bab iv analisis data iv.1. studi kasus - digilib.itb.ac.id · pengadaan barang dan jasa pada proyek...

34

BAB IV Analisis Data

IV.1. Studi Kasus

Studi kasus penelitian ini dilakukan pada proyek pengembangan perumahan kelas

menengah di wilayah Bandung. Pemilihan perumahan kelas menengah didasarkan

pada pertimbangan banyaknya ketersediaan proyek serta kompleksitas pelaku

yang terlibat dalam kegiatan pengembangan perumahan, sehingga pelaku dan pola

rantai pasok yang terjadi juga bervariasi.

Berdasarkan Keputusan Menteri Permukiman dan Prasarana Wilayah No.

458/KPTS/M/2001 tentang Pengadaan Perumahan dan Permukiman, rumah

sederhana ditetapkan dengan batasan luas maksimal bangunan adalah 36 m2 dan

luas maksimal kavling siap bangun adalah 72 m2. Berdasarkan ketentuan diatas,

maka perumahan kelas menengah yang dimaksud dalam penelitian ini adalah

rumah dengan luas bangunan > 36 m2 dan luas kavling siap bangun > 72 m2.

Perumahan kelas menengah yang ditinjau juga dibatasi pada harga jual rumah

yang berkisar antara Rp. 200 juta – Rp. 700 juta.

Studi kasus untuk penelitian ini terdiri dari dua tahap. Tahap pertama adalah

mengidentifikasi pola rantai pasok yang terjadi pada kegiatan pengembangan

perumahan kelas menengah. Sedangkan studi kasus tahap kedua adalah

mengidentifikasi risiko bagi kontraktor yang terjadi dalam rantai pasok

pengembangan perumahan yang berdampak pada menurunnya keuntungan

kontraktor perumahan yang ditinjau.

Pengembang yang dipilih dalam studi kasus ini adalah pihak yang

mengembangkan tanah beserta unit-unit rumah diatas lahan secara horizontal.

Sedangkan kontraktor yang dipilih dalam studi kasus ini terdiri dari dua

kelompok, yaitu kontraktor yang melaksanakan konstruksi prasarana perumahan

serta kontraktor yang melaksanakan konstruksi unit-unit rumah.

35

Identifikasi pola rantai pasok pengembangan perumahan dilakukan melalui survei

kepada pengembang dan kontraktor perumahan pada proyek pengembangan

perumahan kelas menengah di wilayah Bandung. Survei dilakukan menggunakan

kuisioner yang disampaikan kepada responden dari pihak pengembang dan

kontraktor. Responden yang dipilih adalah pihak yang berkompeten dalam

pengadaan barang dan jasa pada proyek pengembangan perumahan yang ditinjau,

yang terdiri dari general manager, kepala produksi, project manager atau site

manager.

Identifikasi risiko bagi kontraktor perumahan dilakukan melalui survei kepada

kontraktor yang melaksanakan konstruksi prasarana perumahan serta kontraktor

yang melaksanakan konstruksi unit-unit rumah pada setiap proyek yang ditinjau.

Survei dilakukan menggunakan kuisioner yang disampaikan kepada responden

dari pihak kontraktor. Responden yang dipilih adalah pihak yang berkompeten

dalam pengadaan barang dan jasa untuk pelaksanaan pekerjaan konstruksi dari

setiap proyek pengembangan perumahan yang ditinjau, yang terdiri dari project

manager atau supervisor.

Proyek pengembangan perumahan yang ditinjau sebagai studi kasus dalam

penelitian ini dapat dilihat pada tabel berikut ini:

Tabel IV.1. Studi Kasus Perumahan Kelas Menengah

No Nama Proyek

Lokasi Perumahan Pengembang Pengalaman

Pengembang Luas

Lahan 1 Pinus

Regency (P1) Jln. Soekarno Hatta Bandung

PT. Anggrekindah Surya Lestari

10 Tahun 15 Ha

2 Bandung City View (P2)

Jln. Pasir Impun Bandung

PT. Global Persada Nusantara

2 Tahun 5.1 Ha

3 Casa de Esta (P3)

Jln. Cibodas Raya Bandung

Casa de Esta 10 Tahun 4.787 m2

4 Griya Caraka (P4)

Jln. Cingised Bandung

PT. Koprima Sandy Sejahtera

16 Tahun 12 Ha

5 De La Rose Residence (P5)

Jln. Cisaranten Kulon-Bandung

PT. Hayuk Bangun Sarana

10 Tahun 1.2 Ha

36

IV.2. Model Penelitian

Studi kasus pada penelitian ini dilakukan berdasarkan model penelitian yang telah

ditetapkan. Model penelitian ini terdiri dari model identifikasi pola rantai pasok

pengembangan perumahan serta model identifikasi risiko kontraktor dalam rantai

pasok pengembangan perumahan.

Identifikasi pola rantai pasok pengembangan perumahan pada studi kasus untuk

penelitian ini menggunakan model hipotesis seperti dijelaskan pada

Gambar IV.1. Model hipotesis pola rantai pasok pengembangan perumahan

dalam penelitian ini menunjukkan hubungan pasokan secara hirarkis, mulai

pemasok paling awal yaitu pemasok barang dan jasa bagi kontraktor, kontraktor,

pengembang, hingga pemilik rumah. Dalam model ini, pelaku paling akhir dari

rantai pasok pengembangan perumahan adalah pemilik rumah, karena produk dari

kegiatan pengembangan perumahan pada akhirnya diserahkan kepada pemilik

rumah. Model hipotesis ini disusun berdasarkan konsep rantai pasok yang

terfokus pada pengaturan aliran barang dan jasa antar pelaku yang terlibat dalam

kegiatan pengembangan perumahan.

Identifikasi risiko kontraktor perumahan dalam rantai pasok pengembangan

perumahan yang terjadi pada pelaksanaan konstruksi perumahan dalam studi

kasus untuk penelitian ini dilakukan berdasarkan model penelitian seperti terlihat

pada Gambar IV.2.

Sebagai pelaksana konstruksi perumahan, risiko kontraktor dalam rantai pasok

pengembangan perumahan terjadi pada pelaksanaan konstruksi perumahan. Risiko

bagi kontraktor disebabkan oleh kegiatan yang terjadi dalam rantai pasok dan

disebabkan oleh hubungan antara kontraktor dengan pelaku rantai pasok yang

menjadi pemasoknya. Penyebab-penyebab risiko tersebut dapat mengakibatkan

terjadinya risiko biaya, risiko waktu, serta risiko mutu bagi kontraktor, dimana

terjadinya risiko-risiko tersebut akan memberikan dampak terhadap menurunnya

keuntungan kontraktor.

37

Gambar IV.1 Model Hipotesis Pola Rantai Pasok Pengembangan Perumahan

38

Gambar IV.2 Model Identifikasi Risiko Kontraktor

IV.3. Pengumpulan Data

Pengumpulan data pada penelitian ini dilakukan menggunakan kuisioner.

Kuisioner disampaikan kepada responden untuk mengidentifikasi pasokan barang

dan jasa yang terjadi pada kegiatan pengembangan perumahan pada setiap proyek

pengembangan perumahan yang ditinjau. Daftar pertanyaan kuisioner ini dapat

dilihat pada Lampiran A. Kuisioner juga disampaikan kepada responden untuk

mengidentifikasi penyebab risiko yang terjadi dalam rantai pasok konstruksi

perumahan yang berpotensi menyebabkan terjadinya risiko yang akan berdampak

pada menurunnya keuntungan kontraktor. Daftar pertanyaan kuisioner ini dapat

dilihat pada Lampiran B.

Perwakilan pengembang yang menjadi responden pada pengumpulan data dalam

penelitian ini dapat dilihat pada tabel berikut ini:

Tabel IV.2. Responden Dari Perwakilan Pengembang Perumahan Responden

P1 Kepala Produksi

P2 General Manager

P3 General Manager

P4 Project Manager

P5 Site Manager

39

Sedangkan perwakilan kontraktor yang menjadi responden pada pengumpulan

data dalam penelitian ini dapat dilihat pada tabel berikut ini:

Tabel IV.3. Responden Dari Perwakilan Kontraktor Perumahan Kontraktor Pekerjaan Responden Badan Usaha

K1 Unit Rumah Project Manager Orang Perseorangan

K2 Unit Rumah Supervisor Orang Perseorangan

K3 Jalan Project Manager Orang Perseorangan P1

K4 Sal. Drainase Supervisor Orang Perseorangan

K5 Unit Rumah Project Manager CV


K7 Jalan Project Manager CV

K8 Sal. Drainase Supervisor CV

P2

K9 Utilitas Air Bersih Project Manager CV

P3 K10 Jalan Project Manager CV


K12 Jalan Project Manager CV P4

K13 Sal. Drainase Project Manager CV

K14 Jalan Project Manager Orang Perseorangan

K15 Sal. Drainase Project Manager Orang Perseorangan P5

K16 Unit Rumah Project Manager Orang Perseorangan

IV.4. Pasokan Barang dan Jasa Pada Kegiatan Pengembangan Perumahan

IV.4.1. Perumahan P1

Kegiatan pengembangan perumahan pada proyek ini terdiri dari pekerjaan

prasarana, pekerjaan sarana, serta pekerjaan pengembangan unit-unit rumah.

Pekerjaan prasarana perumahan terdiri dari pekerjaan pagar tembok disekeliling

kawasan perumahan, pekerjaan jalan, pekerjaan saluran drainase, pekerjaan

jembatan, pekerjaan utilitas air bersih, serta pekerjaan utilitas listrik. Sedangkan

pekerjaan sarana perumahan meliputi pekerjaan pembangunan mesjid dan sarana

olah raga.

Pekerjaan pematangan tanah dan pekerjaan pagar tembok disekeliling kawasan

diatas lahan seluas 15 Ha telah selesai dilakukan. Pekerjaan yang masih dilakukan

pada proyek perumahan ini meliputi pekerjaan jalan, pekerjaan saluran drainase,

40

serta pekerjaan pengembangan unit-unit rumah. Pekerjaan jalan menggunakan

paving block untuk bagian depan kawasan perumahan dan menggunakan aspal

hotmix untuk jalan lingkungan perumahan. Pekerjaan pembentukan jalan

dilakukan bersamaan dengan pekerjaan pembentukan saluran drainase. Saluran

drainase pada perumahan ini menggunakan sistem saluran tertutup.

Pekerjaan utilitas perumahan saat ini telah selesai dilaksanakan. Utilitas air bersih

perumahan menggunakan sumur artesis dengan kedalaman sumur 150 meter

sampai dengan 200 meter. Sedangkan utilitas listrik meliputi utilitas listrik

perumahan seperti gardu induk listrik dan penerangan jalan umum.

Pengembangan unit-unit rumah terdiri dari berbagai cluster dengan berbagai tipe

rumah. Masing-masing tipe rumah memiliki luas lahan dan luas bangunan yang

bervariasi. Konstruksi rumah secara umum adalah konstruksi beton bertulang.

Untuk pekerjaan pondasi, digunakan pondasi pelat beton. Untuk konstruksi

rumah-rumah bertingkat dan bangunan ruko, digunakan pondasi tiang pancang.

Dinding rumah menggunakan bata merah. Kusen pintu dan jendela terbuat dari

kayu kamper. Lantai rumah, lantai kamar mandi, serta dinding kamar mandi

menggunakan keramik. Rangka atap rumah terbuat dari kayu borneo, sedangkan

penutup atap menggunakan genteng beton. Plafon disetiap rumah menggunakan

gypsum board dan list gypsum. Material sanitair menggunakan material kelas satu.

Untuk finishing rumah digunakan cat khusus untuk eksterior dan interior, yaitu cat

weathershield dan cat emulsion.

Pada proyek ini, pengembang mengadakan metode kontrak terpisah dengan

beberapa kontraktor untuk melaksanakan setiap paket pekerjaan pengembangan

perumahan. Lingkup pekerjaan pengembangan perumahan pada proyek ini dapat

dilihat pada Gambar IV.3.

41

Gambar IV.3 Pekerjaan Pengembangan Perumahan P1

Pasokan Barang dan Jasa ke Pengembang

Pada proyek ini, sebagian besar pekerjaan pengembangan perumahan diserahkan

oleh pengembang kepada kontraktor. Kontrak kerjasama antara pengembang

dengan setiap kontraktor diatur melalui Surat Perintah Kerja. Pihak pengembang

mengeluarkan Surat Perintah Kerja kepada masing-masing kontraktor untuk

melaksanakan setiap paket pekerjaan.

Karena sebagian besar pekerjaan diserahkan kepada kontraktor, maka pihak

pengembang hanya bertindak sebagai supervisor yang mengawasi pelaksanaan

pekerjaan konstruksi. Pengembang hanya melaksanakan pekerjaan estate, yaitu

pekerjaan-pekerjaan perbaikan atau koreksi yang bersifat minor dengan nilai

pekerjaan dibawah satu juta rupiah. Untuk pekerjaan perbaikan yang bernilai

diatas satu juta rupiah, pelaksanaannya diserahkan kepada kontraktor. Selain

melaksanakan pekerjaan estate, pengembang juga melaksanakan konstruksi

jembatan. Untuk pelaksanaan konstruksi jembatan, material dipasok langsung dari

pemasok material kepada pengembang, sedangkan tenaga kerja beserta peralatan

kerjanya dipasok oleh mandor. Struktur pondasi jembatan menggunakan pondasi

tiang pancang. Untuk instalasi tiang pancang, material, peralatan, dan tenaga kerja

instalasi dipasok oleh pemasok tiang pancang.

Pada proyek perumahan ini, pengembang juga melakukan hubungan kontrak

langsung dengan beberapa pemasok material dalam bentuk Purchase Order.

Pemasok material yang mengadakan hubungan kontrak langsung dengan

pengembang terdiri dari pemasok paving block, material alam seperti pasir dan

42

split, besi, serta tiang pancang untuk pondasi rumah-rumah bertingkat, ruko, dan

jembatan.

Pasokan Barang dan Jasa ke Kontraktor

Pada proyek ini, kontraktor yang ditinjau hanya terdiri dari kontraktor yang

melaksanakan pekerjaan jalan, saluran drainase, dan pengembangan unit-unit

rumah. Pemilihan kontraktor ini didasarkan pada pertimbangan ketersediaan data,

dimana kontraktor yang ditinjau tersebut masih melaksanakan pekerjaan dan

masih memiliki hubungan kerjasama dengan pengembang.

Pekerjaan jalan pada proyek perumahan ini meliputi pekerjaan jalan dari paving

block dan pekerjaan jalan dari aspal hotmix. Untuk pekerjaan jalan menggunakan

paving block, material disediakan oleh pemasok langsung ke pengembang.

Pemasangan paving block dilakukan oleh pemasok menggunakan alat dan tenaga

kerja dari pemasok paving block itu sendiri. Pemasok paving block memiliki

hubungan kontrak langsung dengan pengembang melalui mekanisme Purchase

Order, sehingga pemasok hanya melakukan hubungan koordinasi dengan

kontraktor jalan dalam pemasangan materialnya. Untuk pekerjaan jalan

menggunakan aspal hotmix, material disediakan oleh pemasok material langsung

ke kontraktor. Pemasangan aspal hotmix dilakukan menggunakan peralatan berat

beserta operatornya yang disewa oleh kontraktor jalan dari pemasok peralatan-

peralatan berat. Sedangkan tenaga kerja beserta peralatan kerjanya dipasok

langsung oleh mandor kepada kontraktor. Kontraktor jalan merupakan usaha

orang perseorangan. Kontraktor melaksanakan pekerjaan berdasarkan Surat

Perintah Kerja dari pengembang. Pembelian aspal hotmix dilakukan oleh

kontraktor berdasarkan sistem Purchase Order. Pembayaran material dilakukan

berdasarkan tanggal jatuh tempo.

Saluran drainase pada proyek perumahan ini merupakan saluran drainase tertutup.

Pekerjaan saluran drainase dikerjakan bersamaan dengan pekerjaan jalan. Material

yang dibutuhkan untuk pelaksanaan pekerjaan saluran drainase ini meliputi

gorong-gorong, semen, besi dan material-material alam. Gorong-gorong, semen

43

serta sebagian material alam seperti batu dipasok langsung oleh pemasok material

kepada kontraktor drainase dengan mekanisme Purchase Order. Pembayaran dari

kontraktor dilakukan berdasarkan tanggal jatuh tempo. Terdapat material seperti

pasir, split, dan besi yang disediakan oleh pengembang. Untuk pekerjaan yang

membutuhkan peralatan berat, kontraktor dipasok oleh pemasok peralatan berat

beserta operatornya melalui sistem sewa. Tenaga kerja beserta peralatan kerjanya

dipasok oleh mandor. Kontraktor drainase pada perumahan ini merupakan usaha

orang perseorangan.

Pada pekerjaan pengembangan unit-unit rumah, kontraktor mengadakan

pembelian material langsung dari pemasok material untuk pekerjaan pondasi,

dinding, kusen, pintu, jendela, plafon, atap, pekerjaan sanitair, serta pekerjaan

finishing. Pembelian material oleh kontraktor dilakukan dengan mekanisme

Purchase Order. Pembayaran kepada pemasok dilakukan berdasarkan tanggal

jatuh tempo. Untuk pelaksanaan pekerjaan pengembangan unit-unit rumah,

terdapat material alam dan tiang pancang yang diadakan langsung oleh

pengembang. Pemasok material tersebut hanya melakukan hubungan koordinasi

dengan kontraktor rumah untuk instalasi materialnya. Pelaksanaan pekerjaan

pembangunan unit-unit rumah dilakukan oleh tenaga kerja yang dipasok oleh

mandor. Kontraktor rumah pada proyek ini merupakan usaha orang perseorangan.

Berdasarkan deskripsi diatas, pasokan barang dan jasa yang terjadi pada proyek

perumahan ini dapat dilihat pada Gambar IV.4.

44

Gambar IV.4. Pasokan Barang dan Jasa Pada Perumahan P1


Kegiatan pengembangan perumahan pada proyek ini terdiri dari prasarana,

pekerjaan sarana, serta pekerjaan pengembangan unit-unit rumah. Pengembang

pada perumahan ini masih melaksanakan pekerjaan prasarana perumahan serta

unit-unit rumah. Pekerjaan prasarana perumahan terdiri dari pekerjaan pagar

tembok disekeliling kawasan perumahan, pekerjaan jalan, pekerjaan saluran

drainase, pekerjaan dinding penahan tanah, pekerjaan jembatan, pekerjaan utilitas

air bersih, serta pekerjaan utilitas listrik.

45

Saat ini pengembang masih melakukan pekerjaan pematangan tanah diatas lahan

seluas 5.1Ha. Pada proyek ini terdapat beberapa pekerjaan prasarana perumahan

yang masih belum dilaksanakan, yaitu pekerjaan utilitas listrik serta pekerjaan

jembatan. Jaringan listrik direncanakan merupakan jaringan listrik bawah tanah.

Saat ini pengembang sedang melakukan tender untuk menentukan kontraktor yang

akan melaksanakan pekerjaan utilitas listrik perumahan. Sedangkan untuk

pekerjaan jembatan, saat ini pengembang sedang melakukan proses negosiasi

dengan kontraktor yang akan dikontrak untuk melaksanakan pekerjaan tersebut.

Pekerjaan prasarana yang sedang dilaksanakan saat ini terdiri dari pekerjaan jalan,

saluran drainase, serta pekerjaan utilitas air bersih. Pekerjaan jalan dan saluran

drainase perumahan saat ini masih dikerjakan oleh kontraktor. Rencana jalan

adalah menggunakan aspal hotmix, sedangkan rencana saluran drainase adalah

menggunakan sistem saluran tertutup. Saat ini perkerasan jalan baru mencapai

lapisan sub base. Sedangkan pekerjaan saluran drainase masih merupakan saluran

terbuka. Utilitas air bersih untuk perumahan ini menggunakan sumur artesis

dengan kedalaman 120 meter. Pekerjaan utilitas air bersih saat ini masih

dilaksanakan oleh kontraktor. Studi kasus pekerjaan prasarana pada proyek

perumahan ini meliputi pekerjaan jalan, saluran drainase, serta utilitas air bersih.

Pengembangan unit-unit rumah terdiri dari berbagai tipe rumah, dengan luas lahan

dan bangunan rumah yang bervariasi. Konstruksi rumah secara umum adalah

konstruksi beton bertulang. Untuk pekerjaan pondasi, digunakan pondasi batu kali

dan pondasi telapak. Dinding rumah menggunakan bata merah kelas satu. Kusen

pintu dan jendela terbuat dari kayu Kamper Samarinda. Lantai rumah, lantai

kamar mandi, serta dinding kamar mandi menggunakan keramik. Rangka atap

rumah terbuat dari kayu borneo super, sedangkan penutup atap menggunakan

genteng beton berwarna. Plafon disetiap rumah menggunakan gypsum board.



46




dilihat pada gambar dibawah ini:

Pekerjaan Pengembangan Perumahan

Pekerjaan Pengembangan Unit-Unit Rumah

Pekerjaan Prasarana PerumahanPekerjaan Sarana Perumahan

Utilitas Listrik

Utilitas Air BersihJalan Pagar

Tembok Saluran Drainase

Dinding Penahan Tanah Jembatan



Pada proyek ini, pengembang melaksanakan pekerjaan pematangan tanah,

pekerjaan pagar tembok disekeliling kawasan perumahan dan pekerjaan dinding

penahan tanah. Pekerjaan dinding penahan tanah dilakukan disepanjang pagar

tembok sekeliling kawasan, batas kavling, dan batas saluran drainase. Pekerjaan

tersebut dikerjakan sendiri oleh pengembang dengan alasan pengaturan likuiditas

cash flow, sehingga dapat dilakukan secara bertahap. Untuk pekerjaan-pekerjaan

yang tidak dikerjakan sendiri oleh pengembang, pelaksanaannya diserahkan

kepada kontraktor. Kontrak kerjasama antara pengembang dengan kontraktor

diatur melalui Surat Perintah Kerja.

Untuk pekerjaan-pekerjaan yang dilaksanakan sendiri oleh pengembang, material

dipasok langsung oleh pemasok material kepada pengembang dengan mekanisme

purchase Order. Peralatan berat beserta operatornya dipasok oleh pemasok

peralatan dengan mekanisme sewa per kubik pekerjaan. Peralatan berat tersebut

juga diadakan oleh pengembang untuk beberapa pekerjaan yang dilaksanakan oleh

kontraktor. Sedangkan tenaga kerja beserta peralatan kerjanya dipasok oleh

mandor.

47


Pada proyek ini, kontraktor yang ditinjau hanya terdiri dari kontraktor yang

melaksanakan pekerjaan jalan, pekerjaan saluran drainase, pekerjaan utilitas air

bersih, dan pekerjaan pengembangan unit-unit rumah. Keempat kontraktor

tersebut saat ini sedang melaksanakan pekerjaannya di lokasi proyek.

Pekerjaan jalan pada proyek ini masih pada tahap lapisan sub base. Material untuk

lapisan sub base dipasok oleh pemasok material langsung kepada kontraktor

melalui mekanisme Purchase Order. Pembayaran dari kontraktor dilakukan

berdasarkan tanggal jatuh tempo. Untuk pelaksanaan pekerjaan, peralatan-

peralatan berat dan operator peralatan diadakan oleh pengembang. Kontraktor

hanya melakukan hubungan koordinasi dengan pemasok dalam penggunaan

peralatan karena pemasok peralatan memiliki hubungan kontrak langsung dengan

pengembang. Tenaga kerja beserta peralatan kerja untuk pekerjaan ini dipasok

langsung oleh mandor kepada kontraktor jalan. Kontraktor jalan pada proyek ini

merupakan badan usaha yang memiliki badan hukum.

Pekerjaan saluran drainase pada proyek ini terdiri dari saluran terbuka dan saluran

tertutup. Pelaksanaan pekerjaan saluran drainase dilakukan bersamaan dengan

pekerjaan pembentukan kavling dan pekerjaan jalan. Material untuk pelaksanaan

pekerjaan saluran drainase dipasok oleh pemasok material langsung ke kontraktor

dengan mekanisme Purchase Order. Kontraktor melakukan pembayaran material

berdasarkan tanggal jatuh tempo. Tenaga kerja dan peralatan kerjanya dipasok

oleh mandor. Peralatan berat beserta operatornya yang diperlukan untuk

pelaksanaan pekerjaan saluran drainase diadakan oleh pengembang. Dengan

demikian, kontraktor hanya melakukan hubungan koordinasi dengan pemasok

peralatan berat karena pemasok peralatan memiliki hubungan kontrak langsung

dengan pengembang. Kontraktor ini merupakan badan usaha yang memiliki badan

hukum.

Utilitas air bersih pada perumahan ini menggunakan sumur artesis. Lingkup

pekerjaan utilitas air bersih meliputi pekerjaan sumur bor, pekerjaan sumur dalam

48

(deep well), pekerjaan reservoir, dan pekerjaan plumbing hingga terkoneksi ke

setiap unit rumah. Kontraktor utilitas air bersih hanya melakukan pekerjaan sumur

dalam (deep well), sedangkan pekerjaan sumur bor, pekerjaan reservoir, dan

pekerjaan plumbing diserahkan kepada subkontraktor. Material yang diperlukan

untuk pelaksanaan pekerjaan sumur dalam (deep well) dipasok langsung oleh

pemasok material dengan mekanisme Purchase Order. Pembayaran material

kepada pemasok dilakukan oleh kontraktor berdasarkan tanggal jatuh tempo.

Tenaga kerja beserta peralatan kerja untuk pekerjaan ini dipasok langsung oleh

mandor kepada kontraktor. Kontraktor utilitas air bersih pada proyek perumahan

ini merupakan badan usaha yang memiliki badan hukum.

Pada pekerjaan pengembangan unit-unit rumah, kontraktor dipasok langsung oleh

pemasok material dan pemasok tenaga kerja beserta peralatannya. Kontraktor

mengadakan pembelian material kepada pemasok untuk pekerjaan pondasi,

dinding, kusen, pintu, jendela, plafon, rangka atap, penutup atap, pekerjaan

sanitair, serta pekerjaan finishing. Pembelian material dari kontraktor kepada

pemasok material dilakukan dengan mekanisme Purchase Order. Material tersebut

dibayar oleh kontraktor kepada pemasok berdasarkan tanggal jatuh tempo. Pada

pekerjaan ini terdapat pemasok material yang menjadi subkontraktor untuk

pelaksanaan pekerjaan railing tangga besi, dimana material, tenaga kerja dan

peralatan kerja disediakan oleh pemasok tersebut. Kontraktor yang mengerjakan

pengembangan unit-unit rumah pada proyek ini merupakan badan usaha yang

memiliki badan hukum.



49

Kontraktor Jalan Pemasok Material

Pemasok Tenaga Kerja

Pemasok Peralatan

Hubungan Kontrak

Kontraktor Saluran Drainase

Pemasok Material


Pemasok Peralatan

Kontraktor Utilitas Air Bersih


Subkontraktor

Pemasok Material

Kontraktor Unit-Unit Rumah


Pemasok Railing Tangga Besi, Tenaga Kerja, dan

Peralatan Instalasi

Pemasok Material

Pemasok Material


Pemasok Peralatan

Keterangan:

Hubungan Pasokan Barang dan Jasa

PENGEMBANG PERUMAHAN P2

PEMILIK RUMAH

PEMILIK RUMAH

PEMILIK RUMAH

Gambar IV.6 Pasokan Barang dan Jasa Pada Perumahan P2

50




Pekerjaan prasarana terdiri dari pekerjaan pagar tembok disekeliling kawasan

perumahan, pekerjaan jalan, pekerjaan saluran drainase, pekerjaan jembatan,

pekerjaan utilitas air bersih, serta pekerjaan utilitas listrik.


diatas lahan seluas 4.787 m2 telah selesai dilakukan. Pekerjaan yang masih

dilaksanakan meliputi pekerjaan jalan, pekerjaan saluran drainase, serta pekerjaan

pengembangan unit-unit rumah. Pekerjaan jalan untuk jalan lingkungan

perumahan menggunakan aspal hotmix. Saluran drainase pada perumahan ini

merupakan sistem saluran tertutup. Pekerjaan utilitas perumahan yang meliputi

utilitas air bersih serta utilitas listrik telah selesai dilaksanakan. Utilitas air bersih

pada perumahan ini menggunakan sumur bor. Sedangkan utilitas listrik meliputi

pekerjaan penerangan jalan umum.


dan bangunan rumah bervariasi. Konstruksi rumah secara keseluruhan adalah

konstruksi beton bertulang. Untuk pekerjaan pondasi, digunakan pondasi beton

pelat setempat. Dinding rumah menggunakan bata merah. Kusen pintu dan jendela

terbuat dari kayu Jati Jawa Barat. Untuk lantai rumah serta dinding kamar mandi

digunakan keramik. Rangka atap rumah terbuat dari baja ringan, sedangkan

penutup atap menggunakan genteng beton tipe flat. Rangka plafon disetiap rumah

menggunakan kayu borneo super, sedangkan penutup plafon menggunakan

gypsum board. Material sanitair menggunakan material dengan kualitas kelas satu.



Lingkup pekerjaan pengembangan perumahan pada proyek ini dapat dilihat pada

Gambar IV.7.

51

Pekerjaan Pengembangan Perumahan

Pekerjaan PengembanganUnit-Unit Rumah

Pekerjaan Prasarana PerumahanPekerjaan Sarana Perumahan

Utilitas Air Bersih Jalan Jembatan Pagar

Tembok Utilitas Listrik

Saluran Drainase



Pada proyek ini, sebagian besar pekerjaan pengembangan perumahan dikerjakan

sendiri oleh pengembang. Pekerjaan yang diserahkan oleh pengembang kepada

kontraktor hanya meliputi pekerjaan-pekerjaan yang membutuhkan peralatan dan

keahlian khusus. Pekerjaan pengembangan perumahan pada proyek ini yang

diserahkan kepada kontraktor hanya terdiri dari pekerjaan jalan dan pekerjaan

rangka atap baja ringan. Kontrak kerjasama antara pengembang dengan kontraktor

diatur melalui Surat Perintah Kerja.

Untuk pelaksanaan pekerjaan, semua material yang diperlukan dipasok langsung

oleh pemasok material kepada pengembang dengan mekanisme Purchase Order.

Sedangkan tenaga kerja beserta peralatan kerjanya dipasok langsung oleh mandor.


Kontraktor yang mengadakan kontrak dengan pengembang pada perumahan ini

hanya terdiri dari kontraktor yang melaksanakan pekerjaan jalan dan pemasangan

rangka atap baja ringan disetiap unit rumah. Kontraktor yang ditinjau untuk studi

kasus pada proyek ini hanya kontraktor yang melaksanakan pekerjaan jalan.

Untuk pelaksanaan pekerjaan jalan, material dipasok langsung oleh pemasok

material kepada kontraktor dengan mekanisme Purchase Order. Pembayaran

material oleh kontraktor kepada pemasok dilakukan berdasarkan tanggal jatuh

tempo. Peralatan berat beserta operatornya dipasok langsung oleh pemasok

peralatan kepada kontraktor melalui sistem sewa. Sedangkan tenaga kerja beserta

peralatan kerjanya dipasok langsung oleh mandor kepada kontraktor. Kontraktor

52

jalan pada proyek perumahan ini merupakan badan usaha yang memiliki badan

hukum.

Rangka atap baja ringan digunakan pada setiap unit rumah. Material, tenaga kerja

serta peralatan instalasi diadakan sendiri oleh pemasok yang juga melakukan

pekerjaan instalasi rangka atap baja ringan.


perumahan ini dapat dilihat pada gambar di bawah ini:

Keterangan:


Kontraktor Jalan

Pemasok Material

Pemasok Peralatan


Pemasok Rangka Atap Baja Ringan, Tenaga Kerja dan

Peralatan Instalasi

Pemasok Material


PENGEMBANG PERUMAHAN P3 PEMILIK RUMAH

PEMILIK RUMAH

PEMILIK RUMAH

Hubungan Kontrak





Pekerjaan sarana perumahan terdiri dari mesjid, sarana pendidikan, serta sarana

olah raga. Sedangkan pekerjaan prasarana perumahan terdiri dari pekerjaan pagar

tembok disekeliling kawasan perumahan, pekerjaan jalan, pekerjaan saluran

drainase, pekerjaan utilitas air bersih, serta pekerjaan utilitas listrik.


diatas lahan seluas 12 Ha telah selesai dilakukan. Pekerjaan yang masih dilakukan

adalah pekerjaan jalan, pekerjaan saluran drainase, serta pekerjaan pengembangan

53

unit-unit rumah. Pekerjaan jalan untuk jalan lingkungan perumahan menggunakan

aspal hotmix. Saluran drainase pada perumahan ini menggunakan sistem saluran

tertutup. Pekerjaan utilitas perumahan saat ini telah selesai dilaksanakan. Utilitas

air bersih pada perumahan ini menggunakan sumur artesis dengan kedalaman

sumur 150 meter. Sedangkan utilitas listrik perumahan meliputi penerangan jalan

umum.


dan bangunan rumah yang bervariasi. Konstruksi rumah secara keseluruhan

adalah konstruksi beton bertulang. Untuk pekerjaan pondasi, digunakan pondasi

batu kali menerus. Dinding rumah menggunakan bata merah. Kusen pintu dan

jendela terbuat dari Kayu Sibolga. Lantai rumah, lantai kamar mandi, dan dinding

kamar mandi menggunakan keramik. Rangka atap rumah terbuat dari bahan Kayu

Kampar Medan, sedangkan penutup atap menggunakan genteng beton warna.

Rangka plafon menggunakan kayu borneo. Penutup plafon disetiap rumah terdiri

dari dua jenis. Untuk plafon yang miring dan untuk plafon kamar mandi,

digunakan tripleks. Sedangkan untuk plafon yang datar digunakan gypsum board

dan list gypsum. Material sanitair menggunakan material kelas satu. Untuk

finishing rumah digunakan cat khusus untuk eksterior dan interior, yaitu cat





dilihat pada gambar dibawah ini:


54


Pada proyek ini, pelaksanaan semua pekerjaan konstruksi diserahkan oleh pihak

pengembang kepada kontraktor. Kontrak kerjasama antara pengembang dengan

kontraktor diatur melalui Surat Perintah Kerja. Kontraktor pada perumahan ini

bertanggung jawab dalam pelaksanaan setiap paket pekerjaan.

Untuk pelaksanaan pekerjaan-pekerjaan diatas, pengembang menyerahkan

tanggung jawab untuk pengadaan semua barang dan jasa kepada kontraktor, yang

meliputi pengadaan material, peralatan, serta tenaga kerja. Pihak pengembang

menetapkan spesifikasi barang dan jasa yang harus dipenuhi oleh kontraktor.


Kontraktor yang akan ditinjau pada proyek ini terdiri dari kontraktor yang

melaksanakan pekerjaan jalan, saluran drainase, serta pengembangan unit-unit

rumah. Kontraktor jalan saat ini sedang melaksanakan pekerjaan pemasangan

aspal hotmix. Aspal hotmix diproduksi dilokasi. Kontraktor tidak membeli aspal

hotmix yang siap digunakan dengan alasan untuk menghindari terjadinya masalah

pada saat pengiriman hotmix ke lokasi karena jalan menuju lokasi perumahan

cukup sempit dan ramai. Untuk pelaksanaan pekerjaan, material yang diperlukan

seperti split dan aspal dipasok langsung oleh pemasok material kepada kontraktor.

Pembelian material oleh kontraktor kepada pemasok dilakukan dengan

mekanisme Purchase Order. Kontraktor melakukan pembayaran material kepada

pemasok berdasarkan tanggal jatuh tempo. Beberapa peralatan berat beserta

operatornya dipasok oleh pemasok peralatan kepada kontraktor jalan melalui

mekanisme sewa per hari. Sedangkan untuk tenaga kerja beserta peralatan

kerjanya dipasok oleh mandor. Kontraktor jalan pada proyek perumahan ini

merupakan badan usaha yang memiliki badan hukum.

Pelaksanaan pekerjaan drainase dilakukan melalui dua tahap. Tahap pertama

adalah pekerjaan saluran drainase terbuka yang pelaksanaannya bersamaan

dengan pekerjaan jalan. Setelah pelaksanaan konstruksi rumah selesai, selanjutnya

semua saluran drainase ditutup menggunakan pelat beton yang dapat dibuka dan

55

ditutup kembali, sehingga memudahkan konsumen perumahan dalam

pemeliharaan drainase. Untuk pelaksanaan pekerjaan drainase, semua material

yang diperlukan dipasok oleh pemasok material langsung kepada kontraktor

dengan mekanisme Purchase Order. Pembayaran material oleh kontraktor kepada

pemasok dilakukan berdasarkan tanggal jatuh tempo. Peralatan berat beserta

operatornya disewa oleh kontraktor dari pemasok peralatan. Sedangkan tenaga

kerja beserta peralatan kerjanya dipasok oleh mandor. Kontraktor drainase pada

proyek perumahan ini merupakan badan usaha yang memiliki badan hukum.

Untuk pelaksanaan pekerjaan rumah, semua material disediakan oleh pemasok

kepada kontraktor melalui mekanisme Purchase Order. Kontraktor mengadakan

pembelian material secara langsung kepada pemasok untuk pelaksanaan pekerjaan

pondasi, dinding, kusen, pintu, jendela, rangka atap, atap, plafon, pekerjaan

sanitair, serta pekerjaan finishing. Material tersebut dibayar kepada pemasok

berdasarkan tanggal jatuh tempo. Tenaga kerja beserta peralatan kerjanya untuk

pelaksanaan pekerjaan ini dipasok langsung oleh mandor kepada kontraktor.

Kontraktor rumah pada proyek perumahan ini merupakan badan usaha yang

memiliki badan hukum.


perumahan ini dapat digambarkan sebagai berikut:


56




Pekerjaan prasarana perumahan terdiri dari pekerjaan pagar tembok disekeliling

kawasan perumahan, pekerjaan jalan, pekerjaan saluran drainase, pekerjaan

utilitas air bersih, serta pekerjaan utilitas listrik.

Pekerjaan pematangan tanah dan pagar tembok disekeliling kawasan perumahan

dilahan seluas 1.2 Ha telah selesai dilakukan. Pelaksanaan pekerjaan jalan dan

saluran drainase sudah hampir selesai secara keseluruhan. Pekerjaan jalan untuk

jalan lingkungan perumahan menggunakan aspal hotmix. Pekerjaan pembentukan

jalan dilakukan bersamaan dengan pekerjaan pembentukan saluran drainase.

Saluran drainase pada perumahan ini menggunakan sistem saluran terbuka.

Pekerjaan utilitas perumahan saat ini telah selesai dilaksanakan. Utilitas air bersih

pada perumahan ini menggunakan sumur artesis dengan kedalaman sumur bor

rata-rata 60 meter disetiap unit rumah. Sedangkan utilitas listrik perumahan

meliputi penerangan jalan umum.


dan bangunan rumah bervariasi. Konstruksi rumah secara umum adalah

konstruksi beton bertulang. Untuk pekerjaan pondasi, digunakan pondasi batu kali

dan pelat setempat. Dinding rumah menggunakan bata merah. Kusen pintu dan

jendela terbuat dari kayu kamper atau kayu jati. Untuk lantai rumah digunakan

granit dan keramik. Lantai dan dinding kamar mandi menggunakan keramik.

Rangka atap rumah terbuat dari kayu borneo super, sedangkan penutup atap

menggunakan genteng beton flat. Plafon disetiap rumah menggunakan gypsum

board dan list gypsum. Material sanitair menggunakan material kelas satu. Untuk

finishing rumah digunakan cat khusus untuk eksterior dan interior, yaitu cat


57




dilihat dalam gambar berikut ini:



Pada proyek ini, pengembang hanya melakukan pekerjaan pagar tembok

disekeliling kawasan perumahan. Untuk pelaksanaan pekerjaan tersebut,

pengembang dipasok langsung oleh pemasok material dan pemasok tenaga kerja.

Pelaksanaan pekerjaan pengembangan perumahan lainnya diserahkan oleh

pengembang kepada kontraktor. Pengembang mengeluarkan Surat Perintah Kerja

kepada kontraktor untuk melaksanakan setiap paket pekerjaan.

Pada proyek ini, pengembang tidak melakukan pengadaan barang dan jasa untuk

kontraktor. Pengembang menyerahkan tanggung jawab untuk pengadaan semua

barang dan jasa kepada setiap kontraktor yang melaksanakan setiap paket

pekerjaan pengembangan perumahan.


Kontraktor yang ditinjau pada proyek perumahan ini meliputi kontraktor yang

melaksanakan pekerjaan jalan, saluran drainase, serta pengembangan unit-unit

rumah. Pekerjaan jalan pada perumahan ini menggunakan aspal hotmix. Aspal

hotmix yang akan digunakan diproduksi di lokasi proyek. Untuk pelaksanaan

pekerjaan, material yang diperlukan oleh kontraktor dipasok langsung oleh

pemasok kepada kontraktor. Material dibeli oleh kontraktor kepada pemasok

berdasarkan mekanisme Purchase Order. Pembayaran material tersebut dilakukan

58

berdasarkan tanggal jatuh tempo. Peralatan berat beserta operatornya dipasok

kepada kontraktor melalui mekanisme sewa. Sedangkan tenaga kerja beserta

peralatan kerjanya dipasok oleh mandor. Kontraktor jalan pada proyek perumahan

ini merupakan usaha orang perseorangan.

Pekerjaan saluran drainase dilakukan bersamaan dengan pekerjaan pembentukan

jalan. Saluran drainase pada perumahan ini menggunakan sistem saluran terbuka.

Material-material yang diperlukan untuk pelaksanaan pekerjaan saluran drainase

dipasok langsung oleh pemasok material kepada kontraktor. Pembelian material

oleh kontraktor kepada pemasok dilakukan berdasarkan mekanisme Purchase

Order. Pembayaran material berdasarkan tangal jatuh tempo. Peralatan berat yang

diperlukan beserta operatornya diadakan oleh kontraktor melalui mekanisme sewa

kepada pemasok peralatan. Tenaga kerja beserta peralatan kerjanya dipasok oleh

mandor. Kontraktor drainase pada proyek perumahan ini merupakan usaha orang

perseorangan.

Untuk pelaksanaan pekerjaan pengembangan unit-unit rumah, semua material

yang diperlukan dipasok langsung oleh pemasok material kepada kontraktor.

Kontraktor rumah mengadakan pembelian material untuk pekerjaan pondasi,

dinding, kusen, pintu, jendela, plafon, atap, pekerjaan sanitair, serta pekerjaan

finishing. Pembelian material dari kontraktor kepada pemasok dilakukan

berdasarkan sistem Purchase Order. Pembayaran material dilakukan berdasarkan

tanggal jatuh tempo. Tenaga kerja dan peralatan kerja untuk pelaksanaan

konstruksi rumah dipasok oleh mandor. Kontraktor rumah juga mengadakan

kontrak dengan subkontraktor untuk instalasi listrik disetiap unit-unit rumah.

Kontraktor ini merupakan usaha orang perseorangan.



59


Keterangan :

Kontraktor Jalan

Pemasok Material


Pemasok Peralatan

Kontraktor Saluran Drainase

Pemasok Material


Pemasok Peralatan

Kontraktor Unit-Unit Rumah

Pemasok Material

Subkontraktor


Pemasok Material


PENGEMBANG PERUMAHAN P5

PEMILIK RUMAH

PEMILIK RUMAH

PEMILIK RUMAH

Hubungan Kontrak


IV.5. Penyebab Risiko Kontraktor Dalam Rantai Pasok Pengembangan

Perumahan

Identifikasi penyebab risiko dilakukan terhadap kontraktor yang ditinjau pola

pengadaan barang dan jasanya. Penyebab risiko yang diidentifikasi merupakan

penyebab risiko yang mungkin terjadi pada pelaksanaan konstruksi perumahan

terkait dengan pengadaan barang dan jasa untuk kontraktor perumahan.

Berdasarkan hasil studi literatur risiko yang terkait dengan pasokan barang dan

60

jasa bagi kontraktor, diidentifikasi sebanyak 4 (empat) penyebab risiko mungkin

terjadi dalam rantai pasok pengembangan perumahan.

Penyebab-penyebab risiko yang telah diidentifikasi tersebut dapat mengakibatkan

terjadinya risiko biaya, risiko waktu, serta risiko mutu bagi kontraktor. Risiko

biaya adalah meningkatnya pengeluaran kontraktor sehingga melebihi anggaran

biaya yang telah ditetapkan. Risiko waktu adalah keterlambatan waktu

penyelesaian pekerjaan dari jadwal yang telah ditetapkan. Sedangkan risiko mutu

adalah ketidaksesuaian hasil pekerjaan dengan kriteria mutu yang telah

ditetapkan. Ketiga jenis risiko tersebut dapat berdampak pada terjadinya

penurunan keuntungan bagi kontraktor. Penyebab risiko yang diidentifikasi dalam

penelitian ini dapat dilihat pada tabel dibawah ini:

Tabel IV.4. Penyebab Risiko Kontraktor No Penyebab Risiko

R01 Keterlambatan pasokan material

R02 Material dari pemasok tidak sesuai spesifikasi dan kriteria mutu

yang ditetapkan oleh kontraktor

R03 Rendahnya kompetensi subkontraktor

R04 Terbatasnya jumlah tenaga kerja terampil

Identifikasi risiko bagi kontraktor dalam penelitian ini dilakukan terhadap

penyebab-penyebab risiko yang telah diidentifikasi pada tabel diatas. Identifikasi

terhadap penyebab risiko tersebut ditetapkan sejalan dengan penyebab-penyebab

risiko yang dikemukakan dalam berbagai literatur yang memberikan gambaran

mengenai risiko bagi kontraktor terkait dengan pengadaan barang dan jasa untuk

kontraktor pada pelaksanaan konstruksi. Identifikasi penyebab-penyebab risiko

diatas juga didasarkan pada pertimbangan bahwa rantai pasok pengembangan

perumahan yang telah diidentifikasi menunjukkan adanya hubungan antara

kontraktor dengan penyedia barang dan jasa yang menjadi pemasoknya, yang

terdiri dari pemasok material, pemasok tenaga kerja, serta subkontraktor.

61

Penyebab risiko bagi kontraktor yang diidentifikasi pada tahap ini hanya berkaitan

dengan pasokan material, pasokan tenaga kerja, serta subkontraktor. Penyebab

risiko yang berkaitan dengan pasokan material terdiri dari terjadinya

keterlambatan pasokan material untuk kontraktor yang disebabkan oleh

pemasoknya (R01) serta adanya ketidaksesuaian pasokan material dengan

spesifikasi atau kriteria mutu yang ditetapkan oleh kontraktor sehingga terjadi

permasalahan mutu material (R02). Penyebab risiko yang berkaitan dengan

subkontraktor terdiri dari rendahnya kompetensi subkontraktor (R03), baik dari

segi kemampuan teknologi, kemampuan kerja, serta kemampuan finansial.

Sedangkan penyebab risiko lainnya yang berkaitan dengan pasokan tenaga kerja

terdiri dari terbatasnya jumlah tenaga kerja terampil yang disediakan oleh mandor

kepada kontraktor (R04).

Identifikasi penyebab risiko yang berpotensi mengakibatkan terjadinya risiko bagi

kontraktor pada pengumpulan data tahap ini hanya dilakukan terhadap 4 (empat)

penyebab risiko seperti pada Tabel IV.4. Hal ini disebabkan oleh penyebab risiko

tersebut berkaitan langsung dengan kegiatan pasokan yang dilakukan oleh

pemasok barang dan jasa kepada kontraktor. Penyebab risiko tersebut dianggap

mewakili penyebab risiko yang berpotensi mengakibatkan terjadinya risiko bagi

kontraktor, dimana risiko kontraktor disebabkan oleh pemasok material, pemasok

tenaga kerja, serta pemasok peralatan termasuk subkontraktor.

Penyebab risiko diatas dinilai oleh responden yang merupakan perwakilan dari

setiap kontraktor yang ditinjau pola pasokan barang dan jasanya. Penilaian

penyebab risiko oleh responden hanya berupa penilaian apakah penyebab risiko

yang telah diidentifikasi tersebut berpotensi menyebabkan terjadinya risiko bagi

konraktor yang berdampak terhadap menurunnya keuntungan kontraktor

perumahan atau penyebab risiko tersebut tidak berpotensi menyebabkan

terjadinya risiko bagi kontraktor perumahan.

62

IV.5.1. Identifikasi Penyebab Risiko Kontraktor Perumahan P1

Identifikasi penyebab risiko kontraktor pada perumahan ini meliputi risiko bagi

kontraktor rumah, jalan, dan drainase. Jumlah kontraktor yang disurvei adalah

sebanyak empat kontraktor, terdiri dari Kontraktor K1 dan K2 yang melaksanakan

pekerjaan pengembangan unit-unit rumah, Kontraktor K3 yang melaksanakan

pekerjaan jalan, serta Kontraktor K4 yang melaksanakan pekerjaan saluran

drainase. Keempat kontraktor tersebut hanya merupakan usaha orang

perseorangan yang menjalin kerja sama dengan pengembang berdasarkan azas

kepercayaan dan rekanan.

Kontrak kerja antara kontraktor dengan pengembang diatur melalui mekanisme

Surat Perintah Kerja (SPK). Pembayaran dari pengembang kepada kontraktor

dilaksanakan per-termyn yang disesuaikan dengan kemajuan fisik dari pekerjaan

kontraktor. Pembayaran tersebut dibagi menjadi 3 (tiga) termyn, sesuai dengan

kesepakatan yang tercantum didalam SPK.

Untuk pelaksanaan pekerjaan, kontraktor harus memiliki kemampuan finansial

untuk pengadaan material, tenaga kerja, dan peralatan. Pengadaan material untuk

kontraktor dipasok oleh pemasok material yang sudah menjadi rekanan dari

masing-masing kontraktor tersebut. Selain berdasarkan pertimbangan rekanan,

pemilihan pemasok material untuk kontraktor juga ditentukan berdasarkan kriteria

harga terendah. Pada proyek ini, sebagian besar material diadakan oleh kontraktor.

Pengembang hanya melakukan pengadaan material-material yang bersifat

strategis, yaitu material yang penggunaannya berulang dan diperlukan dalam

jumlah yang besar, seperti pasir, split, dan besi. Pengadaan material oleh

kontraktor dilakukan melalui mekanisme Purchase Order (PO). Pembayaran dari

kontraktor kepada pemasok material dilakukan berdasarkan tanggal jatuh tempo,

yaitu antara dua minggu sampai dengan satu bulan setelah material dikirim ke

lokasi proyek.

Beberapa pekerjaan membutuhkan peralatan berat beserta operatornya yang

terampil mengoperasikan peralatan tersebut. Untuk pekerjaan tertentu yang

63

membutuhkan peralatan berat, kontraktor dipasok oleh pemasok peralatan melalui

sistem sewa per hari atau per kubik pekerjaan. Pemasok peralatan berat untuk

beberapa kontraktor pada perumahan ini sudah merupakan rekanan bagi pihak

kontraktor.

Pengadaan tenaga kerja beserta peralatan kerjanya dipasok oleh mandor yang juga

merupakan rekanan bagi kontraktor. Sebagian besar tenaga kerja yang disediakan

oleh mandor merupakan tenaga kerja yang sudah terbiasa bekerja dengan mandor

tersebut. Dengan demikian, tenaga kerja yang disediakan oleh mandor pada

umumnya sudah terbiasa menangani pekerjaan-pekerjaan yang ditawarkan oleh

kontraktor, sehingga merupakan tenaga kerja terampil dibidangnya. Untuk

menghindari terjadinya hal-hal yang tidak diinginkan akibat kecemburuan sosial,

pihak pengembang mengharuskan kontraktor untuk mempekerjakan masyarakat

setempat. Tenaga kerja yang berasal dari masyarakat sekitar lokasi proyek ini

pada umumnya tidak memiliki keterampilan atau keahlian khusus di bidang

konstruksi atau di bidang pekerjaan yang ditawarkan oleh kontraktor. Untuk itu,

kontraktor harus menetapkan alokasi pekerjaan untuk tenaga kerja ini agar sesuai

dengan kemampuan kerjanya. Pada umumnya, pekerjaan yang diserahkan kepada

tenaga kerja ini merupakan pekerjaan yang tidak membutuhkan keterampilan atau

keahlian tertentu. Pembayaran upah tenaga kerja dilakukan melalui mandor yang

dibayarkan setiap minggu.

Beberapa kontraktor pada proyek perumahan ini juga dipasok oleh pemasok

material yang juga melaksanakan pekerjaan instalasi dilokasi, seperti pemasok

paving block dan pemasok tiang pancang. Untuk pelaksanaan pekerjaan ini,

pemasok material juga menyediakan tenaga kerja beserta peralatan instalasinya.

Kontraktor tidak memiliki hubungan kontrak dengan pemasok tersebut karena

pemasok mengadakan hubungan kontrak langsung dengan pengembang. Dengan

demikian kontraktor hanya melakukan hubungan koordinasi dengan pemasok

dalam pemasangan atau instalasi materialnya.

64

Dari empat kontraktor yang ditinjau, tidak ditemukan adanya kontraktor yang

dipasok oleh penyedia barang dan jasa yang memiliki hubungan kontrak langsung

dengan kontraktor yang bertindak sebagai subkontraktor. Hal tersebut didasarkan

pada pertimbangan bahwa pekerjaan yang dilaksanakan oleh kontraktor pada

proyek perumahan ini merupakan pekerjaan yang telah terbiasa ditanganinya,

sehingga kontraktor memiliki kemampuan untuk mengerjakan sendiri semua

lingkup pekerjaan yang ditawarkan oleh pengembang.


kontraktor pada proyek perumahan ini adalah sebagai berikut:

Tabel IV.5. Identifikasi Penyebab Risiko Kontraktor Perumahan P1 R01 R02 R03 R04 Responden Ya Tidak Ya Tidak Ya Tidak Ya Tidak

K1 √ - √ - - √ √ - K2 √ - √ - - √ √ - K3 √ - √ - - √ √ - K4 √ - √ - - √ √ -



kontraktor rumah, jalan, drainase, dan utilitas air bersih. Jumlah kontraktor yang

disurvei adalah sebanyak lima kontraktor, terdiri dari Kontraktor K5 dan K6 yang

melaksanakan pekerjaan pengembangan unit-unit rumah, Kontraktor K7 yang

melaksanakan pekerjaan jalan, Kontraktor K8 yang melaksanakan pekerjaan

saluran drainase, serta Kontraktror K9 yang melaksanakan pekerjaan utilitas air

bersih. Kelima kontraktor tersebut merupakan badan usaha yang memiliki badan

hukum.

Kontak kerja antara kontraktor dengan pengembang diatur melalui mekanisme

Surat Perintah Kerja (SPK). Pembayaran dari pengembang kepada kontraktor


kontraktor. Pembayaran tersebut dibagi menjadi 2 (dua) termyn, sesuai dengan


65


untuk pengadaan material, tenaga kerja, dan peralatan. Pengadaan material oleh


masing-masing kontraktor tersebut. Pemilihan pemasok material untuk kontraktor

juga didasarkan pada kriteria harga terendah. Pada proyek ini, semua material

diadakan langsung oleh kontraktor melalui mekanisme Purchase Order (PO).

Pembayaran dari kontraktor kepada pemasok material dilakukan berdasarkan

tanggal jatuh tempo, yaitu 2 (dua) minggu sampai dengan 1 (satu) bulan setelah

material dikirim ke lokasi proyek.

Tenaga kerja beserta peralatan kerjanya dipasok oleh mandor yang juga

merupakan rekanan bagi kontraktor. Sebagian besar tenaga kerja yang disediakan

oleh mandor merupakan tenaga kerja yang sudah terbiasa bekerja dengan mandor

dan terbiasa menangani pekerjaan-pekerjaan yang dimaksud sehingga merupakan

tenaga kerja terampil dibidangnya. Pada proyek ini terdapat kebijakan

pengembang yang mengharuskan kontraktor untuk mempekerjakan masyarakat di

sekitar lokasi proyek. Hal ini dilakukan untuk menghindari terjadinya hal-hal yang

tidak diinginkan akibat kecemburuan sosial. Tenaga kerja yang berasal dari

masyarakat sekitar lokasi proyek pada umumnya tidak memiliki keterampilan atau

keahlian kerja dibidang konstruksi. Untuk menghindari terjadinya dampak negatif

bagi pekerjaan kontraktor, tenaga kerja tidak terampil ini pada umumnya

dialokasikan untuk melaksanakan pekerjaan-pekerjaan tertentu yang tidak

membutuhkan keterampilan atau keahlian khusus. Pembayaran tenaga kerja pada

proyek ini dilakukan melalui mandor dan dilaksanakan setiap minggu.

Untuk beberapa pekerjaan kontraktor yang membutuhkan peralatan berat,

pengembang menyediakan peralatan berat beserta operatornya. Kontraktor tidak

memiliki hubungan kontrak langsung dengan pemasok peralatan, tetapi hanya

melakukan hubungan koordinasi dalam pengunaan peralatan beserta operatornya.

Alasan pengadaan peralatan berat dilakukan oleh pengembang adalah karena

terdapat beberapa pekerjaan yang dilakukan oleh pengembang membutuhkan

berbagai peralatan berat yang juga dibutuhkan oleh kontraktor. Dengan demikian,

66

peralatan berat dianggap sebagai peralatan strategis, yang frekuensi

penggunaannya sering serta dibutuhkan oleh pengembang dan kontraktor untuk

pelaksanaan berbagai pekerjaan. Alasan lainnya adalah pemasok peralatan

merupakan rekanan bagi pengembang, sehingga pengadaan peralatan beserta

operatornya lebih efisien jika dilakukan langsung oleh pengembang. Pengadaan

peralatan berat beserta operatornya dilakukan oleh pemasok peralatan kepada

pengembang melalui mekanisme sewa per meter kubik pekerjaan.

Pada proyek ini terdapat beberapa kontraktor yang mengadakan hubungan kontrak

langsung dengan penyedia barang dan jasa yang menjadi subkontraktornya.

Terdapat subkontraktor spesialis yang menyediakan material, tenaga kerja,

peralatan, serta jasa instalasi materialnya. Selain itu terdapat juga subkontraktor

yang menyediakan barang dan jasa untuk melaksanakan beberapa bagian dari

pekerjaan kontraktor. Adanya subkontraktor ini dianggap perlu oleh kontraktor,

karena pekerjaan yang diserahkan kepada subkontraktor membutuhkan

kemampuan tertentu yang berada diluar kompetensi kontraktor.




K5 √ - √ - √ - √ - K6 √ - √ - √ - √ - K7 √ - √ - - √ √ - K8 √ - √ - - √ √ - K9 √ - √ - √ - √ -


Identifikasi penyebab risiko kontraktor pada perumahan ini hanya meliputi risiko

bagi kontraktor jalan. Jumlah kontraktor yang di survei adalah sebanyak satu

kontraktor, yaitu Kontraktor K10 yang melaksanakan pekerjaan jalan. Kontraktor

tersebut merupakan badan usaha yang berbadan hukum. Kontrak kerja antara

kontraktor dengan pihak pengembang diatur melalui Surat Perintah Kerja (SPK).

67




kontraktor tersebut dengan mekanisme Purchase Order (PO). Pemilihan pemasok

material oleh kontraktor juga didasarkan pada pertimbangan harga terendah.

Pembayaran dari kontraktor kepada pemasok material dilakukan berdasarkan

tanggal jatuh tempo, yaitu dua minggu setelah material dikirim ke lokasi proyek.

Untuk pelaksanaan pekerjaan jalan, diperlukan peralatan-peralatan berat.

Pengadaan peralatan berat beserta operatornya dilakukan oleh pemasok peralatan

kepada kontraktor dengan sistem sewa harian. Pemasok peralatan berat tersebut

merupakan rekanan bagi kontraktor.


merupakan rekanan bagi kontraktor. Tenaga kerja yang dipasok oleh mandor

merupakan tenaga kerja yang terampil dibidang pekerjaannya karena telah

terbiasa bekerja dengan mandor untuk pekerjaan yang sama. Pada proyek ini,

pengembang tidak mengharuskan kontraktor untuk mempekerjakan masyarakat

setempat. Dengan demikian tidak terjadi keberagaman keterampilan kerja yang

cukup signifikan dari tenaga kerja. Upah tenaga kerja pada proyek ini dibayar oleh

kontraktor melalui mandor yang pelaksanaannya dilakukan setiap minggu.

Kontraktor pada proyek ini tidak memiliki hubungan dengan pemasok material

atau peralatan yang melakukan hubungan kontrak langsung dengan pengembang.

Hal tersebut dikarenakan kebijakan pengadaan barang dan jasa bagi kontraktor

pada proyek ini diserahkan sepenuhnya kepada kontraktor. Pengembang tidak

memiliki intervensi dalam pengadaan barang dan jasa untuk kontraktor. Pihak

pengembang hanya menetapkan spesifikasi teknis yang harus dipenuhi oleh

kontraktor. Kontraktor yang ditinjau pada proyek ini juga tidak memiliki

hubungan kontrak dengan penyedia barang dan jasa yang menjadi subkontraktor.

Hal tersebut dikarenakan kontraktor telah terbiasa melaksanakan seluruh lingkup

68

pekerjaan yang diserahkan oleh pengembang pada proyek ini, sehingga kontraktor

memiliki kemampuan untuk melaksanakan sendiri pekerjaan yang sama.




K10 √ - √ - - √ √ -



kontraktor rumah, jalan, dan drainase. Jumlah kontraktor yang disurvei adalah

sebanyak tiga kontraktor, terdiri dari Kontraktor K11 yang melaksanakan

pekerjaan pengembangan unit-unit rumah, Kontraktor K12 yang melaksanakan

pekerjaan jalan, serta Kontraktor K13 yang melaksanakan pekerjaan saluran

drainase. Ketiga kontraktor tersebut merupakan badan usaha yang memiliki badan

hukum.

Kontak kerja antara kontraktor dengan pihak pengembang diatur melalui Surat

Perintah Kerja (SPK). Pembayaran dari pengembang kepada kontraktor


kontraktor. Pembayaran tersebut dibagi menjadi 4 (empat) termyn, sesuai dengan





masing-masing kontraktor tersebut. Pemilihan pemasok material oleh masing-

masing kontraktor pada umumnya dilakukan berdasarkan pertimbangan harga

terendah. Pada proyek ini, semua material diadakan oleh kontraktor melalui

mekanisme Purchase Order (PO). Pembayaran material dari kontraktor kepada

69

pemasok dilakukan berdasarkan tanggal jatuh tempo, yaitu dua minggu sampai

dengan satu bulan setelah material dikirim ke lokasi proyek.


merupakan rekanan bagi kontraktor. Tenaga kerja yang disediakan oleh mandor

merupakan tenaga kerja yang telah terbiasa bekerja dengan mandor dan

melakukan pekerjaan dengan jenis yang sama. Tenaga kerja ini merupakan tenaga

kerja terampil dibidangnya. Pembayaran upah tenaga kerja dilakukan oleh

kontraktor melalui mandor yang dilaksanakan setiap minggu.

Pada proyek ini terdapat beberapa pekerjaan pengembangan perumahan yang

membutuhkan peralatan berat. Untuk pekerjaan-pekerjaan yang membutuhkan

peralatan berat beserta operatornya, kontraktor dipasok oleh pemasok peralatan

melalui sistem sewa per hari. Pemasok peralatan ini pada umumnya merupakan

rekanan bagi kontraktor.

Dari semua kontraktor yang ditinjau, tidak ditemui adanya hubungan antara

kontraktor dengan pemasok material atau peralatan yang memiliki hubungan

kontrak langsung dengan pengembang. Hal ini disebabkan kebijakan dari

pengembang dalam hal pengadaan barang dan jasa untuk kontraktor yang terpusat

pada kontraktor itu sendiri, sehingga pengembang tidak memiliki hubungan

kontrak langsung dengan pihak pemasok. Pengembang perumahan ini hanya

menetapkan spesifikasi teknis untuk setiap pekerjaan yang harus dipenuhi oleh

kontraktor, sehingga pengadaan barang dan jasa diserahkan sepenuhnya kepada

kontraktor.

Kontraktor pada perumahan ini juga tidak memiliki hubungan kontrak dengan

penyedia barang dan jasa yang menjadi subkontraktor. Hal ini disebabkan

pekerjaan yang diserahkan kepada kontraktor merupakan pekerjaan yang telah

terbiasa ditangani oleh kontraktor. Kontraktor memiliki kompetensi untuk

mengerjakan sendiri pekerjaan yang diserahkan oleh pengembang. Sebagian besar

kontraktor pada perumahan ini telah memiliki pengalaman kerja yang lama untuk

70

jenis pekerjaan yang sama, sehingga kontraktor memiliki kemampuan untuk

melakukan pekerjaannya sendiri.




K11 √ - √ - - √ √ - K12 √ - √ - - √ √ - K13 √ - √ - - √ √ -


Identifikasi penyebab risiko kontraktor pada proyek perumahan ini meliputi risiko

bagi kontraktor jalan, saluran drainase, serta kontraktor rumah. Jumlah kontraktor

yang di survei adalah sebanyak tiga kontraktor, yaitu meliputi Kontraktor K14

yang melaksanakan pekerjaan jalan, Kontraktor K15 yang melaksanakan

pekerjaan drainase, serta Kontraktor K16 yang melaksanakan pekerjaan

pengembangan unit-unit rumah. Kontraktor pada proyek ini hanya merupakan

usaha perseorangan tanpa badan hukum yang menjalin kerjasama dengan

pengembang berdasarkan azas kepercayaan dan rekanan.

Kontak kerjasama antara kontraktor dengan pengembang diatur melalui Surat

Perintah Kerja (SPK). Pembayaran dari pengembang kepada kontraktor

dilaksanakan dengan sistem per-termyn yang disesuaikan dengan kemajuan fisik

dari pekerjaan kontraktor. Pembayaran dari pengembang dibagi menjadi 6 (enam)

termyn sesuai dengan kesepakatan yang tercantum didalam SPK.




kontraktor tersebut. Pemilihan pemasok material didasarkan pada pertimbangan

harga terendah. Pada proyek ini, semua material diadakan oleh kontraktor melalui

71

mekanisme Purchase Order (PO). Pembayaran dari kontraktor kepada pemasok

material dilakukan berdasarkan tanggal jatuh tempo, yaitu dua minggu setelah

material dikirim ke lokasi proyek.


merupakan rekanan bagi kontraktor. Sebagian besar tenaga kerja yang dipasok

oleh mandor kepada kontraktor merupakan tenaga kerja yang telah terbiasa

bekerja dengan mandor dan terbiasa menangani jenis pekerjaan yang sama

sehingga merupakan tenaga kerja yang terampil dibidangnya. Pada proyek ini

terdapat kebijakan pengembang yang mengharuskan pihak kontraktor untuk

mempekerjakan masyarakat disekitar lokasi perumahan untuk menghindari

terjadinya hal-hal yang tidak diinginkan akibat kecemburuan sosial. Karena

tenaga kerja yang berasal dari masyarakat setempat tidak memiliki keterampilan

khusus dibidang konstruksi, kontraktor melakukan alokasi pekerjaan yang

disesuaikan dengan keterampilan pekerjanya. Tenaga kerja tidak terampil yang

berasal dari masyarakat setempat ini diberikan pekerjaan tertentu yang tidak

menuntut adanya keterampilan atau keahlian khusus dibidang konstruksi.

Pembayaran upah tenaga kerja dilakukan oleh kontraktor melalui mandor dan

dilaksanakan setiap minggu.

Terdapat beberapa pekerjaan pengembangan perumahan pada proyek ini yang

membutuhkan peralatan berat. Untuk keperluan tersebut, kontraktor melakukan

sewa peralatan beserta operatornya. Peralatan berat beserta operatornya diadakan

oleh pemasok peralatan melalui sistem sewa harian.

Kontraktor yang ditinjau pada proyek ini tidak memiliki hubungan dengan

pemasok material atau peralatan yang memiliki hubungan kontrak langsung

dengan pengembang. Hal ini dikarenakan kebijakan pengembang dalam

pengadaan barang dan jasa untuk kontraktor dipusatkan kepada kontraktor,

sehingga tidak terdapat hubungan kontrak langsung antara pengembang dengan

pihak pemasok. Pengembang tidak melakukan intervensi untuk pengadaan barang

72

dan jasa bagi kontraktor. Pihak pengembang hanya menetapkan spesifikasi teknis

untuk setiap pekerjaan yang harus dipenuhi oleh kontraktor.

Pada proyek ini sebagian besar kontraktor yang ditinjau tidak memiliki hubungan

kontrak langsung dengan penyedia barang dan jasa yang menjadi subkontraktor.

Kontraktor telah memiliki pengalaman kerja yang lama dalam pelaksanaan

pekerjaan dengan jenis pekerjaan yang sama, sehingga kontraktor memiliki

kompetensi untuk melakukan pekerjaannya sendiri. Adanya hubungan kontrak

langsung antara kontraktor dengan subkontraktor didasarkan pada pertimbangan

untuk menjamin mutu pekerjaan, karena pekerjaan yang diserahkan kepada

subkontraktor merupakan pekerjaan yang membutuhkan keahlian dan

keterampilan khusus.


kontraktor pada proyek perumahan ini dapat dilihat pada tabel berikut ini:


K14 √ - √ - - √ √ - K15 √ - √ - - √ √ - K16 √ - √ - √ - √ -

Berdasarkan hasil pengumpulan data pada tahap ini, diperoleh penilaian penyebab

risiko yang dilakukan oleh kontraktor terhadap 4 (empat) penyebab risiko yang

telah diidentifikasi. Penilaian penyebab risiko tersebut menghasilkan daftar

penyebab risiko yang berpotensi mengakibatkan terjadinya risiko bagi kontraktor

yang akan berdampak terhadap menurunnya keuntungan kontraktor, seperti dapat

dilihat pada Tabel IV.10.

73

Tabel IV.10. Identifikasi Penyebab Risiko Kontraktor Perumahan R01 R02 R03 R04 Perumahan Pekerjaan Responden

(Kontraktor) Ya Tidak Ya Tidak Ya Tidak Ya Tidak Unit Rumah K1 √ - √ - - √ √ - Unit Rumah K2 √ - √ - - √ √ -

Jalan K3 √ - √ - - √ √ - P1

Sal. Darinase K4 √ - √ - - √ √ - Unit Rumah K5 √ - √ - √ - √ - Unit Rumah K6 √ - √ - √ - √ -

Jalan K7 √ - √ - - √ √ - Sal. Drainase K8 √ - √ - - √ √ -

P2

Utilitas Air K9 √ - √ - √ - √ - P3 Jalan K10 √ - √ - - √ √ -

Unit Rumah K11 √ - √ - - √ √ - Jalan K12 √ - √ - - √ √ - P4

Sal. Drainase K13 √ - √ - - √ √ - Jalan K14 √ - √ - - √ √ -

Sal. Drainase K15 √ - √ - - √ √ - P5 Rumah K16 √ - √ - √ - √ -

Tabel diatas menunjukkan hasil penilaian kontraktor terhadap penyebab risiko

yang berpotensi mengakibatkan terjadinya risiko bagi kontraktor. Kontraktor yang

menilai bahwa penyebab risiko berpotensi mengakibatkan terjadinya risiko

ditunjukkan dengan tanda √ pada kolom Ya di setiap kolom penyebab risiko,

sedangkan penyebab risiko yang dinilai tidak berpotensi mengakibatkan

terjadinya risiko bagi kontraktor ditunjukkan dengan tanda √ pada kolom Tidak di

setiap kolom penyebab risiko.

bab iv analisis data iv.1. studi kasus - digilib.itb.ac.id · pengadaan barang dan jasa pada proyek...

Documents