Analisa Nilai Pasar Perumahan Gayungsari Regency Surabaya
Dwi Yuniariati
3106100011
Jurusan Teknik Sipil
Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan
Institut Teknologi Sepuluh Nopember
Surabaya
2011
Pendahuluan
� Meningkatnya kebutuhan masyarakat Surabaya akan perumahan
� Banyak dibangun perumahan, salah satunya Perumahan Gayungsari Regency
� Pembangunan perumahan mempengaruhi aliran kas perusahaan, jikadeveloper ingin mengembangkan usaha lain salah satu cara untukmendapatkan dana adalah menjaminkan aset
� Sehubungan dengan hal tersebut di atas perlu dilakukan penilaian atasproperti yang akan dijaminkan ke bank
Metode Penilaian
Penilaian adalah proses pekerjaan seorang Penilai dalammemberikan opini tertulis mengenai nilai ekonomi pada saattertentu. (SPI, 2007)
Terdapat tiga metode yang dapat digunakan dalam penilaian, yaitu:
�Metode Pendekatan Pendapatan (Income Approach)
�Metode Perbandingan Data Pasar (Market Data Approach)
�Metode Pendekatan Biaya (Cost Approach)
Metode yang digunakan dalam pengerjaan tugas akhir adalahMetode Perbandingan Data Pasar dan Metode Pendekatan Biaya
Metode Pendekatan Pendapatan (Income Approach)Penilaian properti yang didapatkan dari perhitungan pendapatanbersih per tahun yang dikapitalisasikan dengan suatu faktor tingkatkapitalisasi tertentu. Dari perhitungan tersebut didapatkan nilai wajarsuatu properti. Metode ini digunakan untuk menilai suatu propertiyang pendapatannya diperoleh dari sewa. (Supriyanto, 2002).
Metode Perbandingan Data Pasar (Market DataMetode Perbandingan Data Pasar (Market DataApproach)� Memilih properti pembanding yang relevan
� Melakukan penyesuaian terhadap properti pembanding
� Mendapatkan nilai indikasi
� Melakukan pembobotan terhadap nilai indikasi
� Didapat nilai pasar suatu properti
Metode Pendekatan Biaya (Cost Approach)
Dalam Metode Pendekatan Biaya ada tiga langkah dasar yang perluditerapkan, yaitu:
1. Menilai tanah dengan metode perbandingan data pasar,
2. Menilai bangunan. Tahap-tahapnya adalah:
a. Menghitung besarnya penyusutana. Menghitung besarnya penyusutan
b. Menghitung nilai pasar bangunan (biaya produksi baru-penyusutan)
c. Menghitung biaya penggantian baru bangunan
3. Menentukan Nilai Properti dilakukan dengan cara menjumlahkannilai tanah dengan biaya penggantian baru setelah dikurangi denganpenyusutan.
Flowchart
Permasalahan
Berapa nilai pasar dari Perumahan Gayungsari Regency yang
dihitung menggunakan Metode Pendekatan Biaya dan Metode
Pendekatan Data Pasar.
Latar Belakang
•Meningkatnya kebutuhan masyarakat Surabaya akan perumahan
•Banyak dibangun perumahan, salah satunya Perumahan Gayungsari Regency
• Pembangunan perumahan mempengaruhi aliran kas perusahaan, jika developer ingin
mengembangkan usaha lain salah satu cara untuk mendapatkan dana adalah menjaminkan aset
Pengumpulan Data
•Gambar Properti
•Peta Lokasi
•Data properti pembanding
•Data harga bangunan
•Data tipe rumah dan kavling
Analisa Data
Kesimpulan dan Saran
Rekonsiliasi Nilai Indikasi
Metode Perbandingan Data Pasar
Analisa Data
Membandingkan properti yang akan
dinilai dengan properti pembanding
Nilai Indikasi
(Nilai Bangunan = Biaya Bangunan –
Penyusutan) + Nilai Tanah
Metode Pendekatan Biaya
Nilai Indikasi
Metode Perbandingan Data Pasar
� Data Pembanding Tanah � Data Pembanding Rumah
Data Lapangan Pembanding I Pembanding II Pembanding III
Luas Tanah (m2) 315 325 432
Bentuk Tanah Reguler Reguler Reguler
Lebar Jalan (m) 6 6 6
Elevasi 0 0 0
Data Lapangan Pembanding I Pembanding II Pembanding II Pembanding IV
Luas Tanah (m2) 575 420 240 420
Luas Bangunan (m2) 225 174 300 327
Mutu Bangunan Standar Standar Standar Standar
Bentuk Tanah Reguler Reguler Reguler Reguler
Lebar Jalan (m) 6 6 6 6
Gayungsari Elevasi 0 0 0
LokasiJl. Pagesangan Baru
VII Surabaya
Jl. Pagesangan (sebelah
Masjid Agung)
Jl. Gayungsari
Timur X Surabaya
Harga Penawaran/Transaksi (Rp)/m2 4,761,904.76 5,000,000.00 2,000,000.00
LokasiJl. Gayungsari VII
Surabaya.
Jl. Gayungsari Barat
3 Surabaya
Jl. Cipta Menanggal
Surabaya
Gayungsari
Regency blok B-3
Surabaya
Harga Penawaran/Transaksi (Rp) 2,850,000,000 1,200,000,000 850,000,000 1,763,500,000
Peta lokasi Gayungsari Regency dan data pembanding
tanah
� Peta lokasi Gayungsari Regency dan data pembandingrumah
� Metode Perbandingan Data Pasar
o Nilai Tanah Kavling (C-30)
Data Lapangan Properti yang Dinilai Pembanding I Pembanding II Pembanding III
Luas Tanah (m2) 543 315 325 432
Bentuk Tanah Reguler Reguler Reguler Reguler
Lebar Jalan (m) 6 6 6 6
Elevasi 0 0 0
LokasiJl. Pagesangan Baru
VII Surabaya
Jl. Pagesangan (sebelah
Masjid Agung) Surabaya
Jl. Gayungsari
Timur X Surabaya
Harga Penawaran/Transaksi (Rp)/m2 4,761,904.76 5,000,000.00 2,000,000.00
Luas Tanah (m2) 1,999,473.82 2,007,366.48 108,839.78
Bentuk Tanah - - -
Lebar Jalan (m) - - -
Elevasi - - -
Lokasi -476,190.48 -500,000.00 -100,000.00
Total Penyesuaian (Rp) 1,523,283.35 1,507,366.48 8,839.78
Nilai Indikasi (Rp) 6,285,188.11 6,507,366.48 2,008,839.78
Pembobotan (%) 30 30 40
Indikasi Nilai Properti (Rp) 1,885,556.43 1,952,209.94 803,535.91
Nilai Tanah/m2 (Rp)
Nilai Pasar Tanah (Rp)
Penyesuaian:
4,641,302.29
2,520,227,142.55
� Nilai Bangunan (C-28)Data Lapangan Proerti yang dinilai Pembanding I Pembanding II Pembanding II Pembanding IV
Luas Tanah (m2) 283 575 420 240 420
Luas Bangunan (m2) 213 225 174 300 327
Mutu Bangunan Standar Standar Standar Standar Standar
Bentuk Tanah Reguler Reguler Reguler Reguler Reguler
Lebar Jalan (m) 6 6 6 6 6
LokasiJl. Gayungsari VII
Surabaya.
Jl. Gayungsari Barat
3 Surabaya
Jl. Cipta
Menanggal
Surabaya
Gayungsari
Regency blok B-
3 Surabaya
Harga Penawaran/Transaksi (Rp) 2,850,000,000.00 1,200,000,000.00 850,000,000.00 1,763,500,000.00888,045,455.00
Luas Tanah (m2) -584,000,000.00 -274,000,000.00 86,000,000.00 -274,000,000.00
Luas Bangunan (m2) -39,600,000.00 128,700,000.00 -287,100,000.00 -376,200,000.00
Lebar Jalan (m) - - - -
Lokasi -427,500,000.00 -180,000,000.00 -127,500,000.00 -193,985,000.00
Total Penyesuaian (Rp) -1,051,100,000.00 -325,300,000.00 -328,600,000.00 -844,185,000.00
Nilai Indikasi 1,798,900,000.00 874,700,000.00 521,400,000.00 919,315,000.00
Pembobotan (%) 20 25 35 20
Indikasi Nilai Properti 395,758,000.00 192,434,000.00 208,560,000.00 183,863,000.00
Nilai Pasar Rumah (Rp) 980,615,000.00
Penyesuaian:
Metode Pendekatan Biaya
Perhitungan Nilai Tanah Blok C-28 (Metode PerbandinganData Pasar)
Data Lapangan Properti yang Dinilai Pembanding I Pembanding II Pembanding III
Luas Tanah (m2) 283 315 325 432
Bentuk Tanah Reguler Reguler Reguler Reguler
Lebar Jalan (m) 6 6 6 6
Elevasi 0 0 0 0
LokasiJl. Pagesangan Baru VII Jl. Pagesangan (sebelah Jl. Gayungsari Timur
LokasiJl. Pagesangan Baru VII
Surabaya
Jl. Pagesangan (sebelah
Masjid Agung) Surabaya
Jl. Gayungsari Timur
X Surabaya
Harga Penawaran/Transaksi
(Rp)/m2 4,761,904.76 5,000,000.00 2,000,000.00
Luas Tanah (m2) -483,749.06 -646,153.85 -689,814.81
Bentuk Tanah - - -
Lebar Jalan (m) - - -
Elevasi - - -
Lokasi -476,190.48 -500,000.00 -100,000.00
Total Penyesuaian (Rp) -959,939.53 -1,146,153.85 -789,814.81
Nilai Indikasi (Rp) 3,801,965 3,853,846 1,210,185
Pembobotan (%) 40 30 30
Indikasi Nilai Properti (Rp) 1,520,786.09 1,156,153.85 363,055.56
Nilai Tanah/m2 (Rp)
Nilai Pasar Tanah (Rp)
Penyesuaian:
3,039,995.49
860,318,724.88
� Nilai Tanah Untuk Metode Pendekatan Biaya
Type Nilai (Rp) Keterangan
C-29 858,956,309.14 lampiran 3
D-51 1,384,427,937.38 lampiran 4
F-1 380,151,615.85 lampiran 5
F-53 160,653,073.16 lampiran 6
Nilai bangunan dihitung dengan biaya penggantian baru. Volume pekerjaan dikali dengan harga satuan saat ini (HSPK 2011). Didapat nilai bangunan sebagai berikut:1. Type Saphire – Rp 1.531.628.000,00 2. Type Ruby - Rp 1.108.493.000,00
F-53 160,653,073.16 lampiran 6
Depresiasi/Penyusutan
� Penyusutan Fisik = 6/45 x 100% = 13,33%
� Penyusutan fungsional
Penyusutan fungsional pada bangunan ini tidakPenyusutan fungsional pada bangunan ini tidakdiperhitungkan karena tidak adanya perubahan fungsidari bangunan ini
� Penyusutan ekonomis
Untuk penyusutan yang diakibatkan oleh kemunduranekonomis dianggap 0% kerena tidak ada perubahansosial yang terjadi.
Total nilai tanah dan bangunan menggunakan metodebiaya
Type Nilai Tanah (1) Nilai Bangunan (2) Depresiasi (3) Nilai keseluruhan (1)+((2)-(3))
C-28 860,318,724.88 1,531,628,000.00 204,217,066.67 2,187,729,658.21
C-29 858,956,309.14 1,531,628,000.00 204,217,066.67 2,186,367,242.47C-29 858,956,309.14 1,531,628,000.00 204,217,066.67 2,186,367,242.47
D-51 1,384,427,937.38 1,531,628,000.00 204,217,066.67 2,711,838,870.71
F-1 380,151,615.85 1,108,493,000.00 147,799,066.67 1,340,845,549.18
F-53 160,653,073.16 1,108,493,000.00 147,799,066.67 1,121,347,006.49
9,548,128,327.07Jumlah
� Kesimpulan
• Rekonsiliasi nilai akhir
Metode Perbandingan Data
Pasar Metode Pendekatan Biaya
Nilai Pasar (Rp) 11,483,126,000.00 9,548,128,327.07
Pembobotan (%) 60 40
Metode
Pembobotan (%) 60 40
Nilai (Rp) 6,889,875,600.00 3,819,251,330.83
Jumlah (Rp)
Dibulatkan (Rp)
10,709,126,930.83
10,709,127,000.00