BAB III

OBJEK PENELITIAN

III.1. Objek Penelitian

III.1.1.Sejarah Singkat

PT UBN didirikan dengan akta Notaris Abdul Latief, SH, Nomor 104

tertanggal 29 Oktober 1971 di Jakarta, akta pendirian telah disahkan oleh

Menteri Kehakiman Republik Indonesia dengan Surat Keputusan No.

YA5/275/11 tanggal 1 Desember 1972, serta diumumkan telah mengalami

beberapa perubahan, dan perubahan yang terakhir dengan akta Notaris Martin

Roestamy, SH, MH, Nomor 1 Tanggal 2 Januari 2010 mengenai Perubahan

Susunan Direksi Perusahaan.

Sesuai dengan anggaran dasarnya, perusahaan bergerak di bidang jasa

pengelolaan dan persewaan gedung. Selain itu, perusahaan juga menjalankan

kegiatan usahanya dalam bidang pembangunan baik sebagai perencana maupun

pelaksana untuk gedung-gedung bertingkat, perkantoran, pembangunan gedung

hotel, rumah tinggal, gedung olahraga dan sarananya termasuk mengadakan

pengawasan untuk perbaikan atau renovasi, perawatan dan perluasan

pembangunan. Sesuai dengan anggaran dasarnya, maksud dan tujuan tersebut

antara lain : menjalankan usaha dalam bidang pembangunan perumahan,

perkantoran, apartemen, restoran, pertokoan, pusat niaga, serta menyewakannya

beserta fasilitas-fasilitasnya. Disamping itu memperoleh tanah-tanah untuk

dimatangkan untuk bangunan-bangunan serta mengalihkan hak atas tanah yang

37

sudah dimatangkan kepada pihak lain, dengan atau tanpa bangunan, menjalankan

usaha bidang jasa cleaning service, jasa keamanan, jasa penyediaan tenaga kerja.

Perubahan tersebut telah disahkan oleh Menteri Kehakiman Republik Indonesia

No. AHU-0061427.AH.01.09 Tahun 2008 tanggal 21 Juli 2008.

Visi dari PT UBN adalah menjadi perusahaan properti nasional yang handal

dan terpercaya dengan misi sebagai berikut yaitu menyediakan ruang sewa dan

sarana penunjangnya sesuai kualitas yang diinginkan dengan memperhatikan

kelayakan biaya pengadaannya, memberikan layanan proaktif serta tanggap

terhadap setiap keluhan penyewa, menjaga kelestarian lingkungan gedung

perkantoran serta mengutamakan kesehatan dan keselamatan kerja,

mengembangkan aktivitas usaha jasa kontraktor maupun pengembang dengan

mengutamakan prinsip kehati-hatian, mengembangkan potensi SDM di bidang

pengelola properti dan jasa konstruksi, dan memelihara tertib administrasi dan

keuangan sebagai sarana pendukung kegiatan usaha yang efektif dan efisien.

III.1.2.Ruang Lingkup Usaha

PT UBN bergerak dalam beberapa bidang usaha antara lain:

1. Manajemen pengelolaan gedung, antara lain menyangkut manajemen

pengelolaan dan pengoperasian gedung, pemeliharaan dan perawatan

bangunan gedung, pemeliharaan, perawatan dan pengoperasian fasilitas

gedung (elevator, air conditioning, generator set), unit pengolah limbah,

sistem pemadam kebakaran.

2. Fasilitas gedung, terdiri dari keamanan 24 jam dilengkapi dengan CCTV,

parkir 24 jam, sentra kuliner, mini market, ruang serba guna untuk

pernikahan, pesta, seminar, dll, ruang rapat dilengkapi conference

38

system, fire alarm system, fire fighting dengan sprinkler dan hydrant di

setiap lantai elevator, masjid, klinik kesehatan dan dokter spesialis, bank,

atm & priority banking bank Mandiri dan Bank Syariah Mandiri, high

speed broadband dan internet, telephone dengan saluran menggunakan

fiber optic, cakupan komunikasi selular, TV cable, kantor pos, fitness

centre, helipad, dan pelayanan jasa penerbangan.

3. Penyewaan ruang

4. Jasa kebersihan bangunan dan ruangan, menyangkut kebersihan eksterior

dan interior gedung, kebersihan ruang kantor, karpet, sofa, kursi dan

meja, pemeliharaan dan perawatan taman, dan penyediaan taman hias.

5. Pertamanan, menyangkut pemeliharaan dan perawatan taman dan

penyediaan tanaman hias.

6. Perpakiran, menyangkut perencanaan dan pembuatan area parkir kantor.

7. Penyewaan gedung, menyangkut manajemen pengelolaan gedung,

pemeliharaan dan perawatan gedung termasuk cleaning service,

mekanikal elektrikal, parkir dan taman, pemeliharaan, perawatan dan

pengoperasian fasilitas gedung seperti elevator, air conditioning,

generator set, unit pengelolaan limbah.

8. Jasa konstruksi, meliputi gedung, perumahan dan tempat ibadah.

9. Interior, meliputi perencanaan dan pembuatan interior kantor.

10. Jasa pengisian mesin ATM

11. Jasa penyewaan tanaman.

39

III.1.3.Struktur Organisasi

Struktur organisasi dalam suatu perusahaan memiliki peran penting dalam

menjalankan aktivitas perusahaan sehari-hari. Struktur organisasi dapat membantu

perusahaan untuk menjalankan perusahaan dengan baik sesuai dengan tugas dan

wewenang masing-masing anggota organisasi sehingga tujuan perusahaan dapat

tercapai.

Dengan adanya struktur organisasi, akan memperjelas tugas dan tanggung

jawab dari seluruh anggota perusahaan dan menjalin komunikasi efektif yang

dapat menunjang tercapainya tujuan perusahaan.

Berikut ini adalah struktur organisasi dari PT UBN.

40

Gambar III.1 Struktur Organisasi PT UBN

Sumber : Profil PT UBN

41

RUPS

Komisaris

Direktur

Divisi AuditKonsultan Hukum

Divisi Manajemen Building

Divisi Konstruksi dan Properti

Divisi Manajemen Kas dan Jasa Lainnya

Divisi Keuangan Divisi Umum dan Personalia

KeuanganAkuntansiKonstruk

siProyek

Umum HRD

Uraian tugas dan tanggung jawab masing-masing bagian dalam struktur

organisasi dapat diuraikan sebagai berikut.

1. Komisaris

a. Mengawasi pelaksanaan kegiatan perusahaan sehari-hari di bidang

pemasaran, keuangan, akuntansi umum, personalia dalam suatu

tujuan terpadu dalam rangka mencapai tujuan perusahaan

b. Merencanakan dan menganalisa strategi dan rencana kerja usaha

dalam jangka pendek dan panjang untuk disajikan ke RUPS

c. Menjalankan upaya peningkatan kinerja usaha, serta pengembangan

dan peningkatan kemampuan organisasi secara terus-menerus

(continuous improvement) sehingga akan tercapai suatu organisasi

yang dinamis

d. Senantiasa mengikuti perkembangan ekonomi dan keuangan serta

kebijaksaan, peraturan serta prosedur yang dikeluarkan oleh instansi

pemerintah yang berhubungan dengan bidang usaha perusahaan.

e. Mewakili perusahaan dalam menjaga hubungan baik dengan

pemerintah, lembaga keuanga, pengelola gedung lain, dan pihak

luar lainnya.

2. Direktur

a. Menyusun strategi dan rencana kerja usaha dari bagian-bagian yang

dibidanginya dan memberikan masukan kepada direktur utama dalam

penyusunan strategi usaha dan manajemen strategi usaha dan

manajemen strategis.

42

b. Mengarahkan, mengkoordinasikan dan mengawasi bagian yang

dibidanginya serta selalu mengikuti kegiatan dan perkembangan

perusahaan.

c. Mengawasi dan mengusahakan agar kebijakan yang telah ditetapkan

dapat dilaksanakan sebagaimana mestinya.

d. Mendukung jalannya tugas operasi atau pelayanan dengan menjaga

kelancaran fungsi pendukung, meningkatkan kerja sama antar fungsi,

kinerja usaha dan kemampuan atau prestasi dari bagian yang

dibidanginya secara terus menerus agar dapat memberikan kepuasan

maksimal kepada penyewa.

e. Mewakili perusahaan dan membina hubungan baik dengan pihak luar

terutama pihak penyewa.

3. Manager audit internal

a. Memeriksa dan menandatangani Draft Program Kerja Pemeriksaan

Tahunan (PKPT) kemudian meneruskan kepada direktur utama untuk

meminta persetujuan.

b. Memaraf Surat Tugas dan meneruskan kepada direktur utama untuk

ditandatangai kemudian menyerahkan ke divisi General Affair untuk

diberi nomor, cap, copy dan didistribusikan.

c. Mendiskusikan LHP dengan manager terkait.

d. Memeriksa dan menandatangani Draft Laporan Hasil Pemeriksaan

(LHP) dan meneruskan kepada direktur utama untuk mendapat

rekomendasi kemudian mendistribusikan hasil rekomendasi LHP

kepada auditee untuk ditindaklanjuti.

43

e. Merencanakan dan mengusulkan kebijakan prosedur dan program di

bidang pemeriksaan internal yang lebih efektif.

f. Menelaah penerapan sistem pengawasan intern yang efektif di bidang

keuangan, administrasi, dan operasional serta berusaha

mengembangkan sistem pengawasan yang lebih efektif.

g. Memeriksa dan mengawasi pelaksanaan prosedur operasional dan

internal kontrol telah dilakukan sesuai dengan kebijakan perusahaan.

4. Building manager

a. Memimpin, mengkoordinasikan, mengatur, mengarahkan, dan

mengawasi pelaksanaan kegiatan operasional gedung di bidang tehnik,

keamanan, kebersihan, dalam suatu kegiatan yang terpadu agar gedung

dapat beroperasi secara terpadu.

b. Merencanakan dan menganalisa strategi dan rencana kerja dalam

jangka pendek dan panjang.

c. Merencanakan, mengatur, dan mengawasi operasional gedung serta

meningkatkan pelayanan agar dapat memberikan kepuasan yang

maksimal bagi para penyewa dan juga bawahan.

d. Mengusulkan peningkatan kesejahteraan, karir, pengetahuan dan

keterampilan bawahan serta meningkatkan kepuasan kerja bawahan.

e. Menampung, meminta, dan meneliti masukan dari bawahan, penyewa

atau pihak lain untuk kemajuan operasional gedung.

f. Merencanakan lingkungan kerja yang sehat dan mengatur pembagian

tugas karyawan secara efektif dan efisien untuk menunjang

produktivitas kerja.

44

g. Mengatur dan mengawasi perbaikan atau pemeliharaan gedung dan

prasarananya agar selalu terpelihara dan bersih.

5. Divisi Konstruksi dan Properti

a. Menyusun rencana kerja dan anggaran divisi Business Development,

dan memonitor serta mengevaluasi pelaksaannya.

b. Menjalin kerja sama dengan pihak luar dalam rangka mendapatkan

proyek baru.

c. Melakukan negosiasi harga proyek pihak ketiga.

d. Memonitor pelaksanaan pekerjaan proyek yang ditangani.

e. Meneliti dan mengevaluasi perhitungan harga penawaran yang akan

diajukan kepada pihak ketiga.

f. Membina hubungan baik dengan para penyewa, bagian pemasaran

pengelola gedung lain, market agent dan pihak lainnya.

g. Memberikan penjelasan kepada penyewa dan pihak lainnya mengenai

kebijakan serta kondisi perusahaan.

h. Memonitor pelaksanaan pemasaran gedung yang dijalankan oleh team

leader marketing.

6. Manajer Keuangan

a. Mengatur dan mengawasi penyusunan laporan keuangan perusahaan.

b. Menganalisa dan menilai laporan keuangan serta membandingkannya

dengan anggaran.

c. Memberikan saran kepada direksi dalam hal yang berhubungan dengan

keuangan dan kebijaksanaan akuntansi.

45

d. Memeriksa dan meneliti anggaran perusahaan serta melakukan

pengawasan terhadap realisasinya.

e. Menerapkan dan mengembangkan sistem pengelolaan keuangan dan

akuntansi.

f. Mengikuti perkembangan ekonomi moneter dan fiskal serta

kebijaksanaan, peraturan, dan prosedur yang berkaitan dengan

bidangnya.

g. Menyiapkan dan menyusun bahan-bahan RUPS.

h. Mengatur penyediaan, penggunaan, dan penempatan dana sesuai

dengan kebutuhan perusahaan.

7. Divisi Umum dan Personalia

a. Mengkoordinir, mengawasi, dan mengatur kegiatan kerja staf GA dan

staf HRD untuk mendukung kelancaran operasional perusahaan.

b. Menyusun atau menyiapkan anggaran tahunan dan mengawasi

pelaksanaannya

c. Mengawasi/ memeriksa pembuatan daftar gaji, lembur, dan lain-lain

berikut pelaksanaan pembayarannya.

d. Mengawasi/ memeriksa kebenaran pembuatan/ perhitungan/ perubahan

iuran ASTEK/ Jamsostek, pensiun dan pajak-pajak (PPh pasal 21, PBB,

dll) berikut pelaporannya.

e. Memeriksa/ mengawasi pelaksanaan pencatatan/ penyimpanan data dan

dokumen kepegawaian

f. Menerima/ memeriksa rekapitulasi hasil penelitian pegawai dan

membuat usulannya.

46

III.1.4.Kebijakan Akuntansi Perusahaan

Berikut ini adalah kebijakan akuntansi terpenting yang diterapkan

dalam penyusunan laporan keuangan perusahaan yang sesuai dengan

prinsip akuntansi yang berlaku umum di Indonesia.

1. Dasar penyusunan laporan keuangan

Laporan keuangan disusun berdasarkan prinsip kesinambungan usaha

(going concern) dan konvensi harga perolehan historis, kecuali untuk

beberapa akun tertentu yang disajikan berdasarkan pengukuran lain

sebagaimana yang dijelaskan dalam kebijakan akuntansi masing-

masing akun tersebut dan disajikan dengan satuan mata uang rupiah

(Rp).

2. Kas dan setara kas

Kas dan setara kas terdiri dari saldo kas dan bank serta deposito jangka

pendek yang jatuh tempo kurang dari tiga bulan sejak tanggal

penempatannya.

3. Piutang usaha dan penyisihan piutang tak tertagih

Piutang usaha disajikan dalam nilai bersihnya setelah dikurangi dengan

penyisihan piutang tak tertagih, yang jumlahnya ditetapkan berdasarkan

analisis kolektibilitas masing-masing piutang pada akhir tahun.

4. Aset tetap

Perusahaan menggunakan model biaya dalam mengukur aset tetapnya

yaitu aset tetap dinyatakan sebesar biaya perolehannya setelah

dikurangi dengan akumulasi penyusutannya. Aset tetap disusutkan

47

dengan menggunakan metode garis lurus selama taksiran masa manfaat

ekonomisnya sebagai berikut :

Nama Aktiva Tetap Taksiran Masa Manfaat

Mesin dan peralatan 4 tahun

Peralatan kantor 4 tahun

Kendaraan 4 tahun

Bangunan 20 tahun

Biaya pemeliharaan dan perbaikan diakui sebagai beban pada saat

terjadinya. Pengeluaran yang dapat memperpanjang masa manfaat

dikapitalisasi dan disusutkan dengan cara yang sesuai dengan

pengelompokan di atas.

5. Biaya ditangguhkan

Biaya ditangguhkan disajikan dalam nilai bersihnya setelah dikurangi

dengan amortisasinya. Amortisasi dilakukan selama 4 tahun.

6. Perpajakan

Beban pajak kini ditetapkan berdasarkan Undang Undang Perpajakan

Nomor 36 Tahun 2008, taksiran penghasilan kena pajak dalam tahun

berjalan dengan menggunakan tarif tunggal, yaitu 28% untuk tahun

2009 dan 25% untuk tahun 2010 dan 2011.

7. Manfaat karyawan

Berdasarkan perjanjian antara perusahaan dan karyawan, pada akhir

masa kerjanya, para karyawan akan memperoleh imbalan paska kerja

berupa uang pesangon, uang penghargaan masa kerja dan uang

penggantian hak.

48

III.2 Metode Pengumpulan Data

Jenis penelitian yang dilakukan oleh penulis merupakan penelitian

kualitatif atau naturalis. Penelitian ini disebut penelitian kualitatif karena

sebagian besar menggunakan data primer, bersifat subjektif, penulis tidak

menggunakan data kuantitatif dan teknik statistik untuk menyimpulkan

hasil observasi, dan pengambilan keputusan didasarkan dari data yang

diobservasi dan dikumpulkan terlebih dahulu.

Dalam memperoleh data yang relevan dengan masalah yang diteliti,

maka penulis menggunakan beberapa metode pengumpulan data, yaitu :

1) Studi literatur (library research)

Penulis memperoleh informasi dengan cara membaca dan

mempelajari buku-buku, literatur-literatur, Undang-Undang, catatan-

catatan kuliah dan data-data lain yang berhubungan dengan topik

pembahasan.

2) Studi lapangan (field research)

Penulis memperoleh informasi secara langsung dari tempat atau lokasi

dari objek penelitian. Dalam penelitian ini, pengumpulan data

dilakukan dengan cara:

a. Wawancara (interview)

Penulis mengadakan tanya jawab langsung dengan pihak-pihak

yang berwenang dan terkait dengan permasalahan yang akan

dibahas dalam skripsi ini.

49

b. Pengamatan (observation)

Penulis melakukan pengamatan secara langsung terhadap kegiatan

perusahaan sehingga memiliki gambaran yang jelas tentang

permasalahan yang diteliti dan memperoleh data-data yang terkait

dengan objek penelitian.

c. Reperformance

Penulis mengevaluasi data telah diperoleh dengan melakukan

perhitungan kembali sesuai dengan peraturan yang berlaku.

d. Dokumentasi (documentation)

Penulis menelusuri bukti-bukti atas transaksi, keterangan-

keterangan, general ledger, laporan keuangan perusahaan, Surat

Pemberitahuan, Surat Setoran Pajak, dan dokumen-dokumen lain

yang dibutuhkan.

50