Analisa Nilai Pasar Perumahan Gayungsari Regency Surabaya

Dwi Yuniariati

3106100011

Jurusan Teknik Sipil

Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan

Institut Teknologi Sepuluh Nopember

Surabaya

2011

Pendahuluan

� Meningkatnya kebutuhan masyarakat Surabaya akan perumahan

� Banyak dibangun perumahan, salah satunya Perumahan Gayungsari Regency

� Pembangunan perumahan mempengaruhi aliran kas perusahaan, jikadeveloper ingin mengembangkan usaha lain salah satu cara untukmendapatkan dana adalah menjaminkan aset

� Sehubungan dengan hal tersebut di atas perlu dilakukan penilaian atasproperti yang akan dijaminkan ke bank

Metode Penilaian

Penilaian adalah proses pekerjaan seorang Penilai dalammemberikan opini tertulis mengenai nilai ekonomi pada saattertentu. (SPI, 2007)

Terdapat tiga metode yang dapat digunakan dalam penilaian, yaitu:

�Metode Pendekatan Pendapatan (Income Approach)

�Metode Perbandingan Data Pasar (Market Data Approach)

�Metode Pendekatan Biaya (Cost Approach)

Metode yang digunakan dalam pengerjaan tugas akhir adalahMetode Perbandingan Data Pasar dan Metode Pendekatan Biaya

Metode Pendekatan Pendapatan (Income Approach)Penilaian properti yang didapatkan dari perhitungan pendapatanbersih per tahun yang dikapitalisasikan dengan suatu faktor tingkatkapitalisasi tertentu. Dari perhitungan tersebut didapatkan nilai wajarsuatu properti. Metode ini digunakan untuk menilai suatu propertiyang pendapatannya diperoleh dari sewa. (Supriyanto, 2002).

Metode Perbandingan Data Pasar (Market DataMetode Perbandingan Data Pasar (Market DataApproach)� Memilih properti pembanding yang relevan

� Melakukan penyesuaian terhadap properti pembanding

� Mendapatkan nilai indikasi

� Melakukan pembobotan terhadap nilai indikasi

� Didapat nilai pasar suatu properti

Metode Pendekatan Biaya (Cost Approach)

Dalam Metode Pendekatan Biaya ada tiga langkah dasar yang perluditerapkan, yaitu:

1. Menilai tanah dengan metode perbandingan data pasar,

2. Menilai bangunan. Tahap-tahapnya adalah:

a. Menghitung besarnya penyusutana. Menghitung besarnya penyusutan

b. Menghitung nilai pasar bangunan (biaya produksi baru-penyusutan)

c. Menghitung biaya penggantian baru bangunan

3. Menentukan Nilai Properti dilakukan dengan cara menjumlahkannilai tanah dengan biaya penggantian baru setelah dikurangi denganpenyusutan.

Flowchart

Permasalahan

Berapa nilai pasar dari Perumahan Gayungsari Regency yang

dihitung menggunakan Metode Pendekatan Biaya dan Metode

Pendekatan Data Pasar.

Latar Belakang

•Meningkatnya kebutuhan masyarakat Surabaya akan perumahan

•Banyak dibangun perumahan, salah satunya Perumahan Gayungsari Regency

• Pembangunan perumahan mempengaruhi aliran kas perusahaan, jika developer ingin

mengembangkan usaha lain salah satu cara untuk mendapatkan dana adalah menjaminkan aset

Pengumpulan Data

•Gambar Properti

•Peta Lokasi

•Data properti pembanding

•Data harga bangunan

•Data tipe rumah dan kavling

Analisa Data

Kesimpulan dan Saran

Rekonsiliasi Nilai Indikasi

Metode Perbandingan Data Pasar

Analisa Data

Membandingkan properti yang akan

dinilai dengan properti pembanding

Nilai Indikasi

(Nilai Bangunan = Biaya Bangunan –

Penyusutan) + Nilai Tanah

Metode Pendekatan Biaya

Nilai Indikasi

Metode Perbandingan Data Pasar

� Data Pembanding Tanah � Data Pembanding Rumah

Data Lapangan Pembanding I Pembanding II Pembanding III

Luas Tanah (m2) 315 325 432

Bentuk Tanah Reguler Reguler Reguler

Lebar Jalan (m) 6 6 6

Elevasi 0 0 0

Data Lapangan Pembanding I Pembanding II Pembanding II Pembanding IV

Luas Tanah (m2) 575 420 240 420

Luas Bangunan (m2) 225 174 300 327

Mutu Bangunan Standar Standar Standar Standar

Bentuk Tanah Reguler Reguler Reguler Reguler

Lebar Jalan (m) 6 6 6 6

Gayungsari Elevasi 0 0 0

LokasiJl. Pagesangan Baru

VII Surabaya

Jl. Pagesangan (sebelah

Masjid Agung)

Jl. Gayungsari

Timur X Surabaya

Harga Penawaran/Transaksi (Rp)/m2 4,761,904.76 5,000,000.00 2,000,000.00

LokasiJl. Gayungsari VII

Surabaya.

Jl. Gayungsari Barat

3 Surabaya

Jl. Cipta Menanggal

Surabaya

Gayungsari

Regency blok B-3

Surabaya

Harga Penawaran/Transaksi (Rp) 2,850,000,000 1,200,000,000 850,000,000 1,763,500,000

Peta lokasi Gayungsari Regency dan data pembanding

tanah

� Peta lokasi Gayungsari Regency dan data pembandingrumah

� Metode Perbandingan Data Pasar

o Nilai Tanah Kavling (C-30)

Data Lapangan Properti yang Dinilai Pembanding I Pembanding II Pembanding III

Luas Tanah (m2) 543 315 325 432

Bentuk Tanah Reguler Reguler Reguler Reguler

Lebar Jalan (m) 6 6 6 6

Elevasi 0 0 0

LokasiJl. Pagesangan Baru

VII Surabaya

Jl. Pagesangan (sebelah

Masjid Agung) Surabaya

Jl. Gayungsari

Timur X Surabaya

Harga Penawaran/Transaksi (Rp)/m2 4,761,904.76 5,000,000.00 2,000,000.00

Luas Tanah (m2) 1,999,473.82 2,007,366.48 108,839.78

Bentuk Tanah - - -

Lebar Jalan (m) - - -

Elevasi - - -

Lokasi -476,190.48 -500,000.00 -100,000.00

Total Penyesuaian (Rp) 1,523,283.35 1,507,366.48 8,839.78

Nilai Indikasi (Rp) 6,285,188.11 6,507,366.48 2,008,839.78

Pembobotan (%) 30 30 40

Indikasi Nilai Properti (Rp) 1,885,556.43 1,952,209.94 803,535.91

Nilai Tanah/m2 (Rp)

Nilai Pasar Tanah (Rp)

Penyesuaian:

4,641,302.29

2,520,227,142.55

� Nilai Bangunan (C-28)Data Lapangan Proerti yang dinilai Pembanding I Pembanding II Pembanding II Pembanding IV

Luas Tanah (m2) 283 575 420 240 420

Luas Bangunan (m2) 213 225 174 300 327

Mutu Bangunan Standar Standar Standar Standar Standar

Bentuk Tanah Reguler Reguler Reguler Reguler Reguler

Lebar Jalan (m) 6 6 6 6 6

LokasiJl. Gayungsari VII

Surabaya.

Jl. Gayungsari Barat

3 Surabaya

Jl. Cipta

Menanggal

Surabaya

Gayungsari

Regency blok B-

3 Surabaya

Harga Penawaran/Transaksi (Rp) 2,850,000,000.00 1,200,000,000.00 850,000,000.00 1,763,500,000.00888,045,455.00

Luas Tanah (m2) -584,000,000.00 -274,000,000.00 86,000,000.00 -274,000,000.00

Luas Bangunan (m2) -39,600,000.00 128,700,000.00 -287,100,000.00 -376,200,000.00

Lebar Jalan (m) - - - -

Lokasi -427,500,000.00 -180,000,000.00 -127,500,000.00 -193,985,000.00

Total Penyesuaian (Rp) -1,051,100,000.00 -325,300,000.00 -328,600,000.00 -844,185,000.00

Nilai Indikasi 1,798,900,000.00 874,700,000.00 521,400,000.00 919,315,000.00

Pembobotan (%) 20 25 35 20

Indikasi Nilai Properti 395,758,000.00 192,434,000.00 208,560,000.00 183,863,000.00

Nilai Pasar Rumah (Rp) 980,615,000.00

Penyesuaian:

Metode Pendekatan Biaya

Perhitungan Nilai Tanah Blok C-28 (Metode PerbandinganData Pasar)

Data Lapangan Properti yang Dinilai Pembanding I Pembanding II Pembanding III

Luas Tanah (m2) 283 315 325 432

Bentuk Tanah Reguler Reguler Reguler Reguler

Lebar Jalan (m) 6 6 6 6

Elevasi 0 0 0 0

LokasiJl. Pagesangan Baru VII Jl. Pagesangan (sebelah Jl. Gayungsari Timur

LokasiJl. Pagesangan Baru VII

Surabaya

Jl. Pagesangan (sebelah

Masjid Agung) Surabaya

Jl. Gayungsari Timur

X Surabaya

Harga Penawaran/Transaksi

(Rp)/m2 4,761,904.76 5,000,000.00 2,000,000.00

Luas Tanah (m2) -483,749.06 -646,153.85 -689,814.81

Bentuk Tanah - - -

Lebar Jalan (m) - - -

Elevasi - - -

Lokasi -476,190.48 -500,000.00 -100,000.00

Total Penyesuaian (Rp) -959,939.53 -1,146,153.85 -789,814.81

Nilai Indikasi (Rp) 3,801,965 3,853,846 1,210,185

Pembobotan (%) 40 30 30

Indikasi Nilai Properti (Rp) 1,520,786.09 1,156,153.85 363,055.56

Nilai Tanah/m2 (Rp)

Nilai Pasar Tanah (Rp)

Penyesuaian:

3,039,995.49

860,318,724.88

� Nilai Tanah Untuk Metode Pendekatan Biaya

Type Nilai (Rp) Keterangan

C-29 858,956,309.14 lampiran 3

D-51 1,384,427,937.38 lampiran 4

F-1 380,151,615.85 lampiran 5

F-53 160,653,073.16 lampiran 6

Nilai bangunan dihitung dengan biaya penggantian baru. Volume pekerjaan dikali dengan harga satuan saat ini (HSPK 2011). Didapat nilai bangunan sebagai berikut:1. Type Saphire – Rp 1.531.628.000,00 2. Type Ruby - Rp 1.108.493.000,00

F-53 160,653,073.16 lampiran 6

Depresiasi/Penyusutan

� Penyusutan Fisik = 6/45 x 100% = 13,33%

� Penyusutan fungsional

Penyusutan fungsional pada bangunan ini tidakPenyusutan fungsional pada bangunan ini tidakdiperhitungkan karena tidak adanya perubahan fungsidari bangunan ini

� Penyusutan ekonomis

Untuk penyusutan yang diakibatkan oleh kemunduranekonomis dianggap 0% kerena tidak ada perubahansosial yang terjadi.

Total nilai tanah dan bangunan menggunakan metodebiaya

Type Nilai Tanah (1) Nilai Bangunan (2) Depresiasi (3) Nilai keseluruhan (1)+((2)-(3))

C-28 860,318,724.88 1,531,628,000.00 204,217,066.67 2,187,729,658.21

C-29 858,956,309.14 1,531,628,000.00 204,217,066.67 2,186,367,242.47C-29 858,956,309.14 1,531,628,000.00 204,217,066.67 2,186,367,242.47

D-51 1,384,427,937.38 1,531,628,000.00 204,217,066.67 2,711,838,870.71

F-1 380,151,615.85 1,108,493,000.00 147,799,066.67 1,340,845,549.18

F-53 160,653,073.16 1,108,493,000.00 147,799,066.67 1,121,347,006.49

9,548,128,327.07Jumlah

� Kesimpulan

• Rekonsiliasi nilai akhir

Metode Perbandingan Data

Pasar Metode Pendekatan Biaya

Nilai Pasar (Rp) 11,483,126,000.00 9,548,128,327.07

Pembobotan (%) 60 40

Metode

Pembobotan (%) 60 40

Nilai (Rp) 6,889,875,600.00 3,819,251,330.83

Jumlah (Rp)

Dibulatkan (Rp)

10,709,126,930.83

10,709,127,000.00