bab ii tinjauan dan landasan teori ii.1. tinjauan...

BINUS University Jakarta 10

BAB II

TINJAUAN DAN LANDASAN TEORI

II.1. Tinjauan Umum

II.1.1. Rumah Susun

• Rusun adalah kepanjangan dari rumah susun. Kerap dikonotasikan sebagai

apartemen versi sederhana, walaupun sebenarnya apartemen versi

bertingkat sendiri bisa dikategorikan sebagai rumah susun. Rusun menjadi

jawaban atas terbatasnya lahan untuk pemukiman di daerah perkotaan.

Karena mahalnya harga tanah di kota besar maka masyarakat terpaksa

membeli rumah di luar kota. Hal ini adalah pemborosan. Pemborosan

terjadi pada :

- Pemborosan waktu.

- Pemborosan biaya.

- Pemborosan lingkungan (karena pencemaran).

- Pemborosan sosial (karena tersitanya waktu untuk bersosialisasi).

(Dari Wikipedia bahasa indonesia, ensiklopedia bebas)

• Rumah susun adalah gedung atau bagunan bertingkat terbagi atas beberapa

tempat tinggal (masing-masing untuk satu keluarga); flat.

(Menurut KBBI; Kamus Besar Bahasa Indonesia)


• Rumah susun adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam

suatu lingkungan, yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan

secara fungsional dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan

satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara

terpisah, terutama untuk tempat hunian, yang dilengkapi dengan bagian

bersama, benda bersama dan tanah bersama.

(Undang-undang nomor 16 tahun 1985 tentang Rumah Susun, Presiden

Republik Indonesia, 1985).

Bagian bersama dapat diartikan, bagian rumah susun (melekat pada

struktur bangunan) yang dimiliki secara tidak terpisah untuk pemakaian

bersama dalam satu kesatuan fungsi dengan rumah susun. Contoh: pondasi,

atap, lobby, lift, listrik, telekomunikasi dan utilitas.

Benda bersama dapat diartikan, benda yang bukan merupakan bagian

rumah susun, tetapi yang dimiliki bersama secara tidak terpisah untuk

pemakaian bersama. Contoh: Tanah, pagar, tempat parkir, taman-taman

jalan, dan sebagainya.

Tanah bersama dapat diartikan sebidang tanah yang digunakan atas

dasar hak bersama secara tidak terpisah yang diatasnya berdiri rumah susun

dan ditetapkan batasannya dalam perasyaratan izin bangunan.

• Rumah susun sederhana sewa adalah bangunan gedung bertingkat yang

dibangun dalam suatu lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang

distrukturkan secara fungsional dalam arah horizontal maupun vertikal dan


merupakan satuan-satuan yang masing-masing digunakan secara terpisah,

status penguasaannya sewa serta dibangun dengan menggunakan dana

Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara dan/atau Anggaran Pendapatan

Belanja Daerah dengan fungsi utamanya sebagai hunian.

(Peraturan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor:

9/PERMEN/M/2008 BAB I Ketentuan Umum, Bagian Kesatu, Pengertian,

Pasal 1).

II.1.2. Klasisifikasi Rumah Susun

Rumah Susun dapat diklasifikasikan sebagai berikut :

1. Berdasarkan Fungsi :

- Rumah Susun Hunian (Rumah susun yang seluruhnya berfungsi sebagai

tempat tinggal).

- Rumah Susun Bukan Hunian (Rumah susun yang seluruhnya berfungsi

sebagai tempat usaha dan atau kegiatan sosial).

- Rumah Susun Campuran (Rumah susun yang sebagian berfungsi

sebagai tempat tinggal dan sebagian lainnya berfungsi sebagai tempat

usaha atau kegiatan sosial)

(Sumber: PERMENPUNO. 60/PRT/1992 tentang Persyaratan Teknis

Pembangunan Rusuna)


2. Berdasarkan sistem pengolahan :

- Rumah Susun Sewa (dikelola oleh pengelola profesional, hak milik

pembeli yang kemudian disewakan dalam jangka waktu panjang).

- Rumah susun milik (dikelola oleh perhimpunan penghuni setelah

seluruh unit terjual, hak milik pribadi)

II.1.3. TNI KOPASSUS

Komando Pasukan Khusus yang disingkat menjadi Kopassus adalah

bagian dari Bala Pertahanan Pusat yang dimiliki oleh TNI Angkatan Darat

yang memiliki kemampuan khusus seperti bergerak cepat disetiap medan,

menembak dengan tepat, pengintaian dan anti teror.

Secara garis besar satuan dalam Kopassus dibagi dalam lima grup,

yaitu :

- Grup 1/Para Komando : berlokasi di Serang, Banten.

- Grup 2/Para Komando : berlokasi di Kartasura, Jawa Tengah.

- Pusat Pendidikan Pasukan Khusus : berlokasi di Batujajar, Jawa Barat.

- Grup 3/Sandhi Yudha : berlokasi di Cijantung, Jakarta Timur.

- Satuan 81/Penanggulangan Teror : berlokasi di Cijantung, Jakarta Timur.

Jumlah personel Kopassus dalam melaksanakan operasi tempur

relatif sedikit, tidak sebanyak jumlah personel infanteri biasa, dengan kata lain

tidak menggunakan ukuran konvensional mulai dari peleton hingga batalyon.

Kopassus jarang sekali (mungkin tidak pernah) melakukan operasi dengan

melibatkan kekuatan satu batalyon sekaligus.


Rumah susun untuk TNI Kopassus Cijantung ini diperuntukan untuk

prajurit aktif yang sudah berkeluarga. Sedangkan yang masih bujang di

wajibkan untuk tinggal di barak.

Gambar 2. Struktur Organisasi TNI Kopassus Cijantung

(kopassus.mil.id)


II.1.4. Data Markas Komando Pasukan Khusus Cijantung

Umum

Komando Pasukan Khusus di wilayah Cijantung Jakarta Timur

(Ksatrian A. Yani) terdiri dari 3 satuan, antara lain Makodenma Kopassus,

Grup-3 Kopassus (Sandi Yudha) dan Sat-81 Kopassus (Gutor/Anti Teror)

dengan jumlah personel 2.240 orang militer aktif. Kemampuan satuan untuk

memenuhi kebutuhan perumahan baru mencapai ± 70% dari kebutuhan

perumahan secara keseluruhan. Dari jumlah perumahan yang ada 40 %

kondisinya tidak layak huni, sehingga konsentrasi pembinaan kesatrian

terfokus pada kegiatan peningkatan perumahan untuk menjadikan layak huni.

Data Pangkalan

Kesatrian A.Yani Cijantung dapat dikategorikan menjadi 3 bagian

yaitu Perkantoran, Perumahan dan Fasilitas Umum. Lokasi perkantoran

terpisah sesuai dengan tanggung jawab Komandan Satuan masing-masing,

namun lokasi perumahan tergabung menjadi satu dari seluruh personel

Makodenma Kopassus, Grup-3 Kopassus dan Sat-81 Kopassus, sedangkan

fasilitas umum dan latihan telah tersedia. Secara umum Kesatrian A.Yani

dalam pembinaan dilaksanakan oleh Dandenma Kopassus selaku pelaksana

harian Komandan Kesatrian.


a. Perkantoran

Fasilitas perkantoran terpisah masing-masing satuan terdiri dari :

- Kantor Makopassus sebagai pusat pengoperasian Kopassus berlokasi

di Jl. RA Fadillah terdiri dari Makopassus, Staff Kopassus, Denma

Kopassus dana beberapa Badan Pelaksana Kopassus.

- Kantor Grup-3 Kopassus, terdiri dari Mako Grup dan 3 Batalyon

jajarannya berlokasi di Jl. R.A Fadillah.

- Kantor Sat-81 Kopassus, terdiri dari Mako Sat-81 dan 2 Batalyon

berlokasi di Jl. Nanggala.

- Kantor Denbanik Sat-81 Kopassus, berlokasi di jl. R.A Fadillah

menempati gedung 1, SMU 39 yang telah bergeser lokasi.

- Kantor Ajen Kopassus, Zeni Kopassus, dan Penerangan Kopassus,

berlokasi di Jl. R.A Fadillah menempati gedung II, SMU 39 yang

telah bergeser lokasi.

- Bekang Kopassus, Bengkel Pal Kopassus dan Jasmani Kopassus,

berlokasi di Jl. Candraca.

b. Perumahan

Fasilitas perumahan dari beberapa satuan yang ada di Kesatrian

A.Yani berbaur menjadi satu dengan dibedakan sesuai type dan

peruntukan penempatan yaitu Rumah dinas Jabatan Perwira Tinggi,

Rumah dinas jabatan Komandan Satuan/Asisten Kopassus, Rumah

dinas Perwira Menengah, Rumah dinas Perwira Pertama, Rumah dinas

Bintara dan Rumah dinas Tamtama.


c. Fasilitas Lainnya

Fasilitas umum yang menyebar di Kesatrian A.Yani meliputi :

- Fasilitas Olah Raga.

- Fasilitas Gedung Pertemuan.

- Fasilitas Hiburan.

- Fasilitas Latihan.

Data Personel

Kesatrian A.Yani Komando Pasukan Khusus berkedudukan di

wilayah Cijantung Jakarta Timur tediri dari 3 Satuan meliputi Makodenma

Kopassus, Grup-3 Kopassus dan Sat-81 Kopassus dengan 2.240 orang Militer

Aktif.

a. Makopassus

Dalam pembinaan personel sesuai jalur komandi membawahi beberapa

satuan Kelompok komando, Staff Pembantu pimpinan, Denma

Kopassus, dan Badan Pelaksana Kopassus dengan rincian sebagai

berikut :

- Perwira Tinggi : 2 orang

- Perwira Menengah : 58 orang

- Perwira Pertama : 150 orang

- Bintara : 385 orang

- Tamtama : 240 orang


b. Grup-3 Kopassus

Dalam pembinaan personel sesuai jalur komandi membawahi beberapa

satuan yaitu Kelompok komando, Staff Pembantu pimpinan, Batalyon-

31, Batalyon-32 dan Batalyon-33 dengan rincian sebagai berikut :





c. Sat-81 Kopassus

Dalam pembinaan personel sesuai jalur komando membawahi

beberapa satuan yaitu Kelompok Komando, Staff Pembantu pimpinan,

Batalyon Aksus, Batalyon Bantuan dan Detasemen Teknik dengan

rincian personel sebagai berikut :





Data Perumahan

Fasilitas perumahan dari beberapa satuan yang ada di Kesatria

A.Yani berbaur menjadi satu, dikategorikan sesuai type dan peruntukan

penempatan yaitut Rumah Dinas Perwira Tinggi, Rumah Dinas Jabatana

Komandan Satuan/Asisten Kopassus, Rumah Dinas Perwira Menengah,

Rumah Dinas Perwira Pertama, Rumah Dinas Bintara dan Tamtama.


a. Jumlah dan Type Rumah

- Rumah Dinas Jabatan Danjen/Wadanjen Kopassus

Type F-250 (2 Unit)

- Rumah Dinas Jabatan Dansat Kopassus, Ir Kopassus dan Asisten

Type F-160 (11 Unit)

- Rumah Dinas Perwira Menengah Type F-120 (6 Unit)

- Rumah Dinas Perwira Menengah/Perwira Pertama

Type G-90 (90 Unit)

- Rumah Dinas Perwira Pertama Type H-70 (287 Unit)

- Rumah Dinas Bintara dan Tamtama

Type K-45, K-38 dan K-36 (1.269 Unit)

b. Jumlah Rumah dihadapkan dengan jumlah personel

- Rumah Dinas Jabatan Danjen/WaDanjen Kopassus (Lengkap)

- Rumah Dinas Jabatan Dansat Kopassus, Ir Kopassus dan Asisten

Kopassus (Lengkap)

- Rumah Dinas Perwira Menengah (Lengkap)

- Rumah Dinas Perwira Menengah/Perwira Pertama type G-90 layak

huni 80 unit, kekurangan 3 unit.

- Rumah Dinas Perwira Pertama type H-70 jumlah 287 unit, layak huni

281 unit, kekurangan 6 unit.

- Rumah Dinas Bintara dan Tamtama K-45, K-38 dan K-36 jumlah

1.269 unit, layak huni 1.260, kebutuhan 1.820 kekurangan 570 unit.

(Sumber: Proposal Bantuan Pembangunan Rumah Susun di Makopassus Cijantung)


II.1.5. Sumber Pendanaan dan Biaya

Program penyedian rumah susun sederhana sewa bagi prajurit TNI

dan Polri mulai di akomodir pada tahun 2009. Hal ini mengingat masih

banyaknya prajurit TNI dan Polri yang tinggal diluar asrama yang telah

disediakan pemerintah, penyebabnya adalah karena kekurangan jumlah unit

dan sudah rusaknya sebagian rumah yang disediakan sehingga tidak layak

huni.

Program ini terselenggara atas kerja sama antara MENPERA dan

Menteri Pertahanan.

Sistem kerja dalam penyediaan rumah susun sewa ini adalah :

Gambar 3. Proses Tahapan Perencanaan dan Pembangunan

Menteri Perumahan Rakyat membuat sebuah program yang cakupan

berupa massa bangunan, ruang bangunan. Bentuk dan ruang bangunan ini

disesuaikan dengan kebutuhan ruang dan dana yang telah ditetapkan oleh

pemerintah. Dana yang di tetapkan pemerintah untuk tahun 2010 adalah 11,7

Milyar untuk setiap twin block.

MENPERA Satuan Kerja (SATKER)

Pasca Penyerahan Pengelola


Dari program yang telah di rancang oleh MENPERA lalu diserahkan

kepada Satuan kerja yang telah ditetapkan. Satuan kerja ini bertempat di Jl.

Lamandau. Satuan kerja bertugas untuk membangun rumah susun sesuai

dengan program yang telah disusun oleh MENPERA.

Setelah tahapan pembangunan selesai, masuk ketahapan pasca

penyerahan, yang mana dilakukan atau dikerjakan oleh SATKER. Pada masa

inilah dilakukan kegiatan pengecekan oleh MENPERA dan pengelola. Setelah

dipastikan sesuai dengan program yang telah di tetapkan rumah susun ini baru

diserahkan kepada pengelola. Dalam hal ini kepada TNI Kopassus.

Setelah bangunan ini jadi dan digunakan maka bangunan ini berstatus

sebagai aset negara yang di kelola dibawah pengawasan kementrian keuangan.

Sistem penggunaan bangunan ini adalah sistem sewa untuk prajurit TNI aktif.

Setiap penghuni yang menyewa di rumah susun ini melakukan

perjanjian kontrak sesuai dengan ketentuan yang berlaku. Biaya penyewaan

diserahkan kepada pengelola rumah susun (Kepala Zeni TNI Kopassus) dan

seterusnya di serahkan kepada Kementrian Keuangan.


II.2. Tinjauan Khusus

Topik perancangan ini adalah "Efisiensi Energi" dan tema yang digunakan

adalah mengenai penerapan efisiensi energi pada bangunan rumah susun.

II.2.1. Pengertian Efisiensi Energi

Efisiensi energi yang biasa juga disebut penghematan energi atau

konservasi energi adalah tindakan mengurangi jumlah penggunaan energi.

Penghematan energi dapat dicapai dengan penggunaan energi secara

efisien dimana manfaat yang sama diperoleh dengan menggunakan energi

lebih sedikit, ataupun dengan mengurangi konsumsi dan kegiatan yang

menggunakan energi. Penghematan energi dapat menyebabkan berkurangnya

biaya, serta meningkatkan nilai lingkungan, keamanan negara, keamanan

pribadi serta kenyamanan.

(id.wikipedia.org/wiki/Penghematan_energi)

Menurut Ir. Bonifasius Heru Santoso Soemarno, M.App.Sc yang

perlu diperhatikan dalam mewujudkan bangunan hemat energi adalah

bagaimana energi digunakan untuk melangsungkan kegiatan-kegiatan dalam

bangunan seperti untuk pendingin udara, pencahayaan, mekanikal, dan lain

lain. Selanjutnya, bagaimana konsumsi energi dalam bangunan tersebut dapat

dikurangi. Mengingat bagian terbesar dari penggunaan energi dalam bangunan

dikonsumsi dalam kegiatan penghawaan/pendinginan bangunan dan

pencahayaan (60%) maka yang ditekankan dalam hal ini adalah, yang

pertama, meminimalkan proses pemanasan yang masuk kedalam bangunan


(heat gain process) baik secara internal dan eksternal dan memaksimalkan

proses pengeluaran panas dari bangunan (heat loss process). Yang kedua

adalah mengatur proses pemasukan cahaya alami dan sekaligus

meminimalkan panas yang masuk kedalam bangunan.

Proses pemasukan panas dan pengeluaran panas dalam bangunan

harus diupayakan seimbang, artinya apabila proses pemanasan lebih besar

dibandingkan proses pelepasan panas maka bangunan akan mengalami

peningkatan temperatur udara (overheating), sedangkan pelepasan panas lebih

besar dibandingkan dengan pemasukan panas maka bangunan akan

mengalami kondisi sebaliknya yaitu penuruan temperatur udara

(underheating). (sumber : Ir. Bonifasius Heru Santoso Soemarno, M.App.Sc)

II.2.2. Arsitektur Hemat Energi

Arsitektur Hemat Energi adalah arsitektur yang berlandaskan pada

pemikiran "meminimalkan penggunaan energi tanpa membatasi atau merubah

fungsi bangunan, kenyamanan maupun produktivitas penghuninya" dengan

memanfaatkan sains dan teknologi mutakhir secara aktif. Mengoptimasikan

sistem tata udara-tata cahaya, integrasi antara sistem tata udara buatan-

alamiah, sistim tata cayaha buatan-alamiah serta sinergi antara metode pasif

dan aktif dengan material dan instrumen hemat energi.

(dikutip oleh Ir. Jimmy Priatman dalam "ENERGI-EFFICIENT

ARCHITECTURE")


Perancangan bangunan dengan penerapan efisiensi energi dapat

dilakukan dengan dua cara, yaitu :

• Rancangan Pasif

Perancangan pasif merupakan cara penghematan energi melalui

pemanfaatan energi matahari secara pasif, yaitu tanpa mengkoversikan

energi matahari menjadi listrik. Rancangan pasif lebih mengandalkan

kemampuan arsitek dalam merancang bangunan yang dengan

sendirinya dapat mengantisipasi permasalahan iklim luar.

Penerapan perancangan pasif diwilayah tropis basah seperti

Indonesia umumnya dilakukan untuk menghindari atau meminimalisir

pemanasanan bangunan akibat dari radiasi sinar matahari, tanpa harus

mengorbankan pencahayaan alami.

• Rancangan Aktif

Energi matahari dikonversi menjadi energi listrik (sollarsel),

kemudian energi listrik tersebut dimanfaatkan untuk memenuhi

kebutuhan sehari hari. Dalam perancangan secara aktif, arsitek juga

harus menerapkan perancangan secara pasif. Tanpa penerapan

perancangan secara pasif, penggunaan energi dalam bangunan akan

tetap tinggi.

(Sumber: Tri Harso Karyono Bekerja di Pusat Pengkajian Kebijakan

Inovasi Teknologi BPPT)


II.2.3. Aplikasi Desain Arsitektur dengan Efisiensi Energi

• Cross Ventilation

Penggunaan ventilasi alami akan bermanfaat dalam penghematan

biaya energi yang harus dikeluarkan. Salah satu contoh ventilasi alami

adalah sistem ventilasi silang (cross ventilation). Ventilasi silang

merupakan salah satu karakteristik utama bangunan tropis hemat energi.

Sistim pertukaran udara memungkinkan udara mengalir menyebrangi

ruangan sehingga ruangan terasa lebih sejuk tanpa bantuan pendingin

ruangan. Perpaduan dari pencahayaan alami dengan udara yang bergerak

dapat mengatur tingkat kelembapan dari sebuah ruangan.

Gambar 4. Cross Ventilation


II.3. Tinjaun Khusus Tapak

II.3.1. Pemilihan Tapak

Pemilihan tapak dilakukan sesuai dengan peruntukan yang ditentukan

oleh pemerintah untuk TNI Kopassus, dan juga sesuai dengan rencana

pemerintah melalui kementrian perumahan rakyat yang bekerja sama dengan

kementrian pertahanan negara untuk memfasilitasi para anggota TNI dengan

fasilitas hunian berupa rumah susun sewa.

Dasar dasar pertimbangan pemilihan tapak adalah :

1. Sesuai dengan lokasi yang diperuntukan pemerintah.

2. Cukup jauh dari lokasi keramain, berada didalam lingkungan TNI Angkatan

Darat.

3. Berada dalam satu kawasan dengan fasilitas-fasilitas latihan.

II.3.2. Tinjauan Proyek

Judul Proyek : Rumah Susun Sewa Anggota TNI Kopassus di Kawasan

Cijantung Jakarta Timur

Lokasi : Jl. Bermis Cijantung, Jakarta Timur

Fungsi : Hunian (Rumah Susun)

Tema : Penerapan efisiensi energi pada bangunan rumah susun


II.3.3. Tinjauan Tapak

Peta 1. DKI Jakarta


Peta 2. Kawasan Cijantung Pasar Rebo

Gambar 5. Lokasi Asrama TNI Kopassus Cijantung


Gambar 6. Lokasi Tapak Rencana Rumah Susun

Gambar 7. Lokasi Tapak


- Lokasi : Jl. Bermis 5,6,7

- Luas Tapak : 3,2 Ha

- KDB : 40%

- KLB : 1,6

- GSB : 5 m (utara, selatan, timur, barat)

- Ketinggian Maksimal : 5 Lantai

II.4. Kelengkapan Data dan Relavansi Data Pendukung

II.4.1. Survei Lapangan

Rumah Susun TNI Kopassus Cijantung Jakarta Timur

Foto 1. Tampak Depan Rumah Susun TNI Kopassus


Rumah susun terdiri dari lantai dasar untuk ruangan pengelola

fasilitas umum Rumah susun serta 12 unit kamar keluarga dan 4 lantai untuk

22 unit kamar keluarga masing masing lantai, jumlah keseluruhan bangunan

Rumah susun 100 Kamar Keluarga.

Lantai dasar terdiri dari : - Ruang Lobi/pintu masuk 4 sisi : 4 unit

- Ruang Genset : 2 unit

- Ruang Pengelola Gedung : 2 unit

- Kamar Keluarga : 12 unit

Foto 2. Lantai dasar Rumah Susun

Lantai dasar yang telah direncakan terdapat ruang komersil berupa

kios kios tidak berfungsi sesuai dengan rencana. Fasilitas ini dijadikan tempat

parkiran sepeda oleh penghuni. Kios kios ini tidak berfungsi karena telah

disediakan nya diluar rumah susun ini fasilitas berbelanja berupa koperasi.

Lantai 1 s.d 4 terdiri dari Kamar Keluarga dengan ukuran 6 x6 m,

dimana setiap lantai terdiri dari 24 Kamar Keluarga dan setiap Kamar

Keluarga memilik fasilitas : - Kamar Tidur : 2 Ruang

- Kamar tamu/keluarga : 1 Ruang


- Kamar mandi/WC : 1Unit

- Dapur : 1 Ruang

- Ruang Jemur : 1 Ruang

Data Teknis Bangunan :

• Ukuran Gedung : 63.50 m x 17.40 m - t = 15.40 m

Lt. Dasar, Lt.2,3,4, Lt.Atap (Luas = 4882 m2)

• Struktur Gedung :

Pondasi : Mini Pile 32x32x32 cm

Struktur atas : Kolom (cast insitu), balok precast, slab half precast,

tangga Precast, beton K.350

Atap : Rangka Baja Ringan + Metal Roof, Polycarbonate

• Finishing Gedung :

Dinding : Batu bata/bata ringan di plaster & cat

Lantai : Keramik 30x30

Plafon : Lt.1,2,3 = Beton Expose. Lt.4 = Gypsum Board

Pintu & Jendela : Kusen Alumunium, Daun pintu kayu + kaca

• Instalasi ME :

• Mekanikal : Air bersih, Air kotor/bekas, Air hujan, Hydrant box,

STP, GWT, Roof Tank

Elektrikal : Listrik, Penangkal Petir, Lampu Taman


Rumah Susun TNI di Jati Kramat Bekasi

Foto 3. Tampak depan Rumah Susun TNI Jati Kramat

Luasan unit hunian pada rumah susun ini adalah 29 m2, yang terdiri

dari 2 kamar tidur, kamar mandi, dapur dan ruang keluarga. Dari segi struktur

bangunan ini menggunakan kolom dengan ukuran 30 cm2 dan balok 35 m2.

Foto 4. Void ditengah yang dimanfaatkan sebagai tempat parkir

Permasalah pemanfaatan lantai dasar dan void yang tidak sesuai

dengan rencana yang disebutkan dalam program perancangan hal ini hampir

sama dengan yang terjadi pada Rumah susun untuk TNI Kopassus.

Permasalahan ini bisa menjadi sebuah pertimbangan untuk desain selanjutnya.


Foto 5. Pada bagian Void digunakan penutup atap transparan

Pada bagian tengah tengah void digunakan penutup atap transparan

sehingga cahaya dapat masuk dan kondisi bangunan menjadi lebih terang. Hal

ini sangat mendukung dalam konsep efisiensi energi.

Foto 6. Situasi Lahan

Pada bagian depan atau pintu masuk bangunan terdapat sirkulasi

mobil dan parkiran mobil. Namun jumlah parkiran mobil tidak sesuai dengan

jumlah penghuni hal ini dikarenakan oleh pada dasarnya penghuni rumah

susun ini untuk kalangan menengah kebawah.


Rumah Susun DAKOTA Kemayoran

Foto 7. Tampak depan Rumah Susun

Rumah Susun Ini dibangun pada tahun 1992, dimana pada awal nya

diperuntukan untuk huniang bagi masyarakat yang terkena gusuran tapi lama

kelamaan dihuni oleh masyarakat pendatang.

Rumah Susun ini terdiri dari 15 tower dan terdapat type unit 18, 21

dan 36. Masing masing tower memiliki RT masing masing.

Type 18 Dakota 3 - Dakota 15 (Kamar mandi Komunal 2 Unit : 1)

Type 21 Dakota 1 dan 2 (Kamar mandi di dalam)

Type 36 Dakota 1 dan 2 (Kamar mandi di dalam)

Rumah susun ini di bagi menjadi Rumah susun sewa dan Rumah

Susun Milik (Hak Guna Bangunan). Rumah susun sewa ini di subsidi oleh

Pemerintah melalui PERUMNAS.

Rumah susun ini terdiri dari 5 lapis, lapisan pertama (dasar)

dipergunakan untuk komersil ada yang disewa ada juga yang menjadi milik


sendiri. Namun pada kenyataan nya ada beberapa yang sudah merubah

menjadi rumah huni.

Biaya penyewaan setiap unit berbeda pada setiap lantainya, untuk

lantai 4 harga penyewaan nya Rp. 65.000/unit sedangkan untuk lantai 5 lebih

mahal lagi. Untuk rusun yang di subsidi pemerintah harga sewanya Rp.

35.000/unit.

Mengenai sistem perawatan nya di atur oleh RT masing masing

tower dengan kata lain menjadi inisiatif si pemilik dan pengguna bangunan,

sedangkan mengenai perbaikan bagi rumah susuh bersubsidi (Sewa) di

lakukan oleh PERUMNAS.

Foto 8. Pintu Masuk Hunian

Rumah susun ini menggunakan daun pintu kayu dan kusen

alumunium, pada bagian atas terdapat ventilasi udara.


Foto 9. Jendela

Jendela yang digunakan ada 2, Kaca nako dengan kusen kayu dan

Kaca geser dengan kusen kayu.

Foto 10. Pintu Masuk

Salah satu rumah sudah mencoba menggunakan solusi pintu besi

yang memiliki rongga yang ditutupi kawat nyamuk dengan 2 lapis. Lapisan

pertama menggunakan kawat alus untuk nyamuk, sedangkan yang kedua

menggunakan kawat yang agak kasar untuk mengatasi tikus. Rongga bukaan


pada pintu ini menjadi alternatif untuk membuat bukaan sirukulasi angin dan

juga terlindung dari tikus, nyamuk dan serangga.

Foto 11. Dapur Bersama

Fasilitas dapur bersama yang terdapat dalam satu ruangan dan di

sekat perkamarnya, ada juga yang menggabung dengan cara menghancurkan

pembatas nya. Dari segi pencahayaan dan ventilasi tidak berfungsi dengan

baik.

Foto 12. Meteran Gas


Sumber gas dari dapur bersama ini dari sentral yang terdapat dekat

dengan kawasan rumah susun dan setiap kamar nya memiliki meteran

pengukur untuk mengetahui jumlah yang di pakai dan jumlah yang di bayar.

Gas ini di alirkan melalui pipa pipa besi ke setiap dapur. Sedangkan dari segi

keamanan gas ini menggunakan gas alam yang tidak meledak apabila terjadi

kebocoran.

Foto 13. Kamar Mandi Bersama

Kamar mandi komunal yang memiliki permasalahan mengenai

kebersihan dan kenyamanan karena pengaruh dari pemakaian bersama.

Menurut aturannya kamar mandi ini digunakan untuk 2 unit kamar sedangkan

pada kenyataan nya kamar mandi ini dipergunakan secara bersamaan oleh

penghuni rumah susun.


Foto 14. Koridor menjadi ruang bersama

Koridor antara lantai dipergunakan menjadi ruang bersama oleh

pemilik unit kamar. Pada koridor ini terdapat perabotan dan perlengkapan

menyerupai ruang tamu pribadi. Terdapat pajangan pajangan, foto foto dan

lemari pajangan, layaknya seperti ruang tamu pada rumah biasa.

Foto 15. Instalasi Listrik

Sumber listrik melalui PLN yang dialirkan setiap kamar nya

menggunakan kabel kabel yang dilapisi pipa PVC. Pada setiap kamarnya

terdapat meteran dengan metode baru yaitu dengan sistem isi ulang seperti

voucher. Fungkin sisitem isi ulang seperti voucher ini akan membuat


masyarakat dapat menentukan sendiri besar pemakai yang di inginkan.

Sedangkan apabila voucher akan habis akan terdapat peringatan berupa lampu

dan bunyi yang keluar melalui meteran tersebut.

Foto 16. Kondisi Ruang Hunian

Contoh type rumah 18, fasilitas atau perlengkapan yang di isi oleh

penghuni adalah lemari, kulkas, TV tidak terdapat kamar pada type unit ini.

Foto 17. Penambahan Lantai 2 pada hunian


Pada lantai 5 ada unit yang membuat bertingkat. Bagian plafond di

bobol dan digantikan dengan kayu papan yang di jadikan lantai untuk lapis

kedua. Sedangkan tinggi ruangannya mengikuti bentuk atap miring. Sehingga

sempit dan sangat dekat dengan atap sehingga menjadi lebih panas.

Foto 18. Tangga dan Sirkulasi udara

Kondisi tangga yang cukup sempit dan railing yang cukup berat

karena terbuat dari susunan bata dan beton yang full. Sedangkan kondisi


tangga cukup gelap karena ventilasi yang kecil. Sedangkan udaran yang

masuk kurang lancar karena ventilasi yang kecil. Sedankan bagian bawah

tangga di jadikan fasilitas parkir yang di pagar dengan pagar besi. hal ini

menjadi inisiatif dari RT masing masing tower.

Foto 19. Kotak Hidran

Sumber air bersih pada awal nya melalui PDAM, namun karena

terjadi kekurangan debit air oleh PDAM karena makin padatnya jumlah

perumahan di sekitar tapak. Jadi solusi yang digunakan adalah menggunakan

fasilitas pipa hydrant, namun sumber air tetap melalui PDAM yang diisi pada

penampungan hydrant. Tetapi untuk jumlah air belum memenuhi kenyamanan

pengguna gedung. Karena air ini hanya hidup pada pagi dan sore hari dan juga

masih banyak yang tidak mendapatkan air.


Foto 20. Facade Bangunan

Tampak depan dari bangunan tower dengan type unit 18, terlihat dari

bagian depan terdapat pemandangan yang kurang menyenangkan, jemuran

yang sembarangan, antena TV yang di pasang dan instalasi intalasi listrik

kabel kabel yang tidak teratur.

Pada bagian facade bangunan juga di fasilitasi tangga darurat,

terdapat 2 buah pada sisi depan bangunan dan 2 buah pada sisi belakang.

Bentuk tangga berupa tangga monyet, namun fasilitas ini tidak pernah di

gunakan sejak tahun 1992 dan kondisi sudah berkarat sehingga belum

mengetahui apakah masih berfungsi apa tidak.

Pencapaian vertikal bangunan dilengkapi dengan fasilitas tangga dan

lift. Kondisi lift pada saat ini sudah tidak digunakan lagi karena kendala biaya

operasional yang mahal dan tidak sanggup di penuhi oleh penghuni bangunan.


Foto 21. Kondisi Lingkungan

Kondisi pedistrian dan lingkungan sekitar kawasan yang sejuk

karena dipenuhi dengna pohon pohon. Namun dari segi kebersihan dan

perawatan kurang terawat. Terdapat banyak sampah sampah yang berserakan.

Foto 22. Kondisi Lingkungan

Pada bagian jalan di manfaatkan menjadi tempat berdagang sembako

dan biasa di sebut sebagai pasar pagi. Dan juga terdapat warung warung yang

berjualan perlengkapan sehari hari


Pada Rumah susun ini terdapat intensitas pertemuan antara masing

masing penghuni yang sangat sering dan jarang terjadi konflik. Sedangkan

kegiatan yang biasa di lakukan adalah bekerja, berkumpul dan bermain bagi

anak anak.

Dari hasil wawancara, penghuni rusun ini memiliki keinginan untuk

mendapat fasilitas kamar mandi sendiri dan dapur sendiri.

Sedangkan dari hasil survei pengamatan saya mengambil beberapa

kesimpulan:

1. Fasilitas ruang bersama dan tempat berkumpul harus disediakan

2. Fasilitas ruang jemur harus di sediakan.

3. Fasilitas Kamar mandi yang lebih besar dan bersih

4. Fasilitas bermain bagi anak anak

5. Ruang ruang penunjang seperti tempat berkumpul, dsb

6. Instalasi lebih di tata

7. Bentuk kamar yang lebih nyaman

8. Sirkulasi Manusia dan Udara

9. Keamanan harus di perhatikan

10. Fasilitas parkir motor yang lebih di tata

11. Ruang dapur yang lebih di tata baik pengudaraan dan pencahayaan

12. Solusi solusi dari permasalahan udara, wabah tikus, serangga dan nyamuk

harus di perhatikan


II.4.2. Survei Literatur

Rencana rumah susun sewa untuk TNI Kopassus Cijantung 2010/2011

(Sumber: Ka.Zein Letkol. Yudha, data MENPERA)

Gambar 8. Rencana Tampak Depan


Gambar 9. Rencana Konsep Pencayaan

Gambar 10. Rencana Denah Kamar


Gambar 11. Rencana Denah Lantai Dasar

Gambar 12. Rencana Denah Lantai Tipikal

bab ii tinjauan dan landasan teori ii.1. tinjauan...

Documents