bab i pengantar 1.1 latar belakang 1.1.1 properti...

1

BAB I

PENGANTAR

1.1 Latar Belakang

1.1.1 Properti Perumahan Pada Perekonomian

Rumah adalah barang yang diproduksi untuk memenuhi

kebutuhan tempat tinggal manusia. Istilah “perumahan“ mengacu pada

sifat produksi massal yang membedakannya dengan istilah “pemukiman”

(tempat bemukim sekelompok manusia) (Aluko, 2010). Karakteristik pasar

perumahan berbeda dengan barang produksi lainnya. Salah satu

karakteristik pasar perumahan adalah pembelian berulang (Erik, et al.,

2010) karena sifat perumahan yang merupakan aset tetap dan fixed

terhadap lokasi1. Karakteristik pasar perumahan yang lain adalah

melibatkan beberapa pembeli dan penjual, kurangnya informasi yang

lengkap, transaksi mahal, produk heterogen, immobility, serta kelambanan

transaksi dalam merespon perubahan lingkungan pasar. Kondisi ekstrem,

mungkin ada atau hampir tidak ada aktivitas pasar untuk beberapa jenis

properti selama periode waktu yang panjang (Lusht, 1997: 17).

Paket perumahan terdiri dari bangunan dan tanah yang memiliki

karakteristik yang berbeda. Bangunan perumahan merupakan barang

1 Malpezzi (1999) menjelaskan bahwa: “Housing is fixed in location, extremely durable (slowly

depreciating), and can be viewed alternatively as a composite commodity yielding a flow of "housing services", or as a set of individual characteristic”. O’Sullivan dan Gibb (2003) menjelaskan bahwa: “The durability, fixity, and heterogeneity of dwellings imply that transactions costs are significant in the housing market”.

2

tahan lama dan terdepresiasi dengan sangat lambat (Malpezzi, 1999: 1794),

sedangkan tanah sebagai barang modal yang tidak mengenal penyusutan

(Malpezzi, 1999: 1822). Kepemilikan tanah dan bangunan untuk

perumahan dapat digunakan sebagai kegiatan investasi yang sekaligus

dapat juga digunakan sebagai barang konsumsi dengan proses

penyesuaian pasar yang lamban. Perumahan sebagai sebuah barang

merupakan sebuah kesatuan dari banyak karakteristik yang melekat pada

entitas rumah tersebut, seperti ukuran, kualitas, dan lokasinya (O’Sullivan

dan Gibb, 2003: 57).

Perumahan merupakan bagian terbesar dari total kekayaan rumah

tangga, atau sebesar 27,2% dari total kekayaan rumah tangga di negara

maju seperti Amerika Serikat (Benjamin et al., 2004: 331). Pengeluaran

untuk perumahan merupakan bagian yang terbesar kedua dari total

pengeluaran rumah tangga setelah makanan di negara berkembang

seperti Indonesia. Pengeluaran rata-rata untuk perumahan sebesar 18,9%-

21% dari total pengeluaran rumah tangga atau sebesar 36,7% - 43% dari

pengeluaran rumah tangga non pangan (BPS, 2012: 57). Investasi rumah

baru menyumbang sekitar 7% dari Produk Domestik Bruto (PDB). Sekitar

60% dari sejumlah 7% tersebut adalah pembayaran kepada sektor

konstruksi (seperti untuk tenaga kerja, peralatan konstruksi), dengan

sisanya 40% untuk produsen bahan bangunan (DiPasquale dan Wheaton,

1996: 1).

3

Sejak krisis keuangan Asia tahun 1997, pemerintahan di Asia telah

meningkatkan upaya mereka untuk memperbaiki struktur sistem

pembiayaan perumahan. Di pasar primer, pangsa perumahan swasta telah

meningkat secara substansial. Selain itu, bank komersial dan lembaga

keuangan swasta telah berperan penting dalam pinjaman pembiayaan

rumah dan menyediakan produk KPR yang beragam bagi rumah tangga.

Di pasar sekunder, mekanisme berbasis sekuritas saham telah dibentuk di

sebagian besar perekonomian Asia, meskipun pasar belum sepenuhnya

berkembang. Peran pinjaman di sektor keuangan, semakin penting untuk

meningkatkan pemahaman tentang potensi risiko dalam struktur pasar

perumahan di Asia dan negara lain (Zhu, 2006).

Berdasarkan uraian di atas dapat diketahui bahwa pasar properti

perumahan menarik untuk diteliti, karena berkaitan dengan transaksi

modal-kekayaan dan properti perumahan merupakan bagian terbesar

total kekayaan rumah tangga. Memahami siklus properti perumahan dan

mekanisme pasar yang mendasarinya menjadi penting, karena selain

kompleks dan heterogen (berbeda antar wilayah), nilai transaksi properti

perumahan mengkonsumsi aspek finansial (transfer pinjaman, modal-

kekayaan) yang besar.

4

1.1.2 Transaksi Properti Perumahan

Transaksi properti perumahan melibatkan mekanisme permintaan

dan penawaran yang terjadi dalam pasar suatu properti. Perumahan

memiliki pasar tersendiri yang memiliki karakteristik permintaan yang

unik (Frank dan Bernanke, 2009:56). Pasar properti berbeda dengan pasar

komoditas lainnya terutama terkait karakteristik properti seperti properti

tidak dapat dipindahkan secara fisik (immobile) sehingga pasar properti

juga tidak tampak secara fisik. Implikasinya dalam pasar properti akan

muncul masalah kesenjangan informasi pasar dan selanjutnya munculnya

peran agen penjualan yang mendominasi terwujudnya transaksi di pasar

properti.

Siklus transaksi properti perumahan pada umumnya selain

berkaitan dengan masalah siklus permintaan dan penawaran produk

perumahan, juga berkaitan dengan kondisi ekonomi makro. Transaksi

perumahan dapat berpengaruh secara negatif terhadap stabilitas ekonomi

makro melalui ketidakstabilan keuangan (Chiquier dan Lea, 2009:17).

Transaksi properti perumahan yang tinggi sering menjadi pendorong

awal siklus ekonomi, namun pertumbuhan yang terlalu tinggi, sering

memberikan risiko terhadap stabilitas ekonomi makro (Ivanauskas et al.,

2008; Leung et al., 2008; Zhu, 2006; Chiquier dan Lea, 2009). Selanjutnya

periode transaksi yang tinggi diikuti dengan kenaikan harga perumahan

yang cepat, properti banyak digunakan sebagai jaminan untuk

5

memperoleh lebih banyak pinjaman untuk membeli properti lebih banyak

lagi. Hal tersebut akan mempengaruhi harga aset naik lebih jauh lagi.

Pada saat terjadi devaluasi mata uang kondisi tersebut menyebabkan

ketidakstabilan sistem keuangan seperti yang terjadi pada krisis keuangan

global. Krisis keuangan global yang bermula dari krisis kredit perumahan

di Amerika Serikat membawa implikasi pada kondisi ekonomi global dan

perdagangan internasional secara menyeluruh (Chiquier dan Lea,

2009:19).

Erik, et al. ( 2010) menjelaskan bahwa perubahan volume penjualan

perumahan tidak terlepas dari mekanisme permintaan dan penawaran

serta variabel yang berhubungan. Ditinjau dari sisi permintaan,

permintaan perumahan dalam jangka panjang sebenarnya adalah fungsi

pertumbuhan penduduk dan pendapatan. Permintaan perumahan dalam

jangka pendek tergantung pada ketersediaan kredit dan tingkat suku

bunga (Fanning, 2005:174). Clayton (2008) menjelaskan bahwa

keterbatasan kredit memicu peningkatan pendapatan meningkatkan

permintaan dan jumlah transaksi. Permintaan perumahan dalam jangka

pendek memiliki amplitudo yang sempit.

Faktor-faktor yang mempengaruhi penawaran dan permintaan

properti perumahan tersebut berbeda antar wilayah baik nasional,

regional maupun antar negara. Banyak negara yang memiliki sistem

ekonomi kapitalis, penawaran dan permintaan properti perumahan

6

ditentukan oleh kekuatan pasar. Dalam hal ini, pengaruh faktor-faktor

ekonomi, seperti pendapatan rumah tangga, harga rumah, tingkat

angsuran dan bunga kredit memainkan peran penting (Ellis, 2003). Senada

dengan Ellis (2003), penelitian lain (seperti dilakukan oleh FIK, et al., 2003;

Francke, 2004; Gelfand, 2004; Miron, 2004; Wang, 2004) menemukan

bahwa faktor-faktor ekonomi seperti pendapatan, harga dan suku bunga

juga mempengaruhi keterjangkauan properti perumahan. Elastisitas

pendapatan terhadap permintaan di negara ekonomi kapitalis seperti

Thailand dan Amerika (Glindro, et al., 2008; Phang dan Kim, 2010; Gstach,

2007) adalah tinggi, tetapi inelastis di negara sosialis seperti Rusia dan

Korea Utara (Malpezzi, 1999). Variabel demografi seperti jumlah

penduduk elastis terhadap permintaan rumah di negara berkembang

tetapi tidak di negara maju (Malpezzi, 1999).

Tabel 1.1 Permintaan Perumahan di Beberapa Negara Berkembang

Negara Permintaan (ribuan)

Populasi (jiwa)

Luas Wilayah (km2)

kepadatan (jiwa/km2)

China 10.000-20.000 1.353.821.000 9.706.961 139

India 7.000-10.000 1.210.193.422 3.287.263 371

Indonesia 800 237.424.363 1.904.569 123

Vietnam 450-500 90.388.000 331.210 265

Thailand 60 66.720.153 513.120 132

Filipina 751-805 76.498.735 300.000 276

Banglades 4 161.083.804 147.570 1.033

Pakistan 1.100-1.500 180.440.005 796.095 226

Sri Lanka 70 20.277.597 65.610 323 Sumber: Basnyat (2009) dan Wikipedia (2012), diolah

7

Berdasarkan Tabel 1.1 di atas dapat diketahui bahwa permintaan

rumah di China adalah tertinggi yaitu antara 10-20 juta unit per tahun,

sedangkan di Indonesia dan Thailand mewakili negara Asia Tenggara

hanya sebanyak 800-60 ribu per tahun (Basnyat, 2009). Perumahan di

Hongkong selama tahun 20102 mengalami kenaikan yang sangat besar,

baik dari sisi permintaan yang tinggi maupun kemudahan masuknya

uang, karena kebijakan penentuan nilai tukar mata uang China. Industri

real estate India mengalami perlambatan karena pemerintah terus

melanjutkan kebijakan moneter yang ketat, terutama dalam hal tingkat

suku bunga (DTZ Research, 2010).

Di Indonesia, pemerintah mempunyai peran penting dalam

penyediaan kebutuhan perumahan yang layak untuk masyarakat.

Pemerintah Indonesia juga mempunyai peran penting dalam

pengendalian dan menjaga keseimbangan transaksi properti perumahan.

Kebijakan tingkat bunga yang rendah, inflasi yang terkendali dan

pertumbuhan pendapatan dapat mendukung kondisi bagi pertumbuhan

industri properti dan penyediaan perumahan bagi masyarakat, namun

pertumbuhan yang tinggi memberikan risiko overheating ekonomi.

Berdasarkan uraian di atas, dapat diketahui faktor yang

mempengaruhi permintaan properti perumahan dapat sama atau berbeda

di berbagai wilayah. Analisis time series dan cross--section dapat digunakan 2 Hongkong merupakan negara dengan pertumbuhan pasar perumahan tertinggi di

dunia di mana pada tahun 2010 mencapai angka pertumbuhan tahunan sebesar 20,1%.

8

untuk mengetahui karakteristik yang mempengaruhi permintaan properti

perumahan di berbagai wilayah.

1.1.3 Segmentasi Pasar Perumahan

Dinamika transaksi properti perumahan berbeda antara

perumahan tipe kecil, menengah dan tipe besar. Berdasarkan hasil survei

yang dilakukan Bank Indonesia (2012) menginformasikan bahwa pada

rentang 2003-2009, jumlah perumahan di wilayah perkotaan di Indonesia,

seperti di wilayah Jabodebek tercatat rata-rata sekitar 50.000 unit. Dari

jumlah tersebut sebanyak 79% merupakan perumahan kecil hingga

sedang dan 20% merupakan tipe perumahan mewah. Penjualan

perumahan khususnya tipe rumah sederhana dan menengah pada

periode tahun 2008-2009 tercatat meningkat sebesar 57% dan 39%,

sedangkan penjualan untuk tipe perumahan mewah hanya meningkat

sebanyak 4% pada rentang waktu yang sama.

Rumah tipe menengah dan mewah hanya mewakili 10% dari unit

rumah, namun rumah tipe menengah dan mewah (besar) telah

mendominasi pasar dalam hal nilai penjualan. Pemberi pinjaman sektor

swasta (termasuk sejumlah bank domestik dan bank asing) telah secara

aktif terlibat dalam pembiayaan perumahan untuk rumah menengah dan

besar serta memainkan peran penting dalam pasar perumahan bersama

bank pemerintah (Zhu, 2006).

9

Perilaku transaksi properti perumahan ditinjau dari tipe rumah

adalah menarik diteliti karena berkaitan dengan jumlah permintaan yang

berbeda, sehingga dapat mencerminkan keseimbangan permintaan dan

penawaran tiap tipe juga dapat berbeda. Perilaku transaksi properti

perumahan ditinjau dari tipe rumah juga mencerminkan perbedaan kelas

kebutuhan dan pendapatan dalam masyarakat dan elastisitas variabel

yang mempengaruhinya juga dapat berbeda. Rumah dapat menjadi

barang mewah untuk segmen tipe kecil serta permintaan didorong oleh

faktor kebutuhan untuk ditempati, namun hal tersebut dapat berbeda

untuk tipe besar yaitu permintaan didorong selain faktor kebutuhan

untuk dikonsumsi namun juga motif investasi atau bahkan spekulasi.

1.1.4 Peran Spekulasi dalam Pasar Properti

Pertumbuhan ekonomi dan urbanisasi di wilayah perkotaan di

Indonesia mendorong penyediaan perumahan untuk tempat tinggal.

Pertumbuhan harga perumahan yang tinggi mendorong masyarakat

untuk berinvestasi di sektor perumahan dengan membeli perumahan

bukan hanya sebagai barang yang bernilai guna, namun juga barang yang

mempunyai nilai transfer. Zhou (2004) berpendapat adanya perilaku

masyarakat dalam meningkatkan keuntungan dari return investasi

perumahan melalui spekulasi pembelian properti dan menjualnya dengan

harga lebih tinggi. Selama periode ekspansi ekonomi, spekulan biasanya

10

memiliki "harapan " untuk mendapatkan keuntungan dari kenaikan harga

dalam jangka pendek, sehingga pembentukan gelembung real estate terkait

erat dengan spekulasi.

Aktivitas spekulasi menguatkan kenaikan dan penurunan di pasar

keuangan, dan transaksi spekulatif dapat membahayakan perekonomian.

Spekulasi real estate dan pinjaman yang berlebihan merupakan alasan

utama yang membawa gelembung real estate. Dari sudut pembangunan

ekonomi, gelembung real estate pada tingkat tertentu akan

menguntungkan bagi pasar real estate secara keseluruhan, namun jika

gelembung mengembang terlalu cepat dan bahkan keluar dari kontrol,

krisis ekonomi yang serius akan berlangsung (Ning dan Hoon, 2012).

Gelembung real estate yang terjadi pada tahun 2007 yang tidak

hanya terjadi di Indonesia namun juga di pasar real estate di Asia dan

beberapa negara dunia lainnya. Umumnya, gelembung real estate adalah

semacam gelembung ekonomi yang terjadi secara berkala di pasar real

estate. Gelembung real estate adalah proses yang berkelanjutan dari

kenaikan transaksi yang terlepas dari nilai riil yang dipengaruhi oleh

pelaku pasar. Hal tersebut menunjukkan pentingnya pengukuran

pengaruh faktor spekulasi di pasar real estate untuk mengidentifikasi over-

investasi. Di Indonesia faktor spekulasi diidentifikasi dari fenomena

rumah kosong, yang menunjukkan sebagian masyarakat tidak hanya

membeli rumah untuk ditempati namun juga untuk motif spekulasi.

11

Pertumbuhan transaksi yang terlepas dari basis pasar menyebabkan

pertumbuhan yang irasional, sehingga sistem keuangan akan

menanggung beban tersebut, dan bahkan perekonomian nasional akan

mengalami perubahan (Lai et al., 2009:43).

1.1.5 Pengaruh Kebijakan Pemerintah

Indonesia telah membuat kemajuan yang signifikan dalam

mengembangkan pasar perumahan dan berbasis mekanisme pasar untuk

pembiayaan pembelian rumah, namun pembangunan tidak merata di

seluruh wilayah karena heterogenitas dalam infrastruktur pasar dan

pembangunan ekonomi. Heterogenitas dalam infrastruktur pasar dan

pembangunan ekonomi yang tidak merata di beberapa wilayah perkotaan

di Indonesia dapat menyebabkan karakteristik pasar perumahan yang

berbeda di setiap wilayah.

Berdasarkan wilayah, sekitar 60% permintaan perumahan

terkonsentrasi di Pulau Jawa. Berdasarkan persebaran penduduk, 75%

kebutuhan rumah di Indonesia terkonsentrasi di 10 Propinsi saja, yaitu

Jakarta, Jawa Barat, Jawa Timur, Jawa Tengah, Sumatera Utara, Banten,

Sulawesi Selatan, Sumatera Selatan, Lampung dan Riau (Bank Indonesia,

2009). Pada Tahun 2010, penjualan properti perumahan terkonsentrasi

berada di kota-kota besar yaitu di wilayah Jabodebek, Surabaya, Bandung

dan Medan (Tabel 1.2). Kota-kota besar tersebut adalah kota besar dengan

12

pendapatan perkapita paling tinggi dibandingkan dengan kota besar

lainnya.

Wilayah Jabodebek dan Kota Surabaya merupakan Kota

Metropolitan terbesar di Indonesia. Kota Medan dan Kota Bandung

merupakan salah satu kota yang berkembang menjadi kota metropolitan

di Sumatera Utara dan Jawa Barat. Kota-kota kecil seperti Denpasar,

Yogyakarta, Padang dan Manado mempunyai penjualan lebih kecil,

namun demikian, beberapa kota-kota tersebut seperti Kota Manado

(Tahun 2010), mempunyai pertumbuhan penjualan tinggi.

Faktor ekstrim seperti bencana alam seperti yang gempa bumi yang

terjadi di Kota Yogyakarta Tahun 2006 mempengaruhi terhadap

peningkatan penjualan properti perumahan di Kota Yogyakarta, namun

gempa bumi yang terjadi di Kota Padang tidak mempengaruhi secara

signifikan perubahan penjualan properti perumahan di kota tersebut.

Faktor yang mempengaruhi transaksi properti perumahan dapat

sama atau berbeda di berbagai wilayah. Analisis time series dan cross--

section dapat digunakan untuk mengetahui karakteristik yang

mempengaruhi permintaan properti perumahan di berbagai wilayah.

13

Tabel 1.2 Volume Penjualan Properti Perumahan, Jumlah Penduduk dan Pendapatan Perkapita di 10 wilayah Perkotaan di Indonesia

Volume

Penjualan (Unit)

Pertum-buhan

Volume Transaksi

(%)

Jumlah Penduduk

(Jiwa)

Pendapatan per Kapita (Rp)

Tahun 2010

Bandung 3.317 20,09 2.394.873 24.338.446 Denpasar 1.455 38,94 788.589 7.241.304 Semarang 2.215 16,26 1.555.984 12.377.278 Yogyakarta 381 10,99 388.627 11.721.504 Padang 293 36,09 833.562 30.130.745 Medan 2.737 41,57 2.097.610 34.263.837 Makassar 1.165 53,52 1.237.753 14.041.380 Manado 335 95,14 244.588 9.813.777 Surabaya 4.369 6,23 3.021.284 34.349.235 Jabodebek 57.160 30,26 9.600.057 82.236.583

Tahun 2009

Bandung 2.762 13,46 2.391.458 23.530.492 Denpasar 1.047 33,65 649.752 7.035.984 Semarang 1.905 -6,22 1.505.909 12.344.820 Yogyakarta 343 4,15 455.946 11.623.136 Padang 215 0,52 875.750 22.891.030 Medan 1.933 -12,43 2.121.053 31.033.475 Makassar 759 -6,37 1.227.252 13.119.422 Manado 172 19,48 425.384 9.511.654 Surabaya 4.113 3,49 2.937.164 32.689.813 Jabodebek 43.881 -8,16 9.223.000 82.079.958

Tahun 2008

Bandung 1.478 7,31 2.296.848 21.106.630 Denpasar 531 -0,34 583.600 6.513.030 Semarang 1.439 3,13 1.432.954 12.053.338 Yogyakarta 318 19,69 443.112 10.322.561 Padang 239 5,21 819.740 16.905.735 Medan 1.096 4,31 2.067.288 25.183.916 Makassar 471 4,44 1.223.540 10.353.549 Manado 134 8,49 385.240 8.558.290 Surabaya 3.186 5,51 2.784.196 27.711.546 Jabodebek 47.781 27,14 9.146.181 74.202.490

Sumber: Bank Indonesia (2012), DJP (2011) dan BPS (2012), diolah

14

Kebijakan pemerintah di antaranya dapat dilihat dari kebijakan

moneter dan fiskal. Kebijakan fiskal dapat berupa subsidi dan pajak,

sedangkan kebijakan moneter dapat berupa kebijakan tingkat bunga.

Kebijakan tingkat bunga yang rendah, seperti di Hongkong dan

Singapura sepanjang 20103 memberikan konstribusi terhadap peningkatan

investasi di sektor perumahan dan mendorong harga untuk naik lebih

tinggi. Sebaliknya, kebijakan moneter yang ketat, terutama dalam hal

tingkat suku bunga memberikan perlambatan pertumbuhan investasi di

sektor perumahan (DTZ Research, 2010).

Kebijakan subsidi perumahan seperti di Indonesia dan Malaysia

mampu meningkatkan transaksi perumahan untuk kelas bawah. Di

Indonesia, pada tahun 2004-2005 terjadi kenaikan tansaksi yang cukup

besar (dari nilai transaksi Rp 921 milyar menjadi Rp 1,7 trilun) pada

perumahan tipe bawah karena kebijakan subdisi pemerintah (Tabel 1.3).

Tabel 1.3 Nilai Transaksi Perumahan di Jabotabek, 2002-2005

Segmen Pasar Perumahan

Nilai Transaksi (Rp. Milyar) Perubahan Transaksi (%)

2002 2003 2004 2005 2004 2005 Subsidised house –BTN 630 921 1.753 2.943 90 68 Non subsidised house – BTN 2.002 2.040 2.141 2.513 5 17 Non subsidised house -Private 2.361 3.168 4.046 4.775 28 18 Medium house 1.233 1.673 2.344 3.218 40 37 Large house 902 907 1.288 1.630 42 27 Total 7.128 8.709 11.572 15.079 33 30

Sumber: BPS (2006)

3 Hongkong merupakan negara dengan pertumbuhan pasar perumahan tertinggi di

dunia di mana pada tahun 2010 mencapai angka pertumbuhan tahunan sebesar 20,1%.

15

Mencermati uraian di atas, penelitian transaksi properti perumahan

dan faktor-faktor yang mempengaruhi menjadi tantangan serta motivasi

dalam penelitian ini. Faktor yang mempengaruhi transaksi properti

perumahan serta perilaku pada masing-masing segmen pasar properti

perumahan juga menjadi hal yang menarik untuk diteliti. Pengembangan

model selanjutnya dapat digunakan analisis kebijakan, sehingga mudah

mengetahui dampak yang ditimbulkan atas suatu kebijakan pada pasar

properti perumahan.

1.2. Permasalahan

Berdasarkan uraian sub bab sebelumnya dapat diidentifikasi

karakteristik transaksi perumahan yang sangat fluktuatif, kompleks dan

heterogen serta berbeda dengan jenis barang lainnya. Transaksi properti

perumahan dan faktor-faktor yang mempengaruhinya sulit diprediksi dan

berbeda antar wilayah baik nasional, regional ataupun antar negara.

Pemahaman terhadap struktur permintaan dan penawaran rumah,

perkembangan serta keseimbangannya dalam pasar perumahan telah

menjadi salah satu perhatian di bidang ekonomi.

Permasalahan pertama dalam studi ini adalah berkaitan dengan

perbedaan variabel dan elastisitasnya terhadap jumlah transaksi properti

perumahan di berbagai wilayah dan negara. Hal ini menjadi penting

khususnya di wilayah perkotaan Indonesia karena banyaknya perumahan

16

kumuh yang tidak teratur di perkotaan. Disamping itu melalui analisis

elastisitas variable dapat dijadikan salah satu pertimbangan dalam

kebijakan perumahan. Secara umum, berdasarkan penelitian sebelumnya

variabel yang mempengaruhi permintaan dan penawaran atau transaksi

properti perumahan meliputi variabel ekonomi dan non ekonomi.

Variabel ekonomi seperti tingkat suku bunga, pendapatan, harga banyak

berpengaruh signifikan di beberapa negara (seperti diteliti oleh Barot

(2006), Tan dan Tan (2009), Leung et al. (2008), Chow dan Niu (2009),

namun variabel lain seperti jumlah penduduk, pengangguran, urbanisasi,

memberikan hasil yang berbeda-beda dari berbagai wilayah.

Permasalahan kedua dalam studi ini adalah adanya perbedaan

perilaku pasar properti perumahan berdasarkan segmen pasar

perumahan (tipe kecil, menengah dan besar), sehingga perlu diketahui

perilaku variabel untuk masing-masing segmen pasar properti

perumahan tersebut baik untuk jangka panjang maupun jangka pendek.

Transaksi properti perumahan di Indonesia banyak terkonsentrasi di kota-

kota besar terutama di pulau Jawa. Ditinjau dari tipe perumahan,

perkembangan transaksi perumahan dan faktor yang mempengaruhinya

dapat berbeda antara segmen perumahan tipe kecil, menengah dan besar

di masing-masing wilayah.

Permasalahan ketiga adalah adanya fenomena rumah kosong dan

terlantar yang diduga adanya konsumen perumahan yang bermotif

17

spekulasi dalam pasar properti perumahan dan mempengaruhi jumlah

transaksi. Spekulasi dapat mempengaruhi transaksi rumah naik lebih

tinggi sehingga menimbulkan booming. Spekulasi diantaraya ditandai oleh

banyaknya rumah kosong yang menunjukkan telah terjadi over supply

perumahan (terutama apartemen dan rumah mewah) seperti terjadi di

Jakarta maupun di sekitamya (BPS, 2006). Berlebihnya pasokan rumah

dan apartemen mewah disebabkan oleh permintaan yang bersifat semu

(pseudo) sehingga pasar yang tercipta juga bersifat semu. Winarso (2005:

419) menyatakan bahwa tingginya penjualan terhadap rumah tipe mewah

(besar) atas tersebut bersifat pseudo-market yang diakibatkan oleh perilaku

sebagian masyarakat dengan membeli rumah untuk tujuan spekulasi dan

investasi.

Permasalahan keempat adalah kebijakan tingkat suku bunga yang

diberlakukan secara nasional, namun dampaknya terhadap jumlah

transaksi properti perumahan akan berbeda untuk tiap-tiap wilayah.

Untuk itu perlu diketahui sejauh mana dampak kebijakan suku bunga

terhadap perubahan jumlah transaksi properti perumahan diberbagai

wilayah.

1.3 Tujuan Penelitian

Berpijak pada permasalahan penelitian, maka tujuan penelitian ini

adalah sebagai berikut.

18

1. Menganalisis elastisitas variabel ekonomi yang mempengaruhi jumlah

transaksi properti perumahan di wilayah perkotaan Indonesia.

2. Menganalisis elastisitas variabel ekonomi yang mempengaruhi jumlah

transaksi properti perumahan pada setiap segmen pasar perumahan

(tipe kecil, menengah dan besar) untuk jangka panjang dan jangka

pendek.

3. Menganalisis elastisitas variabel spekulasi terhadap jumlah transaksi

properti perumahan.

4. Melakukan simulasi atas kebijakan suku bunga terhadap jumlah

transaksi properti perumahan pada berbagai wilayah.

1.4 Keaslian Penelitian

Penelitian transaksi properti perumahan baik dari sisi permintaan

maupun sisi penawaran properti perumahan sudah banyak dilakukan

oleh berbagai peneliti di berbagai negara, namun lokasi penelitian,

variabel dan metode sangat beragam. Hal tersebut juga memberikan hasil

penelitian yang beragam. Ditinjau dari lokasi, penelitian dilakukan baik di

berbagai negara maju (Barot, 2006; Tan dan Tan, 2009; Leung et al., 2008;

Benjamin et al. , 1998; Chow dan Niu , 2009; Leung dan Lau, 2006) maupun

di negara berkembang (Mehta dan Mehta , 1989; Chang dan Linneman,

1990, Hannah et al., 1989; Malpezzi dan Mayo, 1997) dengan kebijakan

19

yang beragam di bidang perumahan. Penelitian juga dilakukan dalam

kerangka waktu yang beragam.

Perbedaan penelitian ini dengan penelitian sebelumnya adalah

sebagai berikut. Pertama, penelitian ini memusatkan perhatian pada

transaksi yang melibatkan sisi permintaan dan penawaran. Kedua,

penelitian ini dilakukan di Indonesia dengan karakteristik kondisi sosial,

ekonomi, demografi dan kebijakan yang khas. Ketiga, penelitian ini

memisahkan segmen pasar properti perumahan yang meliputi rumah tipe

kecil, menengah dan besar. Hal ini perlu dilakukan karena perilaku

transaksi properti perumahan ketiga tipe tersebut dapat berbeda-beda.

Keempat, penelitian ini memasukkan faktor spekulasi pasar yang dapat

mempengaruhi transaksi properti perumahan selain faktor makro

ekonomi. Kelima, penelitian ini menggunakan data panel yang meliputi

data cross-section dan data time series untuk mengamati beberapa variabel

di 10 kota di Indonesia. Keenam, penelitian ini menggunakan simulasi

untuk mengetahui pengaruh kebijakan suku bunga terhadap transaksi

properti perumahan.

20

Tabel 1.4 Ringkasan Beberapa Riset Terdahulu

Penelitian Metode dan Pendekatan

Variabel Terikat Variabel Bebas Model Kesimpulan

Persamaan dan Perbedaan dengan Penelitian yang akan

dilakukan Clayton, et al. (2008)

Mengamati hubungan harga dan volume transaksi perumahan dengan model VAR

harga dan volume transaksi

Harga Volume transaksi Pendapatan rumah tangga Pengangguran Tingkat bunga Inflasi Lag harga Lag Volume

Persamaan jangka panjang dan jangka pendek harga properti perumahan (VAR model)

1. Harga berkorelasi positif dengan volume transaksi

2. Tingkat bunga, inflasi, volume tahun sebelumnya mempengaruhi harga dan volume transaksi

Persamaan: model permintaan rumah Perbedaan: (1) tidak fokus pada permintaan tetapi juga pasokan, (2) tidak menggunakan data panel, (tidak menganalis tipe, (4) tidak memasukan faktor spekulasi, (5) dilakukan di negara maju

Erik, et al. (2010)

Mengamati hubungan harga dan volume transaksi perumahan dengan model VAR

harga dan volume transaksi

Harga Volume transaksi Tipe rumah

Persamaan jangka panjang dan jangka pendek harga properti perumahan (VAR model)

Harga berkorelasi positif dengan volume transaksi

Persamaan: model permintaan rumah Perbedaan: (1) tidak fokus pada permintaan tetapi juga pasokan, (2) tidak menggunakan data panel, (tidak menganalis tipe, (4) tidak memasukan faktor spekulasi, (5) dilakukan di negara maju

Barot (2006)

Pengujian Simultan Permintaan dan Penawaran Rumah di Swedia

Permintaan Rumah (HD) Penawaran Rumah (HS)

Persamaan jangka panjang sisi permintaan: PH/P=harga real yang diukur dari indek harga real properti, P adalah deflator konsumsi, R = tingkat bunga jangka panjang obligasi pemerintah, ∆P/P adalah inflasi, HE = hutang sektor rumah tangga Persamaan jangka panjang sisi penawaran: IH= investasi sektor perumahan, GDP, return dan biaya pengadaan properti (PH/PB), RS = tingkat bunga jangka pendek

Model jangka panjang sisi Pemintaan: HD/Y) = f( PH/P, R. (1-M), ΔP/P, DE/Y, DE/WF, HF/H Persamaan jangka panjang sisi penawaran IH/GDP= f(PH/PB,RS)

Permintaan Rumah (HD)/Pendapatan (Y) dari sisi permintaan dipengaruhi: harga real, deflator konsumsi, tingkat bunga, inflasi, dan hutang sektor rumah tangga. Investasi penyediaan rumah (HI)/GDP dari sisi penawaan dipengaruhi return dan biaya pengadaan properti serta tingkat bunga jangka pendek

Persamaan: model permintaan rumah Perbedaan: (1) tidak fokus pada permintaan tetapi juga pasokan, (2) tidak menggunakan data panel, (tidak menganalis tipe, (4) tidak memasukan faktor spekulasi

21




dilakukan Tan dan Tan (2009)

Model Simultan pengaruh pertumbuhan ekonomi terhadap permintaan dan pasokan perumahan di Singapura dan Hongkong

Harga (P), dan Volume (Q) Permintaan dan pasokan perumahan di Songapura dan Hongkong

Pertumbuhan ekonomi (Gr), variabel dummi krisis ekonomi (AFC dan SARS), disposible income (YD), public housing (Pub), sewa rumah (RH), the occupancy or vacancy rate of existing housing properties (Occ), populasi (Pop), tingkat bunga pinjaman (I), tenaga kerja rata-rata (Emp), inflasi (Inf) indeks harga saham (Stk).

(demand) Pd= Pd(AFC, SARS, Qd,AFCxGr, SARSxGr, Pub, RH, Occ, Pop, I, Emp, Inf, Stk)

(supply) Qs= Qs(AFC, SARS, Ps,AFCxPs, SARSxPs, SP,CCN, CCW, Occ, Emp, I, Stk)

(growth) Gr= Gr(AFC, SARS, Q,AFCxQ, Asia, US, EU, Emp, Tr, SARSxTr)

Pertumbuhan ekonomi dan periode krisis ekonomi 1997/98 mempengaruhi harga

Persamaan: (1) menganalisis permintaan, (2) penggunaan simulasi kebijakan Perbedaan: (1) tidak menggunakan data panel, (2) tidak mengamati tipe

Kagochi dan Mace (2008)

Analisis elastisitas faktor-faktor yang mempengaruhi permintaan rumah keluarga di wilayah perkotaan / metropolitan Alabama AS

Permintaan rumah (Qdt)

Pertumbuhan penduduk (POPit), penjualan rumah (St), biaya membangun rumah baru (Ct), suku bunga kredit riil (Rt), tingkat pengangguran (Ut), capital gain (CGt)

LnQDt= f (LnPOPt, LnSt, LnRt, LnUt, LnCGt)

Pertumbuhan penduduk (POPit) dan peningkatan penjualan rumah (Sit) yang ada meningkatkan permintaan (Qit) untuk rumah keluarga tunggal baru di AS. Sebaliknya, peningkatan biaya (Cit) membangun rumah baru, suku bunga kredit riil (Rit) yang lebih tinggi dan tingkat pengangguran (Uit) ditemukan untuk mengurangi permintaan untuk rumah baru, sedangkan capital gain tidak berpengaruh

Persamaan: model permintaan rumah Perbedaan: (1) data time series satu wilayah, (2) dilakukan di negara maju, 3) tidak menganalis tipe, (4) tidak memasukan faktor spekulasi

Fernandez dan Hon (2006)

Analisis ealstisitas elastisitas pendapatan terhadap permintaan rumah di Spanyol

Permintaan rumah (Qdit)

Yit = permintaan rumah wilayah i periode t, suku bunga kredit (Rit) dan stock index (SIit)

LnQDt= f (LnYit, LnRit, LnSIit) hasil penelitian ini menemukan peran yang lemah dari pertumbuhan pendapatan (Yit) sebagai sarana untuk kenaikan harga rumah dalam jangka panjang

Persamaan: model permintaan rumah Perbedaan: (1) data time series satu wilayah, (2) dilakukan di negara maju, (3) fokus elastisitas pendapatan terhadap permintaan

22




dilakukan Fontenla dan Gonzalez (2009)

Analisis elastisitas faktor yang mempengaruhi permintaan perumahan di Meksiko

Permintaan rumah (Qdt)

Yit = permintaan rumah wilayah i periode t, suku bunga kredit (Rit) dan stock index (SIit)

LnQDt= f (LnYit, LnRit, LnPit) elastisitas harga permintaan perumahan = -0,3, elastisitas pendapatan tetap 0,8, elastisitas pendapatan sementara 0,04. Elastisitas suku bunga KPR untuk pinjaman 25 tahun adalah -0,39.

Persamaan: model permintaan rumah Perbedaan: (1) data time series satu wilayah, (2) dilakukan di negara maju, (3) tidak menganalis tipe, (4) tidak memasukan faktor spekulasi

Ahmad (1994)

mengestimasi model permintaan untuk perumahan untuk kota Karachi, Pakistan

Permintaan (QDt)

pendapatan tetap (MYLIN), pendapatan sementara (TMYLIN), usia (AGE), pendidikan (EDUC), ukuran rumah tangga (HHSIZE) dan wilayah (LAMBDA)

Penyewa LnQDRt= f (MYLIN, TMYLIN, AGE, EDUC, HHSIZE, LAMBDA) Pemilik LnQDOt= f (MYLIN, TMYLIN, AGE, EDUC, HHSIZE, LAMBDA)

Ditinjau dari sisi permintaan, variabel yang mempengaruhi permintaan rumah adalah real pendapatan perkapita dan harga rumah relatif. Ditinjau dari sisi pasokan, variabel yang mempengaruhi pasokan adalah harga konstruksi dan harga rumah relatif

Persamaan: model permintaan rumah Perbedaan: (1) tidak menggunakan data panel, (2) tidak menganalis tipe, (3) tidak memasukan faktor spekulasi

Chow dan Niu (2009)

Pengujian Simultan Permintaan dan Harga Rumah di China

Permintaan (QDt)dan penawaran rumah (QSt)

Pendapatan perkapita (Yt) dan harga rumah (Pt) serta harga konstruksi (Ct)

Demand LnQDt= f (LnYt, LnPt) Supply LnQSt= f (LnYt, LnCt)

Ditinjau dari sisi permintaan, variabel yang mempengaruhi permintaan rumah adalah real pendapatan perkapita dan harga rumah relatif. Ditinjau dari sisi pasokan, variabel yang mempengaruhi pasokan adalah harga konstruksi dan harga rumah relatif

Persamaan: model permintaan rumah Perbedaan: (1) tidak fokus pada permintaan tetapi juga pasokan, (2) tidak menggunakan data panel, (3) tidak menganalis tipe, (4) tidak memasukan faktor spekulasi

Samaibaramee (2012)

Analisis data panel Permintaan Perumahan 6 provinsi di Bangkok 1999-2007

Permintaan Perumahan

izin peruntukan lahan (L1i), izin mendirikan bangunan tinggi (L2i), unit-unit rumah yang baru jadi dan terregistrasi (Si), dan data populasi untuk Bangkok dan 5 provinsi sekitarnya (POPi)

Qdi=f(L1ii, L2ii, Si, POPi)

izin peruntukan lahan, izin mendirikan bangunan tinggi, unit-unit rumah yang baru jadi dan terregistrasi, dan populasi mempengaruhi permintaan rumah untuk Bangkok dan 5 provinsi sekitarnya

Persamaan: (1)model permintaan rumah, (2) analisis data panel Perbedaan: (1) tidak menganalisis per tipe, (2) tidak memasukan faktor spekulasi, (3) perbedaan variabel prediktor

23




dilakukan Ismoyowati (2012)

Determinan Permintaan Perumahan Bersubsidi di Kabupaten Karanganyar melalui survey, dengan OLS

Permintaan Perumahan Bersubsidi di Kabupaten Karanganyar Tahun 2011

Harga (Pi), fasilitas (Fi), lokasi (Li), lingkungan (Ei), pendapatan (Yi) dan harga substitusi (Pyi)

Qdi=f(Pi, Fi, Li, Ei, Yi, Pyi)

Faktor-faktor yang mempengaruhi permintaan rumah: harga subtitusi , pendapatan , lokasi, dan harga

Persamaan: model permintaan rumah di Indonesia Perbedaan: (1) tidak menggunakan data panel yaitu hanya satu kota, (2) hanya fokus ruah bersubsidi, (3) tidak memasukan faktor spekulasi, (4) pendekatan survey

Rahman (2011)

Model permintaan rumah tipe-36 di Bantul DIY 2007-2010 dengan regresi panel pendekatan common effect

Permintaan Perumahan tipe-36 di Bantul DIY 2007-2010

Harga (Pi), inflasi (Ii), kriminalitas (Ki), jumlah penduduk (POPi)

Qdi=f(Pi, Ii, Ki, POPi)

harga rumah, tingkat inflasi, dan jumlah penduduk berpengaruh positif pada permintaan rumah tipe-36, sedangkan tingkat kriminalitas berpengaruh negatif terhadap permintaan rumah tipe-36.

Persamaan: model permintaan rumah di Indonesia Perbedaan: (1) tidak menggunakan data panel yaitu hanya satu kota, (2) hanya fokus tipe 36, (3) tidak memasukan faktor spekulasi, (4) perbedaan variabel

Pranawengrum (2010)

Model permintaan properti residensial di Kabupaten Sleman selama 30 Tahun

Permintaan properti residensial di Kabupaten Sleman

Harga (Pi), jumlah penduduk (POPi), suku bunga kredit riil (Ri), Inflasi (Ii),

Qdi=f(Pi, POPi, Ri, Ii)

pada kondisi jangka panjang, pengaruh variabel harga rumah terbukti berpengaruh negatif dan signifikan, jumlah penduduk berpengaruh positif, sedangkan suku bunga dan inflasi tidak berpengaruh signifikan

Persamaan: model permintaan rumah di Indonesia Perbedaan: (1) tidak menggunakan data panel yaitu hanya satu kota, (2) tidak menganalisis tipe, (3) tidak memasukan faktor spekulasi, (4) perbedaan variabel

Rajagukguk (2004)

Model permintaan perumahan di DIY Tahun 1993-2003, metode OLS

permintaan perumahan di Daerah Istimewa Yogyakarta

PDRB per kapita (Yi), jumlah penduduk usia bekerja (POP), tingkat suku bunga KPR BTN (Ri), dan empat dummy (D) untuk empat kabupaten (Bantul, Gunungkidul, Kulonprogo dan Sleman)

Qdi=f(D: Yi, POPi, Ri)

PDRB per kapita, jumlah penduduk usia bekerja, tingkat suku bunga KPR BTN, dan empat dummy berpengaruh terhadap permintaan rumah

Persamaan: model permintaan rumah di Indonesia Perbedaan: (1) tidak menggunakan data panel tetapi variabel dummy, (2) tidak menganalisis tipe, (3) tidak memasukan faktor spekulasi, (4) perbedaan variabel

24

1.5 Kontribusi Penelitian

Konstribusi penelitian ini adalah untuk memahami transaksi

properti perumahan dan faktor-faktor yang mempengaruhinya di wilayah

perkotaan di Indonesia sebagai negara berkembang. Kurangnya informasi

yang lengkap, transaksi mahal, produk heterogen dan sifat immobility

dapat menyebabkan kurangnya efisiensi pasar perumahan yang ditandai

dengan kelambanan harga dalam merespon perubahan lingkungan pasar

perumahan yang berbeda-beda di setiap wilayah penelitian.

Faktor-faktor yang mempengaruhi transaksi properti perumahan

selain dilihat dari faktor makro ekonomi (tingkat bunga, pendapatan dan

ahrga) juga ditinjau dari aspek spekulasi. Hal tersebut dapat menjelaskan

fenomena pembelian rumah selain untuk konsumsi (ditempati) juga

untuk investasi (dijual kembali) yang cenderung berspekulasi. Pengaruh

faktor spekulasi juga dibandingkan berdasarkan tipe dan wilayah.

Model penelitian dikembangkan dengan memasukkan kriteria tipe

rumah kecil, menengah dan besar sebagai cara untuk melihat perilaku

pada setiap segmentasi pasar perumahan guna membantu kebijakan

pemerintah. Sebagai contoh pemerintah dapat mengetahui dampak atas

kebijakan tingkat suku bunga pinjaman perumahan terhadap transaksi

pada setiap segmen pasar properti perumahan. Artinya pemerintah dapat

secara tidak langsung mengendalikan transaksi perumahan, mengingat

perumahan sebagai barang kebutuhan pokok bagi setiap rumah tangga di

25

Indonesia. Hal ini semakin penting karena fakta menunjukkan bahwa

lahan perumahan semakin terbatas, jumlah penduduk terus bertambah

dan perilaku buruk spekulan pada pasar perumahan.

bab i pengantar 1.1 latar belakang 1.1.1 properti...

Documents