14 

BAB II

TINJAUAN DAN LANDASAN TEORI

II.1. Tinjauan Umum

II.1.1. Definisi Rumah Susun Sederhana

Rumah Susun adalah rumah atau bangunan bertingkat terbagi atas

beberapa tempat tinggal (masing-masing untuk satu keluarga).

(Kamus Bahasa Indonesia)

Rusunami merupakan akronim dari Rumah Susun Sederhana Milik.

Rumah Susun atau Rusun merupakan kategori resmi pemerintah

Indonesia untuk tipe hunian bertingkat seperti apartemen, kondominium,

flat, dan lain-lain. Kata Milik berarti seseorang pengguna tangan pertama

harus membeli dari pengembangnya.

(www.id.wikipedia.org)

Maka definisi Rusuna (Rumah Susun Sederhana) adalah bangunan

gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang terbagi

dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional dalam arah

horizontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-

masing dapat dimiliki secara terpisah, terutama untuk tempat hunian yang

dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama.

  15 

II.1.2. Fungsi Rumah Susun

Menurut Pasal 3 Undang-Undang no.16 tahun 1985 tentang rumah

susun, pembangunan rumah susun bertujuan untuk :

1. Memenuhi kebutuhan perumahan yang layak bagi rakyat, terutama

golongan masyarakat yang berpenghasilan rendah, yang menjamin

kepastian hukum dalam pemanfaatannya.

2. Meningkatkan daya guna dan hasil guna tanah di daerah perkotaan

dengan memperhatikan kelestarian sumber daya alam dan

menciptakan lingkungan pemukiman yang lengkap, serasi dan

seimbang.

II.1.3. Pengelompokkan Rumah Susun

Source : (Modul Perencanaan dan Pengelolaan Rusuna)

• Rusuna Sederhana Hunian Tipe Kecil adalah rusuna yang

mewadahi fungsi dan aktivitas keluarga yang dilaksanakan secara

sederhana, guna memenuhi kebutuhan dasar yang paling pokok,

mempunyai luas SATUAN RUSUNA sekurang-kurangnya 18m²

sampai dengan 36m², terdiri dari 1(satu) atau lebih ruang tidur

dan ruang penunjang sekurang-kurangnya kamar mandi, kakus

dan dapur yang dapat berada di dalam atau di luar satuan rusuna,

diperuntukan bagi golongan masyarakat berpenghasilan rendah.

• Rusuna Hunian adalah rusunawa yang seluruhnya berfungsi

sebagai tempat tinggal.

  16 

• Rusuna Bukan Hunian adalah rusuna yang seluruhnya

berfungsi sebagai tempat usaha dan atau kegiatan sosial.

• Rusunawa adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun

dalam suatu lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang

distrukturkan secara fungsional dalam arah horizontal maupun

vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat

disewa secara terpisah, terutama untuk tempat hunian yang

dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama dan tanah

bersama.

• Satuan Rusuna adalah ruang atau ruang-ruang lain yang harus

memenuhi kebutuhan sehari-hari sesuai dengan fungsi dan

penggunaannya. Ruang tersebut berfungsi ganda dan sekurang-

kurangnya harus mempunyai fungsi utama sebagai ruang tidur

dan ruang penunjang berupa kamar mandi dan dapur yang

letaknya disesuaikan dengan luasan satuan rusuna. Untuk satuan

rusuna yang mempunyai ukuran minimum, KM/WC dan dapur

berada di luar satuan rusuna sebagai hak bersama.

• Rusuna Campuran adalah rusuna yang sebagian berfungsi

sebagai tempat tinggal dan sebagian lainnya berfungsi sebagai

tempat usaha atau kegiatan sosial.

(PERMEN PU NO. 60/PRT/1992 tentang Persyaratan Teknis

Pembangunan Rusuna)

  17 

II.1.4. Pengembangan Rumah Susun

Pengembangan rusuna dapat dilakukan pada lokasi-lokasi berdasarkan

pendekatan:

a. Kepadatan penduduk:

Rusuna dapat dikembangkan pada kawasan-kawasan perumahan yang

direncanakan untuk kepadatan penduduk > 200 Jiwa/ha, berdasarkan

Rencana Tata Ruang Wilayah atau dokumen rencana tata ruang kota

lainnya, yaitu kawasan-kawasan:

- Pusat kegiatan kota.

- Kawasan-kawasan dengan kondisi kepadatan penduduk sudah

mendekati atau melebihi 200 jiwa/ha.

- Kawasan-kawasan khusus yang karena kondisinya memerlukan

rumah susun, seperti kawasan-kawasan industri, pendidikan dan

perdagangan.

Klasifikasi kawasan

Kepadatan

Rendah

Kepadatan

Sedang

Kepadatan

Tinggi

Sangat Padat

Kepadatan Penduduk

< 150

jiwa/ha

151-200 jiwa/ha

201-400 jiwa/ha

>400

jiwa/ha

Kebutuhan Rusun

Sebagai alternatif

untuk kawasan tertentu

Disarankan untuk pusat

kegiatan kota dan kawasan tertentu

Disyaratkan

Disyaratkan

Tabel 2: Kebutuhan Rusun Berdasarkan Kepadatan Penduduk

Source : (Modul Perencanaan dan Pengelolaan Rusuna)

  18 

b. Pola pembangunan:

Rusunawa dapat dikembangkan sebagai sarana hunian dengan pola:

• Pembangunan baru pada lahan-lahan kosong atau kawasan

pengembangan.

• Sebagai bagian dari program penataan kawasan seperti

peremajaan kawasan kumuh, relokasi, revitalisasi, dsb.

II.2. Tinjauan Khusus

II.2.1 Tinjauan Khusus Terhadap Topik dan Tema

1. Pengertian Urban Desain

Urban Design is that part of the planning process that deals with the

physical quality of the environment.

(Rob Krier, Urban Space, p49)

Terjemahan :

Urban Desain merupakan bagian dari sebuah proses perencanaan yang

terkait dengan kualitas fisik sebuah lingkungan.

Maka pengertian Urban Desain secara kontekstual adalah seni rancang

bangunan dan lingkungan perkotaan dimana kondisi eksistingnya

menjadikan sebuah interaksi spasial antara arsitektur dan warga kota

dengan konseptual teknis ’place-making principles’.

  19 

Persepsi Urban dengan konsep penataan ruang dan lingkungan sangat

melibatkan partisipasi publik, yakni masyarakat sebagai objeknya.

Berkaitan dengan pengembalian fungsi lahan hijau oleh pemerintah

propinsi DKI Jakarta, hal tersebut ini hanya bagian dari upaya

pembentukan green city. Sebuah kota bisa dinamakan sebagai green city

apabila kota tersebut dikelola secara seimbang, baik itu secara

lingkungan, ekonomi yang sehat, juga kota yang memberikan ruang-

ruang buat aktivitas sosial. Salah satu syarat untuk menjadikan kota

Jakarta sebagai green city, setidaknya harus kembali memfungsikan

ruang-ruang hijau setidaknya sampai 30 persen dari total luas lahan kota

Jakarta. Karena itu melalui undang-undang Nomor 26 Tahun 2007

tentang penataan ruang, pemerintah berjuang membebaskan dan

memfungsikan kembali.

Ruang publik (Public Sphere) adalah elemen terpenting. Hal ini menjadi wadah

lahirnya kerekatan sosial yang bisa membawa kota menuju masyarakat madani

atau civil society. Dalam sejarahnya, seperti diwacanakan Habermas, ruang

publik atau offentlichkeit ini menjadi wadah dari institusi kelas menengah yang

punya pengaruh kuat dalam proses revolusi sosial.

Memberdayakan masyarakat marjinal untuk kreatif dan mandiri melalui

mekanisme pendampingan komunitas. Eksistensi masyarakat miskin lebih

cenderung dijauhi ketimbang diwadahi eksistensinya. Hal ini bisa menjadi

contoh bagaimana desain dapat menyentuh ruang-ruang marjinal secara spasial

yang akan mempengaruhi pada perbaikan kondisi sosio-kultural.

  20 

Konsep ‘urban linkage’ adalah konsep bertetangga yang baik di lingkungan

kota untuk manusia juga berlaku untuk arsitektur. Karena berdiri di konteks

urban, maka arsitektur yang berperilaku positif terhadap konteksnya yang lebih

besar. Saat ini kota-kota kita didominasi oleh ‘look at me architecture’ yang

egois dan hampir tidak pernah memiliki keterkaitan dengan bangunan-bangunan

di sebelahnya. Konsep egois ‘parcel-by-parcel development’ ini bermuara pada

terputusnya sirkulasi publik yang menerus dan nyaman. Dengan menerapkan

berlapis-lapis sarana sirkulasi urban antar bangunan yang nyaman. Dari mulai

koneksi antar lobi bangunan yang bisa dilalui publik sampai jembatan-jembatan

yang menghubungkan antar ruang.

Esensi berkota atau ’being urban’ yang penting untuk dipahami oleh setiap

warga kota atau pendatang yang bermigrasi ke kota. Dengan menciptakan

bangunan dan ruang memiliki kualitas spasial istimewa dalam merangsang

warga kota, untuk turun berinteraksi sosial dan beraktivitas urban yang sehat.

Kesemuanya menjadi cerminan wajah kota yang lebih manusiawi, ’livable’ dan

‘sustainable’. (M. Ridwan Kamil)

2. Prinsip dan Teori Urban Desain

• Figure Ground Theory (solid-void plan) Berisi tentang lahan

terbangun (urban solid) dan lahan terbuka (urban void).

Pendekatan figure ground adalah suatu bentuk usaha untuk

memanipulasi atau mengolah pola existing figure ground dengan

cara penambahan, pengurangan, atau pengubahan pola geometris

  21 

dan juga merupakan bentuk analisa hubungan antara massa

bangunan dengan ruang terbuka.

a. Urban solid �

Tipe urban solid terdiri dari:

o Massa bangunan.

o Persil lahan blok hunian yang ditonjolkan.

o Edges yang berupa bangunan.

b. Urban void

Tipe urban void terdiri dari:

o Ruang terbuka berupa pekarangan yang bersifat transisi

antara publik dan private.

o Ruang terbuka di dalam atau dikelilingi massa bangunan

bersifat semi private sampai private.

o Jaringan utama jalan dan lapangan bersifat publik karena

mewadahi aktivitas publik berskala kota.

o Area parkir publik bisa berupa taman parkir sebagai nodes

yang berfungsi preservasi kawasan hijau.

o Sistem ruang terbuka yang berbentuk linier dan curvalinier.

Tipe ini berupa daerah aliran sungai, danau dan semua yang

alami dan basah.

Linkage Theory (Teori Keterkaitan) Linkage artinya berupa garis

semu yang menghubungkan antara elemen yang satu dengan yang

lain, nodes yang satu dengan nodes yang lain, atau distrik yang

satu dengan yang lain. Garis ini bisa berbentuk jaringan jalan,

  22 

jalur pedestrian, ruang terbuka yang berbentuk segaris dan

sebagainya. Menurut Fumuhiko Maki, Linkage adalah semacam

perekat kota yang sederhana, suatu bentuk upaya untuk

mempersatukan seluruh tingkatan kegiatan yang menghasilkan

bentuk fisik suatu kota. Teori ini terbagi menjadi 3 tipe linkage

urban space yaitu:

o Compositional form

Bentuk ini tercipta dari bangunan yang berdiri sendiri

secara 2 dimensi. Dalam tipe ini hubungan ruang jelas

walaupun tidak secara langsung.

o Mega form

Susunan-susunan yang dihubungkan ke sebuah kerangka

berbentuk garis lurus dan hirarkis.

o Group form

Bentuk ini berupa akumulasi tambahan struktur pada

sepanjang ruang terbuka.

• Place Theory (Teori Lokasi) Teori ini berkaitan dengan space,

terletak pada pemahaman atau pengertian terhadap budaya dan

karakteristik manusia terhadap ruang fisik. Space adalah void

yang hidup mempunyai suatu keterkaitan secara fisik. Space ini

akan menjadi place apabila diberikan makna kontekstual dari

muatan budaya atau potensi muatan lokalnya. Salah satu bentuk

keberhasilan pembentuk place adalah seperti aturan yang

dikemukakan Kevin Lynch untuk desain ruang kota:

  23 

o Legibillity (kejelasan)

Sebuah kejelasan emosional suatu kota yang dirasakan

secara jelas oleh warga kotanya. Artinya suatu kota atau

bagian kota atau kawasan bisa dikenali dengan cepat dan

jelas mengenai distriknya, landmarknya atau jalur

jalannya dan bisa langsung dilihat pola keseluruhannya.

o Identitas dan susunan

Identitas artinya image orang akan menuntut suatu

pengenalan atas suatu obyek dimana didalamnya harus

tersirat perbedaan obyek tersebut dengan obyek yang

lainnya, sehingga orang dengan mudah bisa

mengenalinya. Susunan artinya adanya kemudahan

pemahaman pola suatu blok-blok kota yang menyatu

antar bangunan dan ruang terbukanya.

o Imageability

Artinya kualitas secara fisik suatu obyek yang

memberikan peluang yang besar untuk timbulnya image

yang kuat yang diterima orang. Image ditekankan pada

kualitas fisik suatu kawasan atau lingkungan yang

menghubungkan atribut identitas dengan

strukturnya. Kevin Lynch menyatakan bahwa image kota

dibentuk oleh 5 elemen pembentuk wajah kota, yaitu:

Paths adalah suatu garis penghubung yang

memungkinkan orang bergerak dengan mudah.

  24 

Edges adalah elemen yang berupa jalur

memanjang tetapi tidak berupa paths yang

merupakan batas antara 2 jenis fase kegiatan.

Edges berupa dinding, pantai hutan kota, dan lain-

lain.

Districts hanya bisa dirasakan ketika orang

memasukinya, atau bisa dirasakan dari luar

apabila memiliki kesan visual. Artinya districts

bisa dikenali karena adanya suatu karakteristik

kegiatan dalam suatu wilayah.

Nodes adalah berupa titik dimana orang memiliki

pilihan untuk memasuki districts yang berbeda.

Sebuah titik konsentrasi dimana transportasi

memecah, paths menyebar dan tempat

mengumpulnya karakter fisik.

Landmark adalah titik pedoman obyek fisik.

Berupa fisik natural yaitu gunung, bukit dan fisik

buatan seperti menara, gedung, sculpture, kubah

dan lain-lain sehingga orang bisa dengan mudah

mengorientasikan diri di dalam suatu kota atau

kawasan.

o Visual and symbol connection

Visual connection adalah hubungan yang terjadi karena

adanya kesamaan visual antara satu bangunan dengan

  25 

bangunan lain dalam suatu kawasan, sehingga

menimbulkan image tertentu. Visual conection ini lebih

mencangkup ke non visual atau ke hal yang lebih bersifat

konsepsi dan simbolik, namun dapat memberikan kesan

kuat dari kerangka kawasan. Dalam pengaturan suatu

land-use atau tata guna lahan, relasi suatu kawasan

memegang peranan penting karena pada dasarnya

menyangkut aspek fungsional dan efektivitas. Seperti

misalnya pada daerah perkantoran pada umumya dengan

perdagangan atau fungsi-fungsi lain yang kiranya

memiliki hubungan yang relevan sesuai dengan

kebutuhannya.

Symbolic connection dari sudut pandang komunikasi

simbolik dan cultural anthropology meliputi:

Vitality

Melalui prinsip-prinsip sustainance yang

mempengaruhi sistem fisik, safety yang

mengontrol perencanaan urban struktur, sense

seringkali diartikan sebagai sense of place yang

merupakan tingkat dimana orang dapat mengingat

tempat yang merupakan tingkat dimana orang

dapat mengingat tempat yang memiliki keunikan

dan karakteristik suatu kota.

  26 

Fit

Menyangkut pada karakteristik pembangkit sistem

fisikal dari struktur kawasan yang berkaitan

dengan budaya, norma dan peraturan yang

berlaku.

3. Pengertian Arsitektur Tropis

Pada zaman Yunani Kuno, kata ‘tropikos’ berarti garis balik; kini

pengertian ini hanya berlaku untuk daerah antara kedua garis balik ini,

yang meliputi sekitar 40% dari luas keseluruhan bumi. Sekarang ‘tropis’

didefinisikan sebagai daerah yang terletak di antara garis isoterm 20oC di

sebelah bumi utara dan selatan.

(Georg.Lippsmeier, Bangunan Tropis, p1)

Arsitektur tropis, lebih mengarah pada pendekatan aspek iklim dan

pemecahan persoalan yang ditimbulkan iklim tropis, seperti terik

matahari, suhu tinggi, hujan, dan kelembapan tinggi.

(Tri Harso Karyono)

Secara klasik iklim tropis dibagi dua: tropis basah dan tropis kering. De

Wall membagi iklim tropis menjadi 10 klasifikasi berdasarkan suhu

harian rata-rata dan perbedaan antara suhu siang dan malam. Wilayah

yang memiliki suhu udara harian rata-rata 28oC atau lebih dimasukan

dalam katagori iklim tropis. Jakarta disebutkan sebagai masuk dalam

kategori pertama dengan suhu rata-rata 28OC dan deviasi sekitar 7o C.

  27 

Ciri yang menonjol pada iklim tropis adalah tingginya suhu rata-rata

harian dibanding pada iklim lain. Persoalan yang ditimbulkan oleh iklim

ini dalam kaitannya dengan kota sebagai tempat manusia bermukim dan

melangsungkan aktifitas kerja sehari-hari adalah sebagai berikut:

1. Pemanasan yang ditimbulkan oleh Radiasi Matahari

Panas yang dipancarkan oleh matahari ke permukaan bumi tidak

tergantung apakah permukaan bumi tersebut berupa kota (urban)

atau desa (rural), tapi lebih bergantung pada sudut jatuh–radiasi

akan mencapai jumlah maksimum apabila sudut jatuhnya 90o.

2. Terjadinya ‘heat urban island’

Akibat tertutupnya permukaan tanah oleh beton (yang dapat

berupa bangunan atau perkerasan permukaan tanah) dimana area

fisik kota seolah menjadi sebuah pulau yang memancarkan panas

di tengah hamparan kehijauan kawasan rural.

3. Berkurangnya kecepatan angin pada kawasan urban

Kawasan kota dicirikan dengan kerapatan bangunan yang lebih

tinggi dibandingkan kawasan rural. Dengan kepadatan bangunan

tersebut berarti mengecilnya ruang terbuka dan kecepatan angin

yang melambat.

4. Berkurangnya vegetasi per satuan luas tertentu

Kawasan kota dicirikan dengan menurunkan jumlah vegetasi

persatuan luas tertentu dibanding kawasan yang masih bersifat

rural.

  28 

4. Prinsip Arsitektur Tropis

Konsep perancangan Arsitektur Tropis

Guna mengantisipasi problematik yang ditimbulkan oleh iklim tropis,

perencana maupun perancang kota perlu memperhatikan beberapa aspek

yang berkaitan dengan pemecahan perancangan arsitektur tropis :

• Perlindungan terhadap cuaca (hujan dan radiasi matahari)

Dengan mempertimbangkan keadaan semacam ini, konsep

perancangan tropis harus diarahkan agar pejalan kaki dimanapun

mereka berada, tidak perlu harus menggunakan payung, atau

berteduh pada saat turun hujan atau pada saat matahari bersinar

dengan teriknya. Pedestrian perlu diberikan koridor-koridor yang

terlindung pada bagian atasnya.

• Penghutanan Kota: meminimalkan penyerapan panas permukaan

ruang luar

Setiap perkerasan perlu dilindungi oleh pohon atau vegetasi.

Vegetasi menyerap panas dalam jumlah yang sangat besar,

sementara memantulkan kembali panas tersebut dalam jumlah

yang sangat kecil.

• Penataan Massa Bangunan dengan mengoptimalkan aliran

udara di sekitar bangunan

Dalam konsep penataan massa bangunan pada kota tropis, ruang

terbuka atau ruang ‘antara’ diantara bangunan memegang arti

penting bagi terjadinya aliran udara atau angin di sekitar

bangunan (ventilasi silang).

  29 

Beberapa kaidah bangunan tropis yang diadopsi untuk rumah kawasan

perkotaan menurut Saptono Istiawan SK IAI sebagai berikut :

1. Plafon dibuat tinggi untuk sirkulasi udara karena udara panas

terangkat ke atas menarik udara segar dari luar ke dalam, dan

menjadikan ruang lebih sejuk serta memudahkan cahaya matahari

masuk secara maksimal.

Gambar 1: Pengudaraan dengan Bukaan Maksimal dan Plafon Tinggi

2. Atap berlapis dengan over stek untuk menahan hujan atau dengan

solusi metode Green Roof dalam menjaga kondisi thermal ruang.

Gambar 2: Penerapan Atap Rumput (Green Roof)

  30 

3. Ada teras sebagai peralihan ruang dalam dan luar. Antara ruangan

buatan dan kehijauan di luar, juga sebagai penahan udara panas tidak

langsung menuju ke dalam bangunan.

Gambar 3: Teras sebagai Peralihan Ruang

4. Pengolahan ruang luar dengan taman yang maksimal (courtyard)

untuk menyerap radiasi sinar matahari dan mendapatkan udara segar

dari hembusan angin yg melewati taman.

Gambar 4: Ruang Luar sebagai Tempat Interaksi Sosial

  31 

5. Menampilkan bahan-bahan primer alam seperti kayu, batu alam,

dan bata karena bagaimana pun bahan-bahan yang alami seolah

memberi ikatan yang dalam antara bangunan dan alam.

Gambar 5: Penggunaan Material Kayu Pada Bangunan

II.2.2. Tinjauan Khusus Terhadap Peraturan Bangunan

PERMEN PU NO. 60/PRT/1992 tentang Persyaratan Teknis

Pembangunan Rusuna :

Perencanaan Bangunan :

Bangunan rusuna dan rusuna yang banyak dikembangkan adalah

bangunan bertingkat rendah yaitu antara 4-5 lantai dengan tangga

sebagai sarana transportasi vertikal. Pada bangunan rusuna 8 - 10 lantai

sarana transportasi vetikal sudah harus dilengkapi dengan lift. Besaran

ruang satuan rusuna ditentukan berdasarkan standar kebutuhan ruang

perorang yaitu 9m2. Dasar pemikiran bahwa dalam satu keluarga muda

rata-rata terdiri 4 anggota keluarga (orang tua ditambah 2 anak) maka

kebutuhan ruang untuk setiap satuan rusuna adalah 36M2 (alternatif

status kepemilikan dengan harga jual sekitar 120 juta). Hal penting lain

yang harus dipertimbangkan dalam menentukan luas satuan rusuna

  32 

adalah kemampuan membayar sewa per bulan (Rp.400.000 berdasarkan

asumsi rata-rata) dan biaya listrik yang digunakan untuk penerangan

dalam satuan rusuna, bagian bersama dan supply air bersih. Dengan

memperhatikan kemampuan ekonomi calon penghuni yaitu mampu

membayar maksimal sekitar 1/3 bagian dari pendapatan per bulan, maka

luas satuan rusuna minimal adalah 21M2.

Perencanaan bangunan rusuna perlu memperhatikan beberapa ketentuan

umum yang meliputi kepadatan bangunan, bentuk dan ukuran dasar

satuan rusuna, persyaratan teknis ruangan, tata letak bangunan dan jarak

antar bangunan dan ketinggian bangunan :

• Kepadatan Bangunan

Kepadatan bangunan harus memperhitungkan agar supaya dapat

mencapai optimasi daya guna dan hasil guna tanah sesuai dengan

fungsinya. Ditentukan bahwa:

o Luas lahan yang tertutup bangunan maksimum sama

dengan 40% sedangkan 60% dari luas lahan digunakan

untuk halaman atau ruang terbuka.

o Luas tanah untuk bangunan rusuna terhadap luas tanah

bersama seluas-luasnya adalah 50%.

o Luas tanah untuk fasilitas ruang terbuka (taman, tempat

bermain anak-anak dan lapangan olah raga) sekurang-

kurangnya 20%.

o Luas tanah untuk fasilitas lingkungan terhadap tanah

bersama seluas-luasnya 30%.

  33 

o Fasilitas lingkungan yang ditempatkan pada lantai

bangunan rusuna maksimal 30% dari jumlah luas lantai,

dan tidak ditempatkan lebih dari lantai ke-3 bangunan.

o Rusuna 5 lantai mempunyai KDB 25% dan KLB 1,25 dan

jumlah penghuni yang dapat ditampung maksimum 1.736

orang.

• Bentuk dan Ukuran Dasar Satuan Rusuna

Bangunan berbentuk sederhana yaitu persegi empat. Ukuran luas

denah satuan rusuna dapat dipilih berdasarkan ketentuan

minimum yaitu 12M² dengan panjang minimum sisi terpendek

adalah 2,4M (ukuran muka ruang).

Persyaratan Teknis Ruangan

Semua ruang yang dipergunakan untuk kegiatan sehari-hari harus

mempunyai hubungan langsung maupun tidak langsung dengan

udara luar dan pencahayaan dalam jumlah yang cukup. Juga

diusahakan adanya pertukaran udara dan cahaya buatan yang

dapat bekerja terus menerus selama ruangan tersebut digunakan.

Tata Letak Bangunan

Tata letak bangunan harus memenuhi faktor-faktor keamanan,

keselamatn dan kenyamanan penghuni serta lingkungannya yaitu:

o Jarak terhadap bahaya kebakaran dihitung berdasarkan

jarak jilatan api terjauh diluar rusuna ditambah lebar

ruang untuk pergerakan mobil dan perlengkapan

pemadam kebakaran.

  34 

o Jarak pencahayaan harus dihitung terhadap arah lintas

matahari, ketinggian bangunan itu sendiri dan bangunan

sekelilingnya guna menjamin terjadinya sistem

pencahayaan alami yang cukup bagi setiap ruang dari

satuan rusuna dan bangunan lainnya.

o Jarak pertukaran udara harus dihitung terhadap pengaruh

arah dan kecepatan angin pada ketinggian ruang dan luas

bidang yang terbentuk sehingga dapat menjamin

terwujudnya sistem penghawaan alami yang cukup bagi

setiap ruang dari satuan rusuna dan bangunan lainnya.

Jarak Antar Bangunan dan Ketinggian Bangunan

Jarak antar bangunan ditentukan berdasarkan persyaratan

terhadap bahaya kebakaran, pencahayaan alami, pertukaran

udara, privacy dan ketinggian bangunan. Pada dua bangunan

yang berdampingan dan mempunyai ketinggian sama yaitu 5

lantai maka:

o Dinding yang berhadapan salah satu dinding merupakan

bidang tertutup sedangkan yang lainnya mempunyai

bidang terbuka/jendela, jarak minimum bangunan adalah

6M.

o Dinding yang berhadapan dua-duanya mempunyai

bukaan/jendela, jarak minimum bangunan adalah 12M,

o Dinding yang berhadapan dua-duanya tertutup, jarak

minimum bangunan adalah 3M.

  35 

II.2.3. Tinjauan Tapak

Data Tapak

-Lokasi Tapak : Jl. Salam

-Luas lahan : + 9800 m2

-KDB : 50 %

-GSB

• Utara : 8 m

• Timur : 4 m

• Selatan : 4 m

• Barat : 4 m

-KLB : 4

-Ketinggian maksimum : 5 lantai

Gambar 6: Tampak Atas Tapak

  36 

II.2.4. Studi Banding

RUSUN TANAH ABANG

RUSUN KEMAYORAN

 

Tapak Luas tanah sebesar ± 4,5 Ha terletak di Jl

K.H. Mas Mansyur, Kelurahan Kebon

Kacang, Kecamatan Tanah Abang, Jakarta

Pusat

Terletak di Jl. Landas Pacu Timur, Kemayoran,

Jakarta Pusat

Jumlah Blok 64 blok @16 unit = 1024 unit 48 blok @ 20 unit = 960 unit

Jumlah Lapis 4 lapis lantai 5 lapis lantai

Gubahan Massa Keseluruhan massa dengan sistem terpusat

pada gedung serba guna dan lapangan serta

sistem cluster untuk unit huniannya

Keseluruhan massa dengan sistem terpusat pada

lapangan dan tempat parkir

  37 

Unit Hunian - Tinggi plafond pada tiap unit yaitu 2,6 m

- Tipe 36 terdiri dari :

• 2 ruang tidur yang masing-masing ( 3x2,5 )

• ruang tamu dan keluarga

• dapur ( 3x1,5 )

• kamar mandi ( 1x1 )

• tempat jemur/ teras ( 1,5x1 )

- Tipe 21 :

- Tinggi plafond pada tiap unit yaitu 2,6 m

- Tipe 42

- Zoning unit

  38 

Pencahayaan & Penghawaan

   Jendela & AC 

   Penghawaan ruang dengan kipas angin

Utilitas - Jaringan air bersih

Menggunakan air bersih yang berasal dari

PAM. Tiap blok memiliki reservoir atas

yang akan menyalurkan air bersih ke tiap

unit

- Saluran pembuangan air hujan

Melalui floor drain yang terdapat di atap dan

dari atap air hujan disalurkan melalui talang

air ke selokan

- Jaringan air bersih

Menggunakan air bersih yang berasal dari PAM

dan sumur resapan. Air bersih dari PAM di

salurkan ke tiap unit dengan menggunakan

pompa. Rusun ini tidak memiliki reservoir atas

- Saluran pembuangan air hujan

Air hujan dialirkan melalui selokan dan

kemudian dialirkan menuju riol kota

  39 

- Saluran pembuangan air limbah

Pada tiap unit terdapat saluran air limbah

yang akan menyalurkan air limbah dari tiap

unit ke penampungan limbah yang

kemudian disalurkan ke riol kota

- Jaringan tempat pembuangan sampah

Rusun ini terdapat tempat penampungan

sampah yang terletak dekat pintu masuk

untuk memudahkan pengangkutan sampah

oleh truk sampah

- Jaringan pemadam kebakaran

Pada rusun ini tidak terdapat jaringan

pemadam kebakaran

- Saluran pembuangan air limbah

Di tiap unit terdapat pipa saluran air limbah

yang akan menyalurkan air limbah ke riol kota

- Jaringan tempat pembuangan sampah

Rusun ini memiliki tempat pembuangan sampah

yang diletakkan jauh dari hunian dan tempat

penampungannya yang tertutup

  40 

- Jaringan listrik

Di tiap lantai dasar terdapat kumpulan

panel-panel listrik dan meteran listrik

- Jaringan gas

Saluran gas tertanam pada tanah kemudian

disalurkan pada tiap blok dan tersambung

langsung pada kompor yang digunakan

untuk memasak

- Jaringan pemadam kebakaran

Tiap lantai dan blok dilengkapi dengan jaringan

pemadam kebakaran dengan meletakkan hidran

di tiap lantai dan pada tiap unit dari lantai 2-5 di

lengkapi dengan tangga darurat di dekat teras

- Jaringan listrik

Rusun ini memiliki tiang-tiang listrik yang

menyalurkan listrik dari gardu ke tiap-tiap blok

dan unit

- Jaringan gas

Pipa-pipa gas terdapat di tiap blok dan di

salurkan ke tiap unit untuk kebutuhan memasak

  41 

- Jaringan telepon

Tiap unit terdapat saluran telepon dan

penghuni dapat meminta saluran telepon

pada TELKOM

- Jaringan telepon

Tiap unit terdapat saluran telepon

Material Bangunan • Material yang digunakan pada

bangunan rusun ini yaitu batubata.

Dengan plesteran dinding, bagian

dalam di cat dan bagian luar expose

batubata.

• Plat lantai beton tidak dilapisi

keramik pada bagian luar ( koridor )

dan pada bagian dalam unit lantai

dilapisi keramik.

• Plafond hanya difinishing dengan

beton yang dicat.

• Tangga terbuat dari beton.

• Material bangunan menggunakan batu

bata yang dicat.

• Pada bagian dalam dinding juga dicat.

• Plat lantai beton dilapisi keramik pada

bagian luar ( koridor ) dan pada bagian

dalam unit lantai dilapisi keramik.

• Plafond menggunakan triplek yang

dicat.

• Tangga terbuat dari beton dan dilapisi

keramik.

  42 

Fasilitas Penunjang Gedung serba guna Musholla

     

Lapangan terbuka Puskesmas

   

Pos Keamanan

• Tempat makan / foodcourt

 

• Lapangan olahraga

• Tempat usaha / kios

• Mushola

• Posyandu

• Kantor PPRS (Persatuan Penghuni

Rumah Susun)

• Pos Keamanan

• Area Parkir

  43 

• Sekolah Said Naum

• Kantor RW

• Depot air minum

• Area Parkir

Kelemahan o Kurangnya pencahayaan dan

pengudaraan alami sehingga kondisi

thermal dalam ruang sangat terasa

lembab.

o Sirkulasi gerak yang terbatas karena

jarak antar blok yang terlalu

berdekatan.

o Kurangnya penghijauan dan taman yang

dialihkan sebagai perkerasan untuk

lahan parkir.

o Estetika bangunan yang sedikit

terganggu oleh teras yang beralih

menjadi tempat jemur.

Tabel 3: Studi Banding Rumah Susun

Kesimpulan :

• Adanya ruang komunal dan fasilitas penunjang merupakan upaya pendekatan konteks urban dalam mendukung kebiasaan

dan budaya masyarakat setempat.

• Penerapan arsitektur tropis pada tiap bangunan terbukti dengan atap teritisan lebar, bukaan dan berbagai usaha dalam

menciptakan kenyamanan thermal suhu ruang dan lingkungan. Walaupun usaha-usaha tersebut belum semuanya dapat

menjawab permasalahan iklim setempat karena penerapannya yang kurang maksimal,

  44 

II.2.5. STUDI BANDING BERKAITAN DENGAN TOPIK DAN TEMA

SILODAM HOUSING – (MVRDV) AMSTERDAM

         

Apartemen / rumah susun Silodam Proyek merupakan sebuah

proyek restrukturisasi / redevelopment dari bangunan – bangunan

bekas gudang, dan galangan kapal dari pelabuhan sebelumnya.

Unit – unit hunian tidak semuanya tipikal, ada perbedaan dalam

penyusunan ruang maupun ukuran unit hunian yang berukuran

setengah modul, satu modul, sampai modul 2 lantai, dan yang

mempunyai teras ataupun balkon.

Bangunan terdiri atas 157 unit yang terbagi pada beberapa fungsi

antara lain unit hunian, unit komersial dan public space.

Unit – unit yang berbeda ditandai dengan perbedaan warna dan

lay out jendela yang terlihat dari sisi luar bangunan.

Beberapa unit hunian yang tipikal bisa dikenali dengan persamaan

warna atau layout pada tampak serta bisa dibedakan dari interior

maupun eksterior bangunan.

 

  45 

Apartemen / rumah susun Silodam berdiri di atas sungai yang

memiliki 10 lapis lantai dengan struktur bangunan ditempatkan di

atas air.

Unit hunian mempunyai dinding – dinding semi permanen yang

fleksibel dan disusun sesuai dengan keinginan / karakteristik

penghuni yang berbeda – beda.

Rancangan berusaha untuk menggabungkan struktur eksisting dan

karakter pelabuhan dengan arsitektur yang baru (Contextual

Juxtaposition).

Bagian dalam bangunan mempunyai jalur dan area yang saling

menghubungkan bagian – bagian bangunan sehingga terbentuk

area sosialisasi / komunal dalam bangunan.

Bangunan menempatkan balkon komunal yang bisa digunakan

oleh semua penghuni untuk berinteraksi, bersosialisasi dan

menikmati keindahan sungai sebagai keunggulan / best view

lingkungan setempat.

Tabel 4: Studi Banding I

  46 

WOZOCO’S HOUSING – (MVRDV) AMSTERDAM

            

Wozoco’s merupakan rumah susun setinggi 9 lantai yang

menggunakan sistem struktur beton bertulang dan baja kantilever

yang menonjolkan eksistensi kuat dengan tampilan elemen

kantilever.

Penggunaan struktur gantung memberikan kontribusi terhadap

karakter lingkungan jalan serta cladding kayu yang mengesankan

bangunan tidak terlalu besar dan sesuai dengan skala manusia.

Rumah susun ini terdiri atas 100 unit hunian dengan sistem

modular dalam 1 blok massa dengan koridor single loaded.

Desain bangunan mempertimbangkan axis–axis batas tapak serta

menanggapi pergerakan matahari sehingga memungkinkan

sebanyak 87 unit hunian yang bisa disusun dalam blok tunggal

dan 13 unit lainnya disusun dengan menggunakan baja kantilever

dengan struktur gantung untuk mengurangi volume ruang di lantai

dasar bangunan.

Tabel 5: Studi Banding II