konsep dasar penilaian
DESCRIPTION
Konsep dasar penilaianTRANSCRIPT
-
DEPARTEMENKEUANGANREPUBLIKINDONESIABADANPENDIDIKANDANPELATIHANKEUANGAN
PUSDIKLATKEUANGANUMUM2008
DIKLATTEKNISSUBSTANTIFSPESIALISASIPENILAIANPROPERTIDASAR
MODUL
KonsepDasarPenilaian
-
IDENTITASMODUL
Judul :KonsepDasarPenilaianPenulis :Soeparjanto,SH,M.Ec.DevPenilai :RofiiEdyPurnomo,SHEdisi :Tahun2008
DikeluarkanolehPusatPendidikandanPelatihanKeuanganUmumBadanPendidikandanPelatihanKeuangan
untukDTSSPenilaianPropertiDasar.
Dilarangkerasmengutip,menjiplak,ataumenggandakansebagianatauseluruhisimodulini,sertamemperjualbelikantanpaizintertulisdariPusatPendidikandan
PelatihanKeuanganUmumBPPK.
-
theresDocument1
LEMBARPERSETUJUANPENILAI
MODUL
KonsepDasarPenilaian
DTSSPenilaianPropertiDasar
Modul ini telahdinilaidan layakuntukdigandakan
Disetujui:
Padatanggal : Desember2008
Penilai,
RofiiEdyPurnomo,SHNIP.060091720
-
v
KATAPENGANTAR
Proses pendidikan dan pelatihan merupakan salah satu sarana yang
senantiasadiperlukanolehsetiaporang,termasukmerekayangtengahbekerjadalam
rangka meningkatkan karir kerja dalam kehidupannya, karena proses pembelajaran
pada hakekatnya adalah salah satu cara untuk terjadinya peningkatan dan
pengembangansumberdayamanusiadalamrangkamengantisipasipermasalahandan
pemenuhankebutuhankerjadimasadepan.
Modul KonsepDasarPenilaianyangditulisolehSoeparjanto,SH,M.Ec.Dev
inidisusundandigunakandalamDiklatTeknisSubstantifSpesialisasi(DTSS)Penilaian
PropertiDasaryangdiselenggarakanolehPusdiklatKeuanganUmumbagipegawaidari
Direktorat Jenderal Kekayaan Negara (DJKN) Departemen Keuangan, dan dirancang
untuk memberi bekal pengetahuan dan keterampilan yang diperlukan bagi pegawai
DJKN dalam bidang kekayaan negara guna meningkatkan kualitas sumber daya
manusiauntukmemperlancarpelaksanaantugasdilingkungankerjaDJKN.
Modul ini sudah mendapatkan masukanmasukan dari berbagai pihak,
diantaranyaSaudaraRofiiEdyPurnomo,SH(dariDJKN).
Kamimenghargaidanberterimakasihatasupayapenulisdanpereviewdalam
mempersiapkan dan menyusun modul ini sehingga turut membantu memberikan
kemudahan bagi peserta pendidikan dan pelatihan di lingkunganPusdiklat Keuangan
UmumBadanPendidikandanPelatihanKeuanganDepartemenKeuangan.
Jakarta, Desember2008Pj.KepalaPusdiklatKeuanganUmum,
AriWahyuniNIP060078951
-
DTSSPenilaianPropertiDasarPusdiklatKeuanganUmum
Modul:KonsepDasarPenilaian vi
DAFTARISI
Halaman
HALAMANJUDUL.................................................................................... i
HALAMANDEPAN ................................................................................... ii
LEMBARIDENTITASPERSETUJUANMODUL ..................................... iii
LEMBARPERSETUJUANMODUL .......................................................... iv
KATA PENGANTAR.................................................................................. v
DAFTARISI................................................................................................ vi
KegiatanBelajar1:Pendahuluan............................................................. 1
A.PentingnyaPenilaianDalamKehidupan.................. 2
B.PengertianPenilaian................................................. 2
C.MasalahDasardalamProsesPenilaian .................... 4
D.Rangkuman.............................................................. 5
E.TestFormatif............................................................ 5
F.UmpanBalik ............................................................ 6
KegiatanBelajar2:KonsepdanPrinsipUmumPenilaian ..................... 7
A.KonsepAset/Properti ............................................... 7
B.Harga,Biaya,PasardanNilai.................................. 10
C.DasarPenilaian ....................................................... 11
D.KonsepNilai ........................................................... 13
E.ProsesPenilaian ...................................................... 15
F.Rangkuman .............................................................. 16
G.TestFormatif ........................................................... 18
H.UmpanBalik............................................................ 18
KegiatanBelajar3: KegunaanTertinggidanTerbaik............................ 19
A.TujuanAnalisisHBU............................................... 20
B.KriteriaDalamAnalisisHBU................................... 21
C.ContohAnalisisHBU............................................... 22
D. SituasiKhususdalamAnalisisHBU ....................... 26
E.Rangkuman .............................................................. 27
F.TestFormatif............................................................ 28
G.UmpanBalik............................................................ 29
KegiatanBelajar4:PendekatanPenilaian............................................... 30
A.PendekatanDataPasar(MarketDataApproach)...... 30
B.PendekatanBiaya(CostApproach) .......................... 33
C.PendekatanPendapatan(IncomeApproach) ............. 35
D.Rangkuman.............................................................. 39
-
DTSSPenilaianPropertiDasarPusdiklatKeuanganUmum
Modul:KonsepDasarPenilaian vii
E.TestFormatif............................................................ 40
F.UmpanBalik ............................................................ 41
DAFTARPUSTAKA.................................................................................. 42
-
DTSSPenilaianPropertiDasarPusdiklatKeuanganUmum
Modul:KonsepDasarPenilaian 1
KegiatanBelajar 1
PENDAHULUAN
TujuanInstruksionalUmum
Setelah mempelajari modul ini, diharapkan Saudara mampu memahami konsep dasar
penilaiandenganbaik.
TujuanInstruksionalKhusus
Setelahmengikutipembelajaranini,diharapkanSaudaramampu:
1. menjelaskanpentingnyapenilaiandalamkehidupan
2. menjelaskanpengertiandandefinisipenilaiandenganbaik
3. menjelaskanmasalahmasalahdasardalamprosespenilaian
________________________________________________________________________
Mengapa kita perlu penilaian profesional? Sebagaimana kita ketahui bahwa
mengestimasi nilai properti telah dilakukan sejak jaman sebelum kemerdekaan namun
tanpa kualifikasi formal, namun saat ini penilaian telah dijadikan aktivitas profesional
dalamdunia komersial. Faktor pendorongkebangkitanpenilaian dan penilaian sebagai
profesi diIndonesiaadalahsejakterjadinyakrisismoneterpadatahun1998.
Adanya keterlibatan pemerintah antara lain dalam tata kota, pajak properti dan
pembangunan infrastruktur seperti jalan kereta, jalan raya, kanal dan sebagainya,
memerlukanakuisisipropertipribadidanpembayarankompensasiyangwajar.Aktivitas
tersebut didukung oleh legislatif yang menetapkan nilai dan memerlukan penilai
profesional. Padawaktu yang sama invenstasi real estate dianggap sahdan berpotensi
menguntungkan investor, membutuhkan dukungan keuangan khusus yangmemerlukan
input saran yang dapat diandalkan atas nilai properti yang sebenarnya. Era otonomi
daerah membutuhkan upaya untuk optimalisasi pengelolaan kekayaan daerah secara
umummembutuhkanstrategisebagaiberikut:
-
DTSSPenilaianPropertiDasarPusdiklatKeuanganUmum
Modul:KonsepDasarPenilaian 2
1. Identifikasidaninventarisasinilaidanpotensiasetdaerah.
2. Adanyasisteminformasimanajemenasetdaerah.
3. Pengawasandanpengendalianpemanfaatanaset.
4. Pelibatan berbagai profesi atau keahlian yang terkait seperti auditor internal dan
appraisal(penilai). (Mardiasmo,2002:241)
A. PentingnyaPenilaianDalamKehidupan
Penilaian merupakan unsur penting dalam operasional kehidupan masyarakat
modern.Bidangbidangkegiatanlainyangmemerlukandukunganjasapenilaianseperti:
1. Studikelayakan
2. Aplikasiuntuksektorkeuangan
3. Pajakproperti(PBB)
4. Biayatransaksiproperti
5. Laporanperusahaan
6. Prospektusinvestasi
7. Tarifpengembangankondominium
8. Prosedurkebangkrutan/likuidasi
9. Gantirugipembebasanproperti
10. Sengketahukumatasproperti
11. Manajemenasetyangefisien.
B.Pengertian Penilaian
Hinggasaatinisebagianbesarmasyarakatbelummengenalpenilaian,salahsatu
penyebabnya adalah penilaian merupakan hal yang relatif baru. Bahkan di kalangan
penilai sendirimasihseringdijumpaikeraguraguanmengenaisiapasebenarnyapenilai
danbagaimanamerekaharusbersikap.Beberapahalyangseringdipertanyakan:
Penilaian:seniatauilmupengetahuan?
Didalam kamus Appraisal, diartikan sebagai penilaian atau penaksiran, demikian juga
Valuation diartikan sebagai penilaian atau penaksiran. Jadi Appraisal dan Valuation,
-
DTSSPenilaianPropertiDasarPusdiklatKeuanganUmum
Modul:KonsepDasarPenilaian 3
adalah sama artinya. Istilah Appraisal dan Appraiser lebih banyak dipergunakan di
AmerikaSerikat,sedangkanIstilahValuationdanValuersbiasadipakai dilnggrisdan
negaraanggotapersemakmuran(CommonwealthCountries).
Daridua istilah tersebut, yangperlu diperhatikan adanyasuatu istilahyang tidakdapat
dipisahkan, yaitu pengertian Valuer dan nilai. Dari beberapa definisi yang ada dapat
digarisbawahimengenaipenilaianadalah:
Penilaianmerupakansebuahopini(anopinionbukanjudgment)
Penilaianjugamerupakansuatuestimasinilai(anestimatedvalue)
Dilakukanpadahariyangditentukan(asofspecificdate)
Berdasarkankepadahasilanalisisatasdatapasaryangrelevan(basedonanalysisof
relavanmarketinformation).
Jadipenilaian(valuation/appraisal)padadasarnyamerupakanestimasiatauopini,
walaupun didukung oleh alasan atau analisis yang rasional. Kelayakan suatu penilaian
dibatasiolehketersediaandatayangcukup,sertakemampuandanobyektifitassipenilai
(valuer/appraiser).
Yang menjadi masalah adalah untuk dapat memperoleh estimasi nilai properti
yang realistis, seorang penilai sulit untuk menghindari subyektifitasnya. Karenanya,
untuk dapat menghasilkan estimasi nilai yang realistis dan meminimalkan
subyektifitasnya, seorang penilai harus memperhatikan bahwa tugas utamanya adalah
mempertimbangkanseluruhfaktayangtersediayangbersifatimpersonal.
Penilaian pada prinsipnya merupakan suatu proses indikasi, melalui suatu
pengetahuan atau metode tertentu terhadap suatu objek untuk suatu kepentingan atau
tujuan tertentu. Penilaian aset perlu dibedakan dengan penilaian pada umumnya.
Penilaian aset dilakukan khusus atas suatu aset (harta/benda) dari suatu entitas
kepemilikan. Penilaian aset (appraisal/valuation) harus dipahami sebagai suatu proses
ilmiah yang dilakukan seorang penilai untuk mendapatkan estimasi nilai suatu aset
tertentu. Mengingat konsep aset yang dinilai adalah dalam konsep hukum yang
mempunyai nilai ekonomis, maka indikasi nilai yang dihasilkan dari suatu penilaian
dituangkandalamsatuanmoneter.
Penilaianmerupakan ilmupraktis yangbersifatmultidisiplin, karenanyakaitan
dandukunganilmupengetahuanlainnyasangatpentinguntukdipahamiolehparapenilai.
-
DTSSPenilaianPropertiDasarPusdiklatKeuanganUmum
Modul:KonsepDasarPenilaian 4
Beberapa bidang keilmuan yang sangat besar peranannya dalam menunjang bidang
penilaian adalah ilmu ekonomi, ilmu Teknik dan ilmu Hukum. Dalam penilaian juga
tidak lepasdariunsursubyektifseorangpenilai yangberkaitandenganpengalamandan
prediksiprediksi tertentu.Sifatdaripenilaian tersebutmemberikanpengertianpenilaian
adalah gabungan antara ilmu pengetahuan dan seni (science and art) dalam
mengestimasikannilaidari sebuahkepentinganyang terdapatdalamsuatupropertibagi
tujuan tertentudanpadawaktuyang telahditetapkan serta denganmempertimbangkan
segalakarakteristikyang adapadaproperti tersebut termasuk jenisjenis investasi yang
adadipasaran(HidayatidanHarjanto,hal.8).
C. MasalahDasardalamProsesPenilaian
Berikutadalahmasalahdasaryangberkaitandenganprosespenilaian.
a.Penilaiantidakobjektif
Meskipunproses penilaian adalah kualitatif danmemungkinkanuntukmenggunakan
analisisyangobjektif,karenadatapasardidalamnyamerupakanpandangansubjektif
nilai properti berdasarkan negosiasi antara penjual dan pembeli, dan karena setiap
transaksi tergantung pada banyaknya informasi yang bersifat kualitatif, kesimpulan
akhirdaripenilaimerupakanopiniyangsubjektif.
b.Penilaiandigunakanberdasarkantanggalpenilaian(usebydate)
Karena pasar bersifat dinamisdanpada saat penilaimenyusun laporankondisi pasar
dapatsajaberubah.
c.Metodekuantitatiftidakselalumenghasilkanpenilaianyanglebihbaikdanakurat.
Adanya anggapan bahwa analisis dan metode teknik yang kompleks akan secara
otomastis menjamin hasil penilaian yang akurat, tidak selalu benar karena
ketidaktepataninputdatayangdapatterjadidalampenilaianpadaumumnya.
d.Angkaakhirbukanlahyangterpentingdalampenilaian
Dalam kenyataannya bahwa beberapa penilaian yang dilakukan penilai seringkali
dibatasiolehadanyabeberapaperaturanataulainnya.Olehkarenaituyangterpenting
adalah bahwa prosedur penilaian yang dilaksanakan oleh penilai adalah tepat dan
menyeluruh.
-
DTSSPenilaianPropertiDasarPusdiklatKeuanganUmum
Modul:KonsepDasarPenilaian 5
D.Rangkuman
Penilaian pada prinsipnya merupakan suatu proses indikasi, melalui suatu
pengetahuan atau metode tertentu terhadap suatu objek untuk suatu kepentingan atau
tujuan tertentu. Penilaian aset perlu dibedakan dengan penilaian pada umumnya.
Penilaian aset dilakukan khusus atas suatu aset (harta/benda) dari suatu entitas
kepemilikan. Penilaian aset (appraisal/valuation) harus dipahami sebagai suatu proses
ilmiah yang dilakukan seorang penilai untuk mendapatkan estimasi nilai suatu aset
tertentu. Mengingat konsep aset yang dinilai adalah dalam konsep hukum yang
mempunyai nilai ekonomis, maka indikasi nilai yang dihasilkan dari suatu penilaian
dituangkandalamsatuanmoneter.
Penilaianmerupakan ilmupraktis yangbersifatmultidisiplin, karenanyakaitan
dandukunganilmupengetahuanlainnyasangatpentinguntukdipahamiolehparapenilai.
Beberapa bidang keilmuan yang sangat besar peranannya dalam menunjang bidang
penilaian adalah ilmu ekonomi, ilmu Teknik dan ilmu Hukum. Dalam penilaian juga
tidak lepasdariunsursubyektifseorangpenilaiyangberkaitandenganpengalamandan
prediksiprediksitertentu.
E. TestFormatif
Pilihbenaratausalahpernyataandibawahini
1. Penilaian merupakan judgement seorang penilai yang didului dengan analisis
rasional. B S.
2. Kesimpulanakhirdaripenilaimerupakanopinisubyektifmeskipunanalisisyang
digunakanbersifatobyektif. B S.
3. Dalam penilaian, angka akhir hasil penilaian merupakan unsur yang paling
penting. B S.
4. Hasilpenilaiandapatdigunakandalamperiodewaktutertentusepanjangkondisi
pasarmengalamiperubahan. B S.
5. Penilaianmerupakangabunganilmupengetahuandanseni(scieneandart)karena
merupakangabunganilmuekonomi,teknikdanhukum. B S.
-
DTSSPenilaianPropertiDasarPusdiklatKeuanganUmum
Modul:KonsepDasarPenilaian 6
F.UmpanBalik
Periksalah jawaban Saudara dengan kunci jawaban test formatif yang ada di
belakangmodulini. Kemudian,hitunglahjumlahjawabanSaudarayangsesuaidengan
kunci jawaban, kemudian gunakan rumus di bawah ini untuk mengetahui tingkat
penguasaanSaudaraterhadapmateri.
JumlahjawabanyangsesuaikunciRumus =
JumlahsemuasoalX100%
Penjelasantingkatpenguasaan:
90% 100% =sangatbaik
80% 89% =baik
70% 79% =cukup
0 69% =kurang
Kalau Saudara mencapai tingkat penguasaan 80% ke atas, Saudara dapat
meneruskandenganmateriselanjutnya.TetapikalaunilaiSaudarakurangdari80%maka
SaudaraharusmengulangimateriiniterutamayangSaudarabelumkuasai.
-
DTSSPenilaianPropertiDasarPusdiklatKeuanganUmum
Modul:KonsepDasarPenilaian 7
KegiatanBelajar2
KONSEPDANPRINSIPUMUMPENILAIAN
TujuanInstruksionalUmum
Setelah mempelajari modul ini, diharapkan Saudara mampu memahami konsep dasar
penilaiandenganbaik.
TujuanInstruksionalKhusus
Setelahmengikutipembelajaranini,diharapkan Saudaramampu:
1. menjelaskan konsepaset/propertidenganbaik
2. menjelaskanpengertianharga,biaya,pasardannilai secarabaik
3. menjelaskandasardasarpenilaian
4. menjelaskankonsepnilaidenganbiak
5. menjelaskanprosespenilaiansecarabaik
________________________________________________________________________
A. KonsepAset/Properti
Istilahasetdapatberartikekayaan(hartakekayaan)atauaktivaatauproperty.Dalam
terminologi akuntansi, aset adalah sumber daya yangdimiliki dan/ataudikuasai oleh suatu
badan usaha atau pemerintah secara historis dan manfaat ekonomi dan/atau sosial dimasa
depan diharapkan dapat diperoleh, serta dapat diukur dalam satuan uang.Hakkepemilikan
dariasetbersifattidakberwujud.
Properti adalah konsep hukum yangmenyangkut kepentingan, hak dan keuntungan
yang berkaitan dengan suatu kepemilikan. Properti terdiri atas hak kepemilikan, yang
memberikanhakkepadapemilikuntuksuatukepentingantertentuatausejumlahkepentingan
atas apa yang dimilikinya. Berdasarkan konsep hukum tersebut, properti dapat disebut
sebagai benda, meliputi benda bergerak dan benda tidak bergerak, baik yang berwujud
(tangible) maupun yang tidak berwujud (intangible), yang memiliki nilai tukar atau dapat
membentukkekayaan.
-
DTSSPenilaianPropertiDasarPusdiklatKeuanganUmum
Modul:KonsepDasarPenilaian 8
Istilahlainyangberkaitandenganpengertianasetataupropertiadalahrealestat,real
properti dan personal properti. Pengertian real estat berbeda di berbagai negara.Real estat
menurutSPI2007 (StandarPenilaian Indonesia) dirumuskansebagai tanahsecara fisikdan
bendayangdibangunolehmanusiayangmenjadisatukesatuandengantanahnya.Pengertian
realestatdisiniberartiasetberwujud(tangibleasset).Realpropertimerupakanpenguasaan
yuridis atas tanah yangmencakup semua hak atas tanah (hubungan hukumdengan bidang
tanah tertentu), semua kepentingan (interest) dan manfaat (benefit) yang berkaitan dengan
kepemilikian real estat. Real properti biasanya dibuktikan dengan bukti kepemilikan
(sertifikatatausuratsuratlain)yangterpisahdarifisikrealestat. Realpropertyadalahkonsep
non fisik (konsep hukum). Sedangkan Personal Property meliputi kepemilikan pada suatu
bendaberwujudatautidaberwujudyangbukanmerupakanrealestat.Bendabendainitidak
secara permanenmenjadi satu kesatuan dengan real estat dan secara umummemiliki sifat
dapatdipindahkan.
Dalam rangka pengelolaan aset negara, pengertian aset negara adalah bagian dari
kekayaaannegarayangterdiridaribarangbergerakataubarangtidakbergerakyangdimiliki,
dikuasaiolehpemerintah,yangsebagianatauseluruhnyadibeliatasbebanAPBNsertadari
perolehanlainyangsah,tidaktermasukkekayaannegarayangdipisahkan(dikelolaBUMN)
dan kekayaan Pemerintah Daerah (Siregar, 2004 : 5859). Sedangkan dalam Peraturan
Pemerintah Nomor 6 Tahun 2006 tentang Pengelolaan Barang Milik Negara Daerah
menentukan bahwa barang milik negara/daerah adalah semua barang yang dibeli atau
diperolehatasbebanAPBN/APBDatauberasaldariperolehanlainnyayangsah.
Keberadaan suatu aset negara harus dicatat dan dilaporkan sesuai dengan Standar
AkuntansiPemerintahyangberlaku.Perlunyamengetahuipengertiandariasetnegara,dapat
dirujuksuatuklasifikasiAsetTetapberdasarkanStandarAkuntansiPemerintahan(Peraturan
PemerintahNomor24Tahun2005),PernyataanNomor7adalahtanah,peralatandanmesin,
gedung dan bangunan, jalan, irigasi dan jaringan serta aset tetap lainnya dan Konstruksi
dalam pengerjaan. Untuk dapat diakui sebagai aset tetap, suatu aset harus berwujud dan
memenuhikriteria:
Mempunyaimasamanfaatlebihdari12(duabelas)bulan
Biayaperolehanasetdapatdiukursecaraandal
Tidakdimaksudkanuntukdijualdalamoperasinormalentitas,dan
Diperolehataudibangundenganmaksuduntukdigunakan.
-
DTSSPenilaianPropertiDasarPusdiklatKeuanganUmum
Modul:KonsepDasarPenilaian 9
Berkaitan dengan aset negara, umumnya asetaset yang dimiliki/dikuasai dan
dioperasikan oleh pemerintah/negara disebut aset publik atau Public Ownership.
Karakteristikaset/barangpublikadalah:
tidakbersaingdalamkonsumsinya(nonrivalinconsumption),
tidakekslusif(nonexlusion),
mengakibatkanmanfaat eksternal bagi banyak orang, tidak dapat dibagi dalam satuan
satuan tertentu kepada konsumen, manfaatnya dinikmati secata kolektif oleh seluruh
populasi.
Sedangkankategoriasetpublikberdasarkankaidahinternasionalmeliputi:
Aset operasional, yaitu aset yang dipergunakan dalam operasional perusahaan atau
pemerintahsecaraberkelanjutandan/ataudipakaipadamasadatang.
Aset non operasional, yaitu aset yang tidakmerupakan bagian integral dari operasional
perusahaan atau pemerintah dan diklasifikasikan sebagai aset berlebih. Aset berlebih
adalahasetnon integralyangtidakdipakaiuntukpenggunaansecaraberkelanjutanatau
mempunyai potensi untuk digunakan dimasa yang akan datang dan karena itu bersifat
surplusterhadappersyaratanoperasional.
Aset infrastruktur,yaituaset yangmelayanikepentinganpublik,biayapengeluarandari
asetditentukandarikontinuitaspenggunaanasetbersangkutan.
Aset komunitas (Community asset), sebenarnya adalah aset milik pemerintah dimana
penggunaanasettersebutsecaraterusmenerus,umurekonomisatauumurgunanyatidak
ditetapkandanterkaitkepadapengalihanyangtidakterbatas(tidakdapatdialihkan).
Untukasetasetyangtermasukasetkomunitasdanaset infrastruktur,padaumumnya
dapat termasuk ke dalam aset operasional yang bersifat khusus. Aset khusus atau properti
dengan tujuan khusus (special purpose property) atau properti yang dirancang khusus
(specially designed property), yaitu properti yang sifatnya khusus, jarang terjadi, kalaupun
pernahdijualdipasarterbukauntuksatupenggunaantertentusebagaikelanjutanpenggunaan
yang ada. Sifat khusus berasal dari konstruksi, tata letak, ukuran atau lokasi dari properti
tersebut ataukombinasinya, ataukarenapenempatan berdasarkan sifatmesin dan peralatan
yangmempengaruhi desain atau fungsi bangunan, atau tujuan dari pendirian bangunan itu
sendiri.Contohnyaadalahkilangminyak,pekerjaankimia,pembangkit tenaga listrik, jalan,
lintasan kereta api, stasiun kereta api, jembatan, saluran air, fasilitas sosial dan umum
lainnya,yangjarangmenjadiobyekdaritransaksipasardantidakmemilikipenggunaanlain
yang memungkinkan di masa datang. Kebanyakan properti pemerintah selalu berada pada
-
DTSSPenilaianPropertiDasarPusdiklatKeuanganUmum
Modul:KonsepDasarPenilaian 10
katagori khusus. Properti/aset bukan khusus, adalah aset yang tersedia dengan permintaan
yangumum,denganatautanpapenyesuaian,diperjualbelikanatausewapadapasarterbuka
untuk penggunaan yang ada atau yang serupa, maupun kondisi kosong sebagai tujuan
investasi atau pengembangan, contohnya adalah rumah, gedung, bangunan kantor, pompa
bensindanlainlain.
Properti/asetbukankhusus(asetumum)adalahasetyangtersediadenganpermintaan
yangumum,denganatautanpapenyesuaian,diperjualbelikanatausewapadapasarterbuka
untuk penggunaan yang ada atau yang serupa, maupun kondisi kosong sebagai tujuan
investasi atau pengembangan. Contohnya adalah rumah, gedung, bangunan kantor, pompa
bensindanlainlain.
B. Harga,Biaya,PasardanNilai
Konsepmendasardalampenilaianpropertiadalahpengertianmengenaiharga,biaya,
pasardannilai.Penilaiharusmemahamibetulpengertiantersebutkarenaimplementasi antara
harga,biaya,pasardannilai,biasanyatercantumdalamsetiaplaporanpenilaian.Pemahaman
jugadibutuhkanbagiuser(pemberitugas)maupunmasyarakatyangmenggunakanhasildari
penilaian.
Hargaadalah istilahyangdigunakanuntuksejumlahuangyangdiminta,ditawarkan
atau dibayarkan untuk suatu barang atau jasa. Hubungannya dengan penilaian, harga
merupakan fakta historis. Adanya kemampuan finansial, motivasi atau kepentingan khusus
dariseseorangpenjualataupembeli,hargayangdibayarkanatassuatubarangataujasadapat
berhubungan atau tidak berhubungan dengan nilai barang atau jasa yang bersangkutan.
Meskipundemikian,hargabiasanyamerupakanindikasiatasnilairelatifdaribarangataujasa
olehpembelitertentudanataupenjualtertentudalamkondisiyangtertentupula.
Biayaadalahsejumlahuangyangdikeluarkanatasbarangataujasa,ataujumlahyang
dibutuhkanuntukmenciptakanataumemproduksibarangataujasatersebut.Jikabarangatau
jasasudahdiselesaikan,biayatersebutmenjadi faktahistoris.Hargayangdibayarkanuntuk
suatubarangataujasamenjadibiayabagipembelinya.
Pasaradalahlingkungandimanabarangdanjasadiperdagangkanantarapembelidan
penjual melalui mekanisme harga. Konsep pasar menyiratkan bahwa barang dan/atau jasa
dapatdiperdagangkanantarapembelidanpenjualtanpaadanyapembatasanataskegiatannya.
Setiap pihak akanmerespon hubungan permintaanpenawaran dan faktor pembentuk harga
-
DTSSPenilaianPropertiDasarPusdiklatKeuanganUmum
Modul:KonsepDasarPenilaian 11
lainnya,selainfaktorpengetahuandanpemahamansetiappihakitusendiri,pemahamanakan
kegunaan relatif dari barang dan/atau jasa serta kebutuhan dan keinginan individu. Pasar
dapatbersifatlokal,nasional,regionalatauinternasional.
Nilai adalah konsep ekonomi yang merujuk kepada harga yang sangat mungkin
disepakatiolehpembeli danpenjual dari suatu barang atau jasa yang tersediauntukdibeli.
Nilaibukanmerupakanfakta,tetapilebihmerupakanhargayangsangatmungkindibayarkan
untukbarangataujasapadawaktutertentusesuaidengandefinisitertentudarinilai.
Untukmengetahui perbedaan antaraNilai,Harga dan/atauBiaya, kita ambil contoh
sebagaiberikut:
SeorangkaryawanmendapattugasbarudikotaX,sedangkanditempattugaslamanya(kota
Y) ia telah memiliki sebuah rumah tinggal. Karena karyawan tersebut tidak memiliki
keluarga/saudaradikotaY,makakarenaterdesakrumahtersebutdijualdenganharga lebih
rendah dari nilai rumah tersebut. Bagi karyawan tersebut, nilai rumah itu lebih tinggi dari
hargatransaksitersebutapabilaiamasihtetapbertugasdikotaY.
Dua bangunan toko dibangun bersamaan dengan bentuk, arsitektur dan karakteristik fisik
lainnya yang sama, hanya yang satu dibangun ditengah kota sedangkan yang lainnya
dibangun dipinggir kota. Kedua bangunan itu menghabiskan biaya yang sama, tetapi nilai
bangunanyangditengahkotalebihtinggi.
C. DasarPenilaian
Konseppasar,harga,biayadannilaisangatrelevandenganpenilaianyangdidasarkan
padakriterianilaipasardanselainnilaipasar.Nilaidiciptakandandidukungolehhubungan
antar 4 (empat) faktor yaitu kegunaan (utility), kelangkaan (scarcity), minat (desire), serta
dapat dipindahkan dan daya beli (tranferability and purchasing power). Secara matematis
dapatdiformulasikansebagai :
V=f(D,U,S,T)
Dimana: DuntukDemandandDesire, UuntukUtility, SuntukScarcity, TuntukTransferability
Cara kerja prinsip ekonomi penawaran (supply) dan permintaan (demand)
merefleksikaninteraksiyangsangatkompleksdarikeempatfaktortersebut.
-
DTSSPenilaianPropertiDasarPusdiklatKeuanganUmum
Modul:KonsepDasarPenilaian 12
Penawaran suatu barang atau jasa dipengaruhi oleh kegunaan dan kemampuannya
untukmenarikminatkonsumen.Persediaanbarangataujasadibatasiolehkelangkaannyadan
kesesuaianbarangatau jasaterhadapdayabelikonsumen.Permintaanterhadapbarangatau
jasa diciptakan oleh kegunaannya, dipengaruhi oleh kelangkaannya dan kemampuannya
untukmenarikminatsertadibatasiolehdayabelikonsumen.
Kegunaandankelangkaan(keterbatasanpersediaan)barangataujasapadaumumnya
dipertimbangkan sebagai faktorfaktor yang terkait dengan penawaran (supply related
factors),sedangkanpreferensidandayabelikonsumenyangmencerminkanminatkonsumen
terhadapsuatubarangatau jasapadaumumnyadipertimbangkansebagai faktorfaktoryang
terkaitdenganpermintaan(demandrelatedfactors).
Prinsip penawaran dan permintaanmenyatakan bahwa harga suatu barang atau jasa
berbanding lurus dengan variasi permintaan dan berbanding terbalik dengan variasi
penawaran.Dalampasarproperti,penawaranmereprentasikankuantitaskepentinganhukum
atas properti yang tersedia untuk dijual atau disewakan pada berbagai variasi harga dalam
pasar tertentu, periode waktu tertentu, dengan asumsi bahwa upah tenaga kerja dan biaya
produksiadalahtetap.Permintaanmenunjukkanjumlahpembeliataupenyewapotensialyang
sedangmencarisuatujeniskepentinganhukumpropertitertentupadaberbagaivariasiharga
dalam suatupasar tertentu,periodewaktu tertentu,dengan asumsi bahwa faktorfaktor lain
seperti populasi, pendapatan, harga di masa mendatang dan preferensi konsumen adalah
tetap.
Harga
Permintaan
Penawaran
KeseimbanganHarga
0
Kuantitas
-
DTSSPenilaianPropertiDasarPusdiklatKeuanganUmum
Modul:KonsepDasarPenilaian 13
D. KonsepNilai
Mengacu pada SPI 2007, terdapat banyak jenis nilai dan definisinya yang dapat
dirujuk. Secara garis besar nilai dibagi dalam dua kelompok yaitu Nilai Pasar dan Selain
NilaiPasar.Beberapajenisnilaisudahumumdigunakandalampenilaian,namunjenisnilai
lainnya hanya digunakan untuk situasi khusus di bawah kondisi yang dijelaskan dan
diungkapkansecarahatihati.
Konsep nilai pasar diikat dengan persepsi dan perilaku kolektif para pelaku pasar.
Konsep inimengakuikeragaman faktorfaktoryangdapatmempengaruhi transaksidipasar
danmembedakannyadaripertimbanganselainpasarataupertimbanganintrinsiklainnyayang
mempengaruhi nilai.Penilaianproperti yangmendasarkanpasarmenganggapoperasi suatu
pasardimanatransaksiterjaditanpaadanyapembatasanolehkekuatanselainpasar.Penilaian
propertiyangberdasarkanpasarmengharuskan:
1. identifikasidanmemasukkandefinisinilaipasaryangdigunakandalampenilaian.
2. menentukan penggunaan tertinggi dan terbaiknya (HBU), ataupenggunaan yangpaling
mungkinataspropertiyangmerupakanfaktoryangpalingberpengaruhsecarasignifikan
terhadapnilainya.
3. dikembangkan dari data yang spesifik untuk pasar tersebut secara wajar dan melalui
metodesertaprosedurpenilaianyangmencobauntukmencerminkanprosesdeduktifpara
pelakupasartersebut.
4. ditunjukkan dengan penerapan pendekatan perbandingan data pasar, kapitalisasi
pendapatan dan kalkulasi biaya. Data dan kriteria yang digunakan pada tiaptiap
pendekatanpenilaiantersebutharusdiperolehdaripasar.
Nilai Pasar adalah estimasi sejumlah uang pada tanggal penilaian, yang dapat
diperoleh dari transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu properti, antara pembeli yang
berniatmembeli dengan penjual yang berniatmenjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan,
yang pemasarannya dilakukan secara layak, dimana kedua pihakmasingmasing bertindak
atasdasarpemahamanyangdimilikinya,kehatihatiandantanpapaksaan.Nilaipasarharus
memenuhiunsurunsurdarinilaipasartersebut.
IstilahNilai Pasar yang terdapat dalamSPI danNilaiWajar yang biasa digunakan
dalamSAP (StandarAkuntansiPemerintahan) secaraumumadalah sama(compatible)atau
memiliki konsep yang sama. Nilai wajar dalam konsep akuntansi, didefinisikan dalam
StandarAkuntansiInternasional sebagai jumlahuntuksuatuaktivayangdapatditukar,atau
penyelesaian kewajiban, antara pihak yang memahami dan berkeinginan untukmelakukan
-
DTSSPenilaianPropertiDasarPusdiklatKeuanganUmum
Modul:KonsepDasarPenilaian 14
transaksi bebas ikatan (arms lenght transaction). Nilai wajar pada umumnya digunakan
untuk pelaporan baik Nilai Pasar maupun Selain Nilai Pasar dalam laporan keuangan.
Apabilanilaipasardarisuatupropertidapatdiberikan,nilaiinisamadenganNilaiWajar.
Mengacupadakonsepnilaipasarmakaapabilaunsurnilaipasarsebagaimanadisebut
dalam definisi nilai pasar tidak dapat dipenuhi, properti atau aset tersebut dapat dinilai
denganmenggunakan nilai SelainNilai Pasar.Nilai SelainNilai Pasar ini biasa digunakan
untuk mengindikasikan nilai properti khsusus, yaitu properti tidak ada dipasaran atau
mempunyai pasar terbatas. Nilai Selain Nilai Pasar antara lain adalah nilai dalam
penggunaan(valueinuse),nilaiinvestasi(investmentvalue),nilaibisnisyangberjalan(going
concernvalue),nilaiasuransi(insurablevalue),nilaikenapajak(assessed,rateable,taxable
value), nilai sisa (salvage value), nilai jual paksa / nilai likuidasi (forced sale value), nilai
khusus(specialvalue),nilai jaminanpinjaman(mortgagelendingvalue),biayapenggantian
terdepresiasi (depreciated replacement cost / DRC) dan ekspresi lain dari nilai yang lebih
spesifikuntukmesinmesindanperalatan,dan/atausituasikhusus.
Penilaianpropertiyangtidakmendasarkanpasarmenggunakanmetodemetodeyang
mempertimbangkan fungsi atau kegunaan ekonomi dari suatu properti selain dari
kemampuannya untuk diperjualbelikan oleh para pelaku pasar, atau dampak dari kondisi
kondisi pasar yang tidak umum. Penilaian properti yang tidak berdasarkan pasar
mengharuskan:
1. mencantumkan definisi nilai yang diterapkan dalam penilaian seperti nilai dalam
penggunaan,nilai investasi,nilaiasuransi,nilaikenapajak,nilaisisa,nilai likuidasidan
nilai khusus. Laporan penilaian hendaknya menjamin bahwa nilai yang terdefinisi
tersebuttidakakandipersepsikansebagainilaipasar.
2. menggunakan prosedur yang sesuai dan menganalisis data yang memadai untuk
menghasilkanestimasinilaiyangwajar.
UntukmenjaminbahwatidakadakerancuanantaraNilaiPasardanSelainNilaiPasar,
SPImemberikanpedomankepadapenilaidenganmemperhatikanhalhalsebagaiberikut:
1. Mengidentifikasipropertiyangdinilai
2. Mengidentifikasihakhakyangberkaitandenganpropertiyangakandinilai
3. Mengidentifikasitujuandanmaksudpenggunaanpenilaian
4. Menentukanjenisnilaiyangdiestimasi
5. Melakukaninspeksiataspropertiyangdinilai
6. Mengungkapkansegalakondisiataukeadaankhususyangmembatasi
-
DTSSPenilaianPropertiDasarPusdiklatKeuanganUmum
Modul:KonsepDasarPenilaian 15
7. Menentukantanggalefektifpenilaian
8. Mengembangkan dan mempertimbangkan data dan keadaan yang diperlukan untuk
penyelesaiantugas
9. Menjelaskanbahwapenilaianyangdilaporkanbukanmerupakanestimasinilaipasarjika
penugasandilaksanakanatasdasarselaindariNilaiPasar.
E. ProsesPenilaian
Nilaipropertisangatdipengaruhiolehbanyakfaktor,olekarenaitupenilaianproperti
merupakan suatu proses pemecahanmasalah denganmempertimbangkan danmenganalisis
semua faktoryangberpengaruhterhadapnilaiproperti tersebut.Faktoryangmempengaruhi
dapatberupafaktor internal(yangterkaitdengankarakteristik fisikproperti)maupun faktor
eksternal. Proses penilaian merupakan tahapantahapan penentuan nilai properti yang
didasarkan pada tujuan untuk memahami permasalahan, merencanakan halhal yang perlu
dilakukan dalam rangka pemecahan masalah tersebut, mendapatkan datadata,
mengklasifikasi data dan menganalisis, menginterprestasi dan selanjutnya
mengekspresikannyadalamsuatuestimasinilai.
Proses penilaian dapat digambarkan dalam diagram di bawah ini (Hidayati dan
Harjanto,hal.26)
IDENTIFIKASIPERMASALAHANIdentifikasi Tanggal TujuanPenilaian JenisNilaiProperti Penilaian Penilaian
SURVEIPENDAHULUANDatayang Sumber PersoneldanWaktu PerencanaanDiperlukan Data Pelaksanaan Kerja
PENGUMPULANDANANALISISDATADataUmum DataKhusus
Lokasional Ekonomi ObjekPenilaian PembandingRegional Trenekonomi Dokumenkepemilikan Jualbeli
Kota Proyeksipermintaan Tapak(site) Sewa
Lingkungan Bangunan
Highest&BestUse
-
DTSSPenilaianPropertiDasarPusdiklatKeuanganUmum
Modul:KonsepDasarPenilaian 16
PENERAPANPENDEKATANPENILAIANMarketDataApproach CostApproach IncomeApproach Lainnya
REKONSILIASINILAI
KESIMPULANNILAI&LAPORANPENILAIAN
F.Rangkuman
Istilahasetdapatberartikekayaan(hartakekayaan)atauaktivaatauproperty.Dalam
terminologi akuntansi, aset adalah sumber daya yangdimiliki dan/ataudikuasai oleh suatu
badan usaha atau pemerintah secara historis dan manfaat ekonomi dan/atau sosial dimasa
depan diharapkan dapat diperoleh, serta dapat diukur dalamsatuan uang.Hakkepemilikan
dariasetbersifattidakberwujud.
Properti adalah konsep hukum yang menyangkut kepentingan, hak dan keuntungan yang
berkaitandengansuatukepemilikan.Propertiterdiriatashakkepemilikan,yangmemberikan
hak kepada pemilik untuk suatu kepentingan tertentu atau sejumlah kepentingan atas apa
yangdimilikinya.Berdasarkankonsephukumtersebut,propertidapatdisebutsebagaibenda,
meliputi benda bergerak dan benda tidak bergerak, baik yang berwujud (tangible)maupun
yangtidakberwujud(intangible),yangmemilikinilaitukarataudapatmembentukkekayaan.
Dalam rangka pengeloaan aset negara, pengertian aset negara adalah bagian dari
kekayaaannegarayangterdiridaribarangbergerakataubarangtidakbergerakyangdimiliki,
dikuasaiolehpemerintah,yangsebagianatauseluruhnyadibeliatasbebanAPBNsertadari
perolehanlainyangsah,tidaktermasukkekayaannegarayangdipisahkan(dikelolaBUMN)
dan kekayaan Pemerintah Daerah (Siregar, 2004 : 5859). Sedangkan dalam Peraturan
Pemerintah Nomor 6 Tahun 2006 tentang Pengelolaan Barang Milik Negara Daerah
menentukan bahwa barang milik negara/daerah adalah semua barang yang dibeli atau
diperolehatasbebanAPBN/APBDatauberasaldariperolehanlainnyayangsah.
Konsepmendasardalampenilaianpropertiadalahpengertianmengenaiharga,biaya,
pasar dan nilai. Harga adalah istilah yang digunakan untuk sejumlah uang yang diminta,
ditawarkanataudibayarkanuntuksuatubarangatau jasa.Biayaadalahsejumlahuangyang
dikeluarkan atas barang atau jasa, atau jumlah yang dibutuhkan untuk menciptakan atau
-
DTSSPenilaianPropertiDasarPusdiklatKeuanganUmum
Modul:KonsepDasarPenilaian 17
memproduksi barang atau jasa tersebut. Pasar adalah lingkungan dimana barang dan jasa
diperdagangkanantarapembelidanpenjualmelaluimekanismeharga.
Nilai adalah konsep ekonomi yang merujuk kepada harga yang sangat mungkin
disepakatiolehpembeli danpenjual dari suatu barang atau jasa yang tersediauntukdibeli.
Nilaibukanmerupakanfakta,tetapilebihmerupakanhargayangsangatmungkindibayarkan
untukbarangataujasapadawaktu tertentusesuaidengandefinisitertentudarinilai.
Nilaidiciptakandandidukungolehhubunganantar4(empat)faktoryaitukegunaan
(utility), kelangkaan (scarcity), minat (desire), serta dapat dipindahkan dan daya beli
(tranferabilityandpurchasingpower).MengacupadaSPI2007, terdapatbanyak jenisnilai
dandefinisinyayangdapatdirujuk.Secaragarisbesarnilaidibagidalamduakelompokyaitu
NilaiPasardanSelainNilaiPasar.
Mengacupadakonsepnilaipasarmakaapabilaunsurnilaipasarsebagaimanadisebut
dalam definisi nilai pasar tidak dapat dipenuhi, properti atau aset tersebut dapat dinilai
denganmenggunakan nilai SelainNilai Pasar.Nilai SelainNilai Pasar ini biasa digunakan
untuk mengindikasikan nilai properti khsusus, yaitu properti tidak ada dipasaran atau
mempunyaipasarterbatas.
Prosespenilaianmerupakantahapantahapanpenentuannilaipropertiyangdidasarkan
pada tujuan untuk memahami permasalahan, merencanakan halhal yang perlu dilakukan
dalamrangkapemecahanmasalahtersebut,mendapatkandatadata,mengklasifikasidatadan
menganalisis, menginterprestasi dan selanjutnyamengekspresikannya dalam suatu estimasi
nilai.
-
DTSSPenilaianPropertiDasarPusdiklatKeuanganUmum
Modul:KonsepDasarPenilaian 18
G.TestFormatif
1. Bahwa penilaian yang dilaporkan bukan merupakan estimasi nilai pasar jika
penugasandilaksanakanatasdasarselaindariNilaiPasar. B S.
2. Harga suatu barang atau jasa berbanding lurus dengan variasi penawaran dan
berbandingterbalikdenganvariasi permintaan. B S.
3. Real properti biasanya dibuktikan dengan bukti kepemilikan (sertifikat atau surat
suratlain)yangmenyatudarifisikrealestat. B S.
4. Hargayangdibayarkanuntuksuatubarangatau jasamenjadibiayabagipenjualnya.
.B S.
5. Nilai selain Nilai Pasar biasa digunakan untuk mengindikasikan nilai properti
khsusus,yaitupropertitidakadadipasaranataumempunyaipasarterbatas. B S.
H.UmpanBalik
Periksalah jawabanSaudaradengankunci jawaban test formatif yangadadi bagian
belakangmodul ini.HitunglahjumlahjawabanSaudarayangsesuaidengankunci jawaban,
kemudian gunakan rumus di bawah ini untuk mengetahui tingkat penguasaan Saudara
terhadapmateri.
JumlahjawabanyangsesuaikunciRumus =
JumlahsemuasoalX100%
Penjelasan tingkatpenguasaan:
90% 100% =sangatbaik
80% 89% =baik
70% 79% =cukup
0 69% =kurang
KalauSaudaramencapaitingkatpenguasaan80%keatas,Saudaradapatmeneruskan
denganmateriselanjutnya.TetapikalaunilaiSaudarakurangdari80%makaSaudaraharus
mengulangimateriiniterutamayangSaudarabelumkuasai.
-
DTSSPenilaianPropertiDasarPusdiklatKeuanganUmum
19Modul:KonsepDasarPenilaian
KegiatanBelajar3
KEGUNAANTERTINGGIDANTERBAIK
(HighestandBestUse)
TujuanInstruksionalUmum
Setelah mempelajari modul ini, diharapkan Saudara mampu memahami konsep dasar
penilaiandenganbaik.
TujuanInstruksionalKhusus
Setelahmengikutipembelajaranini,diharapkanSaudaramampu:
1. menjelaskantujuananalisisHBUdenganbaik
2. menjelaskan kriteriadalamanalisisHBUsecarabaik
3. mengetahui denganbaikbeberapacontohdalamanalisisHBU
4. menjelaskan denganbiakbeberapasituasikhususdalamanalisiHBU
________________________________________________________________________
Tanah merupakan aset permanen namun pengembangan di atasnya memiliki umur
yang terbatas. Dengan keunikannya serta tidak dapat dipindahkannya, setiap bidang real
estate memiliki lokasi yang unik. Sifat permanen tanah memberikan pengertian bahwa
keberadaannya akan melampaui usia semua penggunaan bangunan dengan segala sesuatu
yang ada di atasnya. Sifat unik dari tanah menentukan kegunaan optimalnya. Jika tanah
dinilaiterpisahdaribangunanyangberdiridiatasnya,prinsipekonomimensyaratkanbahwa
bangunandinilaiatassumbangannyaterhadaptotalnilaipropertiyangprinsipnyamerupakan
satukesatuanyangtidakdapatdipisahkanantarasatudanlainnya.
Nilai pasar dari tanah berdasarkan konsep penggunaan tertinggi dan terbaik yang
mencerminkan kegunaan dan sifat permanen dari tanah dalam konteks pasar, dimana nilai
pengembangannya merupakan selisih antara nilai tanah dengan total nilai psaar sesuai
pengembangan yang ada (Market Value as improved). Dengan memperhatikan kondisi
tersebutdalamkondisitertentupropertidinilaisebagaigabunganantaratanahdanbangunan,
dimana penilai biasanya mengestimasi nilai pasar dengan mempertimbangan Penggunaan
TertinggidanTerbaik(HBU)sesuaidenganpengembanganyangada(HBUasimproved).
-
DTSSPenilaianPropertiDasarPusdiklatKeuanganUmum
20Modul:KonsepDasarPenilaian
Tujuan Analisis Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (HBU) didefinisikan sebagai
penggunaan yang paling mungkin dan optimal dari suatu properti, yang secara fisik
dimungkinkan, telah dipertimbangkan secara memadai, secara hukum diijinkan, secara
finansiallayakdanmenghasilkannilaitertinggidaripropertitersebut.Penggunaanyangtidak
diijinkan secara hukumatau tidakdimungkinkan secara fisik tidak dapat dianggap sebagai
HBU. Penggunaan yang diijinkan secara hukum dan dimungkinkan secara fisik akan
membutuhkan penjelasan dari penilai untuk memberikan pertimbangan yang memadai
mengenai mengapa penggunaan tersebut secara wajar dimungkinkan. Penilai akan
mempertimbangkan penggunaan yang paling memungkinkan dan menghasilkan nilai
tertinggidaripropertitersebut.
Konsep HBU merupakan hal yang fundamental dari perkiraan nilai pasar. Kajian
HBUyangmendalammerupakansuatupenugasan terpisahdaripekerjaanpenilaian.Untuk
melakukankajianHBUyangmendalambiasanyadilakukandengananalisissecaramendalam
mengenai satu atau beberapa penggunaan yang secara wajar dimungkinkan, kemudian
dilakukanpengujiankelayakan finansialdanpenggunaan yangmenghasilkan nilai tertinggi
akanmerupakanHBU.
A. TujuanAnalisisHBU
Tujuan dari analisis kegunaan tertinggi dan terbaik adalah berbeda untuk properti
yang berupa tanah kosong dan properti yang telah terbangun. Seorang penilai harus
membedakan dua jenis kegunaan tertinggi dan terbaik tersebut dalam analisis penilaiannya
dandalam laporan penilaian harus teridentifikasi, dinyatakan dan disimpulkan secara jelas
sesuaidengantipepropertidantujuanpenilaiannya.
1. Kegunaantertinggidanterbaikuntuktanahkosong
Nilai tanah biasanya diestimasi sebagaimana keadaan tanah jika tanah dalam keadaan
kosong, maka dengan alasan yang jelas seorang penilai dapat menentukan nilai tanah
sebagaimana keadaan nyata di lapangan. Kegunaan tertinggi dan terbaik untuk tanah
kosongharusmempertimbangkanhubunganantarakegunaanyangadapadasaat inidan
semua kegunaan potensialnya. Suatu pengembangan (improvement) yang dapat atau
memungkinkan untuk dilakukan, semakin mendukung dan membenarkan asumsi yang
terdapatpadakonsepHBU.
-
DTSSPenilaianPropertiDasarPusdiklatKeuanganUmum
21Modul:KonsepDasarPenilaian
2. Kegunaantertinggidanterbaikuntukpropertiyangtelahterbangun
Terdapat2(dua)alasanuntukmenganalisisHBUterhadappropertiyangtelahterbangun,
yaitu:
a. Mengidentifikasikegunaandaripropertiyangdiharapkandapatmenghasilkantingkat
pengembalian tertinggi (Ro atau overall return) dari setiap rupiah modal yang
diinvestasikan
b. Mengestimasikan HBU dari sebuah properti yang telah terbangun adalah untuk
membantudalammengidentifikasipropertipembanding.
B. KriteriaDalamAnalisisHBU
Terdapat 4 (empat) kriteria yang harus dipenuhi dalam menganalisis kegunaan
tertinggidanterbaik,yaitu:
1. Memungkinkansecarafisik(phisicallypossible)
Ukuran, bentuk tanah, luas, ketinggian dan kontur tanah adalah berpengaruh
terhadap kegunaan yang dapat dilakukan/dibangun di atasnya. Sebagai contoh adalah
tidak memungkinkan untuk membangun bangunan hotel berbintang atau pusat
perbelanjaan di atas tanah seluas 400m2, dan sebaliknya adalah terlalu berlebih untuk
membangun sebuah rumah tinggal di atas tanah seluas 1 hektar. Bentuk tanah yang
irregularatautidakteratur lebihsulituntukmembuatperencanaanbangunan.Kegunaan
atassebidangtanahdapatdipengaruhiolehlebardepan(frontage)danpanjang/kedalaman
tanah(depth).
Kesimpulankegunaantertinggidanterbaikdarisecarafisiktercapaibilaterdapat
kesepakatandenganahli/pakarterkait.Pertimbanganterhadapkapasitasdanketersediaan
utilitas publik pada lokasi dimana tanah terletak juga harus dilakukan, termasuk juga
mengenai topografi dan kondisi lapisan tanah, maka kegunaan potensial juga akan
terpengaruh. Kegunaan tertinggi dan terbaik dari properti yang telah terbangun juga
tergantungdaripertimbanganfisiknya,yangmeliputiluas,desaindankondisi.
2. Diijinkanolehperaturan(legallypermissible)
Penilai harus memastikan kegunaankegunaan yang diijinkan oleh peraturan.
Batasanbatasan tertentu (private restrictions), zoning, peraturanperaturan bangunan
(building codes), kontrolkontrol terhadap bendabenda bersejarah dan peraturan
-
DTSSPenilaianPropertiDasarPusdiklatKeuanganUmum
22Modul:KonsepDasarPenilaian
peraturan lingkungan harus diinvestigasi, sebab faktorfaktor tersebut mungkin saja
mempengaruhipotensialkegunaantertinggidanterbaikdarisuatuproperti.
Jangkawaktusewadapat jugaberpengaruhterhadapHBUkarenasepanjangsisa
waktu kontrakmungkin kegunaan properti dibatasi oleh perjanjian atau peraturan. Jika
suatu properti tunduk pada suatu peraturan sewa tanah selama 15 tahun, maka terlalu
berlebihanjikadibangunbangunanyangmempunyaiumurekonomis40tahun.
3. Layaksecarakeuangan(financiallyfeasible)
Dalam menganalisis kelayakan keuangan, kegunaan yang memungkinkan perlu
dianalisis lebih lanjut dalam menghasilkan pendapatan, tingkat pengembalian (return),
apakah sama, lebih kecil atau lebih besar dari biaya operasi dan sebagainya. Semua
kegunaan yang diekspektasikan dapat memberi positive return dianggap memiliki
kelayakankeuangan.
Untuk menentukan kelayakan keuangan, seorang penilai mengestimasi
pendapatan kotor yang akan diterima (future gross income) yang diekspektasikan dari
setiappotensialkegunaantertinggidanterbaik.Tingkatkekosongan,collectionlossesdan
biaya operasi perlu dikurangkan dari setiap pendapatan kotor untuk mendapatkan
pendapatanbersihoperasi(netoperatingincomeatauNOI).Tingkatpengembalian(rate
ofreturn)atasmodalyangdiinvestasikandapatdigunakanuntukmelakukanperhitungan
bagisetiappenggunaan.
4. Mendapatkanhasilsecaramaksimum(maximallyproductive).
Untuk menganalisis kelayakan keuangan dan memilih kegunaan yang memberi
nilai yang maksimal, terdapat beberapa alat analisis atau tolok ukur yang sering
digunakanantaralainNetPresentValue(NPV),InternalRateofReturn(IRR),Returnon
Investment (ROI), Return onEquity (ROE), PaybackPeriod.Alternatif kegunaan yang
menghasilkantingkatpengembalian investasiyangpositifdantertinggiadalahalternatif
yangmemenuhikriteriakegunaanyangteringgidanterbaik.
C. ContohAnalisisHBU
BerikutinicontohanalisisHBUuntuktanahyangdianggapkosong.
Terdapat sebuah tanah kosong yang terletak di kawasan yang sangat strategis di
bagiankotaYogyakarta.Tanahtersebutmempunyaikarakteristiksebagaiberikut:
-
DTSSPenilaianPropertiDasarPusdiklatKeuanganUmum
23Modul:KonsepDasarPenilaian
Luas :1,8hektar
BentukTanah :segiempatberaturan(regular)
Topografi :ratadanlebihtinggi0,5mdarijalan
Letak :tanahsudut
NilairataratatanahdikawasantersebutadalahRp.2.500.000,00/m.
Seorang investorsangat tertarikterhadapproperti tersebut,mengingat tanahtersebut
terletak pada kawasan utama kota dan untuk berbagai kegunaan di sektor komersial, baik
untuk hotel, komplek perkantoran, komplek pertokoan (mall), bahkan untuk pusat
kebudayaan.Zoningpadakawasandi sekitartanahituberlokasiadalahuntukkomersial.Dari
segifinansial,propertitersebutmempunyaipotensinilaiyangtinggi.Pasarannilaisewadan
berbagaiinformasikeuanganuntukberbagaikegunaandidaerahtersebutadalah:
v Untukpertokoan,nilaisewapermeterpersegiperbulanadalahRp.350.000,00dengan
service charge sebesar 10%dari nilai sewanyadengan rate of return sebesar 15%dan
biayaoperasisebesar35%daripendapatankotorefektifnya.
v Untuk perhotelan, potensi juga tinggi mengingat letaknya yang strategis, maka
diperkirakanbisamendapatkannilaisewasebesarRp.450.000,00/bulandanpendapatan
lain sebesar Rp. 6.000.000,00 dengan tingkat kekosongan 5% dan besarnya outgoings
sebesar40%sertatingkatkapitalisasisebesar12%.
v Untukperkantoran,potensinilaisewaratarataadalahsebesarRp.260.000,00permeter
persegiperbulandenganservicechargesebesar8%darinilaisewadenganrateofreturn
sebesar12%danbiayaoperasisekitar30%daripendapatankotorefektinya.
Dari analisis kegunaan tertinggi dan terbaik, tanah tersebut sangat potensial apabila
digunakanuntuktujuankomersial,tetapisayangnyadaripihakkesultanantidakmengijinkan
tanah tersebut untuk digunakan sebagai kegunaan lain, selain kegunaan untuk kegiatan
pelestarian budaya Yogyakarta serta tidak untuk dipindah milik kepada siapapun. Beri
pandanganSaudaramengenaihal inidilihatdarifaktorfaktorpenilaianpropertidanprinsip
kegunaantertinggidanterbaik(highestandbestuse).
Sesuaidengandeskripsiobyekpenilaiandiatas,makadapatdilakukan identifikasi sebagai
berikut:
-
DTSSPenilaianPropertiDasarPusdiklatKeuanganUmum
24Modul:KonsepDasarPenilaian
FaktorfaktoryangmempengaruhiNilaiPropertiSubyek:
1. FaktorPermintaandanPenawaran
Sebagaimana kotakota besar lain di Indonesia,maka permintaan tanah untuk berbagai
keperluanpembangunandiYogyakartasangattinggi.Apalagiluaskotayogyakartayang
terbatastidakdapatmemenuhipermintaanyangada,sehinggapembangunansaatinitelah
meluaskedaerahKabupatendisekitarnya.
2. FaktorUkuran,bentuk,perletakandanlokasiproperti
Padamasasekarang inimasihterdapat tanahkosongditengahkotadengan luas1,8Ha,
merupakansesuatuyangsangatsulitdidapat/barangyanglangka(Scarcity),mempunyai
tingkatutilitydantransferabilityyangtinggi.
3. Faktorpolitikdankenegaraan
Sebagai faktor yang sangat menentukan di sini adalah adanya kebijakan dari pihak
kesultanan tidak mengijinkan tanah tersebut untuk digunakan sebagai kegunaan lain,
selain kegunaan untuk kegiatan pelestarian budaya Yogyakarta serta tidak untuk
dipindahmilikkepadasiapapun.
Untuk faktorfaktor sebagaimanadisebutkanpadapoint 1 dan 2, adalah faktorfaktor yang
dapatmenaikkannilaipropertisubyek.
Sedangkanfaktorsebagaimanaterdapatpadapoint3merupakanfaktoryangmempengaruhi
analisiskegunaantertinggidanterbaik.
KriteriadalamanalisisHighestand BestUse:
1. Memungkinkansecarafisik(PhisicallyPossible).
Luas :1,8hektar=18.000m
BentukTanah :segiempatberaturan(regular)
Topografi :ratadanlebihtinggi0,5mdarijalan
Letak :tanah sudut
Lokasi :strategisdibagiankota
Sangat memungkinkan untuk dipergunakan sebagai komplek pertokoan (mall), hotel,
komplekperkantoran.
2. Diijinkanolehperaturanyangada(LegallyPermissible)
Zoningpadakawasandisekitartanahituberlokasiadalahuntukkomersial.
-
DTSSPenilaianPropertiDasarPusdiklatKeuanganUmum
25Modul:KonsepDasarPenilaian
3. Layaksecarakeuangan(FinanciallyFeasible)
NilaiPasarTanahberdasarkandatanilairataratatanahdikawasantersebutadalah:
18.000mxRp.2.500.000,00=Rp.45.000.000.000,00
(Empatpuluhlimamilyarrupiah)
Pertokoan perbulan Jumlah pertahunNilaiTanah 45,000,000,000.00 45,000,000,000.00NilaiSewaperm 350,000.00 6,300,000,000.00 75,600,000,000.00Servicecharge10% 35,000.00 630,000,000.00 7,560,000,000.00
6,930,000,000.00 83,160,000,000.00BiayaOperasional35% 2,425,500,000.00 29,106,000,000.00NetOperatingIncome(NOI) 4,504,500,000.00 54,054,000,000.00RateofReturn 1.25% 15.00%TotalInvestasi(Kapitalisasi) 360,360,000,000.00 360,360,000,000.00OverallROR(Ro) 1.25% 15.00%
Perhotelan perbulan Jumlah pertahunNilaiTanah 45,000,000,000.00 45,000,000,000.00NilaiSewa 450,000.00 8,100,000,000.00 97,200,000,000.00Pendapatanlain 6,000,000.00 72,000,000.00
8,106,000,000.00 97,272,000,000.00Tingkatkekosongan5% 405,300,000.00 4,863,600,000.00Outgoings40% 3,242,400,000.00 38,908,800,000.00NetOperatingIncome(NOI) 4,458,300,000.00 53,499,600,000.00Tingkatkapitalisasi 1.00% 12.00%TotalInvestasi(Kapitalisasi) 445,830,000,000.00 445,830,000,000.00OverallROR(Ro) 1.00% 12.00%
Perkantoran perbulan Jumlah pertahunNilaiTanah 45,000,000,000.00 45,000,000,000.00NilaiSewaperm 260,000.00 4,680,000,000.00 56,160,000,000.00Servicecharge8% 374,400,000.00 4,492,800,000.00
5,054,400,000.00 60,652,800,000.00Biayaoperasional30% 1,516,320,000.00 18,195,840,000.00NetOperatingIncome(NOI) 3,538,080,000.00 42,456,960,000.00RateofReturn 1.00% 12.00%TotalInvestasi(Kapitalisasi) 353,808,000,000.00 353,808,000,000.00OverallROR(Ro) 1.00% 12.00%
4. Menghasilkanpendapatanyangmaksimal(Maximallyproductive)
Berdasarkan tingkat pendapatan bersih operasional (NOI) dan tingkat pengembalian,
maka pendapatan maksimal dari properti subyek adalah pengembangan tanah kosong
-
DTSSPenilaianPropertiDasarPusdiklatKeuanganUmum
26Modul:KonsepDasarPenilaian
tersebut untuk pertokoan karenamempunyai NetOperating Income (NOI) sebesar Rp.
54,054,000,000.00 dantingkatpengembalian(Ro)sebesar15%.
Dengan demikian penggunaan tertinggi dan terbaik (highest and best use) tanah tersebut
adalahuntukusahapertokoan.
D. SituasiKhususdalamAnalisisHBU
Situasi khusus di sini dimaksudkan sebagai halhal yangmembatasi properti dalam
mencapai tingkatankegunaan tertinggi dan terbaiknya.Berbagai situasi tersebutantara lain
(HidayatidanHarjanto,hal.5960):
a) SingleUseSituation
Kegunaan tertinggi dan terbaik mungkin tidak seperti biasanya atau unik (seperti
museum, cagar budaya, dan lainlain) dan nilai tanahnya didasarkan atas kegunaannya
tersebutbukankegunaanlainpadaumumnya.
b) InterimUse
Kegunaan sementara dari sebidang tanah kosong atauyang telah dikembangkan adalah
kegunaan tertinggi dan terbaik yang diantisipasi untuk berubah dalam jangka pendek.
Kegunaansementara inibisamungkinatautidakmemberikontribusi terhadapnilaidan
biayabiaya pembongkaran (demolition cost) harus dipertimbangkan untuk
mengembangkanmenjadikegunaankegunaaninterim.
c) LegallyNoncomfromingUse
Adalah kegunaan yang sah secara hukum untuk dibuat dan dipertahankan tetapi tidak
sesuaidenganperaturanpenggunaantanahdarikawasandimanapropertitersebutberada.
Kegunaan ini sering muncul sebagai akibat perubahan zoning, yang bisa menciptakan
underimproved atau overimproved terhadap properti. Contohnya sebuah rumah tinggal
yang berlokasi di suatu kawasan yang zoningnya berubahmenjadi kawasan komersial,
makaakanmenjadikanpropertitersebutunderimproved.
d) UsethatarenotHighestandBest
Beberapa bangunan atau pengembangan lain yang ada mungkin tidak mencerminkan
kegunaan tertinggi dan terbaik dari keadaan tapaknya seandainya tanah kosong.
Kegunaan tertinggi dan terbaik umumnya mempunyai kategori yang sama dengan
kegunaan saat ini. Contohnya kegunaan tertinggi dan terbaik dari tapak yang telah
dibangunapartemenyangsudahberumur10tahunadalahbangunanapartemenmodern.
-
DTSSPenilaianPropertiDasarPusdiklatKeuanganUmum
27Modul:KonsepDasarPenilaian
Kegunaan tertinggi dan terbaik mungkin telah berubah akibat adanya keusangan
eksternal.
e) MultipleUse
Kegunaan tertinggi dan terbaik mungkin melibatkan lebih dari satu kegunaan tertentu
untuksebidang tanahatausebuah bangunan.Contohnya sebuahkomplek lapangangolf
yang terdapat hotel, perumahan, tempat rekreasi, kondominium dan sebagainya. Suatu
bidangtanahmungkinjugadigunakanuntukberbagaifungsi.
f) SpecialPurposeUse
Hal ini berkaitan dengan specialpurpose properties, yaitu properti yang hanya sesuai
untuksatutujuantertentuatausebuahkegunaanyangsangatterbatasjumlahnya.Dalam
hal inipenilaiakanmenghadapimasalahpraktekdalammenentukankegunaan tertinggi
danterbaiknya.Kegunaantertinggidanterbaikuntukproperti jenis iniadalahkegunaan
yangadapadasaatini.
g) SpeculativeUse
Investasipadakegunaanspekulatifterciptaketikapembelimempunyaiantisipasiterhadap
kenaikkan nilai,meskipunkegunaan tertinggi dan terbaik padamasa yang akan datang
secara spesifik tidak dapat diprediksi, namun alternatif logis biasanya dipakai untuk
mengidentifikasikegunaannya.
h) ExcessLand
Adalahtanahyangmungkintidakdiperlukanuntukmendukungkegunaanyangadaatau
untukmengakomodasi kegunaan tertinggi dan terbaik yang primer dari sebidang tanah
kosongatautanahyangdianggapkosong.Excesslandiniseharusnyadapatteridentifikasi
secara jelas dengan melakukan perbadingan terhadap properti sejenis yang berdekatan
atauberadapadakawasanyangsama.
E.Rangkuman
Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (HBU) didefinisikan sebagai penggunaan yang
paling mungkin dan optimal dari suatu properti, yang secara fisik dimungkinkan, telah
dipertimbangkan secara memadai, secara hukum diijinkan, secara finansial layak dan
menghasilkannilaitertinggidaripropertitersebut. TujuananalisisHBU...
Terdapat 4 (empat) kriteria yang harus dipenuhi dalam analisis HBU yaitu:
memungkinkan secara fisik (phisically possible), diijinkan oleh peraturan (legally
-
DTSSPenilaianPropertiDasarPusdiklatKeuanganUmum
28Modul:KonsepDasarPenilaian
permissible), layak secara keuangan (financially feasible), mendapatkan hasil secara
maksimum(maximallyproductive).
Beberapa situasi khusus yang membatasi properti dalam mencapai tingkat HBU
antaralain:SingleUseSituation,InterimUse,LegallyNoncomfromingUse,Usethatarenot
HighestandBest, MultipleUse,SpecialPurposeUse,SpeculativeUse,ExcessLand.
F.TestFormatif
1. Untuk menentukan kelayakan keuangan, seorang penilai mengestimasi pendapatan
bersih yang akan diterima (future net income) yang diekspektasikan dari setiap
potensialkegunaantertinggidanterbaik. B S.
2. Kajian HBU yang mendalam merupakan suatu penugasan terpisah dari pekerjaan
penilaian. B S.
3. Kegunaan tertinggi dan terbaik untuk tanah kosong tidak harusmempertimbangkan
hubunganantarakegunaanyangadapadasaatinidansemuakegunaanpotensialnya.
.B S.
4. Kegunaan multiple use sering muncul sebagai akibat perubahan zoning, yang bisa
menciptakan underimprovedatauoverimprovedterhadapproperti. B S.
5. Penggunaanyangtidakdiijinkansecarahukumatautidakdimungkinkansecarafisik
tidakdapatdianggapsebagaiHBU. B S.
-
DTSSPenilaianPropertiDasarPusdiklatKeuanganUmum
29Modul:KonsepDasarPenilaian
G.UmpanBalik
Periksalah jawabanSaudaradengankunci jawaban test formatif yangadadi bagian
belakangmodul ini.HitunglahjumlahjawabanSaudarayangsesuaidengankunci jawaban,
kemudian gunakan rumus di bawah ini untuk mengetahui tingkat penguasaan Saudara
terhadapmateri.
JumlahjawabanyangsesuaikunciRumus =
JumlahsemuasoalX100%
Penjelasan tingkatpenguasaan:
90% 100% =sangatbaik
80% 89% =baik
70% 79% =cukup
0 69% =kurang
KalauSaudaramencapaitingkatpenguasaan80%keatas,Saudaradapatmeneruskan
denganmateriselanjutnya.TetapikalaunilaiSaudarakurangdari80%makaSaudaraharus
mengulangimateriiniterutamayangSaudarabelumkuasai.
-
DTSSPenilaianProperti DasarPusdiklatKeuanganUmum
Modul:KonsepDasarPenilaian 30
KegiatanBelajar4
PENDEKATANPENILAIAN
TujuanInstruksionalUmum
Setelah mempelajari modul ini, diharapkan Saudara mampu memahami konsep dasar
penilaiandenganbaik.
TujuanInstruksionalKhusus
Setelahmengikutipembelajaranini,diharapkanSaudaramampu:
1. menjelaskan penilaianpendekatandatapasardenganbaik
2. menjelaskan penilaianpendekatanbiayadenganbaik
3. menjelaskan penilaianpendekatanpendapatandenganbaik
________________________________________________________________________
Penilaianuntukberbagaijenisproperti,baikdalammengestimasiNilaiPasarmaupun
selain Nilai Pasar, mengharuskan seorang penilai untuk mengaplikasikan satu atau lebih
pendekatan penilaian. Istilah Pendekatan Penilaian (approach) mengacu kepada
metodologianalitisyangditerimadanditerapkansecaraumum.Pendekatanpenilaiansesuai
SPIsecaragarisbesarterdiriatas2(dua)macam,yaitupendekatanpenilaianberbasispasar
danpenilaiantidakberbasispasar.Pendekatanpenilaianberbasispasar,yangSaudaraperlu
ketahui meliputi:
A. PendekatanDataPasar(MarketDataApproach)
Pendekatan ini mempertimbangkan penjualan dari properti sejenis atau pengganti dan
data pasar yang terkait, sertamenghasilkan estimasi nilaimelalui proses perbandingan.
Pada umumnya property yang dinilai (objek penilaian) dibandingkan dengan transaksi
propertiyangsebanding,baikyangtelahterjadimaupunpropertiyangmasihdalamtahap
penawaranpenjualandarisuatuprosesjualbeli.
Istilahlaindaripendekatandatapasaradalahpendekatanperbandinganpenjualan(Sales
Comparisson Approach), yaitu pendekatan penilaian yang dilakukan dengan cara
membandingkan antara properti yang dinilai dengan propertiproperti pembanding
-
DTSSPenilaianProperti DasarPusdiklatKeuanganUmum
Modul:KonsepDasarPenilaian 31
(comparables properties) yang telah diketahui karakteristik dan nilainya. Selanjutnya
analisis dilakukan dengan mengukur tingkat kesamaan dan perbedaannya untuk
menentukan besarnyapenyesuaian (adjustment) yang akandiberikanuntukmenentukan
nilaiobjekpenilaian.
Prosedurpenerapanpendekatanperbandinganpenjualan biasanyamengikuti sistematika
sebagaiberikut:
a) Meneliti pasar untuk mendapatkan informasi transaksi penjualan dan mendapatkan
daftarpropertiproperti sejenisdenganobjekpenilaianyangsedangditawarkan atau
ditransaksikan.
b) Melakukan verifikasi informasi dengan mengkonfirmasi data apakah memenuhi
keakuratan dan sesuai kenyataan serta memastikan apakah data transaksi yang
diperolehmencerminkankeadaansebagaimanadisyaratkanolehkriteriapasarwajar.
c) Memilih unitunit perbandingan yang sesuai (seperti rupiah per meter, per meter
persegi,permeterkubikataupermultiplierpendapatan)danmengembangkananalisis
perbandinganuntuktiapunit.
d) Membandingkan objek penilaian dan properti pembanding dengan menggunakan
elemenelemenpembandingyangsesuaidanmengadakanpenyesuaianterhadapharga
penjualandaripropertipembanding.
e) Melakukan rekonsiliasi berbagai indikasi nilai yang dihasilkan dari analisis
perbandingan ke dalam indikasi nilai tunggal (single value indication) atau dalam
rangenilai(untukkondisipasaryangkurangpasti).
Adapunbeberapaelemenperbandinganyangseringdipertimbangkanadalah:
Jenishakyangmelekatpadaproperti
Masalahkeuangan/pendanaan(financingterm)
Kondisipenjualan
Kondisipasar
Lokasi
Karakteristikfisik
Karakteristik dalam menghasilkan pendapatan (income producing
characteristics)
Karakteristikkarakteristiklain(HidayatidanHarjanto,2003:118)
-
DTSSPenilaianProperti DasarPusdiklatKeuanganUmum
Modul:KonsepDasarPenilaian 32
Penyesuaian(adjustment)yangditerapkanuntukmembadingkanpropertidapat
dalam bentuk persentase atau dalam bentuk satuan uang (rupiah, dollar). Penyesuaian
dapat dilakukan dengan berbagai cara tergantung bagaimana hubungan antara dua
properti atau lebih yang dibandingkan (yaitu antara obyek penilaian dan properti
pembanding,pembandingdenganobyekpenilaiandanantarpropertipembanding) yang
mencerminkan keadaan pasar. Hubungan tersebut dikonversi ke dalam perhitungan
aljabar dan persamaan yang digunakan untuk menentukan jumlah penyesuaian yang
dilakukan terhadap perbedaan di antara properti tersebut. Perhitungan yang dilakukan
seorang penilai dalammelakukan penyesuaian harus didasarkan pada kerasionalan dan
tidak boleh terpaku pada perhitungan matematik. Estimasi nilai pasar tidak ditentukan
oleh seperangkat perhitungan matematik saja tetapi seorang penilai perlu mempunyai
aspeksenidalampengambilankeputusannyauntukmenganalisisdanmenginterpretasikan
data kuantitatif. Rangkaian yang digunakan untuk melakukan penyesuaian persentase
adalahmenghitungdanmenjumlahkansecarabersamasama.Rangkaianpenyesuaianini
juga digunakan ketika penyesuaian persentase dikombinasikan dengan penyesuaian
rupiah.
Market data grid adalah sebuah tabel standar yang digunakan untuk
mengumpulkandanmembandingkandataobjekpenilaiandandatapropertipembanding.
Penggunaan market data grid adalah untuk menyatakan konsistensi dari penyesuaian
penyesuaian yang dibuat oleh penilai dalam melakukan analisis perbandingan. Market
datagridsecaralengkapdapatdicontohkansebagaiberikut:
Objek Pembanding Pembanding PembandingNo ElemenPerbandingan
Penilaian 1 2 3Hargatransaksi Rp1,438,000,000 Rp1,026,000,000 Rp1,605,000,000
1 Lokasi +3% +4% 5%
2 KarakteristikTanah
LuasTanah 2% 3% 2%
BentukTanah 0% +1% 0%
Kontur 0% 0% 0%
Elevasitanah +2% +2% 0%
Kepemilikan 0% 0% 0%
3 KarakteristikBangunan
Luas 3% +5% 0%
KomponenBangunan +2% +2% 5%
Fasilitas 0% 0% 0%
TahunDibangun 9% 0% 12%
4 TanggalTransaksi +1% +2% +1%
JumlahPenyesuaian 6% 13% 23%
-
DTSSPenilaianProperti DasarPusdiklatKeuanganUmum
Modul:KonsepDasarPenilaian 33
IndikasiNilaiProperti Rp1,351,720,000 Rp1,159,380,000 Rp1,235,850,000
Pembobotan 40% 30% 30%
Jumlah Rp540,688,000 Rp347,814,000 Rp370,755,000
RekonsiliasiNilai Rp1,259,257,000
Pembobotansubyektifdalamcontohdiatas seringdigunakanolehbeberapapenilaidan
secara tidak sadar mengaplikasikan metode yang mirip dengan teknik probabilitas
subyektif. Harga tiaptiap properti diberi bobot sesuai atau sebanding dengan properti
yang akan dinilai untuk digunakan sebagai pembanding, dengan catatan bahwa total
bobotadalah100%.Menurutbeberapaahli,metodeinimengandungunsursubyektifyang
tinggi dan tidak terdapat penjelasan yang akurat tentang pemberian bobot terhadap
properti pembanding. Penilaian yang akurat hanya dapat dihasilkan oleh penilai yang
telah berpengalaman dan dapat menghitung secara sistematis. Namun demikian agar
dapatmendukungopiniyangtelahdiberikantetapdiperlukanaplikasidarianalisisyang
obyektif.
Setelah analisis perbandingan penjualan selesai, selanjutnya dilakukan indikasi nilai
melaluirekonsiliasinilai.Jikaestimasiterhadapsebuahnilaitertentutidakdapattercapai
berkenaan dengan kelangkaan dan kekurangpastian data, mungkin range nilai adalah
lebihsesuai.
Penerapanpendekatanperbandinganpenjualanselaindilakukanmelaluimetode
konvensional seperti di atas, juga dapat dilakukan melalui analisis regresi, baik dalam
bentuk analisis regresi sederhana (simple regression analysis) ataupun analisis regresi
jamak(multipleregressionanalysis).Penerapanteknikperbandinganpenjualan iniakan
lebih tepat dan mendalam pada pembahasan khusus mengenai teknik perbandingan
penjualan.
B. PendekatanBiaya(CostApproach)
Pendekatan ini mempertimbangkan kemungkinan bahwa sebagai substitusi dari
pembeliansuatuproperti,seseorangdapatmembuatpropertiyanglainbaikberupareplika
dariproperti asliatausubstitusinyayangmemberikankegunaanyangsebanding.Dalam
prakteknya pendekatan ini mempertimbangan estimasi depresiasi untuk properti yang
lebih tua dan / ataumemiliki keusangan fungsional dimana estimasi biaya baru secara
tidakwajarmelampauihargayangmungkindibayarkanuntukpropertiyangdinilai.
-
DTSSPenilaianProperti DasarPusdiklatKeuanganUmum
Modul:KonsepDasarPenilaian 34
Padaprinsipnyamenggunakandasarpendekatanperbandingan,dalampendekatanbiaya
penilai membuat estimais nilai dengan membandingkan biaya yang diperlukan untuk
membangunpropertibaruuntukmenggantikanpropertiyangada.Nilaipropertidiperoleh
denganmengestimasibiayaperolehanatas tanahdanbiayapembuatanataupenggantian
barubangunan(Reproduction/ReplacementCostNew/RCN)dikurangidenganpenyusutan
ataudepresiasi (Prawoto,2003:231232).
PendekatanBiayasecaraumumdiformulasikansebagaiberikut:
NilaiProperti= NilaiTanah+(RCNBangunan Depresiasi)
Biayareproduksi(reproduction)ataupenggantian(replacemnet)dapatdipahamisebagai
berikut:
a) Biaya reproduksi adalah biaya yang dibutuhkan untuk membangun dengan
menggunakan harga yang berlaku pada saat penilaian dilakukan, yang merupakan
duplikat atau replika dari properti yang dinilai, denganmenggunakan bahanbahan,
stndar konstruksi, rancangan, denah dan kualitas pekerjaan yang sama dan
menyatukansemuakekurangan,kelebihandankemunduranfisikbangunan.
b) Biaya penggantian adalah perkiraan biaya untukmembangun denganmenggunakan
harga yang berlaku saat penilaian dilakukan dimana bangunan yang dinilai
menggunakanbahanbahanmodernsertastandardenganrancanganmasakini.
Unsurunsurbiayayangdigunakanmeliputibiayalangsung(directcost)danbiayatidak
langsung (indirectcost).Biaya langsungmeliputibiayabahandanupah.Biaya ini juga
dapat dibagi ke dalam biaya struktur dan biaya komponen material, termasuk ijin
bangunan.Biayatidaklangsungmeliputibiayaperencanaan,pengawasan,asuransi,pajak
danjasakontraktor.
Teknik atau metode untuk menghitung biaya reproduksi/penggantian dapat dilakukan
denganmenggunakan 4(empat)metodeberikutini:
1. MetodeSurveiKuantitas(QuantitySurveyMethod)
2. MetodeUnitTerpasang(UnitInPlaceMethod)
3. MetodeMeterPersegi(SquareMeterMethod)
4. MetodeIndeksBiaya(IndexMethod)
Penyusutan atau depresiasi dalam pendekatan biaya adalah besarnya perbedaan antara
biaya pembuatan/penggantian baru dari suatu bangunan/pengembangan pada suatu
tanggalpenilaiandengannilaipasar.Penyusutan tersebutdapatdikategorikankerusakan
-
DTSSPenilaianProperti DasarPusdiklatKeuanganUmum
Modul:KonsepDasarPenilaian 35
fisik, kemunduran fungsional dan kemunduran eksternal (ekonomi). Penyusutan dalam
akuntansi berbedadenganpenyusutandalampendekatanbiaya.
Penyusutanfisik (PhysicalDeterioration)
Penyusutanfisikdapatdisebabkanolehbeberapafaktorsepertipengaruhdaripenggunaan
dan kerusakan yang tidak biasanya serta pengaruh dari elemen bahan atau konstruksi.
Dalam arti umum penyusutan fisik sebagian besar dipengaruhi oleh umur properti,
pemeliharaandanintensitaspemakaian.
Kemunduranfungsi(FunctionalObsolescence)
Kemunduranfungsilebihdipengaruhioelhbeberapafaktorantaralainstrukturbangunan
yangtidakbenar,kekuranganataukelebihandesaindankemunduranteknologi.
Kemunduraneksternal(ExternalObsolescence)
Sering disebut kemunduran ekonomis, yaitu kemunduran yang disebabkan oleh faktor
faktor luar yang dapat mempengaruhi nilai properti, seperti faktor ekonomi, sosial,
kebijakanpemerintahdanlingkungan.
C. PendekatanPendapatan(IncomeApproach)
Pendekatan ini mempertimbangkan pendapatan dan biaya yang berhubungan dengan
properti yang dinilai dan mengestimasi nilai melalui proses kapitalisasi. Kapitalisasi
menghubungkan pendapatan (biasanya pendapatan bersih) dengan suatu definisi jenis
nilai melalui konversi pendapatan menjadi estimasi nilai. Proses ini mungkin
menggunakan kapitalisasi langsung (tingkat kapitalisasi), yield (tingkat diskonto) yang
menggambarkan tingkatpengembalian investasi, ataukeduanya.Padaumumnyaprinsip
subsitusi mengandung pengertian bahwa arus pendapatan yang menghasilkan tingkat
pengembalian tertinggi adalah sebanding dengan tingkat resiko yang diambil dan akan
menghasilkannilaiyangpalingmungkinterjadi.
Pendekatan pendapatan dilakukan dengan mendasarkan pada tingkat keuntungan yang
mungkin dihasilkan oleh objek penilaian pada saat ini dan masa yang akan datang,
selanjutnyadilakukanpengkapitalisasianuntukmengkonversialiranpendapatantersebut
kedalamnilaiproperty.Secaragarisbesarprosedurpenilaiannyaadalahsebagaiberikut:
a. Menentukantotalpendapatankotorpotensial(PotentialGrossIncome)
b. Menentukantingkatkekosongan(vacancyrate)
c. Menentukantotalpendapatanlainlain
-
DTSSPenilaianProperti DasarPusdiklatKeuanganUmum
Modul:KonsepDasarPenilaian 36
d. Menentukan total pendapatan kotor efektif (Effective Gross Income), yaitu
penjumlahanitem(ab)+c
e. Menentukantotalbiaya/pembelanjaan(Outgoings)
f. Menentukantotalpendapatanbersihoperasi(OperatingNetIncome)
g. Menentukantingkatkapitalisasidanprosedurkapitalisasiyangsesuai
h. Melakukan pengkapitalisasian untuk mendapatkan nilai modal (Capital Value)
dariobjekpenilaian (HidayatidanHarjanto,2003:161).
Pendekatanpendapatandidasarkanpadapendapatanbersihpertahun,yangditerimadari
pengusahaanproperti tersebut.Pendapatanbersih inikemudiandikapitalisasikandengan
suatu faktor tingkat kapitalisasi tertentu untukmendapatkan nilai pasar wajar properti
tersebut. Dalam pendekatan pendapatan, nilai properti adalah fungsi dari pendapatan,
dimana semakin tinggi pendapatan yang dapat dihasilkan oleh properti maka semakin
tinggipulanilaipropertitersebut.
PendekatanBiayasecaraumumdiformulasikansebagaiberikut:
NilaiProperti=PendapatanBersihTahunan/TingkatKapitalisasi
Contoh : Apabila pendapatan bersih tahunan adalah 2,5 milyar rupiah dan
investor/developer membutuhkan initial return 8%, maka investor/developer sanggup
membelipropertisebesar(nilaiproperti):
Indikasinilai =2,5milyar/8%
=Rp.31.250.000.000
Dalam pendekatan pendapatan terdapat dua metode pengkapitalisasi pendapatan yaitu
metodekapitalisasilangsung(Directcapitalization)biasadisebutmetodetradisionaldan
metodealiran tunai terdiskon (DiscountedCashFlow/DCF).Dalammetodekapitalisasi
langsungmendasarkananalisispadaasumsibahwapendapatanyangditerimasetiaptahun
adalah sama, tidak ada pembedaan pendapatan, tingkat kekosongandan besarnyabiaya
operasional dari tahun ke tahun. Sedangkan metode DCF mengasumsikan pendapatan
yangberbedapadatiaptahun,selainmemasukkanasumsiadanyatingkatkekosongandan
besarnyabiayaoperasionaljugafaktorlainsepertitingkatpengembalian(rateofreturn),
sisaumurekonomis,antisipasiterjadinyadepresiasi/apresiasidansebagainya.
-
DTSSPenilaianProperti DasarPusdiklatKeuanganUmum
Modul:KonsepDasarPenilaian 37
ANALISISPENILAIANPROPERTIMELALUIMETODEPENGKAPITALISASIANPENDAPATAN
I PendapatanKotorPotensial(PGI)1 PendapatanSewaRuang Rp 36,948,000,0002 PendapatanLainLain Rp 10,290,600,000
TotalPendapatanKotorPotensial/Tahun Rp 47,238,600,000II TingkatHunian 90% 0.90III PendapatanKotorEfektif(EGI) Rp 42,514,740,000
IV BiayaOperasionalTahunan(Outgoings)1 BahanPersediaan Rp 432,000,0002 GajiKaryawan Rp 2,499,000,0003 Listrik Rp 2,778,159,3844 AirBersih Rp 39,067,5005 PerawatanBangunan Rp 82,000,0006 PremiAsuransi Rp 256,000,0007 PerlengkapanKantor/Adm Rp 30,000,0008 PromosidanPemasaran Rp 120,000,0009 PBB Rp 236,016,00010 BiayaLainlain Rp 72,000,000
JumlahBiayaOperasional Rp 6,544,242,884V PendapatanBersihOperasiSebelumBunga&Pajak Rp 35,970,497,116VI Bungaatasmodalkerja@20%/Tahun Rp 1,308,848,577VII Depresiasi(keseimbanganyang
semakinmenurun3%/tahun=1.597.314.484) Rp 1,639,442,271VII PajakPenghasilan(misal35%x(NOI BungaDep)) Rp 11,557,772,194VIII PendapatanBersihOperasi Rp 23,103,876,345IX [email protected]%28Tahun 0.176 28 Th 5.621133047
NILAIPROPERTI(CAPITALVALUE) Rp 129,869,962,831
Metodetradisionaldiatasmemangmempunyaikelebihanyaitumudahdansederhanauntuk
diaplikasikansertasesuaiuntukdigunakanketikakondisiinternalmaupuneksternalproperti
senantiasa stabil dan tidak banyak perubahan. Namun realita semacam itu sulit sekali
terpenuhisehinggametodeiniseringkalimemberikanhasilestimasiyangkurangakurat.
-
DTSSPenilaianPropertiDasarPusdiklatKeuanganUmum
Modul:KonsepDasarPenilaian 38
ANALISISPENILAIANPROPERTIMELALUI METODEALIRANTUNAITERDISKON
GrowthNo. Uraian Tahun15 Tahun610 Tahun1115 Tahun1620 Tahun2125 Tahun2628
I PendapatanKotorPotensial(PGI)1 PendapatanSewaRuang 8% 36,948,000,000 39,903,840,000 43,096,147,200 46,543,838,976 50,267,346,094 54,288,733,7822 PendapatanLainLain 10% 10,290,600,000 11,319,660,000 12,451,626,000 13,696,788,600 15,066,467,460 16,573,114,206
TotalPendapatanKotorPotensial/Tahun 47,238,600,000 51,223,500,000 55,547,773,200 60,240,627,576 65,333,813,554 70,861,847,988II TingkatHunian 0.9 0.95 1 1 0.95 0.9III PendapatanKotorEfektif(EGI) 42,514,740,000 48,662,325,000 55,547,773,200 60,240,627,576 62,067,122,876 63,775,663,189IV BiayaOperasionalTahunan(Outgoings)
1 BahanPersediaan 10% 432,000,000 475,200,000 522,720,000 574,992,000 632,491,200 695,740,3202 GajiKaryawan 10% 2,499,000,000 2,748,900,000 3,023,790,000 3,326,169,000 3,658,785,900 4,024,664,4903 Listrik 8% 2,778,159,384 3,000,412,135 3,240,445,105 3,499,680,714 3,779,655,171 4,082,027,5854 AirBersih 15% 39,067,500 44,927,625 51,666,769 59,416,784 68,329,302 78,578,6975 PerawatanBangunan 10% 82,000,000 90,200,000 99,220,000 109,142,000 120,056,200 132,061,8206 PremiAsuransi 0% 256,000,000 256,000,000 256,000,000 256,000,000 256,000,000 256,000,0007 PerlengkapanKantor/Adm 15% 30,000,000 34,500,000 39,675,000 45,626,250 52,470,188 60,340,7168 PromosidanPemasaran 20% 120,000,000 144,000,000 172,800,000 207,360,000 248,832,000 298,598,4009 PBB 10% 236,016,000 259,617,600 285,579,360 314,137,296 345,551,026 380,106,12810 BiayaLainlain 15% 72,000,000 82,800,000 95,220,000 109,503,000 125,928,450 144,817,718
JumlahBiayaOperasional 6,544,242,884 7,136,557,360 7,787,116,234 8,502,027,044 9,288,099,436 10,152,935,873V PendapatanBersihOperasiSebelumBunga&Pajak 35,970,497,116 41,525,767,640 47,760,656,966 51,738,600,532 52,779,023,441 53,622,727,316VI Bungaatasmodalkerja 20% 1,308,848,577 1,427,311,472 1,557,423,247 1,700,405,409 1,857,619,887 2,030,587,175VIII PenyusutanBangunan 2,328,720,000 2,062,874,249 1,771,460,308 1,521,213,242 1,306,317,571 1,121,779,347IX PajakPenghasilan(taxratex(NOI Bunga Dep)) 35% 11,316,524,989 13,312,453,672 15,551,120,694 16,980,943,658 17,365,280,094 17,664,626,278X PendapatanBersihOperasi 23,345,123,550 26,786,002,497 30,652,113,025 33,057,251,465 33,556,123,460 33,927,513,863XI YearsPurchase@17,6%5Tahunan 0.176 3.155717108 3.155717108 3.155717108 3.155717108 3.155717108 3.155717108
0 5 10 15 20 23XII [email protected]% 0.176 1 0.444593789 0.197663637 0.087880025 0.039070913 0.024023241XIII NetPresentValue 73,670,605,774 37,581,088,990 19,119,884,530 9,167,585,723 4,137,360,968 2,572,063,586XIV CommulativeNetPresentValue 73,670,605,774 111,251,694,763 130,371,579,294 139,539,165,017 143,676,525,985 146,248,589,571
-
DTSSPenilaianProperti DasarPusdiklatKeuanganUmum
Modul:KonsepDasarPenilaian 39
Penilaian tidak berbasis pasar dapat menerapkan pendekatan yang sama, tetapi
umumnya tujuan dari penilaiannya tidak untukmemberikan nilai pasar. Contohnya antara
lain :
Penerapan pendekatan biaya dengan membandingkan biaya dari bangunan lainnya
terhadapbiayadaribangunanyangakandinilainamundenganmenentukandiskonatau
premiumyangberbedadaripasarpadaumumnya.Pendekatan iniditerapkanpada jenis
properti tertentu(propertikhusus)danmerupakanpendekatanbiayayangtidakberbasis
pasar.
Pemilik tanah memberikan harga premium untuk properti di sebelahnya. Dengan
menerapkanperbandingandatapasar,tanahyangberadadisebelahnyaakanmendapatkan
nilai yang mungkin berada di atas nilai pasar. Estimasi nilai ini di beberapa negara
disebutnilaiuntukpembelikhusus(SpecialPurchaserValue).
Seorang investormungkinmenerapkan tingkat pengembalian yang tidak berbasis pasar
dan hanya berlaku untuk investor itu sendiri, sehingga ketika menerapkan pendekatan
pendapatan untuk menentukan harga yang akan dibayarkan investor untuk investasi
tertentu berdasarkan tingkat pengembalian yangdiantisipasi oleh investor.Penilaian ini
akanmendapatkanestimasinilaiinvestasi.
Penggunaan Biaya Penggantian Terdepresiasi (DRC) adalah metode penerapan dari
pendekatan biaya, yang digunakan untuk menentukan nilai dari proeprti khusus untuk
tujuan pelaporan keuangan, dimana data pasar secara langsung tidak didapatkan atau
terbatas.
Setiappendekatanpenilaianmemilikimetodepenerapanalternatif.KeahlianPenilai,
standar lokal, kebutuhan pasar dan data yang tersedia merupakan faktorfaktor yang
berpengaruhdalampenentuanmetodepenilaianyangsesuaiuntukditerapkan.Alasanuntuk
adanya pendekatan maupunmetode penerapan alternatif adalah untukmemberikan kepada
penilai serangkaian prosedur alternatif yang pada akhirnya akan ditimbang dan bila perlu
akandirekonsiliasikanmenjadiestimasinilaiakhir,tergantungpadajenisnilaitertentuyang
akandigunakan.
D.Rangkuman
Pendekatan penilaian, berdasarkan SPI terdiri atas 2 macam, yaitu pendekatan
penilaian berbasis pasar dan penilaian tidak berbasis pasar. Pendekatan penilaian berbasis
-
DTSSPenilaianProperti DasarPusdiklatKeuanganUmum
Modul:KonsepDasarPenilaian 40
pasar antara lain pendekatan data pasar (market data approach), pendekatan biaya (cost
approach)dan pendekatanpendapatan(incomeapproach)
Pendekatandatapasarmempertimbangkanpenjualandaripropertisejenisataupenggantidan
data pasar yang terkait, serta menghasilkan estimasi nilai melalui proses perbandingan.
Pendekatanbiayamempertimbangkankemungkinanbahwasebagaisubstitusidaripembelian
suatuproperti,seseorangdapatmembuatpropertiyanglainbaikberupareplikadariproperti
asli atausubstitusinyayangmemberikankegunaan yangsebanding.Pendekatanpendapatan
mempertimbangkan pendapatan dan biaya yang berhubungan dengan properti yang dinilai
danmengestimasinilaimelaluiproseskapitalisasi.Pendekatanpendapatandilakukandengan
mendasarkan pada tingkat keuntungan yangmungkin dihasilkan oleh objekpenilaian pada
saat ini dan masa yang akan datang, selanjutnya dilakukan pengkapitalisasian untuk
mengkonversialiranpendapatantersebutkedalamnilaiproperty.
E.TestFormatif
1. Penilaian tidak berbasis pasar dapat menerapkan pendekatan yang sama, tetapi
umumnyatujuandaripenilaiannyauntukmemberikannilaipasar. B S.
2. Keahlian penilai, standar lokal, kebutuhan pasar dan data yang tersedia merupakan
faktorfaktoryangberpengaruhdalampenentuanmetodepenilaianyangsesuaiuntuk
diterapkan. B S.
3. Dalampendekatanpendapatanterdapatduametodepengkapitalisasipendapatanyaitu
metode kapitalisasi tidak langsung (Indirect capitalization) dan metode aliran tunai
terdiskon(DiscountedCashFlow/DCF). B S.
4. Kapitalisasi menghubungkan pendapatan dengan suatu definisi jenis nilai melalui
konversipendapatanmenjadiestimasinilai. B S.
5. Penyesuaiandapatdilakukandengan berbagaicara tergantungbagaimana hubungan
antaraduapropertiatau lebihyangdibandingkandanmencerminkankeadaanpasar.
.B S.
-
DTSSPenilaianProperti DasarPusdiklatKeuanganUmum
Modul:KonsepDasarPenilaian 41
F.UmpanBalik
Periksalah jawabanSaudaradengankunci jawaban test formatif yangadadi bagian
belakangmodul ini.HitunglahjumlahjawabanSaudarayangsesuaidengankunci jawaban,
kemudian gunakan rumus di bawah ini untuk mengetahui tingkat penguasaan Saudara
terhadapmateri.
JumlahjawabanyangsesuaikunciRumus =
JumlahsemuasoalX100%
Penjelasan tingkatpenguasaan:
90% 100% =sangatbaik
80% 89% =baik
70% 79% =cukup
0 69% =kurang
KalauSaudaramencapaitingkatpenguasaan80%keatas,Saudaradapatmeneruskan
denganmateriselanjutnya.TetapikalaunilaiSaudarakurangdari80%makaSaudaraharus
mengulangimateriiniterutamayangSaudarabelumkuasai.
-
DTSSPenilaianPropertiDasarPusdiklatKeuanganUmum
Modul:KonsepDasarPenilaian 43
KUNCIJAWABAN
BABI BABII BABIII BABIV
1. 1.B 1.S 1.S2. 2.S 2.B 2.B3. 3.S 3.S 3.S4. 4.S 4.S 4.B5. 5.B 5.B 5.B
-
DTSSPenilaianPropertiDasarPusdiklatKeuanganUmum
42Modul:KonsepDasarPenilaian 42
DAFTARPUSTAKA
Hidayati,WahyudanHarjanto,Budi,2003,KonsepDasarPenilaianProperti,EdisiPertama,BPFE,Yogyakarta.
KomitePenyusunStandarPenilaianIndonesia,2007,StandarPenilaianIndonesia(BagianI),KPSPI,Jakarta.
Mardiasmo,2002,OtonomidanManajemenKeuanganDaerah,Andi,Yogyakarta.
Prawoto, Agus, 2003, Teori dan Praktek Penilaian Properti, Edisi Pertama, BPFE,Yogyakarta.
Siregar, Doli D., 2004, Manajemen Aset, Edisi Pertama, PT. Gramedia Pustaka Utama,Jakarta.