan oleh gaya kohesinya. Setiap

contoh atau sample tanah selalu teridir dari tiga bagian, yaitu butir padat, air dan

udara, yang secara schematis dapat di tunjukkan seperti pada gambar 3.6:

Vu

Vr Va Ba

V

Vt Bt

Gambar 3.6 Komposisi tanah

Dimana :

V = Volume keseluruhan

Vr = Volume rongga

Vu = Volume udara

Va = Volume air

Vt = Volume butir tanah

Ba = Berat air

Bt = Berat tanah

Dilihat dari keadaan tanah atau proses yang terjadi pada tanah, maka dikenal tiga

macam keadaan volume tanah, yaitu:

- Volume tanah asli (bank)

- Volume tanah lepas (loose)

- Volume tanah padat (compacted)

Untuk keperluan jumlah volume yang tidak besar, dapat menggunakan daftar

konversi, seperti pada tabel 3.6

udara

air

padat

47

Jenis Material Dari bentukMenjadi bentuk

Asli Lepas Padat

Tanah berpasir

Asli 1,00 1,11 0,99

Lepas 0,90 1,00 0,80

Padat 1,05 1,17 1,00

Tanah biasa

Asli 1,00 1,28 0,90

Lepas 0,80 1,00 0,72

Padat 1,11 1,39 1,00

Tanah liat

Asli 1,00 1,43 0,90

Lepas 0,70 1,00 0,63

Padat 1,12 1,59 1,00

Tanah campur

kerikil

Asli 1,00 1,18 1,00

Lepas 0,85 1,00 0,91

Padat 0,93 1,09 1,00

Kerikil

Asli 1,00 1,33 1,03

Lepas 0,88 1,00 0,91

Padat 0,97 1,10 1,00

Kerikil besar

Asli 1,00 1,42 1,29

Lepas 0,70 1,00 1,91

Padat 0,77 1,10 1,00

Pecahan batu

kapur, pasir

Asli 1,00 1,63 1,22

Lepas 0,61 1,00 0,74

Padat 0,82 1,35 1,00

Pecahan cadas

Asli 1,00 1,75 1,40

Lepas 0,67 1,00 0,80

Padat 0,71 1,24 1,00

Tabel 3.6 Konversi volume tanah

48

2.5.2 Harga Satuan (Unit Price)

Unit price adalah salah satu faktor penting dalam menentukan biaya proyek,

setelah quantity pekerjaan. Dalam proses menghitung quantity pekerjaan, aspek

teknik lebih menonjol, tetapi dalam proses menghitung unit price, ada tambahan

aspek lagi yang lebih penting yaitu aspek bisnis.

Dalam proses menghitung biaya proyek, maka quantity pekerjaan yang telah

selesai dihitung akan ditransfer ke dalam nilai uang melalui unit price.

a) Hal – hal yang mempengaruhi unit price

Unit price pekerjaan bangunan / konsdtruksi dipengaruhi oleh berbagai hal,

antara lain adalah:

- Time schedule (waktu pelaksanaan yang ditetapkan)

- Metode pelaksanaan (metode konstruksi) yang dipilih

- Produktivitas sumber daya yang digunakan

- Harga satuan dasar dari sumber daya yang digunakan.

Time schedule

Waktu yang ditetapkan untuk menyelesaikan suatu pekerjaan berpengaruh

pada besarnya unit price. Waktu yang terlalu singkat dari waktu normal,

memaksa kita untuk menggunakan sumber daya pendukung yang lebih

banyak, sehingga berpengaruh terhadap tingginya harga satuan dari pekerjaan

yang bersangkutan.

Sebagai contoh, bila waktu yang terlalu singkat:

o Memaksa form work, bekisting, yang mestinya secara normal dapat

dugunakan berulang (missal tiga kali), hanya dapat dipakai sekali saja

o Memaksa menambah tenaga kerja atau alat yang jumlahnya melebihi

kapasitas tempat kerja, sehingga menyebabkan turunnya

produktivitas.

Waktu yang melebihi waktu normal juga akan menyebabkan tambahnya

harga satuan yang diakibatkan oleh tambahnya biaya tidak langsung

(overhead).

Metode pelaksanaan

Dalam melakukan suatu pekerjaan, biasanya dimungkinkan dengan berbagai

metode. Beberapa alternative metode pelaksanaan yang ada, tentunya akan

49

menghasilkan beberapa alternative metode plaksanaannya. Dalam hal ini,

alternative metode pelaksanaan yang harus dipilih tentunya yang

menghasilkan biaya terendah.

Metode pelaksanaan suatu proyek, dalam pengembangan alternatifnya,

dipengaruhi oleh hal- hal sebagai berikut:

o Desain bangunan

o Medan / lokasi pekerjaan

o Ketersediaan tenaga kerja

o Ketersediaan peralatan

Oleh karena faktor-faktor yang mempenagruhi tersebut di atas, maka kadang-

kadang metode pelaksanaan hanya memiliki alternatif yang terbatas. Sebagai

contoh, bangunan atas suatu jembatan, memiliki tiga alternatif metode

pelaksanaannya, yaitu: sistem perancah, sistem cantilever atau sistem

launching.

Produktivitas

Produktivitas suatu kegiatan, juga sangat berkaitan dengan biaya kegiatan

tersebut. Karena produktivitas menunjukkan berapa output / hasil pekerjaan

per satuan waktu, untuk setiap sumber daya yang digunakan.

Hal-hal yang mempengaruhi tingkat produktivitas dalam pekerjaan

konstruksi, antara lain sebagai berikut:

o Medan / lokasi pekerjaan

o Kerumitan desain bangunan

o Kualitas sumber daya yang digunakan

o Manajemen, dalam perannya menunjang kegiatan pekerjaan

o Cuaca

Kemampuan produktivitas dari sumber daya dapat dibedakan dalam jenis,

yaitu:

o Produktivitas individu, yang dipengaruhi oleh kualitas sumber daya

yang bersangkutan.

o Produktivitas kelompok, yang dipengaruhi tidak hanya oleh kualitas

sumber daya secara individu saja, tetapi juga oleh komposisi dari

anggota kelompok.

50

Harga satuan sumber daya

Sumber daya yang dimaksud disini adalah sumber daya yang berkaitan

dengan pelaksanaan pekerjaan, yaitu tenaga kerja, material dan alat. Jadi

besarnya upah tenaga, harga material dan biaya alat yang digunakan untuk

mnegerjakan suatu pekerjaan, akan menentukan besarnya unit price secara

langsung. Dengan demikian, baik tenaga kerja, material maupun alat harus

didatangkan dari sumber yang paling murah, tetapi tetap memenuhi

persyaratan kualitas yang diminta.

b) Unsur-unsur unit price

Unit price pada dasarnya terdiri dari tiga unsur, yaitu:

- Upah tenaga kerja (Labours)

- Bahan (material)

- Alat (equipment)

Upah tenaga kerja

Untuk menghitung biaya upah tenaga, sampai dengan saat ini masih sering

digunakan “analisa BOW”, dimana faktor-faktor yang digunakanmerupakan

hasil penelitian lima puluh tahun yang lalu. Tentunya faktor-faktor yang

digunakan tersebut ditetapkan berdasarkan tingkat produktivitas tenaga saat

itu, sehingga sudah tidak sesuai lagi dengan kondisi sekarang.

Oleh karena itu, seharusnya dilakukan penelitian sebagai faktor – faktor baru,

sesuai tingkat produktivitas tenaga yang realistik saat ini.

Contoh:

Misal satu orang tukang batu, dibantu dengan dua orang pekerja dan di

koordinir oleh 1/50 mandor (satu mandor mengkoordinir 50 tukang), dapat

menyelesaikan pasangan bata seluas 20 m2 per hari. Ini berarti untuk

menyelesaikan per m2 pasangan bata diperlukan tenaga kerja sebagai berikut:

- 1/20 tukang : 0,050 tukang

- 2/20 pekerja : 0,100 pekerja

- 1/50 x 1/20 mandor : 0,001 mandor

Bahan (materials)

Bahan yang disebut disini jenisnya tergantung pada item pekerjaannya

(material pokok) dan metodenya (material penunjang). Bahan bangunan dapat

51

berupa bahan dasar (raw material) yang harus diproses di proyek, atau berupa

bahan jadi/setengah jadi, yang tinggal dipsang saja di lapangan.

Untuk saat ini, sudah banyak dijual bahan jadi atau setengah jadi, seperti

kosen, daun pintu / jendela, beton ready mix, aspal beton hotmix, dan lain

sebagainya. Sehingga untuk menghitung sub harga satuan bahan jenis ini,

tinggal mencari harga pasar yang ada saat itu. Untuk menghitung biaya bahan

yang dip roses sendiri di lapangan karena berbagai alas an, maka perlu

diketahui jumlah bahan yang diperlukan per satuan pekerjaan termasuk

didalamnya waste yang terjadi.

Ada beberapa penyebab waste, yaitu antara lain:

o Penolakan (reject) oleh owner, karena tidak memenuhi syarat

o Kerusakan, karena kelemahan dalam handling atau penyimpanan

o Kehilangan, karena kelemahan pengawasan keamanan

o Pemborosan pemakaian di lapangan.

Alat

Banyak jenis pekerjaan yang memerlukan peranan alat dalam proses

pelaksanaannya. Dasar pehitungan sub harga satuan alat ini sama dengan sub

harga satuan upah, yaitu mempertimbangkan tingkat produktivitas alat

tersebut.

Bila alat yang digunakan adalah alat sewa, maka harga sewa alat tersebut

dipakai sebagai dasar perhitungan sub harga satuan alat. Misal sewa beton

molen sebesar Rp. 50.000,00 per jam, dengan produktivitas 10 m3 per jam,

maka sub harga satuan alat untuk pekerjaan beton adalah Rp. 5.000,00 per m3

beton. Namun bila alat yang digunakan adalah milik sendir, maka harus

dipakai konsep biaya alat, yang terdiri dari:

o Biaya penyusutan (depresiasi) alat, yaitu biaya yang disisihkan untuk

pengembalian investasi alat yang bersangkutan.

o Biaya perbaikan, yaitu meliputi biaya yang diperlukan untuk

penggantian suku cadang dan upah mekanik.

o Biaya operasi, yaitu meliputi biaya-biaya yang diperlukan untuk

keperluan bahan bakar, pelumas, minyak hidrolis, grease dan upah

operator.

52

2.6 Indirect cost

Yang dimaksud dengan indirect cost adalah biaya yang harus dikeluarkan secara

tidak langsung dalam kaitannya dengan kegiatan suatu proyek. Indirect cost ini,

biasanya untuk menutupi biaya tetap, risiko, dan keuntungan bagi pelaksana proyek.

Baik versi owner maupun versi kontraktor, dalam perhitungan biaya proyek,

selalu menghitung indirect cost sebagai penambah unsure direct cost, hanya teknis

pelaksanaan dan pertimbangannya yang berbeda.

Versi owner biasanya hanya menetapkan suatu persentase dari direct cost

sejumlah angka yang dianggap mencukupi, sehingga sifatnya menjadi standar.

Sebaliknya versi kontraktor berbeda, karena hal ini mengandung banyak

pertimbangan yang lebih bersifat bisnis. Artinya, indirect cost suatu proyek tidak

standar tetapi tergantung situasi dan kondisi saat itu, baik internal maupun eksternal.

Menurut versi kontraktor, indirect cost ini sering disebut sebagai mark up, yaitu

sejumlah biaya yang ditambahkan untuk menutupi hal-hal sebagai berikut:

o Biaya tetap perusahaan

o Risiko yang tidak dapat diperkirakan

o Keuntungan usaha

Dalam menetapkan besarnya mark up, kontraktor selalu menghadapi dilemma.

Disatu pihak, ingin memasang sebesar-besarnya agar memperoleh laba yang cukup

bagus, tetapi di lain pihak harus memasang serendah-rendahnya agar dapat

memenangkan persaingan harga.

2.7 Latihan Soal :

1. Jelaskan tahapan / phase proyek dan cara perhitungan estimasi biaya pada setiap

tahapan proyek !

2. Jelaskan perlunya perhitungan cash flow dalam estimasi biaya!

3. Jelaskan unsure-unsur yang sangat mempengaruhi perhitungan unit price !