presentasi study kelayakan terminal gadang

Download Presentasi Study Kelayakan Terminal Gadang

Post on 01-Jan-2016

46 views

Category:

Documents

2 download

Embed Size (px)

DESCRIPTION

PAPER

TRANSCRIPT

  • ANALISA PENGGUNAAN TERTINGGI DAN TERBAIKANALISA PENGGUNAAN TERTINGGI DAN TERBAIKPADA LAHAN EKS TERMINAL GADANG

    DI KOTA MALANGDI KOTA MALANG

    Oleh :KARTIKA PUSPA NEGARA

    RETNO INDRYANI, Ir., M.S.RIANTO B.ADIHARDJO, Ir.,M.Sc.,Ph.D

  • LATAR BELAKANG

    Pemkot Malang berencana untuk memindahkan kendaraan yangPemkot Malang berencana untuk memindahkan kendaraan yang

    beroperasi di terminal Gadang ke Terminal Hamid Rusdi. Ketika

    rencana ini terealisasi, maka lahan bekas terminal Gadang dapat, g p

    dimanfaatkan untuk penggunaan tata guna lahan lainnya.

    Jenis pemanfaatan ini dapat diperoleh dengan menggunakan metode

    Analisa Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use Analyze), dimana

    merupakan metode untuk mengidentifikasi kegunaan yang tertinggi

    dan terbaik dari kegunaan kompetitif yang diizinkan.

  • RUMUSAN MASALAH

    1. Apa saja alternatif-alternatif penggunaan yang memungkinkan

    untuk diterapkan di atas lahan eks terminal Gadang ?p g

    2. Jenis penggunaan apakah yang tertinggi dan terbaik pada lahan2. Jenis penggunaan apakah yang tertinggi dan terbaik pada lahan

    eks terminal Gadang di Kota Malang?

  • TUJUAN PENELITIAN

    1. Mengetahui alternatif-alternatif penggunaan yang memungkinkan

    untuk diterapkan di atas lahan eks terminal Gadang.

    2. Mendapatkan penggunaan tertinggi dan terbaik pada lahan eks

    terminal Gadang di kota Malang.

  • TINJAUAN PUSTAKA

    Definisi Analisa Penggunaan Tertinggi dan Terbaik adalah

    Penggunaan yang paling mungkin dari suatu tanah kosong

    atau peningkatan suatu properti, yang mana secara fisikp g p p , y g

    memungkinkan, mendapatkan dukungan yang cukup, layak

    secara finansial, dan menghasilkan nilai tertinggi. (Thesecara finansial, dan menghasilkan nilai tertinggi. (The

    Dictionary of Real Estate Appraisal 4th edition)

  • TINJAUAN PUSTAKA

    Empat kriteria penggunaan tertinggi dan terbaik yaitu

    (Appraisal Institute, 2001) :

    1. Harus memenuhi ketentuan hukum yang aday g

    2. Layak secara fisik

    3 Layak secara finansial3. Layak secara finansial

    4. Memiliki produktifitas maksimum

  • TINJAUAN PUSTAKA

    Analisa Kelayakan Hukum (Legal Permissibility)

    Merupakan proses seleksi seluruh alternatif yang

    memungkinkan untuk diterapkan pada obyek penelitianmemungkinkan untuk diterapkan pada obyek penelitian

    terhadap kesesuaiannya dengan hukum atau peraturan yang

    b l k A bil d l if id k hiberlaku. Apabila terdapat alternatif yang tidak memenuhi

    ketentuan secara hukum, maka alternatif tersebut akan

    dieliminasi.

  • TINJAUAN PUSTAKA

    Subkriteria Kelayakan Hukum

    Sumber Subkriteria Kelayakan Hukum

    Appraisal Institute (2001)

    Pembatasan secara pribadi, zoning, peraturan bangunan, k l k b j h li k(2001) kontrol kawasan bersejarah, peraturan lingkungan, kemungkinan perubahan zoning

    Prawoto (2003) Pembatasan secara pribadi, amdal, ketentuan bangunan sejarah, ketentuan yang berkenaan dengan bangunan

    Hidayati dan Harjanto (2003)

    Pembatasan secara pribadi, zoning, peraturan bangunan, kontrol bangunan sejarah, peraturan lingkungan

    Fanning (2005) Public planning, zoning, kemungkinan perubahan zoning

  • TINJAUAN PUSTAKA

    Analisa Kelayakan Fisik (Physical Possibility)

    Merupakan proses seleksi alternatif yang telah lulus uji kelayakan hukum ,

    untuk kemudian dilakukan uji kelayakan kondisi fisik lahan.

    Sumber Subkriteria Kelayakan Fisik

    Fanning (2005) Slope, view, Access, noise, utilities, floodplain, soil, rock

    Hidayati dan Harjanto (2003)

    Ukuran, bentuk, luas, ketinggian, kontur tanah, utilitas, luas, desain, kondisi properti

    Prawoto (2003) Ukuran, bentuk, daerah, kemiringan, aksesibilitas, resikobencana, sarana public, desain, kondisi.

    Appraisal Institute (2001) Ukuran, kemiringan, terrain, aksesibilitas, resiko bencana alam, utilitas, drainase, sistem saluran limbah cair, topografi

  • TINJAUAN PUSTAKA

    Analisa Kelayakan Finansial (Financial Feasibility)

    Merupakan proses seleksi alternatif yang telah lulus uji

    kelayakan hukum dan fisik untuk dianalisa kelayakan dari sisikelayakan hukum dan fisik untuk dianalisa kelayakan dari sisi

    finansial. Semua kegunaan yang diekspektasikan dapat

    b ik i i di iliki k l kmemberikan positive return dianggap memiliki kelayakan

    keuangan (Hidayati dan Harjanto, 2003).

  • TINJAUAN PUSTAKA

    Analisa Produktifitas Maksimal (Maximally Productive)

    1. Merupakan penggunaan yang menghasilkan harga

    tertinggi/nilai tertinggi yaitu yang konsisten dalam haltertinggi/nilai tertinggi yaitu yang konsisten dalam hal

    finansial (Hidayati dan Harjanto, 2003)

    2. Merupakan penggunaan yang menghasilkan nilai residual

    yang tertinggi yang konsisten dengan tingkat pengembalian

    yang dijamin pasar (Prawoto, 2003)yang dijamin pasar (Prawoto, 2003)

  • METODE PENELITIANPerumusan Masalah

    1. Apa saja alternatif yang memungkinkan untuk diterapkan di atas lahan eks terminalp j y g g pGadang?

    2. Apa penggunaan tertinggi dan terbaik pada lahan eks terminal Gadang di Kota Malang?

    Analisa Diizinkan secara HukumTidak lulus

    tereliminasi

    Alternatif-alternatif Penggunaan Lahan

    Tidak lulus

    Analisa Kelayakan Fisik

    Lulus uji

    tereliminasi

    Lulus ujiTidak lulus

    Analisa Kelayakan Keuangan

    Analisa Produktifitas Maksimal

    Permintaan dan Penawaran

    Tidak lulus

    tereliminasi

    Lulus uji

    Alternatif yang lulus dalam analisa hukum, fisik, keuangan dan memiliki produktifitas maksimal merupakan penggunaan yang tertinggi dan terbaik

    Analisa Produktifitas Maksimal

    Kesimpulan dan Saran

  • METODE PENELITIAN

    ALTERNATIF-ALTERNATIF PENGGUNAAN LAHAN EKS TERMINAL GADANG

    Di l h l l i t d b bilit li ( ilih lDiperoleh melalui metode non probability sampling (pemilihan sampelsecara tidak acak) menggunakan jenis judgement sampling.

    Sampel obyek penelitian ditentukan sebagai berikut :

    1. Pemkot Malang :

    a.Kepala bidang Fisik Bappeko,

    b.Kepala Dinas Perindustrian dan Perdagangan,

    c Kepala Dinas Perumahanc.Kepala Dinas Perumahan,

    d.Kepala Dinas Perhubungan.

    2. Satu orang pakar Pendidikan Perencanaan Wilayah Kota Malang

    l k l h d3. Kepala kelurahan Gadang

  • METODE PENELITIAN

    KRITERIA DAN SUBKRITERIA YANG AKAN DIUJIKAN DALAMANALISA PENGGUNAAN TERTINGGI DAN TERBAIK

    1. Analisa diizinkan secara hukum,a. Pembatasan secara pribadi (private restriction)p (p )Terkait kemungkinan adanya rencana penggunaan tertentu olehpemiliknya

    b. ZoningMenganalisa kesesuaian alternatif dengan kebijakan rencana tatakota wilayah Malang

    c. Ketetapan peraturan pemerintahMenganalisa kesesuaian alternatif dengan kebijakan peraturan( d d ) i h k i d l if(perundang-undangan) pemerintah yang terkait dengan alternatif.

  • METODE PENELITIAN

    KRITERIA DAN SUBKRITERIA YANG AKAN DIUJIKAN DALAM ANALISAPENGGUNAAN TERTINGGI DAN TERBAIK

    2. Analisa Kelayakan Fisika. UkuranDianalisa untuk mengetahui kesesuaiannya dengan standar ukuranDianalisa untuk mengetahui kesesuaiannya dengan standar ukuranbangunan untuk penggunaan bangunan tertentu yang berlaku secaraumum.

    b. BentukHasil pengamatan visual kemudian dianalisa untuk mengetahuikesesuaiannya dengan kebutuhan bentuk lahan pada alternatif-

    l f dalternatif yang tersedia.

    c. Kemiringan (secara visual)Hasil pengamatan visual kemudian dianalisa kesesuaiannya denganalternatif-alternatif penggunaan lahan.

  • METODE PENELITIAN

    KRITERIA DAN SUBKRITERIA YANG AKAN DIUJIKAN DALAMANALISA PENGGUNAAN TERTINGGI DAN TERBAIK

    3. Analisa Kelayakan Keuangana. Permintaan dan PenawaranMembahas beberapa aspek yang mempengaruhi permintaan danpenawaran. Apabila permintaan belum/tidak memungkinkandidirikannya suatu alternatif, maka alternatif dinyatakan tidak lulusujiuji.

    b. Tingkat Pengembalian ModalU t k lt tif b i d iUntuk alternatif yang penggunaannya berupa income producingproperty maka kelayakannya dapat diketahui dengan indikasi NPVyang positif. Sedangkan untuk penggunaan yang bukan merupakanincome producing property maka kelayakannya dapat diketahuip g p p y y y pdengan indikasi benefit cost yang lebih besar dari satu.

  • METODE PENELITIAN

    4 A li P d k ifi M k i l4. Analisa Produktifitas yang Maksimal

    Memperkirakan nilai lahan dengan mengurangkan nilaiproperti dengan nilai bangunan. Alternatif yang memiliki nilaiproperti dengan nilai bangunan. Alternatif yang memiliki nilailahan tertinggi merupakan alternatif yang tertinggi danterbaik.

  • ANALISA DAN PEMBAHASAN

    Terminal Gadang

    Terletak pada :-Kecamatan Sukun,-Kelurahan Gadang,

    Terminal Gadang

    g,-Tepatnya di pojok sebelumpertemuan antara Jalan KolonelSoegiono Selatan (Jalan RayaGadang) dengan Jalan Satsuit

    Kec. Sukun

    Kec.Kedungkandang

    Kec Blimbing g) gTubun.

    Kec.Blimbing

    Kec.Lowokwaru

    Kec.Klojen

  • ANALISA DAN PEMBAHASAN

    Eksisting Alternatif-alternatif Penggunaan Lahan eks

    Kondisi Eksisting dan Alternatif-alternatif Penggunaan Lahan Eks Terminal Gadang

    Eksisting Alternatif alternatif Penggunaan Lahan eksTerminal Gadang yang Akan Dianalisa

    1.Lahan terminal Gadang pada saatpenelitian difungsikan sebagai terminal

    a. Town square

    kelas B dengan luas 16.757,91 m2.2.Terminal Gadang bersebelahanlangsung dengan Pasar Induk Gadangyang merupakan pasar basah (jenis

    b. Pasar Grosiryang merupakan pasar basah (jenissayuran, ikan dan sebagainya)

    c. Balai Uji Kelayakan KendaraanBermotor