artikel properti
DESCRIPTION
tentang usaha propertiTRANSCRIPT
Inilah Perhitungan Sederhana Perumahan Skala Kecil
Inilah Perhitungan Sederhana Perumahan Skala Kecil!! Ingat,
kita adalah developer kecil-kecilan. Perhitungannya pun
sederhana sekali. Misal tanah seluas 100 m2 dihargai
300ribu/m2. Sehingga harga tanah adalah 30 juta. Bangunan
tipe 45 seperti hitungan di atas adalah 90 juta. Artinya modal
anda adalah 120 juta. Survey harga rumah yang setipe dengan
rumah anda. Misal harga tipe 45 di sekitar lokasi anda adalah
sebesar 300 juta. Logika sederhana, jika anda menjual rumah
anda dengan harga 250 juta laku tidak? Keuntungan anda kotor
anda adalah 130 juta bukan?
Jika anda memodali seluruhnya yakni sebesar 120 juta artinya
anda mempunyai keuntungan kotor 108,33%. Padahal
konsumen memodali anda 75 juta (ingat uang muka), artinya
anda hanya memodali 45juta yang artinya anda mempunyai
keuntungan kotor 288% dari modal anda. Padahal tanah yang
anda kuasai adalah tanah kerjasama dengan sahabat anda
seharga 30juta (ingat harga tanah), artinya modal anda cukup
15juta, artinya keuntungan kotor anda 866,67%. Nabung
dimana dengan 15 juta bisa menghasilkan 866,67%? Fantastis
kan?
Padahal (lagi) kekurangan anda sebesar 15 juta untuk
pembayaran kontraktor akan anda bebankan dalam pencairan
KPR, artinya modal anda 0 rupiah!!! Ehmm yang ini sedikit tidak
masuk akal. Walau bagaimanapun, anda pasti akan keluar
modal, tapi semangatnya adalah MODAL TIDAK HARUS
BESAR!
Cara Dapat Desain Rumah Indah Untuk Perumahan Anda
Menjalankan bisnis properti modal nol, beberapa langkah
seblumny sudah dijelaskan mencakup bagaimana dapat tanah,
bagaimana dapat modal dan bagaimana dapat gambar
desainnya.
Gambar desain sangat diperlukan karena yang akan Anda
lakukan adalah menjual gambar terlebih dahulu sebelum
dibangun. Pembangunan dilakukan hanya setelah ada
peminatnya.
Inilah cara bagaimana Anda bisa dapat desain rumah indah
untuk perumahan Anda.
"Anda tinggal browsing di internet atau mengkoleksi brosur
perumahan yang memang laku keras, anda tinggal pilih dan
tentukan yang sesuai dengan tanah anda. Jika anda memiliki
kepiawaian menggunakan program desain, anda bisa kerjakan
sendiri. Atau anda tinggal bayar konsultan. Selesai!" Inilah
nasehat aryodiponegoro. Jadi Anda tidak perlu jago desain.
Bahkan saya menemukan salah satu perumahan yang
menampilkan site plan alakadarnya, hanya digambar dengan
pulpen dan penggaris dan sangat minim sentuhan seninya.
Mungkin site plan tersebut hanya untuk menunjukkan dimana
letak kapling-kaplingnya. Atau mungkin ia tidak memiliki
kemampuan desain grafis plus tidak punya tenaga ahli dibidan
itu.
Salah satu site plan yang pernah saya lihat alakadarnya
termasuk perumahan milik teman saya. Saya melihatnya begitu
sederhana dan kurang profesional tetapi perlu Anda tahu.
PERUMAHAN ITU LAKU. Semoga bermanfaat.
Cara Dapat Modal Untuk Membangun Perumahan Anda
Untuk membangun rumahnya dengan uang siapa? Gampang.
Inilah Cara Dapat Modal Untuk Membangun Perumahan Anda
sehingga Anda tidak perlu mengeluarkan uang Anda sendiri.
Apabila tanah sudah dikuasai, anda tinggal pasarkan berikut
desain rumahnya. Tetapkan saja uang muka penjualan sebesar
30% dari harga jual. Itu sudah mencukupi modal anda untuk
membangun rumah.
Logikanya dari mana? Begini, misal anggaran pembangunan
rumah adalah 2 juta/m2. Misal anda menjual tipe 45 m2,
sehingga total biaya bangunan adalah 90juta. Harga jual tipe 45
misalnya 250 juta. Artinya 30% dari 250 juta adalah 75 juta.
Artinya 75juta adalah 83,33% dari 90juta. Are we going to play a
hard cash? Oh no… jelas tidak. Manfaatkan tenaga kontraktor
sehingga kita bisa membayar kontraktor dengan progress.
Kekurangan pembayaran bisa kita cadangkan dari pencairan
KPR yang sebesar 175juta.
Bagaimana jika kontraktor bersedia dibayar turn key, sampai
dengan serah terima kunci, sang kontraktor baru menerima
pembayaran? Artinya 75juta adalah MURNI UANG ANDA!
Kontraktor dibayar dengan pencairan KPR yang bisa kita siasati
dengan apa yang biasa disebut STANDING INSTRUCTION
atau instruksi pencairan KPR dimana menyebutkan sejumlah
dana untuk ditransfer ke rekening kita dan kontraktor.
Bagaimana Cara Mendapatkan Tanah Untuk Perumahan Anda Tanpa Harus Mengeluarkan Uang
Bagaimana Cara Mendapatkan Tanah Untuk Perumahan Anda
Tanpa Harus Mengeluarkan Uang?
Syukur-syukur anda sudah memiliki tanah kapling yang siap
bangun. Kalau belum memiliki tanah maka Anda bisa
mendapatkan entah itu milik orang tua anda, sahabat anda atau
orang lain yang mau bekerjasama dengan anda. Anda tidak
perlu membeli kapling siap bangun kan ?! Tinggal buka koran,
cari iklan baris bertajuk TANAH DIJUAL, telepon dan sampaikan
tujuan anda. Singkat cerita, anda sudah “memiliki” kapling siap
bangun.
Tips Jadi Developer Perumahan Skala Kecil Tanpa Modal
Berapa unit rumah yang dapat Anda bangun sebagai developer
skala kecil?
Untuk menjadi developer besar bisa dimulai dengan jadi
developer kecil terlebih dahulu. Di bawah ini Anda bisa melihat
langkah-langkah bagaimana menjadi developer kecil.
Inilah tips dari dari tulisannya aryodiponegoro untuk menjadi
developer / pengembangan perumahan dalam skala kecil.
Empat, lima, enam rumah, bahkan satu rumah pun bisa
menjadikan dan menghantarkan anda menjadi developer kelas
wahid. Ingat cukup satu rumah! Namun untuk mewujudkan
impian besar anda, jangan hanya berhenti di satu rumah saja.
Fokus dan kontinuitas sangat dibutuhkan di sini.
Dengan anda membidik perumahan kecil, anda tidak akan
berhubungan dengan birokrasi perijinan yang rumit. Di beberapa
daerah batasannya berbeda-beda. Biasanya di atas 4 kapling,
anda sudah wajib menempuh perijinan mulai dari fatwa lahan
sampai dengan ijin lokasi. Sedangkan maksimal 4 kapling, anda
cukup mengajukan Ijin Mendirikan Bangunan atau IMB. Ini akan
menekan jumlah modal yang musti anda keluarkan.
Jika tidak menemukan lahan yang luas untuk 10 unit, 6 unit, 3
unit maka Anda bisa mulai dengan satu unit rumah.
Inilah pelajaran kali ini bagaimana Anda bisa mulai menjadi
developer perumahan skala kecil.
Taman Kos SERIBU Pintu
Ketika saya menemukan sebuah nasehat dari Donald Trump
dalam bukunya Trump University 101 setebal 3 cm, yang
mengupas bagaimana mengelola rumah kontrakkan atau rumah
sewa, saya menemukan sebuah cara bagaimana bangunan
tetap penuh sewa meskipun banya pesaing. Ini pelajaran
penting dan sangat berharga bagi saya-orang yang senang
bermimpi.
Pikiran saya melayang mengarah kepada sebuah lokasi sekitar
20 menit perjalanan dari rumah saya. Disana ada sebuah lokasi
dimana orang-orang mengkatakan tempat itu "kontrakkan
SERIBU SATU pintu". Saya pun berkata dalam hati "
Seandainya kos2an itu semuanya milik saya, berapa
pendapatan saya perbulan!!"
Betapa kayanya jika pemiliknya satu orang, sayangnya pemilik
kos2an itu beda-beda pemilik.
K0s2an tersebut-yang juga dikenal dengan sebutan kontrakkan-
memiliki kisaran harga sewa sekitar 300 ribu perbulan. Iseng-
iseng saya hitung dari 1000 kontrakkan maka akan ada
pemasukan pasif sekitar 300 juta pebulan. Subhanallah
mantaaaaaap.
Karena kontrakkan itu beda pemilik, jadi tidak ada manajemen
yang khusus yang mengelola dan pengaturan tata letaknya pun
tidak tertata bagus.
Sekarang saat saya menuangkan baris-demi bari tulisan ini
(November 2010) sedang ada proses pembangunan stadion
sepakbola bertarap Internasional dan cut and feil kawasan untuk
pabrik perakitan mobil dan pabrik baja, serta pabrik2 lainnya
yang jaraknya 15 menit dari rumah saya.
Bagaimana kalau dari sekarang saya menyiapkan kontrakkan-
kontrakkan itu.
Cara pegelolaannya, saya sudah punya bekal dasar berupa
pengalaman 6 tahun mengurus pasar tradisional dengan hasil
penambahan jumlah kontrakkan 2 kali lipat dan pendapatan 5
kali liat di 6 bulan pertama pengelolaan.
Di Tambah : Cara-cara pengelolaan dari banyak sumber seperti
Robert G. Allen, Donald Trump, dll.
Saya buat kontrakan itu dengan sistem cluster sehingga
keamanan dan kenyamanannya terkontrol dengan jumlah ruang
setidaknya 1000 unit. Jadi bisa ada pendapatan 300 juta
perbulan. Mungkin pengeluaran perbulan 10% ataw 30 juta
maka penghasilan bersih 270 juta.
Dalam 10 bulan penghasilan 2, 7 milyar. Mendekati 3 Milyar.
Dan saya sebut sebut Taman Kos 1000 pintu.
Inilah yang ada di pikiran saya saat itu.
Kenyataan sekarang :
Lokasi yang siap dijual dan menurut saya cocok sudah
ada.
Masterplan sudah saya buat karena basic saya dari
Arsitektur
Ada puluh ribuan karyawan perantau dan ada pabrik2
baru sedang dibangun (cukup 5% dari 20.000 karyawan) untuk
bisa memenuhi 1000 kontrakkan ini.
Bekal pengalaman dalam mengelola: 6 tahun mengelola
Pasar dengan jumlah kios lebih dari 300 kios. Dan pengalaman
memasarkan 60 dari 70 kios baru laku tersewa sebelum
dibangun hanya dalam 3 bulan.
Yang saya perlukan sekarang adalah :
Ada Investor untuk pembebasan tanah sebanyak 1,5 Milyar
untuk pembayaran angsuran pertama tanah seluas 7 hektar.
Pembayaran di Angsur 4 tahun dan sisanya diprediksi bisa di
bayar dengan Keuntungan dari kos-kosan. Dan dana untuk
pembangunan kontrakkan 2 Milyar.
Dana tersebut rencananya untuk membangun 120 unit-1 unit
Kontrakkan dengan luas 8 x3 (termasuk teras).
Estimasi pendapatan : Perbulan.
120 x 300.000 = 36.000.000,- (36 Juta)
Pengeluaran = Listrik, pengelolaan,Maintenance,dll diasumsikan
20%
(7,2 jt) dibulatkan 7 jt.
Maka :
Pendapatn bersih = 36 jt - 7 jt = 29 Jt perbulan. Setahun 290
Juta.
Dalam 1 hektar bisa dipakai lebih dari 250 unit kos-kosan satu
lantai jika diperuntukkan 2 lantai berarti dalam 1 hektar ada
minimal 500 unit. Jadi untuk membangun 1000 unit hanya butuh
2 hektar.
Sisanya yang 5 hektar bisa dijadikan kontrakan lagi, perumahan
ekslusif, atau sarana bernilai profit lainnya.
Untuk perhitungan mungkin saja bisa berbeda dengan Anda,
Anda bisa melihat dan menghitung sendiri secara logis.
Begitu minat.....berinvestasilah dengan saya.....saya sangat
gembira dan memang sedang berharap.
Cukup 70 orang dengan masing2 berinvestasi 50 Juta.
Perbandingan keuntungan 65% untuk investor. 65:35.
Dan Hubungi SUN : di blog ini atw FB Sunaryo Saripudin.
Jika Anda sedang mencari Ide...semoga tulisan ini bisa
menginsfirasi Anda.
Tips Menilai Rumah Yang Akan Dibeli
Ketika anda dilapangan sedang mencari rumah idaman anda,
atau sedang membaca brosur-brosur yang anda minta saat
pameran properti. Anda melihat banyak sekali rumah yang
ditawarkan. Pasti anda akan membandingkan satu rumah
dengan rumah yang lainnya.
Ada beberapa tips untuk menilai rumah yang akan anda beli,
apakah harga rumah tersebut kemahalan / murah. Penilaian
kasar bisa anda lakukan dengan menghitung dari Luas Tanah
(LT) dan Luas Bangunan(LB). Misal dijual rumah dengan
spesifikasi LT/LB : 100 / 200 m2. Ini berarti luas tanah 100 m2
dan bangunannanya merupakan bangunan dua lantai dengan
luas 200 m2.
Untuk menghitung harga rumah tersebut anda harus mencari
tahu harga tanah di daerah tersebut. Dan untuk menilai rumah
anda bisa melihat dari kondisi rumah. Untuk menilai bangunan
perlu ada pengalaman anda harus taksir per meternya berapa,
anda bisa menanyakan ke orang bangunan / kontruksi.
Untuk menilai harga rumah tersebut tinggal menggunakan
rumus berikut :
Harga bangunan = Luas bangunan x harga bangunan per m2
Harga tanah = Luas tanah x harga tanah per m2
Total dari harga bangunan dan harga tanah adalah merupakan
harga kasar dari rumah tersebut. Dengan menghitung seperti
ini, anda bisa memastikan bahwa rumah yang dijual tersebut
harganya di atas harga pasar atau harganya miring.
Cara Menilai Harga Rumah
Dengan menghitung luas tanah dan luas bangunan anda dapat
mengetahui apakah sesuai atau tidak dengan harga pasaran
rumah di sekitar wilayah tersebut dan bisa mencari informasi
melalui agen properti, sahabat, rekan kerja dan lainnya.
Lakukan perbandingan harga rumah :
# Lokasi atau kawasan.
Mencari informasi harga pasaran rumah pada penduduk yang
tinggal di kawasan tersebut.
# Kemudahan.
Apakah terdapat fasilitas kolam renang, bilik tambahan, garasi
atau taman rekreasi. Rumah yang dekat dengan bank, restoran,
sekolah,kantor dan sebagainya.
# Ukuran Rumah.
Keseluruhan kaki-persegi rumah, ukuran tanah, ukuran ruangan
menjadi pertimbangan.
Mengetahui nilai harga rumah pasaran dengan menghitung
sebagai berikut :
1. Harga Bangunan + Tanah
Harga Tanah = luas x harga pasaran
Harga Bangunan = luas x harga pasaran ( perkirakan,
termasuk harga renov )
Harga tersebut dijumlah.
2. Nilai Deprisiasi ( Penyusutan )= tetapkan standart
10,15,atau 20 tahun )
Tahun appraisal dibuat - Tahun terbit IMB = usia Bangunan
( Bila sudah ada perubahan / renovasi)
Rumus = usia bangunan * harga bangunan dibagi nilai
deprisiasi.
3. Nilai Strategis ( tetapkan dalam prosentase : 5 , 10, 15 atau
lebih )
Rumus : Harga Tanah * Nilai strategis ( misal 10 % )
Setelah data di atas didapat dijumlah dengan rumus :
(Point 1 + Point 3) - Point 2 = Itulah Perkiraan harga rumah
anda.
Contoh :
1. Harga tanah Dijual = NJOP (Nilai Jual Objek Pajak) x Luas
Tanah
Misal NJOP 800rb/m2 x 200m2 = Rp 160.000.000, 00
Harga pasar biasanya dijual diatas NJOP mulai dari
kenaikan 50.000 – 100.000 (Normal) sampai 2 -3 kali lipat
NJOP tergantung lokasi (strategis atau tidak) dan
tergantung harga pasaran di daerah itu.
2. Harga bangunan yang dijual = NJOP Bangunan (prediksi
perkiraan harga per meter bangunan bekas) x Luas
Bangunan.
Misal NJOP Bangunan 500rb/m2, tapi kita harus lihat
kondisi bangunan baik atau tidak, bagus atau reot, disini
akan terlihat harga satuan per meter bangunan layak atau
tidak. Kalau bangunan baru bisa di taksir sekitar (perkiraan
saja) 1 juta – 1,3juta/m2, asumsi dia membangun 1,8jt –
2jt/m2 (tentunya ini harus dicek spesifikasi finishing
material yang dipakai). Kalau bangunannya sudah lama
bisa ditaksir mulai dari kurang dari NJOP, bahkan tidak
dihargai sekalipun (kalau kurang layak pakai, perlu banyak
renovasi sana sini) sampai diatas NJOP lebih dikit,
(setengahnya harga bangunan baru) misalnya 750rb/m2 –
850rb/m2 Misalkan luas bangunan 100m2 dengan kondisi
layak pakai dengan prediksi 700rb/m2, maka harga
bangunan adalah Rp. 70.000.000
3. Maka total harga jual tanah berikut bangunan adalah 230
juta. Maka kita dapat memperkirakan apakah harga 230
juta adalah harga pasaran rumah atau bukan.
Cara Memperkirakan Harga Rumah Yang Akan Di Beli
Ketika anda satu saat sedang mencari rumah idaman anda,
atau sedang membaca brosur-brosur yang anda lihat saat
pameran properti. Anda melihat banyak sekali rumah yang
ditawarkan. Pasti anda akan membandingkan satu rumah
dengan rumah yang lainnya.
Ada beberapa tips untuk menilai rumah yang akan anda beli,
apakah harga rumah tersebut kemahalan / murah. Penilaian
kasar bisa anda lakukan dengan menghitung dari Luas Tanah
(LT) dan Luas Bangunan(LB). Misal dijual rumah dengan
spesifikasi LT/LB : 100 / 200 m2. Ini berarti luas tanah 100 m2
dan bangunannanya merupakan bangunan dua lantai dengan
luas 200 m2.
Untuk menghitung harga rumah tersebut anda harus mencari
tahu harga tanah di daerah tersebut. Dan untuk menilai rumah
anda bisa melihat dari kondisi rumah. Untuk menilai bangunan
perlu ada pengalaman anda harus taksir per meternya berapa,
anda bisa menanyakan ke orang bangunan / kontruksi.
Untuk menilai harga rumah tersebut tinggal menggunakan
rumus berikut:
Harga bangunan = Luas bangunan x harga bangunan per m2
Harga tanah = Luas tanah x harga tanah per m2
Total dari harga bangunan dan harga tanah adalah merupakan
harga kasar dari rumah tersebut. Dengan menghitung seperti
ini, anda bisa memastikan bahwa rumah yang dijual tersebut
harganya di atas harga pasar atau harganya miring.
Memilih Lokasi Perumahan
Pertanyaan yang mungkin muncul bila seseorang ingin mencari
perumahan : “Bagaimana memilih lokasi perumahan?”
Pertanyaan tersebut sebenarnya cukup sederhana, namun tetap
saja memerlukan jawaban yang tidak standar dan sekenanya.
Untuk menjawab pertanyaan tersebut dibawah ini ada sedikit
panduan praktis untuk memilih lokasi perumahan :
1) PENENTUAN LOKASI
Dalam menentukan lokasi kita perlu jeli mengamati
pemgembangan suatu wilayah yang berkaitan erat dengan
perkembangan suatu daerah. Disamping itu harus sering
melihat-lihat suatu event pameran perumahan atau rajin
berjalan ke wilayah yang sedang atau akan dibangun oleh
developer. Sebaiknya dalam menentukan pilihan terhadap
lokasi perumahan tersebut harus dicocokan dengan peta
wilayah daerah tersebut, karena disamping dapat
mengembangkan wawasan yang berasal dari suatu informasi
(brosur, iklan) tentang lokasi perumahan, tetapi juga dapat
melihat lokasi secara makro seperti : Jaringan jalan, lintasan
kabel tegangan tinggi, letak sungai besar yang terdekat, letak
lintasan kerata api dan berbagai rencana pengembangan kota.
Jangan lupa pula untuk mencari informasi secara lisan dari
rekan-rekan yang mengetahui wilayah perumahan yang akan
dipillih. Iinformasi ini bersifat sebagai pelengkap gagasan untuk
menentukan lokasi.
Dari hasil mencari info dan berjalan-jalan, maka kegiatan
pengamatan tersebut dapat dipergunakan untuk
memperbandingkan kelebihan dan kekurangan pada beberapa
alternatif lokasi perumahan yang paling menarik minat.
2) ASPEK LEGALITAS
Sebelum memutuskan memilih untuk membeli sebaiknya
terlebih dahulu memeriksa aspek legalitas atas lokasi tersebut.
Adapun aspek legalitas yang bisa ditanyakan ke Perusahaan
Pengembang adalah Copy Sertifikat Induk untuk lokasi
perumahaan yang dipilih, hal tersebut untuk memberikan
kepastian tentang keabsahan kepemilikan atas tanah yang
nantinya akan dikembangkan (pemecahan atas sertifikat induk)
menjadi SHGB ataupun SHM atas kavling yang dipilih tersebut
tidak dalam permasalahan. Selain dari perusahaan
pengembangan dapat juga bertanya ke kelurahan atau
kecamatan terdekat tentang rencana suatu lokasi perumahan,
apakah sudah memiliki ijin-ijin prisip pada lokasi dimaksud.
Unsur legalitas diatas berlaku untuk lokasi perumahan yang
benar-benar baru akan dibangun, sedangkan untuk lokasi lokasi
perumahan yang sudah/sedang dibangun dapat ditanyakan
lebih detail lagi seperti:Surat-surat tanah (AJB, PHTB, SHM/
SHGB), kelengkapan IMB.
3) FASILITAS SARANA & PRASARANA
Fasilitas sarana dan prasarana yang lengkap dan memadai
merupakan salah satu kiat utama dari pengembang dalam
promosi penjualan rumah-rumahnya. Bahkan tidak jarang
pengembang menawarkan hadiah-hadiah untuk membuai calon
konsumen untuk membeli salah satu produk rumahnya. Fasilitas
standar yang dikenal dengan ‘Fasum & Fasos’ atau Fasilitas
Umum adalah seperti :
* Jalan lingkungan
* Saluran drainase/ got air hujan
* Penerangan rumah & jalan
* Fasilitas air minum dan air bersih (jet pump/sumur/ PAM/
pompa tangan)
* Jaringan telepon.
Sedangkan ‘Fasos’ atau fasilitas Sosial adalah seperti :
* Rumah Ibadah/ Musholla
* Lapangan/ taman/ areal terbuka
* Posko Keamanan
* Balai Pertemuan warga dll.
Kelengkapan tersebut sebenarnya bertujuan agar warga atau
calon pembeli merasa nyaman dan betah bertempat tinggal
pada suatu lokasi perumahan. Karena biasanya janji di brosur
lebih manis dari kenyataan di lapangan, maka untuk meyakini
kebenaran iklan/brosur dari pengembang tersebut, seorang
calon pembeli perlu melakukan pengecekan langsung ke lokasi
(OTS/On the Spot) :
* Apakah sudah ada jalan masuk ke perumahan
* Apakah saluran darinase air hujan sudah direncanakan untuk
mengantisipasi banjir
* apakah sudah ada jaringan listrik & telepon yang memudahkan
berkomunikasi dengan lingkungan luar
* apakah pengembang sudah merencanakan jaringan air bersih/
air minum
* apakah sudah tersedia posko keamanan dan sistem
keamanan lingkungan sudah direncanakan dll.
Apabila hal-hal seperti tersebut di atas sebagian besar belum
dipenuhi oleh pengembang mungkin calon pembeli dapat
mempertimbangkan kembali kredibilitas Pengembang atau
segera beralih ke alternatif lokasi perumahan yang lebih baik.
4) KONDISI RUMAH
Sebagai pembeli tentu akan merasa puas apabila mendapatkan
kondisi rumah seperti yang diinginkan apalagi sesuai gambar
pada brosur. Kondisi Rumah Sehat pada perumahan biasanya
terdapat dua type yakni standar dan peningkatan mutu. Maksud
type standar :
* bangunan 1 lantai memiliki jumlah ruang dan kelengkapan
bangunan sesuai type
* memiliki lantai dengan perkerasan semen
* dinding bata/batako belum dilakukan finishing/ cat dinding
* atap genteng dengan warna standar
* memiliki sambungan listrik
* memiliki sumber air bersih
* memiliki saluran pembuangan air kotor dan septic tank.
Sedangkan untuk Type peningkatan mutu perbedaanya hanya
terletak pada
* Lantai sudah ditingkatkan menjadi lantai keramik
* dinding sudah ditingkatkan dengan finishing cat dinding
* Kamar mandi /wc sudah memakai lantai dan dinding keramik
* atap genteng sudah memakai warna tertentu.
Sebelum menerima kunci pada saat realisasi pembelian rumah
sebaiknya juga harus dicek ke lokasi tentang kelengkapan
kondisi rumah tersebut. Pengecekan yang dapat dilakukan
secara sederhana adalah sebagai berikut :
Langkah Pertama yang harus dilihat adalah bentuk rumah
secara keseluruhan dari luar apakah atapnya lurus, apakah
tidak terjadi kemiringan secara keseluruhan bentuk rumah,
apakah pemasangan atap dan lispang sudah benar.
Langkah Kedua adalah melihat bagian dalam rumah seperti:
apakah pintu-pintu dan jendela sudah terpasang rapi dan dapat
dikunci, apakah lantai-lantai tidak pecah dan menggelembung,
apakah plesteran dinding tidak terdapat keretakan-keretakan,
apakah pada bagian atap tidak terdapat kebocoran, apakah
kayu-kayu yang dipergunakan sebagai pendukung struktur atap
tidak patah atau terserang rayap. Langkah Ketiga adalah
pengecekan terhadap kelengkapan utilitas dan perlengkapan
service di dalam rumah seperti :
* apakah saklar -saklar listrik sudah berfungsi dengan baik,
terpasang rapi dan aman dari bahaya korsleting/kebakaran
* apakah keran-keran air dan saluran pembuangan di Km/Wc
dapat mengalir lancar
* apakah talang-talang air sudah terpasang dengan rapi dan
tidak terdapat kebocoran
* apakah saluran air kotor dari dalam rumah dapat mengalir ke
saluran drainase perumahan.
5) POTENSI PERKEMBANGAN
15 tahun yng lalu kota Depok, Bekasi dan Tangerang mungkin
belum seramai seperti tahun ini, namun pada saat ini sudah
sedemikian ramainya. Nah seperti itulah cara memandang suatu
lokasi perumahan baru, bahwa pada suatu saat nanti akan
berkembang pesat seperti kota-kota di atas tersebut. Namun
secara mikro sebaiknya adalah perkembangan yang membawa
dampak positif seperti:
* tersedianya fasilitas jalan yang lebar dan lancar tidak
mengalami kemacetan yang parah
* adanya fasilitas pendidikan dan ibadah
* adanya tempat-tempat perdagangan baru (pasar, ruko,
supermarket)
* adanya tempat-tempat aktivitas umum (Bank, poliklinik/
puskesmas, bengkel)
* adanya jalur angkutan umum yang melintasi depan lokasi
perumahan tersebut
* adanya sistem pengamanan kompleks perumahan yang
terkoordinir rapi
* adanya sistem pengamanan terhadap bahaya kebakaran dan
banjir.
Namun apabila pada lokasi perumahan tersebut banyak rumah-
rumah kosong yang kurang terawat, maka yang harus dicermati
adalah keamanannya. Carilah informasi tingkat kriminalitas
pada suatu lokasi perumahan tersebut dari penduduk sekitar
atau tukang ojek/tukang becak. Atau informasi tentang
kemungkinan pada perumahan tersebut sering kali dilanda
banjir karena sistem drainasenya kurang bagus dll.
Semoga bermanfaat bagi pembaca dalam menentukan pilihan
terhadap sebuah lokasi perumahan yang benar-benar sesuai
kebutuhan dan keinginan.
(tjinta.co.cc)
Diposkan oleh sobatmaya di 03:07 1 komentar
Label: Inspirasi Proferti
RABU, 03 NOVEMBER 2010
PIlih Rumah Atau ApartemenPilih Rumah atau Apartemen? (To have a house or an
apartment?)
Geliat dunia properti dan real estate semakin terasa gairahnya.
Kebutuhan akan tempat tinggal dan populasi manusia yang
makin membeludak menjadi pemicu utama. Di tengah kondisi
itu, pilihan antara rumah atau apartemen sering menjadi
pertimbangan. Berbagai faktor memaksa masyarakat berpikir
ulang tentang tempat tinggal yang ideal.
Dahulu, fungsi rumah hanya sekadar kebutuhan ‘mondok’ saja.
Namun seiring dengan kehidupan manusia yang makin modern
serta tuntutan zaman serba cepat dan praktis, hadirlah konsep
hunian apartemen yang menjamur belakangan ini. Bagi
masyarakat kalangan menengah, tinggal di apartemen atau
rumah bisa jadi sama saja. Namun, masing-masing tetap saja
memiliki plus dan minus.
Rumah
Pernyataan “Rumahku istanaku” tentu akrab di telinga Anda.
Pernyataan ini seakan menjelaskan bahwa Anda bisa
membangun konsep hunian sesuai dengan yang diinginkan.
Intinya, rumah lebih bisa menjadi bangunan tumbuh. Berulang
kali merenovasi rumah tak menjadi masalah. Selain itu, dengan
ruangan yang lapang dapat menunjang berbagai aktivitas yang
dilakukan oleh anggota
keluarga. Dengan maraknya pembangunan sarana modern dan
bisnis terpadu, membuat lahan untuk pembangunan rumah
menjadi terbatas khususnya di tengah kota. Sehingga lokasi
perumahan menjadi beralih ke pinggir kota atau jauh dari pusat
kota. Dampaknya, biaya yang dikeluarkan semakin bertambah
(biaya tol dan BBM). Di samping itu, Anda juga harus cermat
memilih lokasi agar terhindar dari banjir.
Apartemen
Dengan mengusung konsep hunian yang modern dan praktis,
apartemen bisa jadi sebuah solusi ideal bagi masyarakat yang
tingkat mobilitasnya tinggi. Akses lokasi yang strategis menuju
kantor, pusat bisnis, pendidikan, hiburan dan pusat
perbelanjaan menjadi alasan mengapa tempat tinggal seperti ini
dipilih sebagai hunian. Selain itu, efisiensi waktu dan
kemudahan akses menjadi kebutuhan utama menghindari
kemacetan lalu lintas di kota besar.
Tinggal di apartemen menawarkan beragam fasilitas yang
menguntungkan dan memudahkan bagi penghuninya. Sistem
pengelolaan mulai dari sistem pengolahan sampah, sistem
instalasi, bebas banjir, tingkat keamanan dan berbagai fasilitas
dapat dinikmati penghuni di kompleks apartemen. Mulai dari
pusat ATM, minimarket, pusat kebugaran, jogging track, kolam
renang, pusat perawatan kecantikan dan beberapa di antaranya
menyediakan business center bahkan mixed use apartment
yang dilengkapi pusat perbelanjaan, perkantoran atau hotel.
Namun, bukan berarti tinggal di apartemen tak ada minus-nya.
Hal-hal seperti ruang yang terbatas gerak tumbuhnya ( luas
bangunan tidak dapat ditambah ), biaya maintenance yang
terbilang mahal ketimbang rumah dan juga rawan gempa. Dan
yang perlu diingat, hidup di apartemen membutuhkan rasa
toleransi yang tinggi. Penghuni harus hidup “berbagi” dengan
penghuni apartemen lainnya. Misalnya seperti halaman, tempat
parkir dan tempat terima tamu. Anda harus berbagi dan tidak
bisa seperti di rumah sendiri.
Jadi, pilih rumah atau apartemen? Semuakembali pada
kebutuhan dan selera Anda masing-masing.
(sementigaroda.blogspot.com)
Diposkan oleh sobatmaya di 13:15 0 komentar
Label: Inspirasi Proferti
Belajar Jadi PengembangUntungnya Menggiurkan
Bisnis properti adalah salah satu cara cepat membiakkan
kekayaan.
Dalam 10 tahun terakhir sebagian kalangan menengah kota
mengalami peningkatan kekayaan yang signifikan. Indikasinya
bisa dilihat dari pembentukan Kantor Pelayanan Pajak (KPP)
khusus wajib pajak (WP) besar orang pribadi akhir tahun lalu.
Selain untuk mengejar kewajiban pajak para pengusaha yang
selama ini membayar pajak jauh di bawah semestinya, KPP
khusus itu juga untuk menjaring WP baru yang meningkat
kekayaannya.
Kekayaan kalangan menengah itu bisa berbiak cepat antara lain
karena mereka bermain di properti. Tidak hanya sebagai
pembeli tapi juga pengembang (developer). Baik pengembang
pasif (hanya menyetor modal atau investor) maupun aktif
(menyetor modal dan terlibat dalam pengembangan). Yang
terakhir ini bisa sendiri atau bermitra dengan developer yang
sudah berpengalaman.
Bisnis properti memang menjanjikan keuntungan menggiurkan.
“Rata-rata margin bersihnya 20 persen dari harga rumah,” kata
Miftah Sunandar, Direktur Utama PT Miftah Putra Mandiri,
pengembang sejumlah perumahan menengah bawah,
menengah dan menengah atas di Depok dan Bandung (Jawa
Barat) serta Jakarta Selatan. Angka yang mirip disebutkan
Ghofar Rozaq Nazila, Direktur Utama PT Relife Realty,
pengembang perumahan menengah dan menengah atas di
Depok dan Jakarta Timur. Jangan heran kendati relatif baru di
bisnis properti, kedua developer muda itu sudah bisa
membukukan penjualan hampir Rp100 miliar tahun lalu.
Berani memulai
Anda tertarik mengikuti langkah mereka? Punya pengetahuan di
bidang konstruksi atau arsitektur sangat membantu. Ghofar
yang lulusan arsitektur UI misalnya, memulai langkahnya
dengan menawarkan jasa design and build untuk rumah tinggal
pribadi sebelum berlanjut mengembangkan perumahan. Tapi,
syarat itu tidak mutlak. Asal berani memulai, punya komitmen,
konsisten, mau belajar, memiliki modal awal dan tidak tamak,
semua orang bisa berhasil dalam bisnis ini.
Lihat saja Miftah. Semula ia pemilik toko bahan bangunan di
Depok, Jawa Barat. Dari interaksi dengan pemborong ia belajar
seluk beluk pengembangan perumahan, mekanisme
pembiayaan dan pasarnya. “Dari situ saya merasa bisa juga jadi
pengembang,” katanya. Lain lagi Ashari, dokter pemilik Klinik
Tawakal, Tangerang-Provinsi Banten, yang mengembangkan
sejumlah perumahan sederhana di Tangerang, Bogor dan
Karawang.
Ia terinspirasi menjadi developer saat melihat sebuah
perumahan tetap laku, kendati lokasinya jauh dari jalan utama;
bangunan, infrastruktur, dan penataan lingkungannya tidak
bagus. “Padahal, saya punya tanah 10 ha di Rajeg, Tangerang,
lokasinya lebih bagus. Kalau saya kembangkan juga, saya yakin
akan lebih sukses,“ katanya. Karena sama sekali tak punya
pengalaman ia mengajak profesional untuk membantu
mengembangkan tanah itu.
Skala mungil
Kecuali Ashari yang skala pengembangannya langsung cukup
besar (10 ha) karena menerima tanah itu sebagai pelunasan
utang, para pengembang lain memulai dengan pengembangan
berskala mungil (di bawah 3000 m2) dengan jumlah rumah
kurang dari 10 unit. Meski menggiurkan untungnya mereka
sadar properti adalah bisnis padat modal. Jadi, mereka tidak
mau serakah.
Dengan pengembangan berskala mini risiko bisa diminimalisir,
proses perolehan tanah dan perizinannya juga tidak ruwet. Di
Jakarta misalnya, pengembangan di lahan 5.000 m2 ke bawah
tidak perlu izin lokasi atau SIPPT, cukup IMB layaknya rumah
pribadi. Karena bersifat pribadi kita juga tak usah mendirikan
badan usaha untuk mengembangkannya.
Analisis RAB (rencana anggaran biaya) bangunan dan mencari
pemborongnya juga tidak sulit. Saat dijual sertifikat rumah bisa
langsung hak milik dan tidak dikenai PPN (untuk rumah di
bawah 300 m2). Lokasi tanah biasanya juga di dalam kota yang
mudah dicapai dari pusat kegiatan dan fasilitas publik kendati di
jalan-jalan kecil. Dengan berbagai kelebihan itu pemasaran
rumah pun menjadi lebih mudah.
Pada tahap awal modal sepenuhnya dari kantong sendiri,
terutama untuk pembebasan dan pematangan tanah, legalitas,
perizinan, biaya operasional dan gaji. Sedangkan pembangunan
infrastruktur dan rumah bisa dibiayai dari uang muka konsumen,
ditambah cicilan berikutnya atau pencairan dana kredit
pemilikan rumah (KPR) yang didapat konsumen. Beberapa
upaya lain bisa dilakukan untuk menghemat biaya.
Ghofar contohnya. Karena punya keahlian mendesain ia tidak
perlu membayar biaya desain. Ia juga berupaya merundingkan
pembayaran tanah secara bertahap, atau mengajak pemilik
tanah bermitra mengembangkan tanahnya. Sementara Miftah,
karena memiliki toko bahan bangunan, tahu bagaimana
mendapatkan suplai bahan bangunan dengan biaya murah.
Rumah sederhana dan menengah
Supaya rumah cepat laku mereka memasarkan tipe rumah yang
sesuai dengan daya beli target pasarnya. Target pasar pun
dipilih yang sudah dikenal baik karakteristiknya. Misalnya,
Ghofar dan Miftah yang sudah lama tinggal di Depok, paham
karakteristik penduduknya: kalangan menengah muslim urban
yang bekerja sebagai profesional dan karyawan. Berdasarkan
hal itu keduanya menawarkan rumah-rumah kecil dan sedang
dengan desain bangunan dan lingkungan sesuai selera
kalangan tersebut.
Pemasaran juga ditangani sendiri pada mulanya, dengan
mendatangi kerabat, relasi, kenalan, bekas dosen selain
memasang iklan kecil di surat kabar dan internet. “Waktu
resepsi pernikahan adik yang kebetulan bekerja di perusahaan
oil and gas, saya membawa brosur,” kata Ghofar memberi
contoh. Respon pasar sangat menggembirakan. Sementara
Ashari, karena tanahnya cukup luas dan berlokasi di pinggiran,
mengembangkannya sebagai rumah sederhana (RS). “Karena
pasarnya paling besar dan dapat subsidi dari pemerintah. Jadi,
pasti laku. Di mana lagi orang bisa beli RS kalau bukan di luar
Jakarta,“ katanya. Ia menjajakan rumahnya secara kolektif
kepada para pegawai pabrik dan instansi pemerintah di sekitar
lokasi. Bank dengan senang hati mendukung KPR-nya karena
biaya handling-nya lebih murah.
Menurut Yudi Soebarjadi, Direktur Utama PT Bina Samaktha,
developer sejumlah perumahan di Jabodetabek dan sekitarnya,
properti adalah bisnis yang tidak akan merugi selama dikelola
dengan benar. “Semua orang butuh rumah. Jadi, mana bisa
rugi?” katanya. Supaya cepat laku ia menyarankan developer
pemula mengasah sense of marketing dengan antara lain
mencoba menempatkan diri sebagai konsumen. Lakukan juga
pengamatan dan riset kecil-kecilan untuk memahami tren dan
selera pasar.
“Dengan cara itu kita tahu apa yang dimaui pasar dan mampu
bersaing. Kita juga bisa menawarkan rumah yang lebih baik
dibanding rumah sekelas di sekitarnya,” jelasnya. Penting juga
bertindak terukur, tidak terburu nafsu ingin cepat besar dan
kaya. “Kalau kesusu bisa terjadi cross cash flow (arus kas silang
antar-proyek) yang membuat semua proyek mandek,” ujar
Ghofar.
Keberhasilan mengembangkan perumahan pertama akan
menumbuhkan rasa percaya diri dan pengalaman. Dari
pengalaman itu kita bisa memperbaiki efisiensi pengembangan
berikutnya. Bahkan, pembiayaan bank sudah bisa dijajaki.
Proyek selanjutnya sudah harus ditentukan sekian bulan
sebelum proyek pertama berakhir. Jadi, sebagian pendapatan
dari proyek pertama harus segera dibelikan lokasi baru. Supaya
makin sukses jangan segan belajar terus seluk beluk real estate
dan manajemennya dari buku, kursus, surat kabar, birokrat,
banker dan sesama pengembang. Semua pengembang di atas
melakukannya. Yoenazh K Azhar, Yudiasis Iskandar
BOX
Melalui Proses
Memahami tahapan pengembangan sebuah perumahan adalah
salah satu cara meringankan kesulitan saat memulai jadi
pengembang. Dengan pemahaman itu kita bisa membuat
perencanaan dan persiapan. Beberapa tahapan bisa dilakukan
simultan. Misalnya, pematangan tanah dapat dikerjakan
bersamaan dengan pengurusan izin lokasi, sertifikat induk dan
IMB. Tapi, ada juga tahapan yang harus dilalui dulu sebelum
masuk ke tahap berikutnya. Misalnya, tidak disarankan
memasarkan rumah saat pembebasan tanah masih
berlangsung kendati banyak developer melakukannya. Juga,
berisiko sudah menjual dan membangun padahal legalitas dan
perizinan belum jelas. Berikut tahapan pengembangan sebuah
perumahan tersebut (tanpa memperhitungkan proses pendirian
badan usaha bila pengembangan dilakukan badan usaha):
1. Survei lokasi. Cari lokasi dengan akses relatif baik ke pusat
kegiatan dan fasilitas publik. Untuk perumahan berskala mungil
di dalam kota, lokasi di gang pun tak mengapa selagi masih bisa
dilalui mobil. Lokasi yang terlalu jauh dari jalan utama, pusat
kegiatan dan fasilitas publik akan membuat perumahan sulit
dipasarkan. Pastikan juga harga tanahnya kompetitif, cara
pembayaran tidak memberatkan, dan di lokasi ada saluran
pembuangan. “Yang terakhir ini wajib. Kalau nggak jelas mau
membuang air ke mana, kita tidak ambil tanahnya,” kata Ghofar.
Lihat juga pasarnya, apakah kalau di situ dibangun perumahan
konsumen yang disasar akan meminatinya? Terakhir, sebaiknya
kualitas air tanah di lokasi cukup memadai, paling tidak untuk
mandi, cuci, kakus.
2. Mencek peruntukan tanah ke dinas tata kota setempat untuk
memastikan lokasi memang bisa untuk perumahan. Perjelas
juga koefisien dasar bangunan (KDB), koefisien lantai bangunan
(KLB), garis sempadan jalan (GSJ) dan bangunan (GSB)-nya
karena akan mempengaruhi harga jual rumah. Misalnya, kalau
KDB-nya hanya 20 persen, berarti salable area (yang boleh
dijual berupa tanah+bangunan) hanya 20 persen dari total
lahan.
3. Meneliti status dan sertifikat tanah, apakah hak milik, HGB,
girik dan lain-lain? Tanah hak milik dan HGB jelas paling aman
tapi harganya mahal. Karena itu tanah girik atau belum
bersertifikat boleh dibeli karena harganya murah. “Yang penting
jelas asal usulnya dan kita mau mengurus legalitasnya. Kita bisa
menelusuri sejarahnya ke sekretaris desa, lurah dan camat,”
kata Ashari.
4. Mengajukan izin lokasi ke pemda setempat untuk
membebaskan tanah, membangun, mengelola dan mengalihkan
kepada pihak lain (untuk pengembangan yang memerlukan izin
lokasi). Tanah yang tidak butuh izin lokasi bisa langsung dibeli.
5. Membebaskan tanah. Pastikan bertransaksi langsung dengan
pemilik tanah yang sah dan dilakukan di depan PPAT. Membeli
tanah melalui lelang juga bisa jadi alternatif. “Harganya lebih
murah dan clear and clean,” ujar Yudi. Hanya tanah ini harus
dibayar tunai.
6. Mengurus sertifikat induk, mematangkan tanah dan
memasarkan rumah secara informal. Tanah perlu segera
disertifikatkan atas nama kita atau badan usaha yang didirikan
yang disebut sertifikat induk. Jasa PPAT kembali bisa
digunakan karena mereka biasanya memiliki relasi yang baik
dengan kantor pertanahan. Saat sertifikat induk diproses kita
sudah bisa melakukan pematangan tanah dan memasarkan
rumah secara informal.
7. Mengajukan permohonan IMB induk disertai site plan (untuk
perumahan yang memerlukan izin lokasi atau SIPPT).
Sedangkan untuk perumahan berskala mini yang tidak perlu izin
lokasi, bisa langsung mengajukan permohonan IMB disertai
peta kaveling dan desain rumah. “Perizinan sebaiknya diurus
sendiri supaya biaya bisa ditekan. Walaupun nembak kalau
diurus sendiri kita bisa tawar-menawar. Kita juga tahu liku-
likunya. Pengurusan berikutnya bisa diserahkan sama
karyawan,” kata Ashari.
8. Memasarkan rumah. Kalau site plan disetujui dan IMB induk
diterbitkan, pemasaran rumah sudah bisa dimulai secara resmi
dengan menarik tanda jadi dan uang muka. Begitu rumah laku
kita langsung melakukan proses pemecahan sertifikat induk dan
IMB induk (pada perumahan yang memiliki izin lokasi) atas
nama pembeli. Sementara pembeli bisa mengajukan
permohonan KPR inden ke bank untuk membiayai pembelian
rumah. Masa inden (menunggu) sejak rumah dipasarkan hingga
serah terima bervariasi tergantung kelas rumah. Untuk RS
misalnya, hanya 3 – 4 bulan, sedangkan rumah menengah dan
menengah atas antara 6 – 18 bulan.
9. Melayani komplain selama masa retensi, yaitu masa garansi
rumah yang berlangsung antara 3 – 6 bulan setelah serah
terima (tergantung kebijakan setiap developer). Jadi, bila terjadi
kerusakan seperti bocor, retak-retak dan lain-lain selama masa
itu, pastikan Anda memperbaikinya secara profesional. (Pada
edisi berikutnya akan diuraikan contoh perhitungan
pengembangan sebuah rumah, dan jalan lain menjadi
pengembang).
(housing-estate.com)
Diposkan oleh sobatmaya di 13:00 0 komentar
Label: Inspirasi Proferti
Tips Memilih Lokasi Porperti yang StrategisProperti merupakan aset yang sangat berharga bagi kehidupan
kita, karena sifat dari properti itu sendiri dimana tiap tahun
harganya bukannya mengalami penurunan tetapi malah
mengalami peningkatan. Karena itu, memiliki properti
merupakan impian banyak orang. Dalam beberapa kesempatan,
ada orang-orang yang mengajarkan bagaimana caranya untuk
membeli properti tanpa uang dan tanpa KPR. Tetapi, selain
harus mempelajari ilmu tentang bagaimana properti bisa dibeli
tanpa uang, kita juga harus belajar mengenai tata lokasi
properti. Properti seperti apa sih yang merupakan properti
marketplace, punya nilai jual bagus, mempunyai prospek bagus
dan layak untuk anda beli. Simak beberapa tips untuk memilih
lokasi properti yang strategis berikut ini
1. Sebuah properti yang bagus harus dekat dengan pusat
aktivitas masyarakat, seperti tempat perbelanjaan, sekolah atau
kampus. Tetapi jangan pernah membeli sebuab properti yang
dekat dengan Pom Bensin, Tempat Ibadah, Kuburan. Tempat-
tempat tersebut kurang market apabila nantinya anda
berencana untuk menjual kembali properti anda.
2. Apabila anda berminat untuk menggunakan properti anda
sebagai sumber penghasilan dengan cara menyewakan, pilihlah
yang sesuai kriteria. Kalau disewakan untuk kost, pastikan
properti anda dekat dengan pusat perkantoran atau area kerja.
Bisa juga dekat dengan kampus atau sekolah.
Kalau disewakan untuk iklan, pastikan properti anda dekat
dengan traffic light, palang kereta api atau posisi tusuk sate dari
suatu jalan.
3. Pilihlah properti di lokasi yang setidaknya mobil bisa masuk,
karena itu akan meningkatkan harga jualnya di masa depan.
Akan lebih bagus kalau berada di jalan raya dengan ruas jalan
lebih dari 2.
4. Pastikan properti anda tidak berada di kawasan yang rawan
banjir, sekalipun mungkin ketiga syarat diatas terpenuhi. Karena
itu akan sangat menurunkan marketplace dari properti anda.
Demikianlah sedikit tips memilih lokasi properti yang strategis,
semoga dapat membantu anda menemukan properti idaman
anda.
(ganyos.com)
Diposkan oleh sobatmaya di 12:14 0 komentar
Label: Inspirasi Proferti
8 Acuan Memilih Rumah Untuk InvestasiTURUNNYA tingkat bunga deposito dibawah 10 persen,
membuat para deposan mengalihkan investasinya ke properti,
begitu juga turunnya tingkat bunga KPR membuat para calon
pembeli rumah melangsungkan niatnya melakukan transaksi
pembelian rumah yang telah diminati sebelumnya.
MEMBELI rumah bukan lagi sekadar sebagai tempat berteduh
bagi keluarga Kota Metropolitan Jakarta, tetapi diharapkan
dapat memberikan capital gain yang besar. Demikian juga
membeli ruko bukan untuk membuka usaha, melainkan
mengharapkan capital gain atau uang kontrakan. Demikian juga
apartemen. Sekarang ini sudah menjadi tren tempat investasi
jangka panjang bagi pemilik uang, selain dollar, emas, rumah,
ruko, dan apartemen.
Selain dapat pula dipergunakan untuk anaknya beberapa tahun
kemudian, tetapi pada saat ini dapat dikontrakan dan mendapat
capital gain yang besar ketika hendak dijual. Hal ini dapat kita
lihat di sejumlah perumahan, banyak tanah yang bertuan tetapi
belum dibangun, serta rumah-rumah yang telah jadi belum
berpenghuni, terutama di daerah pinggiran Jakarta. Ruko-ruko
yang telah selesai dibangun belum dibuka usahanya dan unit
apartemen yang masih banyak kosong belum dihuni. Properti
praktis menjadi salah satu media investasi, baik dibayar tunai
maupun secara kredit pemilikan rumah.
Berinvestasi di sektor perumahan lebih banyak dilakukan
dibandingkan dengan ruko dan apartemen oleh para investor.
Selain pembangunan ruko lebih sedikit dan kebutuhannya tidak
sebanyak rumah. Pembangunan ruko lebih banyak di kawasan
perumahan yang banyak dihuni warga Tionghoa, terutama yang
berasal dari daerah luar Jawa. Mereka pada umumnya banyak
tinggal dan berusaha dalam satu tempat yang sama, terbawa ke
Jakarta.
Ini berarti berinvestasi di ruko lebih cenderung melihat penghuni
dari lingkungannya. Adapun apartemen lebih banyak dihuni para
eksekutif dari institusi internasional. Maka pembeli apartemen
melihat lokasi yang disenangi oleh para ekspat dari luar negeri,
yaitu di lokasi Jakarta Pusat dekat pusat bisnis, dan Jakarta
Selatan dekat fasilitas umum dan sosial bagi para keluarga
ekspat. Faktor yang sering dilupakan adalah siapa pengelola
apartemen tersebut, akan mempengaruhi kenyamanan dan
keamanan lingkungannya.
Tidak demikian dengan investasi rumah. Banyaknya
pembangunan kawasan perumahan di Jabotabek dengan
beberapa pengembang, luas lahan yang berbeda, visi dari
pemilik yang berbeda pula, sehingga memberi banyak
penawaran bagi calon investor memilih lokasi sebagai media
investasinya.
ADA beberapa tips yang dapat menjadi acuan dalam memilih
rumah sebagai media investasi, yaitu:
1. Pembangunan pusat bisnis, pusat perbelanjaan atau sekolah
dapat ikut mempercepat kenaikan harga rumah di sekitarnya.
Kelapa Gading Permai yang dibangun oleh Sumarecon, terletak
di Jakarta Utara berbatasan dengan Pulo Mas sebagai
perumahan elite di Jakarta Timur, sejak dibangunnya Kelapa
Gading Mal dengan Sogo Departement Store dan super market
buka di sana, serta didukung oleh makro, goro, dan ruko-ruko
yang membuka usaha seperti bank, restoran, dan jasa lainnya
untuk melayani penghuni rumah di sana, dapat mengangkat
rumah sampai beberapa kali lipat.
Pada tahun 1990 harga rumah yang berukuran 120 meter per
segi seharga 60 juta, pada tahun 1997 sudah 500 juta. Begitu
juga perbedaan harga rumah yang signifikan antara rumah yang
ukuran sama di BSD, Lipo Karawaci, dan Gading Serpong,
sama-sama mempunyai lapangan golf dan berlokasi di
Tangerang. Harga rumah lebih tinggi di Lippo karena adanya
Supermal dan gedung-gedung perkantoran.
2. Luas lahan yang telah dikuasai dan rencana lahan yang akan
dikembangkan, pembangunan pusat bisnis dan belanja
membutuhkan luas lahan yang besar. Untuk membangun
sebuah mal atau pusat perbelanjaan yang layak, seperti
Supermal Karawaci saja, membutuhkan lahan hampir 10 hektar
atau 100,000 meter per segi, belum lagi fasilitas lainnya.
Memilih perumahan sebagai tempat investasi harus melihat
beberapa besar lahan yang telah dikuasainya. Apabila lahan
yang dikuasainya sekitar 50 hektar, akan sulit bagi pengembang
membangun pusat bisnis atau belanja. Apabila terlalu besar,
tidak menguntungkan pula untuk investasi. Sebab, setelah
berjalan beberapa tahun, pemilik rumah harus bersaing dengan
pengembang. Repotnya, ketika rumah ini hendak dijual, penjual
rumah ini mesti berkompetisi dengan penjual rumah yang
mempunyai lokasi baik dan desain yang lebih oke.
Sebagai pedoman membeli di perumahan dengan lahan lebih
dari 250 hektar sampai 500 hektar. Hal ini dapat dilihat dari
harga jual rumah di Sunter di kompleks yang kurang dari 50
hektar, berbeda dengan Kelapa Gading, meskipun berlokasi
lebih jauh dari pusat kota.
3. Lebar jalan masuk utama dan jalan-jalan lainnya
mempengaruhi harga jual yang akan datang. Jalan masuk
utama yang lebar seperti boulevard dengan ditanami pohon-
pohon palem, begitu juga jalan-jalan lainnya, dapat dilewati
mobil dengan nyaman. Faktor ini berperan mengangkat harga
jual rumah. Contoh riil bisa dilihat di perumahan Puri Indah di
Kembangan. Harga rumah di Blok A sangat jauh berbeda
dengan harga rumah di Blok G, dengan luas tanah dan
bangunan yang sama.
4. Rencana pembukaan akses masuk pada masa yang akan
datang seperti adanya pembukaan tol atau akan dibangunnya
jalan penghubung ke jalan utama, akan mempengaruhi harga
jual saat jalan tersebut direalisasikan. Puri Indah sebelum
adanya pintu tol di Meruya, harga rumah lebih rendah
dibandingkan dengan Taman Kedoya dan Taman Kebon Jeruk.
Sejak dibukanya pintu masuk dan keluar tol di Meruya secara
tidak langsung ikut menaikkan harga tanah, demikian juga
perumahan Taman Aries.
5. Citra pengembang memberikan komitmen jangka panjang
dalam menentukan harga jual rumah pada masa yang akan
datang. Pengembang Pondok Indah sangat memperhatikan
komitmen untuk terus melayani penghuni rumah di kawasannya,
seperti perbaikan jalan-jalan yang rusak, pemasangan jalur
telepon dan air pam, penambahan fasilitas sosial seperti
sekolah yang bermutu, sangat membantu untuk mendorong
kenaikan harga rumah lebih tinggi lagi. Permata Hijau dan
Simpruk begitu hebatnya pada masa tahun 1980-an, karena
kurangnya perhatian dari pengembang, harga jual rumah lebih
tinggi di daerah Pondok Indah.
6. Banyaknya orang asing yang berdiam di sebuah lokasi, turut
mengangkat harga jual rumah. Hal ini lebih bersifat bisnis.
Biasanya orang asing yang menetap di Jakarta, biaya sewa
rumah dibayar oleh perusahaan di mana dia bekerja dengan
upah dollar. Semakin tinggi posisi pekerja asing tersebut,
semakin besar biaya sewa yang dikeluarkan oleh
perusahaannya. Rumah yang disewapun dengan lahan yang
luas dan semua fasilitas tersedia, seperti kolah renang. Semakin
tinggi harga sewa rumah, semakin mahal harga rumah yang
ditawarkan. Pada saat ini, banyaknya perusahaan multi nasional
yang mengurangi usahanya di Indonesia, berarti kurangnya
pekerja asing yang menetap di Jakarta, dengan sendirinya
berkurang rumah yang disewakan, berarti harga rumah di sana
mulai turun lagi.
7. Perbandingan penjualan lahan kosong dan rumah siap pakai.
Apabila yang dijual dalam bentuk tanah kosong, maka harga
jual pada masa yang akan datang lebih lama diharapkan naik,
dibandingkan menjual dalam bentuk rumah siap huni. Semakin
ramai kawasan tersebut dihuni oleh pemiliknya, semakin cepat
harga rumah tersebut naik. Banyaknya tanah-tanah kosong dan
rumah yang tidak berpenghuni memberi kesan sepi dan seram.
8. Luas tanah dan bangunan untuk investasi harus
menyesuaikan penghuni dari lingkungan perumahan tersebut.
Setiap kawasan mempunyai luas favorit bagi yang akan tinggal
di sana. Jangan berinvestasi luas tanah/bangunan yang luasnya
jauh melebihi luas rumah di sekelilingnya.
Biasanya harga tanah atau rumah tidak dapat setinggi harga
yang berlokasi di daerah yang berluas sama. Begitu juga jangan
berinvestasi di tanah berlokasi tusuk sate (kecuali untuk usaha),
lebih lebar depan daripada belakang, dekat dengan pasar,
tempat ibadah, jalan utama yang dilalui kendaraan umum (bus,
metromini dll).
Faktor-faktor tersebut adalah faktor yang lebih bersifat
eksternal, sehingga bagi penghuni atau pemilik rumah tidak
dapat berperan dalam mempengaruhi kenaikan harga
tanah/rumah. Pemilik dapat turut berperan menaikkan harga
rumahnya apabila dalam kompleks perumahan yang bersistem
kluster dapat diajak bersama-sama memperbaiki lingkungan
lebih baik, seperti sistem keamanan yang lebih terkendali,
kebersihan jalan, taman, kebersihan selokan dari sampah-
sampah rumah, pohon- pohon dapat terjaga dengan baik,
taman-taman yang ada terawat dengan baik, dan kanstin di
depan rumah dirawat ditanami pohon-pohon yang rindang,
bukan sebagai tumbuhnya rumput liar.
Hal-hal ini masih dapat dikendalikan oleh para penghuni rumah.
Sebagai contoh kawasan Menteng sampai sekarang masih
tetap diminati oleh para pengusaha besar. Pilihan ini dilakukan
bukan hanya karena Menteng berlokasi dekat dengan segi tiga
emas atau pusat bisnis Kota Metropolitan Jakarta, tetapi masih
tetap terawatnya lingkungan yang asri dengan pohon-pohon
besar yang rindang dan aspal jalan yang selalu licin. Jalan-jalan
di sekitarnya cukup lebar untuk dua lajur mobil. Tidak demikian
dengan daerah yang dekat dengan segi tiga emas, seperti di
daerah Bendungan Hilir atau Kebon Kacang. Daerah Menteng
atau daerah perumahan yang baik, di mana pengembang sudah
tidak mempunyai lahan yang dapat dijual, dengan otomatis
hukum permintaan dan penawaran berjalan, calon pembeli
sangat berminat di daerah tersebut, penjual mulai memasang
harga sesuka mereka.
Jadi, tidak perlu heran kalau harga tanah di Menteng ada yang
menawarkan sampai Rp 15 juta per meternya, begitu pula di
Pondok Indah bisa ditawar Rp 7,5 juta, dan Puri Indah
ditawarkan Rp 5 juta. Sebelum membeli rumah atau tanah
sebagai investasi maupun tempat tinggal, alangkah baiknya jika
kita melihat lokasinya untuk mendapat capital gain yang lebih
tinggi dari bunga deposito.
Diposkan oleh sobatmaya di 12:06 0 komentar
Label: Inspirasi Proferti
Nyari Lahan Untuk Properti
Salahsatu action dalam mengelola bisnis properti adalah
Hunting lokasi untuk dikelola, dengan bekal konsep dan teori
yang komprehensif tentunya anda sudah bisa menilai titik-titik
lahan yang potensial untuk properti. Di tengah kota, pinggir kota,
bahkan pinggiran sekalipun. Semua akan menimbulkan
tanggungjawab dan perlakuan konsep yang berbeda, karena
lokasi tengah kota ketika diberi fasilitas Taman yang luas, akan
terasa membuang-buang lahan. dan ketika lokasi ada di
pinggiran kota dengan harga tanah yang relatif rendah, akan
lebih menarik dengan mengaplikasikan taman yang luas di
setiap sudut-sudut nya.
Anda tentunya pernah membeli sebidang tanah, dan anda
pernah berurusan dengan yang namanya Pajak, Notaris, dan
BPN. ya inilah yang menjadi tanggungjawab anda jika anda
membeli Lepas suatu lahan, baik untuk rumah pribadi atau
dikelola perumahan, ya tentu konsekuensinya dengan harga
cast dan modal besar untuk mendapatkannya, jika anda diposisi
ini sangatlah nyaman karena tidak akan berurusan dengan
pemilik lahan tersebut setelah terjadi transaksi, sukur-sukur jika
harganya anda dapatkan dengan lebih rendah dari
sekelilingnya. Ini metode yang pertama.
Sedangkan metoda yang lain adalah dengan Pembayaran
bertahap, Apa mau pemilik lahannya? bisa mau dan bisa
sebaliknya, semua tergantung dengan proses lobi-lobi yang
anda luncurkan ke yang bersangkutan. Tapi konsekuensinya
bahwa anda dituntut dengan permodalan yang tidak sedikit dan
resiko pemasaran yang kudu cepat. Jika anda sudah memiliki
calon konsumen yang pasti, tentunya anda tidak salah
melakukan metode ini, jika sebaliknya maka hindari saja. karena
ada tahap-tahapannya tergantung perjanjian kedua belah pihak,
contohnya berdasarkan kegiatan penjualan, berdasarkan
hitungan waktu, dan kombinasi antara keduanya.
Misalnya berdasarkan waktu, Kita diikat dengan perjanjian
pembayaran sesuai waktu yang jatuh tempo, misalnya 4 bulan
atau lebih. Sedangkan berdasarkan kegiatan biasanya tahap
pertama dengan DP, kemudian ketika sertifikat selesai
pengurusannya, dan terakir setelah terjadi kegitan jual-beli
produk.
Metode yang terakir adalah berlaku bagi anda yang memiliki
modal pas-pasan, bisa gak kira-kira? (mudah-mudahan bisa)
yaitu dengan melakukan penawaran pembagian keuntungan
dengan pemilik lahan, apakah mudah? wah pastinya
jawabannya gampang-susah-susah.
Hanya cukup melalui penjulan, bagaimana anda memiliki harga
jual yang memiliki keuntungan “titik aman” untuk dibagi ke dua
pihak itu saja. Jadi developer memiliki resiko kecil dan pemilik
lahan tidak memiliki resiko bisnis sama sekali, karena lahannnya
yang belum terjual akan tetap utuh, jadi antara anda dan pemilik
lahan pada posisi yang untung dan diuntungkan. Mudah
Bukan?? Prakteknya yang susah pastinya….
(gubahrumahindah.wordpress.com)
Diposkan oleh sobatmaya di 11:52 0 komentar
Label: Inspirasi Proferti
Jualan Properti Bak Mempercantik Rupaemua kita tau bukan, bahwa mempercantik diri bisa
meningkatkan kepercayaan diri dalam segala hal. eemmm…
kira-kira seperti itulah yang terjadi dalam pergulatan bisnis
properti di daerah dan negara manapun juga. Konsep yang
sesuai dengan tijauan kekinian, solutif, dan harga yang
kompetitif tentunya, tidak kalah lagi adalah kebijakan Hukum
dalam memiliki suatu produk properti.
Apartemen mewah, Kondominium ciamik, Superblock dengan
taman yang friendly adalah salahsatu bagian dari beberapa
produk properti di negara manapun yang sarat menjadi
pertimbangan secara visual. Perkembangan berbagai teknologi
tentunya menguntungkan para pelaku bisnis ini, dan konsumen
pun akan lebih nyaman dengan “service” dan “maintenance”.
Terlebih bagi sebagian pengusaha yang baru akan memulai
dalam bisnis ini, perlu adanya pertimbangan desain Arsitektur.
Sehingga dalam hal ini desain arsitektur menjadi sangatlah vital
untuk menggaet para calon konsumen mereka. Salah satu nya
adalah bentuk Gerbang dan Taman, hal paling utama yg
menyambut para calon pembeli di sisi depan dari suatu lokasi
(perumahan), sehingga para pelaku mutlak berinovasi terus
menerus dalam desain arsitekturnya.
Misalnya beberapa tahun lalu masih marak adanya Kolam
Renang di suatu lokasi, lha inilah point yang penting yang bisa
ditangkap oleh para pelakunya, tapi setelah memasuki tahun
2010 ini apakah masih marak dan diminati konsumen?
Jawabannya bisa “iya” dan sebaliknya semua tergantung
dimana lokasi itu berada, misalnya di Jakarta mungkin
masyarkat sudah lebih milih yang punya lapangan Golf nya
daripada kolam renang.
Atau bahkan dengan daya tarik yang lain misalnya membuat
suatu ruangan (Kamar Tidur Utama-Dapur) didesain dengan
sangat ciamik dan luas, inilah yang sangat diminati oleh para ibu
juragan (istri pengusaha) sebagai konsumennya. Dan masih
banyak hal lain yang akan lebih spektakuler jika diimprove terus
menerus.
(gubahrumahindah.wordpress.com)
Diposkan oleh sobatmaya di 11:50 0 komentar
Label: Inspirasi Proferti
Alasan Anda Beli PropertiApakah anda yang sudah berkeluarga? pasti mendambakan
hunian yang nyaman dan kalau bisa di lokasi yang tidak jauh
dari tempat anda bekerja saat ini misalnya di tengah kota besar
seperti Jakarta, Surabaya, dan medan. ada juga yang berpikiran
dengan opsi lain yaitu dengan hunian yang agak berada di tepi
kota yang masih bisa mendapatkan udara dan pandangan alam
dan pekarangan yang cukup alami dan tentunya akan ada biaya
yang akan dibayar yaitu ongkos menuju tempat kerja yang agak
jauh. Hunian yang besar, luas dan cukup untuk menampung
semua keluarga, atau hunian yang simple namun ada peluang
untuk dikembangkan menjadi rumah tumbuh dimasa
mendatang, hunian “vertical living” yang tidak memilik
pekarangan dan halaman depan atau “landed house” yang anda
masih bisa menyalurkan hobi menanam bunga di pekarangan
anda. Tentu ini suatu pilihan.
Opsi pertama tentunya bahwa rumah tersebut akan anda huni
bersama keluarga, dan membangun masa depan bersama. Ada
juga saat ini yang ingin memiliki “second” home sebagai tempat
untuk istirahat yang berlokasi di tepian kota, dan selain sebagai
tempat istirahat bisa juga sebagai ivestasi masa depan dan ada
yang betul-betul ingin menambah investasinya untuk sekian
tahun ke depan dengan menjadi pembeli pertama suatu hunian
dengan tujuan untuk dihuni salah satu anak atau bahkan
disewakan dan dijual di tahun berikutnya dengan harga yang
cukup OK.
Ada beberapa pertimbangan didalamnya, dengan opsi sebagai
“main home” ada baiknya anda memilih lokasi yang tidak jauh
dari tempat kerja anda, Tentunya akan menghemat biaya
transportasi. Opsi untuk disewakan tentunya anda harus jeli
dengan memilih lokasi yang strategis dan baik terdukung oleh
berbagai fasilitas public yang akan mensupport harga sewa
tersebut. Berlaku untuk rumah dan begitu juga ruko dan kantor.
Sedangkan opsi sebagai investasi ada baiknya anda betul-betul
mempertimbangkan dan membaca lokasi tersebut dengan
cermat tentunya dengan asumsi bahwa lokasi yang anda pilih
akan berkembang pesat dan harga properti anda cepat naik.
Perhatikan jalur-jalur transportasi yang terhubung pada masing-
masing lokasi tersebut, Karena salah satu perkembangan suatu
lokasi diantaranya adanya akses jalan yang baik dari-ke lokasi
tersebut.
Pembeli Properti kita (Indonesia) sudah semakin longgar
dengan diperbolehkannya WNA menanamkan investasi
propertinya di Negara kita, angin segar bukan..? Buat para
pelaku Properti khususnya Apartemen mewah. Peraturan
terbaru tersebut tentunya untuk memberikan stimulus ekonomi
mengingat dibalik bisnis tersebut terdapat ratusan bisnis juga,
dan jika bisnis properti gairah, tentu yang lain bergairah juga.
Apalagi harga properti di Indonesia masih sangat terjangkau bila
dibandingkan di negra-negara Asia seperti Singaura, China, dan
jepang. Semakin minat untuk investasi ke properti? Silahkan….!
Dan jangan lupa untuk memperlajari hal-hal yang berkaitan
dengan “adding value” dari investasi anda.
Jadi, setiap lokasi dan developer ada tawaran dan kelebihan
masing-masing dan tentunya andalah yang menentukan sesuai
dengan kondisi “kantong” , kebutuhan, dan gaya hidup anda.
(gubahrumahindah.wordpress.com)
Diposkan oleh sobatmaya di 11:49 0 komentar
Label: Inspirasi Proferti
“Kepercayaan” Masih Relevankah Untuk Bisnis Properti?
Seberapa besar pengaruh kepercayaan untuk kontek bisnis
dagang properti?? emm pernahkah anda indent kendaraan baik
motor/mobil seri terbaru yang saat itu belum di rilis di Indonesia,
dan baru ada kabar launching nya 3 bulan kemudian misalnya.
Kendaraan roda empat dengan merk terkenal, sesuai dengan
kebutuhan anda, tidak ada masalah dengan harga (alias harga
berapapun gw bayar). Luarbiasa bukan? Anda begitu percaya
dengan produk yang akan anda beli walau barangnya belum
anda sentuh dan anda lihat sekalipun, dan hanya
mengandalkan merk dagang saja.
Pertanyaannya :) ;Mungkinkah hal ini terjadi pada produk
properti (Perumahan-Apartemen-Kondotel dll) ? Wow,
Bayangkan jika anda pemilik produkt tersebut, Anda baru saja
melakukan negosisi lahan, baru saja mengajukan legalitas
proyek, dan produk anda sudah banyak yang indent. Luar biasa
bukan? Saya yakin ini membuthkan konsep marketing dan
kualitas yang tidak mudah, dan butuh waktu lama. Maka
mulailah dari sekarang untuk menanamkan kepada costemer
anda terhadap produk anda.
Lain halnya dengan pemian baru, Apakah pemain baru pasti
kalah dengan percaturan dengan lawan pemain lama? Tentu
jawabannya ada di tangan kanan anda, munculnya produk baru
selayaknya menambah dinamika suatu bisnis, tentunya dengan
kualitas dan kelayakan yang ideal bukan sembarang produk.
Dengan metode marketing dan promo yang spektakuler bukan
mustahil justru akan mampu menerobos menyusul teman-teman
yang sudah bermain lebih dulu.
Buat apa pesimis? Buat apa cemas? Buat apa down? ketika cek
list produk anda tepat dan layak dengan kualitas prima, tentu
costemer akan menaruh hati terhadap produk anda. Action!!!
Action !!!!Pasti Berkah di Depan Anda.
(gubahrumahindah.wordpress.com)
Diposkan oleh sobatmaya di 11:48 0 komentar
Label: Inspirasi Proferti
6 Keuntungan Investasi PropertiInvestasi pada dasarnya mencakup dua hal, yakni
“mengeluarkan saat ini untuk mengharapkan keuntungan di saat
mendatang” dan “mengeluarkan secara pasti untuk keuntungan
yang belum pasti”.
Investasi properti atau real estate, sebagaimana menurut
definisi di atas, secara sederhana berarti mengeluarkan atau
menanamkan modal dalam aset yang berbentuk tanah dan /
atau bangunan di atasnya. Bentuk investasi lain selain properti
ialah : saham, obligasi, option, deposito, emas, dolar dan
lainnya.
Di sini, biasanya orang berinvestasi karena terdorong oleh
harapan memperoleh keuntungan yang begitu tinggi.
Setidaknya ada enam keuntungan dalam berinvestasi properti,
yakni :
1. Apresiasi dari nilai tambah (karena sifatnya terbatas dan tidak
bergerak / immobility).
2. Nilai tambah dari pengembangannya (seperti dibuat
bangunan komersial atau areal pertanian.
3. Adanya pendapatan dari kegiatan operasi (disewakan).
4. Merupakan agunan yang baik.
5. Proteksi daya beli terhadap inflasi.
6. Merupakan kebanggaan bagi pemilik atau pemakainya.
Di samping keuntungan-keuntungan di atas, investasi di bidang
ini berpotensi pula dalam hal kerugian. Sedikitnya ada enam
kerugiannya, seperti :
1. Hancur apabila ada gempa atau bencana.
2. Tidak likuid dan adanya kendala waktu.
3. Beban pengelolaan dan perawatan.
4. Penyusutan / depresiasi bangunan.
5. Kontrol pemerintah, seperti aturan perpajakan dan lain-lain.
6. Kerumitan hukum dan perijinan.
Dalam hal berinvestasi properti, pada umumnya orang
mempunyai dua tujuan berbeda. Tujuan pertama, investasi yang
dilakukannya hanya bersifat jangka pendek (short-term
investment), dimana ia berinvestasi bertujuan untuk dijual
kembali, seperti pembelian tanah, rumah, rumah toko (ruko) dan
lainnya kemudian dijual kembali kepada pihak lain.
Tujuan kedua, investasinya mempunyai sifat jangka panjang
(long-term investment), dimana ia bertujuan untuk dimiliki dan /
atau kemudian disewakan, seperti villa, fuction house, gedung
perkantoran, pusat perbelanjaan, hotel, sportclub dan
sebagainya. Disini faktor “kebanggaan” pemiliknya tampak lebih
dominan.
Namun apa pun tujuannya, banyak orang yang memandang
investasi pada properti lebih menarik dan lebih menguntungkan
dibanding investasi di bidang lain. Hal ini dapat dimaklumi
karena hampir semua orang beranggapan bahwa tidak ada
sejarahnya, khususnya tanah dan rumah yang turun harganya.
Setiap tahun dapat dipastikan harganya akan meningkat dan
terus meningkat di tahun-tahun berikutnya.
Dalam ilmu real estate yang sedikit canggih disebutkan pula
bahwa yang menjadi pertimbangan dalam investasi properti ada
lima hal, yakni : income, depreciation, equity build-up,
appreciation dan leverage, atau disingkat IDEAL. Penjelasannya
sebagai berikut :
1. Income adalah pendapatan dari hasil investasi properti yang
disewakan. Perhitungan sederhananya melalui persentasi nilai
sewa per tahun atas nilai properti tersebut, dan pada tahun ke
berapa modal investasinya akan kembali. Misalnya, nilai properti
Rp 100juta dan disewakan per tahun Rp 10jt, jadi pada tahun
ke-10 modalnya akan kembali.
2. Depreciation adalah pengalokasian biaya dari suatu aset
properti yang secara akuntansi menjadi unsur biaya. Biasanya
ini banyak dilakukan pada perusahaan, dimana memasukkan
biaya depresiasi sebagai biaya perusahaan, sementara aset
properti masih tetap mempunyai nilai ekonomis.
3. Equity build-up adalah nilai saham yang dimiliki atas sebuah
properti oleh investor yang meminjam dan telah terjadi
amortisasi dari pinjaman pokoknya. Misalnya, ia membeli
sebuah properti senilai Rp 1 milyar dengan pinjaman bank Rp
800juta dan membayar uang muka Rp 200juta. Setelah
mengangsur selama jangka waktu tertentu, pinjamannya tinggal
Rp 700juta, dan dengan asumsi harga pasar belum naik, maka
ia mendapat equity build-up senilai Rp 100juta.
4. Appreciation adalah peningkatan nilai suatu properti.
Misalnya, sebuah properti yang dibeli pada tahun lalu seharga
Rp 100juta, dan tahun ini menjadi Rp 120juta, berarti telah
terjadi appreciationsebesar Rp 20juta dalam setahun. Istilah
lainnya yang lebih popular ialah capital gain atau disingkat gain.
Inilah yang menjadi alasan utama orang untuk melakukan
investasi pada properti.
5. Leverage adalah penggunaan dana pinjaman guna
meningkatkan keuntungan investasi properti. Untuk leverage
agak sulit dijelaskan di sini secara umum, karena harus dilihat
kasus per kasus dan tidak banyak orang memperoleh leverage
karena melibatkan pihak pemberi pinjaman (bank atau pihak
ketiga) yang perlu mempelajari lebih rinci sebelum memberikan
pinjaman.
Namun apa pun bentuk investasi, para investor properti
hendaknya tetap memperhitungkan tiga hal, yakni : menghitung
biaya investasi itu sendiri, berapa besar hasil yang biasa didapat
dari investasi yang ditanam (yield atau return), dan kapan hasil
tersebut dapat dinikmati.
Profit Berlipat dengan Investasi Tanah dan Rumah, Budi
Santoso
(gubahrumahindah.wordpress.com)
Diposkan oleh sobatmaya di 11:42 0 komentar
Label: Inspirasi Proferti
Cara Membidik Calon Konsumen Perumahan AndaSebelum Anda membeli mobil, kira-kira apa yang Anda
lakukan? jalan-jalan ke dealer beberapa merk mobil-tanya ke
temen-temen yang pernah memakai merk tertentu mengenai
kualitas dan harga-atau selalu update dengan informasi yang
berkaitan dengan otomotif.
Dan begitu pula dengan Produsen kendaraan, selalu
menyesuaikan pasar dan target tertentu. Misalnya merk A
mengeluarkan Seri (E metic) Mini Bus dengan harga 170juta,
Maka merk B mengeluarkan Seri (XIII) Mini Bus dengan harga
168juta, atau 180juta dan seterusnya.
Inilah proses yang dilakukan oleh para pelaku produsen-
konsumen dalam jual-beli. Demikian pula dengan dunia properti
Perumahan atau Apartemen, Para developer sangat disarankan
untuk melakukan survei pasar sebanyak-banyaknya dan
sedetail-detailnya untuk mendapatkan “kelas” tertentu yang
dibidik dan dituju. Dengan cara ini tersebut akan memberikan
beberapa benefit terhadap “image” konsumen dan pasar dalam
merespon produk baru properti.
Anda tidak perlu harus menurunkan harga dari pasar, atau
malah menaikkan harga dari pasar. Yang perlu anda tentukan
adalah benefit dari produk anda dan pasarlah yang menilai,
Teori paling mudah dan simpel misalnya adalah “Kawasan A
properti yang sangat diminati adalah tipe 45-100m2 dengan
harga 179juta dan produk yang sangat tidak diminati adalah tipe
36-79m2 dengan harga 122juta”. Dari sini saja sudah dapat
menentukan harga dan produk yang ideal untuk lokasi Anda
(disarankan untuk pemula).
Pasar sangatlah cerdik dan cerdas dalam membandingkan
harga dan kualitas saat ini, tidak perlu anda berpromo gila-
gilaan dengan biaya yang besar pun, jika produk anda memang
marketable maka pasar akan sangat responsip.
Saran untuk para calon pembeli rumah: Bandingkan benefit,
sesuaikan dengan jarak tempuh dan kebutuhan, lalu tentukan
harga.
(gubahrumahindah.wordpress.com)
Diposkan oleh sobatmaya di 11:35 0 komentar
Label: Inspirasi Proferti
MINGGU, 31 OKTOBER 2010
Mahasiswa Beromzet 17 Milyar dari Bisnis PropertiJAKARTA – Menjadi pengusaha sukses dan memimpin
perusahaan dengan berpenghasilan besar tidak harus
menunggu tua, namun bisa memulai dari umur yang sangat
belia.
Setidaknya ini bukanlah mimpi tapi kenyataan. Pasalnya sudah
banyak cerita menggambarkan pengusaha muda sukses yang
mengawali usahanya dari awal dan salah satunya Elang
Gumilang (23) CEO PT Dwikarsa Semestaguna, pengusaha
muda yang sukses di bidang properti.
Kisah sukses pemuda seperti Elang di Indonesia masih langka
dan mungkin hanya seribu satu, karena walaupun masih
berstatus mahasiswa dirinya sudah memimpin sebuah
perusahaan dengan omset milyaran.
Di saat mahasiswa lainnya disibukkan dengan pergulatan kuliah
untuk menggapai masa depan yang lebih baik, Elang sudah
mendapatkannya. Pemuda kelahiran Bogor 23 tahun lalu sudah
mempunyai masa depan yang baik dengan sukses membuka
lapangan kerja dan memperkerjakan ratusan orang berkat
kegigihannya untuk berwirausaha yang sudah terasah sejak di
bangku SMA.
Menurut Elang, kesuksesan yang diraihnya saat ini bukanlah
datang begitu saja. Tapi usaha dengan kerja keras, karena
sesuatu tidak didapatkan dengan gratis. Pesan tersebut lah
yang selalu diajarkan kedua orang tuanya.
Semangat bisnisnya sudah terlihat sejak kecil dan bahkan naluri
beriwarusahanya sangat tajam dalam melihat peluang usaha.
Tak ayal dirinya sempat merasai bergai macam pekerjaan,
mulai dari berdagang donat, menjadi tukang minyak goreng,
jualan bolham hingga terakhir menjadi developer properti untuk
pembangunan rumah sangat sederhana. Dikatakannya,
bisnisnya di bidang properti diawali sebagai marketing
perumahan.
“Saya di marketing tidak mendapat gaji bulanan, hanya saja
mendapatkan komisi setiap mendapat konsumen,” ujarnya,
dalam acara Radio Trijaya, bertajuk Talk to CEO, di Jakarta.
Berkat pengalaman sebagai marketing perumahan yang dinilai
cukup, telah membuatnya mempunyai pengetahuan di dunia
properti.
Sejak saat itu, diapun memberanikan diri ikut tender dalam
properti. Kesuksesan yang didapatkannya waktu itu menang
dalam tender pembangunan sekolah dasar di Jakarta Barat
senilai Rp162 juta.
Kemudian, ambisinya yang ingin terus maju membawanya
membangun rumah sangat sederhanya bagi rakyat kecil.
Pasalnya saat ini bisnis properti kebanyakan ditujukan hanya
untuk kalangan berduit saja.
Sedangkan perumahan yang sederhana dan murah yang
terjangkau untuk orang miskin masih jarang sekali pengembang
yang peduli. “Banyak orang di Indonesia terutama yang tinggal
di kota belum punya rumah, padahal mereka sudah berumur 60
tahun, biasanya kendala mereka karena DP yang kemahalan,
cicilan kemahalan, jadi sampai sekarang mereka belum berani
untuk memiliki rumah,” jelasnya, dalam acara Radio Trijaya,
bertajuk Talk to CEO, di Jakarta.
Dengan modal patungan Rp340 juta, pada tahun 2007 Elang
mulai membangun rumah sehat sederhana (RSS) yang
difokuskan untuk si miskin berpenghasilan rendah. Dari
penjualan rumah yang sedikit demi sedikit itu. Modalnya Elang
putar kembali untuk membebaskan lahan di sekitarnya. Rumah
bercat kuning pun satu demi satu mulai berdiri.
Elang membangun rumah dengan berbagai tipe, mulai tipe
22/60 dan juga tipe 36/72. Rumah-rumah yang berdiri di atas
lahan 60 meter persegi tersebut ditawarkan hanya seharga
Rp25 juta dan Rp37 juta per unitnya.
“Jadi, hanya dengan DP Rp1,25 juta dan cicilan Rp90 ribu per
bulan selama 15 tahun, mereka sudah bisa memiliki rumah,”
ungkapnya.
Berbisnis tidak selamanya berjalan lurus dan pasti ada
gelombangnya, terlebih sektor properti. Kekurangan modal dan
memaksanya memeras otak mencari jalan keluar. Namun hal
tersebut disiasatinya dengan mencari penyandang dana dengan
sistem bagi hasil. “Kebetulan latar pendidikan saya dari
ekonomi, sedikit-sedikit tahu jurusnya,” katanya.
Meskipun demikian, dia tetap mempertahankan komposisi
kepemilikan sebesar 40 persen.
Naiknya harga bahan baku membuatnya perlu melakukan
penyesuaian-penyesuaian dan termasuk dengan kondisi krisis
ekonomi global saat ini. Bila dahulu Elang melepas satu unit
rumah sederhana seharga Rp23 juta per unit, sekarang rencana
anggaran biaya (RAB) mencapai Rp33 juta per unit. Dengan
jumlah itu baru bisa menutupi biaya produksi sekaligus memberi
keuntungan.
Krisis ekonomi global saat ini disikapinya dengan optimisme.
Pasalnya di industri properti Indonesia tidak terlalu bergantung
pada asing, sehingga masih ada keyakinan pasar terus terbuka.
“Industri properti Indonesia masih didominasi oleh pasar lokal.
Orang asing belum boleh memiliki properti di Indonesia,”
tandasnya.
Sebelumnya, rasa optimistis industri properti juga disampaikan
Presdir PT Bakrieland Development Tbk Hiramsyah S Thaib.
Hiramsyah melihat krisis ini sebagai momentum bagi industri
properti untuk menata diri agar lebih berkembang dan
kompetitif.
Krisis, akan menciptakan titik keseimbangan baru bagi
pengembang. “Lihatlah, pengembang dengan fundamental kuat
dan strategi yang tepat akan bertahan, dan bahkan makin eksis,
tidak hanya di tingkat lokal, tetapi juga global,” paparnya.
Namun, dia tidak menampik akan adanya sejumlah proyek yang
tertunda akibat kesulitan likuiditas.
Pertama kali saya membaca profilnya di majalah Pengusaha
yang berjudul “Kepak Elang Memburu Intan”. Yang membuat
saya kagum, statusnya yang masih mahasiswa berusia 22
tahun, dan sudah memiliki perusahaan beromzet miliaran
rupiah.
Alhamdulillah, dalam satu seminar entrepreneurship, saya bisa
bertemu langsung dengan dia. Sosoknya yang ramah dan
rendah hati, serta gaya berbicara menunjukkan prinsip hidup
yang dipegangnya.
Elang Gumilang – Mahasiswa Bangun Perumahan untuk Orang
Miskin Demi Keseimbangan Hidup
Selama ini banyak developer yang membangun perumahan
namun hanya bisa dijangkau oleh kalangan menengah ke atas
saja. Jarang sekali developer yang membangun perumahan
yang memang dikhususkan bagi orang-orang kecil. Elang
Gumilang (22), seorang mahasiswa yang memiliki jiwa
wirausaha tinggi ternyata memiliki kepedulian tinggi terhadap
kaum kecil yang tidak memiliki rumah. Meski bermodal pas-
pasan, ia berani membangun perumahan khusus untuk orang
miskin. Apa yang mendasarinya?
Jumat sore (28/12), suasana Institut Pertanian bogor (IPB),
terlihat lengang. Tidak ada geliat aktivitas proses belajar
mengajar. Maklum hari itu, hari tenang mahasiswa untuk ujian
akhir semester (UAS). Saat Realita melangkahkah kaki ke
gedung Rektorat, terlihat sosok pemuda berperawakan kecil dari
kejauhan langsung menyambut kedatangan Realita. Dialah
Elang Gumilang (22), seorang wirausaha muda yang peduli
dengan kaum miskin. Sambil duduk di samping gedung
Rektorat, pemuda yang kerap disapa Elang ini, langsung
mengajak Realita ke perumahannya yang tak jauh dari kampus
IPB. Untuk sampai ke perumahan tersebut hanya membutuhkan
waktu 15 menit dengan menggunakan kendaraan roda empat.
Kami berhenti saat melewati deretan rumah bercat kuning tipe
22/60. Rupanya bangunan yang berdiri di atas lahan 60 meter
persegi itu adalah perumahan yang didirikannya yang
diperuntukan khusus bagi orang-orang miskin. Setelah puas
mengitari perumahan, Elang mengajak Realita untuk
melanjutkan obrolan di kantornya.
Elang sendiri merupakan anak pertama dari tiga bersaudara
pasangan H. Enceh (55) dan Hj. Prianti (45). Elang terlahir dari
keluarga yang lumayan berada, yaitu ayahnya berprofesi
sebagai kontraktor, sedangkan ibunya hanya ibu rumah tangga
biasa. Sejak kecil orang tuanya sudah mengajarkan bahwa
segala sesuatu diperoleh tidak dengan gratis. Orang tuanya
juga meyakinkan bahwa rezeki itu bukan berasal dari mereka
tapi dari Allah SWT..
Ketika duduk di bangku Sekolah Dasar Pengadilan 4, Bogor,
Elang sudah mengikuti berbagai perlombaan dan bahkan ia
pernah mengalahkan anak SMP saat lomba cerdas cermat.
Karena kepintarannya itu, Elang pun menjadi anak kesayangan
guru-gurunya.
Begitu pula ketika masuk SMP I Bogor, SMP terfavorit di
kabupaten Bogor, Elang selalu mendapatkan rangking. Pria
kelahiran Bogor, 6 April 1985 ini mengaku kesuksesan yang ia
raih saat ini bukanlah sesuatu yang instan. “Butuh proses dan
kesabaran untuk mendapatkan semua ini, tidak ada sesuatu
yang bisa dicapai secara instan,” tegasnya. Jiwa wirausaha
Elang sendiri mulai terasah saat ia duduk di bangku kelas 3
SMA I Bogor, Jawa Barat. Dalam hati, Elang bertekad setelah
lulus SMA nanti ia harus bisa membiayai kuliahnya sendiri tanpa
menggantungkan biaya kuliah dari orang tuanya. Ia pun
mempunyai target setelah lulus SMA harus mendapatkan uang
Rp 10 juta untuk modal kuliahnya kelak.
Berjualan Donat. Akhirnya, tanpa sepengetahuan orang tuanya,
Elang mulai berbisnis kecil-kecilan dengan cara berjualan donat
keliling. Setiap hari ia mengambil 10 boks donat masing-masing
berisi 12 buah dari pabrik donat untuk kemudian dijajakan ke
Sekolah Dasar di Bogor. Ternyata lumayan juga. Dari hasil
jualannya ini, setiap hari Elang bisa meraup keuntungan Rp 50
ribu. Setelah berjalan beberapa bulan, rupanya kegiatan
sembunyi-sembunyiny a ini tercium juga oleh orang tuanya.
“Karena sudah dekat UAN (Ujian Akhir Nasional), orang tua
menyuruh saya untuk berhenti berjualan donat. Mereka khawatir
kalau kegiatan saya ini mengganggu ujian akhir,” jelas pria
pemenang lomba bahasa sunda tahun 2000 se-kabupaten
Bogor ini.
Dilarang berjualan donat, Elang justru tertantang untuk mencari
uang dengan cara lain yang tidak mengganggu sekolahnya.
Pada tahun 2003 ketika Fakultas Ekonomi dan Manajemen IPB
mengadakan lomba Java Economic Competion se-Jawa, Elang
mengikutinya dan berhasil menjuarainya. Begitu pula saat
Fakultas Ekonomi Universitas Indonesia (UI) menyelenggarakan
kompetisi Ekonomi, Elang juga berhasil menjadi juara ke-tiga.
Hadiah uang yang diperoleh dari setiap perlombaan, ia
kumpulkan untuk kemudian digunakan sebagai modal kuliah.
Setelah lulus SMU, Elang melanjutkan kuliah di Fakultas
Ekonomi IPB (Institut Pertanian Bogor). Elang sendiri masuk
IPB tanpa melalui tes SPMB (Sistem Penerimaan Mahasiswa
Baru, red) sebagaimana calon mahasiswa yang akan masuk ke
Perguruan Tinggi Negeri. Ini dikarenakan Elang pernah
menjuarai kompetisi ekonomi yang diadakan oleh IPB sehingga
bisa masuk tanpa tes. Saat awal-awal masuk kuliah, Elang
mendapat musibah yang menyebabkan uang Rp 10 jutanya
tinggal Rp 1 juta. Namun Elang enggan memberitahu apa
musibah yang dialaminya tersebut.
Padahal uang itu rencananya akan digunakan sebagai modal
usaha. Meski hanya bermodal Rp 1 juta, Elang tidak patah
semangat untuk memulai usaha. Uang Rp 1 juta itu ia
belanjakan sepatu lalu ia jual di Asrama Mahasiswa IPB. Lewat
usaha ini, dalam satu bulan Elang bisa mengantongi uang Rp 3
jutaan. Tapi setelah berjalan beberapa tahun, orang yang
menyuplai sepatunya entah kenapa mulai menguranginya
dengan cara menurunkan kualitas sepatunya. Satu per satu
pelanggannya pun tidak mau lagi membeli sepatu Elang. Sejak
itu, Elang memutuskan untuk tidak lagi berjualan sepatu.
Setelah tidak lagi berbisnis sepatu, Elang kebingungan mencari
bisnis apalagi. Pada awalnya, dengan sisa modal uang bisnis
sepatu, rencanaya ia akan gunakan untuk bisnis ayam potong.
Tapi, ketika akan terjun ke bisnis ayam potong, Elang justru
melihat peluang bisnis pengadaan lampu di kampusnya.
“Peluang bisnis lampu ini berawal ketika saya melihat banyak
lampu di IPB yang redup. Saya fikir ini adalah peluang bisnis
yang menggiurkan, ” paparnya. Karena tidak punya modal
banyak, Elang menggunakan strategi Ario Winarsis, yaitu bisnis
tanpa menggunakan modal. Ario Winarsis sendiri awalnya
adalah seorang pemuda miskin dari Amerika Latin, Ario
Winarsis mengetahui ada seorang pengusaha tembakau yang
kaya raya di Amerika. Setiap hari, ketika pengusaha itu keluar
rumah, Ario Winarsis selalu melambaikan tangan ke pengusaha
itu. Pada awalnya pengusaha itu tidak memperdulikannya. Tapi
karena Ario selalu melambaikan tangan setiap hari, pengusaha
tembakau itu menemuinya dan mengatakan, “Hai pemuda,
kenapa kamu selalu melambaikan tangan setiap saya ke luar
rumah?” Pemuda miskin itu lalu menjawab, “Saya punya
tembakau kualitas bagus. Bapak tidak usah membayar dulu,
yang penting saya dapat PO dulu dari Bapak.” Setelah
mendengar jawaban dari pemuda itu, pengusaha kaya itu lalu
membuatkan tanda tangan dan stempel kepada pemuda
tersebut. Dengan modal stempel dan tanda tangan dari
pengusaha Amerika itu, pemuda tersebut pulang dan
mengumpulkan hasil tembakau di kampungnya untuk di jual ke
Amerika lewat si pengusaha kaya raya itu. Maka, jadilah
pemuda itu orang kaya raya tanpa modal.
Begitupula Elang, dengan modal surat dari kampus, ia melobi ke
perusahaan lampu Philips pusat untuk menyetok lampu di
kampusnya. “Alhamdulillah proposal saya gol, dan setiap
penjualan saya mendapat keuntungan Rp 15 juta,” ucapnya
bangga.
Tapi, karena bisnis lampu ini musiman dan perputaran uangnya
lambat, Elang mulai berfikir untuk mencari bisnis yang lain.
Setelah melihat celah di bisnis minyak goreng, Elang mulai
menekuni jualan minyak goreng ke warung-warung. Setiap pagi
sebelum berangkat kuliah, ia harus membersihkan puluhan
jerigen, kemudian diisi minyak goreng curah, dan dikirim ke
warung-warung Pasar Anyar, serta Cimanggu, Bogor. Setelah
selesai mengirim minyak goreng, ia kembali ke kampus untuk
kuliah. Sepulang kuliah, Elang kembali mengambil jerigen-
jerigen di warung untuk diisi kembali keesokan harinya. Tapi,
karena bisnis minyak ini 80 persen menggunakan otot, sehingga
mengganggu kuliahnya. Elang pun memutuskan untuk berhenti
berjualan. “Saya sering ketiduran di kelas karena kecapain,”
kisahnya.
Elang mengaku selama ini ia berbisnis lebih banyak
menggunakan otot dari pada otak. Elang berkonsultasi ke
beberapa para pengusaha dan dosennya untuk minta wejangan.
Dari hasil konsultasi, Elang mendapat pencerahan bahwa
berbisnis tidak harus selalu memakai otot, dan banyak peluang-
peluang bisnis yang tidak menggunakan otot.
Setelah mendapat berbagai masukan, Elang mulai merintis
bisnis Lembaga Bahasa Inggris di kampusnya. “Bisnis bahasa
Inggris ini sangat prospektif apalagi di kampus, karena ke depan
dunia semakin global dan mau tidak mau kita dituntut untuk bisa
bahasa Inggris,” jelasnya. Adapun modalnya, ia patungan
bersama kawan-kawannya. Sebenarnya ia bisa membiayai
usaha itu sendiri, tapi karena pegalaman saat jualan minyak, ia
memutuskan untuk mengajak teman-temannya. Karena
lembaga kursusnyanya ditangani secara profesional dengan
tenaga pengajar dari lulusan luar negeri, pihak Fakultas
Ekonomi mempercayakan lembaganya itu menjadi mitra.
Karena dalam bisnis lembaga bahasa Inggris Elang tidak terlibat
langsung dan hanya mengawasi saja, ia manfaatkan waktu
luangnya untuk bekerja sebagai marketing perumahan. “Saya di
marketing tidak mendapat gaji bulanan, saya hanya
mendapatkan komisi setiap mendapat konsumen,” ujarnya.
Bangun Rumah Orang Miskin. Di usianya yang relatif muda,
pemuda yang tak suka merokok ini sudah menuai berbagai
keberhasilan. Dari hasil usahanya itu Elang sudah mempunyai
rumah dan mobil sendiri. Namun di balik keberhasilannya itu,
Elang merasa ada sesuatu yang kurang. Sejak saat itu ia mulai
merenungi kondisinya. “Kenapa kondisi saya begini, padahal
saya di IPB hanya tinggal satu setengah tahun lagi. Semuanya
saya sudah punya, apalagi yang saya cari di dunia ini?”
batinnya.
Setelah lama merenungi ketidaktenangannya itu, akhirnya Elang
mendapatkan jawaban. Ternyata selama ini ia kurang bersyukur
kepada Tuhan. Sejak saat itulah Elang mulai mensyukuri segala
kenikmatan dan kemudahan yang diberikan oleh Tuhan. Karena
bingung mau bisnis apalagi, akhirnya Elang shalatistikharah
minta ditunjukkan jalan. “Setelah shalat istikharah, dalam tidur
saya bermimpi melihat sebuah bangunan yang sangat megah
dan indah di Manhattan City, lalu saya bertanya kepada orang,
siapa sih yang membuat bangunan megah ini? Lalu orang itu
menjawab, “Bukannya kamu yang membuat?” Setelah itu Elang
terbangun dan merenungi maksud mimpi tersebut. “Saya pun
kemudian memberanikan diri untuk masuk ke dunia properti,”
ujarnya.
Pengalaman bekerja di marketing perumahan membuatnya
mempunyai pengetahuan di dunia properti. Sejak mimpi itu ia
mulai mencoba-coba ikut berbagai tender. Tender pertama yang
ia menangi Rp 162 juta di Jakarta yaitu membangun sebuah
Sekolah Dasar di daerah Jakarta Barat. Sukses menangani
sekolah membuat Elang percaya diri untuk mengikuti tender-
tender yang lebih besar. Sudah berbagai proyek perumahan ia
bangun.
Selama ini bisnis properti kebanyakan ditujukan hanya untuk
orang-orang kaya atau berduit saja. Sedangkan perumahan
yang sederhana dan murah yang terjangkau untuk orang miskin
jarang sekali pengembang yang peduli. Padahal di Indonesia
ada 70 juta rakyat yang masih belum memiliki rumah. Apalagi
rumah juga merupakan kebutuhan yang sangat primer. Sebagai
tempat berteduh dan membangun keluarga. “Banyak orang di
Indonesia terutama yang tinggal di kota belum punya rumah,
padahal mereka sudah berumur 60 tahun, biasanya kendala
mereka karena DP yang kemahalan, cicilan kemahalan, jadi
sampai sekarang mereka belum berani untuk memiliki rumah,”
jelasnya.
Dalam hidupnya, Elang ingin memiliki keseimbangan dalam
hidup. Bagi Elang, kalau mau kenal orang maka kenalilah 10
orang terkaya di Indonesia dan juga kenal 10 orang termiskin di
Indonesia. Dengan kenal 10 orang termiskin dan terkaya, akan
mempunyai keseimbangan dalam hidup, dan pasti akan
melakukan sesuatu untuk mereka. Melihat realitas sosial seperti
itu, Elang terdorong untuk mendirikan perumahan khusus untuk
orang-orang ekonomi ke bawah. Maka ketika ada peluang
mengakuisisi satu tanah di desa Cinangka kecamatan Ciampea,
Elang langsung mengambil peluang itu. Tapi, karena Elang tidak
punya banyak modal, ia mengajak teman-temannya yang
berjumlah 5 orang untuk patungan. Dengan modal patungan Rp
340 juta, pada tahun 2007 Elang mulai membangun rumah
sehat sederhana (RSS) yang difokuskan untuk si miskin
berpenghasilan rendah. Dari penjualan rumah yang sedikit demi
sedikit itu. Modalnya Elang putar kembali untuk membebaskan
lahan di sekitarnya. Rumah bercat kuning pun satu demi satu
mulai berdiri.
Elang membangun rumah dengan berbagai tipe, ada tipe 22/60
dan juga tipe 36/72. Rumah-rumah yang berdiri di atas lahan 60
meter persegi tersebut ditawarkan hanya seharga Rp 25 juta
dan Rp 37 juta per unitnya. “Jadi, hanya dengan DP Rp 1,25
juta dan cicilan Rp 90.000 ribu per bulan selama 15 tahun,
mereka sudah bisa memiliki rumah,” ungkapnya.
Karena modalnya pas-pasan, untuk media promosinya sendiri,
Elang hanya mengiklankan di koran lokal. Karena harganya
yang relatif murah, pada tahap awal pembangunan langsung
terjual habis. Meski harganya murah, tapi fasilitas pendukung di
dalamnya sangat komplit, seperti Klinik 24 jam, angkot 24 jam,
rumah ibadah, sekolah, lapangan olah raga, dan juga dekat
dengan pasar. Karena rumah itu diperuntukkan bagi kalangan
ekonomi bawah, kebanyakan para profesi konsumennya adalah
buruh pabrik, staf tata usaha (TU) IPB, bahkan ada juga para
pemulung.
Sisihkan 10 Persen. Dengan berbagai kesuksesan di usia muda
itu, Elang tidak lupa diri dengan hidup bermewah-mewahan,
justru Elang semakin mendekatkan diri kepada Tuhan. Salah
satu wujud rasa syukur atas nikmatnya itu, dalam setiap
proyeknya, ia selalu menyisihkan 10 persen untuk kegiatan
amal. “Uang yang 10 persen itu saya masukkan ke BMT (Baitul
Mal Wa Tanwil/tabungan) pribadi, dan saya alokasikan untuk
membantu orang-orang miskin dan orang yang kurang modal,”
bebernya. Bagi Elang, materi yang saat ini ia miliki ada hak
orang miskin di dalamnya yang musti dibagi. Selain menyisihkan
10 persen dari hasil proyeknya, Elang juga memberikan
sedekah mingguan, bulanan, dan bahkan tahunan kepada fakir
miskin.
Bagi Elang, sedekah itu tidak perlu banyak tapi yang paling
penting adalah kontinuitas dari sedekah tersebut. Meski
jumlahnya kecil, tapi jika dilakukan secara rutin, itu lebih baik
daripada banyak tapi tidak rutin.
Elang sendiri terbilang sebagai salah satu sosok pengusaha
muda yang sukses dalam merintis bisnis di tanah air.
Prestasinya patut diapresiasi dan dijadikan suri tauladan bagi
anak-anak muda yang lain. Bagi Elang, semua anak muda
Indonesia bisa menjadi orang yang sukses, karena kelebihan
manusia dengan ciptaan mahkluk Tuhan yang lain adalah
karena manusia diberi akal. Dan, ketika manusia lahir ke dunia
dan sudah bisa mulai berfikir, manusia itu seharusnya sudah
bisa mengarahkan hidupnya mau dibawa kemana. “Kita hidup
ibarat diberi diary kosong. Lalu, tergantung kitanya mau mengisi
catatan hidup ini. Mau hura-hurakah? Atau mau mengisi hidup
ini dengan sesuatu yang bermanfaat bagi yang lain,” ucapnya
berfilosof. Ketika seseorang sudah bisa menetapkan arah
hidupnya mau dibawa kemana, tinggal orang itu mencari kunci-
kunci kesuksesannya, seperti ilmu dan lain sebagainya.
Menjaga Masjid. Adapun kunci kesuksesan Elang sendiri
berawal dari perubahan gaya hidupnya saat kuliah semester
lima. Pada siang hari, Elang bak singa padang pasir. Selain
kuliah, ia juga menjalankan bisnis mencari peluang-peluang
bisnis baru, negosiasi, melobi, dan sebagainya. Namun ketika
malam tiba, ia harus menjadi pelayan Tuhan, dengan menjadi
penjaga Masjid. “Setiap malam dari semester lima sampai
sekarang saya tinggal di Masjid yang berada dekat terminal
Bogor. Dari mulai membersihkan Masjid, sampai mengunci, dan
membukakan pintu pagar untuk orang-orang yang akan shalat
Shubuh, semua saya lakukan,” ujarnya merendah.
Elang mengaku ketika menjadi penjaga Masjid ia mendapat
kekuatan pemikiran yang luar biasa. Bagi Elang, Masjid selain
sebagai sarana ibadah, juga tempat yang sangat mustajab
untuk merenung dan memasang strategi. “Dalam halaman
masjid itu juga ada pohon pisang dan di sampingnya gundukan
tanah. Saya anggap itu adalah kuburan saya. Ketika saya punya
masalah saya merenung kembali dan kata Nabi, orang yang
paling cerdas adalah orang yang mengingat mati,” ujarnya.
Ikut Lomba Wirausaha Muda Mandiri Karena Tukang Koran
“Ghaib” Elang semakin dikenal khalayak luas ketika berhasil
menjadi juara pertama di ajang lomba wirausaha muda mandiri
yang diadakan oleh sebuah bank belum lama ini. Keikutsertaan
Elang dalam lomba tersebut sebenarnya berkat informasi dari
koran yang ia dapatkan lewat tukang koran “ghaib”. Kenapa
“ghaib”?, sebab setelah memberi koran, tukang koran itu tidak
pernah kembali lagi padahal sebelumnya ia berjanji untuk
kembali lagi.
Peristiwa aneh itu terjadi saat ia sedang mencuci mobil di depan
rumahnya. Tiba-tiba saja ada tukang koran yang menawarkan
koran. Karena sudah langganan koran, Elang pun menolak
tawaran tukang koran itu dengan mengatakan kalau ia sudah
berlangganan koran. Tapi anehnya musti sudah mengatakan
demikian, si tukang koran itu tetap memaksa untuk membelinya,
karena elang tidak mau akhirnya si tukang koran itu
memberikan dengan cuma-cuma kepada elang dan berjanji
akan kembali lagi keesokan harinya. Karena diberi secara
cuma-cuma, akhirnya Elang pun mau menerimanya.
Setelah selesai mencuci mobil, Elang langsung menyambar
koran pemberian tukang koran tadi. Setelah membaca beberapa
lembar, Elang menemukan satu pengumuman lomba wirausaha
muda mandiri. Merasa sebagai anak muda, ia tertantang untuk
mengikuti lomba tersebut. Elang pun membawa misi bahwa
wirausaha bukan teori melainkan ilmu aplikatif. Saat lolos
penjaringan dan dikumpulkan di Hotel Nikko Jakarta, Elang
bertemu dengan seorang Bapak yang anaknya sedang sakit
keras di pinggir jalan bundaran Hotel Indonesia. Elang merasa
ada dua dunia yang sangat kontras, di satu sisi ada orang
tinggal di hotel mewah dan makan di restoran, tapi di sisi lain
ada orang yang tinggal di jalanan. Akhirnya, pada malam
penganugerahan, tim juri memutuskanElanglah yang menjadi
juaranya. Padahal diukur secara omset, pendapatannya
berbeda jauh dengan para pengusaha lainnya.
Dari Juara I Wirausaha itu, Elang membawa hadiah sebesar Rp
20 juta, ditambah tawaran kuliah S2 di Universitas Indonesia.
Melalui lomba itu, terbukalah jalan cerah bagi Elang untuk
menapaki dunia wirausaha yang lebih luas.
Ingin Membawahi Perusahaan yang Mempekerjakan 100 Ribu
Orang
Perjalanan Elang dalam merintis bisnis properti, tidak
selamanya berjalan mulus. Pada awal-awal merintis bisnis ini, ia
banyak sekali mengalami hambatan, terutama ketika akan
meminjam modal dari Bank. Sebagai mahasiswa biasa,
tentunya perbankan merasa enggan untuk memberikan modal.
Padahal, prospek bisnis properti sangat jelas karena setiap
orang pasti membutuhkan rumah. “Beginilah jadi nasib orang
muda, susah orang percaya. Apalagi perbankan. Orang bank
bilang lebih baik memberikan ke tukang gorengan daripada ke
mahasiswa,” ungkapnya.
Meski sering ditolak bank pada awal-awal usahanya, Elang tidak
pernah patah semangat untuk berbisnis. Baginya, kalau bank
tidak mau memberi pinjaman, masih banyak orang yang
percaya dengan anak muda yang mau memberi pinjaman.
Terbukti dengan hasil jerih payahnya selama ini sehingga bisa
berjalan.
Ada banyak impian yang ingin diraih Elang, di antaranya
membentuk organisasi Maestro Muda Indonesia dan
membawahi perusahaan yang mempekerjakan karyawan 100
ribu orang. Motivasi terbesar Elang dalam meraih impian
tersebut adalah ingin menjadi tauladan bagi generasi muda,
membantu masyarakat sekitar, dan meraih kemuliaan dunia
serta akhirat.
(miphz.wordpress.com)