bab 2 edit2

26

ANALISIS RENCANA INVESTASI PD PEMBANGUNAN & ANEKA USAHA KOTA PEMATANGSIANTAR LAPORAN AKHIR

BAB 2

GAMBARAN UMUM DAN KRITERIA INVESTASI

2.1 GAMBARAN UMUM KOTA PEMATANGSIANTAR

Kota Pematangsiantar secara geografis terletak di bagian tengah Sumatera Utara,

terletak pada garis 2° 53’ 20” Lintang Utara (LU) dan 99° 1’ 00” - 99° 6’ 35” Bujur

Timur (BT) pada peta bumi dan berada di tengah-tengah kabupaten Simalungun.

Letak geografis Kota Pematangsiantar ditunjukkan pada Peta 1.2.

Wilayah administrasi Kota Pematangsiantar terbagi menjadi 8 kecamatan. Luas

wilayah administrasi Kota Pematangsiantar adalah 79,971 km2 (lihat Tabel 1.1 dan

Peta 1.2).

2.1.1. Kondisi Geografis

Berdasarkan kondisi eksisting topografi dan kelerengan yang ada di Kota

Pematangsiantar yang selanjutnya disebut morpologi, sangat beragam dari landai,

bergelombang, curam hingga sangat curam. Hal ini mengindikasikan potensi

pengembangan wilayah jika dimanfaatkan secara optimal maka akan sangat

menguntungkan.

Berdasarkan kondisi eksisting Kota Pematangsiantar, Wilayah Kota

Pematangsiantar dialiri oleh banyak sungai yang merupakan sumber air bagi

penduduk untuk memenuhi kehidupan sehari-hari, seperti sumber air baku, irigasi

pertanian, MCK maupun kebutuhan lainnya.

Pola aliran sungai di wilayah Kota Pematangsiantar pada umumnya didominasi oleh

pola aliran dendritik. Namun demikian, pada beberapa bagian, terutama di bagian

selatan wilayah ini tampak pola aliran trelis. Pola aliran ini pada umumnya

Dikontrol oleh struktur geologi di samping jenis litologi dan topografi permukaan di

daerah aliran.

BAPPEDA KOTA PEMATANGSIANTAR

26


Selain adanya sungai, di dalam suatu wilayah juga terdapat DAS (Daerah Aliran

Sungai) ataupun WAS (Wilayah Aliran Sungai). DAS yang terdapat di Kota

Pematangsiantar adalah DAS Bah Bolon. DAS ini pada dasarnya tidak hanya

terdapat atau melalui Kota Pematangsiantar, karena DAS ini terdiri dari beberapa

sungai yang terdapat di beberapa wilayah kabupaten di Sumatera Utara, yaitu

Sungai Kualau Tanjung, Sungai Suka, Sungai Kiri, dan Sungai Bah Bolon.

Hasil interpretasi menunjukkan bahwa terdapat 24 kategori pemanfaatan ruang di

Kota Pematangsiantar, yang dibagi dalam 3 kategori yaitu non-urban, urban dan

utilitas. Penggunaan lahan terbesar di Kota Pematangsiantar adalah sawah dengan

luas 2.750,02 Ha (34,39%), diikuti oleh permukiman dengan luas 2.008,16 Ha

(25.11%), kebun sawit dengan luas 1.025,39 Ha (12.82%) dan kebun campuran

dengan luas 1.210,10 Ha (15,13%). Adapun penggunaan lahan lainnya antara lain

meliputi proporsi yang rendah, seperti jalan (3.13%), perdagangan dan jasa

(2.37%), industri (1.86%), pendidikan (1.07%).


26



Gambar 1

2013 2033

26


Tabel 2.1 Luas Wilayah Kota Pematangsiantar

No. Kecamatan Kelurahan Luas(Km²) Persentase1 SIANTAR MARIHAT Sukamaju 7,825 9,78

PardameanSukarajaBP. NauliMekar NauliParhorasan NauliSuka Makmur

2 SIANTAR MARIMBUN Simarimbun 18,006 22,52NagahutaPematang MarihatTong MarimbunMarihat JayaNagahuta Timur

3 SIANTAR SELATAN Aek Nauli 2,020 2,53MartimbangKristenTobaKaroSimalungun

4 SIANTAR BARAT Sipinggol-pinggol 3,205 4,01TeladanDwikoraProklamasiTimbanggalungSimaritoBanjarBantan

5 SIANTAR UTARA Martoba 3,650 4,56MelayuBaruSuka DameBaneSigulang-gulangKahean

6 SIANTAR TIMUR Kebun Sayur 4,520 5,65TomuanPahlawanSiopat SuhuMerdekaPardomuanAsuhan

7 SIANTAR MARTOBA Sumber Jaya 18,022 22,45NagapitaPondok SayurTambun NabolonNagapituTambun TongaTanjung Pinggir

8 SIANTAR SITALASARI Bah Kapul 22,723 28,41GurillaBukit ShofaSetia NegaraBah Sorma

J U M L A H 79,971 100

Keterangan : Kota Pematangsiantar Dalam Angka, 2013.

2.1.2. Gambaran Umum Demografis


26


Pada Tahun 2008, penduduk Kota Pematangsiantar berjumlah 249.985 jiwa dengan

kepadatan sebesar 3.126 jiwa/km2 (sumber: Kota Pematangsiantar Dalam Angka

Tahun 2009). Hal ini berarti bahwa jumlah penduduk Kota Pematangsiantar

mencakup 1,92 % dari jumlah penduduk Provinsi Sumatera Utara, sementara

kepadatan penduduk kota lebih tinggi dari kepadatan penduduk provinsi (179

jiwa/km2). Sementara pada tahun 2012 penduduk kota Pematangsiantar berjumlah

236.947 jiwa dengan kepadatan penduduk sebesar 2.963 jiwa/km2 (sumber: Kota

Pematangsiantar Dalam Angka Tahun 2013), itu artinya terjadi pengurangan

kepadatan penduduk sekitar 13.038 jiwa selama kurun waktu 4 tahun dari tahun

2008 ke tahun 2012.

Penduduk Kota Pematangsiantar tersebar pada 8 kecamatan, dimana Kecamatan

Siantar Utara merupakan kawasan yang menampung jumlah penduduk terbesar,

yaitu 46.613 jiwa, sementara Kecamatan Siantar Marimbun merupakan kawasan

yang menampung jumlah penduduk terkecil, yaitu 14.88 jiwa. Adapun kepadatan

penduduk tertinggi terjadi di Kecamatan Siantar Barat dan Siantar Utara, yaitu

masing-masing 11.066 jiwa/km2 dan 12.771 jiwa/km2, dimana hal ini

menunjukkan bahwa konsentrasi penduduk tertinggi di Kota Pematangsiantar

berlangsung pada kedua kecamatan tersebut.

Tabel 2.2Jumlah dan Kepadatan Penduduk Per Kecamatan Tahun 2012

No. Kecamatan Luas Wilayah Jumlah Penduduk Kepadatan

(km2) (Jiwa) (Jiwa/km2)

1. Siantar Marihat 7.825 18.191 2.325

2. Siantar Marimbun 18.006

14.884 827

3. Siantar Selatan 2.020 17.150 8.490

4. Siantar Barat 3.205 35.467 11.066

5. Siantar Utara 3.650 46.613 12.771

6. Siantar Timur 4.520 38.613 8.543

7. Siantar Martoba 18.022

38.750 2.150

8. Siantar Sitalasari 22.723

27.279 1.200

T o t a l 79.79 236.94 2.963


26


No. Kecamatan Luas Wilayah Jumlah Penduduk Kepadatan

(km2) (Jiwa) (Jiwa/km2)

1 7

Sumber : Kota Pematangsiantar Dalam Angka, 2013.

Dari angka tersebut di atas, dapat dilihat bahwa kepadatan penduduk per

kecamatan menggambarkan intensitas kegiatan perkotaan. Kecamatan yang

mengalami kepadatan penduduk tinggi, yaitu Siantar Barat, Siantar Utara, Siantar

Selatan dan Siantar Timur merupakan kawasan pusat kota (Central Business Distrik)

dinama kegiatan perdagangan dan jasa terkonsentrasi. Di sisi lain, kecamatan-

kecamatan yang mengalami kepadatan penduduk sedang dan rendah merupakan

area yang didominasi oleh permukiman maupun pertanian.

2.1.3. Laju Pertumbuhan

Untuk Kota Pematangsiantar, analisis laju pertumbuhan penduduk dilakukan dalam

rentang waktu 4 dekade, yaitu tahun 1971-2010. Data yang digunakan adalah data

Sensus Penduduk Pada Tahun 1971, 1980, 1990, 2000 dan 2010. Analisis dilakukan

dengan mentabulasi data jumlah penduduk per 10 tahun dalam rentang waktu

tersebut, dan selanjutnya mengkalkulasi laju pertumbuhan per 10 tahun dan laju

keseluruhan. Dan untuk dua tahun terakhir yakni 2011, 2012 mengenai laju

pertumbuhan penduduk Kota Pematangsiantar dilakukan dengan menggunakan

metode prediksi dengan perhitungan yang biasa dilakukan untuk mengetahui laju

pertumbuhan penduduk. Untuk mendapatkan gambaran yang lebih tajam, analisis

laju pertumbuhan penduduk Kota Pematangsiantar dilakukan dengan

membandingkannya dengan laju pertumbuhan Provinsi Sumatera Utara. Data

pertumbuhan penduduk Kota Pematangsiantar dan Provinsi Sumatera Utara

masing-masing ditunjukkan pada Tabel 2.3 dan Tabel 2.4.

Tabel 2.3Perkembangan Jumlah dan Laju Pertumbuhan Penduduk Kota

Pematangsiantar

Laju Per Tahun

Jumlah Pddk Pertambahan Laju Per 10 Thn

Laju total

129,232 1.78

1.82 150,376 21,144 16.36

4.59 219,328 68,952 45.85

1.01 241,524 22,196 10.12


26


-0.27 234,885 -6,639 -2.75

236.893 -2,008 -

2012 236,497 -0,396 - Sumber : Sensus Penduduk Tahun 1971, 1980, 1990, 2000, 2010.

Tabel 2.4Perkembangan Jumlah dan Laju Pertumbuhan Penduduk Provinsi Sumatera

Utara

Tahun Jumlah Pddk

Pertambahan

Laju Per 10 Thn

Laju Total

1971 6,621,831 1.90

1980 8,360,894 1,739,063 26.26

1990 10,256,027 1,895,133 22.67

2000 11,513,973 1,257,946 12.27

2010 12,985,075 1,471,102 12.78

2011 13,103,596* 0,118,521* -

2012 13,248,386* 0,14479* -

Sumber : Sensus Penduduk Tahun 1971, 1980, 1990, 2000, 2010.

*) pertumbuhan penduduk 2011,2012 bersumber pada Sumatera Utara dalam Angka 2013

Berdasarkan kedua tabel di atas, dapat diamati bahwa Kota Pematangsiantar

mengalami penurunan laju pertumbuhan penduduk selama periode 1971-2010

(Gambar 1.1). Pada periode awal (1971-1980), Kota Pematangsiantar mengalami

laju pertumbuhan sebesar 1,82% per tahun, pada periode 1980-1990 sebesar

4,59% per tahun, pada periode 1990-2000 sebesar 1,01% per tahun, dan pada

periode 2000-2010 menjadi -0,27% per tahun. Kondisi ini berbeda dengan pola

pertumbuhan pada tingkat provinsi, dimana laju pertumbuhan penduduk relatif

stabil dan positif pada setiap dekade (Gambar 1.1 dan Gambar 1.2). Selama periode

1971-2010 Kota Pematangsiantar mengalami laju pertumbuhan penduduk rata-rata

sebesar 1,78%, lebih rendah dari laju pertumbuhan Provinsi Sumatera Utara yaitu

sebesar 1,9%.

Dari angka di atas dapat disimpulkan bahwa Kota Pematangsiantar mengalami

pertumbuhan penduduk yang lambat, bahkan pertumbuhan negatif dalam 10 tahun


26


terakhir. Pertumbuhan penduduk juga berpola non-linier, dimana terjadi

percepatan pada 20 tahun pertama dan perlambatan pada 20 tahun kedua.

Rendahnya laju pertumbuhan penduduk disebabkan 2 faktor. Pertama, terjadinya

arus migrasi keluar (out-migration) yang cukup kuat menuju kota-kota besar

lainnya, seperti Medan atau kota-kota di Pulau Jawa. Arus migrasi yang tercermin

dari struktur umur penduduk yang disebabkan oleh keinginan mencari pendidikan

yang lebih baik maupun pekerjaan. Kedua, kuatnya daya tarik hinterland,

khususnya Kecamatan Siantar Kabupaten Simalungun, sebagai lokasi tempat

tinggal. Kondisi ini menyebabkan banyak penduduk yang bekerja di Kota

Pematangsiantar namun menetap di Kecamatan Siantar (Kawasan Jl. Asahan).

Dengan demikian wilayah Kota Pematangsiantar sendiri bukan menjadi alternatif

utama bagi calon penduduk, sehingga mencegah meningkatnya arus penduduk

masuk.

2.1.4. KEADAAN PEREKONOMIAN

A. Sektor Pertanian

Sektor pertanian Kota Pematangsiantar

meliputi sub sektor tanaman pangan, tanaman

perkebunan, peternakan dan perikanan.

Komoditas yang dihasilkan meliputi padi, biji

sawit, yang sebagian besar diolah dan

dipasarkan melalui sentra-sentra pemasaran

di Kota Pematangsiantar.

Secara keseluruhan, sektor pertanian

memberikan nilai output 103 miliar rupiah, atau 2,99% dari total PDRB Kota

Pematangsiantar. Sektor ini juga menjadi lapangan pekerjaan bagi penduduk

sebanyak 17.587 jiwa (8,8% dari total angkatan kerja). Karena itu pengembangan

sektor ini cukup strategis baik bagi perekonomian kota maupun mata pencaharian

penduduk. Namun pada tahun 2012 sektor pertanian Kota Pematangsiantar relatif

kecil yakni hanya 2,55% dari total PDRB dengan sumbangan peternakan 1,48%

diikuti oleh subsektor tanaman bahan makanan 1,06%. Meskipun sektor pertanian

semakin menurun dari tahun ke tahun, sektor pertanian Kota Pematangsiantar


26


tetap memiliki arti penting lain yang membuatnya strategis bagi kebijakan

pengembangan Kota Pematangsiantar, yaitu:

1. Sektor pertanian, khususnya sub sektor tanaman pangan, memiliki nilai

strategis secara nasional sehingga keberadaannya harus dipertahankan

(sesuai dengan UU No. 41 Tahun 2009 tentang Perlindungan Lahan

Pertanian Pangan Berkelanjutan) demi ketahanan pangan nasional.

2. Sebagian besar lahan pertanian di Kota Pematangsiantar merupakan sawah

beririgasi teknis, sehingga memang sudah diarahkan sebagai salah satu

sentra pertanian oleh pemerintah. Dengan demikian, alih fungsi lahan

pertanian tersebut menyebabkan konflik terhadap kebijakan pemerintah.

3. Luas lahan pertanian di Kota Pematangsiantar mengalami fluktuatif dari

tahun ketahun, hal ini terlihat pada tahun 2009 Lahan pertanian di Kota

Pematangsiantar mencakup area yang luas, yaitu 4.308 Ha (sumber: Kota

Pematangsiantar Dalam Angka, 2009), kemudian bertambah menjadi 5.084

Ha pada tahun 2010, sementara pada tahun 2011 lahan pertanian di Kota

Pematangsiantar mengalami penurunan yakni menjadi 4.475, di tahun

2012 perkembangan luas lahan pertanian kembali mengalami penurunan

menjadi 3.896 atau sekitar 14,86% (sumber: Kota Pematangsiantar Dalam

Angka, 2013) . Wilayah pertanian tersebar di beberapa kecamatan dan

umumnya mengambil tempat di sekitar jalur sungai. Hal ini membuat

keberadaannya sangat berpotensi untuk sekaligus menjadi ruang terbuka

hijau dan melindungi ekosistem sungai dari kegiatan perkotaan.

B. Sektor Industri

Sektor industri industri merupakan sektor penting di Kota Pematangsiantar karena

telah menjadi salah satu sektor pendorong pada periode awal perkembangan kota.

Secara historis, industri Kota Pematangsiantar dikenal menghasilkan rokok putih

dan tepung tapioka yang dipasarkan hingga ke mancanegara. Dewasa ini, terdapat

berbagai jenis industri seperti industri makanan, industri tekstil, industri logam,

serta meliputi industri besar/sedang dan industri kecil.

Tabel 2.5

Jumlah Unit Industri Besar/Sedang dan Industri Kecil Tahun 2012


26


No. K e l o m p o k I n d u s t r i Jumlah Industri

Besar Kecil

1 Industri Makanan, Minuman, dan Tembakau 20

172

2 Industri Tekstil, Pakaian Jadi, dan Kulit 5 45

3 Industri Kayu dan Barang-barang Dari Kayu 3 35

4 Industri Kertas Percetakan dan Penerbitan 2 58

5 Industri Kimia, Minyak Bumi, Batu Bara, Karet dan Plastik 2

48

6 Ind. Barang Galian Bukan Logam Kecuali Brg dari Minyak Bumi dan Bt. Bara

0 0

7 Industri Logam Dasar 0 0

8 Industri Barang-Barang dari Logam, Mesin dan Perlengkapannya

2 149

9 Industri Pengolahan lainnya 1 19

Jumlah / Total 35

526

Sumber : Kota Pematangsiantar Dalam Angka, 2013.

Secara keseluruhan, sektor industri memberikan nilai output sebesar 882 miliar

rupiah, atau 25,5% dari total PDRB Kota Pematangsiantar. Sektor ini juga menjadi

lapangan pekerjaan bagi penduduk sebanyak 18.785 jiwa (9,41%% dari total

angkatan kerja). Karena itu sektor industri memiliki arti penting bagi Kota

Pematangsiantar:

1. Menjadi penyumbang PDRB kedua terbesar (setelah sektor perdagangan) di

Kota Pematangsiantar

2. Merupakan sektor basis sehingga keberadaannya merupakan penentu bagi

berbagai sektor/tenaga kerja non basis.

3. Sektor industri Kota Pematangsiantar merupakan bagian dari sistem agro

bisnis Kawasan Agropolitan Dataran Tinggi, dimana berbagai industri seperti

pengolahan tepung tapioka, pengolahan jagung dsb, merupakan sub sistem

pengolahan.

4. Sektor industri merupakan mata pencaharian penduduk yang terdidik.


26


C. Sektor Perdagangan

Sektor perdagangan memegang peranan penting dan menjadi sektor dengan

pertumbuhan paling pesat selama satu dekade terakhir. Sektor ini pada awalnya

digerakkan oleh kegiatan perdagangan grosir maupun retail yang berlokasi di

sekitar Pasar Horas dan Pasar Parluasan, namun selanjutnya berkembang sehingga

mencakup perdagangan modern, seperti supermarket, rumah makan, dengan merk

nasional dan internasional. Kegiatan perhotelan juga terlihat mengalami

perkembangan dengan lokasi saling berdekatan dengan perdagangan dan rumah

makan. Saat ini kegiatan perdagangan, rumah makan dan hotel tersebar di 4

kecamatan pusat kota, Siantar Utara, Siantar Timur, Siantar Selatan dan Siantar

Barat.

Pada Tahun 2008, sektor perdagangan menghasilkan nilai output sebesar 1,05

triliun rupiah, atau 30,33% dari total PDRB Kota Pematangsiantar. Pertumbuhan

sektor perdagangan dari tahun ke tahun terus meningkat. Pada tahun 2012 tercatat

sektor perdagangan memberikan kontribusi sebesar 35,91%, subsektor

perdagangan besar dan eceran memberikan kontribusi 34,29%, restoran 1,10% dan

subsektor perhotelan berkontribusi sebesar 0,53%. Untuk itulah sektor

perdagangan menjadi sektor penyumbang terbesar dalam pembentukan PDRB kota.

Sektor perdagangan memiliki arti penting bagi Kota Pematangsiantar yaitu:

1. Sektor ini menjadikan Kota Pematangsiantar sebagai pusat koleksi dan

distribusi komoditas pertanian dan industri bagi wilayah Dataran Tinggi

Sumatera Utara terutama Kabupaten Simalungun, Toba Samosir, Samosir,

Humbang Hasundutan dan Tapanuli Utara.

2. Sektor ini menjadi mata pencaharian terbesar penduduk Kota

Pematangsiantar. Pada Tahun 2008, sektor perdagangan menyerap tenaga

kerja sebesar 77.375 jiwa atau 38,76% dari total tenaga kerja.

3. Sektor perdagangan meliputi kegiatan perdagangan kaki lima yang memiliki

elastisitas penyerapan tenaga kerja yang tinggi.

D. Sektor Keuangan, Persewaan dan Jasa Perusahaan

Sektor keuangan menghasilkan nilai output sebesar 411,1 miliar rupiah, atau

11,89% dari total PDRB Kota Pematangsiantar, sehingga menjadikannya sebagai


26


sektor keempat terbesar dalam pembentukan PDRB. Pada tahun 2012 sektor

keuangan memberikan kontribusi sebesar 14,11% terhadap total PDRB. Sektor

keuangan merupakan salah satu sektor yang mengalami pertumbuhan output

paling signifikan disamping sektor perdagangan. Dilihat dari nilai tambah sektor ini

sendiri, subsektor bank berkontribusi sebesar 54,46% kemudian diikuti subsektor

sewa bangunan 21,39%, sektor lembaga non bank 13,73%, jasa perusahaan 9,50%,

dan perusahaan jasa penunjang keuangan 0,92% yang berkontribusi paling kecil

kepada sektor keuangan, persewaan dan jasa perusahaan (Sumber data : PDRB Kota

Pematangsiantar 2007-2012)

Perkembangan sektor keuangan merupakan dampak langsung dari pertumbuhan

perekonomian kota, sehingga pertumbuhan sektor ini diduga akan terus

berlangsung.

E. Sektor Jasa-Jasa

Sektor jasa-jasa menghasilkan nilai output sebesar 418,6

miliar rupiah, atau 12% dari total PDRB Kota

Pematangsiantar, sehingga menjadikannya sebagai

sektor ketiga terbesar dalam pembentukan PDRB.

Sektor jasa-jasa meliputi jasa pemerintahan dan jasa

kemasyarakatan (pendidikan, kesehatan, peribadatan

dsb). Pada tahun 2012 sektor jasa-jasa memberikan sumbangan sebesar 12,53%

dengan kontribusi subsektor pemerintahan 9,11% dan subsektor swasta 3,42%

dari keseluruhan total PDRB (Sumber data : PDRB Kota Pematangsiantar 2007-

2012) Salah satu faktor yang mendorong besarnya kontribusi sektor jasa-jasa

dalam perekonomian Pematangsiantar adalah karena banyaknya unit-unit kegiatan

skala besar seperti perguruan tinggi (mis. STT Nomensen, Universitas Simalungun),

Rumah Sakit Umum dan pusat-pusat peribadatan. Faktor lainnya adalah banyaknya

kantor pemerintahan dimana sebagian merupakan perwakilan dari tingkat provinsi

(balai/kanwil) maupun instansi Pemkab Simalungun. Di sisi lain, berbagai fasilitas

pendidikan, kesehatan dan peribadatan tersebut secara historis memiliki peran dan

kualitas yang menentukan dalam skala regional. Sebagai contoh, STT Nomensen

telah menjadi salah satu sekolah tinggi agama paling berpengaruh di Provinsi


26


Sumatera Utara, sementara SMUN 2 dan SMU Budi Mulia telah menjadi unggulan

dalam skala regional. Demikian pula RSU Djasemen Saragih dan RSU Horas Insani

memiliki wilayah pelayanan skala regional.

Secara keseluruhan kondisi ini menjadikan sektor jasa-jasa menghasilkan output

ekonomi dan lapangan kerja yang signifikan. Dalam waktu mendatang,

pengembangan sektor tersebut perlu diakomodasi secara spasial dalam bentuk

alokasi ruang secara memadai.

2.2 KEADAAN PD PEMBANGUNAN DAN ANEKA USAHA

Saat ini Perusahaan Daerah Pembangunan dan Aneka Usaha baru dibentuk di

Kota Pematangsiantar dan telah disahkan dengan dikeluarkannya Perda

tentang pembentukan Badan Usaha Milik Daerah ini. Dalam upaya menggali

sumber-sumber Pendapatan Asli Daerah, Pemerintah Daerah Kota

Pematangsiantar melalui Peraturan Daerah yang dibentuk untuk

melegalisasi sebuah Perusahaan Daerah yaitu Perusahaan Daerah

Pembangunan dan Aneka Usaha akan mengelola semua asset yang diberikan

oleh Pemerintah Kota Siantar. Badan Usaha ini akan mengelola unit usaha

dibidang berikut:

Perumahan dan permukiman

Transportasi dan ekspedisi

Perhotelan dan kepariwisataan

Perparkiran

Konstruksi

Kesehatan dan farmasi

Pendidikan dan pelatihan

Perkantoran dan pertokoan

Pertanian dan perkebunan

Pertambangan dan energi

Kebersihan dan pertamanan

Perbankan dan asuransi

Percetakan


26


Informasi dan telekomunikasi

Perbengkelan

Olah raga

Perdagangan dan industry manufaktur

Makanan dan minuman

Jasa lainnya.

Pada saat ini PD Pembangunan dan Aneka Usaha diharapkan dapat menjadi

salah satu sumber PAD Kota Pematangsiantar. Dalam usaha pembentukan

awalnya, pengoperasian PD Pembangunan dan Aneka Usaha akan diberikan

asset Pemerintah Kota Pematangsiantar yang saat ini kurang produktif,

yaitu:

Terminal Tanjung Pinggir

Rumah Toko di jl Ahmad Yani

SD Regrouping (4 Sekolah Dasar)

Rumah Potong Hewan

Terminal Sukadame

Bagian depan Rumah Sakit Daerah

Pasar Hongkong (Psr Diponegoro)

Taman Hewan Pematangsiantar

Jika pengelolaan unit-unit usaha PD. Pembangunan dan Aneka Usaha

tersebut dikelola dengan profesional dan manajemen yang baik, maka PD.

Pembangunan dan Aneka Usaha Kota Pematangsiantar dapat menjadi

sebuah perusahaan yang dapat berkembang, maju, mandiri dan berdaya

saing. Selain asset lahan dan bangunan Pemerintah Kota Pematangsiantar

akan memberikan dana penyertaan modal sebesar 50 Milyar dalam jangka

waktu 10 tahun dan pada awal tahun akan diberikan sebesar 10 Milyar

rupiah.

Dalam upaya mencapai tujuan untuk menjadi Perusahaan Daerah yang professional

dan mandiri maka PD Pembangunan dan Aneka Usaha memiliki rencana kerja

utama yaitu :


26


• Melakukan perencanaan, pembangunan, pemeliharaan dan/atau mengelola

asset daerah yang diberikan oleh Pemko Pematangsiantar

• Membantu menciptakan stabilitas harga dan kelancaran distribusi barang

dan jasa

• Melakukan kerjasama dengan pihak ketiga yang bersifat membangun kepada

para pihak

• Melaksanakan upaya pemberdayaan pengusaha loKal.

• Melakukan usaha perdagangan barang dan jasa professional berskala pasar

semi modern dan modern

• Melakukan usaha lain dan penyertaan modal pada badan usaha lain, yang

tidak bertentangan dengan maksud dan tujuan didirikannya Perusahaan

Daerah

• Perusahaan Daerah dapat mengembangkan usahanya dengan membentuk

cabang, unit-unit usaha dan perwakilan serta anak perusahaan yang

berbentuk hukum perseroan terbatas (PT).


26


Rencana Struktur Organisasi PD Pembangunan dan Aneka Usaha


Gambar 2.2. Struktur Organisasi PD Pembangunan dan Aneka Usaha

26


2.3 IDENTIFIKASI ASET PD PEMBANGUNAN DAN ANEKA USAHA

Aset-aset yang akan dikelola oleh PD Pembangunan dan Aneka Usaha adalah

sebagai berikut:

1. Rumah Potong Hewan

Rumah Potong Hewan terletak di Jalan Melanthon Siregar, Kecamatan Siantar

Marihat, Kota Pematangsiantar Provinsi Sumatera Utara. Rumah Potong Hewan ini

memiliki luas total lahan seluas 12.290 m² dan luas bangunan yang ada seluas 1.953

m².

Gambar 2.3. Kondisi Aset RPH

Kondisi lapangan rumah potong hewan yang kosong dan tidak produktif

Kondisi tempat pemotongan hewan

2. Rumah Toko

Aset ini meliputi tanah seluas ± 345 m², luas tanah seluas ± 675 m². Bangunan ruko

terdiri atas bangunan gedung permanen 2 lantai. Lokasi ruko ini sangat strategis

untuk peruntukan usaha karena terletak dekat dengan pusat kota dan dekat dengan

berbagai fasilitas kebutuhan masyarakat. Lokasinya berada di jalan Jend. Ahmad

Yani.


26


Gambar 2.4. Kondisi Aset Rumah Toko

Kondisi Bangunan Rumah Toko Kondisi bangunan yang permanen

3. Eks Terminal Sukadame

Aset ini meliputi tanah seluas 1.155 m² dan bangunan semipermanen. Pada saat ini

aset tersebut digunakan sebagai kios perdagangan dan terminal agrobisnis. Lokasi

objek terletak di dalam eks terminal sukadame, Kecamatan Siantar Barat Kota

Pematangsiantar.

Gambar 2.5. Kondisi Eks Terminal Sukadame

Kondisi terminal Agrobisnis Aset Sub Terminal Agrobisnis dimiliki oleh

Pemerintah Kota Pematangsiantar


26


4. Regrouping SD (4 sekolah SD)

Aset ini tersebar di Kota Pematangsiantar, tepatnya ada 4 sekolah yang akan

dikelola oleh PD Pembangunan dan Aneka Usaha. Pada saat ini aset tersebut tidak

digunakan sebagai fasilitas sekolah. Sebagian asset memiliki kualitas gedung yang

masih bagus sementara ada juga asset yang dalam kondisi yang tidak layak.

Gambar 2.6. Kondisi Regrouping SD

gedung eks sekolah dasar yang sudah direnovasi Bangunan gedung berada diantar gedung sekolah yang lain

5. Terminal Tanjung Pinggir

Asset ini merupakan lokasi terminal regional yang direncanakan sebelumnya.

Namun operasional terminal tidak berjalan karena belum siapnya atau belum

tersosialisasikannya pemindahan terminal yang ada saat ini. Kondisi terminal

kosong dan masih banyak lahan kosong yang belum digunakan.

Gambar 2.7. Kondisi Terminal Tanjung Pinggir

Kondisi bangunan yang masih rapi Perkerasan jalan sudah permanen

6. Rumah Sakit (gedung bagian depan)


26


Aset ini masih mamiliki gedung bangunan yang relatif terawat dan memiliki

halaman kosong yang luas. Posisinya sangat strategis karena berada di jalan

merdeka yang merupakan pusat kegiatan perdagangan di Kota Pematangsiantar.

Gambar 2.8. Kondisi Rumah Sakit (gedung bagian depan)

Kondisi bangunan Depan RS Lahan kosong di depan RS

7. Pasar Hongkong (Pasar Diponegoro)

Aset ini meliputi tanah seluas ± 1.000 m², bangunan terdiri atas kios beserta sarana

pelengkap yang terdiri dari toilet dan sarana umum lainnya dan sarana parkir

(perkerasan). Total luas bangunan sama dengan luas lahan seluas ± 1.000 m².

Gambar 2.9. Kondisi Pasar Hongkong (Pasar Diponegoro)

Kondisi parkir pasar Kondisi kios dan lokasi parkir yang terbatas

8. Taman Hewan Pematangsiantar


26


Taman Hewan Pematang Siantar (THPS) atau sebelumnya dikenal juga sebagai

Kebun Binatang Siantar dan Kebun Binatang Pematang Siantar, adalah kebun

binatang yang terletak di kota Pematangsiantar. Kebun binatang ini resmi dibuka

untuk umum pada tanggal 27 November 1936 dengan luas areal sekitar 4.5 hektare.

THPS berlokasi di Jl. Kapt. MH. Sitorus No. 10, Kota Pematang Siantar, Provinsi

Sumatera Utara. Sampai saat ini THPS masih mempertahankan statusnya sebagai

kebun binatang yang terlengkap dan terbaik di wilayah Sumatera Utara.

Gambar 2.10. Kondisi Taman Hewan Pematangsiantar

Kondisi gapura THPS Kondisi didalam THPS

2.4 STRATEGI PENGEMBANGAN PD PEMBANGUNAN

Strategi pengembangan PD Pembangunan dan Aneka Usaha dibagi atas 4 strategi

yaitu strategi marketing, strategi Research and Development, strategi Struktural

dan strategi financial.

a. Marketing Strategies

Kampanye promosi untuk setiap unit usaha PD Pembangunan dan Aneka

Usaha :

Promosi melalui pendekatan ke organisasi dan komunitas publik.

Promosi melalui event—event yang diadakan di area unit usaha PD

Pembangunan dan Aneka Usaha.

Promosi melalui periklanan (billboard) untuk tiap unit usaha.

Menciptakan dan mengedepankan Brand produk yang baru.


http://id.wikipedia.org/wiki/Sumatera_Utara

http://id.wikipedia.org/wiki/Sumatera_Utara

http://id.wikipedia.org/wiki/Pematang_Siantar

http://id.wikipedia.org/wiki/1936

http://id.wikipedia.org/wiki/27_November

http://id.wikipedia.org/wiki/Kebun_binatang

http://id.wikipedia.org/wiki/Pematangsiantar

26


b. R&D Strategies

Mengedepankan riset tentang keinginan Pasar yang ada saat ini.

Mengedepankan riset tentang keinginan Pasar yang ada saat ini.

Memanfaatkan Teknologi Informasi (IT) dalam menjalankan operasional

perusahaan

Memastikan nilai perusahaan yang baru kepada seluruh pekerja dalam

perusahaan

c. Organizational/Structural Strategies

Membentuk sistem perusahaan dengan mengurangi sistem yang terpusat

Menyusun struktur perusahaan menjadi lebih kecil dan terintegrasi.

Level manajer lebih diberi tanggungjawab pekerjaan dan kebebasan dalam

mengambil keputusan dan dituntut untuk melaksanakan tugas berdasarkan

hasil pekerjaan dibarengi dengan peningkatan kapasitas dan kapabilitas.

d. Financial Strategies

Memanfaatkan IT untuk mengurangi sistem administrasi yang berbelit-

belit.

Inisiatif untuk mengurangi biaya produksi.

Melaksanakan Feet and Proper test terhadap perekrutan SDM yang baru

agar diperoleh SDM yang produktif.

Menghilangkan sistem pembayaran/keuangan yang berbelit-belit yang

mengakibatkan kinerja tiap unit usaha semakin kompleks (Efisien, Efektif

dan Produktif).

2.5 RENCANA PENGEMBANGAN PD PEMBANGUNAN DAN ANEKA USAHA

Undang-undang Nomor 5 Tahun 1962 tentang Perusahaan daerah telah

memberikan pengertian tentang perusahaan daerah, dimana dititik beratkan

kepada faktor permodalan yang dinyatakan untuk seluruhnya atau sebagiannya

merupakan kekayaan daerah yang dipisahkan.

Sedangkan berdasarkan Keputusan Menteri Dalam Negeri dan Otda Nomor 43

Tahun 2000 tentang Pedoman Kerjasama Perusahaan Daerah dengan Pihak Ketiga


26


Pasal 1, menetapkan bahwa: “Perusahaan daerah adalah semua badan usaha yang

modalnya merupakan kekayaan daerah yang dipisahkan dan pendiriannya

diprakarsai oleh daerah”

Ada beberapa hal mengenai perusahaan daerah yaitu sebagai berikut :

1. Perusahaan Daerah adalah kesatuan produksi yang bersifat: Memberi jasa,

Menyelenggarakan pemanfaatan umum, memupuk pendapatan.

2. Tujuan perusahaan daerah untuk turut serta melaksanakan pembangunan

daerah khususnya dan pembangunan kebutuhan rakyat dengan

menggutamakan industrialisasi dan ketentraman serta ketenangan kerja

menuju masyarakat yang adil dan makmur.

3. Perusahaan daerah bergerak dalam lapangan yang sesuai dengan urusan

rumah tangganya menurut perundang-undangan yang mengatur pokok-

pokok pemerintahan daerah.

4. Cabang-cabang produksi yang penting bagi daerah dan mengusai hajat hidup

orang banyak di daerah, yang modal untuk seluruhnya merupakan

kekayaan daerah yang dipisahkan.

Dalam konteks wilayah Kota Pematangsiantar, saat ini Perusahaan Daerah yang

telah beroperasi di Kota Pematangsiantar adalah Perusahaan Daerah Air Minum

(PDAM) Tirta Uli. Seiring dengan perkembangan Kota Pematangsiantar dan dalam

rangka meningkatkan pelayanan kepada masyarakat, diadakan sebuah instansi

khusus yang mengelola usaha pembangunan dengan lebih fleksibel di Kota

Pematangsiantar untuk lebih mengembangkan perekonomian daerah.

Adapun maksud dan tujuan pendirian Perusahaan Daerah Pembangunan dan Aneka

Usaha Kota Pematangsiantar ini adalah:

a. Menyediakan pelayanan kepada masyarakat sesuai dengan lingkup

usahanya

b. Meningkatkan Pendapatan Asli Daerah (PAD).

c. Turut serta melaksanakan pembangunan daerah dan menunjang kebijakan

program pemerintah dalam pelayanan umum di bidang ekonomi.


26


d. Pembangunan di bidang pembangunan serta dibidang usaha barang dan

jasa yang berkaitan dengan pengelolaan badan usaha dengan menerapkan

prinsip-prinsip manajemen perusahaan yang baik

e. Memanfaatkan sumber daya dan asset yang dimiliki Perusahaan Daerah

guna meningkatkan produktivitas barang dan jasa yang bermutu tinggi.

f. Memanfaatkan sumber daya lokal yang dihasilkan masyarakat Kota

Pematangsiantar dan hinterland-nya guna meningkatkan nilai tambah

barang dan jasa.

Ruang lingkup usaha atau jenis usaha Perusahaan Daerah Pembangunan dan Aneka

Usaha Kota Pematangsiantar ini adalah:

a. Perumahan dan permukiman

b. Transportasi dan ekspedisi

c. Perhotelan dan kepariwisataan

d. Perparkiran

e. Konstruksi

f. Kesehatan dan farmasi

g. Pendidikan dan pelatihan

h. Perkantoran dan pertokoan

i. Pertanian dan perkebunan

j. Pertambangan dan energi

k. Kebersihan dan pertamanan

l. Perbankan dan asuransi

m. Percetakan

n. Informasi dan telekomunikasi

o. Perbengkelan

p. Olah raga

q. Perdagangan dan industry manufaktur

r. Makanan dan minuman

s. Jasa lainnya.


26


2.6 PENDEKATAN UMUM ANALISIS INVESTASI

Berdasarkan masalah yang akan diteliti, kerangka konsep penelitian ini

menggunakan pendekatan dengan Input, Proses, Output, dimana faktor internal dan

faktor eksternal sebagai pendukung untuk pengambilan keputusan didalam Analisis

Rencana Investasi Perusahaan Daerah Pembangunan dan Aneka Usaha Kota

Pematangsiantar.

Untuk mendapatkan hasil penelitian ini melalui analisis situasi dari faktor internal

yang meliputi biaya operasional Rumah Potong Hewan, Rumah Toko dan Terminal

Sukadame di Kota Pematangsiantar serta sumber dana sedangkan faktor eksternal

didapatkan gambaran dari data demografi, sarana prasarana, fasilitas usaha,

selanjutnya diuraikan lagi dengan melihat analisa kebutuhan jenis usaha, trend, dan

kemampuan pembiayaan sampai kebutuhan akan perlunya pembentukan Badan

Usaha Milik Daerah. Dengan mempertimbangkan hal tersebut diatas maka akan

diuraikan kerangka pembahasan studi ini dalam Bagan Alur di bawah ini :


Studi Pendahuluan

Identifikasi Masalah dan Penetapan Tujuan

Tinjauan Pustaka

Pengumpulan Data

Data Sekunder Data Primer

Rencana Strategisdan

Fasilitas Pendukung

Survei Kondisi Lapangan

Analisis Karakteristik Jenis Unit Usaha

Analisis Kebutuhan BUMD

Layout

Kesimpulan dan Saran

A

26



Biaya Investasi Awal / Pembangunan PD Pembangunan dan Aneka Usaha

Gambar 2.11 Prosedur Penelitian Analisis

Parkir,sewa Biaya Langsung Biaya Tdk LangsungA

Pendapatan Total BiayaPembangunan

Discount Rate /Penentuan Tingkat Pertumbuhan Pendapatan

(Geometric/Gradient)

Menyusun Casf Flow

Tidak LayakB/C ≥ 1NPV ≥ 0IRR ≥ i

Ya

Test Sensitivitas

Kesimpulan dan Saran

Tidak

26


2.7 METODOLOGI

2.7.1 Rancangan Penelitian


Gambar 2.12 Prosedur Penelitian Kelayakan Finansial PD Pembangunan dan Aneka Usaha

26


Penyusunan studi kelayakan ini merupakan studi kasus dengan penelitian

kwantitatif yang dilakukan di Kota Pematangsiantar dengan menggunakan analisis

trend pada faktor internal dan eksternal serta analisa pembiayaan untuk

menentukan kelayakan investasi pada PD Pembangunan dan Aneka Usaha Kota

Pematangsiantar.

2.7.2 Persiapan Pelaksanaan Kegiatan

Persiapan yang dilakukan antara lain menyangkut hal-hal sebagai berikut :

a. Persiapan Administrasi; masalah administrasi yang harus diselesaikan terutama

meliputi adminsitrasi kontrak dan legalitas personil yang akan ditugaskan untuk

melaksanakan pekerjaan ini, baik legalitas di lingkungan intern Konsultan

maupun legalitas yang diperlukan untuk berhubungan dengan pihak lain yang

terkait.

b. Persiapan Personil; penyusunan Tim Pelaksana yang mampu menangani

pekerjaan ini yang meliputi kualifikasi (kompetensi) dan jumlah tenaga. Setelah

tim terbentuk, langkah selanjutnya adalah menyusun jadwal pelaksanaan

pekerjaan, dengan mendasarkan pada alokasi waktu yang telah realisistis dan

optimum, baik secara keseluruhan maupun secara parsial sesuai dengan tugas

masing-masing Tenaga Ahli dalam melaksanakan pekerjaan.

c. Persiapan Peralatan; seluruh peralatan, baik untuk keperluan kantor maupun

untuk survei lapangan, disiapkan dengan teliti agar dapat segera digunakan

pada saat diperlukan dalam pelaksanaan pekerjaan.

Selain persiapan ketiga hal tersebut, adalah penting untuk mengadakan penyusunan

data dan informasi yang diperlukan guna menunjang pekerjaan, dengan

membedakan atas jenis-jenis data/informasi mana yang tersedia dan yang belum

tersedia serta data/informasi mana harus diusahakan ketersediaannya. Dilakukan

pula inventarisasi informasi yang diperlukan untuk peninjauan lapangan (survei

pendahuluan/reconnaissance survey) pada lokasi asset PD Pembangunan dan Aneka

Usaha.

2.7.3 Lokasi Penelitian


26


Studi kelayakan dilakukan di lokasi asset daerah yang akan diserahkan kepada PD

Pembangunan yang ada di Kota Pematangsiantar yang berlokasi di kecamatan yang

ada di Kota Pematangsiantar, dengan fokus penelitian dilakukan pada kelayakan

investasi PD Pembangunan dan Aneka Usaha Kota Pematangsiantar yang terdiri

dari :

Terminal Tanjung Pinggir

Rumah Toko

SD Regrouping

Rumah Potong Hewan

Terminal Sukadame

Bagian depan Rumah Sakit Daerah

Pasar Hongkong (Psr Diponegoro)

Taman Hewan Pematangsiantar

Sementara analisis investasi awal yang akan dikaji dan dilihat kelayakan

investasinya adalah kondisi asset dari masing-masing unit usaha yang akan dikelola

oleh PD Pembangunan dan Aneka Usaha untuk kebutuhan Kota Pematangsiantar.

2.7.4 Pengumpulan Data

Penentuan sumber data dapat bersifat primer dan sekunder. Kedua data tersebut

dilakukan pada saat kondisi sekarang atau data terbaru. Ketelitian dan kesahihan

data perlu diteliti jikalau adanya kemungkinan kesalahan karena adanya perubahan

data base yang telah dikumpulkan.

Untuk mendapatkan informasi dalam penelitian ini dilakukan pengumpulan data

primer yaitu : Data primer didapat dengan melakukan survei kondisi eksisting

pengelola asset terpilih yang akan dirubah menjadi BUMD dan kondisi asset dari

masing-masing unit usaha yang akan dikelola oleh PD Pembangunan dan Aneka

Usaha.

Data sekunder yaitu : pengumpulan data internal melalui wawancara pada pihak –

pihak terkait, pengumpulan laporan rencana-rencana yang ada kaitannya dengan

pembangunan PD Pembangunan dan Aneka Usaha, juga data pendukung lainnya


26


dari bagian pembiayaan berupa informasi perkiraan biaya operasional dari masing-

masing unit usaha di Kota Pematangsiantar.

Pengumpulan data eksternal yang berhubungan dengan data demografi yaitu sosio

ekonomi masyarakat di wilayah Kota Pematangsiantar bersumber dari Badan Pusat

Statistik (BPS), dalam kurun waktu tahun 2008 – 2013, pendukung data lain yaitu

data-data dari Bappeda seperti biaya gedung dan lahan per meter persegi,

perkiraan biaya operasional dan suku bunga di Kota Pematangsiantar yang berlaku

saat ini.

2.7.5 Pengolahan data

Kegiatan pengolahan data meliputi tahapan sebagai berikut :

1. Memeriksa dan meneliti apakah data yang sudah ada lengkap dan sesuai

dengan kebutuhan dan tujuan penelitian.

2. Mengelompokkan data yang ada dikelompokkan ke bagian – bagian yang

lebih spesifik untuk memudahkan dalam menganalisanya.

2.7.6 Analisa Data

Data yang telah dikumpulkan akan dianalisis, dengan tahapan sebagai berikut :

1. Dilakukan cleaning terhadap data yang telah diperoleh dari lembar

pengumpul data sehingga terjamin validitas data, apabila terdapat data yang

meragukan dilakukan klarifikasi dengan sumber data baik.

2. Dilakukan entry data terhadap data yang telah diperoleh dari data primer

maupun sekunder dengan menggunakan software yang sesuai, untuk

analisis trend dengan menggunakan program forecasting linier regresi dan

program sphreadsheet untuk menghitung keuangannya.

3. Dari seluruh data yang telah terkumpul dan telah dilakukan entry, maka

selanjutnya dilakukan analisa kuantitatif dalam bentuk tabulasi analisa

transportasi untuk mendapatkan keputusan pengembangan yang diperoleh

dari data dengan lima tahun terakhir. Analisis data yang dilakukan meliputi

analisis karakteristik fasilitas sarana dan prasarana, analisis peramalan

kebutuhan perusahaan daerah dengan penejelasan sebagai berikut :


26


a. Analisis Lembaga Usaha di Kota Pematangsiantar.

Analisis yang dilakukan adalah dengan melakukan pembobotan dan

scoring tehadap variabel masing-masing alternative lembaga/badan

yang telah dipilih. Penentuan lembaga pengelola unit usaha harus

memperhatikan beberapa hal berikut ini dan hal ini yang akan

dijadikan variable penentuan bentuk lembaga pengelola unit usaha,

variable lembaga yang akan ditentukan skornya adalah:

rencana kebutuhan lembaga pengelola yang merupakan bagian

dari rencana umum Pemko Pematangsiantar.

rencana umum tata ruang.

Efektifitas Lembaga/badan pengelola unit usaha.

keterpaduan lembaga/badan dalam mengelola unit usaha baik

intra maupun antar usaha yang ada di Kota Pematangsiantar.

kondisi topografi, lokasi unit usaha.

kelestarian lingkungan.

b. Analisis Karakteristik Fasilitas Bangunan Aset Usaha

Analisis awal yang dipergunakan adalah mencocokkan data

konstruksi/layout bangunan asset yang akan dikelola oleh

Pembangunan dan fasilitas yang diperlukan untuk bangunan unit

usaha baru, setelah itu diakumulasikan nilai per meter persegi

bangunan dan nilai lahan usaha.

Analisis faktor internal (kekuatan dan kelemahan) dan eksternal

(kesempatan dan ancaman) unit usaha di Kota Pematangsiantar.

c. Analisis Kelayakan Finansial Investasi pada PD Pembangunan dan

Aneka Usaha.

Biaya investasi/Initial Cost dihitung berdasarkan Rencana Anggaran

Biaya yang berlaku saat ini. Sedangkan suku bunga yang dipakai

adalah suku bunga yang berlaku saat ini atau dari data BPS Kota

Pematangsiantar. Pendapatan yaitu dari tarif sewa gedung, parkir dan

semua hal yang menghasilkan pendapatan bagi pengelolaan unit

usaha. Setelah didapat biaya – biaya tersebut nilainya diajukan dalam


26


bentuk Present dan dituangkan dalam bentuk Cash Flow diagram,

kemudian dihitung NPV dan BC ratio.

Langkah terakhir adalah menganalisis kelayakan serta sensitivitas

untuk mengambil suatu simpulan dan saran. Sensitivitas terhadap

dirinya sendiri, yaitu sensivitas pada kondisi BEP (Break Even Point)

yaitu pada saat NPV = 0. Menganalisa sensitivitas dapat dilakukan

terhadap initial cost. Sensitivitas terhadap benefit, sensitivitas

terhadap operasional ataupun sensitivitas terhadap suku bunganya

(Glatman, 2006)

2.8 KRITERIA PENILAIAN INVESTASI

Untuk mengurangi resiko atau ketidakpastian dalam penanaman suatu investasi

dalam hal ini investasi pada PD Pembangunan dan Aneka Usahadi Kota

Pematangsiantar, sebaiknya dilakukan kajian terhadap faktor yang berpengaruh

terhadap kelayakan suatu kegiatan, dapat dilakukan pengembangan kriteria dari

masing – masing faktor tersebut. (Umar, 2001) antara lain seperti :

a. Faktor Ekonomi

1) Net Present Value (NPV) artinya selisih antara Present Value dari

investasi dengan nilai sekarang dari penerimaan – penerimaan kas

bersih (aliran kas operasional maupun aliran kas) di masa yang akan

datang. Untuk menghitung nilai sekarang perlu ditentukan tingkat

bunga yang relevan.

NPV merupakan net benefit yang telah didiskon dengan

menggunakan social opportunity cost of capital sebagai diskon faktor.

Rumus:

Dimana:


NPV=∑i=1

n

NBi(1+i)−n

atau

NPV=∑i=1

n NBi(1+i )n

atau

NPV=∑i=1

n

Bi−C i=∑i=1

n

N Bi

26


NB = Net benefit = Benefit – CostC = Biaya investasi + Biaya operasi = Benefit yang telah didiskon = Cost yang telah didiskon i = diskon faktor n = tahun (waktu

Kriteria:NPV > 0 (nol) → usaha/proyek layak (feasible) untuk dilaksanakan NPV < 0 (nol) → usaha/proyek tidak layak (feasible) untuk dilaksanakan NPV = 0 (nol) → usaha/proyek berada dalam keadaan BEP dimana TR=TC dalam bentuk present value.

Untuk menghitung NPV diperlukan data tentang perkiraan biaya

investasi, biaya operasi, dan pemeliharaan serta perkiraan benefit

dari proyek yang direncanakan.

2) Internal Rate Return (IRR) menunjukkan besarnya keuntungan yang

akan didapat dibandingkan dengan rate bunga yang berlaku, artinya,

apabila IRR lebih kecil dari bunga bank yang berlaku, lebih baik

investasi yang akan ditanam dalam proyek disimpan dalam Bank

karena lebih memberikan keuntungan. Apabila sama dengan nol

berarti keuntungan proyek akan sama dengan apabila kita

menyimpan investasi ke dalam bank. Sedangkan bila nilai IRR yang

dihasilkan tersebut lebih besar dari tingkat bunga yang disyaratkan

berarti lebih baik menjalankan proyek tersebut dibandingkan bila

kita menyimpannya di bank.

IRR adalah suatu tingkat discount rate yang menghasilkan NPV = 0

(nol).

Jika IRR > SOCC maka proyek dikatakan layak

IRR = SOCC berarti proyek pada BEP

IRR < SOCC dikatakan bahwa proyek tidak layak.

Rumus :

dimana: i1 = tingkat discount rate yang menghasilkan NPV1 i2 = tingkat discount rate yang menghasilkan NPV2

3) Benefit Cost Ratio (BCR)


IRR=i1+NPV 1

(NPV 1−NPV 2 )( i2−i1)

26


Benefit Cost Ratio adalah Perbandingan antara Present Value Benefit

dibagi dengan Present Value Cost. Hasil BCR dari suatu proyek

dikatakan layak secara finansial bila nilai BCR adalah lebih besar

dari 1. Nilai ini dilakukan berdasarkan nilai sekarang, yaitu dengan

membandingkan selisih manfaat dengan biaya yang lebih besar dari

nol dan selisih manfaat dan biaya yang lebih kecil dari nol.

Persamaan umum untuk metoda ini adalah sebagai berikut :

Nilai B/Cnet yang lebih kecil dari satu menunjukkan investasi yang

buruk. Hal ini menggambarkan bahwa keuntungan yang diperoleh

oleh badan usaha lebih kecil daripada investasi yang diberikan pada

badan usaha.


bab 2 edit2

Documents