tugas akhir -...

UNIVERSITAS DIPONEGORO

ANALISIS FAKTOR AKSESIBILITAS TERHADAP ZONA NILAI TANAH

DENGAN PENDEKATAN PENILAIAN MASSAL DAN SISTEM INFORMASI

GEOGRAFIS (Studi Kasus : Kecamatan Pemalang, Kabupaten Pemalang)

TUGAS AKHIR

MUFID DAMAR PIDEKSO

21110112140081

FAKULTAS TEKNIK

PROGRAM STUDI TEKNIK GEODESI

SEMARANG

DESEMBER 2016

i

UNIVERSITAS DIPONEGORO




TUGAS AKHIR

Diajukan sebagai salah satu syarat untuk memperoleh gelar Sarjana (Strata-1)

MUFID DAMAR PIDEKSO

21110112140081

FAKULTAS TEKNIK

PROGRAM STUDI TEKNIK GEODESI

SEMARANG

DESEMBER 2016

ii

HALAMAN PERNYATAAN

Skripsi ini adalah hasil karya saya sendiri, dan semua sumber baik yang dikutip

maupun dirujuk

Telah saya nyatakan dengan benar

Nama

NIM

Tanda Tangan

Tanggal

: MUFID DAMAR PIDEKSO

: 21110112140081

:

: 8 Desember 2016

iii

HALAMAN PENGESAHAN

Skripsi ini diajukan oleh :

NAMA : MUFID DAMAR PIDEKO

NIM : 21110112140081

Jurusan/Program Studi : TEKNIK GEODESI

Judul Skripsi :




Telah berhasil dipertahankan di hadapan Tim Penguji dan diterima sebagai bagian

persyaratan yang diperlukan untuk memperoleh gelar Sarjana/ S1 pada

Jurusan/Program Studi Teknik Geodesi, Fakultas Teknik, Universitas Diponegoro.

TIM PENGUJI

iv

HALAMAN PERSEMBAHAN

Alhamdulillah skripsi ini selesai!!!

Terima kasih Ya Allah engkau yang telah melapangkan jalan

sampai sejauh ini.

Terima kasih untuk kedua orangtuaku dan keluargaku yang telah

berkorban sepenuh jiwa dan raga sehingga saya telah sampai di titik

ini. Semoga ini hanya menjadi awal untuk membahagiakan kalian.

Geodesi 2012 yang luar biasa, yang telah menjadi keluarga baru disini

yang selalu bersama-sama. Sampai ketemu dilain hari !!!

v

KATA PENGANTAR

Segala puji bagi Tuhan Yang Maha Esa, Pencipta dan Pemelihara alam semesta,

akhirnya Penulis dapat menyelesaikan tugas akhir ini, meskipun proses belajar

sesungguhnya tak akan pernah berhenti. Tugas akhir ini sesungguhnya bukanlah sebuah

kerja individual dan akan sulit terlaksana tanpa bantuan banyak pihak yang tak mungkin

Penulis sebutkan satu persatu, namun dengan segala kerendahan hati, Penulis mengucapkan

terima kasih kepada:

1. Bapak Ir. Sawitri Subiyanto, M.Si. , selaku Ketua Program Studi Teknik Geodesi

Fakultas Teknik, Universitas Diponegoro.

2. Bapak Ir. Sawitri Subiyanto, M.Si. , yang telah memberikan bimbingan dan

pengarahan dalam penyelesaian tugas akhir ini.

3. Bapak Fauzi Janu Amarrohman, S.T., M.Eng. , yang telah memberikan bimbingan

dan pengarahan dalam penyelesaian tugas akhir ini.

4. Seluruh Dosen Prodi Teknik Geodesi Universitas Diponegoro yang telah

memberikan ilmu, bimbingan dan saran selama proses perkuliahan serta selama

pembuatan Tugas Akhir ini.

5. Seluruh Staf Tata Usaha Teknik Geodesi Universitas Diponegoro yang selalu

membantu dalam urusan administrasi dan kemahasiswaan.

6. Kesbangpol Kabupaten Pemalang, Kantor Bappeda Kabupaten Pemalang, Kantor

DPPKAD Kabupaten Pemalang dan jajaranya yang telah membantu dalam

pengadaan data dalam penelitian ini.

7. Kedua Orang tua, Bapak Irianto dan Ibu Rosi Kartika Dewi serta adik Hafid Fahrian

yang telah memberikan doa, semangat, motivasi dan arahan dalam pengerjaan Tugas

Akhir ini.

8. Teman-Teman Geodesi angkatan 2012, terimakasih telah memberikan warna lain

dalam hidup saya.

9. Papageng x Abi, yang telah menjadi keluarga baik senang maupum susah.

10. Reisnu, Jolangga, Inu, Irfan, terimakasih sudah menjadi teman makan selama kuliah.

11. Brigata Curva Sud. Amirul, Piul, Ilham, Yuda, Zaky. Terimakasih telah menjadi

keluarga dari dari awal sampai sekarang.

12. Keluarga KKN Desa Giripurno. Terimakasih telah menjadi keluarga serta

dukungannya dalam menyelesaikan tugas akhir.

vi

13. Fotokopi Surya Abadi. Terima kasih telah membantu mencetak Tugas Akhir saya

tidak terhitung jumlah banyaknya.

14. Semua pihak yang telah memberikan dorongan dan dukungan baik berupa material

maupun spiritual serta membantu kelancaran dalam penyusunan Tugas Akhir ini

yang tidak dapat saya sebutkan satu persatu.

15. Istighfary Abirama Cininta. Terima kasih selalu ada dalam suka dan duka di

kehidupan saya dan memberikan dukungan selalu untuk menjadi pribadi lebih baik.

Akhirnya, Penulis berharap semoga penelitian ini menjadi sumbangsih yang

bermanfaat bagi dunia sains dan teknologi di Indonesia, khususnya disiplin keilmuan yang

Penulis dalami.

Semarang, Desember 2016

Mufid Damar Pidekso

vii

HALAMAN PERNYATAAN PERSETUJUAN PUBLIKASI

Sebagai sivitas akademika Universitas Diponegoro, saya yang bertanda tangan

di bawah ini :

Nama : MUFID DAMAR PIDEKSO

NIM : 21110112140081

Jurusan/Program Studi : TEKNIK GEODESI

Fakultas : TEKNIK

Jenis Karya : SKRIPSI

demi pengembangan ilmu pengetahuan, menyetujui untuk memberikan kepada Universitas

Diponegoro Hak Bebas Royalti Noneksklusif (Noneeksklusif Royalty Free Right) atas

karya ilmiah saya yang berjudul : Analisis Faktor Aksesibilitas Terhadap Zona Nilai Tanah

Dengan Pendekatan Penilaian Massal dan Sistem Informasi Geografis (Studi Kasus :

Kecamatan Pemalang, Kabupaten Pemalang).

Dengan Hak Bebas Royalti/Noneksklusif ini Universitas Diponegoro berhak menyimpan,

mengalihmedia/formatkan, mengelola dalam bentuk pangkalan data (database), merawat

dan memublikasikan tugas akhir saya selama tetap mencantumkan nama saya sebagai

penulis/pencipta dan sebagai pemilik Hak Cipta.

Demikian pernyataan ini saya buat dengan sebenarnya.

Dibuat di : Semarang

Pada Tanggal : Semarang, 8 Desember 2016

viii

ABSTRAK

Kebutuhan tanah yang meningkat menyebabkan harga tanah yang beragam dan

melonjaknya harga tanah. Keberagaman harga tanah dapat disebabkan oleh bermacam-

macam faktor. Salah satu faktor yang dapat yang mempengaruhi harga tanah adalah faktor

aksesibilitas. Pembentukan Zona Nilai Tanah yang merupakan area yang menggambarkan

nilai tanah yang relatif sama yang bertujuan untuk mengelompokkan bidang-bidang tanah

sesuai dengan Nilai Indikasi Rata-rata (NIR).

Data yang digunakan berupa data tekstual yang berupa, data Nilai Jual Objek Pajak

(NJOP) yang didapatkan dari DPPKAD Kabupaten Pemalang serta data survey yang

dilakukan di lapangan. Data harga pasar yang telah didapat kemudian diolah untuk

mendapatkan NIR. Kemudian dicari selisih antara data NJOP serta NIR. Untuk mengetahui

pengaruh faktor aksesibilitas dilakukan pengujian statistik antara harga pasar tanah dan

variabel-variabel bebas yang ditentukan.

Dari penelitian diperoleh 72 Zona Nilai Tanah dengan NIR tertinggi berada pada zona

66. Sementara selisih antara NIR dengan NJOP paling besar adalah sebesar 3104 %. Dari

hasil pengujian statistik, faktor aksesibilitas terhadap harga pasar memiliki pengaruh 62,2

%, yaitu antara variabel bebas terhadap variabel terikat.

Kata Kunci : Zona Nilai Tanah (ZNT), Nilai Indikasi Rata-rata (NIR), Nilai Jual Objek Pajak

(NJOP), Faktor Aksesibilitas.

ix

ABSTRACT

Increasing of land needs caused the land prices are varied and make the land

prices increase. The diversity of land prices can be caused by a variety of factors. One of

the factor that may be affecting the price of land is the accessibility factor. Land Values zone

forming which is the area that depicts the relative value of the same land that aims to classify

the plots in accordance with Indication Value Average (NIR).

The Data that used is in the form of textual data which is the value of tax object

(NJOP) obtained from DPPKAD Pemalang and survey data conducted in the field. Market

price data that have been obtained then processed to obtain NIR. Then make the processing

to find the difference between NJOP and NIR. To determine the influence of accessibility

factors, statistical testing between the market price of land and the independent variables

were determined.

From the research gained 72 Land Value Zone with the highest NIR is located in

zone 66. While the biggest gap between NIR and NJOP amounted to 3104%. From the results

of statistical tests, the accessibility factors make the influence of the market price amounted

62.2%,, which is between the independent variable on the dependent variable.

Keywords : Land Value Zone (ZNT), Indication Value Average (NIR), Tax Object Value

(NJOP), Accesibility Factor

x

DAFTAR ISI

HALAMAN PERNYATAAN .............................................................................................. ii

HALAMAN PENGESAHAN ............................................................................................. iii

HALAMAN PERSEMBAHAN .......................................................................................... iv

KATA PENGANTAR .......................................................................................................... v

HALAMAN PERNYATAAN PERSETUJUAN PUBLIKASI .......................................... vii

ABSTRAK ......................................................................................................................... viii

ABSTRACT .......................................................................................................................... ix

DAFTAR ISI ........................................................................................................................ x

DAFTAR GAMBAR .......................................................................................................... xiii

DAFTAR TABEL .............................................................................................................. xvi

Bab I Pendahuluan ......................................................................................................... 1

I.1 Latar Belakang ...................................................................................................... 1

I.2 Rumusan Masalah ................................................................................................. 1

I.3 Tujuan Penelitian .................................................................................................. 2

I.4 Ruang Lingkup Penelitian ..................................................................................... 2

I.5 Metodologi Penelitian ........................................................................................... 2

I.6 Sistematika Penulisan Laporan ............................................................................. 3

Bab II Tinjauan Pustaka ................................................................................................. 4

II.1 Penelitian Terdahulu ............................................................................................. 4

II.2 Pengertian Tanah .................................................................................................. 5

II.3 Penilaian Tanah ..................................................................................................... 6

II.3.1 Pengertian Nilai Tanah .............................................................................. 6

II.3.2 Konsep Penilaian tanah ............................................................................. 7

II.3.3 Pendekatan Penilaian Tanah ..................................................................... 8

II.3.4 Penilaian Massal ........................................................................................ 9

II.3.5 Faktor-Faktor yang Mempengaruhi Nilai Tanah .................................... 10

II.3.6 Zona Nilai Tanah ..................................................................................... 11

II.3.7 Pembuatan Peta Zona Nilai Tanah .......................................................... 12

II.4 Peta Tata Guna Lahan dan Peta Blok PBB ......................................................... 15

II.5 Aksesibilitas ........................................................................................................ 15

II.6 Klasifikasi Jalan .................................................................................................. 17

xi

II.6.1 Klasifikasi Menurut Fungsi Jalan ............................................................ 18

II.6.2 Klasifikasi Menurut Kelas Jalan. ............................................................ 19

II.6.3 Klasifikasi Menurut Medan Jalan ........................................................... 19

II.6.4 Klasifikasi Menurut Wewenang Pembinaan Jalan .................................. 20

II.7 Hubungan Aksesibilitas dengan Perkembangan Harga Tanah ........................... 21

II.8 Sistem Informasi Geografis ................................................................................ 22

II.8.1 Pengertian Sistem Informasi Geografis .................................................. 22

II.8.2 Ruang Lingkup Sistem Informasi Geografis ........................................... 23

II.8.3 Data Spasial ............................................................................................. 24

II.8.4 Data Vektor ............................................................................................. 25

II.8.5 Data Raster .............................................................................................. 25

II.9 ArcGIS ................................................................................................................ 25

II.9.1 ArcMap ................................................................................................... 25

II.9.2 ArcCatalog .............................................................................................. 26

II.9.3 ArcReader ............................................................................................... 26

II.10 Analisis Regresi dan Korelasi ............................................................................. 26

II.10.1 Pengertian Analisis Regresi dan Korelasi ............................................... 26

II.10.2 Pengujian Model ..................................................................................... 27

Bab III Metodologi Penelitian ......................................................................................... 29

III.1 Persiapan Penelitian ............................................................................................ 29

III.1.1 Data Penelitian ........................................................................................ 29

III.1.2 Lokasi Penelitian ..................................................................................... 29

III.1.3 Alat dan Bahan Penelitian ....................................................................... 30

III.2 Diagram Alir Penelitian ...................................................................................... 31

III.3 Pembuatan Peta Zona Nilai Tanah ...................................................................... 31

III.3.1 Pembuatan Zona Awal ............................................................................ 32

III.3.2 Survei Lapangan Data Harga Tanah ....................................................... 35

III.3.3 Koreksi Data Harga Tanah ...................................................................... 37

III.3.4 Plotting Data Harga Tanah ...................................................................... 40

III.3.5 Menghitung Nilai Indikasi Rata-rata (NIR) ............................................ 43

III.3.6 Plotting Nilai Indikasi Rata-Rata (NIR) ................................................. 44

III.3.7 Plotting Nilai Zona Tanah NJOP ............................................................ 46

III.3.8 Proses Pengukuran Jarak Akumulatif ..................................................... 48

xii

III.3.9 Perhitungan Statistik ............................................................................... 49

Bab IV Hasil dan Pembahasan ........................................................................................ 53

IV.1 Ketentuan Jumlah sampel dan Zona Awal .......................................................... 53

IV.1.1 Ketetuan Jumlah Sampel ......................................................................... 53

IV.1.2 Tabel Nomor Zona, Luas, dan Jumlah Titik Sampel .............................. 53

IV.2 Standar Deviasi ................................................................................................... 54

IV.3 Nilai Zona Berdasarkan NIR............................................................................... 56

IV.4 Analisis Sebaran Nilai Tanah .............................................................................. 57

IV.4.1 Analisis Berdasarkan NIR ....................................................................... 57

IV.4.2 Analisis Berdasarkan NJOP .................................................................... 68

IV.4.3 Analisis Keseluruhan Nilai NIR dan NJOP ............................................ 79

IV.4.4 Analisis Selisih Harga Transaksi dengan NJOP ..................................... 79

IV.5 Perhitungan Jarak Variabel ................................................................................. 80

IV.6 Analisis Faktor Aksesibiltas Terhadap Harga Pasar ........................................... 83

IV.6.1 Deskripsi Statistik Hasil Regresi ............................................................. 83

IV.6.2 Analisis Uji F .......................................................................................... 84

IV.6.3 Analisis Uji t ........................................................................................... 85

IV.6.4 Model Summary ...................................................................................... 86

IV.6.5 Uji Korelasi ............................................................................................. 87

IV.6.6 Model Matematik .................................................................................... 87

Bab V Kesimpulan dan Saran ........................................................................................ 89

V.1 Kesimpulan ......................................................................................................... 89

V.2 Saran ................................................................................................................... 89

DAFTAR PUSTAKA ......................................................................................................... xiv

LAMPIRAN ...................................................................................................................... xvii

xiii

DAFTAR GAMBAR

Gambar II.1 Sketsa Hipotesis Jalan Perkotaan .................................................................... 18

Gambar III.1 Peta Daerah Penelitian ................................................................................... 30

Gambar III.2 Diagram Alir Penelitian ................................................................................. 31

Gambar III.3 Toolbox Proses Buffering ............................................................................... 33

Gambar III.4 Hasil Buffering jaringan jalan ........................................................................ 33

Gambar III.5 Toolbox Create New Shapefile ...................................................................... 34

Gambar III.6 Zona Awal Kecamatan Pemalang .................................................................. 35

Gambar III.7 Contoh rekapitulasi data harga tanah ............................................................. 36

Gambar III.8 Perhitungan Nilai Tanah Berdasarkan koreksi status hak ............................. 37

Gambar III.9 Perhitungan Nilai Tanah Berdasarkan koreksi jenis data .............................. 38

Gambar III.10 Perhitungan Nilai Tanah Berdasarkan koreksi penyesuaian waktu ............. 39

Gambar III.11 Perhitungan Nilai Luas Terkoreksi .............................................................. 39

Gambar III.12 Harga Tanah tiap meter persegi ................................................................... 40

Gambar III.13 Memasukan data dari Ms. Excel .................................................................. 41

Gambar III.14 Pemilihan table data dan sistem koordinat yang digunakan ........................ 41

Gambar III.15 Persebaran titik sampel harga tanah ............................................................ 42

Gambar III.16 Proses Export ke Shapefile .......................................................................... 42

Gambar III.17 Proses penamaan file Export Data .............................................................. 43

Gambar III.18 Perhitungan NIR .......................................................................................... 43

Gambar III.19 Langkah-langkah konversi file dalam Mapinfo ........................................... 44

Gambar III.20 Universal Translator Box ............................................................................ 44

Gambar III.21 Proses Konversi Berhasil ............................................................................. 45

Gambar III.22 Attribute Peta Blok PPB .............................................................................. 45

Gambar III.23 Hasil Selection ............................................................................................. 46

Gambar III.24 Input Nilai NIR ............................................................................................ 46

Gambar III.25 Attribute Peta Blok PBB .............................................................................. 47

Gambar III.26 Hasil Selection ............................................................................................. 47

Gambar III.27 Input Nilai NJOP ......................................................................................... 48

Gambar III.28 Pengukuran Jarak Dengan Ruler ................................................................. 49

Gambar III.29 Perintah Pemanggilan Data.......................................................................... 49

Gambar III.30 Jendela Variable View ................................................................................. 50

Gambar III.31 Perintah pemrosesan data ............................................................................ 50

xiv

Gambar III.32 Pengelompokkan variabel ............................................................................ 51

Gambar III.33 Pemilihan Komponen Statistik .................................................................... 51

Gambar III.34 Pemilihan grafik plotting ............................................................................. 51

Gambar III.35 Penentuan nilai probabilitas ......................................................................... 52

Gambar III.36 Hasil pemrosesan data ................................................................................. 52

Gambar IV.1 Diagram Jumlah Bidang dan Luasan Sebaran Harga Tanah Kelurahan

Danasari ....................................................................................................................... 59

Gambar IV.2 Diagram Jumlah Bidang dan Luasan Sebaran Harga Tanah Kelurahan Widuri

..................................................................................................................................... 60


Sugihwaras .................................................................................................................. 61

Gambar IV.4 Diagram Jumlah Bidang dan Luasan Sebaran Harga Tanah ......................... 62


Kebondalem ................................................................................................................. 64


Pelutan ......................................................................................................................... 65


Mulyoharjo .................................................................................................................. 66


Bojongbata ................................................................................................................... 68


Danasari ....................................................................................................................... 69


Widuri .......................................................................................................................... 71

Gambar IV.11 Diagram Jumlah Bidang dan Luasan Sebaran Harga Tanah ....................... 72


Lawangrejo .................................................................................................................. 73

Gambar IV.13 Diagram Jumlah Bidang dan Luasan Sebaran Harga Tanah ....................... 75


Pelutan ......................................................................................................................... 76


Mulyoharjo .................................................................................................................. 77

xv


Bojongbata ................................................................................................................... 79

xvi

DAFTAR TABEL

Tabel II.1 Penelitian Terdahulu ............................................................................................. 4

Tabel II.2 Klasifikasi jalan raya menurut kelas jalan .......................................................... 19

Tabel II.3 Klasifikasi Menurut Medan Jalan ....................................................................... 20

Tabel IV.1 Tabel Nomor Zona, Luas dan Jumlah Sampel .................................................. 53

Tabel IV.2 Tabel Standar Deviasi ....................................................................................... 54

Tabel IV.3 NIR Seluruh Zona ............................................................................................. 56

Tabel IV.4 Analisis Harga Tanah Berdasar NIR Kelurahan Danasari ................................ 58

Tabel IV.5 Analisis Harga Tanah Berdasar NIR Kelurahan Widuri ................................... 59

Tabel IV.6 Analisis Harga Tanah Berdasar NIR Kelurahan Sugihwaras............................ 60

Tabel IV.7 Analisis Harga Tanah Berdasar NIR Kelurahan Lawangrejo .......................... 62

Tabel IV.8 Analisis Harga Tanah Berdasar NIR Kelurahan Kebondalem .......................... 63

Tabel IV.9 Analisis Harga Tanah Berdasar NIR Kelurahan Pelutan .................................. 64

Tabel IV.10 Analisis Harga Tanah Berdasar NIR Kelurahan Mulyoharjo ......................... 66

Tabel IV.11 Analisis Harga Tanah Berdasar NIR Kelurahan Bojongbata .......................... 67

Tabel IV.12 Analisis Harga Tanah Berdasar NJOP Kelurahan Danasari ........................... 69

Tabel IV.13 Analisis Harga Tanah Berdasar NJOP Kelurahan Widuri .............................. 70

Tabel IV.14 Analisis Harga Tanah Berdasar NJOP Kelurahan Sugihwaras ....................... 71

Tabel IV.15 Analisis Harga Tanah Berdasar NJOP Kelurahan Lawangrejo ...................... 73

Tabel IV.16 Analisis Harga Tanah Berdasar NJOP Kelurahan Kebondalem ..................... 74

Tabel IV.17 Analisis Harga Tanah Berdasar NJOP Kelurahan Pelutan.............................. 75

Tabel IV.18 Analisis Harga Tanah Berdasar NJOP Kelurahan Mulyoharjo ....................... 77

Tabel IV.19 Analisis Harga Tanah Berdasar NJOP Kelurahan Bojongbata ....................... 78

Tabel IV.20 Selisih NIR dan NJOP ..................................................................................... 80

Tabel IV.21 Hasil Perhitungan Jarak dan Lebar Jalan ........................................................ 80

Tabel IV.22 Deskripsi Statistik ........................................................................................... 83

Tabel IV.23 Tabel ANOVA ................................................................................................ 85

Tabel IV.24 Hasil Uji t ........................................................................................................ 85

Tabel IV.25 Model Summary .............................................................................................. 86

Tabel IV.26 Hasil Uji Korelasi ............................................................................................ 87

Tabel IV.27 Tabel Koefisien untuk Pemodelan Data Harga Pasar Tahun 2016 ................. 88

tugas akhir -...

Documents