BAB IPENDAHULUANA. Latar BelakangTanah merupakan salah satu sumber kehidupan yang sangat vital bagi manusia, baik dalam fungsinya sebagai sarana untuk mencari penghidupan (pendukung mata pencaharian) di berbagai bidang seperti pertanian, perkebunan, peternakan, perikanan, industri, maupun yang dipergunakan sebagai tempat untuk bermukim dengan didirikannya perumahan sebagai tempat tinggal. Ketentuan yuridis yang mengatur mengenai eksistensi tanah yaitu terdapat dalam Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria (selanjutnya disebut UUPA), yang merupakan pelaksanaan dari ketentuan Pasal 33 ayat (3) Undang-undang Dasar 1945 yang menyatakan bahwa bumi dan air dan kekayaan alam yang terkandung di dalamnya dikuasai oleh negara dan dipergunakan untuk sebesar-besar kemakmuran rakyat. Adapun pengejawantahan lebih lanjut mengenai hukum tanah banyak tersebar dalam berbagai peraturan perundang-undangan lainnya seperti Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai atas Tanah; Peraturan Menteri Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1999 tentang Pelimpahan Kewenangan Pemberian dan Pembatalan Keputusan Pemberian Hak atas Tanah; dan lain-lain.B. Rumusan Makalah1. Apa yang dimaksud dengan hak atas tanah ?2. Apa hak dan kewajiban pemegang hak hak atas tanah ?

C. Tujuan MakalahTujuan pembuatan makalah untuk memenuhi tugas Mata Kuliah Hukum Agraria dan agar lebih tahu tentang hak hak atas tanah. Serta apa saja wewenang dan kewajiban pemegang hak atas tanah.

BAB IIISI

A. HAK HAK ATAS TANAH

HAK-HAK ATAS TANAH MENURUT UUPA DAN PP. NO.40/19961. Hak Penguasaan Atas Tanah.2. Hak-hak Atas Tanah yang bersifat tetap (pasal 16 UUPA)- Hak Milik- Hak Guna Usaha- Hak Guna Bangunan- Hak Pakai- Hak Sewa- Hak Membuka Tanah- Hak Memungut Hasil Hutan3. Hak-hak Atas Tanah yang bersifat sementara (pasal 53 UUPA)- Hak Gadai- Hak Usaha Bagi Hasil- Hak Menumpang dan Hak Sewa Tanah Pertanian

1. Hak Penguasaan Atas Tanah

Hak penguasaan atas tanah berisi serangkaian wewenang, kewajiban, dan atau larangan bagi pemegang haknya untuk berbuat sesuatu mengenai tanh yang di hakinya. Sesuatu yang boleh, wajib atau dilarang untuk diperbuat, yang merupakan isi hak penguasaan itulah yang menjadi kriteria atau tolo ukur pembeda di antara hak-hak penguasaan atas tanah yang diatur dalam Hukum Tanah.Pengertian penguasaan dapat dipakai dalam arti fisik, juga dalam arti yuridis. Juga beraspek privat dan publik. Penguasaaan dalam arti yuridis adalah penguasaan yang dilandasi hak, yang dilindungi oleh hukum dan pada umumnya memberi kewenangan kepada pemegang hak untuk menguasai secara fisik tanah yang dihaki, misalnya pemilik tanah mempergunakan atau mengambil mamfaat dari tanah yang dihaki, tidak diserahkan kepada pihak lain. Ada juga penguasaan yuridis, yang biarpun memberikan kewenangan untuk menguasai tanah yang dihaki secara fisik, pada kenyataanya penguasaan fisiknya dilakukan oleh pihak lain, misalnya seseorang yang memiliki tanah tidak mempergunakan tanahnya sendiri akan tetapi disewakan kepada pihak lain, dalam hal ini secara yuridis tanah tersebut dimiliki oleh pemilik tanah akan tetapi secara fisik dilakukan oleh penyewa tanah. Ada juga penguasaan secara yuridis yang tidak memberi kewenangan untuk menguasai tanah yang bersangkutan secara fisik, misalnya kreditor (bank) pemegang hak jaminan atas tanah mempunyai hak penguasaan tanah secara yuridis atas tanah yang dijadikan agunan (jaminan), akan tetapi secara fisik penguasaan tetap ada pada pemilik tanah. Penguasaan yuridis dan fisik atas tanah tersebut diatas dipakai dalam aspek privat atau keperdataan sedang penguasaan yuridis yang beraspek publik dapat dilihat pada penguasaan atas tanah sebagaimana yang disebutkan dalam pasal 33 ayat (3) UUD 1945 dan pasal 2 UUPA.Macam-macam hak atas tanah dimuat dalam pasal 16 Jo 53 UUPA, yang dikelompokkkan menjadi 3 bidang, yaitu:1. Hak atas tanah yang bersifat tetapHak-hak atas tanah ini akan tetap ada selama UUPA masih berlaku atau belum dicabut dengan undang-undang yang baru. Contoh: HM. HGU, HGB, HP, Hak Sewa untuk Bangunan dan Hak Memungut Hasil Hutan.2. Hak atas tanah yang akan ditetapkan dengan undang-undangHak atas tanah yang akan lahir kemudian, yang akan ditetapkan dengan undang-undang.3. Hak atas tanah yang bersifat sementaraHak atas tanah ini sifatnya sementara, dalam waktu yang singkat akan dihapus dikarenakan mengandung sifat-sifat pemerasan, feodal dan bertentangan dengan jiwa UUPA. Contoh: Hak Gadai,, Hak Usaha Bagi Hasil, Hak Menumpang, dan Hak Sewa Tanah Pertanian.Pengaturan hak-hak penguasaan atas tanah dalam hukum tanah dibagi menjadi 2 (dua), yaitu:1. Hak penguasaan atas tanah sebagai Lembaga Hukum.Hak penguasaan atas tanah ini belum dihubungkan antara tanah dan orang atau badan hukum tertentu sebgai pemegang haknya.2. Hak penguasaan atas tanah sebagai hubungan hukum yang konkretHak penguasaan atas tanah ini sudah dihubungkan antara tanah tertentu sebagai obyek dan orang atau badan hukum tertentu sebagai subyek atau pemegang haknya.

Dari segi asal tanahnya, hak atas tanah dibedakan menjadi 2 kelompok, yaitu:1. Hak atas tanah yang bersifat primerYaitu hak atas tanah yang bersala dari tanah negara. Contoh: HM, HGU, HGB Atas Tanah Negara, HP Atas Tanah Negara.2. Hak atas tanah yang bersifat sekunder.Hak atas tanah yang berasal dari tanah pihak lain. Contoh: HGB Atas Tanah Hak Pengelolaan, HGB Atas Tanah Hak Milik, HP Atas Tanah Hak Pengelolaan, HP Atas Tanah Hak Milik, Hak Sewa Untuk Bangunan, Hak Gadai, Hak Usaha Bagi Hasil, Hak Menumpang, dan Hak Sewa Tanah Pertanian.

A. Hak MilikKetentuan Umum mengenai Hak Milik diatur dalam Pasal 16 ayat (1) huruf a, 20 s/d 27, 50 ayat (1), 56 UUPA.Pengertian Hak Milik adalah hak turun temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah dengan memperhatikan fungsi sosial tanah. Turun temurun artinya Hak Milik atas tanah dapat berlangsung terus selama pemiliknya masih hidup dan bila pemiliknya meninggal dunia, maka Hak Miliknya dapat dilanjutkan oleh ahli warisnya sepanjang memenuhi syarat sebagai subyek Hak Milik. Terkuat artinya Hak Milik atas tanah lebih kuat dibandingkan hak atas tanah yang lain, tidak mempunyai batas waktu tertentu, mudah dipertahankan dari gangguan pihak lain, dan tidak mudah hapus. Terpenuh artinya Hak Milik atas tanah memberi wewenang kepada pemiliknya paling luas bila dibandingkan dengan hak atas tanah yang lain, dapat menjadi induk bagi hak atas tanah yang lain, tidak berinduk pada hak atas tanah yang lain, dan penggunaan tanahnya lebih luas bila dibandingkan dengan hak atas tanah yang lain.

Subyek Hak Milik yang dapat mempunyai tanah Hak Milik menurut UUPA dan peraturan pelaksanaanya, adalah:1. Perseorangan.WNI, baik pria maupun wanita, tidak berwarganegaraan rangkap (lihat Pasal 9, 20 (1) UUPA)2. Badan-badan hukum tertentu.Badan-badan hukum yang dapat mempunyai Hak Milik atas tanah, yaitu bank-bank yang didirikan oleh negara, koperasi pertanian, badan keagamaan dan badan sosial (lihat Pasal 21 (2) UUPA, PP No.38/1963 tentang Penunjukan Badan-badan Hukum yang Dapat Mempunyai Hak Atas Tanah, Permen Agraria/Kepala BPN No. 9/1999 tentang Tata Cara Pemberian dan Pembatalan Hak Atas Tanah Negara dan Hak Pengelolaan).Terjadinya Hak Milik. Hak Milik atas tanah dapat terjadi melalui 3 cara sebagai mana disebutkan dala Pasal 22 UUPA, yaitu:1. Hak Milik atas tanah yang terjadi Menurut Hukum Adat;- Terjadi karena Pembukaan tanah (pembukaan hutan).- Terjadi karena timbulnya Lidah Tanah.2. Hak Milik Atas tanah terjadi karena Penetapan Pemerintah;- Pemberian hak baru (melalui permohonan)- Peningkatan hak3. Hak Milik atas tanah terjadi karena Undang-undang;- Ketentuan Konversi Pasal I, II. VI

Sifat dan ciri-ciri Hak Milik. 1. Tergolong hak yang wajib didaftarkan menurut PP No. 24/1997.2. Dapat diwariskan.3. Dapat dialihkan , seperti jual beli, hibah, tukar-menukar, lelang, penyertaan modal.4. Turun temurun5. Dapat dolepaskan untuk kepentingan sosial.6. Dapat dijadikan induk hak lain.7. Dapat dijadikan jamnina hutang dengan dibebani Hak Tanggungan.

Hapusnya Hak Milik. Pasal 27 UUPA menetapkan faktor-faktor penyebab hapusnya Hak Milik atas tanah dan tanahnya jatuh kepada negara, yaitu;1. Karena Pencabutan Hak berdasarkan Pasal 18 UUPA.2. Dilepaskan secara suka rela oleh pemiliknya.3. Dicabut untuk kepentinga umum.4. Tanahnya ditelantarkan.5. Karena subyek haknya tidak memenuhi syarat sebagai sunyek hak milik atas tanah.6. Karena peralihan hak yang mengakibatkantanahnya berpindah kepada pihak lain yang tidak memenuhi syarat sebagai subyek Hak Milik atas tanah.7. Tanahnya musnah, misalnya terjadi bencana alam.

B. Hak Guna UsahaKetentuan umum. Ketentuan Hak Guna Usaha (HGU) disebutkan dalam Pasal 16 ayat (1) huruf b, 28 s/d 34, 50 ayat (2) UUPA, Pasal 2 s/d 18 PP No. 40/1996 tentang HGU, HGB dan HP.Pengertian HGU adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh negara dalam jangka waktu tertentu guna kegiatan usaha pertanian, perkebunan, perikanan, atau peternakan (lihat Pasal 28 ayat (1), PP No.40/1996).Subyek HGU. Yang dapat mempunyai HGU menurut Pasal 30 UUPA Jo. Pasal 2 PP No. 40/1996, adalah:1. Warga Negara Indonesia.2. Badan Hukum yang didirkan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di IndonesiaAsal dan terjadinya HGU. Asal HGU adalah tanah negara. Kalau asal tanah HGU berupa tanah hak, maka tanah hak tersebut harus dilakukan pelepasan ata penyerahan hak ole4h pemegang hak dengan pemberian ganti kerugian oleh calon pemegang hak HGU. Terjadinya HGU dapat melalui penetapan pemerintah (pemberian hak) dan ketentuan Undang-undang (ketentuan konversi hak erpacht).Luas HGU. Luas tanah HGU adalah untuk perserorangan minimal 5 Ha dan maksimal 25 Ha. Sedangkan untuk badan hukum luas minimal 5 Ha dan luas maksimal 25 Ha atau lebih (menurut UUPA). Ketentuan luas maksimal tidak ditentukan dengan jelas tetapi PP No. 40/1996 menyebutkan luas maksimal ditetapkan oleh menteri dengan memperhatikan pertimbangan pejabat yang berwenang. Dengan membandingkan kewenangan Surat Keputusan Pemberian Hak seperti kewenangan Ka BPN Kota/kab maksimal 25 Ha, Kanwil BPN maksimal 200 Ha, di atas 200 Ha kewenangan Menteri Agraria/Ka BPN.Jangka waktu HGU.HGU mempunyai jangka waktu untuk pertama kalinya paling lama 35 tahun dan dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 25 tahun (Pasal 29 UUPA). Sedang menurut Pasal 8 PP No. 40/1996 mengatur jangka waktu HGU untuk pertama kalinya 35 tahun, diperpanjang paling lama 25 tahun dan dapat diperbaharui paling lama 35 tahun. Permohonan perpanjangan dan pembaharuan diajukan palaing lambat 2 tahun sebelum berakhirnya jangka waktu HGU. Syarat yang harus dipenuhi untuk dapat dilakukan perpanjangan waktu atau pembaharuan adalah;1. Tanahnya masih diusahakan dengan baik sesuai keadaan, sifat dan tujuan pemberian haknya.2. Syarat-syarat pemberian hak tersebut dipenuhi dengan baik oleh pemegang hak.3. Pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang hak.

Kewajiban pemegang HGU (lihat Pasal 12 ayat (1) PP No. 40/1996):1. Membayar uang pemasukan kepada negara.2. Melaksanakan usaha pertanian, perkebunan, perikanan dan atau peternakan.3. Mengusahakan sendiri tanah HGU dengan baik sesuai kelayakan usaha berdasarkan kriteria dari instansi teknis.4. Membangun dan memelihara prasarana lingkungan dan fasilitas tanah yang ada dalam lingkungan HGU.5. Memelihara kesuburan tanah, mencegah kerusakan sumber daya alam dan menjaga kelestarian kemampuan lingkungan hidup.6. Menyampaikan laporan tertulis setiap akhir tahun mengenai penggunaan HGU.7. Menyerahkan kembali tanah yang diberikan dengan HGU kepada negara setelah hapus.8. Menyerahkan sertifikat HGU yang telah hapus kepada kepala Kantor Pertanahan.Hak pemegang HGU (lihat Pasal 14 PP No. 40.1996)9. Menguasai dan mempergunakan tanah untuk usaha pertanian, perkebunan, perikanan dan atau peternakan.10. Penguasaan dan penggunaan sumber air dan sumber daya alam lainnya di atas tanah.11. Mengalihkan hak tersebut kepada pihak lain.12. Membebani dengan Hak Tanggungan

Sifat dan ciri-ciri HGU. 1. Tergolong hak yang wajib didaftarkan menurut PP No. 24/1997.2. Dapat diwariskan.3. Dapat dialihkan , seperti jual beli, hibah, tukar-menukar, lelang, penyertaan modal.4. Dapat dilepaskan untuk kepentingan sosial.5. Dapat dijadikan jaminan hutang dengan dibebani Hak Tanggungan.6. Haknya mempunyai jangka waktu tertentu.7. Dapat berinduk pada hak atas tanah yang lain.8. Peruntukkannya terbatas.

Hapusnya HGU (lihat Pasal 34 UUPA dan Pasal 17 PP No. 40/1996);1. Jangka waktunya berakhir.2. Dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir karena sesuatu syarat yang tidak dipenuhi.3. Dilepaskan secara suka rela oleh pemegang haknya.4. Dicabut untuk kepentingan umum.5. Ditelantarkan.6. Tanahnya musnah.7. Pemegang HGU tidak memenuhi syarat sebagai subyek pemegang HGU.

C. Hak Guna Bangunan

Ketentuan umum. Ketentuan menegnai Hak Guna Bangunan (HGB) disebutkan dalam Pasal 16 ayat (1) huruf c, 35 s/d 40, 50 ayat (2) UUPA dan Pasal 19 s/d 38 PP No. 40/1996).Pengertian HGB adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan yang bukan miliknya sendiri dengan jangka waktu tertentu.Subyek HGB. Yang dapat mempunyai HGB menurut Pasal 36 UUPA Jo. Pasal 19 PP No. 40/1996, adalah:1. Warga Negara Indonesia.2. Badan Hukum yang didirkan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di IndonesiaAsal atau obyek tanah HGB. HGB berasal dari tanah yang dikuasai langsung oleh negara, tanah Hak Pengelolaan atau tanah milik orang lain (lihat Pasal 39 UUPA dan Pasal 21 PP No. 40/1996).Terjadinya HGB. HGB dapat terjadi karena;1. Penetapan Pemerintah (tanah negara dan tanah Hak Pengelolaan).2. Perjanjian pemberian oleh pemegang Hak Milik dengan akta yang dibuat oleh PPAT.3. Undang-undang, ketentuan tentang Konversi Jangka waktu HGB.

Jangka waktu HGB berbeda sesuai dengan asal tanahnya, sbb:1. HGB atas tanah negara dan tanah Hak Pengelolaan berjangka waktu untuk pertama kali paling lama 30 tahun, dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 tahun, dan dapat diperbarui untuk jangka waktu paling lama 30 tahun.2. HGB atas tanah Hak Milik berjangka waktu paling lama 30 tahun, tidak ada perpanjangan waktu. Namun, atas kesepakatan antara pemilik tanah dengan pemegang HGB dapat diperbarui dengan pemberian HGB baru dengan akta yang dibuat oleh PPAT dan wajib didaftarkan pada kantor BPN setempat.Kewajiban pemegang HGB (lihat Pasal 30 dan Pasal 31 PP No. 40/1996):1. Membayar uang pemasukan kepada negara.2. Menggunakan tanah sesuai peruntukkannya.3. Memelihara dengan baik tanah dan bangunan yang ada di atasnya serta menjaga kelestarian lingkungan hidup.4. Menyerahkan kembali tanah yang diberikan dengan HGB kepada negara, pemegang Hak Pengelolaan atau pemegang Hak Milik sesudah HGB hapus.5. Menyerahkan sertifikat HGB yang telah hapus kepada kepala Kantor Pertanahan.6. Memberikan jaln keluar atau jalan air atau kemudahan lain bagi pekarangan atau bidang tanah yang terkuryng oleh tanah HGB.

Hak pemegang HGB (lihat Pasal 32 PP No. 40.1996)1. Menguasai dan mempergunakan tanah selama waktu tertentu.2. Mendirikan dan mempunyai bangunan untuk keperluan pribadi atau usahanya.3. Mengalihkan hak tersebut kepada pihak lain.4. Membebani dengan Hak Tanggungan

Sifat dan ciri-ciri HGB. 1. Tergolong hak yang wajib didaftarkan menurut PP No. 24/1997.2. Dapat diwariskan.3. Dapat dialihkan , seperti jual beli, hibah, tukar-menukar, lelang, penyertaan modal.4. Dapat dilepaskan untuk kepentingan sosial.5. Dapat dijadikan jaminan hutang dengan dibebani Hak Tanggungan.6. Haknya mempunyai jangka waktu tertentu.7. Dapat berinduk pada hak atas tanah yang lain.8. Peruntukkannya terbatas.

Hapusnya HGB( lihat Pasal 40 UUPA dan Pasal 35 PP No. 40/1996);1. Jangka waktunya berakhir.2. Dibatalkan oleh pejabat yang berwenang, pemegang Hak Pengelolaan atau pemegang Hak Milik sebelum jangka waktu berakhir, karena;- Tidak dipenuhinya kewajiban-kewajiban pemegang hak dan atu dilanggarnya ketentuan-ketentuan dalam HGB.- Tidak terpenuhinya syarat-syarat atau kewajiban-kewajiban yang tertuang dalam perjanjian pemberian hak antara pemegang HGB dengan pemegang Hak Pengelolaan atau pemegang Hak Milik.- Putusan pengadilan yang berkekuatan tetap.3. Dilepaskan secara suka rela oleh pemegang haknya.4. Dicabut untuk kepentingan umum.5. Ditelantarkan.6. Tanahnya musnah.7. Pemegang HGB tidak memenuhi syarat sebagai subyek pemegang HGB.

D. Hak Pakai

Ketentuan umum. Hak Pakai (HP) diatur dalam Pasal 16 ayat 9!) huruf d, 41 s/d 43, 50 ayat (2) UUPA dan Pasal 39 s/d 58 PP No. 40/1996.Pengertian HP adalah hak untuk menggunakan dan atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai oleh negara atau tanah milik orang lain yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberian haknya atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya, yang bukan perjanjian sewa-menyewa atau perjanjian pengolahan tanah (lihat Pasal 41 (1) UUPA).Subyek HP (lihat Pasal 42 UUPA dan Pasal 39 PP No. 40/1996):1. Warga Negara Indonesia.2. Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.3. Departemen, Lembaga Pemerintah Non Departemen dan Pemerintah Daerah.4. Badan-badan keagamaan dan sosial.5. Orang asing yang berkedudukan di Indonesia (lihat PP No. 41/1996).6. Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia.7. Perwakilan negara asing dan perwakilan badan internasional.

Asal atau obyek HP (lihat Pasal 41 (1) PP No. 40/1996):1. Tanah Negara.2. Tanah Hak Pengelolaan.3. Tanah Hak Milik.Terjadinya HP. HP dapat terjadi karena;1. Penetapan Pemerintah (tanah negara dan tanah Hak Pengelolaan).2. Perjanjian pemberian oleh pemegang Hak Milik dengan akta yang dibuat oleh PPAT.3. Undang-undang, ketentuan tentang Konversi.

Jangka waktu HP. Jangka waktu HP berbeda sesuai dengan asal tanahnya, (lihat Pasal 45 s/d 49 PP No. 40/1996) sbb:1. HP atas tanah negara dan tanah Hak Pengelolaan berjangka waktu untuk pertama kali paling lama 25 tahun, dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 tahun, dan dapat diperbarui untuk jangka waktu paling lama 20 tahun. Khusus HP yang dipunyai oleh Departemen, Lembaga Non Departemen, Pemerintah Daerah, badan-badan keagamaan dan sosial, perwakilan negara asing, dan perwakilan badan internasional diberikan untuk jangka waktu yang tidak ditentukan selama tanahnya dipergunakan untuk keperluan tertentu.2. HP atas tanah Hak Milik berjangka waktu paling lama 25 tahun, tidak ada perpanjangan waktu. Namun, atas kesepakatan antara pemilik tanah dengan pemegang HP dapat diperbarui dengan pemberian HP baru dengan akta yang dibuat oleh PPAT dan wajib didaftarkan pada kantor BPN setempat.

Kewajiban pemegang HP (lihat Pasal 50 dan Pasal 51 PP No. 40/1996):1. Membayar uang pemasukan kepada negara, perjanjian penggunaan tanah Hak Pengelolaan atau Hak Milik.2. Menggunakan tanah sesuai peruntukkannya sesuai keputusan pemberian haknya, perjanjian pengguanaan tanah Hak Pengelolaan atau Hak Milik..3. Memelihara dengan baik tanah dan bangunan yang ada di atasnya serta menjaga kelestarian lingkungan hidup.4. Menyerahkan kembali tanah yang diberikan dengan HP kepada negara, pemegang Hak Pengelolaan atau pemegang Hak Milik sesudah HP hapus.5. Menyerahkan sertifikat HP yang telah hapus kepada kepala Kantor Pertanahan.6. Memberikan jaln keluar atau jalan air atau kemudahan lain bagi pekarangan atau bidang tanah yang terkuryng oleh tanah HP.

Hak pemegang HP (lihat Pasal 52 PP No. 40.1996)1. Menguasai dan mempergunakan tanah selama waktu tertentu untuk keperluan pribadi atau usahanya.2. Memindahkan hak tersebut kepada pihak lain.3. Membebani dengan Hak Tanggungan.4. Menguasai dan menggunakan tanah untuk janga waktu yang tidak ditentukan selama tanahnya dipergunakan untuk keperluan tertentu.

Sifat dan ciri-ciri HP. 1. Tergolong hak yang wajib didaftarkan menurut PP No. 24/1997.2. Dapat diwariskan.3. Dapat dialihkan , seperti jual beli, hibah, tukar-menukar, lelang, penyertaan modal.4. Dapat dilepaskan untuk kepentingan sosial.5. Dapat dijadikan jaminan hutang dengan dibebani Hak Tanggungan.6. Haknya mempunyai jangka waktu tertentu.7. Dapat berinduk pada hak atas tanah yang lain.8. Peruntukkannya terbatas.

Hapusnya HP( lihat Pasal 55 PP No. 40/1996);1. Jangka waktunya berakhir.2. Dibatalkan oleh pejabat yang berwenang, pemegang Hak Pengelolaan atau pemegang Hak Milik sebelum jangka waktu berakhir, karena;- Tidak dipenuhinya kewajiban-kewajiban pemegang hak dan atu dilanggarnya ketentuan-ketentuan dalam HP.- Tidak terpenuhinya syarat-syarat atau kewajiban-kewajiban yang tertuang dalam perjanjian pemberian hak antara pemegang HP dengan pemegang Hak Pengelolaan atau pemegang Hak Milik.- Putusan pengadilan yang berkekuatan tetap.3. Dilepaskan secara suka rela oleh pemegang haknya.4. Dicabut untuk kepentingan umum.5. Ditelantarkan.6. Tanahnya musnah.7. Pemegang HP tidak memenuhi syarat sebagai subyek pemegang HP.

E. Hak Sewa Untuk Bangunantertentu dalam jangka waktu tertentu yang disepakati oleh pemilik tanah dengan pemegang HSUB (lihat Pasal 44 (1) UUPA). HSUB merupakan hak pakai yang mempunyai sifat-sifat khusus. Hak sewa hanya disediakan untuk bangunan-banguna yang berhubung dengan pertanian (Lihat Pasal 10 (1)).

Subyek HSUB (lihat Pasal 45 UUPA).1. Warga Negara Indonesia.2. Orang asing yang berkedudukan di Indonesia.3. Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.4. Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia.Objek HSUB. Hak atas tanah yang dapat disewakan kepada pihak lain adalah Hak Milik dan objek yang disewakan pemilik tanah kepada pemeganag HSUB adalah tanah bukan bangunan.Terjadinya HSUB karena perjanjian persewaan tanah yang tertulis antara pemilik tanah dengan pemegang HSUB, yang tidak boleh disertai syarat-syarat yang mengadung unsur-unsur pemerasan.Jangka waktu HSUB.. UUPA tidak mengatur secara tegas berapa lama jangka waktu HSUB, jangka waktu HSUB diserahkan kepada kesepakatan anatar pemilik tanah dengan pemegang HSUB.Pembayaran uang sewa dalam HSUB. Ketentuan mengenai pembanyaran uang sewa dapat dilakukan satu kali atau tiap-tiap waktu tertentu. Juga dapat dilakukan sebelum atau sesudah tanahnya dipergunakan oleh pemegang HSUB. Tergantung kesepakatan antara pemilik tanah dengan pemegang HSUB.Peralihan HSUB. Pada dasarnya pemegang HSUB tidak diperbolehkan mengalihkan hak sewanya kepada pihak lain tanpa seizin dari pemilik tanah. Pelanggaran terhadap larangan ini dapat berakibat terputusnya hubungan sewa-menyewa antara pemili tanah dan pemegang HSUB.Sifat dan ciri-ciri HSUB;1. Tujuan pengunaannya sementara, artinya jangka waktu terbatas.2. Bersifat pribadi dan tidak boleh dialihkan.3. Tidak dapat diwariskan.4. Hubungan hak sewa tidak terputus dengan dialihkannya Hak Milik yang bersangkutan kepada pihak lain.5. Tidak dapat dijadikan jaminan hutang dengan dibebani Hak Tanggungan.6. Pemegang HSUB dapat melepas sendiri hak sewanya.7. Tidak termasuk golongan hak-hak yang harus didaftarkan.

Hapusnya HSUB. Faktor-faktor penyebab hapusnya HSUB, adalah:1. Jangka waktunya berakhir.2. Dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir karena pemegang HSUB tidak memenuhi syarat sebagai pemegang HSUB.3. Dilepaskan oleh pemegang HSUB sebelum jangka waktu berakhir.4. Hak Milik atas tanahnya dicabut untuk kepentingan umum.5. Tanahnya musnah.

B. Wewenang dan Kewajiban Pemegang Hak dan Kewajiban

Wewenang yang dipunyai oleh pemegang hak atas tanah terhadap tanahnya dibagi menjadi 2, yaitu:1. Wewenang umumWewenang yang bersifat umum yaitu pemegang hak atas tanah mempunyai wewenang untuk menggunakan tanahnya, termasuk juga tubuh bumi dan air danruang yang ada di atasnya sekadar diperlukan untuk kepentingan yang langsung berhubungan dengan penggunaan tanah itu dalam batas-batas menurut UUPA dan peraturan-peraturan hukum lain.

2. Wewenang khususWewenang yang bersifat khusus yaitu pemegang hak atas tanah mempunyai wewenang untuk menggunakan tanahnya sesuai dengan macam hak atas tanahnya, misalnya wewenangpada tanah Hak Milik adalah dapat untuk kepentingan pertanian dan atau mendirikan bangunan, HGB untuk mendirikan bangunan, HGU untuk kepentingan pertanian, perkebunan, perikanan dan peternakan.

Kewajiban Pemegang Hak Atas Tanah Hak atas tanah memberi wewenang untuk mempergunakan tanah yang bersangkutan, demikian pula tubuh bumi dan air serta ruang yang ada diatasnya sekedar diperlukan untuk kepentingan yang langsung berhubungan dengan penggunaan tanah itu dalam batas menurut UU.. (pasal 4 ayat(2) UUPA).

Semua hak atas tanah mempunyai fungsi sosial (pasal 6) Tiap warganegara laki dan perempuan mempunyai kesempatan yang sama untuk memperoleh hak serta mendapatkan manfaat dan hasilnya bagi dirinya sendiri maupun keluarganya (pasal 9 (2)). Setiap orang atau Badan Hukum yang mempunyai sesuatu hak atas tanah pertanian pada asasnya diwajibkan mengerjakan sendiri secara aktif dengan mencegah cara-cara pemerasan (pasal 10 (1)). Memelihara tanah, termasuk menambah kesuburannya serta mencegah kerusakannya adalah kewajiban tiap orang, Badan Hukum atau Instansi yang mempunyai hubungan hukum dengan tanah itu, dengan memperhatikan pihak-pihak ekonomi lemah (ps 15).

Kewajiban Pemegang Hak Atas Menurut Peraturan Lainnya Setiap orang mempunyai hak atas Lingkungan yang baik dan sehat. Dan setiap orang berkewajiban memelihara lingkungan dan mencegah serta menanggulangi kerusakan dan pencemarannya. (UU No. 4 tahun1982). Setiap pemegang Hak Atas Tanah dan pengusahaan di perairan dalam wilayah sistim penangga kehidupan, wajib menjaga kelangsungan fungsi lindung wilayah tersebut (UU No. 5 tahun 1990 Konservasi Sumber Daya Alam Hayati dan Ekosistimnya) Setiap orang berhak memperoleh kompensasi karena hilangnya hak atas tanah miliknya sebagai akibat adanya penetapan kawasan hutan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku. (pasal 68 UU no 41 tahun 1999)BAB IIIPENUTUP

A. KesimpulanKesimpulan dari makalah yang kami buat adalah bahwa setiap subjek hukum semua memiliki hak atas tanah, baik itu hak milik, hak guna usaha, hak pakai, hak guna bangunan, dan hak sewa pasti memiliki wewenang untuk menggunakan ataupun mengelola tanah tersebut sesuai dengan haknya, dan juga para pemegang hak atas tanah memiliki kewajiban untuk memelihara tanah itu dengan baik, jika tidak maka hak atas tanah tersebut bisa dihilangkan atau musnah.

DAFTAR PUSTAKA

http://overdewet.blogspot.com/2012/03/apa-sih-kewajiban-pemegang-hak-atas.htmlhttp://realmaczman.wordpress.com/2011/06/15/hak-atas-tanah-menurut-uupa/http://menujuhukum.blogspot.com/2013/10/hukum-agraria.html?m=1

16