laporan penilaian aset (pabrik)...pt. indo yongtex jaya ii pengguna laporan pengguna laporan...

LAPORAN PENILAIAN ASET

(Pabrik)

Berlokasi di

Jalan Raya Serang Km 21.5

Kampung Kawidaran, Desa Cibadak, Kecamatan Cikupa

Tangerang, Banten, Indonesia

Dibuat untuk

PT. INDO YONGTEX JAYA

Jalan Raya Serang Km 21.5

Kampung Kawidaran, Desa Cibadak, Kec. Cikupa

Tangerang, Indonesia

Tanggal

10 Agustus 2018

Susan Widjojo & Rekan Reg is te red Pub l i c Appra iser & Consu l tan t

Susan Widjojo & Rekan Registered Public Appraiser & Consultant Licence No. 2.09.0068

Head Office Branch Office (P)

Menara Batavia 28th Floor Kompleks Manyar Megah Indah Plaza Jl. K.H. Mas Mansyur Kav. 126 Jl. Ngagel Jaya Selatan Blok K 17 - 18 Jakarta 10220, Indonesia Surabaya 60284, Indonesia Phone : +62 21 5795 0505 Phone : +62 31 501 8100 Fax : +62 21 5795 0555 Fax : +62 31 503 6448 e-mail : [email protected] e-mail : [email protected] [email protected] [email protected]

Jakarta, 10 Agustus 2018

Kepada Yth. :

PT. Indo Yongtex Jaya

Jalan Raya Serang Km 21.5, Kampung Kawidaran

Desa Cibadak, Kec. Cikupa

Tangerang - Indonesia

Perihal : Penilaian Aset

Nomor : 297/SWR/APP-C/L/VIII/18

Dengan hormat,

Sesuai dengan instruksi yang kami terima dari PT. Indo Yongtex Jaya, yang tercantum dalam

Perjanjian Kerjasama Dalam Rangka Pelaksanaan Pekerjaan Penilaian Aset No. 153/SWR/CON-

VAL/VII/18, tertanggal 23 Juli 2018, maka kami Kantor Jasa Penilai Publik Susan Widjojo & Rekan

(KJPP SWR), telah melakukan pekerjaan penilaian aset.

Status Penilai

KJPP SWR memiliki nomor Izin Usaha 2.09.0068, berdasarkan Keputusan Menteri Keuangan No.

1284/KM.1/2009, tertanggal 13 November 2009 dan Surat Tanda Terdaftar Profesi Penunjang Pasar

Modal yang dikeluarkan oleh BAPEPAM Nomor S-114/BL/2010 tertanggal 11 Januari 2010.

Dalam melakukan penilaian ini KJPP SWR memiliki tim pelaksana penilaian Properti yang seluruhnya

merupakan Penilai Internal KJPP SWR dengan rincian:

Tenaga Ahli Penilai Properti Bersertifikat;

Tenaga Ahli Penilai Properti dan Surveyor;

Tenaga Pendukung

Seluruh penilai, ahli dan staf pelaksana dalam penugasan ini adalah satu kesatuan tim penugasan

dibawah koordinator Penilai Berizin atau Penanggung Jawab laporan penilaian ini.

Semua tenaga yang dimaksud dan karyawan KJPP SWR yang ditugasi dalam pekerjaan ini bekerja

secara professional, memiliki kompetensi, objektif, tidak memihak dan tidak mempunyai potensi

benturan kepentingan dengan pemberi tugas, pengguna laporan dan / atau objek penilaian.

Pemberi Tugas

Penilaian ini ditugaskan oleh PT. Indo Yongtex Jaya, yang bergerak di bidang Industri Textile dengan

alamat di Jalan Raya Serang Km 21.5, Kampung Kawidaran, Desa Cibadak, Kecamatan Cikupa,

Tangerang, Banten, Indonesia.

Asset Appraisal and Consultancy Working area throughout Indonesia

Susan Widjojo & Rekan

PT. INDO YONGTEX JAYA ii

Pengguna Laporan

Pengguna laporan penilaian ini adalah PT. Indo Yongtex Jaya, yang bergerak di bidang Industri

Textile, yang beralamat di Jalan Raya Serang Km 21.5, Kampung Kawidaran, Desa Cibadak,

Kecamatan Cikupa, Tangerang, Banten, Indonesia.

Maksud dan Tujuan Penilaian

Maksud dan Tujuan dari penilaian ini, seperti yang diutarakan oleh pemberi tugas adalah adalah

untuk tujuan Transaksi Jual yang tidak berkaitan dengan pelaporan OJK, pelaporan pajak dan pihak

ketiga lainya.

Objek Penilaian

Objek penilaian yang dimaksud dalam penilaian ini adalah Pabrik (Tanah, Bangunan dan Sarana

Pelengkap saja), tetapi tidak termasuk mesin, peralatan, bahan baku, hasil produksi, suku cadang

dan aset tidak berwujud apapun, dengan luas bangunan 24.868 meter persegi, yang berdiri di atas

tanah seluas 42.394 meter persegi, yang berlokasi di Jalan Raya Serang Km 21.5, Kampung

Kawidaran, Desa Cibadak, Kecamatan Cikupa, Tangerang, Banten, Indonesia.

Bentuk dan Hak Kepemilikan

Bentuk kepemilikan dari aset adalah kepemilikan Tunggal, terdaftar atas nama PT. Indo Yongtex

Jaya, berdasarkan 23 (dua puluh tiga) Sertifikat Hak Guna Bangunan.

Standar Penilaian

Penilaian ini mengacu kepada Standar Penilaian Indonesia 2015 Edisi VI, Kode Etik Penilai

Indonesia (KEPI) dan Peraturan Perundang-undangan yang berlaku.

Dasar Penilaian

Dasar Penilaian yang diterapkan dalam penilaian ini, sesuai dengan tujuan dari penilaian ini adalah

Nilai Pasar.

Nilai Pasar didefinisikan sebagai estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh dari hasil penukaran

suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan

penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan

secara layak, dimana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang

dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan. (SPI 101 butir 3.1).

Tanggal Penilaian dan Tanggal Inspeksi

Inspeksi terhadap aset di lokasi dilakukan pada tanggal 26 Juli 2018. Tanggal tersebut ditetapkan

sebagai Tanggal Penilaian. Penilaian ini berlaku terbatas pada tanggal penilaian dan pendapat

mengenai kondisi dan penggunaan adalah berdasarkan hasil pengamatan pada tanggal penilaian

tersebut.

Mata Uang

Sesuai dengan pasar properti yang berlaku di Indonesia, dalam penilaian ini mata uang yang

dipergunakan adalah Indonesia Rupiah. Pada saat penilaian ini dilakukan, nilai tukar mata uang

Rupiah terhadap mata uang Dollar Amerika Serikat adalah : 1 USD = Rp. 14.443,- (kurs tengah

Bank Indonesia).

Tingkat Kedalaman Investigasi

Penilaian dilaksanakan dengan cakupan meliputi : identifikasi permasalahan, pengumpulan data

dengan cara inspeksi, penelaahan, penghitungan dan analisis dimana data dan informasi yang

digunakan kami asumsikan tersedia.


PT. INDO YONGTEX JAYA iii

Untuk hal-hal yang bersifat khusus, pada bagian-bagian aset yang tipikal dan jumlahnya banyak,

kami hanya melakukan pemeriksaan/verifikasi secara sampling.

Sifat dan Sumber Informasi

1. Data – data yang kami terima dari Pemberi Tugas :

Salinan/copy bukti kepemilikan lahan berupa :

- Sertifikat Hak Guna Bangunan No. 12/Cibadak























Salinan Izin Mendirikan Bangunan (IMB) :

- IMB No. 647/317-PBRK/1991

- IMB No. 647/661-Buk/1992

- IMB No. 647/120-DPU/1993

- IMB No. 64710-PERK/1993

- IMB No. 647/PMDN.17-DPU/1994



- IMB No. 648.3/578-DPU/1996

- IMB No. 647/PMDN.10-DB/1997

- IMB No. 647/PMA.35-DB/1997

Surat pernyataan sebagai lampiran yang menyatakan kebenaran data yang diberikan dan

sifat dari informasi.

2. Data dari sumber lain

Informasi dan data yang relevan namun tidak membutuhkan verifikasi dapat disetujui untuk

digunakan sepanjang sumber data tersebut dipublikasikan. Sumber data tersebut antara lain:

Data dari pihak pemerintah, lembaga riset.

Bank Indonesia, Bursa Efek Indonesia atau negara lain.

Data riset dari lembaga independen yang dipublikasikan pada tingkat nasional maupun

internasional, serta informasi dari media massa elektronik nasional dan internasional.


PT. INDO YONGTEX JAYA iv

Data Pembanding dari penjual, agen properti, instansi berwenang, media cetak /

elektronik.

Pendekatan Penilaian

Pendekatan Penilaian yang digunakan adalah untuk mendapatkan Nilai dimaksud dalam Laporan

Penilaian ini adalah Pendekatan Biaya, dengan alasan bahwa :

Data pasar tanah untuk yang sejenis masih tersedia ;

Biaya bangun baru dari bangunan dan penyusutan bangunan dapat dianalisis/ dihitung;

Sedangkan, untuk Pendekatan Pasar tidak digunakan, karena :

Tidak ada data pasar yang sebanding dan sejenis dengan aset

dan untuk Pendekatan Pendapatan tidak digunakan, karena :

Aset digunakan sendiri dan tidak disewakan, sehingga tidak menghasilkan Pendapatan.

Asumsi dan Catatan

Penilaian ini dilakukan dengan berdasar pada kondisi pasar yang ada pada tanggal penilaian, dan

dengan mempertimbangkan faktor-faktor yang, kami percaya, mewakili ketidakstabilan ekonomi

pada saat ini. Namun demikian faktor-faktor penyesuaian yang kami terapkan dalam perhitungan

tersebut bukanlah merupakan prediksi akurat terhadap perekonomian global di masa mendatang.

Oleh sebab itu, kami menyarankan kepada para pengguna Laporan Penilaian ini akan pertimbangan

yang berhati-hati dalam menggunakan Laporan Penilaian ini.

Mengingat tidak selalu tersedianya informasi data pasar seperti yang tersebut di atas, untuk itu kami

menekankan bahwa nilai pasar tersebut di atas adalah Nilai Pasar untuk kelanjutan penggunaan

Aset yang sedang berjalan dimana pengguna aset tersebut memperoleh keuntungan khusus yang

tidak dimiliki oleh pihak lain pada umumnya.

Penilaian ini bergantung kepada hal-hal sebagai berikut :

Aset yang dinilai dilengkapi dengan dokumen kepemilikan/penguasaan tanah yang berlaku

dan sah secara hukum, dapat dialihkan dan bebas dari ikatan, tuntutan atau halangan apapun

juga selain yang dikemukakan dalam laporan ini.

Aset yang dinilai dilengkapi dengan perizinan yang diperlukan.

Aset yang dinilai beroperasi dan berfungsi secara normal.

Batasan, kondisi, komentar dan detail yang tertulis dalam laporan ini.

Dalam kaitannya dengan kesesuaian jaminan, maka nilai yang berlaku adalah nilai Aset yang

berdasarkan penggunaan Aset tersebut pada saat penilaian dilakukan. Apabila dikemudian hari

terjadi perubahan penggunaan atau peruntukan karena adanya perubahan peraturan yang berlaku

atas Aset tersebut, maka harus dilakukan penilaian ulang terhadap Aset ini.

Persyaratan atas Persetujuan untuk Publikasi

Laporan Penilaian dan / atau lampirannya bersifat rahasia kepada Pemberi Tugas dan Pengguna

Laporan sebagaimana yang tercantum dalam Lingkup Penugasan ini, sesuai dengan tujuan penilaian

yang tertulis. Kami tidak bertanggung jawab kepada pihak ketiga, dan baik sebagian maupun

keseluruhan laporan atau rujukan terhadap laporan ini tidak dibenarkan untuk diterbitkan dalam

dokumen apapun tanpa persetujuan tertulis terlebih dahulu dari Penilai untuk format maupun

konteks dimana dimunculkan.


PT. INDO YONGTEX JAYA v

Kejadian Penting Setelah Tanggal Penilaian

Berdasarkan pengamatan kami dan informasi yang diberikan oleh Pemberi Tugas, bahwa setelah

Tanggal Penilaian, sampai dikeluarkannya laporan penilaian ini (Tanggal Laporan), tidak ada

kejadian penting yang mempengaruhi nilai.


PT. INDO YONGTEX JAYA vi

KESIMPULAN HASIL PENILAIAN

Dengan menggunakan cara-cara penilaian yang lazim, serta memperhatikan semua keterangan,

faktor-faktor seperti yang terdapat dalam laporan ini dan berdasarkan pada asumsi dan kondisi

pembatasan yang berlaku, kami berpendapat bahwa Nilai Pasar dari Pabrik (Tanah, Bangunan dan

Sarana Pelengkap saja), dengan luas bangunan 24.868 meter persegi, yang berdiri di atas tanah

seluas 42.394 meter persegi atas nama PT. Indo Yongtex Jaya, yang berlokasi di Jalan Raya

Serang Km 21.5, Kampung Kawidaran, Desa Cibadak, Kecamatan Cikupa, Tangerang,

Banten, Indonesia, pada tanggal penilaian 26 Juli 2018 adalah :

Rp. 91.062.000.000,-

( Terbilang : Sembilan Puluh Satu Miliar Enam Puluh Dua Juta Rupiah )

Laporan Penilaian ini terdiri dari beberapa bagian yang saling terikat dan tidak dapat dipisahkan,

yaitu :

Surat ini yang merupakan hasil, kesimpulan dan ringkasan penilaian atas aset di atas.

Uraian mengenai aset beserta pendapat atas Nilai Pasar dari aset di atas.

Asumsi umum dan kondisi pembatas.

Gambar foto dan gambar situasi dari aset yang dinilai.

Hormat kami,

KJPP SUSAN WIDJOJO & REKAN

Susan Widjojo, MAPPI (Cert)

Pemimpin Rekan

Penilai Properti

STTD No. 07/BL/STTD-P/A/2006

MAPPI No. 95-S-00610

Izin Penilai Publik No. P-1.09.00198


PT. INDO YONGTEX JAYA vii

PERNYATAAN PENILAI

Dalam batas kemampuan dan keyakinan kami sebagai penilai, menerangkan bahwa :

1. Pernyataan faktual yang dipresentasikan dalam laporan penilaian ini, sebatas pengetahuan

dan pemahaman terbaik dari Penilai adalah benar dan akurat;

2. Analisis, opini dan kesimpulan yang dinyatakan dalam Laporan Penilaian ini dibatasi oleh

asumsi dan batasan – batasan yang diungkapkan di dalam Laporan Penilaian yang mana

merupakan hasil analisis, opini dan kesimpulan Penilai yang tidak berpihak dan tidak

memiliki benturan;

3. Kami sebagai Penilai tidak mempunyai kepentingan baik sekarang atau di masa yang akan

datang terhadap aset yang dinilai, maupun memiliki kepentingan pribadi atau keberpihakan

kepada pihak-pihak yang memiliki kepentingan terhadap aset yang dinilai;

4. Penunjukan dalam penugasan ini tidak berhubungan dengan opini Penilaian yang telah

disepakati sebelumnya dengan Pemberi Tugas;

5. Biaya jasa professional tidak dikaitkan dengan nilai yang telah ditentukan sebelumnya atau

gambaran nilai yang diinginkan oleh Pemberi Tugas, besaran opini nilai, pencapaian hasil

yang dinyatakan, atau adanya kondisi yang terjadi kemudian (subsequent event) yang

berhubungan secara langsung dengan penggunaan yang dimaksud;

6. Penilai telah memenuhi persyaratan pendidikan professional yang ditetapkan / dilaksanakan

oleh Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI);

7. Penilai memiliki pengetahuan yang memadai sehubungan dengan aset dan/atau jenis aset

yang dinilai;

8. Penilai telah melaksanakan ruang lingkup sebagai berikut :

- Identifikasi masalah (identifikasi batasan, tujuan dan objek, definisi Penilaian, dan

tanggal Penilaian);

- Pengumpulan data dan wawancara;

- Analisis data;

- Estimasi nilai dengan menggunakan pendekatan Penilaian;

- Penulisan laporan

9. Penilai telah melakukan inspeksi lapangan yang merupakan objek penilaian;

10. Tidak seorangpun selain yang bertanda tangan di bawah ini, yang telah terlibat dalam

pelaksanaan inspeksi, analisis, pembuatan kesimpulan, dan opini sebagaimana dinyatakan

dalam laporan Penilaian ini;

11. Analisis, opini dan kesimpulan yang dibuat oleh Penilai, serta laporan Penilaian telah dibuat

dengan memenuhi ketentuan Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) dan Standar Penilaian

Indonesia (SPI) yang berlaku.


PT. INDO YONGTEX JAYA viii

Tim Pelaksana yang melakukan Penilaian adalah sebagai berikut :

No Nama dan Kualifikasi Tanda Tangan

1 Penanggung Jawab

Susan Widjojo, MAPPI (Cert)

STTD No. 07/BL/STTD-P/A/2006


Izin Penilai Publik No. P-1.09.00198

2 Pemeriksa

Fakhry Tasrab


3 Penilai

Toni Lukito MAPPI No. 03-P-01721


PT. INDO YONGTEX JAYA ix

ASUMSI UMUM dan KONDISI PEMBATAS

1. Laporan ini menyatakan pendapat atas nilai dari Aset yang dinilai sesuai dengan dasar

penilaian dan tujuan penilaian yang dinyatakan dalam laporan penilaian ini. Laporan ini tidak

boleh dan menjadi tidak sah apabila digunakan untuk tujuan selain dari tujuan yang tercantum

di dalam Laporan ini.

2. Laporan Penilaian ini hanya untuk maksud dan tujuan seperti yang tertulis dalam laporan ini

dan hanya ditujukan kepada pengguna laporan seperti yang dituliskan dalam laporan ini. KJPP

SWR tidak bertanggung jawab dan dibebaskan dari segala resiko yang timbul apabila laporan

penilaian ini tidak sesuai dengan maksud dan tujuan yang dituliskan dalam laporan penilaian

ini, kecuali diatur berbeda oleh Peraturan dan Perundangan – undangan yang ada.

3. KJPP SWR tidak mengizinkan penggunaan seluruh ataupun sebagian dari laporan penilaian

ini untuk dipublikasikan atau disebarluaskan untuk tujuan apapun oleh siapapun dan kepada

siapapun tanpa pemberitahuan dan atau izin tertulis dari KJPP SWR.

4. Biaya untuk Penilaian ini tidak tergantung pada besarnya nilai Aset yang tercantum dalam

laporan ini.

5. KJPP SWR oleh karena penaksiran ini, tidak mempunyai kewajiban untuk memberikan

penjelasan kepada pihak lain maupun memberi kesaksian atau kehadiran dalam suatu perkara

pengadilan atau Instansi Pemerintah lainnya yang berhubungan.

6. Laporan Penilaian ini tidak berlaku sah bila tidak di atas kertas khusus berlogo dan atau

dengan cap huruf KJPP SWR, dan ditandatangani oleh Pemimpin Rekan atau Rekan yang

secara resmi ditunjuk.

7. Pemberi Tugas adalah orang atau badan yang memberi instruksi kepada penilai, termasuk di

dalamnya direksi perusahaan atau pejabatnya, rekan atau partner, manajer, majikan atau agen

tunggal.

8. Semua dokumen yang diberikan oleh pihak pemberi Tugas dan pihak ketiga kepada kami

dalam rangka penilaian aset ini adalah sah, benar, lengkap dan sesuai dengan kenyataan

sebenarnya serta tidak mengalami perubahan sampai dengan tanggal penilaian aset ini; Bahwa

dokumen-dokumen yang diberikan kepada kami dalam bentuk fotokopi, turunan dan/atau

salinan adalah sesuai dengan aslinya dan dokumen tersebut adalah sah, benar, lengkap dan

sesuai dengan kenyataan sebenarnya serta tidak mengalami perubahan sampai dengan tanggal

penilaian aset ini; Bila ternyata dokumen tersebut tidak sesuai dengan hal yang sesungguhnya,

maka di luar tanggung jawab Penilai dan Laporan ini dengan sendirinya menjadi tidak

berlaku.

9. Semua tanda tangan, materai, coretan dan tanda yang terdapat dalam setiap dokumen yang

diberikan dan/atau diperlihatkan oleh Pemberi Tugas kepada kami adalah benar, termasuk

surat tanah, materai, coretan dan tanda yang terdapat dalam setiap dokumen fotokopi, turunan

dan/atau salinan yang diberikan oleh Pemberi Tugas pada kami adalah sesuai dengan yang

terdapat dalam dokumen aslinya dan tanda tangan, materai, coretan dan tanda yang terdapat

pada dokumen tersebut adalah benar adanya.


PT. INDO YONGTEX JAYA x

10. Bahwa instansi Pemerintah dan/atau pihak yang mengeluarkan dan/atau menerbitkan izin,

persetujuan, lisensi dan/atau bukti tanda pendaftaran kepada Pemberi Tugas adalah pejabat

dan/atau pihak yang berwenang untuk melakukan tindakan-tindakan tersebut dan diwakili

oleh orang-orang yang berhak dan mempunyai izin, persetujuan, lisensi, dan/atau bukti tanda

pendaftaran yang bersangkutan.

11. Dalam melakukan penilaian aset ini, kami tidak memberikan legalitas atas suatu transaksi

dimana Pemberi Tugas menjadi pihak atau mempunyai kepentingan di dalamnya atas aset

yang terkait.

12. Bahwa dalam melakukan penilaian aset ini, kami tidak memeriksa kelengkapan/syarat-syarat

yang harus dipenuhi layaknya sebagai jaminan pengikatan hak tanggungan, dan oleh

karenanya jika Laporan ini bertujuan sebagai dasar kebijakan pemberian kredit oleh Bank,

maka pihak Bank bersangkutan berkewajiban memeriksa dan memastikan terpenuhinya

syarat-syarat tersebut termasuk di dalamnya aspek legalitas.

13. Dalam penilaian ini status properti diasumsikan dalam kondisi kepemilikan yang sah dan

bertanggung jawab, bebas dari sengketa, perjanjian khusus, serta murni dari beban Utang atau

hipotek, oleh karenanya semua sengketa dalam bentuk perkara pidana maupun perdata (baik

di dalam maupun di luar Pengadilan) yang berkaitan dengan aset yang dinilai tidak menjadi

tanggung jawab kami; dalam penaksiran ini aset yang ditaksir seolah-olah bebas dan bersih di

bawah tanggung jawab (milik) Pemberi Tugas.

14. Penilaian ini memandang Aset yang dinilai sebagai satu kesatuan fisik yang memberi daya

guna tertentu, sehingga nilai yang dihasilkan mencerminkan kesatuan Nilai dari keseluruhan

Aset, sehingga upaya untuk memisah-misahkan satu atau beberapa nilai aset untuk

kepentingan tertentu, akan membuat laporan penilaian ini menjadi tidak berlaku, kecuali bila

pemisahan tersebut telah dipertimbangkan sebelumnya dan dijelaskan dalam Laporan ini.

15. Baik Aset maupun Nilai tidak terpengaruh oleh hal-hal yang bersifat pembatasan terhadap

Aset maupun kondisinya, kecuali dinyatakan di dalam Laporan.

16. Penilaian ini berlaku terbatas pada tanggal penilaian dan pendapat mengenai kondisi dan

penggunaan didasarkan atas hasil pengamatan pada tanggal tersebut.

17. Perubahan-perubahan yang terjadi setelah tanggal penilaian dilakukan oleh pihak Pemerintah

maupun swasta yang berkaitan dengan kondisi aset, dalam hal ini rezoning, pelebaran jalan,

market conditions dan sebagainya bukan menjadi tanggung jawab KJPP SWR.

18. Jika dalam penilaian ini objek penilaian termasuk tanah, maka inspeksi fisik terhadap tanah

tidak mencakup pengukuran ulang di lapangan dan kami mengasumsikan bahwa dimensi dan

luasan properti sesuai dengan yang tercantum di dalam sertifikat tanah yang kami terima,

selain itu kami tidak melakukan penelitian secara mendetail mengenai keadaan, kondisi

maupun bahan-bahan yang mungkin terkandung di dalam tanah yang bersifat merusak dan

dapat menimbulkan kontaminasi terhadap lingkungan sekitar, oleh karena itu dalam laporan

penilaian ini diasumsikan bahwa tanah bebas dari pencemaran.

19. Jika dalam penilaian ini objek penilaian termasuk bangunan dan sarana pelengkap, maka kami

mempertimbangkan kondisi aset yang dinilai. Namun demikian inspeksi yang kami lakukan

tidak melingkupi survei struktural maupun survei-survei terhadap kerusakan pada pondasi

dan/atau struktur bangunan ataupun bagian-bagian bangunan yang tertutup, tidak terlihat dan


PT. INDO YONGTEX JAYA xi

tidak terjangkau, ataupun terhadap kemungkinan adanya beton semen yang mengandung

kadar alumina tinggi, bahan tambahan (additive) calcium chloride atau bahan-bahan lain atau

rayap yang bersifat merusak dan dapat mempengaruhi resiko hunian.

20. Jika dalam penilaian ini objek penilaian termasuk mesin dan peralatan, maka selama inspeksi,

pemeriksaan terhadap objek penilaian dimaksud hanya terbatas pada pengamatan luar saja,

tidak mencakup untuk melakukan uji coba, pemeriksaan kondisi dalam aset dimaksud atau

bagian-bagian yang tidak terlihat mata atau tidak dapat dicapai dan diinventarisasikan sebagai

satu perangkat kerja yang utuh dan lengkap termasuk komponen suku cadang utama dan

aksesoris yang mendukung perangkat tersebut. Oleh sebab itu dalam penilaian ini, kami

mendasarkan penilaian ini atas kondisi secara umum yang ada dari aset tersebut serta

berdasarkan atas informasi yang diberikan oleh pihak yang ditunjuk oleh manajemen yang

mengerti kondisi aset tersebut dan penilaian ini tidak memperhitungkan nilai bagian-bagian

(parts & accessories) secara terpisah.

21. Jika dalam penilaian ini kami tidak menerima laporan analisa dampak lingkungan dan atau

data lainnya yang berkaitan dengan kemungkinan terjadinya pencemaran lingkungan. maka

dalam penilaian ini kami beranggapan bahwa properti belum pernah dan tidak akan

dipergunakan untuk melakukan kegiatan yang memiliki potensi pencemaran lingkungan dan

masalah-masalah lain yang berkaitan dengan hal tersebut dan kami tidak melakukan

penyelidikan atas masalah lingkungan yang berkaitan dengan hal tersebut.

22. Gambar, denah ataupun peta yang terdapat dalam laporan ini disajikan hanya untuk

kemudahan visualisasi saja. Kami tidak melaksanakan survei/pemetaan dan tidak bertanggung

jawab mengenai hal ini.

23. Tanggung jawab KJPP SWR sehubungan dengan jasa yang diberikan dalam Laporan Penilaian

ini (terlepas pada tindakan dalam kontrak, kelalaian, atau lain hal) terbatas pada Fee yang

dibayarkan oleh Pemberi Tugas untuk bagian dari kewajiban jasa atau hasil-hasil pekerjaan

yang diberikan. Dalam keadaan apapun, KJPP SWR termasuk di dalamnya Pemimpin Rekan,

Rekan, dan seluruh staf yang ada, tidak bertanggung jawab atas akibat, kejadian khusus atau

kerugian yang ditimbulkan dari pelaksanaan hukum, kerugian atau biaya (termasuk, tetapi tidak

terbatas pada kerugian atas keuntungan, biaya yang dimungkinkan, dan sebagainya) walaupun

untuk hal itu KJPP SWR sebelumnya telah diberitahukan kemungkinan akan terjadinya hal-hal

tersebut.

24. Bahwa Pemberi Tugas harus memberikan ganti rugi dan jaminan dari segala gangguan kepada

KJPP SWR dari dan terhadap gugatan, tanggung jawab, biaya dan pengeluaran (termasuk

akan tetapi tidak terbatas pada biaya hukum dan waktu yang telah diberikan) ditujukan pada,

dibayarkan atau ditimbulkan oleh KJPP SWR pada setiap saat dan berbagai cara yang

ditimbulkan sehubungan dengan dikeluarkannya Laporan Penilaian atas aset dimaksud,

kecuali sejauh telah ditentukan dalam perjanjian sebelumnya.

25. Jika di kemudian hari ditemukan data-data baru yang menurut pandangan kami membutuhkan

suatu perbaikan pada Laporan ini, maka kami berhak untuk melakukan perubahan pada

Laporan Penilaian ini.


PT. INDO YONGTEX JAYA xii

DAFTAR ISI

SURAT PENGANTAR ......................................................................................................... i

PERNYATAAN PENILAI ................................................................................................. vi

ASUMSI UMUM dan KONDISI PEMBATAS .............................................................. viii

DAFTAR ISI ...................................................................................................................... xi

DAFTAR LAMPIRAN ...................................................................................................... xii

RINGKASAN HASIL PENILAIAN ............................................................................... xiii

BAB 1. URAIAN UMUM ................................................................................................1

1.1 Lokasi ...........................................................................................................1

1.2 Tanah............................................................................................................2

1.3 Bangunan .....................................................................................................4

1.4 Fasilitas ......................................................................................................10

BAB 2. LEGALITAS .....................................................................................................12

2.1 Peruntukan dan Rencana Kota ...................................................................12

2.2 Dokumen Kepemilikan Tanah ...................................................................12

2.3 Izin Mendirikan Bangunan (IMB) .............................................................17

2.4 Perizinan dan Dokumen Lainnya ...............................................................18

BAB 3. PENGGUNAAN TERTINGGI dan TERBAIK .............................................19

BAB 4. TINJAUAN PASAR..........................................................................................20

4.1 Tinjauan Umum Makro Ekonomi Indonesia .............................................20

4.2 Kondisi Pasar di Lokasi Aset dan Sekitarnya ............................................23

BAB 5. PENILAIAN ......................................................................................................26

5.1 Pendekatan Penilaian .................................................................................26

5.2 Kesimpulan Hasil Penilaian .......................................................................27

DAFTAR LAMPIRAN

I. Surat Pernyataan


PT. INDO YONGTEX JAYA xiii

RINGKASAN HASIL PENILAIAN

Objek Penilaian

Pabrik (Tanah, Bangunan dan Sarana Pelengkap Saja) yang berlokasi di Jalan Raya Serang Km

21.5, Kampung Kawidaran, Desa Cibadak, Kecamatan Cikupa, Tangerang, Banten, Indonesia.

Tujuan Penilaian

Transaksi Jual yang tidak berkaitan dengan pelaporan OJK, pelaporan pajak dan pihak ketiga

lainya.

Dasar Penilaian

Dasar penilaian adalah Nilai Pasar.

Pendekatan Penilaian

Pendekatan Penilaian yang digunakan adalah Pendekatan Biaya.

Kesimpulan Nilai

Keterangan Luas

(m²)

Indikasi Nilai Pasar

(Rp.)

- Tanah 42.394 73.722.000.000,-

- Bangunan 24.868 16.932.000.000,-

- Sarana Pelengkap 408.000.000,-

Jumlah 91.062.000.000,-

Dengan demikian menurut pendapat kami :

Rp. 91.062.000.000,-


Merupakan Nilai Pasar dari Pabrik (Tanah, Bangunan dan Sarana Pelengkap Saja), dengan total

luas bangunan 24.868 meter persegi, yang berdiri di atas tanah seluas 42.394 meter persegi, atas

nama PT. Indo Yongtex Jaya, yang berlokasi di Jalan Raya Serang Km 21.5, Kampung

Kawidaran, Desa Cibadak, Kecamatan Cikupa, Tangerang, Banten, Indonesia, pada tanggal

penilaian 26 Juli 2018.


PT. INDO YONGTEX JAYA 1

BAB 1

URAIAN UMUM

1.1 Lokasi

Situasi

Aset yang dimaksud terletak di Jalan Raya Serang Km 21.5, Kampung Kawidaran, Desa

Cibadak, Kecamatan Cikupa, Tangerang, Jawa Barat, Indonesia. Aset berjarak lebih kurang

600 meter sebelah Barat Laut Telaga Bestari dan berjarak lebih kurang 800 meter radius

sebelah Barat Laut Pintu Tol Balaraja Timur.

Jalan di Depan Aset

Jalan di depan aset adalah Jalan Raya Serang KM. 21.5, yang merupakan jalan beton 2 (dua)

arah, dengan lebar perkerasan jalan lebih kurang 10 meter. Pada waktu dilakukan inspeksi,

jalan tersebut berada dalam kondisi baik.



Lingkungan Sekitar

Lingkungan di sekitar aset adalah bangunan gudang, pom bensin, tanah kosong, rumah

makan dll.

1.2 Tanah

Bentuk dan Luas Tanah

Lahan memiliki bentuk tidak beraturan dengan luas lahan berdasarkan salinan bukti

kepemilikan dan data yang kami terima dari PT. Indo Yongtex Jaya adalah seluas 42.394

meter persegi. Luas tersebut yang diperhitungkan dalam penilaian ini untuk tujuan

Transaksi Jual yang tidak berkaitan dengan pelaporan OJK, pelaporan pajak dan pihak

ketiga lainya. Untuk denah lahan dapat dilihat pada lampiran I.

Pada saat dilakukan inspeksi, tanah yang dinilai terbagi menjadi 2 (dua) bidang tanah yang

dipisahkan oleh Kali Ci Manceuri selebar lebih kurang 10 meter yang melintasi tanah aset

dari arah Timur ke Barat yang dihubungkan dengan adanya jembatan yang dibangun dan

dimiliki oleh PT. Indo Yongtek Jaya. Tanah bagian depan yang langsung terhubung dengan

Jalan Raya Serang dengan luas lebih kurang 2.182 meter persegi, diatasnya berdiri

bangunan pos jaga, mess karyawan, sedangkan tanah dibagian belakang dengan luas lebih

Jalan Raya Serang Km. 21 Jalan Raya Serang Km. 21

Gudang Pompa Bensin



kurang 40.212 meter persegi, diatasnya berdiri bangunan pabrik, gudang, mushala, kantin

dan bangunan genset.

Topografi

Pada umumnya permukaan tanah aset adalah lebih rendah dari permukaan jalan di

depannya.

Batas Tanah I (Depan)

- Sebelah Utara berbatasan dengan Jalan Raya Serang Km. 21.5;

- Sebelah Timur berbatasan dengan permukiman;

- Sebelah Selatan berbatasan dengan Kali Ci Manceuri;

- Sebelah Barat berbatasan dengan tanah kosong.

Batas Tanah II (Belakang)

- Sebelah Utara berbatasan dengan Kali Ci Manceuri;

- Sebelah Timur berbatasan dengan Kali Ci Manceuri;

- Sebelah Selatan berbatasan dengan Kali Ci Manceuri;

- Sebelah Barat berbatasan dengan Kali Ci Manceuri.

Penggunaan Tanah

Penggunaan tanah saat ini adalah sebagai pabrik dan fasilitasnya.



1.3 Bangunan

Bangunan yang masuk dalam penilaian ini adalah bangunan yang berdiri di atas lahan yang

menjadi milik PT. Indo Yongtex Jaya, sesuai dengan dokumen bukti kepemilikannya,

dengan perincian sebagai berikut :

Luas dan Akomodasi

Keterangan Luas (m²) Akomodasi

Gudang Benang

Lantai 1 1.692 Gudang barang

Mezzanine 213 Ruang kantor

Sub Total 1.905

Gudang Ex Garment 4.242 Ruang garment

Gudang Texsturishing

Lantai 1 3.892 Gudang produksi

Lantai 2 3.744 Gudang packing

Sub Total 7.636

Gudang Exsport 1.546 Gudang benang

Gudang Tristing 3.360 Gudang Jet loom

Gudang Sezing 3.159 Gudang Jet loom

Gudang 7

Lantai 1 1.632 Gudang

Mezzanine 210 Kanton dan ruang marketing

Sub Total 1.842

Kantin 480 Kantin

Mess 1 168 Kamar tidur dan kamar mandi



Mushala 100

TOTAL 24.868

Bangunan pabrik Bangunan pabrik



Konstruksi Bangunan

1. Bangunan Benang

- Fondasi : Beton bertulang

- Struktur : Konstruksi rangka baja

- Rangka atap : Konstruksi rangka baja

- Penutup atap : Spandex

- Dinding : Batako

- Pelapis dinding : Diplester semen, diaci dan dicat

- Lantai : Cor beton dan keramik

- Pintu : Panel kayu dengan rangka aluminium dan pelat baja dengan

rangka besi

- Jendela : Ventilasi berupa boven

- Utilitas : Standar

2. Bangunan Gudang Ex Garment





- Dinding : Batako




rangka besi



3. Bangunan Gudang Texsturishing





- Dinding : Batako




rangka besi



4. Bangunan Gudang Exsport





- Dinding : Batako






rangka besi



5. Bangunan Gudang Tristing





- Dinding : Batako




rangka besi



6. Bangunan Gudang Sezing





- Dinding : Batako




rangka besi



7. Bangunan Gudang 7





- Dinding : Batako




rangka besi



8. Bangunan Kantin


- Struktur : Konstruksi beton bertulang

- Rangka atap : Rangka kayu

- Penutup atap : Genteng tanah liat

- Dinding : Batako




- Plafon : Multiplek

- Lantai : Keramik

- Pintu : Panel kayu dengan rangka aluminium

- Jendela : Panel kayu dengan rangka aluminium


9. Bangunan Mess 1





- Dinding : Batako







10. Bangunan Mess 2





- Dinding : Batako







11. Bangunan Mess 3





- Dinding : Batako







12. Bangunan Mushala







- Dinding : Batako







Dalam melakukan survei bangunan kami ditemani oleh pihak yang ditunjuk oleh pemberi

tugas yang mengerti dan mengetahui kondisi aset. Kami tidak melakukan pemeriksaan

secara terperinci terhadap struktur bangunan yang ada, bagian-bagian bangunan yang

tertutup, tidak terlihat dan tidak terjangkau.

Penggunaan Saat Ini

Pada saat dilakukan inspeksi, bangunan dalam keadaan kosong.

Gudang Benang Gudang Ex Garment

Gudang Texsturishing Gudang Exsport



Gudang Tristing

Gudang Sezing

Gudang 7

Kantin

Mess 1

Mess 2

Mess 3

Mushala



Tahun Bangun, Renovasi dan Kondisi

Aset dibangun pada tahun 1986 dan direnovasi pada tahun 2001. Aset tetap mendapat

perawatan yang baik sehingga berpengaruh kepada usia dan kondisi bangunan. Berdasarkan

pengamatan secara fisik pada waktu dilaksanakan pemeriksaan, kami melihat secara umum

bangunan tersebut dalam kondisi cukup baik.

Denah Tapak

Untuk denah tapak dapat dilihat di bawah ini :

1.4 Fasilitas

Listrik

Ketersediaan daya listrik berasal dari PLN dengan kapasitas sebesar 138.000 Watt.

Air

Pemenuhan kebutuhan air bersih berasal dari PDAM dan sumur pompa.

Sarana Pelengkap

Sarana pelengkap yang tersedia terdiri dari :



Pagar keliling : Pagar tembok dengan ketinggian 1 meter dan pagar besi keliling

sepanjang lebih kurang lebih 1.048 meter.

Pagar besi : Pagar besi baja sepanjang lebih kurang 7 meter

Daerah servis : Perkerasan aspal dan sebagian ditutup beton dengan luas kurang

lebih 17.700 meter persegi.

Selasar : Konstruksi beton bertulang, rangka baja dan atap asbes, dengan

luas lebih kurang 180 meter persegi.

Pos jaga : Konstruksi beton bertulang, rangka kayu dan atap genteng tanah

liat, dengan luas lebih kurang 25 meter persegi.



BAB 2

LEGALITAS

2.1 Peruntukan dan Rencana Kota

Berdasarkan data dan informasi dari Dinas Tata Kota Kabupaten Tangerang, lahan aset

diperuntukan sebagai area industri. Tidak ada perubahan rencana tata kota.

2.2 Dokumen Kepemilikan Tanah

Salinan bukti kepemilikan tanah yang kami terima adalah :

1. - Status Tanah : Sertifikat Hak Guna Bangunan

- Nomor Sertifikat : 12/Cibadak

- Terdaftar Atas Nama : PT. Indo Yongtex Jaya

- Tanggal Pendaftaran : 23 Januari 1997

- Tanggal Dikeluarkan : 23 Januari 1997

- Tanggal Berakhir : 24 September 2026

- Luas Tanah : 1.825 meter persegi

- Nomor Surat Ukur : 1923

- Tanggal Surat Ukur : 14 Januari 1997







- Luas Tanah : 830 meter persegi



























































Dalam kapasitas kami sebagai Penilai, kami tidak melakukan penyelidikan atas keabsahan

surat-surat/legalitas kepemilikan tanah dari aset. Semua ikatan dan tuntutan hukum atas aset

tersebut jika ada telah diabaikan dalam penilaian ini. Aset dianggap berada di bawah status

kepemilikan yang jelas dan sah, serta bebas dari sengketa dan sewaktu-waktu dapat

diperjualbelikan (saleable) ataupun dapat dipindahkan haknya kepada pihak lain

(transferable).



2.3 Izin Mendirikan Bangunan (IMB)

Salinan Izin Mendirikan Bangunan (IMB) yang kami terima adalah :

1. - Nomor IMB : 647/317-PBRK/1991

- Terdaftar Atas Nama : Sung Fui Man (PT. Indo Yongtex Jaya)

- Tanggal Ditetapkan : 30 Juli 1991

- Pemberian Izin : Mendirikan bangunan pabrik

- - Dikeluarkan Oleh : Bupati Kepala Daerah Tingkat II Tangerang.

2. - Nomor IMB : 647/661-Buk/1992


- Tanggal Ditetapkan : 24 November 1992

- Pemberian Izin : Mengembangkan bangunan gudang

- Dikeluarkan Oleh : Bupati Kepala Daerah Tingkat II Tangerang.

3. - Nomor IMB : 647/120-DPU/1993


- Tanggal Ditetapkan : 30 Juli 1993

- Pemberian Izin : Mengembangkan bangunan pabrik

- Dikeluarkan Oleh : Kepala Dinas Pekerjaan Umum Kabupaten DT II

Tangerang, atas nama Bupati Kepala Daerah Tingkat II

Tangerang.

4. - Nomor IMB : 647/10-PERK/1993

- Terdaftar Atas Nama : Emmy Ranolwidjojo

- Tanggal Ditetapkan : 18 Februari 1993

- Pemberian Izin : Mendirikan Bangunan rumah tinggal

- Dikeluarkan Oleh : Kepala Daerah Tingkat II Tangerang, atas nama Pembantu

Bupati Wilayah Curug.

5. - Nomor IMB : 647/PMDN.17-DPU/1994

- Terdaftar Atas Nama : PT. Indo Yongtex Jaya (Fasilitas P.M.D.N)

- Tanggal Ditetapkan : 21 Juni 1994

- Pemberian Izin : Menambah bangunan pabrik

- Dikeluarkan Oleh : Kepala Dinas Pekerjaan Umum, atas nama Bupati Kepala

Daerah Tingkat II Tangerang.



- Tanggal Ditetapkan : 26 Agustus 1994


- Dikeluarkan Oleh : Kepala Dinas Pekerjaan Umum atas nama Bupati Kepala




- Tanggal Ditetapkan : 13 Desember 1995

- Pemberian Izin : Menambah bangunan gudang





8. - Nomor IMB : 648.3/578-DPU/1996

- Terdaftar Atas Nama : Emmy Ranoewidjojo

- Tanggal Ditetapkan : 1 Februari 1996

- Pemberian Izin : Mendirikan Bangunan Mess Karyawan bertingkat



9. - Nomor IMB : 647/PMDN.10-DB/1997


- Tanggal Ditetapkan : 30 April 1997

- Pemberian Izin : Menambah bangunan kantor dan pabrik

- Dikeluarkan Oleh : Kepala Dinas Bangunan atas nama Bupati Kepala Daerah

Tingkat II Tangerang.

10. - Nomor IMB : 647/PMA.35-DB/1997


- Tanggal Ditetapkan : 12 September 1997


- Dikeluarkan Oleh : Kepala Dinas Bangunan atas nama Bupati Kepala Daerah

Tingkat II Tangerang.

2.4 Perizinan dan Dokumen Lainnya

Pada saat penilaian dilakukan kami menerima dokumen lainnya yang berhubungan dengan

properti dan penilaian ini, berupa salinan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) Tahun 2018.



BAB 3

PENGGUNAAN TERTINGGI dan TERBAIK

(Highest and Best Use/ HBU)

Penilaian ini berdasar pada prinsip “Highest and Best Use” (Penggunaan Tertinggi dan Terbaik).

Sesuai dengan Standar Penilaian Indonesia, Penggunaan Tertinggi dan Terbaik didefinisikan

sebagai penggunaan yang paling layak dan optimal dari suatu real aset, yang secara fisik

dimungkinkan, telah dipertimbangkan secara memadai, secara hukum diizinkan serta finansial

layak dan menghasilkan nilai tertinggi dari aset yang dinilai.

Analisa yang dimaksud untuk memenuhi prinsip Penggunaan Tertinggi dan Terbaik dari Aset yang

dinilai :

Analisa Penggunaan secara Hukum

Berdasarkan uraian perencanaan tata kota, lahan diperuntukan sebagai area industri.

Pengembangan saat ini sebagai bangunan pabrik telah memenuhi unsur sesuai secara hukum.

Analisa Kelayakan Fisik

Dengan memperhatikan luas tanah dan luas bangunan yang telah berdiri di atasnya, maka aset

sebagai bangunan pabrik telah memenuhi unsur penggunaan yang layak secara fisik.

Analisa Kelayakan Finansial

Penentuan kelayakan secara finansial melibatkan analisa terhadap pasar properti khususnya

bangunan pabrik. Dengan memperhatikan proyeksi pertumbuhan dan permintaan properti

sejenis, maka pengembangan saat ini sebagai bangunan pabrik merupakan penggunaan yang

layak secara finansial.

Analisa Produktivitas Optimal

Dengan memperhatikan lokasi, situasi pasar dan pengembangan di sekelilingnya maka

pengembangan aset sebagai bangunan pabrik saat ini telah memberikan hasil dan tingkat

pengembalian yang maksimal.

Kesimpulan

Berdasarkan pertimbangan dari kondisi tersebut di atas maka Penilai menyimpulkan bahwa

pengembangan aset sebagai pabrik pada saat tanggal penilaian dilakukan telah memenuhi unsur

Penggunaan Tertinggi dan Terbaiknya.



BAB 4

TINJAUAN PASAR

4.1 Tinjauan Umum Makro Ekonomi Indonesia

Prakiraan Pertumbuhan Ekonomi Triwulan II-2018

Survei Proyeksi Indikator Makro Ekonomi triwulan I-2018, mengindikasikan bahwa

perekonomian Indonesia triwulan I-2018 diprakirakan tumbuh 5,13% (yoy), lebih rendah

dibandingkan 5,19% (yoy) pada triwulan IV-2017. Namun demikian, responden optimis

perekonomian akan tumbuh lebih tinggi pada triwulan II-2018 dengan pertumbuhan sebesar

5,17% (yoy). Kinerja perekonomian diprakirakan akan semakin meningkat hingga triwulan

IV-2018, dan tumbuh sebesar 5,33% (yoy) (Grafik1).

Tekanan kenaikan harga pada triwulan II-2018 diprakirakan akan lebih terkendali.

Responden memprakirakan inflasi pada triwulan II-2018 sebesar 3,33% (yoy), lebih rendah

dibandingkan 3,40%(yoy) pada triwulan sebelumnya (grafik 2). Namun demikian, tekanan

kenaikan harga diprakirakan akan terus meningkat hingga akhir tahun, dengan inflasi pada

triwulan IV-2018 sebesar 3,65% (yoy).

Nilai tukar rupiah terhadap USD pada triwulan II-2018 diprakirakan akan bergerak

menguat. Nilai tukar Rupiah diprakirakan akan bergerak pada level Rp13.627,00 per USD,

menguat jika disbandingkan Rp13.756,00 per USD pada realisasi triwulan I-2018 (Grafik 3).



Prakiraan Pertumbuhan Ekonomi Tahun 2018

SPIME triwulan I-2018, mengindikasikan bahwa pada tahun 2018, perekonomian

diprakirakan tumbuh 5,30% (yoy), lebih tinggi dari 5,07% (yoy) realisasi tahun 2017.

Prakiraan tersebut berada pada kisaran 5,1-5,5% 1 prakiraan pertumbuhan ekonomi tahun

2018 Bank Indonesia, namun lebih rendah dari 5,4% asumsi makro APBN 2018 2.

Responden menyatakan proyeksi meningkatnya kinerja perekonomian 2018 didukung oleh

membaiknya perekonomian dunia, peningkatan investasi domestik dan asing yang

selanjutnya mendorong peningkatan daya beli masyarakat.Prakiraan pertumbuhan PDB

2018 berdasarkan hasil SPIME triwulan I-2018 lebih optimis dibandingkan hasil survei

periode sebelumnya.

Responden SPIME memprakirakan inflasi pada akhir tahun 2018 sebesar 3,65% (yoy), lebih

tinggi dibandingkan 3,61% (yoy) realisasi pada tahun 2017. Meskipun demikian, prakiraan

inflasi tersebut masih terkendali dan berada pada kisaran 3,5±1% sasaran inflasi 20183.

Responden menyatakan meningkatnya tekanan kenaikan harga dipengaruhi oleh kenaikan

harga komoditas internasional, pelemahan nilai tukar rupiah dan gangguan pasokan

barang/jasa. Nilai tukar Rupiah terhadap USD pada akhir 2018 diprakirakan akan cenderung

melemah dibandingkan tahun sebelumnya. Responden memprakirakan nilai tukar pada akhir

tahun 2018 sebesar Rp13.642,00 per USD, melemah dibandingkan Rp13.548,00 per USD

pada akhir 2017. Nilai tersebut lebih lemah jika dibandingkan dengan asumsi makro dalam

APBN 20184 sebesar Rp13.400,00 per USD. Responden menyampaikan bahwa pelemahan

nilai tukar pada akhir 2018 dipengaruhi oleh kondisi ekonomi global yang menguat, dan

penurunan kinerja neraca pembayaran.



Prakiraan Kondisi Ekonomi Makro Tahun 2019.

Kinerja perekonomian Indonesia pada tahun 2019 diprakirakan akan meningkat

dibandingkan tahun sebelumnya. Responden memprakirakan perekonomian Indonesia pada

tahun 2019 tumbuh 5,40% (yoy), lebih tinggi dibandingkan 5,30% (yoy) prakiraan

pertumbuhan tahun 2018. Optimisme responden dipengaruhi oleh asumsi membaiknya

perekonomian dunia, peningkatan investasi baik domestik maupun asing, dan peningkatan

daya beli masyarakat pada tahun 2019.

Tekanan kenaikan harga pada tahun 2019 diprakirakan akan meningkat dibandingkan tahun

2018. Inflasi pada akhir tahun 2019 diprakirakan sebesar 3,87% (yoy) lebih tinggi

dibandingkan 3,65% prakiraan inflasi pada akhir tahun 2018. Responden menyatakan harga

komoditas dunia yang naik dan peningkatan harga barang yang diatur Pemerintah menjadi

faktor yang mempengaruhi meningkatnya laju inflasi tahun 2019.



Nilai tukar Rupiah pada tahun 2019 diprakirakan akan mengalami penguatan. Hasil SPIME

triwulan-I 2018mengindikasikan nilai tukar rupiah pada akhir tahun 2019 akan berada pada

level Rp13.628,00 per USD, menguat dibandingkan Rp13.642,00 per USD dari prakiraan

nilai tukar pada tahun 2018. Responden menyampaikan bahwa penguatan nilai tukar antara

lain dipengaruhi oleh ekspektasi pasar internasional terhadap kondisi perekonomian

Indonesia dan faktor kondisi ekonomi global.

Sumber : survey Bank Indonesia

4.2 Kondisi Pasar di Lokasi Aset dan Sekitarnya

Aset yang dinilai terletak di Jalan Raya Serang Km 12,5, Desa Cibadak, Kecamatan Cikupa,

Tangerang. Daerah sekitar aset merupakan salah satu daerah yang sudah tertata dan

didukung oleh fasilitas yang cukup lengkap, seperti akses jalan dan penerangan yang baik.

Jalan Raya Serang merupakan jalan penghubung antara Pusat Kota Tangerang yang berada

di sebelah Tenggara untuk menuju daerah Serang dan sekitarnya yang berada di sebelah

Barat Laut. Disepanjang Jalan Raya Serang banyak terdapat bangunan pabrik, gudang, ruko,

pemukiman dan tanah kosong. Jalan Raya Serang sebelumnya adalah jalan untuk akses

tranportasi sebelum adanya Jalan Tol Tangerang - Merak.

Kondisi ekonomi di wilayah sekitar aset menunjukkan adanya peningkatan dari tahun ke

tahun, hal ini di sebabkan oleh perkembangan daerah tersebut yang cukup pesat.

Terbatasnya ketersediaan lahan dan cukup tingginya tingkat permintaan menyebabkan

kenaikan harga properti di daerah ini dan sekitarnya dalam beberapa tahun ini. Kondisi ini

cukup berpengaruh terhadap penawaran properti.

Pada saat dilakukan inspeksi, penawaran tanah kosong yang berada langsung menghadap

Jalan Raya Serang berkisar antara Rp. 3.500.000,- hingga Rp. 5.000.000,- per meter persegi,

sedangkan tanah bagian belakang di sekitar properti ditawarkan di bawah Rp. 2.000.000,-

per meter persegi, tergantung kondisi, lokasi, bentuk tanah, akses jalan, jenis sertifikat

kepemilikannya dan luas tanah yang ditawarkan.

Peta data pembanding di sekitar aset yang dinilai adalah sebagai berikut:



Aset yang dinilai

Jalan Raya Serang

Jalan Raya Serang

Jalan Raya Serang

Berikut adalah beberapa data pembanding di sekitar aset yang dinilai:

1. Jalan Raya Serang

Alamat Jalan Raya Serang

Jenis properti Tanah kosong

Luas tanah 11.470 meter persegi

Luas bangunan -

Status tanah Sertifikat Hak Milik

Bentuk tanah Tidak beraturan

Posisi tanah Standar

Jenis data Penawaran

Waktu data 27 Juli 2018

Harga penawaran Rp. 57.350.000.000,-

(Negosiasi)



Jenis properti Bengkel mobil

Luas tanah 500 meter persegi

Luas bangunan 300 meter persegi







(Negosiasi)

2

3

1

1

2

3





Jenis properti Bengkel

Luas tanah 6.000 meter persegi

Luas bangunan 300 meter persegi







(Negosiasi)



BAB 5

PENILAIAN

5.1 Pendekatan Penilaian Pendekatan Penilaian merupakan landasan proses penilaian yang dilengkapi dengan metode

penilaian dari masing-masing pendekatan yang digunakan.

Penilaian untuk aset/properti, baik di dalam mengestimasikan Nilai Pasar dan selain Nilai

Pasar, mengharuskan seorang Penilai untuk mengaplikasikan satu atau lebih pendekatan

penilaian.

Dalam Standar Penilaian Indonesia 2015 Edisi VI terdapat tiga pendekatan penilaian yaitu:

Pendekatan Pasar

Pendekatan Pasar menghasilkan indikasi nilai dengan cara membandingkan aset yang

dinilai dengan aset yang identik atau sebanding, dimana informasi harga transaksi atau

penawaran tersedia. (KPUP butir 17.1)

Dalam Pendekatan Pasar, langkah pertama adalah mempertimbangkan harga yang baru

terjadi di pasar dari transaksi aset yang identik atau sebanding. Jika transaksi yang telah

terjadi hanya sedikit, dapat dipertimbangkan dengan menggunakan harga yang

ditawarkan (untuk dijual) atau yang terdaftar (listed) dari aset yang identik atau

sebanding, relevansinya dengan informasi ini perlu diketahui secara jelas dan seksama

dianalisis. Dalam hal ini perlu dilakukan penyesuaian atas informasi harga transaksi atau

penawaran apabila terdapat perbedaan dengan transaksi yang sebenarnya, sesuai dengan

Dasar Nilai dan asumsi yang akan digunakan dalam penilaian. Perbedaan juga dapat

meliputi karakteristik hukum, ekonomi atau fisik dari aset yang ditransaksikan dan yang

dinilai. (KPUP butir 17.2)

Pendekatan Pendapatan

Pendekatan ini menghasilkan indikasi nilai dengan mengubah arus kas di masa yang

akan datang ke nilai kini. (KPUP butir 18.1)

Pendekatan ini mempertimbangkan pendapatan yang akan dihasilkan aset selama masa

manfaatnya dan menghitung nilai melalui proses kapitalisasi. Kapitalisasi merupakan

konversi pendapatan menjadi sejumlah modal dengan menggunakan tingkat diskonto

yang sesuai. Arus kas dapat diperoleh dari pendapatan suatu kontrak atau beberapa

kontrak atau bukan dari kontrak; misalnya keuntungan yang diantisipasi akan diperoleh

dari penggunaan atau kepemilikan suatu aset. (KPUP butir 18.2)

Pendekatan Biaya

Pendekatan ini menghasilkan indikasi nilai dengan menggunakan prinsip ekonomi,

dimana pembeli tidak akan membayar suatu aset lebih daripada biaya untuk memperoleh

aset dengan kegunaan yang sama atau setara, pada saat pembelian atau konstruksi.

(KPUP butir 19.1)

Pendekatan ini berdasarkan pada prinsip harga yang akan dibayar pembeli di pasar untuk

aset yang akan dinilai, tidak lebih untuk membeli atau membangun aset yang setara

sama, kecuali ada faktor waktu yang tidak wajar, ketidaknyamanan, risiko atau faktor

lainnya. Umumnya aset yang akan dinilai akan kurang menarik dikarenakan faktor usia

atau sudah usang, dibandingkan dengan aset alternatif yang baru dibeli atau dibangun.

Untuk hal ini, diperlukan penyesuaian karena adanya perbedaan biaya dengan aset

alternatif, tergantung pada Dasar Nilai yang diperlukan. (KPUP butir 19. 2)



Pendekatan Penilaian yang digunakan untuk mendapatkan Nilai dimaksud dalam Laporan

Penilaian ini adalah Pendekatan Biaya, dengan alasan bahwa :

Data pasar tanah untuk yang sejenis masih tersedia ;

Biaya bangun baru dari bangunan dan penyusutan bangunan dapat dianalisis/ dihitung;

Sedangkan, untuk Pendekatan Pasar tidak digunakan, karena:

Tidak ada data pasar yang sebanding dan sejenis dengan aset

dan untuk Pendekatan Pendapatan tidak digunakan, karena :

Aset digunakan sendiri dan tidak disewakan, sehingga tidak menghasilkan Pendapatan.

Selanjutnya adalah uraian proses penilaian dengan menggunakan Pendekatan Biaya, yaitu :

- Tanah

Untuk Tanah kami menganalisa data tanah yang telah terjual ataupun yang masih

ditawarkan yang berada di sekitar aset. Dari data tersebut, untuk mendapatkan Indikasi

Nilai Pasar Tanah, kami melakukan penyesuaian / perbandingan terhadap tanah dari aset

yang dinilai. Penyesuaian yang dilakukan meliputi antara lain : lokasi, peruntukan,

kondisi fisik, luas, bentuk, elevasi, hak atas tanah, kondisi penjualan dan kondisi pasar.

- Bangunan dan Sarana Pelengkap

Nilai bangunan dan sarana pelengkap diperoleh dengan terlebih dahulu menghitung

biaya penggantian baru dari bangunan dan sarana pelengkap berdasarkan harga-harga

komponen saat ini dengan tingkat kegunaan yang sejenis pada Tanggal Penilaian (Cut

Off Date), kemudian dikurangi dengan perkiraan depresiasi yang disebabkan oleh

keusangan fisik, kemunduran fungsi dan eksternal.

5.2 Kesimpulan Hasil Penilaian Berdasarkan pendekatan dan metode penilaian yang berlaku serta memperhatikan

pertimbangan-pertimbangan pokok dan faktor-faktor yang berhubungan dengan penilaian

ini, kami sampaikan hasil penilaian aset sebagai berikut :

Keterangan Luas

(m²)

Indikasi Nilai Pasar

(Rp.)

- Tanah 42.394 73.722.000.000,-

- Bangunan 24.868 16.932.000.000,-

- Sarana Pelengkap 408.000.000,-

Jumlah 91.062.000.000,-

Dengan demikian menurut pendapat kami :

Rp. 91.062.000.000,-


Merupakan Nilai Pasar dari Pabrik (Tanah, Bangunan dan Sarana Pelengkap Saja), dengan

total luas bangunan 24.868 meter persegi, yang berdiri di atas tanah seluas 42.394 meter

persegi, atas nama PT. Indo Yongtex Jaya, yang berlokasi di Jalan Raya Serang Km 21.5,

Kampung Kawidaran, Desa Cibadak, Kecamatan Cikupa, Tangerang, Banten, Indonesia, pada tanggal penilaian 26 Juli 2018.

laporan penilaian aset (pabrik)...pt. indo yongtex jaya ii pengguna laporan pengguna laporan...

Documents