Perancangan Modul Aplikasi Penentuan Nilai Pasar

pada Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)

di Badan Keuangan Daerah Kota Salatiga

Artikel Ilmiah

Peneliti :

Novianto Yudo Saputro (672014066)

Nina Setiyawati, S.Kom., M.Cs.

Program Studi Teknik Informatika

Fakultas Teknologi Informasi

Universitas Kristen Satya Wacana

Salatiga

2018

2

3

4

5

6

7

1. Pendahuluan

Badan Keuangan Daerah (BKD) Kota Salatiga adalah suatu Badan Pemerintah

Daerah Kota Salatiga yang bertugas dalam keuangan Kota Salatiga. Salah Satu

tugas dari BKD Kota Salatiga adalah mengatur dan mengelola Bea Perolehan Hak

atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) di Kota Salatiga. BPHTB adalah pajak atas

perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan. Dalam prosesnya wajib pajak, notaris,

atau Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) mendaftarkan berkas BPHTB yang di

dalamnya temasuk harga transaksi atau harga pasar. Harga tersebut merupakan

dasar pengenaan pajak BPHTB. Untuk menentukan nilai pasar, BKD Kota Salatiga

masih menggunakan aplikasi berbasis desktop, yang perhitungannya menggunakan

rata-rata dari data tansaksi yang pernah terjadi di sekitar tempat objek pajak berada.

Namun hasilnya masih belum akurat, dimana kondisi suatu objek pajak tidak selalu

sama dengan sekitarnya. Selain itu juga dilakukan pengecekan lapangan. Tetapi

dalam pelaksanaannya masih terdapat manipulasi saat pengecekan lapangan dan

wawancara, yang dilakukan oleh wajib pajak atas harga transaksi atau harga pasar.

Hal ini menyebabkan Pemerintah Daerah Kota Salatiga mengalami kerugian.

Dari permasalahan yang ada maka diperlukan sebuah aplikasi untuk

menentukan harga pasar dengan menggunakan perbandingan antara beberapa data

pembanding. Dengan aplikasi tersebut, Badan Keuangan Daerah Kota Salatiga

dapat menentukan harga pasar dengan akurat sebagai acuan pengenaan pajak

BPHTB sehingga dapat mempermudah dalam menentukan pengenaan pajak

BPHTB yang wajar atas suatu berkas BPHTB.

Berdasarkan latar belakang tersebut, maka dilakukan penelitian membangun

aplikasi penentuan harga pasar pada Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan

(BPHTB) di Badan Keuangan Daerah Kota Salatiga, menggunakan Framework

CodeIgniter. Website dipilih sebagai platform aplikasi ini karena dapat diakses di

semua perangkat yang terhubung dengan internet tanpa penginstalan terlebih

dahulu serta bersifat open source. Penggunaan Framework CodeIgniter pada

aplikasi ini dikarenakan dapat mempermudah pembangun dengan adanya konsep

Model-View-Controller (MVC), yang membuat proses penulisan kode program

lebih cepat dan terstruktur.

2. Tinjauan Pustaka

Pada penelitian yang berjudul Mekanisme dalam Menentukan Nilai Pasar pada

Pemungutan BPHTB atas Waris di Kota Surabaya oleh Dinas Pendapatan dan

Pengelolaan Keuangan Kota Surabaya, membahas bagaimana mekanisme dalam

menentukan nilai pasar pada pemungutan BPHTB atas waris di Kota Surabaya oleh

Dinas Pendapatan dan Pengelolaan Keuangan (Dispenda) Kota Surabaya yang

mana menggunakan tiga metode atau pendekatan dalam menentukan nilai pasar,

yaitu pendekatan data pasar, biaya, dan pendapatan. Selain itu, dihasilkan bahwa

mekanisme yang dilakukan Dispenda dalam menentukan nilai pasar tersebut telah

mencerminkan keadilan karena penilai telah memiliki dasar atau tolak ukur serta

ilmu untuk menentukan nilai pasar tersebut. Dasar dan aturan yang digunakan oleh

para penilai yaitu Peraturan Daerah Kota Surabaya Nomor 11 Tahun 2010 tentang

BPHTB dan Peraturan Walikota Kota Surabaya Nomor 3 Tahun 2015 tentang

Klasifikasi dan Besarnya Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) sebagai dasar pengenaan

Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) perkotaan Tahun 2015 di Kota Surabaya [1].

8

Pada penelitian yang berjudul Menetapkan Pilihan Nilai Jual Objek Pajak

Bumi dan Bangunan sebagai Dasar Penghitungan Bea Perolehan Hak atas Tanah

dan Bangunan, membahas bagaimana perbedaan rentang nilai transaksi dengan

Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) Pajak Bumi Dan Banguan (PBB) dalam Surat

Pemberitahuan Pajak Terhutang (SPPT) PBB dan nilai yang dapat dipilih untuk

ditetapkan sebagai dasar penghitungan BPHTB. Penelitian ini adalah penelitian

normatif yang didukung dengan data primer. Dalam penelitian ini disimpulkan

bahwa nilai transaksi pada umumnya lebih tinggi dari NJOP PBB yang tercantum

dalam SPPT PBB serta supaya terdapat kepastian dalam pembayaran BPHTB, perlu

ditetapkan nilai yang wajar pada NJOP PBB yang tercantum dalam SPPT PBB

untuk digunakan sebagai dasar penghitungan BPHTB [2].

Dari kedua penelitian sebelumnya, didapatkan bahwa penentuan nilai pasar

mencerminkan keadilan apabila memiliki dasar atau tolak ukur serta ilmu untuk

menentukan nilai pasar. Selain itu, penentuan nilai pasar pada umumnya lebih

tinggi dari NJOP PBB yang tercantum dalam SPPT PBB. Dari dua penelitian di

atas, maka pada penelitian ini dilakukan pembangunan aplikasi berbasis web untuk

menentukan nilai pasar pada BPHTB. Jika dibandingkan dengan kedua penelitian

di atas yang belum membangun aplikasi untuk menentukan nilai pasar, penelitian

ini dilakukan untuk membangun aplikasi untuk menentukan nilai pasar berbasis

web dengan studi kasus di BKD Kota Salatiga. Aplikasi ini menggunakan

perbandingan dari beberapa data pembanding yang memiliki variabel-variabel

beserta persentase yang sesuai dengan kondisi objek pembanding, untuk didapatkan

harga pasar yang wajar. Variabel-variabel beserta persentase yang digunakan dalam

aplikasi ini didapatkan dari hasil observasi dan wawancara kepada Kepala

Subbidang Pelayanan, Pengolahan Data dan Informasi BKD Kota Salatiga. Dengan

aplikasi ini diharapkan dapat mempermudah pejabat pajak BKD Kota Salatiga

dalam menentukan nilai pasar yang akurat sebagai acuan pengenaan pajak BPHTB,

sehingga dapat mempermudah dalam menentukan pengenaan pajak BPHTB yang

wajar atas suatu berkas BPHTB.

Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) adalah pajak atas

perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan. Perolehan yang dimaksud adalah

perbuatan atau peristiwa hukum yang mengakibatkan diperolehanya hak atas tanah

dan/atau bangunan oleh orang pribadi atau Badan. Perolehan tersebut meliputi

pemindahan hak karena jual beli, tukar menukar, hibah, hibah wasiat, waris,

pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lain, pemisahan hak yang

mengakibatkan peralihan, penunjukan pembeli dalam lelang, pelaksanaan putusan

hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap, penggabungan usaha, peleburan

usaha, pemekaran usaha, dan hadiah, serta pemberian hak baru karena kelanjutan

pelepasan hak dan di luar pelepasan hak. Hak atas tanah dan/atau bangunan adalah

hak atas tanah, termasuk hak pengelolaan, beserta bangunan di atasnya

sebagaimana dimaksud dalam undang-undang di bidang pertanahan dan bangunan.

Hak tersebut meliputi hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan, hak pakai,

hak milik atas satuan rumah susun, dan hak pengelolaan [3].

CodeIgniter adalah sebuah framework aplikasi web yang bersifat open source,

yang digunakan untuk membangun aplikasi Hypertext Preprocessor (PHP)

dinamis. Tujuan utama pengembangan CodeIgniter adalah untuk membantu

developer untuk mengerjakan aplikasi lebih cepat daripada menulis semua kode

dari awal. CodeIgniter menyediakan berbagai macam library yang dapat

mempermudah dalam pengembangan. CodeIgniter diperkenalkan kepada publik

pada tanggal 28 Februari 2006.

9

CodeIgniter sangat ringan, terstruktur, mudah dipelajari, dokumentasi lengkap,

dan mempunyai dukungan yang luar biasa dari forum CodeIgniter. Selain itu

CodeIgniter juga memiliki fitur-fitur lainnya, antara lain menggunakan Pattern

Model-View-Controller (MVC), Uniform Resource Locator (URL) friendly, dan

kemudahan. Dengan menggunakan Pattern MVC, struktur kode yang dihasilkan

menjadi lebih terstruktur dan memiliki standar yang jelas. URL friendly maksudnya

URL yang dihasilkan sangat ramah, yang mana pada CodeIgniter diminimalisasi

penggunaan $_GET dan diganti dengan Uniform Resource Identifier (URI).

Kemudian kemudahan yang dimaksud adalah kemudahan dalam mempelajari,

membuat library dan helper, memodifikasi, serta mengintegrasikan library dan

helper [4].

3. Metode Penelitian

Tahapan yang dilakukan dalam penelitian ini dapat dilihat pada Gambar 1.

Gambar 1 Tahapan Penelitian

Gambar 1 menunjukkan tahapan penelitian yang dijelaskan sebagai berikut:

Tahap pertama adalah Identifikasi Masalah, dimana pada tahap ini dilakukan

observasi di Badan Keuangan Daerah Kota Salatiga dan wawancara terhadap

Kepala Subbidang Pelayanan, Pengolahan Data dan Informasi Badan Keuangan

Daerah Kota Salatiga yaitu Bapak Fajar Agus Widigdo, S.Kom. Berdasar hasil

wawancara didapatkan bahwa permasalahan penentuan nilai pasar, parameter-

parameter, variabel-variabel berserta persentase yang digunakan, serta cara

perhitungannya pada Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) masih

dengan merata-rata transaksi harga pasar di sekitar subjek pajak dan melakukan

survei lapangan, sehingga dibutuhkan perhitungan yang lebih akurat berdasarkan

kriteria-kriteria (parameter maupun variabel) yang mempengaruhi harga pasar.

Tahap kedua yaitu Perancangan Sistem, tahap ketiga yaitu Pembangunan

Sistem, dan tahap keempat yaitu Pengujian Sistem dilakukan dengan menggunakan

model proses prototype.

Identifikasi Masalah

Perancangan Sistem

Pengujian Sistem

Penulisan Artikel Ilmiah

Identifikasi Masalah

Perancangan Sistem

Pembangunan Sistem

Pengujian Sistem

Penulisan Artikel Ilmiah

10

Model proses prototype adalah adalah bagian dari produk yang

mengaplikasikan logika dan fisik antarmuka eksternal. Konsumen dalam hal ini

berperan sebagai pengguna atau user dari sebuah aplikasi menggunakan prototype

dan menyediakan masukan untuk tim pengembang sebelum pengembangan dan

implementasi sistem aplikasi dibangun. Dengan menggunakan pendekatan ini,

konsumen dan tim pengembang aplikasi dapat mengklarifikasi kebutuhan dan

interpretasi mereka [5].

Gambar 2 Tahapan Model Prototyping [5]

Tahap-tahapan dalam model prototype sebagai berikut:

1. Pengumpulan Kebutuhan Kasubbid Pelayanan, Pengolahan Data dan Informasi Badan Keuangan Daerah

(BKD) Kota Salatiga yang pada penelitian ini adalah pelanggan dan pengembang

bersama-sama mendefinisikan format seluruh perangkat lunak,

mengidentifikasikan semua kebutuhan, dan garis besar sistem yang akan dibangun.

Kebutuhan pada aplikasi yang akan dibangun adalah dapat menghitung harga pasar

berdasarkan persentase dari variabel-variabel yang dimiliki oleh suatu objek pajak.

2. Membangun Prototyping Membangun prototyping dengan membuat perancangan

sementara yang berfokus pada penyajian kepada Kasubbid Pelayanan, Pengolahan

Data dan Informasi. Perancangan tersebut Unified Modelling Language (UML).

UML bersifat scalability, yaitu objek lebih mudah dipakai untuk menggambarkan

sistem yang besar dan komplek. UML juga bersifat dynamic modelling, yaitu model

dapat digunakan untuk pemodelan sistem dinamis dan real time [6].

Use case diagram merupakan diagram yang menjelaskan manfaat sistem, jika

dilihat dari sudut pandang orang atau sesuatu yang berada di luar sistem yang

sedang dibangun (aktor). Jenis diagram ini dapat digunakan untuk menangkap

requirements system dan untuk memahami bagaimana sistem seharusnya bekerja

[7]. Use case diagram sistem ditunjukkan pada Gambar 3.

11

Gambar 3 Use Case Diagram Aplikasi

Gambar 3 menunjukkan bahwa semua user dapat melihat berkas BPHTB.

Kasubbid Penetapan memiliki akses yaitu melakukan perbandingan, dimulai dari

melihat dan memilih berkas BPHTB yang akan dicari nilai pasarnya, kemudian

dapat melihat dan memilih data pembanding, serta dapat menambah data

pembanding dan mencetak hasil perbandingan. Selain itu Kasubbid Penetapan

dapat melihat hasil cek lapangan. Front Office (FO) memiliki akses dalam

mengolah berkas BPHTB dari mulai menambah, mengubah, mencetak tanda

terima, mencetak verifikasi pembayaran, dan memasukkan pembayaran. Kemudian

yang memiliki akses mengubah berkas BPHTB (memverifikasi dan menyatakan

revisi) adalah Kasubbid Pelayanan dan Kasubbid Penetapan. Sedangkan untuk

Kabid Pendapatan juga mengubah berkas BPHTB (mensahkan). Tim Lapangan

dapat menambah dan melihat hasil cek lapangan.

memilih berkas BPHTB

melihat data pembanding

memilih data pembanding

mencetak hasil perbandingan

menambah data pembanding

menambah hasil cek lapangan

menambahmencetak tanda terima

mencetak verifikasi pembayaran

memasukkan pembayaran

Mengolah Cek Lapangan

Tim Lapangan

Membandingkan

melihat hasil cek lapangan

Mengolah Berkas BPHTB

FO

melihat berkas BPHTB

Kasubbid Pelayanan

Kabid Pendapatan

Kasubbid Penetapan

mengubah

12

Gambar 4 Activity Diagram Submenu Perkiraan Harga Pasar

Gambar 4 merupakan activity diagram aplikasi pada submenu Perkiraan Harga

Pasar, dimana Kasubbid Penetapan harus memilih berkas BPHTB yang akan dicari

perkiraan harga pasarnya. Kemudian dapat melihat detail data pembanding serta

memilih pembanding. Selanjutnya akan diproses dan terlihat hasil perbandingan.

Terakhir menambahkan data hasil perbandingan ke database serta dapat mencetak

hasil perbandingan tersebut.

Selain use case diagram dan activity diagram dibuatlah class diagram. Class

diagram merupakan diagram yang membantu dalam visualisasi struktur kelas-kelas

dari suatu sistem. Dalam diagram ini, diperlihatkan hubungan antar kelas dan

penjelasan detail tiap-tiap kelas [6]. Dengan sebuah class diagram dapat

digambarkan relasi-relasi diantara setiap data di dalam sistem. Di dalam class

diagram ini juga terdapat gambaran tentang objek-objek yang ada di dalam sistem

beserta dengan atributnya masing-masing dan operasi-operasi yang dapat

dialakukannya. Berikut adalah class diagram pada Aplikasi Penentuan Nilai Pasar.

Gambar 5 Class Diagram Aplikasi

Pilih Berkas BPHTB

Lihat Detail Pembanding

Pilih

Pilih

Pilih Aksi

Pilih Proses

Pilih Simpan

Pilih Cetak

Tampil Halaman Pilih Berkas BPHTB

Tampil Halaman Pilih Pembanding

Tampilan Detail Pembanding

Perbandingan

Tampil Halaman Perbandingan

Proses Perbandingan

Tampil Hasil Perbandingan

Insert Perbandingan

Tampil Halaman Cetak Hasil

Cek Data Valid

Select Tabel banding, berkas, sspd, ppat, jenis_perolehan

Select Tabel banding, berkas, sspd, ppat, jenis_perolehan

Select Tabel berkas, sspd, ppat

Select Tabel berkas, sspd, ppat

Insert Data

Tidak

Ya

DatabaseSistemKasubbid Penetapan

13

Class Diagram di atas menunjukkan bahwa dalam proses perbandingan

terdapat hubungan antara 8 model, yaitu model berkas, sspd, ppat, jenis_perolehan,

banding, param, variabel, dan hasil. Model berkas, sspd, ppat, dan jenis_perolehan

adalah model dari berkas utama yang akan dicari perkiraan harga pasarnya.

Kemudian model banding adalah model yang menampung variabel-variabel yang

dimiliki oleh suatu berkas yang menjadi bahan perbandingan. Model variabel dan

param merupakan dua model yang terkait yang menjadi acuan dalam model

banding. Terakhir adalah model hasil yang mana menjadi model tempat

menampung hasil dari perbandingan yang dilakukan.

3. Evaluasi Prototyping Evaluasi ini dilakukan oleh Kasubbid Pelayanan, Pengolahan Data dan

Informasi BKD Kota Salatiga apakah prototyping yang telah dibangun sudah sesuai

dengan keinginan Kasubbid Pelayanan, Pengolahan Data dan Informasi BKD Kota

Salatiga. Pada tahap ini, dilakukan evaluasi terhadap parameter, variabel, serta

persentase yang digunakan untuk menentukan harga pasar. Parameter, variabel, dan

persentase tersebut pada Tabel 1.

Tabel 1 Data Parameter, Variabel, dan Persentase Pembanding

No. Parameter Variabel Persentase

1. Sumber Data PPAT (+) 15%

Notaris (+) 10%

PPAT (PMA) / Masyarakat 0%

2. Waktu Transaksi Nilai Inflasi

2017 ( rata2 bulanan s/d November) 3,83%

2016 3,53%

2015 6,38%

2014 6,42%

2013 6,97%

2012 4,28%

2011 5,38%

2010 5,13%

2009 4,90%

2008 10,31%

2007 7,22%

2006 6,79%

2005 17,70%

2004 4,26%

2003 4,83%

3. Masalah Pendanaan Tunai 0%

Kredit 11%

4.

Hak Yang

Terkandung HM/C Yasan < Th 60 10%

Dalam Property HGB 5%

HP 2,5%

C 0%

5. Posisi Site Depan 5%

14

Tengah 2,5%

Belakang 0%

Tepi Sungai (-)2,5%

6. Jarak dari pemukiman 0-50 m 10%

Penduduk 51-100 m 5,0%

>100 m 0%

7. Jarak dari Akses Jalan 0-50 m 5%

Aspal / Besar 51-100 m 2,5%

>100 m 0%

8. Kondisi Penjualan Normal (+)0%

Terpaksa (-)10%

9. Peruntukan lahan Pertanian Basah (-)10%

Pertanian Kering (-)5%

Non Pertanian Eks Basah (-)2,5%

Non Pertanian asli kering 0%

10. Kepadatan Penduduk Kalicacing 11,99%

Kelurahan Gendongan 10,83%

Salatiga 9,78%

Kutowinangun 8,77%

Mangunsari 6,70%

Tegalrejo 6,47%

Ledok 6,38%

Sidorejo Lor 6,15%

Cebongan 4,10%

Tingkir Tengah 3,57%

Dukuh 3,32%

Tingkir Lor 3,29%

Blotongan 3,20%

Kauman Kidul 2,17%

Kalibening 2,15%

Sidorejo Kidul 2,10%

Noborejo 1,91%

Pulutan 1,82%

Randuacir 1,48%

Kecandran 1,46%

Kumpulrejo 1,30%

Bugel 1,08%

11. Tingkat Investasi Cebongan 26,07%

Ledok 20,00%

Mangunsari 11,81%

Noborejo 0,86%

Kutowinangun 0,67%

Tingkir Tengah 0,47%

Kalicacing 0,15%

15

Gendongan 0,09%

Sidorejo Lor 0,09%

Dukuh 0,08%

Kecandran 0,07%

Tingkir Lor 0,06%

Salatiga 0,05%

Kauman Kidul 0,04%

Sidorejo Kidul 0,04%

Blotongan 0,04%

Kalibening 0,03%

Kumpulrejo 0,02%

Bugel 0,01%

Randuacir 0,01%

Tegalrejo 0,01%

Pulutan 0,003%

12. Tingkat Produktivitas 3 Kali Panen (-)15%

2 Kali Panen (-)10%

1 Kali Panen (-)5%

Tidak Produktif 0%

13. Kontur Lahan Datar 5%

Kemiringan < = 5o 0%

Kemiringan > 5o 10o 30o (-)15%

14. Zona Zona Perumahan 10%

Zona Industri 5%

Zona Pertanian 0%

15. Tampak Muka Tampak Muka Lebar 2,50%

Tampak Muka Sempit 0%

16. Akses Jalan Akses Jalan Aspal 5%

Akses Jalan Beton 2,50%

Akses Jalan Tanah 0%

17. Posisi terhadap Jalan Sejajar Jalan 5%

Di Atas Jalan 2,50%

Di Bawah Jalan 0%

18. Dekat Dekat Pemakaman (-)2,5%

Dekat TPA/TPS (-)5%

Tidak Dekat Pemakaman dan 0%

TPA/TPS

Karena prototyping yang telah dibangun sudah sesuai keinginan Kasubbid

Pelayanan, Pengolahan Data dan Informasi BKD Kota Salatiga, maka dilanjutkan

ke tahap berikutnya.

16

4. Mengkodekan Sistem Dalam tahap ini prototyping yang sudah disepakati diterjemahkan ke

dalam bahasa pemrograman yang sesuai yaitu Bahasa Pemrograman PHP

(Hypertext Preprocessor) dengan Framework CodeIgniter.

5. Menguji Sistem dan Pengujian Kode Setelah sistem sudah menjadi suatu perangkat lunak yang siap pakai, harus

diuji dahulu sebelum digunakan. Pengujian dilakukan dengan mendemokan

aplikasi kepada Kasubbid Pelayanan, Pengolahan Data dan Informasi BKD Kota

Salatiga. Tahap ini akan dijelasakan di bab 4.

6. Evaluasi Sistem Pelanggan mengevaluasi apakah sistem yang sudah jadi sudah sesuai dengan

yang diharapkan. Tahap ini akan dijelasakan di bab 4.

7. Menggunakan Sistem Perangkat lunak yang telah diuji dan diterima Kasubbid Pelayanan, Pengolahan

Data dan Informasi Badan Keuangan Daerah (BKD) Kota Salatiga, diserahkan

kepada BKD Kota Salatiga.

Tahapan terakhir adalah Penulisan Artikel Ilmiah.

4. Hasil dan Pembahasan

Aplikasi Penentuan Harga Pasar diimplementasikan dalam bentuk web yang

dibangun dengan model prototping, untuk mempermudah Kasubbid Penetapan

BKD Kota Salatiga dalam melihat perkiraan harga pasar atas suatu objek pajak

dimanapun dan kapanpun. Penggunaan Framework CodeIgniter dalam

pembangunan aplikasi ini, mempermudah pembangun dalam proses penulisan kode

program dengan lebih cepat dan terstruktur dengan konsep Model-View-Controller

(MVC). Dalam konsep tersebut model dapat mengakses database, view berfungsi

dalam hal tampilan, dan controller memiliki fungsi-fungsi yang mengatur jalannya

aplikasi serta menghubungkan model dan view.

Pada aplikasi ini terdapat 6 user yaitu Front Office (FO), Kasubbid Pelayanan,

Kasubbid Penetapan, Kabid Pendapatan, Tim Lapangan, dan Admin. Admin

memiliki hak akses penuh pada aplikasi ini. FO bertugas dalam pengelolaan berkas

BPHTB, Kasubbid Pelayanan bertugas memverifikasi kelengkapan berkas BPHTB,

Kasubbid Penetapan bertugas memverifikasi penetapan pajak BPHTB dan

menentukan perkiraan harga pasar, Tim Lapangan bertugas memasukkan data hasil

cek lapangan dan wawancara berkaitan dengan objek pajak, dan Kabid Pendapatan

bertugas mensahkan pajak BPHTB. Sebelum masuk ke aplikasi, diharuskan login

terlebih dahulu. Form login ditunjukkan pada Gambar 6.

17

Gambar 6 Form Login

Gambar 5 adalah form login yang memiliki dua text field yaitu username dan

password. Admin harus memasukkan username dan password yang sesuai dengan

yang ada di database. Kode program form login terdapat pada Kode Program 1.

Kode Program 1 Controller Login

Kode Program 1 merupakan controller fungsi untuk memvalidasi username

dan password dari database. Username dan password akan diperiksa di database,

1. public function aksi_login() { 2. $username = $this->security->xss_clean($this->input-

>post('username'));

3. $password = $this->security->xss_clean($this->input->post('password'));

4. $q_cek = $this->db->query("SELECT * FROM user WHERE username = '".$username."' AND password = '".$password."'");

5. $j_cek = $q_cek->num_rows(); 6. $d_cek = $q_cek->row(); 7. if($j_cek > 0){ 8. $data_session = array( 9. 'admin_kd_petugas' => $d_cek->kd_petugas, 10. 'admin_nama' => $d_cek->nama_petugas, 11. 'admin_kd_jabatan' => $d_cek->kd_jabatan, 12. 'admin_user' => $d_cek->username, 13. 'admin_nip' => $d_cek->nama_petugas, 14. 'foto' => $d_cek->photo, 15. 'admin_level' => $d_cek->level, 16. 'admin_valid' => true 17. ); 18. $this->session->set_userdata($data_session); 19. if ($this->session->userdata("admin_level") == "Super

Admin" || $this->session->userdata("admin_level") == "FO") {

20. redirect(base_url()); 21. } else { 22. redirect('index.php/proses/home2'); 23. } 24. } else { 25. $this->session->set_flashdata("k", "username or password is not valid");

26. redirect('index.php/proses/login'); 27. } 28. }

18

apabila ada maka dibuatlah session dan diarahkan ke halaman utama, apabila tidak

akan ada pemberitahuan bahwa username dan password tidak valid dan diarahkan

ke form login.

Setelah berhasil login, maka sistem akan mengarahkan admin ke halaman

utama. Halaman utama tersebut memberikan informasi mengenai berkas BPHTB.

Gambar 7 Halaman Utama

Gambar 7 merupakan halaman utama pada aplikasi yang memberikan

informasi mengenai berkas BPHTB. Pada halaman utama terdapat menu

Pendaftaran yang digunakan oleh Front Office (FO) dalam mengelola berkas

BPHTB. Menu Survei Lapangan digunakan oleh Tim Lapangan saat memasukkan

hasil cek lapangan. Menu Penetapan digunakan Oleh Kasubbid Penetapan dalam

menverifikasi penetapan pajak dan menentukan perkiraan harga pasar.

Untuk menentukan perkiraan harga pasar admin ataupun Kasubbid Penetapan

harus masuk ke menu Penetapan. Dalam menu ini terdapat submenu Data

Pembanding, Perkiraan Harga Pasar, dan Lihat Hasil Perkiraan Harga Pasar. Ketiga

submenu tersebut saling berkaitan. Dalam submenu Data Pembanding ditampilkan

berkas BPHTB kemudian dapat melihat detail berkas dan dapat menambah data

pembanding atas berkas yang dipilih.

Gambar 8 Submenu Data Pembanding

19

Gambar 8 merupakan submenu Data Pembanding yang menampilkan berkas

BPHTB beserta informasi yang terdapat di dalamnya. Pada submenu ini terdapat

fungsi untuk melihat detail berkas BPHTB dan menambah data pembanding atas

berkas yang dipilih. Dalam penambahan data pembanding dilakukan dengan

memilih variabel-variabel pembanding yang telah ada pada database tabel banding.

Kode program 2 Fungsi Insert Data Pembanding

Kode Program 2 merupakan fungsi insert data pembanding, yang akan

menambahkan data pembanding pada tabel banding. Sebelum melakukan insert

pada tabel banding, dilakukan pengecekan atas id berkas BPHHTB pada tabel

banding. Apabila data pembanding dengan id berkas tersebut belum ada, maka

dilakukan insert pada tabel banding, namun apabila data pembanding dengan id

berkas tersebut sudah ada, maka akan ada pemberitahuan bahwa data pembanding

telah ada dan diarahkan ke tampilan submenu Data Pembanding.

1. public function InsertPembanding() { 2. $data_pembanding = array ( 3. "idberkas" => $this->input->post('idberkas'), 4. "tglin_banding" => date('Y-m-d'), 5. "id_var1" => $this->input->post('id_var1'), 6. "id_var2" => $this->input->post('id_var2'), 7. "id_var3" => $this->input->post('id_var3'), 8. "id_var4" => $this->input->post('id_var4'), 9. "id_var5" => $this->input->post('id_var5'), 10. "id_var6" => $this->input->post('id_var6'), 11. "id_var7" => $this->input->post('id_var7'), 12. "id_var8" => $this->input->post('id_var8'), 13. "id_var9" => $this->input->post('id_var9'), 14. "id_var10" => $this->input->post('id_var10'), 15. "id_var11" => $this->input->post('id_var11'), 16. "id_var12" => $this->input->post('id_var12'), 17. "id_var13" => $this->input->post('id_var13'), 18. "id_var14" => $this->input->post('id_var14'), 19. "id_var15" => $this->input->post('id_var15'), 20. "id_var16" => $this->input->post('id_var16'), 21. "id_var17" => $this->input->post('id_var17'), 22. "id_var18" => $this->input->post('id_var18') 23. ); 24. $cek_banding = $this->db->get_where('banding', array("idberkas"

=> $this->input->post('idberkas')));

25. $count3 = $cek_banding->num_rows(); 26. if ($count3 === 0) { 27. $this->proses->insertPembanding($data_pembanding,

'banding');

28. $this->session->set_flashdata("k", "Data Pembanding Berhasil

Ditambahkan.");

29. redirect("index.php/proses/pembanding"); 30. } else { 31. $this->session->set_flashdata("k", "Data Pembanding Sudah Ada.");

32. redirect("index.php/proses/pembanding"); 33. } 34. }

20

Gambar 9 Submenu Perkiraan Harga Pasar

Gambar 9 merupakan submenu Perkiraan Harga Pasar yang menampilkan

berkas BPHTB yang akan dipilih untuk dicari perkiraan harga pasarnya.

Dilanjutkan dengan pemilihan tiga buah data pembanding yang akan digunakan

sebagai acauan dalam perhitungan untuk menentukan harga pasar. Saat memilih

data pembanding dapat dilihat informasi mengenai data pembanding tersebut dan

dapat pula dilihat detailnya.

Gambar 10 Hasil Perbandingan pada Submenu Perkiraan Harga Pasar

Gambar 10 merupakan bagian dari submenu Perkiraan Harga Pasar, yang

berupa hasil perbandingan harga adjustment dengan harga penawaran subjek

properti. Harga adjustment didapatkan dari perhitungan atas ketiga data

pembanding yang telah dipilih, sedangkan harga penawaran adalah harga pasar atas

objek tanah yang dimasukkan saat pendaftaran berkas BPHTB. Dari hasil

perbandingan didapatkan selisih harga adjustment dengan harga penawaran, serta

persentase selisihnya. Harga penawaran dapat dikatakan wajar apabila persentase

selisihnya kurang dari atau sama dengan 5%. Apabila persentase selisihnya tidak

wajar, maka harga penawaran tersebut harus direvisi oleh wajib pajak ataupun

PPAT yang bersangkutan.

21

Kode program 3 Fungsi Insert Perbandingan

Kode Program 3 merupakan fungsi insert perbandingan yang akan

menambahkan hasil perbandingan atas ketiga data pembanding yang telah dipilih

dengan berkas BPHTB yang dicari perkiraan harga pasarnya, pada tabel hasil.

Gambar 11 Cetak Hasil pada Submenu Lihat Hasil Perkiraan Harga Pasar

Gambar 11 merupakan tampilan cetak hasil perbandingan pada submenu Lihat

Perkiraan Harga Pasar yang berisi detail berkas BPHTB yang dicari perkiraan harga

1. public function insertPerbandingan() { 2. $data_perbandingan = array ( 3. "idberkas" => $this->input->post('idb'), 4. "id_banding1" => $this->input->post('idban1'), 5. "id_banding2" => $this->input->post('idban2'), 6. "id_banding3" => $this->input->post('idban3'), 7. "tgl" => date('Y-m-d'), 8. "adj1" => $this->input->post('adj1'), 9. "adj2" => $this->input->post('adj2'), 10. "adj3" => $this->input->post('adj3'), 11. "harga_subjekpm" => $this->input->post('harga_subjekpm'), 12. "harga_penawaran" => $this->input-

>post('harga_penawaran'),

13. "harga_adj1" => $this->input->post('harga_adj1'), 14. "harga_adj2" => $this->input->post('harga_adj2'), 15. "harga_adj3" => $this->input->post('harga_adj3'), 16. "indikasi_rata2" => $this->input->post('indikasi_rata2'), 17. "luas_subjek" => $this->input->post('luas_subjek'), 18. "nilai_subjek" => $this->input->post('nilai_subjek'), 19. "selisih" => $this->input->post('selisih'), 20. "selisih_persen" => $this->input->post('selisih_persen') 21. ); 22. $cek_hasil = $this->db->get_where('hasil', array("idberkas" =>

$this->input->post('idberkas'), "id_banding1" => $this->input-

>post('idban1'), "id_banding2" => $this->input->post('idban2'),

"id_banding3" => $this->input->post('idban3') ));

23. $count3 = $cek_hasil->num_rows(); 24. if ($count3 === 0) { 25. $this->proses->insertPerbandingan($data_perbandingan,

'hasil');

26. } else { 27. $this->session->set_flashdata("k", "Data Perbandingan Sudah Ada.");

28. redirect("index.php/proses/pilihBerkas"); 29. } 30. redirect("index.php/proses/CetakHasil"); 31. }

22

pasarnya serta hasil dari perbandingan harga adjustment dengan harga penawaran

subjek properti.

Tahap terakhir sebelum penulisan jurnal adalah pengujian sistem. Pengujian

sistem ini dilakukan menggunakan alpha testing dan beta testing. Pengujian alpha

dilakukan oleh tim internal pada lingkungan internal dengan pengembang tetap

mengawasi apabila terjadi kesalahan. Pengujian beta dilakukan oleh pengguna

akhir pada suatu lingkungan yang tidak dikontrol oleh pengembang [8]. Pengujian

alpha aplikasi ini dilakukan dengan menggunakan metode black box. Hasil dari

pengujian alpha dengan black box ditunjukkan pada Tabel 2.

Tabel 2 Hasil Pengujian Alpha Menggunakan Metode Black Box

Fungsi yang

diuji Kondisi

Output yang

diharapkan

Output yang

dihasilkan

sistem

Status

Pengujian

Login Username dan

password benar

Sukses login Sukses login

Valid Username dan

password salah

atau kosong

Gagal login Gagal login

Menampilkan

berkas BPHTB

Membuka

halaman

submenu Data

Pembanding

Sukses

tampilkan data

Sukses

tampilkan data Valid

Menampilkan

detail berkas

BPHTB

Membuka

halaman Detail

Data

Sukses

tampilkan data

Sukses

tampilkan data Valid

Menampilkan

halaman

Tambah Data

Pembanding

Membuka

halaman

Tambah Data

Pembanding

Sukses

tampilkan data

Sukses

tampilkan data Valid

Tambah data

pembanding

Mengisi form

dengan benar

Sukses tambah

data

Sukses tambah

data Valid

Menampilkan

dan memilih

berkas BPHTB

untuk dicari

perkiraan

harga pasar

Membuka

halaman

submenu

Perkiraan Harga

Pasar

Sukses

tampilkan data

dan memilih

data

Sukses

tampilkan data

dan memilih

data Valid

Menampilkan

dan memilih

pembanding

untuk mencari

perkiraan

harga pasar

Membuka

halaman Pilih

Pembanding

Sukses

tampilkan data

dan memilih

data

Sukses

tampilkan data

dan memilih

data Valid

Menampilkan

detail data

pembanding

Membuka

halaman Detail

Pembanding

Sukses

tampilkan data

Sukses

tampilkan data Valid

Menampilkan

perhitungan

dan hasil

perbandingan

Membuka

halaman

Perbandingan

Sukses hitung

dan tampilkan

data

Sukses hitung

dan tampilkan

data Valid

23

Tambah data

hasil

perbandingan

Tahapan

dilakukan

dengan benar

Sukses tambah

data

Sukses tambah

data Valid

Mencetak hasil

perbandingan

Membuka

halaman Cetak

Hasil

Sukses

tampilkan dan

cetak data

Sukses

tampilkan dan

cetak data

Valid

Menampilkan

hasil perkiraan

harga pasar

Membuka

halaman

submenu Lihat

Hasil Perkiraan

Harga Pasar

Sukses

tampilkan data

Sukses

tampilkan data Valid

Tabel 2 menunjukkan seluruh status pengujian pada aplikasi ini valid. Hal ini

berarti aplikasi ini berjalan seperti yang diharapkan. Dari pengujian alpha dengan

black box pada aplikasi ini dapat disimpulkan bahwa aplikasi penentuan nilai pasar

pada BPHTB di Badan Keuangan Daerah Kota Salatiga telah memenuhi seluruh

kondisi yang diperlukan dengan hasil yang diharapkan.

Setelah dilakukan pengujian alpha, pengujian beta diperlukan untuk mendapat

hasil kelayakan aplikasi. Pengujian beta dilakukan dengan wawancara dengan

semua user pada sistem ini, terkhusus dengan Kasubbid Pelayanan, Pengolahan

Data dan Informasi Badan Keuangan Daerah Kota Salatiga.

Tabel 3 Hasil Pengujian Beta dengan Wawancara

No Pertanyaan Jawaban

Ya Tidak

1 Bagaimana kinerja sistem? v

2 Apakah semua fitur dapat diakses dengan baik? v

3 Apakah user dapat menggunakan dengan baik? v

4 Apakah sistem dapat membantu menentukan nilai pasar? v

5 Apakah hasil perkiraan nilai pasar relevan dengan kondisi

sekarang? v

Tabel 3 merupakan hasil pengujian beta yang dilakukan dengan wawancara

kepada semua user pada sistem ini, terkhusus kepada Kasubbid Pelayanan,

Pengolahan Data dan Informasi Badan Keuangan Daerah Kota Salatiga. Dari semua

yang ditanyakan mendapat hasil yang baik. Maka dapat disimpulkan bahwa aplikasi

penentuan nilai pasar pada BPHTB di Badan Keuangan Daerah Kota Salatiga

berjalan dengan baik.

5. Simpulan

Berdasarkan penelitian yang telah dilakukan maka disimpulkan bahwa aplikasi

penentuan nilai pasar pada BPHTB di Badan Keuangan Daerah Kota Salatiga telah

berhasil dibangun menggunakan Bahasa Pemrograman PHP dengan Framework

CodeIgniter. Penggunaan Framework CodeIgniter dalam pembangunan aplikasi

ini, mempermudah pembangun dalam proses penulisan kode program dengan lebih

cepat dan terstruktur dengan konsep Model-View-Controller (MVC), terutama pada

proses perhitungan perbandingan.

24

Berdasarkan hasil wawancara terhadap Kasubbid Pelayanan, Pengolahan Data

dan Informasi Badan Keuangan Daerah Kota Salatiga, terkait aplikasi yang telah

dibangun, aplikasi ini dapat membantu Badan Keuangan Daerah Kota Salatiga

dalam menentukan nilai pasar yang akurat sebagai acuan pengenaan pajak BPHTB,

sehingga dapat mempermudah dalam menentukan pengenaan pajak BPHTB yang

wajar atas suatu berkas BPHTB.

Untuk penelitian selanjutnya, aplikasi penentuan nilai pasar dapat

dikembangkan dengan menambah fitur untuk menambah parameter, variabel, dan

persentase sehingga didapatkan hasil yang lebih akurat serta fitur untuk terhubung

dengan database yang berkaitan dengan tanah dan bangunan di Badan Pertanahan

Nasional (BPN).

6. Daftar Pustaka

[1] Maulidah, Z., dkk., 2015, Mekanisme dalam Menentukan Nilai Pasar pada

Pemungutan BPHTB atas Waris di Kota Surabaya oleh Dinas Pendapatan dan

Pengelolaan Keuangan Kota Surabaya. Malang: Fakultas Hukum, Universitas

Brawijaya.

[2] Murjiyanto, R., & Samun Ismaya, 2016, Menetapkan Pilihan Nilai Jual Objek

Pajak Bumi dan Bangunan sebagai Dasar Penghitungan Bea Perolehan Hak

atas Tanah dan Bangunan, Jurnal Hukum IUS QUIA IUSTUM, 23(1),

http://journal.uii.ac.id/index.php/IUSTUM/article/view/5078.

[3] Peraturan Daerah Kota Salatiga Nomor 1 Tahun 2011.

[4] Id, Ibnu Daqiqil, 2011, Framework Codeigniter Sebuah Panduan dan Best

Practice,

https://www.researchgate.net/publication/317069471_Framework_Codeignite

r_-_Panduan_dan_Best_Practice.

[5] Pressman, R.S., 2010, Software Engineering: A Practitioner’s Approach 7th

ed, Amerika Serikat: McGraw-Hill.

[6] Anandhata, Servasius Wisnu., 2013. Aplikasi Manajemen Operasi Pada Unit

Dagang Pupuk Organik Berbasis Web Menggunakan CakePHP. Salatiga:

Program Studi Teknik Informatika FTI UKSW.

[7] Nugroho, A. 2010, Mengembangkan Aplikasi Basis Data Menggunakan C# +

SQL Server, Yogyakarta : Andi Offset.

[8] Hariyanto, Bambang. 2004. Rekayasa Sistem Berorientasi Objek. Bandung:

Informatika.