manajemen properti bangunan

17
PEMBAHASAN A. Manajemen Properti Bangunan Pengelolaan atau menejemen properti yang profesinal telah menjadi kebutuhan mutlak di Indonesia saat ini dan mendatang. Hal ini disebabkan karena makin bertumbuhnya gedung perkantoran, awasan industry dan bangunan lainnya, seiring pembangunan fisik bangsa. Sistem manajemen suatu bangunan merupakan sistem yang membantu para pengelola gedung dan stafnya dalam mengelola bangunan tersebut. Oleh sebab itu betapa pentingnya memahami bagaimana pengelolaan suatu bangunan. 1. Konsep Manajemen Properti Bangunan Manajemen properti bangunan dapat diartikan sebagai pengelolaan suatu barang atau properti seperti tanah, bangunan dan sebagainya dari mulai konsep perancangan, pelasanaan sampai pengawasannya guna meningkatkan nilai dari properti tersebut. Sedangkan menurut beberapa ahli pengertian majajemen properti bangunan adalah sebagai berikut: Kyle and Bairad manajemen properti adalah mengatur, memelihara operasi dan melaksanakan tujuan dari real properti seperti tanah, bangunan residensial ataupun bangunan perkantoran dari pemilik properti (Kyle and Baird,1995); sedangkan manajer properti adalah seseorang yang melaksanakan tugas dari Manajemen Properti Bangunan | 3-TPPG

Upload: ana-akmara

Post on 03-Sep-2015

1.041 views

Category:

Documents


148 download

DESCRIPTION

teknik sipil

TRANSCRIPT

PEMBAHASAN

A. Manajemen Properti Bangunan Pengelolaan atau menejemen properti yang profesinal telah menjadi kebutuhan mutlak di Indonesia saat ini dan mendatang. Hal ini disebabkan karena makin bertumbuhnya gedung perkantoran, awasan industry dan bangunan lainnya, seiring pembangunan fisik bangsa. Sistem manajemen suatu bangunan merupakan sistem yang membantu para pengelola gedung dan stafnya dalam mengelola bangunan tersebut. Oleh sebab itu betapa pentingnya memahami bagaimana pengelolaan suatu bangunan.1. Konsep Manajemen Properti BangunanManajemen properti bangunan dapat diartikan sebagai pengelolaan suatu barang atau properti seperti tanah, bangunan dan sebagainya dari mulai konsep perancangan, pelasanaan sampai pengawasannya guna meningkatkan nilai dari properti tersebut. Sedangkan menurut beberapa ahli pengertian majajemen properti bangunan adalah sebagai berikut: Kyle and Bairadmanajemen properti adalah mengatur, memelihara operasi dan melaksanakan tujuan dari real properti seperti tanah, bangunan residensial ataupun bangunan perkantoran dari pemilik properti (Kyle and Baird,1995); sedangkan manajer properti adalah seseorang yang melaksanakan tugas dari pemilik properti untuk mempertahankan bahkan jika mungkin meningkatkan nilai dari properti (Kyle and Baird,1995). Michael ThorncorfManagemen property merupakan Ketentuan dan pengawasan mengenai suatu properti dengan tujuan memperoleh keuntungan secara optimal tidak selalu didasarkan semata-mata pada nilai uang, tetapi mencangkup juga persyaratan kepentingan masyarakat, status, kewibawaan, peta politik, dengan berbagai ragam kepentingan atau hasrat keinginan suatu golongan.

Scarret Managemen property berfungsi untuk mewujudkan tujuan jangka pendek maupun jangka panjang yang dikehendaki oleh pemilik. Untuk itu keberadaan properti manajemen ini untuk memastikan apakah kebijakan-kebijakan ( policy making) yang dibuat sudah sesuai dan sudah dilaksanakan sehingga keberadaan dan kelangsungan dari properti tetap bisa dipertahankan. Ricky W. Griffin:Manajemen Properti sebagai sebuah proses perencanaan, pengorganisasian, pengkoordinasian, dan pengontrolan sumber daya untuk mencapai sasaran (goals) secara efektif dan efesien. Efektif berarti bahwa tujuan dapat dicapai sesuai dengan perencanaan, sementara efisien berarti bahwa tugas yang ada dilaksanakan secara benar, terorganisir, dan sesuai dengan jadwal. Prof. Eiji Ogawa:Manajemen adalah Perencanaan, Pengimplementasian dan Pengendalian kegiatan-kegiatan termasuk system pembuatan barang yang dilakukan oleh organisasi usaha dengan terlebih dahulu telah menetapkan sasaran-sasaran untuk kerja yang dapat disempurnakan sesuai dengan kondisi lingkungan yang berubah.Secara umum manajemen juga dipandang sebagai sebuah disiplin ilmu yang mengajarkan tentang proses untuk memperoleh tujuan organisasi melalui upaya bersama dengan sejumlah orang atau sumber milik organisasi. Dalam hal ini manajemen dibedakan menjadi 3 bentuk karakteristik, diantaranya adalah: Sebuah proses atau seri dari aktivitas yang berkelanjutan dan berhubungan. Melibatkan dan berkonsentrasi untuk mendapatkan tujuan organisasi. Mendapatkan hasil-hasil ini dengan berkerja sama dengan sejumlah orang dan memanfaatkan sumber-sumber dimiliki si organisasi.Bangunan adalah wujud fisik hasil pekerjaan konstruksi yang menyatu dengan tempat kedudukan baik yang ada di atas, di bawah tanah dan/atau di air. Bangunan biasanya dikonotasikan dengan rumah, gedung ataupun segala sarana, prasarana atau infrastruktur dalam kebudayaan atau kehidupan manusia dalam membangun peradabannya seperti halnya jembatan dan konstruksinya serta rancangannya, jalan, sarana telekomunikasi, dan lain-lain.Properti di Indonesia identik dengan rumah, tanah dll. Menurut kamus besar bahasa Indonesia (KBBI) pengertian atau definisi properti adalah harta berupa tanah dan bangunan serta sarana dan prasaranan yang merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari tanah dan/atau bangunan yang dimaksudkan. Singkatnya, definisi dari properti adalah tanah milik dan bangunan. Namun, ada pula yang mendefinisikan arti properti sebagai hak untuk memiliki sebidang tanah dan memanfaatkan apa saja yang ada di atasnya.

Gambar 1. Tanah KosongSumber : Jualbelirumah bali.com

Gambar 2. RumahSumber :designpropertirumah.com2. Ketentuan-Ketentuan dalam Manajemen Property Bangunan Tujuan manajement property adalah sebagai berikut :1.Mengelola property sebagai investasi / bisnis, yaitu memaksimalkan pendapatan dan modal investor.2.Mengelola dan melaksanakan aspek fisik secara efektif dan efisien, guna mendapakan hasil yang optimal.Dengan mengetahui tujuan dari manajemen properti, adapun kegiatan manajemen property yang meliputi :1.Mempersiapkan dan membuat kontrak manajemen.2.Menyusun rencana dan pengembil alihan manajemen dari sebuah property.3.Memelihara dan mengelola bangunan.4.Melalukan pemawsaran dan negosiasi harga sewa5.Mengatur system penagihan dan pengelolaan uang sewa.6.Mengatur system administrasi dan kuangan.7.Manajemen system informasi Ruang lingkup manajemen property cukup luas, namun dapat dibedakan menjadi tiga yaitu :1. Mengelola property sebagai suatu investasi; indicator yang perlu di perhatikan untuk mencapai tujuan manajemen property sebagai suatu investasi,Total investasi, total rentable area, prediksi harga sewa/jual, tingkat hunian/penjualan, biaya operasional dan biaya lainnya. Sehingga diharapkan investasi memiliki kinerja yang baik hal ini dapat di tunjukan dengan :1) tingkat hasil pengembalian intern atau internal rate of return (IRR).2) Nilai bersih sekarang / net present value (NPV).3) periode pengembalian.4) indicator penilaian investasi lainya yang memperlihatkankinerja tersebut.2. Mengelola Properti sebagai bisnis/usaha meliputi:Memasarkan untuk memperoleh penawaran terbaik, menagih sewa dan biaya pelayanan, memelihara, mengelola keuangan dan melaporkan, memonitor nilai property, melengkapi sarana dan fasilitas, memahami pentingnya komunikasi dan informasi.3. Mengelola property kaitannya dengan pajak dan asuransi:Meneliti kewajaran dari nilai objek pajak, meneliti aspek legalitas yang berhubungan dengan kepemilikan atau penguasaan property, monitor peraturan berkaitan dengan pajak,keringanan pajak, asuransi kebakaran, polis asuransi dan penutupan asuransi.

B. Investasi Properti Sudah sedikit disinggung diatas bahwa salah satu ruang lingkup manajemen properti bangunan adalah sebagai suatu investasi. Sebagai sebuah investasi, aspek manajemen properti menjadi salah satu perangkat yang akan menjamin keberhasilan investasi properti. Setelah dilaksanakan tahap rencana investasi, maka dilanjutkan dengan tahap pengelolaan atau manajemen operasional yang berupaya menjalankan prediksi dan strategi yang telah digariskan dalam tahap rencana investasi. Selama menjalankan tersebut, tahap evaluasi untuk menyempurnaan pengelolaan properti juga terus dilaksanakan. Sehingga dalam rangkaian proses investasi properti, setiap tahapan akan memberikan kontribusi masing-masing demi keberhasilan investasi secara keseluruhan.Manajemen properti secara umum dapat juga didefinisikan to maintain and increase the investment income from the property investment and to secure timely capital gains.Dengan demikian aktivitas manajemen properti harus dilihat dari sudut pandang investasi yang akan difokuskan pada pemahaman aspek pasar sebagai kunci kesuksesan. Investasi pada dasarnya mmencakup dua hal, yakni mengeluarkan saat ini untuk mengharapkan keuntungan di saat mendatang dan mengeluarkan secara pasti untuk keuntungan yang belum pasti . Investasi properti atau real estate, sebagaimana menurut definisi diatas, secara sederhan berarti mengeluarkan atau menambahkan modal dalam asset yang berbentuk tanah dan atau bangunan di atasnya, maupun dalam bentuk lain.Untuk mengukur suatu investasi bagi seorang manajer properti adalah melalui proses penilaian ( valuation). Manajer properti harus memastikan bahwa nilai dari properti yang dikelolanya tidak mengalami penurunan dan bahkan sebaliknya nilainya terus bisa naik. Nilai sebuah properti dapat diformulasikan sebagai berikut :Nilai = Pendapatan operasional bersih setahun (NOI) x (1/i)Keterangan :NOI = pendapatan kotor setahun biaya operasional setahun I = tingkat kapitalisasi dari properti tersebutTolok ukur atau performance investasi dapat diukur dengan menggunakan besaran dari tingkat hasil yang akan diperoleh (yield). Semakin tinggi yield dari suatu investasi, maka semakin tinggi risiko dan tingkat pengembalian ( risk& retun) yang akan diperoleh. Yield dapat diformulasikan sebagai berikut :Yield (%) = (Pendapatan operasional bersih setahun /Nilai) x 100%

Dengan demikian salah satu keberhasilan dari suatu manajemen properti dapat terlihat dari kemampuan mereka memberikan kontribusi dalam meningkatkan penghasilan bersih dari properti tersebut.Oleh karena itu, seorang manajer properti di dalam programnya untuk menjaga nilai atau menaikkan nilai dari bangunannya harus mempertimbangkan biaya operasional disamping pendapatannya.Dalam investasi properti, ada beberapa indikator yang menjadi acuan untuk melakukan penilaian dan evaluasi serta strategi investasi yang dilaksanakan. Adapun indikator tersebut adalah :a. Total investasi. Besaran investasi ini sangat berpengaruh terhadap besarnya ruang lingkup pekerjaan yang akan dilaksaksanakan. Sehingga strategi yang dibutuhkan akan berbeda-beda sesuai dengan besaran investasi yang ditanamkan.b. Total rentable area. Dalam suatu bangunan harus dihitung luas dari lantai bangunan yang bisa disewakan apabila sewa didasarkan atas sewa permeterpersegi bangunan.Luas bangunan yang digunakan sebagai fasilitas bangunan antar pengguna/penyewa tidak termasuk dalam kategori yang disewakan.c.Prediksi harga sewa atau harga jual. Besaran ini juga sangat beragam dan harus dilakukan survey lapangan properti sejenis yang digunakan sebagai data pembanding.Apabila bangunan terdiri dari beberapa lantai dan lokasi yang beragam, maka penentuan sewanya juga berbeda dengan mempertimbangkan faktor-faktor yang berpengaruh terhadap nilai.d. Prediksi tingkat hunian atau tingkat penjualan. Penelitian pasar (market research) maupun daya serap pasar ( captive market) berperan dalam menentukan tingkat hunian maupun tingkat penjualan. Analisis ini digunakan untuk menentukan stategi dalam memaksimalkan tingkat hunian maupun tingkat penjualan.e. Biaya operasional dan biaya lainnya. Seluruh biaya yang diperlukan yang berkaitan dengan operasional properti dan aktifitas usaha , baik yang biaya tetap ( fix cost) maupun yang biaya tidak tetap ( variable cost) perlu dikaji dalam rangka efektivitas dan efisiensi. Dan indikator ini juga memerlukan suatu strategi yang mendasar dan menyentuh semua aspek.Indikator-indikator tersebut, secara keseluruhan akan menjadi prediksi pendapatan dan pengeluaran selama umur investasi yang direncanakan. Manajemen properti ikut berperan menentukan keberhasilan investasi sepanjang umur properti.Tugas atau peran tersebut dilaksanakan dengan menetapkan strategi, tugas kerja dan evaluasi peran tersebut yang mampu menjamin pendapatan yang paling baik (maksimal) dengan menjamin pengeluaran yang paling optimal.Sehingga diharapkan, investasi yang dilaksanakan tersebut memiliki kinerja yang baik. Hal ini biasanya ditunjukkan oleh :a. Tingkat hasil pengembalian intern atau internal rate of return (IRR).Yaitu suatu tingkat diskonto dimana nilai sekarang dari arus kas suatu investasi di masa datang sama dengan biaya dari investasi. Angka ini ditemukan dengan proses mencoba dan mencoba lagi ( trial and error), jika nilai bersih sekarang dari arus kas keluar (biaya dari investasi) dan arus kas masuk (laba atas investasi) sama dengan nol, maka tarif diskonto yang digunakan adalah IRR. Apabila IRR lebih besar dari pengembalian yang dipersyaratkan-dinamakan tingkat batas dalam penganggaran modal-investasi itu dapat diterima.b. Nilai Besih Sekarang / Net Present Value (NPV). Yaitu metode yang digunakan dalam mengkaji investasi dengan cara mana nilai bersih sekarang, dari semua arus kas keluar (seperti biaya investasi) serta arus kas masuk (pendapatan), dihitung dengan menggunakan suatu tarif diskonto tertentu. Biasanya tarif diskonto ini adalah tingkat pendapatan yang dipersyaratkan.Suatu investasi dapat diterima bila NPV-nya positif. Dalam penganggaran modal, tarif diskonto yang digunakan dinamakan tingkat batas dan biasanya sama dengan biaya modal tambahan.c. Periode Pengembalian (Payback Period).Yaitu dalam penganggaran modal : lamanya waktu yang diperlukan untuk memperoleh kembali biaya dari suatu investasi modal. Periode pengembalian adalah rasio dari investasi modal.Periode pengembalian adalah rasio dari investasi awal (pengeluaran kas) terhadap arus kas masuk tahunan untuk periode pengembalian.Kekurangan terpenting dari metode pengembalian adalah bahwa metodel tidak memperhitungkan arus kas sesudah periode pengembalian, sehingga bukan merupakan ukuran dari profitabilitas suatu proyek investasi.Oleh sebab itu, para analis umumnya mengutamakan metode arus kas yang didiskonto (discounted cash flow) untuk penganggaran modal yaitu IRR dan NPV.d. Indikator penilaian investasi lainnya yang memperlihatkan kinerja tersebut.Indikator-indikator tersebut seharusnya terus dipantau, dievaluasi dan ditingkatkan melalui evaluasi kinerja manajemen properti yang dijalankan.

C. Perawatan atau Pemeliharaan Properti BangunanDilihat dari tujuan dari manajemen property bangunan yaitu mengelola property, yang secara tidak langsung mengarah pada proses perawatan dan perbaikan propertinya itu sendiri. Jadi secara sederhana, pemeliharaan properti adalah pemeliharaan keseluruhan bangunan dan properti di sekitar gedung itu. Sering bingung dengan manajemen properti, sebenarnya merupakan layanan profesional yang sangat khusus yang melibatkan berbagai tugas yang berkaitan dengan memelihara berbagai fasilitas dari kompleks apartemen, gedung perkantoran, dan rumah-rumah bahkan menyewa.Jika tidak punya waktu, energi, atau motivasi untuk menjaga kondisi properti, maka harus mempertimbangkan untuk menyewa seorang ahli. Layanan ini sangat berguna untuk tuan tanah sibuk atau pemilik tanah yang bertanggung jawab untuk pemeliharaan beberapa properti komersial, perumahan, atau industri.

Terlepas dari ukuran fasilitas, pemeliharaan properti sangat penting. Profesional di lapangan pada dasarnya bertindak sebagai pengasuh fasilitas dan tanggung jawab utama mereka termasuk memperbaiki kerusakan, mengganti peralatan, dan mengembalikan persediaan yang sedang digunakan di seluruh fasilitas. Beberapa contoh tugas bahwa perusahaan pemeliharaan properti mungkin menawarkan termasuk, tapi tidak terbatas pada- Pembersihan- Lansekap- Lukisan- Pekerjaan tukang kayu- Pembersihan eksterior- Pembersih jendela- Daya cuci- Penghapusan grafiti- Layanan pipa- Jasa HVAC- Layanan listrik- Pemeliharaan Faade

Memang, pemeliharaan properti melibatkan berbagai tugas dan jasa yang pada dasarnya menjaga bangunan atau fasilitas dalam kondisi prima. Dalam fasilitas apartemen atau perumahan, penyedia layanan pemeliharaan properti Anda membersihkan ruang-ruang bersama dan peralatan perbaikan dalam ruang tersebut. Si pemelihara akan bertanggung jawab untuk memastikan berfungsinya peralatan binatu, mengganti bola lampu, mengatur pelayanan untuk lift, dan menghapus salju dan es dari trotoar dan tempat parkir di luar gedung. Sementara profesional Anda mungkin tidak memiliki keterampilan yang dibutuhkan untuk semua tugas, si pemelihara akan menyewa diperlukan tradesperson untuk menjaga dengan perbaikan.

Sehubungan dengan bangunan kantor, tugas yang telah selesai oleh perusahaan pemeliharaan berkisar dari pembersihan dan pemeliharaan peralatan (seperti dengan pemeliharaan apartemen), tetapi mereka juga akan membersihkan suite individu, menjaga eksterior bangunan, dan bahkan dapat melakukan beberapa tugas-tugas administratif. Misalnya, seorang profesional pemeliharaan properti mungkin bertanggung jawab untuk mengumpulkan pembayaran dan setoran jaminan, mendapatkan tanda tangan pada sewa dari penyewa, dan mendistribusikan komunikasi yang berkaitan dengan karya yang sedang berlangsung di gedung.

Ketika menyewa sebuah perusahaan pemeliharaan properti, Anda akan ingin untuk menegosiasikan persyaratan kontrak termasuk tugas-tugas yang perlu diselesaikan dan biaya yang terkait dengan tugas-tugas. Jasa profesional memberikan pemilik tanah bagian dari pikiran mengetahui bahwa kekayaan mereka akan terus oleh para profesional terlatih dan berpengalaman. Lebih penting lagi, para profesional dapat menghemat waktu dan usaha sehingga Anda dapat mengelola semua industri komersial perumahan, dan properti Anda secara efisien dan efektif.Pada dasarnya pemeliharan (maintenance) bangunan adalah sangat penting dan perlu setelah bangunan tersebut selesai dibangun dan dipergunakan. Pemeliharaan ini akan membuat umur bangunan tersebut menjadi lebih panjang, ditinjau dari aspek: kekuatan, keamanan, dan penampilan (performance) bangunan. Bahwaberhasilatau tidaknyasuatu pembangunan gedung dapat dilihat dari usia pemakaian bangunan sesuai dengan rancangan bangunannya dan tata cara pemeliharaan terhadap bangunan itu sendiri.

Pada umumnya usia suatu bangunan diperhitungkan 20 tahun. Olehkarena itu, pekerjaan pemeliharaan sangat penting dan dilakukan pada tahap prakonstruksi, konstruksi dan pasca konstruksi secara rutin, terus menerus dan periodic dengan memperhatikan spesifikasi teknis bahan. Dengan adanya pemeliharaan yang rutin maka diharapkan bila terjadi kerusakan tidak memerlukan biaya perbaikan/ pemeliharaanyang tinggi.

Contoh perawatan padabangunan agar tetap layak pakai:

Manajemen Properti Bangunan1 | 3-TPPG

Gbr 3. Perawatan pada dinding bangunan

Gbr. 4 Pengecekan bagian- bagiantertentu pada bangunan

Gbr. 5 Perbaikan pada eksterior bangunan

Daftar Pustaka

http://dewey.petra.ac.id/jiunkpe_dg_11036.html. Diunduh 12 Maret 2015.http://repository.petra.ac.id/1028.html. Diunduh 12 Maret 2015.http://movtif.blogspot.com/2013/04/rangkuman-pengertian-manajement-property.html?m=1. Diunduh 13 Maret 2015.http://mywealth.co.id/topic/investasi-2/keuntungan-berinvestasi-di-bidang-properti. Diunduh 13 Maret 2015.http://www.pandufinansial.com/2014/01/kelebihan-kekurangan-investasi-properti.html?m=1. Diunduh 13 Maret 2015.http://erilearnproperty.blogspot.com/2013/06/apa-itu-pemeliharaan-properti.html?m=1. Diunduh 13 Maret 2015.

Manajemen Properti Bangunan11 |3-TPPG