tugas ii infrawil

8/16/2019 Tugas II Infrawil

1/20

PRAKTEK KERJASAMA DALAM BIDANG INFRASTRUKTUR

JALAN TOL WARU-JUANDA

Oleh:

Anoraga Jatayu (3613100006)

Muhammad Ermando N.S. (3613100013)

Rizki Ade Pratama (3613100019)

Endy Hernowo (3613100029)

Ali Wijaya (3613100032)

JURUSAN PERENCANAAN WILAYAH DAN KOTA

FAKULTAS TEKNIK SIPIL DAN PERENCANAAN

INSTITUT TEKNOLOGI SEPULUH NOPEMBER

2014


2/20


INFRASTRUKTUR WILAYAH

PERENCANAAN WILAYAH DAN KOTA

ii


KATA PENGANTAR

Assalamu’alaikum Wr. Wb.

Alhamdulillahhirabbil’alamin, puji syukur atas kehadirat Allah SWT, karena tak

lepas dari rahmat dan hidayahNya, kami dapat menyelesaikan laporan yang berjudul

Praktek Kerjasama dalam Bidang Infrastruktur Jalan Tol Waru-Juanda . Laporan

inidisusun sebagai pemenuhan tugas II mata kuliah Infrastruktur Wilayah.

Penulis menyadari bahwa laporan ini tersusun dengan peran serta dari berbagai

pihak. Untuk itu, penulis mengucapkan terima kasih kepada:

1. Ibu Dr. Ir. Rimadewi Supriharjo, MIP Sebagai dosen pembimbing dalam

mata kuliah ini, arahan dan bimbingan beliau sangat membantu dalam

penyusunan makalah.

2.

Kedua orang tua dan keluarga yang telah mendukung selama masa studi diInstitut Teknologi Sepuluh Nopember Surabaya.

3.

Rekan-rekan di Jurusan Perencanaan Wilayah dan Kotayang selalu

memberikan dorongan dan motivasi selama proses penyusunan makalah ini.

4.

Penulis yang karyanya sangat bermanfaat sebagai referensi penyusunan

makalah, serta semua pihak yang tidak dapat kami sebutkan satu – persatu

dalam muqaddimah singkat ini.

Laporan ini merupakan pembahasan mengenai kerjasama dalam penyediaan

infrastrukur dalam skala regional. Selain mengidentifikasi mengenai praktek kerjasama,

namun juga analisa mengenai permasalahan yang ada dalam kerjasama tersebut. Untukitu, disampaikan pula mengenai usulan solusi yang dapat menjawab masalah-masalah

yang ada.

Seperti pepatah, tak ada gading yang tak retak, begitu pula dengan laporan ini.

Penulis menyadari bahwa masih terdapat banyak kekurangan dalam makalah ini. Untuk

itu, kritik dan saran pembaca yang bersifat membangun sangat kami harapkan, Akhir

kata, semoga karya tulis ini bermanfaat bagi pembaca.

Wassalamu’alaikum Wr. Wb.

Surabaya, 29 Desember 2014

Penulis


3/20




iii


ABSTRAK

Penyediaan infrastruktur perlu melibatkan kerjasama antara seluruh pihak

yang berkepentingan atau stakeholder. Kerjasama tersebut dilakukan untuk

menciptakan infrastruktur yang memadai sesuai dengan kebutuhan masyarakat. Kerjasama tersebut melibatkan tiga elemen utama, yaitu: pemerintah, swasta, dan

masyarakat yang hendaknya saling berpartisipasi aktif mulai dari proses awal

perencanaan hingga pengelolaan dan evaluasi. Tanpa adanya kerjasama yang

berkesinambungan antar stakeholder, infrastruktur yang direncanakan akan sangat

sulit terealisasi. Selain itu, infrastruktur terbangun atau yang sudah ada tidak akan bisa

berkembang.

Kerjasama dalam penyediaan infrastruktur tidak selalu berjalan mulus.

Dengan kata lain, pasti ditemukan permasalahan baik hal yang kecil maupun yang

besar. Munculnya permasalahan tersebut dikarenakan banyak faktor dan dari pihak

manapun. Disinilah koordinasi antar stakeholder sangat diperlukan dalam meng-

overcome permasalahan tersebut. Solusi yang tepat perlu dirumuskan bersama agar

dapat proses penyelesaian masalah dapat berjalan dengan cepat dan mudah.

Salah satu contoh kerjasama dalam penyediaan infrastruktur skala regional

adalah Jalan Tol Waru-Bandara Juanda. Infrastruktur tersebut merupakan kerjasama

penyediaan infrastruktur antara pemerintah dengan pihak swasta. Adapun permasalahn

yang dihadapi, yaitu kerugian pihak swasta dan masalah pembebasan tanah. Kerugian

pihak swasta dikarenakan jumlah unit kendaraan yang melewati jalan tol belum

memenuhi target yang ditetapkan dalam rencana. Untuk itu, solusi yang diusulkan

untuk menjawab permasalahan tersebut antara lain: persiapan Plan-B, land capping,

koneksitas dengan jalan tol eksisting dan rencana, pembangunan kawasn perdagangan

dan jasa, serta evaluasi berkala.

Kata kunci : kerjasama, infrastruktur


4/20




iv


DAFTAR ISI

HALAMAN JUDUL ....................................................................................................... ii

KATA PENGANTAR ..................................................................................................... ii

ABSTRAK ..................................................................................................................... iii

DAFTAR ISI .................................................................................................................. iv

BAB I PENDAHULUAN ............................................................................................... 1

1.1 Latar Belakang ....................................................................................................... 1

1.2 Tujuan .................................................................................................................... 2

1.3 Sistematika Pembahasan ........................................................................................ 2BAB II PEMBAHASAN ................................................................................................. 3

2.1 Infrastruktur yang Dikerjasamakan ....................................................................... 3

2.2 Lokasi Pengembangan ........................................................................................... 6

2.3 Model Kerjasama ................................................................................................... 7

2.4 Permasalahan dan Tantangan ................................................................................. 9

2.5 Solusi Permasalahan ............................................................................................ 11

BAB III KESIMPULAN ............................................................................................... 14DAFTAR PUSTAKA .................................................................................................... 15

DAFTAR GAMBAR

Gambar 1. Infrastruktur yang dikerjasamakan ................................................................. 3

Gambar 2. Papan tanda jalan tol Waru-Juanda di bundaran Waru ................................... 5

Gambar 3. Rute jalan tol Waru-Juanda ............................................................................ 6Gambar 4. Logo PT. CMS ................................................................................................ 7

DAFTAR TABEL

Tabel 1. Kenaikan Tarif Jalan Tol Waru-Juanda Tahun 2012 5

Tabel 2. Sumber Dana Pembangunan Tol Waru Juanda .................................................. 8

http://c/Users/samsung-pc/Desktop/revisi%202.docx%23_Toc406763619http://c/Users/samsung-pc/Desktop/revisi%202.docx%23_Toc406763623http://c/Users/samsung-pc/Desktop/revisi%202.docx%23_Toc406763629http://c/Users/samsung-pc/Desktop/revisi%202.docx%23_Toc406763629http://c/Users/samsung-pc/Desktop/revisi%202.docx%23_Toc406763623http://c/Users/samsung-pc/Desktop/revisi%202.docx%23_Toc406763619


5/20




1


BAB I

PENDAHULUAN

1.1 Latar BelakangInfrastruktur di setiap negara merupakan hal yang sangat penting guna

meningkatkan kesejahteraan rakyat, begitu pula di Indonesia, sebagai contoh

tersedianya jaringan jalan (baik jalan biasa maupun jalan tol) akan sangat membantu

berkembangnya masyarakat di suatu wilayah, kegiatan bisnis atau usaha di suatu

wilayah akan semakin berkembang seiring dengan semakin baiknya ketersediaan

infrastruktur jalan yang merupakan akses ke wilayah tersebut. begitu pula jenis-jenis

infrastruktur lain seperti pelabuhan, bandar udara, stasiun kereta api, infrastruktur

tenaga listrik, penyediaan air minum, infrastruktur persampahan dan juga infrastruktur

telekomunikasi.

Pentingnya ketersediaan infrastruktur tersebut membuat pemerintah sebagai pihak

yang berwenang untuk menyediakan infrastruktur tersebut membutuhkan suatu dana

yang sangat besar untuk mendanai pembangunan infrastruktur yang menyeluruh dan

berkesinambungan. Ironisnya, bahwa kemampuan pemerintah untuk menyediakan dana

untuk menyediakan infrastruktur jauh dari kata cukup. Sebagai gambaran Pemerintah

memiliki target pembiayaan infrastruktur selama tahun 2009-2014 adalah sebesar

kurang lebih 1400 trilliun rupiah, sementara kemampuan pemerintah sendiri melalui

APBN selama 5 tahun diprediksikan hanya mencapai sekitar 400 trilliun rupiah yang

bertujuan untuk memenuhi program Millenium Development Goal pada tahun 2015.

Dalam hal ini diharapkan peran swasta untuk menutup kekurangan data yang besar

tersebut.

Kerjasama dengan berbagai pihak stakeholder sangat penting dalam pembangunan

untuk penyediaan infrastruktur skala wilayah. Kerjasama bisa berupa kerjasama antar

pemerintah daerah, pemerintah provinsi maupun kerjasama pemerintah dan swasta

( public-private partnership). Seberapa peran pemerintah dan swasta yang saling

bekerja sama dalam penyediaan infrastruktur akan dibahas dalam makalah kali ini.

Infrastruktur yang akan dieksplorasi yaitu Jalan Tol Waru – Juanda, yang mana prakter

kerjasama dalam pembangunan jalan tol Waru-Juanda adalah kerjasama antara

pemerintah dan swasta.

BAB I PENDAHULUAN


6/20




2


1.2 Tujuan

Adapun tujuan dalam pembuatan makalah ini adalah untuk mengeksplorasi dan

mendeskripsikan praktek kerjasama dalam infrastruktur jalan tol Waru-Juanda.

1.3 Sistematika Pembahasan

Makalah ini memiliki sistematika penulisan sebagai berikut:

BAB I : Merupakan bab pendahuluan yang berisi latar belakang yang membahas

tentang penyediaan infrastruktur skala wilayah dan kerjasama antara

stakeholder dalam pembangunan infrastruktur tersebut. Tujuan penulisan

untuk memfokuskan pembahasan yang terdapat dalam makalah ini, serta

sistematika penulisan yang menjelaskan bagian-bagian dari makalah

secara terstruktur dan terperici.

BAB II : Merupakan bab pembahasan yang menjadi inti dari makalah ini yang

meliputi infrastruktur yang dikerjasamakan dan lokasinya, dalam hal ini

infrastruktur yang akan dibahas adalah jalan tol Waru-Juanda. Kemudian

juga dibahasa model kerjasama dari penyediaan infrastruktur tersebut.

Serta permasalahan dan tantangan juga disertai dengan solusi

permasalahan.

BAB III :Merupakan bab penutup yang berisi simpulan dari hasil pembahasan

kerjasama pembangunan infrastruktur jalan tol Juanda-Waru.


7/20




3


BAB II

PEMBAHASAN

2.1 Infrastruktur yang Dikerjasamakan

Dalam makalah ini, pembahasan infrastruktur yang dikerjasamakan yaitu

pembangunan jalan tol. Jalan tol di Indonesia disebut juga sebagai jalan bebas hambatan

adalah suatu jalan alternatif untuk mengatasi kemacetan lalu lintas ataupun untuk

mempersingkat jarak dari satu tempat ke tempat lain. Untuk menikmatinya, para

pengguna jalan tol harus membayar sesuai tarif yang berlaku. Penetapan tarif didasarkan

pada golongan kendaraan. Bangunan atau fasilitas di mana tol dikumpulkan dapat

disebut pintu tol, rumah tol, plaza tol atau di Indonesia lebih dikenal sebagai gerbang

tol. Pembangunan infrastruktur jalan tol memerlukan biaya yang sangat besar dan waktu

pengerjaan yang relatif lama. Investasi jalan tol adalah investasi jangka panjang yang

barangkali investor akan tertarik.

Gambar 1. Infrastruktur yang dikerjasamakan

Sumber: http://id.citramarga.com/sekilas-cmnp/investasi-cmnp/anak-

perusahaan/6/citra-margatama-surabaya/

BAB II PEMBAHASAN

http://id.wikipedia.org/wiki/Jalan_bebas_hambatanhttp://id.wikipedia.org/wiki/Jalanhttp://id.wikipedia.org/wiki/Tarifhttp://id.wikipedia.org/w/index.php?title=Gerbang_tol&action=edit&redlink=1http://id.wikipedia.org/w/index.php?title=Gerbang_tol&action=edit&redlink=1http://id.wikipedia.org/w/index.php?title=Gerbang_tol&action=edit&redlink=1http://id.wikipedia.org/w/index.php?title=Gerbang_tol&action=edit&redlink=1http://id.wikipedia.org/wiki/Tarifhttp://id.wikipedia.org/wiki/Jalanhttp://id.wikipedia.org/wiki/Jalan_bebas_hambatan


8/20




4


Infrastruktur wilayah yang dikerjasamakan yang akan dibahas dalam makalah ini

adalah Jalan tol Waru-Juanda. Jalan tol Waru Juanda adalah jalan tol sepanjang 12,8

kilometer yang mengubungkan antara Bundaran Waru, Sidoarjo Selatan, dan Kota

Surabaya dengan bandara Internasional Juanda. Pembangunan jalan tol Waru-Juanda

tersebut tidak lepas dari peran stakeholder terkait, Peran stakeholder dalam

pembangunan jalan tol Waru-Juanda adalah suatu praktek kerjasama antara pemerintah

dengan swasta. Dalam Laporan Pengadaan Tanah (Januari 2002) PT Citra Margatama

Surabaya, dalam pembangunan proyek jalan tol Simpang Susun Waru-Tanjung Perak,

Surabaya, disebutkan bahwa PT Citra Margatama Surabaya ditetapkan sebagai

pemenang tender investasi pembangunan proyek jalan tol Simpang Susun Waru-

Tanjung Perak, Surabaya (SERR), berdasarkan Surat Keputusan Menteri PU tanggal 20

Maret 1996 .

Saat ini Jalan Tol Waru-Juanda setiap jalur terdiri atas 2 lajur, masing-masing

lajur memiliki lebar 3.5m dengan bahu jalan dalam 0.5m dan bahu jalan luar 2m.

Kecepatan kendaraan minimal adalah 60 km/jam dan maksimal adalah 80 km/jam. jalan

tol tersebut dibangun dengan sistem eleveted (layang), sehingga telah memenuhi aspek

lingkungan yang apabila terjadi genangan atau banjir disekitar jalan ini tidak akan mengganggualiran air . Jalan Tol Waru-Bandara Juanda ini diharapkan memperlancar akses dari dan

menuju Bandara Juanda serta mengatasi kemacetan di sekitar Bundaran Waru, Jl. Jemur

Andayani, Jl. Brigjen Katamso dan Jl. Raya Wadungasri yang selama ini merupakan

simpul-simpul kemacetan di kawasan Surabaya Selatan dan Sidoarjo. Jalan tol ini akan

terintegrasi dengan Jalan Tol Surabaya-Mojokerto dan rencana Jalan Tol Aloha-

Wonokromo-Perak (Tol Tengah). Ruas Jalan Tol Simpang Susun Waru-Bandara

Juanda, Jawa Timur sepanjang 12, 8 km dan senilai Rp 1,288 triliun resmi beroperasi

pada tanggal 27 April 2008 setelah Presiden Susilo Bambang Yudhoyono (SBY)

meresmikan ruas tersebut di areal Bandara Juanda Sidoarjo. Dengan adanya jalan tol

Waru-Juanda diharapkan dapat memacu pembangunan jalan tol lainnya dan dapat lebih

memacu juga peningkatan perekonomian khususnya di Surabaya.

http://id.wikipedia.org/wiki/Jalan_tolhttp://id.wikipedia.org/wiki/Waru,_Sidoarjohttp://id.wikipedia.org/wiki/Kota_Surabayahttp://id.wikipedia.org/wiki/Kota_Surabayahttp://id.wikipedia.org/wiki/Bandara_Internasional_Juandahttp://id.wikipedia.org/wiki/Bandara_Internasional_Juandahttp://id.wikipedia.org/wiki/Kota_Surabayahttp://id.wikipedia.org/wiki/Kota_Surabayahttp://id.wikipedia.org/wiki/Waru,_Sidoarjohttp://id.wikipedia.org/wiki/Jalan_tol


9/20




5


Gambar 2. Papan tanda jalan tol Waru-Juanda di bundaran Waru

Sumber: http://id.citramarga.com/sekilas-cmnp/investasi-cmnp/anak-

perusahaan/6/citra-margatama-surabaya/

Tarif jalan tol simpang susun Waru-Bandara Juanda Surabaya tanggal 8 Juni

2012 resmi dinaikkan, menyusuI diterbitkannya Keputusan Menteri Pekerjaan Umum

No. 348/KPTS/ M/2012 tentang kenaikan tarif jalan bebas hambatan tersebut. Kenaikan

terbesar berlaku untuk golongan III yang semula Rp10.500 menjadi Rp12.000.

Perhitungan kenaikan berdasarkan tingkat inflasi dari Badan Pusat Statistik sebesar

12,48% di wilayah Surabaya selama periode Mei 2010-30 April 2012. Kenaikan harga

tersebut tidak lain kareana lalu Iintas harian (LHR) kendaraan di ruas itu yang baru

mencapai 30.000-31.000 unit per hari, padahal rencana bisnis mengatakan angka LHR

mencapai 50.000 unit per hari. Sejauh ini, pertumbuhan pendapatan mengalami

kenaikan sekitar 36% dari 2008-2010 dan 26% dalam periode 2010-2011.

Tabel 2. Kenaikan Tarif Jalan Tol Waru-Juanda Tahun 2012

Golongan Tarif Lama Tarif baru Kenaikan (%)

I 5.500 6.000 9.09

II 8.000 9.000 12.50

III 10.500 12.000 14.29

IV 13.500 15.000 11.11

V 16.000 18.000 12,5

Sumber : Badan Pengatur Jalan Tol (BPJT), 2012

Untuk kenaikan tariff di jalan tol Waru-Juanda pada tahun 2012 memang sudah

sewajarnya karena sesuai dengan peraturan/regulasi pemerintah uang akan menaikkan

atau menyesuaikan tariff jalan tol setiap 2 tahun sekali sebagai evaluasi dan penyesuaian

tariff. Evaluasi tersebut dilakukan oleh BPJT.


10/20




6


2.2 Lokasi Pengembangan

Lokasi jalan tol Waru-Juanda menghubungkan Kota Surabaya dengan Bandara

Internasional Juanda yang ada di Sidoarjo. Gerbang tol tersebut dari Surabaya terletak

di Bundaran Waru, yang merupakan daerah perbatasan antara Kota Surabaya dengan

Kabupaten Sidoarjo, dan ujung lain dari jalan tol ini berada di Bandara Juanda yang

berlokasi di Kabupaten Sidoarjo. Jalan Tol Simpang Susun Waru-Juanda adalah bagian

dari Jalan Tol Simpang Susun Waru – Tanjung Perak atau Surabaya Eastern Ring Road

(SERR). Proyek ini menggunakan lahan 11,4 hektar (20%) di wilayah Kota Surabaya

dan 54,7 hektar (80%) di wilayah Kabupaten Sidoarjo. Jalan tol sepanjang 12,8 km,

terbagi dalam beberapa paket konstruksi yaitu:- Flyover menanggal (1,7 km)

- Ruas Dukuh Menanggal - Berbe k (2,9 km)

- Ruas Berbek - Tambaksumur (3,8 km)

- Ruas Tambaksumur - Bandara Juanda (4,4 km)

Rute jalan tol Waru-Juanda adalah dari Bundaran Waru-Kawasan Industri SIER-

Kawasan Permukiman Wadung Asri dan Tambak Sumur-Bandara Juanda.

Gambar 3. Rute jalan tol Waru-Juanda

Sumber: www.cms.co.id


11/20




7


2.3 Model Kerjasama

Kerjasama dalam pembangunan jalan tol Waru-Juanda ini adalah Kerjasama

Pemerintah Swasta (KPS). Yang mana pihak swasta dalam kerjasama tersebut adalah

PT Citra Margatama. Bentuk kerjasama antara pemerintah dengan PT Citra Margatama

Surabaya dalam pembangunan jalan tol Waru-Juanda adalah perjanjian BOT ( Build

Operator Transfer ). Pada dasarnya BOT adalah suatu bentuk pembiayaan proyek

pembangunan dimana pelaksana proyek harus menyediakan sendiri pendanaan untuk

proyek tersebut serta menanggung pengadaan material, peralatan, jasa lain yang

dibutuhkan untuk kelengkapan proyek. Sebagai gantinya pelaksana proyek diberikan

hak untuk mengoperasikan dan mengambil manfaat ekonominya sebagai ganti atas

semua biaya yang dikeluarkan untuk selama waktu tertentu.

Gambar 4. Logo PT. CMS

Sumber: www.cms.co.id

Dalam konteks pengadaan proyek infrastruktur, maka BOT tidak lain adalah

sebuah kontrak atau perjanjian antara pemilik proyek (pemerintah) dengan pihak lain

sebagai operator atau pelaksana proyek. Dalam hal ini, pemerintah memberikan hak

pada PT Citra Margatama Surabaya untuk membangun jalan tol Waru-Juanda serta

mengoperasikannya 35 tahun (terhitung sejak tahun 2005) dan mengambil seluruh atau

sebagian keuntungan dan pada akhir masa kontrak harus mengembalikan proyek

tersebut pada pemerintah.Kontrak BOT adalah kontrak antara instansi pemerintah dan badan usaha/swasta

( special purpose company) dalam membangun infrastruktur publik yang bertujuan

untuk meningkatkan pertumbuhan infrastruktur tanpa pengeluaran dana dari

pemerintah, dimana pihak swasta (badan usaha) bertanggung jawab atas desain akhir,

pembiayaan, konstruksi, operasi dan pemeliharaan . Pihak swasta mendapatkan revenue

dari pengoperasian fasilitas infrastruktur tersebut selama periode konsesi berlangsung.

Build Operate Transfer contract didesain untuk membawa investasi sektor swasta


12/20




8


membangun infrastruktur baru. Pada BOT, sektor swasta akan membangun, membiayai,

dan mengoperasikan infrastruktur baru dan sistem baru yang sesuai standar pemerintah.

Periode operasinya cukup lama agar sektor swasta dapat menerima kembali biaya-biaya

konstruksi dan mendapatkan keuntungan. Setelah periode operasi selesai, seluruh

infrastruktur diserahkan kepada pemerintah.

Untuk struktur Pendanaan, nilai investasi proyek ini sekitar Rp 1,3 Triliun.

Dengan rincian biaya konstruksi sebesar Rp 1 Triliun dan Biaya Pengadaan tanah Rp

300 Milyar. Rincian sumber dana dan jumlahnya bisa dilihat dalam tabel berikut:

Tabel 3. Sumber Dana Pembangunan Tol Waru Juanda

No. Stakeholder Jumlah investasi

1. Lender Rp 1 Triliun2. Investor Rp 300 Milyar

Total Dana Rp 1,3 Triliun

Sumber: www.academia.edu

Lender: Merupakan sebuah badan yang memberikan pinjaman pembiayaan dalam

sebuah proyek. Seperti perjanjian antara bank dengan pihak swasta. Dalam hal

ini tidak ada kaitannya dengan konstruksi, antara lain:

• BCA Rp 500 Miliyar

• Bank Mega Rp 500 Miliyar

Investor:

• PT Citra Marga Nusaphala Persada Tbk (94.7%)

• PT Jasa Marga (5.3%)

Biaya operasional:

• PT Citra Margatama Surabaya


13/20




9


2.4 Permasalahan dan Tantangan

2.4.1 Kerugian Pihak Swasta

Setelah pembangunan jalan tol Waru-Juanda yang kemudian sudah

dioperasikan, PT Citra Margatama Surabaya (CMS) tidak mampu menutupi

pengembalian pinjaman bank (construction loan) dari pendapatan yang diharapkan

karena tidak tercapainya LHR (Lalu lintas Harian Rata-rata) yang diharapkan

sebagaimana rencana usaha yang telah ditetapkan. Hal itu diakibat karena sejak jalan tol

Waru-Juanda diresmikan, jumlah pengguna jalan tol tersebut tidak beranjak dari angka

25 ribu kendaraan. Sedangkan sesuai dengan rencana perhitungan bersama jalan tol

Waru - Juanda (12, 8 km) seharusnya memiliki LHR (Lalu lintas Harian rata-rata)

sesuai business plan yaitu berjumlah 53 ribu kendaraan. Oleh karena itu berakibat pada

pihak stakeholder yaitu PT Citra Margatama Surabaya (CMS) tidak mampu menutupi

pengembalian pinjaman bank (construction loan) dari pendapatan yang diharapkan

karena tidak tercapainya LHR yang diharapkan sebagaimana rencana usaha. Dikutip

dari Investor Daily (2009), disebutkan utang senilai Rp 951 miliar dengan bunga 14 %

per tahun itu sebelumnya dikucurkan BCA bersama PT Bank Mega untuk pembangunan

jalan tol (12,8 km). PT CMS seharusnya membayar cicilan sebesar Rp 11-12 miliar per

bulan. Namun, CMS tidak sanggup membayar karena kewajiban itu tidak sebanding

dengan pendapatan perusahaan yang hanya Pp 1,8-2 miliar per bulan. Oleh karena itu

PT CMS selaku pihak swasta belum diuntungkan atau belum mendapat untung dari

kerjasama pembangunan infrastruktur jalan tol Juanda-Waru.

Indrawan Sumantri, Direktur CMNP, mengungkapkan kewajiban CMS kepada

PT. Bank Central Asia, Tbk. dan PT. Bank Mega, Tbk. Jatuh tempo pada Juli 2014

silam. Tunggakan hutang di dua bank tersebut saat ini senilai Rp351,33 miliar (24 November

2014). Hingga saat ini, perseroan sedang melakukan negosiasi dengan pihak kredituruntuk penyelesaian atas kewajiban CMS sebagaimana tertuang dalam perjanjian kredit

investasi II. Hal tersebut terungkap dalam keterangan resmi kepada PT Bursa Efek

Indonesia pekan lalu. PT Citra Margatama Surabaya membutuhkan waktu lebih untuk

bisa menyelesaikan tunggakan hutang di dua bank senilai Rp351,33 miliar. PT CMS

memerlukan jalan keluar hutang investasi pembangunan jalan tol ini karena tidak sesuai

dengan rencana bisnis yng telah disusun ketika mengajukan proposal ke bank yang

ternyata untung yang didapat tidak sesuai dengan yang diharapkan


14/20




10


2.4.2 Masalah Pembebasan Tanah

Permasalahan lain dari pembangunan jalan Tol Waru-Juanda adalah pada saat

pembebasan tanah untuk pembangunan. Dampak dari pengadaan tanah untuk

kepentingan umum dalam pembangunan jalan tol oleh investor swasta dengan model

KPS kontrak BOT mendapatkan beberapa hambatan. Pada saat tanah dibiayai oleh

investor swasta sejak SE MenKeu 22 Januari 1997, proses pembebasan tanah menjadi

berjalan lambat, baik karena naiknya harga tanah yang terlampau tinggi juga masalah-

masalah sengketa tanah yang berlarut-larut, dan munculnya para spekulan tanah.

Pembiayaan tanah oleh investor swasta juga berakibat beban risiko kenaikan tanah yang

sangat tinggi dan tidak dapat diprediksi oleh investor swasta.

Ganti rugi tanah kepada kurang lebih delapan ribu warga Brebek, Kecamatan

Waru, Sidoarjo yang tanahnya digunakan untuk pembangunan tol belum diberikan,

yang mana tuntutan dari warga tersebut sudah disampaikan sejak setahun yang lalu

tetapi belum juga dikabulkan. Sebagai aksi dalam permasalahan warga dengan

pembangunan jalan tol tersebut, warga Brebek melakukan pemblokiran jalan tol di

Simpan Susun Waru-Juanda.

Selain pemblokiran oleh warga, sekitar 100 warga Desa Wadung Asri,

Kecamatan Waru, Kabupaten Sidoarjo, menduduki ruas tol Simpang Waru-Juanda pada

April 2008. Mereka menuntut pembayaran ganti rugi tanah untuk proyek tersebut yang

belum tuntas. Aksi diawali long march dari Desa Wadung Asri sambil membawa

spanduk dan poster bernada protes. Warga kemudian menuju ke pintu masuk tol

Menanggal. Warga hanya ingin menunjukkan pada pengelola tol bahwa jalan yang

dibangun di atas tanah warga desa itu hingga kini proses ganti rugi belum tuntas. Selain

ganti rugi, warga juga mempersoalkan kelayakan jalan tersebut karena sejak dibangun

tol, daerah sekitar Wadung Asri mengalami banjir. Banyak saluran air ditutup untukkepentingan proyek jalan tol Waru-Juanda sehingga saat hujan turun kawasan Wadung

Asri banjir.


15/20




11


2.5 Solusi Permasalahan

Untuk meng-overcome problema terkait infrastruktur jalan tol Waru-Bandara

Juanda, diperlukan adanya solusi yang tepat. Dalam pembangunan maupun operasional

sering muncul suatu permasalahan tertentu yang menghambat proses dari

perkembangan pembangunannya sendiri. Pencarian solusi perlu dilakukan demi

mendukung keberlanjutan pembangunan. Berikut adalah usulan untuk menjawab

permasalahan yang dihadapi oleh infrastruktur jalan tol Waru-Juanda.

1) Persiapan Plan-B

Pada analisis dan review business plan seharusnya ada skenario terburuk

(manajemen risiko) ketika jaringan jalan lainnya tidak/ belum terbangun pada

saat ketika jalan tol Waru-Bandara Juanda selesai dibangun. Dengan tidak

adanya perencanaan plan-B yang memadai dari aspek proyeksi lalu lintas

tersebut, maka banyak kebijakan strategis dari PT CMS yang ”kurang peka”

dengan membengkaknya biaya investasi. Termasuk masalah kuota kendaraaan

per hari yang belum tercukupi.

Transparansi Pemerintah terhadap masterplan jalan maupun jumlah

traffic atau lalu-lintas harian (LHR) serta nilai tanah yang ditawarkan dalam

dokumen pengadaan investasi jalan tol juga sangat berpengaruh terhadap

perhitungan investasi oleh investor swasta dalam rencana usaha (business plan).

Perubahan masterplan jalan dan tidak akuratnya nilai tanah dan LHR

menyebabkan meningkatnya nilai konstruksi dan tanah serta tidak tercapainya

pendapatan yang diharapkan (revenue) dari LHR yang tidak sesuai rencana

usaha.

2)

Land CappingDalam masalah tanah, pada awalnya (1978-1995), pembebasan tanah

dilakukan dengan menggunakan anggaran Pemerintah, kemudian setelah tahun

1995 biaya pengadaan tanah tersebut menjadi sepenuhnya tanggungan investor

swasta. Dalam kondisi ini investor swasta mengharapkan jaminan Pemerintah

atas lonjakan harga tanah yang sebenarnya adalah tidak untuk kepentingan

investor swasta namun untuk kepentingan bersama investor swasta dan

Pemerintah. Pemerintah berusaha mengantisipasi hal ini dengan kebijakan land


16/20




12


capping . Pemerintah memutuskan patokan biaya lahan dalam proyek

infrastruktur yang harus ditanggung oleh investor sebesar 110% atau 2% dari

nilai investasi. Misalnya, dengan pemberlakuan land capping 110%, jika harga

lahan jalan tol yang akan dibebaskan semula diperkirakan 100, tetapi

kenyataannya di lapangan harga riil 130, investor cukup membiayai senilai 110,

sisanya 20 ditalangi oleh pemerintah. Proses talangan land capping oleh

Pemerintah akan dilakukan dengan menggunakan skema dana badan layanan

umum (BLU) yang berada di bawah Departemen PU. Land capping akan

dihitung dan dibayarkan Pemerintah pada akhir masa pembebasan lahan.

Namun, proses pembebasan tanah seharusnya bukan menjadi tanggung jawab

investor, melainkan Pemerintah. Investor hanya fokus untuk konstruksi fisik

agar proyek infrastruktur itu dapat cepat terbangun. Ada informasi yang tidak

pas, seolah-olah land capping itu fasilitas dari Pemerintah. Padahal ini

merupakan konsekuensi logis yang harus ditanggung Pemerintah dalam sebuah

proyek. Lahan itu bukan kawasan investor karena harga tanah itu tidak bisa

diprediksi di lapangan.

3)

Koneksitas dengan Jalan Tol Eksisting maupun Rencana

Pada penyusunan business plan tahun 1997, salah salah satu asumsi

dasarnya adalah ruas jalan tol Waru – Tanjung Perak (SERR) akan tersambung

membentuk koneksitas jaringan dengan sejumlah ruas dari jaringan jalan tol di

Surabaya dan sekitarnya, diantaranya ruas-ruas jalan tol eksisting, yaitu jalan tol

Surabaya – Gempol dan Surabaya – Gresik, ruas-ruas rencana jalan tol yaitu

jalan tol Surabaya – Mojokerto, jembatan tol Suramadu, juga ruas jalan arteri

MERR dan sebagainya.Adanya keterpaduan jaringan jalan tersebut memberikan proyeksi yang

cukup besar pada volume lalu lintas yang masuk ke jalan tol SERR. Pada

intinya, solusi terhadap masalah volume kendaraan yang belum memenuhi target

adalah dengan mengkoneksikan jaringan jalan tol Waru - Bandara Juanda

dengan jaringan jalan tol eksisting maupun jaringan jalan tol rencana.


17/20




13


4) Pembangunan kawasan perdagangan dan jasa

Area di sekitar jalan tol Waru-Juanda berpotensi dikembangkan sebagai

kawasan perdagangan dan jasa skala regional. Pengguna jalan tol selama ini

hanya difokuskan pada orang yang menuju Bandara Juanda. Dengan adanya

kawasan perdagangan dan jasa di dekat jalur tol Waru-Bandara Juanda, akan

meningkatkan jumlah kendaraan yang melewati jalan tersebut, sehingga masalah

belum terpenuhinya volume kendaraan dapat diatasi.

Namun, dalam perencanaan kawasan perdagangan dan jasa tesebut harus

memperhatikan dua poin sebagai berikut.

Ketersediaan lahan parkir di area perdagangan dan jasa yang

direncanakan. Bangunan direkomendasikan memiliki KDB antara 40-

60%. Ini dimaksudkan agar selain lahan parkir mencukupi, juga dapat

mengakomodasi sirkulasi di dalam area perdagangan dan jasa tersebut.

Adanya akses yang memadai. Akses yang dimaksudkan adalah jalur

dari jalan tol menuju area perdagangan dan jasa tersebut. Yang harus

diperhatikan adalah dimensi jalan dan sirkulasinya. Dimensi jalan perlu

diperhitungkan agar tidak terjadi problem lalu lintas seperti kemacetan

atau traffic jam di area tersebut.

5) Evaluasi Berkala

Kunci kebeerhasilan dari pembangunan salah satunya adalah evaluasi

yang terkoordinir. Evaluasi yang dilakukan oleh seluruh pemangku kepentingan

dapat menganalisa permasalahan dengan lebih komprehensif, dari berbagai sudut

sesuai peran masing-masing pemangku kepentingan tersebut. Oleh karena itu,

evaluasi yang dilakukan harus secara berkala. Evaluasi tersebut harus meliputikeseluruhan operasional, mulai dari kondisi fisik eksisting hingga arus

keuangan, mulai dari hal yang kecil hingga ke besar.

Untuk evaluasi awal, mengingat adanya permasalahan-permasalahan

yang masih ada terkait operasional jalan tol Waru-Bandara Juanda, perlu

dilakukan evaluasi setahun sekali. Setelah permasalahan yang ada saat ini

terselesaikan, baru kemudian evaluasi selanjutnya dilaksanakan selama 5 tahun

sekali. Hal ini mempertimbangkan efektifitas dan efisiensi pengadaan evaluasi.


18/20




14


BAB III

KESIMPULAN

Dari pembahasan di atas, dapat ditarik kesimpulan sebagai berikut.

Operasi jalan tol Waru - Bandara Juanda merupakan salah satu praktek

kerjasama dalam bidang infrastruktur transportasi. Jalan tol tersebut dibangun

untuk mengatasi masalah kepadatan lalu lintas yang sering terjadi di Bundaran

Waru, Jl. Jemur Andayani, Jl. Brigjen Katamso dan Jl. Raya Wadungasri.

Lokasi jalan tol Waru - Bandara Juanda terletak di sebagian wilayah Kota

Surabaya dan kabupaten Sidoarjo. Proyek tersebut menggunakan lahan 11,4

hektar (20%) di wilayah Kota Surabaya dan 54,7 hektar (80%) di wilayah

Kabupaten Sidoarjo.

Bentuk kerjasama antara pemerintah dengan PT Citra Margatama Surabaya

dalam pembangunan jalan tol Waru-Juanda adalah perjanjian BOT (Build

Operator Transfer). Dalam hal ini, pemerintah memberikan hak pada PT Citra

Margatama Surabaya untuk membangun jalan tol Waru-Juanda serta

mengoperasikannya 35 tahun (terhitung sejak tahun 2005) dan mengambil

seluruh atau sebagian keuntungan dan pada akhir masa kontrak harus

mengembalikan proyek tersebut pada pemerintah.

Salah satu permasalahan yang dihadapi pada proyek jalan tol Waru - Bandara

Juanda adalah jumlah kendaraan yang menggunakan infrastruktur tersebut.

Sesuai dengan perhitungan bersama jalan tol Waru - Juanda (12, 8 km)

seharusnya memiliki LHR (Lalu lintas Harian rata-rata) sesuai business plan 53

ribu kendaraan, akan tetapi sejak diresmikan jumlahnya tidak beranjak dari 25

ribu kendaraan. Tantangan ke depan yang dihadapi oleh pihak terkait yaitu perihal pembebasan lahan. Tuntutan masyarakat mengenai ganti rugi yang tak

kunjung dipenuhi memicu aksi protes yang ditujukan kepada pengelola proyek.

Untuk mengatasi masalah dan menjawab tantangan, perlu adanya rekomendasi

demi keberlanjutan infrastruktur yang telah dibangun, Berikut rekomedasi

tersebut.

BAB III PENUTUP


19/20




15


1) Persiapan Plan-B

Proyeksi ke depan sebelum proyek dilaksanakan perlu dilakukan. Hal ini

bertujuan untuk mengantisipasi hal-hal yang tidak diinginkan, salah

satunya menurut studi kasus adalah jumlah kendaraan yang melintas di

jalan tol tersebut.

2)

Land Capping

Terkait permasalahan harga lahan, solusi yang dapat diaplikasikan untuk

saat ini adalah pemberlakuan kebijakan land capping. Misalnya, dengan

pemberlakuan land capping 110%, jika harga lahan jalan tol yang akan

dibebaskan semula diperkirakan 100, tetapi kenyataannya di lapangan

harga riil 130, investor cukup membiayai senilai 110, sisanya 20

ditalangi oleh pemerintah. Proses talangan land capping oleh Pemerintah

akan dilakukan dengan menggunakan skema dana badan layanan umum

(BLU) yang berada di bawah Departemen PU.

3)

Koneksitas dengan Jalan Tol Eksisting maupun Rencana

Solusi ini diberikan untuk menjawab masalah kurang terpenuhinya

volume kendaraan yang melewati jalan tol Waru-Bandara Juanda. Jalan

tol yang dapat dikoneksikan yaitu jalan tol Surabaya – Gempol dan

Surabaya – Gresik yang merupakan jalan tol eksisting, serta ruas-ruas

rencana jalan tol yaitu jalan tol Surabaya – Mojokerto, jembatan tol

Suramadu, juga ruas jalan arteri MERR.

4) Pembangunan kawasan perdagangan dan jasa

Langkah ini diambil untuk meningkatkan volume kendaraan yang

melewati jalan tol Waru-bandara Juanda. Namun, perlu diadakan

penelitian lebih lanjut dalam terkait rencana tersebut.5)

Evaluasi berkala

Evaluasi dilakukan untuk menganalisa kondisi eksisting yang melibatkan

seluruh pemangku kepentingan. Tujuan utama dari evaluasi adalah untuk

meningkatkan kualitas dan mengoptimalkan kinerja infrastruktur.


20/20


INFRASTRUKTUR WILAYAH 16


DAFTAR PUSTAKA

PT. Citra Margha Nusaphala Persada, Tbk. PT Citra Margatama Surabaya. http://id.

citramarga.com/sekilas-cmnp/investasi-cmnp/anak-perusahaan/6/citra-

margatama-surabaya/ (Diakses pada 18 Desember 2014)

Sari, Dimas Novita. Tol Waru Juanda: Pemegang Konsensi Belum Tuntaskan SPH

Rp114,73 Miliar. http://industri.bisnis.com/read/20130604/45/142852/tol-

waru-juanda-pemegang-konsensi-belum-tuntaskan-sph-rp11473-miliar .

(Diakses pada 18 Desember 2014)

Rauf, Abdul. SBY Batal Resmikan Tol Waru-Juanda. http://m.inilah.com/news/detail/

21005/sby-batal-resmikan-tol-waru-juanda. (Diakses pada 18 Desember 2014)

Pusat Komunikasi Publik. Presiden Resmikan Jalan Tol Waru-Bandara Juanda.

http://www1.pu.go.id/uploads/berita/ppw280408rnd.htm. (Diakses pada 18

Desember 2014)

Siregar, Adil. PT Citra Margatama Surabaya Diberi Waktu Selesaikan Tunggakan

Hutang. http://financeroll.co.id/news/pt-citra-margatama-surabaya-diberi-

waktu-selesaikan-tunggakan-hutang/. (Diakses pada 18 Desember 2014)

Dinisari, Mia Chitra. Tarif Waru-Juanda Naik Hingga 14,29%: Jasa Marga Tingkatkan

Jaringan. http://id.citramarga.com/berita-dan-event/berita-terkini/3067/tarif-

waru-juanda-naik-hingga-14-29-/ yang dikutip dari Bisnis Indonesia, Hal 6

Wed, 6 Jun 2012. (Diakses pada 18 Desember 2014)

tugas ii infrawil

Documents