DAPUR COKELAT [ ]

BAB II

DATA PROYEK

2.1 Aspek Pasar

2.1.1 Gambaran Umum Prospek Dapur Cokelat

Di bangun tahun 1993,Pecel Bu Kus khusus menyediakan menu Nasi

Pecel. Dilatarbelakangi Surabaya merupakan salat satu kota terbesar yang ada di

Indonesia, khususnya di Pulau Jawa ,pada saat itu sangat jarang ditemui makanan

khas Madiun ini. Minat konsumen terhadap makanan pecel sangat tinggi,Karena

dirasa

Hal ini kemudian menjadi keunggulan bagi Dapur Cokelat di Surabaya.

Dapur Cokelat memiliki produk yang cukup spesifik. Tempat ini hanya menjual

makanan dan minuman yang berbahan dasar cokelat saja. Dengan lokasi yang

cukup strategis, menjadikan Dapur Cokelat tidak pernah sepi pengunjung. Selain

itu didukung oleh minat dan kebutuhan masyarakat yang cukup tinggi pula.

Akhirnya Dapur Cokelat menjadi icon tempat yang menjual cokelat secara

khusus. Sekarang masyarakat tidak perlu kebingungan dalam mencari tempat

yang menjual makanan dan minuman yang berbahan dasar cokelat dengan pilihan

yang cukup variatif.

2.1.2 Proyek

Nama Proyek : Pecel Bu Kus

| RC09 - 1347 3

DAPUR COKELAT [ ]

Lokasi : Jl. Biliton 77-79

Jenis penawaran : Makanan Berat serta minuman dan camilan khas

Madiun

Kualitas proyek :

1. Tempat didesain dengan nuansa kekeluargaan

2. Lokasi yang cukup strategis

3. Desain bangunan yang menarik dan nyaman

4. Mengedepankan kenyamanan dalam membeli produk-produk yang

dijual

Fasilitas yang tersedia:

1. Toilet

2. Ruang tunggu dan ruang makan yang nyaman

3. Lahan parkir

4. Mushalla

2.1.3 Permintaan

Perkembangan Dapur Cokelat didasari oleh permintaan masyarakat luas

yang cukup besar akan adanya tempat yang khusus menjual jenis makanan dan

minuman yang spesifik, misalnya cokelat. Karena selama ini masih jarang tempat

yang menjual makanan dan minuman yang khusus cokelat dengan variasi produk

yang banyak. Biasanya cokelat dijual di toko kue atau supermarket. Namun

kebanyakan adalah produk pabrik yang diproduksi dalam skala besar. Jarang

sekali cokelat handmade yang membuka tempat jualan sendiri.

Untuk itu, Dapur Cokelat dengan inovasinya yang sangat menarik, berani

membuka tempat yang menjual makanan dan minuman yang khusus berbahan

| RC09 - 1347 4

DAPUR COKELAT [ ]

dasar cokelat. Dengan minat yang cukup besar dari masyarakat, tentunya tidak

sulit untuk membuat konsumen jatuh hati pada toko yang satu ini,.

| RC09 - 1347 5

DAPUR COKELAT [ ]

2.1.4 Analisa Peluang

Dari survey yang ada, di sekitar Nasi Pecel Bu Kus belum ada rumah

makan sejenis,yakni yang menjual makanan dengan menu utama nasi pecel. Letak

rumah makan Nasi Pecel Bu Kus ini terletak di seberang jalan yang sangat ramai,

sehingga banyak pengguna jalan yang notabene para pekerja menyempatkan diri

untuk makan.

2.1.5 Persaingan

Karena dibangun sudah cukup lama sehingga sudah mempunyai pelanggan

yang cukup banyak.Di sekitar Nasi Pecel Bu Kus belum ada usaha yang relatif

mirip.Disamping itu produk yang ditawarkan sekarang sudah berfariasi,

pengunjung tetap bisa memilih makanan , tidak hanya menu nasi pecel.Nasi pecel

sendiri masih menjadi menu utama di restoran ini karena menyediakan berbagai

lauk pilihan.

2.1.6 Harga Produk yang dijual

Cake : Rp 170.000 / buah ( 20 x 20 cm )

Cake Slice : Rp 13.500 / buah

Praline : Rp 32.500 / ons

Brownies : Rp 70.000 / buah

Chocolate Collection : Rp 35.000 / buah

Minuman : Rp 15.000 / gelas

Snack : Rp 20.000 / kemasan

2.1.7 Promosi

Promosi yang dilakukan melalui website dapurcokelat.com, kemudian

melalui brosur-brosur yang diedarkan, koran, media cetak lainnya, banner, dan

papan reklame besar yang terletak di depan Dapur Cokelat yang menerangkan

promosi tiap bulan yang ditawarkan.

| RC09 - 1347 6

DAPUR COKELAT [ ]

2.1.8 Strategi Pemasaran

Pemasaran yang dilakukan oleh pihak manajemen Dapur Cokelat dengan

berbagai cara. Adapun cara-cara tersebut adalah sebagai berikut :

1. Penyebaran brosur di tempat-tempat strategis, umum dan tempat

berkumpulnya khalayak ramai. Contohnya adalah sekolah, mall, dsb.

2. Pemasangan banner di tempat yang sering dilalui oleh banyak orang.

Misalnya di pinggir jalan raya.

3. Fasilitas yang ditawarkan cukup memuaskan, yaitu toilet dan lahan

parkir yang cukup luas sehingga memungkinkan banyak orang

berkunjung dalam waktu yang sama.

4. Lokasi strategis dan mudah ditemui.

5. Promosi melalui potongan-potongan harga yang ditawarkan sesuai

dengan kondisi yang ada.

6. Kerjasama dengan bank yang berbeda tiap bulannya.

2.1.9 Keputusan Strategi

Yang perlu diperhatikan dari Dapur Cokelat adalah kualitas pelayanan

pada pengunjung. Dan strategi yang akan ditempuh oleh pihak manajemen adalah:

1. Terus menjaga kualitas pelayanan terhadap pengunjung

2. Berusaha untuk menjaga kualitas produk yang dijual, yaitu fresh

product

3. Memberikan tingkat keamanan dan kenyamanan yang tinggi pada

pengunjung

4. Selalu menjaga kebersihan toko dan toilet

| RC09 - 1347 7

DAPUR COKELAT [ ]

2.2ASPEK TEKNIS

2.1 Pendahuluan

Aspek teknis adalah salah satu aspek yang penting dalam studi kelayakan

sebuah bangunan atau proyek yang akan dikerjakan di masa yang akan datang.

Dalam aspek teknis ini, ada beberapa poin penting yang wajib dituturkan untuk

mengetahui seberapa layak suatu proyek dalam segi teknisnya.

Poin-poin yang dibahas dalam studi kelayakan Dapur Cokelat ini adalah antara

lain sebagai berikut :

1. Lokasi proyek

2. Luas produksi

3. Layout

4. Penerapan teknologi

Dalam tiap-tiap poin di atas, ada juga sub-poin yang dapat digunakan sebagai

acuan pengadaan studi kelayakan tentang proyek Dapur Cokelat.

2.2 Lokasi Proyek

Penempatan lokasi Dapur Cokelat yang dimungkinkan di kemudian hari

setelah terbangunnya Dapur Cokelat ini dapat tetap menarik minat masyarakat

untuk mengunjungi Dapur Cokelat ini. Beberapa pembahasan yang bersangkutan

dengan lokasi pemilihan proyek di Jalan Biliton ini adalah sebagai berikut :

2.2.1 Detail Proyek

Luas lahan untuk proyek ini yaitu 430,5 m2 dengan ciri-ciri sebagai

berikut :

1. Luas lahan : 430,5 m2

2. Luas bangunan : 196 m2

3. Jumlah lantai : 1 lantai

2.2.2 Ketersediaan Bahan Mentah

Suatu badan usaha tentunya membutuhkan bahan baku untuk

melaksanakan usahanya. Begitu pula dengan Dapur Cokelat ini. Suatu badan

| RC09 - 1347 8

DAPUR COKELAT [ ]

usaha yang bergerak di bidang makanan dengan bahan dasar utama cokelat.

Tentunya dapur cokelat ini membutuhkan banyak sekali bahan baku atau

utama yaitu cokelat, baik yang bersifat impor maupun dalam kota sendiri.

Tentunya hal ini sebagai komitmen pengembang P.T. Sumber Cipta Cokelat

untuk mempersembahkan hidangan makanan yang berasal dari cokelat

terbaik, salah satunya cokelat yang didatangkan langsung dari Belgia. Oleh

karena itu, lokasi pengambilan bahan baku ( Tanjung Perak, Surabaya Timur)

menjadi lebih mudah dijangkau. Ataupun melalui usaha pengantar barang

yang notabene letak akntor berada di daerah Kertajaya.

Jalan Biliton merupakan jalan ramai yang dilalui kendaraan karena

menghubungkan daerah Gubeng dan Kertajaya. Suatu lokasi strategis karena

di dua daerah tersebut terkenal sebagai pusat perniagaan. Oleh karena itu,

tidak sulit untuk mendapatkan bahan baku cokelat ataupun bahan penunjang

dan bahan pendukung lainnya.

Karena letak Jalan Biliton yang tidak terlalu jauh dengan Kertajaya,

maka akan sangat menghemat biaya transportasi untuk mendapatkan bahan

baku ataupun bahan pendukung lainnya.

2.2.3 Letak Pasar Tujuan

Dapur Cokelat salah satu badan usaha yang bergerak di bidang

makanan berbahan baku cokelat asli, merupakan suatu jenis usaha baru yang

sebelumnya belum pernah ada di daerah Surabaya. Merupakan usaha

potensial untuk menarik minat masyarakat untuk datang dan mencoba.

Objek pasar yang dituju adalah golongan anak-anak, remaja, eksekutif

muda, pelajar, keluarga, masyarakat pecinta cokelat. Dari banyak pasar yang

akan kita ambil, ada beberapa alasannya yaitu :

a. Jalan Biliton berada di lokasi yang ramai dilalui masyarakat

pengguna kendaraan bermotor yang akan menuju Kertajaya

ataupun Jalan Pemuda, selain itu didukung keberadaan SPBU di

depan lokasi Dapur Cokelat ini akan dibangun.

| RC09 - 1347 9

DAPUR COKELAT [ ]

b. Dapur Cokelat dekat dengan lokasi pasar yang akan dituju yaitu

ITS (Institut Teknologi Sepuluh Nopember Surabaya), lokasi ruko

dan pertokoan Jalan Kertajaya, dekat dengan perumahan warga (di

Jalan Biliton), dekat dengan sekolah-sekolah (SD, SMP, SMA Giki)

2.2.4 Tenaga Kerja

Ketersediaan tenaga kerja di Surabaya tidak akan pernah habis, karena

salah satu keuntungan dari pendirian proyek ini adalah penyediaan tenaga

kerja. Akan tetapi, tenaga kerja yang akan dipilih memiliki sertifikasi tertentu

dan akan diberikan pelatihan sebagai tenaga kerja di Dapur Cokelat yang

terlatih. Syaratnya disini adalah, minimal lulusan SMA/SMK (bidang kuliner

dikhusukan), sedangkan koki yang memasak akan didatangkan langsung oleh

P.T Sumber Cipta Cokelat dari Jakarta, tentunya memiliki pengalaman dalam

mengolah penganan berbahan dasar cokelat ini.

Sedangkan kebutuhan tenaga kerja untuk Dapur Cokelat adalah sebagai

berikut : 5 koki khusus, 3 asisten koki, 10 bagian penjualan, 1 supervisor, 1

bendahara, 2 humas, 1 security, 2 bagian gudang. Jadi bila dijumlah, Dapur

Cokelat membutuhkan 20 orang tenaga kerja.

| RC09 - 1347 10

Gambar 1. Suasana jalan Biliton

DAPUR COKELAT [ ]

2.2.5 Transportasi

Berbicara masalah transportasi, keberadaan lokasi Jalan Biliton, tempat

dibangun proyek Dapur Cokelat, adalah lokasi yang mudah dijangkau oleh

semua jenis kendaraan kecuali bus kota. Hal ini dikarenakan lokasi yang

dibilang strategis yaitu berada di antara Gubeng – Kertajaya.

2.3 Luas Produksi

Luas atau skala produksi dari Dapur Cokelat ini adalah lingkup daerah

Surabaya dan sekitarnya. Karena Dapur Cokelat merupakan badan usaha yang

bergerak di bidang penyediaan makanan tapi berbahan dasar cokelat.

Sedangkan tujuan atau objek pasar dari Dapur Cokelat ini adalah

sebagaimana seperti yang tercantum di atas.

| RC09 - 1347 11

Gambar 2. Jenis alat transportasi yang melintas

Jalan Biliton

Ladang Coffee

Tempat Parkir

Ruang Produksi

Dapur

Ruang Finishing

Gudang

Taman

Lobi (etalase)

Ruang Makan

Toilet

DAPUR COKELAT [ ]

2.4 Layout

Desain layout bangunan Dapur Cokelat itu sendiri adalah sebagai berikut :

Keterangan gambar

Head Office (kantor Dapur Cokelat)

Pintu masuk utama

Pagar belakang

| RC09 - 1347 12

Gambar 3. Denah bangunan

DAPUR COKELAT [ ]

Sedangkan bentuk dari arsitektur bangunan Dapur Cokelat adalah old style

yang bergaya arsitektur rumah Belanda zaman dahulu. Hak ini dimaksudkan

untuk memberi kesan nyaman seperti berada di rumah. Tetapi interior yang

digunakan bergaya minimalis modern.

Gambar 4. Rencana bentuk bangunan

Sedangkan bagian-bagian yang ada dalam dan luar bangunan antara lain

sebagai berikut :

1. Ruang penjualan/lobi : sebagai etalase

2. Ruang tunggu / ruang makan ; tempat konsumen menikmati makanannya

3. Dapur

4. Gudang

5. Ruang Manager / Supervisor

6. Toilet

7. Musholla

8. Lahan Parkir

3 Sarana dan Prasarana

| RC09 - 1347 13

DAPUR COKELAT [ ]

Untuk menunjang berbagai kegiatan yang dilakasnakan dalam petroganik

diperlukan berbagai sarana dan prasarana yang mendukung dan juga

menjamin kenyamanan para konsumen. Sarana dan prasarana yang

dibutuhkan antara lain sebagai berikut :

a. Sarana Produksi

1. 5 set alat memasak kue cokelat (cetakan, mixer, blender khusus)

2. Lemari penyimpanan / kulkas

3. Oven dan microwave

4. 4 kompor gas

5. 10 set alat bantu masak lainnya

b. Sarana Pemasaran

1. Komputer

2. Banner

3. Brosur

4. Iklan pemasangan di koran

c. Sarana Penjualan

1. Lemari etalase

2. Kotak bertuliskan dan logo Dapur Cokelat

3. Plastik bertuliskan dan logo Dapur Cokelat

4. Sepeda motor untuk delivery

5. Kotak delivery

d. Sarana Penunjang dan Pendukung

1. Kursi dan meja

2. TV

3. AC

4. Lukisan

5. Gelas koleksi owner

6. Contoh bentuk cake / tart berbentuk tokoh kartun

| RC09 - 1347 14

Secu

rity

Clea

ning

Ser

vice

Delivery Gudang

Cheff

Koki

M. Produksi M. PemasaranM. Keuangan

Supervisior

Supervisior Kitchen KitchenStaff

Kasir

Operasional Manager ( OM )

DAPUR COKELAT [ ]

2.3 ASPEK MANAJEMEN

2.3.1 Gambaran Umum Aspek Manajemen Dapur Cokelat

Dapur Cokelat di Surabaya merupakan sebuah cabang dengan induknya di

Jakarta, sehingga untuk manajemen di Dapur Cokelat di Surabaya ini tertinggi

adalah Operasional Manager. Dimana nantinya Operasional Manager inilah yang

akan bertanggung jawab ke induk Dapur Cokelat di Jakarta, lebih tepatnya ke

owner Dapur Cokelat itu sendiri.

2.3.2 Struktur Organisasi Dapur Cokelat

Dalam Operasionalnya dapur cokelat memiliki sebuah struktur dapur

cokelat yang cukup baik, agar mampu menjalankan bisnisnya secara optimal,

efektif dan seefisien mungkin. Berikut gambar Struktur Dapur Cokelat :

Gambar 5. Bagan Struktur Organisasi Dapur Cokelat

| RC09 - 1347 15

DAPUR COKELAT [ ]

Tabel Jumlah Personil

2.3.2 Jobdesk Tiap Jabatan

A. Jabatan : Operasional Manager ( OM )

Tanggung Jawab kepada : Owner

Ringkasan Pekerjaan : Mengontrol dan mengkoordinasikan

tentang pelaksanaan operasional.

Tugas dan Tanggung Jawab :

Bertanggung jawab terhadap pelaksanaan operasional.

Menerima laporan pelaksanaan operasional dari karyawan.

Melaporkan pelaksanaan operasional perusahaan kepada owner.

Mengkonsultasikan permasalahan bidang operasional dengan owner

dalam mengoptimasi kinerja operasional.

B. Jabatan : Manajer Keuangan

Tanggung Jawab kepada : Operasional Manajer

Ringkas Pekerjaan : Mengkontrol dan mengkoordinir

pelaksanaan keuangan perusahaan

Tugas dan Tanggung Jawab :

Bertanggung jawab terhadap pelaksanaan finansial perusahaan

| RC09 - 1347 16

No. Jabatan Jumlah Personil Pendidikan1 Operasional

Manager1 S2

2 Manajer Keuangan 1 S23 Manajer Produksi 1 S24 Manajer Pemasaran 1 S25 Supervisior 2 S16 Supervisior Kitchen 2 SMK7 Cheff 2 SMK8 Koki 18 SMK9 Kasir 4 SMK / SMA

10 Security 3 SMK / SMA11 Cleaning Service 3 SMK / SMA12 Delivery 2 SMK / SMA13 Gudang 2 SMK / SMA

Jumlah Personil 42 Orang

DAPUR COKELAT [ ]

Menerima dan menyetujui laporan keuangan dari Bendahara

Melaporkan pelaksanaankeuanganl kepada OM

Mengkonsultasikan permasalahan bidang keuangan dengan OM untuk

optimasi kinerja keuangan

C. Jabatan : Manajer Produksi

Tanggung Jawab Kepada : Operasional Manajer

Ringkas Pekerjaan : Mengkontrol dan menkoordinir kegiatan

produksi di perusahaan

Tugas dan Tanggung Jawab :

Bertanggung jawab mengenai kegiatan produksi perusahaan

Mengkoordinir staff – staff yang ada dalam kegiatan produksi

D. Jabatan : Manajer Pemasaran

Tanggung Jawab Kepada : OM

Ringkas Pekerjaan : Mengkontrol dan mengkoordinir kegiatan

pemasaran perusahaan

Tugas dan Tanggung Jawab:

Mengatur sistem pemasaran perusahaan

| RC09 - 1347 17

DAPUR COKELAT [ ]

BAB III

PERENCANAAN INVESTASI

Perencanaan investasi dalam jangka waktu tertentu memiliki pengaruh

yang sangat besar terhadap perhitungan biaya-biaya yang berkaitan dengan

operasional petroganik ini. Jangka waktu investasi yang akan dilaksanakan adalah

selama 5 tahun. Hal ini disebabkan ini adalah proyek. Oleh karena itu, investasi

awal proyek ini hanya lima tahun dengan ekspektasi akan telah memenuhi quota

investasi untuk proyek ini.

Berikut adalah rincian identifikasi dan perhitungan biaya awal,

operasional, pemeliharaan dan pendapatan.

3.1 Identifikasi dan Perhitungan Biaya Awal

Identifikasi biaya awal adalah tahap penggambaran biaya awal yang diperlukan untuk membangun sebuah proyek.

3.1.1 Detail Bangunan

Untuk menunjang perhitungan biaya konstruksi maka kami merumuskan detail objek bangunan kami. Berikut ini perumusannya :

Tabel 3.1.1.1

Tabel Detail Bangunan

Nama Usaha petroganik

Alamat Jalan notoprayitno Luas Tanah 578 m2

Luas Bangunan 312 m2

| RC09 - 1347 18

DAPUR COKELAT [ ]

3.1.2 Detail Biaya Konstruksi Bangunan

Biaya konstruksi bangunan adalah segala biaya yang menyangkut bangunan itu mulai dari konstruksi maupun penunjangnya seperti lahan parkir.

Tabel 3.1.2.1 Pembelian Lahan dan Bangunan

No Rincian Ukuran Biaya Satuan Total Harga

1 Lahan 430,5 m2 3,5juta/m2 Rp 1.506.750.000,00

2 Bangunan 1 lantai 196 m2 Rp 250.000.000,00 Jumlah Harga Pembelian Lahan dan

BangunanRp 1.756.750.000,00

Tabel 3.1.2.2 Biaya Renovasi Bangunan

No

Rincian UkuranBiaya

SatuanTotal Harga

1 Renovasi Bangunan   Rp 200.000.000,00 2 Interiror Bangunan   Rp 120.000.000,00

Jumlah Biaya Renovasi Bangunan Rp 320.000.000,00

Tabel 3.1.2.3 Biaya Pembuatan Lahan Parkir

No Rincian Ukuran Biaya Satuan Total Harga1 Pasir 234,5 m2 x 0,3m 135000/m3 Rp 9.497.250,00 2 Paving 234,5 m2 60000/m2 Rp 14.070.000,00

3Biaya Pekerja 5orang Rp 5.000.000,00

4 Sarana Parkir   Rp 3.000.000,00 Jumlah Biaya Pembuatan Lahan Parkir Rp 2.142.884.500,00

Jadi jumlah biaya konstruksi bangunannya adalah Rp 2.108.317.250,00

| RC09 - 1347 19

DAPUR COKELAT [ ]

3.1.3 Biaya Sebelum Operasional

Adalah segala biaya yang dibutuhkan untuk mempersiapkan kegiatan operasional kedepan.

Tabel 3.1.3.1

Biaya Sebelum Operasional

No RincianJuml

ah Satuan Harga Satuan Haga

1 Pemilihan Tenaga Kerja 1 paket Rp 7.000.000,00

Rp 7.000.000,00

2 Pelatihan Tenaga Kerja 1 paket Rp 3.000.000,00

Rp 3.000.000,00

3

Biaya Pembelian Alat Transportasi        

Mobil1 buah

Rp 105.000.000,00

Rp 105.000.000,00

Motor 3 buah Rp 12.000.000,00

Rp 36.000.000,00

4 Box Motor 3 buah Rp 200.000,00

Rp 600.000,00

5 Peralatan Kantor 1 perang

kat Rp 76.000.000,00

Rp 76.000.000,00

6 Peralatan Dapur 1perang

kat Rp 70.000.000,00

Rp 70.000.000,00

7 Peralatan Pemasaran 1perang

kat Rp 10.000.000,00

Rp 10.000.000,00

8 Mebel 1perang

kat Rp 30.000.000,00

Rp 30.000.000,00

9 Biaya Pemasangan Air 1 unit Rp 2.000.000,00

Rp 2.000.000,00

10Biaya Pemasangan Telepon 3 unit

Rp 200.000,00

Rp 600.000,00

11Biaya Pemasangan Internet 1 unit

Rp 1.000.000,00

Rp 1.000.000,00

12Biaya Pemasangan dan Pembelian AC 3 unit

Rp 3.250.000,00

Rp 9.750.000,00

Total Biaya Sebelum Operasional Rp 350.950.000,00

Jadi jumlah biaya konstruksi bangunannya adalah Rp 350.950.000,00

| RC09 - 1347 20

DAPUR COKELAT [ ]

Tabel 3.1.1Rekapitulasi Biaya Awal

No. Rincian Harga1 Biaya Pembelian Lahan dan Bangunan Rp 1.756.750.000,002 Biaya Renovasi Bangunan Rp 320.000.000,003 Biaya Pembuatan Lahan Parkir Rp 2.142.884.500,004 Biaya Sebelum Operasional Rp 350.950.000,00

Total Biaya Awal Seluruhnya Rp 4.570.584.500,00

Jadi total biaya awal seluruhnya adalah Rp 4.570.584.500,00

| RC09 - 1347 21

DAPUR COKELAT [ ]

3.2 Identifikasi dan Perhitungan Biaya Operasional

Biaya operasi, produksi atau manufaktur adalah pengeluaran yang diperlukan

agar kegiatan operasi dan produksi berjalan lancar, sehingga dapat menghasilkan

produk sesuai dengan perencanaan.

3.2.1 Komponen Biaya Operasional Dapur Cokelat.

Tabel 3.2.1.1 Gaji Pegawai

No

Jabatan JumlahGaji Per

BulanTotal Gaji Per

Bulan (Rp)Total Gaji Per

Tahun (Rp)

1Operasional Manager

110.000.000 10.000.000 120.000.000

2 Manager Keuangan 1 7.500.000 7.500.000 90.000.0003 Manager Produksi 1 7.500.000 7.500.000 90.000.0004 Manager Pemasaran 1 7.500.000 7.500.000 90.000.0005 Supervisor 2 2.500.000 5.000.000 60.000.0006 Supervisor Kitchen 2 2.250.000 4.500.000 54.000.0007 Cheff 2 2.000.000 4.000.000 48.000.0008 Koki 18 1.750.000 31.500.000 378.000.0009 Kasir 4 1.750.000 7.000.000 84.000.000

10 Security 3 1.500.000 4.500.000 54.000.00011 Cleaning Service 3 1.500.000 4.500.000 54.000.00012 Delivery 2 1.500.000 3.000.000 36.000.00013 Gudang 2 1.500.000 3.000.000 36.000.000

Total42

Orang96.500.000 1.194.000.000

Jadi, total gaji per bulan yang dikeluarkan sebesar Rp 96.500.000,00. Sedangkan

total gaji per tahun sebesar Rp 1.194.000.000,00.

Tabel 3.2.1.2 Biaya Bahan Baku

Bahan UnitUnit/ton

Harga per unit (Rp)

Harga Per Hari (Rp)

harga per bulan (Rp)

Harga Per Tahun (Rp)

Pupuk kandang

ton 19.000 900.000 27.000.000 324.000.000

Kotoran ayam 50 2 50.000 5.000.000 75.000.000 900.000.000Formula petro-X

15 125.000 375.000 11.250,000 135.000.000

Filler (kapur) 100 1 122.500 12.250.000 367.500.000 4.410.000.000Total 362.5   47.593.750 1.352.812.500 16.233.750.000

| RC09 - 1347 22

DAPUR COKELAT [ ]

Total pengeluaran per hari Rp 47.593.750,00

Total pengeluaran per bulan Rp 1.352.812.500,00

Total pengeluaran per tahun Rp 16.233.750.000,00

Tabel 3.2.1.3 Biaya Perlengkapan

Jenis jumlahwaktu (hari)

Biaya Satuan (Rp)

Biaya Per Bulan (Rp)

Biaya Per Tahun (Rp)

Tabung (buah) 4 6 85.000 1.700.000 20.400.000Bahan Bakar Bensin (Lt)

45 30 4.500 202.5002.430.000

Tissue 3 1 1.000 90.000 1.080.000Total       1.992.500 23.910.000

Jadi pengeluaran untuk biaya perlengkapan per bulan sebesar Rp 1.992.500,00. Dan untuk satu tahunnya sebesar Rp 23.910.000,00.

| RC09 - 1347 23

DAPUR COKELAT [ ]

3.2.1.4 Telepon

Penggunaan rekening untuk penerimaan order melalui delivery service

maupun dalam hal urusan bisnis. Rata-rata per bulan yang harus dibayar yaitu

sekitar Rp 500.000,00 /pesawat telepon, di Dapur Cokelat sendiri terdapat 3

pesawat telepon, jadi Biaya yang diperlukan untuk rekening telepon sebesar Rp

1.500.000,00. Dalam setahun biaya yang dikeluarkan untuk rekening telepon

sebesar Rp 18.000.000,00.

3.2.1.5 Tenaga Listrik

Pembayaran Listrik sekitar Rp 12.100.000,00 tiap bulan. Jika dikalkulasikan, biaya yang dikeluarkan dalam setahun sebesar Rp 145.200.000,00.

3.2.1.6 Air

Penggunaan air ± 250 m³ per bulannya, sehingga biaya PDAM yang dibayar tiap bulan sekitar Rp 375.000,00 dengan harga 1500 per m³. Sedangkan biaya yang dikeluarkan untuk penggunaan Air sebesar Rp 5.400.000,00.

Tabel 3.2.2 Rekapitulasi Total Biaya Operasional

NoJenis

PengeluaranJumlah

(Rp/bulan)Jumlah

(Rp/Tahun)1 Gaji Pegawai 96.500.000 1.194.000.0002 Biaya Bahan Baku 1.352.812.500 16.233.750.000

3Biaya Perlengkapan 1.992.500 23.910.000

4 Telepon 1.500.000 18.000.0005 Tenaga Listrik 12.100.000 145.200.0006 Air 375.000 5.400.000

  Total 1.465.280.000 17.568.360.000

Jadi, total pengeluaran per bulan Rp 1.465.280.000,00

Total pengeluaran untuk biaya operasional selama 1 tahun ( 12 bulan ) sebesar

Rp 17.568.360.000,00

| RC09 - 1347 24

DAPUR COKELAT [ ]

3.3 Identifikasi dan Perhitungan Biaya Pemeliharaan

Identifikasi biaya pemeliharaan ini bertujuan untuk memperhitungkan

berapa besar biaya yang dibutuhkan untuk antisipasi sebelum adanya kerusakan

pada komponen-komponen tertentu. Selain itu, biaya pemeliharaan untuk menjaga

kontinuitas umur suatu komponen.

3.3.1. Pemeliharaan Gedung

Pemeliharaan gedung perlu diperhitungkan juga karena ada kalanya pada

periode satu tahun itu terjadi beberapa kerusakan ataupun sebagai tindakan

antisipasi sebelum terjadi kerusakan pada gedung maupun isi (tidak termasuk

peralatan dapur). Adapun rincian biaya pemeliharaan gedung seperti berikut :

Tabel 3.3.1.1. Biaya Pemeliharaan Gedung Dapur Cokelat

No. Rincian JumlahSatua

n

Biaya

Satuan (Rp)

Jumlah

biaya /tahun

(Rp)

1.Pengecatan kembali

gedung1 Kali

10.000.000 10.000.000

2. Perbaikan genteng 2 Kali 6.750.000 13.500.000

3. Mengganti meja/kursi 1 Kali 15.000.000 15.000.000

4. Penanaman pohon 2 Kali 4.500.000 9.000.000

5. Mengganti kaca 1 kali 5.000.000 5.000.000

6. Perbaikan gedung 1 kali 20.000.000 20.000.000

Jumlah 72.500.000

Jadi, biaya yang dibutuhkan untuk pemeliharaan gedung adalah Rp 72.500.000,00

per tahun.

| RC09 - 1347 25

DAPUR COKELAT [ ]

3.3.2 Penggantian Alat Masak

Penggantian alat masak di sini juga masuk dalam hitungan tersendiri

karena inilah komponen utama dari Dapur Cokelat. Identifikasi perawatan

maupun kerusakan yang mungkin terjadi di kemudian waktu. Akan tetapi,

perhitungan biaya ini tidak dilakukan per tahun, tetapi dilakukan pada periode

empat (4) tahun sekali. Adapun rincian biaya perawatan tersebut antara lain

sebagai berikut :

Tabel 3.3.2.1. Biaya Penggantian Alat Masak

No. Rincian Jumlah SatuanBiaya

Satuan (Rp)Jumlah Biaya

(Rp)

1. Penggantian kompor masak

1x5 buah 4.500.000 22.500.000

2. Penggantian lemari pendingin

1x2 buah 7.750.000 15.500.000

3. Penggantian seperangkat alat masak

2x5 buah 5.500.000 55.000.000

4. Penggantian AC 3 buah 3.250.000 9.750.000

Jumlah 102.750.000

Jadi, jumlah perkiraan biaya yang diperlukan untuk perawatan alat masak

adalah Rp 102.750.000,00 per periode investasi (lima tahun).

3.3.3 Pemeliharaan Barang Penunjang Lainnya

Barang-barang penunjang lainnya juga termasuk komponen penting untuk

dilakukan perawatan agar terjaga kontinuitasnya. Dalam barang atau komponen

ini masuk dalampenunjang karena tidak dapat dikategorikan dalam sebelumnya.

Inilah rincian biaya pemeliharaannya.

| RC09 - 1347 26

DAPUR COKELAT [ ]

Tabel 3.3.3.1. Biaya Pemeliharaan Barang Penunjang Lainnya

No.

Rincian Kuantitas SatuanBiaya Satuan

(Rp)Jumlah Biaya /tahun (Rp)

1. Perawatan motor delivery

3 x 12 bulan

motor 250.000 9.000.000

2. Perawatan mobil perusahaan

1 x 12 bulan

buah 400.000 4.800.000

2. Perawatan lapangan 1 buah  3.500.000 3.500.000

3. Perawatan papan reklame

1 buah 1.500.000 1.500.000

4. Perawatan taman 1 x 2 kali  buah 850.000 1.700.0005. Perawatan AC 1 kali 550.000 550.000

Jumlah 21.050.000

Jadi, jumlah biaya perawatan yang dibutuhkan untuk komponen penunjang

Dapur Cokelat adalah Rp 21.050.000,00 per tahun.

Tabel 3.3.1. Rekapitulasi Total Biaya PemeliharaanNo. Rincian Jumlah (Rp)1. Pemeliharaan gedung 72.500.0002. Pemeliharaan alat masak 20.550.0003. Pemeliharaan komponen penunjang 21.050.000

Total 114.100.000

Jadi, jumlah total biaya pemeliharaan komponen yang harus dikeluarkan

yaitu sebesar Rp 114.100.000,00 per tahun.

| RC09 - 1347 27

DAPUR COKELAT [ ]

3.4 Identifikasi dan Perhitungan Pendapatan

Identifikasi dan perhitungan pendapatan sangat penting dilakukan dalam

rangka penghitungan aliran kas yang masuk dalam perusahaan. Pendapatan dapur

Cokelat ini didapat dari berbagai produk olahan cokelat.

No Sumber Pendapatan Jumlah Pendapatan

  Jenis Produk Jumlah Satuan Harga Per Hari Per Bulan Per Tahun

1 Cake (16 jenis) 15Buah/hari

170.000 40.800.0001.224.000.00

0 14.688.000.000

2 Cake slice (16 jenis) 50 Slice/hari 13.500 10.800.000 324.000.000 3.888.000.000

3 Praline 30 Kg/hari 32.500 975.000 29.250.000 351.000.000

4 Brownies 40 Buah/minggu 70.000 400.000 12.000.000 144.000.000

5 Chocolate Collection 100 Buah/bulan 35.000 116.667 3.500.000 42.000.000

6 Minuman (2 jenis) 80 Gelas/hari 15.000 1.200.000 36.000.000 432.000.000

7 Biskuit 50 Buah/minggu 20.000 142.857 4.285.714 51.428.571

Jumlah 54.434.5241.633.035.71

4 19.596.428.571

Tabel 3.4 Perhitungan Pendapatan

Total pendapatan per hari : Rp 54.434.524,00

Total pendapatan per bulan : Rp 1.633.035.714,00

Total pendapatan per tahun: Rp 19.596.428.571,00

| RC09 - 1347 28

DAPUR COKELAT [ ]

BAB IV

ANALISIS KELAYAKAN INVESTASI SEBELUM PAJAK

4.1 Perencanaan Aliran Kas

4.1.1 Rencana Investasi

1. Jumlah investasi yang diperlukan adalah Rp 4.570.584.500,00 dengan

rincian seperti berikut ini :

a. Pinjaman : 60% dari investasi awal yaitu Rp 2.742.350.700,00

2. Jumlah Pengeluaran selama satu tahun (di luar pembayaran pinjaman) :

Rp 17.661.910.000,00

3. Jumlah pendapatan selama satu tahun :

Rp 19.596.428.571,00

4.1.2 Rencana Nilai Sisa

Nilai sisa dari investasi proyek Dapur Cokelat ini dengan rincian

sebagai berikut :

Umur teknis bangunan : 20 tahun

Tahun pembelian : tahun ke-4

Masa investasi : 5 tahun

Sisa umur bangunan : 16 tahun (saat pembelian)

Tabel 4.1 Perhitungan Nilai Sisa Tahun ke-5

No. Rincian Umur Teknis

Sisa Umur Teknis

Nilai Awal (Rp) Nilai Sisa (Rp)

1. Lahan 20 15 1.506.750.000,00 1.506.750.000,002. Bangunan 16 11 250.000.000,00 171.875.000,003. Mobil 10 5 105.000.000,00 52.500.000,004. Motor 6 1 36.000.000,00 6.000.000,00

Jumlah 1.737.125.000,00

| RC09 - 1347 29

DAPUR COKELAT [ ]

Jadi nilai sisa untuk investasi proyek “ Dapur Coklat “ sebesar

Rp.1.737.125.000,00 dengan tingkat bunga pinjaman yang digunakan 9%.

Sedangkan nilai Minimum Attractive Rate of Return (MARR) sebesar 13%.

| RC09 - 1347 30

DAPUR COKELAT [ ]

Tabel 4.2 Aliran Kas Sebelum Pajak

Rincian 0 1 2 3 4 5MARR 0.13

Investasi(4,570,584,500

)(4,570,584,500)

Pinjaman 2,742,350,700

Pendapatan 19,596,428,571

19,596,428,571

19,596,428,571 19,596,428,571 19,596,428,571

Pembayaran Pinjaman (705,058,365) (705,058,365) (705,058,365) (705,058,365) (705,058,365) (705,058,365)

Biaya O&M(87,841,800,00

0) (17,568,360,00

0)(17,568,360,00

0)(17,568,360,00

0) (17,568,360,000) (17,568,360,000)Biaya Pemeliharaan (467,750,000) (93,550,000) (93,550,000) (93,550,000) (93,550,000) (93,550,000)Biaya Penggantian (102,750,000) Nilai Sisa 1,743,125,000

Aliran Kas Bersih (1,828,233,80

0) 1,229,460,206

1,229,460,206

1,229,460,206 1,126,710,206 2,972,585,206

| RC09 - 1347 31

DAPUR COKELAT [ ]

4.2 Perhitungan Kelayakan Investasi

Tabel 4.2 Perhitungan Kelayakan Investasi Sebelum Pajak

Rincian 0 1 2 3 4 5

MARR 0.13

Investasi(4,570,584,500

) (4,570,584,500) Pinjaman 2,742,350,700

Pendapatan

19,596,428,571

19,596,428,571

19,596,428,571

19,596,428,571

19,596,428,571

Pembayaran Pinjaman (705,058,365) (705,058,365) (705,058,365) (705,058,365) (705,058,365) (705,058,365)

Biaya O&M(87,841,800,00

0) (17,568,360,0

00)(17,568,360,000

)(17,568,360,000

)(17,568,360,00

0)(17,568,360,000

)Biaya Pemeliharaan (467,750,000) (93,550,000) (93,550,000) (93,550,000) (93,550,000) (93,550,000)Biaya Penggantian (102,750,000)

Nilai Sisa 1,743,125,000

Aliran Kas Bersih (1,828,233,800) 1,229,460,206

1,229,460,206

1,229,460,206

1,126,710,206

2,972,585,206

Faktor diskon 1.0000 1.1300

1.2769

1.4429

1.6305

1.8424

PW Tahunan (1,828,233,800) 1,088,017,881 962,847,683 852,077,595 691,032,470

| RC09 - 1347 32

DAPUR COKELAT [ ]

1,613,400,156 NPV 3,379,141,986 LAYAK

| RC09 - 1347 33