bab 4 draft akhir

Draft Laporan AkhirStudi Kelayakan Pembangunan

Kawasan Industri Baru Kota Medan

BAB

ANALISA KELAYAKAN PASAR, KELAYAKAN EKONOMI DAN FINANSIAL DAN KELAYAKAN MANAJEMEN

4.1. Analisa Kelayakan Pasar

Analisa kelayakan pasar ini diperlukan untuk mengetahui jenis industri apa yang perlu dikembangkan di Kota Medan, khususnya di Kawasan Industri Baru, Kecamatan Medan Labuhan ini. Untuk mengetahui hal ini, maka dapat dilihat tabel-tabel berikut ini.

Ekspor Sumatera Utara pada tahun 2012 mencapai berat 8.695.942 ton dengan nilai 10.393.936.000 US$. Sementara impor Sumatera Utara pada tahun 2012 mencapai 6.813.898 ton dengan nilai 5.164.751.000 US$. Data ini menunjukkan bahwa nilai eksport Sumatera Utara lebih besar daripada nilai impornya.

Tabel 4.1. Perdagangan Luar Negeri Sumatra Utara, 2008-2012

Tahun/Year

Ekspor/Eksport

Impor/Import

Neraca/Balance

(000 US$)

Berat Bersih

Nilai FOB

Berat Bersih

Nilai CIF

Net Weight

FOB Value

Net Weight

CIF Value

(Ton)

(000 US$)

(Ton)

(000 US$)

2008

8 520 892

9 261 977

5 880 759

3 696 065

5 565 912

2009

8 058 927

6 460 117

5 236 553

2 724 236

3 735 881

2010

7 992 103

9 147 778

6 171 734

3 576 248

5 571 530

2011

8 161 003

11 883 268

6 718 063

4 953 462

6 929 806

2012

8 695 942

10 393 936

6 813 898

5 164 751

5 229 185

Sumber: BPS Provinsi Sumatera Utara

Komoditi dari sektor apa saja yang diekspor Sumatera Utara? Sektor yang menyumbang terbesar dalam berat ekspor pada tahun 2012 adalah sektor industri yaitu sebesar 7.541.185 ton. Dalam hal besar nilai, sektor industri juga penyumbang terbesar pada tahun 2012 yaitu sebesar 7.644.594.000 US$.

Tabel 4.2. Ekspor Sumatra Utara Menurut Sektor, 2008-2012

Tahun/Year

Berat Bersih/Net Weight (ton)

Lainnya

Others

Minyak dan Gas Bumi

Natural Oil and Gas

Pertambangan & Penggalian Mining & Quarrying

Industi Industry

Pertanian

Jumlah

Total

Agriculture

2008

-

1 042 467

113 811

7 364 544

71

71 8 520 892

2009

-

976 542

101 180

6 981 150

55

55 8 058 927

2010

-

1 077 691

69 662

6 844 631

119

119 7 992 103

2011

-

1 050 217

262 987

6 847 717

83

88 8 161 003

2012

-

1 020 007

134 625

7 541 185

125

125 8 695 942


Tabel 4.3. Ekspor Sumatra Utara Menurut Sektor, 2008-2012 (2)

Tahun/Year

Nilai FOB/FOB Value (000 US$)

Lainnya

Others

Minyak dan Gas Bumi

Natural Oil and Gas

Pertambangan & Penggalian Mining & Quarrying

Industi Industry

Pertanian

Jumlah

Total

Agriculture

2008

-

2 187 776

5 437

7 068 651

114

9 261 997

2009

-

1 444 088

3 067

5 012 880

82

6 460 117

2010

-

2 677 304

2 638

6 46 7 625

212

9 147 778

2011

-

3 951 428

9 122

7 992 544

175

11 883 268

2012

-

2 740 148

8 993

7 644 594

200

10 393 936


Menurut kelompok barang ekonomi, ekspor Sumatera Utara pada tahun 2012 umumnya berupa barang konsumsi seberat 2.155.546 ton. Sedangkan dilihat dari nilai harganya, pada tahun 2012, ekspor Sumatera Utara paling besar berbentuk barang material yang mencapai nilai 7.504.912.000 US$. Lebih jelasnya dapat dilihat pada tabel 4.4. dan tabel 4.5.

Tabel 4.4. Ekspor Sumatera Utara Menurut Kelompok Barang Ekonomi, 2008-2012

Tahun/Year


Barang Modal

Capital Goods

Bahan Baku/ Penolong Raw MaterialsGoods

Barang Konsumsi Consumer Goods

Jumlah

Total

2008

48 261

6 372 850

2 099 781

8 520 892

2009

31 127

6 063 017

1 964 783

8 058 927

2010

35 535

6 042 717

1913 848

7 992 103

2011

35 878

6 066 793

2 058 333

8 161 003

2012

34 641

6 505 755

2 155 546

8 695 942


Tabel 4.5. Ekspor Sumatra Utara Menurut Kelompok Barang Ekonomi, 2008-2012 (2)

Tahun/Year


Barang Modal

Capital Goods

Bahan Baku/ Penolong Raw MaterialsGoods

Barang Konsumsi Consumer Goods

Jumlah

Total

2008

116 681

6 767 146

2 378 150

9 261 977

2009

83 006

4 441 568

1 935 543

6 460 117

2010

101 038

6 700 846

2 345 898

9 147 778

2011

100 318

8 814 355

2 968 594

11 883 268

2012

100 228

7 504 912

2 788 794

10 393 936


Bila dilihat dari berat, maka negara tujuan ekspor dengan berat terbesar adalah India yang mencapai 1.414.701 ton, kemudian Belanda dengan berat 983.796 ton. Namun bila dilihat dari besar nilainya, maka tujuan ekspor utama terbesar adalah India, Jepang dan Cina dengan masing-masing nilai sebesar 1.365.273.000 US$, 1.069.830.000 US$ dan 1.069.830.000 US$. Lebih jelasnya dapat dilihat pada tabel 4.6 sampai tabel 4.9.

Tabel 4.6. Ekspor Sumatra Utara Menurut Negara Tujuan Utama, 2008-2012

Tahun/Year


Malaysia

Malaysia

India

India

Jepang Japan

Cina

China

Amerika Serikat

United States

Singapura

Singapore

2008

1 780 186

441 976

656 230

200 114

306 194

479 457

2009

1 676 102

395 822

794 065

223 549

391 680

378 715

2010

1 719 004

449 535

712 912

205 053

354 671

332 688

2011

1 312 912

446 450

698 724

201 604

422 304

582 900

2012

1414 701

460 309

974 220

230 760

247 031

463 756


Tabel 4.7. Ekspor Sumatra Utara Menurut Negara Tujuan Utama, 2008-2012 (lanjutan)

Tahun/Year


Jumlah

Total

Belanda Netherlands

Mesir

Egypt

Italia

Italy

Ukraina Ukraina

Lainnya

Other

2008

736 054

292 287

213 726

126 951

3 287 717

8 520 892

2009

653 371

324 886

227 633

243 579

2 749 525

8 058 927

2010

692 845

226 544

191 932

282 941

2 823 977

7 992 103

2011

770 241

259 890

122 114

96 210

3 247 652

8 161 003

2012

983 796

151 856

120 606

160 211

3 488 691

8 695 942


Negara tujuan lainnya yang menjadi tujuan ekspor Sumatera Utara adalah Negara-negara ASEAN, negara Timur Tengah, negara Uni Eropa, negara Asia dan Afrika.

Tabel 4.8. Nilai Ekspor Sumatra Utara Menurut Negara Tujuan Utama, 2008-2012

Tahun/Year


Malaysia

Malaysia

India

India

Jepang Japan

Cina

China

Amerika Serikat

United States

Singapura

Singapore

2008

1 540 773

1 053 721

718 975

612 452

300 892

318 426

2009

1 087 285

623 059

527 512

516 318

317 744

262 279

2010

1 528 616

1 038 553

811 678

661 003

363 172

316 621

2011

1 455 473

1 359 988

1 021 167

911 798

512 194

415 337

2012

1 365 273

1 069 830

1 069 830

828 975

303 461

379 141


Tabel 4.9. Nilai Ekspor Sumatra Utara Menurut Negara Tujuan Utama, 2008-2012 (2)

Tahun/Year


Jumlah

Total

Belanda Netherlands

Mesir

Egypt

Italia

Italy

Ukraina Ukraina

Lainnya

Other

2008

427 877

253 475

243 897

129 660

3 598 829

9 261 977

2009

249 564

210 336

174 600

168 831

2 322 588

6 460 117

2010

435 009

210 535

210 883

250 192

3 321 510

9 147 778

2011

540 401

290 505

217 962

121 625

5 036 815

11 883 268

2012

491 259

140 366

174 826

153 370

4 424 492

10 393 936


Menurut pelabuhan, pada tahun 2012, ekspor Sumatera Utara terberat menggunakan pelabuhan Belawan yaitu sebesar 7.023.327 ton,kemudian Kuala Tanjung dengan berat 1.509.592 ton. Bila dilihat dari nilai ekspornya, maka Pelabuhan Belawan mencapai 8.871.943.000 US$ dan Pelabuhan Kuala Tanjung mencapai 1.458.359.000 US$.

Tabel 4.10. Ekspor Sumatra Utara Menurut Pelabuhan, 2008-2012

Tahun/Year


Sibolga

Belawan

Kuala Tanjung

Medan/ Polonia

Tanjung Balai

Rantau panjang

2008

7 008 711

1 369 435

4 436

30 744

107 438

29

2009

6 322 503

1 609 251

4 179

24 068

98 446

9

2010

6 052 794

1 844 280

5 410

18 887

70 689

8

2011

6 316 126

1 555 845

6 418

117 141

165 394

9

2012

7 023 327

1 509 592

7 399

20 981

132 888

1 628

Sumber : BPS Provinsi Sumatera Utara

Tabel 4.11. Ekspor Sumatra Utara Menurut Pelabuhan, 2008-2012 (lanjutan)

Tahun/Year


Jumlah Total

Pulau Tello

Tanjung Pura

Medan (ptt)

Kota Pinang

Lainnya Other

2008

1

95

0

0

4

8 520 892

2009

181

42

0

246

0

8 058 927

2010

30

4

0

0

0

7 992 103

2011

0

72

0

0

0

8 161 004

2012

126

-

-

-

-

8 695 942


Tabel 4.12. Nilai Ekspor Sumatra Utara Menurut Pelabuhan, 2008-2012

Tahun/Year


Pulau Tello

Belawan

Kuala Tanjung

Medan/ Polonia (u)

Tanjung Balai Aasahan

Rantau Panjang

2008

7 873 255

1 336 013

28 915

18 499

4 445

118

2009

5 368 997

1 043 463

28 508

15 492

2 863

36

2010

7 429 585

1 660 713

40 740

14 206

2 399

53

2011

10 057 713

1 759 552

41 900

15 797

7 973

63

2012

8 871 943

1 458 359

38 344

15 038

8 722

1 214


Tabel 4.12. Nilai Ekspor Sumatra Utara Menurut Pelabuhan, 2008-2012 (lanjutan)

Tahun/Year


Jumlah Total

Kota Pinang

Tanjung Pura

Sibolga

Medan (ptt)

Lainnya Other

2008

34

695

-

-

6

9 261 977

2009

523

58

-

178

-

6 460 117

2010

62

20

-

-

-

9 147 778

2011

-

270

-

-

-

11 883 269

2012

311

-

-

-

-

10 393 936


Pelabuhan yang digunakan untuk impor,pada tahun 2012, juga adalah pelabuhan Belawan dengan berat mencapai 6.061.187 ton, kemudian pelabuhan Kuala Tanjung dengan berat 711.500 ton. Bila dilihat dari besar nilai impor, maka Pelabuhan Belawan mencapai 4.775.625.000 US$ dan Pelabuhan Kuala Tanjung mencapai 275.681 US$.

Tabel 4.13. Impor Sumatra Utara Menurut Pelabuhan, 2008-2012

Tahun/Year


Tanjung Pura

Belawan

Kuala Tanjung

Tanjung Balai Asahan

Medan Polonia (u)

Sibolga

2008

5 181 926

597 749

316

64 291

-

79

2009

4 575 343

618 982

518

39 413

-

512

2010

5 504 753

589 834

1 927

69 794

-

0

2011

6 084 663

578 315

1 362

52 166

119

2

2012

6 061 187

711 500

1 094

39 829

124

135


Tabel 4.13. Impor Sumatra Utara Menurut Pelabuhan, 2008-2012 (lanjutan)

Tahun/Year


Jumlah Total

Pulau Tello

Medan (ptt)

Pangkalan Susu

Pangkalan Brandan

Lainnya Other

2008

965

-

-

32 939

2 494

5 880 759

2009

296

-

-

1 488

-

5 236 553

2010

33

-

-

5 393

-

6 171 735

2011

41

-

-

484

911

6 718 062

2012

25

3

-

-

-

6 813 898


Tabel 4.14. Nilai Impor Sumatra Utara Menurut Pelabuhan, 2008-2012

Tahun/Year

Nilai CIF/CIF Value (000 US$)

Sibolga

Belawan

Kuala Tanjung

Medan Polonia (u)

Tanjung Balai Asahan

Rantau Panjang

2008

3 250 449

281 101

12 534

38 668

-

123

2009

2 484 155

211 009

10 237

18 153

-

60

2010

3 284 554

228 412

33 165

27 082

-

-

2011

4 606 471

254 480

29 879

33 722

1 338

3

2012

4 775 625

275 681

89 421

22 410

976

395


Tabel 4.15. Nilai Impor Sumatra Utara Menurut Pelabuhan, 2008-2012 (lanjutan)

Tahun/Year

Nilai CIF/CIF Value (000 US$)

Jumlah Total

Pulau Tello

Tanjung Pura

Medan (ptt)

Kota Pinang

Lainnya Other

2008

1 946

-

3

110 721

522

3 696 065

2009

141

3

-

479

-

2 724 236

2010

133

-

-

2 902

-

3 576 248

2011

60

-

-

7 562

19 947

4 953 462

2012

220

19

-

-

-

5 164 751


Data ini menunjukkan bahwa sampai tahun 2012, pelabuhan Belawan masih menjadi pelabuhan utama di Kota Medan. Namun dengan adanya pengembangan skala besar pada pelabuhan Kuala Tanjung dan pengembangan Kawasan Ekonomi Khusus Sei Mangke, yang akan memanfaatkan pelabuhan Kuala Tanjung, maka Pelabuhan Belawan tidak lagi menjadi pelabuhan utama di Propinsi Sumatera Utara.

3.1.1. Posisi Pelabuhan Belawan Terhadap Alur Laut Kepulauan Indonesia (ALKI)

Pengembangan kawasan Industri Sei Mati menjadi salah satu usaha oleh Pemerintah Kota Medan untuk tetap meningkatkan produk industri Kota Medan sekaligus mempertahankan fungsi Pelabuhan Belawan. Oleh sebab itu perlu dilihat kembali posisi strategi Pelabuhan Belawan relatif terhadap Pelabuhan Kuala Tanjung dan Alur Laut Kepulauan Indonesia (ALKI).

ALKI ditetapkan sebagai konsekuensi dari diratifikasinya UNCLOS'82 dengan kewajiban Indonesia sebagai Negara Kepulauan yang diatur oleh Pasal 47-53 Konvensi Hukum Laut 1982. Pasal 47 menyatakan bahwa Negara kepulauan dapat menarik garis pangkal lurus kepulauan (arhipelagic baselines) dan aturan ini sudah ditransformasikan kedalam Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 6/1996 tentang Perairan Indonesia dan PP Nomor 37/2002 tentang Hak dan Kewajiban Kapal dan Pesawat Udara Asing dalam Melaksanakan Hak Lintas Alur Laut Kepulauan melalui Alur Laut Kepulauan yang Ditetapkan, dan PP Nomor 38/2002 tentang Daftar Koordinat Geografis Titik-Titik Garis Pangkal Kepulauan Indonesia. Alur laut ini merupakan jalur kapal dan pesawat dari luar negeri masuk ke Indonesia (lihat Gambar 4.1.).

Pelabuhan Belawan dan pelabuhan Kuala Tanjung berada pada alur laut Selat Malaka dengan jarak 140 km. Bila barang-barang impor dari Timur Tengah dan Eropa masuk ke Indonesia, maka pelabuhan yang ditemukan terlebih dahulu adalah pelabuhan Belawan (lihat gambar 3.4). Sehingga apabila impor Kota Medan dan Propinsi Aceh berjumlah besar dari Timur Tengah dan Eropa, maka barang akan berhenti di Pelabuhan Belawan. Begitu juga dengan ekspor. Untuk mempertahankan fungsi Pelabuhan Belawan, maka Kota Medan dan Propinsi Aceh harus meningkatkan ekspor ke negara India, Timur Tengah dan Eropa.

Gambar 4.1. Alur Laut Kepulauan Indonesia

Gambar 4.2. Posisi Pelabuhan Belawan, Kota Medan dan Pelabuhan Kuala Tanjung, Kab.Batubara

Tentu saja hal ini harus diikuti dengan peningkatan kapasitas Pelabuhan Belawan agar dapat disinggahi oleh kapal-kapal berat.

Oleh sebab itu, disimpulkan bahwa setelah pengembangan Pelabuhan Kuala Tanjung, Pelabuhan Belawan bisa bertahan dengan cara:

1. Tingkatkan ekspor dan impor ke Myanmar, Thailand, Bangkok, India, Eropa, Pakistan , Afganistan, dan Malaysia. Komoditas yang diekspor adalah barang jadi berupa bahan kimia dan barang hasil industri (industri kimia adalah industri terbanyak di Kota Medan). Barang ekspor lainnya adalah bahan makanan dan minuman (hasil dari beberapa kabupaten di Sumut). Untuk meningkatkan industri Kota Medan, maka penambahan industri kemasan dan turunan bidang bahan makanan dan minuman diperlukan karena ekspor bahan makanan selama ini tinggi (bukan makanan jadi). Komoditas seperti CPO akan dipusatkan di Pelabuhan Kuala Tanjung.

2. Tingkatkan Ekspor impor bahan baku dan barang jadi dari Kota Medan, Binjai, Deli serdang, sampai Aceh.

4.2. Analisa Kelayakan Finansial

Biaya pengembangan kawasan industri Baru Medan terdiri atas biaya penimbunan, pembangunan fasilitas jalan, instalasi listrik, air dan pembuatan pondasi tiap kavling. Dalam penyiapan kawasan industri baru Medan ini, pemerintah hanya bertanggung jawab sampai pada tersedianya kavling matang. Pembangunan bangunan pabrik, perumahan dan komersil merupakan tanggung jawab pihak lain misalnya investor atau pengelola kawasan.

Tabel..Biaya Investasi Kawasan Industri Baru (KIB) Medan

Penimbunan

161,950,140,000.00

Pembuatan jalan

41,294,251,584.00

Pondasi

1,525,527,176,880.00

Instalasi listrik

1,602,707,400.00

Instalasi air

955,703,000.00

JUMLAH

1,731,329,978,864.00

Tabel..Rencana Investasi KIB Medan

Tahap investasi

Harga sekarang

Tahun ke

Tahun

Investasi tahap 1 (40%)

692,531,991,545.60

0

2015


519,398,993,659.20

4

2019


519,398,993,659.20

7

2022

JUMLAH

1,731,329,978,864.00

Komponen biaya terdiri dari biaya investasi dan biaya pemeliharaan. Komponen manfaat terdiri dari manfaat penyerapan tenaga kerja dan kontirbusi kawasan industri terhadap PDRB Kota Medan.

Penyerapan tenaga kerja dihitung dari besar tenaga kerja yang dapat masuk kedalam kawasan industri tersebut. Menggunakan standar Permen Perindustrian No 35 tahun 2010, disebutkan bahwa penyerapan tenaga kerja di kawasan industri adalah 90-110 TK/ha. Itu artinya pada kawasan 93 ha, maka penyerapan tenaga kerja mencapai 10.340 jiwa. Keuntungan penyerapan tenaga kerja dapat dihitung dari berapa besar penghasilan mereka setelah bekerja di kawasan industri. Dengan penghasilan ini, mereka dianggap dapat memperbaiki perekonomian rumah tangga termasuk perekonomian Kota Medan. Lebih jelasnya dapat dilihat pada tabel berikut.

TabelManfaat Penyerapan Tenaga Kerja di KIB Medan

komposisi tenaga kerja

gaji dan tunjangan (Rp)

gaji setahun (Rp)

jumlah TK (jiwa)

Keuntungan penyerapan TK (Rp)

5%

15000000

180000000

517

93,060,000,000.00

10%

10000000

120000000

1034

124,080,000,000.00

20%

6000000

72000000

2068

148,896,000,000.00

25%

4000000

48000000

2585

124,080,000,000.00

40%

2000000

24000000

4136

99,264,000,000.00

JUMLAH

10340

496,320,000,000.00

Penyerapan tenaga kerja mencapai 100% pada tahun ke 10. Selanjutnya setelah 100%, maka tiap 5 tahun jumlah pendapatan tenaga kerja bertambah 10% karena dikaitkan dengan inflasi.

Industri pengolahan memberi manfaat besar bagi PDRB Kota Medan. Pada tahun 2012, kontribusi sektor industri pengolahan mencapai 14567460,19 (dalam jutaan rupiah). Pertambahan konstribusi sektor industri ini mencapai 7% tiap tahunnya. Untuk kawasan industri ini, diasumsikan pada 10 tahun pertama pembangunannya, kontribusinya mencapai 2%, selanjutnya pada tahun-tahun berikutnya kontribusinya meningkat 0.5% tiap tahunnya. Lebih jelasnya dapat dilihat pada tabel berikut.

Tabel..Tambahan PDRB oleh KIB Medan

Tahun

persen

Besar tambahan PDRB

0

0

0

1

0.50%

72,837,300,950.00

2

0.50%

72,837,300,950.00

3

0.50%

72,837,300,950.00

4

0.50%

72,837,300,950.00

5

0.50%

72,837,300,950.00

6

0.50%

72,837,300,950.00

7

1%

145,674,601,900.00

8

1%

145,674,601,900.00

9

1%

145,674,601,900.00

10

2%

291,349,203,800.00

11

0.5%

292,805,949,819.00

12

0.5%

294,269,979,568.10

13

0.5%

295,741,329,465.94

14

0.5%

297,220,036,113.27

15

0.5%

298,706,136,293.83

16

0.5%

300,199,666,975.30

17

0.5%

301,700,665,310.18

18

0.5%

303,209,168,636.73

19

0.5%

304,725,214,479.91

20

0.5%

306,248,840,552.31

Dari data-data di atas dapat dihitung NPV untuk KIB dengan discount rate sebesar 16%. Tabel..menunjukkan bahwa besar NPV pada tingkat discount rate 16% adalah Rp 231,053.44 (dalam jutaan rupiah), yang artinya positif sehingga proyek ini dapat dilaksanakan.

Untuk menghitung IRR, diperlukan perhitungan NPV pada tingkat discount rate yang lebih tinggi. Pada studi ini dicoba discount rate 24%, yang menghasilkan NPV sebesar -303146.89 (dalam jutaan rupiah).

Menggunakan rumus berikut:

NPVrr

IRR = rr + x (rt rr)

TPVrr - TPVrt

Dimana:

rr= tingkat discount rate(r) lebih rendah

rt= tingkat discount rate(r) lebih tinggi

TPV= Total Present Value

NPV= Net Present Value

IRR = 0.16 + 231053436123.63/(231053436123.63+303146882076.91)(0.24-0.16)

=0.1946 atau 19.46%

Karena IRR lebih besar dari discount rate, maka proyek layak dilaksanakan. Lebih jelasnya dapat dilihat pada tabel-tabel di bawah ini.

TabelPerhitungan NPV Pada Discount Rate 16%

Tahun

Biaya

Manfaat

df 16%

Present Value

Investasi

O M

Total cost

Penyerapan TK

Tambahan PDRB

Total Manfaat

Cost

Benefit

Benefit-Cost

0

692,531,991,545.60

-

692,531,991,545.60

99,264,000,000.00

-

99,264,000,000.00

1

692,531,991,545.60

99,264,000,000.00

(593,267,991,545.60)

1

34,626,599,577.28

34,626,599,577.28

99,264,000,000.00

72,837,300,950.00

172,101,300,950.00

0.862069

29,850,516,876.97

148,363,190,474.14

118,512,673,597.17

2

34,626,599,577.28

34,626,599,577.28

99,264,000,000.00

72,837,300,950.00

172,101,300,950.00

0.743163

25,733,204,204.28

127,899,302,132.88

102,166,097,928.60

3

34,626,599,577.28

34,626,599,577.28

99,264,000,000.00

72,837,300,950.00

172,101,300,950.00

0.640658

22,183,796,727.83

110,258,019,080.07

88,074,222,352.24

4

519,398,993,659.20

60,596,549,260.24

579,995,542,919.44

138,969,600,000.00

72,837,300,950.00

211,806,900,950.00

0.552291

320,326,375,164.76

116,979,065,864.34

(203,347,309,300.42)

5

60,596,549,260.24

60,596,549,260.24

138,969,600,000.00

72,837,300,950.00

211,806,900,950.00

0.476113

28,850,805,791.99

100,844,022,296.84

71,993,216,504.85

6

60,596,549,260.24

60,596,549,260.24

138,969,600,000.00

72,837,300,950.00

211,806,900,950.00

0.410442

24,871,384,303.44

86,934,501,980.04

62,063,117,676.60

7

519,398,993,659.20

86,566,498,943.20

605,965,492,602.40

194,557,440,000.00

145,674,601,900.00

340,232,041,900.00

0.35383

214,408,485,374.47

120,384,143,437.53

(94,024,341,936.94)

8

86,566,498,943.20

86,566,498,943.20

194,557,440,000.00

145,674,601,900.00

340,232,041,900.00

0.305025

26,404,985,883.55

103,779,433,997.87

77,374,448,114.32

9

86,566,498,943.20

86,566,498,943.20

194,557,440,000.00

145,674,601,900.00

340,232,041,900.00

0.262953

22,762,918,865.13

89,465,029,308.51

66,702,110,443.38

10

86,566,498,943.20

86,566,498,943.20

194,557,440,000.00

291,349,203,800.00

485,906,643,800.00

0.226684

19,623,205,918.22

110,147,068,955.33

90,523,863,037.11

11

90,894,823,890.36

90,894,823,890.36

194,557,440,000.00

292,805,949,819.00

487,363,389,819.00

0.195417

17,762,384,667.35

95,239,042,579.50

77,476,657,912.15

12

95,439,565,084.88

95,439,565,084.88

214,013,184,000.00

294,269,979,568.10

508,283,163,568.10

0.168463

16,078,020,604.07

85,626,827,503.68

69,548,806,899.61

13

100,211,543,339.12

100,211,543,339.12

214,013,184,000.00

295,741,329,465.94

509,754,513,465.94

0.145227

14,553,380,719.20

74,029,909,735.01

59,476,529,015.80

14

105,222,120,506.08

105,222,120,506.08

214,013,184,000.00

297,220,036,113.27

511,233,220,113.27

0.125195

13,173,318,754.45

64,004,014,878.47

50,830,696,124.02

15

110,483,226,531.38

110,483,226,531.38

214,013,184,000.00

298,706,136,293.83

512,719,320,293.83

0.107927

11,924,124,734.63

55,336,265,250.20

43,412,140,515.57

16

116,007,387,857.95

116,007,387,857.95

214,013,184,000.00

300,199,666,975.30

514,212,850,975.30

0.093041

10,793,388,768.42

47,842,635,824.95

37,049,247,056.54

17

121,807,757,250.85

121,807,757,250.85

235,414,502,400.00

301,700,665,310.18

537,115,167,710.18

0.080207

9,769,877,764.51

43,080,585,772.45

33,310,708,007.94

18

127,898,145,113.39

127,898,145,113.39

235,414,502,400.00

303,209,168,636.73

538,623,671,036.73

0.069144

8,843,423,838.57

37,242,740,371.57

28,399,316,533.00

19

134,293,052,369.06

134,293,052,369.06

235,414,502,400.00

304,725,214,479.91

540,139,716,879.91

0.059607

8,004,823,302.15

32,196,177,805.36

24,191,354,503.21

20

141,007,704,987.51

141,007,704,987.51

235,414,502,400.00

306,248,840,552.31

541,663,342,952.31

0.051385

7,245,745,230.40

27,833,617,914.89

20,587,872,684.49

NPV

231,053,436,123.63

Sumber: Analisis, 2014

Catatan:

inflasi kota medan tahun 2013 sampai 10,09 %

UMR Sumut 1.625.000

TabelPerhitungan NPV Pada Discount Rate 24%

Tahun

Biaya

Manfaat

df 24%

Present Value

Investasi

O M

Total cost

Penyerapan TK

Tambahan PDRB

Total Manfaat

Cost

Benefit

Benefit-Cost

0

692,531,991,545.60

-

692,531,991,545.60

99,264,000,000.00

-

99,264,000,000.00

1.00

692,531,991,545.60

99,264,000,000.00

(593,267,991,545.60)

1

34,626,599,577.28

34,626,599,577.28

99,264,000,000.00

72,837,300,950.00

172,101,300,950.00

0.81

27,924,677,078.45

138,791,371,733.87

89,408,624,722.11

2

34,626,599,577.28

34,626,599,577.28

99,264,000,000.00

72,837,300,950.00

172,101,300,950.00

0.65

22,519,900,869.72

111,928,525,591.83

89,408,624,722.11

3

34,626,599,577.28

34,626,599,577.28

99,264,000,000.00

72,837,300,950.00

172,101,300,950.00

0.52

18,161,210,378.81

90,264,939,993.41

(155,734,074,557.39)

4

519,398,993,659.20

60,596,549,260.24

579,995,542,919.44

138,969,600,000.00

72,837,300,950.00

211,806,900,950.00

0.42

245,322,801,487.90

89,588,726,930.51

(155,734,074,557.39)

5

60,596,549,260.24

60,596,549,260.24

138,969,600,000.00

72,837,300,950.00

211,806,900,950.00

0.34

20,669,951,979.00

72,248,973,331.06

41,595,984,961.34

6

60,596,549,260.24

60,596,549,260.24

138,969,600,000.00

72,837,300,950.00

211,806,900,950.00

0.28

16,669,316,112.10

58,265,301,073.43

41,595,984,961.34

7

519,398,993,659.20

86,566,498,943.20

605,965,492,602.40

194,557,440,000.00

145,674,601,900.00

340,232,041,900.00

0.22

134,429,968,645.94

75,478,526,885.31

45,382,456,169.50

8

86,566,498,943.20

86,566,498,943.20

194,557,440,000.00

145,674,601,900.00

340,232,041,900.00

0.18

15,487,323,576.72

60,869,779,746.22

45,382,456,169.50

9

86,566,498,943.20

86,566,498,943.20

194,557,440,000.00

145,674,601,900.00

340,232,041,900.00

0.14

12,489,777,078.00

49,088,532,053.40

46,465,019,046.96

10

86,566,498,943.20

86,566,498,943.20

194,557,440,000.00

291,349,203,800.00

485,906,643,800.00

0.12

10,072,400,869.36

56,537,419,916.31

46,465,019,046.96

11

90,894,823,890.36

90,894,823,890.36

194,557,440,000.00

292,805,949,819.00

487,363,389,819.00

0.09

8,529,049,123.24

45,731,386,174.98

31,241,029,209.26

12

95,439,565,084.88

95,439,565,084.88

214,013,184,000.00

294,269,979,568.10

508,283,163,568.10

0.08

7,222,178,693.07

38,463,207,902.33

31,241,029,209.26

13

100,211,543,339.12

100,211,543,339.12

214,013,184,000.00

295,741,329,465.94

509,754,513,465.94

0.06

6,115,554,538.49

31,108,507,308.30

19,981,786,497.75

14

105,222,120,506.08

105,222,120,506.08

214,013,184,000.00

297,220,036,113.27

511,233,220,113.27

0.05

5,178,493,762.43

25,160,280,260.17

19,981,786,497.75

15

110,483,226,531.38

110,483,226,531.38

214,013,184,000.00

298,706,136,293.83

512,719,320,293.83

0.04

4,385,014,879.48

20,349,531,047.09

12,745,599,021.02

16

116,007,387,857.95

116,007,387,857.95

214,013,184,000.00

300,199,666,975.30

514,212,850,975.30

0.03

3,713,117,438.27

16,458,716,459.29

12,745,599,021.02

17

121,807,757,250.85

121,807,757,250.85

235,414,502,400.00

301,700,665,310.18

537,115,167,710.18

0.03

3,144,172,024.34

13,864,326,232.39

8,549,906,422.59

18

127,898,145,113.39

127,898,145,113.39

235,414,502,400.00

303,209,168,636.73

538,623,671,036.73

0.02

2,662,403,730.29

11,212,310,152.87

8,549,906,422.59

19

134,293,052,369.06

134,293,052,369.06

235,414,502,400.00

304,725,214,479.91

540,139,716,879.91

0.02

2,254,454,771.61

9,067,636,341.39

5,424,223,241.21

20

141,007,704,987.51

141,007,704,987.51

235,414,502,400.00

306,248,840,552.31

541,663,342,952.31

0.01

1,909,014,121.12

7,333,237,362.33

5,424,223,241.21

NPV

(303,146,882,076.91)

4.3. Analisa Kelayakan Ekonomi

Pembangunan kawasan industri membutuhkan investasi yang begitu besar. Oleh sebab itu, dalam perwujudan pembangunannya, seringkali pemerintah tidak bisa menanggung biaya sendiri. Ada beberapa cara pembiayaan untuk pembangunan kawasan industri, yaitu dibiayai oleh pemerintah sendiri, diserahkan seluruhnya pembiayaan kepada swasta atau alternative ketiga, yaitu kerjasama pembiayaan antara pemerintah dan swasta (Public Private Partnership).

Pada tabel berikut akan dijelaskan mengenai apa saja biaya yang harus ditanggung penanggung biaya dan apa saja manfaat yang didapat pada tiga alternative tersebut.

TabelTiga Alternatif Pola Investasi (Pembiayaan) Kawasan Industri

Penanggung biaya

Biaya

Manfaat bagi pemerintah

Keterangan

Swasta

Biaya investasi dan sarana prasarana

PPN,PPh,

Pemerintah tetap menyediakan prasarana

Pemerintah

Biaya investasi dan biaya sarana prasarana

PPN, PPh, biaya sewa prasarana, sewa kavling

Swasta tidak ikut berinvestasi

PPP

Share biaya investasi dan sarana prasarana

PPN, PPh,sewa sarana prasarana, sewa kavling, share keuntungan saham

Yang termasuk ke dalam biaya investasi dan sarana prasarana adalah:

1. Penimbunan

2. Pembuatan jalan

3. Pembuatan pondasi

4. Instalasi Listrik

5. Instalasi air

6. Pembangunan gedung pabrik, perumahan dan gedung komersial.

Apabila pembiayaan seluruhnya ditanggung oleh pihak swasta, maka yang harus dibiayai oleh mereka adalah biaya investasi dan sarana prasarana. Keuntungan yang didapat oleh pemerintah hanya berupa pajak berupa PPn (Pajak Pertambahan Nilai) dan PPh (Pajak penghasilan).

Apabila pembiayaan seluruhnya ditanggung oleh pemerintah, maka yang harus dibiayai oleh pemeritah adalah biaya investasi dan sarana prasarana. Keuntungan yang didapat oleh pemerintah adalah PPn,PPh, biaya sewa sarana prasarana dan biaya sewa kavling (bangunan).

Alternative ketiga adalah kerjasama pemerintah dan swasta. Maka pemerintah dan swasta menanggung biaya investasi dan sarana prasarana bersama. Pada alternative ini, manfaat bagi pemerintah adalah PPn, PPh, sewa sebagian sarana prasarana (atau sewa setelah penggunaan pada tahun tertentu), sewa sebagian kavling dan bangunan (atau sewa setelah penggunaan pada tahun tertentu) dan berupa share keuntungan saham.

Pola investasi kerjasama pemerintah-swasta sebagaimana yang diatur pada Peraturan Presiden No 67 tahun 2005, merupakan salah satu upaya pemerintah untuk menarik minat investor mengembangkan infrastruktur. Jenis infrastruktur yang dapat dikerjasamakan dengan Badan Usaha mencakup:

a. Infrastruktur transportasi, meliputi pelabuhan laut, sungai atau danau, bandar udara,jaringan rel dan stasiun kereta api;

b. Infrastruktur jalan, meliputi jalan told an jembatan tol;

c. Infrastruktur pengairan, meliputi saluran pembawa air baku;

d. Infrastruktur air minum yang meliputi bangunan pengambilan air baku, jaringan transmisi, jaringan distribusi, instalasi pengolahan air minum;

e. Infrastruktur air limbah yang meliputi instalasi pengolah air limbah, jaringan pengumpul dan jaringan utama,dan sarana persampahan yang meliptui pengangkut dan tempat pembuangan;

f. Infrastruktur telekomunikasi, meliputi jaringan telekomunikasi;

g. Infrastruktur ketenagalistrikan,meliputi pembangkit, transmisi atau distribusi tenaga listrik; dan

h. Infrastruktur minyak dan gas bumi meliputi pengolahan, penyimpanan, pengangkutan, transmisi atau distribusi minyak dan gas bumi.

3.4. Analisa Kelayakan Manajemen

Mengacu kepada Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 2009 tentang Kawasan Industri, bahwa pengelolaan Kawasan Industri dapat dilakukan oleh suatu lembaga berbadan hukum yaitu Perusahaan Kawasan Industri yang dapat berbentuk:

BUMN, BUMD

Koperasi

Badan Usaha Swasta

Dalam implementasinya, perusahaan Kawasan Industri yang telah memiliki izin usaha kawasan industri, karena alasan tertentu, dapat menunjuk pihak lain untuk melakukan pengelolaan Kawasan Industri. Namun demikian, apabila dilakukan penunjukkan kepada pihak lain, maka wajib memberitahukan kepada pemberi izin usaha Kawasan Industri. Pada prinsipnya penunjukkan pengelolaan Kawasan Industri kepada pihak lain, tidak mengurangi tanggung jawann perusahaan Kawasan Industri yang bersangkutan.

Kewajiban Perusahaan Kawasan Industri:

1. Perusahaan Kawasan Industri wajib menyediakan lahan bagi kegiatan usaha mikro, kecil dan menengah.

2. Kawasan industri wajib memiliki tata tertik kawasan industri.

3. Tata tertib Kawasan Industri yang dimaksud paling sedikit memuat informasi mengenai:

a. Hak dan kewajiban masing-masing pihak

b. Ketentuan yang berkaitan dengan pengelolaan dan pemantauan lingkungan hidup sesuai hasil studi AMDAL, RKL dan RPL;

c. Ketentuan peraturan perundang-undangan yang terkait; dan

d. Ketentuan lain yang ditetapkan oleh pengelola kawasan industri

4. Perusahaan Kawasan Industri wajib memfasilitasi perizinan dan hubungan industrial bagi perusahaan industri yang berada di kawasan industri

5. Perusahaan Kawasan Industri wajib memenuhi Pedoman Teknis Kawasan Industri

4

62

bab 4 draft akhir

Documents