v3n118-26

Sekolah Arsitektur, Perencanaan dan Pengembangan Kebijakan ITB

Jurnal Perencanan Wilayah dan Kota A SAPPK V3N1 | 18

PERANCANGAN KEMBALI KAWASAN PERUMAHAN KAMPUNG PULO

DI TEPI SUNGAI CILIWUNG PROVINSI DKI JAKARTA

Gabriel Efod Virant Pangkerego(1), Denny Zulkaidi2)

(1)Program Studi Perencanaan Wilayah dan Kota, Sekolah Arsitektur, Perencanaan dan Pengembangan Kebijakan (SAPPK), ITB. (2)Kelompok Keilmuan Perencanaan dan Perancangan Kota, Sekolah Arsitektur, Perencanaan dan Pengembangan Kebijakan (SAPPK), ITB.

Abstrak

Kawasan perumahan kumuh dan liar yang berada di tepi sungai perkotaan memberikan dampak

negatif bagi penduduk yang bertempat tinggal di kawasan tersebut, lingkungan alami sungai, dan

bagi kota itu secara umum. Hal ini juga terjadi di kawasan perumahan Kampung Pulo yang terletak

di tepi Sungai Ciliwung, Provinsi DKI Jakarta. Persoalan banjir dan kualitas hidup penduduk yang

rendah sebagai implikasi perkembangan perumahan kumuh ini dapat diselesaikan dengan

melakukan perencanaan dan perancangan kembali dengan mempertimbangkan prinsip perancangan

normatif kawasan perumahan tepi sungai (normatif), potensi dan persoalan lingkungan fisik dan

lingkungan sosial setempat (supply), serta preferensi penduduk terhadap kebutuhan hunian

(demand). Penelitian ini akan merumuskan prinsip dan konsep perancangan kawasan perumahan

Kampung Pulo, yang disimulasikan dalam bentuk ilustrasi perancangan berupa kawasan perumahan

vertikal (rumah susun) setinggi 10 lantai dengan 8 lantai hunian yang telah memenuhi ketentuan

yang berlaku, bersifat adaptif di kawasan rawan banjir, serta dapat menyelesaikan persoalan praktis

di wilayah penelitian.

Kata-kunci : bantaran sungai, perancangan kembali, perumahan kumuh, perumahan tepi sungai, prinsip

perancangan kawasan perumahan

Pengantar

Tingginya tingkat urbanisasi di Jakarta telah

mempengaruhi perkembangan kawasan

perumahan kumuh dan liar di ibukota.

Berdasarkan data BPS DKI Jakarta pada

Kusumawardhani (2011), luasan kawasan

kumuh di DKI Jakarta pada tahun 2011 adalah

sebesar 8.000 Ha. Perumahan kumuh dan liar di

Jakarta menempati berbagai kawasan yang

cukup strategis, termasuk di bantaran Sungai

Ciliwung, sungai sepanjang 119 km yang

memiliki hulu di wilayah Puncak, Bogor dan

melintasi bagian-bagian kota yang penting

secara sosial, ekonomi, dan politik di Jakarta

(Triana dan Karim, Kompas, 2009). Selain

menyebabkan rendahnya kualitas hidup

penduduk setempat, perkembangan hunian

kumuh di bantaran Sungai Ciliwung juga

memicu penyempitan dan pendangkalan sungai

sehingga mengurangi kapasitas Sungai Ciliwung

dan mengakibatkan banjir yang seringkali

melanda ibukota Jakarta.

Salah satu kawasan perumahan kumuh dan liar

yang terletak di tepi dan bantaran Sungai

Ciliwung adalah kawasan perumahan Kampung

Pulo, Kelurahan Kampung Melayu, Kecamatan

Jatinegara, Provinsi DKI Jakarta. Kawasan

perumahan dengan tingkat kepadatan penduduk

1.097,99 jiwa/ha ini terletak berseberangan

dengan Kawasan Jatinegara, pusat kegiatan

sekunder bidang perdagangan dan jasa DKI

Jakarta. Sekalipun memiliki lokasi yang strategis,

namun Kampung Pulo memiliki berbagai

persoalan kawasan perumahan seperti buruknya

kondisi prasarana, sarana, dan utilitas (PSU)

Perancangan Kembali Kawasan Perumahan Kampung Pulo di Tepi Sungai Ciliwung Provinsi DKI Jakarta

19 | Jurnal Perencanan Wilayah dan Kota A SAPPK V3N1

umum serta seringkali dilanda banjir kiriman

akibat luapan Sungai Ciliwung.

Menurut Triana dan Karim (2009), dalam

menangani persoalan perumahan kumuh di tepi

sungai, pembangunan secara fisik akan sia-sia

apabila tidak diiringi perubahan perilaku

penduduk, termasuk pemerintah dengan

kebijakannya, penduduk di sepanjang tepi

sungai, dan masyarakat umum dengan

sampahnya. Untuk menangani persoalan

tersebut, berbagai upaya dilakukan oleh

pemerintah, seperti Program Perbaikan

Kampung1, Program Penataan Permukiman

Kumuh di Bantaran Sungai Ciliwung2,

diajukannya konsep Kampung Deret, serta

telah dilaksanakan tahap awal dari normalisasi

Sungai Ciliwung termasuk perhitungan dampak

pelebaran sungai di wilayah penelitian. Namun

melihat kompleksitas persoalan yang ada di

wilayah penelitian, diperlukan suatu penataan

ulang (peremajaan) lingkungan hunian melalui

perancangan kembali kawasan perumahan agar

persoalan tersebut dapat diurai satu persatu dan

diselesaikan secara utuh.

Berdasarkan uraian di atas, maka persoalan

yang dihadapi pada penelitian ini adalah belum

adanya prinsip dan konsep perancangan

kawasan perumahan Kampung Pulo yang

mempertimbangkan karakteristik lingkungan

fisik dan lingkungan sosial penduduk, serta

preferensi penduduk setempat. Penelitian ini

bertujuan untuk menyusun prinsip dan konsep

perancangan kawasan perumahan Kampung

Pulo yang mempertimbangkan prinsip

perancangan normatif kawasan perumahan tepi

sungai karakteristik lingkungan fisik tepi Sungai

Ciliwung, karakeristik lingkungan sosial

penduduk, serta preferensi penduduk setempat.

Metode

Penelitian ini termasuk jenis penelitian

eksploratif (exploratory research) yang

bertujuan untuk menggali pemahaman terhadap

objek penelitian secara lebih mendalam dan

mencari kemungkinan untuk melakukan

penelitian yang lebih spesifik. Metode

penelitian yang digunakan dalam penelitian

ini adalah perpaduan metode kualitatif dan

kuantitatif (mixed-method) dengan

pendekatan penelitian yang digunakan adalah

pendekatan normatif dan pendekatan supply-

demand oriented. Pendekatan normatif

menggunakan metode kualitatif untuk

merumuskan prinsip perancangan normatif

kawasan perumahan tepi sungai. Pendekatan

supply-demand oriented menggunakan

metode kuantitatif yang dilengkapi informasi

kualiatatif, yaitu (a) mempertimbangkan

karakteristik lingkungan fisik, karakteristik

lingkungan sosial, dan persepsi untuk

mengidentifikasi potensi dan persoalan

lingkungan kawasan perumahan Kampung

Pulo sebagai supply, dan (b) mengidentifikasi

preferensi penduduk terhadap kebutuhan

hunian sebagai demand.

Metode Pengumpulan Data

Penelitian menggunakan beberapa jenis metode

pengumpulan data, antara lain: studi literatur

dan arsip, penyebaran kuesioner, wawancara,

serta observasi. Dalam melakukan penyebaran

kuesioner, dilakukan metode penarikan sampel

menggunakan teknik sampel acak sederhana

menggunakan tingkat kepercayaan 95% dan

kesalahan populasi 9,55%, sehingga diperoleh

sampel sebanyak 99,09 KK dari total penduduk

sebanyak 2.940 KK. Wawancara dilakukan

kepada tiga responden, yaitu Bpk. Suganda

(Sekretaris Kelurahan Kampung Melayu), Bpk.

Kamaluddin (Ketua RW 02), dan Bpk. Faisal

(Ketua RW 03). Survei primer dilaksanakan

selama tiga hari pada tanggal 31 Juli - 2

Agustus 2013.

Metode Analisis Data

Metode kualitatif digunakan untuk

mengidentifikasi dan merumuskan prinsip

perancangan normatif kawasan perumahan tepi

sungai melalui analisis deskriptif kualitatif dan

analisis isi. Metode kuantitatif digunakan untuk

mengidentifikasi potensi dan persoalan

lingkungan serta preferensi penduduk melalui

analisis statistik kuantitatif. Secara khusus untuk

mengidentifikasi preferensi penduduk dalam

lingkup perancangan, dilakukan pembobotan

Gabriel Efod Virant Pangkerego


hasil survei untuk dipilih nilai tinggi dan

sedang sebagai bahan pertimbangan

perancangan, sedangkan untuk preferensi

penduduk dalam lingkup perencanaan,

digunakan teknik perhitungan estimasi interval

proporsi besar untuk mengetahui interval

persentase penduduk yang akan diakomodasi.

Dalam mengidentifikasi potensi dan persoalan

lingkungan fisik di wilayah penelitian, digunakan

analisis tapak dengan tanggapan berupa design

response. Dalam merumuskan prinsip, konsep,

dan ilustrasi perancangan kawasan perumahan

Kampung Pulo, selain analisis deskriptif kualitatif,

juga digunakan analisis sintesis kualitatif dan

simulasi perancangan berdasarkan keluaran

sasaran-sasaran sebelumnya.

Prinsip Perancangan Normatif Kawasan

Perumahan Tepi Sungai

Salah satu alternatif perencanaan dan

perancangan kembali guna meremajakan

kawasan perumahan kumuh dan liar adalah

dengan model hunian bertingkat berbentuk

rumah susun. Berdasarkan UU No. 20/2011,

rumah susun diselenggarakan dengan tujuan:

(1) menjamin hunian yang layak huni dan

terjangkau, (2) meningkatkan efisiensi dan

efektivitas pemanfaatan ruang, (3)

mengantisipasi perkembangan perumahan

kumuh, (4) mengarahkan pengembangan

kawasan perkotaan, (5) memenuhi kebutuhan

sosial dan ekonomi, (6) memberdayakan para

pemangku kepentingan, dan (7) memberikan

kepastian hukum penghunian. Dalam konteks

kawasan perumahan tepi sungai, penyediaan

rumah susun ini harus mempertimbangkan juga

pengelolaan lingkungan sungai dan kawasan

rawan banjir dengan menyediakan ruang

penyangga selebar 3 m di pinggir sungai

bertanggul perkotaan (PP No. 38/2011), serta

penerapan prinsip mitigasi bencana banjir untuk

mengurangi risiko bencana bagi penduduk.

Berdasarkan penelitian Han dkk. dalam Design

Studies on Flood-Proof House (2002), teknik

mitigasi banjir yang dapat diterapkan dalam

perancangan bangunan antara lain adalah:

meningkatkan area terendah lebih tinggi dari

ketinggian muka banjir (elevation), mengontrol

genangan air di dalam bangunan dengan

menempatkan lantai hunian di atas ketinggian

muka banjir (wet flood-proofing),

memindahkan bangunan ke lokasi yang lebih

tinggi (relokasi), menjaga dalam bangunan agar

Tabel 1. Prinsip Perancangan Normatif Kawasan Perumahan Tepi Sungai

Elemen Prinsip Perancangan

Zonasi dan penataan komponen

- Menerapkan tema tertentu dengan menempatkan pinggir sungai (waters edge) sebagai perhatian utama.

- Menempatkan bangunan hunian dan fasilitas lingkungan secara berkelompok (cluster) sehingga memudahkan keterjangkauan penghuni dengan berjalan kaki.

- Menata kerapatan antar komponen yang cukup terbuka dengan pemisahan yang jelas.

Sirkulasi dan aksesibilitas

- Menyediakan akses dan sirkulasi yang mudah dicapai oleh publik di dalam maupun dari luar kawasan, terpadu, dan memudahkan dalam berbagai kondisi.

- Menyediakan jalur evakuasi yang dapat digunakan saat terjadi bencana atau keadaaan darurat, khususnya saat terjadi banjir.

- Menyediakan jalur sirkulasi di sepanjang pinggir sungai. - Menyediakan area parkir di tiap cluster secara berkelompok yang memadai dan

berwawasan lingkungan.

Ruang terbuka dan penghijauan

- Menyediakan ruang terbuka dan penghijauan yang mencukupi di pusat/sub pusat kawasan dan sebagai ruang penyangga (buffer) di sepanjang aliran sungai.

PSU lingkungan - Menyediakan PSU umum yang lengkap dan mencukupi kebutuhan penghuni.

Bangunan hunian

- Menempatkan ruang hunian di atas ketinggian muka banjir. - Menerapkan konsep atap hijau (roof garden) pada bangunan. - Menyediakan akses bangunan hunian secara horisontal maupun vertikal yang

memudahkan penghuni dalam berbagai kondisi dan karakteristik penghuninya. - Menata orientasi bangunan secara membujur mengikuti lintasan matahari dan

menempatkannya cukup jauh dari sumber kebisingan/menempatkan penghalang. Sumber: Permen PU No. 06/PRT/M/2007; Permen PU No. 05/PRT/M/2007; Pergub DKI Jakarta No. 27/2009; Chiara dan

Koppelman, 1978; Wrenn, 1983; Untermann dan Small, 1984; Torre, 1989; Han dkk., 2002; Puslitbangkim PU dan JICA, 2007;

Watson dan Adams, 2011.



tidak tergenang air banjir dengan menghalangi

banjir/melapisi bangunan (dry flood-proofing),

mendirikan tanggul, serta melakukan

pembongkaran dan membangun ulang

bangunan yang rusak akibat banjir.

Berdasarkan hasil analisis isi, kriteria

perancangan dalam perancangan kawasan

perumahan tepi sungai, adalah (1) aspek

keserasian lingkungan, (2) aspek keselamatan

(safety) dan keamanan (security), (3) aspek

kesehatan, (4) aspek kemudahan, dan (5) aspek

kenyamanan. Mengacu pada kriteria tersebut,

disusunlah prinsip perancangan normatif

kawasan perumahan tepi sungai yang dapat

dilihat pada Tabel 1.

Potensi dan Persoalan Lingkungan

Kawasan Perumahan Kampung Pulo

Secara administratif, Kampung Pulo terdiri dari

dua RW yaitu RW 02 dan RW 03, Kelurahan

Kampung Melayu, Kecamatan Jatinegara, Kota

Administrasi Jakarta Timur, DKI Jakarta.

Terletak di sebelah utara Sekolah Santa Maria

Fatima, berseberangan dengan Pasar Jatinegara,

dan dekat dengan Terminal Bus Kampung

Melayu, membuat kawasan ini mudah dijangkau.

Namun untuk masuk ke dalam kawasan hanya

tersedia 5 gang selebar 1-1,5 m sebagai akses

utama kawasan.

Pada kondisi saat ini, Kampung Pulo memiliki

peruntukan lahan dominan sebagai kawasan

perumahan (7,81 Ha). Kawasan ini memiliki

kontur yang relatif datar dengan ketinggian 11

m dpl. Letak geografis yang sebagian besar

dikelilingi Sungai Ciliwung (sepanjang 1.255,80

m atau 74,03% dari total panjang batas

kawasan), serta ketinggian tanah yang

cenderung lebih rendah dibanding kawasan di

sekitarnya, menyebabkan kawasan ini rawan

dilanda banjir akibat luapan Sungai Ciliwung. Hal

ini diperparah dengan banyaknya hunian

penduduk di bantaran sungai sehingga semakin

mempersempit dan mencemari sungai tersebut.

Gambar 1. Kawasan Perumahan Kampung Pulo

Berdasarkan karakteristik lingkungan dan

persepsi penduduk yang diperoleh dari hasil

survei, dilakukan identifikasi potensi dan

persoalan lingkungan fisik dan lingkungan sosial

kawasan perumahan Kampung Pulo yang

mengacu pada tujuan perencanaan dan

perancangan kawasan perumahan tepi sungai.

Persoalan lingkungan fisik di kawasan ini,

adalah:

kawasan perumahan yang kumuh dan tidak

tertata dengan baik dengan kepadatan

bangunan tinggi (jarak antar bangunan

1,5 m) dan kepadatan penduduk sangat

tinggi (1.097,99 jiwa/Ha);

banjir akibat luapan Sungai Ciliwung meliputi

banjir yang intens terjadi akibat kiriman daru

hulu sungai dan banjir kala ulang lima

tahunan;

interaksi yang tidak baik antara penduduk

setempat dengan ekosistem Sungai Ciliwung

dengan hunian di bantaran sungai dan pola

hidup yang mencemari sungai;

aksesibilitas kawasan yang rendah

diindikasikan dengan terbatasnya akses

masuk, sempitnya jalur sirkulasi, dan tidak

tersedianya lahan parkir kendaraan roda

empat;

Jalan Jatinegara

Barat

Sekolah Santa Maria Fatima

Pasar Jatinegara

Dipo KA Bukit Duri

Sungai Ciliwung

Kawasan Perumahan Bukit Duri



ruang terbuka dan penghijauan yang tidak

mencukupi dalam mendukung aktivitas

penduduk dan kelestarian lingkungan hidup,

termasuk tidak adanya ruang penyangga

(buffer) di pinggir sungai; serta

PSU umum yang kurang secara kuantitas

dan/atau kualitasnya, disertai kurang

memahaminya penduduk terhadap

pentingnya kelengkapan PSU umum dalam

menunjang aktivitas dan kelestarian

lingkungan hunian penduduk.

Potensi lingkungan fisik, adalah:

lokasi kawasan yang strategis, dekat dengan

pusat kegiatan sekunder bidang

perdagangan dan jasa Provinsi DKI Jakarta

yaitu Kawasan Jatinegara;

sebagian besar batas wilayah adalah Sungai

Ciliwung memberi potensi pemanfaatan

pemandangan alami sungai;

pola hidup penduduk sudah menerapkan

bentuk adaptasi di kawasan rawan banjir

memudahkan penerapan mitigasi banjir

dalam pola hidup penduduk;

rencana normalisasi bantaran Sungai

Ciliwung akan mengembalikan kondisi alami

sungai dan penurunan ketinggian muka

banjir; serta

rencana peruntukan lahan mayoritas sebagai

kawasan perumahan pada LRK Provinsi DKI

Jakarta mempermudah perencanaan dan

perancangan kembali kawasan perumahan.

Persoalan lingkungan sosial di wilayah penelitian

adalah minimnya kepastian hukum penduduk

terhadap hak milik atau hak sewa lahan dan

bangunan.

Persoalan lingkungan sosial, adalah:

kepemilikan lahan milik Negara (bukan milik

perseorangan, swasta, atau badan hukum

lainnya) memudahkan persyaratan

administratif pemerintah untuk melakukan

perencanaan dan perancangan kembali

kawasan perumahan tersebut;

terdapat pusat perdagangan bambu yang

disebut Transaksi Getek saat kondisi

Sungai Ciliwung masih alami dapat menjadi

potensi pemanfaatan sungai;

pola hidup sosial masyarakat yang menjaga

kelestarian budaya Islami dan terdapatnya

historis berupa tiga makam keramat guru

agama Islam dapat menjadi tema

perancangan dan daya tarik wisata religi;

serta

interaksi antar penduduk dan partisipasi

sosial-masyarakat yang baik dapat menjadi

potensi pengelolaan kawasan perumahan.

Gambar 2. Persoalan Banjir dan Potensi

Pemandangan Alami Sungai Ciliwung di Kampung Pulo

Preferensi Penduduk Kampung Pulo

terhadap Kebutuhan Hunian

Preferensi penduduk Kampung Pulo terhadap

kebutuhan hunian meliputi preferensi dalam

lingkup perencanaan dan preferensi dalam

lingkup perancangan kawasan perumahan.

Preferensi penduduk dalam lingkup perancangan

yang dipilih sebagai pertimbangan dalam

perancangan kembali kawasan perumahan

Kampung Pulo, adalah:

memanfaatkan Sungai Ciliwung dan

tepiannya sebagai objek wisata dan

penghijauan;

menempatkan ruang hunian di atas

ketinggian muka banjir serta memiliki fungsi

non hunian sebagai tempat berdagang;

menyediakan lokasi penampungan yang

relatif dekat/terjangkau, sistem komunikasi/

informasi dan peringatan banjir, serta

dilakukannya rehabilitasi Sungai Ciliwung;

menyediakan sarana lingkungan meliputi

lapangan olahraga, taman, gedung

serbaguna/balai warga, masjid/musala, dan

perangkat keamanan lingkungan;

menyediakan prasarana dan utilitas

lingkungan meliputi jaringan air bersih,

persampahan, MCK, drainase, jalan yang

terang dan terlihat;



menyediakan akses kawasan meliputi akses

darat ke Jalan Jatinegara Barat, akses darat

ke Bukit Duri, dan akses transportasi sungai;

serta

menata pembagian zona antara hunian dan

lokasi aktivitas penduduk, menyediakan

ruang terbuka dan penghijauan yang

terkelola, sarana pendukung interaksi sosial,

dan kawasan perumahan yang memiliki nilai

keindahan (estetika) untuk meningkatkan

kenyamanan penghuni.

Preferensi penduduk dalam lingkup perencanaan

kawasan perumahan yaitu persentase penduduk

yang tetap ingin menempati Kampung Pulo dan

akan diakomodasi melalui penelitian ini adalah

sebesar minimal 80% sesuai hasil survei hingga

mendekati batas atas 89,80% dari total KK di

wilayah penelitian sesuai hasil perhitungan

estimasi interval proporsi.

Intensitas Bangunan dan Program Ruang

Penelitian ini menggunakan beberapa asumsi di

antaranya adalah: (1) mengakomodasi semua

penduduk yang memiliki preferensi tetap ingin

bertempat tinggal di Kampung Pulo, serta (2)

ketinggian muka banjir berkurang sebesar 3,27

m sebagai akibat dilaksanakannya normalisasi

Sungai Ciliwung3 menjadi selebar 35 m,

pembangunan sudetan ke Banjir Kanal Timur4,

dan berbagai rekayasa teknis penanganan banjir

Sungai Ciliwung. Dengan asumsi tersebut, banjir

yang intens terjadi (kondisi eksisting 3 m)

diperkirakan tidak terjadi lagi sedangkan banjir

kala ulang lima tahunan (kondisi eksisting 7

m) memiliki ketinggian muka banjir menjadi

setinggi 4 m.Berdasarkan hasil analisis intensitas

bangunan dengan menyediakan 3 tipe

bangunan rumah susun (tipe 18, 27, dan 32)

yang jumlahnya disesuaikan dengan proporsi

luas hunian pada kondisi eksisting, diketahui

bahwa bangunan rusun dengan ketinggian 4

lantai hunian tidak dapat direalisasikan pada

penelitian ini. Berdasarkan hasil perhitungan,

alternatif ini melebihi 6.998,19 m2 luas lahan

dari ketentuan luas tapak bangunan maksimal.

Apabila merealisasikan rusun dengan 4 lantai

hunian, maka perlu dilakukan relokasi sejumlah

penduduk yang tidak dapat diakomodasi

sekalipun tetap ingin menempati kawasan

tersebut. Dalam penelitian ini, ditentukan bahwa

bangunan rusun setinggi 10 lantai (8

lantai hunian) yang direncanakan dan akan

dirancang karena dapat menampung 89,25%

penduduk (2.624 KK) dengan luas tapak

bangunan sebesar 11.616 m2 (70,80% dari

ketentuan luas tapak bangunan maksimal), dua

lantai dasar yang memiliki fungsi non hunian

sebagai antisipasi bencana banjir.

Berdasarkan prinsip perancangan normatif

kawasan perumahan tepi sungai, identifikasi

potensi dan persoalan lingkungan, identifikasi

preferensi penduduk, serta perhitungan

intensitas dan kapasitas bangunan rusun di atas,

disusunlah program ruang kawasan perumahan

Kampung Pulo yang akan diterapkan dalam

perancangan di wilayah penelitian. Program

ruang yang disusun dikelompokkan menurut

sifat publik, privat, dan servis. Berikut adalah

perhitungan kesesuaian program ruang dengan

ketentuan intensitas bangunan dan

pembagiannya berdasarkan sifat program ruang.

Gambar 3. Program Ruang Kawasan Perumahan Kampung Pulo



Tabel 2. Perhitungan Kesesuaian Program Ruang

dengan Ketentuan Intensitas Bangunan

Prinsip dan Konsep Perancangan Kawasan

Perumahan Kampung Pulo

Visi perancangan kawasan perumahan Kampung

Pulo adalah Perumahan Tepi Sungai yang

Lestari dan Manusiawi. Lestari dalam visi

ini berarti kawasan perumahan ini selaras

dengan lingkungan alaminya, sedangkan

manusiawi berarti kawasan perumahan ini

mengedepankan aspek sosial penduduknya.

Maka, maksud dari visi ini adalah berusaha

mewujudkan kawasan perumahan Kampung

Pulo yang ramah, baik bagi penghuni dengan

lingkungan sosialnya, maupun bagi lingkungan

alami di tepi Sungai Ciliwung, serta adaptif di

lingkungan rawan banjir.

Untuk mencapai visi tersebut disusunlah tujuan

perancangan yaitu mewujudkan kawasan

perumahan Kampung Pulo yang layak huni bagi

penduduk setempat dengan melestarikan pola

hidup masyarakat yang religius dan menjaga

kelestarian lingkungan alam tepi Sungai Ciliwung,

dengan sasaran melingkupi: (1) kelengkapan

PSU umum, (2) sifat adaptif di lingkungan rawan

banjir, (3) kemudahan akses dan sirkulasi, (4),

kecukupan RTH, dan (5) masjid sebagai

pusat/sub pusat kawasan.

Sebagai pedoman perancangan di wilayah

penelitian, dirumuskanlah prinsip perancangan

kawasan perumahan Kampung Pulo, yaitu

sebagai berikut.

1. Menyediakan akses masuk/keluar

(entrance/exit) di berbagai arah untuk

meningkatkan aksesibilitas kawasan.

2. Menyediakan jalur kendaraan dan jalur

pejalan di seluruh bagian kawasan untuk

mempermudah sirkulasi di dalam maupun ke

luar kawasan.

3. Menata jalur sirkulasi di sepanjang pinggir

sungai.

4. Menempatkan bangunan hunan dan fasilitas

lingkungan ke dalam cluster berdasarkan

skala rukun warga (RW).

5. Menghubungkan pusat dan sub pusat

kawasan dari tiap cluster.

6. Menempatkan lantai hunian di atas

ketinggian muka banjir kala ulang lima

tahunan.

7. Menyediakan ruang terbuka dan penghijauan

yang memadai di pusat/sub pusat kawasan

dan sebagai penyangga (buffer) di

sepanjang pinggir sungai.

8. Menerapkan konsep atap hijau (roof garden)

pada bangunan hunian.

9. Menyediakan akses dan lokasi evakuasi

bencana di tiap cluster dan ke luar kawasan.

10. Terdapat jembatan di atas ketinggian muka

banjir yang terhubung dengan bangunan

hunian dan lokasi evakuasi bencana banjir.

Gambar 4. Konsep Perancangan Kawasan Perumahan

Kampung Pulo

Variabel Ketentuan Rencana

Luas lantai

maks.

157.501,58 m2

( KLB = 2.4) 120.288 m2

Luas lahan rusun

maks. 50%

35,40%

Luas tapak rusun

maks. 25%

17,70%

Luas lahan bangunan PSU umum

maks. 30%

10,40%

Luas ruang terbuka

min. 20%

54,20%



Gambar 6. Ilustrasi Tampak Atas Kawasan

Gambar 7. Ilustrasi Akses dari Jalan Jatinegara Barat

Gambar 8. Ilustrasi Jembatan Evakuasi Banjir

Berdasarkan prinsip-prinsip perancangan di atas

disusunlah konsep perancangan kawasan

perumahan Kampung Pulo yang disimulasikan

dalam bentuk ilustrasi perancangan. Konsep

perancangan kawasan perumahan Kampung

Pulo dapat dilihat pada Gambar 4.

Kawasan dirancang secara terbuka dengan

akses dari berbagai arah. Akses utama dari

Jalan Jatinegara Barat dengan dua jalan

kendaraan dan satu jalur pejalan sebagai axis

kawasan menuju masjid yang merupakan

landmark kawasan. Untuk meningkatkan

aksesibilitas kawasan dari daerah Bukit Duri,

disediakan jembatan yang dapat dilalui

kendaraan. Sirkulasi darat dalam kawasan dapat

menjangkau setiap cluster sehingga dapat

menjamin kemudahan dan keselamatan

penghuni dalam berbagai kondisi. Selain itu,

adanya 2 unit penyeberangan getek akan

dipertahankan dengan menempatkannya di

dekat pusat kawasan.

Terdapat 4 cluster yang masing-masing terdiri

dari satu RW dengan pusat kegiatan tiap cluster

adalah pusat/sub pusat kawasan. Pusat/sub

pusat kawasan terdiri atas masjid, kantor

sekretariat RW dan balai warga, balai kesehatan

dan posyandu, PAUD, lapangan, dan taman.

Masjid dan lapangan di pusat memiliki luas lebih

besar karena merupakan landmark yang

menjadi pengejawantahan tema religius.

Gambar 5. Ilustrasi Perspektif Mata Burung Kawasan



Gambar 9. Ilustrasi Bangunan Rumah Susun

Bangunan rusun terdiri dari 10 lantai, dengan 8

lantai teratas sebagai hunian dan dua lantai

dasar yang bersifat terbuka. Lantai 1

difungsikan sebagai parkir motor dan tempat

penyimpanan gerobak, sedangkan lantai 2

difungsikan sebagai musala dan tempat

berdagang masyarakat. Rancangan bangunan

rumah susun yang demikian merupakan

penerapan konsep wet flood-proofing sebagai

teknik mitigasi bencana banjir dalam

perancangan bangunan. Pada kondisi normal,

penghuni dapat memanfaatkan lantai dasar

sesuai fungsinya, sedangkan pada kondisi banjir

lantai dasar dapat digenangi banjir sementara

aktivitas penghuni dapat dilakukan di lantai

hunian pada lantai 3-10.

Untuk menunjang sirkulasi penghuni di dalam

bangunan rusun, disediakan pula 2 unit tangga

dan 2 unit elevator di tiap gedung. Pada kondisi

banjir, disediakan fasilitas evakuasi banjir

berupa jembatan evakuasi banjir yang

terhubung dengan tiap bangunan rusun dan

lokasi evakuasi banjir. Jembatan evakuasi banjir

dengan bentuk skywalk memiliki lebar 3 m dan

tinggi kolong jembatan 5,5 m, sehingga

menjamin keselamatan dan kemudahan sirkulasi

penghuni pada kondisi banjir. Lokasi evakuasi

banjir ditempatkan pada sub pusat kawasan

yang dekat dengan Jalan Jatinegara Barat dan

memiliki kontur lebih tinggi sehingga

diperkirakan pada kondisi banjir kala ulang lima

tahunan tidak akan tergenang air banjir.

RTH yang pada kondisi eksisting tidak

mencukupi kebutuhan penduduk, akan

disediakan di setiap cluster, berupa lapangan

multifungsi dan taman. Sesuai amanat Pergub

Provinsi DKI Jakarta No. 27/2009, setiap

bangunan rusun menerapkan konsep roof

garden dalam bentuk pot-pot tanaman untuk

meningkatkan intensitas ruang terbuka dengan

memanfaatkan atap tiap bangunan. RTH juga

disediakan di sepanjang pinggir sungai dalam

bentuk penghijauan selebar 3 m sebagai

penyangga di sempadan sungai. Selain itu,

peninggalan historis setempat yang ada di

wilayah penelitian, diintegrasikan dengan taman

sehingga menambah kenyamanan peziarah dan

dapat menjadi potensi kawasan untuk

dimanfaatkan sebagai wisata religi.

Kesimpulan

Persoalan praktis di Kampung Pulo dapat

diselesaikan dengan menerapkan prinsip dan

konsep perancangan kawasan perumahan tepi

sungai. Dalam konteks penempatan kembali di

kawasan rawan banjir, peremajaan kawasan

dapat dilaksanakan dengan beberapa prasayarat

penanganan yaitu : (1) melaksanakan rekayasa

teknis seperti pembangunan waduk, sudetan, ,

dan normalisasi Sungai Ciliwung untuk

mengembalikan kapasitas alami sunga, serta (2)

menyediakan bangunan rusun dengan kapasitas

sejumlah penduduk yang ingin bertahan yaitu

80%-89,80% dari total penduduk untuk

mengurangi risiko penduduk di lingkungan

rawan bencana banjir. Untuk itu, perancangan

bangunan rusun dengan tinggi lebih dari 4 lantai,

yang dalam penelitian ini setinggi 10 lantai

dengan 8 lantai hunian dapat menyelesaikan

persoalan tersebut, karena terjaminnya: (a)

aksesibilitas kawasan, (b) PSU umum, (c) RTH

yang memadai, serta (d) fasilitas evakuasi

bencana banjir sehingga kawasan perumahan ini

dapat adaptif di lingkungan rawan banjir.

Penelitian ini mengakomodasi preferensi

penduduk sehingga dapat menggambarkan

keinginan penduduk terhadap kebutuhan

huniannya, yang disesuaikan dengan potensi



dan persoalan lingkungan di wilayah penelitian,

serta berbagai ketentuan normatif yang

mengikat dalam perancangan. Dengan

memperhatikan berbagai aspek dan pendekatan

yang digunakan, penelitian ini dapat menjadi

salah satu alternatif penanganan dan

peremajaan kawasan perumahan kumuh dan

liar di Kampung Pulo. Sebagai catatan penelitian,

penelitian ini belum memperhatikan aspek

pembiayaan, aspek kelayakan teknis,

perhitungan matematis dari dampak pelebaran

sungai terkait pengurangan ketingian muka

banjir, serta belum mempertimbangkan aspek

pendekatan komunitas dalam upaya

penempatan kembali penduduk. Oleh sebab itu,

pada penelitian lanjutan dapat dilakukan

identifikasi pembiayaan, identifikasi dampak

normalisasi Sungai Ciliwung terhadap penurunan

muka banjir, serta pengorganisasian komunitas

dalam penempatan kembali penduduk.

Daftar Pustaka

Puslitbangkim PU dan JICA. (2007). Pedoman

Perencanaan dan Perancangan Arsitektur

Rumah Susun Sederhana. Puslitbangkim PU

dan Japan International Cooperation Agency

(JICA).

Chiara, J. De dan L. E. Koppelman. (1978).

Standar Perencanaan Tapak. Terjemahan:

Januar Hakim. Jakarta: Penerbit Erlangga.

Djakapermana, Ruchyat Deni. (2008). Rencana

Tata Ruang Kawasan Jabodetabekpunjur:

Upaya Menyeimbangkan Pertumbuhan

Ekonomi dengan Kelestarian Lingkungan

Hidup. Artikel pada Bulletin Tata Ruang Ed.

Juli-Agustus 2008.

Han, D. dkk. (2002). Design Studies on Flood-

Proof House. Bristol: Department of Civil

Engineering University of Bristol.

Kusumawardhani, Citra. (2011). Karakteristik

Fisik Permukiman Kumuh di Perkotaan

Berdasarkan Topological Penataan, Studi

Kasus Menteng Atas dan Kampung Melayu.

Skripsi. Depok: Program Studi Arsitektur,

Fakultas Teknik Universitas Indonesia.

Tim Ekspedisi Ciliwung Kompas. (2009).

Ekspedisi Ciliwung: Laporan Jurnalistik Kompas

- Mata Air, Air Mata. Jakarta: Penerbit Buku

Kompas.

Torre, L. A. (1989). Waterfront Development.

New York: Van Nostrand Reinhold.

Untermann, R. dan R. Small. (1984).

Perencanaan Tapak Untuk Perumahan - Jilid II.

Alih Bahasa: Ir. Aris K. Onggodiputro.

Bandung: Penerbit PT. Intermedia.

Waluyadi, H., R.Jayadi, dan D. Legono. 2007.

Kajian Penanganan Banjir Kali Ciliwung DKI

Jakarta Ditinjau dari Aspek Hidro-Ekonomi

(Studi Kasus pada Ruas Cawang - Pintu Air

Manggarai). Artikel pada Forum Teknik Sipil

No. XVII/3 September 2007.

Watson, D. dan M. Adams. (2011). Design for Flooding: Architecture, Landscape, and Urban Design for Resilience to Flooding and Climate Change. Hoboken: John Wiley & Sons, Inc.

Wrenn, Douglas M., J.A. Casazza, dan J.E. Smart. (1983). Urban Waterfront Development. Washington, D.C.: The Urban Land Institute.

Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 6/PRT/M/2007 tentang Pedoman Umum Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan.

Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 5/PRT/M/2007 tentang Pedoman Teknis Pembangunan Rumah Susun Sederhana Bertingkat Tinggi.

Peraturan Gubernur DKI Jakarta Nomor 163

Tahun 2012 tentang Penguasaan Perencanaan/Peruntukan Tanah bagi Pelaksanaan Pembangunan untuk Kepentingan Umum Rencana Trace Kali Ciliwung dari Pintu Air Manggarai-Kampung Melayu.

Peraturan Gubernur DKI Jakarta Nomor 27

Tahun 2009 tentang Pembangunan Rumah

Susun Sederhana.

Catatan Kaki

1 Perda Provinsi DKI Jakarta No. 2/2013.

2 Pemerintah Siap Menata Permukiman Kumuh di

Bantaran Sungai Ciliwung, Siaran Pers No. 08/Humas

Kesra/I/2012.

3 Pergub Provinsi DKI Jakarta No. 163/2012.

4 Waluyadi, Jayadi, dan Legono. (2007). Kajian

Penanganan Banjir kali Ciliwung DKI Jakarta Ditinjau

dari Aspek Hidro-Ekonoomi (Studi Kasus pada Ruas

Cawang Pintu Air Manggarai).

v3n118-26

Documents