laporan penilaian properti pt shs ... - idx.co.id filelaporan penilaian properti pt shs ... -...

LAPORAN PENILAIAN PROPERTI PT SHS INTERNATIONAL

UNTUK KEPERLUAN PT CHAROEN POKPHAND INDONESIA, Tbk.

Terletak di : 1. Kawasan Industri Medan II, Jalan Pulau Solor,

Desa Saentis, Kecamatan Percut Sei Tuan, Kabupaten Deli Serdang - Sumatera Utara.

2. Kawasan Industri Surabaya Rungkut, Jalan Berbek Industri I No. 24, Desa Berbek, Kecamatan Waru, Kabupaten Sidoarjo - Jawa Timur.

No. File : V.PP.11.00.0056

- iv -

ASUMSI DAN SYARAT-SYARAT PEMBATASAN

1. Penilai tidak melakukan pengecekan legalitas karena profesi penilai bukan konsultan dibidang hukum, kami asumsikan bahwa sertipikat tanah maupun surat-surat yang berhubungan dengan properti ini adalah baik, dapat diperjualbelikan, dan bebas dari sengketa atau ikatan-ikatan lainnya.

2. Semua tuntutan gugatan sengketa dan hipotik yang masih berjalan, jika ada dapat diabaikan dan properti yang dinilai seolah-olah bersih di bawah tanggung jawab pemilik.

3. Mesin dan peralatannya didaftar sebagai unit kesatuan kerja yang lengkap, yang berarti termasuk alat-alat dan perlengkapan dari unit tersebut yang secara teknis merupakan satu kesatuan.

4. Nilai dicantumkan dalam mata uang Rupiah, dimana untuk mesin-mesin dan peralatan yang diimpor digunakan kurs tengah Bank Indonesia (BI) pada tanggal penilaian, yaitu US $ 1 = Rp 8.991,- (Delapan Ribu Sembilan Ratus Sembilan Puluh Satu Rupiah).

5. Penilai tidak melakukan penyelidikan dan juga tidak merupakan tanggung jawab penilai jika ada persoalan-persoalan yang berhubungan dengan hak milik atau hutang/kerugian atas properti yang dinilai.

6. Jika dikemudian hari Toto Suharto & Rekan diminta untuk memberikan penjelasan dan pemaparan yang dilakukan diluar wilayah kerja kantor kami, maupun kepada pihak selain pemberi tugas dan pengguna jasa, maka segala bentuk biaya yang timbul menjadi beban pemberi tugas.

7. Laporan tidak sah apabila tidak dibubuhi tanda tangan Pemimpin Rekan atau Rekan yang mempunyai ijin penilai publik.

8. Dilarang menyebarluaskan pernyataan atau laporan penilaian ini baik secara keseluruhan, sebagian atau sebagai referensi, nilai yang terdapat didalamnya, maupun nama dan afiliasi tenaga ahli dari Penilai, tanpa persetujuan tertulis Penilai yang bersangkutan berkaitan dengan bentuk dan konteks yang tercantum dalam publikasi tersebut (SPI 3.5.1.9).

- v -

DAFTAR ISI ........................................................................................................... v

Halaman

SURAT PENGANTAR ............................................................................................ i PERNYATAAN PENILAI ....................................................................................... ii ASUMSI DAN SYARAT-SYARAT PEMBATASAN ............................................. iv

PENDAHULUAN .............................................................................................................. 1Lingkup Pelayanan Jasa ............................................................................................. 1Tujuan Penilaian .......................................................................................................... 1Tanggal Inspeksi & Tanggal Penilaian ....................................................................... 1Dasar Nilai & Definisi .................................................................................................. 1Metode Penilaian ......................................................................................................... 2

LAPORAN PENILAIAN ................................................................................................... 3Ringkasan Penilaian Keseluruhan ............................................................................. 3

1. PROCESSING PLANT :

Kawasan Industri Medan Industri II, Jalan Pulau Solor, Desa Saentis, Kecamatan Percut Sei Tuan, Kabupaten Deli Serdang - Sumatera Utara ........................... 1.1

1.1 Ringkasan Penilaian......................................................................................... 1.1 1.2 Tanah................................................................................................................. 1.2 1.3 Bangunan-bangunan dan Sarana Pelengkap ................................................. 1.6 1.4 Mesin-mesin dan Peralatannya...................................................................... 1.15

LAMPIRAN-LAMPIRAN FOTO PETA LINGKUNGAN & SKETSA DATA PEMBANDING TANAH GAMBAR SITUASI TANAH & BANGUNAN PETA LOKASI

2. PROCESSING PLANT : Kawasan Industri Surabaya Rungkut, Jalan Berbek Industri I No. 24, Desa Berbek, Kecamatan Waru, Kabupaten Sidoarjo - Jawa Timur ................. 2.1

2.1 Ringkasan Penilaian ......................................................................................... 2.1 2.2 Tanah ................................................................................................................. 2.2 2.3 Bangunan-bangunan dan Sarana Pelengkap ................................................. 2.6 2.4 Mesin-mesin dan Peralatannya ...................................................................... 2.10

LAMPIRAN-LAMPIRAN

FOTO PETA LINGKUNGAN & SKETSA DATA PEMBANDING TANAH GAMBAR SITUASI TANAH & BANGUNAN PETA LOKASI

DAFTAR ISI

V.PP.11.00.0056 - PT SHS/Pr06

- 1 -

PENDAHULUAN

Lingkup Pelayanan Jasa Tugas penilaian ini dilaksanakan untuk memperoleh Nilai Pasar properti dari PT SHS International Untuk Keperluan PT Charoen Pokphand Indonesia, Tbk., per tanggal 31 Desember 2010, yang berupa :

1. Processing Plant terdiri dari tanah seluas kurang lebih 20.000 meter persegi, bangunan-bangunan, sarana pelengkap serta mesin-mesin dan peralatannya yang terletak di Kawasan Industri Medan II, Jalan Pulau Solor, Desa Saentis, Kecamatan Percut Sei Tuan, Kabupaten Deli Serdang - Sumatera Utara.

2. Processing Plant terdiri dari tanah seluas kurang lebih 6.590 meter persegi, bangunan-bangunan, sarana pelengkap serta mesin-mesin dan peralatannya yang terletak di Kawasan Industri Surabaya Rungkut, Jalan Berbek Industri I No. 24, Desa Berbek, Kecamatan Waru, Kabupaten Sidoarjo - Jawa Timur.

Tujuan Penilaian Penilaian properti ini dilakukan untuk keperluan Akuisisi Aset. Kami tidak merekomendasikan laporan penilaian ini untuk penggunaan lainnya.

Tanggal Inspeksi & Tanggal Penilaian Pemeriksaan properti di lokasi dilakukan pada tanggal 31 Januari 2011 dan tanggal 1 Februari 2011. Tanggal penilaian ditentukan per tanggal 31 Desember 2010.

Dasar Nilai & Definisi Dasar Nilai dalam penilaian ini adalah Nilai Pasar. Nilai Pasar adalah estimasi sejumlah uang pada tanggal penilaian yang dapat diperoleh dari transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu properti antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan yang pemasarannya dilakukan secara layak, dimana kedua pihak masing-masing mengetahui bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan (SPI 1.3.1).

V.PP.11.00.0056 - PT SHS/Pr06

- 2 -

Metode Penilaian Untuk penilaian properti tersebut di atas kami menggunakan Pendekatan Biaya (Cost Approach). Nilai yang dihasilkan merupakan penjumlahan dari nilai tanah, bangunan-bangunan, sarana pelengkap serta mesin-mesin dan peralatannya.

♦ Untuk penilaian tanah digunakan Pendekatan Data Pasar (Market Data Approach), yaitu dengan cara membandingkan beberapa data jual beli dan atau penawaran dari tanah yang terletak di sekitar properti yang dinilai, yang akhirnya dapat ditarik suatu kesimpulan. Ini dilakukan dengan mengadakan penyesuaian perbedaan-perbedaan yang ada antara yang dinilai dengan data jual beli yang ada. Penyesuaian ini meliputi faktor-faktor lokasi, luas, bentuk dan surat-surat tanah serta kegunaannya berdasarkan unsur waktu dan peruntukan tanahnya.

♦ Untuk penilaian bangunan-bangunan, sarana pelengkap serta mesin-mesin & peralatannya, digunakan Metode Kalkulasi Biaya dengan memperhatikan hal-hal sebagai berikut : Biaya Pengganti Baru adalah biaya yang harus dikeluarkan untuk mendirikan /

menggantikan baru properti yang dinilai, dihitung berdasarkan harga pasar setempat saat ini yang meliputi harga material, upah kerja, biaya supervisi, biaya tak terduga, biaya jasa kontraktor, arsitek dan konsultan teknik, termasuk pengeluaran-pengeluaran lainnya seperti pengangkutan, asuransi, bea masuk, pajak penjualan, biaya pengurusan dan pemasangan, jikalau ada, tetapi tidak termasuk upah lembur serta premi untuk bahan-bahan.

Penyusutan yang dihitung berdasarkan umur efektip dari properti yang ditentukan sesudah diadakan pemeriksaan pisik atas kondisi dan kapasitas saat ini, meliputi kerusakan pisik, kemunduran fungsional dan kemunduran ekonomis, jikalau ada.

Kerusakan Pisik Sehubungan dengan umur dan kondisi pisik yang ada antara lain retak, lapuk, kerusakan pada konstruksi.

Kemunduran Fungsional Adanya perencanaan yang kurang baik, ukuran, model atau bentuk yang kurang serasi, umur dan lain-lain.

Kemunduran Ekonomis Akibat pengaruh dari luar yang mempengaruhi seperti perubahan sosial, peraturan-peraturan pemerintah dan peraturan-peraturan lain yang membatasi.

Diperhatikan pula tentang besarnya manfaat, peran dan kegunaan dari properti.

V.PP.11.00.0056 - PT SHS/Pr06

- 3 -

LAPORAN PENILAIAN

Ringkasan Penilaian Keseluruhan Uraian Biaya Pengganti Baru

PROCESSING PLANT :

Nilai Pasar

Kawasan Industri Medan II, Jalan Pulau Solor, Desa Saentis, Kecamatan Percut Sei Tuan, Kabupaten Deli Serdang - Sumatera Utara

♦ Tanah (Luas : 20.000 m²) Rp 12.000.000.000,- *)

♦ Bangunan-bangunan Rp 36.337.970.000,- Rp 27.889.860.000,- Rp 12.000.000.000,-

♦ Sarana Pelengkap Rp 2.516.660.000,- Rp 1.699.870.000,- ♦ Mesin-mesin dan Peralatannya Rp 24.264.490.000,-

Sub Jumlah Rp 75.119.120.000,- Rp 58.896.810.000,-

Rp 17.307.080.000,-

PROCESSING PLANT : Kawasan Industri Surabaya Rungkut, Jalan Berbek Industri I No. 24, Desa Berbek, Kecamatan Waru, Kabupaten Sidoarjo - Jawa Timur

♦ Tanah (Luas : 6.590 m²) Rp 7.644.400.000,- *)

♦ Bangunan-bangunan Rp 9.138.800.000,- Rp 5.505.850.000,- Rp 7.644.400.000,-

♦ Sarana Pelengkap Rp 656.900.000,- Rp 135.980.000,- ♦ Mesin-mesin dan Peralatannya Rp 7.481.730.000,-

Sub Jumlah

Rp 3.285.780.000,-

Rp 24.921.830.000,- Rp 16.572.010.000,-

Jumlah Rp 100.040.950.000,- Rp 75.468.820.000,- Dibulatkan Rp 100.041.000.000,- Rp 75.468.800.000,-

*) Nilai Pasar

PROCESSING PLANT Kawasan Industri Medan II

Jalan Pulau Solor, Desa Saentis Kecamatan Percut Sei Tuan

Kabupaten Deli Serdang Sumatera Utara

V.PP.11.00.0056 - PT SHS/Pr06

- 1.1 -

1. PROCESSING PLANT : Kawasan Industri Medan Industri II, Jalan Pulau Solor, Desa Saentis, Kecamatan Percut Sei Tuan, Kabupaten Deli Serdang - Sumatera Utara

1.1 Ringkasan Penilaian Uraian Biaya Pengganti Baru Nilai Pasar

♦ Tanah (Luas : 20.000 m²) Rp 12.000.000.000,- *)

♦ Bangunan-bangunan Rp 36.337.970.000,- Rp 27.889.860.000,-

Rp 12.000.000.000,-

♦ Sarana Pelengkap Rp 2.516.660.000,- Rp 1.699.870.000,- ♦ Mesin-mesin dan Peralatannya Rp 24.264.490.000,-

Jumlah Rp 75.119.120.000,- Rp 58.896.810.000,-

*) Nilai Pasar

Rp 17.307.080.000,-

V.PP.11.00.0056 - PT SHS/Pr06

- 1.2 -

1.2 Tanah

1.2.1 Lokasi dan Peruntukan Tanah ini terletak di dalam Kawasan Industri Medan (KIM) II, di tepi sebelah selatan Jalan Pulau Solor, di wilayah Kecamatan Percut Sei Tuan. Letak tanah ini kurang lebih 700 meter di sebelah timur laut dari persimpangan Jalan Pulau Solor dan Jalan Pulau Nias, kurang lebih 3 kilometer dari Pintu Tol Mabar 2 dan Jalan Pulau Sumbawa, dan kurang lebih 9 kilometer di sebelah utara pusat kota Medan (Kantor Walikota). Tanah ini terletak di daerah yang diperuntukkan sebagai daerah perindustrian.

1.2.2 Keadaan dan Fasilitas Lingkungan Bangunan-bangunan yang berdiri di daerah ini secara umum terdiri dari bangunan-bangunan industri permanen, sedang penduduk sekitarnya terdiri dari golongan masyarakat berpendapatan rendah. Pada umumnya pemeliharaan jalan-jalan di daerah ini cukup terpelihara, dengan lebar jalan antara 16 meter sampai 40 meter, diaspal dan dibeton, diterangi oleh lampu-lampu mercury dan dilengkapi dengan drainasi terbuka. Bangunan-bangunan penting yang terletak dekat properti ini dan dapat digunakan sebagai petunjuk antara lain :

PINTU TOL MABAR 2 WISMA KIM PT JAYATECH WTP KIM II

Fasilitas aliran listrik dan telepon sudah tersedia di daerah ini, sedang pengangkutan umum melewati Jalan Pulau Sumbawa yang jaraknya kurang lebih 2 kilometer dari lokasi ini. Di lokasi yang dinilai, air bersih didapat dari sumur bor, sedang aliran listrik diperoleh dari PLN dan diesel generator.

V.PP.11.00.0056 - PT SHS/Pr06

- 1.3 -

1.2.3 Data-data Tanah Tanah ini mempunyai bentuk beraturan, terdiri dari 2 (dua) bidang tanah bersambungan yang terletak di Desa Saentis, Kecamatan Percut Sei Tuan, Kabupaten Deli Serdang - Sumatera Utara, terdaftar sebagai berikut : 1. Hak Guna Bangunan No. 301, tercatat atas nama PT SHS

International, dikeluarkan pada tanggal 3 Desember 2001 dan berlaku sampai dengan tanggal 24 September 2021, Surat Ukur No. 28/Saentis/2001 tertanggal 7 November 2001, meliputi tanah seluas kurang lebih ................................................................ 10.000 m²

2. Hak Guna Bangunan No. 282, tercatat atas nama PT SHS International, dikeluarkan pada tanggal 15 September 2000 dan berlaku sampai dengan tanggal 24 September 2030, Surat Ukur No. 09/Saentis /2000 tertanggal 31 Agustus 2000, meliputi tanah seluas kurang lebih ..............................................................

1.2.4 Perkembangan Tanah

10.000 m²

Jumlah luas tanah ......................... 20.000 m² Dalam laporan ini kami lampirkan foto-foto properti, peta lingkungan & sketsa data pembanding tanah, gambar situasi tanah & bangunan, serta peta Kabupaten Deli Serdang yang menunjukkan letak tanah ini. Pada gambar situasi dapat diperlihatkan, bahwa tanah ini mempunyai lebar bagian depan 200 meter dengan panjang ke dalam kurang lebih 100 meter. Topografi tanah ini pada umumnya rata dan tingginya kurang lebih sama dengan permukaan jalan didepannya.

Tanah ini pada saat sekarang sudah dibangun dan digunakan sebagai PROCESSING PLANT, terdiri dari bangunan-bangunan, sarana pelengkap serta mesin-mesin dan peralatannya yang kami uraikan dibagian lain dalam laporan ini.

1.2.5 Ijin Mendirikan Bangunan Bangunan-bangunan ini dilengkapi dengan Surat Ijin Mendirikan Bangunan No. 188.4/ 660/DPPWP/DS/2001, tertanggal 11 Februari 2002, dikeluarkan oleh Kepala Dinas Kimbangwil & Pertambangan Kabupaten Deli Serdang.

V.PP.11.00.0056 - PT SHS/Pr06

- 1.4 -

1.2.6 Analisa Penggunaan Tertinggi dan Terbaik

Penggunaan tertinggi dan terbaik (Highest and Best Use/HBU) dapat didefinisikan sebagai penggunaan yang paling mungkin dan optimal dari suatu properti, yang secara fisik dimungkinkan, telah dipertimbangkan secara memadai, secara hukum diijinkan, secara finansial layak dan menghasilkan nilai tertinggi dari properti tersebut (SPI-KPUP.6.3).

Karakteristik lokasi properti terletak di lokasi yang telah berkembang, dengan fasilitas sarana dan prasarana serta tingkat aksesibilitas menuju properti tersebut sangat memadai.

Properti tersebut berada di daerah yang diperuntukan sebagai daerah perindustrian dengan jarak ke pusat kota Medan kurang lebih 9 kilometer.

Status kepemilikan tanah ini sudah jelas yaitu berupa Hak Guna Bangunan dengan jumlah luas tanah kurang lebih 20.000 meter persegi dan diasumsikan dapat dipindahtangankan.

Dari segi luas dan dokumen tanah, peruntukan serta tingkat aksesibilitas yang sangat tinggi kami berpendapat tanah ini mempunyai penggunaan tertinggi dan terbaik sebagai pabrik.

Kami tidak melakukan analisa penggunaan tertinggi dan terbaik secara mendetail dan terperinci karena pekerjaan tersebut merupakan pekerjaan terpisah dari pekerjaan penilaian.

1.2.7 Kondisi Pasar Properti

Properti yang dinilai terletak di daerah yang diperuntukkan sebagai kawasan perindustrian. Pasar properti di sekitar lokasi menunjukkan perkembangan yang relatif stabil. Pasokan properti (supply) di sekitar lokasi adalah termasuk normal, sedang tingkat permintaan (demand) menunjukkan kondisi yang cukup tinggi. Dengan kondisi ekonomi secara nasional maupun lokal yang semakin membaik maka tren harga properti di sekitar lokasi juga menunjukkan peningkatan. Dari data yang kami dapatkan, indikasi harga tanah di sekitar lokasi properti berkisar antara Rp. 550.000,- s/d Rp. 600.000,- per meter persegi.

1.2.8 Data Pembanding Tanah

Data-data pembanding tanah yang kami dapatkan di sekitar properti yang dapat digunakan sebagai dasar penilaian adalah : Data 1 Lokasi : Kawasan Industri Medan III Luas Tanah : 10.000 m² Surat Tanah : Hak Guna Bangunan Penggunaan : Tanah Kosong (Kavling Industri) Harga Penawaran : Rp 650.000,- per meter persegi

V.PP.11.00.0056 - PT SHS/Pr06

- 1.5 -

Data 2 Lokasi : Kawasan Industri Medan III Luas Tanah : 11.559 m² Surat Tanah : Hak Guna Bangunan Penggunaan : Tanah Kosong (Kavling Industri) Harga Penawaran : Rp 650.000,- per meter persegi

Data 3 Lokasi : Kawasan Industri Medan III Luas Tanah : 10.000 m² Surat Tanah : Hak Guna Bangunan Penggunaan : Tanah Kosong (Kavling Industri) Harga Penawaran : Rp 550.000,- per meter persegi

1.2.9 Kesimpulan Berdasarkan pertimbangan-pertimbangan pokok dan faktor-faktor lain yang berhubungan dengan penilaian ini, menurut pendapat kami jumlah Rp 12.000.000.000,- (Dua Belas Miliar Rupiah) merupakan Nilai Pasar dari tanah tersebut.

V.PP.11.00.0056 - PT SHS/Pr06

- 1.6 -

1.3 Bangunan-bangunan dan Sarana Pelengkap

1.3.1 Ringkasan Penilaian Bangunan-bangunan dan Sarana Pelengkap Uraian Biaya Pengganti Baru Nilai Pasar

♦ Bangunan-bangunan

1. Kantor Rp 3.699.000.000,- Rp 2.846.380.000,-

2. Pabrik Rp 30.375.520.000,- Rp 23.373.960.000,-

3. Kantin, Mess & Kantor Engineering Rp 982.270.000,- Rp 701.050.000,-

4. Rumah Diesel I & Trafo Rp 288.670.000,- Rp 194.850.000,-

5. Rumah Boiler Rp 86.400.000,- Rp 58.320.000,-

6. Pos Jaga Rp 72.320.000,- Rp 44.260.000,-

7. Tempat Parkir Mobil Rp 159.520.000,- Rp 104.090.000,-

8. Kantor Outsourcing (CV Yosan & CV Andika), Umum, SPSI & Klinik Rp 163.730.000,- Rp 138.520.000,-

9. Tempat Sampah (Garbage Bin) & Gudang Semen Rp 18.360.000,- Rp 15.370.000,-

10. Musholla Rp 95.620.000,- Rp 80.890.000,-

11. Tempat Wudhu Rp 11.520.000,- Rp 9.750.000,-

12. Bengkel Rp 59.260.000,- Rp 49.600.000,-

13. Rumah Diesel II & Kompresor Rp 126.200.000,- Rp 107.900.000,-

14. Gudang Sparepart Rp 151.440.000,- Rp 129.480.000,-

15. Rumah Panel Listrik PLN Rp 48.140.000,-

Jumlah Rp 36.337.970.000,- Rp 27.889.860.000,-

Rp 35.440.000,-

♦ Sarana Pelengkap Rp 2.516.660.000,- Rp 1.699.870.000,-

V.PP.11.00.0056 - PT SHS/Pr06

- 1.7 -

1.3.2 Bangunan-bangunan

1.3.2.1 Kantor

Gedung ini adalah bangunan berlantai 2 (dua) dibuat dengan rangka beton dan baja, dengan uraian sebagai berikut :

Pondasi : Beton tapak Dinding : Pasangan batu bata diplester Atap : Aluminium gelombang Lantai : Keramik Langit-langit : Gypsum dan akustik Jendela : Kaca dan kaca rangka aluminium Pintu : Panel kaca rangka aluminium dan rangka kayu Partisi : Pasangan batu bata diplester, gypsum dan panel

kaca Fasilitas : 52 (lima puluh dua) unit AC tipe split

Bangunan ini dicat, terpelihara dengan baik, dilengkapi dengan instalasi penerangan listrik dan instalasi plumbing.

Luas lantai seluruhnya kurang lebih 1.080 meter persegi, dengan luas lantai satu kurang lebih 540 meter persegi.

Tahun Bangunan : 2003 - Kondisi : Sangat Baik - Peny. Fisik/Lain² : 14,5% / 10,0% Biaya Pengganti Baru Nilai Pasar

Rp 3.699.000.000,- Rp 2.846.380.000,-

1.3.2.2 Pabrik

Gedung ini adalah bangunan berlantai 1 (satu) dibuat dengan rangka baja, dengan uraian sebagai berikut :

Pondasi : Beton tapak Dinding : Pasangan batu bata diplester, bagian dalam dilapis

panel aluminium dan keramik Atap : Aluminium gelombang rangka baja Lantai : Beton dilapis keramik Langit-langit : Aluminum sheet Jendela : Kaca dan kaca rangka aluminium Pintu : Pelat baja, panel aluminium, panel kaca & panel kayu Partisi : Pasangan batu bata diplester

Bangunan ini dilengkapi mezanine rangka baja, lantai keramik, digunakan sebagai ruang loker karyawan.


Luas lantai seluruhnya kurang lebih 13.770 meter persegi, termasuk luas lantai mezanine kurang lebih 960 meter persegi.


Rp 30.375.520.000,- Rp 23.373.960.000,-

V.PP.11.00.0056 - PT SHS/Pr06

- 1.8 -

1.3.2.3 Kantin, Mess & Kantor Engineering

Gedung ini adalah bangunan berlantai 2 (dua) dibuat dengan rangka beton, dengan uraian sebagai berikut :

Pondasi : Beton tapak Dinding : Pasangan batu bata diplester Atap : Aluminium gelombang rangka besi Lantai : Keramik Jendela : Kawat ram rangka besi Langit-langit : Gypsum Partisi : Pasangan batu bata diplester

Bangunan ini dicat, cukup terpelihara, dilengkapi dengan instalasi penerangan listrik dan instalasi plumbing.

Luas lantai seluruhnya kurang lebih 384 meter persegi, dengan luas lantai satu kurang lebih 224 meter persegi.

Tahun Bangunan : 2003 - Kondisi : Baik - Peny. Fisik/Lain² : 20,7% / 10,0% Biaya Pengganti Baru Nilai Pasar

Rp 982.270.000,- Rp 701.050.000,-

1.3.2.4 Rumah Diesel I & Rumah Trafo

Gedung ini adalah bangunan berlantai 1 (satu) dibuat dengan rangka beton, dengan uraian sebagai berikut :

Pondasi : Beton tapak Dinding : Pasangan batu bata diplester Atap : Dak beton Lantai : Beton Pintu : Pelat besi


Luas lantai seluruhnya kurang lebih 126 meter persegi.


Rp 288.670.000,- Rp 194.850.000,-

V.PP.11.00.0056 - PT SHS/Pr06

- 1.9 -

1.3.2.5 Rumah Boiler


Pondasi : Beton Dinding : Pasangan batu bata diplester Atap : Aluminium gelombang rangka baja Lantai : Beton rabat Jendela : Teralis besi Pintu : Pelat baja Partisi : Pasangan batu bata diplester




Rp 86.400.000,- Rp 58.320.000,-

1.3.2.6 Pos Jaga


Pondasi : Beton Dinding : Pasangan batu bata diplester Atap : Aluminium gelombang rangka kayu Lantai : Keramik Langit-langit : Plywood Jendela : Kaca rangka aluminium Pintu : Panel kaca Partisi : Pasangan batu bata diplester




Rp 72.320.000,- Rp 44.260.000,-

V.PP.11.00.0056 - PT SHS/Pr06

- 1.10 -

1.3.2.7 Tempat Parkir Mobil

Gedung ini adalah bangunan terbuka berlantai 1 (satu) dibuat dengan rangka besi, dengan uraian sebagai berikut :

Pondasi : Pasangan batu kali Atap : Aluminium gelombang rangka besi Lantai : Grasblok




Rp 159.520.000,- Rp 104.090.000,-

1.3.2.8 Kantor Outsourcing (CV Yosan & CV Andika), Umum, SPSI & Klinik


Pondasi : Pasangan batu kali Dinding : Pasangan batu bata diplester Atap : Seng gelombang rangka kayu Lantai : Keramik Langit-langit : Gypsum Jendela : Kaca rangka kayu Pintu : Panel kayu Partisi : Pasangan batu bata diplester




Rp 163.730.000,- Rp 138.520.000,-

V.PP.11.00.0056 - PT SHS/Pr06

- 1.11 -

1.3.2.9 Tempat Sampah (Garbage Bin) & Gudang Semen

Gedung ini adalah bangunan berlantai 1 (satu) dibuat dengan rangka besi, dengan uraian sebagai berikut :

Pondasi : Pasangan batu kali Dinding : Pasangan batu bata diplester dan kawat ram Atap : Seng gelombang rangka besi Lantai : Plesteran semen Pintu : Pelat besi

Bangunan ini dicat, terpelihara dengan baik dan dilengkapi dengan instalasi penerangan listrik.



Rp 18.360.000,- Rp 15.370.000,-

1.3.2.10 Musholla


Pondasi : Pasangan batu kali Dinding : Pasangan batu bata diplester Atap : Seng gelombang rangka kayu Lantai : Keramik Langit-langit : Gypsum Jendela : Kaca rangka kayu Pintu : Panel kayu




Rp 95.620.000,- Rp 80.890.000,-

V.PP.11.00.0056 - PT SHS/Pr06

- 1.12 -

1.3.2.11 Tempat Wudhu


Pondasi : Pasangan batu kali Dinding : Pasangan batu bata diplester Atap : Seng gelombang rangka besi Lantai : Keramik Langit-langit : Plywood Partisi : Pasangan batu bata diplester




Rp 11.520.000,- Rp 9.750.000,-

1.3.2.12 Bengkel

Gedung ini adalah bangunan berlantai 1 (satu) dibuat dengan rangka besi, dengan uraian sebagai berikut :

Pondasi : Pasangan batu kali Dinding : Teralis besi, sebagian Atap : Seng gelombang rangka besi Lantai : Beton rabat Pintu : Teralis besi




Rp 59.260.000,- Rp 49.600.000,-

V.PP.11.00.0056 - PT SHS/Pr06

- 1.13 -

1.3.2.13 Rumah Diesel II & Kompresor


Pondasi : Beton Dinding : Pasangan batako diplester Atap : Seng gelombang rangka baja Lantai : Beton Pintu : Pelat besi




Rp 126.200.000,- Rp 107.900.000,-

1.3.2.14 Gudang Sparepart


Pondasi : Beton Dinding : Pasangan batako diplester Atap : Seng gelombang rangka baja Lantai : Beton Pintu : Pelat besi




Rp 151.440.000,- Rp 129.480.000,-

V.PP.11.00.0056 - PT SHS/Pr06

- 1.14 -

1.3.2.15 Rumah Panel Listrik PLN


Pondasi : Beton Dinding : Pasangan batu bata diplester Atap : Dak beton Lantai : Beton Pintu : Pelat besi




Rp 48.140.000,- Rp 35.440.000,-

1.3.3 Sarana Pelengkap

Sarana pelengkap, terdiri dari :

Pagar : Pasangan batu bata diplester (0,6 m T dan 2 m T), BRC 1,75 m T, kawat ram 2 m T, dilengkapi pintu masuk dari besi

Jalan Lingkungan : Beton dan grasblok Drainasi : Tertutup dan terbuka dari pasangan batu bata

diplester dan beton, dilengkapi kansteen. Water Treatment : Septic tank dan sumur resapan Landscaping : Terdiri dari tanaman-tanaman hias, dilengkapi

dengan dekor taman dan kolam mini konstruksi pasangan batu bata dilapis porselen


Rp 2.516.660.000,- Rp 1.699.870.000,-

V.PP.11.00.0056 - PT SHS/Pr06

- 1.15 -

1.4 Mesin-mesin dan Peralatannya

1.4.1 Ringkasan Penilaian Mesin-mesin dan Peralatannya Uraian Biaya Pengganti Baru

Shrimp Processing Equipment Rp 3.782.610.000,- Rp 3.112.580.000,-

Nilai Pasar

Utilitas Rp 20.481.880.000,-

Jumlah Rp 24.264.490.000,- Rp 17.307.080 000,-

Rp 14.194.500.000,-

- 1.16 - V.PP.11.00.0056 - PT SHS/Pr06

(Dalam Ribuan)

1.4.2 Shrimp Processing Equipment

Line Processing A16 - “Sushi Ebi” Conveyor

Tahun: 2003 Kondisi: BaikPenyusutan fisik/lain² : 25% / 10% 144.110Rp 97.270Rp

6 - “Sushi Ebi” Conveyor

Tahun: - Kondisi: BiasaPenyusutan fisik/lain² : 65% / 10% 73.920Rp 23.280Rp

Line Processing A26 - “Sushi Ebi” Conveyor


1 - Belt Conveyor


1 - Bread Mill

Tahun: - Kondisi: BaikPenyusutan fisik/lain² : 25% / 10% 15.350Rp 10.360Rp

1 - Breadmill


Line Processing B1

2 - Belt Conveyor


7 - Filleting MachineMerek : Toyo Suisan Kikai, LtdTipe : TOYO-312EKonstruksi stainless steel, digerakkan motor listrik.Tahun: 2003 Kondisi: Sangat BaikPenyusutan fisik/lain² : 14% / 10% 153.170Rp 118.550Rp

Buatan Taiwan, konstruksi Stainless Steel, dia. 32 cm digerakkanmotor listrik 5 HP.

Buatan lokal, konstruksi stainless steel, ukuran 940 cm P x 30 cm L,digerakkan oleh motor listrik 1 HP.


Konstruksi rangka baja stainless steel, ukuran 12 m P x 40 cm L,digerakkan motor listrik.

Buatan lokal, konstruksi Stainless Steel, dia. 32 cm digerakkan motorlistrik 5 HP.


Jml Uraian Biaya Pengganti Baru

Nilai Pasar


- 1.17 - V.PP.11.00.0056 - PT SHS/Pr06

(Dalam Ribuan)


Nilai Pasar

Line Processing B21 - Steam Cooker

Merek : Laitram, USA

Tahun: 2004 Kondisi: Sangat BaikPenyusutan fisik/lain² : 4% / 10% 878.210Rp 843.080Rp

Line Processing B31 - Warm Water Shrimp Peeling System

Merek : Laitram MachineryTerdiri dari :

1 - Hopper Merek : LaitramTipe : CV/II-628Konstruksi baja S/S

1 - Conveyor 1 - Unit pencuci1 - Unit grading dan sizing

Unit lengkap dengan panel kontrol dan peralatan standar lainnya.Tahun: 2008 Kondisi: Sangat BaikPenyusutan fisik/lain² : 7% / 10% 1.936.380Rp 1.620.750Rp

Line Processing B1, B2 2 - IQF Spiral Freezer

Brand : Advanced, Canada

Tahun: 2002 Kondisi: BaikPenyusutan fisik/lain² : 17% / 10% 2.924.200Rp 2.184.380Rp

Bagian Packing A1, A2, A38 - Air Shower

Lengkap dengan blower digerakkan motor listrik .Tahun: 2002 Kondisi: BaikPenyusutan fisik/lain² : 25% / 10% 316.540Rp 213.660Rp

Bagian PackingPacking B2

1 - Air compressorMerek : Atlas CopcoTipe : LE5-10CVNo.seri : WCF407728

1 - Air DryerMerek : Atlas CopcoTipe : FX 1Digerakkan motor listrik.


Jumlah 6.706.810Rp 5.296.960Rp

Kapasitas 1 ton/jam, Lebar kerja 110 cm x 8 m P, lengkap dengancooking line

Konstruksi stainless steel dilas, ukuran 4 m P x 2,5 m L x 3 m T OAD,kapasitas 450 kg/jam, temperatur kerja -40°C, digerakkan motor listrik,lengkap dengan spiral conveyor, air compressor, water pump, sistempendingin, serta peralatan standar lainnya untuk operasi normal.

Digerakkan motor listrik 3,85 kW, putaran 1500 RPM, tekanan kerja 10bar, lengkap dengan :

- 1.18 - V.PP.11.00.0056 - PT SHS/Pr06

(Dalam Ribuan)


Nilai Pasar

1.4.4 Utilitas

1 - Electric Generating SetMerek : Caterpillar, USATipe : SR4Kapasitas 1825 KVA (1460 KW), 1500 rpm, digerakkan oleh:

1 - Mesin DieselMerek : Caterpillar, USATipe : 3516No. Seri : 1LZ00413Output power 1562 KW at 1500 rpm, 16-cylinder, completewith turbo charger.

Unit lengkap dengan control panel, chimney, daily fuel tank danperalatan standar lain untuk operasi normal.Tahun: 2002 Kondisi: BaikPenyusutan fisik/lain² : 24% / 10% 2.064.110Rp 1.411.850Rp

1 - Electric Generating SetMerek : Caterpillar, USATipe : SR4BNo. Seri : G5C01261Kapasitas 1000 KVA 1500 rpm, digerakkan oleh:

1 - Mesin DieselMerek : Caterpillar, USATipe : C32No. Seri : CAT 00C32CSXC01878Kapasitas 16-cylinder, lengkap dengan turbo charger

Unit lengkap dengan panel kontrol dan peralatan standar lainnya untuk operasi normal.Tahun: - Kondisi: Sangat BaikPenyusutan fisik/lain² : 12% / 10% 1.644.650Rp 1.302.560Rp

- Refrigeration Eq & Block Ice Plant Terdiri dari:

7 - Screw Compressors, SabroeMerek : SabroeTerdiri dari:

1 - Tipe : SAB202SFNo. Seri. : 225436/577803

1 - Tipe : SAB163HFNo. Seri. : 225436/577671

1 - Tipe : SAB202SMNo. Seri. : 225436/577856Digerakkan motor listrik 316 KW, working temperature -12°C, 24 bar pressure.

1 - Tipe : SAB202SMNo. Seri. : 2255436/577768

1 - Tipe : SAB202LFNo. Seri. : 225436/57790J

1 - High Pressure Intercooler13 m3 Kapasitas

Digerakkan motor listrik 132 KW, workingtemperature -40°C, 24 bar pressure.




- 1.19 - V.PP.11.00.0056 - PT SHS/Pr06

(Dalam Ribuan)


Nilai Pasar

1 - Low Pressure Intercooler8.5 m3 Kapasitas

1 - Receiver Tank5 m3 Kapasitas

1 - Vertical Liquid Trap2 - Evaporative Condensers

Merek : Baltimore1 - Heat Exchanger

(For Glycol evaporators)Merek : ThermowaveTipe : TL650KCKLLengkap dengan 1000 liters tank.

46 - EvaporatorsTerdiri dari:

34 - "Glycol" Evaporators(Installed in Processing Room)Merek : FincoilTerdiri dari:

9 - Tipe : PCG 103-415 - Tipe : FMP 233-74 - Tipe : PCG 109-44 - Tipe : PCG 108-72 - Tipe : PCGE 162-7

12 - "Ammonia" EvaporatorsMerek : FincoilTerdiri dari:

2 - Tipe : AHB 13-10-40-KK(Cold Storage)

4 - Tipe : 03-08-4D-DX(Anteroom)

1 - Tipe : 08-08-4D-DX4 - Tipe : AHB-09-124D-DX

(Chiller Room)1 - Tipe : AHB 11-08-4D-DX

1 - Falling Film Water ChillerMerek : OmegaTipe : V031078-plate, 1950 x 1000, 22.5 m3/hr kapasitas, at -8°C temprature, lengkap dengan pompa, digerakkan motor listrik 7.5 KW .

2 - Flake Ice GeneratorsMerek : GeneclaceTipe : F800ABKapasitas 15 ton/day

2 - Tube Ice MakersMerek : VogtTipe : P34ALKapasitas 60 ton/day, lengkap dengan 5000 liters water tank.

1 - Refrigeration Eq & Block Ice Plant (Piping)1 - Panel push button6 - Guintner amonia cooler

- Pipa amonia dan glycol lengkap dengan :1- Tanki air glycol 1000 ltr

Tahun: 2002 Kondisi: BaikPenyusutan fisik/lain² : 24% / 10% 14.212.330Rp 9.721.230Rp

Unit refrigeration lengkap dengan Instalasi refrigerant system, Ductingsupply dan peralatan lainnya untuk operasi normal

- 1.20 - V.PP.11.00.0056 - PT SHS/Pr06

(Dalam Ribuan)


Nilai Pasar

1 - Distribusi Jaringan ListrikTerdiri dari :

- PLN Power Supply : Kapasitas 2,180 KVA - Transformer : Kapasitas 1.250 KVA- Power : Kapasitas 720 KVA-

(Cat. : Biaya penyambungan listrik PLN tidak disusutkan)Tahun: - Kondisi: BaikPenyusutan fisik/lain² : 19% / 10% 2.123.940Rp 1.699.000Rp

2 - Fuel TankKonstruksi baja kapasitas 28.000 ltr.Tahun: 2002 Kondisi: BaikPenyusutan fisik/lain² : 25% / 10% 28.830Rp 19.460Rp

1 - Deep Well & Water Treatment Terdiri dari :

2 - Deep Well250 m dalam lengkap dengan pompa

1 - Bak BetonUkuran 3 m P x 6 m P x 4 m Dalam

3 - Water TankKonstruksi baja stainless steel

1 - Water Tank for Chiller1 - Carbon Active Tank

Konstruksi baja1 - Filter Tank diganti Cooling Tower

Merek : LiangchiDigerakkan motor listrik 7,5 hp.

2 - Sand Filter TankKonstruksi baja

12 - Water PumpMerek : TorishimaDigerakkan motor listrik 5,5 kw.

Lengkap dengan piping installation.Tahun: 2002 Kondisi: BaikPenyusutan fisik/lain² : 25% / 10% 154.160Rp 104.060Rp

1 - Steam BoilerMerek : Loos


1 - Water Chiller

Tahun: - Kondisi: Kurang BaikPenyusutan fisik/lain² : 69% / 10% 32.370Rp 9.030Rp

Jumlah 20.883.160Rp 14.468.970Rp

Terdiri dari berbagai ukuran kabel, sambungan terbuka dantertutup, control panel, kapasitor bank, junctions boxes, mainswitches, line support dan peralatan standar lainnya untukoperasi normal

Kapasitas 2,5 ton/jam, tekanan kerja 10 bar unit lengkap denganinstalasi pipa distribusi dan panel kontrol.

Konstruksi pelat baja kapasitas 9000 kcal/jam, terdiri dari 8 blowerdigerakkan motor listrik.

LAMPIRAN - LAMPIRAN Foto Peta Lingkungan & Sketsa Data

Pembanding Tanah Gambar Situasi Tanah & Bangunan Peta Lokasi

PROCESSING PLANT Kawasan Industri Surabaya Rungkut

Jalan Berbek Industri I No. 24 Desa Berbek, Kecamatan Waru

Kabupaten Sidoarjo Jawa Timur

V.PP.11.00.0056 - PT SHS/Pr06

- 2.1 -

2. PROCESSING PLANT : Kawasan Industri Surabaya Rungkut, Jalan Berbek Industri I No. 24, Desa Berbek, Kecamatan Waru, Kabupaten Sidoarjo - Jawa Timur

2.1 Ringkasan Penilaian Uraian Biaya Pengganti Baru Nilai Pasar

♦ Tanah (Luas : 6.590 m²) Rp 7.644.400.000,-*)

♦ Bangunan-bangunan Rp 9.138.800.000,- Rp 5.505.850.000,-

Rp 7.644.400.000,-

♦ Sarana Pelengkap Rp 656.900.000,- Rp 135.980.000,- ♦ Mesin-mesin dan Peralatannya Rp 7.481.730.000,-

Jumlah Rp 24.921.830.000,- Rp 16.572.010.000,-

*) Nilai Pasar

Rp 3.285.780.000,-

V.PP.11.00.0056 - PT SHS/Pr06

- 2.2 -

2.2 Tanah

2.2.1 Lokasi dan Peruntukan Tanah ini terletak di dalam Kawasan Industri Surabaya Rungkut (SIER), di tepi sebelah selatan Jalan Berbek Industri I, diwilayah Kecamatan Waru. Letak tanah ini kurang lebih 400 meter di sebelah timur dari persimpangan Jalan Berbek Industri I dan Jalan Berbek Industri III, kurang lebih 1,2 kilometer dari persimpangan Jalan Rungkut Industri III dan Jalan Rungkut Industri Raya, dan kurang lebih 12 kilometer di sebelah selatan pusat kota Surabaya (Kantor Pemda). Jalan Berbek Industri I yang terletak di depan tanah dimaksud lebarnya 15 meter, diaspal, dilengkapi dengan drainasi tertutup dan trotoir dari plesteran semen. Tanah ini terletak di daerah yang diperuntukkan sebagai daerah perindustrian.

2.2.2 Keadaan dan Fasilitas Lingkungan Bangunan-bangunan yang berdiri di daerah ini secara umum terdiri dari bangunan-bangunan industri permanen, sedang penduduk sekitarnya terdiri dari golongan masyarakat berpendapatan menengah. Pada umumnya pemeliharaan jalan-jalan di daerah ini cukup terpelihara, dengan lebar jalan antara 15 meter sampai 20 meter, diaspal, diterangi oleh lampu-lampu mercury dan dilengkapi dengan drainasi terbuka. Bangunan-bangunan penting yang terletak dekat properti ini dan dapat digunakan sebagai petunjuk antara lain :

PT SIER PT TJOKRO PUTRA PERKASA PT PHILLIPS LIGHT ELECTRONICS

Fasilitas aliran listrik, air dan telepon sudah tersedia di daerah ini, sedang pengangkutan umum melewati Jalan Berbek Industri III yang jaraknya kurang lebih 400 meter dari lokasi ini. Di lokasi yang dinilai, air bersih didapat dari PDAM, sedang aliran listrik diperoleh dari PLN dan diesel generator.

2.2.3 Data-data Tanah Tanah ini mempunyai bentuk beraturan, terdiri dari sebidang tanah yang terletak di Desa Berbek, Kecamatan Waru, Kabupaten Sidoarjo - Jawa Timur, terdaftar sebagai Hak Guna Bangunan No. 26, tercatat atas nama PT SHS International, dikeluarkan pada tanggal 22 Juli 1993 dan berlaku sampai dengan tanggal 6 Juni 2028, Gambar Situasi No. 3541/1993 tertanggal 1 Juli 1993, meliputi tanah seluas kurang lebih 6.590 meter persegi.

V.PP.11.00.0056 - PT SHS/Pr06

- 2.3 -

Dalam laporan ini kami lampirkan foto-foto properti, peta lingkungan & sketsa data pembanding tanah, gambar situasi tanah & bangunan, serta peta Kabupaten Sidoarjo yang menunjukkan letak tanah ini. Pada gambar situasi dapat diperlihatkan, bahwa tanah ini mempunyai lebar bagian depan 65 meter dengan panjang ke dalam kurang lebih 101 meter. Topografi tanah ini pada umumnya rata dan tingginya kurang lebih sama dengan permukaan jalan didepannya.

2.2.4 Perkembangan Tanah

Tanah ini pada saat sekarang sudah dibangun dan digunakan sebagai PROCESSING PLANT, terdiri dari bangunan-bangunan, sarana pelengkap serta mesin-mesin dan peralatannya yang kami uraikan dibagian lain dalam laporan ini.

2.2.5 Ijin Mendirikan Bangunan

Bangunan-bangunan ini dilengkapi dengan Surat Ijin Mendirikan Bangunan No. 130 tertanggal 5 September 1988, dikeluarkan oleh Bupati Kepala Daerah Tingkat II, Kabupaten Sidoarjo.

2.2.6 Analisa Penggunaan Tertinggi dan Terbaik

Penggunaan tertinggi dan terbaik (Highest and Best Use/HBU) dapat didefinisikan sebagai penggunaan yang paling mungkin dan optimal dari suatu properti, yang secara fisik dimungkinkan, telah dipertimbangkan secara memadai, secara hukum diijinkan, secara finansial layak dan menghasilkan nilai tertinggi dari properti tersebut (SPI-KPUP.6.3).

Karakteristik lokasi properti terletak di lokasi yang telah berkembang, dengan fasilitas sarana dan prasarana serta tingkat aksesibilitas menuju properti tersebut sangat memadai.

Properti tersebut berada di daerah yang diperuntukan sebagai daerah perindustrian dengan jarak ke pusat kota Surabaya kurang lebih 12 kilometer.

Status kepemilikan tanah ini sudah jelas yaitu berupa Hak Guna Bangunan dengan luas tanah kurang lebih 6.590 meter persegi dan diasumsikan dapat dipindahtangankan.

Dari segi luas dan dokumen tanah, peruntukan serta tingkat aksesibilitas yang sangat tinggi kami berpendapat tanah ini mempunyai penggunaan tertinggi dan terbaik sebagai pabrik.

Kami tidak melakukan analisa penggunaan tertinggi dan terbaik secara mendetail dan terperinci karena pekerjaan tersebut merupakan pekerjaan terpisah dari pekerjaan penilaian.

V.PP.11.00.0056 - PT SHS/Pr06

- 2.4 -

2.2.7 Kondisi Pasar Properti Properti yang dinilai terletak di daerah yang diperuntukkan sebagai kawasan perindustrian. Pasar properti di sekitar lokasi menunjukkan perkembangan yang relatif stabil. Pasokan (supply) dan tingkat permintaan (demand) properti di sekitar lokasi termasuk stagnan (normal). Dengan kondisi ekonomi secara nasional maupun lokal yang semakin membaik maka tren harga properti di sekitar lokasi juga menunjukkan peningkatan. Dari data yang kami dapatkan, indikasi harga tanah di sekitar lokasi properti berkisar antara Rp. 900.000,- s/d Rp. 1.200.000,- per meter persegi.

2.2.8 Data Pembanding Tanah Data-data pembanding tanah yang kami dapatkan di sekitar properti yang dapat digunakan sebagai dasar penilaian adalah : Data 1 Lokasi : Jalan Berbek Industri II No. 16 Luas Tanah : 3.600 m² Surat Tanah : Hak Guna Bangunan Luas Bangunan : 1.600 m² Penggunaan : Pabrik & Gudang (1 lantai) Harga Transaksi : Rp 5.500.000.000,- Data 2 Lokasi : Jalan Berbek Industri II Luas Tanah : 15.000 m² Surat Tanah : Hak Guna Bangunan Luas Bangunan : 9.700 m² Penggunaan : Pabrik & Gudang (1 lantai) Harga Transaksi : Rp 19.500.000.000,- Data 3 Lokasi : Jalan Berbek Industri II No. 6 Luas Tanah : 8.075 m² Surat Tanah : Hak Guna Bangunan Luas Bangunan : 6.315 m² Penggunaan : Pabrik & Gudang (1 lantai) Harga Penawaran : Rp 18.000.000.000,-

2.2.9 Kesimpulan Berdasarkan pertimbangan-pertimbangan pokok dan faktor-faktor lain yang berhubungan dengan penilaian ini, menurut pendapat kami jumlah Rp 7.644.400.000,- (Tujuh Miliar Enam Ratus Empat Puluh Empat Juta Empat Ratus Ribu Rupiah) merupakan Nilai Pasar dari tanah tersebut.

V.PP.11.00.0056 - PT SHS/Pr06

- 2.5 -

2.3 Bangunan-bangunan dan Sarana Pelengkap

2.3.1 Ringkasan Penilaian Bangunan-bangunan dan Sarana Pelengkap Uraian Biaya Pengganti Baru Nilai Pasar

♦ Bangunan-bangunan

1. Kantor Rp 1.796.930.000,- Rp 760.100.000,-

2. Bangunan Proses Rp 6.975.820.000,- Rp 4.583.110.000,-

3. Bengkel Rp 130.650.000,- Rp 44.680.000,-

4. Rumah Diesel & Rumah Trafo Rp 117.350.000,- Rp 40.130.000,-

5. Kamar Mandi/WC Rp 75.680.000,- Rp 63.340.000,-

6. Pos Jaga Rp 42.370.000,-

Jumlah Rp 9.138.800.000,- Rp 5.505.850.000,- Rp 14.490.000,-

♦ Sarana Pelengkap Rp 656.900.000,- Rp 135.980.000,-

V.PP.11.00.0056 - PT SHS/Pr06

- 2.6 -

2.3.2 Bangunan-bangunan

2.3.2.1 Kantor

Gedung ini adalah bangunan berlantai 3 (tiga) dibuat dengan rangka baja, dengan uraian sebagai berikut :

Pondasi : Pasangan batu kali dan beton Dinding : Pasangan batu bata diplester Atap : Seng gelombang rangka baja Lantai :

- Lantai Satu : Keramik - Lantai Dua : Vinyl dan plywood - Lantai Tiga : Vinyl dan plywood

Langit-langit : Plywood Jendela : Kaca dan kaca nako rangka kayu dan aluminium Pintu : Plywood dan panel kaca Partisi : Pasangan batu bata diplester, gypsum dan panel

kaca Fasilitas : 7 (tujuh) saluran telepon lengkap dengan faksimili

22 (dua puluh dua) unit AC split Pembagian Ruangan :

- Lantai Satu : Ruang tunggu, ruang tamu, ruang kasir dan ruang manajer akunting, musholla, gudang dan kamar mandi/wc

- Lantai Dua : Ruang manajer cabang, ruang PPC, ruang manajer, ruang rapat, ruang marketing dan ruang kontrol teknik

- Lantai Tiga : Ruang rapat dan ruang akunting


Luas lantai seluruhnya kurang lebih 736 meter persegi, dengan luas lantai satu kurang lebih 276 meter persegi.

Tahun Bangunan : 1988 - Kondisi : Biasa - Peny. Fisik/Lain² : 53,0% / 10,0% Biaya Pengganti Baru Nilai Pasar

Rp 1.796.930.000,- Rp 760.100.000,-

V.PP.11.00.0056 - PT SHS/Pr06

- 2.7 -

2.3.2.2 Bangunan Proses


Pondasi : Pasangan batu kali dan beton Dinding : Pasangan batu bata diplester Atap : Seng gelombang rangka baja Lantai : Pelat beton lapis keramik Langit-langit : Plywood & eternit Pintu : Plywood dan panel kaca rangka aluminium Partisi : Pasangan batu bata diplester dan panel kaca Fasilitas : 2 (dua) unit AC window dan split Pembagian Ruangan : Ruang produksi, 2 (dua) ruang pengepakan,

processing plant, kantor produksi, gudang, ruang mesin, ruang locker, kantor dan ruang penerimaan


Luas lantai seluruhnya kurang lebih 4.022 meter persegi.

Tahun Bangunan : ’88/’08 - Kondisi : Baik - Peny. Fisik/Lain² : 27,0% / 10,0% Biaya Pengganti Baru Nilai Pasar

Rp 6.975.820.000,- Rp 4.583.110.000,-

2.3.2.3 Bengkel


Pondasi : Pasangan batu kali Dinding : Pasangan batu bata diplester Atap : Asbes gelombang rangka baja Lantai : Paving blok Jendela : Kaca rangka kayu Pintu : Pelat besi dan plywood Pembagian Ruangan : Bengkel dan gudang suku cadang

Bangunan ini dicat, cukup terpelihara, dilengkapi dengan instalasi penerangan listrik, pemadam kebakaran dan instalasi plumbing.



Rp 130.650.000,- Rp 44.680.000,-

V.PP.11.00.0056 - PT SHS/Pr06

- 2.8 -

2.3.2.4 Rumah Diesel & Rumah Trafo

Gedung ini adalah bangunan berlantai 1 (satu) dibuat dengan rangka baja dan beton, dengan uraian sebagai berikut :

Pondasi : Pasangan batu kali dan beton Dinding : Pasangan batu bata diplester Atap : Asbes gelombang rangka besi & pelat beton Lantai : Keramik dan pelat beton Pintu : Pelat besi Partisi : Pasangan batu bata diplester

Bangunan ini dicat, cukup terpelihara dan dilengkapi dengan instalasi penerangan listrik.



Rp 117.350.000,- Rp 40.130.000,-

2.3.2.5 Kamar Mandi/WC


Pondasi : Pasangan batu kali Dinding : Pasangan batu bata diplester Atap : Asbes gelombang rangka kayu Lantai : Keramik Pintu : Plywood




Rp 75.680.000,- Rp 63.340.000,-

V.PP.11.00.0056 - PT SHS/Pr06

- 2.9 -

2.3.2.6 Pos Jaga


Pondasi : Pasangan batu kali Dinding : Pasangan batu bata diplester Atap : Asbes gelombang rangka baja Lantai : Keramik Langit-langit : Plywood Jendela : Kaca dan kaca nako rangka kayu Pintu : Plywood dan panel kaca Partisi : Pasangan batu bata diplester

Bangunan ini dicat, cukup terpelihara dan dilengkapi dengan instalasi penerangan listrik.



Rp 42.370.000,- Rp 14.490.000,-

2.3.3 Sarana Pelengkap

Sarana pelengkap, terdiri dari :

Pagar : Pasangan batako diplester, pasangan batu bata diplester dan teralis besi, dilengkapi pintu masuk dari teralis besi

Jalan Lingkungan : Aspal Tempat Parkir : Aspal Saluran Air : Pasangan batu bata diplester Penampung Air : Konstruksi beton bertulang dilapis keramik, struktur

bawah tanah

Tahun Bangunan : 1988 - Kondisi : Kurang Baik - Peny. Fisik/Lain² : 77,0% / 10,0% Biaya Pengganti Baru Nilai Pasar

Rp 656.900.000,- Rp 135.980.000,-

V.PP.11.00.0056 - PT SHS/Pr06

- 2.10 -

2.4 Mesin-mesin dan Peralatannya

2.4.1 Ringkasan Penilaian Mesin-mesin dan Peralatannya Uraian Biaya Pengganti Baru Nilai Pasar

♦ Bagian Produksi Rp 4.003.940.000,- Rp 1.638.880.000,-

♦ Utilitas Rp 3.458.700.000,- Rp 1.641.300.000,- ♦ Bengkel Rp 19.120.000,-

Jumlah Rp 7.481.760.000,- Rp 3.285.740.000,-

Rp 5.560.000,-

- 2.11 - V.PP.11.00.0056 - PT SHS/Pr06

(Dalam Ribuan)

Jml Biaya Pengganti Baru Nilai Pasar

2.4.2 Bagian Produksi

1 - Shrimp Grading MachineBuatan : Thailand


1 - Spiral FreezerMade in CanadaModel : 24SS-150691

3 - Chiller CompressorBrand : StalModel : 7769Serial no : 4318, 4319, 4317Kapasitas 159 litre, tekanan kerja 39 bar, digerakkanmotor listrik 40 HP serta peralatan standar lainnya.

4 - Chiller CompressorBrand : StalModel : RVA 55-ABF-BLA-B0BBASerial no : 106515, 106520, 106521, 106517Kapasitas 159 litre, tekanan kerja 39 bar, digerakkanmotor listrik 40 HP serta peralatan standar lainnya.

1 - Surge DrumKapasitas 1600 liter, konstruksi pelat besi, temperatur kerja -38oC, terletak diatas rangka besi sertaperalatan standar lainnya.

1 - IntercoolerKapasitas 4000 liter, konstruksi pelat besi, temperaturkerja temperature -10oC, terletak diatas rangka besiserta peralatan standar lainnya.

1 - EconomiserKapasitas 450 Liter, konstruksi pelat besi , terletakdiatas rangka besi, serta peralatan standar lainnya.

1 - ReceiverKapasitas 2000 Liter, konstruksi pelat besi , terletakdiatas rangka besi, serta peralatan standar lainnya.

2 - Condenser1 - Air Purger

Tahun: - Kondisi: BiasaPenyusutan fisik/lain² : 41% / 10% 1.730.440Rp 918.860Rp

2 - Contact Plate FreezerMerek : APV Baker Limited


Uraian

Konstruksi Stainless Steel, 250 cm P x 100 cm L x 200 cm T,temperatur kerja -25ºC, kapasitas 600 kg/jam, lengkap dengan tray,pintu,condensing unit, serta peralatan standar lainnya.

Konstruksi Stainless Steel, 4 output ukuran grading, 700 cm L x 125cm W x 100 cm H, steam heating system, temperatur kerja ± 95ºC,lengkap dengan chain conveyor digerakkan motor listrik 1 KW, panelkontrol panel, chimney dan peralatan untuk operasi normal.

Konstruksi Stainless Steel, 500 cm P x 350 cm L x 300 cm T,temperatur kerja -35ºC, Kapasitas 500kg/jam, lengkap dengan pipa-pipa, dan peralatan standar lainnya untuk operasi normal lengkapdengan :

- 2.12 - V.PP.11.00.0056 - PT SHS/Pr06

(Dalam Ribuan)

Jml Biaya Pengganti Baru Nilai Pasar Uraian

3 - Flake Ice MachineConsisting of :

2 - Merek : Howe, USAModel : 400 EASerial no : 5235, 5179

1 - Merek : Gene Glace, USAModel : F-800Serial no : 02298

3 - Ice Storage RoomKonstruksi panel wall, 600 cm P x 300 cm L x 400 cm T

Tahun: 90/02 Kondisi: BiasaPenyusutan fisik/lain² : 57% / 10% 469.400Rp 181.660Rp

3 - Cold StorageTanpa Plat Namakonstruksi panel wall, Terdiri dari :

2 - Cold RoomKapasitas 100 ton, working temperature -22ºC.ukuran 10 m P x 11 m L x 2 m T

1 - Cold RoomKapasitas 50 ton, working temperature -22ºC.ukuran 10 m P x 8 m L x 3,1 m T

Unit Lengkap dengan cooling sistem :1 - Chiller Compressor

Brand : GrasoModel : RC 9312Serial no : 03051338Kapasitas 159 litres, tekanan kerja 38 bar, digerakkanmotor listrik 110 KW, serta peralatan standar lainnya.

1 - Condensing Tanks3 - Evaporator

Unit lengkap dengan panel kontrol, instalasi pipa, serta peralatan standar lainnya untuk bekerja normal.


1 - Spiral FreezerMerek :Gyroconpact, CanadaNo. seri : 0J470509Kapasitas 500 Kg./jam, konstruksi stainless steel, ukuran 500 cm P x 350 cm L x 300 cm T, temparaturkerja -35 derajat lengkap dengan perpipaan, instalasi,dan peralatan standar lainnya untuk operasi normaltermasuk :

3 - Chiller CompressorMerek : StalNo. seri : 4318, 4319, 4317Kapasitas 159 l, tekanan 39 bar, digerakkanmotor listrik 45 HP, lengkap dengan peralatan lainnya.

Kapasitas 10 Ton/hari, konstruksi stainless steel, ukuran kerjadia. 100 cm x 150 cm T, digerakkan motor listrik 2 HP.

Kapasitas 10 Ton/hari, konstruksi stainless steel, ukuran kerjadia. 120 cm x 160 cm T, digerakkan motor listrik 2 HP.

unit lengkap dengan pipa-pipa, serta peralatan standar lainnyalengkap dengan :

- 2.13 - V.PP.11.00.0056 - PT SHS/Pr06

(Dalam Ribuan)


4 - Chiller CompressorMerek : StalTipe : RVA55-ABF-BLA-BOBBANo. seri : 10615, 106520, 106521, 106517

1 - Surge Drum

1 - Intercooler

1 - Economizer

1 - Receiver

2 - Condenser1 - Air Purger


1 - Vacuum Packing MachineMerek : Shindaigo, JapanModel : B-35-50

2 - Vacuum PumpMerek : ShinkoModel : SR 2500Serial no : 508920, 2520Digerakkan motor listrik 37 KW


1 - Vacuum Packing MachineBrand : Jaw Feng, TaiwanModel : J-V021Serial no. : 12022249

1 - Vacuum PumpDigerakkan motor listrik ± 75 KW


1 - Conveyor Sushi EbiTanpa Plat NamaKonstruksi stainless steel, 6 m P x 40 cm L, digerakkan motor listrik.

Tahun: - Kondisi: Sangat BaikPenyusutan fisik/lain² : 6% / 10% 96.150Rp 81.340Rp

Kapasitas 159 l, tekanan 39 bar, digerakkan motor listrik 55HP, lengkap dengan peralatan lainnya.

Konstrusi pelat baja, kapasitas 1600 l, temperatur kerja - 38derajat, terpasang pada rangka baja lengkap dengan peralatanlainnya.

Konstruksi pelat baja, kapasitas 4000 l, temparatur kerja -10,terpasang pada rangka baja, lengkap dengan peralatanlainnya.

Konstruksi pelat baja, kapasitas 450 l, terpasang pada rangkabaja, lengkap dengan peralatan lainnya.

Konstruksi pelat baja, kapasitas 2000 l, terpasang pada rangkabaja, lengkap dengan peralatan

Panjang kerja 60 cm, vacuum pressure 76 cm Hg, lengkap denganroll conveyor, panel kontrol dan peralatan lainnya termasuk :

Panjang kerja 120 cm, vacuum pressure 76 cm Hg, lengkap denganroll conveyor, panel kontrol dan peralatan lainnya termasuk :

- 2.14 - V.PP.11.00.0056 - PT SHS/Pr06

(Dalam Ribuan)


2 - Air Shower RoomTerdiri dari :

1 - Kapasitas 1 orang, konstruksi stainless steel 1 - Kapasitas 10 orang, konstruksi stainless steel

Lengkap dengan 12 air blower dan disinfectant pump serta peralatan standar lainnya.


1 - Ice CrusherBuatan : Lokalkonstruksi besi dia. 10 cm, digerakkan motor listrik 2 HPserta peralatan standar lainnya untuk bekerja normal.


17 - Table ConveyorBuatan : LokalKonstruksi stainless steel & konstruksi besi plate, weldedand bolted, single belt, terdiri dari :

2 - 11 m L x 100 cm L x 1,2 m H, digerakkan motor listrik 1,5 HP 7 - 6 m L x 100 cm L x 1,2 m H, digerakkan motor listrik 0,75 HP 7 - 5 m L x 100 cm L x 1,2 m H, digerakkan motor listrik 0,75 HP 1 - 9 m L x 100 cm L x 1,2 m H, digerakkan motor listrik 1,5 HP

Unit lengkap dengan perlatan standar lainnya.


113 - Meja KerjaBuatan : LokalKonstruksi satinless steel dan pelat besi, ukuran 200 cm P x 100 cm L x 120 cm T.


1 - Cooker MachineBuatan : LokalUkuran 500 cm P x 120 cm L, konstruksi stainless steel digerakkan motor listrik 5 HP.


1 - Bak AirBuatan : LokalKapasitas 500 L, konstruksi fiberglass

Tahun: - Kondisi: BaikPenyusutan fisik/lain² : 17% / 10% 670Rp 500Rp

1 - Bak AirBuatan : LokalKapasitas 1000 L, konstruksi fiberglass

Tahun: - Kondisi: BaikPenyusutan fisik/lain² : 17% / 10% 1.240Rp 930Rp

- 2.15 - V.PP.11.00.0056 - PT SHS/Pr06

(Dalam Ribuan)


20 - Bak Ikan Segi EmpatBuatan : LokalKapasitas 600 L, konstruksi stainless steel


Jumlah 7.710.690Rp 3.215.850Rp

- 2.16 - V.PP.11.00.0056 - PT SHS/Pr06

(Dalam Ribuan)


2.4.3 Utilitas

1 - Sistem Distribusi Daya Listrik Terdiri dari :1 - Daya Listrik dari PLN 865 KVA

-

1 - Transformer Kapasitas 1.000 KVA(Catatan : Biaya Penyambungan Listrik PLN tidak disusutkan)

Tahun: - Kondisi: BiasaPenyusutan fisik/lain² : 43% / 10% 1.910.890Rp 1.119.300Rp

1 - Pembangkit Listrik Tenaga DieselTerdiri dari :

1 - AC AlternatorMerek : Caterpillar, USAModel : SR-4Serial No. : 6FA05002Kapasitas 500 KVA, 1500 Rpm, digerakkan oleh

1 - Mesin DieselMerek : Caterpillar, USAModel : 3412


1 - Steam BoilerMerek : Eisen Work Theodor Loos, GermanyModel : 47105

2 - Water pumpMerek : GrundfossModel : CR4-160Digerakkan motor listrik 3 KW

1 - Water Softener TankKapaistas 150 liter, tekanan kerja 5 bar, lengkap dengan pompa serta peralatan standar lainnya


1 - Sistem Distribusi Air BersihTerdiri dari :

1 - Water PonKonstruksi beton, 12 m P x 3 m L x 2 m T Lengkap dengan :

1 - Pompa AirMerek : EbaraModel : 100 x 80 FSHCentrifugal pump, digerakkan motor listrik 5 HP

Kapasitas 1 ton/jam, tekanan kerja 10 bar, lengkap dengan burner"Weishaupt" L7Z, tangki solar harian, steam trap tank, condensattank, piping, valve, instalasi dan peralatan standar lainnya termasuk :

Kapasitas 450 KW, 1500 RPM, 12 silinder V type, air radiator,stataer dengan batterey, lengkap dengan tangki solar harian,panel instrument serta peralatan standar lainnya.

Berbagai ukuran kawat tembaga terisolassi diatas maupundibawah, panel-panel distribusi, panel kontrol, motor, kotak-kotak sambungan penyokong jaringan dan peralatan lainnyauntuk operasi normal.

- 2.17 - V.PP.11.00.0056 - PT SHS/Pr06

(Dalam Ribuan)


2 - Pompa AirBrand : GrundfossModel : JPF4Centrifugal pump, digerakkan motor listrik 1 HP

1 - Pompa AirCentrifugal pump, digerakkan motor listrik 1 HP

2 - Dosing PumpModel : BT 4/1 1602

1 - Water PonKonstruksi beton, 8 m L x 3 m W x 2 m H, lengkap dengan :

2 - Pompa AirMerek : GrundfossModel : JPF4Centrifugal pump, digerakkan motor listrik 1 HP

3 - Pompa AirCentrifugal pump, digerakkan motor listrik 1 HP

1 - Water FilterMerek : Filflo

Unit lengkap dengan piping, fitting, knee, valve, installation,dan peralatan standar lainnya.


1 - Bellozon ProminentMerek : Bellozon, JermanTipe : CDUB 120No. seri : 2008051827Kapasitas 120 L/jam, serta peralatan standar lainnya.


4 - AC Split DuctMerek : PanasonicKapasitas 10 PK, digerakkan motor listrik.


1 - Tangki SolarBuatan : LokalKonstruksi pelat besi , Kapasitas 15.000 liter, terletakdiatas konstruksi beton setinggi 40 cm, lengkap dengan2 Pompa Minyak digerakkan motor listrik 2 HP.


Jumlah 3.458.700Rp 1.641.300Rp

- 2.18 - V.PP.11.00.0056 - PT SHS/Pr06

(Dalam Ribuan)


2.4.5 Bengkel

1 - Bench DrillMerek : West LakeModel : ZD 4116Serial no : 4100187Dia. bor 16 mm, digerakkan motor listrik 0,5 HP.

Tahun: - Kondisi: Kurang Baik 1.890Rp 480Rp Penyusutan fisik/lain² : 72% / 10%

1 - Argon WelderMerek : ESABModel : LHE-300Serial no. : 2012476365Kapasitas 260 Amphere

Tahun: - Kondisi: Biasa 2.750Rp 1.040Rp Penyusutan fisik/lain² : 58% / 10%

2 - ARC WelderMerek : NationalModel : YK-250 NLKapasitas 250 Amphere

Tahun: - Kondisi: Kurang Baik 7.340Rp 1.520Rp Penyusutan fisik/lain² : 77% / 10%

1 - Tig WelderMerek : CaddyModel : Tig-150Kapasitas 150 Amphere.

Tahun: - Kondisi: Biasa 3.210Rp 1.100Rp Penyusutan fisik/lain² : 62% / 10%

1 - Kompressor UdaraMerek : MitsuiModel : MS-88Kapasitas tangki 170 liter, tekanan kerja 8 Kg/cm2, 2 Piston, digerakkan motor listrik 1 HP.

Tahun: - Kondisi: Kurang Baik 2.480Rp 360Rp Penyusutan fisik/lain² : 84% / 10%

1 - SketmatUkuran 12 inch

Tahun: - Kondisi: Sangat Baik 740Rp 540Rp Penyusutan fisik/lain² : 14% / 10%

1 - DongkrakKapasitas angkat 15 Ton

Tahun: - Kondisi: Sangat Baik 710Rp 520Rp Penyusutan fisik/lain² : 14% / 10%

Jumlah 19.120Rp 5.560Rp

LAMPIRAN - LAMPIRAN Foto Peta Lingkungan & Sketsa Data

Pembanding Tanah Gambar Situasi Tanah & Bangunan Peta Lokasi

laporan penilaian properti pt shs ... - idx.co.id filelaporan penilaian properti pt shs ... -...

Documents