literatur properti mall

24
KAJIAN PERSEPSI TENTANG MINAT PENGUNJUNG DAN PENGUSAHA TERHADAP PROPERTI MAL oleh: Ratih Widyastuti, 2006 2.1 Pengertian Properti Komersial Pembangunan properti atau real estat di pusat kota senatiasa memperbaiki wajah kota dan seringkali memperbaiki sarana prasarana yang ada ataupun mengadakan sarana prasarana yang belum ada. Pembangunan real estat juga berpengaruh pada peningkatan potensi area yang ditempati ataupun area di sekitar real estat tersebut. 2.1.1 Real Estat Definisi masyarakat secara umum sangat jarang sekali menyinggung permasalahan lahan, padahal lahan sangat diperlukan untuk mendirikan bangunan di atasnya. Sebuah lembaga penilaian real estat yaitu AIREA (1987 : 5-8) mendefinisikan real estat sebagai lahan fisik berikut semua perlengkapan pada lahan tersebut. Real estat merupakan barang tak bergerak dan tangible (dapat dihitung/dinilai). Definisi umum dari real estat menurut AIREA mencakup lahan dan semua yang merupakan bagian alam dari lahan seperti tanaman dan mineral, semua yang dibangun dan dibuat oleh manusia seperti gedung beserta penataan halamannya, semua bangunan permanen yang dibuat seperti jaringan pipa dan jaringan listrik. Jadi real estat merupakan lahan dan semua komponen yang berada di atas dan di dalamnya baik yang merupakan bagian dari alam maupun yang dibuat oleh manusia. Dalam penilaian sebuah real estat, selain perlu memahami istilah real estat, terdapat pengertian lain yang juga harus dipahami yaitu real properti. Hal ini dimaksudkan karena dalam kepemilikan suatu real estat terdapat hak-hak yang terkandung di dalamnya yang ikut berpengaruh dalam penilaian properti. 2.1.2 Real Properti Real properti merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari real estat. Real properti berkenaan dengan suku bunga (interest), manfaat/keuntungan (benefit), dan hak-hak yang melekat dalam kepemilikan fisik real estat (AIREA, 1987). Real properti secara umum adalah sebidang tanah beserta pengolahannya dan pembangunannya. Sementara yang lain disebut personal properti (Gunther dalam Hidayati Harjanto, 2001). Personal properti dapat berupa kulkas, mobil peralatan kantor, dan sebagainya. Namun untuk mesin dan peralatan yang dibangun atau dipasang permanen pada struktur bangunan dapat diperhitungkan sebagai real properti (AIREA dalam Hidayati Harjanto, 2001). Kedua istilah real estat dan real properti, berbeda dalam arti dan penerapannya. Di Indonesia istilah real estat digunakan untuk bentuk fisik dari tanah beserta pengolahan dan pembangunannya dan

Upload: noorpuspito

Post on 23-Jun-2015

1.403 views

Category:

Documents


0 download

TRANSCRIPT

Page 1: literatur properti mall

KAJIAN PERSEPSI TENTANG MINAT PENGUNJUNG DAN

PENGUSAHA TERHADAP PROPERTI MAL

oleh:

Ratih Widyastuti, 2006

2.1 Pengertian Properti Komersial

Pembangunan properti atau real estat di pusat kota senatiasa memperbaiki wajah kota dan

seringkali memperbaiki sarana prasarana yang ada ataupun mengadakan sarana prasarana yang belum ada.

Pembangunan real estat juga berpengaruh pada peningkatan potensi area yang ditempati ataupun area di

sekitar real estat tersebut.

2.1.1 Real Estat

Definisi masyarakat secara umum sangat jarang sekali menyinggung permasalahan lahan, padahal

lahan sangat diperlukan untuk mendirikan bangunan di atasnya. Sebuah lembaga penilaian real estat yaitu

AIREA (1987 : 5-8) mendefinisikan real estat sebagai lahan fisik berikut semua perlengkapan pada lahan

tersebut. Real estat merupakan barang tak bergerak dan tangible (dapat dihitung/dinilai). Definisi umum

dari real estat menurut AIREA mencakup lahan dan semua yang merupakan bagian alam dari lahan seperti

tanaman dan mineral, semua yang dibangun dan dibuat oleh manusia seperti gedung beserta penataan

halamannya, semua bangunan permanen yang dibuat seperti jaringan pipa dan jaringan listrik. Jadi real

estat merupakan lahan dan semua komponen yang berada di atas dan di dalamnya baik yang merupakan

bagian dari alam maupun yang dibuat oleh manusia. Dalam penilaian sebuah real estat, selain perlu

memahami istilah real estat, terdapat pengertian lain yang juga harus dipahami yaitu real properti. Hal ini

dimaksudkan karena dalam kepemilikan suatu real estat terdapat hak-hak yang terkandung di dalamnya

yang ikut berpengaruh dalam penilaian properti.

2.1.2 Real Properti

Real properti merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari real estat. Real properti berkenaan

dengan suku bunga (interest), manfaat/keuntungan (benefit), dan hak-hak yang melekat dalam

kepemilikan fisik real estat (AIREA, 1987). Real properti secara umum adalah sebidang tanah beserta

pengolahannya dan pembangunannya. Sementara yang lain disebut personal properti (Gunther dalam

Hidayati Harjanto, 2001). Personal properti dapat berupa kulkas, mobil peralatan kantor, dan sebagainya.

Namun untuk mesin dan peralatan yang dibangun atau dipasang permanen pada struktur bangunan dapat

diperhitungkan sebagai real properti (AIREA dalam Hidayati Harjanto, 2001).

Kedua istilah real estat dan real properti, berbeda dalam arti dan penerapannya. Di Indonesia

istilah real estat digunakan untuk bentuk fisik dari tanah beserta pengolahan dan pembangunannya dan

Page 2: literatur properti mall

17

real properti merujuk pada kumpulan hak (bundle of rights) untuk menggunakan, menyewa, memindahkan

dan sebagainya dari tanah beserta pengolahan dan pembangunannya (Hidayati Harjanto, 2001).

Jadi dapat dikatakan bahwa properti merupakan bentuk fisik dari tanah dan pembangunannya

serta kumpulan hak yang melekat pada tanah dan bangunan tersebut.

2.1.3 Jenis-Jenis Real Estat

Dalam real estat terdapat penggolongan berdasarkan jenis penggunaan real estat tersebut. Berikut

merupakan jenis-jenis real estat menurut Kyle dan Baird (1995 : 4-10) dan yang sering dibangun saat ini :

a. Residensial

Real estat residensial biasa disebut sebagai perumahan. Pada saat ini residensial tidak hanya

berupa perumahan (single residensial/landed house). Saat ini di kota-kota besar telah banyak dibangun

apartemen dan kondominium (multi residensial). Pembangunan multi residensial dilatarbelakangi oleh

mulai sedikitnya lahan kosong di perkotaan yang menyebabkan tingginya harga lahan (Kyle dan Baird,

1995).

b. Industrial

Jenis real estat ini meliputi lahan dan fasilitas penyimpanan dan pendistribusian industri

manufaktur baik berat maupun ringan. Macam-macam industrial properti antara lain heavy

manufacturing, ligth manufacturing assembly/warehousing, dan industrial park.

c. Special-Purpose/Penggunaan Khusus

Pelabuhan, teater, sekolah, akademi dan tempat ibadah merupakan jenis special-purpose property

(properti penggunaan khusus)

d. Komersial

Menurut Kyle dan Baird (1995 : 5-7) yang termasuk real estat komersial merupakan berbagai

macam properti yang dapat menghasilkan income/pendapatan seperti gedung perkantoran, pusat

perbelanjaan (shopping centres), pertokoan, pompa bensin, dan tempat parkir. Selain itu properti

komersial berfungsi sebagai public accomodation atau properti yang berfungsi untuk memberikan

akomodasi kepada masyarakat. Dengan kata lain properti komersial merupakan kesatuan yang

menyediakan berbagai macam barang, pelayanan, fasilitas dan akomodasi bagi masyarakat. Real estat

komersial dibagi menjadi dua macam (Kyle dan Baird, 1995) berdasarkan kegiatan yang berlangsung di

dalamnya yaitu office properti (perkantoran) dan properti ritel.

Page 3: literatur properti mall

18

1. Office Properti

Sebagaimana multi residensial, office properti atau bangunan perkantoran dapat berupa gedung

bertingkat, garden developments, kompleks perkantoran, atau office parks atau sering disebut dengan

business parks. Meskipun gedung perkantoran berlokasi di tengah kota/komersial distrik atau di daerah

suburban, kemajuan sebuah gedung perkantoran disebabkan oleh beberapa faktor antara lain lokasi yang

memiliki prosepek sebagai tempat kerja, adanya fasilitas transport, dan adanya pelayanan bisnis atau

usaha lainnya. Gedung perkantoran memiliki beberapa tenants/penyewa atau pemilik tunggal.

2. Retail Property/properti ritel

Properti ritel merupakan jenis paling besar kedua dalam real estat komersial. Sedangkan jenis

properti ritel antara lain freestanding buildings, traditional shopping centres yang dibedakan berdasarkan

ukuran (strip centres, neighborhood centres, community centres, regional shopping centres, dan

supperegional mal) dan pusat perbelanjaan dengan kategori lainnya seperti pusat perbelanjaan dengan

tema khusus dan factory outlet. Untuk lebih jelasnya mengenai real estat komersial dapat dilihat pada

gambar 2.1 dan berikut ini merupakan penjelasan dari bagan di atas dalam hal kategori real estat komersial

properti ritel :

a. Freestanding building

Merupakan toko ritel/pengecer yang tidak menjadi satu atau tidak berkumpul dalam satu

lokasi/kompleks yang sama dengan toko ritel lainnya tetapi berdiri sendiri di suatu lokasi.

b. Traditional shopping centre

Traditional shopping centre dibedakan berdasarkan ukuran tempatnya. Berikut ini merupakan

jenis-jenis traditional shopping centre :

� Strip shopping centre

Merupakan toko-toko berderet yang disatukan dalam kanopi sepanjang trotoar sampai di depan

toko tersebut.

� Neighborhood Shopping Centre

Neighborhood Shopping Centre merupakan tipe pusat perbelanjaan yang paling kecil. Area yang

disewakan di tempat ini antara 2700-9000 m2 (AIREA, 1987) tetapi pada umumnya pusat perbelanjaan ini

mempunyai area sewa kotor sekitar 4500 m2 (Cooper, 1982). Neighborhood Shopping Centre

menyediakan barang-barang dengan kategori convienence goods (makanan dan obat-obatan) dan jasa

pribadi (laundry, dry cleaning, servis sepatu, dan kecantikan). Perdagangan dan jasa di tempat ini

bertujuan untuk memenuhi kebutuhan sehari-hari penduduk di lingkungan sekitarnya (AIREA, 1987) .

Page 4: literatur properti mall

19

� Community Shopping Centre

Community shopping centre merupakan pusat perbelanjaan yang luasnya antara 9000-27.000 m2

(AIREA, 1987) dan biasanya ukuran gross leaseble area (GLA) yang ditawarkan berkisar 13.500 m2

(Cooper, 1982). Di tempat ini biasanya terdapat departemen store dengan ukuran kecil, toko serba ada

atau toko obral, dan supermarket. Community shopping centre juga menawarkan jasa keuangan dan jasa

tenaga profesional. Konsumen biasanya berasal dari area yang berjarak 10-20 menit dengan berkendaraan

(AIREA, 1987).

� Regional Shopping Centre

Regional Shopping Centre merupakan pusat perbelanjaan terbesar kedua. Menyediakan pelayanan

yang secara tipikal merupakan kawasan bisnis meskipun tidak seefektif supperregional centre. Pusat

perbelanjaan ini memiliki ukuran luas kotor (GLA) mencapai 36.000 m2 dengan ukuran luas department

store paling minimum 9000 m2 (AIREA, 1987).

� Superregional shopping centre

Tipe pusat perbelanjaan yang terbesar adalah superregional shopping centre, yang secara umum

melayani area metropolitan. Pusat perbelanjaan ini mempunyai toko khusus, arkade (jalan beratap

lengkung) dan restoran (AIREA, 1987). Konsumen yang datang tidak hanya tinggal di sekitarnya tapi juga

dari berbagai bagian kota bahkan luar kota. Bentuk pusat perbelanjaan ini biasanya disebut dengan mega

mal (Susilowati, 1998). Biasanya terdapat 150 unit perdagangan di dalamnya dan terdapat 3 departemen

store dengan ukuran luas masing-masing sekitar 9000 m2. Secara keseluruhan jumlah GLA mencapai

67.500 m2 (Cooper, 1982).

c. Specialized shopping centre/specialty (theme) centre

Secara tipikal theme centre menyediakan makanan-makanan impor dan toko-toko gift/hadiah

spesial. Mereka juga mempunyai beberapa restoran dan toko-toko makanan khas, butik, toko perhiasan,

pakaian berkelas, dan barang-barang seni/antik (Kyle dan Baird, 1982). Karakteristik theme centre berupa

desain arsitektural dan seringkali mempunyai konfigurasi struktur yang tidak biasa (pabrik yang

direnovasi atau gudang troli) atau tema arsitektur yang dominan atau penggunaan taman-taman yang

ekstensif dan lansekap untuk menciptakan lingkungan khusus.

2.1.4 Mal

Terdapat beberapa pengertian yang menyankut mal seperti pengertian, elemen dan jenis serta

bentuk mal.

Page 5: literatur properti mall

20

2.1.4.1 Pengertian Mal

Menurut Harvey M Rubenstein dalam Aji Bangun (1994) ”...Traditionally the word ’Mall’ has

mean an area usually lined with shade trees and used as a public walk or promenade...”

”...Secara tadisional kata mal dapat diartikan sebagai suatu daerah berbentuk memanjang yang dinaungi

oleh pohon-pohon dan biasanya untuk jalan-jalan...”

Mal dapat diartikan sebagai suatu ruang memanjang yang berfungsi sebagai tempat berbelanja bagi

pejalan kaki, yang terbentuk oleh deretan pertokoan yang berorientasi ke arah ruang/mal. Seiring

sejarah perkembangannya, mal dapat didefinisikan sebagai ”suatu kompleks pertokoan yang terdiri

atas deretan toko-toko pengecer (retail store) dengan status sewa (tenant) dan dapat pula dilengkapi

dengan department store, supermarket, cineplex, dan fasilitas hiburan lain yang berfungsi sebagai

’anchor tenant’, di mana orientasinya ke suatu ruang memanjang/mal yang digunakan pengujung

untuk berjalan kaki.

2.1.4.2 Elemen-elemen Mal

Elemen-elemen yang terdapat dalam Mal dapat dijabarkan sebagai berikut (Bangun,1994) :

a Atrium

Sutejo dalam Bangun (1990) memberikan pengertian bahwa atrium merupakan ruang kosong yang

secara horisontal diapit oleh lapisan-lapisan lantai di lantai kedua atau lebih sisi-sisinya, dengan

ketinggian dua lapis lantai atau lebih yang mendapat terang alami siang hari dan menjadi pusat orientasi

bangunan. Untuk bangunan-bangunan modern, terutama bangunan komersial, seperti pertokoan,

perkantoran, hotel, sering membutuhkan atrium sebagai daya tarik dalam perancangan eksterior maupun

interior. Begitupula dengan mal dengan bentuk tertutup (enclosed), atrium memegang peranan yang

sangat penting.

b Magnet Sekunder

Toko merupakan salah satu bagian terpenting dari Mal yang dapat dianggap sebagai ’distrik’ pada

pusat perbelanjaan. Penempatan toko erat kaitannya dengan magnet primer (court atau plaza) sebagai daya

tarik utama dalam pusat perbelanjaan tersebut, di mana sebelum pengunjung mencapai magnet primer,

arus pengunjung diarahkan sedemikian rupa sehingga dengan sendirinya melewati toko-toko kecil.

c Magnet primer

Magnet merupakan transformasi dari ’node’ kota, yang berfungsi sebagai titik konsentrasi, dapat

juga sebagai landmark. Perwujudannya dapat berupa court atau plaza. Penempatan magnet primer atau

anchor mal terletak pada setiap pengakhiran koridor sedangkan pada plaza ditekankan di lantai atas dan

basement dalam hubungan vertikal (Rubenstein dalam Bangun, 1994).

Page 6: literatur properti mall

21

d Koridor

Merupakan ruang yang digunakan untuk berjalan kaki, sering pula disebut sebagai padestrian.

Koridor terbagi menjadi dua macam, antara lain :

1. Koridor Utama

Merupakan orientasi dari toko-toko yang ada di sepanjang toko-toko tersebut dengan lebar sekitar 15

meter.

2. Koridor Tambahan (Sekunder)

Merupakan koridor yang terletak pada sepanjang koridor utama, yang memudahakan pencapaian dari

area parkir dan mempersingkatjarak entrance bila terjadi keadaan darurat. Koridor sekunder ini

berhubungan dengan magnet primer tapi bisa juga tidak berhubungan. Lebar minimal untuk koridor

sekunder adalah 6 meter.

e Street Furniture

Merupakan elemen desain yang melengkapi keberadaan suatu jalan, yang berintegrasi dengan

pohon, antara lain berupa lampu jalan, scalpture, desain grafik, kolam, sitting group, pot taman, tempat

sampah dan lain-lain

2.1.4.3 Jenis Dan Bentuk Mal

Berdasarkan jenisnya mal dapat digolongkan menjadi tiga golongan besar, antara lain (Rubenstein

dalam Bangun, 1994) :

a. Full Mal

Merupakan mal yang dapat diperoleh dengan menutup jalan yang semula digunakan untuk lalu

lintas kendaraan kemudian diperbaiki untuk padestrian dengan melengkapi elemen-elemen lansekap untuk

memperoleh kenyamanan pejalan kaki. Mal dengan jenis ini tidak memperbolehkan kendaraan masuk.

b. Tansit Mal

Merupakan jenis mal yang mengizinkan lalu lintas kendaraan umum (bus dan taksi) untuk masuk

ke dalam area tetapi tidak diizinkan parkir, dengan tetap mengutamakan padestrian yang diperlebar dan

penambahan elemen lansekap.

c. Semi Mal

Merupakan jenis mal yang memperbolehkan semua kendaraan untuk masuk dan parkir, tetapi

masih berorientasi pada padestrian yang diperluas dengan mengurangi dimensi dalan dan areal parkir.

Untuk Mal ciputra sendiri termasuk dalam kategori full mal karena area mal diperuntukkan bagi

pejalan kaki dan kendaraan tidak diizinkan masuk.

Page 7: literatur properti mall

22

Berdasarkan bentuknya, Mal dapat dibedakan menjadi lima macam, di antaranya adalah bentuk

linier, ”T”, ”L”, setengah lingkaran, dan gabungan. Untuk lebih jelasnya dapat dilihat pada gambar 2.2,

gambar 2.3, gambar 2.4, gambar 2.5, dan gambar 2.6 di bawah ini :

2.2 Faktor Yang Mempengaruhi Nilai Properti

Dalam membangun dan mengkonsumsi properti, tentunya diperlukan faktor yang perlu

diperhatikan untuk mencapai tujuan masing-masing pengguna properti tersebut, baik dalam memproduksi

maupun mengkonsumsi. Faktor-faktor tersebut biasanya digunakan dalam menilai sebuah properti dan

dalam penelitian ini, faktor tersebut akan digunakan untuk mengukur persepsi minat pengguna properti.

Faktor-faktor tersebut seringkali diperhatikan oleh developer, konsumen properti dan pengunjung pusat

perbelanjaan.

2.2.1 Developer

Menurut Lee (1984) dan Ma’aruf (2005), pusat perbelanjaan yang terintegrasi dikembangkan guna

menyediakan aglomerasi berbagai macam barang dalam satu gedung. Hal ini dimaksudkan untuk

menyediakan one stop shopping, yang memungkinkan konsumen untuk membeli barang dan jasa tanpa

Gambar 2.1 Bentuk Linier

Anchor

Gambar 2.2 Bentuk “L”

Koridor

Gambar 2.3 Bentuk “T”

Gambar 2.5 Bentuk Gabungan

Gambar 2.4 Bentuk Setengah

Lingakaran

Retail Tenant

Page 8: literatur properti mall

23

harus ke pusat perbelanjaan yang lain. Hal ini sangat ekonomis dari segi waktu dan uang. Berdasarakan

penelitian yang dilakukan oleh Lee, terdapat beberapa faktor yang selalu dipertimbangkan dalam

pemilihan lokasi pusat perbelanjaan di pusat kota, di antaranya adalah :

1. Aksesibilitas/pencapaian ke pusat perbelanjaan

Masyarakat akan mengunjungi pusat perbelanjaan yang mudah dicapai karena dilalui berbagai macam

moda dan infrastruktur yang menunjang.

2. Citra/reputasi kawasan sebagai pusat perbelajaan

Citra yang melekat pada suatu kawasan pusat perbelanjaan dapat memberikan gambaran tentang

kondisi kawasan. Kelengkapan fasilitas, kelengkapan barang jasa, harga kompetitif, keamanan, dan

kawasan yang sedang berkembang akan memberikan kemudahan pada semua orang yang beraktivitas

di dalamnya.

3. Daya beli masyarakat yang tinggi

Daya beli masyarakat yang tinggi akan mempengaruhi jumlah permintaan terhadap barang/properti.

4. Populasi kawasan

Semakin besar populasi di sekitar pusat perbelanjaan maka kemungkinan jumlah konsumen pun

semakin besar.

Location, location, location adalah slogan yang selalu didengungkan oleh seorang investor dalan

melakukan investasi di bidang real estat. Dalam memilih sebuah lokasi, diperlukan adanya analisis tapak,

yaitu semacam riset kecil untuk menentukan apakah sebuah lokasi layak untuk dijadikan sebagai aset

investasi atau tidak. Analisis tapak ini berfungsi untuk menentukan nilai lokasi yang diamati sehingga

dapat diketahui perbandingan nilai dari beberapa lokasi yang ada untuk kemudian dipilih yang terbaik.

Penilaian ini kurang lebih sama dengan penilaian terhadap sebuah hotel yang menggunakan tanda bintang.

Bintang satu untuk lokasi yang biasa, dan bintang lima untuk lokasi yang luar biasa. Faktor yang

mempengaruhi persepsi masyarakat mengenai sebuah lokasi antara lain Wicaksono (2005) :

1. Kedekatan dengan pusat/magnet aktivitas kota

Adanya magnet aktivitas kota menandakan bahwa lokasi tersebut sering dikunjungi oleh banyak orang

sehingga kemungkinan terjadinya transaksi akan lebih besar dibandingkan tempat lain yang jarang

dikunjungi orang.

2. Ketersediaan utilitas kota seperti air, listrik, dan telepon

Kelengkapan utilitas kota akan memberikan kemudahan beraktivitas sehingga masyarakat lebih merasa

nyaman dalam aktivitasnya.

Page 9: literatur properti mall

24

3. Kemudahan aksesibilitas (pencapaian)

Masyarakat akan mengunjungi pusat perbelanjaan yang mudah dicapai karena dilalui berbagai macam

moda dan infrastruktur yang menunjang.

4. Aktivitas penunjang yang ada di sekitar lokasi, seperti layanan perbankan, rumah sakit dan tempat

rekreasi memberikan kemudahan bagi masyarakat untk tidak melakukan aktivitas mereka di lain

tempat sehingga keadaan ini akan membuat masyarakat menghemat waktu dan biaya.

5. Lingkungan sekitar lokasi, menyangkut di dalamnya keamanan, kebersihan, dan estetika lingkungan.

Adanya jaminan keamanan menyebabkan masyarakat dapat beraktivitas dengan tenang. Kebersihan

dan estetika lingkungan akan membuat masyarakat merasa senang sehingga tertarik untuk beraktivitas

di kawasan tersebut.

Senada dengan kedua pendapat di atas, AIREA (1987 : 176) dan Hidayati Harjanto (2001)

menyoroti kepada konsumen, kompetisi, dan keadaan properti dalam menilai suatu properti. Berikut ini

merupakan faktor-faktor yang dipertimbangkan dalam menentukan nilai sebuah pusat perbelanjaan di

kawasan komersial dan untuk mengetahui untuk prospeknya.

2.2.1.1 Faktor Permintaan dan Penawaran

Faktor ini dianggap sebagai faktor yang memiliki dampak luas dan menyeluruh karena faktor ini

meliput faktor-faktor lainnya juga. Jika penawaran properti dipasarkan dalam jumlah yang tetap

sedangkan permintaan bertambah, maka nilai properti akan naik. Begitu pula sebaliknya, jika permintaan

tetap sedangkan penawaran bertambah, maka nilai properti akan turun. Beberapa hal yang dapat

mengubah permintaan penawaran properti adalah sebagai berikut (Hidayati Harjanto, 2001) :

a. Kependudukan

Bertambahnya jumlah penduduk merupakan faktor utama yang menyebabkan bertambahnya

permintaan properti. Dengan bertambahnya jumlah penduduk suatu kota/wilayah secara otomatis akan

menyebabkan lebih banyak rumah, ruang kantor, industri dan sarana lainnya yang dibutuhkan. Oleh

karena itu jika penawaran properti dipasaran tidak bertambah seiring dengan pertambahan jumlah

penduduk maka akan menyebabkan kenaikan nilai properti di berbagai sektor (Hidayati Harjanto, 2001).

b. Perubahan cita rasa

Perubahan citarasa penyewa, pembeli, dan berbagai pihak yang memiliki kepentingan lain dalam

properti juga memberi dampak yang terlihat dalam permintaan jenis-jenis properti yang berbeda. Sebagai

contoh jika para penyewa atau pembeli berubah dari jenis rumah satu tingkat kepada jenis rumah

bertingkat seperti apartemen dan kondominium, maka akan kita dapati behwa sektor-sektor ini akan

Page 10: literatur properti mall

25

mengalami perubahan dalam nilai sekiranya tidak disesuaikan dengan sewajarnya. Demikian juga dengan

citarasa investor-investor yang dapat berubah misalnya dari sektor pertanian ke sektor industri atau dari

suatu kawasan lain yang lebih menarik dan menguntungkan dari aspek investasi.

c. Perubahan terhadap teknologi pembangunan

Dengan munculnya teknologi-teknologi baru dalam pembangunan properti, maka penawaran

properti di pasaran dapat ditambah dengan kadar yang lebih cepat. Hal ini banyak melibatkan sektor

rumah tinggal dan apabila kadar pertambahan ini dapat menandingi permintaan, maka nilai rumah tinggal

dapat diturunkan atau distabilkan.

2.2.1.2 Faktor Fisik Properti

Menurut Wicaksono (2005:19-20), penilaian terhadap kondisi sebuah bangunan hendaknya

memperhatikan terhadap tiga hal, utilitas (fungsional), firmilitas (kekuatan), dan venusitas (keindahan).

Dari segi utilitas (fungsi), penilaian terhadap kondisi bangunan dimaksudkan terhadap ketersediaan ruang-

ruang yang diperlukan dan menyangkut ketersediaan utilitas di dalam bangunan. Karena itu kelengkapan

utilitas bangunan seperti jaringan air, listrik, telepon, akses jalan, saluran air dan drainase sangat

dibutuhkan.

Penilaian dari segi firmilitas (kekuatan) terutama ditujukan terhadap struktur dan konstruksi

bangunan. Oleh karena itu bangunan harus ditopang dengan struktur yang kuat. Sehingga suatu bangunan

harus ditopang oleh tulangan yang kuat, sehingga dapat digunakan secara optimal. Selain struktur,

kekuatan sebuah bangunan juga harus meminimalisasi gangguan dari faktor-faktor luar. Kebakaran,

gempa bumi, dan bahkan serangan bom dan teror, sedapat mungkin harus dapat diminimalisasi

dampaknya. Menurut AIREA (1987 :244-245) baik tidaknya konstruksi bangunan ditentukan oleh

pemilihan material, cara pemasangan dan kesesuaiannya dengan lingkungan. Pada tahap selanjutnya

kontruksi bangunan menentukan ”kualitas bangunan” dan pada tahap akhirnya adalah penilaian bangunan

itu sendiri.

Penilaian dari segi terakhir yaitu venusitas (estetika keindahan) terutama berkaitan dengan kondisi

dan usia bangunan. Pada umumnya usia sebuah bangunan dan finishing-nya seperti cat adalah sekitar

sepuluh hingga lima belas tahun untuk rumah tinggal dan lebih dari angka tersebut untuk bangunan

perkantoran dan komersial. Apabila sebuah bangunan mempunyai desain yang baik, sesuai dengan

kegunaan dan mengikuti ”trend” pada masa itu, maka nilainya akan naik. Gaya arsitektur merupakan

karakter bentuk dan ornamen bangunan. Arsitektur merupakan seni atau ilmu sains yang menyangkut

rancangan dan konstruksi bangunan. Gaya arsitektur mempengaruhi nilai pasar properti, jadi mengerti

tentang jenis-jenis arsitektur sangat penting dalam penilaian. Desain bangunan lebih ditentukan oleh jenis

Page 11: literatur properti mall

26

kegunaan bangunan dan selera dari masyarakat yang menggunakan. Ketidaksesuaian dengan kegunaan

dan selera ini akan menyebabkan nilai sebuah bangunan akan menjadi turun, demikian pula sebaliknya

apabila sebuah bangunan mempunyai desain yang baik sesuai dengan kegunaan dan mengikuti “trend”

pada masa itu nilainya akan naik (AIREA 1987 :243).

2.2.1.3 Faktor Lokasi Dan Perletakan

Untuk menganalisis nilai properti komersial di kawasan perdagangan perlu diketahui keadaan

kawasan/lingkungan sekitar tempat properti berada. Sebab lingkungan sekitar mempengaruhi nilai suatu

properti. Berikut merupakan elemen-elemen yang harus diperhatikan dalam penilaian properti komersial

yang berkaitan dengan lingkungan sekitarnya (Hidayati Harjanto, 2001) :

a. Perletakan

Perletakan di sini meliputi apakah properti tersebut terletak di tempat yang tinggi atau rendah, di

lereng bukit atau ditepi sungai, di tengah, atau di pojok perumahan dan sebagainya. Properti yang terletak

di tempat yang rendah misalnya rawan terhadap banjir dan bila akan dibangun diperlukan pengurugan

tanah. Hal ini tentu memerlukan biaya yang tinggi. Kedudukan properti di lereng-lereng bukit atau tepi

sungai menyebabkan sebuah properti mempunyai pemandangan yang lebih menarik, oleh karena itu

nilainya mungkin akan lebih tinggi daripada properti di sekitarnya.

b. Lokasi

Faktor lokasi menentukan apakah sebuah properti tersebut mudah atau sulit dicapai. Properti yang

mempunyai lokasi di kawasan kota dapat dicapai dengan mudah karena terdapat sistem pengangkutan dan

perhubungan yang baik dibanding dengan kawasan luar kota. Selain itu, properti yang mempunyai lokasi

dikawasan kota mempunyai infrastruktur dan sarana yang lebih baik dan lengkap dibanding dengan

kawasan luar kota. Berikut ini merupakan komponen/elemen dalam faktor lokasi dan perletakan.

� Ekses lahan (lahan cadangan untuk dikembangkan)

Porsi luas lahan suatu properti yang mencerminkan rasio lahan-bangunan yang sama dengan

bangunan-bangunan yang ada di sekitarnya dapat dikatakan sebagai suatu unit yang ekonimis. Ekses lahan

(excess land) dalam hal tapak yang sudah dikembangkan, adalah surplus lahan yang tidak digunakan

untuk menyediakan/mendukung keperluan pengembangan yang ada. Namun dalam hal lahan/tapak

kosong atau dianggap seolah-olah kosong, excess land adalah lahan yang digunakan untuk akomodasi

sesuai dengan kegunaan tertinggi dan terbaik yang utama dari lahan.

Page 12: literatur properti mall

27

� Topografi

Penelitian topografi ini dilakukan untuk menyediakan informasi berkaitan dengan kontur tanah,

penjenjangan lahan (grades), drainase alam, keadaan lahan, pemandangan (view) dan keadaan fisik umum

lainnya. Dalam pendeskripsian topografi ini penilai harus menjelaskan termimologi yang dipakai,

menganalisis keuntungan/kerugian akibat terdapatnya lapisan drainase alam, dan menganalisis kondisi

permukaan lahan dan lapisan lahan dan ketahanan lahan (untuk pertimbangan jenis bangunan dan jenis

fondasi).

� Lokasi Strategis

Analisis lokasi tapak berfokus pada jarak tempuh dari properti terhadap landmark atau tempat

tujuan tertentu (pusat kota). Penilai perlu mendeskripsikan dan menganalisis semua bentuk akses dari dan

ke properti dan persekitaran selain itu terkait dengan lokasi, penilai juga perlu mendeskripkan fasilitas dan

kondisi jalan, fasilitas angkutan yang tersedia, volume lalulintas, tingkat kebisingan, debu, dan polusi serta

jalur lalulintas satu arah atau dua arah.

� Pengembangan tapak (jenis bangunan dan utilitas)

Dalam melakukan deskripsi lahan, penilai perlu mendeskripsikan semua pengembangan

(improvement) yang menjadikan sebuah tapak siap dibangun. Penilai perlu menganalisis bagaimana

pengembangan-pengembangan tersebut berpengaruh terhadap nilai. Kualitas, kondisi, dan ketersediaan

saluran pembuangan air kotor, pedestrian, dan pengembangan lain yang berpengaruh terhadap kegunaan

nilai tapak. Penilai juga perlu mendeskripsikan dan menganalisis pengembangan-pengembangan lahan

seperti pagar, trotoar/pedestrian, saluran air/parit, paving dan pengembangan buatan lainnya.

� Lingkungan

Penilai perlu menganalisis kondisi iklim dalam hal penggunaan lahan. Analisis lingkungan

tapak ini berfokus pada keterkaitan antara tapak yang dinilai dengan properti yang ada di sekitarnya. Nilai

dari suatu tapak juga dipengaruhi oleh amenities/fasilitas-fasilitas penting yang dibangun berdekatan

dengan tapak seperti kawasan parkir, taman kota, klinik dan sebagainya

2.2.1.4 Faktor Kebijakan

Faktor kebijakan yang dimaksud di sini adalah faktor ekonomi, sosial dan politik negara, di mana

secara tidak langsung akan mempengaruhi persepsi masyarakat terhadap properti. Zoning merupakan

faktor yang sering kita dengar mempunyai dampak yang cukup besar terhadap nilai properti. Keadaan

ekonomi negara yang dapat dilihat dalam pertumbuhan ekonomi, jumlah pendapatan penduduk dan suku

bunga bank juga merupakan penyebab semakin tertarik atau semakin enggannya para investor (Beaton,

Page 13: literatur properti mall

28

1982:30). Harga barang yang naik juga cenderung akan mempengaruhi konsumsi atau permintaan

konsumen.

Beberapa faktor penilaian properti menurut Lee (1984), AIREA (1987), Beaton (1982), dan

Wicaksono (2005) dapat dikelompokkan menjadi elemen di dalam faktor yang dijabarkan oleh Hidayati

Harjanto (2001) berdasarkan kesamaan elemen yang terdapat di masing-masing faktor dan selanjutnya

disesuaikan dengan kondisi Mal Ciputra. Berikut ini merupakan faktor yang digunakan di dalam

penelitian ini :

a Faktor permintaan dan penawaran

1. Daya beli masyarakat

2. Populasi kawasan

3. Perubahan teknologi pembangunan

4. Perubahan cita rasa

b Faktor fisik properti

1. Firmilitas

2. Venusitas

3. Utilitas

c Faktor lokasi dan perletakan

1. Letak strategis bangunan

2. Topografi

3. Lahan cadangan

4. Site improvement/jenis bangunan dan

utilitas

5. Aksesibilitas

6. Citra kawasan

7. Kedekatan dengan magnet aktivitas kota

8. Aktivitas penunjang

9. Lingkungan sekitar lokasi

d Faktor kebijakan

1. Zoning kawasan

2. Pertumbuhan ekonomi

Page 14: literatur properti mall

32

2.2.2 Pengusaha (Tenants dan end users)

Dalam membeli atau menyewa sebuah toko biasanya para konsumen properti selalu

memperhatikan lokasi dan juga nama pengembang yang membangun dan mengelola suatu pusat

perbelanjaan. Berikut ini merupakan faktor yang sering diperhatikan oleh konsumen properti dalam

membeli dan menyewa ruang ritel (Ginting, Transaksi Properti : 2005) :

a. Jika ingin membeli beberapa toko sebaiknya tidak berada dalam satu kawasan pusat perbelanjaan yang

sama sebab untuk menentukan posisi strategis beberapa toko sekaligus sangat susah.

b. Lokasi kawasan pusat perbelanjaan tempat toko yang akan dibeli harus berada pada kawasan

komersial yang sedang tumbuh untuk menjamin apresiasi harga jual toko

c. Lokasi pusat perbelanjaan harus berada di lokasi yang strategis dengan didukung oleh aksesibilitas

yang baik untuk menjamin catchment area/cakupan pasar yang memadai.

d. Pusat perbelanjaan harus memiliki strategi tenant mix/komposisi penyewa yang jelas sehingga

memiliki kekhasan/kelebihan dibanding pesaingnya.

e. Pusat perbelanjaan tersebut dibangun oleh pengembang properti yang memiliki reputasi yang baik

untuk menjamin pengembangan kawasan dan manajemen pengelolaan yang profesional

f. Membeli toko sebaiknya pada saat penawaran perdana ketika harga toko masih murah untuk

memaksimalkan keuntungan dari capital gain yang akan didapat nantinya.

Selain itu, berdasarkan wawancara dengan konsumen properti (end users dan tenants) menurut

Transaksi Properti (Oktober, 2005) mereka menambahkan bahwa suatu pusat perbelanjaan yang baik

harus memiliki kriteria antara lain :

a. Letak strategis

Letak yang dimaksud bukan hanya tentang jarak dan kemudahan dicapai dari berbagai arah tetapi juga

letak yang sesuai dengan masyarakat yang dituju.

b. Mudah dijangkau/kemudahan akses

Kelengkapan moda dan infrastruktur akan membuat masyarakat mudah mencapai kawasan

c. Fasilitas lengkap

Kelengkapan fasilitas akan memudahakan aktivitas masyarakat di dalamnya

d. Lingkungan terjaga

Kondisi fisik bangunan yang terawat, kebersihan dan keamanan yang selalu terjaga setiap hari akan

memberikan rasa aman dan nyaman dalam melakukan aktivitas.

e. Variasi barang dagangan bermacam-macam

Adanya variasi barang memudahkan pembeli untuk memilih sesuai dengan keinginan mereka

Page 15: literatur properti mall

33

f. Koridor luas

Koridor yang luas tidak akan menimbulkan gangguan saat orang yang berada di dalam pusat

perbelanjaan berlalu lalang dan melakukan aktivitas window shopping.

g. Tempat parkir luasFasilitas parkir yang memadai terutama di kota besar akan berpengaruh terhadap

kemudahan dan kenyamanan masyarakat yang akan beraktivitas di pusat perbelanjaan.

Kyle dan Baird (1995) menambahkan bahwa komposisi jenis penyewa (tenant mix) juga harus

diperhatikan untuk memperkecil persaingan dan menjaga pendapatan. Sedangkan keputusan tentang

lokasi toko di dalam pusat perbelanjaan dipengaruhi beberapa faktor tertentu yang spesifik (Rukayah,

1999). Hal ini dikarenakan pemilihan lokasi di dalam toko yang tepat akan mempengaruhi banyak

sedikitnya konsumen yang datang ke toko tersebut.

a. Biaya dan lama sewa pelayanan yang diberikan pengusaha pusat perbelanjaan

Hal ini perlu dipertimbangkan karena menyangkut kemampuan dan kelangsungan usaha

b. Luas ruang usaha beserta layout

Luas ruang usaha akan berdampak terhadap kenyamanan pembeli untuk memilih barang dan penjual

untuk mempromosikan barangnya.

c. Arus pengunjung

Arus pengunjung di dalam pusat perbelanjaan akan berpengaruh terhadap jumlah pengunjung yang

akan datang berkunjung

d. Jarak dari tempat parkir

Toko yang dekat dengan tempat parkir memiliki akan memiliki kemungkinan sering dikunjungi

karena mudah dicapai pengunjung.

Berdasarkan kesamaan faktor yang digunakan oleh Ginting, Properti, Kyle dan Baird serta

disesuaikan dengan kondisi Mal Ciputra maka faktor user yang digunakan untuk penelitian ini adalah :

a. Pemilihan lokasi pusat perbelanjaan

1. Letak pusat perbelanjaan

2. Aksesibilitas ke kawasan

3. Manajemen estat mencakup strategi tenant mix dan reputasi pengembang serta pengelolaan

fasilitas

4. Fasilitas dan utilitas mencakup tempat parkir, toilet, mushola, keamanan, dan bagian informasi

5. Konsep/target mal untuk barang dan jasa yang akan dijual

b. Pemilihan lokasi toko di dalam pusat perbelanjaan

Page 16: literatur properti mall

34

1. Biaya dan lama sewa pelayanan

2. Luas toko

3. Koridor

4. Lebar etalase

5. Arus Pengunjung

6. Pintu masuk/jarak dari tempat parkir

2.2.3 Pengunjung

Menurut Santoso (Transaksi Properti, 2005), banyak sedikitnya konsumen yang datang

disebabkan oleh beberapa hal. Salah satunya adalah jenis barang yang disediakan di pusat perdagangan

tersebut. Sedangkan dalam mengunjungi sebuah pusat perbelanjaan, dari hasil penelitian Lee (1984)

konsumen memiliki alasan-alasan dalam memutuskan untuk mengunjungi pusat perbelanjaan. Berikut ini

merupakan beberapa faktor yang biasanya dipertimbangkan oleh konsumen dalam memutuskan

mengunjungi pusat perbelanjaan :

a. Cakupan Harga

Harga yang bervariasi akan menyebakan konsumen memilih sesuai dengan kemampuan mereka.

b. Pilihan barang yang bermacam-macam

Adanya pilihan barang yang bermacam-macam memungkinkan konsumen untuk melengkapi

kebutuhannya atau melakukan one stop shopping di tempat tersebut sehingga mereka tidak perlu

menghabiskan waktu dan biaya ke tempat lain.

c. Variasi bentuk dan gaya

Adanya variasi barang memudahkan pembeli untuk memilih sesuai dengan keinginan mereka

d. Dekat dengan hotel (untuk wisatawan)/dekat kantor, dari segi waktu mudah dijangkau, jalan kaki

tidak jauh.

Pusat perbelanjaan yang dekat dengan berbagai tempat dengan aktivitas beragam akan

menyebabkan pusat perbelanjaan lebih ramai dikunjungi.

e. Transportasi yang nyaman

Pilihan moda dan kondisi infrastruktur yang memadai memudahkan perjalanan para konsumen.

f. Kualitas

Kualitas barang yang sesuai harga membuat para konsumen merasa bahwa uang yang mereka

keluarkan sebanding dengan barang yang mereka beli.

g. Menarik

Penataan barang yang unik, kebersihan ruang dan kondisi fisk bangunan yang terawat akan

membuat konsumen tertarik datang ke pusat perbelanjaan.

Page 17: literatur properti mall

35

h. Dekat jalan utama

Kedekatan dengan jalan utama mengindikasikan bahwa terdapat berbagai moda yang melewati dan

infrastruktur yang biasanya dalam kondisi baik menyebabkan kemudahan pencapaian ke pusat

perbelanjaan.

i. Makanan yang enak

Tersedianya berbagai macam makanan yang enak akan membuat orang tertarik berkunjung,

mengingat pusat perbelanjaan sekarang tidak hanya berfungsi sebagai tempat berbelanja barang

tetapi juga sebagai tempat aktivitas rekreasi dan kuliner.

j. Kekeluargaan/mudah dikenali

Suasana kekeluargaan atau bersahabat terkait dengan pelayanan yang diberikan oleh pusat

perbelanjaan atau pun toko-toko yang ada di dalamnya. Suasana yang baik akan menimbulkan

atmosfer yang menyenangkan bagi konsumen saat mengunjungi pusat perbelanjaan.

k. Parkir yang mudah

Pelayanan yang ramah dan keleluasaan dalam mencari tempat parkir dapat memberikan kesan

positif bagi konsumen saat mengunjungi pusat perbelanjaan

Berdasarkan faktor yang digunakan oleh Santosa dan Lee serta disesuaikan dengan kondisi Mal

Ciputra maka faktor pengunjung yang digunakan untuk penelitian ini adalah :

1. Barang dan jasa mencakup harga, variasi, kualitas dan pelayanan

2. Lokasi dan akses pusat perbelanjaan mencakup kedekatan dengan asal pengunjung, moda, dan jalur

transportasi

3. Desain/arsitektur mencakup efektivitas penggunaan ruang, orientasi, pencapaian ke dalam mal dan

suasana di dalam mal

4. Fasilitas yang diberikan mal mencakup fungsi, kondisi dan pelayanan

2.3 Minat Properti Masyarakat

Beberapa tahun terakhir ini, terutama pasca krisis, muncul berbagai jenis properti di tengah kota

maupun di suburban. Hal ini menurut Simanungkalit (2004 : 107-109) diakibatkan oleh beberapa faktor

pemicu. Pada umumnya berasal dari perubahan gaya hidup masyarakat yang memerlukan ruang-ruang

untuk pemenuhan. Perubahan gaya hidup tersebut dan keadaan ini dilihat oleh pengembang yang melihat

keuntungan dari perubahan gaya hidup masyarakat tersebut.

Kuatnya keyakinan pengembang (Simanungkalit, 2004 : 87-100) bahwa sektor konsumsi masih

akan menjadi penggerak utama pertumbuhan ekonomi beberapa tahun ke depan merupakan alasan

Page 18: literatur properti mall

36

tersendiri, mengapa para pengembang berlomba-lomba membangun pusat perbelanjaan seperti mal dan

trade centre. Lima tahun terakhir sejak krisis, sektor konsumsi tetap menjadi penggerak utama

pertumbuhan ekonomi, keyakinan inilah yang membuat para pengembang untuk terus berkeskpansi ke

properti ritel. Dengan analisis sederhana ini, para pengembang dan investor mulai terjun ke bisnis properti

lewat proyek-proyek pusat perbelanjaan ketika melihat peluang investasi di sektor properti ini. Jadi

keyakinan para investor dan pengembang untuk masuk ke bisnis pusat perbelanjaan bukan didasarkan

pada analisis yang rumit dan memakan waktu, melainkan hanya didasarkan pada firasat bisnis dan

pemikiran sederhana yang pragmatis.

Jadi dapat disimpulkan bahwa semakin banyaknya bangunan properti diakibatkan oleh kebutuhan

masyarakat/calon pembeli untuk memenuhi kebutuhan mereka yang disambut baik oleh para pengembang

sebagai produsen properti. Sedangkan menurut Simanugkalit (2004), minat para konsumen properti dapat

berbentuk membeli, menyewa dan gaya hidup. Minat konsumen properti dalam membeli dapat digunakan

untuk tempat tinggal, berdagang dan investasi. Jenis bangunan atau unit properti yang dibeli biasanya

rumah, apartemen, rukan, ruko, toko trade centre. Untuk minat menyewa properti biasanya dapat

ditemukan pada bangunan mal, gedung perkantoran, dan apartemen bagi ekspatriat, ruko, rukan dam toko

di trade centre. Sedangkan minat properti untuk gaya hidup biasanya ditemukan pada pengunjung pusat

perbelanjaan yang memanfaatkan pusat perbelanjaan untuk kegiatan berbelanja/shopping, kuliner melalui

food court, ataupun hiburan dengan adanya teater/bioskop seperti yang terjadi di Plaza EX Jakarta (Estat,

2005).

Masyarakat yang memiliki minat terhadap properti dibedakan berdasarkan peran dan kebutuhan

mereka akan properti. Masyarakat yang memiliki minat terhadap properti, khususnya pusat perbelanjaan

terbagi atas beberapa kelompok sebagai berikut (Simanungkalit, 2004: 130) :

� Developer

Developer merupakan individu atau pengusaha atau badan hukum seperti firma atau perseroan

terbatas yang bergerak di bidang usaha yang sangat speskualtif dalam hal pembangunan gedung untuk

tujuan investasi. Para developer dapat bergerak di bidang renovasi rumah munggil pendinptaan komunitas

baru, ataupun pembangunan kompleks industri atau klub tenis. Konteks pekerjaan developer sangat

dipengaruhi oleh segi ekonimis dari suatu proyek. Developer memberikan kepada perencana untuk

membuat dan mengevaluasi penyelesaian masalah perencanaan berkenaan dengan batas waktu, yang

berarti bahwa perencanan harus cepat menyelerasaskan program yang tidak sesuai dengan praktik

perencanaan. Merupakan pihak yang merencanakan, membangun, dan menjual properti kepada

masyarakat. Dalam kegiatannya, pihak developer dibantu oleh kontraktor yang menjadi pelaksanan

pembangunan. Dalam kegiatan memproduksi properti seorang investor juga dilibatkan untuk menanam

Page 19: literatur properti mall

37

modal dalam pembangunan suatu properti. Developer merupakan pihak yang ingin mendapatkan

keuntungan dari produk properti yang mereka bangun untuk memenuhi kebutuhan masyarakat.developer

juga berperan sebagai penyedia dana pembangunan. Mereka juga berperan dalam meningkatkan kualitas

lingkungan terbangun sehingga tapak tersebut memiliki peningkatan nilai yang akhirnya layaj untuk

dijual/disewakan dan dikembangkan lebih lanjut. Dalam hal ini developer juga berperan sebagai pemilik

sehingga mereka berhak membuat keputusan dasar mengenai bagaimana seharusnya propertinya

digunakan dan bagaimana nantinya akan dijual/disewakan (Trihapsari, 1998).

� Konsumen properti

Konsumen properti merupakan masyarakat yang memakai produk dan memiliki properti tersebut

dengan berbagai hak kepemilikan yang diizinkan. Misalnya hak milik/strata title, hak sewa, dan hak

guna bangunan. Untuk saat ini, kepemilikan properti lebih banyak berstatus strata title untuk unit-unit

properti yang dibangun pengembang baik itu apartemen maupun trade centre. Dari kepemilikan properti,

konsumen properti dapat dibedakan lagi menjadi end users, investor dan penyewa (tenants). Investor

merupakan pemilik tetapi tidak menempati properti tersebut. Mereka membeli unit properti kemudian

menyewakannya kembali atau membeli dan memperbaiki kemudian menjualnya untuk mendapatkan

keuntungan dari selisih harga beli dan harga jual. End users merupakan pengguna akhir properti, misalnya

penghuni rumah, apartemen, dan pedagang di trade centre. Sedangkan tenants atau penyewa properti

merupakan pemilik properti yang jangka waktu kepemilikannya berakhir jika waktu sewanya usai atau

tidak mampu lagi membayar uang sewa. Biasanya terdapat pada shopping mall dan gedung perkantoran.

� Pengunjung pusat perbelanjaan

Pengunjung pusat perbelanjaan memiliki arti yang luas. Mereka dapat melakukan aktivitas

berbelanja, hiburan atau window shopping. Saat ini pusat perbelanjaan tidak hanya dikunjungi untuk

aktivitas berbelanja saja tetapi juga untuk mengetahui trend gaya hidup yang sedang berkembang di

dalam masyarakat/window shopping (Lee, 1984), kegiatan kuliner dengan mengunjungi food court dan

hiburan dengan memanfaatkan arena permainan keluarga ataupun teater/bioskop. Banyak sedikitnya

pengunjung suatu pusat perbelanjaan merupakan salah satu faktor yang dianggap sebagai berhasilnya

sebuah pusat perbelanjaan meskipun ruang ritel yang ada di pusat perbelanjaan tersebut telah habis terjual

dan dipenuhi oleh pedagang.

Setiap konsumen mempunyai dua sifat motivasi pembelian yang saling tumpang tindih dalam

dirinya, emosional dan rasional. Sifat motivasi juga terjadi dalam perilaku berbelanja di tempat belanja,

khususnya yang berupa pusat perbelanjaan seperti pasar, mal, plaza, atau trade centre. Sifat rasional yang

kuat menyebabkan konsumen berorientasi “belanja adalah belanja”. Maksudnya, tujuan belanja adalah

Page 20: literatur properti mall

38

mencari barang yang dibutuhkan atau diinginkan sehingga aspek fungsional seperti pusat perbelanjaan

lebih diutamakan daripada suasana yang memikat hati.

Sebaliknya konsumen yang berorientasi “rekreasi” akan mencari pusat perbelanjaan yang

menyenangkan. Mereka beranggapan bahwa “belanja ya belanja tapi akan lebih baik jika dalam suasana

yang menyenangkan”. Sebagian konsumen di Indonesia yang belanja di gerai-gerai modern cenderung

lebih ke orientasi “rekreasi”. Minimarket yang merupakan contoh gerai modern mengalami pertumbuhan

pesat sebagai pertanda bahwa faktor “rekreasi” cukup kuat. Kelebihan minimarket dari pada toko dan

warung adalah dalam hal penataan, kebersihan, dan ruangan ber-AC. Tiga hal tersebut memberi rasa yang

berbeda antara minimarket dan toko biasa (Ma’aruf, 2005).

Persepsi masyarakat yang akan membentuk/mempengaruhi nilai, pada penelitian ini akan dibatasi

sesuai dengan faktor-faktor yang digunakan dalam penilaian properti secara finansial (property

appraissal) yang menentukan nilai pasar suatu properti.

2.4 Persepsi Sebagai Bagian Dari Penilaian Properti

Terdapat bermacam-macam nilai finansial dalam penilaian properti seperti nilai pajak, nilai jual

paksa, nilai untuk keperluan asuransi dan nilai pasar. Dalam studi ini konteks nilai yang akan dibahas

lebih mengarah penilaian non finansial yang menekankan persepsi seseorang tentang suatu objek yang

dapat memberikan pengaruh terhadap nilai pasar objek. Hal ini disesuaikan dengan tujuan dan sasaran

penelitian yang telah dibahas pada bab sebelumnya. Sebagai contoh persepsi seseorang dapat membentuk

nilai apabila sebuah bangunan mempunyai desain yang baik, sesuai dengan kegunaan dan mengikuti

”trend” pada masa itu, maka nilainya akan naik (AIREA, 1987).

Penilaian tergantung kepada kesan personal seseorang terhadap setting yang bersangkutan.

Penilaian dapat saling terkait dari waktu ke waktu tetapi juga bisa berbeda secara konseptual. Penilaian

dan harapan yang berbeda juga muncul karena karakteristik lingkungan termasuk kompleksitas

lingkungan, keasrian, alam, langgam arsitektural, isi lingkungan, perbaikan yang ada, dan berbagai fitur

relatif lainnya dan juga pengaruh karakterisitk personal, seperti tingkat kehidupan, budaya, kepribadian,

dan pengalaman (Laurens, 2004). Penilaian dan harapan yang berbeda juga muncul karena pengaruh

karakteristik personal, seperti tingkat kehidupan, budaya, kepribadian dan pengalaman. Ma’aruf (2005)

membedakannya menjadi dua yaitu faktor lingkungan dan faktor pribadi. Salah satu faktor pribadi adalah

persepsi seseorang. Persepsi adalah proses memperoleh atau menerima informasi dari lingkungan

(Laurens, 2004) atau cara pandang terhadap sesuatu Ma’aruf (2005). Ma’aruf berpendapat bahwa persepsi

dapat mempengaruhi minat atau perilaku untuk mengkonsumsi suatu barang sehingga persepsi juga akan

berpengaruh terhadap perilaku seseorang dalam mengkonsumsi properti. Sebagaimana yang telah

Page 21: literatur properti mall

39

disampaikan Laurens bahwa kesan personal terhadap setting, dalam penelitian ini properti, tentunya akan

mempengaruhi nilai properti tersebut.

Persepsi merupakan olahan semua informasi yang diterima oleh indera-indera yang dipengaruhi

oleh kondisi psikologis dan pengalaman kita. Persepsi merupakan pengertian kita tentang situasi sekarang

dalam artian pengalaman-pengalaman kita yang terdahulu. Persepsi pada suatu waktu akan bergantung

pada pengalaman kita terdahulu, perasaaan kita pada waktu itu, prasangka-prasangka, keinginan-

keinginan, sikap dan tujuan kita (Mahmud, 1990). Persepsi mempunyai ciri-ciri umum. Saat

mempersepsikan properti ciri-ciri tersebut juga dapat dipakau. Cicir-ciri persepsi antara lain (Irwanto,

1994) :

� Modalitas, yaitu indera yang dimiliki untuk menerima rangsang seperti kebisingan/keramaian di dalam

mal

� Dimensi ruang sehingga seseorang dapat mengatakan luas sempitnya koridor mal

� Dimensi waktu seperti cepat lambat, tua muda sehingga dapat dikatakan bahwa sebuah mal

sudah/belum melampaui batas umur ekonomis

� Berstruktur, konteks, keseluruhan yang menyatu, misalnya melihat meja tidak berdiri sendiri tetapi

dalam ruang tertentu, di saat tertentu pada posisi tertentu atau sebuah pusat perbelanjaan berada di

kawasan pusat perdagangan dengan warna dan bentuk tertentu.

� Dunia penuh arti karena mempersepsikan gejala-gejala yang bermakna bagi kita, yang ada

hubungannya dengan tujuan dalam diri kita sehingga persepsi seseoarang terhadap suatu objek

tergantung psikologis dan pengalaman tiap individu.

Karena persepsi lebih bersifat psikologis daripada proses penginderaan saja, maka beberapa

faktor yang mempengaruhi adalah (Irwanto, 1994) :

� Nilai-Nilai Dan Kebutuhan Individu

Seorang seniman tentu punya pola dan citarasa yang berbeda dalam pengamatannya tentang seni

dibanding seorang bukan seniman. Penelitian menunjukkan bahwa anak-anak dari golongan ekonomi

rendah melihat koin (mata uang logam) lebih besar dibandingkan anak-anak orang kaya.

� Pengalaman Terdahulu

Pengalaman-pengalaman terdahulu sangat mempengaruhi bagaimana seseorang mempersepsi

dunianya. Jika seseorang mengalami kejadian yang buruk di suatu kota atau tempat maka persepsi

orang tersebut tentang kota tersebut tidak akan sebagus pendapat seseorang yang mengalami kejadian

menyenangkan di kota yang sama.

� Perhatian Yang Selektif

Page 22: literatur properti mall

40

Dalam kehidupan manusia, setiap saat akan menerima banyak sekali rangsang dari lingkungannya.

Meskipun demikian, ia tidak harus menanggapi semua rangsang yang diterimanya. Untuk itu,

individunya memusatkan perhatiannya pada rangsang tertentu saja. Dengan demikian, objek-objek

atau gejala-gejala lain tidak akan tampil ke muka sebagai objek pengamat.

� Ciri-Ciri Rangsang

Rangsang yang bergerak di antara rangsang yang diam akan lebih menarik perhatian. Demikian juga

rangsang yang paling besar di antara yang kecil, yang kontras dengan latar belakangnya dan yang

intensitas rangsangnya paling kuat.

2.5 Kegunaan Tertinggi Dan Terbaik Dalam Penilaian Properti

Kegunaan tertinggi dan terbaik dapat didefinisikan sebagai penggunaan yang paling

memungkinkan dan diizinkan dari suatu tanah kosong atau tanah yang sudah dibangun, yang secara fisik

memungkinkan, didukung oleh peraturan, layak secara keuangan dan menghasilkan nilai tertinggi

(Hidayati Harjanto, 2001).

Kegunaan tertinggi dan terbaik dari sebidang tanah tertentu tidak tergantung pada analisis

subjektif dari pemilik properti, pengembang atau penilai sekalipun, tetapi kegunaan tertinggi terbaik

dibentuk oleh kekuatan persaingan pada pasar di mana properti terletak. Kekuatan pasar ini selanjutnya

akan membentuk nilai pasar. Kegunaan tertinggi terbaik ada dua yaitu kegunaan tertinggi terbaik dari

tanah kosong/tanah yang dianggap kosong dan kegunaan tertinggi dan terbaik properti yang telah

terbangun. Untuk saat ini Mal Ciputra termasuk dalam analisis kegunaan tertinggi dan terbaik dari

properti yang telah terbangun dan karena lokasi Mal Ciputra berdiri akan tetap ditempati oleh bangunan

tersebut, bahkan untuk beberapa tahun kedepan sehingga tidak perlu diadakan analisis kegunaan tertinggi

terbaik untuk tanah yang dianggap kosong.

2.5.1 Kegunaan Tertinggi Dan Terbaik Properti Yang Telah Terbangun

Kegunaan tertinggi dan terbaik dari sebuah properti yang telah terbangun adalah kaitan dengan

kegunaan yang seharusnya pada properti tersebut sejalan dengan perkembangannya. Sebagai contoh :

apakah sebuah bangunan hotel yang telah berumur 30 tahun tetap dipertahankan seperti sediakala, atau

perlu direnovasi, dikembangkan atau dibongkar? Apakah memungkinkan untuk diganti jenis dan

intensitas penggunaan yang lain?

Kegunaan yang memaksimalkan tingkat pengembalian (return) dari sebuah investasi di bidang

properti dalam jangka panjang adalah kegunaan tertinggi dan terbaik dari suatu pengembangan. Dalam

menganalisis kegunaan tertinggi dan terbaik dari suatu properti yang dihuni sendiri oleh pemilik (owner-

occupied properties), penilai harus mempertimbangkan segala rehabilitasi atau pemodernan yang

konsisten dengan preferensi pasar. Sebagai contoh kegunaan tertinggi dan terbaik dari sebuah rumah

Page 23: literatur properti mall

41

mewah harus mencerminkan semua rehabilitasi yang diperlukan untuk memperoleh kenikmatan

maksimum dari properti tersebut (Hidayati Harjanto, 2001).

2.5.2 Tujuan Kegunaan Tertinggi Dan Terbaik

Tujuan analisis kegunaan tertinggi dan terbaik adalah berbeda untuk properti yang berupa tanah

kosong dan properti yang telah terbangun. Terdapat dua alasan untuk menganalisis kegunaan tertinggi dan

terbaik terhadap properti yang telah terbangun (Hidayati Harjanto, 2001), yaitu :

1. Megidentifikasi kegunaan dari properti yang diharapkan dapat menghasilkan tingkat pengembalian

tertinggi (Ro atau overall return ) dari setiap rupiah modal yang diinvestasikan.

2. Mengestimasikan kegunaan tertinggi dan terbaik dari sebuah properti yang telah terbangun adalah

untuk membantu dalam mengidentifikasi properti pembanding.

Untuk saat ini Mal Ciputra termasuk dalam analisis kegunaan tertinggi dan terbaik dari properti

yang telah terbangun dan karena lokasi Mal Ciputra berdiri akan tetap ditempati oleh bangunan tersebut,

bahkan untuk beberapa tahun kedepan sehingga tidak perlu diadakan analisis kegunaan tertinggi terbaik

untuk tanah yang dianggap kosong.

2.5.3 Kriteria Dalam Kegunaan Tertinggi Dan Terbaik

Terdapat empat kriteria yang harus dipenuhi dalam menganalisis kegunaan tertinggi dan terbaik,

yaitu :

a. Memungkinkan secara fisik

b. Diizinkan oleh peraturan yang ada

c. Layak keuangan

d. Menghasilkan penghasilan secara maksimum

2.6 Glossary

Berikut ini merupakan istilah-istilah yang sering digunakan di dalam penelitian ini :

Anchor tenants : Penyewa ruang ritel dengan ukuran luas area minimum 9000 m2.

Anchor Tenants biasanya berada di ujung koridor pusat perbelanjaan

dan berfungsi sebagai penarik pengunjung pusat perbelanjaan.

Appraisal : Kegiatan menaksir nilai properti untuk berbagai tujuan seperti

penjualan dan pajak

End users : Orang/pihak yang membeli, menggunakan dan menempati properti

Firmilitas : Struktur dan konstruksi bangunan

Food court : Tempat yang menyediakan berbagai macam makanan yang terdiri atas

kumpulan restoran/kafe

Page 24: literatur properti mall

42

GLA : Gross Leasable Area merupakan jumlah luas area yang disewakan

pusat perbelanjaan. Tiap pusat perbelanjaan memiliki luas area sesuai

dengan jenis dan cakupan pelayanan pusat perbelanjaan tersebut.

Investor : Orang/pihak yang menginvestasikan modalnya untuk mendapatkan

keuntungan lebih banyak. Untuk konsumen properti, investor

biasanya ditujukan pada orang atau pihak yang membeli properti

kemudian menyewakannya atau menjualnya kembali setelah direnovasi

kepada orang/pihak lain

One stop shopping

: Kegiatan berbelanja dalam satu atap. Pembeli dapat membeli semua

kebutuhan mereka dari pakaian, barang elektronik hingga makanan di

satu tempat dengan berbagai macam variasi barang. Pembeli

diharapkan tidak akan mengalami kesusahan dalam mencari barang ke

pusat perbelanjaan lain.

Strata title : Status kepemilikan tiap unit properti yang biasanya terdapat pada

bangunan berlantai banyak seperti apartemen, trade centre, dan

perkantoran

Tenant : Sebutan bagi orang atau pihak yang menyewa ruang ritel di dalam

mal/pusat perbelanjaan

Tenant mix : Komposisi penyewa di dalam mal. Tujuan tenants mix ini untuk

memberikan suasana yang saling menduk ung dan melengkapi

kebutuhan pembeli sehingga tercipta suasana one stop shopping

Trade centre : Pusat perbelanjaan dengan sifat kepemilikan strata title (kepemilikan

tiap unit properti). Biasanya menyediakan barang dengan harga grosir

dan ditempati oleh UKM

Venusitas : Estetika keindahan terutama berkaitan dengan kondisi dan usia

bangunan.

Window shopping : Kegiatan melihat suasana dan trend barang jasa di dalam mal