Investasi Perumahan Green Orchid Residence

PERENCANAAN DAN PERHITUNGAN INVESTASIINVESTASI PERUMAHANNATURAL HOUSING DENGAN PENDEKATAN ARSITEKTUR EKOLOGIS

Disusun Oleh :VIVI AIDA NILAM CAHYANII0212083FAKULTAS TEKNIKJURUSAN ARSITEKTUR PROGRAM STUDI ARSITEKTURUNIVERSITAS SEBELAS MARETSURAKARTAKATA PENGANTARPuji syukur kehadirat Tuhan Yang Maha Esa atas limpahan berkat, rahmat dan karunia-Nya sehingga penulis dapat melaksanakan mata kuliah Perencanaan dan Perhitungan Investasi serta dapat menyelesaikan laporan Perencanaan dan Perhitungan Investasi.Tujuan dari mata kuliah Perencanaan dan Perhitungan Investasi ini adalah agar mahasiswa dapat melakukan perencanaan dan perhitungan yang mendalam dalam bisnis investasi. Kemudian mahasiswa dapat belajar bagaimana kiat-kiat dalam melakukan bisnis investasi. Sehingga selain sebagai perancang bangunan, mahasiswa arsitektur juga dapat berkecimpung dalam usaha bisnis properti dengan modal yang cukup.Laporan mata kuliah Perencanaan dan Perhitungan Investasi ini disusun guna memenuhi syarat kurikulum S1 Program Studi Arsitektur, Jurusan Arsitektur, Fakultas Teknik Universitas Sebelas Maret Surakarta. Laporan ini membahas mengenai perencanaan dan perhitungan investasi GREEN ORCHID RESIDENCE.

PenulisBAB IPENDAHULUANJudul : Investasi Perumahan Natural Housing dengan Pendekatan Arsitektur

EkologisA. PENGERTIAN JUDUL1. Investasia. Pengertian investasi menurut Deliarnov(1995, h.123) investasi merupakan: Pengeluaran perusahaan secara keseluruhan yang mencakup pengeluaran untuk membeli bahan baku atau material, mesin-mesin dan peralatan pabrik serta semua modal lain yang diperlukan dalam proses produksi, pengeluaran untuk keperluan bangunan kantor, bangunan tempat tinggal karyawan dan bangunan konstruksi lainnya, juga perubahan nilai stok atau barang cadangan sebagai akibat dari perubahan jumlah dan harga.b. Pengertian investasi menurut Haming dan Basalamahinvestasi merupakan pengeluaran pada saat sekarang untuk membeli aktiva riil (tanah, rumah, mobil, dsb) atauaktiva keuangan dengan tujuan untuk mendapatkan penghasilan yang lebih besar dimasa yang akan datang, selanjutnya dikatakan investasi adalahaktivitas yang berkaitan dengan usaha penarikan sumber-sumber (dana) yangdipakai untuk mengadakan barang modal pada saat sekarang, dengan barangmodal itu akan dihasilkan aliran produk baru di masa yang akan datang.c. Pengertian investasi menurut M. Suparmoko: Investasi adalah pengeluaran yang ditujukan untuk menambah atau mempertahankan persediaan kapital (capital stock). Persediaan kapital ini terdiri dari pabrik-pabrik, mesin-mesin kantor, barang tahan lama lainnya yang dipakai dalam proses produksi. Termasuk dalam persediaan kapitaladalah rumah-rumah dan persediaan barang-barang yang belum dijual atau dipakai pada tahun yang bersangkutan (inventory). Jadi investasi adalah pengeluaran yang menambah persediaan kapital. (M. Suparmoko, 1994 :79-80)d. Pengertian investasi menurut Sunariyah(2003:4): Investasi adalah penanaman modal untuk satu atau lebih aktiva yang dimiliki dan biasanya berjangka waktu lama dengan harapan mendapatkan keuntungan di masa-masa yang akan datang. Dewasa ini banyak negara-negara yang melakukan kebijaksanaan yang bertujuan untuk meningkatkan investasi baik domestik ataupun modal asing. Hal ini dilakukan oleh pemerintah sebab kegiatan investasi akan mendorong pula kegiatan ekonomi suatu negara, penyerapan tenaga kerja, peningkatan output yang dihasilkan, penghematan devisa atau bahkan penambahan devisa.2. PerumahanPerumahan adalah kelompok rumah yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau hunian yang dilengkapi dengan prasarana lingkungan yaitu kelengkapan dasar fisik lingkungan, misalnya penyediaan air minum, pembuangan sampah, tersedianya listrik, telepon, jalan, yang memungkinkan lingkungan pemukiman berfungsi sebagaimana mestinya. Sedangkan berdasarkan Undang-undang No 4 Tahun 1992 tentang Perumahan dan Permukiman, Perumahan adalah kelompok rumah yang berfungsi sebagai lingkungan tempal tinggal atau lingkungan hunian yang dilengkapi dengan prasarana dan sarana lingkunganRumah adalah tempat untuk melepaskan lelah, tempat bergaul, dan membina rasa kekeluargaan diantara anggota keluarga, tempat berlindung keluarga dan menyimpan barang berharga, dan rumah juga sebagai status lambing social (Azwar, 1996; Mukono,2000)Rumah adalah struktur fisik terdiri dari ruangan, halaman dan area sekitarnya yang dipakai sebagai tempat tinggal dan sarana pembinaan keluarga (UU RI No. 4 Tahun 1992).Menurut WHO, rumah adalah struktur fisik atau bangunan untuk tempat berlindung, dimana lingkungan berguna untuk kesehatan jasmani dan rohani serta keadaan sosialnya baik untuk kesehatan kelu arga dan individu (Komisi WHO Mengenai Kesehatan dan Lingkungan, 2001).Menurut American Public Health Association (APHA) rumah dikatakan sehat apabila : (1) Memenuhi kebutuhan fisik dasar seperti temperatur lebih rendah dari udara di luar rumah, penerangan yang memadai, ventilasi yang nyaman, dan kebisingan 45-55 dB.A.; (2) Memenuhi kebutuhan kejiwaan; (3) Melindungi penghuninya dari penularan penyakit menular yaitu memiliki penyediaan air bersih, sarana pembuangan sampah dan saluran pembuangan air limbah yang saniter dan memenuhi syarat kesehatan; serta (4) Melindungi penghuninya dari kemungkinan terjadinya kecelakaan dan bahaya kebakaran, seperti fondasi rumah yang kokoh, tangga yang tidak curam, bahaya kebakaran karena arus pendek listrik, keracunan, bahkan dari ancaman kecelakaan lalu lintas (Sanropie, 1992; Azwar, 1996).3. Natural HousingNatural housing adalah perumahan yang mempunyai konsep alami pada setiap rumah yang ditawarkan maupun dari segi lingkungan perumahan. Perumahan yang ditawarkan lebih mengedepankan rumah dengan konsep dekat dengan alam sehingga mempunyai dampak yang positif bagi kenyamanan penghuni rumah. Konsep alam ini diterapkan pada banyak sisi perumahan diantaranya segi fasad bangunan, bahan bangunan yang dipakai, pengolahan air yang sustainable, serta lingkungan perumahan. Dengan suasana alam yang ditawarkan maka perumahan akan mendapatkan suasana nyaman, udara yang bersih dan sejuk serta lingkungan yang sangat memberikan dampak positif.

5. Arsitektur EkologisEkologi arsitektur adalahkeselarasan antara bangunan dengan alam sekitarnya, mulai dari Atmosfer, biosfer, Lithosfer serta komunitas. Unsur-unsur ini berjalan harmonis menghasilkan kenyaman, kemanan, keindahan serta ketertarikan. Eko arsitektur telah lama diterapkan di Eropa, Amerika dan Asia tentunya, dimulai dengan perencanaan resort, villa, lodge, dan taman yang bertujuan sebagai tempat peristirahatan, rekreasi, camping ground,atau lainnya, sementara nilai nilai ekologi adalah kewajiban yang dibawa ke dalamnya. Namun, setelah semakain banyak timbulnya bencana, nilai-nilai ekologi diterapkan kembali sebagai suatu prioritas.

Eko berasal dari kata ekologi yang artinya adalah lingkungan (lingkungan yang terpelihara mulai dari Atmosfer, Biosfer, dan Lithosper), sedangkan Arsitektur adalah, suatu bentuk atau masa, atau juga tata ruang yang terencana secara fungsional yang direncanakan oleh arsitek serta disiplin ilmu lain yang terlibat di dalamnya, maka Eko Arisitektur adalah segala sesuatu yang berhubungan dengan tidak hanya bentuk masa bangunan, material, tata ruang ataupun nilai kearifan lokal yang ada, namun juga kepedulian kita sendiri terhadap bangunan tersebut, bagaimana kita mengartikan fungsi dari pada bangunan tersebut,bagaimana kita mengelolanya, dan bagaimana kita merawatnya.

Eko Arsitektur berfungsi sebagai sarana edukasi serta analisis untuk mewujudkan fasilitas fisik berwawasan lingkungan, dengan dilakukannya perencanaan secara Eko Arsitektur, maka akan terwujudkan keselarasan antara fasilitas fisik dengan Lingkungan.B. ALASAN PEMILIHAN INVESTASITerdapat banyak alasan yang melatarbelakangi pemilihan investasi dalam bidang perumahan, diantaranya adalah :1. Perumahan atau rumah tinggal adalah suatu kebutuhan pokok yang harus dipenuhi oleh setiap individu. Ditunjang dengan tingkat pertumbuhan masyarakat yang makin meningkat dari tahun ke tahun sehingga grafik kebutuhan rumah tinggal juga relatif selalu naik beriringan dengan grafik pertambahan yang terus meningkat. Apalagi kebutuhan pada daerah kota, dapat dipastikan bahwa rumah menjadi kebutuhan yang sangat dicari dan harus dipenuhi dari awal.2. Resiko investasi rumah cenderung rendah, dengan investasi rumah, setidaknya pemilik akan memiliki tanah pada kawasan tersebut. Sehingga resiko untuk mendapatkan hasil dari penjualan tanah pun pada tahun berikutnya akan bertambah nilainya. Dibanding dengan investasi pada saham, ataupun usaha yang membutuhkan keahlian dalam manajemennya, bisnis properti rumah memiliki resiko yang rendah dengan potensi pertambahan yang cukup baik.3. Harga investasi rumah yang selalu meningkat tiap tahunnya. Hal ini banyak dipengaruhi dengan perkembangan kawasan perkotaan dan pembangunan yang semakin meningkat tiap tahunnya. Investasi juga banyak dipengaruhi oleh minat pembeli yang selalu meningkat karena properti rumah selalu dicari dan dibutuhkan oleh konsumen.4. Tidak terpengaruh secara signifikan dengan inflasi perekonomian. Inflasi perekonomian yang terjadi pada perekonomian nasional maupun internasional tidak akan berdampak banyak pada perkembangan investasi properti khususnya rumah tinggal. Berbeda dengan saham dan obligasi yang akan sangat dipengaruhi oleh nilai inflasi, dengan pertimbangan inilah banyak orang yang melirik untuk berinvestasi pada bidang properti khususnya bidang perumahan (residence)5. Sebagai pilihan bisnis kedua dari bisnis utama6. Bisnis rumah dapat dijual kembali ataupun diwariskan.7. Lokasi perumahan di daerah Solo Baru merupakan daerah elit yang sedang dalam perkembangan bidang bisnis di daerah Surakarta. Dengan akses yang dekat dengan banyak fasilitas umum dan memang daerah ini memang potensial untuk daerah bisnis sehingga cocok untuk investasi rumah bagi masyarakat urban dan modern yang memang merupakan penghuni daerah Solo Baru. Dengan perkembangan bisnis yang semakin berkembang maka perumahan ini banyak dilirik oleh kalangan menengah ke atas dengan alasan berada di kawasan bisnis, pusat perbelanjaan, dan di daerah elit maka rumah yang ditawarkan dipastikan akan banyak yang tertarik.C. KEUNGGULAN INVESTASI YANG DITAWARKANKeunggulan investasi yang diterapkan adalah dari konsep perumahan alam yang ditawarkan. Konsep perumahan ini adalah konsep perumahan yang didasari oleh arsitektur ekologis yang memang merupakan sebuah arsitektur yang tidak merusak alam sehingga perumahan yang ditawarkan akan lebih mempunyai kenyamanan alam dan mempunyai kelebihan tersendiri daripada perumahan-perumahan lain yang sekarang sedang menjamur.1. Keunggulan dari segi ArsitekturDari segi arsitektur keunggulan tentunya dapat dilihat dari design bangunan yang lebih dekat dengan alam dan mempunyai unsur alam pada banyak sisi bangunan. Selain unsur alam yang diusung, arsitektur ekologis yang merupakan strategi konsep yang diusung juga akan mengedepankan pencahayaan dan penghawaan alami sehingga menghemat energy, tidak merusak alam, dan memberikan kenyamanan bagi penghuninya. Kelebihan dari segi arsitektur diantaranya adalah sebagai berikut :

a. Fasad Bangunan

Fasad bangunana akan banyak menggunakan jendela yang tebuat dari kaca agar cahaya alami dapat masuk namun untuk menghindari panas thermal yang berlebihan maka kaca yang digunakan adalah kaca yang mempunyai daya serap panas yang lemah. Selain itu fasad bangunan juga dibekali dengan secondary skin untuk menghindari silau pada saat pagi dan sore hari.b. Penggunaan Material Alam

Penggunaan material alam adalah salah satu cara untuk mencapai konsep alam pada rumah tingga, selain itu menggunakan material alam juga akan memberikan kesan sejuk dan nyaman bagi pengguna bangunan.

c. PondasiPondasi yang digunakan adalah pondasi beton berbatu (cyclopean concrete). Terdiri dari 40 % beton dan 60% batu. Antara sloof dan dinding diberi lapisan aspal setebal 2mm agar serangga dari bawah tidak dapat naik ke dinding. Dibawah lantai sebelum hurugan dipasang plastic agar kelembaban tanah tidak naik ke atas, sehingga lantai kayu tidak menjadi lapuk.

d. Lantai

Lantai yang digunakan adalah lantai kayu dengan jenis kayu bengkirai yang sudah dibuat menjadi papan. Dipilihnya kayu ini karena kayu ini tidak disukai oleh rayap. Lantai kayu ini tidak difinishing karena sifat kayu yang jika digunakan terus menerus akan mengkilap. Sebagai lantai teras digunakan plat beton dengan ketebalan 6cm yang diatasnya diberikan lapisan batu.

e. Dinding

Dinding pada rumah tinggal akan menggunakan dinding batako. Pada tembok atau dinding bagian luar diberikan lapisan batu dengan maksud agar menahan panas dari sinar matahari agar tidak masuk ke dalam rumah.2. Keunggulan pada Lingkungan PerumahanLingkungan perumahan juga akan mengusung konsep arsitektur ekologis sehingga konsep alam pada perumahan akan lebih terasa sehingga perumahan akan banyak dilirik karena memiliki konsep yang berbeda dan lebih unggul karena memperhatikan lingkungan penghuninya juga. Arsitektur ekologi memang memiliki banyak prinsip untuk mengolah lingkungan dan memang sangat sedikit chance untuk bias mengolah lahan dan alam sehingga terdapat beberapa cara dibawah ini untuk mencapai konsep perumahan alam yang diterapkan oleh perumahan ini , diantaranya adalah :a. Fasilitas ruang terbuka hijau yang memadahiFasilitas ruang terbuka hijau pada perumahan ini adalah menggunakan adanya taman yang berada di area perumahan sehingga dengan adanya taman lingkungan perumahan akan lebih hijau dan sejuk karena banyak tanaman hijau yang menghiasi taman. Selain taman juga terdapat air mancur yang mengalir sehingga memberikan kesejukan bagi penghuni perumahan. Taman ini juga dilengkapi dengan playground bagi anak-anak untuk bermain sehingga taman ini sangat cocok untuk dikunjungi dan digunakan penghuni perumahan pada sore hari pada saat udara sejuk.b. Pengoptimalan lahanKarena mengusung konsep lingkungan yang hijau dan ramah lingkungan maka lahan yang ada akan diolah semaksimal mungkin sehingga tidak mengubah lingkungan alam yang ada. Dengan begitu kesan alami yang diusung akan muncul dengan sendiri nya karena tetap mempertahankan keasliah lahan. c. Menggunakan material alamMaterial alam yang digunakan adalah kayu dan batu alam, dengan menggunakan bahan-bahan alam maka rumah akan memiliki kesan yang alami dan menyatu dengan alam sehingga akan menimbulkan kesan lingkungan yang alami dan hijau. Dengan menggunakna material alam juga akan menimbulkan rumah yang nyaman dan sejuk saat dipandang.d. Pengolahan air limbah (rumah tangga ataupun air hujan)Pengolahan air limbah menjadi isu yang sering diangkat pada pembangungan perumahan. Pengolahan air limbah akan dibagi per unit untuk grey water dan rain water sehingga setiap rumah dapat memanfaatakan hasil proses pengolahan dalam bentuk lain, seperti air penyiram tanaman, pengisi kolam rumah. Sedangkan skala perumahan, pengolahan yang dapat dilakukan adalah pembuatan sistem limbah ipal secara menyeluruh agar mempermudah perawatan diperumahan.Manfaat dari pengolahan air limbah yaitu:1) Menciptakan perumahan hijau2) Mengurangi polusi air dan limbah domestik3) Menghemat biaya pengeluaran Air PDAM4) Penghematan pembuatan sistem jaringan pipa limbah air.3. Keunggulan Lokasi PerumahanLokasi perumahan yang berada di daerah Solo Baru merupakan daerah potensial karena sekarang merupakan sentra bisnis baru yang ada di Kota Solo. Karena menjadi pusat bisnis, Solo Baru mengalami banyak perkembangan dari pertokoan dan usaha-usaha serta perkembangan fasilitas seperti perhotelan, pusat perbelanjaan, dan sekolah-sekolah elite yang ada di Solo.Beberapa kelebihan lokasi perumahan ini antara lain :a. Akses yang mudah dari kota Solob. Berada di daerah pusat bisnis yang sedang berkembang pesatc. Dekat dengan fasilitas perbelanjaan (The park Lifestyle Mall, Hartono Mall, Carrefour)d. Dekat dengan fasilitas bisnis dan gedung pertemuan (convention hall, perkantoran, The Park Super Block)e. Dekat dengan fasilitas wahan bermain (Pandawa Water Park)f. Dekat dengan fasilitas sekolah (SD-SMP Al Azhar Solo Baru)g. Dekat dengan failitas kesehatan (Rumah Sakit Dr.Oen)D. HAMBATAN YANG MUNGKIN DIHADAPIBeberapa hambatan yang mungkin dihadapi dalam investasi green orchid residence adalah sebagai berikut :1. Harga tanah yang semakin naikArea lokasi yang semakin berkembang dengan bisnis perumahan membuat harga tanah semakin meningkat, ditambah dengan lokasi yang pada masa mendatang dekat dengan pintu keluar tol Semarang Solo Sragen maka potensi untuk berkembang pada daerah sekitar semakin meningkat. Berdasarkan hasil pencarian data, pada daerah belakang solo pos yaitu 750 1 juta per meter persegi. Dengan diapit jalan adi sumarmo dan adi sucipto membuat daerah ini semakin berkembang2. Penggunaan modal yang besarKebutuhan modal yang besar akan meliputi beberapa biaya seperti :a. Biaya pembebasan lahanb. Biaya perijinanc. Biaya konstruksi bangunan rumahd. Biaya sarana dan prasarana ( jalan utama, jalan lingkungan, saluran, pagar cluster, pos jaga, taman, trafo gantung/gardu, jaringan listrik dll )e. Biaya promosi,marketing,gaji karyawan, adm dll ( biaya operasional + overhead )f. Bajak penjualan bangunan 5% dari harga jual rumah excl. ppn 10%3. Birokrasi dan LegalitasBirokrasi dan legalitas perizinan sangat penting dalam hal investasi, maka hal yang perlu disiapkan adalam sertifikat hak kepemilikan atas investasi yang dibuat. Agar dapat dipenuhi beberapa diantaranya :a. Izin Mendirikan Bangunganb. Izin Peruntukan Lahan4. Persaingan antar pengembang rumahSemakin berkembangnya masyarakt membuat berbagai pilihan investasi perumahan juga berkembang pesat.penawaran konsep yang sederhana namun menjanjikan akan dibuat agar dapat memiliki penawaran yang berbeda dengan lingkungan sekitar dimana perumahan yang ada hanya sekedar bangunan tempat tinggal.Apabila terdapat hambatan, maka solusi diperlukan sehingga : 1. Harga Tanah yang terus meningkat.Solusi terhadap hambatan ini adalah pemilihan lokasi yang tepat dan penyegeraan negosiasi terhadap pemilik lahan.2. Penggunaan Modal yang besar Pada bisnis investasi, kebutuhanakan modal dapat dicapai dengan cara :a. Kerjasama dengan pemilik lahan1) Beli Lahan dengan Sistem Bagi HasilPada sistem ini, pemilik modal atau investor dan pemilik tanah akan membuat beberapa negosiasi dimana pembagian hasil atas pengelolaan tanah dan proyek yang dilakukan dan dapat berbeda beda. Bisa 70 30 %2) Beli Lahan dengan bayar bertahapSistem ini seperti cicilan namun dengan pembayaran tanpa uang muka.3) Sistem pembayaran kepada pemilik tanahPada sistem ini proses pembayaran akan langsung diterima kepada pemilik tanah, sehingga pengembang tidak perlu mengeluarkan uang untuk pembelian lahan, hanya pada pembangunan dan pengembangan.4) Mengundang InvestorHal ini investor akan berperan sebagai pengurus lahan, apabila pemilik lahan pada kawasan ini banyak, maka mengundang investor sebagai pengurus pembelian lahan sangat bermanfaat.b. Kerjasama dengan Bank1) Peminjaman Modal untuk pembangunan proyekHal ini merupakan peminjaman dengan melihat bisnis investasi yang akan dilakukan.2) Menggunakan Sistem KPR yang disediakan BankPada metode KPR, bank yang membayar pelunasan rumah kepada pengembang, lalu pembeli unit rumah yang akan mencicil pada Bank dengan bunga tertentu. Bank hanya membayar paling banyak 70%-80% dari harga rumah sesuai hasil analisa kelayakan kredit, sisanya (20%-30%) adalah uang muka yang harus pembeli bayar kepada kita sebagai pengembang. Jangka waktu kredit 3-15 tahun bahkan hingga 20 tahun3. Birokrasi dan LegalitasPenyelesaian solusi disini yaitu:

a. Pemilihan lokasi yang sesuai denganaturah peruntukan lahan sebuah kota RTRK ( Rencana Tata Ruang Kota)b. Pengususan perizinan ke Dinas PU dan Bappedac. Pengurusan izin tanah ke Badan Pertanahan Negara untuk pengecakan besaran dan kesesuaian dengan sertifikat tanahd. Pengurusan AMDAL (Analisa Dampak Lingkungan)/ UKL/UPL ( upaya pengelolaan lingkungan hidup dan upaya pemanfaatan lingkungan hidup )e. Pengurusan IMB (Izin Mendirikan Bangunan) dengan dilampirkan berkas amdal dan tanah yang telah diurus sebelumnya.Kebutuhan pada IMB adalah :1) Gambar kerja Rumah yang akan dibangun2) Surat pernyataan Tetangga yang disyahkan tetangga kanan kiri depan belakang, RT/RW, Kelurahan, Kecamatan3) Surat Pernyataan bertanggung jawab terhadap semua kegiatan yang dilakukan dan segala yang ditimbulkan.4) Copy Status Tanah5) Copy KTP penanggung jawab6) Copy lunas PBBE. URUTAN PELAKSANAAN1. Menentukan bentuk dan model investasi yang potensial agar memiliki inovasi terhadap lingkungan sekitar.2. Penentuan Lokasi dan Negosiasi Pembelian lahan3. Perencanaan dan perhitungan investasi4. Penentuan besarnya modal investasi5. Survey lokasi yang akan dibangun6. Pembuatan Desain dan Gambar Kerja7. Pembuatan Rencana Anggaran Biaya8. Pengurusan IMB ke dinas terkait9. Pemilihan Kontraktor Pelaksana sampai Kontrak Kerja terhadap kontraktor10. Pelaksanaan Pembangunan11. Pemasaran soft desain sampai pembangunan selesai12. Pengelolaan Kawasan