6/15/2010

1

KONSEP DAN TEORI DASAR PENILAIANOleh :

Hamid Yusuf

Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI)

Tanah dan Properti2

o

o

o

Tanah menjadi isu sentral yang tidak dapat diselesaikan tanpa memperhatikan hal-hal yang hal hal mendasar pada lingkup pengakuan hak berikut penggunaannya Tanah dalam bahasa undang-undang sering diartikan permukaan bumi (UU No. 5/1960) Tanah sebagai permukaan bumi, material yang ada dibawah, di atas udara dan seluruh benda yang terikat ke tanah (Peter Dale dan John McLaughlin, 1999)

1

6/15/2010

Tanah dan Properti3

o

o

Tanah adalah permukaan bumi, bagian dari permukaan bumi (Dictionary of Real Estate Terms Terms, Sixth Editon, 2004). Kesimpulannya : Tanah selalu berhubungan dengan permukaan bumi namun penguasaannya berada di tangan negara

Properti4

o

Konsep hukum dari properti meliputi segala sesuatu yang merupakan konsep kepemilikan atau hak dan kepentingan yang bernilai,berbentuk benda atau bukan (corporeal or non corporeal), berwujud atau tidak berwujud, dapat dilihat atau tidak tidak, memiliki nilai tukar atau yang dapat membentuk kekayaan.

2

6/15/2010

Real Estat dan Real Properti5

Real Estat Real estat adalah benda fisik berwujud yang dapat dilihat dan disentuh, bersama-sama dengan segala sesuatu yang didirikan pada tanah yang bersangkutan, di atas atau di bawah tanah

Real Properti Penguasaan yuridis atas tanah yang mencakup semua hak atas tanah (hubungan hukum dengan bidang tanah tertentu), semua kepentingan (interest), dan manfaat (benefit) yang berkaitan dengan kepemilikan real estat* Real Properti yg dimaksud adalah sama dengan Properti

Tanah dan Properti6

3

6/15/2010

Nilai dan Penilaian7

o

o

Nilai pada hakekatnya merupakan konsep ekonomi yang mengikat barang dan jasa sebagai komoditi untuk dipertukarkan Pada abad 18 ilmu ekonomi telah mengidentifikasi empat faktor produksi : land, labor, capital dan entrepreneurship, memiliki hubungan terhadap faktorfaktor penentu nilai seperti kegunaan (utility) (utility), kelangkaan (scarcity), keinginan (desire) dan kekuatan daya beli efektif (effective purchasing power).

Nilai dan Penilaian8

Adam Smith (1721 - 1790)o

Modal, tanah dan buruh merupakan faktor produksi yang utama. Smith percaya bahwa nilai tercipta tatkala faktor produksi berjalan bersama dan akan menghasilkan sesuatu yang berguna Teori nilai memiliki dua arti yang berbeda, kadangkala terlihat dari manfaat atau kegunaan dari suatu objek atau barang, dan g j g, kadangkala pada barang yang lain dapat dilihat dari kekuatan daya belinya. Yang pertama dapat disebut nilai dalam penggunaan (value in use) dan berikutnya dapat disebut dengan nilai dalam pertukaran (value in exchange)

o

Adam Smith (1721 - 1790)

4

6/15/2010

Nilai dan Penilaian9

David Ricardo (1772 - 1823)o

Ricardo, telah membangun teori tarif sewa dasar (based rent) dalam konsep marginal land and the law of diminishing returns. Teori ini telah memberikan kontribusi secara signifikan pada teori dan teknik penilaian tentang konsep ekonomi tanah yang dikenal dalam prinsip highest and best use dan land residual technique dalam pendekatan pendapatan (income approach)

David Ricardo (1772 - 1823)

Nilai dan Penilaian10

Alfred Marshal (1842 - 1924)o

Marshal, Marshal adalah ekonom yang pertama mengaplikasikan teori pendekatan penilaian, khusus pada pendekatan penilaian real estate. Beliau sangat aktif mengembangkan teori-teori penilaian dari konsep nilai tanah melalui pendekatan pendapatan, efek penyusutan atas bangunan dan tanah dan pengaruh dari Alfred Marshal (1842 tipe properti yang berbeda satu sama - 1924) lainnya terhadap nilai. Marshal, telah memberikan andil dalam penerapan tiga pendekatan penilaian tradisional seperti; pendekatan pasar, pendekatan biaya dan pendekatan pendapatan

5

6/15/2010

Harga, Harga, Biaya dan Pasar11

Harga Biaya Pasar

dapat merupakan implikasi dari suatu p perubahan yang ditawarkan dan diterima y g oleh penjual dan pembeli dari suatu penawaran atau transaksi yang terjadi

digunakan dalam hubungannya dengan suatu perolehan atau produksi, bukan sebagai suatu perubahan (exchange). Biaya lebih ditentukan sebagai fakta atau estimasi saat ini

adalah lingkungan dimana barang dan jasa diperdagangkan antara pembeli dan penjual melalui mekanisme harga

Nilai12

Nilai adalah konsep ekonomi yang merujuk kepada harga yang sangat mungkin disepakati oleh pembeli dan penjual dari suatu barang atau jasa yang tersedia untuk dibeli. Nilai bukan merupakan fakta, tetapi lebih merupakan harga yang sangat mungkin dibayarkan untuk barang atau jasa pada waktu tertentu sesuai dengan definisi tertentu dari nilai. Nilai dalam konteks ekonomi diukur dalam terminologi moneter, dan ditentukan oleh kemauan dan kemampuan individu dan organisasi untuk menerjemahkan kegunaan real estat/personalti dalam terminologi moneter.

6

6/15/2010

Nilai13

Kegunaan Properti mencerminkan pengaruh gabungan dari seluruh kekuatan pasar yang membentuk nilai dari suatu properti. Bila dihubungkan dalam konteks real estat, maka nilai ekonomi akan tercipta berdasarkan kegunaan real estat, atau berdasarkan kapasitas untuk memuaskan kebutuhan dan keinginan masyarakat Nilai Pasar dari suatu real estat lebih mencerminkan kegunaannya menurut pasar dan bukan status fisiknya secara murni. Kegunaan atas suatu aset bagi pihak tertentu dapat saja berbeda dengan kegunaan aset di pasar atau di industri tertentu.

Nilai Pasar14

o

Nilai Pasar didefinisikan sebagai estimasi sejumlah uang pada tanggal penilaian, yang d d l il i dapat di diperoleh l h dari transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu properti, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara l k di mana k d layak, kedua pihak masing-masing ih k i i bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan. (SPI 1 3.1)

7

6/15/2010

Nilai selain Nilai Pasar15

Dasar PenilaianNilai Jual Paksa Nilai Asuransi Nilai Dalam Penggunaan Nilai Sisa Nilai Khusus Nilai Bisnis yang Sedang Berjalan Nilai Investasi Nilai Pasar Untuk Penggunaan yg Ada gg Kategori Properti : Properti dengan Pasar Terbatas Properti Khusus

IdentikNilai Likuidasi Nilai Pertanggungan Asuransi Value In Use Salvage Value Special Value Going Cocern Value Perhitungan Manfaat Ekonomi Market Value for Existing Use g

SPI 2000SPI 2 3.7 SPI 2 3.4 SPI 2 3.1 SPI 2 3.6 SPI 2 3.8 SPI 2 3.3 SPI 2 3.2 SPI 2 3.10

Limited Market Property Specialised Property

NILAI16

Faktor Produksi

tanah (sumber daya alam) buruh (sumber daya manusia) modal kewirausahaan (aktivitas usaha)

Unsur Nilai

kegunaan (utility), kelangkaan (scarcity), keinginan (d i ) k i i (desire) kekuatan daya beli efektif (effective purchasing power)

8

6/15/2010

Faktor Yang Mempengaruhi NILAI17

Ekonomi

Politik

Lingkungan

Sosial

PrinsipPrinsip-Prinsip Penilaian (Prinsip Ekonomi) Ekonomi)o o o o o o o o o o o

Highest & Best Use (Pemanfatan Tertinggi dan Terbaik) Suplai & Demand (Penawaran & Permintaan) Pengganti (Substitution) Antisipasi (Anticipation) Perubahan (Change) Penyesuaian (Conformity) Persaingan (Competition) Keseimbangan (Increasing & Decreasing Return/Balance) Penggunaan yang Tetap (Consistent Use) Eksternalitas (Externalities) Konstribusi (Contribution)

9

6/15/2010

PrinsipPrinsip-Prinsip Penilaian. Penilaian.Highest and Best Use (HBU) (Pemanfatan Tertinggi dan Terbaik) Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (HBU) didefinisikan sebagai penggunaan yang paling mungkin dan optimal dari suatu properti, yang secara fisik dimungkinkan, telah dipertimbangkan secara memadai, secara hukum diijinkan, secara finansial layak, dan menghasilkan nilai tertinggi dari properti tersebuto o o o

o

Secara Legal diijinkan g j Secara Fisik memungkinkan Secara Ekonomis layak (feasible) Memberikan Nilai Tertinggi

PrinsipPrinsip-Prinsip Penilaian. Penilaian.o

Penawaran dan Permintaan (Suplay & Demand) Properti memiliki nilai bila properti tersebut dapat digunakan. Nilai ope e a b a p ope e sebu dapa d gu a a . N a akan naik bila persediaan tanah berkurang, dimana orang memerlukan tanah. Nilai akan menjadi naik bila kebutuhan meningkat sementara persediaan mengecil Pengganti (Substitution) Pembeli properti tidak akan membayar lebih terhadap suatu p p y p properti dibanding dengan biaya pembeliaan lain yang sama. Misalnya dalam pasar didapat dua properti baru dengan kondisi yang sama, maka properti dengan harga yang lebih rendah akan terjual terlebih dahulu

o

10

6/15/2010

PrinsipPrinsip-Prinsip Penilaian. Penilaian.o

Antisipasi (Anticipation) Nilai suatu properti adalah harapan akan keuntungan di masa yang akan datang atas penggunaan properti tersebut. Contoh properti seperti hotel, perkantoran dan lain-lain Perubahan (Change) Properti tak henti-hentinya berubah, nilai dipengaruhi variabel antara lain jumlah penduduk, perubahan kondisi ekonomi, kontrol pemerintah t h d i t h terhadap properti, pembukaan j l ti b k jalan b baru d dan perubahan politik negara

o

PrinsipPrinsip-Prinsip Penilaian. Penilaian.o

Kesesuaian (Conformity) Properti yang terletak pada lingkungan yang cocok baik sosial maupun ekonominya, akan mempunyai nilai yang maksimum. Properti yang terletak di daerah yang kurang cocok, nilainya akan turun Persaingan (Competition) Semua bentuk usaha ingin mendapatkan keuntungan, tidak properti. Bila permintaan akan suatu properti besar, p p p , terkecuali p p developerakan mendapatkan keuntungan besar. Bila developer lain masuk ke lokasi tersebut, maka timbul persaingan, keuntungan akan turun

o

11

6/15/2010

PrinsipPrinsip-Prinsip Penilaian Penilaiano

Keseimbangan (Increasing & Decreasing Return/Balance) Penambahan biaya pada suatu properti belum tentu akan menambah penghasilan properti tersebut Penggunaan yang Tetap (Consistent Use) Suatu properti untuk penggunaan tertentu selalu dilihat penggunaan secara terus menerus dan tetap, contohnya mesin yang digunakan untuk keperluan khusus/tetap

o

PrinsipPrinsip-Prinsip Penilaian Penilaiano

Eksternalitas (Externalities) Prinsip menganut kepada pengaruh yang datang dari luar apakah berbentuk positip maupun negatip Konstribusi (Contribution) Baik tanah maupun bangunan biasanya memberikan kontribusi pada total nilai dari properti. Suatu contoh dari bangunan komersial yang sudah tua di atas tanah komersial boleh dikatakan bahwa nilai t b h il i tanah di i i memberikan k t ib i t h d h disini b ik kontribusi terhadap seluruh l h nilai properti tersebut.

o

12

6/15/2010

25

Terima KasihJak, 2010/hy/mappi

13