Initial Risk Assesment dan Rencana Mitigasi (Technical + Financial Aspect)Disusun oleh: Rian AzhariNPP: F/AK-TE/0036/92Email address: rianazhari26@yahoo.comHP: 089619201140

I.DefinisiProyek konstruksi adalah suatu upaya untuk mencapai suatu hasil dalam bentuk bangunan atau infrastruktur. Proses yang terjadi pada suatu proyek tidak akan berulang pada proyek lainnya. Hal ini disebabkan oleh kondisi yang mempengaruhi proses suatu proyek konstruksi berbeda satu sama lain. Risiko konstruksi secara umum adalah peristiwa yang mempengaruhi tujuan proyek biaya, waktu dan kualitas. Pada setiap tahapan proyek tidak terlepas dari berbagai risiko dan ketidak pastian yang mempengaruhi baik dari segi kualitas maupun kuantitas. Untuk mengurangi dampak yang merugikan bagi pencapaian tujuan fungsional suatu proyek konstruksi, diperlukan manajemen resiko terhadap risiko-risiko yangada, sehingga kerugian yang terjadi masih dalam batas-batas yang dapat diterima. Manajemen risiko harus dilakukan di seluruh siklus proyek dari tahap awal sampai akhir proyek. Ketidakpastian ini tidak dapat sepenuhnya dihilangkan tetapi dapat dikurangi dengan rencana mitigasi. Mitigasi adalah upaya yang dapat dilakukan dalam mengurangi resiko yang akan terjadi. Baik itu resiko sebelum penandatanganan kontrak maupun setelah penandatanganan sampai dengan pengakhiran kontrak. Manajemen risiko adalah suatu peristiwa atau keadaan yang belum/tidak pasti, dan bila terjadi akan memberikan pengaruh negatif terhadap sasaran proyek. Manajemen risiko didefinisikan sebagai prosedur untuk mengendalikan tingkat risiko dan untuk mengurangi dampaknya. Dalam pengertian global, manajemen risiko adalah suatu proses, dengan memastikan bahwa semua yang dapat dilakukan akan dilakukan untuk mencapai tujuan dari proyek dalam batas-batas proyek.

II. Tujuan Tujuan dari manajemen risiko adalah untuk memprediksi peristiwa yang mungkin terjadi, mengkaji tingkat kemungkinan dan dampak, dan dengan aktif merencanakan apa yang harus dilakukan pada saat yang tepat sebelum peristiwa terjadi, atau mengurangi dampaknya. Analisis risiko yang dilakukan secara sistematis dapat membantu untuk: Mengidentifikasi, menilai dan meranking risiko secara jelas. Memusatkan perhatian pada risiko utama (major risk). Memperjelas keputusan tentang batasan kerugian. Meminimalkan potensi kerusakan apabila timbul keadaan yang paling jelek. Mengontrol aspek ketidakpastian. Memperjelas dan menegaskan peran setiap orang/badan yang terlibat dalam manajemen risiko.

Gambar 1. Flow chart manajemen risiko

III. AnalisaPendekatan yang dilakukan terhadap risiko yaitu dengan memahami, mengidentifikasi dan mengevaluasi risiko suatu proyek. Kemudian mempertimbangkan apa yang akan dilakukan terhadap dampak yang ditimbulkan dan kemungkinan pengalihan risiko kepada pihak lain atau mengurangi risiko yang terjadi.Manajemen risiko adalah semua rangkaian kegiatan yang berhubungan dengan risiko yaitu perencanaan (planning), penilaian (assessment), penanganan (handling) dan pemantauan (monitoring) risiko (Kerzner, 2001).Tujuan dari manajemen risiko adalah untuk mengenali risiko dalam sebuah proyek dan mengembangkan strategi untuk mengurangi atau bahkan menghindarinya, dilain sisi juga harus dicari cara untuk memaksimalkan peluang yang ada (Wideman, 1992).3.1Identifikasi RisikoUntuk mengidentifikasi risiko, pertanyaan yang perlu dijawab adalah siapa yang terlibat dalam penilaian risiko dan mengapa? Jenis risiko apa yang mempengaruhi suatu proyek? Sumber-sumber utama timbulnya risiko yang umum untuk setiap proyek konstruksi, menurut Duffield dan Trigunarsyah (1999) adalah : Fisik : kerugian atau kerusakan akibat kebakaran, gempa bumi, banjir, kecelakaan dan tanah longsor Lingkungan : kerusakan ekologi, polusi dan pengolahan limbah, penyelidikan keadaan masyarakat Perancangan : a) Teknologi baru, aplikasi baru, ketahanan uji dan keselamatan b) Rincian, ketelitian dan kesesuain spesifikasic) Risiko perancangan yang timbul dari pengukuran dan penyelidikan d) Kemungkinan perubahan terhadap rancangan yang telah disetujuie) Interaksi rancangan dengan metode konstruksi Logistik : a) Kehilangan atau kerusakan material dan peralatan dalam perjalanan b) ketersediaaan sumber daya khususc) pemisahan organisasi Keuangan : a) ketersediaaan dana dan kecukupan asuransib) penyediaan aliran kas yang cukupc) kehilangan akibat kontraktor, supplier d) fluktuasi nilai tukar dan inflasie) perpajakanf) suku bunga g) biaya pinjaman Perundang-undangan : perubahan disebabkan perundang-undangan atau pemerintah Keamanan properti intelektual Hak atas tanah dan penggunaan Politik : a)Risiko politik dinegara pemilik proyek, supplier dan kontraktor, peperangan, revolusi dan perubahan hukum, b) ketidakpastian dari kebijakan pemerintah Konstruksi : a) kelayakan metode konstruksi, keselamatanb) hubungan industrialc) tingkat perubahan dari rancangan awald) cuacae) kualitas dan ketersediaan manajemen dan supervisif) kondisi yang tersembunyi Operasional : a) fluktuasi permintaan pasar terhadap produk dan jasa yang dihasilkan b) kebutuhan perawatan c) keandalan d) keselamatan pelaksanaan e) ketersediaan pabrik f) manajemen.Jenis risiko yang terpenting bagi setiap pihak yang terlibat dalam sebuah proyek tergantung pada berbagai tahapan proyek dan peran serta tanggung jawab dari berbagai pihak.3.2Evaluasi RisikoEvaluasi risiko pada suatu proyek tergantung pada ( Duffield dan Trigunarsyah,1999):1) Probabilitas terjadinya risiko tersebut, frekuensi kejadian2) Dampak dari risiko tersebut bila terjadi.Biasanya tidaklah praktis menganalisis setiap jenis risiko secara rinci. Perlu ditentukan suatu tingkatan dimana kontribusi dari risiko terkecil berikutnya dapat diabaikan bila dibandingkan dengan total risiko yang lebih besar secara kumulatif.Akurasi dari setiap evaluasi atau analisis risiko hanya akan seakurat data yang menjadi dasar bagi perkiraan probabilitas dan frekuensinya. Probabilitas terjadinya suatu risiko biasanya didasarkan kepada data historis, sedangkan dampak terhadap proyek akan melibatkan analisis teknis dan finansial.Untuk melakukan analisis risiko secara efektif, menurut Burby (1991) dalam Duffield dan Trigunarsyah (1999) harus mempertimbangkan hal-hal berikut :a) Analisis yang dilakukan harus difocuskan pada kerugian finansial langsung daripada gangguan pelayanan atau kematian dan kerugianb) Tingkat ketidakpastian dalam setiap perkliraan output harus dapat dinilaic) Akurasi dari analisis harus sesuai dengan akurasi data dan tahapan proyekd) Biaya dan usaha dalam melakukan analisis harus serendah mungkin yang dapat diserap oleh anggaran proyek.3.3Alokasi RisikoAlokasi risiko seringkali merupakan permasalahan yang sulit. Pertanggung jawaban atas suatu risiko membawa kemungkinan untuk mendapatkan keuntungan atau kerugian. Secara tradisional para pemilik proyek telah mencoba memindahkan sebanyak mungkin risiko kepada pihak lain, dan yang umumnya penerima risiko dalam tahapan konstruksi suatu proyek adalah kontraktor, dan kontraktor seringkali memindahkan risiko yang diterimanya kepada sub-kontraktor atau perusahaan asuransi. Biaya proyek secara keseluruhan akan meningkat apabila risiko proyek tidak dialokasikan kepada pihak yang memiliki kendali terhadap risiko tersebut.Jika kontraktor harus bertanggung jawab terhadap seluruh risiko konstruksi dari suati proyek, ada dua pilihan yang tersedia untuk mendapatkan kompensasi terhadap tanggung jawab ini yaitu :1) Menaikkan nilai penawaran awal untuk menciptakan imbalan yang sesuai2)Menghindari risiko tersebut pada penawaran awal dengan memberikan batasan atau kualitas tertentu, atau mengajukan perubahan lingkup kerja jika dan bila terjadi hal-hal yang tidak menguntungkan.Penanganan risiko sebaiknya dimulai pada tahapan awal proyek, dengan tujuan alokasi risiko kepada pihak-pihak yang memiliki kendali terhadap risiko terkait pada setiap tahapan proyek. Potensi keuntungan bagi pemilik dana harus sepadan dengan tingkat risiko yang dihadapi. Pemerintah berkewajiban untuk melindungi masyarakat umum terhadap risiko finansial dan sosial dari suatu proyek.3.4Respon RisikoRespon risiko adalah tindakan penanganan yang dilakukan terhadap risiko yang mungkin terjadi. Risiko-risiko penting yang sudah diketahui perlu ditindak lanjuti dengan respon yangdilakukan oleh kontraktor dalam menangani risiko tersebut. Metode yang dipakai dalam menangani risiko (Flanagan & Norman, 1993):1)Menahan risiko (Risk retention)Merupakan bentuk penanganan risiko yang mana akan ditahan atau diambil sendiri oleh suatu pihak. Biasanya cara ini dilakukan apabila risiko yang dihadapi tidak mendatangkan kerugian yang terlalu besar atau kemungkinan terjadinya kerugian itu kecil, atau biaya yang dikeluarkan untuk menanggulangi risiko tersebut tidak terlalu besar dibandingkan dengan manfaat yang akan diperoleh.2) Mengurangi risiko (Risk reduction)Yaitu tindakan untuk mengurangi risiko yang kemungkinan akan terjadi dengan cara:a. Pendidikan dan pelatihan bagi para tenaga kerja dalam menghadapi risikob. Perlindungan terhadap kemungkinan kehilanganc. Perlindungan terhadap orang dan properti3) Mengalihkan risiko (Risk transfer)Pengalihan ini dilakukan untuk memindahkan risiko kepada pihak lain. Bentuk pengalihan risiko yang dimaksud adalah asuransi dengan membayar premi.4) Menghindari risiko (Risk avoidance)Menghindari risiko sama dengan menolak untuk menerima risiko yang berarti menolak untuk menerima proyek tersebut.Untuk lebih jelasnya akan dijelaskan tentang analisis resiko dan rencana mitigasi pada PT. Pelabuhan Indonesia IV (Persero) dengan PT. Adhi Karya (Persero) Tbk. Tentang pekerjaan renovasi exterior dan pembangunan ruang entertainment dengan fasilitas gym dan caf gedung kantor pusat PT. Pelabuhan Indonesia IV (Persero).

TINJAUAN RISIKOPEKERJAAN RENOVASI EXTERIOR DAN PEMBANGUNAN RUANG ENTERTAINMENT DENGAN FASILITAS GYM DAN CAFE GEDUNG KANTOR PUSAT PT. PELABUHAN INDONESIA IV (PERSERO).DIVISI KONSTRUKSI VI

DATA PROYEK / RESUME1. Nama Proyek : Pekerjaan Renovasi Exterior dan Pembangunan Ruang Entertainment dengan Fasilitas Gym dan Caf Gedung Kantor Pusat PT. Pelabuhan Indonesia IV (Persero).2. Jenis Kontrak : Design & Built, Lump sum fixed price3. Pemilik Proyek : PT. PELABUHAN INDONESIA IV (PERSERO) 4. Nilai Pagu Proyek : Rp. 18,174.500,000,-5. Sumber Dana : Anggaran investasi PT. PELINDO IV (PERSERO)6. Uang Muka : Tidak Ada7. Konsultan :Ada8. Data Teknis :a. Jumlah Lantai :8 Lantaib. Jenis bangunan :Gedung Perkantoranc. Luas bangunan: 1093 m9. Scope Perencanaan/Design : - Renovasi exterior dan penambahan lantai 7 dan 8- Pembuatan gambar kerja10. Scope Pekerjaan Konstruksi : - Pekerjaan rangka baja- Pekerjaan alucupan- Penambahan lantai 7 dan 8- Pekerjaan mekanikal dan elektrikal Lt 1 s/d 8-Pekerjaan Lantai 01 (pondasi, lantai, dinding partisi, plafond & instalasi listrik)-Pekerjaan Lantai 02 (plat lantai, dinding partisi, plafond & instalasi listrik)-Pekerjaan Lantai 04 dan Lantai 05 (penambahan toilet, lantai, dinding partisi, plafond, instalasi listrik & plumbing)-Pekerjaan Lantai 07 (lantai, dinding partisi, plafond, instalasi listrik, plumbing & atap)-Pekerjaan Dinding Luar / Eksterior bangunan gedung utama dan gedung diklat (rangka+kulit baru, kusen aluminium+kaca)11. Bentuk Keikutsertaan :Tunggal, tidak menggunakan kerjasama operasi12. Sistem Penilaian Lelang : Pelelangan umum13. Evaluasi terhadap Owner :a. Reputasi : - Baikb. Kondisi Keuangan : - Baikc. Kerjasama sebelumnya : - Pernah14. Peserta Tender : 15. Jangka Waktu Kontrak : a. Waktu Pelaksanaan hari: 245 Harib. Waktu Pemeliharaan hari: 90 Hari16. Jaminan : a. Jaminan Pembayaran : -b. Jaminan Pelaksanaan : Rp. 908.725.000,-c. Jaminan Pemeliharaan: 5%17. Retensi : Ada18. Cara Pembayaran Konstruksi : Termyn ITagihan 7% x Rp.18.174.500.000,- = Rp.1.272.215.000,-Potongan Retensi (5%x7%) x Rp.18.174.500.000,- = Rp. 63.610.750,-Jumlah yang harus dibayar = Rp.1.208.604.250,-Termyn II-VIIITagihan 12.50% x Rp.18.174.500.000,-= Rp.2.271.812.500,-Potongan Retensi (5%x12.50%) x Rp.18.174.500.000,- = Ro. 113.590.625.-Jumlah yang harus dibayar = Rp.2.158.221.875,-Termyn IXTagihan 5.50% x Rp.18.174.500.000,- = Rp. 999.597.500,-Potongan Retensi (5%x5.50%) x Rp.18.174.500.000,- = RP. 49.979.875,-Jumlah yang harus dibayar = Rp. 949.617.625,-19. Cara Pemby Pemeliharaan : Menyerahkan jaminan pemeliharaan sebesar 5 %20. Collection Period :Realisasi pembayaran dilakukan paling lambat 14 hari kerja setelah tagihan dan kelengkapannya diserahkan21. Pekerjaan Tambah : Dimungkinkan ada22. Eskalasi : Tidak ada23. Denda Keterlambatan :1 (satu per mil), maks. 10 % (lima prosen) x Nilai Kontrak24. Force Major : Ada25. Penyelesaian Sengketa : (dinyatakan dalam kontrak)

TINJAUAN RISIKOA. FINANCIAL1. Sumber PendanaanAnggaran investasi PT. PELINDO IV (PERSERO)Pagu Dana Rp. 18,174.500,000,-RISIKO : Ketersediaan sumber danaMITIGASI : -Untuk menjamin pembayaran sampai dengan 100% pihak owner menempatkan dana dalam bentuk Block Fund di Bank.-Bank mengeluarkan Surat Pernyataan Kesanggupan menyelesaikan pembayaran s/d pekerjaan selesai.-Deposito atas nama owner sebesar nilai proyek dijadikan agunan di Bank yang dapat digunakan sebagai jaminan kredit untuk membiayai proyek.-Tidak melakukan aktifitas pembiayaan sebelum pembayaran pertama dari Owner diterima.-Pembiayaan dilakukan dari sumber dana proyek ini, tidak menggunakan sumber dana lain.2. Cara PembayaranCara Pembayaran Konstruksi :Termyn ITagihan 7% x Rp.18.174.500.000,- = Rp.1.272.215.000,-Potongan Retensi (5%x7%) x Rp.18.174.500.000,- = Rp. 63.610.750,-Jumlah yang harus dibayar = Rp.1.208.604.250,-Termyn II-VIIITagihan 12.50% x Rp.18.174.500.000,-= Rp.2.271.812.500,-Potongan Retensi (5%x12.50%) x Rp.18.174.500.000,- = Ro. 113.590.625.-Jumlah yang harus dibayar = Rp.2.158.221.875,-Termyn IXTagihan 5.50% x Rp.18.174.500.000,- = Rp. 999.597.500,-Potongan Retensi (5%x5.50%) x Rp.18.174.500.000,- = RP. 49.979.875,-Jumlah yang harus dibayar = Rp. 949.617.625,-Progress payment:Termyn I = Progress 7% dari nilai kontrakTermyn II-VIII= Progress 12,5% dari nilai kontrakTermyn IX= Progress 5,5% dari nilai kontrakCara Pemby Pemeliharaan : - Menyerahkan jaminan pemeliharaan sebesar 5 %RISIKO :-Risiko pencairan Jaminan secara sepihak Pendanaan kurang-Pekerjaan tambah sudah dikerjakan-Anggaran tambahan belum turunMITIGASI : -Perencanaan cashflow yg akurat, bunga bank diperhitungkan dalam nilai penawaran Mencantumkan dalam klausul Kontrak bahwa pencairan Jaminan harus disepakati oleh pihak ke II (pencairan jaminan bersyarat) Pekerjaan tambah dikerjakan jika anggaran tambahan sudah turun atau minimal telah disetujuinya dokumen CC0 Pekerjaan tambah dikerjakan dengan persetujuan tertulis dari Kadiv / Direksi Monitor dan support proses pendanaan 3. EskalasiTidak ada eskalasiRISIKO : Risiko kerugian akibat kenaikan harga satuanMITIGASI : - Back to back contract dengan pihak ke-III Risiko eskalasi harga pekerjaan diperhitungkan dalam nilai penawaran4. Collection PeriodRealisasi pembayaran dilakukan paling lambat 14 (empat belas) hari kerja setelah tagihan dan kelengkapannya diserahkanRISIKO : Risiko penundaan pembayaranMITIGASI : - Apabila sampai dengan 14 (empat belas) hari belum ada persetujuan maka dianggap owner menyetujui sertifikat pembayaran bulanan yang diajukan Apabila terjadi keterlambatan pembayaran lebih dari 14 (empat belas) hari kerja setelah jatuh tempo (Owner's default), maka pekerjaan dihentikan (termination by contractor) secara sepihak dan seluruh biaya selama masa penghentian pekerjaan dibebankan kepada owner Risiko keterlambatan pekerjaan akibat keterlambatan pembayaran oleh Owner diatur secara detail dalam kontrak5. Uang MukaTidak ada uang mukaRISIKO : Biaya pekerjaan sampai dengan progress 7% ditanggung oleh kontraktorMITIGASI : -Memperkecil pembiayaan secara cash Back to back contract dengan pihak ke-IIIB. KONSTRUKSI / TEKNIS1. Design & Built, Lump sum fixed priceSistem kontrak lump sum fixed priceRISIKO : a. Risiko kesalahan design terhadap kondisi eksistingb.Risiko pengendalian kualitas yg berakibat besarnya rework dan biaya pemeliharaan kerusakanc.Risiko kegagalan bangunan pasca kontrakMITIGASI :a.Kriteria design berdasar hasil survey kondisi eksistingb.Kualitas/mutu menjadi concern dari management proyek dan divisic.Assuransi kegagalan bangunan, dengan biaya premi yg diperhitungan dalam harga penawarand.Pengendalian dokumen proyek selama masa pelaksanaan sampai dengan pemeliharaan2. Pekerjaan Tambah/KurangSistem kontrak lump sum fixed priceRISIKO : -Risiko perubahan scope pekerjaan atau perubahan spesifikasi teknis Risiko variation orderMITIGASI : -Mencantumkan dalam klausul kontrak tentang Variation Order atau pekerjaan tambah/kurang secara detail