pemindahan hak melalui jual beli

2

PEMINDAHAN HAK MELALUI JUAL BELI

Perolehan Hak Atas Tanah

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50

Menurut Pasal 1 Kepmen Agraria/ Kepala BPN No. 21 Tahun 1994 tentang Tata Cara Perolehan Tanah Bagi Perusahaan Dalam Rangka Penanaman Modal adalah setiap kegiatan untuk mendapatkan tanah melalui pemindahan hak atau dengan cara penyerahan atau pelepasan hak atas tanah dengan pemberian ganti kerugian kepada yang berhak

2


Adol Plas (Jual Lepas)

Dalam hukum adat dikenal tiga macam

adol (jual)

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50

Adol Tahunan (Jual Tahunan)

Adol Gadai (Jual Gadai)

2


Pengertian Jual Beli Tanah menurut Boedi Harsono

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50

Perbuatan hukum yang berupa penyerahan hak milik (penyerahan tanah untuk selama-lamanya) oleh penjual kepada pembeli, yang pada saat itu juga pembeli menyerahkan harganya kepada penjual

3

Sifat Jual Beli Tanah menurut Effendi

Perangin

PEMIINDAHAN HAK MELALUI JUAL BELI

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50

Contant atau TunaiHarga Tanah yang dibayar itu bisa seluruhnya, tetapi bisa juga sebagian

TerangTerang artinya jual beli tanah tersebut dilakukan dihadapan kepala desa (kepala adat) yang tidak hanya bertindak sebagai seksi tetapi juga dalam kedudukannya sebagai pihak yang menanggung bahwa jual beli tanah tersebut tidak melanggar hukum yang berlaku

3

Jual Beli tanah pada masa

berlakunya Hukum Agraria

Kolonial


1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50

Perjanjian jual beli tanah dibuat dengan akta notaris atau akta dibawah tangan

Penyerahan Yuridis (Juridische levering) diselenggarakan dengan pembuatan akta balik nama dimuka dan oleh Kepala Kantor Pendaftaran Tanah

2


Tunai Artinya penyerahan hak atas tanah oleh pemilik (penjual dilakukan bersamaan dengan pembayaran harganya oleh pihak lain (pembeli)

Sifat Jual Beli Tanah menurut hukum adat

sebagaimana

dikemukakan

Maria .S.W. Sumardjon

o

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50

TerangArtinya perbuatan hukum tersebut haruslah dilakukan dihadapan kepala desa sebagai tanda bahwa perbuatan itu tidak melanggar ketentuan hukum yang berlaku

RiilArtinya kehendak atau niat yang diucapkan harus diikuti dengan perbuatan yang nyata menunjukkan tujuan jual beli tersebut.

3

Peralihan Hak atas

Tanah dibagi

menjadi 2 bentuk


1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50

BeralihBerpindahnya hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun dari pemegang haknya kepada pihak lain karena adanya peristiwa hukum.Dialihkan/ Pemindahan Hak Berpindahnya hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun dari pemegang haknya kepada pihak lain karena suatu perbuatan hukum yang disengaja dilakukan dengan tujuan agar pihak lain memperoleh hak tersebut

2


Hak Milik

Objek Pemindahan Hak melalui Jual Beli

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50

Hak Pakai

Hak Guna Bangunan

Hak Guna Usaha

Hak Milik Atas Satuan Rumah

Susun

2

PEMINDAHAN HAK MELALUI JUAL BELISyarat syahnya jual beli

hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah

susun untuk kepentingan pendaftaran

pemindahan haknya ada dua :

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50

Syarat Materiil Syarat Formal

Bagi Pembeli

Bagi Penjual

2


Penjual adalah yang namanya tercantum dalam sertipikat

Syarat Materiil Bagi

Penjual

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50

Dalam hal penjual dibawah pengampuan, maka diwakili oleh pengampunya

Dalam hal belum dewasa maka diwakili oleh walinya

Penjual adalah orang dewasa.

Dalam hal penjual diwakili oleh orang lain maka penerima kuasa menunjukkan surat kuasa notariilDalam hal objek jual beli adalah tanah bersama maka penjual terlebih dahulu mendapat persetujuan dari istrii/ suami

2

PEMINDAHAN HAK MELALUI JUAL BELIDalam hal objek jual beli adalah HM,

maka pembeli adalah WNI, bank pemerintah, badan keagamaan dan badan sosial

Syarat Materiil Bagi

Pembeli

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50

Dalam hal objek jual beli adalah HGU maka pembeli adalah WNI dan badan hukum Indonesia

Dalam hal objek jual beli adalah HGB maka pembeli adalah WNI, badan hukum Indonesia.Dalam hal objek jual beli adalah hak pakai, maka pembeli adalah WNI, WNA, Badan Hukum Indonesia dan Badan Hukum Asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia.

2


Persiapan Pembuatan Akta

Tahapan-tahapan dalam

pendaftaran pemindahan hak melalui

jual beli

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50

Pelaksanaan Pembuatan Akta

Pendaftaran Pemindahan hak

Penyerahan Sertipikat

2


Jual Beli hak atas tanah dibuktikan dengan akta yang dibuat dihadapan PPAT atau PPAT sementara

Syarat Formal dalam Jual

Beli

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50

Dengan pendaftaran pemindahan hak ke kantor pertanahan maka terpenuhilah asas publisitas Jual beli tanah yang belum terdaftar dan tidak ada tujuan untuk didaftarkan ke kantor Pertanahan maka jual belinya dengan akta dibawah tanganJual beli tanah yang belum terdaftar dan ada tujuan untuk didaftarkan ke kantor Pertanahan maka jual belinya dengan akta PPAT

2


Persiapan pembuatan Akta

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50

PPAT wajib memeriksakan pada kantor Pertanahan mengenai kesesuaian sertipikat hak atas tanah yang bersangkutan dengan daftar-daftar yang ada di kantor pertanahan

dengan memperlihatkan sertipikat asli. Kemudian oleh pejabat kantor pertanahan

diberikan stempel dengan kalimat“Telah diperiksa dan sesuai dengan daftar di

kantor pertanahan”

2

PEMINDAHAN HAK MELALUI JUAL BELIPembuatan Akta PPAT harus dihadiri

oleh para pihak yang bersangkutan (penjual dan pembeli) atau kuasanya

Pelaksanaan Pembuatan

Akta

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50

Dokumen penjual adalah fotokopi KTP, fotokopi KK, Surat Nikah, SPPT PBB sedangkan dokumen pembeli adalah KTP, KK dan Surat NikahPembuatan akta PPAT wajib disaksikan oleh 2 orang saksi dan wajib dibacakan kepada para pihakAkta PPAT asli sebanyak 2 lembar, 1 lembar disimpan PPAT, 1 lembar disampaikan ke Kantor Pertanahan sedangkan pihak penjual dan pembeli diberikan salinannya

2


Pendaftaran

Pemindahan Hak

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50

- Surat permohonan pendaftaran pemindahan hak atau kuasanya

- AJB PPAT1. Bukti identitas penjual dan pembeli 2. Sertipikat tanah asli3. Bukti pelunasan BPHTB dan PPH

PPAT wajib menyampaikan akta PPAT dan dokumen yang

diperlukan selambat-lambatnya 7 hari kerja

3

Pencatatan

Pemindahan Hak dalam

sertipikat


1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50

Nama pemegang hak lama (penjual) dicoret dan dibubuhi paraf kepala Kantor pertanahan kabupaten

Nama pemegang hak baru/ pembeli dituliskan pada halaman dan dibubuhi tandatangan kepala kantor pertanahan dan stempel Kantor Pertanahan

2


Penyerahan Sertipikat

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50

Sertipikat yang telah diubah namanya diserahkan kepada pemegang hak baru

(pembeli) atau kuasanya oleh kepala kantor pertanahan

2


1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50

2


1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50

- Awal perjanjian berikut komparisi

- Premis- Objek Jual Beli- Harga dan cara

pembayaran- Keterlambatan

pembayaran- Pelaksanaan

pembangunan- Serah terima- Jaminan pihak

pertama/ penjual

Outline Perjanjian Pengikatan Jual Beli

- Realisasi Jual Beli dan biaya

pembuatan akta- Pembayaran pajak2- Force Majeure- Ketentuan lain- Addendum- Domisili Hukum- Penutup dan tanda

tangan para pihak

pemindahan hak melalui jual beli

Documents