kelompoktujuhbetokan.files.wordpress.com · web viewmasyarakat, serta memberikan keuntungan...

PERANCANGAN KAWASAN PEMUKIMAN SEKITAR AGROWISATA SEBAGAI ECO-HOMESTAY DI KELURAHAN BETOKAN

KELOMPOK 7 STUDIO PERANCANGAN & PEMBANGUNAN KOTA 2012

BAB VIIMANAJEMEN DAN PENGELOLAAN KAWASAN ECO-HOMESTAY FOR AGROTOURISM KELURAHAN

BETOKAN

7.1 Logframe

Logical Framework merupakan kerangka pemikiran yang

digunakan untuk merumuskan tujuan dan sasaran proyek

pembangunan baik jangka panjang maupun jangka pendek.

Berikut ini merupakan logical framework pada perancangan

Kawasan Ecohomestay For Agrotourism Kelurahan Betokan :

Tabel VII.1Logframe Kawasan Eco-homestay For Agrotourism Kelurahan Betokan

Ringkasan Desain Target Kinerja Monitoring Asumsi dan ResikoDampak Terdapat pengaruh yang

positif dari perkembangan agrowisata terhadap penduduk lokal dengan memanfaatkan potensi sumber daya alam dan manusia. Sehingga perekonomian lokal desa dapat berkembang dengan mandiri

Target kinerja dibagi menjadi 3 tahap pembangunan, yaitu jangka pendek, menengah, dan jangka panjang. Pembangunan jangka pendek ( 1 tahun ) Sudah ada rencana

desain untuk pengembangan kawasan yang

Pengevalusian terhadap desain rencana yang sudah dibuat, apakah dapat diterapkan di kawasan tersebut, bermanfaat bagi masyarakat, memberikan keuntungan, serta sesuai dengan kondisi lingkungan dan sosial masyarakat

Pembangunan homestay dan sarana prasarana nya

Pembangunan infrastruktur, seperti jalan, berhasil jika, dalam periode beberapa tahun, jalan tidak mengalami kerusakan, tidak ada genangan di jalan, yang dipengaruhi oleh saluran drainase yang baik,

Pengairan ruang terbuka yang ditata untuk tanaman jambu dapat memanfaatkan air sungai,melalui irigasi, dan air dapat mengalir melalui saluran drainase, sehingga

113



Ringkasan Desain Target Kinerja Monitoring Asumsi dan Resikodisesuaikan dengan kebutuhan dan keinginan masyarakat, sehingga pembangunan lebih efisien dan bermanfaat bagi masyarakat, serta memberikan keuntungan ekonomi.

Pembangunan jangka menengah ( 5 tahun )

Perbaikan dan pembangunan sarana dan prasarana homestay, meliputi jalan, persampahan, drainase, irigasi, Sarana peribadatan, kamar mandi umum,

Ruang terbuka yang sudah tertata, lengkap dengan gazebo, pedestrian ways, lampu taman, tempat sampah, penataan vegetasi, dan colosseum untuk pegelaran budaya di sekitar kawasan

Rumah penduduk yang dijadikan homestay sudah di renovasi, tanpa menghilangkan

sesuai dengan aturan yang berlaku, sesuai dengan kondisi lahan dan lingkungannya, tidak menimbulkan dampak negatif baik untuk lingkungan maupun masyarakat.

Penataan ruang terbuka secara tepat, berdasarkan analisis vegetasi, sehingga meningkatkan estetika kawasan.

Terdapat pemeliharaan secara rutin terhadap homestay, sarana prarasana dan fasilitas pendukung yang lain

tidak menimbulkan genangan. Dengan adanya homestay, jumlah

wisatawan semakin meningkat, dan meningkatkan aktivitas wisata di agrowisata.

Peningkatan jumlah pengunjung dapat meningkatkan jumlah pendapatan masyrakat, serta memicu aktivitas perdagangan maupun jasa.

Peningkatan aktivitas menimbulkan semakin tinggi nya tingkat kebisingan dan mobilitas penduduk, serta meningkatkan harga lahan di sekitar kawasan.

Peningkatan harga lahan akibat perkembangan homestay di agrowisata dapat meningkatkan minat swasta untuk mengembangkan kawasan di sekitar agrowisata.

Hasil Terdapat sarana akomodasi yang mampu mendukung kegiatan agrowisata dengan memanfaatkan potensi sumber daya alam dan menciptakan lahan ekonomi untuk penduduk lokal

Output Pembangunan dan renovasi main dan side entrance serta perbaikan infrastruktur (jalan dan drainase)

Penyedian saluran irigasi dan daerah resapan air hujan

Penyediaan perdagangan dan jasa

Pengembangan rumah penduduk menjadi homestay

Peningkatan kualitas dan penyediaan sarana pendukung akomodasi dan agrowisata

Input Potensi sumber daya alam berupa perkebunan jambu dan belimbing serta air sungai

Potensi lahan kosong yang masih luas

114



Ringkasan Desain Target Kinerja Monitoring Asumsi dan Resiko Lingkungan permukiman

yang masih asri Sumber daya manusia

yang produktif dan memiliki keahlian dalam bidang perkebunan jambu

Kerjasama pemerintah, masyarakat dan swasta

keasliannya, Pembangunan main dan

side entrance, pusat informasi, serta tempat parkir, dan fasilitas perdagangan, yang disewakan kepada pihak swasta.

Pembangunan setelah 5 tahun pertama, Pembangunan

homestay dan pendukungnya sudah selesai, dan sudah dapat dimanfaatkan serta dikembangkan oleh penduduk, untuk meningkatkan perekonomian mereka. Bersamaan dengan itu, tetap perlu dilakukan monitoring, dan pengevalusian dari Pemerintah maupun pihak swasta, agar homestay semakibn berkembang.

Sumber : Hasil Analisis Kelompok 7, 2012

7.2 Manajemen Pengelolaan

115



Dalam perancangan kawasan pemukiman sebagai Eco-

homestay For Agrotourism Kelurahan Betokan akan dilakukan

pembangunan kawasan yang mencakup kawasan homestay,

kawasan perdagangan dan jasa, dan kawasan taman aktif dan

taman pasif. Pembangunan kawasan ini akan diusahakan dalam

suatu bentuk kemitraan antara pemerintah, swasta serta

masyarakat sehingga tercipta percepatan dalam kemajuan

kawasan tersebut.

Oleh karena itu digunakan konsep manajemen dalam

pembangunan kawasan Eco-homestay For Agrotourism

Kelurahan Betokan berupa PPCPs (Public-Private-Community

Partnerships). Kerjasama tersebut memiliki kemungkinan

bentuk yang luas dalam konteks penyediaan layanan jasa dan

infrastruktur, Private Sector Participation (PSP) dan privatisasi.

Konsep PPCPs pemerintah swasta bekerja sama untuk

kesejahteraan sosial, menghilangkan fokus utama swasta pada

keuntungan. Model ini juga sering diterapkan di negara

berkembang. Model ini ditujukan untuk meningkatkan proses

pembangunan yang tujuannya difokuskan pada pencapaian

target daripada pencapaian keuntungan.

Pemilihan konsep ini didasarkan pada kepemilikan lahan

di kawasan perancangan yang keseluruhannya merupakan lahan

milik masyarakat setempat. Selain itu konsep PPCP merupakan

konsep yang melibatkan peran serta masyarakat, hal ini sesuai

dengan tradisi yang ada di kawasan perancangan yang suasana

gotong royong, kebersamaan antara penduduknya masih kental.

Dalam PPCP Pemerintah berperan sebagai pengawas serta

pihak yang melakukan sosialisasi proyek kepada masyarakat.

Swasta berperan dalam penanaman investasi pada bidang

komersial sedangkan masyarakat berperan sebagai penyedia

lahan serta bangunan rumah sebagai modal. Sistem operasinya

dapat dilakukan masyarakat dengan bantuan swasta pada

renovasi homestay dimana swasta dan masyarakat menerapkan

sistem bagi hasil.

Tabel VII.2Konsep Manajemen Pengelolaan Kawasan Eco-homestay For Agrotourism Kelurahan Betokan

116



Zona Kawasan AssetPola

Pengelolaan dan Asumsi

O – M Capital Investment Commercial Risk Durasi

Kawasan Homestay

Lahan untuk membangun kawasan Homestay

Terdapat fasilitas umum seperti musholla dan masjid

Tersedianya ruang terbuka hijau/vegetasi di sekitar kawasan

Tersedianya lahan untuk membangun parkir sepeda

Tersedianya lahan sirkulasi berupa pedestrian

Tersedianya lahan untuk membangun fasilitas perdagangan dan jasa

Tersedianya lahan untuk membangun halte sepeda

Tersedianya lahan untuk gazebo

Tersedianya ruang terbuka hijau/vegetasi

Bentuk Kerja Sama PPCP

Privat: Merenovasi dan

mengoperasikan homestay

Membayar pajak operasi homestay kepada pemerintah

Membangun dan mengoperasikan fasilitas perdagangan dan jasa

Membayar pajak lahan dan bangunan perdagangan dan jasa kepada pemerintah

Membangun halte dan parkir sepeda

Membayar pajak reklame kepada pemerintah

Membangun dan mengoperasikan

Privat: Merenovasi

homestay Membangun

bangunan yang mendukung perdagangan dan jasa

Membangun parkir sepeda

Membangun halte sepeda

Membangun fasilitas dan infrastruktur homestay (gazebo, koloseum, rumah, rumah baca dll)

Publik: Menyediakan

lahan untuk pembangunan infrastruktur dan fasilitas homestay

Privat: Investor

bertanggung jawab terhadap setiap kegiatan baik kerusakan, perawatan, perubahan bagi bangunan perdagangan dan jasa, infrastruktur dan fasilitas-fasiltas homestay

Publik: Pemerintah

berhak mencabut ijin bagi investor untuk berinvestasi

Pemerintah berhak memberikan sanksi terhadap pelanggaran-pelanggaran

20 Tahun

117






Tersedianya lahan untuk membangun aula terbuka/coloseum

Tersedianya lahan untuk membangun jogging track

Tersedianya lahan untuk membangun rumah baca

Tersedianya lahan untuk membangun danau buatan serta kolam

fasilitas dan infrastruktur homestay

Publik: Melakukan

pengawasan setiap kegiatan yang dilakukan swasta

Pemerintah membuat kebijakan dan aturan terhadap lahan dan bangunan.

Pemerintah menerima pembayaran pajak.

Pemerintah melakukan pengawasan dalam pengelolaan rekreasi

Pemerintah menarik pajak penggunaan

(gazebo,rumah baca, kolam, dll)

Masyarakat: Menyediakan

lahan bangunan homestay

yang dilakukan investor

Masyarakat: Masyarakat

bertanggung jawab atas asset lahan yang dimilikinya

118






bangunan Pemerintah

melakukan sosialisasi kepada masyarakat

Pemerintah melakukan pembebasan lahan untuk pembangunan infrastruktur

Masyarakat: Masyarakat

menyediakan lahan beserta bangunannya untuk homestay

Masyarakat membayar pajak lahan homestay kepada pemerintah


7.3 Linear Responsibility

119



Linear responsibility merupakan sebuah metode yang

digunakan untuk mengetahui peran – peran dari beberapa

responsibility, supervising responsibility, to be consulted (before

action) dan to be notified (after action). Berikut ini adalah linear

responsibility kawasan Ecohomestay For Agrotourism Kelurahan

Betokan :

Tabel VII.3Linear Responsibility Kawasan Eco-homestay For Agrotourism Kelurahan Betokan

NoTahapan kegiatan

Pemerintah Swasta

MasyarakatBAPPEDA

Dinas Pekerjaan Umum, Perumah

an, Permuki

man, Pertambangan dan

Energi

Dinas Pariwasata dan Kebuda

yaan

Kec dan Kel

BPN

Dinas

Pertanian

Kantor Pendidik

an dan Pelatihan

dan Penelitia

n dan Pengemb

angan

Kantor

Lingkung

an Hidu

p

Investor

Kontrakt

or

Konsult

an

1.

Pra Kontruksi

1.Survey Penentuan lokasi

N S N E

2. Sosialisasi S S N E N

3.Rencana Design

S S N E

4.Studi Kelayakan

N S E E S

2 Konstruksi

120



No Tahapan kegiatan

Pemerintah Swasta

MasyarakatBAPPEDA


an, Permuki


Energi


yaan

Kec dan Kel

BPN

Dinas

Pertanian

Kantor Pendidik

an dan Pelatihan

dan Penelitia

n dan Pengemb

angan

Kantor

Lingkung

an Hidu

p

Investor

Kontrakt

or

Konsult

an

.1.

Pembebasan Lahan

E E C

2.

Perbaikan infrastruktur ( jalan, dan drainase )

S S S N E C

3.

Peningkatan kualitas fasilitas umum ( peribadatan dan kamar mandi umum)

S S N E C E

4.Pembangunan pusat informasi

S C N E C E

5. Pembangunan taman parkir

S C E N E C

121



No Tahapan kegiatan

Pemerintah Swasta

MasyarakatBAPPEDA


an, Permuki


Energi


yaan

Kec dan Kel

BPN

Dinas

Pertanian

Kantor Pendidik

an dan Pelatihan

dan Penelitia

n dan Pengemb

angan

Kantor

Lingkung

an Hidu

p

Investor

Kontrakt

or

Konsult

an

6.

Pembangunan halte sepeda di jalan lingkungan

S C E N E C

7.

Pembangunan perdagangan dan jasa

S N E E C

8.

Renovasi rumah untuk homestay ( kamar tidur dan kamar mandi )

S C N E

9.

Pengembangan taman dan playground

S C C N S S E

10. Pengaturan S E N S C E

122



No Tahapan kegiatan

Pemerintah Swasta

MasyarakatBAPPEDA


an, Permuki


Energi


yaan

Kec dan Kel

BPN

Dinas

Pertanian

Kantor Pendidik

an dan Pelatihan

dan Penelitia

n dan Pengemb

angan

Kantor

Lingkung

an Hidu

p

Investor

Kontrakt

or

Konsult

an

vegetasi

11.

Pengadaan gazebo, sitting group dan street furniture di taman/kebun jambu

S E E

12.

Pembangunan colloseum untuk atraksi budaya

S C N E

13.

Pembangunan ruang baca di taman

S C E

14. Pembangunan danau buatan

S C N E

123



No Tahapan kegiatan

Pemerintah Swasta

MasyarakatBAPPEDA


an, Permuki


Energi


yaan

Kec dan Kel

BPN

Dinas

Pertanian

Kantor Pendidik

an dan Pelatihan

dan Penelitia

n dan Pengemb

angan

Kantor

Lingkung

an Hidu

p

Investor

Kontrakt

or

Konsult

an

15.

Pembangunan cycling track dan pedestrian ways di open space ( kebun jambu

S C E

16.

Pembangunan dan renovasi main dan side entrance

S E

3.

Pasca Konstruksi

1. Operasional pemeliharaan dan pengawasa

S E E S S S S E C N

124



No Tahapan kegiatan

Pemerintah Swasta

MasyarakatBAPPEDA


an, Permuki


Energi


yaan

Kec dan Kel

BPN

Dinas

Pertanian

Kantor Pendidik

an dan Pelatihan

dan Penelitia

n dan Pengemb

angan

Kantor

Lingkung

an Hidu

p

Investor

Kontrakt

or

Konsult

an

nSumber : Hasil Analisis Kelompok 7, 2012

7.4 Project Network

Project network merupakan acuan yang digunakan untuk

mengetahui rencana detail aktivitas yang bisa dilakukan

sebelum dan sesudah aktivitas serta mengetahui durasi yang

dibutuhkan. Berikut ini adalah project network Kawasan

Ecohomestay For Agrotourism Kelurahan Betokan :

Tabel VII.4Project Network Kawasan Eco-homestay For Agrotourism Kelurahan Betokan

Aktivitas yang harus sudah selesai

AktivitasAktivitas yang

dilaksanakan setelah aktivitas selesai

Waktu (bulan)

Tidak Ada A1.Survey Penentuan lokasi A2,A3 1

125



Aktivitas yang harus sudah selesai

AktivitasAktivitas yang

dilaksanakan setelah aktivitas selesai

Waktu (bulan)

A1 A2.Sosialisasi B1 1

A1 A3.Rencana Design A4 3

A3 A4.Studi Kelayakan B8 1

A2 B1.pembebasan lahan B2 6

B1 B2.Perbaikan infrastruktur ( jalan, dan drainase ) B3,B5,B7,B9 6

B2 B3.Peningkatan kualitas fasilitas umum ( peribadatan dan kamar mandi umum) B4 3

B3 B4.Pembangunan pusat informasi B15 1

B2 B5.Pembangunan taman parkir sepeda B6 2

B5 B6.Pembangunan halte sepeda di jalan lingkungan B15 2

B2 B7.Pembangunan perdagangan dan jasa B15 18

A4 B8.Renovasi rumah untuk homestay ( kamar tidur dan kamar mandi ) B15 12

B2 B9.Pengembangan taman dan playground B10 12

B9 B10.Pengaturan vegetasi B11,B12,B14 6

B10 B11.Pengadaan gazebo, sitting group di taman/kebun jambu B12 6

B10,B11 B12.Pembangunan colloseum untuk atraksi budaya B13 1

B9,B12 B13.Pembangunan ruang baca di taman B14 1

B10,B13 B14.Pembangunan danau buatan B15 6

B4,B7,B8,B14 B15.Pembangunan cycling track dan pedestrian ways B16 6

B15 B16.Pembangunan dan renovasi main dan side entrance C 2

B16 C.Operasional pemeliharaan dan pengawasan Tidak Ada 182

Jumlah 278Sumber : Hasil Analisis Kelompok 7, 2012

7.5 Timeline Kegiatan Kawasan Ecohomestay For Agrotourism Kelurahan Betokan

126



Tabel VII.5Timeline Kegiatan Kawasan Eco-homestay For Agrotourism Kelurahan Betokan

NoTahapan Kegiatan

Tahun ke

1 2 3 4

Bulan

1 2 3 4 5 6 7 8 910

11

12

1 2 3 4 5 6 7 8 910

11

12

1 2 3 4 5 6 7 8 910

11

12

1 2 3 4

1Pra

Konstruksi

1Survey

Penentuan lokasi

2 Sosialisasi

3Rencana Design

4Studi

Kelayakan

2 Konstruksi

1pembebasan

lahan

2

Perbaikan infrastruktur

( jalan, dan drainase )

3

Peningkatan kualitas fasilitas umum

127



NoTahapan Kegiatan

Tahun ke

1 2 3 4

Bulan

1 2 3 4 5 6 7 8 910

11

12

1 2 3 4 5 6 7 8 910

11

12

1 2 3 4 5 6 7 8 910

11

12

1 2 3 4

( peribadatan dan kamar

mandi umum)

4Pembanguna

n pusat informasi

5Pembanguna

n taman parkir

6

Pembangunan halte

sepeda di jalan

lingkungan

7

Pembangunan

perdagangan dan jasa

8

Renovasi rumah untuk

homestay ( kamar tidur

dan kamar mandi )

9Pengembangan taman dan playground

128



NoTahapan Kegiatan

Tahun ke

1 2 3 4

Bulan

1 2 3 4 5 6 7 8 910

11

12

1 2 3 4 5 6 7 8 910

11

12

1 2 3 4 5 6 7 8 910

11

12

1 2 3 4

10

Pengaturan vegetasi

11

Pengadaan gazebo,

sitting group di

taman/kebun jambu

12

Pembangunan colloseum

untuk atraksi budaya

13

Pembangunan ruang baca

di taman

14

Pembangunan danau buatan

15

Pembangunan cycling track dan

pedestrian ways

16

Pembangunan dan

renovasi main dan side

entrance

129



NoTahapan Kegiatan

Tahun ke

1 2 3 4

Bulan

1 2 3 4 5 6 7 8 910

11

12

1 2 3 4 5 6 7 8 910

11

12

1 2 3 4 5 6 7 8 910

11

12

1 2 3 4

3Pasca

Konstruksi

3

Operasional pemeliharaan

dan pengawasan

NoTahapan Kegiatan

Tahun ke

4 5 6 7

Bulan

5 6 7 8 910

11

12 1 2 3 4 5 6 7 8 9

10

11

12 1 2 3 4 5 6 7 8 9

10

11

12 1 2 3 4 5 6 7 8

1 Pra Konstruksi

1 Survey Penentuan lokasi

2 Sosialisasi

3 Rencana Design

130



NoTahapan Kegiatan

Tahun ke

4 5 6 7

Bulan

5 6 7 8 910

11

12 1 2 3 4 5 6 7 8 9

10

11

12 1 2 3 4 5 6 7 8 9

10

11

12 1 2 3 4 5 6 7 8

4 Studi Kelayakan

2

Konstruksi

1 pembebasan lahan

2 Perbaikan infrastruktur ( jalan, dan drainase )

3 Peningkatan kualitas fasilitas umum ( peribadatan dan kamar mandi umum)

4 Pembangunan pusat informasi

5 Pembangunan taman parkir

6 Pembangunan halte sepeda di jalan lingkungan

7 Pembangunan perdagangan dan jasa

8 Renovasi rumah untuk homestay ( kamar tidur dan kamar mandi )

131



NoTahapan Kegiatan

Tahun ke

4 5 6 7

Bulan

5 6 7 8 910

11

12 1 2 3 4 5 6 7 8 9

10

11

12 1 2 3 4 5 6 7 8 9

10

11

12 1 2 3 4 5 6 7 8

9 Pengembangan taman dan playground

10

Pengaturan vegetasi

11

Pengadaan gazebo, sitting group di taman/kebun jambu

12


13


14


15

Pembangunan cycling track dan pedestrian ways

16


3

Pasca Konstruksi

3

Operasional pemeliharaan dan pengawasan

132



NoTahapan Kegiatan

Tahun ke

7 8 9 10

Bulan

9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 910

1112

1 2 3 4 5 6 7 8 910

11

12

1Pra

Konstruksi

1Survey

Penentuan lokasi

2 Sosialisasi

3Rencana Design

4Studi

Kelayakan

2 Konstruksi

1pembebasan

lahan

2

Perbaikan infrastruktur

( jalan, dan drainase )

3

Peningkatan kualitas fasilitas umum

( peribadatan dan kamar

mandi umum)

4Pembanguna

n pusat informasi

5Pembanguna

n taman parkir

6

Pembangunan halte

sepeda di jalan

lingkungan7 Pembanguna

n perdagangan

133



NoTahapan Kegiatan

Tahun ke

7 8 9 10

Bulan

9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 910

1112

1 2 3 4 5 6 7 8 910

11

12

dan jasa

8


homestay ( kamar tidur

dan kamar mandi )

9

Pengembangan taman

dan playground

10

Pengaturan vegetasi

11

Pengadaan gazebo,

sitting group di

taman/kebun jambu

12


untuk atraksi budaya

13


di taman

14


15


pedestrian ways

16

Pembangunan dan

renovasi main dan

side entrance

134



NoTahapan Kegiatan

Tahun ke

7 8 9 10

Bulan

9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 910

1112

1 2 3 4 5 6 7 8 910

11

12

3Pasca

Konstruksi

3

Operasional pemeliharaa

n dan pengawasan

NoTahapan Kegiatan

Tahun ke

11 12 13 14

Bulan

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 910 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11

12 1 2 3 4

1

Pra Konstruksi


2 Sosialisas

i

3 Rencana

Design

4 Studi Kelayakan

2 Konstru

ksi

1 pembeba

san lahan 2 Perbaika

135



NoTahapan Kegiatan

Tahun ke

11 12 13 14

Bulan

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 910 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11

12 1 2 3 4

n infrastruktur ( jalan, dan drainase )






8 Renovasi rumah untuk

136



NoTahapan Kegiatan

Tahun ke

11 12 13 14

Bulan

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 910 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11

12 1 2 3 4

homestay ( kamar tidur dan kamar mandi )


10

Pengaturan vegetasi

11


12


13


14


15


137



NoTahapan Kegiatan

Tahun ke

11 12 13 14

Bulan

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 910 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11

12 1 2 3 4

pedestrian ways

16


3

Pasca Konstruksi

3


NoTahapan Kegiatan

Tahun ke

14 15 16 17

Bulan

5 6 7 8 910

11

12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

11

12 1 2 3 4 5 6 7 8 9

10

11

12 1 2 3 4 5 6 7 8

1

Pra Konstruksi


2 Sosialisasi

138



NoTahapan Kegiatan

Tahun ke

14 15 16 17

Bulan

5 6 7 8 910

11

12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

11

12 1 2 3 4 5 6 7 8 9

10

11

12 1 2 3 4 5 6 7 8

3 Rencana Design

4 Studi Kelayakan

2

Konstruksi

1 pembebasan lahan

2 Perbaikan infrastruktur ( jalan, dan drainase )



139



NoTahapan Kegiatan

Tahun ke

14 15 16 17

Bulan

5 6 7 8 910

11

12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

11

12 1 2 3 4 5 6 7 8 9

10

11

12 1 2 3 4 5 6 7 8




8 Renovasi rumah untuk homestay ( kamar tidur dan kamar mandi )


10

Pengaturan vegetasi

140



NoTahapan Kegiatan

Tahun ke

14 15 16 17

Bulan

5 6 7 8 910

11

12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

11

12 1 2 3 4 5 6 7 8 9

10

11

12 1 2 3 4 5 6 7 8

11


12


13


14


15

Pembangunan cycling track dan pedestrian ways

16


141



NoTahapan Kegiatan

Tahun ke

14 15 16 17

Bulan

5 6 7 8 910

11

12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

11

12 1 2 3 4 5 6 7 8 9

10

11

12 1 2 3 4 5 6 7 8

3

Pasca Konstruksi

3


NoTahapan Kegiatan

Tahun ke

17 18 19 20

Bulan

9 10 1112

1 2 3 4 5 6 7 8 910

11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 910

11

12

1 2 3 4 5 6 7 8 910

11

12

1Pra

Konstruksi

1Survey

Penentuan lokasi

2Sosialisa

si

142



NoTahapan Kegiatan

Tahun ke

17 18 19 20

Bulan

9 10 1112

1 2 3 4 5 6 7 8 910

11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 910

11

12

1 2 3 4 5 6 7 8 910

11

12

3Rencana Design

4Studi

Kelayakan

2Konstru

ksi

1pembeb

asan lahan

2

Perbaikan

infrastruktur

( jalan, dan

drainase )

3

Peningkatan

kualitas fasilitas umum

( peribadatan dan

kamar mandi

umum)

143



NoTahapan Kegiatan

Tahun ke

17 18 19 20

Bulan

9 10 1112

1 2 3 4 5 6 7 8 910

11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 910

11

12

1 2 3 4 5 6 7 8 910

11

12

4

Pembangunan pusat

informasi

5

Pembangunan taman parkir

6

Pembangunan halte

sepeda di jalan

lingkungan

7

Pembangunan

perdagangan

dan jasa

8


homestay

( kamar tidur dan

kamar mandi )

9Pengembangan taman

144



NoTahapan Kegiatan

Tahun ke

17 18 19 20

Bulan

9 10 1112

1 2 3 4 5 6 7 8 910

11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 910

11

12

1 2 3 4 5 6 7 8 910

11

12

dan playgrou

nd

10

Pengaturan

vegetasi

11

Pengadaan

gazebo, sitting

group di taman/k

ebun jambu

12

Pembangunan

colloseum untuk atraksi budaya

13

Pembangunan ruang

baca di taman

14


15

Pembangunan cycling track

145



NoTahapan Kegiatan

Tahun ke

17 18 19 20

Bulan

9 10 1112

1 2 3 4 5 6 7 8 910

11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 910

11

12

1 2 3 4 5 6 7 8 910

11

12

dan pedestrian ways

16

Pembangunan

dan renovasi

main dan side entrance

3Pasca

Konstruksi

3

Operasional

pemeliharaan dan

pengawasan


7.6 Network Planning (CPM)

Network Planning merupakan jaringan perencanaan yang

digambarkan melalui metode yang biasa disebut CPM (Critical

Path Method). Analisis tersebut menggambarkan bagaimana alur

proyek berlangsung hingga detail. Network planning

menggambarkan hal yang harus dikerjakan sekaligus waktu

penyelesaiannya. Selain itu, melalui network plannning kita

146



dapat mengetahui yang termasuk dalam pekerjaan kritis.

Dengan kata lain, dalam penyelesaian pekerjaan-pekerjaan yang

termasuk dalam jalur kritis tidak ada toleransi waktu

keterlambatan sehingga kita dapat mengatur sumberdaya, baik

sumberdaya modal maupun tenaga kerja, serta sumberdaya

lainnya untuk mnedukung terselenggaranya proyek seoptimal

mungkin. Berikut merupakan Network Planning Analysis

perancangan Kawasan Eco-homestay For Agrotourism

Kelurahan Betokan.

147



Keterangan :Critical Path A1-A2-B1-B2-B9-B10-B11-B12-B13-B14-B15-B16-CMerah atas : early startBiru bawah : late finishSumber : Hasil Analisis Kelompok 7, 2012

Gambar 7.1Diagram CPM

7.7 Analisis Kelayakan Proyek

Analisis ini merupakan langkah evaluasi proyek sebelum

proyek ini dilakukan. Berguna untuk mengetahui apakah proyek

ini mempunyai manfaat atau keuntungan dimasa yang akan

datang. Analisis ini terdiri dari dua macam, yaitu Analisis Sosial

(Social Analysis) dan Analisis Finansial (Financial Analysis).

7.7.1 Analisis Sosial

Analisis sosial adalah suatu analisis evaluasi proyek yang

berdasarkan sudut pandang dari pemerintah sebagai pengambil

kebijakan. Analisis ini lebih difokuskan kepada kerugian dan

keuntungan yang dapat ditimbulkan oleh pembangunan proyek

kepada masyarakat umum. Variabel yang digunakan dalam

analisis ini bersifat price dan unprice. Varibel yang bersifat

unprice memerlukan pendekatan analisis dengan pemakaian

asumsi-asumsi yang logis untuk mendapatkan hasil yang akurat

sehingga agar hasil analisisnya dapat reliabel. Analisis secara

lebih detail mengenai pembangunan Eco-homestay Kelurahan

Betokan For Agrotourism Kelurahan Betokan adalah sebagai

berikut :

Tabel VII.6Analisis Sosial Kawasan Eco-homestay For Agrotourism Kelurahan Betokan

Tahapan Price/UnpricedItem/

Variable Asumsi (per tahun)Duras

iWaktu

(tahun)Pra-

KonstruksBenefit

Price - - - -

148





iWaktu

(tahun)i Unprice - - - -

CostPrice - -

Unprice

Persiapan perubahan beberapa aktivitas

(C1)

Akan timbul beberapa perubahan aktivitas dari masyarakat sebelum dibangun kawasan perancangan

Diasumsikan perubahan aktivitas ini menyebabkan kerugian Rp.100.000/bulan

Total cost Rp 100.000 x 6 = Rp 600.000

6 bulan

0-1

Konstruksi

Benefit

PricePeningkatan pendapatan

(B1)

Penduduk sekitar proyek berpeluang membuka usaha (warung,dll) Jumlah warung yang beroperasi 4 buah Jumlah pendapatan bersih warung / hari Rp 150.000 Total benefit dari membuka usaha = 4 x 150.000 x 360 = Rp

216.000.000 /tahun

56 bulan

1-5

Unprice - - - -Cost

Price - - - -

UnpricePolusi Udara

(C2)

Penduduk yang terkena imbas berada pada kawasan perancangan saja.

Biaya pengobatan Rp. 120.000/penduduk/tahun Asumsi jumlah penduduk 490 penduduk Total biaya ganti rugi polusi = Rp 120.000 x 490 = Rp.

58.800.000/tahun

56 bulan

1-5

Kebisingan(C3)

Penduduk yang terkena imbas berada pada seluruh kawasan proyek dan 1 km dari proyek (asumsi = 1500 orang).

Biaya pengobatan Rp 120.000/penduduk/ tahun Total biaya ganti rugi kebisingan = Rp 120.000 x 1500 = Rp

180.000.000/tahun

56 bulan

1-5

Gangguan Kenyamanan

Penduduk yang terkena imbas berada pada seluruh kawasan proyek dan 1 km dari proyek (asumsi =1500 orang), merasa tidak nyaman

56 bulan

1-5

149





iWaktu

(tahun)

(C4)karena banyak alat berat memasuki lingkungan permukiman.

Biaya substitusi Rp. 50.000/penduduk/tahun Total biaya Rp 50.000 x 1500 = Rp 75.000.000/tahun

Pasca Konstruks

iBenefit

PricePeningkatan Pendapatan

(B2)

Peningkatan pendapatan Pemerintah Peningkatan hasil dari retribusi parkir diasumsikan 30%/bulan Diasumsikan retribusi parkir Rp 5000/bulan atau Rp 60.000/tahun Jadi Benefit = 30% x Rp 60.000 = Rp 18.000/tahun

Peningkatan pendapatan Swasta Peningkatan pendapatan atas beroperasinya perdagangan dan jasa

pada pasca konstruksi, diasumsikan kenaikannya mencapai 70 % dari pendapatan pihak swasta Rp 10.000.000/bulan

Jadi benefit =Rp (70% x Rp 10.000.000) x 12 =Rp 84.000.000/tahunPeningkatan pendapatan warga

Peningkatan pendapatan keluarga dari adanya homestay dimana keluarga yang akan memiliki homestay adalah 74

Diasumsikan pendapatan keluarga meningkat sejumlah 20% dan Rata-rata pendapatan keluarga Rp 1.500.000/bulan/kk atau Rp 18.000.000 /tahun/kk

Jadi Benefit = Rp (20% x Rp 18.000.000) x 74 = Rp 266.400.000/tahun

Total Benefit peningkatan pendapatan = Rp 18.000 + Rp 84.000.000 + Rp 266.400.000 = Rp 350.418.000/tahun

182 5-20

Unprice Polusi Udara Menurun

(B3)

Dengan konsep kawasan perancangan yang car free area dan pengaturan vegetasi maka polusi udara kawasan perancangan menurun

Diasumsikan keuntungan yang diperoleh penduduk Rp 500/ hari = Rp 180.000/ tahun

Total penduduk kawasan perancangana adalah 490 jiwa

182 5-20

150





iWaktu

(tahun) Total benefit = 490 x Rp 180.000 = 88.200.000/ tahun

Cost

PricePeningkatan

SDM(C5)

Adanya peningkatan pengetahuan tentang agrowisata karena dilakukan pelatihan. Pelatihan dilakukan selama 4 kali dalam setahun

Diasumsikan biaya yang dikeluarkan Rp 500.000/pelatihan Total cost = Rp 500.000 x 4 = Rp 2.000.000/tahun

182 5-20

Unprice - - - -Sumber : Hasil Analisis Kelompok 7, 2012

Total Benefit = total kontruksi ( P/F, 12 %, 1 ) ( P/A, 12 %, 4 ) + total pasca kontruksi ( P/F, 12 %, 5) ( P/A, 12 %, 15 )

= 216.000.000 ( 0,8929 ) ( 3,037 ) + 438.618.000 ( 0,5674 ) ( 6,811)

= 585.735.256,8 + 1.695.066.192

= 2.280.801.449

Total Cost = total pasca kontruksi ( P/F, 12 %, 1 ) + total kontruksi ( P/F, 12 %, 1 ) P/A, 12 %, 4 + total pasca kontruksi ( P/F, 12 %,

5) ( P/A, 12 %, 15 )

= 600.000 ( 0,8929 ) + 313.800.000 ( 0,8929 ) ( 3,037 ) + 2.000.000 ( 0,5674 ) ( 6,811)

= 535.740 +850.943.164,7 + 7.729.122,8

= 859.208.027,5

BCR = benefit/cost = 2.280.801.449/859.208.027,5

= 2.65

NPV = benefit-cost = 2.280.801.449-859.208.027,5

151



= 1.421.583.422

7.7.2 Analisis Financial

Analisis ini merupakan analisis yang dibuat untuk

meyakinkan calon investor yang memaparkan cost dan benefit

dari proyek. Analisis ini harus sangat jelas dan detail karena

apabila biaya dan keuntungan proyek tidak dipaparkan dengan

jelas akan membuat calon investor enggan menanamkan modal.

Dalam analisis ini yang penting untuk diperhatikan dalam

penentuan kelayakan proyek adalah waktu kembali

modal/payback period proyek, semakin lama waktu yang

dibutuhkan untuk mengembalikan modal maka investor

semakin tidak tertarik untuk menanamkan modalnya.

a. Asumsi Dasar

Dalam perencanaan pembangunan Kawasan Eco-

homestay Kelurahan Betokan, diperlukan asumsi yang

digunakan untuk mengetahui perkiraan hal apa saja yang akan

dilakukan, kisaran biaya yang dibutuhkan, dan keuntungan yang

akan diperoleh. Dalam asumsi ini hal yang akan dihitung antara

lain:

1. Eksistensi bangunan fisik yang direnovasi adalah rumah

sebagai homestay yaitu 74 rumah : 46 rumah untuk

homestay kecil, 16 rumah untuk homestay sedang, dan

12 rumah untuk homestay besar. (Swasta)

Diasumsikan bahwa swasta dan masyarakat

menerapkan prinsip bagi hasil. Swasta memperoleh 70%

dari operasi homestay sedangkan masyarakat

memperoleh 30% dari operasi homestay

2. Bangunan bangunan baru yang di bangun adalah:

- Souvenir shop, pondok makan, pertokoan, fruit store

dengan jumlah total 29 buah, 1 gedung tourist

information (Swasta)

- 2 buah parkir sepeda, dan halte sepeda 9 buah

(Swasta)

- Gazebo, rumah baca, playground, kolam dan danau

buatan (Swasta)

Dalam segi Private lebih mengutamakan aspek

laba/keuntungan, sehingga penataan lahan lebih dikomersilkan

152



untuk pencapaian keuntungan semaksimal mungkin, yaitu

dengan cara sebagai berikut :

Diasumsikan umur proyek ini pada awalnya disepakati

berjalan selama 20 tahun, kemudian umur proyek akan

dikaji kembali setelah analisis kelayakan proyek.

Semua Benefit penggunaan perdagangan dan jasa masuk

ke Swasta sebab Swasta membeli lahan dari masyarakat

Pajak penginapan dari homestay adalah 5% dari

pendapatan homestay perbulan. Pajak ini masuk ke

publik

Diasumsikan pada tiap bangunan yang akan dibangun

akan dikurangi kelengkapan ruang seperti selasar, jalur-

jalur sirkulasi, dan kelengkapan lain.

Pembangunan Kawasan Eco-homestay didanai oleh

investor (swasta) dengan masyarakat sebagai penyedia

lahan, pemerintah membeli lahan dari masyarakat untuk

infrastruktur yang nantinya juga akan dibangun oleh

swasta dan dioperasikan selama 20 tahun. Selama 20

tahun tersebut, Investor membangun, mengoperasikan

dan setelah 20 tahun kepemilkan dikembalikan pada

masyarakat sebagai pemilik lahan.

Tabel VII.6Analisis Finansial Cost Pemerintah Perancangan Kawasan Eco-homestay For Agrotourism Kelurahan Betokan

Aktivitas Durasi Tahun ke-

Asumsi Cost (harga/bulan)

PV Total Cost

Pra Konstruksi

Survey Penentuan Lokasi

1 0-1

Gaji tenaga ahli survei tapak masing-masing orang adalah Rp2.000.000

Jumlah tenaga ahli sebanyak 6 orang

Rp 12.000.00012.000.000*(P/

F,6%,1)*1Rp 11.320.800

Perijinan 2 0-1 Penggandaan proposal

sebanyak 100 eksemplar x @ Rp

Rp 1.050.0001.050.00

0*(P/F,6%,1)*2Rp 990.570

153



Aktivitas DurasiTahun

ke- AsumsiCost

(harga/bulan) PV Total Cost

20.000 Penggandaan surat

sebanyak 100 lembar x @ Rp 1.000

Sosialisasi kepada masyarakat

1 0-1

Diasumsikan untuk keperluan sosialisasi kepada masyarakat memerlukan biaya sebesar Rp 500.000

Rp 500.000500.000*

(P/F,6%,1)*1Rp 471.700

Total Rp 12.783.070Sumber : Hasil Analisis Kelompok 7.2012

Tabel VII.7Analisis Finansial Benefit Pemerintah Perancangan Kawasan Eco-homestay For Agrotourism Kelurahan Betokan


ke- AsumsiBenefit

(harga/bulan) PV Total Benefit

Pra Konstruksi

PBB Untuk Homestay

240 2-20

NJOP = Rp 150.000 20% x 0,5% x NJOP x

luas lantai bangunan Perdagangan dan jasa (m2)

Luas lahan terbangun 9680 m2

Kenaikan 5 % per tahun

Rp 1.452.000(P/A,6%,2

0) + 0,05*Rp 1.452.000(P/A,6%,2

0)

Rp 17.336.343

Pasca Konstruksi

PBB Untuk Perdagangan dan Jasa

182 bulan

5-20 Pajak PBB dihitung dari = 20% x 5% x NJOP x luas lahan terbangun/m2

Rp 72.500 72.500*(P/

F,6%,5)*2+4.350*200

9.166.798,5

154




ke- AsumsiBenefit


NJOP untuk perdagangan dan jasa Rp 200.000/m2

Luas lahan terbangun untuk homestay 4.350 m2

Pajak meningkat 5 % per tahun

(P/A,6%,5)+ 43.500*14

Pajak Penginapan (homestay)

182 bulan

5-20 Pajak penginapan homestay diasumsikan sebesar 5% dari harga sewa homestay/unit

Diasumsikan homestay kecil yang disewa sebanyak 180/tahun

Biaya sewa Rp 50.000/hari

Diasumsikan pajak meningkat 5% per 5 tahun

Rp 112.500

112.500*(P/

F,6%,5)*2+180*7.500

(P/A,6%,5)+5.686.200+ 67.500

+ 5.753.700+ 67.500

17.429.242,50

Pajak penginapan homestay diasumsikan sebesar 5% dari harga sewa homestay/unit

Diasumsikan homestay kecil yang disewa sebanyak 120/tahunBiaya sewa Rp 100.000/hari

Diasumsikan pajak meningkat 5% per 5

Rp 50.000 50.000*(P/

F,6%,5)*2+120*5.000

(P/A,6%,5)+ 2.527.200+ 30.000

+ 2.557.200+ 30.000

7.746.330,00

155




ke- AsumsiBenefit


tahun Pajak penginapan

homestay diasumsikan sebesar 5% dari harga sewa homestay/unit



Rp 12.500

12.500*(P/

F,6%,5)*2+60*2.500 (P/A,6%,5)+

631.800+ 7.500+ 639.300+7.500

1.936.582,50

Pajak Operasi Perdagangan dan Jasa

182 bulan

5-20

Pajak operasi perdagangan dan jasa dipungut sebesar 5% dari pendapatan rata-rata toko yaitu Rp 150.000/unit/hari


Rp 13.050.000

13.050.000*(P/

F,6%,5)*2+29*5.400.

000(P/A,6%,5)+ 65

9.599.200+7.830.000+

667.429.200+7.830.000

2.021.792.130,00

Total Sumber : Hasil Analisis Kelompok 7.2012

Tabel VII.8Analisis Finansial Cost Swasta Perancangan Kawasan Eco-homestay For Agrotourism Kelurahan Betokan

156




ke- AsumsiBenefit


Konstruksi

Pembelian Lahan

6 1

Tanah yang dibeli swasta masyarakat seluas ….. m2

Harga tanah adalah Rp 300.000/m2

Rp 5.332.569.000 5.332.569.000*(P/F,6%,1)

Rp 5.030.745.594,60

Perbaikan Infrastruktur

6 1-2

Infrastuktur yang diperbaiki adalah jalan dan drainase

Biaya subsidi jalan Rp 4.550.000

Biaya subsidi drainase Rp 4.550.000

Biaya penyediaan tempat sampah untuk tempat publik 30 unit @ Rp 30.000

Rp 1.666.667

1.666.667*(P/F,6%,1

)*4+1.666.667*(P/F,6%,2)*2

Rp 9.256.000

Peningkatan kualitas

fasilitas umum

3 bulan

2

Terdapat 4 masjid di Kelurahan Betokan, dengan asumsi biaya untuk peningkatan kualitas adalah Rp 1.000.000/masjid

Rp 666.666,6667

666.666,6667*(P/F,6%,1

)*4+666.666,6667*(P/F,6%,2)*2

Rp 3.702.400

Pembangunan pusat informasi

1 bulan

2

Terdapat 1 pusat informasi dengan luas 60 m2.

Asumsi biaya pembangunan 1 unit pusat informasi adalah Rp 20.000.000

Rp 20.000.00020.000.000*(P/

F,6%,2)*1Rp 17.800.000

157




ke- AsumsiBenefit


Pembangunan taman parkir sepeda

2 bulan

2

Terdapat luas parkir sepeda sebesar 192 m2

Biaya pembangunan adalah 45.000/m2

Rp 4.320.0004.320.000*(P/

F,6%,2)*2Rp 35.600.000

Pembangunan halte sepeda

2 bulan

2

Terdapat 9 halte sepeda yang Biaya pembangunan sudah termasuk biaya tukang

Satu halte membutuhkan biaya sebesar Rp 3.000.000

Rp 13.500.00013.500.000*(P/

F,6%,2)*2Rp 7.689.600

Pembangunan perdagangan dan jasa

18 bulan

2-3

Akan dibangun 30 ruko di kawasan perdagangan dan jasa

Asumsi biaya pembangunan adalah Rp 80.000.000 dengan seluruh fasilitas pelengkap serta parkir sepeda.

Rp 128.888.888,9

128.888.888,9*(P/F,6%

,2)*10+128.888.888,9*(P/F,6%,3)*8

Rp 985.870.888,9

158




ke- AsumsiBenefit


Renovasi rumah untuk homestay

12 bulan

1-2

Terdapat 74 unit rumah yang akan direnovasi

Asumsi biaya renovasi untuk dijadikan homestay kecil adalah Rp 200.000

Asumsi biaya renovasi untuk dijadikan homestay sedang adalah Rp 400.000

Asumsi biaya renovasi untuk dijadikan homestay besar adalah Rp 500.000

Rp 1.666.666,667

1.666.666,667*(P/F,6%

,1)*7+1.666.666,667*(P/F,6%,2)*5

Rp 18.423.000

Pengembangan taman dan playground

12 bulan

2-3

Luas taman dan playground adalah 16,94 ha

Asumsi biaya pengembangan taman dan playground adalah Rp 30.000.000

Rp 2.500.000

2.500.000*(P/F,6%

,2)*10+2.500.000*(P/F,6%,3)*2

Rp 26.448.000

Pengaturan vegetasi

6 bulan

3

Pengaturan vegetasi diasumsikan membutuhkan biaya sebesar Rp 3.500.000

Rp 583.333,3333583.333,3333*(P/

F,6%,3)*6Rp 2.938.600

Pengadaan gazebo, sitting group

6 bulan

3-4 Terdapat 21 gazebo

dengan asumsi biaya @2.500.000

Rp 13.750.00013.750.000(P/

F,6%,3)*4+13.750.000*(

Rp 67.960.750

159




ke- AsumsiBenefit


P/F,6%,4)*2 Terdapat 30 unit

lampu dengan asumsi @ Rp 1.000.000


1 bulan

4 Diasumsikan pembangunan colloseum membutuhkan biaya sebesar Rp 20.000.000

Rp 20.000.000

20.000.000*(P/F,6%,4)*1

Rp 15.842.000


1 bulan

4

Asumsi biaya pembangunan ruang baca di taman adalah Rp 10.000.000

Rp 10.000.00010.000.000*(P/

F,6%,4)*1Rp 7.921.000

Pembangunan kolam

6 bulan

4 Asumsi biaya

pembuatan kolam adalah Rp 50.000.000

Rp 8.333.333,3338.333.333,333*(P/

F,6%,4)*6Rp 39.605.000

Pembangunan cycling track dan pedistrian way

6 bulan

4-5 Asumsi biaya total pembangunan cycling track dan pedistrian way adalah Rp 102.500.000

Rp 17.083.333,3317.083.333,33(P/

F,6%,4)*2+17.083.333,33

*(P/F,6%,5)*4

Rp 781.28.916,67

Pembangunan main dan side entrance

6 bulan

5

Biaya renovasi main dan side entrance diasumsikan Rp 5.000.000

Rp 833.333,3333833.333,3333*(P/

F,6%,5)*6Rp 3.736.500

160




ke- AsumsiBenefit


Pasca Konstruksi

Perawatan infrastruktur

182 bulan

5-20

Asumsi perawatan infrastruktur adalah Rp 5.000.000

Peningkatan biaya perawatan sebesar 5 % tiap tahunnya

Rp 416.667

416.667*(P/

F,6%,5)*2+5.000.000

(P/A,6%,5)+ 250.000

*14

Rp 52.682.750

Perawatan fasilitas umum

182 bulan

5-20

Biaya perawatan fasilitas umum @ Rp 250.000

Terdapat 4 masjid Diasumsikan biaya

perawatan naik sebesar 5 % tiap tahunnya

Rp 83.333,33333

83.333,33333*(P/

F,6%,5)*2+1.000.000

(P/A,6%,5)+ 50.000

*14

Rp 10.536.550

Perawatan Gedung informasi

182 bulan

5-20

Asumsi perawatan gedung informasi adalah Rp 1.000.000


Rp 5.494,505495

5.494,505495*(P/

F,6%,5)*2+1.000.000

(P/A,6%,5)+ 50.000

*14

Rp 10.420.212,09

Perawatan parkir sepeda

182 bulan

5-20

Asumsi perawatan parkir sepeda adalah Rp 1.000.000


Rp 5.494,505495

5.494,505495*(P/

F,6%,5)*2+1.000.000

(P/A,6%,5)+ 50.000

*14

Rp 10.420.212,09

161




ke- AsumsiBenefit


Perawatan halte sepeda

182 bulan

5-20

Asumsi perawatan halte sepeda adalah Rp 500.000


Rp 41.667

41.667*(P/

F,6%,5)*2+500.000 (P/A,6%,5)+

25.000*14

Rp 5.268.275

Perawatan perdagangan dan jasa

182 bulan

5-20

Asumsi perawatan bangunan perdagangan dan jasa adalah Rp 300.000/unit

Terdapat 29 bangunan perdagangan dan jasa


Rp 47.802,1978

47.802,1978*(P/

F,6%,5)*2+20*300.00

0(P/A,6%,5)+ 435.000*14

Rp 9.075.045,165

Perawatan homestay

182 bulan

5-20

Asumsi perawatan gedung informasi adalah Rp 1.000.000


Rp 10.989,01099

10.989,01099*(P/

F,6%,5)*2+2.000.000

(P/A,6%,5)+ 100.000*14

Rp 1.523.149,451

Perawatan taman dan playground

182 bulan

5-20

Asumsi perawatan homestay adalah Rp 2.000.000


Rp 16.483,51648

16.483,51648*(P/

F,6%,5)*2+3.000.000

(P/A,6%,5)+ 150.000*14

Rp 2.284.724,176

Perawatan gazebo

182 bulan

5-20 Asumsi perawatan gazebo adalah Rp 40.000/unit

Rp 4.615,384615 4.615,384615*(P/

F

Rp 983.378,1538

162




ke- AsumsiBenefit


Terdapat 21 gazebo Peningkatan biaya

perawatan sebesar 5 % tiap tahunnya

,6%,5)*2+21*40.000(P/A,6%,5)+

42.000*14

Perawatan coloseum

182 bulan

5-20

Asumsi perawatan coloseum adalah Rp 2.000.000


Rp 10.989,01099

10.989,01099*(P/

F,6%,5)*2+21*2.000.

000(P/A,6%,5)+ 100.000*14

Rp 1.523.149,451

Perawatan rumah baca

182 bulan

5-20

Asumsi perawatan rumah baca adalah Rp 2.000.000


Rp 10.989,01099

10.989,01099*(P/

F,6%,5)*2+2.000.000

(P/A,6%,5)+ 100.000*14

Rp 1.523.149,451

Perawatan kolam

182 bulan

5-20

Asumsi perawatan kolam adalah Rp 5.000.000


Rp 10.989,01099

10.989,01099*(P/

F,6%,5)*2+2.000.000

(P/A,6%,5)+ 100.000*14

Rp 1.523.149,451

Perawatan cycling track

182 bulan

5-20

Asumsi perawatan cycling track adalah Rp 5.000.000


Rp 27.472,52747

27.472,52747*(P/

F,6%,5)*2+5.000.000

(P/A,6%,5)+ 250.000*14

Rp 3.807.873,626

163




ke- AsumsiBenefit


Perawatan main entrance

182 bulan

5-20

Asumsi perawatan main entance adalah Rp 1.000.000


Rp 27.472,52747

27.472,52747*(P/

F,6%,5)*2+5.000.000

(P/A,6%,5)+ 250.000*14

Rp 3.807.873,626

PBB Untuk Perdagangan dan Jasa

182 bulan

5-20

Pajak PBB dihitung dari = 20% x 5% x NJOP x luas lahan terbangun/m2

NJOP untuk perdagangan dan jasa Rp 200.000/m2

Luas lahan terbangun untuk homestay 4.350 m2

Pajak meningkat 5 % per tahun

Rp 72.500

72.500*(P/

F,6%,5)*2+4.350*200

(P/A,6%,5)+ 43.500*14

9.166.798,5

Pajak Penginapan (homestay)

182 bulan

5-20



Biaya sewa Rp 50.000/hari


Rp 112.500

112.500*(P/

F,6%,5)*2+180*7.500

(P/A,6%,5)+5.686.200+ 67.500

+ 5.753.700+ 67.500

17.429.242,50

164




ke- AsumsiBenefit





Rp 50.000

50.000*(P/

F,6%,5)*2+120*5.000

(P/A,6%,5)+ 2.527.200+ 30.000

+ 2.557.200+ 30.000

7.746.330,00




Rp 12.500

12.500*(P/

F,6%,5)*2+60*2.500 (P/A,6%,5)+

631.800+ 7.500+ 639.300+7.500

1.936.582,50

Pajak Operasi Perdagangan dan Jasa

182 bulan

5-20 Pajak operasi perdagangan dan jasa dipungut sebesar 5% dari pendapatan rata-rata toko yaitu Rp 150.000/unit/hari

Diasumsikan pajak

Rp 13.050.000 13.050.000*(P/

F,6%,5)*2+29*5.400.

000(P/A,6%,5)+ 65

9.599.200+7.830.00

2.021.792.130,00

165




ke- AsumsiBenefit


meningkat 5% per 5 tahun

0+

667.429.200+7.830.000

Total Rp 8.524.357.250,66Sumber : Hasil Analisis Kelompok 7.2012

Tabel VII.9Analisis Finansial Benefit Swasta Perancangan Kawasan Eco-homestay For Agrotourism Kelurahan Betokan

Tahapan Aktivitas Durasi Tahun Asumsi Benefit PV Total BenefitPasca kontruksi

Sewa ruko182

bulan5-20

Diasumsikan harga sewa @ unit toko adalah Rp 30.000.000, terdapat 30 unit toko.

Diasumsikan bahwa tiap 5 tahun, harga sewa meningkat sebesar 5 %

Rp 30.000.000

30.000.000*(P/

F,6%,5)*2+29*30.000

.000 (P/A,6%,5)+ 3

.664.440.000+43.500.000

+3.707.940.000+43.5

00.000

Rp 11.232.178.500,00

Pendapatan homestay 70%

182 bulan

5-20


Biaya sewa Rp 50.000/hari Diasumsikan pendapatan

meningkat 5% per 5 tahun

=Rp250.000(P/F,6%,5)*2+

60*Rp50.000(P/A,6%,5)+ Rp

12.636.000+ Rp 150.000 + Rp

12.786.000 + Rp 150.000

Rp 379.570.170

Diasumsikan homestay kecil =Rp1.000.000(P/

166



Tahapan Aktivitas Durasi Tahun Asumsi Benefit PV Total Benefit

yang disewa sebanyak 120/tahunBiaya sewa Rp 100.000/hari

Diasumsikan pendapatan meningkat 5% per 5 tahun

F,6%,5)*2+ 120*Rp100.000(P/

A,6%,5)+ Rp 50.544.000+ Rp

600.000 + Rp 51.144.000+ Rp Rp

600.000



=Rp2.250.000 (P/F,6%,5)*2+

180*Rp150.000(P/A,6%,5)+ Rp

113.724.000+ Rp 1.350.000 + Rp

115.074.000+ Rp 1.350.000

TOTAL Rp 11.611.748.670,00Sumber : Hasil Analisis Kelompok 7.2012

Tabel VII.10Analisis Finansial Cost Masyarakat Perancangan Kawasan Eco-homestay For Agrotourism Kelurahan Betokan

Tahapan Aktivitas DurasiTahun

Ke- Asumsi Cost PV Total Cost

Pra, Konstruksi,

Pasca Konstruksi

PBB Untuk Homestay

240 2-20

NJOP = Rp 150.000 20% x 0,5% x NJOP x

luas lantai bangunan Perdagangan dan jasa (m2)

Luas lahan terbangun 9680 m2

Kenaikan 5 % per tahun

Rp 1.452.000(P/A,6%,2

0) + 0,05*Rp 1.452.000(P/A,6%,2

0)

Rp 17.336.343

167



Total Rp 17.336.343Sumber : Hasil Analisis Kelompok 7.2012

Tabel VII.11Analisis Finansial Benefit Masyarakat Perancangan Kawasan Eco-homestay For Agrotourism Kelurahan Betokan

TahapanAktivitas Durasi

Tahun Ke- Asumsi Cost PV Total Benefit

Pra kontruksi

Pembebasan lahan

6 1

Biaya ganti rugi lahan per m2 adalah Rp 300.000

Luas lahan yang akan diganti rugi adalah 17775,23 m2

Rp5.332.569.000 = Rp5.332.569.000* ( P/F,6%,1)

Rp5.030.745.594,60

Pasca kontruksi

Pendapatan homestay ( 30

% untuk masyarakat )Diasumsikan pendapatan

meningkat 5 % tiap 5 tahunnya

182 5-20

Pendapatan untuk homestay kecil adalah Rp 50.000

=Rp250.000(P/F,6%,5)*2+ 60*Rp50.000(P/A,6%,5)+

Rp 12.636.000+ Rp 150.000 + Rp 12.786.000 + Rp

150.000

Rp 162.672.930

Pendapatan untuk homestay sedang adalah Rp 100.000

=Rp1.000.000(P/F,6%,5)*2+

120*Rp100.000(P/A,6%,5)+ Rp 50.544.000+ Rp 600.000

+ Rp 51.144.000+ Rp Rp 600.000

Pendapatan untuk homestay besar adalah Rp 150.000

=Rp2.250.000 (P/F,6%,5)*2+

180*Rp150.000(P/A,6%,5)+ Rp 113.724.000+ Rp

1.350.000 + Rp 115.074.000+ Rp 1.350.000

Sumber : Hasil Analisis Kelompok 7.2012

168



Tabel VII.12Total Benefit dan Cost dari Pemerintah, Masyarakat, dan Swasta Kawasan Eco-homestay For Agrotourism Kelurahan Betokan

TahunTotal PV Benefit Total PV Cost

Pemerintah Swasta Masyarakat Pemerintah Swasta Masyarakat

1 1.369.817 - 5.030.745.595 12.783.070 5.050.556.995 1.369.817

2 1.356.894 - - - 215.059.600 1.356.894

3 1.202.427 - - - 919.035.489 1.280.054

4 1.202.427 - - - 72.609.167 1.207.636

5 21.076.870 113.589.600 5.231.100 - 75.745.028 1.139.334

6 135.495.203 768.268.800 35.380.800 - 141.862.732 1.074.843

7 135.495.203 768.268.800 35.380.800 - 141.862.732 1.014.011

8 135.495.203 768.268.800 35.380.800 - 141.862.732 956.534

9 135.495.203 768.268.800 35.380.800 - 141.862.732 902.411

10 135.495.203 768.268.800 35.380.800 - 141.862.732 851.337

11 137.082.203 920.592.000 35.800.800 - 143.449.732 803.159

12 137.082.203 920.592.000 35.800.800 - 143.449.732 757.726

13 137.082.203 920.592.000 35.800.800 - 143.449.732 714.732

14 137.082.203 920.592.000 35.800.800 - 143.449.732 674.331

15 137.082.203 920.592.000 35.800.800 - 143.449.732 636.216

16 138.669.203 786.508.800 36.220.800 - 143.449.732 600.083

17 138.669.203 786.508.800 36.220.800 - 143.449.732 483.908

169



TahunTotal PV Benefit Total PV Cost

Pemerintah Swasta Masyarakat Pemerintah Swasta Masyarakat

18 138.669.203 786.508.800 36.220.800 - 143.449.732 534.067

19 138.669.203 786.508.800 36.220.800 - 143.449.732 503.880

20 138.669.203 786.508.800 36.220.800 - 143.449.732 475.370TOTA

L2.082.441.48

0 12.490.437.600 5.572.988.695 12.783.0708.476.817.25

9 15.966.526

TOTAL KESELURUHAN 20.145.867.775 8.505.566.855

NPV = benefit-cost = Rp 11.640.300.920

BCR = benefit/cost = 2,36855087Sumber : Hasil Analisis Kelompok 7.2012

Tabel VII.12Payback Period Kawasan Eco-homestay For Agrotourism Kelurahan Betokan

TahunPV Benefit PV Cost

Total PV Total PV Benefit Total PV Total PV Cost

1 5.032.115.412 5.032.115.412 -5.064.709.882

-5.064.709.882

2 1.356.894 5.033.472.306 -216.416.494

-5.281.126.376

3 1.202.427 5.034.674.733 -920.315.543

-6.201.441.919

4 1.202.427 5.035.877.160 -73.816.803

-6.275.258.722

5 139.897.570 5.175.774.730 -76.884.362

-6.352.143.084

170




Total PV Total PV Benefit Total PV Total PV Cost

6 939.144.803 6.114.919.533 -142.937.575

-6.495.080.659

7 939.144.803 7.054.064.336 -142.876.743

-6.637.957.402

8 939.144.803 7.993.209.139 -142.819.266

-6.780.776.668

9 939.144.803 8.932.353.942 -142.765.143

-6.923.541.811

10 939.144.803

9.871.498.745 -142.714.069

-7.066.255.880

11 1.093.475.003 10.964.973.748 -144.252.891

-7.210.508.771

12 1.093.475.003 12.058.448.751 -144.207.458

-7.354.716.229

13 1.093.475.003 13.151.923.754 -144.164.464

-7.498.880.693

14 1.093.475.003 14.245.398.757 -144.124.063

-7.643.004.756

15 1.093.475.003 15.338.873.760 -144.085.948

-7.787.090.704

16 961.398.803 16.300.272.563 -144.049.815

-7.931.140.519

17 961.398.803 17.261.671.366 -143.933.640

-8.075.074.159

18 961.398.803 18.223.070.169 -143.983.799

-8.219.057.958

19 961.398.803 19.184.468.972 -143.953.612

-8.363.011.570

171




Total PV Total PV Benefit Total PV Total PV Cost 20 961.398.803 20.145.867.775 -143.925.102

-8.506.936.672

Sumber : Hasil Analisis Kelompok 7.2012

172

kelompoktujuhbetokan.files.wordpress.com · web viewmasyarakat, serta memberikan keuntungan...

Documents