kriteria-investasi

5/12/2018 kriteria-investasi - slidepdf.com

http://slidepdf.com/reader/full/kriteria-investasi-55a4d3f1a313c 1/35

KRITERIAKRITERIA

KELAYAKAN INVESTASIKELAYAKAN INVESTASI



DalamDalam mengukur mengukur atauatau menilaimenilai adanyaadanyasuatusuatu proyekproyek yangyang akanakan atauatau telahtelahdidirikandidirikan terdapatterdapat beberapabeberapa kriteriakriteria

yangyang digunakandigunakan,, yaituyaitu ::

1.1. NPV (Net Present value)NPV (Net Present value)

2.2. Net B/C Net B/C

3.3. Gross B/C Gross B/C

4.4. IRR (Internal Rate of Return)IRR (Internal Rate of Return)

5.5. Payback Period Payback Period



1. NPV (1. NPV (Net Present ValueNet Present Value))merupakanmerupakan manfaatmanfaat bersihbersih

tambahantambahan ((nilainilai kinikini bersihbersih) yang) yang

diterimaditerima proyekproyek selamaselama umur umur proyekproyek

padapada tingkattingkat discount factor discount factor tertentutertentu

§!

!n

t t i

Ct Bt NPV

1 )1(



NPVNPV merupakanmerupakan selisihselisih antaraantara present present

value benefit value benefit dengandengan present value present valuecost cost ((RpRp,, RpRp JtJt,, dlldll))

Indikator Indikator NPVNPV ::

JikaJika NPV > 0 (NPV > 0 (positif positif),), makamaka proyekproyek

layaklayak (go)(go) utkutk dilaksanakandilaksanakanJikaJika NPV < 0 (NPV < 0 (negatif negatif),), makamaka proyekproyek

tidaktidak layaklayak (not go)(not go) utkutk dilaksanakandilaksanakan



2

. NET B/C2

. NET B/CMerupakan manfaat bersih tambahanMerupakan manfaat bersih tambahan

yg diterima proyek dari setiap 1 satuanyg diterima proyek dari setiap 1 satuan

biaya yg dikeluarkan (tanpa satuan)biaya yg dikeluarkan (tanpa satuan)

§

§

!

!

!n

t

n

t

t i

Bt Ct

t i

Ct Bt

C NETB

1

1

)1(

)1(/



Dimana : (BtDimana : (Bt--Ct)/(1+i)t, utk (BtCt)/(1+i)t, utk (Bt--Ct) > 0Ct) > 0dan (Ctdan (Ct--Bt)/(1+i)t utkBt)/(1+i)t utk

(Bt(Bt--Ct) < 0Ct) < 0

Net B/C rasio merupakanNet B/C rasio merupakan

perbandingan antaraperbandingan antara present value present value

positif (sbg pembilang) dgn jumlahpositif (sbg pembilang) dgn jumlah present value present value negatif (sbg penyebut)negatif (sbg penyebut)



Indikator NET B/C adalahIndikator NET B/C adalah ::

-- Jika Net B/C > 1, maka proyekJika Net B/C > 1, maka proyeklayak (go) utk dilaksanakanlayak (go) utk dilaksanakan

-- Jika Net B/C < 1 , makaJika Net B/C < 1 , maka

proyek tdk layak (not go) utkproyek tdk layak (not go) utkdilaksanakandilaksanakan



3. GROSS B/C3. GROSS B/Cmerupakan manfaat yang diterimamerupakan manfaat yang diterima

proyek dari setiap satu satuan biayaproyek dari setiap satu satuan biaya

yang dikeluarkan (tanpa satuan)yang dikeluarkan (tanpa satuan)

Kriteria ini hampir sama dengan NetKriteria ini hampir sama dengan Net

B/C.B/C.



Perbedannya dalam perhitungan NetPerbedannya dalam perhitungan NetB/C, biaya tiap tahun dikurangkanB/C, biaya tiap tahun dikurangkan

dari benefit tiap tahun utkdari benefit tiap tahun utk

mengetahui benefit netto yg positif mengetahui benefit netto yg positif dan negatif. Kemudian jumlahdan negatif. Kemudian jumlah

present value positif dibandingkanpresent value positif dibandingkan

dgn jumlah present value ygdgn jumlah present value ygnegatif.negatif.



Sebaliknya, dlm perhitungan GrossSebaliknya, dlm perhitungan Gross

B/C, pembilang adalah jumlah presentB/C, pembilang adalah jumlah presentvalue arus benefit (bruto) dan penyebutvalue arus benefit (bruto) dan penyebut

adalah jumlah present value arus biayaadalah jumlah present value arus biaya

(bruto).(bruto).

Semakin besar Gross B/C, semakinSemakin besar Gross B/C, semakin

besar perbandingan antara benefit dgnbesar perbandingan antara benefit dgnbiaya. Artinya proyek reltif semakinbiaya. Artinya proyek reltif semakin

layaklayak



Indikator Gross B/CIndikator Gross B/C ::

--Jika Gross B/C > 1, maka proyek layakJika Gross B/C > 1, maka proyek layak

(go) utk dilaksanakan(go) utk dilaksanakan-- Jika Gross B/C < 1, maka proyek tdkJika Gross B/C < 1, maka proyek tdk

layak (not go) utk dilaksanakanlayak (not go) utk dilaksanakan

§

§

!

!

!

n

t

n

t

t i

Ct

t i

Bt

C GROSSB

1

1

)1(

)1(/



4. IRR (4. IRR (Internal Rate of ReturnInternal Rate of Return))

merupakan tingkat pengembalianmerupakan tingkat pengembalianinternal yaitu kemampuan suatuinternal yaitu kemampuan suatu

proyek menghasilkan returnproyek menghasilkan return

(satuannya %)(satuannya %)

IRR ini merupakan tingkat discountIRR ini merupakan tingkat discountrate yang membuat NPV proyek =rate yang membuat NPV proyek =

00



Indikator IRRIndikator IRR ::

-- Jika IRR > tk, discount rate yg berlakuJika IRR > tk, discount rate yg berlaku

maka proyek layak (go) utkmaka proyek layak (go) utkdilaksanakandilaksanakan

-- Jika IRR < Tk. Discount rate ygJika IRR < Tk. Discount rate yg

berlaku, maka proyek tdk layak (not go)berlaku, maka proyek tdk layak (not go)utk dilaksanakanutk dilaksanakan



Perhitungan IRR dgn cara interpolasiPerhitungan IRR dgn cara interpolasi

Jika diperoleh NPV +, maka carilah NPVJika diperoleh NPV +, maka carilah NPV ± ± dgn cara meningkatkan discountdgn cara meningkatkan discount

factornyafactornya

)12(21

11 ii NPV NPV

NPV i IRR

!



4. PAYBACK PERIDOS4. PAYBACK PERIDOS

Merupakan jangka waktu /periode yangMerupakan jangka waktu /periode yang

diperlukan untuk membayar kembalidiperlukan untuk membayar kembali

semua biayasemua biaya--biaya yang telahbiaya yang telahdikeluarkan dalam investasi suatudikeluarkan dalam investasi suatu

proyekproyek



Indikator Payback PeriodsIndikator Payback Periods ::

Semakin cepat kemampuan proyekSemakin cepat kemampuan proyek

mampu mengembalikan biayamampu mengembalikan biaya--biayabiayayang telah dikeluarkan dalam investasiyang telah dikeluarkan dalam investasi

proyek maka proyek semakin baikproyek maka proyek semakin baik

(satuan waktu)(satuan waktu)



Perhitungan payback belumPerhitungan payback belum

memperhatikan time value of moneymemperhatikan time value of money

dimana : I = besarnya biaya investasidimana : I = besarnya biaya investasi

Ab = benefit bersih yg diperoleh setiap Ab = benefit bersih yg diperoleh setiap

tahunnyatahunnya

Ab

I PP !



Contoh Soal :Contoh Soal :

Diketahui suatu proyek besar Diketahui suatu proyek besar menghasilkan estimasi biaya danmenghasilkan estimasi biaya dan

manfaat sebagai berikut :manfaat sebagai berikut :

-- Umur proyek 6 tahunUmur proyek 6 tahun-- Tk. DF yg berlaku 10 %Tk. DF yg berlaku 10 %

-- Biaya yg dikeluarkan hanya padaBiaya yg dikeluarkan hanya pada

tahun ketahun ke--1 dan ke1 dan ke--2

masing2

masing--masingmasingsebesar Rp 500 jt dan Rp 400 jtsebesar Rp 500 jt dan Rp 400 jt



--Manfaat yang diterima mulai tahun keManfaat yang diterima mulai tahun ke--3 sampai tahun ke3 sampai tahun ke--6 masing6 masing--masingmasing

sebesar Rp 200 jt, Rp 300 jt, Rp 400 jt,sebesar Rp 200 jt, Rp 300 jt, Rp 400 jt,

dan Rp 500 jtdan Rp 500 jt-- Hitunglah : Kriteria investasi proyekHitunglah : Kriteria investasi proyek

tersebut dengan 4 kriteria NPV, Nettersebut dengan 4 kriteria NPV, Net

B/C, Gross B/C dan PPB/C, Gross B/C dan PP-- Bagaimana kesimpulannya ?Bagaimana kesimpulannya ?



ThnThn CostCost

(Rp)(Rp)

BenefitBenefit

(Rp)(Rp)

NBNB DF 10%DF 10% PV 10%PV 10%

11 500500 (500)(500) 0,9090,909 (454,5)(454,5)

22 400400 (400)(400) 0,8260,826 (330,4)(330,4)

33 200

200

200

200 0,7510,751 150,

2150,

2

44 300300 300300 0,6830,683 204,9204,9

55 400400 400400 0,6200,620 248248

66 500500 500500 0,564

0,564 2

82,0

28

2,0

TOTTOT NPVNPV 100,100,22



Jadi berdasarkan kriteria NPVJadi berdasarkan kriteria NPV,,

proyek tersebut mampu menghasilkanproyek tersebut mampu menghasilkan

nilai kini bersih selama 6 tahun padanilai kini bersih selama 6 tahun pada

Tk, DF 10 % sebesar Rp 100,6 juta,Tk, DF 10 % sebesar Rp 100,6 juta,

sehingga layak untuk dilaksanakansehingga layak untuk dilaksanakan



2. Berdasarkan kriteria Net B/C2. Berdasarkan kriteria Net B/C

(perbandingan present value + dgn(perbandingan present value + dgn

present valuepresent value --) maka hasilnya :) maka hasilnya :

PV + = Rp 885,5PV + = Rp 885,5

PVPV-- = Rp 784,9= Rp 784,9

SHG Net B/C = (885,5/784,9)SHG Net B/C = (885,5/784,9)

= 1,13= 1,13

Artinya, dari setiap satu satuan biaya Artinya, dari setiap satu satuan biaya

yg dikeluarkan proyek mampuyg dikeluarkan proyek mampu

manghasilkan manfaat bersih sebesar manghasilkan manfaat bersih sebesar

1,131,13



Dgn demikian berdasarkan kriteria NetDgn demikian berdasarkan kriteria Net

B/C proyek layak utk dilaksanakanB/C proyek layak utk dilaksanakan

3. Kriteria Gross B/C (perbandingan3. Kriteria Gross B/C (perbandingan

present value benefit dgn present valuepresent value benefit dgn present value

biaya)biaya)



TahunTahun CostCost BiayaBiaya DF 10%DF 10% PV CostPV Cost PVPV

BNFTBNFT

11 500500 0,9090,909 454,5454,5

22 400400 0,8260,826 330,4330,4

33 200200 0,7510,751 150,2150,2

44 300300 0,6830,683 204,9204,9

55 400400 0,6200,620 248248

66 500500 0,5640,564 282282

784,9784,9 885,1885,1



Gross B/C = Rp 885,1/Rp 784,9Gross B/C = Rp 885,1/Rp 784,9

= 1,127= 1,127

Artinya, dari setiap satua satuan biaya Artinya, dari setiap satua satuan biaya

yang dikeluarkan proyek mampuyang dikeluarkan proyek mampu

menghasilkan manfaat kotor sebesar menghasilkan manfaat kotor sebesar

1,1271,127

SHG berdasarkan kriteria gross B/CSHG berdasarkan kriteria gross B/Cproyek layak utk dilaksanakanproyek layak utk dilaksanakan



4.4. IRRIRRkrn pada Tk DF 10% NPV +, makakrn pada Tk DF 10% NPV +, maka

utk berikutnya carilah agar NPVutk berikutnya carilah agar NPVbernilai negatif (+ &bernilai negatif (+ & -- salingsaling

meniadakan) denganmeniadakan) dengan

meningkatkan DFnya (maks 5 %)meningkatkan DFnya (maks 5 %)



ThnThn CostCost

(Rp)(Rp)

BenefitBenefit

(Rp)(Rp)

NBNB DFDF

10%10%

PV 10%PV 10% DF 15%DF 15% PV 15%PV 15%

11 500500 (500)(500) 0,9090,909 (454,5)(454,5) 0,8690,869 (434,5)(434,5)

22 400400 (400)(400) 0,8260,826 (330,4)(330,4) 0,7560,756 (302,4)(302,4)

33 200200 200200 0,7510,751 150,2150,2 0,6570,657 131,4131,4

44 300300 300300 0,6830,683 204,9204,9 0,5720,572 171,6171,6

55 400400 400400 0,6200,620 284,4284,4 0,4970,497 198,8198,8

66 500500 500500 0,5640,564 282,0282,0 0,4320,432 216216

TOTTOT NPVNPV 100,6100,6 --19,119,1



Krn pada Tk DF 15% NPV bernilaiKrn pada Tk DF 15% NPV bernilai

negatif (19,1) maka mulai masuk kenegatif (19,1) maka mulai masuk ke

rumus IRRrumus IRR

IRR = 10 % +IRR = 10 % +

(15%(15%--10%){(100,6)/(100,610%){(100,6)/(100,6--((--19,1)}19,1)}

= 14,20 %= 14,20 %



ArtinyaArtinya, kemempuan proyek, kemempuan proyek

menghasilkan return sebesar 14,20menghasilkan return sebesar 14,20persen (> 10 %) SHG berdasarkanpersen (> 10 %) SHG berdasarkan

kriteria IRR layak untuk dilaksanakankriteria IRR layak untuk dilaksanakan



5.5. Payback Period Payback Period (PP)(PP)

PP = 900/(200+300+400)PP = 900/(200+300+400)

= 5 tahun= 5 tahun



Soal (Kerjakan !)Soal (Kerjakan !)Direncanakan di Bogor Barat akanDirencanakan di Bogor Barat akan

dibangun suatu proyek pemukimandibangun suatu proyek pemukiman

pada luas lahan 10 ha. Direncanakanpada luas lahan 10 ha. Direncanakantahap 1 selama 4 tahun. Sebelumnyatahap 1 selama 4 tahun. Sebelumnya

lahan tersebut digunakan sebagailahan tersebut digunakan sebagai

lahan sawah yang menghasilkanlahan sawah yang menghasilkansebesar Rp 5 jt per ha per tahun.sebesar Rp 5 jt per ha per tahun.



Hasil perhitungan konsultan, untukHasil perhitungan konsultan, untuk

keperluan investasi pada tahunkeperluan investasi pada tahun

pertama dikeluarkan biaya pembelianpertama dikeluarkan biaya pembelian

lahan sebesar Rp 15 jt/ha dan biayalahan sebesar Rp 15 jt/ha dan biaya

persiapan lahan sebesar Rp 25 jt/hapersiapan lahan sebesar Rp 25 jt/ha



-- Biaya lainnya mulai dikeluarkan padaBiaya lainnya mulai dikeluarkan pada

tahun ketahun ke--2 sampai ke2 sampai ke--4 sebesar Rp4 sebesar Rp250 jt.250 jt.

-- Utk tahap 1 dari 10 ha dihasilkanUtk tahap 1 dari 10 ha dihasilkan

rumah dgn type 36/72 sebanyak 15rumah dgn type 36/72 sebanyak 15rumah yg akan dijual dgn harga Rp 80rumah yg akan dijual dgn harga Rp 80

jt, dan type 45/120 10 rumah dgn harga jt, dan type 45/120 10 rumah dgn harga

Rp 125 jt. Jika Tk. DF yg berlaku 12%Rp 125 jt. Jika Tk. DF yg berlaku 12%Hitunglah bagaimana kelayakan proyekHitunglah bagaimana kelayakan proyek

pemukiman tersebut ?pemukiman tersebut ?

kriteria-investasi

Documents