estimasi biaya konstruksi

ESTIMASI BIAYA KONSTRUKSI

Estimasi dalam arti luas pada hake-katnya adalah upaya untuk menilai atau memperkirakan suatu nilai me-lalui analisis perhitungan dan berlan-daskan pada pengalaman

EstimasiDalam proses konstruksi, estimasi meliputi

banyak hal yang mencakup bermacam maksud dan kepentingan bagi berbagai strata manaje-men dalam organisasi.

- pemilik, menggunakannya sebagai alat bantu untuk menentukan biaya investasi modal yang harus ditanam.

- Konsultan, menggunakannya sebagai alat ban-tu untuk menetapkan kelayakan rancangan.

Estimasi

- Kontraktor, memakai estimasi untuk menyu-sun harga penawaran pada pelelangan.

Estimasi biaya dalam proses kontruksi, pada u-mumnya ditujukan untuk memperkirakan nilai pembiayaan suatu proyek bukannya biaya te-pat (actual cost) yang harus dibelanjakan.

Estimasi

Secara umum estimasi dapat dibagi dalam 4 jenis estimasi, yaitu:

a. Estimasi kasar untuk pemilik Estimasi ini dibutuhkan oleh pemilik untuk

memutuskan akan melaksanakan ide mem-bangun proyek atau tidak. Biasanya dalam hal ini, pemilik dibantu dengan studi kelaya-kan.

Estimasi

b. Estimasi pendahuluan oleh konsultan peren-cana.

estimasi ini dilakukan setelah desain selesai dibuat oleh konsultan perencana. Estimasi ini lebih teliti daripada estimasi yang sebelum-nya, sebab sudah ada gambar dan RKS yang lengkap.

Estimasi

c. Estimasi detail oleh kontraktor. Estimasi ini dibuat oleh kontraktor setelah me lihat desain konsultan perencana (bestek dan

gambar bestek), estimasi dibuat lebih terpe-rinci dan teliti karena sudah memperhitung-kan segala kemungkinan (melihat medan, mempertimbangkan metoda pelaksanaan, mempunyai stok bahan2 tertentu dsbnya).

Estimasi

d. Biaya sesungguhnya setelah proyek selesai. Bagi pemilik sebetulnya fixed price yang tercan-

tum dalam kontrak adalah yang terakhir, kecuali dalam pelaksanaan terjadi pekerjaan tambah dan

kurang. Bagi kontraktor nilai tersebut adalah pe-nerimaan yang fixed, sedangkan pengeluaran yang sesungguhnya (real cost) yaitu segala yang dikeluarkan untuk menyelesaikan proyek terse-but. Besarnya real cost tsb hanya diketahui oleh kontraktor sendiri.

TANGGUNG JAWAB ESTIMASITugas dan tanggungjawab yang berkaitan de-

ngan estimasi dapat diserahkan kepada mana-jer proyek atau siapapun yang tugasnya terkait dengan manajemen pelaksanaan atau dapat juga ditangani secara khusus oleh seorang es-timator yang ditunjuk.

Estimator harus memiliki pengalaman dan me-nguasai seluk beluk praktek terutama yg ber-kaitan dg metode konstruksi yg dipakai,shg mampu mengendalikan ketepatan estimasi.

Lingkup EstimasiTugas estimasi, khususnya dalam menguraikan

volume (kuantitas) setiap pos kegiatan, meru-pakan pekerjaan yang memerlukan ketelitian agar diperoleh hasil yang tepat. Seorang esti-mator harus menetapkan bukan hanya macam dan kuantitas material pokok spt yang ditun-jukkan dalam gambar perencanaan, tetapi mencakup pula kebutuhan bagi pek yg bersifat sementara dan penunjang serta kebutuhan peralatan termasuk memilih metode konst.

Persiapan Estimasi

Bagian penting dari persiapan estimasi adalah survei lapangan oleh estimator dengan didam-pingi manajer operasi shg dapat memberikan masukan berharga berkaitan dengan pelaksa-naan.Sering juga diperlukan peninjauan lapa-ngan untuk yang kedua kalinya sebelum me-nyelesaikan penyusunan penawaran, untuk melihat ulang karena mungkin masih terdapat hal2 yang belum tercatat.

lanjut

Bagian penting lainnya pada tahap persiapan adalah mengumpulkan data yang berhubu-ngan dengan tenaga kerja dan perekonomian di lingkungan proyek. Survei pekerja termasuk untuk mendapatkan informasi yang terkait de-ngan ketrampilan tenaga kerja yang tersedia sehingga estimator dapat mengaitkan dengan kebutuhan dalam pekerjaan.

Pengembangan Bank Data Pembiayaan

Setiap perusahaan kontraktor harus mampu me-ngembangkan sistem dan tata cara dlm mere-kam data atau membentuk bank data pembia-yaan berdasarkan pada pengalamannya. Jika informasi data dapat diupayakan oleh estima-tor pada akhir setiap pekerjaan, akan dapat dikembangkan lembar data biaya untuk setiap pos pekerjaan yang benar2 berdasarkan atas kemampuan dan pengalaman perusahaan.

LANGKAH LANGKAH POKOK ESTIMASI

Estimasi biaya konstruksi merupakan proses analisis perhitungan berdasarkan pada me-tode konstruksi, volume pekerjaan dan ke-tersediaan berbagai sumber daya, dimana keseluruhannya membentuk operasi pelak-sanaan optimal yang membutuhkan pembi-ayaan.

lanjut

Estimasi keseluruhan biaya konstruksi biasanya meliputi analisis perhitungan terhadap lima unsur utamanya, yaitu:

1.Biaya material. Analisis meliputi perhitungan seluruh kebu-

tuhan volume dan biaya material yang digu-nakan untuk setiap komponen bangunan,-baik material pokok maupun penunjang.

lanjut

2. Biaya Tenaga kerja Estimasi komponen tenaga kerja merupakan

aspek paling sulit dari keseluruhan analisis biaya konstruksi. Banyak sekali faktor berpe-ngaruh yang harus diperhitungkan a.l: kondisi tempat kerja,ketrampilan, lama waktu kerja, kepadatan penduduk, persaingan, produktivi-tas dan indeks biaya hidup setempat.

lanjut

3. Biaya Peralatan. Estimasi biaya peralatan termasuk pembelian

atau sewa, mobilisasi, memasang, membong-kar dan pengoperasian selama konstruksi ber-langsung. Karena menyangkut pembiayaan mahal, maka untuk memilih sesuatu peralatan harus dilihat kebutuhan sebenarnya berdasar-kan kemampuannya, kapasitas, cara operasi dan spesifikasi teknis lainnya.

lanjut4. Biaya Tidak Langsung Biaya tidak langsung dibagi dua golongan yai-

tu biaya umum (overhead) dan biaya proyek. Yang dikelompokkan sebagai biaya umum me-liputi: gaji personil tetap kantor pusat dan la-pangan, sewa kantor, telepon dll. Sedangkan yang dikelompokkan sebagai biaya proyek,-pengeluarannya dpt dibebankan pada proyek tetapi tdk dimasukkanpada biaya material, u-pah kerja atau peralatan.

lanjut

5. Keuntungan Perusahaan Nilai keuntungan perusahaan pada umumnya

dinyatakan sebagai persentase dari seluruh jumlah pembiayaan. Nilainya dapat berkisar antara 8 % – 12 %.

Jenis-Jenis Biaya

Biaya proyek konstruksi dapat dibagi sebagai berikut:

-Biaya langsung, meliputi: a. Bahan /Material b. Upah buruh c. Biaya peralatan

Lanjut…

- Biaya tak langsung, meliputi : a. Overhead b. Biaya tak terduga /contigencies c. keuntungan.

Biaya Langsung (Direct Cost)

Biaya langsung adalah biaya yang langsung-berhubungan dengan konstruksi/bangunan.

Biaya Tidak langsung (Indirect Cost)

Biaya tidak langsung adalah biaya yang tidak secara langsung berhubungan dengan kons-truksi, tetapi harus ada dan tidak dapat dile-paskan dari proyek tersebut.

Menghitung Volume/Kwantitas pekerjaan

Biaya langsung/direct cost didapat dengan me-ngalikan volume/kwantitas suatu pos peker-jaan dengan harga satuan (unit cost) peker-jaan tersebut. Harga satuan pekerjaan terse-but terdiri dari harga bahan, upah buruh dan biaya peralatan.

Menghitung Harga Satuan

Harga satuan dapat dianalisa dengan berbagai cara. Cara lama yang masih dipakai yaitu dengan memakai Analisa biaya (B.O.W) dari jaman Belanda.

Contoh:Untuk mengerjakan pek. 1 m3galian tanah biasa

diperlukan tenaga dan biaya dari: 0,75 pekerja dan 0,025 mandor.

Perhitungan Biaya Langsung

a. Bahan bangunan Untuk menghitung biaya langsung mengenai

bahan bangunan perlu diperhatikan: - bahan sisa/yang terbuang (waste) - Harga loco - Cari harga yang terbaik yang masih

memenuhi syarat bestek - cara pembayaran kepada penjual (suplier).

Lanjut…b. Upah buruh - untuk menghitung upah buruh dibedakan upah

harian, borongan per unit volume, atau borong keseluruhan untuk daerah2 tertentu.

- Selain tarif upah perlu diperhatikan faktor2 kemampuan dan kapasitas kerjanya. - perlu diketahui apakah buruh atau mandor dapat

diperoleh dari daerah disekitar lokasi proyek atau tidak. Kalau tidak berarti harus didatangkan buruh dari daerah lain.

- Undang-undang Perburuhan yang berlaku perlu diperhatikan.

Lanjut….

c. Peralatan - Untuk peralatan yang disewa perlu diperha-

tikan ongkos buruh untuk menjalankan alat, bahan baku dan biaya reparasi kecil.

- Untuk alat yang disewa perlu diperhatikan bunga investasi, depresiasi, reparasi besar, pemeliharaan dan ongkos mobilisasi.

Biaya Overhead

Biaya Overhead dapat digolongkan menjadi 2 jenis biaya sebagai berikut:

a. Overhead Proyek - biaya personil di lapangan. - Fasilitas sementara di proyek: gudang,

kantor, penerangan, pagar, komunikasi, transportasi dsbnya.

- bank Garansi, bunga bank, ijin bangunan, pajak dsbnya.

Lanjut….

- Peralatan2 kecil yang umumnya habis/terbuang setelah proyek selesai.

- Foto dan gambar jadi (As-built drawings), apabila diminta.

- Kontrol kualitas (Quality control), seperti tes kubus beton, baja, sondir dsbnya.

- Rapat-rapat lapangan- Biaya-biaya pengukuran, dll.

Lanjut…

b. Overhead kantor Adalah biaya untuk menjalankan suatu

usaha,termasuk di dalamnya adalah biaya sewa kantor dan fasilitasnya, honor pegawai kantor, ijin2 usaha dsbnya.

Keuntungan

Semua jenis biaya diatas (tanpa keuntungan) adalah biaya yang mau tidak mau harus dike-luarkan. Jadi seyogyanya tidak dapat dikurangi (kecuali mengadakan pelanggaran), maka sa-tu-satunya biaya yang dapat kita tambah atau kurangi (bila diperlukan) adalah keuntungan)