PERAN MANAJEMEN RANTAI PASOKDALAM KONSTRUKSIAbstraksiSupply chain management (SCM) adalah sebuah konsep yang telah berkembang di bidang manufaktur,berasal dari Just-In-Time (JIT) produksi dan logistik. Hari ini, SCM merupakankonsep manajerial otonom, meskipun sebagian besar masih didominasi oleh logistik. SCMupaya untuk mengamati seluruh lingkup rantai pasokan. Semua masalah yang dilihat dan diselesaikandalam perspektif rantai pasokan, dengan mempertimbangkan saling ketergantungan dalam rantai pasokan.SCM menawarkan suatu metodologi untuk meringankan kontrol rabun dalam rantai pasokan yang telahmemperkuat limbah dan masalah.Rantai pasokan konstruksi masih penuh sampah dan masalah yang disebabkan oleh kontrol rabun.Perbandingan studi kasus dengan penelitian sebelumnya membenarkan bahwa limbah dan masalah dalamrantai pasokan konstruksi luas hadir dan gigih, dan karena interdependensisebagian besar terkait dengan penyebab dalam tahap lain dari rantai pasokan. Karakteristiksupply chain konstruksi memperkuat masalah dalam rantai pasokan konstruksi, dan mungkinjuga menghambat penerapan SCM untuk konstruksi. Sebelumnya inisiatif untuk memajukansupply chain konstruksi telah agak parsial.Metodologi generik yang ditawarkan oleh SCM memberikan kontribusi untuk pemahaman yang lebih baik danpenyelesaian masalah dasar dalam rantai pasokan konstruksi, dan memberikan petunjuk untukpengembangan rantai pasokan konstruksi. Para solusi praktis yang ditawarkan oleh SCM, bagaimanapun,harus dikembangkan dalam praktek pembangunan itu sendiri, dengan mempertimbangkan spesifikkarakteristik dan kondisi lokal rantai pasokan konstruksi.New!Sign in and click the star to save this translation into your Phrasebook.Sign inDismissGoogle Translate for Business:Translator ToolkitWebsite TranslatorGlobal Market Finder

PENDAHULUANSupply chain management (SCM) adalah sebuah konsep yang berasal dari sistem pasokan dimanaToyota terlihat untuk mengkoordinasikan pasokannya, dan mengelola pemasok (Womack dkk. 1990).Dalam hal produksi ramping, SCM berkaitan erat dengan lean supply (Lamming 1996). itukonsep dasar SCM mencakup perangkat seperti pengiriman Just-In-Time (JIT) dan logistikmanajemen. Konsep saat SCM agak luas tetapi sebagian besar masih didominasioleh logistik.Sampai saat ini, dalam konstruksi, inisiatif milik domain SCM telah agakparsial meliputi subset dari masalah (misalnya, biaya transportasi) di bagian terbatas darikonstruksi rantai pasokan (misalnya, situs konstruksi). Dalam kebanyakan kasus, isu-isu yang dianggapdari titik kontraktor utama pandang (misalnya, Asplund dan Danielson 1991, Wegelius-Lehtonen et al. 1996).Angka statistik menunjukkan bahwa kontraktor utama membeli lebih banyak tenaga kerja dan material darisebelumnya. Misalnya, pada tahun 1994, dalam industri konstruksi Belanda (yaitu perumahan, komersialdan bangunan industri), bagian kontraktor utama 'dalam total omset nasional memilikimenurun menjadi 24% (Scholman 1997). Dengan demikian, pemasok dan subkontraktor mewakili sekitar75% dari omset. Saat ini, ini diharapkan lebih.Akibatnya, kontraktor utama menjadi lebih dan lebih bergantung pada aktor-aktor lain dalamkonstruksi rantai pasokan (misalnya, pemasok dan subkontraktor). Oleh karena itu, mereka perlu merevisistrategi pasokan mereka dan hubungan perdagangan dengan subkontraktor dan pemasok.Dengan demikian, tujuan dari makalah ini adalah untuk menjelaskan peran dan kemungkinan SCM dikonstruksi. Mulai dari pelajaran yang pernah dipelajari dan metodologis pengembangan SCM dimanufaktur, rantai pasokan hadir dalam konstruksi diamati, dan rekomendasi untukSCM dalam konstruksi disajikan.Fokus dari makalah ini adalah pada rantai pasokan dari kontraktor utama. Ini harus dicatat bahwadalam konstruksi, pemilik real estate juga dapat mendorong pengembangan rantai pasokan.Upply MANAJEMEN RANTAI DI MANUFAKTURASAL MANAJEMEN RANTAI PASOKSCM adalah sebuah konsep yang berasal dan berkembang dalam industri manufaktur. Pertamatanda-tanda yang jelas SCM dalam sistem pengiriman JIT sebagai bagian dari Toyota ProductionSystem (Shingo 1988). Sistem ini bertujuan untuk mengatur pasokan ke pabrik Toyota Motorhanya di kanan - kecil - jumlah, tepat pada waktu yang tepat. Tujuan utamanya adalah untuk mengurangipersediaan drastis, dan untuk mengatur interaksi pemasok dengan garis produksi yang lebihefektif.Setelah kemunculannya di industri otomotif Jepang sebagai bagian dari sistem produksi,evolusi konseptual SCM telah mengakibatkan status otonom konsep dalamteori manajemen industri, dan subjek yang berbeda penelitian ilmiah, seperti dibahas dalamliteratur tentang SCM (misalnya, Bechtel dan Yayaram 1997, Cooper et al. 1997). Seiring dengan aslinyaPendekatan SCM, konsep manajemen lainnya (misalnya, rantai nilai, perusahaan yang diperluas) memilikitelah mempengaruhi evolusi konseptual terhadap pemahaman kini SCM.Roles Supply Chain Management dalam KonstruksiProsiding IGLC-7 135Di satu sisi, konsep SCM merupakan kelanjutan logis dari manajemen sebelumnyaPerkembangan (Van der Veen dan Robben 1997). Meskipun sebagian besar didominasi oleh logistik,konsep kontemporer SCM mencakup lebih dari sekedar logistik (Cooper et al. 1997).Sebenarnya, SCM adalah menggabungkan fitur-fitur tertentu dari konsep termasuk Total QualityManajemen (TQM), Business Process Redesign (BPR) dan JIT (Van der Veen dan Robben1997).KONSEP MANAJEMEN RANTAI PASOKRantai pasokan telah didefinisikan sebagai 'jaringan organisasi yang terlibat,melalui keterkaitan hulu dan hilir, dalam proses dan kegiatan yang berbeda yangmenghasilkan nilai dalam bentuk produk dan jasa di tangan pelanggan utama '(Christopher 1992).Produsen Perakit Pemasok Pengecer PelangganBagianpembuatanProdukmajelisBahan PenjualanGunakan ataukonsumsiAliran material (persediaan, produksi, pengiriman, dll)Arus informasi (perintah, jadwal, perkiraan, dll)Gambar 1: Konfigurasi Generik dari rantai pasokan di bidang manufakturSCM terlihat di seluruh rantai pasokan (Gambar 1), bukan hanya pada entitas berikutnya atautingkat, dan bertujuan untuk meningkatkan transparansi dan keselarasan koordinasi rantai pasokan dankonfigurasi, terlepas dari batas-batas fungsional atau perusahaan (Cooper dan Ellram 1993).Menurut beberapa penulis (misalnya, Cooper dan Ellram 1993), pergeseran dari cara-cara tradisionalmengelola rantai pasokan terhadap SCM meliputi berbagai elemen (Tabel 1).Cara tradisional pengelolaan (Tabel 1) pada dasarnya didasarkan pada konversi (atautransformasi) view pada produksi, sedangkan SCM didasarkan pada aliran pandangan produksi.Pandangan konversi menunjukkan bahwa setiap tahap produksi dikontrol secara independen,sedangkan pandangan aliran berfokus pada kontrol total aliran produksi (Koskela 1992).METODOLOGI MANAJEMEN RANTAI PASOKDalam literatur tentang SCM, banyak metode supply chain telah diusulkan. Sebagian besar metodemengatasi masalah logistik dari rantai pasokan, misalnya, tingkat kualitas, persediaan, lead-time danbiaya produksi.Metode pemetaan pipa (Scott dan Westbrook 1991), pasokan pemodelan rantai(Davis 1993) dan logistik pengukuran kinerja (Lehtonen 1995) menganalisis stoktingkat di seluruh rantai pasokan. Metode LOGI (Luhtala et al. 1994, Jahnukainen et al.1995) studi waktu buffer dan masalah pengendalian dari proses pengiriman. Supply chainbiaya (La Londe dan Pohlen 1996) berfokus pada biaya penumpukan sepanjang rantai pasokan. Integralmetode seperti pemetaan value stream (Hines dan Kaya 1997, Jones et al. 1997) dan processVrijhoef dan Koskela136 26-28 Juli 1999 University of California, Berkeley, CA, Amerika Serikatpengukuran kinerja (De Toni dan Tonchia 1996) menawarkan "toolbox" untuk menganalisisberbagai isu termasuk lead time dan cacat kualitas.Tabel 1: Perbedaan Karakteristik antara cara-cara tradisionalmengelola rantai pasokan dan SCM (Cooper dan Ellram 1993)Elemen manajemen tradisional manajemen rantai suplaiManajemen persediaanpendekatanUpaya pengurangan Independen Bersama saluranpersediaanPendekatan Total biaya Meminimalkan biaya perusahaan efisiensi biaya Saluran-lebarHorison waktu jangka pendek jangka panjangJumlah informasiberbagi dan pemantauanTerbatas untuk kebutuhan saat initransaksiSeperti yang diperlukan untuk perencanaan danproses pemantauanJumlah koordinasibeberapa tingkat disaluranKontak tunggal untuk transaksiantara pasangan channelBeberapa kontak antara tingkat diperusahaan dan tingkat saluranPerencanaan bersama Transaksi berbasis OngoingKecocokanfilosofi perusahaanKompatibilitas tidak relevan minimal untuk kuncihubunganKeluasan pemasokdasarBesar untuk meningkatkan persaingandan risiko penyebaranKecil untuk meningkatkan koordinasiKepemimpinan saluran Tidak diperlukan Dibutuhkan untuk fokus koordinasiJumlah risiko berbagidan manfaatMasing-masing pada Risiko dan manfaat sendiri dibagi atasjangka panjangKecepatan operasi,informasi dantingkat persediaan"Gudang" orientasi(Penyimpanan, safety stock)terganggu oleh hambatan aliran;lokal untuk pasang saluran"Pusat Distribusi" orientasi(Kecepatan persediaan) interkoneksiarus, JIT, respon cepat di seluruhsaluranSelain menilai dan memperbaiki rantai pasokan, elemen lain yang penting untukmetodologi SCM. Sebuah metodologi generik SCM dapat disimpulkan menggabungkan dangeneralisasi kesamaan metode SCM berbeda. Di satu sisi, metodologi SCMberuang kemiripan dengan Siklus Deming (Gambar 2). Secara generik, metodologi SCMterdiri dari empat elemen utama: (1) penilaian rantai suplai, (2) desain ulang rantai suplai, (3)Pasokan kontrol rantai, dan (4) Kontinu perbaikan rantai pasokan.Meningkatkan MenilaiRedesign KontrolUndang-Undang RencanaLakukan checkGambar 2: Metodologi SCM Generik dibandingkan dengan CycleRoles Deming Supply Chain Management dalam KonstruksiProsiding IGLC-7 137Langkah pertama adalah untuk menilai proses saat ini di seluruh rantai pasokan untuk mendeteksi aktuallimbah dan masalah. Masalah di sini adalah untuk menemukan kausalitas antara limbah dan masalah,dan menemukan akar penyebabnya. Setelah kausalitas dipahami, dan setelah mengetahui tentangakar penyebab, langkah berikutnya adalah untuk mendesain ulang rantai pasokan dalam rangka memperkenalkan strukturalpenyelesaian masalah. Ini termasuk redistribusi peran, tugas dan tanggung jawabantara para pelaku dalam rantai pasokan, dan peninjauan kembali dari prosedur.Langkah berikutnya adalah untuk mengendalikan rantai pasokan sesuai dengan konfigurasi baru. Sebuahbagian penting dari kontrol adalah instalasi mekanisme monitoring untuk terusmenilai bagaimana rantai pasokan beroperasi. Ini termasuk sistem untuk mengukur dan memperkirakan limbahseluruh proses supply chain, dan sistem umpan balik untuk membahas dan mengevaluasi mendasarimasalah. Tujuannya adalah untuk terus mengidentifikasi peluang-peluang baru, dan mencari baruinisiatif untuk mengembangkan rantai pasokan. Bahkan, peningkatan ini terus menerus menyiratkanevaluasi yang terus menerus dari proses supply chain, dan penyebaran berulang sebelumnyatiga langkah: penilaian, desain dan kontrol (Gambar 2).PENGELOLAAN RANTAI SUPLAI DALAM KONSTRUKSIMENILAI KONSTRUKSI RANTAI SUPPLY MELALUI STUDI KASUSPada bagian ini, tiga studi kasus yang dieksekusi di Belanda dan Finlandia sedangdijelaskan, yang mewakili tiga latihan penilaian rantai pasokan. Studi kasusmewakili tiga analisis terpisah rantai pasokan yang berbeda. Studi kasus memberikan beberapawawasan dalam limbah, masalah dan penyebab, dan saling ketergantungan mereka saat ini ada dirantai pasokan konstruksi (Tabel 2).Tabel 2: metodologi studi kasusMetode Studi kasus 1 Studi kasus Studi kasus 2 3KuantitatifanalisaPengukuran Limbah:buffer waktuKualitatifanalisaPengamatan,wawancara dllMasalah:masalah pengendalianImplisitanalisaTayangandan lain-lainPenyebab:perdagangan tradisionalStudi kasus yang hanya diterapkan pada bagian dari rantai pasokan dikoordinasikan oleh utamakontraktor (Gambar 3). Studi kasus pertama mewakili pengukuran (yaitu kuantitatifanalisis) buffer waktu sepanjang bagian dari proses rantai elemen dinding betonbangunan perumahan (Vrijhoef 1998). Studi kasus kedua mewakili analisis masalah(Analisis kualitatif yaitu) untuk mengidentifikasi dan menemukan masalah pengendalian dalam proses rantaielemen faade komposit di bangunan perumahan (Vrijhoef 1998). Studi kasus ketigamewakili scan cepat dari dampak biaya metode trading yang digunakan oleh kontraktor utamamembeli bahan. Scan adalah bagian arus bawah (analisis implisit yaitu) dari yang lebih besarprogram penelitian untuk menyelidiki cara-cara baru manajemen bahan oleh kontraktor utama.Studi kasus merupakan beberapa contoh yang baik dari efek saling ketergantungan dalamkonstruksi rantai pasokan (Tabel 3). Waktu buffer, seperti yang diamati dalam studi kasus pertama, yangterutama berlokasi di antara sub-proses, memisahkan sub-proses untuk copeVrijhoef dan Koskela138 26-28 Juli 1999 University of California, Berkeley, CA, Amerika SerikatPrakarsaPembuatanelemenOperasikapasitasBahanproduksiBagianpembuatanSerah GunakanDesain TenderKonstruksidi situsPembelianResident Principal Architect &konsultanKontraktor utamaPemasok langsung& Sub-kontraktorLangsungpemasokArus informasi (perintah, jadwal, perkiraan, dll)Aliran material (persediaan, produksi, pengiriman, dll)Gambar 3: Konfigurasi Generik dari rantai suplai tradisional di gedung perumahanTabel 3: Tinjauan Pertama Dua Studi KasusStudi kasus 1 Studi kasus 2Deskripsi studi kasus ini mengacu pada waktupengukuran untuk mendeteksi dan menganalisa waktubuffer di bagian dari proses supply chainelemen dinding beton termasukpenggalian dan pengiriman pasir,fabrikasi dan pengiriman elemen, daninstalasi situs elemen.Melibatkan analisis masalah untuk mengidentifikasidan menemukan masalah pengendalian dalambagian dari proses rantai kompositfaade elemen. Bagian yang diamatitermasuk persiapan kerja, hargatawar-menawar, rekayasa, perakitan,dan pemasangan lokasi elemen.Analisis tujuan penggunaan waktu sepanjangProses untuk mendapatkan wawasan dalam waktupenumpukan, dan besarnya dan lokasibuffer waktu.Analisis masalah pengendaliansepanjang proses untuk mendapatkanwawasan dalam terjadinya dan kausalitasantara masalah dan penyebabnya.Metode dekomposisi dari proses dalam sub-proses dan kegiatanPengukuran waktu kegiatanPengkategorian menggunakan waktu per kegiatan:terbuang, non-nilai tambah, nilai tambahMenemukan dan mengukur waktu bufferMenyusun proses waktu penumpukanMembusuk proses dalam sub-prosesMengungkap pengendalian yangmasalah per sub-prosesMengidentifikasi dan menemukan penyebabMenemukan koneksi antaramasalah dan penyebabHasil Ternyata pada awal danakhir sub-proses waktu yang luar biasabuffer terjadi. Waktu buffer yangterutama karena persediaan dan penundaan.Pangsa waktu buffer dibandingkan dengantotal lead-time adalah cukup besar (70 -80%). Masalah mendasar dari waktubuffer mencakup perencanaan terpisah. Itumasalah disebut berbagai akar penyebabtermasuk hambatan antar-organisasi.Masalah pengendalian yangbanyak. Akar penyebab termasuk non-hubungan kerja kolaboratifantara pihak-pihak, dan permusuhantawar-menawar. Sebagian besar masalah yangditemui pada operasional dantingkat manajerial disebabkan olehstrategis dan budaya masalah. Initermasuk kurang target umum,keengganan dan opportunism.Roles Supply Chain Management dalam KonstruksiProsiding IGLC-7 139dengan variabilitas dan non-sinkronisitas. Waktu buffer yang memiliki dampak besar pada waktupenumpukan dalam proses keseluruhan (Gambar 4). Masalah pengendalian, seperti yang diamati dalam keduastudi kasus, sebagian besar berasal dari kegiatan sebelumnya dalam rantai, yang dilakukan oleh aktor-aktor sebelumnya(Gambar 5). Masalah pengendalian menyebabkan banyak limbah, termasuk buffer waktu.Dari studi kasus tiga kesimpulan utama dapat ditarik. Pertama, bahkan dalam yang normalsituasi limbah banyak dan masalah yang ada dalam rantai pasokan konstruksi. Namun, hal initidak melihat atau sering diabaikan. Dalam rantai, sebagian besar pelaku (perusahaan dan divisi terpisahperusahaan yang sama) tampaknya hanya mengelola bagian mereka sendiri, mengamankan bisnis mereka sendiri.Kedua, sebagian besar limbah dan masalah disebabkan di negara lain (yaitu sebelumnya) tahapkonstruksi rantai pasokan selain di mana mereka ditemukan. Akar penyebab limbah danmasalah yang jarang ditemukan dalam kegiatan di mana mereka temui, melainkan dalamaktivitas sebelumnya dilaksanakan oleh aktor sebelumnya, sering beroperasi pada tingkat organisasi yang lebih tinggi.Ketiga, limbah dan masalah yang sebagian besar disebabkan oleh kontrol rabun dari pasokan konstruksirantai. Banyak pelaku dalam rantai tampaknya tidak mampu atau tertarik untuk melihat dampak dari merekaperilaku pada kegiatan lain (yaitu kemudian) dalam rantai. Dalam kebanyakan kasus, pelaku tidak diminta untukmempertimbangkan dampak dari kegiatan mereka. Sebaliknya, mereka didorong untuk mengoptimalkan peran merekarantai, tidak memperhitungkan kegiatan lain rekening dan aktor dalam rantai pasokan.Kesimpulan ini didasarkan pada tiga studi kasus. Dalam rangka untuk mendukung kesimpulan, paraHasil studi kasus sedang dibandingkan dengan temuan dalam penelitian yang ada.Gambar 4: Kasus 1 - Pengukuran waktu elemen dinding betonPasir produksi Elemen fabrikasi perakitan SitusProsesWaktuMenggunakan waktuProsesTerbuang menggunakan waktu(Sekitar 70%)Waktu bufferNon-nilai tambah penggunaan waktu(Sekitar 10%)Nilai tambah penggunaan waktu(Sekitar 20%) Vrijhoef dan Koskela140 26-28 Juli 1999 University of California, Berkeley, CA, Amerika SerikatGambar 5: Kasus 2 - Analisa masalah elemen faade kompositPERBANDINGAN HASIL STUDI KASUS DENGAN HASIL PENELITIAN DI SUDAHJarnbring (1994) ditemukan dalam penelitian pada aliran material dalam konstruksi Swedia bahwa nilai-tambahan waktu dari arus hanya 0,3% sampai 0,6% dari keseluruhan waktu alir. Berbagai studi menunjukkanpengurangan biaya potensial bervariasi dari 10% sampai 17% dari biaya bahan (harga beli yaitu)dengan cara perbaikan logistik (misalnya, Asplund dan Danielson 1991, Jarnbring tahun 1994,Wegelius-Lehtonen 1995). Sebagian peneliti berpendapat bahwa peluang untuk penghematan biaya tersebut akanmeningkat jika kontraktor dan pemasok akan bekerja sama untuk mengidentifikasi peluang bersama untukmeningkatkan logistik. Namun, dalam sebuah penelitian ke logistik konstruksi, Wegelius dkk. (1996)menemukan bahwa harga pembelian masih mendominasi kriteria untuk pemilihan pemasok, yangdikonfirmasi oleh Jarnbring (1994). Srkilahti (1993) menemukan bahwa, secara umum, subkontraktor yangjuga dipilih atas dasar harga.Jangka waktu temuan ini mendukung kesimpulan dari studi kasus untukKeberadaan limbah yang cukup besar dalam rantai pasokan konstruksi (yaitu bagian dari rantaimelibatkan kontraktor dan pemasok). Juga, argumen bahwa perbaikan bersama logistikakan lebih efisien (yaitu lebih murah) ketika pelaku dalam rantai pasokan akan bekerja samamenunjukkan fakta bahwa perundingan adversarial adalah boros. Bila mengambil seluruh pasokanSitusinstalasiPekerjaanpersiapanDesain danteknikMajelisTransportasidan pengirimanKontraktor utamaKontraktor utamaPemborong bawahanInsinyurPemasok tidak langsungMasalahData yang tidak akuratKebutuhan informasi tidakbertemuTawar permusuhanPencarian panjang untukdibutuhkaninformasiSalahdokumen.Menunggu waktu yang lamauntuk persetujuanperubahan desainPersediaan CacatPerubahan OrdePengiriman KompleksProsedurPanjang penyimpananKemasan InferiorsistemPengiriman besarKejurpengirimanGelisahpengepakanSistemKomplekspemesananProsedurMasalahMasalahMasalahProblemsRoles Supply Chain Management dalam KonstruksiProsiding IGLC-7 141rantai menjadi pertimbangan, dan semua kemungkinan untuk perbaikan, jumlah dihindarilimbah dan masalah harus jauh lebih tinggi.Laitinen (1993) menemukan bahwa setiap pelaku rantai pasokan menambahkan buffer waktu untuk dirinya sendiri dalamjadwal, dan sering menghasilkan dalam urutan yang berbeda atau kecepatan daripada berikutnya atau sebelumnyaaktor, mengoptimalkan hanya kegiatan sendiri. Hal ini juga adat untuk menggunakan persediaan materialbuffer terhadap variasi dan ketidakpastian dalam rantai pasokan (O'Brien 1995). Dalam sebuah studi tentangpengiriman komponen faade beton, Laitinen (1993) menemukan beberapa masalah yang menyebabkanvariasi dan ketidakpastian dalam proses pengiriman. Misalnya, informasi desain seringkekurangan, dan sulit masalah desain sering tidak rinci. Selain itu, perubahan desain yangyang disebabkan oleh informasi tidak tersedia, terlambat, salah atau tidak lengkap, dan mereka sering tidakdikomunikasikan ke pabrik.Studi kasus menunjukkan bahwa sebagian besar limbah dan masalah yang ditemukan disebabkan olehaktor lain dalam tahap yang lain dalam rantai pasokan. Studi kasus serta temuan dalampenelitian yang ada menunjukkan hubungan kausal antara masalah dalam satu tahap pasokanrantai menyebabkan limbah di negara lain (misalnya, berikutnya) panggung.Jarnbring (1994) menemukan bahwa kekurangan perencanaan dan informasi kekurangan pada dibutuhkanjumlah material merupakan karakteristik untuk pembelian bahan dalam konstruksi. Dalam sebuah studi tentangpenerapan lean production di bidang manufaktur komponen konstruksi, Koskeladan Leikas (1997) menemukan bahwa ada kecenderungan untuk menempatkan pesanan komponen konstruksi denganinformasi yang hilang karena desain yang tidak lengkap. Menurut Jarnbring (1994), keputusankeputusan tentang solusi logistik sering dibatasi kepada mereka solusi seseorang memiliki pengalaman atauwawasan masukDengan demikian, penyebab limbah dan masalah dalam rantai pasokan konstruksi, seperti yang disebutkansebelumnya, termasuk keputusan yang dibuat dengan kurangnya informasi atau pemahaman. Initampaknya berlaku untuk operasi rantai suplai itu sendiri, tetapi juga untuk mencari solusi (misalnya,untuk logistik).Perbandingan hasil studi kasus dengan penelitian sebelumnya membenarkan limbah itu danmasalah dalam rantai pasokan konstruksi tampaknya ekstensif hadir dan gigih. Karenauntuk saling ketergantungan dalam rantai pasokan, terjadinya limbah dan masalah yang saling terkaitdengan penyebab secara bertahap dan tingkatan rantai pasokan lainnya. Kontrol rabun konstruksimemperkuat rantai pasokan limbah dan masalah, dan mempersulit resolusi mereka.PERAN PENGELOLAAN RANTAI SUPLAI DALAM KONSTRUKSIKonsep generik, metode dan pelajaran yang dipelajari, yang telah dikembangkan dikerangka SCM, dapat digunakan dalam cara yang berbeda untuk perbaikan konstruksipasokan rantai. Berikut ini, kami menggambarkan bagaimana metodologi SCM dapat berkontribusi untukpemahaman masalah supply chain konstruksi, dan memberikan arahan kepadaupaya perbaikan. Dasar-line adalah resolusi efektif saling ketergantungan yang disebabkanmasalah dalam rantai pasokan konstruksi, termasuk masalah dasar dan kontrol rabun.PENAWARAN KONTRIBUSI MANAJEMEN RANTAI UNTUK MENGATASI MASALAH DASAR DIKONSTRUKSI: MEMAHAMI MASALAH KONSTRUKSI SUPPLY CHAINStudi kasus dan penelitian menunjukkan bahwa ada masalah dalam rantai pasokan konstruksisebagian besar ditandai dengan saling ketergantungan. Kontrol rabun dari rantai pasokan konstruksi, Vrijhoef dan Koskela142 26-28 Juli 1999 University of California, Berkeley, CA, Amerika Serikatdikombinasikan dengan perdagangan tradisional dan hubungan non-kooperatif, memperkuat masalah,dan mempersulit resolusi mereka.Di atas, SCM telah diperkenalkan, termasuk metodologi yang tepat untuk menyelesaikanmasalah dasar dalam rantai pasokan konstruksi. Langkah pertama metodologi menunjukkanpenilaian rantai untuk mengungkap sifat dan kausalitas dari masalah, yang telahditunjukkan sebelumnya dalam studi kasus. Memahami masalah yang ada adalah mutlakkebutuhan untuk dapat mengatasinya secara efektif. Tujuannya adalah untuk menjadi benar-benar sadar akandasar-dasar yang nyata dari masalah (yaitu melihat "gambaran besar"), dan mendekati masalah dengan benar(Yaitu holistik) untuk membuka kemungkinan untuk perbaikan yang efektif dari pasokanrantai. Bahkan, itu soal membuat limbah dan masalah terlihat dan nyata, danmengidentifikasi dan mendeteksi akar penyebab untuk membuatnya mungkin untuk menyelesaikan semuanya.ARGUMEN UNTUK PENGELOLAAN RANTAI SUPLAI DI KONSTRUKSI: PEMENUHANPENAWARAN RANTAI METODOLOGIBerdasarkan wawasan yang diperoleh dengan cara penilaian rantai pasokan, metodologi SCMkebutuhan untuk sepenuhnya diterapkan untuk menyelesaikan masalah-masalah yang ditemukan dalam pasokan konstruksirantai. Karena masalah yang paling tersebar di seluruh (sebagian besar) rantai pasokan,dibutuhkan solusi yang sama-sama mencakup beberapa tahapan dari rantai pasokan, termasukaktor yang terlibat. Berbagai solusi dan bagian dari rantai pasokan yang terlibat tergantungpada skala masalah.Setelah menilai rantai pasokan, metodologi SCM menunjukkan mendesain ulang(Konfigurasi ulang struktur rantai pasokan), kontrol (koordinasi rantai pasokan sesuaidengan konfigurasi baru) dan perbaikan terus menerus. Misalnya, terhadap pemasok,metodologi dapat mencakup rekayasa ulang proses pengadaan, instalasi sendikoordinasi logistik dan program pengembangan produk berulang. Biasanya, sepertikegiatannya meliputi kegiatan bersama antara aktor terpisah dalam rantai pasokan.Pengaturan rantai pasokan menangkal hubungan permusuhan dengan aktor-aktor lain (misalnya,kemitraan) yang diperlukan untuk memperbesar besarnya metodologi SCM, dan jelasjalan bagi penyelesaian masalah berbasis interdependensi dan kontrol rabun. Bahkan, aktortergantung satu sama lain untuk menerapkan metodologi rantai pasokan sukses.Pengembangan rantai pasokan harus dilakukan dalam kerjasama dengan meningkatnya jumlahaktor menanggulangi semakin banyak masalah (Gambar 6). Para aktor yang terlibat harus memilikiTujuan pembangunan umum, berbagi pandangan yang sama pada pengembangan, dan mengadopsi hal yang samapendekatan untuk masalah-masalah seperti menggenggam informasi kinerja kongkrit dan obyektif, danmencari peluang perbaikan kooperatif (Wegelius-Lehtonen dan Pahkala1998).Sangat menarik untuk membandingkan isu-isu pembangunan SCM, seperti yang didefinisikan oleh Lin dan Shaw(1998), dengan praktek yang sebenarnya konstruksi (Tabel 4). Peran Supply Chain Management dalam KonstruksiProsiding IGLC-7 143Meningkatkan MenilaiRedesign KontrolMeningkatkan MenilaiRedesign KontrolMeningkatkan MenilaiRedesign KontrolPengembangan rantai pasokanJumlah rantai pasokanmasalah yang tercakupJumlah rantai pasokanaktor yang terlibatGambar 6: Pendekatan Umum untuk Supply Pengembangan RantaiTabel 4: Isu Pembangunan SCM Menurut Lin dan Shaw (1998)PembangunanmasalahDeskripsipembangunanPraktek pembangunan yang sebenarnyaUrutaninformasitransparansiMasalahnya adalah bagaimana mengelolainformasi pesanan propagasi untukmeningkatkan rantai pasokan.Hal ini tidak jarang untuk menemukan bahwa penempatan suatusubkontrak atau memesan bahan tertundakarena negosiasi harga. Sebagai hasilnya,Untuk propagasi informasi secara efektifdihentikan.PenguranganvariabilitasMasalahnya adalah bagaimana mengurangivariabilitas dan bagaimana membuatsupply chain yang kuat ketika menghadapiketidakpastian.Perubahan perintah, yang berasal darilingkup klien, tim desain ataukontraktor utama, cukup biasa.Sinkronisasidari aliran materialMasalahnya adalah bagaimana untuk menyinkronkanketersediaan bahan untukperakitan.Hal ini tidak jarang melihat bahwa bahan-bahan yangdiproduksi dalam urutan yang sesuai untukmemasok pabrik, dan dikirimkan ke situsdalam mode meminimalkan transportasibiaya. Dengan demikian, pertimbangan selainkebutuhan perakitan mendominasi.Pengelolaankritissumber dayaMasalahnya adalah bagaimana mengidentifikasisumber daya kritis, lay outjaringan jalur kritis dan menempatkanUpaya untuk mengurangi beban kerjasumber daya kritis.Dalam desain tradisional-bid-membangunpengadaan dalam konstruksi, di manapihak dipilih berdasarkan harga, seringtidak mungkin atau sulit untuk secara objektifmengidentifikasi sumber daya kritis pasokanrantai di muka.Konfigurasidari pasokanrantaiMasalahnya adalah bagaimana untuk mengevaluasi dankemudian mengubah rantai.Semacam ini terus menerus dan jangka panjangperbaikan rantai pasokan daripertanyaan, karena untuk setiap proyek, barusupply chain configured.Vrijhoef dan Koskela144 26-28 Juli 1999 University of California, Berkeley, CA, Amerika Serikat

RINGKASANPraktek yang sebenarnya dalam konstruksi tidak hanya gagal untuk mengatasi masalah rantai pasokan, melainkanmengikuti prinsip-prinsip yang membuat kinerja supply chain buruk.SCM dapat memainkan peran utama dalam pembangunan. Prinsip peran SCM tercakup olehmetodologi SCM generik. SCM menawarkan pedoman umum yang dapat digunakan untuk menganalisis,rekayasa ulang, benar mengkoordinasikan, dan terus-menerus meningkatkan hampir konstruksi lengkapsupply chain, menyelesaikan masalah dasar dan kontrol rabun yang telah mengganggu parasupply chain. Ini akan menjadi hampir mustahil untuk mewujudkan dalam jangka pendek. Oleh karena itu,awalnya, metodologi SCM benar digunakan pada skala yang lebih rendah, menangani parsialmasalah pasokan rantai, yang melibatkan sejumlah pelaku rantai pasokan. Karena nyaberulang karakter, metodologi SCM menyiratkan suatu proses perbaikan terus-menerusyang ruang lingkup dapat diperbesar dari waktu ke waktu, yang melibatkan peningkatan jumlah daerahaplikasi.Beberapa bidang aplikasi, yang mungkin, dan sampai batas tertentu telah mengalamiSCM, termasuk pengurangan biaya (biaya terutama logistik), lead-time dan persediaanrantai pasokan. Dalam pandangan dari pangsa besar biaya ini di konstruksi, fokus ini seringsepenuhnya tepat. Kedua, fokus mungkin pada dampak dari rantai pasokan di situskegiatan. Di sini, tujuannya adalah untuk mengurangi biaya situs dan durasi. Dalam hal ini, primerpertimbangan adalah untuk memastikan materi (dan tenaga kerja) mengalir ke situs demi menghindarigangguan pada alur kerja. Ketiga, fokus mungkin pada mentransfer kegiatan darisitus untuk tahap hulu dari rantai pasokan. Alasannya mungkin hanya untuk menghindari inferiorkondisi situs, atau untuk mencapai konkurensi yang lebih luas antara kegiatan, yang tidak mungkindalam konstruksi situs dengan banyak dependensi teknis. Di sini, tujuannya adalah untuk mengurangi lagibiaya total dan durasi.Dalam prakteknya, daerah ini sangat erat terkait. Hal ini sering sulit untuk meningkatkanketergantungan dari pengiriman rantai pasokan tanpa mengatasi rantai suplai keseluruhan. Jikakegiatan ditransfer dari situs hulu rantai pasokan, itu adalah syarat bahwa resultan,supply chain lebih kompleks tertib dikelola dan ditingkatkan agar memiliki manfaatdimaksudkan.Dalam pandangan peran ini, kesenjangan dalam inisiatif sebelum memajukan rantai pasokan dapatdiidentifikasi. Misalnya, inisiatif logistik, menekankan (rata-rata) biaya, sering gagalmengatasi dampak variabilitas rantai pasokan pada perakitan situs. Selain itu, industrikonstruksi, dengan rantai yang panjang dan kompleks pasokan, telah sering kurang bahkan dasarprinsip-prinsip SCM.Tubuh generik pengetahuan yang masih harus dibayar dalam rangka SCM mengarah ke peningkatanmemahami karakteristik masalah supply chain konstruksi, dan memberikanarah tindakan. Namun, peran praktis untuk SCM harus dikembangkanpraktek pembangunan itu sendiri, dengan mempertimbangkan karakteristik konstruksi dansituasi tertentu. Kerjasama antara penelitian dan praktek dapat berperan dalamusaha, sebagaimana didalilkan Wegelius dan Pahkala (1998).

Definisi Perumahan Dan RumahDefinisi Perumahan Dan RumahPerumahan adalah kelompok rumah yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau hunian yang dilengkapi dengan prasarana lingkungan yaitu kelengkapan dasar fisik lingkungan, misalnya penyediaan air minum, pembuangan sampah, tersedianya listrik, telepon, jalan, yang memungkinkan lingkungan pemukiman berfungsi sebagaimana mestinya.Rumah adalah tempat untuk melepaskan lelah, tempat bergaul, dan membina rasa kekeluargaan diantara anggota keluarga, tempat berlindung keluarga dan menyimpan barang berharga, dan rumah juga sebagai status lambing social (Azwar, 1996; Mukono,2000)Rumah adalah struktur fisik terdiri dari ruangan, halaman dan area sekitarnya yang dipakai sebagai tempat tinggal dan sarana pembinaan keluarga (UU RI No. 4 Tahun 1992).Menurut WHO, rumah adalah struktur fisik atau bangunan untuk tempat berlindung, dimana lingkungan berguna untuk kesehatan jasmani dan rohani serta keadaan sosialnya baik untuk kesehatan kelu arga dan individu (Komisi WHO Mengenai Kesehatan dan Lingkungan, 2001).Menurut American Public Health Association (APHA) rumah dikatakan sehat apabila : (1) Memenuhi kebutuhan fisik dasar seperti temperatur lebih rendah dari udara di luar rumah, penerangan yang memadai, ventilasi yang nyaman, dan kebisingan 45-55 dB.A.; (2) Memenuhi kebutuhan kejiwaan; (3) Melindungi penghuninya dari penularan penyakit menular yaitu memiliki penyediaan air bersih, sarana pembuangan sampah dan saluran pembuangan air limbah yang saniter dan memenuhi syarat kesehatan; serta (4) Melindungi penghuninya dari kemungkinan terjadinya kecelakaan dan bahaya kebakaran, seperti fondasi rumah yang kokoh, tangga yang tidak curam, bahaya kebakaran karena arus pendek listrik, keracunan, bahkan dari ancaman kecelakaan lalu lintas (Sanropie, 1992; Azwar, 1996).Pengertian Perumahan dan PermukimanBerdasarkan Undang-undang No 4 Tahun 1992 tentang Perumahan dan Permukiman, terdapat beberapa pengertian dasar, yaitu; Rumah adalah bangunan yang berfungsi sebagai tempat tinggal atau hunian dan sarana pembinaan keluarga. Perumahan adalah kelompok rumah yang berfungsi sebagai lingkungan tempal tinggal atau lingkungan hunian yang dilengkapi dengan prasarana dan sarana lingkungan. Permukiman adalah bagian dari lingkungan hidup di luar kawasan lindung, baik yang berupa kawasan perkotaan maupun perdesaan yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian dan tempat kegiatan yang mendukung perikehidupan dan penghidupan. Satuan lingkungan permukiman adalah kawasan perumahan dalam berbagai bentuk dan ukuran dengan penataan tanah dan ruang, prasarana dan sarana lingkungan yang terstruktur. Prasarana lingkungan adalah kelengkapan dasar fisik lingkungan yang memungkinkan lingkungan permukiman dapat berfungsi sebagaimana mestinya. Rumah sebagai bangunan merupakan bagian dari suatu Permukiman yang utuh, dan tidak semata-mata merupakan tempat bernaung untuk melindungi diri dari segala bahaya, gangguan, dan pengaruh fisik belaka, melainkan juga merupakan tempat tinggal, tempat beristirahat setelah menjalani perjuangan hidup sehari-hari.(C. Djemabut Blaang, Perumahan dan Permukiman, 1986: 28), Permukiman adalah satuan kawasan perumahan lengkap dengan prasarana lingkungan, prasarana umum, dan fasilitas sosial yang mengandung keterpaduan kepentingan dan keselarasan pemanfaatan sebagai lingkungan kehidupan. Perumahan dan pemukiman merupakan kesatuan fungsional, sebab pembangunan perumahan harus berlandaskan suatu pola pemukiman yang menyeluruh, yaitu tidak hanya meliputi pembangunan fisik rumah saja, melainkan juga dilengkapi dengan prasarana lingkungan, sarana umum dan fasilitas sosial, terutama di daerah perkotaan yang mempunyai permasalahan majemuk dan multidimensional.Menurut Suparno Sastra M. dan Endi Marlina, (Perencanaan dan Pengembangan Perumahan, 2006:29) pengertian mengenai perumahan adalah kelompok rumah yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian yang dilengkapi dengan prasarana dan sarana lingkungan.Sedangkan permukiman menurut Suparno Sastra M. dan Endi Marlina, (Perencanaan dan Pengembangan Perumahan, 2006:37), adalah suatu tempat bermukim manusia untuk menunjukkan suatu tujuan tertentu. Apabila dikaji dari segi makna, permukiman berasal dari terjemahan katasettlementsyang mengandung pengertian suatu proses bermukim. permukiman memiliki 2 arti yang berbeda yaitu:1. Isi. Yaitu menunjuk pada manusia sebagai penghuni maupun masyarakat di lingkungan sekitarnya.2. Wadah. Yaitu menunjuk pada fisik hunian yang terdiri dari alam dan elemen-elemen buatan manusia.Elemen permukimanPermukiman terbentuk atas kesatuan antara manusia dan lingkungan sdi sekitarnya. Permukiman merupakan suatu sistem yang terdiri dari beberapa elemen yaitu (Suparno Sastra M. dan Endi Marlina, Perencanaan dan Pengembangan Perumahan, 2006:39):1. Alam.2. Manusia. Di dalam suatu wilayah permukiman, manusia merupakan pelaku utama kehidupan, disamping makhluk hidup seperti hewan, tumbuhan dan lainnya. sebagai makhluk yang paling sempurna, dalam kehidupannya manusia membutuhkan berbagai hal yang dapat menunjang kelangsungan hidupnya, baik itu kebutuhan biologis (ruang, udara, temperatur, dan lain-lain), perasaan dan persepsi, kebutuhan emosional dan kebutuhan akan nilai-nilai moral.3. Masyarakat. Masyarakat merupakan kesatuan kelompok orang (keluarga) dalam suatu permukiman yang membentuk suatu komunitas tertentu. Hal-hal yang berkaitan dengan permasalahan yang terjadi dalam masyarakat yang mendiami suatu wilayah permukiman adalah:1. Kepadatan dan komposisi penduduk2. Kelompok sosial3. Adat dan kebudayaan4. Pengembangan ekonomi5. Pendidikan6. Kesehatan7. Hukum dan administrasi4. Bangunan atau rumah. Bangunan atau rumah merupakan wadah bagi manusia. Pada prinsipnya bangunan yang dapat digunakan sepanjang operasional kehidupan manusia bisa dikategorikan sesuai dengan fungsi masing-masing, yaitu:4. Rumah pelayanan masyarakat (sekolah, rumah sakit, dan lain-lain)4. Fasilitas rekreasi atau hiburan4. Pusat perbelanjaan4. Industri4. Pusat transportasi1. Networks.Networksmerupakan sistem buatan maupun alami yang menyediakan fasilitas untuk operasional suatu wilayah permukiman. Untuk sistem buatan, tingkat pemenuhannya bersifat relatif, dimana antara wilayah permukimansatu dengan yang lainnya tidak sama. Sistem buatan yang yang keberadaannya diperlukan dalam suatu wilayah antara lain:5. Sistem jaringan air bersih5. Sistem jaringan listrik5. Sistem transportasi5. Sistem komunikasi5. Drainase dan air kotor5. Tata letak fisikTipe dan Jenis RumahKriteria rumah berdasarkan konstruksinya dibedakan menjadi :Tabel 1.Kriteria Rumah Berdasar KonstruksiKriteriaPermanenSemi PermanenNon Permanen

PondasiAdaAdaTidak

DindingBatu-bata/ batakoSetengah tembok & setengah kayu/ bambuBambu/ kayu

AtapGentengGentengGenteng/ selain genteng

LantaiPlester/ keramikPlester/ keramikTanah

Jika dilihat berdasarkan ukuranya, standar perbandingan jumlah rumah besar, rumah sedang dan rumah kecil yaitu 1:3:6 Luas kapling rumah besar : 120 m 600 m (tipe 70) Luas kapling rumah sedang : 70 m 100 m (tipe 45-54) Luas kapling rumah kecil : 21 m 54 m (tipe 21-36)Untuk menentukan luas minimum rata-rata dari perpetakan tanah harus mempertimbangkan faktor-faktor kehidupan manusianya, faktor alamnya dan pengaturan bangunan setempat.Kondisi Fisik BangunanBerdasarkan kondisi fisik bangunannya, rumah di Kelurahan Bandulan dapat digolongkan menjadi 3 golongan, yaitu:1. Rumah permanen, memiliki ciri dinding bangunannya dari tembok, berlantai semen atau keramik, dan atapnya berbahan genteng.2. Rumah semi-permanen, memiliki ciri dindingnya setengah tembok dan setengah bambu, atapnya terbuat dari genteng maupun seng atau asbes, banyak dijumpai pada gang-gang kecil.3. Rumah non-permanen, ciri rumahnya berdinding kayu, bambu atau gedek, dan tidak berlantai (lantai tanah), atap rumahnya dari seng maupun asbes.contoh rumah permanen (rumah di Jalan Gambir Kota Yogyakarta)Status Kepemilikan TanahMenurut UU No. 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, Hak atas tanah dapat dimiliki oleh orang baik individu, kelompok maupun badan hukum. Hak-hak tersebut dapat dipergunakan untuk mempergunakan tanah yang bersangkutan. Adapun macam-macam hak atas tanah antara lain: hak milikHak milik adalah hak turun menurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah. Hak milik dapat beralih dan dialihkan kepada orang lain.hak guna-usahaHak guna usaha adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh Negara, hak ini terjadi karena ketetapan pemerintah dimana memiliki jangka waktu tertentu. hak guna-bangunanHak guna bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri dengan jangka waktu tertentu. hak pakaihak pakai adalah hak untuk menggunakan atau menggunakan hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik orang lain. hak sewahak sewa adalah hak untuk menggunakan atau menggunakan hasil dari tanah orang lain yang telah disewa.Persyaratan Perumahan dan PermukimanSuatu perumahan dan pemukiman memiliki suatu persyaratan dasar sebelum didirikan, diantaranya :Persyaratan Dasar PerumahanMenurut SNI 03-1733-2004 tentang Tata Cara Perencanaan Lingkungan Perumahan di Perkotaan lokasi lingkungan perumahan harus memenuhi ketentuan sebagai berikut:1. Lokasi perumahan harus sesuai dengan rencana peruntukan lahan yang diatur dalam Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) setempat atau dokumen perencanaan lainnya yang ditetapkan dengan Peraturan Daerah setempat, dengan kriteria sebagai berikut:1. Kriteria keamanan, dicapai dengan mempertimbangkan bahwa lokasi tersebut bukan merupakan kawasan lindung (catchment area), olahan pertanian, hutan produksi, daerah buangan limbah pabrik, daerah bebas bangunan pada area Bandara, daerah dibawah jaringan listrik tegangan tinggi;2. Kriteria kesehatan, dicapai dengan mempertimbangkan bahwa lokasi tersebut bukan daerah yang mempunyai pencemaran udara di atas ambang batas, pencemaran air permukaan dan air tanah dalam;3. Kriteria kenyamanan, dicapai dengan kemudahan pencapaian (aksesibilitas), kemudahan berkomunikasi (internal/eksternal, langsung atau tidak langsung), kemudahan berkegiatan (prasarana dan sarana lingkungan tersedia);4. Kriteria keindahan/ keserasian/ keteraturan (kompatibilitas), dicapai dengan penghijauan, mempertahankan karakteristik topografi dan lingkungan yang ada, misalnya tidak meratakan bukit, mengurug seluruh rawa atau danau/ setu/ sungai/ kali dan sebagainya;5. Kriteria fleksibilitas, dicapai dengan mempertimbangkan kemungkinan pertumbuhan fisik/ pemekaran lingkungan perumahan dikaitkan dengan kondisi fisik lingkungan dan keterpaduan prasarana;6. Kriteria keterjangkauan jarak, dicapai dengan mempertimbangkan jarak pencapaian ideal kemampuan orang berjalan kaki sebagai pengguna lingkungan terhadap penempatan sarana dan prasarana-utilitas lingkungan; dan7. Kriteria lingkungan berjati diri, dicapai dengan mempertimbangkan keterkaitan dengan karakter sosial budaya masyarakat setempat, terutama aspek kontekstual terhadap lingkungan tradisional/ lokal setempat.8. Lokasi perencanaan perumahan harus berada pada lahan yang jelas status kepemilikannya, dan memenuhi persyaratan administratif, teknis dan ekologis.Keterpaduan antara tatanan kegiatan dan alam di sekelilingnya, dengan mempertimbangkan jenis, masa tumbuh dan usia yang dicapai, serta pengaruhnya terhadap lingkungan, bagi tumbuhan yang ada dan mungkin tumbuh di kawasan yang dimaksud.Persyaratan Dasar PermukimanSuatu bentuk permukiman yang ideal di kota merupakan pertanyaan yang menghendaki jawaban yang bersifat komprehensif, sebab perumahan dan permukiman menyangkut kehidupan manusia termasuk kebutuhan manusia yang terdiri dari berbagai aspek. Sehingga dapat dirumuskan secara sederhana tentang ketentuan yang baik untuk suatu permukiman yaitu harus memenuhi sebagai berikut:1. Lokasinya sedemikian rupa sehingga tidak terganggu oleh kegiatan lain seperti pabrik, yang umumnya dapat memberikan dampak pada pencemaran udara atau pencemaran lingkungan lainnya.2. Mempunyai akses terhadap pusat-pusat pelayanan seperti pelayanan pendidikan, kesehatan, perdagangan, dan lain-lain.3. Mempunyai fasilitas drainase, yang dapat mengalirkan air hujan dengan cepat dan tidak sampai menimbulkan genangan air walaupun hujan yang lebat sekalipun.4. Mempunyai fasilitas penyediaan air bersih, berupa jaringan distribusi yang siap untuk disalurkan ke masing-masing rumah.5. Dilengkapi dengan fasilitas air kotor/ tinja yang dapat dibuat dengan sistem individual yaitu tanki septik dan lapangan rembesan, ataupun tanki septik komunal.6. Permukiman harus dilayani oleh fasilitas pembuangan sampah secara teratur agar lingkungan permukiman tetap nyaman.7. Dilengkapi dengan fasilitas umum seperti taman bermain bagi anak-anak, lapangan atau taman, tempat beribadat, pendidikan dan kesehatan sesuai dengan skala besarnya permukiman itu.8. Dilayani oleh jaringan listrik dan teleponSumber :http://lovescokelat.wordpress.com/2009/12/24/sedikit-teori-tentang-perumahan/

Arti kata"sarana"menurut KBBI adalah1.segala sesuatu yang dapat dipakai sebagai alat dalam mencapai maksud dan tujuan; alat; media.2. Syarat, upaya.Arti kata"prasarana"menurut KBBI adalah segala sesuatu yg merupakan penunjang utama terselenggaranya suatu proses (usaha, pembangunan, proyek, dsb).

Kalo kesimpulan dari saya sih,-. Sarana ---> falilitas yang dipakai secara langsung.-. Prasarana ---> fasilitas penunjang/pendukung (penunjang dari sarana).Contoh: Dalam bidang transportasi darat kita dapat menyebut mobil, motor, bis, taksi sebagaisaranatransportasi karena digunakan secara langsung oleh orang. Sedangkan jalan, rambu-rambu, lampu lalu lintas dapat kita sebut sebagaiprasarana.

Infrastruktur merujuk pada sistem fisik yang menyediakan transportasi, pengairan, drainase, bangunan-bangunan gedung dan fasilitas publik yang lain yang dibutuhkan untuk memenuhi kebutuhan dasar manusia dalam lingkup sosial dan ekonomi (Grigg, 1988).

Sistem infrastruktur merupakan pendukung utama fungsi-fungsi sistem sosial dan ekonomi dalam kehidupan sehari-hari masyarakat. Sistem infrastruktur dapat didefinisikan sebagai fasilitas-fasilitas atau struktur-struktur dasar, peralatan-peralatan, instalasi-instalasi yang dibangun dan yang dibutuhkan untuk berfungsinya sistem sosial dan sistem ekonomi masyarakat (Grigg, 2000).

Hubungan antara sistem sosial, ekonomi, infrastruktur dan lingkungan alam (Grigg, 1988)

Definisi teknik juga memberikan spesifikasi apa yang dilakukan sistem infrastruktur dan mengatakan bahwa infrastruktur adalah aset fisik yang dirancang dalam sistem sehingga memberikan pelayanan publik yang penting (Kodoatie, 2003).

Sumber Pustaka :1. Grigg, Neil, 1988. Infrastructure Engineering and Management. John Wiley and Sons.2. Grigg, Neil, & Fontane G. Darrel, 2000. Infrastructure System Management & Optimization. Internasional Seminar Paradigm & Strategy of Infrastructure Management Civil Engeenering Departement Dipononegoro University.3. Robert J. Kodoatie, 2003. Pengantar Manajemen Infrastruktur.

http://id.wikipedia.org/wiki/InfrastrukturInfrastrukturfisikdansosialadalah dapat didefinisikan sebagai kebutuhan dasar fisik pengorganisasian sistem struktur yang diperlukan untuk jaminan ekonomisektor publikdansektor privat[1]sebagai layanan dan fasilitas yang diperlukan[2]agar perekonomian dapat berfungsi dengan baik[3]Istilah ini umumnya merujuk kepada halinfrastruktur teknis atau fisikyang mendukung jaringan struktur seperti fasilitas antara lain dapat berupajalan,kereta api,air bersih,bandara,kanal,waduk,tanggul,pengelolahan limbah,perlistrikan,telekomunikasi,pelabuhansecara fungsional, infrastruktur selain fasilitasi akan tetapi dapat pula mendukung kelancaran aktivitas ekonomi masyarakat,distribusialiranproduksibarangdanjasasebagai contoh bahwa jalan dapat melancarkantransportasipengiriman bahan baku sampai ke pabrik kemudian untuk distribusi ke pasar hingga sampai kepada masyarakat. dalam beberapa pengertian, istilah infrastruktur termasuk pulainfrastruktur sosialkebutuhan dasar seperti antara lain termasuksekolahdanrumah sakit.[4]bila dalam militer, istilah ini dapat pula merujuk kepada bangunan permanen dan instalasi yang diperlukan untuk mendukung operasi dan pemindahan[5].Dalam kegunaan dalam aplikasi lain,infrastrukturdapat merujuk padateknologi informasi, saluran komunikasi formal dan informal serta alat-alat pengembangan perangkat lunak, jaringan sosial politik atau kepercayaan pada kelompok-kelompok masyarakat tertentu. Dalam konseptual gagasan bahwa struktur pengorganisasian merupakan penyediaan infrastruktur dan dukungan untuk sistem atau bagi layanan organisasi seperti dalam sebuah kota, negara, perusahaan, atau kumpulan orang dengan kepentingan umum. Infrastruktur dapat pula mengacu pada sebuah konsep yang dikembangkan olehKarl Marxberartikulasi dengansuprastrukturContoh: infrastrukturmanajemen teknologi informasi, infrastruktur penelitian , infrastruktur teroris , infrastruktur pariwisata dll.

1.Infrastruktur1.1.Definisi infrastrukturInfrastrukturmengacu pada sistem fisik yang menyediakan transportasi, air, bangunan, dan fasilitas publik lain yang diperlukan untuk memenuhi kebutuhan dasar manusia secara ekonomi dan sosial.Socrates: In order to function it all, a person needs the facilities and arrangements available from community, security, institutions, and economicgoods, and that these can only be available when individuals support the concepts of community and the responsibilities that it entails.Infrastruktur: elemen dasar dari suatu kota; bangunan utama dari suatu kegiatan; bangunan penunjang kegiatan.Keputusan Menteri Pekerjaan Umum No.378/1987 tentang Standar Konstruksi Bangunan Indonesia, Lamp.22: Prasarana Lingkungan adalah jalan, saluran air minum, saluran air limbah, saluran air hujan, pembuangan sampah, jaringan listrik.Keputusan Menteri Dalam Negeri No.59/1988 tentang Petunjuk Pelaksanaan PerMenDagri No.2/1987 tentang Pedoman Penyusunan Rencana Kota: Sistem utama jaringan utilitas kota (pola jaringan fungsi primer dan sekunder) seperti air bersih, telepon, listrik, gas, air kotor/drainase, air limbahGrigg(1988): Those physical facilities that are sometimes called public works.Hudson, et al. (1997):American Public Works Association(APWA) menyatakan bahwa public works are the physical structures and facilities that are developed or acquired by the public agencies to house governmental functions and provide water, power, waste disposal, transportation, and similar servicesto facilitate the achievement of common social and economic objectives.

Nation Science Foundation(NSF 94): A civilizations rise and fall is linked to its ability to feed and shelter its people and defend itself. These capabilities depend on infrastructure the underlying, often hidden foundation of a societys wealth and quality of life. A society that neglects its infrastructure loses the ability to transport people and food, provide clean air and water, control disease, and conduct commerce.Hudson, et al. (1997):Associated General Contractors of America(AGCA 82) menyatakan bahwa infrastuktur adalah A system of public facilities, both publicy or privately funded, which provide for delivery of essential services and a sustained standard of living.Kelompok Bidang KeahlianManajemen Rekayasa Konstruksi ITB(2001): Infrastruktur (prasarana) adalah bangunan atau fasilitas fisik yang dikembangkan untuk mendukung pencapaian tujuan sosial dan ekonomi suatu masyarakat atau komunitas.Fidel Miro: Sistemadalah suatu kesatuan unit, suatu integrasi yang bersifat komprehensif (luas) yang terdiri dari elemen-elemen, unsur-unsur, sub-unit dimana saling mendukung dan bekerja sama membuat timbulnya integrasi dan sistem tadi.Sistem infrastrukturadalah kumpulan sub-sistem infrastruktur atau kumpulan elemen infrastruktur yang saling berinteraksi untuk tujuan tertentu.Termasuk dalampengertian infrastrukturadalah fasilitas transportasi, bangunan institusional dan komersial, bangunan irigasi, drainase dan pengendali banjir, fasilitas air bersih dan air kotor, fasilitas penanganan limbah padat, pembangkit energi dan distribusinya, fasilitas telekomunikasi, fasilitas olah raga dan rekreasi, serta infrastruktur kawasan permukiman.Hudson, et al. (1997): Infrastruktur mencakup tujuh hal, yaitu: transportation, waste and waste water, waste management, energy production and distribution, buildings, recreation facilities, communication.Enam kategori besar infrastruktur (Grigg):1)Kelompok jalan (jalan, jalan raya, jembatan);2)Kelompok pelayanan transportasi (transit, jalan rel, pelabuhan, bandar udara);3)Kelompok air (air bersih, air kotor, semua sistem air, termasuk jalan air);4)Kelompok manajemen limbah (sistem manajemen limbah padat);5)Kelompok bangunan dan fasilitas olahraga luar;6)Kelompok produksi dan distribusi energi (listrik dan gas);Fasilitas fisik (Grigg):1)Sistem penyediaan air bersih, termasuk dam, reservoir, transmisi, treatment, dan fasilitas distribusi;2)Sistem manajemen air limbah, termasuk pengumpulan, treatment, pembuangan, dan sistem pemakaian kembali;3)Fasilitas manajemen limbah padat;4)Fasilitas transportasi, termasuk jalan raya, jalan rel dan bandar udara. Termasuk didalamnya adalah lampu, sinyal, dan fasilitas kontrol;5)Sistem transit publik;6)Sistem kelistrikan, termasuk produksi dan distribusi;7)Fasilitas pengolahan gas alam;8)Fasilitas pengaturan banjir, drainase, dan irigasi;9)Fasilitas navigasi dan lalu lintas/jalan air;10)Bangunan publik seperti sekolah, rumah sakit, kantor polisi, fasilitas pemadam kebakaran;11)Fasilitas perumahan;12)Taman, tempat bermain, dan fasilitas rekreasi, termasuk stadion.

1.2.Latar belakang sejarah1790 1855The development of urban networks and walking cities1855 1910The construction of the core infrastructure in central cities1910 1955The domination of the automobile and enlargement of th federal role1955 1982The rise of the outer city and recent trends1982 2000The development of telematics (combined technologies of telecommunication and computers)Contoh Perkembangan di Amerika (lengkap)18th:Mulai pembangunan jalan dan jembatan;19th:Pengembangan infrastruktur utama sejalan dengan pertumbuhan ekonomi; penggunaan aspal, jalan kereta api (jarak jauh);1900 1909:Prasarana kebersihan; pengenalan mesin bensin dan diesel; penerbangan pertama; subway pertama di New York; jalan beton pertama;1910 1919:Dam Roosevelt; Bantuan pemerintah yang pertama; pajak BBM, Jalan bebas hambatan trans-benua, motor-grader, jalan beton, jalan bata;1920 1929: Penggunaan ban karetpneumatic, terowongan, airport internasional,Great Depression;1930 1939: Pembangunan besar-besaran konstruksi jalan bebas hambatan, Hoover Dam, Bonneville Dam, jembatan San Francisco; Golden Gate, PD II;1940 1949: Penciptaan Pentagon, konstruksi lapang udara militer, Alaska Highway, Pennsylvania Turnpike, bom atom dan PLTN, konversi fasilitas militer menjadi fasilitas sipil;1950 1959: Pembangunan jalan tol skala, jembatan prestressed pertama, jembatan segemntal pertama, penerapan sistem kontainer truk pada kereta api, PLTN swasta, telepon lintas benua, AASHO;1960 1969: NASA, pembangunan PLTN skala besar, Urban Mass Transportation,national bridge-inspection standard,bridge-replacement program; Water Quality Act, National Environmental Protection Act;1970 1979: Aviation Safety and Noise Abatement Act, Clean Air Act, Bay Area Rapit Transit (BART),aspahalt recycling;1980 1989: Pembuatan jalan tanpa mengganggu lalu lintas, program 4R,fuel tax, gempa Mexico dan California;1990 2000: Intermodal Surface Transportation Efficiency Act (maintenance,service life,management systems), New Denver International Airport, gempa besar (Los Angeles 1994, Kobe 1995), aplikasi GPS, radar kendaraan, standar emisi gas buang diperketat.

1.3.Krisis infrastructurePenyebab:Kegagalan pembuatan (modal, desain, konstruksi/teknologi)Runtuh (ambruk, teknologi)Rusak/aus (umur, pemakaian, salah pakai)Bencana alam (banjir, gempa, kebakaran)Tidak ada penambahan/penyesuaian (kapasitas kurang)Tidak ada/minim pemeliharaanUsang (tidak sesuai, terlambat dibuat, perkembangan teknologi)Kenyataan (Kesalahan manajemen):Pemotongan anggaran/investasi kurangKesalahan pemilihan infrastrukturPemakaian melewati umur/life-cycletidak diperhatikanKecenderungan mengabaikan pemeliharaanMahalnya pemeliharaan (20 40% dari konstruksi baru)Teknologi (R&D) kurang berkembangMahalnya teknologi baru

1.4.Kompleksitas perkotaan dan krisis infrastrukturParadigma PembangunanParadigma:Suatu pandangan yang mendasar tentang apa yang menjadi pokok persoalan (subject matter) dari suatu permasalahan/ cabang ilmuParadigma baru akan muncul bila timbul persoalan baru yang tidak dapat dijelaskan berdasarkan paradigma lamaPembangunanPembangunan untuk semua masyarakat (asas kesejahteraanekonomi)Pembangunan untuk seluruh masyarakat (asas keadilan ekonomi-sosial-budaya-politik)Pembangunan untuk masyarakat generasi mendatang (asas pelestarianlingkungan)Tujuan Pembangunan: Menuju ke kondisi yang lebih baikProses Pembangunan:Linear stages model, internat, structuralist modelTop-down,bottom-upKekuatan sendiri, kemitraan (partisipasi masyarakat)Wilayah/Kota sebagai tempat: kerja, tinggal, istirahat/rekreasiKota Urban (Perkotaan):Kota: hukum, administrasi, fisik, town city (Inggris)Urban: sosial, ekonomi, fisikIndonesia: kota desa, perkotaan perdesaan (urban rural)Paradigma Pembangunan:Pembangunan untuk seluruh masyarakatKesejahteraan seluruh masyarakat kota secara menyeluruhPeningkatan kesejahteraan dasar ekonomi kotaAsas pertumbuhan ekonomi (output>input)Sustainable economicallyPendekatan Pembangunan:Holistik: melibatkan sektor melalui iterasiSektoral: semakin menguasai, semakin mudah proses holistik

Pembangunan untuk semua masyarakat kotaKesejahteraan bagi semua lapisan masyarakatPemerataan kesejahteraan terutama bagi masyarakat lemah:Lemah ekonomi miskinLemah fisik ibu, balita, manulaLemah non-fisik kebebasan berpikir, bersuara, beragama, berbudayaAsas keadilan ekonomi-sosial-budaya-politikSustainableec-soc-culturally-polPembangunan untuk masyarakat generasi mendatangLingkungan buatan bernilai sejarah warisan nenek moyangLingkungan alam bukan warisan nenek moyang tetapi titipan dari anak cucu/generasi mendatangAsas pelestarian lingkunganLingkungan alam dan buatan bernilai sejarahSustainable environmentallyTingkat kematangan urbanisasi:Kota siap menerima arus perpindahan orang dan orang siap untuk tinggal di kota.Proses teknis pembangunanMulai dari tahap rencana sampai pelaksanaanMelibatkan stakeholder berbagai disiplin ilmuProses non teknis pembangunanMulai dari tahap kebijakan sampai pelaksanaanMelibatkan stakeholder dari berbagai sektor (pemerintah, dunia usaha, masyarakat, dst)1)Pembangunan untuk semua masyarakat untuk meningkatkan kesejahteraan masyarakat;2)Pembangunan untuk seluruh masyarakat, menjangkau berbagai lapisan masyarakat, terutama masyarakat yang lemah ekonomi, lemah fisik (ibu, balita, manula, cacat), lemah non-fisik (kebebasan berpikir, beragama, berbudaya, bersuara) agaraccessibledanaffordable;3)Pembangunan untuk masyarakat generasi mendatang yang ramah lingkungan alam (titipan generasi mendatang) dan buatan (warisan nenek moyang);4)Urbanisasi (penduduk desa menuju kota, desa menjadi kota, kota yang berkembang, penduduk siang vs penduduk malam)5)Dualistik kehidupan kota (ciri-ciri desa yang ada di kota, orang kota dengan cara hidup seperti di desa)

1.5.Sistem manajemen untuk infrastructureManajemen: suatu proses untuk memanfaatkan sumber daya manajemen yang terbatas untuk mencapai tujuan tertentu.Sumber daya infrastruktur (5M):1)Men(manusia)2)Materials(bahan)3)Machines(peralatan/mesin)4)Methods(cara kerja/metode)5)Money(modal/kapital)Proses sistematik memanfaatkan sumber daya1)Perencanaan investasi (investment planning);2)Perancangan (designing);3)Pelaksanaan konstruksi (construction);4)Pemakaian/penggunaan (operation), pemeliharaan (maintenance);5)Pemantauan (monitoring) dan evaluasi (evaluation) tingkat pelayanan infrastruktur.Sistem manajemen pemeliharaan

Sistem manajemen operasi

Sistem pendukung keputusan

Sistem manajemen kerja & organisasi

Rencana dan program kerja

Kepala Pengoperasian

Budget

Sistem manajemen finansial

Sistem manajemen proyek

Sistem infrastruktur

Gb.1.1. Sistem Manajemen Infrastruktur dan SubsistemTabel 1.1. Elemen-elemen Sistem ManajemenPerencanaanPengorganisasianPengarahanPemantauan

Efektivitas:RencanaProgramPembiayaanEfektivitasStrukturOrganisasiKepemimpinan danPengambilanKeputusanSistem manajemenPemeliharaanQuality Control

Evaluasi ProgramYang berjalanSistem pendukungPengambilanKeputusanEfektivitasManajemenPengoperasian

1.6.Mengatur kapital dan pengoperasianNeeds-assessment planning process steps:1)Identifikasi lingkup analisa: daerah geografi, tipe infrastruktur, kerangka waktu, keterlibatan pelaku dalam proses;2)Pendataan infrastruktur eksisting;3)Kondisi assess infrastruktur eksisting;4)Identifikasi tren masa lalu/sebelumnya, tingkat pelayanan, dan faktor-faktor yang mempengaruhi tren;5)Prakiraan pola pertumbuhan masa datang;6)Estimasi kebutuhan investasi, termasuk rehabilitasi, rekonstruksi, dan fasilitas baru untuk antisipasi pertumbuhan kebutuhan;7)Identifikasi tingkat pendapatan yang memungkinkan;8)Mempertimbangkan langkah-langkah pencegahan dan antisipasi kemungkinan kelangkaan dana/pendapatan.Aset Infrastruktur:TransportasiTransportasi darat (jalan, jembatan, terowongan, jalan rel);Transportasi udara (bandar udara,heliports, fasilitas darat, ATC);Jalan air dan pelabuhan (kanal pelayaran, pelabuhan, dok kering);Fasilitas intermodal (terminal KA/pesawat udara, terminal truk/ pelabuhan/ kereta)Mass transit (subways,bus transit,light rail,monorails,platforms/ stasiun).Air dan Air LimbahPenyediaan air bersih (stasiun pompa, pengolahan, pipa utama, perlengkapan mekanikal/elektrikal);Struktur (dam,diversion, terowongan, saluran air);Distribusi air agrikultur (irigasi, kanal, sungai, pintu air);Gorong-gorong (pipa utama, septic tank, fasilitas pengolahan, penampung sementara).Manajemen limbah (pengurugan, pengolahan, fasilitas daur ulang)Limbah padat;Limbah berbahaya dan beracun;Limbah nuklir.Produksi dan distribusi energiPembangkit Tenaga Listrik (air, uap, gas, minyak, batu bara, dlsb);Distribusi listrik (jaringan transmisi tegangan tinggi, substasiun, sistem distribusi, pusat kontrol energi, fasilitas perbaikan dan pemeliharaan);Jaringan pipa gas (produksi gas, jalur pipa, stasiun kontrol, tangki penyimpan, fasilitas perbaikan dan pemeliharaan);Produksi minyak bumi (stasiun pompa, instalasi penyulingan, jalan);Distribusi hasil minyak bumi (terminal dan tangki penyimpan, jaringan pipa, stasiun pompa, fasilitas pemeliharaan);Pembangkit Listrik Tenaga Nuklir (reaktor nuklir, stasiun pembangkit tenaga, fasilitas pembuangan limbah nuklir,emergency facilities).BangunanBangunan tinggi residental/komersial (struktur, utilitas, kolam renang, pengamanan, akses permukaan, parkir);Bangunan publik (sekolah, rumah sakit, kantor pemerintah, polisi, penjara, balai kota, pemadam kebakaran, gedung pos, fasilitas parkir);Kompleks multiguna (koloseum, amphiteater, pusat konvensi, kompleks peribadatan, pusat-pusat kegiatan);Kompleks olah raga (indoor,outdoor, stadion)Fasilitas perumahan (publik, swasta)Fasilitas manufaktur/pergudanganHotel dan kegiatan komersial (hotel, motel, unit persewaan,club house, mal, bioskop)Fasilitas rekreasiTaman dan tempat bermain (jalan, parkir, fasilitas rekreasi, kantor, kolam renang, ornamen/monumen, area piknik)Danau dan olah raga air (jalan, parkir, area piknik, marina)Pusat rekreasi/kasino (jalan akses, bangunan, restoran, fasilitas keamanan, struktur)KomunikasiJaringan telekomunikasi (switching centers, kabel distribusi, pusat pengolah data, pembangkit listrik, bangunan, tower,repeater)Jaringan televisi/televisi kabel (stasiun produksi, fasilitas transmisi, kabel distribusiJaringan satelit (satelit, pusat kontrol bumi, sistem komunikasi, penerima)Jaringan informasi (sistem distribusi, piranti lunak/keras, CPU, sistemoffline/online, sumber informasi, mediabackup, penyimpan)

1.7.New direction needed in capital management (additional)Otonomi Daerah di bidang manajemen pengembangan dan pemeliharaan InfrastrukturStrategy 1: Better identify capital needs and priorities, to screen out marginal needs and to make the best use of available funds.1)Establish a facility condition assessment process to obtain on a regular basis information of major facilities within the jurisdiction;2)Create and maintain a comprehensive inventory of facilities;3)Encourage interagency cooperation to undertake joint maintenance work and joint inventory;4)Start small and develop your inventory system as demand for it becomes clearer;5)Encourage agencies and central staff to evaluate a variety of maintenance strategies;6)Encourage operating agencies to reduce their dependance on crisis maintenance and on automatic maintenance without need;7)Periodically scrutinize maintenance rules of thumb, such as repair or replacement cycles;8)Resurrect preventive maintenance as a major maintenance strategy;9)When the need for a facility is in question, consider abandonment or turnover to the private sector;10)Require agencies to identify instances of deferral of planned maintenance activities; identify reasons for the defferal, and provide an estimate of the consequences of the deferral;11)Require that each major maintenance decision by an agency be backed by an economic comparison of alternatives;12)Be sure that agencies consider life-cycle costs when deciding on maintenance actions;13)Require that major new, replacement, or rehabilitated facilities be designed for maintainability;14)Require that all capital budget proposal submissions include backup information on the potential effects of each proposal on service quality;15)Incorporate a more formal, systematic way to consider new maintenance technology when examining maintenance options;16)Require a systematic process for reviewing capital proposals;17)Require that information on capital proposals be provided according to a preselected set of evaluation criteria so that the proposals can be more easily compared;18)Require that all requests for capital improvements identify impacts on the operating budgets.

Strategy 2: Build community support for facility maintenance and repair and reinvestment.19)Initiate a joint public-private investigation of the jurisdictions facilities and need for future action;20)Involve citizen public-private representatives in various parts of the capital facility project review and selection process;21)Use the evidence provided on proposals to help market those proposals such as evidence that a proposal will improve service quality or reduce future costs;22)Encourage operating agency heads to improve their communications about the capital budget with central, administrative, and elected officials.Strategy 3: Identify financing options, find new revenue sources, or reorganize the local revenue system so that it provides a stable sources of revenues to maintain and replace basic facilities.23)Estimate the local capital financing gap;24)Make aggressive use of the pricing system to finance capital investments;25)Make full use of revenue bonds for capital financing;26)Modify local institutional arrangements, if necessary, to achieve full application of user pricing, for example, by use of enterprise funds or independent authorities;27)Dedicate specific tax revenues to capital investment or capital maintenance to provide a more stable source of financing;28)Look for new ways to cooperate with the private sector and the business community in capital provision and capital financing;29)Finance capital facilities in part or in whole by requiring private developers to install such facilities;30)Use the same public-private cooperative efforts that are used for capital financing to gain support for capital bond issues.

1.8.Infrastruktur Wilayah (Nasional dan Regional)1)Transportasi: pelabuhan hub internasional/internasional dan nasional; ALKI; bandara internasional, nasional, regional; jaringan jalan nasional; jalan tol; terminal regional; Angkutan Sungai dan Penyeberangan; jaringan jalan kereta api dan stasiun2)Sumber air baku (Sistem DAS) dan sistem irigasi3)Instalasi Pengolahan Limbah Terpadu4)Jaringan distribusi listrik, energi, gas5)Jaringan telekomunikasi nasional dan regional6)Infrastruktur kawasan perumahan (Kasiba/Lisiba BS)7)Tempat Pembuangan Sampah Akhir8)Infrastruktur perindustrian skala internasional/nasional/regional9)Infrastruktur perdagangan dan jasa skala regional1.9.Infrastruktur Kota1)Transportasi: jaringan jalan perkotaan; jalan tol; terminal/subterminal perkotaan; sistem angkutan umum massal2)Sistem distribusi air bersih perkotaan3)Sistem drainase perkotaan4)Sistem air limbah perkotaan5)Instalasi Pengolahan Limbah Terpadu6)Jaringan distribusi listrik perkotaan7)Jaringan telekomunikasi8)Tempat Pembuangan Sampah Sementara/Akhir9)Infrastruktur kawasan perumahan (Lisiba)10)Infrastruktur kawasan industri11)Infrastruktur kawasan perdagangan dan jasahttp://tanimart.wordpress.com/infrastructures/1-infrastruktur/

PengembangPerumahanJanuari 9, 2011 PropertyCirebonPengembang perumahanadalah salah satu cara cepat membiakkan kekayaan.Dalam 10 tahun terakhir sebagian kalangan menengah kota mengalami peningkatan kekayaan yang signifikan. Indikasinya bisa dilihat dari pembentukan Kantor Pelayanan Pajak (KPP) khusus wajib pajak (WP) besar orang pribadi akhir tahun lalu. Selain untuk mengejar kewajiban pajak para pengusaha yang selama ini membayar pajak jauh di bawah semestinya, KPP khusus itu juga untuk menjaring WP baru yang meningkat kekayaannya.Kekayaan kalangan menengah itu bisa berbiak cepat antara lain karena merekabermain di propertiatau menjadi pengembang perumahan. Tidak hanya sebagai pembeli tapi juga pengembang perumahan (developer). Baik pengembang perumahan pasif (hanya menyetor modal atau investor) maupun pengembang perumahan aktif (menyetor modal dan terlibat dalam pengembangan). Yang terakhir ini bisa sendiri atau bermitra denganpengembang perumahan yang sudah berpengalaman.Bisnis pengembang perumahan (properti) memang menjanjikan keuntungan menggiurkan. Rata-rata margin bersihnya 20 persen dari harga rumah, kata Miftah Sunandar, Direktur Utama PT Miftah Putra Mandiri, pengembang perumahan menengah bawah, menengah dan menengah atas di Depok dan Bandung (Jawa Barat) serta Jakarta Selatan. Angka yang mirip disebutkanGhofar Rozaq Nazila, Direktur Utama PT Relife Realty, pengembang perumahan menengah dan menengah atas di Depok dan Jakarta Timur. Jangan heran kendati relatif baru di bisnis pengembang perumahan, kedua developer muda itu sudah bisa membukukan penjualan hampir Rp100 miliar tahun lalu.Berani memulai sebagai Pengembang PerumahanAnda tertarik mengikuti langkah mereka sebagai pengembang perumahan? Punya pengetahuan di bidang konstruksi atau arsitektur sangat membantu. Ghofar yang lulusan arsitektur UI misalnya, memulai langkahnya dengan menawarkan jasa design and build untuk rumah tinggal pribadi sebelum berlanjut menjadi pengembang perumahan. Tapi, syarat itu tidak mutlak.Asal berani memulai, punya komitmen, konsisten, mau belajar, memiliki modal awal dan tidak tamak, semua orang bisa berhasil dalam bisnis sebagai pengembang perumahan.Lihat saja seorang pengembang perumahan Miftah. Semula ia pemilik toko bahan bangunan di Depok, Jawa Barat. Dari interaksi dengan pemborong ia belajar seluk beluk sebagai pengembang perumahan, mekanisme pembiayaan dan pasarnya. Dari situ saya merasa bisajuga jadi pengembang perumahan, katanya. Lain lagi Ashari, dokter pemilik Klinik Tawakal, Tangerang-Provinsi Banten, yang mengembangkan sejumlah perumahan sederhana di Tangerang, Bogor dan Karawang.Ia terinspirasimenjadi pengembang perumahan (developer) saat melihat sebuah perumahan tetap laku, kendati lokasinya jauh dari jalan utama; bangunan, infrastruktur, dan penataan lingkungannya tidak bagus. Padahal, saya punya tanah 10 ha di Rajeg, Tangerang, lokasinya lebih bagus. Kalau saya kembangkan juga, saya yakin akanlebih sukses, katanya. Karena sama sekali tak punya pengalaman sebagai pengembang perumahan maka ia mengajak profesional untuk membantu mengembangkan tanah itu.Pengembang Perumahan Skala mungilKecuali Ashari seorang pengembang perumahan yang skala pengembangannya langsung cukup besar (10 ha) karena menerima tanah itu sebagai pelunasan utang, para pengembang perumahan lain memulai dengan pengembangan berskala mungil (di bawah 3000 m2) dengan jumlah rumah kurang dari 10 unit. Meski menggiurkan untungnya mereka sadar properti adalah bisnis padat modal. Jadi,mereka tidak mau serakah.Sebagai pengembang perumahan dengan berskala mini risiko bisa diminimalisir, proses perolehan tanah dan perizinannya juga tidak ruwet. Di Jakarta misalnya, pengembangan di lahan 5.000 m2 ke bawah tidak perlu izin lokasi atau SIPPT, cukup IMB layaknya rumah pribadi. Karena bersifat pribadi kita juga tak usah mendirikan badan usaha untuk mengembangkannya.Analisis RAB (rencana anggaran biaya) bangunan dan mencari pemborongnya juga tidak sulit. Saat dijual sertifikat rumah bisa langsung hak milik dan tidak dikenai PPN (untuk rumah di bawah 300 m2). Lokasi tanah pengembang perumahan biasanya juga di dalam kota yang mudah dicapai dari pusat kegiatan dan fasilitas publik kendati di jalan-jalan kecil. Dengan berbagai kelebihan itu pemasaran rumah pun menjadi lebih mudah.Pada tahap awal modal sebagai pengembang perumahan sepenuhnya dari kantong sendiri, terutama untuk pembebasan dan pematangan tanah, legalitas, perizinan, biaya operasional dan gaji. Sedangkan pembangunan infrastruktur dan rumah bisa dibiayai dari uang muka konsumen, ditambah cicilan berikutnya atau pencairan dana kredit pemilikan rumah (KPR) yang didapat konsumen. Beberapa upaya lain bisa dilakukan untuk menghemat biaya.Ghofar contohnya, sebagai seorang pengembang perumahan. Karena punya keahlian mendesain ia tidak perlu membayar biaya desain. Ia juga berupaya merundingkan pembayaran tanah secara bertahap, atau mengajak pemilik tanah bermitra mengembangkan tanahnya. Sementara Miftah, karena memiliki toko bahan bangunan, tahu bagaimana mendapatkan suplai bahan bangunan dengan biaya murah.Pengembang perumahan rumah sederhana dan menengahSupaya pengembang perumahan cepat laku mereka memasarkan tipe rumah yang sesuai dengan daya beli target pasarnya. Target pasar pun dipilih yang sudah dikenal baik karakteristiknya. Misalnya, Ghofar dan Miftah yang sudah lama tinggal di Depok, paham karakteristik penduduknya: kalangan menengah muslim urban yang bekerja sebagai profesional dan karyawan. Berdasarkan hal itu keduanya menawarkan rumah-rumah kecil dan sedang dengan desain bangunan dan lingkungan sesuai selera kalangan tersebut.Pemasaran pengembang perumahan juga ditangani sendiri pada mulanya, dengan mendatangi kerabat, relasi, kenalan, bekas dosen selain memasang iklan kecil di surat kabar dan internet. Waktu resepsi pernikahan adik yang kebetulan bekerja di perusahaan oil and gas, saya membawa brosur, kata Ghofar memberi contoh. Respon pasar sangat menggembirakan. Sementara Ashari, karena tanahnya cukup luas dan berlokasi di pinggiran, mengembangkannya sebagai rumah sederhana (RS). Karena pasarnya paling besar dan dapat subsidi dari pemerintah. Jadi, pasti laku. Di mana lagi orang bisa beli RS kalau bukan di luar Jakarta, katanya. Ia menjajakan rumahnya secara kolektif kepada para pegawai pabrik dan instansi pemerintah di sekitar lokasi. Bank dengan senang hati mendukung KPR-nya karena biaya handling-nya lebih murah.Menurut Yudi Soebarjadi, Direktur Utama pengembang perumahan PT Bina Samaktha, developer sejumlah perumahan di Jabodetabek dan sekitarnya, properti adalah bisnis yang tidak akan merugi selama dikelola dengan benar. Semua orang butuh rumah. Jadi, mana bisa rugi? katanya. Supaya cepat laku ia menyarankan developer pemula mengasah sense of marketing dengan antara lain mencoba menempatkan diri sebagai konsumen. Lakukan juga pengamatan dan riset kecil-kecilan untuk memahami tren dan selera pasar.Dengan cara itu kita tahu apa yang dimaui pasar dan mampu bersaing. Kita juga bisa menawarkan rumah yang lebih baik dibanding pengembang perumahan sekelas di sekitarnya, jelasnya. Penting juga bertindak terukur, tidak terburu nafsu ingin cepat besar dan kaya. Kalau kesusu bisa terjadi cross cash flow (arus kas silang antar-proyek) yang membuat semua proyek mandek, ujar Ghofar.Keberhasilan pertama sebagai pengembang perumahan akan menumbuhkan rasa percaya diri dan pengalaman. Dari pengalaman itu kita bisa memperbaiki efisiensi pengembangan berikutnya. Bahkan, pembiayaan bank sudah bisa dijajaki. Proyek selanjutnya sudah harus ditentukan sekian bulan sebelum proyek pertama berakhir. Jadi, sebagian pendapatan dari proyek pertama harus segera dibelikan lokasi baru. Supaya makin sukses jangan segan belajar terus seluk beluk real estate dan manajemennya dari buku, kursus, surat kabar, birokrat, banker dan sesama pengembang perumahan. Semua pengembang perumahan di atas melakukannya.Melalui Proses sebagai Pengembang PerumahanMemahami tahapan pengembang perumahan adalah salah satu cara meringankan kesulitan saat memulai jadi pengembang perumahan. Dengan pemahaman itu kita bisa membuat perencanaan dan persiapan. Beberapa tahapan bisa dilakukan simultan. Misalnya, pematangan tanah dapat dikerjakan bersamaan dengan pengurusan izin lokasi, sertifikat induk dan IMB. Tapi, ada juga tahapan yang harus dilalui dulu sebelum masuk ke tahap berikutnya. Misalnya, tidak disarankan memasarkan rumah saat pembebasan tanah masih berlangsung kendati banyak developer melakukannya. Juga, berisiko sudah menjual dan membangun padahal legalitas dan perizinan belum jelas. Berikut tahapan pengembangan sebuah perumahan tersebut (tanpa memperhitungkan proses pendirian badan usaha bila pengembangan dilakukan badan usaha):1. Survei lokasi. Cari lokasi dengan akses relatif baik ke pusat kegiatan dan fasilitas publik. Untuk perumahan berskala mungil di dalam kota, lokasi di gang pun tak mengapa selagi masih bisa dilalui mobil. Lokasi pengembangan perumahan yang terlalu jauh dari jalan utama, pusat kegiatan dan fasilitas publik akan membuat perumahan sulit dipasarkan. Pastikan juga harga tanahnya kompetitif, cara pembayaran tidak memberatkan, dan di lokasi ada saluran pembuangan. Yang terakhir ini wajib. Kalau nggak jelas mau membuang air ke mana, kita tidak ambil tanahnya, kata Ghofar. Lihat juga pasarnya, apakah kalau di situ dibangun perumahan konsumen yang disasar akan meminatinya? Terakhir, sebaiknya kualitas air tanah di lokasi cukup memadai, paling tidak untuk mandi, cuci, kakus.2. Mencek peruntukan tanah lokasi pengembangan perumahan ke dinas tata kota setempat untuk memastikan lokasi memang bisa untuk perumahan. Perjelas juga koefisien dasar bangunan (KDB), koefisien lantai bangunan (KLB), garis sempadan jalan (GSJ) dan bangunan (GSB)-nya karena akan mempengaruhi harga jual rumah. Misalnya, kalau KDB-nya hanya 20 persen, berarti salable area (yang boleh dijual berupa tanah+bangunan) hanya 20 persen dari total lahan.3. Meneliti status dan sertifikat tanah, apakah hak milik, HGB, girik dan lain-lain? Tanah hak milik dan HGB jelas paling aman tapi harganya mahal. Karena itu tanah girik atau belum bersertifikat boleh dibeli karena harganya murah. Yang penting jelas asal usulnya dan kita mau mengurus legalitasnya. Kita bisa menelusuri sejarahnya ke sekretaris desa, lurah dan camat, kata Ashari.4. Mengajukan izin lokasi pengembangan perumahan ke pemda setempat untuk membebaskan tanah, membangun, mengelola dan mengalihkan kepada pihak lain (untuk pengembangan yang memerlukan izin lokasi). Tanah yang tidak butuh izin lokasi bisa langsung dibeli.5. Membebaskan tanah pengembangan perumahan. Pastikan bertransaksi langsung dengan pemilik tanah yang sah dan dilakukan di depan PPAT. Membeli tanah melalui lelang juga bisa jadi alternatif. Harganya lebih murah dan clear and clean, ujar Yudi. Hanya tanah ini harus dibayar tunai.6. Mengurus sertifikat induk, mematangkan tanah dan memasarkan rumah secara informal. Tanah perlu segera disertifikatkan atas nama kita atau badan usaha yang didirikan yang disebut sertifikat induk. Jasa PPAT kembali bisa digunakan karena mereka biasanya memiliki relasi yang baik dengan kantor pertanahan. Saat sertifikat induk diproses kita sudah bisa melakukan pematangan tanah dan memasarkan rumah secara informal.7. Mengajukan permohonan IMB induk disertai site plan (untuk perumahan yang memerlukan izin lokasi atau SIPPT). Sedangkan untuk perumahan berskala mini yang tidak perlu izin lokasi, bisa langsung mengajukan permohonan IMB disertai peta kaveling dan desain rumah. Perizinan sebaiknya diurus sendiri supaya biaya bisa ditekan. Walaupun nembak kalau diurus sendiri kita bisa tawar-menawar. Kita juga tahu liku-likunya. Pengurusan berikutnya bisa diserahkan sama karyawan, kata Ashari.8. Memasarkan rumah. Kalau site plan disetujui dan IMB induk diterbitkan, pemasaran rumah sudah bisa dimulai secara resmi dengan menarik tanda jadi dan uang muka. Begitu rumah laku kita langsung melakukan proses pemecahan sertifikat induk dan IMB induk (pada perumahan yang memiliki izin lokasi) atas nama pembeli. Sementara pembeli bisa mengajukan permohonan KPR inden ke bank untuk membiayai pembelian rumah. Masa inden (menunggu) sejak rumah dipasarkan hingga serah terima bervariasi tergantung kelas rumah. Untuk RS misalnya, hanya 3 4 bulan, sedangkan rumah menengah dan menengah atas antara 6 18 bulan.9. Melayani komplain selama masa retensi, yaitu masa garansi rumah yang berlangsung antara 3 6 bulan setelah serah terima (tergantung kebijakan setiap developer). Jadi, bila terjadi kerusakan seperti bocor, retak-retak dan lain-lain selama masa itu, pastikan Anda memperbaikinya secara profesional. (Pada edisi berikutnya akan diuraikan contoh perhitungan pengembangan sebuah rumah, dan jalan lain menjadi pengembang).

Anda Juga Bisa Jadi Pengembang Perumahan, Menjadi Investor Dulu (2)

Kita bisa menjadi pemodal dulu sebelum terjun langsung menjadi pengembang perumahan.Secara umum salable area setiap hektar (10.000 m2) tanah hanya 60 persen (6.000 m2). Sisanya 4.000 m2 untuk fasilitas umum dan sosial (fasum-fasos) seperti jalan, saluran, jaringan listrik, taman dan lain-lain. Jadi, kalau setiap rumah memiliki kaveling 100 m2, dalam satu hektar kita hanya bisa menjual 60 rumah. Itu pun tidak seluruh kaveling boleh dibangun. Ada ketentuan KDB yang membatasi luas kaveling yang boleh diperkeras. Bila KDB-nya 60 persen, luas rumah maksimal hanya 60 m2 (satu lantai).Karena itu saat menghitung biaya produksi, kita harus membebankan harga tanah keseluruhan terhadap total rumah yang bisa dijual. Kalau harga tanah Rp100 ribu/m2, ditambah biaya pematangan tanah dan pembangunan fasum-fasos, katakanlah menjadi Rp300 ribu/m2, maka investasi satu hektar tanah mencapai Rp3 miliar atau Rp50 juta/unit rumah. Katakanlah biaya perizinan pengembang perumahan dan legalitas Rp3 juta/unit, biaya konstruksi Rp2,5 juta/m2 atau Rp150 juta/unit, cost of fund selama masa konstruksi serta biaya pemasaran, operasional kantor, gaji dan lain-lain Rp6 juta/unit, maka biaya produksi sebuah rumah menjadi Rp210 juta/unit.Kalau dari setiap rumah Anda menargetkan keuntungan 30 persen, berarti rumah tipe 60/100 itu harus dijual Rp270 juta/unit belum termasuk PPN 10 persen. Apakah rumah menengah seharga itu akan diminati konsumen di lokasi tersebut? Anda perlu mengkajinya secara seksama, termasuk membuat perbandingan dengan harga rumah sekelas yang dikembangkan pesaing di sekitarnya supaya rumah Anda terjual sesuai tenggat waktu yang direncanakan. Di sini juga pentingnya memilih lokasi pengembangan perumahan yang tepat dengan harga tanah yang rasional.Kiat praktis membuat rumah cepat laku: menjualnya dengan harga yang lebih kompetitif dibanding rumah sekelas yang dikembangkan pengembang perumahan lain / pesaing. Caranya dengan menekan biaya produksi atau mengurangi margin keuntungan. Seorang developer memaparkan biaya pengembangan sebuah rumah di Jabodetabek seperti di bawah ini.NoKegiatanBiaya (%)

IPengadaan tanahBiaya pengadaan tanah bisa lebih besar kalau pematangannya butuh proses cut and fill yang banyak. Misalnya, karena kondisi lahan yang berkontur. Sebaliknya tekanan biaya pengadaan tanah bisa dikurangi kalau tanah tidak memerlukan banyak proses pematangan, biaya perolehannya murah, pola pembayarannya ringan (bisa bertahap), atau pemiliknya bisa diajak bermitra mengembangkannya.7

IILegalitas dan perizinanTerdiri dari izin lokasi, IMB induk, pemecahan IMB, sertifikat induk, dan pemecahan sertifikat induk (termasuk master plan, site plan dan desain rumah). Biaya paling besar diserap IMB sekitar 60 persen sudah termasuk biaya tidak resmi (pungli). Kendati sulit biaya ini sangat perlu dinegosiasikan mengingat porsinya yang besar terhadap total biaya produksi. Benarlah kata seorang developer , perizinan sebaiknya diurus sendiri supaya bisa tawar-menawar.29

IIIBiaya infrastruktur dan fasilitasBiaya paling besar diserap pembangunan jalan dan saluran (sekitar 60 persen), jaringan listrik (sekitar 30 persen), lain-lain 10 persen. Apakah Anda bisa mendapatkan pemborong yang efisien dengan biaya yang kompetitif?15

IVKonstruksi bangunanTerdiri dari pekerjaan persiapan, pekerjaan galian dan urugan, pekerjaan pasangan, beton, atap dan plafon, kusen dan penggantung, instalasi listrik, pengecatan dan lain-lain. Biaya paling besar dihabiskan pekerjaan pasangan 35 persen, atap dan plafon 22 persen, kusen dan penggantung 14 persen, pengecatan 13 persen, beton 10 persen, lain-lain enam persen. Efisiensi biaya bisa disiasati dengan membuat desain rumah yang simetris dan sederhana, mencari alternatif atau suplai bahan bangunan yang lebih murah namun tetap berkualitas, menegosiasikan pola pembayaran dll.40

VCost of fundBunga dana konstruksi selama proses pembangunan sampai serah terima.2

VIBiaya pemasaran, overhead, gaji, dan lain-lain7

Total100

Bagian mana dari biaya pengembangan itu yang bisa dihemat tanpa mengurangi kualitas? Yang jelas membuat perencanaan didukung acuan RAB (rencana anggaran biaya) dari pemborong akan sangat membantu upaya melakukan penghematan.Yoenazh K Azhar, Yudiasis IskandarMenjadi Investor DuluSebelum Jadi Pengembang PerumahanKalau belum berani langsung menjadi pengembang perumahan / developer, kita bisa menjadi investor (pemodal) dulu. Jadi, kita bisa belajar seluk beluk pengembangan dan pemasaran sebuah perumahan sebelum memulai usaha sendiri. Banyak developer membuka pintu terhadap investor yang ingin ikutan dalam proyek mereka, seperti Ichsan Thalib (FIM Jasa Ekatama) dan empat developer lain yang menjadi nara sumber tulisan ini.Bahkan, sejumlah broker dan konsultan arsitek seperti Lisa Kuntjoro (Era Home di Pondok Indah, Jakarta Selatan), Ali Hanafia Lidjaja (Century 21 Pertiwi di Kembangan, Jakarta Barat), dan Leonard Tambunan (konsultan arsitek Mata Air di Menteng, Jakarta Pusat) juga menawarkan kemitraan dalam pengembangan perumahan sebuah proyek. Mereka mengundang keterlibatan investor guna mendapatkan modal dengan biaya murah. Masing-masing punya spesialisasi.Miftah dan Ghofar lebih banyak sebagai pengembang perumahan menengah dan sedikit menengah atas berskala kecil di Depok dan Jakarta. Ichsan tersohor sebagai pengembang townhouse di Jakarta Selatan, Jakarta Timur dan Jakarta Pusat. Sementara Yudi dan Ashari mengembangkan rumah sederhana di Jabodetabek, Tasikmalaya dan Karawang. Sedangkan Lisa dan Leonard meremajakan satu kaveling rumah besar di kawasan favorit orang kaya dan ekspatriat di Jakarta seperti Menteng, Kebayoran Baru dan Pondok Indah, menjadi beberapa rumah baru berukuran lebih kecil.Pengembang Perumahan Adalah Bisnis Kasat MataBentuk keterlibatan investor bisa aktif atau pasif. Kalau pasif Anda hanya menyetor modal dan menjadi salah satu pemegang saham tanpa terlibat dalam proses pengembangan perumahan sehari-hari. Secara periodik atau di akhir masa pengembangan (tergantung kesepakatan), pendapatan dihitung dan dibagi menurut porsi saham masing-masing. Sebaliknya kalau aktif, selain menyetor modal Anda juga dilibatkan dalam proses pengembangan perumahan hingga proyek tuntas. Biasanya pengembang perumahan / developer memberlakukan sistem pasif.Supaya tidak bikin pusing karena banyak hal dalam pengembangan perumahan yang sulit dijelaskan. Yang penting laporannya jelas, barang (rumah)-nya ada, dan keuntungan diterima sesuai perjanjian, kata Ichsan dalam sebuah perbincangan dengan HousingEstate. Pola kemitraan developer-investor bisa berbentuk kerja sama operasi (KSO) atau pendirian perusahaan baru (lihat boks). Bila setoran salah satu pemodal berupa tanah, tanah ini dikonversi dulu menjadi uang sebelum ditetapkan porsi share-nya.Jadi, kalau ada apa-apa, misalnya investor berubah pikiran atau meninggal dunia, jelas perhitungannya, ujarnya. Relatif mudah baginya meyakinkan investor karena bisnis properti jelas wujud barangnya. Ibaratnya kalaupun pemasarannya seret, investor tidak akan kehilangan. Hanya lebih lama menerima pengembalian investasi. Apalagi, developer juga ikut menyetor modal, tidak hanya bertindak sebagai pengembang perumahan dan pemasar. Jadi, investor dan developer sama-sama menanggung risiko.Bahkan, supaya investor makin yakin, sebagian developer seperti Yudi dan Ashari langsung memecah sertifikat sejumlah rumah atas nama investor sesuai nilai modal yang disetor. Nilai rumah mengacu pada harga jual tanah + bangunan jadi. Dengan cara itu kalau terjadi masalah, penyelesaiannya juga mudah. Sebab itu untuk memudahkan perhitungan, sebagian developer mematok minimal penyertaan. Ashari misalnya, menentukan setoran minimal Rp200 juta/investor.Keuntungan yang dijanjikan pengembang perumahan / developer kepada investor antara 20 40 persen, tergantung skala dan prospek proyek. Pengembalian investasi bisa dilakukan bulanan, tiga bulanan, pada akhir periode pengembangan proyek atau menurut rumah yang laku, tergantung kesepakatan. Bahkan, beberapa developer langsung mencatatkan return atas nama investor begitu pembayaran konsumen diterima. (Untuk setiap rumah yang laku) kita langsung b