TANTANGAN PENYEDIAAN PERUMAHAN MELALUI

PENDEKATAN KARIR PERUMAHAN

Ir. Muria Istamtiah, MBA.

Direktorat Sistem dan Strategi Penyelenggaraan Perumahan, Kementerian PUPR

18 Juni 2020

perkim.id

OUTLINE

Arahan Kebijakan Perumahan

Pendekatan Karir Perumahan

01

02

perkim.id

Karir perumahan adalah rangkaian tempat tinggal yang ditempati oleh seseorang selama hidup yang dipengaruhi oleh faktor utama ekonomi dan pendidikan. Faktor pendukung adalah pengalaman,

sosial, sumber daya, preferensi.

(Kajian Kementerian PUPR, 2015)

perkim.id

ARAHAN KEBIJAKAN PERUMAHAN

01

perkim.id

UU 17 / 2007RPJPN 2005 - 2025

RPJMN2020-2024

RPJMN2015-2019

RPJMN2010-2014

UU 1/2011PKP

UU 20/2011RUSUN

UUD 1945PASAL 28 H

PP 88/2014PKP

PP 14/2016PKP

Setiap orang berhak hidup sejahtera lahir dan batin, bertempat tinggal, dan mendapatkanlingkungan hidup yang baik dan sehat.

Pasal 54 (1)Pemerintah wajib memenuhi kebutuhan rumahbagi MBR

Pasal 41,42,43,44Jual beli rumah oleh pemerintah

Pasal 40 (1)Pemerintah dan/atau pemerintah daerahmenugasi dan/atau membentuk lembaga

atau badan yang menanganipembangunan PKP sesuai denganketentuan peraturan perundang-

undangan

UU 42/1999JAMINAN FIDUSIA

PP 21/2015JAMINAN FIDUSIA

LANDASAN HUKUMperkim.id

RPJMN 2015-2019 RPJMN 2020-2024RPJMN 2010-2014

Meningkatkan aksesibilitas masyarakatberpenghasilan rendah terhadap hunian layakyang terjangkau serta meningkatkankualitas lingkungan permukiman dalamrangka mewujudkan kota tanpa permukimankumuh

Meningkatkan akses masyarakat(terutama masyarakat berpendapatanrendah) terhadap hunian yang layak, aman, dan terjangkau serta didukung olehpenyediaan prasarana, sarana, dan utilitasdasar yang memadai

Terpenuhinya kebutuhan hunian yang dilengkapi dengan prasarana dan saranapendukung bagi seluruh masyarakat yang didukung oleh sistem pembiayaan perumahanjangka panjang dan berkelanjutan, efisien, danakuntabel sehingga terwujud kota tanpapermukiman kumuh

PERMASALAHAN

Kapasitas pemerintah dalam penyediaan rumahbelum dapat mengimbangi kebutuhan yang muncul seiring meningkatnya jumlah rumahtangga baru

Kondisi tingginya harga lahan dan bahan bangunanserta rumitnya perizinan yang membebani para pengembang

Belum optimalnya koordinasi antar institusi

Regulasi yang belum mendorong keterlibatan pihak swasta dalam penyediaan rumah, khususnya untuk MBR, (proses pengajuan kredit kepemilikan rumah melalui LPP untuk MBR yang masih rumit)

PERMASALAHAN

Pembiayaan pembangunan perumahan belummencukupi

Kendala penyediaan lahan yang terjangkau olehMBR

Belum optimal penyediaan dan pemanfaatan rusun di perkotaan

Pola subsidi perumahan belum efisien dan belum menjangkau MBR non-bankable

Sistem pembiayaan primer dan sekunder belum efektif meningkatkan keterjangkauan masyarakat untuk memiliki hunian layak

Pembiayaan menjangkau kebutuhan sebenarnya; KPR untuk peningkatan kualitas rumah sewa, Pembangunan melalui pola KPBU

MENJADI TANTANGAN

Major Project RPJMN; penyediaan lahan, regulasi, koordinasi dan sinkronisasi…….

perkim.id

STRATEGI KEBIJAKAN PEMBANGUNAN PERUMAHAN

(RPJMN 2010-2014)

Meningkatkan aksesibilitas masyarakatberpenghasilan rendah terhadaphunian yang layak dan terjangkau

Meningkatkan aksesibilitasmasyarakat berpenghasilan

menengah-bawah terhadap hunianyang layak dan terjangkau

Meningkatkan kualitas lingkunganpermukiman melalui penyediaan PSU

yang memadai dan terpadu dalamrangka mewujudkan kota tanpa kumuh

Meningkatkan jaminan kepastian hukum dalam bermukim (secure

tenure)

Meningkatkan kenyamanan, keamanan dan keselamatan

bangunan gedung

Meningkatkan kualitas perencanaan dan penyelenggaraan pembangunan

PKP

Memantapkan pasar primer dan pembiayaan sekunder

perumahan yang didukung oleh sumber pembiayaan jangka

panjang (KPR)

Melalui penyediaan subsidi, fasilitasi likuiditas, mobilisasi sumber dana jangka panjang, pengembangan tabungan perumahan nasional

√ √√

perkim.id

STRATEGI KEBIJAKAN PEMBANGUNAN PERUMAHAN

(RPJMN 2015-2019)

Peningkatan peran fasilitasi pemerintah dan pemerintah daerah serta peningkatan tata kelola dan keterpaduan dalam penyediaan

perumahan

Penyempurnaan Sistem Pembiayaan Perumahan dan Pola Subsidi

Peningkatan peran BUMN yang terkait dengan penyediaan

perumahan untuk MBR termasuk land banking untuk perumahan

Peningkatan efektifitas dan efisiensi manajemen lahan dan hunian di

perkotaan

Pengembangan sistem karir perumahan (housing career

system) sebagai dasar penyelesaian angka kekurangan rumah

Pemanfaatan teknologi dan bahan bangunan yang aman dan murah serta pengembangan implementasi konsep rumah tumbuh (incremental housing)

Penyediaan layanan air minum dan sanitasi layak yang

terintegrasi dengan penyediaan dan pengembangan perumahan

Revitalisasi dan pengembangan

industrialisasi perumahan

√√

√√√

perkim.id

ARAHAN KEBIJAKAN NASIONAL BIDANG PKP 2020-2024

Memperkuat Infrastruktur untuk MendukungPengembangan Ekonomi dan Pelayanan Dasar

PN 5

PP 1 PP 3

KP 1 KP 6

Perluasan Infrastruktur DasarInfrastruktur UntukMendukung Perkotaan

Penyediaan akses perumahan dan permukiman layak, aman dan

terjangkau

Penyediaan Akses Perumahan dan Permukiman Layak, Aman dan Terjangkau di Perkotaan

2Program

Prioritas

Nasional

PROPN 1

FasilitasiPeningkatan

Kualitas Rumah

Fasilitasi Penyediaan Hunian Baru

Layak

PROPN 2

PROPN 3

PROPN 4

PROPN 5

PROPN 6Fasilitasi

Peningkatan StandarKeandalan Bangunan &Keamanan Bermukim

FasilitasiPembiayaanPerumahan

PenyediaanInfrastruktur

Dasar Permukiman

Penyediaan100.000 Unit

Hunian Layak(Major Project)

perkim.id

Meningkatkan JumlahRumah Tangga yang

Menghuni Rumah Layak

54,1% 70,0%

Semula

100

80

70

60

50

40

30

20

10

0

90

Menjadi

100

80

70

60

50

40

30

20

10

0

90

Sumber: Bappenas, 2019

10

TARGET RPJMN BIDANG PERUMAHAN 2020-2024

Indikator Hunian Layak

KetahananKonstruksi

AksesAir Minum

Luas LantaiPer Kapita

AksesSanitasi

perkim.id

ARAH KEBIJAKAN

Meningkatkan akses masyarakat secara bertahap

terhadap hunian layak, aman, terjangkau dalam rangka mewujudkan kota

tanpa permukiman kumuh

Peningkatan keterpaduan pembangunan perumahan masyarakat berpenghasilan menengah ke bawah melalui sinkronisasi sistem transportasi, efisiensi lahan, keserasian tata ruang, dan peningkatan peran badan perumahan publik dalam penyelenggaraan perumahan dan permukiman di perkotaan.

Pemantapan sistem pembiayaan primer dan sekunder perumahan dalam rangka mewujudkan pembiayaan perumahan yang murah;

Penguatan implementasi standar keamanan dan kelayakan bangunan, kemudahan perizinan dan administrasi pertanahan serta peningkatan kapasitas dan kolaborasi pemerintah, pemerintah daerah, masyarakat dan dunia usaha;

SUPPLY SIDE

DEMAND SIDE

ENABLING ENVIRONMENT

Sumber: Bappenas, 2019

TARGET RPJMN BIDANG PERUMAHAN 2020-2024perkim.id

STRATEGI 2 STRATEGI 3

12

KEBIJAKAN DAN STRATEGI DALAM RENSTRA 2020-2024

Peningkatan akses masyarakat terhadap hunian layak melaluipenyediaan rumah layak huni secara kolaboratif

KEBIJAKAN

Menyediakan sistem regulasiyang harmonis, memanfaatkanteknologi, dan meningkatkankoordinasi untuk mendukungkolaborasi antar stakeholder dalam rangka memperkuat

Program Sejuta Rumah

Mempercepat penyediaanrumah layak huni melalui

implementasi skemapenyediaan perumahan yang

inovatif

STRATEGI 1

Mengoptimalkanpenyediaan rumah layakhuni dengan melanjutkan

Program Sejuta Rumah

perkim.id

13

STRATEGI 1

Mengoptimalkan penyediaan rumah layak huni denganmelanjutkan Program Sejuta Rumah

Pembangunan rumah susun, terutama untukMBR dan ASN, serta untuk mendukung

pengembangan perkotaan (termasuk TOD), industry (KI/KEK), pendidikan, keagamaan, IbuKota Negara (IKN), dan Kawasan pertumbuhan

ekonomi lainnya

Bantuan pembangunan PSU untukmendukung pembangunanperumahan bagi MBR, termasukperumahan skala besar untukMBR dan perumahan yang dibangunberbasis komunitas

Pembangunan rumah khusus bagi masyarakatterdampak bencana dan program pembangunan

pemerintah / perbatasan / tertinggal / terluar, wilayah pesisir dan kebutuhan khusus lainnya

Pembangunan baru dan peningkatankualitas RTLH bagi MBR, untuk mendukungpenanganan kumuh perkotaan,serta untukmendukung pengembanganfungsi pariwisata

perkim.id

STRATEGI 2

Menyediakan sistem regulasi yang harmonis, memanfaatkan teknologi, dan meningkatkankoordinasi untuk mendukung kolaborasi antar stakeholder dalam rangka memperkuat Program

Sejuta Rumah

Pemanfaatan tanah BMN/BMD/BUMN/BUMD dan penerapanpendekatan land banking untuk mendukung pengembangan

perumahan MBR dan millennials

Kolaborasi dengan pemda, dunia usaha, masyarakat, dan pemangku kebijakan lainnya dalam penyediaan perumahan

Penguatan implementasi standar keamanan bangunandan kesehatan

Pendampingan pemda untuk percepatan implementasikebijakan kemudahan perizinan pembangunan perumahan

Penyusunan dan harmonisasi regulasi bidangperumahan, serta penyediaan kebijakan dan strategi nasional

penyelenggaraan perumahan

Pengembangan klinik perumahandi daerah.

Pemanfaatan inovasi teknologi konstruksi dan material untuk mendukungpercepatan penyediaan perumahanbagi MBR

Peningkatan kapasitas pemangku kebijakanmelalui pembinaan dan dukungankegiatan penyelenggaraan perumahan

Peningkatan kompetensi danprofesionalisme sumber daya manusiabidang perumahan

Perlindungan konsumen dan pengembangperumahanPembentukan balai perumahan di tingkat provinsi

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

perkim.id

STRATEGI 3

Mempercepat penyediaan rumah layak huni melalui implementasi skema penyediaanperumahan yang inovatif

Dukungan pengoptimalan potensi pengembangan perumahanberbasis komunitas/kelompok masyarakat yang melibatkan

pemerintah, pemerintah daerah, masyarakat, dan dunia usaha

Dukungan pengembangan perumahan skala besar dengan pendekatan hunian berimbang

Dukungan pengoptimalan skema pembiayaan alternatif(creative financing) dan micro finance untuk meningkatkankeberdayaan masyarakat dalam pembangunan perumahan

secara swadaya

Dukungan pengintegrasian hunian vertical untuk MBR dengansimpul transportasi umum/TOD

Dukungan pengintegrasian rumah sewa (rental housing) ke dalam public housing system

Dukungan regulasi dan pembentukankelembagaan untuk mendukung sistem rumahumum, terutama pada 6 kawasan metropolitan prioritas

Pembentukan dan pembinaan badan layananumum perumahan nasional dan daerah

Pengembangan sistem housing career

Penyusunan mekanisme insentif dan disinsentif dalam penyediaan perumahan

1

3

4

5

2

6

7

8

9

perkim.id

PENDEKATAN KARIR PERUMAHAN

02

perkim.id

Tidak meratanyadistribusi penyediaanperumahan di Indonesia (Bappenas,2015)

• Hanya 20% rumahtangga kelas teratasmampu membelirumah dari pasarformal

• 40% rumah tangga kelas menengah tidakdapat membelirumah tanpa bantuansusbsidi

• 40% rumah tanggaterbawah yang terbawah sama sekalitidak memiliki dayabeli terhadap rumah.

Fokus penyediaanperumahan saat ini

masih padapenyediaan rumah

milik, sementarakemampuan sebagian

besar masyarakatsebenarnya justru pada

rumah sewa

Ketidaksesuaian antarapasar penyediaan

perumahan denganPreferensi kebutuhan

hunian /tempat tinggalyang berubah seiring

dengan waktu, mengikutipertambahan usia, perubahan kondisi

ekonomi, dan kondisikeluarga

Menata ulang

sistem dan subsidiperumahan formal

Tipologi yang berbeda – beda (unit rumah inti,

rumah tapak, rumah vertikal) dan pilihan

jenis kepemilikan (sewa, kepemilikan bersama, ditempati

oleh pemilik)

Perlunya Pendekatan Karir Perumahan(Housing Career)Memberikan pedoman dalam menentukan rangkaiankebijakan penyediaan perumahan yang terjangkau bagiseluruh masyarakat sesuai dengan preferensi dankebutuhan hunian

Mengurangiketergantungan

penyediaanperumahan

terhadap pasar

Peran pemerintah :

penyediaan kebutuhan dasarsesuai siklus hidup sesuai dengan

kebutuhan

LATAR BELAKANGperkim.id

Distribusi stok rumah sesuai kebutuhan

•Perubahan kondisi siklus hidup akan mempengaruhi kebutuhan jenis rumah

Akses MBR terhadap hunian sehat (stok sesuai dengan kemampuan bayar)

•Fokus penanganan perumahan tidak hanya mengejar kuantitas pengurangan backlog rumah, namun juga pada penyediaan hunian yang layak, sehat dan terjangkau

Optimalisasi bonus demografi dalam perumahan (middle income optimalization)

•Proyeksi kependudukan di masa mendatang yang sangat mempengaruhi dinamika kebutuhan perumahan di Indonesia

Migrasi & optimalisasi penggunaan stok rumah

•Peningkatan kebutuhan rumah bagi migran

• Intervensi terhadap stok rumah yang tidak dihuni sebagai dampak dari investasi rumah oleh sebagian masyarakat

Intervensi kebijakan perumahan pemda yang sesuai dengan kebutuhan lokal

•Pemda lebih memahami kebutuhan perumahan masyarakatnya

•Penyiapan tupoksi pengelolaan perumahan bagi pemerintah daerah

ISU UTAMA PENYEDIAAN PERUMAHAN

BERDASARKAN SISTEM KARIR PERUMAHAN

perkim.id

Sistem Public Housing bagi beberapa kota

sesuai karakteristik dankebutuhan (misal:

Bandung Metropolitan Area)

Partisipasi swasta dankomunitas masyarakat

melalui Urban Renewal dan

konsolidasi lahanvertikal

Memanfaatkan lahanpublik dan lahan

masyarakat

Menghentikanfenomena urban sprawl ToD?

Penyediaan infrastrukturdan utilitas

Sumber : Bappenas

MENINGKATKAN PRODUKSI RUMAH DI PERKOTAAN/PERI-URBAN

Fokus kebijakan dan strategi 2020-2024

perkim.id

STRUKTUR PENDUDUK KETERJANGKAUAN

Milik40-50%

Sewa50-60%

Milik20-30%

Sewa70-80%

1. Penyediaan hunian yang ideal adalah dengan menggunakan sistem karir yang memadukan antarastruktur penduduk dengan tingkat keterjangkauan perumahan

2. Fokus pemerintah seharusnya lebih menyasar pada penyediaan perumahan dengan skemakepemilikan sewa

Sumber: Analisis

Keterjangkauanpada konteks‘ability to pay’

sehinggapertimbanganutama adalahkemampuan

bayar masyarakat, bukan jumlahpenghasilan

Struktur pendudukmenggunakan dasar

dari data proyeksiyang dikeluarkan

oleh BPS. Tahun 2030

Indonesia akanmengalami puncakbonus demografi,

dan setelahnya akanterjadi perubahanstruktur penduduk

yang akanmempengaruhi jeniskebutuhan tipologisektor perumahan

MASUKAN KOMPOSISI/PROPORSI PENYEDIAAN PERUMAHAN

Milik30-40%

Sewa60-70%

perkim.id

RANCANGAN PROGRAM PERUMAHAN

BERDASARKAN KARIR PERUMAHAN

JENISSewa;

rumah tapakSewa;

rusun umum

Milik; Rusun/Rumah

Tapak

PROGRAM

Subsidi sewa(disediakan melalui

kerjasamapemerintah dengan

perseorangan)

Subsidi sewa(Lembaga

pemerintah dan atau

Perseorangan)

1. KPR FLPP2. Bantuan Uang Muka3. KPR Subsidi Bunga

pengembangan rumah(PK)

4. KPR Fidusia

?

RusunawaTipe dan Jumlah

(T15, 25, atau36), 50-60 %

Tanah; Pemerintah/Kosnsolidasi

Tanah, Kerjasama Pengelolaan

PERATURAN DAN KELEMBAGAAN RUMAH

UMUM;Klasifikasi kelas MBR;

Waktu Tenor;Jenis, Tipe dan Status

Hunian;

perkim.id

Mengadaptasi skema Pemberian Subsidi dalam Program Voucher Perumahan di Amerika Program subsidi rumah sewa kerjasama pemerintah dengan pemiliki property (swasta – bisa individu bisa lembaga)

Peserta Mencari Rumah sesuai kriteria dari

lembagaperumahan

terkait kesehatan dan keamanan

Pemilik sewa setuju untuk

mengikuti program Housing

Voucher

Pemerintah membayar subsidi

kepada pemilik sewa

Peserta membayar selisih biaya sewa total

dan subsidi pemerintah

MASUKAN ADAPTASI TERHADAP PROGRAM PERUMAHAN DI INDONESIA

Pesertamendapat

subsidi daripemerintah

Pemilik propertisetuju

mengikuti program subsididari pemerintah

Pemerintah membayar

subsidi kepada pemilik sewa

Peserta membayar

selisih biaya sewa total dan subsidi kepada

pemerintah

Pesertamencari rumahsesuai dengankebutuhan dan

kemampuanbayar

MASUKAN PENGEMBANGAN PROGRAM PENYEDIAAN PERUMAHAN

KELEMBAGAAN RUMAH UMUM ?

perkim.id

TANTANGAN PENYEDIAAN PERUMAHAN

Pengaturan yang kuat dari sisi peraturan, hukum, dan kelembagaan

Pasca pandemic Covid-19Bagaimana menentukan standar dan kelayakan rumah yang baru menyesuaikan dengan kebiasaan-kebiasaan baru

Keuangan negara (Penyediaan subsidi yang mencakup seluruh jumlah WNI, efektivitas subsidi)

Aspek budaya dan sosial masyarakat (Perencanaan di Pemda menjadi masukan kuat atas kebutuhan yang ada)

Aspek mobilitas berdasarkan pengelompokan generasi (babyboomer, generasi X, generasi Z, generasi alfa) dan kaum migran

perkim.id

TERIMA KASIH

perkim.id