PENGADAAN LAHAN INVESTASI JALAN TOL DENGAN PENDEKATAN MANAJEMEN RISIKO

Program Pasca Sarjana Universitas Katolik ParahianganJurusan Manajemen Proyek Konstruksi

Abstrak

Masalah pembebasan lahan menjadi hambatan utama pembangunan jalan

bebas hambatan (tol) di Indonesia. Rencana pemerintah membangun jalan tol

sepanjang 5.400 kilometer (Km) di seluruh pelosok negeri ini baru bisa

direalisasikan sepanjang 924 Km (Sumber BPJT 2013 Kemen PU). 

Dampak dari pembebasan lahan yang sulit itu bisa dilihat dari penambahan jalan

tol yang sangat minim.  Penambahan jalan tol hanya mencapai sepanjang 30 km

per tahun. Pada 10 tahun terakhir ini, penambahan jalan tol hanya mencapai

sekitar 300 km. Proyek jalan tol yang menjadi korban pembebasan lahan

jumlahnya cukup banyak (sumber BPJT 2013 Kemen PU).

Payung hukum yang mengaturnya yaitu Peraturan Presiden (Perpres) Nomor 71

Tahun 2012. Dalam perpres yang merupakan penerapan dari Pasal 53 dan

Pasal 59 Undang-Undang (UU) Nomor 2 Tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah

bagi Pembangunan untuk Kepentingan Umum jelas mengatur tata cara

pengadaan tanah untuk kepentingan umum dari tahapan perencanaan,

persiapan, pelaksanaan, hingga penyerahan hasil. Misalnya, untuk pembebasan

lahan paling lama (maksimal) 583 hari. Merujuk pada Pasal 9 ayat 2 UU No 2

Tahun 2012, pada dasarnya pengadaan lahan untuk kepentingan umum

dilaksanakan dengan pemberian ganti kerugian yang layak dan adil yang

ditetapkan penilai yakni lembaga pertanahan. Nilai ganti rugi hasil penilai menjadi

dasar musyawarah penetapan nilai ganti kerugian. Apabila pihak berhak atau

yang menguasai objek pengadaan tanah tidak sepakat nilai ganti kerugian

berhak mengajukan kepada pengadilan negeri (PN)

Kata kunci : Pembenasan Lahan, Jalan Tol, Perpers No 71 tahun 2012, UU No

2 Tahun 2012

BAB I PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang

Pelaksanaan proyek kontruksi tidak akan terlepas dari risiko baik resiko

besar maupun risiko kecil. Ketepatan dalam penerapkan manajemen resiko

sangat diperlukan demi kelancaran dan keberhasilan suatu proyek. Dengan

semakin kecilnya potensi risiko maka akan menguntungkan proyek baik

dari segi biaya maupun dari segi pembangunannya. Semakin besar skala

proyek maka semakin besar pula resiko yang dihadapi dan akan

menghambat pelaksanaan proyek bila tidak ditangani dengan benar oleh

pihak pelaksana proyek (menurut Kaje Harahap, Cahyono Bintang

Nurcahyo, Yusroniya Eka Putri).

Pertumbuhan ekonomi yang cukup pesat terutama pada daerah - daerah

perkotaan, telah menyebabkan terjadinya peningkatan kebutuhan akan

infrastruktur transportasi jalan. Peran jalan selaku prasarana transportasi

darat, akan menjadi alternatif yang sangat strategis sehubungan dengan

semakin meningkatnya jumlah kendaraan khususnya di kota-kota besar di

Indonesia. Seiring dengan makin bertambahnya jumlah kendaraan maka,

pembangunan jalan sudah barang tentu diperlukan suatu sistem

transportasi darat nasional yang terpadu dan handal, baik dalam hal

kuantitas maupun kualitas.

Pengadaan lahan yang diperlukan untuk pembangunan jalan sebaiknya

berdasarkan pada Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) yang telah

ditetapkan baik nasional maupun dari daerah, sehingga dalam

implemntasinya dilapangan tidak melanggar pemanfaatan ruang yang

telah ditetapkan dalam RTRW sesuai dengan amanat UU No 26 Tahun

2007 tentang Penaraan Ruang dan PP No 15 tahun 2010 tentang

Penyelenggaraan Penataan Ruang.

Pembangunan dan pengoperasian jalan bebas hambatan yang

dikenal sebagai “Jalan Tol” akan meningkatkan efisiensi penggunaan

sumber daya dan waktu bagi pemakainya dan memperlancar arus

pelayanan jasa distribusi sehingga secara tidak langsung berperan dalam

memacu pertumbuhan perekonomian antar daerah dan nasional.

Tonggak reformasi regulasi atau kebijakan dalam pembangunan dan

atau penyelenggaraan jalan tol di Indonesia dimulai sejak tahun 2004

yang ditandai dengan lahirnya Undang - Undang Nomor 38 Tahun

2004 tentang Jalan pada tanggal 18 Oktober 2004. Dari perspektif

investor jalan tol, lahirnya Undang - Undang Nomor 38 Tahun 2004 ini

telah atau akan memberikan harapan bagi perbaikan iklim investasi jalan

tol di Indonesia. Melalui Undang- Undang tersebut peran regulator

dipisahkan dari peran operator. Fungsi regulator dikembalikan kepada

pemerintah melalui pembentukan Badan Pengatur Jalan Tol (BPJT).

Pemerintah dalam pembangunan jalan tol di Indonesia, dalam konteks

kerjasama Pemerintah dan Swasta (KPS) telah mengeluarkan kebijakan-

kebijakan untuk mendukung risiko-risiko yang timbul dalam membangun

infrastruktur jalan tol (government support). Sebagai suatu kontrak jangka

panjang (long term contract,) dalam pendekatan hukum dan ekonomi

disebutkan bahwa risiko-risiko yang timbul dalam pembangunan jalan tol

tersebut disebut sebagai hal-hal yang tidak terduga (unforeseen

contingencies).

Dalam kebijakan Pemerintah untuk mendukung risiko-risiko tersebut,

Pemerintah membaginya dalam tiga kategori risiko, yaitu,  Pertama, risiko

politik (political risk) yaitu risiko yang ditimbulkan oleh kebijakan/ tindakan/

keputusan sepihak dari Pemerintah yang secara langsung dan signifikan

berdampak pada kerugian finansial badan usaha, yang meliputi risiko

pengambilalihan kepentingan aset, risiko perubahan peraturan perundang-

undangan, dan risiko pembatasan, konversi mata uang dan larangan

repatriasi dana. Kedua, risiko kinerja proyek (project performance risk)

yaitu risiko yang berkaitan dengan pelaksanaan proyek, yang antara lain

meliputi risiko lokasi dan risiko operasional. Ketiga, risiko permintaan

(demand risk) yaitu risiko yang ditimbulkan akibat lebih rendahnya

permintaan atas barang/jasa yang dihasilkan oleh proyek kerjasama

dibandingkan dengan yang diperjanjikan.

Dalam risiko kenaikan harga tanah dalam investasi jalan tol, Pemerintah

saat ini memiliki dua mekanisme pengadaan tanah yaitu, pertama dengan

cara mematok kenaikan harga tanah (land capping) dan kedua dengan

cara memberikan fasilitas dana bergulir dari BLU, untuk mengurangi risiko

investor swasta. Dalam mekanisme land capping, Pemerintah akan

menanggung kelebihan harga tanah jika lebih dari 110 persen nilai tanah

dalam rencana bisnis atau 2 persen dari nilai investasi. Dukungan ini hanya

diberikan hingga batas tingkat pengembalian investasi atau internal rate of

return (IRR) finansial atau standar kelayakan finansial.

Penyebab timbulnya risiko kenaikan harga tanah tersebut adalah nilai

tanah yang ditawarkan Pemerintah pada waktu melakukan pengadaan

investasi jalan tol pada investor swasta, dalam pelaksanaannya, setelah

menandatangani PPJT, nilai tanah yang diperkirakan oleh investor jauh

diatas nilai tanah yang ditetapkan Pemerintah. Dalam masalah kenaikan

harga tanah tersebut sebagai adanya suatu informasi yang tidak seimbang

antara Pemerintah dan investor (asymmetric information).

Seharusnya pengadaan tanah untuk kepentingan infrastruktur merupakan

kewajiban Pemerintah. Namun, karena keterbatasan dana, Pemerintah

menyerahkan kepada investor swasta dengan memperhitungkan biaya

pengadaan tanah dalam masa konsesi jalan tol atau masuk dalam

investasi. Kebijakan menambah masa konsesi ini dalam praktik tidak

banyak disukai oleh investor swasta. Penalaran investor swasta adalah

bagaimana mendapatkan pengembalian investasi dan keuntungan dalam

waktu singkat. Perbedaan paradigma investor swasta dan Pemerintah

dalam hal ini bisa saja menjadi masalah dalam KPS. Untuk resiko

pelaksanaan pengadaan tanah tersebut, Pemerintah telah memberikan

dukungannya berupa penggunaan dana bergulir Badan Layanan Umum

(BLU).

Transparansi Pemerintah terhadap masterplan jalan maupun

jumlah traffic atau lalu-lintas harian (LHR) serta nilai tanah yang ditawarkan

dalam dokumen pengadaan investasi jalan tol juga sangat berpengaruh

terhadap perhitungan investasi oleh investor swasta dalam rencana usaha

(business plan). Perubahan masterplan jalan dan tidak akuratnya nilai

tanah dan LHR menyebabkan meningkatnya nilai konstruksi dan tanah

serta tidak tercapainya pendapatan yang diharapkan (revenue) dari LHR

yang tidak sesuai rencana usaha.

1.2 Permasalahan

Permasalahan yang dihadapi dalam pengadaan lahan investasi jalan tol di

Indonesia adalah

a. Pembebasan tanah yang menjadi kewajiban utama pihak investor.

b. Kurangnya dukungan kebijakan pemerintah pusat dan daerah terkait

dengan pengadaan lahan untuk kepentingan umum.

c. Pemilik lahan cenderung mengambil kesempatan untuk menjual

tanahnya dengan harga yang tinggi dan muncul spekulan atau calo

tanah.

d. Proses pembebasan tanah membutuhkan waktu yang panjang

mengakibatkan keterlambatan jadwal dan mempengaruhi rencana

investasi bagi para investor.

e. Masyarakat menganggap jalan tol sebagai proyek investasi swasta

yang semata-mata berorientasi pada keuntungan sekolompok pihak

saja.

f. Kondisi politik yang mempengaruhi pengadaan tanah, terkait

dengan terlibatnya beberapa stakeholder yang mempunyai

kepentingan tertentu..

g. Implementasi UU No 2 Tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah Bagi

Pembangunan untuk Kepentingan Umum masih belum teruji

efektivitasnya.

h. Kurangnya komunikasi/sosialisasi terkait dengan rencana pengadaan

lahan untuk pembangunan jalan tol.

i. Kesalahan estimasi biaya terhadap pengadaan lahan investasi jalan

tol.

1.3 Tujuan

Tujuan dari paper ini adalah identifikasi faktor – faktor yang mempengaruhi

pengadaan lahan investasi jalan tol dengan pendekatan manajemen risiko.

1.4 Metodologi

Metodologi yang digunakan dalam paper ini adalah dengan studi literatur

yang terkait pengadaan lahan investasi jalan tol dengan manajemen risiko

sebagai pendekatan penyelesaian masalah. Dalam paper ini akan dibahas

mengenai faktor – faktor yang mempengaruhi pengadaan lahan investasi

jalan tol, dengan menggunakan metode pendekatan manajemen resiko,

yang dapat di lihat pada gambar 1 dibawah ini.

BAB 2 TINJAUAN PUSTAKA

Risiko proyek adalah suatu peristiwa yang tidak pasti atau kondisi itu, jika terjadi,

memiliki efek positif atau negatif pada satu atau lebih tujuan proyek seperti ruang

lingkup, jadwal, biaya, dan kualitas. Risiko mungkin memiliki satu atau lebih

penyebab dan jika terjadi mungkin memiliki satu atau lebih dampak (menurut

PMBOK edisi ke 5).

Manajemen risiko adalah suatu pendekatan terstruktur/metodologi dalam

mengelola ketidakpastian yang berkaitan dengan ancaman; suatu rangkaian

aktivitas manusia termasuk: Penilaian risiko, pengembangan strategi untuk

mengelolanya dan mitigasi risiko dengan menggunakan

pemberdayaan/pengelolaan sumber daya (wikipedia). Manajemen risiko pada

suatu bisnis/proyek mencakup proses-proses seperti perencanaan manajemen

risiko, identifikasi, analisis, perencanaan respon, dan risiko pengendalian pada

sebuah proyek. Hal ini bertujuan untuk meningkatkan kemungkinan dan dampak

peristiwa positif, dan mengurangi kemungkinan dan dampak dari kejadian negatif

dalam proyek terhadap dampak dari suatu risiko (menurut PMBOK edisi ke 5).

Dalam menganalisis suatu risiko menurut Flanagan R dan Norman G terdapat

beberapa langkah yaitu; identifikasi risiko, kalsifikasi risiko, analisis risiko dan

perlakuan terhadap risiko dan respon/penanganan risiko, sebagaiman tergambar

pada gambar.

Gambar....

Sedangkan menurut PMBOK edisi ke 5 proses manajemen risiko melalui

beberapa tahapan dimulai dari merencanakan manajemen risiko, identifikasi

risiko, melakukan analisis kualitatif, melakukan analisis kuantitatif, merencanakan

respon terhadap risiko dan mengontrol risiko tersebut. Selain itu, sasaran dari

pelaksanaan manajemen risiko adalah untuk mengurangi risiko yang berbeda-

beda yang berkaitan dengan bidang yang telah dipilih pada tingkat yang dapat

diterima oleh masyarakat. Hal ini dapat berupa berbagai jenis ancaman yang

disebabkan oleh lingkungan, teknologi, manusia, organisasi dan politik.

Menurut UU No 2 Tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan

kepentingan Umum, pengadaan Tanah adalah kegiatan menyediakan tanah

dengan cara memberi ganti kerugian yang layak dan adil kepada pihak yang

berhak. Pihak yang Berhak adalah pihak yang menguasai atau memiliki objek

pengadaan tanah. Hak atas Tanah adalah hak atas tanah sebagaimana

dimaksud dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar

Pokok-Pokok Agraria dan hak lain yang akan ditetapkan dengan undang-undang.

Kepentingan Umum adalah kepentingan bangsa, negara, dan masyarakat yang

harus diwujudkan oleh pemerintah dan digunakan sebesar-besarnya untuk

kemakmuran rakyat. Pengadaan Tanah untuk Kepentingan Umum dilaksanakan

berdasarkan asas:

a. keadilan;

b. kemanusian;

c. kemanfaatan;

d. kepastian;

e. keterbukaan;

f. kesepakatan;

g. keikutsertaan;

h. kesejahteraan;

i. keberlanjutan; dan

j. keselarasan.

Pengadaan Tanah untuk Kepentingan Umum diselenggarakan sesuai dengan:

a. Rencana Tata Ruang Wilayah;

b. Rencana Pembangunan Nasional/Daerah;

c. Rencana Strategis; dan

d. Rencana Kerja setiap Instansi yang memerlukan tanah.