panduan penyusunan fs pasar

8/17/2019 Panduan Penyusunan FS Pasar

1/5

Panduan Penyusunan FS (Pasar)

Executive Summary

Bab I Pendahuluan

Pada Bab ini dijelaskan secara garis besar saja, hal-hal terkait dengan proyek yang terdiri dari Latar

Belakang, Tujuan dan Ruang Lingkup. Detail tentang hal-hal tersebut diatas akan dibahas pada Bab-

bab selanjutnya.

Bab II Analisis Kebutuhan / Penyediaan

Bab ini berisi kajian urgensi kebutuhan dan bagaimana Pemda akhirnya berkesimpulan bahwa

dengan kondisi yang ada saat ini maka Pembangunan / Pengembangan / relokasi pasar merupakan

solusi dari semua permasalahan yang ada. Hal-hal yang akan dibahas dalam Bab ini adalah:

1.

Gambaran Kondisi Pasar yang ada saat inia.

Menggambarkan secara umum kondisi pasar di daerah, perkembangan beserta kinerja

pasar di daerah.

b. Permasalahan yang dihadapi oleh daerah terkait dengan paparan pada poin 1 (a)

2. Studi atas jumlah permintaan/kebutuhan pembangunan/pengembangan/relokasi pasar yang

didukung dengan data-data sebagai berikut:

a. Studi kontribusi pasar terhadap kesejahteraan ekonomi masyarakat yang memuat

sekurang-kurangnya kontribusi terhadap PAD dan PDRB.

b.

Studi pendirian pasar mengacu kepada Perundang undangan yang berlaku dan Permendag

tentang pendirian pasar tradisional atau pusat perbelanjaan atau toko modern selain

minimarket. Dalam peraturan tersebut pendirian pasar tradisional harus membuat analisa

kondisi sosial ekonomi masyarakat dan keberadaan pasar tradisional dan UMKM. Studi ini

untuk melihat potensi pembeli yang akan berkunjung dan pedagang yang akan berjualan di

pasar tradisional baru. Studi minimal meliputi:

1)

Struktur penduduk menurut mata pencaharian dan pendidikan masyarakat sekitar

pasar.

2) Tingkat kepadatan ekonomi Rumah Tangga

3) Kepadatan penduduk

4)

Pertumbuhan penduduk

5)

Ketahanan dan pertumbuhan pasar tradisional sebagai sarana bagi UMKM lokal6) Keberadaan fasilitas sosial dan fasilitas umum yang ada untuk mendukung pasar.

Sedangkan jika proyek ini adalah proyek relokasi atau pengembangan/rehabilitasi pasar

maka untuk melihat potensi pedagang yang mau pindah atau direlokasi maka harus

dilakukan suatu Real Demand Survey (RDS) yang minimal harus bisa menjawabapakah para

pedagang sudah mengetahui rencana pemindahan pasar, setuju atau menolak atas

rencana pemindahan, kesanggupan pedagang dalam memenuhi kewajiban di tempat yang

baru misalnya dengan mekanisme membeli atau menyewa, jumlah hari berdagang di

tempat yang baru, jenis barang dagangan dan penghasilan pedagang per hari. RDS

dilaksanakan setelah sosialisasi Kepala Daerah kepada para pihak terkait pembangunan /pengembangan/ relokasi pasar. RDS minimal berisi:


2/5

a)

Pendahuluan, memuat gambaran umum tentang rencana pengembangan pasar,

kedudukan pasar dalam rencana kebijakan pembangunan daerah dan pelaksanaan

survey dan sosialisasi kepada pedagang / calon pedagang dan lainnya yang terkait

dengan rencana pengembangan pasar;

b)

Metodologi pendekatan, adalah metodologi statistik yang digunakan untuk

memperoleh hasil survei atas populasi pedagang / calon pedagang yang dihitung

berdasarkan hasil sample dari keseluruhan data populasi;

c)

Gambaran Objek Penelitian, adalah penjabaran tentang kondisi dan informasi

terkait dengan jumlah data/ populasi pedagang yang dijadikan sebagai sample

termasuk penjabaran variable variable lainnya yang dapat mempengaruhi hasil

kajian seperti kondisi geografis, sosial dan lainnya;

d) Identifikasi RDS merupakan batasan atau ruang lingkup yang digunakan untuk

mendapatkan hasil survei yang relevan; dan

e)

Penutup memuat kesimpulan dan rekomendasi dari hasil pengujian data.

c. Alternatif solusi dari permasalahan yang dihadapi oleh daerah dengan mengacu pada

keterkaitan antara gambaran umum pasar di daerah dengan kajian kebutuhan

pembangunan/pengembangan/relokasi pasar. Rekomendasi solusi yang dipilih dan nilai

lebih yang didapatkan dengan melaksanakan solusi yang ditawarkan untuk mengatasi

permasalahan yang ada serta dampak jika rencana tersebut tidak dilaksanakan.

Bab III Gambaran Umum Pelaku (PEMDA)

Bab ini berisi review / kajian kelayakan dari segi karakteristik Pemda sebagai debitur. Bab ini akan

menunjukan peran strategis PEMDA dalam menyelesaikan atau menjawab permasalahan yang

muncul pada Bab II dan dampak yang akan muncul jika permasalahan tersebut dilaksanakan oleh

pihak selain PEMDA. Peran strategis menggambarkan PEMDA sebagai bagian dari solusi terkait

rencana untuk melakukan pembangunan/pengembangan/relokasi pasar. Peran strategis yang

dilakukan oleh PEMDA dapat dikaitkan dengan:

1. Risiko-risiko terkait peningkatan pelayanan pasar yang bersih dan memadai bagi masyarakat

yang hanya dapat dimitigasi dengan kehadiran Pemda sebagai pelaku pelaksana

pembangunan/pengembangan pasar tersebut.

2. Pemda telah melakukan perencanaan atas pelaksanaan proyek ini sesuai dengan RPJMD

sehingga dapat diambil kesimpulan bahwa proyek ini merupakan prioritas Pemda.

Dalam Bab ini juga akan disampaikan rencana PEMDA sebagi bagian solusi untuk mendukung

pelaksanaan proyek terkait dengan permasalahan yang dihadapi diantaranya mencakup arah

kebijakan yang diambil terkait dengan pelaksanaan proyek (misal sosialisasi Kepada Daerah kepada

Pedagang); kebijakan pendapatan, belanja dan pembiayaan; kebijakan lain yang terkait dengan

operasional pasar (misal kebijakan tarif).

Bab IV Review Rencana Pembangunan/Pengembangan/ Relokasi Pasar

Bab ini berisi review business plan berupa pembangunan/pengembangan/relokasi pasar sebagai

jawaban atas permasalahan yang ada pada bab II. Review Business plan meliputi aspek sebagaiberikut:


3/5

1.

Manajemen dan Struktur Organisasi

Evaluasi yang akan dilakukan meliputi kompetensi dari manajemen dan efektivitas dari

organisasi pengelola pasar, serta kemampuan organisasi untuk melaksanakan business plan

yang direncanakan.

2.

Aspek Produksi dan Operasional

Evaluasi yang akan dilakukan meliputi rencana operasional, pendapatan dan pengeluaran dari

pengelolaan pasar, kemampuan unit pengelola pasar dalam menjalankan operasional sesuai

ketentuan, kaidah-kaidah yang berlaku, serta standar operasional yang diterapkan internal

maupun yang ditentukan oleh peraturan peraturan Pemerintah.

3. Aspek Pemasaran

Akan dilakukan evaluasi dari strategi dan jaringan pemasaran, kemampuan unit pengelola pasar

untuk bersaing dalam industri ini.

4. Industri Overview

Evaluasi terhadap pesaing usaha sejenis, posisi pasar yang dibangun/dikembangkan/direlokasi

dalam persaingan. Konsultan juga akan mempelajari dan menyajikan secara detailperkembangan industri secara global, serta berbagai hal penting lain dalam industri yang akan

mempengaruhi kinerja pasar.

Hasil review digunakan untuk mengevaluasi business plan yang telah dibuat oleh pengelolaan

pasar, dan akan menjadi dasar untuk menilai ketepatan dalam pemilihan asumsi dari proyeksi

keuangan proyek dan menarik kesimpulan atas kesinambungan pasar dalam menjalankan

operasional pasar.

Bab V Kelayakan Proyek (Aspek Teknis)

Bab ini berisi review/kajian kelayakan proyek dari segi teknis konstruksi/ pembangunannya yang

memuat antara lain:

1.

Pemilihan lokasi proyek untuk pasar baru yang akan dibagun atau direlokasi, lokasi pasar

sementara jika akan dibangun pada lokasi lama, tambahan lokasi untuk pasar yang

dikembangkan.

2. Spesifikasi detail proyek berdasarkan RAB yang disusun sesuai dengan standar biaya umum

setempat dan Peraturan Menteri Pekerjaan Umum tentang Pedoman Teknis Pembangunan

Bangunan Gedung Negara.

3. Tahapan Pelaksanaan proyek (kurva S) mencakup rencana tahapan pembangunan pasar,

rencana persiapan lokasi sementara dan strategi pemindahan pedagang sementara (untuk

pasar yang dibagun pada lokasi lama)

Bab VI Kelayakan Aspek Legal dan Perijinan

Bab ini berisi review / kajian kelayakan proyek dari segi legal dan perijinan yang memuat antara lain:

1. Analisis dampak sosial dan AMDAL/UPL-UKL

2.

Proses Perijinan Operasional Pasar

Jalan dan jembatan yang akan dibangun/ dikembangkan telah sesuai dengan peraturan

perundang-undangan yang ada seperti:

a.

Peraturan tentang penataan dan pembinaan pasar tradisional pusat perbelanjaan dan tokomodern


4/5

b.

Peraturan Kementerian Perdagangan tentang pedoman penataan dan pembinaan pasar

tradisional, pusat perbelanjaan dan toko modern.

c. Peraturan Kementerian Dalam Negeri tentang pengelolaan dan Pembinaan Pasar

Tradisional

Bab VI Kelayakan Keuangan Daerah dan Proyek

Bab ini berisi review / kelayakan keuangan dari dua hal yaitu PEMDA sebagai pelaku dan kelayakan

keuangan Proyek itu sendiri.

1. Kelayakan keuangan Pemda memuat antara lain:

a. Analisa kemandirian keuangan daerah

Perbandingan ini digunakan untuk mengukur tingkat kemandirian pemda dalam hal

pendanaan aktivitasnya. Rasio ini dapat diukur dengan membandingkan jumlah realisasi

PAD terhadap jumlah realisasi DAU ditambah jumlah pinjaman (selain hutang PFK dan

hutang pajak PPn/PPh). Disamping itu, tingkat kemandirian dapat juga dibaca sebagaiindikator tingkat partisipasi masyarakat lokal terhadap pembangunan daerah, indikator

perkembangan ekonomi daerah dan kesejahteraan masyarakatnya.

b.

Proyeksi APDB selama masa pinjaman

Proyeksi atas APBD merupakan prediksi dari kondisi keuangan daerah yang minimal

meliputi Pendapatan dan Belanja Daerah selama masa pinjaman. Proyeksi dilakukan untuk

melihat kemampuan pemerintah daerah apakah nantinya memiliki kemampuan keuangan

yang memadai selama masa pinjaman.

Proyeksi dapat dilakukan dengan cara:

1)

Menggunakan Rencana Pembangunan Jangka Menengah Daerah (RPJMD) untuk

memperhitungkan proyeksi pendapatan dan belanja dengan mengacu pada proyeksi

keuangan jangka menengah serta kebijakan pembangunan jangka menengah

Pemda.

2)

Menggunakan trend data historis (realisasi anggaran minimal 5 tahun terakhir)

sebagai dasar asumsi perhitungan proyeksi.

c. Kesesuaian dengan PP nomor 30 Tahun 2011 tentang Pinjaman Daerah yang memuat

antara lain:

1) Batas Maksimum Pinjaman

2) Perhitungan Rasio DSCR selama masa pinjaman

d.

Batas Maksimal Defisit APBD yang disesuaikan dengan PMK Nomor 127/PMK.07/2011

2. Kelayakan Keuangan Proyek terdiri atas:

a. Studi perhitungan nilai wajar proyek, yaitu studi hasil perhitungan kelayakan nilai wajar

proyek, yaitu studi hasil perhitungan kelayakan nilai wajar harga bahan baku berdasarkan

RAB yang disusun sesuai dengan standar biaya umum setempat dan peraturan menetri

teknis dan Owner Estimates.

b.

Asumsi-asumsi yang digunakan dalam perhitungan analisis keuangan yang berisi baseline

data yang menjadi dasar atas perhitungan cash in serta cash out project. Baseline data bisa

berupa data eksisting pemasukan dan pengeluaran riil pasar yang kemudian dijadikan

dasar perhitungan proyeksi atau jika pasar baru, berdasarkan hasil benchmarking pasar

tipe sejenis di daerah bersangkutan.c. Perhitungan IRR, NPV, Payback Period.


5/5

d.

Proyeksi cash flow selama masa ekonomis proyek baik dengan asumsi optimis, moderat,

dan pesimis yang disertai dengan proyeksi cash flow dengan menggunakan analisis

sensitivitas yang mempertimbangan faktor kenaikan harga, jangka waktu dll. (dalam

penyusunan cash flow proyek harus memasukkan komponen pinjaman ke PIP beserta

pengembalian pokok dan bunga pinjaman ke SMI)

e.

Rencana penarikan dan pengembalian pinjaman. Rencana penarikan pinjaman disesuaikan

dengan progres proyek yang mengacu pada kurva S untuk asumsi penarikan, sedangkan

untuk pengembalian pinjaman kepada SMI didasarkan atas cashflow proyek.

3. Hal hal lain yang perlu dimasukkan dalam Bab ini adalah terkait hal-hal sebagai berikut:

a. Skema pembiayaan; merupakan penjelasan seberapa besar porsi pembiayaan yang dapat

dibiayai melalui APBD dan berapa porsi yang diusulkan melalui fasilitas pembiayaan

infrastruktur daerah dari SMI. Hal ini diperlukan untuk mendapatkan gambaran mengenai

seberapa optimal pembiayaan yang dibutuhkan oleh pemerintah daerah sehingga tidak

membebani keuangan daerah.

b.

Skema pembagian risiko; merupakan penjelasan pembagian risiko yang mungkin timbulakibat rencana pembangunan/pengembangan infrastruktur daerah, sehingga diperlukan

adanya jaminan untuk dapat memastikan bahwa kegiatan pembangunan pengembangan

infrastruktur dapat berjalan sesuai dengan yang telah disepakati.

c. Skema pengembalian dana; merupakan penjabaran mengenai rencana pengelolaan

fasilitas pembiayaan sesuai dengan proyeksi kemampuan keuangan daerah. Skema

pengembalian dana disusun berdasarkan kemampuan keuangan daerah dengan

mempertimbangkan lama masa konstruksi.

Bab VII Penutup

Penutup berisi kesimpulan dari pelaksanaan Studi Kelayakan yang telah dilakukan yang menyatakan

bahwa proyek ini layak/tidak layak untuk ditindaklanjuti

Akhir setiap FS menampilkan profil konsultan penyusun FS secara umum, mencakup profil team

konsultan yang terlibat dalam penyusunan FS, pengalaman konsultan dalam penyusunan FS

proyek lain.

panduan penyusunan fs pasar

Documents