42

Bab IV Pemodelan Kelayakan Finansial Pengembangan Perumahan

IV.1 Studi Kasus

Studi kasus pada penelitian ini dilakukan terhadap pengembang perumahan yang

mengembangkan rumah menengah dan rumah mewah di wilayah Jabodetabek.

Pemilihan wilayah Jabodetabek didasarkan pada perencanaan pengembangan wilayah

DKI Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang dan Bekasi sebagai Megapolitan. Selain itu juga

karena semakin maraknya pengembangan perumahan menengah dan mewah di wilayah-

wilayah tersebut.

Berdasarkan Keputusan Menteri Permukiman dan Prasarana Wilayah No.

458/KPTS/M/2001 tentang Pengadaan Perumahan dan Permukiman, rumah sederhana

ditetapkan dengan batasan luas maksimal bangunan adalah 36 m2 dan luas maksimal

kavling siap bangun adalah 72 m2. Berdasarkan ketentuan diatas maka perumahan kelas

menengah dan mewah yang dimaksud dalam penelitian ini adalah rumah dengan luas

bangunan > 36 m2 dan luas kavling siap bangun > 72 m2 dengan harga jual rumah >

Rp. 150 juta.

IV.1.1 Survei Pengumpulan Data

Pengumpulan data yang dilakukan meliputi pengumpulan data primer dan data

sekunder, selain itu juga dilakukan wawancara untuk proses validasi data-data yang

telah diperoleh. Sebagai responden pada penelitian ini ditetapkan beberapa pengembang

dengan karakteristik perumahan yang telah ditetapkan. Selain itu juga dilakukan

pengumpulan data pada instansi-instansi pemerintah. Pengumpulan data di mulai

dengan menyampaikan surat permohonan kepada beberapa pengembang yang telah

berhasil di data pada wilayah studi kasus yang telah ditetapkan dan instansi pemerintah.

Informasi dikumpulkan dengan wawancara kepada responden yaitu pengembang.

Survey dilakukan mulai bulan Mei 2007 sampai dengan Juli 2007, dengan

menyampaikan surat permohonan kepada 5 perumahan yang berada di wilayah

Jabodetabek. Setelah diperoleh ijin untuk pengumpulan data, maka dilakukan

43

penyesuaian jadwal dengan responden untuk proses wawancara. Data yang

dikumpulkan antara lain :

1) Data primer, meliputi data-data antara lain :

a. Pengembang

• data umum perumahan

• data biaya satuan pematangan tanah

• data biaya satuan konstruksi sarana dan prasarana

• data biaya satuan

• data biaya satuan konstruksi bangunan rumah

b. Instansi Pemerintah (Dinas Tata Kota, PT. PLN, PT. TELKOM)

• data tarif retribusi perizinan tanah di wilayah Jabodetabek

• data tarif retribusi perizinan bangunan di wilayah Jabodetabek

• data biaya pemasangan daya listrik baru di wilayah Jabodetabek

• data tarif pasang sambungan baru telepon di wilayah Jabodetabek

2) Data sekunder, meliputi data-data antara lain :

• data harga tanah di wilayah Jabodetabek

• data inflasi selama 5 (lima) tahun terakhir

• data bunga bank (interest rate) selama 5 (lima) tahun terakhir

• data penjualan rumah di wilayah Jabodetabek

• data besarnya pinjaman investasi pengembang perumahan di wilayah

Jabodetabek

• data besarnya profit pengembang perumahan di wilayah Jabodetabek

IV.1.2 Hasil Pengumpulan Data

Berdasarkan proses pengumpulan data yang dilakukan diperoleh 5 perumahan yang

berada di 5 wilayah yaitu DKI Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang, Bekasi.

44

IV.1.2.1 Gambaran Umum Lokasi Perumahan

Paparan berikut akan memberikan gambaran umum dari lokasi perumahan yang

dijadikan sebagai studi kasus pada penelitian ini.

DKI Jakarta

DKI Jakarta sebagai ibukota negara merupakan pusat semua aktivitas dan pertumbuhan

ekonomi sehingga penduduknya yang sebagian besar diakibatkan oleh imigrasi semakin

lama semakin banyak. Berdasarkan prediksi Bappeda DKI Jakarta, hingga 2010 terdapat

2,5 juta kepala keluarga (KK) sementara suplai perumahan baru sebesar 2,15 juta unit.

Kondisi ini membuka peluang bagi pengembang perumahan di Jakarta tetap luas.

Namun karena keterbatasan lahan dan nilainya yang terus meningkat, membuat harga

rumah semakin melonjak naik. Sesuai dengan pola perencanaan pembangunan Pemprov

DKI Jakarta untuk mengembangkan bagian Timur dan Barat maka pengembangan

perumahan pun mengarah ke bagian tersebut. Selain peruntukan wilayah, jaringan

infrastruktur juga mempengaruhi arah pengembangan perumahan di Jakarta. Jakarta

Outer Ring Road (JORR) yang melingkari kota dan moda busway Transjakarta sebagai

salah satu mass rapid transportation system kota pun semakin menunjang

perkembangannya. Berdasarkan survei terhadap perumahan di wilayah DKI Jakarta,

lahan yang ada di wilayah ini lebih banyak dikembangkan oleh pengembang untuk

pembangunan rumah menengah atau rumah mewah, hal ini disebabkan karena margin

keuntungan yang diperoleh pengembang relatif lebih besar.

Bogor

Berdasarkan survei yang dilakukan oleh Pusat Studi Properti Indonesia (PSPI) pada

tahun 2001 menyebutkan bahwa perumahan di wilayah Bogor umumnya lebih banyak

berfungsi sebagai rumah kedua. Hal ini sangat berbeda dengan wilayah Jakarta yang

mempunyai tingkat hunian (occupancy) rata-rata 80 persen, sehingga lebih banyak

berfungsi sebagai tempat tinggal utama tetapi saat ini kondisi tersebut telah berubah

karena saat ini semakin banyak konsumen atau masyarakat yang membeli rumah baru di

wilayah Bogor dan menjadikannya sebagai tempat tinggal sehari-hari. Akses yang

45

mudah dan semakin cepat ke Jakarta dan wilayah lain seperti Bekasi, Tangerang dan

Depok mempercepat pertumbuhan perumahan di Bogor. Lokasi perumahan di wilayah

Bogor memiliki daya tarik sebagai kawasan hunian utama dibandingkan wilayah lain

seperti Jakarta, Tangerang, Depok, Bekasi karena udaranya yang sejuk dengan curah

hujan yang cukup tinggi, sementara topografinya berbukit-bukit dan lebih tinggi dari

wilayah yang lain sehingga terbebas dari banjir. Hal itulah yang memberikan nilai

tambah tersendiri bagi wilayah Bogor. Kelebihan ini oleh pengembang kemudian

dimanfaatkan dengan membangun perumahan yang bernuansa resort dengan segala

fasilitas yang ditawarkan.

Depok

Pada tahun 1990 wilayah Depok seluas 20.029 ha ini hanya dihuni 800 ribu jiwa, saat

ini angka tersebut meningkat menjadi lebih dari 1,4 juta jiwa pada tahun 2004 dan

diperkirakan pertumbuhan 4,42% per tahun atau sekitar 50 ribu jiwa. Tumbuhnya kota

ini tak bisa dilepaskan dari pembangunan proyek permukiman oleh Perum Perumnas

pada tahun 1976 sehingga banyak pengembang membangun perumahan. Topografi

Depok yang mempunyai bentangan dataran rendah yang luas dan perbukitan dengan

kemiringingan lereng rata-rata kurang dari 15% memungkinkan pembangunan

perumahan. Harga rumah yang terjangkau di wilayah ini meningkatkan minat para

komuter dari Jakarta menjadikannya pilihan tempat tinggal selain itu adanya jalur kereta

listrik semakin menambah nilai jual sebagai kawasan permukiman. Saat ini ada lebih 20

perumahan yang masih dipasarkan di kawasan Depok dengan luasan mulai dari puluhan

sampai ratusan hektar. Ukuran dan desain rumah yang ditawarkan pun beragam dengan

harga yang bervariasi mulai dari puluhan juta hingga miliaran rupiah. Dengan

banyaknya pilihan semua strata masyarakat dapat memilih rumah sesuai dengan selera

dan kemampuan.

Tangerang

Secara geografis Kabupaten Tangerang tercatat dihuni oleh 3,4 juta jiwa sementara kota

Tangerang berpenduduk 1,8 juta jiwa. Sejak diberlakukannya Instruksi Presiden No. 13

tahun 1976 yang menetapkan wilayah Tangerang sebagai salah satu daerah penyangga

46

ibukota menyebabkan kawasan ini berkembang cepat. Posisi Tangerang sebagai kota

satelit atau penyangga bagi Jakarta menjadi pemicu utama bagi pembangunan

perumahan di wilayah ini. Perumahan di Tangerang jauh lebih beragam, mulai dari

rumah untuk masyarakat kelas atas berkelas real estat hingga rumah sederhana (RS) dan

rumah susun sewa, semuanya tersedia di Tangerang. Pengembangan wilayah pun lebih

tertata baik.

Wilayah Tangerang mempunyai kelebihan yaitu tersedianya infrastruktur dan fasilitas

yang lengkap. Kemudahan pencapaian dengan pusat bisnis di Jakarta terutama bagian

Barat dan Utara membuat kawasan ini berkembang. Terdapat dua akses tol yakni

Jakarta – Merak dan Serpong – Jakarta, dan akses langsung menuju tol Bandara

Soekarno – Hatta. Aksesbilitas juga semakin terbuka dengan adanya jalur kereta yaitu

Serpong – Sudirman. Keberadaan dan aksesbilitas yang baik itu langsung dimanfaatkan

oleh pengembang dengan membangun perumahan. Akibatnya harga tanah pun terus

naik seiring dengan perkembangan kawasan. Bila pada tahun 1976, harga tanah masih

berkisar Rp. 35 ribu per m², saat ini meningkat menjadi Rp. 1,5 juta per m² sampai

dengan Rp. 3,6 juta per m². Kenaikan rata-rata harga tanah di wilayah Tangerang sekitar

10% - 30%.

Bekasi

Harga tanah yang jauh lebih murah dibandingkan wilayah lainnya disekitarnya dan

adanya akses jalan tol Jakarta – Cikampek telah menstimulasi para pengembang untuk

membangun perumahan di wilayah Bekasi. Tahun lalu 400 ribu unit rumah yang

tersebar di wilayah Bekasi telah terbangun yang mengindikasikan permintaan cukup

besar dan dijadikan acuan bagi pengembang untuk membangun perumahan di wilayah

ini. Berdasarkan data Biro Pusat Statistik (BPS) laju pertumbuhan penduduk Bekasi

mencapai rata-rata 4,4 % dan diperkirakan telah dihuni lebih dari 3,8 juta jiwa. Dengan

asumsi satu keluarga terdiri dari 4 orang anggota keluarga, maka permintaan atas rumah

mencapai 450 ribu unit setelah dikurangi jumlah unit rumah yang telah terbangun.

47

IV.1.2.2 Gambaran Umum Perumahan

Pada uraian berikut akan dipaparkan gambaran umum dari perumahan yang dijadikan

sebagai studi kasus pada penelitian ini.

Perumahan A

Perumahan yang terletak di wilayah Timur Jakarta ini dikembangkan oleh PT.

Metropolitan Land. Perumahan ini berada di lahan seluas 150 ha dan 65 ha telah

dikembangkan untuk tahap pertama. PT. Metropolitan Land merencanakan

pembangunan terintegrasi yang mencakup kawasan hunian, apartemen sederhana,

perkantoran, sport center dan area komersial seperti ruko dan plaza. Perumahan ini

didesain khusus dengan komitmen asri dan serasi yang menciptakan suasana teduh

sekaligus terencana. Di perumahan ini tersedia berbagai fasilitas seperti sekolah,

pertokoan, perkantoran, pusat perbelanjaan dan klub keluarga yang dilengkapi kolam

renang, lapangan tenis dan pusat kebugaran.

Perumahan ini mengembangkan unit rumah dengan luas bangunan 43 m² sampai dengan

168 m² yang mempunyai luas kavling mulai 90 m² sampai dengan 188 m². Harga jual

rumah yang ditawarkan mulai dari Rp. 240 juta sampai dengan Rp. 700 juta.

Perumahan B

Perumahan ini terletak di wilayah Bogor Selatan dan menempati area seluas 400 ha.

Konsep hunian yang dikembangkan perumahan ini adalah penampilan yang alami dan

keasrian alam sehingga mendekatkan penghuni dengan alam sekitar. Perumahan ini

dikembangkan oleh anak perusahaan Bakrie yaitu Bakrie Development Tbk. Saat ini

perumahan ini telah mengembangkan 4 cluster yang telah terhuni sampai dengan 90%.

Perumahan ini mengembangkan Neighbourhood Center yang merupakan sebuah

fasilitas umum dengan kelengkapan seperti kolam renang, area bermain anak-anak dan

taman di setiap clusternya.

Perumahan ini mengembangkan unit rumah dengan luas bangunan 70 m² sampai dengan

360 m² yang mempunyai luas kavling mulai 115 m² sampai dengan 463 m². Harga jual

48

rumah yang ditawarkan mulai dari Rp. 350 juta sampai dengan Rp. 1.9 Miliar. Selain

unit rumah, perumahan ini juga menawarkan Kavling Siap Bangun (KSB) dengan harga

Rp. 2 juta per m² yang memungkinkan konsumen untuk mendesain rumah sesuai

keinginan mereka.

Perumahan C

Perumahan ini terletak di Sawangan Depok dan dibangun diatas lahan seluas ± 90 ha

yang dikembangkan oleh anak perusahaan Sinar Mas Grup yaitu PT. Cisadane Perdana.

Perumahan ini mempunyai konsep hijau bernuansa resor dengan perbandingan wilayah

terbangun dan open space adalah 50 : 50. Unsur penataan lingkungan merupakan

prioritas utama pengembang. Saluran drainase, infrastruktur dan kabel didesain berada

di bawah tanah sehingga tidak mengganggu aktivitas. Jalan-jalan lingkungan dibuat

lebar hingga 12 meter.

Perumahan ini menggunakan sistem cluster dengan mengambil nama-nama dari kota

dunia yang terkenal dengan nuansa airnya seperti Den Haag, Amsterdam, Bali, Valencia

dan Miami, hingga cluster Madrid dan Barcelona. Pada setiap clusternya terdapat

danau-danau yang tertata baik dan tujuh mata air yang ada di perumahan ini

dimanfaatkan oleh pengembang dengan membuat saluran berbentuk sungai yang

mengalir deras di tengah kawasan perumahan ini. Setiap cluster pada perumahan ini

terdiri dari beberapa tipe rumah dengan luas bangunan 58 m² sampai dengan 230 m²

dan luas kavling 90 m² sampai dengan 300 m². Harga Jual Rumah yang ditawarkan

perumahan ini adalah Rp. 240 Juta sampai dengan Rp. 800 Juta.

Perumahan D

Perumahan ini terletak di daerah Serpong, Tangerang dan dibangun diatas lahan seluas

± 300 ha. Perumahan ini dikembangkan oleh PT. Alfa Goldland Reality dengan konsep

hunian asri bernuansa alam dan keluarga yaitu dengan membangun sarana rekreasi

keluarga seperti Family Park yang tidak hanya dapat dinikmati penghuni perumahan,

tetapi juga dapat dinikmati masyarakat sekitar perumahan tersebut.

49

Perumahan ini mengembangkan Sistem Cluster pada konsep huniannya. Unit rumah

yang dikembangkan mempunyai luas bangunan 49 m² sampai dengan 338 m² dan luas

kavling 102 m² sampai dengan 480 m². Harga jual rumah yang ditawarkan yaitu Rp. 300

Juta sampai dengan Rp. 2,7 Miliar.

Perumahan E

Perumahan yang berlokasi di Bekasi ini dikembangkan oleh PT. Sinar Bahana Mulya

yang merupakan anak perusahan dari Ciputra Grup. Perumahan ini dibangun diatas

lahan seluas ± 300 ha dengan kontur lahan yang berbukit-bukit. Perumahan ini

mempunyai konsep rumah di perbukitan yang juga menawarkan panorama danau (lake

view) dan sungai (river view) yang sulit didapatkan di perumahan lain. Perumahan ini

memiliki konsep hunian yang khusus yaitu adanya pemisahan antara area bisnis dan

hunian. Kedua area tersebut terpisah jelas oleh gerbang utama (main gate). Di sisi luar

main gate berbatasan dengan jalan utama, dibangun shopping coridor yang

mengakomodasi semua aktivitas bisnis. Pada area komersial tersebut telah tersedia ruko,

restoran, apotik, areal bermain anak-anak (playground) dan Bank. Sementara di sisi

dalam main gate sengaja dikhususkan untuk hunian dengan segala fasilitas penunjang

yang dapat dimanfaatkan oleh penghuni seperti Klub Keluarga yang menampung

beragam fasilitas berukuran olimpik, yaitu lapangan sepakbola pantai, basket, kolam

renang, jogging track, hingga variasi pulau-pulau dan lagoon.

Saat ini total penghuni di perumahan ini telah mencapai kurang lebih 400 KK. Semua

hunian di perumahan ini dibangun dengan sistem cluster karena dengan sistem tersebut

keamanan dan kenyamanan bagi penghuni lebih terjaga. Setiap cluster terdiri dari 6 atau

lebih tipe rumah yang dikembangkan. Unit rumah yang dikembangkan mempunyai luas

bangunan 48 m² sampai dengan 244 m² dan luas kavling 90 m² sampai dengan 240 m².

Harga jual rumah yang ditawarkan yaitu Rp. 200 Juta sampai dengan Rp. 1,2 Miliar.

Selain menawarkan unit rumah, perumahan ini juga menawarkan Kavling Siap Bangun

sehingga para konsumen dapat mendesain sesuai dengan ide dan gagasan mereka

dengan harga Rp. 1,2 Juta per m².

Secara terperinci studi kasus pada penelitian ini disajikan pada Tabel IV.1 berikut ini.

50

Tabel IV.1 Studi Kasus Perumahan Di Jabodetabek

Tipe Rumah

No. Perumahan Lokasi Perumahan Pengembang

Luas Lahan

(ha)

Luas Bangunan

(m2)

Luas Tanah (m2)

Harga Jual Rumah

(Rp)

1 A DKI Jakarta PT. Metropolitan Land

± 150 43 – 168 90 - 188 240 – 700 juta

2 B Bogor Bakrieland Development Tbk.

± 400 70 – 360 115 - 463 395 juta – 1,9 M

3 C Depok PT. Cisadane Perdana ± 90 58 – 230 90 - 300 240 – 905

juta

4 D Tangerang PT. Alfa Goldland Realty

± 300 36 – 338 84 - 528 240 juta – 2,6 M

5 E Bekasi PT. Sinar Bahana Mulya ± 330 48 – 244 50 - 240 185 juta –

1,3 M

IV.2 Pemodelan Kelayakan Finansial Pengembangan Perumahan

Pemodelan kelayakan finansial pegembangan perumahan ini dilakukan berdasarkan

model penelitian yang telah ditetapkan. Proses pemodelan kelayakan finansial

diilustrasikan pada Gambar IV.1 berikut

51

Gambar IV.1 Proses Pemodelan Kelayakan Finansial Pengembangan Perumahan

52

IV.2.2 Pengembangan Model

IV.2.2.1 Identifikasi Variabel Pengembangan Perumahan

Identifikasi variabel pengembangan perumahan berdasarkan pada variabel yang telah

diidentifikasi oleh Avianto (1998) dan survei terhadap pengembang.

1) Biaya Investasi

Biaya investasi pengembangan perumahan merupakan biaya yang dikeluarkan

pengembang untuk mengembangkan perumahan. Berdasarkan Avianto (1998), biaya

investasi pengembangan perumahan dikelompokanan menjadi 2 bagian yaitu biaya

pengembangan tanah, biaya pengembangan bangunan.

a. Biaya Pengembangan Tanah

Biaya pengembangan tanah merupakan biaya yang dikeluarkan untuk mengembangkan

lahan perumahan. Variabel biaya pengembangan tanah ini terdiri dari biaya pembebasan

lahan, biaya pematangan tanah, biaya perizinan tanah, biaya konstruksi sarana dan

prasarana, biaya utilitas dan biaya overhead tanah.

Harga Tanah

Komponen tanah merupakan salah satu faktor penting dalam struktur biaya investasi.

Kelangkaan tanah di perkotaan sebagai akibat dari permintaan tanah yang meningkat

jauh lebih besar dari tanah yang dapat disediakan mendorong kenaikan harga tanah

menjadi tidak terkendali. Hal ini mengakibatkan pesatnya pertumbuhan pemukiman di

pinggiran kota yang harga tanahnya relatif lebih murah dibandingkan di kota. Kondisi

ini menimbulkan dampak sosial yang tidak sedikit sehubungan dengan pendatang dan

masyarakat lokal, kekurangan utilitas dan menimbulkan kemacetan lalu lintas yang

cenderung terus bertambah. Di sisi lain, kelangkaan tanah ini mendorong spekulan

tanah untuk menguasai tanah-tanah di pinggiran perkotaan. Harga tanah merupakan

komponen yang paling mempengaruhi besarnya biaya investasi karena harga tanah

bervariasi disetiap wilayah yang ditunjukkan pada Gambar IV.2. Harga tanah akan

53

cenderung naik bila aksesbilitas di wilayah tersebut mudah, selain itu juga dipengaruhi

dengan ketersediaan infrastruktur yang lengkap di wilayah tersebut.

Sumber: www.properti.net

Gambar IV.2 Peta Harga Tanah di Wilayah Jabodetabek

Biaya Pembebasan Lahan

Biaya pembebasan lahan merupakan biaya untuk membeli lahan mentah atau lahan

yang belum dikembangkan. Biaya pembebasan lahan terdiri dari 2 (dua) komponen

yaitu luas lahan dan harga tanah.

Depok Rp. 41.000 – Rp. 426.000/m2

Bogor Rp. 20.400 – Rp. 314.400/m2

Tangerang Rp. 98.400 – Rp. 962.400/m2

Bekasi Rp. 31.000 – Rp. 655.000/m2

Jakarta Timur Rp. 136.800 – Rp. 940.800/m2

Jakarta Utara Rp. 601.200 – Rp. 1.172.000/m2

Jakarta Selatan Rp. 136.800– Rp. 897.600/m2

Jakarta Barat Rp. 369.600– Rp. 897.600/m2

Jakarta Pusat Rp. 511.200 – Rp. 1.026.000/m2

54

Biaya Pematangan Tanah

Biaya pematangan tanah merupakan biaya yang diperlukan guna pematangan tanah, dari

tanah mentah menjadi tanah siap bangun yang meliputi biaya cut & fill serta biaya

urugan tanah. Berdasarkan survei terhadap pengembang di wilayah Jabodetabek, biaya

pematangan tanah yaitu Rp. 150.000/ m² – Rp. 250.000/ m². Besarnya biaya satuan

pematangan tanah berdasarkan kondisi lahan dan konsep perumahan yang

dikembangkan.

Biaya Perizinan Tanah

Biaya perizinan tanah merupakan biaya untuk mendapatkan perizinan pengembangan

tanah. Perizinan yang diperlukan terdiri dari:

a) Izin Lokasi (IL)

Izin lokasi adalah izin adalah izin yang diberikan kepada pengembang atas rencana

penggunaan lahan dalm suatu wilayah tertentu yang bertujuan untuk pembebasan

hak atas tanah sesuai dengan Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW). Setiap

perusahaan baik perorangan maupun badan hukum yang telah memperoleh

Persetujua Penanaman Modal (fasilitas PMA/PMDN) dan atau non fasilitas yang

akan menanamkan modalnya wajib memiliki izin lokasi untuk memperoleh tanah

yang akan diperlukan untuk melaksanakan Rencana Penanaman Modal. Izin lokasi

diberikan untuk jangka waktu sebagai berikut:

• Izin lokasi seluas sampai dengan 25 ha selama 1 tahun

• Izin lokasi seluas > 25 ha s/d 50 ha selama 2 tahun

• Izin lokasi > 50 ha selama 3 tahun

Perolehan tanah oleh pemegang izin lokasi wajib diselesaikan dalam jangka waktu

berlakunya izin lokasi. Perhitungan retribusi izin lokasi dirumuskan sebagai

berikut:

55

IL = Nilai Indeks x Luas Tanah x Harga Tanah

...Persamaan 4.1

b) Izin Peruntukan Penggunaan Tanah (IPPT)

Izin peruntukan penggunaan tanah adalah izin yang diberikan oleh Pemerintah

Daerah kepada pengembang untuk menggunakan tanah seluas 5000 m2 atau lebih,

yang dimaksudkan agar penggunaannya sesuai dengan Rencana Tata Ruang

Wilayah (RTRW). Izin peruntukan penggunaan tanah merupakan salah satu

persyaratan untuk memperoleh izin mendirikan bangunan (IMB). Perhitungan

retribusi IPPT dirumuskan sebagai berikut:

IPPT = nilai indeks x Luas Tanah x Harga Tanah

...Persamaan 4.2

Berdasarkan data yang diperoleh dari Dinas Tata Kota nilai indeks untuk izin lokasi dan

izin peruntukan penggunaan lahan sebesar 0,25.

Biaya Konstruksi Sarana dan Prasarana

Biaya konstruksi sarana merupakan biaya yang dikeluarkan pembangunan fasilitas

penunjang, yang berfungsi untuk penyelenggaraan dan pengembangan kehidupan

ekonomi, sosial dan budaya, seperti tempat ibadah, taman, dan lain-lain. Sedangkan

biaya konstruksi prasarana merupakan biaya yang dikeluarkan untuk pembangunan

kelengkapan dasar fisik lingkungan yang memungkinkan lingkungan permukiman dapat

berfungsi sebagaimana mestinya, seperti jalan, gorong-gorong, dan lain-lain.

Berdasarkan data yang diperoleh dari pengembang di wilayah Jabodetabek, biaya satuan

konstruksi sarana dan prasarana bervariasi pada setiap perumahan yang di survei yaitu

Rp. 100.000/ m² – Rp. 200.000/ m². Besarnya biaya satuan konstruksi sarana dan

prasarana tergantung pada kondisi lahan dan konsep perumahan tersebut.

56

Biaya Utilitas

Biaya utilitas merupakan biaya yang diperlukan untuk pemasangan saluran listrik dan

penerangan jalan umum (PJU), saluran air bersih (PDAM), saluran telepon dan

sebagainya. Berdasarkan survei yang dilakukan pada perumahan di wilayah

Jabodetabek, biaya satuan utilitas Rp. 100.000/ m²– Rp. 150.000/ m². Sama halnya

dengan biaya satuan pematangan tanah dan biaya konstruksi sarana dan prasarana, biaya

satuan utilitas tergantung pada kondisi lahan dan konsep perumahan.

Biaya Operasional dan Pemeliharaan

Biaya operasional merupakan biaya yang dikeluarkan pengembang memeihara

perumahan selama pengembangan perumahan berlangsung dan setelah pengembangan

selesai dilakukan. Berdasarkan survei yang dilakukan pada perumahan di wilayah

Jabodetabek, biaya satuan operasional dan pemeliharaan yaitu Rp. 75.000/ m²– Rp.

150.000/ m².

Biaya Overhead Tanah

Biaya overhead tanah merupakan biaya yang dikeluarkan pengembang untuk

membiayai preusan dalam pengembangan tanah. Biasanya besarnya biaya overhead

adalah 10% dari biaya pengembangan tanah.

b. Biaya Pengembangan Bangunan

Biaya pengembangan bangunan merupakan biaya yang dikeluarkan pengembang untuk

pembangunan rumah. Variabel biaya pengembangan bangunan terdiri dari biaya

konstruksi bangunan, biaya perizinan bangunan, biaya pemasangan daya listrik, biaya

pemasangan telepon dan biaya overhead bangunan.

Biaya Konstruksi Bangunan Rumah

Biaya konstruksi bangunan rumah merupakan biaya yang dikeluarkan untuk

membangun satu unit rumah pada suatu perumahan. Berdasarkan data yang diperoleh

dari pengembang di wilayah Jabodetabek biaya satuan konstruksi bangunan rumah

57

sebesar Rp. 1,6 juta – Rp. 2,5 juta. Biaya satuan konstruksi bangunan rumah bervariasi

tergantung pada desain rumah pada perumahan tersebut.

Biaya Perizinan Bangunan

Biaya perizinan bangunan biasa disebut biaya izan mendirikan bangunan (IMB). IMB

merupakan izin yang dibutuhkan pengembang untuk mendirikan bangunan. Setiap

bangunan yang didirikan oleh orang pribadi atau badan wajib memiliki Surat Izin

Mendirikan Bangunan yang dikeluarkan Pemerintah Daerah. Berdasarkan peraturan

daerah tentang retribusi izin mendirikan bangunan yang diperoleh dari Dinas Tata Kota,

Tabel IV.4 adalah data yang diperlukan untuk menghitung biaya IMB yang dirumuskan

sebagai berikut:

Biaya IMB = Retribusi IMB + Biaya Pendaftaran + Biaya Pemeriksaan Gambar +

Biaya Pengawasan + Biaya Sempadan

...Persamaan 4.3

dimana:

Retribusi IMB = Luas Bangunan x RAB/SHDB x Koefisien Lantai Bangunan x

Persentase Guna Bangunan (1% untuk perumahan/rumah tinggal)

...Persamaan 4.4

Biaya Pendaftaran = 1% x Nilai Retribusi IMB

...Persamaan 4.5

Biaya Pemeriksaan Gambar = 6% x Nilai Retribusi IMB

...Persamaan 4.6

Biaya Pengawasan = 10% x Nilai Retribusi IMB

...Persamaan 4.7

Biaya Sempadan = 1% x Nilai Retribusi IMB

...Persamaan 4.8

58

Tabel IV.2 Koefisien Lantai Bangunan

No. Tingkat Bangunan Koefsien 1 Lantai Basement 1,200 2 Lantai Dasar 1,000 3 Lantai I 1,090 4 Lantai II 1,120

Dan seterusnya setiap kenaikan 1 (satu) lantai ditambah sebesar 0.030 Sumber: Dinas Tata Kota Wilayah DKI Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang dan Bekasi

Biaya Pemasangan Daya Listrik

Biaya daya listrik merupakan biaya pemasangan daya listrik untuk tiap unit bangunan

rumah. Berdasarkan data yang diperoleh dari PT. PLN, biaya pemasangan daya listrik

dirumuskan sebagai berikut:

Biaya Pemasangan Daya Listrik = Daya x (BP + UJL)

...Persamaan 4.9

Tabel IV.3 Biaya Penyambungan (BP) dan Uang Jaminan Langganan (UJL)

No. Gol. Tarif Jenis Tegangan Batas Daya (VA) BP UJL s/d 450

900 1,300 1 R-1 TR

2,200

300 101

2 R-2 TR > 2,200 s/d 6,600 3 R-3 TR > 6,600 350 113

Sumber: PT. PLN

Biaya Pemasangan Telepon

Biaya pemasangan telepon merupakan biaya penyambungan dari telepon untuk tiap unit

bangunan rumah. Berdasarkan data yang diperoleh dari PT. PLN, biaya pemasangan

telepon dirumuskan sebagai berikut:

Biaya Pemasangan Telepon = Tarif Pasang Baru + Instalasi Kabel (IKR)

...Persamaan 4.10

59

Dari data yang diperoleh, biaya IKR di wilayah Jabodetabek sebesar Rp. 105.000/unit,

sedangkan tarif pasang sambungan baru untuk pelanggan residensial wilayah

Jabodetabek dapat dilihat pada Tabel IV.4 berikut.

Tabel IV.4 Tarif Pasang Sambungan Baru (PSB) Pelanggan Residensial Wilayah

Jabodetabek

No. Golongan Tarif Residensial (Rp.) 1 I 295.000 2 II 250.000 3 III 165.000 4 IV 80.000 5 V 75.000

Sumber: PT. TELKOM

Biaya Overhead Bangunan

Biaya overhead bangunan merupakan biaya yang dikeluarkan pengembang untuk

membiayai preusan dalam pengembangan banguban. Biasanya besarnya biaya overhead

adalah 10% dari biaya pengembangan bangunan.

2) Biaya Pemasaran Perumahan

Pemasaran merupakan salah satu hal yang sangat diperlukan dalam pengembangan

perumahan. Kegiatan pemasaran perumahan yang dilakukan adalah pemasangan iklan,

billboard, brosur dll. Berdasarkan kajian pustaka dan survei terhadap pengembang,

besarnya biaya pemasaran adalah 3% dari pendapatan yang diperoleh pengembang.

3) Biaya Pajak Perumahan

Dalam mengembangkan perumahan terdapat beberapa jenis pajak yang dikenakan

pemerintah terhadap pengembang. Biasanya pajak-pajak tersebut telah dimasukkan ke

dalam harga jual rumah oleh pengembang. Besarnya pajak sangat tergantung jenis, nilai,

luas dan lokasi perumahan. Dibawah ini adalah jenis-jenis pajak perumahan yang

dibebankan pengembang kepada konsumen:

60

a. PPN (Pajak Pertambahan Nilai)

Pajak ini hanya dikenakan satu kali saat membeli rumah baru bernilai > Rp 36 juta,

baik dari pengembang maupun perorangan. Besarnya pajak adalah 10% dari nilai

transaksi atau harga jual rumah.

PPN = 10% x HJR ...Persamaan 4.11

b. BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan)

Bea ini dikenakan terhadap semua transaksi properti, baik properti baru atau lama

yang dibeli dari developer atau perorangan. Besarnya BPHTB yaitu 5% dari nilai

transaksi setelah dikurangi Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP).

BPHTB = 5% x (HJR – NJOPTKP)

...Persamaan 4.12

c. BBN (Bea Balik Nama)

Bea Balik Nama (BBN) ini dikenakan untuk proses balik nama sertifikat rumah

yang ditransaksikan dari penjual ke pembeli. Umumnya rumah yang dibeli melalui

pengembang. Besarnya biaya BBN adalah 2% dari nilai transaksi atau harga jual

rumah.

BBN = 2% x HJR ...Persamaan 4.13

d. PPnBM (Pajak Penjualan Barang Mewah)

PPnBM hanya dikenakan untuk rumah yang dibeli melalui pengembang dan masuk

ke dalam kategori barang mewah yaitu mempunyai luas bangunan > 150 m2 atau

harga jual bangunan > Rp 4 juta/m2. Besarnya PPnBM adalah 20% dari harga jual

rumah, dibayarkan saat bertransaksi.

61

PPnBM = 20% x HJR

...Persamaan 4.14

e. PBB (Pajak Bumi dan Bangunan)

Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) dipungut setiap tahun dan dikenakan kepada

semua wajib pajak. Pada dasarnya cara menghitung PBB terhutang adalah:

PBB = 0,5% x NJKP ...Persamaan 4.15

dimana :

NJKP = 20% x NJOPKP (apabila NJOP < Rp. 1 miliar) ...Persamaan 4.16

NJKP = 40% x NJOPKP (apabila NJOP > Rp. 1 miliar) ...Persamaan 4.17

NJOPKP = NJOP - NJOPTKP ...Persamaan 4.18

Keterangan:

NJKP = Nilai Jual Kena Pajak

NJOP = Nilai Jual Objek Pajak

NJOPKP = Nilai Jual Objek Pajak Kena Pajak

NJOPTKP = Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak

Berdasarkan Pasal 3 ayat (3) UU PBB ditetapkan NJOPTKP minimal sebesar Rp. 8

Juta dan maksimal sebesar Rp. 60 juta bagi setiap Wajib Pajak sedangkan penetapan

besarnya NJOP ditentukan berdasarkan hasil konsultasi Kantor Wilayah DJP

setempat dengan pihak Pemerintah Daerah untuk menentukan klasifikasi kelas tanah

dan bangunan dari Objek PBB yang bersangkutan, yang dapat dilakukan

perubahan/peninjauan berdasarkan perkembangan suatu wilayah.

62

f. PPh (Pajak Penghasilan)

Pajak Penghasilan (PPh) dikenakan kepada pengembang sebagai badan usaha,

pajak ini dibayarkan pengembang melalui PPh tahunan. Berdasarkan UU No. 17

Tahun 2000 tentang Pajak Penghasilan, tarif pajak yang dikenakan kepada wajib

pajak badan dalam negeri dan bentuk usaha tetap adalah sebagai berikut.

Tabel IV.5 Tarif Pajak Penghasilan

Lapisan Penghasilan Kena Pajak Tarif Pajak

Sampai dengan Rp. 50.000.000,00 (lima puluh juta rupiah) 10% (sepuluh persen)

Di atas Rp. 50.000.000,00 (lima puluh juta rupiah) s.d. Rp. 100.000.000,00 (seratus juta rupiah)

15% (lima belas persen)

Di atas Rp. 100.000.000,00 (seratus juta rupiah) 30% (tiga puluh persen)

Sumber: UU No. 17 Tahun 2000 tentang Pajak Penghasilan

4) Harga Jual Rumah

Harga jual rumah merupakan harga jual produk yang komponennya terdiri dari harga

kavling dan harga bangunan rumah. Dalam menentukan harga jual rumah, pada

umumnya pengembang perlu mempertimbangkan yaitu:

• Permintaan pasar terhadap harga jual rumah

• Harga jual rumah kompetitor

Peraturan pemerintah dan bank-bank swasta (pemberi KPR) mengenai batasan harga

jual rumah. Besarnya harga jual rumah maksimum untuk masing-masing tipe rumah

berdasarkan peraturan pemerintah dapat dilihat pada Tabel IV.6 berikut ini.

Tabel IV.6 Batasan Harga Jual Rumah

Harga Jual Rumah (Rp. x 10 6 ) Tipe Kredit

Wilayah I Wilayah II Wilayah IIIPaket AI KSB – 54 3.10 2.78 2.53

63

Harga Jual Rumah (Rp. x 10 6 ) Tipe Kredit

Wilayah I Wilayah II Wilayah IIIKSB – 60 3.50 3.11 2.65 KSB – 72 4.30 3.90 3.80 RSS – T.21 6.13 5.48 7.41 RSS – T.27 6.75 7.50 8.19 RSS – T.36 6.83 9.29 9.64 Paket AII RS – T.12 11.50 12.34 12.70 RS – T.15 13.58 17.33 19.35 RS – T.18 18.54 18.90 21.75 RS – T.21 24.71 26.93 27.85 Paket B T.27 - - - T.36 - - - T.45 - - - T.54 - - - T.70 - - - Paket C Griyatama I 30 – 200 30 – 200 30 – 200 Griyatama II > 200 > 200 > 200

Sumber: Menperkim,1999

Berdasarkan hasil Survey Harga Properti Residensial (SHPR) yang dilakukan Bank

Indonesia pada triwulan IV 2006 yang menggambarkan perkembangan harga jual rumah

pada 14 kota di Indonesia, terjadi peningkatan harga jual sebesar 142,6 yaitu indeks

naik sebesar 2,14% dibandingkan pada triwulan sebelumnya yaitu sebesar 2,13%.

Sedangkan harga jual rumah di wilayah Jabodetabek meningkat sebesar 4,16%.

Perkembangan indeks harga rumah dapat dilihat pada Gambar IV.4 dibawah ini.

64

Sumber: SHPR IV 2006 Bank Indonesia

Gambar IV.3 Grafik Perkembangan Harga Jual Rumah Gabungan 14 Kota Besar

Di Indonesia

a. Harga Kavling

Harga kavling merupakan salah satu komponen dalam menentukan harga jual

rumah. Harga kavling ini merupakan biaya pengembangan tanah ditambah dengan

profit. Berdasarkan survei terhadap pengembang, besarnya profit yang ditambahkan

pengembang adalah sebesar 20 – 30%.

b. Harga Bangunan Rumah

Harga bangunan rumah merupakan salah satu komponen dalam menentukan harga

jual rumah. Harga bangunan rumah ini terdiri dari biaya pengembangan bangunan

dan profit. Berdasarkan survei terhadap pengembang, besarnya profit yang

ditambahkan pengembang adalah sebesar 20 – 30%.

5) Pembiayaan Investasi

Investasi pengembangan perumahan merupakan investasi yang memerlukan pendanaan

yang besar untuk pengembangannya, biasanya pengembang akan menggunakan modal

sendiri dan pinjaman untuk pendanaannya. Perbankan merupakan salah satu institusi

keuangan yang masih mendominasi pembiayaan investasi real estat di Indonesia, baik

65

jangka pendek, menengah maupun panjang. Secara umum, pemberian kredit modal

kerja dan kredit investasi akan semakin meningkat dalam jangka panjang atau dalam

jangka waktu lebih dari 5 (lima) tahun.

a. Modal Sendiri (Equity)

Modal sendiri (equity) merupakan dana yang dimiliki oleh pengembang dalam bentuk

modal saham. Pada umunya modal sendiri (equity) yang disediakan pengembang adalah

1/3 (sepertiga) dari total investasi karena jika nilai equity kurang dari 1/3 total investasi

pengembang akan sulit untuk mendapatkan pinjaman.

b. Pinjaman (Debt)

Pinjaman melalui perbankan sebagai sumber pembiayaan investasi pengembangan

perumahan pada umumnya merupakan kredit jangka panjang. Berdasarkan studi

literatur maksimal pembiayaan perbankan dalam investasi real estat adalah 70%.

Keputusan bank dalam memberikan kredit dipengaruhi oleh faktor pendapatan debitur

atau peminjam dan harga jual rumah serta politik.

IV.2.2.2 Penetapan Variabel Ketidakpastian

Penetapan variabel ketidakpastian pada pengembangan model ini berdasarkan pada

variabel ketidakpastian yang telah diidentifikasi oleh Byrne (1996) yaitu:

1) Inflasi

Inflasi merupakan faktor yang menyebabkan nilai mata uang turun dan menyebabkan

kenaikan harga barang. Inflasi sangat sulit diukur dengan tepat karena ketidaksamaan

kenaikan barang dan jasa. Dengan kata lain, perbandingan kenaikan atau persentase

kenaikan harga semua jenis barang merupakan hal yang random (Kodoatie, 1995).

Inflasi sangat dipengaruhi keadaan ekonomi dan politik suatu negara. Ketidakstabilan

ekonomi dan politik suatu negara akan menyebabkan kenaikan infklasi.

Dalam pengembangan perumahan, inflasi akan mempengaruhi biaya investasi yang

akan dikeluarkan pengembang. Inflasi juga akan mempengaruhi suku bunga bank dan

66

volume penjualan rumah. Kenaikan inflasi akan menaikkan biaya investasi dan suku

bunga yang akan menyebabkan meningkatnya harga jual rumah yang nantinya akan

mempengaruhi konsumen untuk membeli rumah.

Berdasarkan Bank Indonesia, laju inflasi di Indonesia bersifat fluktuatif dari tahun ke

tahun seperti ditunjukkan pada gambar IV. Dapat dilihat bahwa dari bulan Januari 2003

sampai dengan Januari 2007 inflasi berkisar antara 4.60% - 18.38%, dimana inflasi

tertinggi terjadi pada bulan November 2005 dan inflasi terendah pada bulan Februari

2004. Dapat disimpulkan bahwa laju inflasi yang ditunjukkan pada Gambar IV.5 tidak

dapat diestimasi secara pasti karena laju inflasi sangat bergantung pada kondisi

perekonomian negara.

0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%

10.00%

12.00%14.00%16.00%18.00%20.00%

Jan-02

May-02Sep

-02Jan

-03

May-03Sep

-03Jan

-04

May-04Sep

-04Jan

-05

May-05Sep

-05Jan

-06

May-06Sep

-06Jan

-07

May-07Sep

-07

Sumber: Bank Indonesia, 2007

Gambar IV.4 Grafik Inflasi Periode Januari 2002 – Desember 2007

2) Suku Bunga

Bunga merupakan sesuatu yang harus dibayarkan oleh investor dalam hal ini

pengembang untuk investasi. Inflasi merupakan parameter yang mempengaruhi tingkat

suku bunga karena secara implisit inflasi adalah kenaikan harga atau penurunan nilai

mata uang. Tingkat suku bunga juga dipengaruhi oleh kebijakan pemerintah yang

67

terkait dengan kondisi ekonomi dalam dan luar negeri. Pada saat pertumbuhan ekonomi

suatu negara sedang naik dengan kondisi yang stabil sehingga suatu investasi akan

menghasilkan nilai keuntungan yang tinggi, maka permintaan modal untuk investasi

akan besar. Tetapi bila pada kondisi pertumbuhan ekonomi rendah maka pembangunan

atau aktivitas ekonomi akan menurun sehingga permintaan akan modal akan berkurang.

Kemampuan modal juga turut berperan karena kondisi pertumbuhan ekonomi yang

tinggi akan menyebabkan permintaan modal yang besar. Kondisi modal secara implisit

akan menaikkan tingkat suku bunga. Faktor risiko juga turut berperan dalam

menentukan laju suku bunga. Besarnya tingkat suku bunga ini tergantung dari faktor

risiko yang dimiliki oleh investor.

Berdasarkan survei terhadap Suku Bunga Bank Indonesia (BI rate), saat ini suku bunga

BI mengalami penurunan yaitu menjadi 8%. Penurunan suku bunga BI ini diharapkan

akan mendorong investasi pengembangan perumahan karena dengan semakin kecilnya

suku bunga akan mendorong pengembang dalam mengajukan kredit modal kerja

maupun kredit konstruksi. Gambar IV.5 diberikut menggambarkan pergerakkan suku

bunga bank indonesia selama peride 5 tahun terakhir.

0.00%

2.00%4.00%

6.00%

8.00%10.00%

12.00%

14.00%16.00%

18.00%

Jan-02

May-02

Sep-02

Jan-03

May-03

Sep-03

Jan-04

May-04

Sep-04

Jan-05

May-05

Sep-05

Jan-06

May-06

Sep-06

Jan-07

May-07

Sep-07

Sumber: Bank Indonesia, 2007

Gambar IV.5 Grafik Suku Bunga Periode Januari 2002 – Desember 2007

68

3) Tingkat Penjualan

Tingkat penjualan rumah sangat ditentukan oleh daya beli masyarakat. Tingkat

penjualan rumah sulit diestimasi karena daya beli konsumen sangat dipengaruhi oleh

inflasi dan suku bunga. Kenaikan inflasi akan menyebabkan meningkatkan harga jual

rumah yang akan mempengaruhi konsumen dalam membeli rumah. Kenaikan suku

bunga akan menyebabkan menurunnya volume penjualan rumah karena meningkatnya

kredit pemilikan rumah (KPR). Tingkat penjualan rumah merupakan persentase rumah

yang akan terjual pada tahun rumah dibangun, biasanya data diperoleh berdasarkan data

jumlah penjualan pada tahun sebelumnya. Berdasarkan data yang diperoleh dari

pengembang, dalam 1 tahun pengembang dapat menjual 60% – 100% rumah dari total

jumlah unit rumah yang dibangun.

Berdasarkan identifikasi variabel pengembangan perumahan dan penetapan variabel

ketidakpastian, maka variabel pengembangan perumahan yang digunakan dalam

pengembangan model dapat dilihat pada Gambar IV.6. Dari variabel pengembangan

perumahan tersebut, maka pengembangan model kelayakan finansial pengembangan

perumahan ilustrasinya dapat dilihat pada Gambar IV.7.

69

Harga Jual Rumah

Variabel yang dapat dikendalikan secara

langsung

Harga Kavling

Harga Bangunan Rumah

Modal

Variabel ketidakpastian

Inflasi

Tingkat Penjualan

Variabel Pengembangan

Perumahan

Profit

Variabel yang dapat dikendalikan secara

tidak langsung

Biaya Perizinan

Biaya Pajak

Biaya Daya Listrik

Biaya Pemasangan

Telepon

Biaya Konstruksi Bangunan Rumah

Biaya Sarana dan Prasarana

Biaya Pemasaran

Biaya Overhead

Harga Tanah

Biaya Utilitas

Biaya Pematangan

Tanah

Lahan

Periode Investasi

Biaya Taman Rumah

Biaya Fasos dan Fasum

Biaya Perizinan Tanah

Biaya Perizinan Bangunan Rumah

Biaya Pemasangan PAM

Pinjaman

Biaya Overhead Tanah

Luas Bangunan Rumah

Peruntukkan Lahan

Luas Pengembangan

Lahan

Luas Tanah/Kavling

Peruntukkan Rumah

Peruntukkan Sarana dan Prasarana

Jumlah Rumah Unit

Luas Pengembangan Lahan Cluster

Volume Penjualan

Upah Agen Penjualan

Upah Profesional/Tenaga Ahli

Periode Konstruksi

Periode Penjualan

PPh

PBB

PPN

BPHTB

PPnBM

BBN

Suku Bunga

Luas Lahan

Biaya Operasional dan Pemeliharaan

Biaya Overhead Bangunan Rumah

Gambar IV.6 Variabel Pengembangan Perumahan

70

Biaya Overhead Tanah

Harga Jual Rumah

Profit

Modal

Pinjaman

Cash Flow

Inflasi

Discount Rate

Biaya Pajak

Biaya Pemasaran

Biaya Bunga PinjamanSuku Bunga

Biaya Perizinan Bangunan Rumah

Harga Kavling

Harga Bangunan Rumah

Harga Tanah

Cash In Flow

Cash Out Flow

Biaya Pembebasan Lahan

Biaya Pematangan Tanah

Biaya Sarana & Prasarana

Biaya Utilitas

Biaya Perizinan Tanah

Biaya Konstruksi Bangunan Rumah

Biaya Pemasangan Daya Listrik

Biaya Pemasangan Telepon

Biaya Pengembangan Tanah

Biaya Pengembangan Bangunan Rumah

Biaya Overhead Bangunan Rumah

Evaluasi Lokasi Lahan

Peruntukkan Lokasi sesuai RUTR?

Perizinan Tanah (Izin

Lokasi, IPPT)

Ya

Tidak

IPPT OK?Tidak

Perizinan Bangunan

(IMB)

Ya

Evaluasi Peruntukkan Lahan

Evaluasi Komposisi Rumah

Luas Peruntukkan

Sarana & Prasarana

Luas Peruntukkan

Rumah

Jumlah Unit Rumah

Konsep Perumahan

Terpilih

Desain Rumah Terpilih

Evaluasi Desain Rumah

Konsep Perumahan sesuai dengan

Kondisi Lahan?

Evaluasi Konsep Perumahan

Tidak

Ya

Evaluasi Pengembangan Lahan

Luas Pengembangan

Lahan

Evaluasi Periode Investasi

Periode Konstruksi

Periode Penjualan

Luas Bangunan

Rumah

Luas Tanah/Kavling

Evaluasi Kondisi Lahan

Luas Pengembangan

Cluster

Luas Lahan

Evaluasi Segmen Pasar Berdasarkan Jumlah

Permintaan

Evaluasi Penjualan Berdasarkan Daya Beli

Konsumen

Segmen Pasar Terpilih

Tingkat Penjualan

Volume Penjualan

Biaya Operasional dan Pemeliharaan

Mulai

Kriteria Kelayakan Finansial

TidakSesuai Kriteria Kelayakan Finansial?

Layak

Tidak Layak

Ya

Peninjauan KembaliPeninjauan Kembali

Peninjauan Kembali

Pelaksanaan Konstruksi

Gambar IV.7 Pengembangan Model Kelayakan Finansial Pengembangan Perumahan

71

IV.2.2.3 Pengembangan Model Cash Flow

Pengembangan model cash flow dilakukan dengan mengembangkan model cash flow

pembiayaan (cash out) dan cash flow pendapatan (cash in). Pengembangan model cash

flow ini bertujuan untuk menjelaskan bagaimana keterkaitan atau hubungan antar

variabel dalam model cash flow.

1) Analisis Pengeluaran (Cash Out Flow)

Total Biaya Investasi

Total biaya investasi (TBI) terdiri dari biaya pembebasan lahan (BPL), biaya

pematangan tanah (BPT), biaya perizinan tanah (BIT), biaya konstruksi sarana dan

prasarana (BKSP), biaya utilitas (BU), biaya overhead tanah (BOT), biaya konstruksi

bangunan (BKB), biaya perizinan bangunan (BIB), biaya daya listrik (BDL), biaya

pemasangan telepon (BPTL), biaya overhead bangunan (BOB), biaya pemasaran (BPs)

dan biaya pajak (BPjk), yang ditunjukkan dengan persamaan matematis sebagai

berikut:

∑=

n

ttTBI

1 = tBPL + tBPT + tBIT + tBKSP + tBPU + tBOT + tBKB + tBIB + tBDL

+ tBPTL + tBOB + tBPs + tBPjk ;t =1,2,3,…n

...Persamaan 4.19

atau

∑=

n

ttTBI

1 = tBPPT + tBPPB + tBPs + tBPjk ;t = 1,2,3,…n

...Persamaan 4.20

a. Biaya Pokok Pengembangan Tanah (BPPT)

Biaya pokok pengembangan tanah merupakan pembagian antara biaya total

pengembangan tanah (BTPT) dan total luas kavling (TLK) dengan persamaan

matematis sebagai berikut:

72

∑=

n

ttBPPT

1 =

t

t

TLTBTPT

;t = 1,2,3,…n

...Persamaan 4.21

Dimana biaya total pengembangan tanah (BTPT) merupakan estimasi dari biaya

pembebasan lahan (BPL), biaya pematangan tanah (BPT), biaya perizinan tanah (BIT) ,

biaya konstruksi sarana dan prasarana (BKSP), biaya utilitas (BU), dan biaya overhead

tanah (BOT) yang ditunjukkan dengan persamaan matematis sebagai berikut:

∑=

n

ttBTPT

1 = tBPL + tBPT + tBIT + tBKSP + tBU + tBOT ;t = 1,2,3,…n

...Persamaan 4.22

Sedangkan total luas kavling/tanah (TLT) merupakan hasil estimasi dari luas tanah (LT)

dan jumlah rumah (JR), yang dirumuskan dengan persamaan sebagai berikut:

∑=

n

ttTLT

1 = tLT x tJR ;t = 1,2,3,…n

...Persamaan 4.23

Jumlah rumah merupakan hasil dari pembagian luas pengembangan lahan cluster

(LPLC) dengan luas tanah (LT), yang dirumuskan sebagai berikut:

∑=

n

ttJR

1 =

t

t

LTLPLC

;t = 1,2,3,…n

...Persamaan 4.24

Dimana luas pengembangan lahan cluster (LPLC) merupakan estimasi antara presentase

peruntukkan rumah (%PR), presentase pengembangan lahan cluster (%PLC) dan luas

pengembangan lahan (LPL), yang dapat dilihat dalam persamaan berikut:

∑=

n

ttLPLC

1 = tPR% x tPLC% x tLPL ;t = 1,2,3,…n

...Persamaan 4.25

73

Sedangkan luas pengembangan lahan (LPL) merupakan estimasi antara persentase

pengembangan lahan (%PL) dengan luas lahan (LL), yang ditunjukan dalam persamaan

berikut ini:

∑=

n

ttLPL

1 = tPL% x tLL ;t = 1,2,3,…n

...Persamaan 4.26

• Biaya Pembebasan Lahan

Biaya pembebasan lahan (BPL) diperoleh dari estimasi antara harga tanah (HT) dan luas

lahan (LL), yang dapat dirumuskan sebagai berikut:

∑=

n

ttBPL

1 = tHT x tLL ;t = 1,2,3,…n

...Persamaan 4.27

• Biaya Pematangan Tanah

Biaya pematangan tanah (BPT) merupakan estimasi antara biaya satuan pematangan

tanah (BSPT) dan luas pengembangan lahan (LPL), yang dirumuskan sebagai berikut:

∑=

n

ttBPT

1 = 1−tBSPT [1 + ]ntf 1= x tLPL ;t = 1,2,3,…n

...Persamaan 4.28

• Biaya Konstruksi Sarana dan Prasarana

Biaya konstruksi sarana dan prasarana (BKSP) diperoleh dari estimasi antar biaya

satuan konstruksi sarana dan prasarana (BSKSP), persentase peruntukkan sarana dan

prasarana (%PSP) dan luas pengembangan lahan (LPL), yang dirumuskan sebagai

berikut:

∑=

n

ttBKSP

1

= 1−tBSKSP [1 + ]ntf 1= x ( tPSP% x )tLPL ;t = 1,2,3,…n

...Persamaan 4.29

• Biaya Utilitas

74

Biaya utilitas (BU) diperoleh dari estimasi antara biaya satuan utilitas (BSU), persentase

peruntukan sarana dan prasarana (%PSP) dan luas pengembangan lahan (LPL), yang

dirumuskan sebagai berikut:

∑=

n

ttBU

1 = 1−tBSU [1 + ]ntf 1= x ( tPSP% x )tLPL ;t = 1,2,3,…n

...Persamaan 4.30

• Biaya Perizinan Tanah

Biaya perizinan tanah (BIT) terdiri dari izin lokasi (IL) dan izin peruntukan penggunaan

tanah (IPPT), yang dirumuskan sebagai berikut:

∑=

n

ttBIT

1 = tIL + tIPPT ;t = 1,2,3,…n

...Persamaan 4.31

Dimana izin lokasi (IL) dan izin peruntukan penggunaan tanah (IPPT) diperoleh dari

persamaan 4.1 dan persamaan 4.2.

• Biaya Overhead

Biaya overhead tanah (BOT) yang dikeluarkan adalah 10% dari biaya pembebasan

lahan (BPL), biaya pematangan tanah (BPT), biaya perizinan tanah (BIT), biaya

konstruksi sarana dan prasarana (BKSP) dan biaya utilitas (BU), yang dirumuskan

secara matematis dengan persamaan dibawah ini:

∑=

n

ttBO

1 = 10% x [ tBPL + tBPT + tBIT + tBKSP + ]tBU ;t = 1,2,3…n

...Persamaan 4.32

b. Biaya Pokok Pengembangan Bangunan (BPPB)

Biaya pokok pengembangan bangunan (BPPB) terdiri dari biaya satuan konstruksi

bangunan (BSKB), biaya perizinan bangunan (BIB), biaya pemasangan daya listrik

(BPDL), biaya pemasangan telepon (BPTL) dan biaya overhead bangunan (BOB), yang

dirumuskan secara matematis sebagai berikut:

75

∑=

n

ttBPPB

1 = tBSKB + tBSIB + tBSPDL + tBSPTL + tBOB ;t = 1,2,3,…n

...Persamaan 4.33

Sedangkan biaya total pengembangan bangunan (BTPB) terdiri dari biaya kontruksi

bangunan (BKB) ditambah dengan biaya perijinan bangunan (BIB), yang dapat

dirumuskan sebagai berikut:

∑=

n

ttBTPB

1 = tBKB + tBIB + tBPDL + tBPTL + tBOB ;t = 1,2,3,…n

...Persamaan 4.34

• Biaya Konstruksi Bangunan

Biaya konstruksi bangunan diperoleh berdasarkan perkalian antara biaya satuan

konstruksi bangunan (BSKSB) dengan luas bangunan (LB) dan jumlah rumah yang

dibangun (JR), yang dirumuskan sebagai berikut:

∑=

n

ttBKB

1 = 1−tBSKB [1 + ]ntf 1= x tLB x tTVP ;t = 1,2,3,…n

...Persamaan 4.35

Dimana total volume penjualan (TVP) terdiri dari volume penjualan (VP) dan sisa

penjualan (SP) pada tahun sebelumnya, yang ditunjukkan dengan persamaan sebagai

berikut:

∑=

n

ttTVP

1 = tVP + 1−tSP ;t = 1,2,3,…n

...Persamaan 4.36

Volume penjualan diperoleh dari estimasi antar tingkat penjualan (S) dan jumlah rumah

(JR), yang dirumuskan dengan persamaan sebagai berikut:

∑=

n

ttVP

1 = tS x tJR ;t = 1,2,3,…n

...Persamaan 4.37

76

Sedangkan sisa penjualan (SP) dirumuskan sebagai berikut:

∑=

n

ttSP

1 = tJR - tVP ;t = 1,2,3,…n

...Persamaan 4.38

• Biaya Pemasangan Daya Listrik

Biaya pemasangan daya listrik (BPDL) diperoleh dari estimasi antara biaya satuan

pemasangan daya listrik (BSPDL) dan total volume penjualan (TVP), yang dirumuskan

dengan persamaan berikut ini:

∑=

n

ttBPDL

1 = tBSPDL x tTVP ;t = 1,2,3,…n

...Persamaan 4.39

Dimana rumus biaya satuan pemasangan daya listrik berdasarkan pada persamaan 4.3.

• Biaya Pemasangan Telepon

Biaya pemasangan telepon (BPTL) diperoleh dari estimasi biaya satuan pemasangan

telepon (BSPTL) dan total volume penjualan (TVP), yang ditunjukkan pada persamaan

di bawah ini:

∑=

n

ttBPTL

1 = tBSPTL x tTVP ;t = 1,2,3,…n

...Persamaan 4.40

Dimana rumus biaya satuan pemasangan daya listrik berdasarkan pada persamaan 4.3.

• Biaya Total Perizinan Bangunan

Biaya total perizinan bangunan (BTIB) merupakan hasil estimasi antara biaya perizinan

bangunan (BIB) dengan total volume penjualan (TVP)

∑=

n

ttBTIB

1 = tBIB x tTVP ;t = 1,2,3,…n

...Persamaan 4.41

77

Dimana rumus biaya perizinan bangunan (BIB) diperoleh dari persamaan 4.5 sampai

dengan persamaan 4.10.

∑=

n

ttBSIB

1 = tRIMB + tBPdft + tBPG + tBPws + tBSpd ;t = 1,2,3,…n

...Persamaan 4.42

Sedangkan restribusi izin mendirikan bangunan (RIMB) dikembangkan berdasarkan

persamaan 4.6 yang dirumuskan sebagai berikut:

∑=

n

ttRIMB

1= tLB x 1−tBSKSP [1 + ]ntf 1= x kLTB x GB% ;t = 1,2,3,…n

...Persamaan 4.43

c. Biaya Lain-lain

Biaya terdiri dari biaya pemasaran (BPs) dan biaya pajak (BPjk). Perhitungan biaya

pajak (BPjk) ditunjukkan pada persamaan 4.11 sampai dengan persamaan 4.18,

sedangkan biaya pemasaran (BPs) yang dikeluarkan adalah 3% dari total pendapatan

(TP) yang dirumuskan pada persamaan dibawah ini:

∑=

n

ttBPs

1 = 3% x tTP ;t = 1,2,3,…n

...Persamaan 4.44

78

Gambar IV.8 Model Cash-Out Flow Kelayakan Finansial Pengembangan Perumahan (Biaya Pengembangan Tanah)

79

Gambar IV.9 Model Cash-Out Flow Kelayakan Finansial Pengembangan Perumahan (Biaya Pengembangan Bangunan)

80

NJOP

NJOPTKP

Biaya Pajak (BPjk)Σ BPjkt = PBBt + BPHTBt + BBNt +

PPnBMt + PPNt

PBBΣ PBB = 0.5% x NJKP

NJKPΣ NJKP = 20% x NJOPKP

NJOPKPΣ NJOPKP = NJOP - NJOPTKP

BPHTBΣ BPHTB = 5% x (HJRt – NJOPKP)

BBNΣ BBN = 2% x HJRt

PPNΣ PPN = 10% x HJRt

PPnBMΣ PPnBM = 20% x HJRt

Biaya Pemasaran (BPst)Σ BPst = 3% x TPt

Harga Jual Rumah (HJRt)

C

Total Pendapatan (TPt)

Keterangan

Perhitungan Variabel

Hubungan Antar Variabel yang dapat dikendalikan

Variabel yang dikendalikan secara tidak langsung

Total Biaya Investasi (TBIt)Σ TBIt = BPLt + BPt + BITt +

BKSPt + BUt + BOTt + BPst + BKBt + BPDLt + BPTLt

+ BTIBt + BPjkt + BOBt

Gambar IV.10 Model Cash-Out Flow Kelayakan Finansial Investasi Pengembangan Perumahan (Biaya Lain-lain)

81

2) Analisis Pemasukkan (Cash In Flow)

Total Pemasukkan

Total pemasukan (TPm) merupakan penjumlahan antara total pendapatan (TP) dan total

modal (TM) dengan persamaan matematis sebagai berikut:

∑=

n

ttTPm

1 = tTP + tTM ;t = 1,2,3,…n

...Persamaan 4.45

a. Total Pendapatan

Total pendapatan (TP) merupakan perkalian antara harga jual rumah (HJR) dan total

volume penjualan (TVP) yang ditunjukkan dengan persamaan berikut ini:

∑=

n

ttTP

1 = tHJR x tTVP ;t = 1,2,3,…n

...Persamaan 4.46

• Harga Jual Rumah

Harga jual rumah (HJR) terdiri dari total harga kavling (THK) dan total harga bangunan

(THB), yang dirumuskan dengan persamaan sebagai berikut:

∑=

n

ttHJR

1 = tTHK + tTHB ;t = 1,2,3,…n

...Persamaan 4.47

• Total Harga Kavling

Total harga kavling (THK) merupakan hasil estimasi antara harga kavling (HK) dan

luas tanah/kavling (LT), dengan persamaan matematis sebagai berikut:

∑=

n

ttTHK

1 = tHK + tLT ;t = 1,2,3,…n

...Persamaan 4.48

Dimana harga kavling (HK) diperoleh dari penjumalahan biaya pokok pengembangan

tanah (BPPT) dan profit (Pf), dengan persamaan matematis sebagai berikut:

82

∑=

n

ttHK

1 = tBPPT + tPf ;t = 1,2,3,…n

...Persamaan 4.49

• Total Harga Bangunan

Total harga bangunan (THB) merupakan perkalian antara harga bangunan (HB) dan

luas tanah (LB), dengan persamaan matematis sebagai berikut:

∑=

n

ttTHB

1 = tBPPB x tLB ;t = 1,2,3,…n

...Persamaan 4.50

Dimana harga bangunan (HB) diperoleh dari penjumalahan biaya pokok pengembangan

bangunan (BPPB) dan profit (Pf), dengan persamaan matematis sebagai berikut:

∑=

n

ttHB

1 = tBPPB + tPf ;t = 1,2,3,…n

...Persamaan 4.51

b. Total Modal

Total modal (TM) terdiri dari antar modal sendiri (E) dan pinjaman (L), yang

dirumuskan dengan persamaan matematis berikut ini:

∑=

n

ttTM

1

= tE + tL ;t = 1,2,3,…n

...Persamaan 4.52

Dimana pinjaman (L) merupakan hasil estimasi antara total biaya investasi (TBI)

dengan persentase pinjaman (%L), yang dirumuskan sebagai berikut:

∑=

n

ttL

1 = tTBI x tL% ;t = 1,2,3,…n

...Persamaan 4.53

83

Sedangkan modal (E) diperoleh dari pengurangan total biaya investasi terhadap

pinjaman, yang ditunjukkan dengan persamaan sebagai berikut:

∑=

n

ttE

1 = tTBI - tL ;t = 1,2,3,…n

...Persamaan 4.54

3) Analisis Net Cash Flow

Net Cash flow (NCF) diperoleh dari pengurangan earning after tax (EAT) terhadap

pinjaman (L), yang dirumuskan sebagai berikut:

∑=

n

ttNCF

1 = tEAT – tL ;t = 1,2,3,…n

...Persamaan 4.55

a. Laba Setelah Pajak (Earning After Tax)

Earning after tax (EAT) diperoleh dari Earning before interest and tax (EBIT) yang

dikurangi Biaya bunga (I) dan Biaya pajak penghasilan (BPPh), dengan persamaan

sebagai berikut:

∑=

n

ttEAT

1 = tEBIT – tI – tBPPh ;t = 1,2,3,…n

...Persamaan 4.56

Dimana biaya bunga merupakan hasil estimasi antara tingkat suku bunga (i) dan

pinjaman (L), yang ditunjukkan pada persamaan berikut:

∑=

n

ttI

1 = ti x tL ;t = 1,2,3,…n

...Persamaan 4.57

Sedangkan biaya pajak penghasilan (BPPh) merupakan hasil estimasi antara Earning

Before Interest and Tax (EBIT) dan prosentase pajak penghasilan (%PPh), dengan

persamaan sebagai berikut:

84

∑=

n

ttBPPh

1 = tEBIT x PPh% ;t = 1,2,3,…n

...Persamaan 4.58

b. Laba Sebelum Bunga dan Pajak (Earning Before Interest and Tax)

Earning Before Interest and Tax (EBIT) diperoleh dari pengurangan antara Total

Pemasukan (TPm) atau Cash In Flow (CIF) dan Total Biaya Investasi (TBI) atau Cash

Out Flow (COF) yang dirumuskan sebagai berikut:

∑=

n

ttEBIT

1 = tTPm – tTBI ;t = 1,2,3,…n

...Persamaan 4.59

atau

∑=

n

ttEBIT

1 = tCIF – tCOF ;t = 1,2,3,…n

...Persamaan 4.60

85

Gambar IV.11 Model Cash-In Flow Kelayakan Finansial Investasi Pengembangan Perumahan

86

Gambar IV.12 Model Net Cash flow Kelayakan Finansial Investasi Pengembangan Perumahan

87

IV.2.3 Pengujian Model

Dalam penelitian ini, dilakukan pengujian model yang bertujuan untuk mengetahui

apakah pemodelan kelayakan finansial pengembangan perumahan dapat memberikan

penilaian kelayakan yang lebih baik dari model kelayakan finansial pengembangan

perumahan yanng Avianto (1998). Proses pengujian model terdiri 5 tahap yaitu

pengembangan skenario cash flow, penentuan fungsi distribusi probabilitas variabel

ketidakpastian, penentuan discount rate, penentuan jumlah iterasi dan simulasi.

IV.2.3.1 Pengembangan Skenario Cash Flow

Skenario cash flow dikembangkan berdasarkan perumahan 5 wilayah yaitu DKI Jakarta,

Bogor, Depok, Tangerang dan Bekasi, dengan asumsi-asumsi sebagai berikut:

1) Periode Investasi

Periode investasi untuk seluruh skenario diasumsikan selama 20 tahun.

2) Luas lahan

Luas lahan untuk pengembangan skenario diasumsikan berdasarkan luas lahan

perumahan yang telah disurvei.

3) Pengembangan Lahan

Pengembangan lahan untuk seluruh skenario diasumsikan sebesar 5-7% setiap

tahunnya.

4) Peruntukkan Perumahan

Peruntukkan perumahan untuk setiap skenario berdasarkan pada konsep

pengembangan perumahan yang telah disurvei. Perumahan A, D dan E mempunyai

peruntukkan perumahan yaitu 40% untuk peruntukkan sarana dan prasarana dan

60% untuk peruntukkan rumah. Sedangkan untuk perumahan B dan C mempunyai

peruntukkan perumahan yaitu 50% untuk peruntukkan sarana dan prasarana dan

50% untuk peruntukkan rumah

88

5) Tipe Rumah

Tipe rumah yang dikembangkan untuk setiap skenario berdasarkan pada data tipe

rumah yang dikembangkan setiap perumahan. Diasumsikan bahwa ketiga tipe

tersebut akan dikembangkan setiap tahunnya.

6) Pengembangan Lahan Cluster

Diasumsikan pengembangan lahan cluster untuk keseluruhan skenario sebesar 40%

untuk tipe rumah A, 30% untuk tipe rumah B dan C.

7) Harga Tanah

Harga tanah yang diasumsikan untuk tiap skenario berdasarkan harga tanah

disekitar lokasi perumahan yang telah disurvei.

8) Biaya Satuan Pematangan Tanah

Besarnya biaya satuan pematangan tanah yang diasumsikan tergantung pada

konsep pengembangan perumahan dan letak perumahan yang telah disurvei.

Berdasarkan data yang diperoleh, biaya satuan pematangan tanah Rp. 150.000 - Rp.

250.000/m².

9) Biaya Satuan Konstruksi Sarana dan Prasarana

Biaya satuan konstruksi sarana dan prasarana untuk setiap skenario diperoleh

berdasarkan pada data perumahan yang telah disurvei, biaya satuan konstruksi

sarana dan prasarana tersebut yaitu Rp. 150.000 - Rp. 200.000/m².

10) Biaya Satuan Utilitas

Besarnya biaya satuan utilitas untuk setiap skenario berdasarkan pada data

perumahan yang telah disurvei, biaya satuan utilitas yaitu Rp. 100.000 - Rp.

150.000/m².

11) Biaya Satuan Operasional dan Pemeliharaan

89

Biaya satuan operasional dan pemeliharaan berdasarkan pada data yang diperoleh

dari perumahan yang telah disurvei, yaitu Rp. 75.000 – Rp. 150.000/m².

12) Biaya Satuan Konstruksi Bangunan

Biaya satuan konstruksi bangunan untuk pengembangan skenario berdasarkan

biaya satuan konstruksi bangunan pada perumahan yang dijadikan studi kasus.

13) Biaya Satuan Pemasangan Daya Listrik

Berdasarkan data yang diperoleh dari PT. PLN, Biaya penyambungan adalah Rp.

300,- dan uang jaminan langganan sebesar Rp. 110,-. Daya listrik untuk rumah tipe

A sebesar 1300 VA , rumah tipe B dan C 2200 VA.

14) Biaya Satuan Pemasangan Telepon

Berdasarkan data yang diperoleh dari PT. Telkom, tarif pasang sambungan baru

adalah Rp. 250.000/unit dan biaya instalasi kabel rumah sebesar Rp. 105.000/unit.

15) Pinjaman

Diasumsikan besarnya pinjaman adalah 50% setiap tahunnya untuk tiap skenario

yang dikembangkan.

16) Profit

Diasumsikan besarnya profit yang ditambahkan pada harga kavling dan harga

bangunan adalah 30% setiap tahunnya untuk tiap skenario yang dikembangkan.

Berdasarkan asumsi-asumsi di atas, skenario cash flow yang dikembangkan disajikan

pada Tabel IV.7 berikut.

90

Tabel IV.7 Data Skenario Cash Flow

Skenario Cash flow No.

Variabel Pengembangan

Perumahan A B C D E

1 Periode Investasi (Tahun) 20 20 20 20 20

2 Luas Lahan (Ha) 150 400 90 300 330 3 Pengembangan Lahan 5-7% 5-7% 5-7% 5-7% 5-7% 4 Peruntukkan Perumahan

Peruntukkan Rumah 60% 50% 50% 60% 60% Peruntukkan Sarana dan Prasarana 40% 50% 50% 40% 40%

5 Pengembangan Lahan Per Cluster Tipe A 40% 40% 40% 40% 40% Tipe B 30% 30% 30% 30% 30%

Tipe C 30% 30% 30% 30% 30% 6 Tipe Rumah

Tipe A 43/90 70/135 58/90 36/84 48/90 Tipe B 115/120 180/226 135/150 200/240 135/160

Tipe C 168/188 265/463 230/240 350/480 244/240 7 Harga Tanah (Rp) 434.400 267.600 213.600 342.000 262.000 8 Biaya satuan

Pematangan Tanah (Rp.) 150.000 250.000 200.000 200.000 150.000

9 Biaya Satuan Konstruksi Sarana dan Prasarana (Rp.)

100.000 200.000 150.000 200.000 150.000

10 Biaya Satuan Utilitas (Rp.)

100.000 150.000 100.000 150.000 150.000

11 Biaya Satuan Operasional dan Pemeliharaan (Rp.)

75.000 150.000 100.000 150.000 100.000

12 Biaya Satuan Konstruksi Bangunan (Rp. Juta)

1,6 2,5 2 2 1,8

13 Biaya Satuan Pemasangan Daya Listrik Tipe A 1300 1300 1300 1300 1300 Tipe B 2200 2200 2200 2200 2200 Daya Listrik

(VA) Tipe C 2200 2200 2200 2200 2200 Biaya Penyambungan (RP.) 300 300 300 300 300

Uang Jaminan Langganan (Rp.) 110 110 110 110 110

14 Biaya Satuan Pemasangan Telepon Tarif Pasang Sambungan

Baru (Rp.) 250.000 250.000 250.000 250.000 250.000

91

Skenario Cash flow No.

Variabel Pengembangan

Perumahan A B C D E

Instalasi Kabel Rumah (Rp.) 105.000 105.000 105.000 105.000 105.000

15 Pinjaman 50% 50% 50% 50% 50% 16 Profit 30% 30% 30% 30% 30%

Keterangan :

Skenario A = Skenario untuk Perumahan di DKI Jakarta

Skenario B = Skenario untuk Perumahan di Bogor

Skenario C = Skenario untuk Perumahan di Depok

Skenario D = Skenario untuk Perumahan di Tangerang

Skenario E = Skenario untuk Perumahan di Bekasi

IV.2.3.2 Penentuan Fungsi Distribusi Probabilitas Variabel Ketidakpastian

Berdasarkan hasil survei terhadap 5 (lima) perumahan di wilayah Jabodetabek, terdapat

3 (tiga) variabel ketidakpastian yang mempengaruhi kelayakan finansial pengembangan

perumahan yaitu inflasi, suku bunga dan tingkat penjualan.

Penentuan fungsi distribusi probabilitas dalam penelitian ini dimaksudkan untuk

mendefinisikan variabel sebagai ketidakpastian. Fungsi distribusi probabilitas dari

variabel ketidakpastian dapat ditentukan dengan 2 cara yaitu secara empiris dan

subjektif. Pada penelitian ini penentuan fungsi distribusi probabilitas dari variabel

ketidakpastian yang mempunyai data historis akan dianalisis menggunakan perangkat

lunak @Risk, sedangkan untuk fungsi distribusi probabilitas dari variabel

ketidakpastiam yang tidak mempunyai data historis akan ditentukan secara subjektif.

Berdasarkan adanya ketersediaan data dan persyaratan jumlah data @Risk yaitu lima

data, maka 2 (dua) variabel ketidakpastian investasi pengembangan perumahan akan

dianalisis lebih lanjut dengan menggunakan perangkat lunak @Risk, dua variabel

tersebut yaitu inflasi dan suku bunga.

92

Untuk menentukan fungsi distribusi probabilitas 2 (dua) variabel ketidakpastian diatas

digunakan fit distribusi pada perangkat lunak @Risk yang didasarkan pada metode uji

kecocokan Chi – Square (Chi-Sq), Kolmogorof – Smirnov (K-S) dan Anderson –

Darling (A-D). Hasil dari uji ini akan memberikan fungsi distribusi probabilitas yang

tepat beserta nilai dari parameter-parameternya. Pada penelitian ini metode uji

kecocokan yang digunakan adalah metode Kolmogorof – Smirnov (K-S). Metode ini

digunakan berdasarkan pertimbangan bahwa metode ini cenderung dapat lebih mudah

dipresentasikan karena kesederhanaannya. Fit distribusi dari 2 (dua) variabel

ketidakpastian tersebut dapat dilihat pada Gambar IV.13 dan Gambar IV.14 berikut

ini.

Gambar IV.13 Grafik Fit Distribusi PDF dan CDF Inflasi di Indonesia

(Bank Indonesia Januari 2002 – Desember 2007)

Lognorm(0.042342, 0.033293) Shift=+0.040988

0

5

10

15

20

25

30

35

0.04

0.06

0.08

0.10

0.12

0.14

0.16

0.18

0.20

>5.0%90.0%0.0516 0.1452

Lognorm(0.042342, 0.033293) Shift=+0.040988

0.0

0.2

0.4

0.6

0.8

1.0

0.04

0.06

0.08

0.10

0.12

0.14

0.16

0.18

0.20

>5.0%90.0%0.0516 0.1452

93

Gambar IV.14 Grafik Fit Distribusi PDF dan CDF Suku Bunga di Indonesia

(Bank Indonesia Januari 2002 – Desember 2007)

Fungsi distribusi probabilitas dari variabel ketidakpastian tersebut ditunjukkan pada

Tabel IV.8 berikut ini.

Tabel IV.8 Fungsi Distribusi Probabilitas Variabel Ketidakpastian

Variabel Ketidakpastian

Investasi Pengembangan

Perumahan

Fungsi Distribusi

ProbabilitasParameter Sumber Data

Inflasi Lognormal (Empiris)

μ = 0.032618 σ = 0.021517 Shift = + 0.040807

Bank Indonesia Periode Jan 2003 – Des 2007

Suku Bunga Lognormal (Empiris)

μ = 0.028516 σ = 0.063769 Shift = + 0.072515

Bank Indonesia Periode Jan 2003 – Des 2007

Tingkat Penjualan Uniform (Subjectif)

Min = 60% Max = 100%

Pengembang Perumahan di wilayah Jabodetabek

Lognorm(0.038931, 0.075939) Shift=+0.071780

0

5

10

15

20

25

30

35

40

45

0.06

0.08

0.10

0.12

0.14

0.16

0.18

>5.0% 90.0%0.0740 0.2112

Lognorm(0.038931, 0.075939) Shift=+0.071780

0.0

0.2

0.4

0.6

0.8

1.0

0.06

0.08

0.10

0.12

0.14

0.16

0.18

>5.0% 90.0%0.0740 0.2112

94

IV.2.3.3 Penentuan Discount Rate

Berdasarkan studi literatur, maka ditetapkan untuk mengunakan risk-free rate yang

diperoleh berdasarkan tingkat suku bunga obligasi pemerintah Bank Indonesia seri

VR0031 yang jatuh tempo pada tahun 2020 yaitu sebesar 8,15%.

IV.2.3.4 Penentuan Jumlah Iterasi

Penentuan jumlah iterasi dilakukan dengan menjalankan lima kali (5x) simulasi awal

untuk setiap jumlah iterasi, yaitu 500#, 1000#, 5000#, 10000#. Selanjutnya hasil yang

diperoleh dari simulasi akan dibandingkan secara grafis. Jumlah iterasi ditentukan

dengan memilih jumlah iterasi yang menunjukkan hasil berupa kurva diagram PDF dari

kelima simulasi yang lebih konsisten. Hasil simulasi awal untuk menentukan jumlah

iterasi ini berdasarkan kriteria kelayakan NPV, seperti yang ditunjukkan pada Gambar

IV.15 di bawah ini.

95

Gambar IV.15 Perbandingan Konsistensi Kurva CDF untuk Keempat Skenario

Iterasi

Gambar di atas menunjukkan bahwa kurva yang dihasilkan oleh jumlah iterasi 10.000

cenderung lebih konsisten untuk kelima simulasi dibandingkan dengan jumlah iterasi

yang lain.Dengan demikian maka ditetapkan jumlah iterasi dalam simulasi lanjutan

adalah sebanyak 10.000 iterasi. Dalam penerapannya, seluruh model cash flow yang ada

disimulasikan secara bersamaan. Hal ini bertujuan agar hasil simulasi dalam bentuk

grafik yang diperoleh dapat dibandingkan secara langsung.

Distribution for NPV 1000#

Val

ues

in 1

0^ -

12

Values in 10 1̂2

0.000

0.200

0.400

0.600

0.800

1.000

1.200

-2 -0.875 0.25 1.375 2.5

Distribution for NPV 10000#

Valu

es in

10^

-12

Values in 10 1̂2

0.000

0.200

0.400

0.600

0.800

1.000

1.200

-2.5 -1.125 0.25 1.625 3

Distribution for NPV 500#

Val

ues

in 1

0^ -

12

Values in 10 1̂2

0.000

0.200

0.400

0.600

0.800

1.000

1.200

-1.5 -0.5 0.5 1.5 2.5

Distribution for NPV 5000#

Val

ues

in 1

0^ -

12

Values in 10 1̂2

0.000

0.200

0.400

0.600

0.800

1.000

1.200

-2.5 -1.25 0 1.25 2.5