BAB IV

PEMBAHASAN / HASIL KUANTITATIF

IV. 1 Analisis Strategi Bisnis (Business Strategy Analysis)

IV.1.1 Analisis SWOT

Analisis SWOT mengukur mengenai perbandingan pengaruh internal dan

eksternal dalam PTSummarecon Agung Tbk.

Strength

1. Kemampuan dan pengalaman dalam mengelola properti kawasan hunian

yang nyaman.

2. Kemampuan perusahaan untuk menyediakan keragaman produk jasa dalam

bidang properti.

3. Perusahaan dan karyawan memberikan kontribusi tanggung jawab secara

internal melalui Yayasan Summarecon dan secara eksternal melalui Yayasan

Budha Tzu Chi – Indonesia.

4. Memiliki lahan bangunan strategis. Terlihat dari PT Summarecon Agung Tbk

Serpong yang berlokasi dekat dengan pintu keluar tol dan lokasi Sentral

Kelapa Gading yang mudah dijangkau konsumen dan masyarakat.

5. Memiliki kombinasi produk yang lengkap antara kawasan hunian(perumahan

dan apartemen) dan komersial (pusat perbelanjaan, ruko, perkantoran,

restoran dan tempat rekreasi.

6. Perusahaan memiliki produk berkualitas tinggi dan telah dipercaya oleh

konsumen.

66

7. PT Summarecon Agung Tbk memiliki SDM yang telah terlatih dan

berkualitas.

8. Perusahaan menerapkan Total Quality Management (TQM), manajemen

perusahaan selalu mengadakan event menarik setiap tahun.

9. Pertumbuhan pendapatan pada tahun 2011 sebesar 39% menjadi Rp. 2,39

triliun dan laba bersih meningkat 66% mencapai Rp.389 milyar.

10. Adanya program “A new chapter begins” yang memetakan rencana bisnis

dan strategi Summarecon selama 5 tahun kedepan.

11. Memiliki return on equity yang lebih tinggi daripada rata-rata industri.

12. PT Summarecon Agung Tbk memiliki progam magang buat siswa atau

mahasiswa yang belum mempunyai pengalaman kerja.

Weakness

1. Harga jual yang kurang kompetitif .

2. PT Summarecon Agung Tbk hanya menyasar pada kalangan menengah

keatas sehingga tidak dapat memenuhi semua peluang pasar yang ada.

3. Adanya kenaikan harga pada lahan akibat banyaknya persaingan di sektor

property.

4. Terdapat banyak pesaing di bidang properti misalnya PT Lippo Cikarang

Tbk, PT Citraland Property Tbk yang menawarkan banyak fasilitas menarik

dan harga terjangkau.

5. PT Summarecon Agung Tbk hanya memproduksi produk propertinya di

daerah Jabodetabek saja.

6. Debt to total equity ratio yang lebih besar dari rata-rata industri.

7. Debt to total asset yang cenderung meningkat dari tahun ke tahun.

67

8. Memiliki current ratio yang jauh kecil daripada rata-rata industri.

9. Memiliki perputaran piutang (receivables turnover) dibawah rata-rata

industri.

Opportunity

1. Seiring dengan bertumbuhnya kalangan menengah keatas dan meningkatnya

daya beli khususnya investasi di bidang properti oleh kalangan masyarakat

ini.

2. Tingginya aktivitas kerja masyarakat sehingga terbatasnya waktu mereka

untuk mengelola kawasan hunian. PT Summarecon Agung Tbk telah

merancang hunian mereka menjadi nyaman dan strategis bagi masyarakat.

3. Standar bunga bank Indonesia mengalami penurunan sehingga pihak-pihak

bank yang berhubungan dengan PT Summarecon Agung Tbk akan

melakukan penawaran bagi konsumen. Tingkat suku bunga yang rendah akan

menarik bagi konsumen untuk membeli properti.

4. Jumlah penduduk Jakarta yang terus bertambah, maka kebutuhan akan

hunian akan ikut bertambah.

5. Membangun properti di luar jabodetabek.

6. Memasarkan produk lewat online, karena transaksi menurut Frost & Sullivan

memprediksikan pengiklanan properti di internet mengalami peningkatan

ganda dari tahun ke tahun 1%-8% pada tahun 2010.

7. Adanya acara-acara rutin yang dilakukan oleh PT Summarecon Agung Tbk

pada setiap tahunnya berupa peluncuran apartemen-apartemen mewah,

Jakarta Fashion and Food Festival (JFF), pesta Hallowen, dan acara lainnya

di dalam sektor penjualan dan brand awareness.

68

Threats

1. Banyak pesaing dalam bidang usaha properti misalkan PT Alam Sutera

Realty Tbk, PT Ciputra Realty Tbk, PT Lippo Cikarang Tbk dan PT

Modernland Property Tbk sehingga memberikan banyak alternative terhadap

konsumen.

2. Nilai mata uang yang tidak stabil memperhambat transaksi bisnis karena

perusahaan selalu melihat kurs rupiah dan dollar.

3. Biaya operasional meningkat karena adanya perubahan dalam perundangan

dan peraturan yang berkaitan dengan Tarif Dasar Listrik pada tahun 2010.

4. Pesaing telah membaca pasar dan memiliki banyak cabang di daerah

jabodetabek. Misalnya PT Citraland Property Tbk membangun mall di

daerah semarang.

5. Adanya penghapusan subsidi BBM bagi industri.

6. Kompetisi dalam mendapatkan lahan yang strategis dan meningkatnya harga

yang akan mempengaruhi pertumbuhan dan proyek pembangunan properti

jangka panjang.

7. Beban pajak meningkat karena terjadi kenaikan volume bisnis.

Dari penjelasan diatas, maka dibuat dirumuskan diagram SWOT seperti

dibawah ini :

69

 IFAS (internal factors)

Strenght Weakness

EFAS (External Factors)

Opportunity

1. Menawarkan jasa desain interior pada apartmen dan perumahan yang dikembangkan sehingga hal tersebut memudahkan bagi para masyarakat yang memiliki waktu terbatas namun ingin memiliki hunian yg modern dan nyaman.

1.Menyediakan produk apartemen dan perumahan yang menyasar pada kelas bawah.

2. Melakukan promosi yang gencar dan memberikan cicilan kredit kepada masyarakat karena bunga bank indonesia sedang mengalami penurunan.

2.Menawarkan fasilitas menarik dengan harga yang terjangkau masyarakat kelas bawah.

3. Menambah acara-acara rutin sebagai bagian dari promosi perusahaan agar dapat meningkatkan jalur komunikasi antara perusahaan dan konsumen.

3. melakukan penggembangan usaha di luar jabodetabek.

4. Memberikan Award kepada karyawan sehingga mereka lebih termotivasi dalam bekerja

 

5. Memberikan program study lanjutan kepada karyawan yang mempunyai potensi. Misalnya dari SMA ke jenjang S1

 

6. memulai pembangunan the springs country club di serpong yang sempat tertunda karena bunga bank sedang menurun

 

      

Threats

1. Meningkatkan kinerja perusahaan sehingga memiliki nilai "lebih" daripada perusahaan lain

1.Meningkatkan perputaran Debt to equity ratio .

2. Membuka fasilitas pendidikan misalnya sekolah atau universitas

2. Efisien dalam penggunaan BBM.

3. Mengontrol biaya produksi perusahaan agar bisa memberikan harga yang lebih murah di banding perusahaan lain.

3. Meningkatkan current ratio perusahaan dengan cara memperkecil persediaan.

4. Membuat produk yang “go green” yang ramah lingkungan

4. Menetapkan harga yang tepat sehingga dapat bersaing dengan industri yang sama.

  5.Memaksimalkan pendapatan dengan meminimalkan beban pokok penjualan dan beban pokok langsung.

          

Tabel 4.1 Analisis SWOT

70

IV.1.2 Analisis PESTEL

1. Politik (Policy)

Pemerintah menetapkan regulasi (PP no.11 tahun 2010) yang secara umum

menjelaskan bahwa lahan-lahan terlantar dapat dikembangkan atau dapat di

manfaatkan oleh perusahaan. summarecon membeli tanah terlantar di daerah

bandung untuk dijadikan township yang bernama bandung gedebage.

2. Ekonomi (Economy)

Pada tahun 2011, perekonomian indonesia berhasil tumbuh cukup tinggi sebesar

6,1% dibanding tahun 2010. Pendapatan summarecon naik menjadi 39% dari

tahun sebelumnya sedangkan laba tahun berjalan meningkat hingga 66%.

Bank Indonesia menurunkan suku bunga dari 6,75% menjadi 6% di akhir tahun

2011. Tingkat bunga pinjaman komersial perbankan menurun dari 13% menjadi

11%. Rendahnya suku bunga memberikan peluang bagi summarecon untuk

meluncurkan produk baru seperti rumah dan ruko serta properti investasi lainnya

yang memerlukan dana dari bank.

Bank Indonesia menawarkan tingkat bunga kredit pinjaman rumah (KPR) cukup

rendah sebesar 8% untuk tahun pertama itu mendorong masyarakat / investor

untuk membeli properti dari Summarecon.

Kurs rupiah atau nilai mata uang terhadap pergerakan dollar sering tidak stabil di

Indonesia sehingga menyebabkan terhambatnya transaksi bisnis menggunakan

dollar yang dilakukan oleh PT Summarecon Agung Tbk.

3. Sosial (Social)

71

PT Summarecon Agung Tbk membentuk “Summarecon Peduli” yang terdiri

dari para karyawan Summarecon, sekaligus sebagai sukarelawan yang

berpartisipasi dalam berbagai aktivitas sosial dalam masyarakat. Aktivitas-

aktivitas tersebut mencakup pemberian beasiswa untuk mereka yang layak guna

malanjutkan pendidikan ke jenjang yang lebih tinggi, penyediaan pengobatan

gratis, pembagian sembako, penyelenggaraan kegiatan bersama serta kegiatan

kebersihan dan perawatan lingkungan.

Pada tanggal 3 mei 2011, PT Summarecon Agung Tbk memberikan beasiswa

sekolah senilai Rp290 juta kepada 270 pelajar berprestasi di wilayah sekitar unit

Summarecon Bekasi, Summarecon Kelapa Gading, dan Summarecon Serpong.

Pada tanggal 23-25 agustus 2011, PT Summarecon Agung Tbk membagikan

5.100 bingkisan sembako kepada warga daerah kelapa gading dan Bekasi serta

12.500 bingkisan sembako untuk warga di daerah Summarecon Serpong dalam

rangka menyambut hari raya idul fitri.

PT Summarecon Agung Tbk baik melalui perusahaan maupun para karyawannya

aktif berpartisipasi dalam Yayasan Buddha Tzu Chi Indonesia dalam

memberikan sumbangan.

PT Summarecon Agung Tbk menyediakan program magang bagi siswa

sehingga mereka mendapatkan pendidikan yang lebih baik dan siap untuk masuk

ke dunia kerja.

Serangkaian kegiatan yang dilakukan sepanjang tahun 2010 adalah “Hari

Pelestarian Lingkungan”, “Donor Darah”, serta “Bedah Rumah”.

72

Pada tanggal 25 September 2011, karyawan Summarecon menjadi relawan

dalam kegiatan bakti sosial pembagian beras cinta kasih untuk warga di sekitar

Kelapa Gading dan Tanjung Priok.

4. Teknologi (Technology)

PT Summarecon memberikan pelayanan terbaik dan terpadu kepada konsumen

melalui system teknologi yang tepat dan ditingkatkan terus menerus. Manajemen

PT Summarecon Agung Tbk menerapkan system teknologi E-Commerce

sehingga memungkinkan untuk melakukan proses jual beli secara online. Hal ini

tentu memudahkan dan menghemat waktu bagi para konsumen yang memiliki

waktu sempit untuk tetap melakukan transaksi via media eletronik.

PT Summarecon Agung Tbk membuat perumahan mewah yang mampu

menyeimbangkan kualitas produk dan kualitas lingkungan bernama Grand

Orchard, sehingga menerima penghargaan FIABCI Inonesia – BNI Prix

d’Excellence Award untuk kategori perumahan mewah oleh Federation

Internationale des Administrateurs de Bien Conselis Immobiliers (FIABCI)

Indonesia.

PT Summarecon Agung Tbk menerima Piala Adipura 2010 sebagai taman

jogging dengan lokasi terbaik untuk kategori taman kota.

Pada 10 November 2011, PT Summarecon Agung Tbk meraih penghargaan

Green Properti Award 2011 sebagai salah satu pengembang properti ramah

lingkungan.

5. Lingkungan (Environment)

73

PT Summarecon Agung Tbk mendukung program pelestarian lingkungan tzu

chi dengan mengumpulkan sumbangan sampah daur ulang dari warga dan

karyawan PT Summarecon Agung Tbk Kelapa Gading. Kegiatan ini dilakukan

juga di Summarecon Serpong, sesuai dengan mottonya “Mengubah sampah

menjadi emas; mengubah emas menjadi cinta kasih”. PT Summarecon Agung

Tbk juga secara aktif melakukan daur ulang sampah dengan menyediakan

fasilitas daur ulang di seluruh lokasi proyek pengembangannya.

6. Hukum (Law)

Pada bulan September 2008, PT Summarecon Agung Tbk menggunakan

undang-undang No.36 tahun 2008 mengenai “Pajak Penghasilan” dan

menggunakan tarif pajak tunggal yaitu 28% untuk tahun fiskal 2008 dan 25%

untuk tahun fiscal 2010 dan seterusnya.

Dengan adanya undang-undang Tenaga Kerja No. 13/2003 tanggal 25 Maret

2003, perusahaan menyelenggarakan program pensiun iuran pasti untuk seluruh

karyawan yang memenuhi persyaratan.

Sesuai dengan Pasal 70 undang-undang Perseroan Terbatas No. 40 Tahun 2007,

perusahaan wajib mengalokasikan penggunaan sejumlah dana tertentu dari laba

bersih tahunannya hingga mencapai 20% dari modal ditempatkan tersebut

sedangkan PT Summarecon Agung Tbk pada tanggal 31 desember 2011, saldo

laba yang ditentukan pengunaannya masih dibawah 20% dari jumlah modal

ditempatkan dan disetor penuh.

IV.1.3 Analisis Stakeholders (Mendelow’s Matrix)

74

Mendelow matrix adalah matrix yang mengukur seberapa pentingnya

stakeholders dalam suatu perusahaan. Stakeholders sendiri adalah pemangku

kepentingan yang mempunyai distribusi kepada perusahaan, baik itu banyak

maupun sedikit.

Level Of interestLow High

Pow

er

Low

A - Minimal Effort B - Keep Informed

 Media, Masyarakat, karyawan, pelanggan

 Bank,pemegang saham, auditor eksternal dan

internal, komite audit serta kreditur lainnya

Hig

h

C- Keep Satisfied D - Key Players

Investor, pemasok   Dewan direksi

Tabel 4.2 Mendelow Matrix

1. Minimal effort

Stakeholders yang termasuk dalam kategori minimal effort adalah

stakeholders yang tidak perlu mengetahui laporan keuangan perusahaan dan

tidak memiliki stock dalam PT Summarecon Agung Tbk. Perusahaan

memerlukan orang luar untuk memberikan pendapat mengenai operasi

perusahaan yang berlangsung tetapi keputusan tetap berada di tangan

management. Yang termasuk dalam kategori ini adalah media, masyarakat,

karyawan dan pelanggan.

2. Keep informed

75

Stakeholders yang temasuk dalam kategori keep informed adalah

stakeholders yang mempunyai tingkat ketertarikan yang tinggi terhadap

perusahaan namun tidak dapat mempengaruhi keputusan management.

Stakeholders dalam kategori ini perlu mengetahui laporan keuangan dan harus di

beritahu info-info mengenai perusahaan karena penting bagi pihak ini untuk

mengetahuinya agar dapat mendistribusikan dananya. Pihak yang termasuk

dalam kategori ini adalah bank, pemegang saham, komite audit, audit internal

dan audit eksternal, konsultan, serta kreditur lainnya.

3. Keep Satisfied

Stakeholders yang termasuk dalam kategori keep satisfied adalah

stakeholders yang mempunyai kekuasaan namun tidak mempunyai ketertarikan

untuk mengontrol perusahaan. Stakeholders membutuhkan bantuan manager

untuk mengontrol perusahaan. Pihak yang termasuk dalam kategori ini adalah

pemegang saham dan pemasok.

4. Key Players

Stakeholders yang termasuk dalam kategori key players adalah

stakeholders yang mempunyai kekuasaan dan mempunyai ketertarikan untuk

mengontrol perusahaan. Hal ini memungkinkan mereka mengatur perusahaan

dan membuat keputusan tentang langkah-langkah apa saja yang harus dilakukan

perusahaan agar visi dan misi perusahaan tercapai serta langkah-langkah apa

yang harus dilakukan untuk meminimalkan resiko. Pihak yang masuk kategori

ini adalah dewan direksi, dewan komisaris dan manager yang mengatur

perusahaan dan karyawan-karyawan di PT Summarecon Agung Tbk serta

76

merencanakan dan memutuskan strategi apa yang harus dilakukan agar visi dan

misi perusahaan dapat tercapai.

Setelah mengidentifikasi stakeholders, penulis mengidentifikasi strategi-strategi

yang dilakukan PT Summarecon Agung Tbk pada shareholdernya. Antara lain:

1. Masyarakat

PT Summarecon Agung Tbk mengadakan berbagai aktivitas sosial

dalam membangun keharmonisan masyarakat lingkungan di sekitar proyek

PT Summarecon Agung Tbk . Aktivitas – aktivitas itu mencakup pemberian

beasiswa untuk mereka yang layak agar bisa melanjutkan kurang ke jenjang

yang lebih tinggi, pembagian sembako pada warga yang mampu. PT

Summarecon Agung Tbk juga aktif dalam kegiatan Buddha Tzu Chi

Indonesia dalam bakti sosial yang dilakukan.

2. Karyawan

PT Summarecon Agung Tbk memberikan pelatihan dan peluang

pengembangan karir kepada seluruh karyawannya dengen tujuan

mempertahankan motivasi tenaga kerja secara terus menerus dengan

kerjasama antar karyawan dan pelayanan pelanggan yang lebih baik lagi.

Perusahaan memiliki program pengembangan karir yang seringkali dilakukan

dengan dibantu konsultan pelatihan dan pendidikan, mencakup supervisor

development dan middle / senior manager development program. Pada

tingkat direksi, para direktur diwajibkan untuk melanjutkan program edukasi

dan seminar-seminar untuk mengikuti perkembangan pasar terkini.

77

3. Pemegang saham

PT Summarecon Agung Tbk mengungkapkan kepada seluruh

pemegang saham cara yang dipakai dalam menerapkan tata kelola

perusahaan yang baik dalam sehari-harinya. PT Summarecon Agung Tbk

mengungkapkan seluruh informasi material dan relevan termasuk aksi

korporat yang diumumkan kepada publik melalui bursa efek dan websitenya

yang dapat diakses di www.summarecon.com.

IV.1.4 Analisis Critical Success Factors

Analisis ini menunjukkan dimana letak PT Summarecon Agung Tbk

didalam bisnis properti yang ada di Indonesia. Perusahaan yang dijadikan

pembanding adalah perusahaan-perusahaan yang bergerak dalam bisnis properti

seperti PT Alam Sutera Property Tbk, PT Lippo Cikarang Tbk, PT Ciputra

Property Tbk dan PT Modernland Properti Tbk. Hal yang dijadikan

perbandingan adalah hal-hal yang krusial sehingga lebih mudah dalam

membandingkannya.

1. Kualitas Sumber Daya Manusia (SDM)

Kelima perusahaan memiliki pelatihan SDM yang baik sehingga dalam

hal kualitas SDM semuanya memiliki nilai yang sama. Ini karena perkembangan

SDM akan berdampak positif bagi perusahaan. Perusahaan melalui departemen

SDM menyelenggarakan program pelatihan karyawan untuk meningkatkan

kompetensi masing-masing karyawan. Program diberikan baik secara in-house

maupun melalui pihak eksternal. Biasanya dalam suatu perusahaan terdapat 3

kategori pelatihan, yaitu pelatihan teknis untuk menambah wawasan, pelatihan

78

manajemen dan pelatihan pengembangan karakter (character building).

Perusahaan juga memberikan kesempatan untuk melanjutkan pendidikan mereka

ke jenjang yang lebih tinggi, dari D3 ke S1 dan dari S1 ke S2 (citraland).

2. Brand awareness

PT Summarecon Agung Tbk memiliki kualitas produk yang baik yang

didukung oleh divisi riset dan pengembangannya sehingga menyajikan produk

yang modern dan sesuai dengan kebutuhan konsumennya. Dalam hal ini,

kompetitornya pun memiliki kualitas produk yang baik. Namun walaupun begitu,

PT Summarecon Agung Tbk dinilai cukup baik karena selalu diminati oleh

masyarakat dan selalu ramai dikunjungi oleh konsumen yang ingin mendapatkan

pelayanan dan produk yang memuaskan mereka. Ini terbukti pada penjualan

produk PT Summarecon Agung Tbk yang hampir 100% terjual pada saat

launching.

3.Letak dan saluran distribusi produk 

Berdasarkan data pada tahun 2011No Nama perusahaan Daerah Jabodetabek Luar Jabodetabek1 PT Summarecon Agung Tbk Jakarta, Serpong, Bekasi, Tangerang Bandung2 PT Alam Sutera Property Tbk Tangerang, bekasi, cianjur Tanjung Pinang

3 PT Ciputra Property Tbk Jakarta Semarang

4 PT Modernland Property TbkTangerang, Jakarta timur,Jakarta

selatan ---------5 PT Lippo Cikarang Tbk Cikarang ---------

Tabel 4.4 Letak dan saluran distribusi produk

PT Summarecon Agung Tbk juga sudah membeli lahan di bandung dan

akan dikembangkan pada tahun 2015 dengan nama “Bandung Gedebage”. PT

Alam Sutera Property Tbk memiliki proyek di Tanjung Pinang dan PT Ciputra

Property Tbk memiliki proyek di Semarang. Sedangkan, PT Modernland

79

Property Tbk dan PT Lippo Cikarang Tbk hanya terbatas pada wilayah

jabodetabek saja.

4. Differensiasi Produk

Berdasarkan data pada tahun 2011No Nama perusahaan Differensiasi Keterangan1 PT Summarecon Agung Tbk 1.Kawasan perkantoran    2. Sentra kelapa gading mall kelapa gading, lapiazza, gading food city

  3. Gading raya golf course and clubhouse

lapangan golf     4. Kavling  Tanah di jual dan disewakan  5. Gading raya sports club klub kelapa gading

 

6. Kota terpadu : Summarecon kelapa gading,Summarecon serpong dan summarecon bekasi

pemukiman dan komersial, lengkap dengan berbagai fasilitas yang diperlukan termasuk olahraga, sarana ibadah dan fasilitas pendidikan

     7. Apartemen apartemen summerville  8. Perumahan  

 9. Sentra gading serpong summarecon mal serpong, pusat perkantoran,

plaza summarecon

  10.Hotel Hotel Harris kelapa gading

  11. Rumah sakit  RSIA- Carolus di Summarecon serpong2 PT Alam Sutera Property Tbk 1. Ruko    2. Perumahan    3. Kawasan perkantoran    4. Mal mall alam sutera  5. Flavor bliss pusat tempat makan  6. Apartemen    7. Kavling    8. Sport center    9.Tempat pendidikan Binus university, Sekolah St.Laurensia,  10. Market pasar 8  11. Rumah sakit Rumah sakit OMNI  12. Mesjid Nur Asmaa Ul Husna Mosque     3 PT Modernland Property Tbk 1. Kota modern pusat wisata kuliner, perumahan, area golf  2. Modern Park perumahan, toko, sekolah, fasilitas olahraga    departemen store, dan pasar swalayan  3. Modern Hill perumahan, lapangan golf

80

  4. Jakarta Garden cityPusat niaga, Sekolah, Rumah sakit bertaraf internasional

            

4 PT Lippo Cikarang Tbk 1. Lippo Cikarang citywalk streetmall

  2. Sport village pusat olahraga di kawasan perumahan lippo  3. Perumahan elysium residence, dll  4. Hotel berbintang  

 

5. Kawasan industri untuk usaha pergudangan, industri plastik metal, karet, elektronik, suku cadang kendaraan bermotor, farmasi, multimedia

 

6. Town Management Lippo cikarang mengelola penyediaan air bersih, pengelolaan air

limbah, perawatan taman, saluran air, dll

  7. Restoran    8. Rumah sakit  

 

9. Pusat rekreasi Hompimpa arena flying fox, kolam renang, kereta api mini, sepeda air, arena berkuda dan lain -lain

  10. Megumi Driving Range lapangan golf       

5 PT Ciputra Property Tbk1. Ciputra World Jakarta Superblock terdiri dari mall, restoran n café serta

perkantoran

   2. Hotel Hotel ciputra jakarta, Hotel ciputra semarang

    3. Mall Mall Ciputra jakarta, Mall ciputra semarang    4. Somerset Grand Citra terdiri dari kondominium dan apartemen

    5. Gedung perkantoran Kav.6 berisi gedung kantor dan apartemen    6. Apartemen apartemen my home

Tabel 4.5 Diferensiasi produk

Dapat disimpulkam bahwa dalam hal diferensiasi produk, PT Lippo

Cikarang Tbk dan PT Summarecon Agung Tbk lebih unggul dengan

differensiasi produk yang lebih banyak. Ini dapat dilihat dengan differensiasi

produk berupa mal, apartemen, perumahan, kota terpadu, gedung-gedung

perkantoran, hotel-hotel serta tempat rekreasi yang ditawarkan oleh perusahaan

tersebut. Diikuti oleh PT Ciputra Property Tbk dan PT Alam Sutera Property

81

Tbk. Sedangkan PT Modernland Property Tbk berfokus pada kota terpadu dan

perumahan saja.

5. Target pasar

PT Summarecon Agung Tbk dan PT Alam Sutera Tbk memiliki target

pasar menengah ke atas sedangkan PT Lippo Cikarang, PT Modernland Realty

Tbk dan PT Ciputra Realty tbk meyasar pasar menengah ke bawah. Ini dapat

dilihat dengan harga Pada tahun 2011, PT Summarecon Agung Tbk

mengeluarkan produknya dengan harga produk yang dimulai dari

RP650.000.000,-, PT Alam Sutera Property Tbk mengeluarkan produknya yang

dimulai dari harga Rp750.000.000,-, PT Ciputra Property Tbk mengeluarkan

produknya dengan harga produk yang dimulai dari Rp350.000.000,-, PT Lippo

Cikarang Tbk mengeluarkan produknya dengan harga Rp.300.000.000,-, PT

Modernland Property Tbk mengeluarkan produknya dengan harga Rp

450.000.000,-.

IV.1.5 Analisis Persaingan industri (Michael Porter)

Analisis porter menyatakan dalam sebuah industri terdapat 5 kekuatan utama

yang menjadi pendorong akan timbulnya persaingan dalam industri dimana

perusahaan juga menjadi bagian dalam persaingan tersebut. 5 kekuatan tersebut

adalah:

a. Persaingan antar industri sejenis

PT Summarecon Agung Tbk merupakan perusahaan yang bergerak

dalam bidang industri properti. Perusahaan ini banyak memiliki perusahaan

82

pesaing yang bergerak di bidang industri yang sejenis. Penulis menggunakan

perusahaan pembanding PT Summarecon Agung Tbk antara lain:

PT Alam Sutera Property Tbk,

PT Ciputra Property Tbk,

PT Lippo Cikarang Tbk, dan

PT Modernland Property Tbk

Untuk properti di daerah Jakarta, PT Summarecon Agung Tbk bersaing

dengan PT Ciputra Property Tbk. PT Summarecon Agung Tbk menguasai

wilayah Jakarta utara khususnya daerah kelapa gading dengan

pengembangan produk seperti mal kelapa gading, apartemen, perumahan,

rumah serta ruko untuk kawasan komerisalnnya sedangkan PT Ciputra

Property Tbk menguasai wilayah Jakarta barat dengan pengembangan produk

seperti mal ciputra, gedung perkantoran, hotel berbintang, kondominium dan

apartemen.

Untuk di daerah serpong dan tangerang perusahaan mendapat banyak

pesaing yaitu dari PT Alam Sutera Property Tbk dan PT Modernland

Property Tbk yang telah membangun bisnis properti di daerah serpong dan

tangerang. PT Summarecon Agung Tbk mengembangkan produk seperti

summarecon mal serpong, perumahan, menara perkantoran, dan

mengembangkan fasilitas penunjang seperti lapangan golf, klub rekreasi,

rumah sakit dan sekolah. PT Alam Sutera Realty Tbk mengembangkan

produk seperti mal alam sutera, ruko, perumahan, flavor bliss – pusat tempat

makan, kawasan perkantoran dan mengembangkan fasilitas seperti tempat

pendidikan, mesjid dan pusat olahraga. PT Modernland Realty Tbk

83

mengembangkan kota terpadu seperti modern hill dan kota modern yang

mencakup perumahan serta fasilitas seperti sekolah, wisata kuliner , lapangan

golf, department store dan pasar swalayan.

b. Potensi masuknya pesaing baru

Perusahaan baru kadang masuk ke industri dengan produk yang

berkualitas tinggi, harga produk yang lebih rendah dan sumber daya

pemasaran yang tinggi. Hal ini yang membuat pendatang baru menjadi

ancaman bagi perusahaan yang telah ada dalam industri. Dalam kasus PT

Summarecon Agung Tbk. Pesaing yang bisa masuk ke dalam industri

properti memiliki hambatan karena industri ini membutuhkan biaya yang

besar dalam pengembangannya, sehingga pendatang baru cenderung sulit

dalam memasuki industri properti.

c. Potensi pengembangan produk- produk pengganti

Perkembangan trend arsitektur maupun teknologi bangunan menciptakan

produk subtitusi atau produk pengganti. Produk pengganti adalah produk-

produk yang mirip dan memiliki fungsi yang sama dengan produk dalam

yang telah ada dalam industri. Dalam hal industri properti, PT Summarecon

Agung Tbk berkompetisi ketat dengan perusahaan-perusahaan sejenis karena

ancaman dari produk pengganti sangat tinggi. Ini menyebabkan banyaknya

produk serupa yang di produksi oleh perusahaan pesaing. Misalnya: Hunian

berupa rumah digantikan dengan apartemen yang praktis.

d. Daya tawar pemasok

Pemasok dapat mempengaruhi perusahaan berdasarkan posisi tawar

yang dilakukan oleh pemasok. Dalam kasus PT Summarecon Agung Tbk.

84

Perusahaan memperoleh bahan baku dengan perjanjian yang telah ditentukan

sebelumnya sehingga jika terjadi perubahan kebijakan pemerintah yang dapat

mempengaruhi harga bahan baku secara umum, tingkat profitabilitas

perusahaan tidak akan terlalu terpengaruh karena perusahaan telah membuat

perjanjian pembelian dimuka. Namun, kenaikan bahan baku akan

mempengaruhi harga penjualan perusahaan pada penjualan berikutnya. PT

Summarecon Agung Tbk bekerja sama dengan PT Satya Langgeng Sentosa,

PT Adhi Karya, PT Wijaya Kusuma Construction, PT Multibangun

Adhitama Konstruksi, PT Mitra Inti Elektrindo, dll. Posisi tawar menawar PT

Summarecon Agung Tbk terhadap pemasoknya dinilai cukup rendah karena

telah melakukan perjanjian terlebih dahulu.

e. Daya tawar konsumen

Konsumen dapat mempengaruhi industri berdasarkan kekuatan daya

belinya. Hal ini disebabkan karena adanya tingkatan-tingkatan ekonomi

antara konsumen tingkat bawah, konsumen tingkat menengah kebawah,

konsumen menengah keatas dan konsumen high class. Dalam industri

properti, konsumen memiliki banyak pilihan untuk pemilihan jasa dalam

memenuhi kebutuhannya untuk berinvestasi, tempat tinggal, rekreasi dan

tempat perbelanjaannya berdasarkan tingkatan ekonominya. Banyaknya

pesaing di bidang industri sejenis misalkan PT Alam Sutera Property Tbk,

PT Ciputra Property Tbk, PT Lippo Cikarang Tbk dan PT Modernland

Property Tbk menyebabkan tingginya kekuatan tawar konsumen.

Dari analisa diatas, penulis membuat strategi yang dapat digunakan oleh 

perusahaan untuk menghadapi persaingan pada industri. 

85

Kekuatan Rating Alasam 1. Persaingan industri sejenis high Karena ketatnya persaingan dalam memproduksi produk

sejenis, kebijakan suatu perusahaan daoat mempengaruhi perusahaan kompetitor

2. Potensi masuknya pesaing baru low Pesaing yang masuk di industry ini dinilai sulit karena dibutuhkan modal yang besar

3.Potensi pengembangan produk pengganti

medium Banyak produk yang dapat digantikan merupakan ancaman bagi perusahaan apalagi jika berasal dari perusahaan kompetitor. Misalnya rumah dengan apartemen mewah.

4. Daya tawar pemasok low Cenderung rendah karena perusahaan telah melakukan kontrak dengan pemasok sehingga jika terjadi perubahan kebijakan pada pemerintah, tingkat profitabilitas perusahaan tidak terlalu berpengaruh.

5. Daya tawar konsumen high industri properti sangat bergantung pada daya tawar konsumennya karena banyaknya perusahaan yang bergerak dalam perusahaan properti serta pilihan-pilihan yang ditawarkan

Tabel 4.6 Lima kekuatan persaingan dalam industri

Dari tabel diatas, selanjutnya penulis mengidentifikasi strategi-strategi

yang dapat dilakukan oleh PT Summarecon Agung Tbk. Strategi strategi tersebut

adalah :

1. mempertahankan dan menjaga hubungan jangka panjang dengan pelanggan

2. Terus mengembangkan property dengan target pelanggan berpendapatan

menengah keatas

3. Terus memperkuat dan menjaga nama baik perusahaan

4. Berinovasi dalam membuat produk baru.misalkan: perumahan go green

5. Perusahaan harus dapat bernegosiasi harga dengan baik serta melihat kualitas

bahan baku yang ditawarkan pemasok

6. Mengikuti perkembangan pasar dan melakukan survei serta riset agar dapat

memenuhi keinginan konsumennya

86

IV.2 Analisis Laporan Keuangan

IV.2.1 Analisis Vertikal dan Horizontal

Analisis vertikal dan horizontal memberikan gambaran mengenai

posisi akun terhadap pos dasar yang terdapat dalam laporan keuangan dan

perubahannya dari tahun ke tahun. Gambaran yang diperoleh digunakan

untuk menentukan langkah-langkah kedepan terhadap operasional

perusahaan.

Analisis vertikal dilakukan untuk mengetahui seberapa besar

kontribusi setiap item dalam laporan keuangan terhadap nilai total (dalam

%). Analisa vertikal dalam laporan laba rugi dilakukan dengan

membandingkan setiap item dalam laporan dengan total penjualan.

Analisa vertikal dalam balance sheet dapat dilakukan dengan cara

membagi item aset dengan total aset, membagi item liabilities dengan

total liabilities, dan membagi item equity dengan total equity. Hasil

perbandingannya dikalikan dengan 100%, sehingga dapat menghasilkan

persentase pembanding.

Analisis horizontal dihitung dengan cara membandingkan antara

selisih data satu tahun (tahun dasar) dengan tahun lainnya dibagi dengan

tahun dasar untuk mengetahui perkembangan dan perubahan-perubahan

yang terjadi. Hasil persentase perubahan ini kemudian dievaluasi dan

dilihat signifikansinya secara keseluruhan.

IV.2.1.1 Analisis Vertikal

Analisis vertikal pada Laporan Neraca dapat dilihat dari tabel

Analisis Vertikal Neraca pada lampiran L3-L4. Pada tahun 2008, terdapat

87

penurunan pada kas sebesar 0,9% dari tahun 2007 sebesar 8,09%. Namun

dari tahun ke tahun kas mengalami kenaikan yang signifikan yaitu pada

tahun 2009 sebesar 14,20%, 2010 sebesar 18,25% dan 2011 sebesar

18,47%. Ini menandakan bahwa perusahaan likuid dan tidak mengalami

kesulitan jika ingin mengeluarkan dana secara cepat.

Pada tahun 2007, bagian aset di dominasi oleh aset tetap sebesar

59,76%. Pada bagian hutang, hutang jangka pendek dan jangka panjang

hanya selisih 1,96%. Pada bagian modal didominasi oleh saldo laba yang

belum di tentukan penggunaannya yaitu sebesar 25,71%. Pada tahun

2008 bagian asetnya di dominasi oleh aset tetap yang mencapai 62,14%

dari total asetnya. Pada bagian hutang didominasi oleh hutang jangka

panjang sebesar 35,29%. Pada bagian modal didominasi oleh saldo laba

yang belum ditentukan penggunaannya sebesar 23,03%. Pada tahun 2009

bagian aset di dominasi oleh aset tetap sebesar 59,07%. Pada bagian

hutang di dominasi oleh hutang jangka pendek sebesar 35,56%. Pada

bagian modal didominasi oleh saldo laba yang belum ditentukan

penggunaaanya sebesar 22,04%. Pada tahun 2010 bagian aset didominasi

oleh aset lancar sebesar 53,09%. Pada bagian hutang di dominasi oleh

hutang lancar sebesar 48,26%. Pada bagian modal di dominasi oleh saldo

laba belum ditentukan penggunaannya sebesar 18,95%. Pada tahun 2011

bagian aset di dominasi oleh aset lancar sebesar 58,85%. Pada bagian

hutang didominasi oleh hutang lancar sebesar 51,02%. Pada bagian

modal didominasi oleh saldo laba yang belum ditentukan penggunaannya

sebesar 18,34%.

88

Analisis vertikal pada Laporan Laba Rugi dapat dilihat dari tabel

Analisis vertikal Income statement pada lampiran L5 Pada tahun 2007-

2011, persentase pendapatan bersih dan COGS terhadap penjualan

mengalami fluktuasi. Pada tahun 2007 ke 2008 persentase laba bersih

terhadap penjualan mengalami penurunan, sedangkan persentase beban

pokok penjualan terhadap penjualan bersih mengalami kenaikan.

Penurunan persentase laba bersih terhadap penjualan bersih dikarenakan

meningkatnya persentase beban pokok penjualan terhadap penjualan

bersih. Hal ini menandakan bahwa perusahaan belum bisa meminimalkan

beban pokok penjualan. Pada tahun 2008 ke 2011 terjadi kenaikan pada

laba bersih yang signifikan sebesar 9,05% dari 7,43% ke 16,48%. Ini

menandakan bahwa perusahaan ini memperlihatkan adanya perbaikan

atas kinerjanya perusahaan.

IV.2.1.2 Analisis horizontal

Analisis horizontal pada laporan laba rugi dapat dilihat dari tabel

analisis horizontal income statement pada lampiran L6-L7. Pada tabel

tersebut dapat dilihat peningkatan dan penurunan dari akun-akun laba

rugi yang terjadi dari tahun 2007-2011.

Aset lancar mengalami kenaikan sebesar 260,08% sejak tahun

2007-2010 karena adanya peningkatan yang signifikan terhadap akun

persediaan dan pajak di bayar dimuka. Hal ini kurang baik bagi

perusahaan karena kurang likuid dalam pembayaran hutang untuk

kedepannya. Pada tahun 2011 terjadi penurunan aset lancar sebesar

10,51% dari 380,03% ke 369,52% dikarenakan adanya peningkatan

89

penerimaan kas dan biaya di bayar dimuka. Walaupun begitu, persediaan

perusahaan terlampau besar, karena pada 2011 terjadi kenaikan yang

sangat signifikan sebesar 275,94% dari tahun 2010 252,01% ke 527,95%.

Ini berarti perusahaan belum cukup baik dari sisi kinerjanya karena

menyimpan persediaan terlalu besar.

Piutang usaha mengalami penurunan pada tahun 2008 sebesar

64,56% dari 229,69% ke 165,13%. Pada tahun 2009 terjadi penurunan

sebesar 25,38% dari 165,13% ke 139,75%. Pada tahun 2010 terjadi

kenaikan yang signifikan sebesar 82,95% dari 139,75% ke 222,70%.

Pada tahun 2011 tejadi penurunan yang signifikan sebesar 143,63% dari

222,70% ke 79,07%. Cepatnya pengconvertan piutang usaha ke kas dapat

meningkatkan likuiditas perusahaan.

Kewajiban jangka panjang naik secara signifikan sebesar 86,97%

pada tahun 2008 dari 115,02% ke 201,99%. Pada tahun 2009 terjadi

penurunan sebesar 20,73% dari 201,99% ke 181,26%. Pada tahun 2010

terjadi penurunan 20,53% dari 181,26% ke 160,73%. Pada tahun 2011

naik secara signifikan sebesar 74,2% dari 160,73% ke 234,93%.

Penigkatan kewajiban jangka panjang harus dikurangi karena

kemungkinan tidak terbayarnya kewajiban tersebut semakin tinggi,

sehingga akan sulit memperoleh peminjaman dari pihak kertiga seperti

bank.

Ekuitas mengalami peningkatan dari tahun ke tahun. Dari tahun

2007 – 2011, terjadi kenaikan ekuitas sebesar 98,28% dari 154,27% pada

tahun 2007 ke 252,55% pada tahun 2011, Peningkatan ekuitas terjadi

90

karena meningkatnya saldo laba terutama sejalan dengan pencapaian laba

bersih di tahun tersebut. Walaupun begitum peningkatan modal dibarengi

dengan peningkatan kewajiban yang member pengaruh negative terhadap

perusahaan.

Analisis horizontal laba rugi dapat dilihat pada lampiran

L8.Penjualan bersih mengalami kenaikan pada tahun 2008 sebesar

24,85% dari 106,42 ke 131,27%. Pada tahun 2009 mengalami penurunan

7,19% dari 131,27% ke 124,08%. Dari tahun 2010-2011 mengalami

kenaikan signifikan sebesar 120,35% dari tahun 2009 124,08% ke

244,43% pada tahun 2011,

Laba bersih mengalami penurunan pada tahun 2008 sebesar

39,09% dari 95,05% ke 56,00%. Namun pada tahun 2009-2011 terjadi

peningkatan yang signifikan sebesar 131,69% dari 99,55% pada tahun

2009 ke 231,24% tahun 2011, Meskipun begitu, perusahaan belum

mampu untuk memanfaatkan beban usaha karena beban usaha dari tahun

ke tahun naik secara signifikan sebesar 128,15% sejak tahun 2007

sampai 2011,

IV.2.2 Analisis Rasio

IV.2.1 Analisis Rasio Likuiditas

Aspek likuiditas merupakan analisa rasio perusahaan dalam hal

mengukur kemampuan perusahaan dalam hal memenuhi kewajiban jangka

pendek dengan menggunakan aset lancar yang dimilikinya. Analisis ini dapat

digunakan oleh manajemen untuk mengetahui efisiensi modal kerja yang

digunakan dan untuk kreditor jangka panjang serta pemegang saham yang ingin

91

mengetahui deviden atau pendapatan bunga dimasa yang akan datang. Beberapa

rasio likuiditas antara lain :

IV.2.1.1 Current Ratio

Tabel 4.6 Perhitungan current ratio

Gambar 4.1 Hasil perhitungan Current Ratio

Current ratio menunjukkan kemampuan aset lancar yang dimiliki

oleh PT Summarecon Agung Tbk dalam menjamin hutang jangka

pendeknya. Semakin besar angkanya semakin baik bagi perusahaan.

92

Current ratio =Current asset

Current liability

  2007 2008 2009 2010 2011SMRA 129,64% 163,43% 108% 110% 115,34%

Rata-rata industri 485,31% 427.32% 420% 318% 199,53%ASRI 499,53% 514,60% 108% 209,47% 150,81%CTRP 1180,64% 966,45% 381,75% 782,10% 274,43%LPCK 400,13% 348,61% 299,98% 355,55% 345,90%MDLN 216,63% 143,51% 112,19% 134,45% 111,19%

Pada tahun 2007 current ratio PT Summarecon Agung Tbk

sebesar 129,64% atau 1,3kali. Ini berarti setiap Rp1,- hutang lancar

dijamin aset lancar sebesar Rp 1.3,-. Angka ini terus berfluktuasi pada

setiap tahunnya. Disini dapat dilihat peningkatan yang signifikan pada

tahun 2008 sebesar 33,79% karena adanya penurunan hutang jangka

pendek dan peningkatan pada aset lancar. Pada tahun 2009 menurun

sebesar 55,37% disebabkan karena adanya kenaikan pada aset lancar

disertai kenaikan yang signifikan dari hutang lancar berupa uang muka

yang diterima dari pihak ke 3 sebesar Rp.1.223.280.352.000,- yang

dimiliki oleh PT Summarecon Agung Tbk. Ini merupakan angka yang

terendah selama tahun 2007-2011, Pada tahun 2010 hanya meningkat

1,96% karena hasil analisis horizontal ditunjukkan bahwa adanya

peningkatan aset lancar sebesar 180,95% namun diikuti oleh

meningkatnya hutang lancar sebesar 237,02%. Pada tahun 2011

meningkat sebesar 5,32% karena dalam analisis vertikal terjadi kenaikan

pada aset lancar sebesar 5,76%, dan penurunan terhadap hutang lancar

sebesar 0,9%. Dengan rata-rata current ratio dari tahun 2007-2011

didapatkan rata-rata current ratio sebesar 125,30 % yang menyatakan

bahwa PT Summarecon Agung Tbk tidak cukup baik dalam

mencerminkan modal kerja perusahaan.

Berdasarkan hasil rata-rata industri current ratio PT Summarecon

Agung Tbk berada di bawah rata-rata industri. Ini disebabkan bahwa PT

Ciputra Property Tbk, PT Alam Sutera Property Tbk, dan PT Lippo

Cikarang Tbk memiliki current ratio yang jauh lebih besar daripada PT

93

Summarecon Agung Tbk dan PT Modernland Property Tbk. Perbedaan

terjauh terjadi pada tahun 2007 dimana rata-rata industri mencapai

485,31% sedangkan Current ratio pada PT Summarecon Agung Tbk

hanya 129,64%. Ini disebabkan pada tahun 2007 PT Alam Sutera

Property Tbk, PT Ciputra Property Tbk dan PT Lippo Cikarang Tbk

mengalami peningkatan sehingga mempengaruhi rata-rata industri.

Pada tahun 2008, PT Summarecon Agung Tbk mengalami

peningkatan sedangkan rata-rata industri mengalami penurunan. Ini

disebabkan karena berdasarkan analisis horizontal, terdapat peningkatan

pada current asset sebesar 28,14% diiringi dengan penurunan pada

current liability sebesar 2,65%.

Pada tahun 2009, PT Summarecon Agung Tbk mengalami

penurunan yang signifikan menjadi 108% sedangkan rata-rata industri

mengalami penurunan menjadi 420%. Ini disebabkan karena penurunan

current ratio yang signifikan pada PT Ciputra Property Tbk, PT Lippo

Cikarang Tbk dan PT Alam Sutera Property Tbk serta PT Summarecon

Agung Tbk sehingga mempengaruhi rata-rata industri.

Pada tahun 2010, current ratio PT Summarecon Agung Tbk

meningkat sebesar 2% sedangkan rata-rata industri mengalami penurunan

sebesar 102%. Ini disebabkan karena penurunan current ratio yang

signifikan pada PT Alam Sutera Property Tbk sebesar 172,28% dan PT

Ciputra Property Tbk sebesar 413,72% yang sangat mempengaruhi rata-

rata industri.

94

Pada tahun 2011, PT Summarecon Agung Tbk memiliki current

ratio sebesar 115,34% sedangkan rata-rata industri 199.53%. Dari tahun

ke tahun rata-rata industri cenderung mengalami penurunan.

IV.2.1.2 Acid test ratio 

Acid test Ratio =Current Asset - inventory

Current Liabilities  2007 2008 2009 2010 2011

SMRA 79,64% 78,90% 63,11% 65,86% 49,01%Rata-rata industri 318,70% 253,98% 289,26% 207,46% 92,42%

ASRI 133,13% 103,90% 92,73% 64,79% 52,39%CTRP 1178,31% 964,34% 1193,63% 780,39% 273,57%LPCK 42,04% 36,55% 35,79% 38,45% 32,80%MDLN 160,38% 86,19% 61,04% 87,84% 54,33%

Tabel 4.8 Perhitungan Acid Test Ratio

Gambar 4.3 Perbandingan Acid Test ratio

Acid test ratio menggambarkan seberapa besar kemampuan

perusahaan membayar hutang jangka pendeknya tanpa menggunakan

persediaannya. Rasio ini semakin besar semakin baik. PT Summarecon

Agung Tbk setiap tahun mengalami fluktuasi pada rasio ini. Pada tahun

2007, acid test ratio sebesar 79,64% atau 0,79 kali yang berarti PT

Summarecon Agung Tbk hanya memiliki kemampuan membayar Rp 1,-

hutang jangka pendeknya dengan aset tanpa persediaan sebesar Rp0.79,-.

95

Pada tahun 2008 menurun 0,27% menjadi 78,90%. Pada tahun 2009

mengalami penurunan sebesar 25,79%. Pada tahun 2010 naik sebesar

2,75%. Pada tahun 2011 mengalami penurunan yang signifikan sebesar

16,85%.

Acid test ratio PT Summarecon Agung Tbk berada di bawah

current ratio nya. Ini disebabkan karena sebagian besar jumlah aset

lancar PT Summarecon Agung Tbk berasal dari persediaan. Pada tahun

2006 aset lancar sebesar Rp1.022.592.254.000,- sedangkan persediaannya

Rp394.339.633.000,- ini berarti sepertiga aset lancar PT Summarecon

Agung Tbk di dominasi oleh persediaan.

Acid test ratio PT Summarecon Agung Tbk berada di bawah rata-

rata industri. Ini disebabkan karena PT Ciputra Property Tbk, PT

Modernland Property Tbk dan PT Alam Sutera Property Tbk acid test

ratio nya jauh lebih besar daripada PT Summarecon Agung Tbk. Pada

tahun 2007, rata-rata industri 318,70% sedangkan PT Summarecon

Agung Tbk hanya 79,64%. Ini merupakan jarak terjauh antara PT

Summarecon dan rata-rata industri selama 2007-2011, Pada tahun 2008,

acid test ratio PT Summarecon Agung Tbk 78,90% sedangkan rata-rata

industri 253,98%. Ini disebabkan karena meningkatnya persediaan dari

PT Summarecon Agung Tbk dari Rp394.339.633.000,- menjadi Rp

653.760.564.000,- sehingga hal ini memperburuk acid test ratio pada PT

Summarecon Agung Tbk. Pada tahun 2009, acid test ratio pada PT

Summarecon Agung Tbk mengalami penurunan menjadi 63,11%

sedangkan rata-rata industri mengalami kenaikan signifikan sebesar

96

35,28% menjadi 289,26%. Ini disebabkan karena meningkatnya jumlah

kewajiban jangka pendek PT Summarecon Agung Tbk sebesar

Rp812.513.753.000,- Pada tahun 2010, acid test ratio pada PT

Summarecon Agung Tbk sebesar 65,86% sedangkan rata-rata industri

mengalami penurunan menjadi 207,46%. Ini disebabkan karena

terjadinya penurunan rasio ini pada PT Ciputra Property Tbk dan PT

Alam Sutera Property Tbk sehingga mempengaruhi rata-rata industri.

Pada tahun 2011, terjadi penurunan pada PT Summarecon Agung Tbk

menjadi 49,01% dan rata-rata industri juga mengalami penurunan yang

signifikan sebesar 115,04% menjadi 92,42%.

IV.2.1.3 Receivables Turnover 

Receivables Turnover =Sales

Average Net Receivables  2007 2008 2009 2010 2011

SMRA 7,21x 13,72x 15,50x 11,79x 9,26xRata-rata industri 34,21x 30,44x 18,36x 17,38x 15,27x

ASRI 39,79x 14,75x 11,28x 33,80x 44,74xCTRP 78,93x 83,15x 36,40x 10,19x 7,32xLPCK 39,53x 38,18x 24,77x 24,86x 8,23xMDLN 5,59x 2,38x 3,87x 6,25x 6,81x

Tabel 4. 9 Perhitungan Receivables Turnover

Gambar 4.4 Perbandingan Receivable Turnover

97

Receivables turnover mengukur berapa lama waktu yang diperlukan PT

Summarecon Agung Tbk untuk mendapatkan pelunasan piutang usaha yang

dimilikinya. Semakin tinggi rasio ini semakin baik bagi perusahaan karena

semakin cepat piutang usaha tertagih sehingga semakin baik likuiditas

perusahaan dan mencegah piutang yang tidak tertagih. Receivables turnover

pada PT Summarecon Agung Tbk mengalami fluktuasi pada setiap tahunnya.

Pada tahun 2007, receivables turnover nya sebesar 7,21 kali yang berarti

dalam 1 tahun terdapat 7,21 kali penagihan piutang usaha. Pada tahun 2008

terdapat peningkatan sebesar 6,51 kali sehingga menjadi 13,72 kali. Pada tahun

2009 terjadi peningkatan sebesar 1,78 kali menjadi 15,50 kali. Pada tahun 2010,

terjadi penurunan sebesar 3,71 kali menjadi 11,79 kali. Pada tahun 2011, terjadi

penurunan sebesar 2,53 kali menjadi 9,26 kali. Ini disebabkan karena adanya

peningkatan pada piutang usaha yang tidak seimbang dengan peningkatan pada

total aset.

Berdasarkan hasil rata-rata industri, receivables turnover PT

Summarecon Agung Tbk selama tahun 2007-2011 berada di bawah rata-rata

industri. Ini disebabkan karena perusahaan kompetitornya seperti PT Alam

Sutera Property Tbk, PT Ciputra Property Tbk dan PT Lippo Cikarang Tbk

receivables turnover nya jauh lebih besar daripada PT Summarecon Agung Tbk

dan PT Modernland Property Tbk sehingga hal tersebut mempengaruhi rata-rata

industri.

Pada tahun 2007, PT Summarecon Agung Tbk sebesar 7,21 kali

sedangkan rata-rata industri sebesar 34,21 kali. Pada tahun 2008, PT

Summarecon Agung Tbk sebesar 13,72 kali sedangkan rata-rata industri

98

mengalami penurunan menjadi 30,44 kali. Ini disebabkan karena adanya

penurunan yang signifikan pada PT Alam Sutera Property Tbk sebesar 25,04

kali menjadi 14,75 kali. Pada tahun 2009, PT Summarecon Agung Tbk sebesar

15,50 kali sedangkan rata-rata industri menurun 12,08 kali menjadi 18,36 kali.

Penurunan yang signifikan pada rata-rata industri dipengaruhi oleh penurunan

PT Ciputra Property Tbk sebesar 46,25 kali dan PT Lippo Cikarang Tbk sebesar

13,41 kali.

Pada tahun 2010, PT Summarecon Agung Tbk sebesar 11,79 kali

sedangkan rata-rata industri mengalami penurunan sebesar 0,98 kali menjadi

17,38 kali. Pada tahun 2011, PT Summarecon Agung Tbk sebesar 9,26 kali

sedangkan rata-rata industri sebesar 15,27 kali.

IV.2.1.4 Working Capital Turnover

Working Capital Turnover =Sales

Operating Working Capital  2007 2008 2009 2010 2011

SMRA 4,39x 2,58x 9,37x 5,71x 3,72xRata-rata industri 1,15x 0,92x 3,08x 1,67x 2,28x

ASRI 0,23x 0,28x 0,22x 0,46x 1,12xCTRP 0,19x 0,21x 0,24x 0,29x 0,68xLPCK 0,26x 0,41x 0,46x 0,48x 0,85xMDLN 0,69x 1,12x 5,11x 1,39x 5,04x

Tabel 4.10 Perhitungan Working Capital Turnover

Gambar 4.5 perbandingan Working Capital Turnover

99

Working Capital Turnover digunakan untuk mengukur seberapa besar

kemampuan modal kerja (netto) yang berputar pada suatu periode siklus kas

(cash cycle) yang terdapat diperusahaan. Dimana semakin tinggi rasio ini maka

semakin baik bagi perusahaan.

Pada tahun 2007, Working capital turnover PT Summarecon Agung Tbk

sebesar 4,39 kali. pada tahun 2008 menurun menjadi 2,58 kali. pada tahun 2009

mengalami peningkatan menjadi 9,37 kali. pada tahun 2010 menurun menjadi

5,71 kali. Ini dikarenakan adanya peningkatan pada penjualan namun diikuti

peningkatan pada current liabilities perusahaan, Pada tahun 2011 menjadi 3,72

kali.

Berdasarkan hasil rata-rata industri, PT Summarecon Agung Tbk berada

diatas rata-rata industri. Ini disebabkan karena perusahaan kompetitornya seperti

PT Alam Sutera Property Tbk, PT Ciputra Property Tbk, PT Lippo Cikarang

Tbk dan PT Modernland Property Tbk. Pada tahun 2007, rata-rata industri

menunjukkan working capital turnover sebesar 1,15 kali sedangkan PT

Summarecon Agung Tbk sebesar 4,39 kali. Pada tahun 2008 terjadi penurunan

pada PT Summarecon Agung Tbk sehingga menjadi 2,58 kali sedangkan rata-

rata industri mengalami penurunan sebesar 0,23 kali menjadi 0,92 kali.

Pada tahun 2009, rata-rata industri mengalami kenaikan sebesar 2,16

kali menjadi 3,08 kali sedangkan PT Summarecon Agung Tbk mengalami

kenaikan 6,79 kali sehingga menjadi 9,37 kali. Walaupun PT Alam Sutera

Property Tbk mengalami penurunan, namun kenaikan rata-rata industri di

pengaruhi oleh kenaikan PT Modernland Property Tbk dan PT Summarecon

100

Agung Tbk. Pada tahun 2010, terjadi penurunan pada rata-rata industri sebesar

1,41x menjadi 1,67x sedangkan PT Summarecon Agung Tbk mengalami

penurunan sebesar 3,66x menjadi 5,71x. Walaupun terjadi kenaikan pada PT

Alam Sutera Property Tbk dan PT Ciputra Property Tbk namun tidak

mempengaruhi rata-rata industri.

Pada tahun 2011, rata-rata industri mengalami kenaikan 0,61 kali menjadi

2,28 kali sedangkan PT Summarecon Agung Tbk mengalami penurunan 1,99

kali menjadi 3,72 kali. Ini disebabkan karena adanya kenaikan working capital

turnover pada semua perusahaan competitor PT Summarecon Agung Tbk

sehingga mempengaruhi rata-rata industri.

IV.2.1.5 Inventory Turnover 

Inventory Turnover = COGS

Average Inventory  2007 2008 2009 2010 2011

SMRA 1,10x 1,44x 0,87x 0,94x 0,65xRata-rata industri 6,94x 6,60x 8,03x 9,03x 10,75x

ASRI 0,19x 0,24x 0,15x 0,19x 0,25xCTRP 32,36x 30,53x 38,79x 43,25x 51,63xLPCK 0,11x 0,19x 0,20x 0,23x 0,43xMDLN 0,92x 0,59x 0,13x 0,55x 0,82x

Tabel 4.11 Perhitungan Inventory Turnover

Gambar 4.6 Perbandingan Inventory Turnover

101

Inventory Turnover menunjukkan kemampuan PT Summarecon Agung

Tbk untuk memutar dana persediaan dan efisiensi pengolahan persediaan dalam

suatu periode. Pada PT Summarecon Agung Tbk terlihat adanya fluktuasi dari

tahun ke tahun dan cenderung mengalami penurunan.

Pada tahun 2007, inventory turnover PT Summarecon Agung Tbk

sebesar 1,1 kali dan berada di bawah rata-rata industri. Ini disebabkan karena

perbedaan inventory turnover yang sangat besar terhadap PT Ciputra Realty Tbk

sehingga mempengaruhi rata-rata industri. Pada tahun 2008, inventory turnover

PT Summarecon Agung Tbk meningkat menjadi 1,44 kali sedangkan rata-rata

industri 6,60 kali. Ini disebabkan karena adanya peningkatan COGS diiringi

persediaan pada analisis horizontal. Pada tahun 2009, inventory turnover PT

Summarecon Agung Tbk menurun menjadi 0,87 kali sedangkan rata-rata

industri mengalami kenaikan menjadi 8,03 kali. Pada tahun ini industri banyak

mengalami penurunan seperti PT Alam Sutera Realty Tbk dan PT Modernland

Realty Tbk namun tetap tidak mempengaruhi rata-rata industri. Pada tahun 2010,

terjadi kenaikan pada inventory turnover PT Summarecon Agung Tbk menjadi

0,94 kali sedangkan rata-rata industri 9,03 kali. Pada tahun 2011, terjadi

penurunan pada inventory turnover PT Summarecon Agung menjadi 0,65 kali

sedangkan rata-rata industri mengalami kenaikan menjadi 10,75 kali disebabkan

karena dalam analisis horizontal, persediaan naik secara signifikan menjadi

528% sedangkan COGS nya hanya 240,47%. Ini merupakan perbedaan paling

signifikan yang terjadi selama tahun 2007-2011.

IV.2.2 Analisis Rasio Solvabilitas

102

Analisis Solvabilitas merupakan analisa rasio perusahaan dalam hal

mengukur kemampuan perusahaan dalam memenuhi seluruh kewajibannya

apabila perusahaan tersebut di likuidasi. Semakin tinggi rasio solvabilitas maka

semakin tinggi pula resiko kerugian yang dihadapi. Apabila perusahaan memiliki

rasio solvabilitas yang rendah tentu mempunyai resiko kerugian yang kecil.

IV.2.2.1 Debt Ratio to Total Asset                                  

Debt ratio to total asset = Total Liabilities

Total Asset  2007 2008 2009 2010 2011

SMRA 50,12% 56,59% 61,33% 64,86% 69,42%Rata-rata industri 45,03% 43,21% 44,37% 46,97% 49,99%

ASRI 42,57% 42,34% 45,64% 51,69% 53,61%CTRP 10,64% 7,24% 5,94% 6.80% 16,40%LPCK 64,29% 66,26% 67,86% 66,24% 59,77%MDLN 57,55% 43,60% 41,06% 45,24% 50,77%

Tabel 4.12 Perhitungan Debt Ratio to Total Asset

Gambar 4.7 Perbandingan Debt Ratio to Total Asset

Rasio ini digunakan untuk mengetahui persentase dana yang disediakan

oleh para kreditor. Semakin kecil angkanya semakin bagus pula kinerja

perusahaan. Namun biasanya manajemen lebih menginginkan rasio yang lebih

besar untuk menjaga kelancaran usaha perusahaan. Debt ratio to total asset pada

PT Summarecon Agung Tbk terus mengalami peningkatan pada tiap tahunnya,

103

ini kurang baik bagi perusahaan karena menunjukkan peningkatan hutang

daripada aset yang dimiliki oleh PT Summarecon Agung Tbk.

Pada tahun 2007, debt to total asset pada PT Summarecon Agung Tbk

sebesar 50,12% yang berarti bahwa kreditor menyediakan dana sebesar 50,12%

dan 49,88% adalah dana dari PT Summarecon Agung Tbk. Pada tahun 2008 -

2011 terjadi peningkatan yang signifikan sebesar 12,83% tahun 2008 sebesar

56,59% ke 69,42%. Ini berarti dana dari kreditor melebihi dari dana PT

Summarecon Agung Tbk sendiri. Dalam analisis horizontal, total hutang dari

tahun 2007-2011 meningkat dari 124,95% ke 462,69% yang berarti meningkat

hingga 337,74% sedangkan asetnya meningkat dari 138,22% ke 369,52%.

Berarti peningkatan aset hanya 231,3% yang tidak sebanding dengan

peningkatan hutang PT Summarecon Agung Tbk.

Berdasarkan rata-rata industri PT Summarecon Agung Tbk berasa diatas

rata-rata industri. Yang berarti berada di atas kompetitornya seperti PT Ciputra

Property Tbk, PT Alam Sutera Property Tbk, dan PT Modernland Property Tbk.

Debt ratio to total asset PT Summarecon Agung Tbk tahun 2007 sebesar

50,12% sedangkan rata-rata industri 45,03%. Pada tahun 2008, debt ratio nya

meningkat menjadi 56,59% sedangkan rata-rata industri mengalami penurunan

menjadi 43,21%. Ini dikarenakan adanya penurunan debt to total asset pada PT

Modernland Property Tbk sebesar 13,95% dan PT Ciputra Property Tbk sebesar

1,3% sehingga mempengaruhi rata-rata industri. Pada tahun 2009, debt ratio PT

Summarecon Agung Tbk mengalami peningkatan sebesar 4,74% dan debt ratio

to total asset rata-rata industri mengalami kenaikan sebesar 1,16%. Ini

merupakan perbedaan paling signifikan selama tahun 2007-2011. Pada tahun

104

2010, debt ratio to total asset PT Summarecon Agung Tbk dan rata-rata industri

mengalami peningkatan. Pada PT Summarecon Agung Tbk naik sebesar 3,53%

dan pada industri rata-rata naik sebesar 2,6%. Pada tahun 2011, debt ratio to

total asset pada PT Summarecon Agung Tbk naik sebesar 4,56% dan rata-rata

industri naik sebesar 3,02%.

IV.2.2.2 Debt to Total Equity ratio

Debt ratio to total equity = Total Liabilities

Total Equity  2007 2008 2009 2010 2011

SMRA 100,86% 130,92% 159,25% 186,09% 226,96%Rata-rata industri 100,65% 97,30% 106,18% 115,98% 122,93%

ASRI 74,44% 73,75% 84,30% 107,39% 115,57%CTRP 12,33% 8,10% 6,55% 7,54% 20,38%LPCK 180,06% 196,41% 211,17% 196,23% 148,58%MDLN 135,56% 77,30% 69,65% 82,63% 103,14%

Tabel 4.13 Perhitungan Debt to Total Equity Ratio

Gambar 4.8 Perbandingan Debt to total Equity ratio

Debt to total equity ratio menunjukkan perbandingan antara kewajiban

terhadap modal perusahaan. Pada PT Summarecon Agung Tbk terjadi

peningkatan pada setiap tahunnya. Hal ini tidak diinginkan oleh investor maupun

kreditor, semakin besar rasio ini semakin tidak menguntungkan karena akan

semakin besar resiko yang ditanggung jika terjadi kerugian. Sebaliknya,rasio ini

105

semakin kecil angka yang dihasilkan semakin baik, karena semakin rendah rasio

ini menunjukkan semakin besar dana yang disediakan oleh pemegang saham dan

semakin kecil resiko para pemberi pinjaman jika perusahaan mengalami

kerugian.

Pada tahun 2007, debt to total equity pada PT Summarecon Agung Tbk

sebesar 100,86% yang berarti bahwa total hutang lebih besar daripada modal

yang dimiliki oleh PT Summarecon Agung Tbk. Selama tahun 2008-2011 terjadi

peningkatan yang sangat signifikan sebesar 96,04 dari tahun 2008 sebesar

130,92% ke 226,96%. Pada tahun 2011, Ini dikarenakan karena adanya

peningkatan signifikan mengenai total hutang yang tidak diseimbangi dengan

modal yang diperoleh. Berdasarkan laporan analisis horizontal, total hutang

meningkat sebesar 337,74% selama tahun 2007-2011 sedangkan total ekuitas

hanya meningkat sebesar 98,28% selama tahun 2007-2011,

PT Summarecon Agung Tbk berada diatas rata-rata industri dalam tahun

2007-2011, Walaupun PT Lippo cikarang memiliki debt to total equity yang

lebih besar daripada PT Summarecon Agung Tbk namun tidak mempengaruhi

secara signifikan terhadap rata-rata industri karena perusahaan-perusahaan

lainnya memiliki debt to total equity yang jauh lebih rendah daripada PT

Summarecon Agung Tbk.

Debt to total equity pada rata-rata industri mengalami fluktuasi,

sedangkan pada PT Summarecon Agung Tbk mengalami peningkatan tiap

tahunnya. Tahun 2011 merupakan jarak terjauh antara rasio dari rata-rata

industry dan rasio dari PT Summarecon Agung Tbk mengalami peningkatan

40,87% sedangkan rata-rata industri mengalami penurunan 5,31%.

106

IV.2.2.3 Long Term Debt to Equity Ratio

Long Term debt to equity =Long term debt

Total equity  2007 2008 2009 2010 2011

SMRA 48,46% 81,63% 66,92% 47,63% 60,15%Rata-rata industri 67,48% 62,56% 58,11% 53,28% 45,67%

ASRI 54,83% 73,75% 51,24% 38,97% 28,24%CTRP 7,68% 2,65% 2,61% 2,39% 9,70%LPCK 134,6% 139,66% 140,48% 137,79% 95,73%MDLN 91,55% 36,35% 29,30% 39,60% 34,51%

Tabel 4.14 Perhitungan Long Term Debt to Equity Ratio

Gambar 4.9 Perbandingan Long term debt to equity ratio

Long term debt to equity ratio menunjukkan bagian modal yang dijadikan

hutang jangka panjang perusahaan. semakin kecil rasio ini, semakin baik pada

perusahaan karena semakin kecil dana perusahaan yang dijadikan hutang jangka

panjang. Berdasarkan hasil analisis horizontal terjadi fluktuasi terhadap long

term liability dan total ekuitas sehingga menyebabkan adanya fluktuasi terhadap

rasio long term debt to equity ratio.

Berdasarkan rata-rata industri, PT Summarecon Agung Tbk masih

berada diatas rata-rata industri walaupun ada beberapa tahun lebih kecil dari rata-

rata industri. Walaupun PT Lippo Cikarang Tbk memiliki long term deb to total

107

equity ratio yang lebih besar daripada PT Summarecon Agung Tbk, namun tidak

terlalu mempengaruhi rata-rata industri karena PT Ciputra Property Tbk

memiliki rasio long term debt to total equity ratio yang jauh lebih kecil daripada

PT Summarecon Agung Tbk.

Long term debt to total equity ratio pada PT Summarecon Agung Tbk

tahun 2007 sebesar 48,46% sedangkan rata-rata industri 67,48%. Pada tahun

2008, PT Summareconn Agung Tbk mengalami kenaikan menjadi 81,63%

sedangkan rata-rata industri mengalami penurunan menjadi 62,56%. Ini

dikarenakan tidak seimbangnya kenaikan long term liability dengan total equity

PT Summarecon Agung Tbk. Dalam hasil analisis horizontal, terjadi kenaikan

yang signifikan terhadap long term liability sebesar 86,97% sedangkan total

ekuitas hanya mengalami kenaikan 6,55%. Pada tahun 2009, terjadi penurunan

sebesar 14,71% pada PT Summarecon Agung Tbk sedangkan rata-rata industri

mengalami penurunan sebesar 4,45%. Ini disebabkan karena adanya penurunan

rasio ini pada PT Alam Sutera Property Tbk sehingga mempengaruhi rata-rata

industri. Pada tahun 2010, PT Summarecon Agung Tbk dan rata-rata industri

mengalami penurunan pada rasio ini. PT Summarecon Agung Tbk menjadi

47,63% sedangkan rata-rata industri menjadi 53,28%. Pada tahun 2011, terjadi

kenaikan long term debt to equity ratio pada PT Summarecon Agung Tbk

menjadi 60,15% sedangkan pada rata-rata industri menjadi 45,67%.

IV.2.3 Analisis Rasio Profitablilitas

Analisis rasio profitabilitas merupakan rasio untuk mengukur tingkat

kemampuan perusahaan dalam menghasilkan keuntungan selama periode tertentu.

108

IV.2.3.1 Net Profit Margin

Net Profit Margin =Net Income

Sales  2007 2008 2009 2010 2011

SMRA 15,56% 7,43% 13,97% 13,77% 16,62%Rata-rata industri 13,59% 17,00% 13,62% 25,68% 28,98%

ASRI 6,59% 13,51% 23,29% 37,96% 43,64%CTRP 27,23% 57,78% 21,99% 43,68% 36,05%LPCK 6,97% 5,12% 7,95% 16,14% 28,55%MDLN 11,60% 1,15% 0,90% 16,85% 20,05%

Tabel 4.15 Perhitungan Net Profit Margin

Gambar 4.10 Perbandingan Net Profit Margin

Net profit margin mengukur jumlah laba bersih pada penjualan yang

dilakukan oleh perusahaan. Semakin besar rasio ini akan semakin baik pada

perusahaan.

PT Summarecon Agung Tbk mengalami fluktuasi net profit margin pada

setiap tahunnya. Pada tahun 2007, net profit margin pada PT Summarecon

Agung Tbk adalah 15,56%. Artinya setiap Rp1,- pendapatan usaha PT

Summarecon Agung Tbk menghasilkan laba bersih sebesar Rp1.15,- Sedangkan

rata-rata industri. Pada tahun 2008, terjaadi penurunan 8,13% sehingga menjadi

7,43%. Pada tahun 2009, terjadi kenaikan yang signifikan menjadi 13,97%. Pada

109

tahun 2010 terjadi penurunan sebesar 0,2% sehingga menjadi 13,77%. Pada

tahun 2011 terjadi kenaikan sehingga sebesar 2,85% menjadi 16,62%.

Berdasarkan rata-rata industri, pada tahun 2007 PT Summarecon Agung

Tbk berada di atas rata-rata industri dengan angka 15,56% sedangkan rata-rata

industri hanya 13,59%. Ini disebabkan rendahnya net profit margin dari PT

Alam Sutera Property Tbk, dan PT Lippo Cikarang Tbk sehingga

mempengaruhi rata-rata industri.

Pada tahun 2008, PT Summarecon Agung Tbk berada di bawah rata-rata

industri karena mengalami penurunan, ini disebabkan karena dalam analisis

horizontal, terjadi peningkatan penjualan namun diiringi dengan peningkatan

pada beban pokok penjualan dan beban langsung sehingga mempengaruhi net

income.

Pada tahun 2009, rasio net profit margin PT Summarecon Agung Tbk

lebih besar daripada rata-rata industri. Berdasarkan analisis horizontal yang

dilakukan pada PT Summarecon Agung Tbk terjadi penurunan pada beban

pokok penjualan sehingga mempengaruhi net income sedangkan pada rata-rata

industri terjadi penurunan net profit margin yang signifikan pada PT Ciputra

Property Tbk sehingga mempengaruhi rata-tata industri.

Pada tahun 2010 terjadi penurunan net profit margin pada PT

Summarecon Agung Tbk sebesar 0,2% menjadi 13,77% sedangkan rata-rata

industri mengalami kenaikan 12,06% menjadi 25,68%. Ini disebabkan semua

perusahaan mengalami kenaikan pada rasio ini sehingga mempengaruhi rata-rata

industri. Tahun 2010 merupakan jarak terjauh antara PT Summarecon Agung

Tbk dan rata-rata industri. P

110

ada tahun 2011, rasio net profit margin PT Summarecon Agung Tbk tetap

berada di bawah rata-rata industri walaupun mengalami peningkatan sebesar

2,85% menjadi 16,62%, namun rata-rata industri juga mengalami kenaikan

sebesar 3,3% menjadi 28,98%.

IV.2.3.2 Asset Turnover

Tabel 4.7 Perhitungan Asset Turnover

111

Asset Turnover = Sales

Total Asset  2007 2008 2009 2010 2011

SMRA 0,34x 0,35x 0,27x 0,28x 0,29xRata-rata industri 0,16x 0,18x 0,17x 0,18x 0,25x

ASRI 0,10x 0,14x 0,11x 0,17x 0,23xCTRP 0,08x 0,09x 0,09x 0,09x 0,10xLPCK 0,12x 0,20x 0,21x 0,24x 0,44xMDLN 0,15x 0,11x 0,15x 0,11x 0,19x

Gambar 4.2 Perbandingan Asset Turnover

Perputaran total aset mengukur perputaran dari seluruh aset yang

dimiliki oleh PT Summarecon Agung Tbk. Asset turnover pada PT

Summarecon Agung Tbk mengalami fluktuasi pada setiap tahunnya.

Pada tahun 2007 sebesar 0,34 kali. Pada tahun 2008 terjadi peningkatan

0,01 kali sehingga perputaran total asetnya menjadi 0,35 kali. Pada tahun

2009 terjadi penurunan sehingga menjadi 0,27 kali. Pada tahun 2010

terjadi peningkatan 0,01 kali sehingga menjadi 0,28 kali. Pada tahun 2011

terjadi peningkatan 0,01 kali sehingga menjadi 0,29 kali.

Perputaran total aset PT Summarecon Agung Tbk selama tahun

2007-2011 berada di atas rata-rata industri. Pada tahun 2007, rasio ini

menunjukkan angka 0,34 kali sedangkan rata-rata industri hanya 0,16

kali. Ini disebabkan karena pendapatan PT Summarecon Agung Tbk

meningkat lebih besar daripada peningkatan total asetnya. Pada tahun

2008, perputaran total aset PT Summarecon mencapai 0,35 kali

sedangkan rata-rata industri hanya 0,18 kali. Ini merupakan jarak terjauh

selama tahun 2007-2011.

112

Pada tahun 2009, perputaran total aset PT Summarecon menurun

sebesar 0,8 kali menjadi 0,27 kali dan rata-rata industri juga mengalami

penurunan sebesar 0,1 kali menjadi 0,17 kali.

Pada tahun 2010, perputaran total aset pada PT Summarecon

Agung Tbk mengalami peningkatan menjadi 0,28 kali sedangkan rata-

rata industri meningkat 0,1 kali menjadi 0,18 kali. Ini disebabkan Karena

adanya pertumbuhan pada PT Lippo Cikarang Tbk sebesar 0,3 kali dan

PT Alam Sutera Property Tbk. Sebesar 0,6 kali namun tejadi penurunan

pada PT Modernland sebesar 0,4 kali sehingga mempengaruhi rata-rata

industri.

Pada tahun 2011, perputaran total aset pada PT Summarecon

Agung Tbk mengalami peningkatan 0,1 kali menjadi 0,29 kali dan rata-

rata industri juga mengalami peningkatan sebesar 0,7 kali menjadi 0,25

kali. Ini disebabkan oleh adanya pertumbuhan pendapatan dari PT Lippo

Cikarang Tbk, PT Alam Sutera Property Tbk dan PT Modernland

Property Tbk sehingga mempengaruhi rata-rata industri.

IV.2.3.3 Return to Equity (ROE)

Return On Equity =Net IncomeTotal Equity

  2007 2008 2009 2010 2011SMRA 10,62% 6,00% 9,74% 10,91% 15,83%

Rata-rata industri 4,19% 3,67% 4,45% 8,72% 16,23%ASRI 1,20% 3,35% 4,88% 13,15% 21,63%CTRP 2,63% 5,79% 2,24% 4,50% 4,57%LPCK 2,41% 3,00% 5,15% 11,58% 31,37%MDLN 4.08% 0,23% 0,23% 3,47% 7,76%

Tabel 4.16 Perhitungan Return On Equity

113

Gambar 4.11 Perbandingan Return On Equity

Rasio ini merupakan ini mengukur jumlah laba bersih pada total equity

yang dimiliki oleh perusahaan. PT Summarecon Agung Tbk mengalami fluktuasi

selama tahun 2007-2011. Pada tahun 2007 sebesar 10,62%. Pada tahun 2008

terjadi penurunan pada ROE sebesar 4,62% menjadi 6,00%. Pada tahun 2009

terjadi peningkatan sebesar 3,74% menjadi 9,74%. Pada tahun 2010 terjadi

peningkatan sebesar 1,17% menjadi 10,91%. Pada tahun 2011 terjadi

peningkatan yang signifikan sebesar 4,92% menjadi 15,83%.

Return on equity pada PT Summarecon Agung Tbk berada jauh melebihi

Return on equity pada rata-rata industri. Pada tahun 2007, rasio ini menunjukkan

angka 10,62% pada PT Summarecon Agung Tbk sedangkan rata-rata industri

hanya sebesar 4,19%. Pada tahun 2008, PT Summarecon Agung Tbk mengalami

penurunan menjadi 6,00% sedangkan rata-rata industri mengalami penurunan

juga sebesar 0,52% menjadi 3,67%. Ini disebabkan karena adanya penurunan

ROE yang signifikan dari PT Modernland Property Tbk sehingga

mempengaruhi rata-rata industri. Pada tahun 2009, PT Summarecon Agung Tbk

berada diatas rata-rata industri dengan angka 9,74% sedangkan rata-rata industri

hanya 4,45%. Ini disebabkan adanya peningkatan ROE pada PT Alam Sutera

114

Property Tbk dan PT Lippo Cikarang Tbk sehingga mempengaruhi rata-rata

industri. Pada tahun 2010, PT Summarecon Agung Tbk berada di atas rata-rata

industri dengan angka 10,71% sedangkan rata-rata industri hanya 8,72%. Pada

tahun 2011, PT Summarecon Agung Tbk berada bawah rata-rata industri dengan

angka 15,83% sedangkan rata-rata industri mengalami peningkatan yang

signifikan sebesar 7,51% menjadi 16,23%.

IV.2.3.4 Return On Asset (ROA)

Return On Asset =Net IncomeTotal Asset

  2007 2008 2009 2010 2011SMRA 5,28% 2,59% 3,75% 3,80% 4,84%

Rata-rata industri 2,16% 2,17% 2,04% 4,00% 7,00%ASRI 0,68% 1,92% 2,64% 6,33% 10,03%CTRP 2,27% 5,17% 2,03% 4,06% 3,68%LPCK 0,86% 1,01% 1,66% 3,91% 12,62%MDLN 1,73% 0,13% 0,13% 1,90% 3,82%

Tabel 4.17 Perhitungan Return On Asset

Gambar 4.12 Perbandingan Return On Asset

Rasio ini merupakan rasio yang mengukur net income pada total aset

perusahaan. Pada PT Summarecon Agung Tbk, rasio return on asset ini

mengalami fluktuasi tiap tahunnya. Pada tahun 2007, return on asset PT

115

Summarecon Agung Tbk lebih tinggi daripada rata-rata industri dengan angka

5,28% sedangkan rata-rata industri hanya 2,16%.

Pada tahun 2008, PT Summarecon Agung Tbk mengalami penurunan

pada rasio ini sebesar 2,69% menjadi 2,59% sedangkan rata-rata industri

mengalami peningkatan 0,1%. Berdasarkan hasil analisis horizontal, penurunan

ini disebabkan karena laba bersih mengalami penurunan, namun total aset

mengalami kenaikan.

Pada tahun 2009, PT Summarecon Agung Tbk berada diatas rata-rata

industri karena mengalami peningkatan sebesar 1,16% menjadi 3,75%

sedangkan rata-rata industri mengalami penurunan sebesar 0,13% menjadi

2,04%. Rata-rata industri mengalami penurunan karena di pengaruhi oleh

penurunan return on asset oleh PT Ciputra Property Tbk.

Pada tahun 2010, PT Summarecon Agung Tbk berada di bawah rata-rata

industri karena adanya peningkatan dari rata-rata industri sebesar 1,96%

menjadi 4,00% sedangkan PT Summarecon Agung Tbk hanya mengalami

peningkatan 0,5% menjadi 3,80%. Ini dikarenakan adanya kenaikan signifikan

pada PT Alam Sutera Property Tbk, PT Ciputra Property Tbk, PT Lippo

cikarang Tbk dan PT Modernland Property Tbk sehingga mempengaruhi rata-

rata industri.

Pada tahun 2011, PT Summarecon Agung Tbk berada di bawah rata-rata

industri karena adanya peningkatan yang signifikan pada rata-rata industri

sebesar 3,00% sehingga menjadi 7,00% sedangkan PT Summarecon Agung Tbk

mengalami peningkatan 1,04% menjadi 4,84%. Ini merupakan jarak terjauh

antara PT Summarecon Agung Tbk dengan rata- rata industri.

116

IV.2.3.5 Gross Profit Margin (GPM)

Gross Profit Margin =Gross profit

Net Sales  2007 2008 2009 2010 2011

SMRA 51,19% 40,31% 50,47% 44,10% 44,38%Rata-rata industri 44,72% 46,14% 51,65% 53,41% 53,62%

ASRI 24,08% 25,54% 41,58% 53,12% 58,97%CTRP 63,51% 67,02% 62,22% 64,05% 63,58%LPCK 50,53% 44,56% 45,87% 44,24% 43,09%MDLN 34,27% 53,28% 58,11% 61,56% 58,09%

Tabel 4.18 Perhitungan Gross Profit Margin

Gambar 4.13 Perbandingan Gross Profit Margin

Rasio gross profit margin pada PT Summarecon Agung Tbk mengalami

fluktuasi pada tiap tahunnya. Semakin besar rasio ini lebih baik karena itu

menunjukkan perusahaan dapat melakukan efisiensi terhadap biaya produksinya.

Pada tahun 2007, gross profit margin pada PT Sumarecon Agung Tbk

sebesar 51,19% yang berarti setiap Rp1,- penjualan dapat memberikan gross

profit sebesar Rp0.51,-. Ini menunjukkan biaya operasi mencapai 48,81%, yang

hampir seimbang dengan gross profitnya.

Pada tahun 2007 gross profit margin pada PT Summarecon Agung Tbk

lebih besar daripada rata-rata industri yaitu sebesar 51,19% sedangkan rata-rata

industri hanya 44,72%. Ini disebabkan karena rendahnya gross profit margin

117

pada PT Alam Sutera Property Tbk dan PT Modernland Property Tbk sehingga

mempengaruhi rata-rata industri. Pada tahun 2008 terjadi penurunan signifikan

pada PT Summarecon Agung Tbk sebesar 10,88% menjadi 40,31%, sedangkan

rata-rata industri mengalami kenaikan 1,42% menjadi 46,14%. Ini disebabkan

karena adanya kenaikan signifikan terhadap PT Modernland Property Tbk

sehingga mempengaruhi rata-rata industi.

Pada tahun 2009, terjadi kenaikan gross profit margin pada PT

Summarecon Agung Tbk sebesar 10,16% menjadi 50,47% sedangkan rata-rata

industri mengalami kenaikan 5,51% menjadi 51,65%. Pada tahun 2010 terjadi

penurunan gross profit margin pada PT Summarecon Agung Tbk menjadi

44,10% sedangkan rata-rata industri mengalami peningkatan menjadi 53,41%.

Ini terjadi karena peningkatan gross profit margin yang signifikan pada PT Alam

Sutera Property Tbk sehingga mempengaruhi rata-rata industri. Pada tahun 2011

terjadi peningkatan pada PT Summarecon Agung Tbk menjadi 44,38%

sedangkan rata-rata industri mengalami peningkatan menjadi 53,62%.

IV.2.3.6 Operating Income Margin 

Operating Income Margin =Operating Income

Net Sales  2007 2008 2009 2010 2011

SMRA 26,36% 17,43% 26,58% 22,27% 23,93%Rata-rata industri 22,16% 20,53% 30,23% 33,34% 35,05%

ASRI 10,22% 12,70% 28,85% 43,56% 50,22%CTRP 35,12% 30,58% 33,03% 30,54% 30,37%LPCK 25,58% 25,39% 29,78% 34.49% 38,05%MDLN 13,55% 16,53% 32,91% 35,81% 32,69%

Tabel 4.19 Perhitungan Operating Income Margin

118

Gambar 4.14 Perbandingan Operating Income Margin

Rasio ini menunjukkan berapa banyak keuntungan perusahaan setelah

dikurangi oleh beban usaha. Pada PT Summarecon Agung Tbk terdapat fluktuasi

terhadap operating income margin.

Pada tahun 2007 rasio operating profit margin pada PT Summarecon

Agung Tbk sebesar 26,36%. Ini artinya, setiap Rp 1,- penjualan dapat

memberikan operating income sebesar 0,26. Hasil rasio PT Summarecon Agung

Tbk cenderung menurun pada tiap tahunnya artinya kinerja perusahaan harus

ditingkatkan lagi dan perusahaan harus bisa meminimalkan beban perusahannya.

Pada tahun 2007, operating income margin rata-rata industri 22,16%

sedangkan PT Summarecon Agung Tbk 26,36%. Ini disebabkan karena

rendahnya rasio ini pada PT Alam Sutera Property Tbk dan PT Modernland

Property Tbk sehingga mempengaruhi rata-rata industri. Pada tahun 2008, rata-

rata industri lebih tinggi dibandingkan dengan PT Summarecon Agung Tbk. PT

Summarecon Agung Tbk mengalami penurunan signifikan sebesar 8,93%

disebabkan oleh dalam analisis horizontal terdapat kenaikan beban pokok

penjualan dan beban langsung sehingga memperkecil operating income nya.

119

Pada tahun 2009, rata-rata industri mengalami kenaikan menjadi 30,23%

sedangkan PT Summarecon Agung Tbk mengalami kenaikan juga menjadi

26,58%. Rata-rata industri dipengaruhi oleh kenaikan perusahaan-perusahaan

kompetitor dan PT Summarecon Agung Tbk sendiri. Pada tahun 2010, rata-rata

industri mengalami kenaikan 3,11% menjadi 33,24% sedangkan PT

Summarecon Agung Tbk mengalami penurunan sebesar 4,31% menjadi 22,27%.

Ini karena rata-rata industri di pengaruhi oleh kenaikan operating income

margin dari PT Alam Sutera Property Tbk, PT Lippo Cikarang Tbk dan PT

Modernland Property Tbk. Pada tahun 2011, rata-rata industri mengalami

kenaikan menjadi 33,05% dan PT Summarecon Agung Tbk mengalami kenaikan

menjadi 23,93%.

IV.3 Analisis Prospektif

Analisis prospektif menggunakan laporan keuangan sebagai patokan

dalam melihat pertumbuhan atau penurunan pada perusahaa pada masa yang

akan datang. Analisis ini berguna untuk menguji ketepatan rencana strategis

perusahaan apakah menghasilkan manfaat kedepannya atau tidak. Bagi investor

dan kreditor, analisis ini berguna untuk menilai kemampuan perusahaan untuk

memenuhi kewajibannya.

Penulis hanya membuat analisis prospektif untuk 5 tahun kedepan yaitu

untuk tahun 2012-2016 dan pada laporan neraca dan laporan laba rugi. Karena

keterbatasan yang dihadapi, analisis ini dilakukan dengan melihat faktor faktor

yang mempengaruhi peningkatan atau penurunan akun-akun dan rata-rata

pertumbuhan dan penurunan akun-akun yang ada di laporan keuangan. Rata-rata

pertumbuhan tersebut digunakan untuk meramalkan laporan keuangan pada

120

tahun berikutnya. Adapun beberapa data penulis melakukan estimasi karena

adanya perubahan yang sangat signifikan dan nominal yang terlalu besar untuk

kedepannya dinilai tidak efektif menurut penulis.

Analisis prospektif ke lima perusahaan dapat dilihat pada L14-L23.

Langkah pertama yang dilakukan penulis adalah memproyeksikan laporan laba

rugi. Penulis melakukan asumsi bahwa tahun dasar adalah tahun 2011 untuk

memproyeksikan tahun 2012-2016 dan asumsi pertumbuhan penjualan didapat

dari rata-rata penjualan selama 5 tahun dan melihat hal-hal apa saja yang

mungkin akan mempengaruhi perusahaan khususnya dalam lingkungan makro

ekonomi :

1. Proyeksi Penjualan: Penjualan tahun dasar * Rata-rata pertumbuhan perusahaan .

2. Proyeksi Laba kotor: Proyeksi penjualan * Rata-rata pertumbuhan margin laba

kotor.

3. Proyeksi Beban pokok penjualan dan beban langsung: Proyeksi penjualan –

Proyeksi laba kotor.

4. Proyeksi Beban usaha: Proyeksi penjualan * (Beban usaha/penjualan ).

5. Proyeksi Beban lain-lain bersih: Beban lain lain bersih tahun dasar * (beban lain-

lain bersih / penjualan).

6. Proyeksi beban pajak penghasilan: Beban pajak penghasilan tahun dasar *

(beban pajak penghasilan /laba sebelum pajak penghasilan).

Langkah kedua adalah penulis melakukan proyeksi pada balance sheet

dengan cara seperti berikut :

1. Proyeksi piutang: Proyeksi penjualan / (Rata-rata receivable turnover).

121

2. Proyeksi persediaan: Proyeksi beban pokok penjualan dan beban langsung/ (rata-

rata inventory turnover).

3. Proyeksi aset lancar lainnya: Aset lancar lainnya * Rata-rata pertumbuhan aset

lancar (disini penulis mengasumsikan rata-rata pertumbuhan selama 5 tahun).

4. Proyeksi aset tetap: Aset tetap tahun dasar * rata–rata estimasi pengeluaran

modal (arus kas bersih yang digunakan dalam aktivitas investasi /penjualan).

5. Proyeksi current liabilities: Current liabilities * ((100%+ (beban pokok

penjualan / current liabilities)).

6. Proyeksi long term liability digunakan asumsi tidak akan mengalami perubahan

dalam 5 tahun dan tidak ada hutang jangka panjang yang jatuh tempo pada tahun

2016, karena jika bertumbuh maka akan mempengaruhi beban bunga. Asumsi

kedua, penulis melihat bahwa selama 5 tahun terjadi fluktuasi terhadap long term

liability sehingga jika dihitung hasilnya tidak beda jauh.

7. Proyeksi total equity : Total equity * rata-rata pertumbuhan total equity.

8. Proyeksi total aset : Total liability + Total equity.

9. Proyeksi aset lancar : Total aset – Aset tetap.

10. Proyeksi kas : Aset lancar – (kas+piutang usaha+persediaan+aset lancar lainnya).

Income Statement SMRArata-rata industri ASRI MDLN CTRP LPCK

Pertumbuhan Penjualan 121,00%135,38

%126.00

% 165,17%110,56

%154.15

%laba kotor 46.09% 49.14% 40,00% 49.85% 64.08% 45,66%Beban Usaha 22,77% 21,32% 11,39% 25,28% 32,15% 15,00%Beban lain-lain bersih 2,17% 2,89% 0,04% 2,57% 0,25% 9.41%Beban pajak penghasilan 33,16% 27.29% 19.18% 52,89% 2,16% 29.04%

Balance Sheet            Receivables turnover 11,5 26.19 28.87 20,26 43,19 27.11Inventory turnover 0,94 10,12 0,78 4.80 43,20 0,88pertumbuhan aset lancar lainnya 1,2 1,23 1,20 1,10 1,65 1,02

122

capital expenditure 1,18 1,14 1,15 1,20 1,12 1,07Beban pokok penjualan        

current liabilities 1,15 1,38 1,14 1,52 1,43 1,66pertumbuhan equity 1,16 1,15 1,17 1,20 1,10 1,14

Tabel 4.20 Perhitungan Proyeksi Laporan Keuangan

Pada Laporan laba rugi akun pertumbuhan penjualan didapatkan rata-rata

penjualan sebesar 121,90% pada PT Summarecon Agung Tbk sedangkan rata-rata

industri 135,35%. Dalam hal Pendapatan, PT Summarecon Agung Tbk selalu

mengalami peningkatan pada tahun 2007-2011 dan tidak pernah mengalami penurunan.

Diperkirakan pada tahun 2016 pendapatkan PT Summarecon Agung Tbk mencapai

Rp.6.120.007.200.620, Pertumbuhan pendapatan terbesar terjadi pada PT Modernland

Property Tbk dimana terdapat pertumbuhan pendapatan mencapai 165,71% dan

diperkirakan pada tahun 2016 mencapai Rp.2.277.093.997.059. Ini disebabkan

meningkatnya pertumbuhan pada industri properti yang terjadi setiap tahun dan

banyaknya permintaan Pelanggan terhadap produk properti.

Pada akun laba kotor atau gross profit margin, PT Summarecon Agung Tbk

mencapai 46,09% sedangkan rata-rata industri 49,14%. Ini menunjukan bahwa PT

Summarecon Agung Tbk belum bisa memaksimalkan kinerja dengan laba kotor yang

lebih besar daripada rata-rata industrinya.diperkirakan laba kotor pada PT Summarecon

Agung Tbk pada tahun 2016 sebesar Rp.3.299.355.969.751.

Beban usaha pada PT Summarecon Agung Tbk diperkirakan meningkat 22,77%

sedangkan rata-rata industri hanya 21,32%.Beban lain- lain bersih PT Summarecon

Agung Tbk diperkirakan meningkat sebesar 2,17% sedangkan rata-rata industri

diperkirakan menurun -2,89%. Beban pajak penghasilan diperkirakan mengalami

pertumbuhan sebesar 33,16% sedangkan rata-rata industri hanya 27,29%. Ini

123

disebabkan karena adanya peningkatan pada penjualan sehingga mempengaruhi beban

usaha, beban lain-lain dan beban pajak yang ditanggung oleh perusahaan, perubahan

dollar dapat mempengaruhi perusahaan-perusahaan, namun dilihat dari 5 tahun terakhir

perusahaan-perusahaan dapat mengatasi hal ini dengan baik.

Pada balance sheet, akun piutang usaha PT Summarecon Agung Tbk

diperkirakan akan meningkat menjadi Rp532.174.539.184,- disebabkan adanya

peningkatan penjualan dan pengaruh dari rasio receivable turnover. Pada akun

persediaan, PT Summarecon Agung Tbk mengalami fluktuasi ini disebabkan oleh rasio

inventory turnover yang menyatakan bahwa perputaran persediaan PT Summarecon

Agung Tbk tidak sesuai dengan beban pokok penjualan dan beban langsung sehingga

menyebabkan akun persediaan menurun. Pada tahun 2015, diperkirakan perusahaan

mulai bisa meningkatkan persediaannya menjadi Rp2.900.739.296.613,- dan pada tahun

2016 diperkirakan persediaan mencapai Rp3.509.953.159.310,-. Ini berarti terjadi

peningkatan pada rasio inventory turnover sebesar 1,03 kali pada tahun 2016 dibanding

tahun 2011 sebesar 0,94 kali.

Pada akun aset lancar diperkirakan akan mengalami pertumbuhan sebesar

20,32% sedangkan rata-rata pertumbuhan industri sebesar 23%. Sehingga pada tahun

2016 PT Summarecon Agung Tbk akan mencapai aset lancar sebesar

Rp8.311.277.376.084,-. Pertumbuhan aset lancar di dominasi oleh PT Ciputra Property

Tbk dengan pertumbuhan sebesar 65%.

Pada akun aset tetap diperkirakan akan mengalami kenaikan 118,49% sedangkan

rata-rata industri 114% dengan estimasi modal yang akan dikeluarkan perusahaan akan

digunakan untuk membeli aset tetap seperti lahan bangunan atau mengembangkan lahan

dan properti yang telah dibeli sebelumnya. Pertumbuhan aset tetap didominasi oleh PT

124

Modernland Property Tbk dengan capital expenditure sebesar 120%. PT Modernland

Property, mengeluarkan modalnya untuk menambah beragam fasilitas seperti kondotel

di padang golf modern dan meluncurkan hunian eksklusif di daerah tangerang.

Pada akun current liabilities diperkirakan akan mengalami peningkatan sebesar

115% sedangkan rata-rata industri 138% dengan estimasi adanya pertumbuhan hutang

usaha sehingga pada tahun 2016 PT Summarecon Agung Tbk akan mencapai angka

Rp8.311.277.376.084,- pada current liabilitiesnya. Pada akun current liabilities

didominasi oleh PT Lippo Cikarang Tbk dengan peningkatan sebesar 166%.

Pada akun total equity diperkirakan akan mengalami pertumbuhan sebesar 116%

sedangkan rata-rata industri 115% dengan estimasi bahwa harga saham pada tiap tahun

akan mengalami peningkatan diiringi dengan peningkatan pada penjualan sehingga pada

tahun 2016 total equity PT Summarecon Agung Tbk akan mencapai angka

Rp5.149.156.848.839,-. Pada akun kas, setiap perusahaan diperkirakan akan mengalami

fluktuasi karena kas digunakan sebagai penyeimbang dalam balance sheet. Pada tahun

2016, kas PT Summarecon Agung Tbk akan mencapai Rp1.938.284.788.630,-.

Dari proyeksi balance sheet, didapatkan proyeksi total equity PT Summarecon

Agung Tbk pada tahun 2016 sebesar Rp5.149.156.848.839,-. Proyeksi total liabilities

Rp9.801.178.355.084,-. Hal ini menunjukkan terjadi penurunan debt to equity ratio

menjadi 190,35% pada 2016. Hasil rasio ini lebih baik daripada pada tahun 2012 yaitu

226%.

IV.4 Analisis Kebangkrutan

Metode Altman digunakan untuk menganalisis tingkat kebangkrutan pada PT

Summarecon Agung Tbk dan industri sejenis untuk melengkapi keterbatasan dari

analisis rasio. Analisis ini dapat dipergunakan sebagai alat analisis yang

125

menghubungkan beberapa rasio sekaligus untuk memprediksikan kebangkrutan suatu

perusahaan. Analisis ini digunakan dengan melihat rasio solvabilitas perusahaan-

perusahaan properti yang cukup tinggi.

Dalam menentukan nilai harga pasar saham, harga pasar saham diakses dari

http://www.duniainvestasi.com/bei/. Pada tanggal 28 desember 2007 harga saham

Rp585,- per lembarnya. Pada tanggal 30 Desember 2008 menurun menjadi Rp166,- per

lembarnya. Pada tanggal 30 Desember 2009 naik menjadi Rp600,- per lembarnya. Pada

tanggal 30 Desember 2010 harga saham PT Summarecon Agung Tbk menjadi Rp1.090,-

per lembarnya. Pada tanggal 28 desember 2011 harga sahamnya naik menjadi Rp.1.240,-

per lembarnya. Ini berarti kinerja perusahaan PT Summarecon Agung Tbk mengalami

peningkatan dari tahun ke tahun walaupun sempat menurun pada tahun 2008 namun PT

Summarecon Agung Tbk dapat memperbaikinya di tahun 2009. Sehingga didapatkan

rata-rata harga saham sebesar Rp732,-.

 Tahun SMRA Rata-rata industri ASRI MDLN LPCK CTRP2007 52,86 313,23 114,42 254,42 113,83 1.030,622008 22,64 88,55 28,40 40,71 32,92 318,102009 59.95 196.36 49,10 111,22 31,92 729,622010 79.67 253,89 94,06 173,18 53,04 869,522011 64.40 191,66 108,02 123,13 215,18 447,59

Tabel 4.21 Hasil analisis kebangkrutan menggunakan Alt-man z-score 2007-2011

PT Summarecon Agung Tbk menunjukkan z-score yang berada pada tingkat

yang memuaskan dan jauh dari tingkat kebangkrutan. Hal ini baik bagi serta investor

dan kreditor yang telah menghimpun dananya di PT Summarecon Agung Tbk.

Berdasarkan hasil dari analisis ini, dapat dilihat bahwa dari tahun ke tahun terjadi

fluktuasi pada PT Summarecon Agung Tbk. Pada tahun 2007, zscore PT Summarecon

adalah 52,86, Pada tahun 2008 terjadi penurunan zscore sebesar 30,22 menjadi 22,64. Ini

126

dikarenakan turunnya harga saham dari Rp585,- menjadi Rp166,- sehingga

mempengaruhi z-score PT Summarecon Agung Tbk

Pada tahun 2009 terjadi peningkatan z-score pada PT Summarecon Agung Tbk

sebesar 37,31 dari 22,64 menjadi 59,95, Ini disebabkan berdasarkan analisis horizontal,

terjadi kenaikan persentase akun dalam total aset sebesar 37,89%, kenaikan net income

sebesar 43,55%. Ini menunjukkan adanya peningkatan kinerja perusahaan sehingga pada

tahun 2009, terjadi kenaikan harga saham yang cukup signifikan sebesar Rp434,- dari

Rp166,- menjadi Rp600,-. Pada tahun 2010 terjadi peningkatan z-score sebesar 19,718.

Ini menunjukkan adanya peningkatan kinerja dari perusahaan. pada analisis horizontal,

terjadi kenaikan pada net income sebesar 39,34% dan total aset sebesar 76,62%. Ini

merupakan indikasi yang baik sehingga harga saham PT Summarecon Agung Tbk

meingkat menjadi Rp 1090,-. Pada tahun 2011 terjadi penurunan pada z-score sebesar

15,27 menjadi 64,40, Ini menunjukkan hasil yang kurang baik karena kinerja perusahaan

menurun. Penurunan ini disebabkan oleh kenaikan total liabilities dalam analisis

horizontal sebesar 134,97% sedangkan total aset hanya mengalami kenaikan 89,4%.

Walaupun begitu, harga saham PT Summarecon Agung Tbk mengalami kenaikan

sebesar Rp150,- per lembarnya.

Berdasarkan rata-rata industri Altman z-score PT Summarecon Agung Tbk

berada di bawah rata-rata industri. Ini disebabkan oleh PT Ciputra Property Tbk dan PT

Modernland Property Tbk memiliki Altman z-score yang jauh lebih tinggi dari PT

Summarecon Agung Tbk . Pada tahun 2007, Altman z-score PT Summarecon Agung

Tbk sebesar 52,86 sedangkan rata-rata industri sebesar 313,23, PT Ciputra Property

Tbk memiliki harga saham yang tinggi pada tahun 2007 senilai Rp600,- dan

mengeluarkan saham paling banyak diantara perusahaan lainnya sebesar

127

1.537.500.000.000 lembar dan juga total kewajiban yang paling kecil sehingga memiliki

nilai X4 paling tinggi dan sangat mempengaruhi rata-rata industri. Pada tahun 2008,

Rata-rata industri mengalami penurunan 224,68 menjadi 88,55 dan PT Summarecon

Agung Tbk mengalami penurunan menjadi 22,64.Ini disebabkan karena terjadi

penurunan pada semua harga saham yang ada di BEI sehingga menyebabkan penurunan

pada Altman score di semua perusahaan. Penurunan saham paling signifikan dialami

oleh PT Modernland Property Tbk dengan turunnya harga saham dari Rp495,- menjadi

Rp51,-. Meskipun begitu, PT Summarecon Agung Tbk tetap memiliki z-score yang

paling rendah dibanding perusahaan lain karena total kewajibannya paling besar.

Pada tahun 2009, rata-rata industri mengalami kenaikan Altman z-score menjadi

196,36 sedangkan PT Summarecon Agung Tbk menjadi 59,95. Ini disebabkan karena

kenaikan Altman z-score yang signifikan pada PT Ciputra Property Tbk dan PT

Modernland Property Tbk sehingga mempengaruhi rata-rata industri. Pada tahun 2010,

rata-rata industri mengalami peningkatan z-score menjadi 253,89 sedangkan z-score PT

Summarecon Agung Tbk menjadi 79,67. Ini disebabkan pada tahun ini, semua z-score

pada perusahaan mengalami kenaikan karena semua harga saham mengalami kenaikan

harga. Kenaikan harga saham yang paling menonjol adalah PT Summarecon Agung Tbk

yang mengalami kenaikan Rp490,- per lembar sahamnya.

Pada tahun 2011, rata-rata industri mengalami penurunan pada z-score menjadi

191,66 sedangkan PT Summarecon Agung Tbk mengalami penurunan sehingga z-score

nya menjadi 64,40, Ini disebabkan karena penurunan signifikan z-score PT Ciputra

Property Tbk dan PT Modernland Property Tbk sehingga mempengaruhi rata-rata

industri. Pada PT Ciputra Property Tbk terjadi kenaikan pada harga saham namun

diikuti oleh kenaikan total kewajibannya sehingga memperkecil z-score nya sedangkan

128

pada PT Modernland Property Tbk terjadi penurunan harga saham dan diikuti juga oleh

kenaikan pada total kewajiban sehingga memperkecil z-score nya.

Penulis   juga  membuat  analisis  kebangkrutan  pada  5   tahun  yang akan  datang  yang 

berasal dari  analisis prospektif yang telah dilakukan sebelumnya. 

Tahun SMRA Rata-rata industri ASRI MDLN LPCK CTRP2012 63,77 172,89 107,54 103,24 188,12 401,792013 62,95 187,72 106,98 105,55 157,71 505,402014 61,96 157,82 105,98 107,95 124,55 388,642015 60,80 133,68 104,73 110,39 93,55 298,912016 59,53 114,58 103,08 112,83 67,69 229,76

Tabel 4.22 Hasil analisis kebangkrutan menggunakan Alt-man z-score 2012-2016

Berdasarkan analisis prospektif yang telah dilakukan penulis sebelumnya, dapat

diprediksikan bahwa PT Summarecon Agung Tbk mengalami penurunan dari tahun ke

tahun.Namun terlihat dari skor yang didapatkan, PT Summarecon Agung Tbk masih

diatas 3,00 yang menyatakan bahwa z-score PT Summarecon Agung Tbk masih sangat

baik dan masih jauh dari tingkat kebangkrutan.

Pada tahun 2012, diprediksikan hasil z-score nya 63,77 ini artinya PT

Summarecon Agung Tbk mengalami penurunan dari tahun sebelumnya yaitu 64,40

sedangkan rata-rata industri juga mengalami penurunan menjadi 172,89. Pada tahun

2013, z-score PT Summarecon Agung Tbk mengalami penurunan namun PT Ciputra

Property Tbk dan PT Modernland Property Tbk mengalami kenaikan pada z-score

sehingga mempengaruhi rata-rata industri. Pada tahun 2014 sampai 2016, terjadi

penurunan pada industri-industri properti namun terjadi kenaikan pada PT Modernland

Property Tbk.

129