PELAKSANAAN KEWAJIBAN PENYEDIAAN LAHAN PEMAKAMAN

OLEH DEVELOPER PERUMAHAN

(Studi di Kabupaten Malang)

Disusun dan diajukan untuk memenuhi salah satu syarat

memperoleh gelar kesarjanaan

dalam bidang Ilmu Hukum

Oleh :

Wimas Hernanda Imperatri

201310110311120

UNIVERSITAS MUHAMMADIYAH MALANG

FAKULTAS HUKUM

2018

UNGKAPAN PRIBADI Kenali diri sendiri

Kembangkan kemampuan dan kelebihan

MOTTO:

Kesuksesan tidak hanya dari satu pintu

Jangan menyerah terus berusaha

KATA PENGANTAR

Assalamu’alaikum Warahmatullahi Wabarakatuh

Puji syukur Kepada Allah SWT, karena rahmat dan hidayah-Nyalah, penulis

dapat menyelesaikan penulisan hukum dengan judul: Pelaksanaan Kewajiban

Penyediaan Lahan Pemakaman Oleh Developer Perumahan (Studi di Kabupaten

Malang). Sholawat serta salam semoga senantiasa tersampaikan kepada Nabi

Muhammad SAW yang telah menghantarkan dari zaman kegelapan hingga ke

zaman yang terang benderang penuh dengan rahmat ini.

Penulisan hukum ini disusun dalam rangka memenuhi sebagian syarat

memperoleh gelar kesarjanaan dalam Ilmu Hukum pada Fakultas Hukum

Universitas Muhammadiyah Malang. Dalam penyusunan skripsi ini tentunya

penulis mengalami beberapa kendala dalam pengerjaanya, namun berkat bantuan,

bimbingan dan kerjasama dari berbagai pihak yang mendukung penulis, akhirnya

penulisan skripsi ini dapat diselesaikan dengan baik. Penulis menyadari

sepenuhnya, bahwa dalam penyelesaian penyusunan skripsi ini tidak lepas dari

bantuan dan dukungan dari berbagai pihak. Untuk itu, penyusun menghanturkan

uacapan terima kasih yang setulus-tulusnya kepada:

1. Keluarga tercinta, Mama Heny, Papa Mashudi, SE, dan saudari-saudari penulis

Nimas Aldila Axel, S.ST, Gilmas Septa Anzelbe, dan Iqmas Cantika Cahaya

Kalbu, Om Pur, Pakpuh Iwan, Mbak Rini, dan Pakpuh Tris berkat doa dan

dukungan yang tiada henti diberikan kepada penulis sebagai motivasi dalam

meraih gelar kesarjanaan.

2. Bapak Drs. Fauzan, M.Pd., selaku Rektor Universitas Muhammadiyah Malang

yang telah memberikan kesempatan kepada penulis untuk menempuh

pendidikan di Universitas Muhammadiyah Malang hingga terselesaikan

program studi Strata 1 Ilmu Hukum

3. Bapak Dr. Tongat, S.H., M.Hum., selaku Dekan Fakultas Hukum Universitas

Muhammadiyah Malang.

4. Ibu Prof. Dr. Rahayu Hartini, S.H., M.Si., M.Hum selaku Dosen Wali yang

telah membantu, membimbing, serta memberi dukungan selama berkuliah di

Fakultas Hukum Universitas Muhammadiyah Malang.

5. Bapak Dr. Surya Anoraga, S.H., M.H, selaku pembimbing I yang telah

membimbing dan mengarahkan penulis dalam mengerjakan Tugas Akhir juga

menyetujui dalam menyelesaikan Tugas Akhir ini.

6. Ibu Dr. Fifik Wiryani, S.H., M.S.I., M.Hum selaku pembimbing II yang telah

membimbing dan mengarahkan penulis dalam mengerjakan Tugas Akhir juga

menyetujui dalam menyelesaikan Tugas Akhir ini.

7. Seluruh Bapak dan Ibu dosen, Tata Usaha dan keluarga besar Laboratorium

Fakultas Hukum Universitas Muhammadiyah Malang, yang selalu mendorong

dalam menyelesaikan skripsi ini.

8. Para Pejabat dan Pegawai Dinas Perumahan, Kawasan Permukiman dan Cipta

Karya Kabupaten Malang yang sudah membantu dan mempermudah penulis

dalam melakukan penelitian, terutama kepada bapak Satria Wibawa, S.Sos

selaku Kepala Seksi Rumah Umum, Khusus dan Komersial, Ibu Indah selaku

Staf Urusan Site Plan dan Bapak Dhiok Pudy selaku Staf Bidang Perumahan

yang bersedia memberikan data-data dan diwawancara oleh penulis selama

penelitian.

9. Staf Perumahan Karangploso View, Green View Regency, D’Jagad Singhasari,

dan Perumahan PNS Bumi Kanjuruhan yang bersedia diwawancarai dan

memberikan data kepada penulis selama penelitian.

10. Kukuh Prabowo, S.H yang senantiasa menemani, mendukung, memberikan

arahan, memberikan saran, menginspirasi, dan memberikan motivasi selama

pengerjaan skripsi.

11. Sahabat-sahabatku Muhammad Cahyo Samudro, Karolina Widiastuti, S.AB

dan Rifka Azizatul Fitriah, S.ST, Tsania Istiningtyas, SH, terima kasih telah

menjadi sahabat terbaik yang selalu menemani, menyemangati dan

mendukung selama ini.

12. Teman-teman kelas B dan G Fakultas Hukum UMM yang saling mendukung

dan sebagai teman seperjuangan selama perkuliahan dan pengerjaan tugas

akhir.

13. Untuk Bunda Tuminem, Ibu Endang Palupi, S.P, Mas Sudjatmiko Adji

Kurniawan, S.H., M.Kn, dan seluruh staf Kantor Notaris/PPAT

Dra. Tuminem, S.H yang telah memberikan dukungan, dan kemudahan

kepada penulis demi terselesaikannya tugas akhir ini.

Akhir kata penulis memohon maaf sebesar-besarnya jika dalam penulisan skripsi

ini melakukan kesalahan baik yang disengaja maupun yang tidak disengaja.

Semoga Tugas Akhir ini bermanfaat bagi semua pembaca pada umumnya dan

bagi penulis khususnya.

Wassalamu’alaikum Warahmatullahi Wabarakatuh

Malang, 27 Maret 2018

Penulis

Wimas Hernanda Imperatri

DAFTAR ISI

LEMBAR PENGESAHAN ................................ ............................................... SURAT PERNYATAAN PENULISAN HUKUM............................................ UNGKAPAN PRIBADI / MOTTO.................................................................... ABSTRAKSI ...................................................................................................... ABSTRACT ....................................................................................................... KATA PENGANTAR ........................................................................................ DAFTAR ISI ...................................................................................................... DAFTAR TABEL .............................................................................................. DAFTAR BAGAN ............................................................................................. DAFTAR LAMPIRAN....................................................................................... BAB I PENDAHULUAN

A. Latar Belakang ....................................................................................... 1 B. Rumusan Masalah .................................................................................. 15 C. Tujuan Penelitian………………………………………………………. 15 D. Manfaat Penelitian……………………………………………………... 16 E. Kegunaan Penelitian…………………………………………………… 17 F. Metode Penelitian……………………………………………………… 18 G. Sistematika Penulisan………………………………………………….. 24 BAB II : KAJIAN PUSTAKA

A. Tinjauan Tentang Rumah ....................................................................... 26 1. Pengertian Rumah ........................................................................... 26 2. Jenis-jenis Rumah............................................................................ 27 3. Bentuk-bentuk Rumah..................................................................... 28

B. Tinjauan Tentang Perumahan................................................................. 28 1. Pengertian Perumahan .................................................................... 29 2. Asas-asas Penyelenggaraan Perumahan.......................................... 30 3. Jenis-jenis Perumahan ...................................................................... 31 4. Penyelenggara Perumahan .............................................................. 32 5. Perjanjian Pendahuluan Jual Beli Rumah Saat Pembangunan

Rumah ............................................................................................. 32 6. Prasarana, Sarana dan Utilitas Perumahan ...................................... 39 7. Penyediaan dan Pembangunan Prasarana, Sarana, dan Utilitas ..... 44 8. Penyerahan Prasarana, Sarana, dan Utilitas .................................... 44 9. Pengendalian Perumahan ................................................................ 45

C. Tinjauan Tentang Developer .................................................................. 48 1. Pengertian Developer ...................................................................... 48 2. Jenis-jenis Developer ...................................................................... 49 3. Kewajiban Developer ...................................................................... 51 4. Larangan Developer Dalam Hal Penyediaan Prasarana, Sarana dan

Utilitas ............................................................................................. 51 D. Tinjauan Tentang Sarana Perumahan Lahan Pemakaman ..................... 52

1. Pengertian Pemakaman ................................................................... 52 2. Penyediaan Lahan Pemakaman oleh Developer Perumahan .......... 52 3. Proses Penyediaan Lahan Pemakaman ........................................... 55

4. Penyediaan Lahan Pemakaman oleh Developer Perumahan Di Kabupaten Malang ..................................................................... 57

5. Penyerahan Sarana Lahan Pemakaman Kepada Pemerintah Daerah Kabupaten Malang .............................................................. 65

6. Pengelolaan Sarana Lahan Pemakaman .......................................... 66 E. Tinjauan tentang Teori Efektivitas Hukum ............................................ 66

BAB III : HASIL DAN PEMBAHASAN A. Profil Kabupaten Malang ....................................................................... 68

1. Kondisi Geografis Kabupaten Malang ............................................ 68 2. Jumlah Penduduk Kabupaten Malang ............................................. 70 3. Profil Dinas Perumahan, Kawasan Permukiman dan Cipta

Karya Kabupaten Malang ................................................................ 71 4. Jumlah Developer Perumahan Kabupaten Malang ......................... 75

B. Pelaksanaan Penyediaan Lahan Pemakaman Oleh Developer Perumahan di Kabupaten Malang .......................................................... 77 1. Perumahan Umum Masyarakat Berpenghasilan Rendah

(Bersubsidi) Perumahan Karangploso View ................................... 77 2. Perumahan Komersil (Non Subsidi) ............................................... 86

a. Perumahan Green View Regency ............................................... 86 b. Perumahan DJS .......................................................................... 94

3. Perumahan PNS Bumi Kanjuruhan .................................................. 107 C. Penyerahan Lahan Pemakaman Oleh Developer Perumahan

Kepada Pemerintah Daerah Kabupaten Malang .................................... 116 D. Tindakan Pemerintah Kepada Developer yang Tidak Menyediakan

Lahan Pemakaman ................................................................................. 120 BAB IV PENUTUP A. Kesimpulan ............................................................................................ 123 B. Saran ....................................................................................................... 127 DAFTAR PUSTAKA ........................................................................................ 130 LAMPIRAN

DAFTAR TABEL

Tabel 1 Bagian Jaringan Drainase …………………………………………. 40 Tabel 2 Kebutuhan Luas Lahan Pemakaman di Perumahan Karangploso View………………………………………………… 83

DAFTAR GAMBAR

Gambar 1 Peta Kabupaten Malang ……………………………………… 64 Gambar 2 Peta Kabupaten Malang ……………………………………… 70 Gambar 3 Susunan Organisasi DPKPCK Kabupaten Malang…………... 74 Gambar 4 Jalan lingkungan perumahan dengan lebar 7m………………. 79 Gambar 5 Lebar jalan lokal sekunder6 m pada rumah tipe 40/99 dan 45/105………………………………………………………… 79 Gambar 6 Lebar jalan lokal sekunder 5 m pada rumah tipe 36/72………. 80 Gambar 7 Musholla Perumahan Karangploso View…………………….. 81 Gambar 8 Sarana RTH berupa Taman…………………………………… 81 Gambar 9 Tandon Air Perumahan Karangploso View……………………82 Gambar 10 Akses jalan menuju lahan pemakaman……………………….. 85 Gambar 11 Lahan Pemakaman Perumahan Karangploso View……………85 Gambar 12 Jalan lokal sekunder dengan lebar 5 m pada daerah rumah tipe 40/72 , 50/105 , dan 60/120……………………………… 88 Gambar 13 Jalan lokal sekunder 2 jalur masing-masing 5m pada rumah tipe 75/136……………………………………………………. 89 Gambar 14 Jalan lokal sekunder 2 jalur masing-masing 6m pada rumah tipe 135/153…………………………………………………… 89 Gambar 15 Musholla Perumahan Green View Regency………………….. 90 Gambar 16 Pertamanan dan tempat bermain……………………………… 90 Gambar 17 Lahan Pemakaman Perumahan Green View………………….. 92 Gambar 18 Rumah tipe 70/80 yang telah terjual………………………… 94 Gambar 19 Jalan lokal sekunder perumahan dengan lebar 6 m…………… 95 Gambar 20 Rumah di Perumahan PNS Bumi Kanjuruhan…………………108 Gambar 21 Rumah di Perumahan PNS Bumi Kanjuruhan…………………109 Gambar 22 Jalan lokal sekunder perumahan dengan lebar 5m setiap blok/tipe………………………………………………………..109 Gambar 23 Jogging Track Perumahan PNS Bumi Kanjuruhan…………. 111 Gambar 24 Taman Keanekaragaman Hayati (Taman Kehati)…………… 112

DAFTAR LAMPIRAN

Lampiran 1. Surat Tugas Lampiran 2. Kartu Kendali Bimbingan Tugas Akhir . Lampiran 3. Surat Izin Observasi/Penelitian dari Badan Kesatuan Bangsa dan

Politik Kabupaten Malang Lampiran 4. Surat Keterangan telah melakukan Obsevasi/Penelitian di Dinas

Perumahan, Kawasan Permukiman dan Cipta Karya Kabupaten Malang

Lampiran 5. Formulir Permohonan Pengesahan Site Plan Lampiran 6. Surat Pernyataan Penyediaan PSU dari Developer Lampiran 7. Jumlah Penduduk Kabupaten Malang Tahun 2017 Lampiran 8. Data Developer di Kabupaten Malang Tahun 2010-2017 Lampiran 9. Foto dengan Kepala Seksi Rumah Umum, Khusus dan Komersial

Dinas Perumahan, Kawasan Permukiman dan Cipta Karya Kabupaten Malang

Lampiran 10. Foto dengan Staf Urusan Site Plan Dinas Perumahan, Kawasan Permukiman dan Cipta Karya Kabupaten Malang

Lampiran 11. Foto Di Depan Kantor Dinas Perumahan, Kawasan Permukiman dan Cipta Karya Kabupaten Malang

Lampiran 12. Foto dengan Staf Perumahan Green View Regency Lampiran 13. Foto dengan Staf Perumahan PNS Bumi Kanjuruhan Lampiran 14. Foto dengan Staf Marketing Perumahan DJS

DAFTAR PUSTAKA

BUKU

Budiharjo, Eko,1998, Percikan Masalah Arsitektur, Perumahan,

Perkotaan,Yogyakarta : Gadjah Mada UniversityPress Kuswartojo, Tjuk, dkk, 2005, Perumahan dan Pemukiman di Indonesia, Bandung

: Penerbit ITB Purnomo, R. Serfianto Dibyo, dkk, 2011, Kitab Hukum Bisnis Properti.

Yogyakarta : Pustaka Yustisia Rahardjo, Satjipto, 2000, IlmuHukum, Bandung : PT. Citra Aditya Bakti Ridwan, Juniarso,dkk, 2008, Hukum Tata Ruang : Dalam Konsep Kebijakan

Otonomi Daerah, Bandung : Nuansa Sastra, Suparno, dkk, 2007, Perencanaan dan Pengembangan Perumahan,

_______: Andi Publisher Soekamto, Soerjono , 1982, PengantarPenelitianHukum, Jakarta : UI Press Soekamto, Soerjono,1988, Efektivitas Hukum dan Penerapan Sanksi, Bandung :

CV. Ramadja Karya SKRIPSI/ JURNAL

Gilang Permana, 2016, “Evaluasi Implementasi Peraturan Daerah Nomor 7 Tahun 2010 tentang Penyerahan Prasarana, Sarana, dan Utilitas Pada Kawasan Industri, Perdagangan, Perumahan, dan Permukiman di Kota Surabaya”, JurnalKebijakan dan Manajemen Publik ISSN 2303 - 341X Volume 4 Nomor 3.

Junaedy, dkk, 2002, “Jurnal Kebutuhan Makam Bagi Warga Perumahan (Studi

kasus di Perumahan wilayah Surabaya Barat)”, Jurnal Dimensi Teknik Arsitektur, Volume 30 No1 : 21-26, dalam https://www.researchgate.net.

Keman, Soedjajadi, 2005, “Kesehatan Perumahan dan dan Lingkungan

Pemukiman”, Jurnal Kesehatan Lingkungan, Fakultas Kesehatan Masyarakat Universitas AirlanggaSurabaya, Volume 2, No. 1.

Rahmat, MulyanaAsep,1994,“Kriteria Penyediaan Lahan Pemakaman Umum di Daerah Perkotaan Berdasarkan Ukuran Kota”, Tugas Akhir Jurusan Teknik Planologi ITB.

Rizal, M. Syah,2014, “Ekonomi Politik Penyerahan Fasum dan Fasos Oleh

Pengembang Perumahan Kepada Pemerintah Kota Surabaya.Jurnal Universitas Airlangga, Vol. 3 / No. 2, dalam http://journal.unair.ac.id.

INTERNET

Akaibara, Kelurahan Sumbersari Berlakukan Aturan Unik Soal Pemakaman,

dalam https://ngalam.com,

Kurniawati, Dian, Pertumbuhan Urbanisasi Indonesia Tertinggi di Dunia,

Kebutuhan Rumah Jadi Masalah, dalam http://kbr.id.

MYS,Raperda Ada Aturan Bagi Pengembang Perum Untuk Menyerahkan Fasum

dan Fasos, dalamhttp://www.ekpos.com,

Julianto, Pramdia Arhando, Hingga 2025 Kebutuhan Rumah di IndonesiaTembus 30 Juta Unit, dalam http://ekonomi.kompas.comedisi.

Slide Powerpoint Direktorat Rumah Umum Dan Komersil, Permasalahan Perumahan (Bagian Kesatu), dalam http://pu.go.id.

Soemarna,Tedy, Wawancara Kepala Bidang Perumahan dan Pertanahan Dinas

Perumahan dan Kawasan Permukiman Kota Malang, dalam http://optimum.jagoanhosting.com

Web Resmi Badan Koordinasi Penanaman Modal, Target Satu Juta Rumah

dengan Paket Kebijakan Ekonomi XIII,dalam http://www.bkpm.go.id.

Web Resmi Badan Pusat Statistik, Presentase Rumah Tangga MenurutProvinsi, Tipe Daerah dan Status Kepemilikan Rumah Hak Milik, dalam http://www.bps.go.id.

PERUNDANG-UNDANGAN

Undang-undang Dasar Republik Indonesia Tahun 1945 Undang-undang Nomor 1 Tahun 2011 Tentang Perumahan dan Kawasan

Pemukiman Peraturan Pemerintah Nomor 9 Tahun 1987 Tentang Penyediaan dan Penggunaan

Tanah Untuk Keperluan Tempat Pemakaman.

Peraturan Pemerintah Nomor 36 tahun 2005 tentang Peraturan Pelaksana Undang-undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung.

Peraturan Pemerintah Nomor 11 Tahun 2016 tentang Pembangunan Perumahan

Masyarakat Berpenghasilan Rendah. Peraturan MenteriNegara Perumahan Rakyat Republik Indonesia Nomor :

11/PERMEN/M/2008 Tentang Pedoman Keserasian Kawasan Perumahan dan Permukiman.

Peraturan Menteri Negara Perumahan Rakyat Republik Indonesia Nomor

32/PERMEN/M/2006 Tentang Petunjuk Teknis Kawasan Siap Bangun dan Lingkungan Siap Bangun yang Berdiri Sendiri.

Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 9 Tahun 2009 Tentang Penyerahan

Prasarana, Sarana dan Utilitas Perumahan dan Kawasan Permukiman Peraturan Menteri Perumahan Rakyat Republik Indonesia Nomor 14 Tahun 2011

tentang Pedoman Pelaksanaan Bantuan Stimulant Perumahan Swadaya Bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah.

Peraturan Menteri Perumahan Rakyat Republik Indonesia Nomor 4 tahun 2013

tentang Petunjuk Pelaksanaan Bantuan Prasarana, Sarana Dan Utilitas Umum Perumahan Tapak yang Dibangun oleh Pengembang.

Keputusan Menteri Dalam Negeri Nomor 26 Tahun 1989 Tentang Pelaksanaan

Peraturan Pemerintah Nomor 9 Tahun 1987 Tentang Penyediaan dan Penggunaan Tanah Untuk Keperluan Tempat Pemakaman

Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 9/KPTS/M/1995 Tentang

Pedoman Pengikatan Jual Beli Rumah Peraturan Daerah Kabupaten Malang Nomor 5Tahun 2015 tentang Penyerahan

Prasarana, Sarana dan utilitas Perumahan dan Kawasan Permukiman SNI 03-1733-2004 tentang Tata Cara Perencanaan Lingkungan Perumahan di

Perkotaan